住房供给（共8篇）
住房供给 篇1
在市场经济环境中, 商品价格最终由市场供需关系决定:供过于求, 价格下跌;供不应求, 价格上涨。抑制房价过快上涨, 关键要从增加供给入手, 已成为许多专家学者的共识。2010年出台的“国十条”和“国五条”以及2011年出台的“国八条”等楼市调控政策, 均强调要“增加住房有效供给”或“加大普通住房建设力度”。那么, 近年来, 住房供给究竟有无增加?增加住房供给难在哪里?如何有效增加住房供给?笔者拟对上述问题略述管见。
一、供给增加但依旧供不应求
可以说, 近年来住房供给在不断增加。以2010年为例, 国家统计局发布的“全国房地产市场运行情况”表明, 2010年, 全国住宅竣工面积6.12亿平方米, 同比增长2.7%;江苏省住建厅发布的“江苏省房地产市场快报”表明, 2010年全省省辖市市区商品房批准预售面积共计4377万平方米, 同比增长20.38%。由此不难推断, 房地产市场供不应求的原因, 不是因为市场供给没有增加, 而是市场需求扩张太快, 供给增量难以填补需求缺口。事实亦如此:一方面, 随着我国社会经济的发展, 优质资源集中的大城市人口高度集中, 中小城市城市化进程不断加快, 城镇居民家庭人口结构调整, 形成了庞大的住房刚性需求;另一方面, 当前我国面临着资金流动过剩和通涨压力持续加大的问题, 由于楼市具有增值、保值功能, 大量投资、投机性需求涌入楼市。在最新一轮楼市调控中, 国家一方面增加供给, 另一方面以“限贷”、“限购”等手段抑制非理性需求, 可谓是因情施策、对症下药。
二、住房供给不足的成因
既然国家要求各地增加住房供给, 房地产市场需求又十分旺盛, 那么涉房各方为何不“顺势而为”加快建设增加供给呢?笔者认为, 主要原因集中在以下几点。
一是住宅土地有效供应不足。一方面, 政府既要坚守18亿亩耕地红线, 又要加快工业化和城镇化, 致使建设用地的供需矛盾十分突出。据有关统计, 2004-2009年, 全国住宅土地供应量总体呈下降趋势。一线城市的供需矛盾尤为突出, 北京市近几年土地计划供应量连年减少且都没有完成;上海市亦然, 2007-2009年的住宅土地供应量只有2001-2003年供应量的1/3。2011年, 各地上报的建设用地需求量为1600多万亩, 而2010年国家批准用地仅有600多万亩, 即使国家今年加大土地供应力度, 也注定难以满足各地的实际需求。另一方面, 已供出的土地被部分闲置。以江苏为例, 由于政府规划变动、开发商计划变动以及拆迁受阻等原因, 2010年国土部查出江苏省闲置土地累积已达12万亩, 超过2010年江苏全省土地出让总量20万亩的一半。此外, 融资用地也占用了部分用地计划。为筹措城市基础设施建设所需的资金, 政府常常利用土地进行融资, 用地计划当中用来融资的土地直接对房地产项目用地的供应产生冲击。
二是开发企业增加供给面临滞销风险。由于近几年中国楼市忽冷忽热, 起落较大, 加之房地产开发节奏常常比市场变化慢一拍, 房地产开发企业不得不审慎把握开发节奏。以当前房地产市场形势来看, 调控政策愈来愈紧, “限购”、“限贷”的常态化使市场需求受到强力遏制, 此时加快推房节奏, 一旦供过于求形成滞销, 企业自身受损。所以, 在政策趋紧的情况下, 许多开发企业主观上不愿增加住房供给, 或将重点转移到非住宅地产项目, 或有意放缓开发节奏。
三是房地产项目自身建设周期较长。一个完整的房地产项目开发过程通常包括土地购置、规划设计、建筑施工、项目预售、竣工入住等5个环节, 时间周期为3年左右。房地产项目开发手续繁杂、工序繁多、资金占有量大, 涉及到的相关上下游部门和行业众多, 每个环节都要按部就班地实施。生产和销售方式的特殊性决定了商品房不能像家用电器等商品那样易于调整产能。
三、增加住房有效供给的建议
一是稳定政策预期。当前, 房地产市场已进入一个敏感期, 楼市“拐点论”频出。近几年的房地产调控历程表明, 如果政策过早过快放松, 市场会出现反弹, 甚至是报复性反弹。因此, 在调控目标尚未到位的情况下, 不能放松调控, 要确保房地产政策的连续性、持续性。将房地产业捧得过高或压得过低, 都不利于房地产市场发展。政策方向明确了, 政策预期稳定了, 开发企业投资建设的积极性才会增强, 信心指数才会提高, 才会有利于市场供应的稳定。
二是切实增加住宅土地有效供给。土地供应不足是当前楼市调控的“最短板”, 政府首先应该增加土地供应并切实完成年度土地计划供应量, 其中既要增加保障性住房建设用地, 也要大幅增加普通商品住房建设用地, 从源头上解决住房供给不足的问题。
三是加快结构调整。进一步加大经适房、公共租赁房等政策性保障住房的建设力度, 真正形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的格局。前者以商品房为主, 面向市场, 用以满足中高收入群体改善性住房需求;中间以限价房、公租房为主, 主要面向城市“夹心层”;后者以经适房、廉租房为主, 主要面向城市低收入家庭。当前住房市场主要压力来自后两者, 解决这部分居民住房问题尤为迫切。因此, 在大力促进商品房市场发展的同时, 各级地方政府更应将政策性保障住房放在首位, 加大资金投入力度, 加大市场中低价位中小户型及公租房、经适房、廉租房的开工建设力度, 多建、快建一批政策性保障住房, 以分流商品房市场压力, 扭转市场供需失衡的局面。
四是挖掘存量住宅供给潜力。大量投机资金涌入房地产市场, 有其深层次原因, 但是消耗了大量资源的商品房因为投机资金的进入而处于闲置状态, 造成的国民福利损失无法计量。因此, 需采取合适的措施, 提高投机者囤积房地产的成本, 有效刺激闲置商品房入市。
五是加大治理整顿力度。一方面, 继续加大对闲置土地的清查整饬力度。各地各部门应严格贯彻执行国家关于闲置土地处理办法, 坚决依法无偿收回满两年的闲置土地, 对开发商形成强大压力, 促使其加快开工建设进度。另一方面, 尽快统一和明确开发商捂盘惜售行为的界定标准。当前, 打击捂盘惜售大多以政府规范性文件形式下发, 没有对具体的概念、内涵、构成条件等予以解释明确, 由此造成该行为识别上的困难, 这一政策措施的可操作性不强。在此基础上, 进一步加大对开发商捂盘惜售等违规市场行为的查处力度, 才能够真正杜绝开发商通过推迟开盘等方式应对国家调控政策的现象。
六是进一步抑制非合理需求。用活信贷政策和税收政策, 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。供求关系是相对的, 当非合理住房需求受到抑制后, 供应便会显得充裕, 供求紧张关系自然得到缓解。
住房供给 篇2
关键词：保障性住房；供给；多中心治理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）11-0112-03
随着我国城镇化脚步的不断加快，城市人口不断扩张，与此同时城市中各类资源的需求量不断上升。中国自古就有“安居乐业”的说法，在中国人的心里只有居所稳定了才能安心的从事生产劳动，在国家的十二五规划中，也提到了要“居者有其屋”。但随着物价的攀升，商品房价格不断上扬，部分低收入家庭和困难群体无力购买住房。在此背景下，保障性住房的出现成为了解决这一特殊群体住房问题的重要途径。保障性住房是相对于商品房而言，由政府为中低收入困难家庭所提供的一种住房公共产品[1]。按照我国现行的政策保障性住房主要包括：廉租房、公共租房、经济适用房、两限房和各种棚户区改造[2]。因此，保障性住房是并不具备非排他性与非竞争性中的任何一个特征，但具有正外部性的公共产品，即准公共产品，因而兼具公共需求和私人需求的性质。
一、铜陵市保障性住房的现状与问题分析
（一）铜陵市保障性住房现状
铜陵市在解决城市中低收入群体住房困难过程中，积极探索符合本市实际情况的住房保障体系。铜陵市“十二五”规划方案中，明确提出要通过发放廉住房补贴、推进棚户区、旧危房改造等多种形式，解决城镇中低收入家庭住房困难。2010年至2013年，铜陵市在保障性住房财政支出方面逐年增加资金投入力度，2010年为3.2015亿元，2011年为4.2659亿元，2012年为4.82亿元，2013年为6.4亿元，分别占当年市本级财政支出的9.76%，11.8%，9.92%，11.72%（见表1）。
同时，2008年至今，铜陵市人民政府通过一系列的地方政策，规定了廉住房、公共租房、经济适用房以及棚户区改造的保障范围和保障标准，确立了保障性住房的基本政策。经过多年的实践，铜陵市保障性住房的规划、建设、投资、分配、管理等准入和退出机制已初步形成。从保障性住房的类型上来看，目前铜陵市保障房主要以棚户区改造为主，廉租房、公共租房数量相对较少（见表2）。截止到2014年末铜陵市已建成各类保障性住房共计51263套，铜陵市十二五规划中的3.9万套棚户区改造房已超额完成。
（二）铜陵市保障性住房面临的问题与挑战
铜陵市保障性住房经过多年的积累解决了一部分困难群体的住房问题。然而，新型城镇化建设使得住房保障的任务更加艰巨。当前，铜陵市的城镇化率为77.6%[3]，处于较高水平，发展速度较快，农村人口大量涌入城市，这就导致铜陵市的住房保障存在以下几方面问题：一是保障性住房供应总体不足。虽然铜陵市在棚户区改造方面超额完成了十二五期间计划数量，但棚户区改造的保障群体主要是拥有铜陵市本市户籍的市区人口，新进入城市的农村人口中那些低收入劳动者，无法享受此类住房保障，而与之相对应的廉住房和公共租房数量较少，从而导致铜陵市保障性住房的总体保障能力有限。二是住房保障制度有缺陷。铜陵市的住房保障计划由市、县政府具体执行，中央财政对地方补助部分建设资金。要完成计划任务，地方财政在保障性住房资金配套中往往要投入高出中央补助多倍的资金，而保障性住房中的廉住房、公共租房等基本上没有投资回报[4]，因而出现了地方财政投入配套难、配套慢等现象。三是保障性住房分配制度不完善。从铜陵市保障性住房准入标准来看，铜陵市的保障性住房分配制度中主要考虑因素，在于申请人有无本市房产以及当前的住房条件，缺乏对其经济收入情况的评估。保障性住房的分配具有一定的弹性，部分保障性住房最终没有分配给最需要的人。
二、铜陵市保障性住房问题的原因分析
（一）政府单中心供给的缺陷
虽然保障性住房是准公共产品，其供给模式并不有别于其他公共产品的供给规律。在以政府为主体的传统单中心供给模式中，公共产品的供给情况容易受到来自政府行为和官员个性等方面的影响。传统的公共服务理论认为，由政府部门提供的公共产品存在以下特点，一是公共产品产出的收入与成本的差额不能成为个人或某一利益集团的收入；二是政府组织所得的收入不能源于产出的收入。从某种意义上来说，政府及其官员在公共服务提供的过程中缺乏利益上的激励。迈克尔·麦金尼斯认为由政府独自提供的公共产品，其公共利益的多寡取决于公共产品产出的单位价值和生产总成本[5]，函数表达式为：
BR=∑ViOi-TC
BR=公共利益
Vi=对于公民来说，产出i的平均单位价值
TC=生产Oi总量的总成本
该函数式成立的前提是政府机构的领导者完全处于成本提供者或公共产品消费者的控制之下，或者政府的领导者都是绝对无私的人，否则政府机构的产出和支出的决定至少有一部分要反映领导的偏好。这其中就会涉及到官员个人的政绩观和私人趋利心理等问题。此外，即使政府官员是完全无私的，官员个人对更好地服务于公众感到满意产生效用，但仍需满足下面的公式：MaxU=BR+TC≤B
MaxU为政府提供公共服务的资金
B为政府预算值
即政府提供公共服务的资金只能小于或等于政府的预算值。
例如铜陵市在2013年的保障性住房建设任务目标是12600套，政府在资金的预算上必然与之相匹配，也就是说如果当年保障性住房的需求总量超过了12600套，那么政府将面临资金短缺的问题。事实上统计数据显示2013年的保障性住房目标只完成了8698套，造成这样结果的原因一方面源于政府机构的运作和领导的决策，另一方面则是巨大的财政压力。
（二）保障性住房分配中的寻租
由于政府部门在保障性住房中拥有分配权，加之保障性住房供给不足的现状，保障房配给中存在着客观或者人为的稀缺，这就意味着租金存在的可能性，又意味着寻租活动的潜在性，从而为保障性住房供给的腐败提供了滋生的空间。作为保障性住房这种稀缺资源的公共权力的拥有者（国家政府机构）、使用者（官员和相关公务人员）和公共权力需求者（寻租者）三者之间在寻租活动中存在如下假设：如果保障性住房的供应对象获得保障性住房正常的支付价格为A，保障性住房的拥有者（地方政府）单位投资的成本价为X，保障性住房配给权力的使用者（官员和公务员）设置的租金为Y。当A-X=0时公众利益最大化，而当寻租者出现后如果寻租者想以A的价格获得保障性住房是就需要向权力的使用者支付租金Y，则A+X-Y>0，Y是可变量，其多少取决于官员偏好、保障性住房稀缺程度、寻租者人数、监管力度等多方面原因，Y值越高公众利益的损失就越大。而当Y值达到一定高度后就会挤掉那些真正需要保障性住房的弱势群体，相反部分本不属于该群体的寻租者却以对其来说轻松承受的价格获得保障性住房。因此，才会出现“开着豪车住经济适用房”等部分造成社会不良影响的现象。
三、保障性住房供给中多中心治理理论运用的可行性分析
面对保障性住房这类准公共产品，传统的资源配给模式要么是“市场化”，要么是“政府全兜”。供给完全“市场化”的结果往往会因为公共产品的外部效应而造成“搭便车”的大量产生，从而导致公共产品供给的“市场失灵”；而政府单方供给因供给能力的局限性往往会出现无效、低效等“政府失灵”。在各类公共事务治理遇到瓶颈时，公共管理领域兴起了一种新的研究范式，2009年诺贝尔经济学奖获得者——埃莉诺·奥斯特罗姆及其研究团队提出了“多中心治理”理论的概念。该理论的核心是，在市场化和政府集权化这两个极端之间，一定有其他多种可能的治理方式存在，基于不同主体在功能、结构、运作环境等方面的互补性，单一的供给方式无法解决的问题将能够得到有效解决，进而优化配置公共产品的供给[6]。多中心治理理论从更高的层面上强调了公民参与政府治理的重要性，主张用治理替代政府管理，以治理机制对付市场失灵和政府失灵，通过治理弥补政府和市场在调控和协调过程中的某些不足[7]。
多中心治理理论认为，保障性住房供给主体的多元化是提升保障房供给效率的关键。铜陵市目前的保障性住房供给体制是典型的单中心供给模式，资金渠道狭窄，供给效率低下，严重制约了铜陵市保障性住房的发展和供给。奥斯特罗姆指出，公共物品的提供除了扩大和完善官僚制结构之外，还可以有其他公共物品提供的组织形式。NGO在公共物品的供给中的作用是不可或缺的，从国外保障性住房供给模式来看，其供给主体中除了政府还包括了开发商、建筑商、国有企业、住房协会等，呈现出政府、市场与社会组织多中心治理的特征。相比与政府，NGO在公共物品的提供中具有更多的灵活性，可以解决资金短缺，预算不够等问题，相比与市场，NGO不以盈利为目的，以公益性的目的为取向，以高度的自觉性和使命感促使公共产品供给的高效率和公众利益的最大化。在多中心治理模式下，政府、市场和社会组织的相互依赖、相互竞争、相互合作及制衡可以有效的解决某种单一的供给模式无法解决的供给低效率问题[8]。
四、多中心治理与铜陵市保障性住房体系
铜陵市目前所采用住房保障体制理论基础是从传统的公共物品管理知识中得来的。这种体制已经阻碍了铜陵市保障性住房的健康发展，采用多中心治理，引入多元化的供给主体，是铜陵市保障性住房发展的未来方向。
利用多中心治理理论构建铜陵市保障性住房新的供给体系，需要市政府在政策环境上给予支持。
（一）保障性住房供给的准入制度
市场和社会组织能够进入保障性住房供给体系是实现多中心治理的第一要素。目前我国的政策上只有开发商才能从政府部门购买土地使用权，进行房屋开发。这就限制了社会组织和专业建筑商从政府部门获得保障性住房承建权的渠道，铜陵市政府应尝试在保障性住房的开发和建设上放开渠道，鼓励除开发商以外更多的市场主体和社会主体参与保障性住房的建设与供应，让其能够直接从政府手中获得土地。同时将土地供应的面积化整为零，使得除开发商以外的其他市场主体和社会主体能够参与土地竞拍，防止开发商利用大块土地收购中的资金优势变相进行垄断。逐步促成政府、市场、社会在铜陵市的保障性住房供应中相互竞争、制衡和相互依赖的局面。
（二）保障性住房的监管制度
在多中心治理模式中，政府对于保障性住房分配的主导地位不变，但参与主体的增加强化了社会对政府有关部门和人员的监管，能够有效的减少寻租现象的发生。目前，铜陵市在保障性住房的配给方面虽然有公示环节，但接受群众监督的效果有限，审核方面主要依靠政府各级部门和政府官员，在利益影响下，个别手中拥有审核通过权力的政府官员使得寻租现象得以蔓延。只有将外部监督引入到全过程才能真正遏止寻租现象。铜陵市可以通过地方法律法规解决公众与行政主管部门信息不对称问题，鼓励和组织社会团体参与保障性住房的配给过程。在政府、社会、市场间建立保障性住房配给的相互监督机制。
（三）保障性住房的土地支持
保障性住房用地是控制保障房建设成本的重要环节。在我国当前的土地制度中，土地的所有权归国家，政府对土地拥有使用和规划的权力。铜陵市政府应加大保障性住房的土地供给力度。借助土地“增减挂”政策扩充城市建筑用地面积总量。在当前铜陵市商品房库存量较大的现实背景下，适当减少商品房土地出让，增加保障性住房用地计划。
（四）保障性住房的融资渠道
实施多中心供给主体改革，需要为多元竞争主体提供融资配套支持。除了政府财政支持外，还要完善政策性金融渠道与资本市场的融资渠道，为多元主体融通长期低成本资金提供便利。目前，我国政策性住房金融制度主要是住房公积金制度，其业务主要是从消费层面提高居民的需求支付能力，而非在生产层面支持保障性住房建设。政府需要从生产层面大力发展政策性住房金融，为多元主体融通低成本资金提供便利。此外，还要积极创新房地产投资信托基金等金融工具，支持多元主体通过资本市场融资。
参考文献：
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四川省住房供给逐步回归模型探讨 篇3
1 住房供给的度量
房地产市场住房供给可以定义为, 在某一特定区域、特定时间内不同价格水平下市场上愿意提供的住房供给量。住房供给可区分为现实供给和潜在供给, 其中前者主要反映为商品房竣工面积, 后者表现形式较多, 按照其实现的程度由高到低排列为, 房地产开工面积、房地产投资量、土地开发面积等指标。其中, 商品房竣工面积代表了房地产市场的实际供应量, 是衡量房地产市场供给较直接的指标。房地产新开工面积反映了房地产市场潜在的供应量, 是影响其供应的重要因素。其面积的增加, 意味着未来住房供给的增加。房地产投资必然会带动房地产开发建设, 从而增加市场供应量。房地产投资是固定资产投资的组成部分之一, 将房地产投资与全社会固定资产投资总额相比, 可以判断房地产投资是否和整个国民经济相协调, 是否偏离了正常水平。由于当前时期的新开工面积是将来竣工面积的组成部分, 房地产投资和土地开发更多地反映了住房供给的环境状况。基于这些原因, 本文选取四川省年度商品房竣工面积作为全省年度住房供给的特征指标, 以此来建立住房供给模型。
本文参考国家统计局网站的国家年度统计年鉴和国研网上的年度宏观数据整理得到原始数据。经分析, 1991-1997年期间, 四川省的商品房竣工面积平缓增加;除了在2008年出现短暂的回落, 自1998年至今, 基本都保持较快的增长趋势。造成这种现象的主要原因可能在于1998年取消福利分房推行住房分配货币化政策的颁布以及2008年汶川地震对房地产市场的冲击。本文的数据选择时段取为1998至2009年。
2 供给影响因素初步分析
根据微观经济学的基本理论, 影响商品供给的因素包括产品的价格, 生产成本以及影响生产成本的生产要素价格, 生产技术水平, 竞争对手的多少, 相关商品的价格, 生产者对商品未来行情的预期等因素。作为特殊的商品, 住房也不例外, 其供给的影响因素也包括这些。除此之外, 可能还涉及其他社会经济因素。参考相关文献[3,4,5], 本文收集整理初步确定10项可能因素, 分别为国内生产总值 (单位:亿元) 、城镇家庭恩格尔系数 (单位:1) 、名义利率 (单位:1) 、商品房本年销售面积 (单位:万平方米) 、商品房本年销售价格 (单位:万平方米) 、储蓄存款 (单位:亿元) 、城市人均住宅建筑面积 (单位:平方米) 、本年完成土地开发面积 (单位:万平方米) 、城镇家庭平均每人可支配收入 (单位:元) 、本年完成投资额 (单位:亿元) 。
基于经济学原理挑选出来的需求因素具有一定的主观性, 其确定还需要对进一步分析。统计学中的双变量相关分析, 主要是分析两个变量之间是否存在线性相关关系。经SPSS计算, 分别对上述各因素与商品房竣工面积进行双变量相关分析, 结果详见表1所示。
注:表中10项因素分别与上一段分析中的因素顺序一致。
由统计学知识有, 相关系数的数值介于-1和1之间, 符号为正意味着二者为同向变动, 否则为反向变动, 而且绝对值的大小反映了相关的程度。由于同类因素之间具有较强的相关性, 本文遵循信息最大化原则, 也即是在每一类中挑选正相关最强的因素和负相关最强的因素。基于该原则, 初步选取住房供给的影响因素分别为:城镇家庭恩格尔系数、商品房本年销售面积、储蓄存款、城市人均住宅建筑面积、本年完成投资额, 共计5项指标。
3 模型建立
在上一节中, 依据房地产经济学的观点选取10项可能因素, 基于信息表达最大化的原则, 初步筛选城镇家庭恩格尔系数、商品房本年销售面积、储蓄存款、城市人均住宅建筑面积、本年完成投资额, 共5 项。本节旨在建立住房供给与上述5项主要指标之间的数学模型。
利用已有的数据, 以商品房竣工面积为因变量, 影响供给的5项指标 (X1, X2, …, X5) 为自变量, 基于经济学理论, 建立住房供给的回归模型。
undefined
式中, S (t) 为第t期的住房供给;Xj (t) 为第j个影响因素在第t期的值, β0, βj (j=1, 2, …, 5) 为回归系数;ε刻画了随机波动, 服从正态分布。
该模型表明:住房供给量的均值完全由其影响因素相应时期的值决定, 而与其他时期的数据无关, 当然也与其他时期的住房供给无关。
4 模型求解
对于多个自变量对因变量的影响程度, 可以用多元回归方法进行分析。事实上, 尽管住房供给的影响因素很多, 这些因素之间也还可能存在着高度的相互依赖关系, 这就会给回归系数的估计带来不合理的解释。逐步回归分析算法是从一个自变量开始, 视自变量对因变量的作用显著程度从大到小地依次逐个引入回归方程。当引入的自变量由于后面变量的引入变得不显著时, 就要将其剔除掉。该方法可以有效地从众多影响因变量的因素中挑选出贡献最大的变量, 在它们和因变量的观测数据基础上建立最优的回归方程。
针对1998-2009年5项影响因素和四川省的商品房竣工面积的年度数据, 利用SPSS软件中的逐步回归功能进行分析。第二步回归分析结果:拟合优度为0.996, 修正相关系数平方为0.995, 标准误为0.037, 因此逐步回归分析效果很好。经检验, 回归模型的F值远大于理论值。结果表明, 住房供给模型的效果显著。
因此, 对于第2节中初步确定的住房供给的5项影响因素, 由于因素之间表达信息的重叠, 也即是共线性影响, 采用逐步回归分析方法进行剔除。本文最终挑选城市人均住宅建筑面积和城镇家庭恩格尔系数两个指标, 确定为住房供给模型的影响因素。
基于以上的分析, 本文将第二步回归的模型作为住房供给模型, 即为:
lnS (t) =-0.372+2.196*lnX7 (t) -1.168*lnX2 (t)
模型中因变量 (单位:万平方米) , 两个自变量依次为:城市人均住宅建筑面积 (单位:平方米) ;城镇家庭恩格尔系数 (单位:1) 。这个顺序是逐步回归中自变量添入顺序。该模型表征了:城市人均住宅建筑面积与住房供给同向变动;城镇家庭恩格尔系数与住房供给反向变动。
5 结论
本文研究了四川省住房供给模型问题。在该问题研究过程中, 供给影响因素的确定是关键。本文的处理思路为:本文的处理思路为:首先, 依据房地产经济学的观点选取10项可能因素;其次, 基于信息表达最大化的原则, 初步筛选了其中5项;再其次, 采用逐步回归法, 最终选取城市人均住宅建筑面积和城镇家庭恩格尔系数两项作为供给影响因素。另外, 以四川省年度的商品房竣工面积作为该省当年度住房供给的特征指标, 基于对数线性回归建立住房供给模型。实例计算也验证了模型的正确性和合理性。
摘要：遵循房地产经济学观点并采用相关分析法, 选取城市人均住宅建筑面积和城镇家庭恩格尔系数两项作为供给影响因素, 以四川省年度商品房竣工面积作为供给的特征指标, 基于逐步回归法建立住房供给模型。
关键词：房地产行业,住房供给,模型
参考文献
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住房反向抵押贷款的供给机构选择 篇4
一、住房反向抵押贷款运作的特点
(一) 运营时间长, 风险大
反向抵押贷款业务的运营跨时长, 从老年人将自有住宅抵押给贷款机构, 到相应的金融机构获得房屋的产权, 往往需要十多年乃至数十年才能兑现, 届时还要面对变现性较差的房屋资产的风险。同时, 在住房反向抵押在实施过程中, 还涉及住房价值波动风险、长寿风险、利率风险等诸多风险;在贷款结束后, 贷款机构还面临支付风险、变现风险等其他一系列风险。
(二) 大规模集约经营
反向抵押贷款业务的运营是风险大、事项多, 为减弱和防范业务运营的风险, 必须依托大机构的规模运作, 如此才可以减弱各种特定的个体风险, 小规模开办则会出现运营成本高、不易监管、规模效应差等诸多缺陷。推行反向抵押贷款制度的社会公共管理方式, 具有规模经济效应, 促进管理成本的下降, 同时可以兼顾社会公平, 有利于实现养老生活得资金保障和收入替代的双重目的。
(三) 运作资金量多
为保证反向抵押贷款在数十年里大规模正常运行的需要, 不仅要求贷款机构拥有雄厚的经济实力, 还要在每个运营周期都有持续、稳定、长期的资金流入, 否则就会因资金链条的中断, 导致业务的无法进行。由于贷款机构在开办此业初期到相当长时间内, 只有大规模的现金持续支出, 而无相应的现金流入, 从而导致资产的流动性大大降低。反向抵押贷款的这一特点对业务开办机构提出了很高的要求。
二、我国住房反向抵押贷款供给机构的选择
(一) 商业银行是发展住房反向抵押货款的主力军
我国商业银行有着数额巨大、延续期长且来源稳定的现金流, 能够满足反向抵押贷款的启动预算。其次, 我国的商业银行一直负责操作传统的房地产贷款业务, 所以对和房地产有关的金融产品的开发、核算及资产转让等方面有着非常丰富的经验。故商业银行可以借鉴开展按揭贷款的经验用于对住房反向抵押贷款产品的开发和推广。
商业银行开展反向抵押贷款同时存在一定的缺陷和明显的不足。从商业银行经营过程中讲求营利性、安全性和流动性原则角度来看, 反向抵押贷款的经营期限较长, 一般需要十多年甚至二三十年, 这种“短存长贷”现象, 容易使资金陷入流动性不足的困境。其次, 考虑到我国房屋价值及未来房价走势、人均预期寿命等, 还缺乏长期稳定的表现, 银行控制风险的难度很大。一旦房产出现大幅贬值, 会给银行造成大量呆账坏账, 资产质量严重恶化。
(二) 保险公司是发展住房反向抵押货款的有生力量
根据我国的实际情况, 从技术上, 目前最适合开办反向抵押贷款业务的金融机构应该是保险公司。首先, 保险公司本身就承担房屋所有者的人身保险和房屋财产保险的业务, 并借此积聚了大量长期的资金。这些资金都具有长达5年乃至更长的期限, 可以满足反向抵押贷款长期运行中持续不断的大量资金的需求。其次, 保险公司已有现成的遍及全国的销售网络和强大的营销体系, 能为保险公司降低经营和推广成本。随着时间的延长, 代理人的经验也越来越丰富, 还可以降低业务开办以后的成本。第三, 寿险业务中的最大风险是保户预期存活寿命同实际余命差异的风险, 这一点同反向抵押贷款产品设计时需考虑借款人的预期寿命风险, 显然有很大的相似性。保险公司尤其是寿险公司在寿命风险控制有较好的经验, 且形成了一整套的分析技术和管理方法, 能确保在合同条款设计时预留与风险相对的收益空间, 这也是保险公司尤其是寿险公司开办这业务的最大优势。
我国保险公司开展反向抵押贷款业务的最大障碍就是中央对保险业、证券业、信托业和银行业等金融机构实行“分业经营、分业管理”的限制。因此, 我国保险公司还不具备金融信贷的功能, 需要同银行、房地产部门进行充分的合作。其次, 我国保险公司几乎未曾涉足过房地产行业, 缺乏开发、经营和房地产有关金融产品的经验, 更难以对房屋资产价值做出合理的评估。
(三) 社会保障机构是积极参与者
反向抵押贷款通过社会保障机构开办也是一种思路。社会保障机构主要指其中的养老保障和住房公积金管理部门, 其基本职责就是建立强有力的社会保障体系, 增加养老保障资金筹措的渠道, 促进养老事业的发展。而反向抵押贷款作为一种金融参与养老保障的新融资方式, 本身就属于社会保障的一部分。其次, 社会保险基金和住房公积金具有资金来源稳定, 且收入和支出时间间隔期长的特点, 使其具备了开展此项业务的经济实力, 加之社会保障机构有着丰富的养老保险基金的运营和个人账户的管理经验, 说明了社保机构有开展此业务的可行性。
社会保障机构单独开办反向抵押贷款业务还是存在一定障碍。反向抵押贷款业务开办中的一些环节, 如抵押房地产的评估、拍卖、交易等一系列工作, 则非社会保障机构能独立完成的。同时, 社会保障机构同保险机构一样存在制度障碍, 即在目前的法律框架下不具备金融信贷的功能。所以, 本业务的实际开办中, 社会保障机构只是个有益选择。
(四) 一般企业公司不适合开办
反向抵押贷款业务开办的风险很大、内容复杂, 且需要的长时间的稳定资金流出, 而一般企业公司规模普遍较小、管理水平低、抗风险能力弱, 且不具有如此雄厚的经济实力。同时, 客户也无法将涉及到养老的重任如此倾心相托给企业公司。故一般性企业公司是不适合开办这一业务的。
三、结语
综上所述, 鉴于住房反向抵押贷款模式运行的复杂性, 在具体运作形式上, 笔者建议商业银行等几家单位以共同出资、独立核算、利益共享、风险共担方式成立一个联营股份制合作公司。在股份制公司的架构内, 成立专职部门, 分别负责市场调研、产品设计、审批标准、信息披露、产品营销、售后服务等业务。由银行部门负责贷款的审查、发放、回收等各项工作;由房地产部门负责产品的营销, 选择和确定目标客户, 联合保险部门进行谈判, 在住房二级市场将回收的住房变现, 回笼资金等等。到房产到期变现时, 由几家单位以一定比例分享房产的增值部分。这样既可以充分利用相关组织机构的优势, 又可以分散贷款风险, 达到多赢的目的。
摘要：住房反向抵押贷款在国外被认为是一种非常理想的个人理财方式, 在我国社会保障不完善的背景下, 反向抵押贷款对于缓解我国的人口老龄化危机具有重要的意义。
住房供给 篇5
基于效率和过滤的基础理论,本文进一步扩展了供给补贴与需求补贴的有效性研究,从城市住房供给市场差异的角度,从供给弹性和住房过滤的角度探究了适宜城市特点和发展的财政补贴方式并提出政策建议。
1理论基础
从理论上来讲,当保障性住房供给量明显小于保障住房需求量时,采取需求方补贴将导致市场供给更加短缺,因此供给补贴应当成为主要的补贴方式。随着保障房供给的增加,保障住房的供需逐步平衡,或达到住房市场供给大于需求时,住房财政补贴的具体实施效果在很大程度上受到市场整体调节的影响。此时不能简单地采取需方补贴,需要从动态的市场变化进行分析,其中住房供给弹性以及住房过滤性是两个重要的影响因素。住房弹性主要是用来衡量住房增量市场的发展及其特点,而住房过滤则反映存量住房市场的交易及其特征。
从中国目前城市保障住房发展现状以及未来趋势来看,供给与需求相对平衡或供给大于需求是市场发展的主要特点。
1.1住房供给弹性与补贴效率
住房供给价格弹性是反映住房供给量随着住房价格或租金变化的重要指标。住房建设周期、政策管制和开发商的期权决策等因素对住房供给弹性产生影响。我国学者研究表明,不同城市间住房供给弹性存在明显差异。
需求方补贴促使保障对象直接进入住房市场进行房屋买卖或租赁,增加了市场的需求量,因此短期内会引起市场租金或房价的上涨。在住房供给弹性较大的市场,住房市场能够较有效地对价格上涨做出反应,增加供给,进而抑制租金的继续高涨,实现市场供需的匹配和平衡。但是,在住房供给缺乏弹性的市场,价格的上涨不能有效地刺激供给量的提高,由于需求补贴而导致的市场租金水平上涨,无法得到有效抑制。此时保障对象以及未接受住房补贴的租户住房支出均增加,社会福利受损,补贴净收益从政府和未享受补贴的租户转向住房所有者,降低了住房补贴的效率。因此,从理论上看,该类市场中,政府实施供给方补贴,包括对存量住房与新建住房的补贴,不仅能有效提高补贴效率,而且在一定程度上提高住房的供给弹性。相反在市场供给富有弹性的情况下,政府实施需求方补贴优于供给方补贴。但是,补贴模式的优化还需要考虑住房过滤的状况。
1.2住房过滤与补贴效率
住房过滤(Housing Filtering)理论由Burgess(1920)在解释芝加哥住房格局时首先提出,Lowry(1960)进一步解释了其内涵。住房过滤是均衡住房市场中普遍存在的一种自然现象,指在住房市场中,高收入人群原本居住的住房随着时间推移而发生老化,而新建的住房能够提供更好的住房质量,此时高收入人群为了追求更好的居住条件,从原有住房搬出,使得较低收入房客得以继续租住或购买原有住房的过程。家庭收入的变化以及消费偏好的改变是住房过滤现象产生的外部原因,而原有住房质量的下降和服务功能的退化是内部促使住房过滤发生的原因。
需方补贴的实施提高了低收入家庭的住房支付能力,增加低等级住房的需求,短期内引起住房租金的上涨,吸引中等级住房持有者向下过滤住房,并引发高等级住房向中等级住房市场过滤。从长期的角度,高、中、低等级住房的过滤能够使得住房租金趋于平稳,即需求方补贴促进了住房过滤。但是,供给方补贴在短期内增加低等级住房的供给量,一些原本可以通过过滤而获得低档住房的家庭选择了政府直接供给补贴的住房,使得中等住房的向下过滤受到阻碍。另外,由于通过供给方补贴而新建的住房一般面积小、密度大,处于住房等级的最下层,这类住房无法再向下过滤,未完成住房的整个生命周期便被拆除,易造成社会资源的浪费,降低了住房补贴的效率。
住房过滤从存量房的角度对市场调节机制进行了解释,是市场自主调节的结果。市场通过住房过滤机制能够为中低收入人群提供良好的住房条件,该过程不需要政府的额外投入。因此,在适当的住房市场中,若能保障住房市场过滤的畅通,则可以降低政府成本,为更多的中低收入人群提供住房, 增加社会福利。
1.3住房供给弹性与住房过滤综合分析
基于上述分析可以看出,住房供给弹性与住房过滤情况不同的地区,适用于不同的保障房财政补贴方式。综合来看,可得出如图1所示的结论。住房供给富有弹性且住房过滤顺畅的市场,能够很好地调节需求方补贴为市场带来的短期租金上涨,亦能够通过增加低收入人群的住房可支付能力,促使住房过滤,有效利用存量住房,大大提高了补贴的效率。住房供给富有弹性但住房过滤困难的市场,虽适合于实施需求方补贴,但存量市场能够提供的低等住房较少,可同时补贴二手房交易,盘活存量房市场。住房供给缺乏弹性但住房过滤顺畅的市场,虽然存量市场较为活跃,但需求方补贴易导致房价的持续上涨而有损于社会整体福利,因此较适宜于两种补贴方式的结合实施。最后,住房供给缺乏弹性且住房过滤困难的市场,需方补贴效率低下,适宜于采取供方补贴。但由于此时保障房供给量已经大于需求量,可考虑改善保障房的公共服务设施可达性(如交通、教育、医疗等),提高保障房的宜居性,或者通过补贴存量住房的流通,解决住房困难。
2我国城市特点以及保障性住房补贴模式分析
我国目前实施的供给方补贴方式有实物配售配租、建设经营单位税收及费用减免等。实物配售或配租,即中央政府给予一定资金补助,地方政府直接投资建设,通过土地优惠或税收政策,以低于市场价格的水平出售或出租住房给低收入家庭。建设经营单位税费减免指政府对于建设保障性住房的开发商以及经营保障性住房的单位实行税费减免及优惠,包括税收及贷款的优惠、土地划拨或出让金的优惠等政策。
需求方补贴方式有租房补贴(或购房补贴)、保障对象税收减免、住房公积金贷款利息减免等。租赁住房的货币补贴在大多数城市普遍采用;而购房货币补贴情况相对比较少见,如长沙市经济适用房货币补贴。
中央政府制定全国层面的保障性住房指导政策,地方政府根据实际情况负责实施。但是,目前各城市基本采取了相似的保障性住房财政补贴方式,即以实物配售配租为主,同时结合货币租金补贴解决低收入家庭的住房困难问题。
数据来源:Wang,S.T.,Chan,S.H.and Xu,B.H.Estimates of the Price Elasticity of New Housing Supply and Their Determinants:Evidence for China.Journal of Real Estate Research.
2.1城市特点分析:供给弹性和住房过滤
由于数据可得性所限,本文选取了4个一线城市和7个二线城市作为研究对象。借鉴Wang等(2010)的研究,选取这11个城市的新建住房供给弹性,如表1所示。
对于表1中3个供给弹性为负的城市(北京、深圳、广州),通过数据论证这些城市住房供给均十分缺乏弹性并将这3个城市的供给弹性设置为0。根据Wang (2010)的计算,我国35个大中城市供给弹性平均值为3.53,下文将以此将城市划分为供给富有弹性和供给缺乏弹性两类。
由上文分析可知,住房过滤的顺畅进行依赖于成熟、活跃的存量房市场。住房二级市场的开放力度、中介服务的成熟度以及住房流动性等因素都在一定程度上影响着住房市场的过滤。城市住房空置率越高,可以供过滤的住房数量就可能越高。但是由于数据的限制,本文只能通过各城市2010年二手房交易量D2与新建房交易量D1的比例来反映二手房市场的活跃程度,如式(1)所示,并借鉴武赟(2012)给出的各大城市住房2010年空置率数据分析市场的过滤,如表2。
图2将11个城市标定在以供给弹性为横坐标(以35个大中城市供给弹性平均值3.53为划分)、以过滤程度为纵坐标的坐标系中,反映城市住宅供给弹性和过滤程度分布。由于数据所限,所选城市没有既富有供给弹性,过滤程度也较好的城市。
北京、广州、深圳3个城市住房供给缺乏弹性,过滤程度较好。这三个一线城市的二手房交易非常活跃,二手房交易量超过新建商品住宅的交易量。根据表2的数据,这三个城市空置率水平均较高,易于过滤的进行。
郑州、长沙2个城市住房供给富有弹性,过滤程度较差。由表2可知,郑州、长沙虽然空置率水平较高,但二手房市场极不活跃,更加说明了这两个城市难以进行过滤。
上海、杭州、成都等8个城市属于住房供给缺乏弹性,过滤程度较差。但是,上海、宁波、南京三个城市二手房市场交易量与新建商品住宅交易量相差并不大(Fc略小于0)。
2.2补贴方式选择
综合上文的分析,我们对三种类型的城市所适宜采用的补贴方式进行说明,并以北京和郑州为例进行细致分析。
2.2.1第二象限:住房供给缺乏弹性,过滤程度好的城市
该类城市适宜采取供方补贴与需方补贴相结合的方式。以北京为例,根据计算结果,北京的住房供给弹性为-0.45,可见住房供给缺乏弹性,无法及时对价格波动做出反应和调节。但是,北京2010年二手房销售面积是商品房销售面积的1.325倍,二手房市场相对交易活跃。北京适宜采取供方补贴与需方补贴相结合的方式。一方面通过需方补贴进一步促进过滤的发生,另一方面通过增加供给缓解市场缺乏弹性而引起的房价上涨。
数据来源:武赟 . 公共租赁住房房源筹集模式评价与选择研究.北京:清华大学建设管理系.2012.94-100。
2.2.2第三象限:住房供给缺乏弹性,过滤程度差的城市
该类城市过滤程度差,难以通过市场过滤解决低收入人群住房问题。此外,若采取需方补贴,市场无法及时调节住房供给,很容易导致房价或租金的持续上涨。相对来说适宜采用供方补贴。但由于此时保障房供给量已经大于或等于需求量,在供方补贴中,应以促进改善保障房可达性,有效利用存量住房等为主要方式。
2.2.3第四象限:住房供给富有弹性,过滤程度差的城市
该类城市适宜通过政策激励等途径盘活存量房市场,并实施需方补贴。以郑州为例,根据计算结果,郑州的住房供给弹性为14.54,市场供给对价格变动十分敏感,能够及时对需方补贴引起的房价租金上涨做出调节,很好的弥补了需方补贴的不足。郑州2010年二手房销售面积仅为商品房销售面积的27.8%,二手房市场交易不活跃。郑州适宜在盘活存量房市场后实施需方补贴,能够在很大程度上节约政府财政支出。通过促进二手房交易等方式,鼓励更多的空置二手房进入存量房租赁市场;同时向保障对象发放租金补贴或购房货币化补贴,以及公积金贷款利息补贴等,引导保障对象到正常住房市场上寻租,从而以相对较低的财政成本,有效解决住房问题。
3结论与建议
本文基于住房供给弹性和住房过滤理论视角,探讨了不同城市所适宜采取的保障性住房财政补贴方式,并结合11个城市住房供给市场的不同表现,提出了城市差异性有效补贴方式。例如,在住房供给富有弹性、住房过滤畅通的市场,需求方补贴具有较高的效率,地方政府应当实施以需求方补贴为主的住房补贴方案,进而引导住房过滤,充分利用存量住房或空置住房。但是,由于数据所限,本文对于住房过滤的测试还有待改进。
住房供给 篇6
蚁族群体是特指我国高校毕业生由于初入社会, 在工作生活巨大压力下, 因自身收入绵薄而形成的居住形式上具有“群聚群居”特点的群体。此外, 因为我国户籍制度的限制, 很多异地务工大学生即使有意愿留城也无法负担高额的房价, 更加促进了蚁族群体的发展。因为居住上的这一特点, 过多的人员流动容易造成很多社会不和谐问题。在 《中国人才蓝皮书 (2010) 》中保守估计北京地区“蚁族”就有10 万人以上。此外, 据初步分析, 全国“蚁族”人数将在百万人以上, 一些经济发展快速, 有着良好建设基础的大型生活城市中, 例如上海、广州、长沙、武汉、西安、重庆等城市都具有庞大规模的蚁族群体。
为了缓解城镇低收入群体的住房问题, 目前我国的城镇保障性住房构建模式发展与创新并存, 仅就成熟程度可以分为三大类别:经济适用房、廉租房、公共租赁房。而蚁族群体构成多为85 后和90 后毕业生, 他们属于社会保障性住房保护对象的“夹心层”, 处于十分尴尬的地位。由于诸如户口、婚姻现状和工作地域的限制他们基本不具备经济适用房和廉租房的居住条件。虽然公共租赁房可以缓解蚁族群体的安置, 但是从供给角度看, 由于政府构建的该种房源投资金额过高, 回报率颇低, 许多承建公司并不乐意继续施工, 公共租赁房源建设计划形成了“滞胀”状态。以上的实践与案例都证明目前行使的保障房政策根本没有达到安置蚁族住房的问题。因此, 探索和推出解决城市蚁族安置问题, 提供合理保障性住房的供给模式势在必行。
1.1 经济适用房
根据《经济适用住房管理办法》的描述, 经济适用房源是指“政府提供政策优惠, 限定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应, 具有保障性质的政策性住房。”根据国家相关政策规定, 经济适用房的选购条件可总结为三条:第一, 当地城镇户口;第二, 家庭收入符合当地限定的贫困收入水平之下;第三, 无房户或现居住面积低于当地贫困居住水平。我国很多大学生毕业后签署外地工作, 却因为户籍限制无法获得经济适用房的居住权, 只能聚集在工作地点附近的城中村等居住条件不高的地方, 进而促使蚁族群体的扩大。
1.2 廉租房
廉租房。周艳琼在《发展廉租住房任重道远》中解释道“廉租房是政府在住房领域具有社会保障性质的实践活动”。笔者认为廉租房就是政府承担社会职能, 发挥公共服务均等化思想, 以低廉微薄的租金补贴和房源配置来解决城镇困难住户的住房问题, 是我国住房供给货币化的成果之一。廉租房相比经济适用房更加具有社保性质, 但是同样的, 廉租房的产权具有一定局限性, 产权的限制使得居民不能第一时间获得心理保障。与此同时, 廉租房的多年实践表明, 过分依赖于户籍和家庭收入水平两个因素, 都不能在最大程度上缓解蚁族群体的安置问题。“目前, 出台的公租房制度的适用对象为城镇低收入家庭, 而“蚁族”作为一个特殊的新兴群体, 并未包含在这一受益群体内。”
1.3 公共租赁房
直到2010 年年底国家政府工作报告才指出“大力发展公共租赁房”来缓解城市居民的住房困难问题。政策实践方面, 齐骥在《建设公共租赁房可以有多种模式》中指出, 2010 年我国共开工建设公共租赁住房40 万套, 2011 年新开工建设的廉租房220 多万套, 其数量已逐步超越廉租房的构建。都说明了社会对于“夹心层”的重视。公共租赁房的建设已经使得蚁族安置问题变得不再触不可及, 但是公共租赁房也有自身存在难以克服的问题:投资回报不高、发展缓慢、运作周期长。这就致使除了政府为投资主体的项目这种建设模式外, 很多承建公司都会规避投标活动。因此公共租赁房的建设起步较晚且发展跟不上蚁族住房的需求, 该种保障性住房供给模式仍然存在较大的供给缺口。
2 蚁族安置的对策———BOT模式下的青年公寓
BOT公共租赁房设计模式内涵主要由三部分组成:B (Bulid) 建设、O (Operate) 运作、T (Transfer) 转交。也就是政府是项目发起者, 将具有社会公共服务性的保障类项目运营权利转交给私人或者第三方部门承建, 在政府的监督和指导下由其自身筹集资金, 对项目的建设权负责, 将完成的项目成果转交回政府以获得利润。
BOT模式的青年公寓是公共租赁房的特殊衍生房型, 专门针对我国青年蚁族群体城市住房压力的保障性住房供给模式, 总结后发现, BOT模式的青年公寓在安置蚁族群体问题上具有普通公共租赁房所不具备的很多特点。
2.1 现代青年公寓的构建:蚁族安置过程
BOT模式在蚁族安置中的过程中会起到较大的作用。关键点在于如何将BOT思想与公共租赁房的构建相结合。根据上文探讨的BOT模式运作, 现在加上针对解决蚁族群体住房困难问题的公共租赁房构建, 就形成了效用最大化具有公共服务均等化思想的运作方式。首先, 近年来政府对于蚁族群体的关注重视越来越多, 已经开始大量建造公共租赁房来缓解问题, BOT模式初始就是由政府和相关部门对不同城市蚁族群体的住房需求调研结果分析后, 起草项目运作合同, 接着建设部门和社保部门审核后形成正式项目。
第二步就是进行社会公开招标, 有意向的承建公司将对特有的针对蚁族群体的公共租赁房项目进行竞标, 获标者与政府签署项目合同意向书, 正式成立青年公寓建设队伍。
第三, 也就是建设阶段, 这是整个青年公寓建设过程中最重要的一环, 既要进行招商引资又要建设符合蚁族生活工作习惯的公寓。在建设的前半段, 青年公寓的融资需要多渠道拓展, 与政府签订合同获得特许经营权后, 承办地产商就要获得足够运营资金。自2010 年以后我国开始大力发展公共社会保障性住房建设, 银行贷款成了主要的建设资金来源, 中央财政的运作也不及银行的直接贷款数额。据中央银行的统计资料显示, 我国在保障性住房的投入建设, 2011 年银行贷款筹资就比其他贷款余额增速2 倍多。可见几乎都是依赖于政府的公信力和银行的建设放款政策实践。但是如果过分的依靠这种单一的筹资方式, 地方债务的加剧必然会导致公共租赁房的建设速度放缓和信贷体系的瘫痪, 甚至引起经济崩溃。现在在BOT筹资模式中, 承建公司除了自身累积资本和简易的借贷外, 特许经营公司还要从银行以及各金融机构贷款。此时政府在监管的同时也自身信用担保, 运行各金融政策, 委托银行以低于市场利率的标准向公司放款, 并把运营风险转移给承建公司。这样的多元化筹资方式使得原本公共租赁房建设的资金缺乏和运用问题一并解决, 减轻了政府对于我国新兴的蚁族群体城市住房问题突然形成的压力, 企业也更有意愿的去更多得承建公共租赁房的建设, 最终缓解了蚁族群体住房的压力。
在第三步骤的后半阶段, 特许方将全力打造青年公寓。青年公寓是特别针对城市蚁族而建立的, 所以其建筑特点也别具风格。内部单位居住面积不高, 但是具有青年人需要的公共书吧和网吧, 有的青年公寓还配备了办公区域以便蚁族的生活工作两不误。这些独特的内部设计是在共有产权的前提下而进行的, 都符合当下青年人的生活工作需求与审美。青年公寓从这方面考虑, 多具备职业招聘信息宣传工作室, 在公寓较为醒目口设立。实时更新职业招聘和生活常识信息, 再次满足了青年蚁族的生活起居需要。此外, 既然是社会保障福利房, 就有使用期限, 到达了合适的居住阶段产权必须转移, 满足条件的蚁族群体将退出产权的使用, 这就是所谓的退出机制。因为青年公寓隶属于我国的公共租赁房这一社会保障性住房的体系。房源本身就具有明显政策的强迫性。通常, 我国公共租赁房的租赁期限为3~5 年, 最多不可超过6 年。按蚁族群体的年龄构架看, 6 年后一般蚁族群体年龄都接近30 岁, 失业和经济积累也有了一定保障, 必要的退出机制一方面确保了新形成蚁族群体的住房保障, 另一方面也体现了租赁房产权的界定清晰。为了更加合理的安置蚁族群体, 退出机制的具体要求需要在租赁合同中强调指出, 若违反约定即将记入个人信用档案。最后第四步就是运营权的无偿移交了, 这一阶段里青年公寓已经构建完成, 待政府和第三方监理公司审核后由政府获得青年公寓的分配权力, 特许经营公司获取建造酬劳。双方都有利润创收的同时也缓解了蚁族住房困难的问题, 保证了运行的可行性。
2.2 BOT蚁族安置展望
住房供给 篇7
关键词：供给需求,保障性住房,统计分析
收录日期:2014年1月9日
赣州市位于赣江上游, 江西南部, 东邻福建, 南毗广东, 西接湖南, 北与本省吉安、抚州市相连, 辖2个县级市、15个县、1个市辖区, 面积39, 000多平方公里, 占全省面积的23.6%, 人口860.15万, 是江西省最大的行政市。赣州人口众多, 民生问题自然也成为政府关心的热点, 虽然赣州也属于经济仍欠发达地区。但政府注重民生工作, 也在解决居民住房问题上做了大量的富有成效的工作。但随着房价市场的不断膨胀, 出现了很多没有经济能力买商品房, 又没有足够资格承租保障性住房的居民, 这也直接导致了提供保障性住房供给规模、建设资金的筹措等面临了巨大的困难挑战。本文通过分析总结当前赣州市中心城区住房供给现状和存在的问题的基础上, 找出当前影响赣州市中心城区加快保障性住房建设、增加住房有效供给的种种制约因素, 为政府更好地建设民生工程奠定基础。
一、赣州市住宅需求统计分析
1、赣州市住房供给现状分析。
由于住房制度改革, 房地产业的不断发展, 赣州市房地产投资额不断增长, 特别是近几年来投资额有较快的增长, 2004~2010年赣州市房地产开发年度完成的投资增长了3.66倍, 其中, 住宅投资增长了5.86倍。2010年开发完成投资达到了100.48亿元, 同比增长31.1%, 占全省房地产开发投资的14.22%。在2006~2010年间, 赣州市的商品房施工总面积4, 303.38万平方米, 新开工面积达1, 942.75万平方米。全市商品房销售面积1, 563.11万平方米, 其中住宅1, 345.86万平方米, 2010年商品房销售面积占全省的比重已达到15%, 赣州市的房地产处在飞速发展中。 (表1)
一般来说, 经济发展水平越高, 对住宅的需求越旺盛, 对住宅需求的层次越高。经济发展水平对住宅的影响是通过住宅价格水平和居民的收入水平等因素体现出来的。城市住宅需求的关键是城市居民的支付能力, 而支付能力的大小取决于居民的收入和收入分配以及政府的补助能力。而在表2中可以看出, 赣州市的人口数量及人均可支配收入呈现持续增长状态中, 而人均住房面积也在增长。但这几年的房价增长速度过快, 已远远超出了一些中低阶段收入民众的接受能力, 这也意味着政府的保障房供应数量面临着巨大的问题。 (表2)
2、赣州市保障性住房供给现状。
赣州市政府近几年积极响应党中央号召, 大力开展建设民生工程, 投入投资的保障性住房主要有廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等几种形式。截至2010年, 赣州已开工建设廉租住房159.12万平方米, 其中市中心城区先后建设了六期廉租住房, 总建设规模达63.43万平方米、11, 350套, 已建成并摇号分配18.11万平方米、2, 892套。此外, 市中心城区还开工建设并分配经济适用住房33万平方米、3, 091套;建设公共租赁住房2, 600套;完成棚户区改造139.84万平方米。但其中也还要排除一部分非政府供给的住房, 如赣州市江西理工大学、赣南师范学院这些单位提供住房, 但为了防止人员频繁流动情况, 产权仍属于学校。虽然这在某一程度上解决了一部分群众的居住问题, 可其中因缺乏有效管理和资金支持等原因, 也导致了这一类人群的住房问题仍亟待解决。
3、赣州市保障性住房供给存在的问题。
虽然赣州市政府在近几年花了大量的人力、物力在保障性住房建设中, 但是仍存在着不少的问题, 首先是资金的缺乏, 导致在建设投资过程中不能施展开, 存在着很大的压力, 廉租房建设进度不平衡;经济适用房放弃购房情况严重, 拆迁困难等情况, 都亟待解决, 保障民众的居住条件得到改善, 实现民生工程。
资料来源:赣州市统计年鉴
二、解决保障房供给问题的意见
1、发展经济, 增加收入。
在国民经济持续稳定增长的条件下, 居民收入不断增加, 是提高对住房有效需求的重要条件。人们有了钱, 才能以小换大, 以旧换新, 从而形成消费热点, 活跃住宅市场。因此, 积极扩大就业, 加快发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业和各类所有制中小企业;规范劳动力市场秩序, 鼓励劳动者自主创业和自谋职业, 促进多种形式就业, 增加城镇居民收入。完善最低生活保障制度, 适时提高城镇居民最低生活保障标准, 积极扶持生活困难群体自主脱贫。继续完善和规范公务员工资制度。建立健全收入分配调节机制。坚持完善按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度, 鼓励劳动、资本等生产要素按贡献参与分配。更加注重社会公平, 以共同富裕为目标, 着力提高低收入者收入水平, 扩大中等收入者比重, 有效调节过高收入, 努力缓解部分社会成员收入分配差距扩大的趋势。完善年薪制、职工持股、技术和知识产权入股等分配制度。合理调节行业收入分配, 加强对垄断行业和收入过高企业的工资内外收入的监管。规范职务消费和公务消费, 加快推进机关事业单位福利待遇货币化。规范个人收入分配秩序, 治理整顿不合理收入, 依法取缔非法收入。加大监察力度, 严格执行最低工资制度, 禁止拖欠、克扣工资等侵害职工利益的行为。加强对城镇低收入群体的扶助, 发展和完善适合市场经济体制的开发式扶贫机制。认真解决好低收入群众的医疗、子女就学困难等问题。强化个人所得税征管理。
2、加大住房制度改革力度。
首先, 要加大住房制度改革方案的落实力度。要加紧制定符合实际并与实施方案相配套的政策措施, 将实施方案落实到每一个单位和企业。比如:政府应该对低收入者进行住房补助或建设廉价出租、降低住宅建设期间的交易税费、放宽购买住宅的贷款担保条件或进行贴息等, 降低进入的门槛, 从而刺激和扩大住宅消费;同时, 政府也可以通过控制土地批租量来影响住宅的总供给, 调节住宅的需求。
3、转变保障性住房用地的供给方式。
为转变现有的保障性住房土地供给方式, 可以在商品住房项目中强制要求建设一定比例的保障性住房, 同时按保障性住房建成面积比例给予减免土地出让金、行政事业性收费和城市基础设施配套费等优惠政策。
4、强化税收调节作用, 完善税收政策。
住房供给 篇8
中国城市住房市场在近10年间取得了快速发展,住房资产占家庭净财富比重从2002年的44%上升至2009年的73.4%,年均增长率高达15.7% ;但与持续增长的住房财富相悖,城镇家庭消费持续不足的问题凸显,居民消费占GDP比重从1978年的48.4%降到了2009年的35.36%,显著低于58.8%的世界平均水平(数据来源:中国统计年鉴;中宏数据库;BVD全球金融与经济分析数据库)。住房财富的急剧增加和消费倾向的持续低迷严重影响了中国城市经济的可持续发展。
细分居民消费组成结构发现,教育与医疗等人力资本支出由于个体支付能力有限以及外部性导致市场失灵的特征,具有明显的“公共品”属性,需要政府加以补贴和矫正。然而,我国政府的公共品供给却呈现“总量增长但增长率减缓且远低于经济增长速度和世界平均水平”的特点。以教育投资为例,自1986年颁布《中华人民共和国义务教育法》规定实行九年制义务教育以来,教育投资总量虽然从1991年的731.5亿元上升到2009年的16502.71亿元,但增长率却从1994年的40.5%迅速跌至1997年的11.9%并维持在较低水平;至2008年,我国政府教育性投资在GDP中所占的比重仅为3.3%,明显低于欧盟21国的5.5%、经合组织国家的5.9%以及美国的7.2%(数据来源:中国统计年鉴;中国教育经费统计年鉴;Education at a Glance 2011,OECD Indicators)。我国政府对于作为“公共品”的人力资本支出投资水平过低,严重增加了城镇家庭负担,扭曲了财富增值背景下的居民消费结构。
因此,本文以政府公共品供给为视角,分析人力资本支出在政府和居民之间的分配是否会影响住房财富和居民消费的关系。有别于传统的财富效应和信贷约束视角(Skinner,1996 ;Lustig & Nieuwerburgh,2005 ;Levin,1998 ;邓淇中和周丽,2009 ;陈彦斌和邱哲圣,2011),本文更关注消费结构的变化,研究思路不仅能从全新的角度阐释消费困境,同时也有利于从政府对于公共品投资比例分担角度提出有效政策建议,实现宏观财政行为与微观消费结构的相互联系,以及住房市场和人力资本市场的有机结合。
2 理论分析
本文从短期和长期出发,分析政府公共品供给对于房价——居民消费关系的影响。
短期效应的分析建立于不计人力资本支出对于提升居民收入作用的前提下。基于信息完全、不存在流动性约束、没有遗赠动机的基本假设,在跨时预算约束条件下,理性消费者通过分配其一生的收入从而对其一生的消费进行规划,以实现生命周期内的效用最大化。假定经济人具有不变的相对风险规避倾向,他具有以下形式的VNM效用函数:
消费的边际效用弹性为一常数。假定个人消费函数由三部分构成,即:
其中,Ht是消费者个人的人力资本支出,Rt是消费者个人的住房消费支出,α 和 γ 以及分别表示消费者个人对于其支出的偏好。假设效用函数具有可加性,因此消费者的消费规划问题是:
式中,E0为基于0期所有信息对未来的预期,C*t 表示t期总消费, β为贴现因子。At表示t-1期末的实际资产,At-1表示t-1期末的实际资产,r表示实际利率(假设为不随着时间变化的常量), Yt表示t期收入。
由Lagrangean函数的一阶条件可以推出:
即:其他消费的增长率=constant+κ1×人力资本支出增长率+κ2×住房财富增长率 (6)
根据“预算约束”理论,家庭的收入可以基本划分为投资、储蓄、直接消费支出三大部分。假定居民的储蓄率在短期是一个常数,在房价持续增长加重居民财富的不平等性及社会分化的背景下,作为提升社会地位的重要途径,居民需要提升自身人力资本水平(金烨、李宏彬和吴斌珍,2011),但由于政府教育医疗公共品供给不足,居民人力资本支出负担加重。易证得,κ1< 0因此,政府公共品供给不足导致的居民短期人力资本支出增长会通过预算约束和负向替代作用挤压其他消费。
长期效应需考虑人力资本支出对于居民收入的提升作用。根据人力资本模型,政府对于教育医疗公共品的供给以及居民的直接人力资本支出都能够促进人力资源载体知识和技能的增长,提高人力资源素质,增加居民收入,因此体现为对于居民消费的“倍增效应”(Harmon & Walker,1995 ;Glewwe,2002 ;Erosa et al.,2010)。值得注意的是,和物质资源投资相比,对人力资源进行的投资具有更高的效益 (Schultz,1961),在经济增长中具有关键性作用。
3 实证分析
本文选取住房价格、家庭可支配收入、家庭人力资本支出(分教育和医疗保健)和地方政府公共品供给支出(分教育和医疗保健)为主要的研究变量,采用Panel VAR——脉冲响应分析的思路,基于东中西部的地区差异,分别测定房价对于人力资本支出的影响,以及政府公共品供给和家庭人力资本支出之间的关系。
3.1 数据来源
由于中国政府在人力资本支出方面的财政支出当前仅能够获取省级数据,因此本文采用26个省和4个直辖市从2003年第4季度至2010年第4季度的面板数据。数据中的住房价格数据来自中国房地产指数系统(CREIS),采用省级住房价格指数。家庭人力资本支出数据来自EPS全球统计数据、CEIC中国数据库、中国宏观经济数据库。其中,家庭教育支出指人均教育支出总额,包括教育、文化和娱乐服务;家庭医疗保健支出指人均医疗保健支出总额,包括医疗支出和卫生保健支出。政府公共品支出数据来自各地区统计局。在分析中,所有的季度数据均根据区域消费物价指数(CPI)进行了平减。统计显示在区域的住房价格和居民收入水平,以及人力资本的居民和公共投资呈现出东部地区的最高水平、西部地区最低水平的特征(见表1)。
3.2 PVAR 模型建立与脉冲响应分析
在测定Panel VAR模型之前,我们首先对变量进行了单位根检验(见表2),并对变量之间的协整关系进行了检验,检验结果显示变量不存在协整关系。本文通过建立Panel VAR模型,在全国层面和区域层面分别对面板数据进行计量分析。
3.2.1 全国层面房价与居民人力资本支出关系
由于数据长度的限制,Panel VAR分析使用一阶滞后,计算结果见表3中的回归(1)。其中,dlrhp、dlrinc和dlrprhc分别表示对实际平均房价、家庭实际平均个人收入以及家庭实际平均人力资本支出(包括教育投资和医疗保健投资)的对数值进行一阶差分后的结果。在控制区域居民收入的情况下,短期上房价与居民人力资本支出正相关,即房价的升高对于居民人力资本支出具有正向的拉动作用,具体表现为房价上涨幅度每增加1%,居民人力资本支出上升0.11%。基于在中国普遍发现的住房——消费负相关的事实基础上(陈彦斌和邱哲圣,2011 ;高春亮等,2007;杜莉等,2010),我们可以推测,住房价格的上涨和住房财富的迅速增加有助于拉动居民人力资本支出,从而对家庭其他消费起到挤压作用。
3.2.2 地方政府公共品供给在住房和居民人力资本支出中的作用
在上面的Panel VAR模型基础上,我们增加了政 府实际人 力资本支 出一阶滞 后项(dlrpuhc),在全国层面上对面板数据进行计量分析,计算结果见表3中的回归(2)。结果显示,房价与居民人力资本支出的正相关关系以及居民人力资本支出与住房价格的负相关关系与上面保持相对一致。但是,我们同时发现居民人力资本支出增加和政府公共品供给增加呈现负相关,即政府公共品供给增加1%,居民人力资本支出减少0.18%,即政府人力投资的增加有助于减轻房价上涨在短期内对于居民消费的挤压效应。3.2.3东中西部地区人力资本支出和居民消费关系比较
注:Rhp表示实际平均房价(元/平方米);Rpredu表示实际居民教育支出(元/人/年);Rpuedu表示实际公共教育支出(元/人/年);Rprmed表示实际居民医疗保健支出(元/人/年);Rpumed表示实际公共医疗保健支出(元/人/年);Rinc表示实际平均家庭收入(元/人/年)。
注:T+C表示ADF检验模型含趋势和截距项;C表示ADF检验模型只含截距项。
将地区按照东部、中部、西部划分并分别进行计算,结果如表3中的回归(3)。从东中西部对比来看,中部地区房价与居民个人人力资本支出显著正相关,房价上涨幅度每增加1%,居民人力资本支出分别上升0.29% ;西部地区房价和居民个人人力资本支出关系不显著;东部地区房价与居民人力资本支出负相关,房价上涨幅度每增加1%,居民人力资本支出下降0.15%。统计数据显示,东部地区政府对于人力资本支出大于中部地区,因此,房价上涨对于东部地区家庭人力资本支出具有抑制作用;但是对于政府公共品供给占比较低的中部地区,仍呈现比较明显的“挤出效应”。另外,计量结果显示,在控制政府投入和居民收入的条件下,东中西部居民人力资本支出对住房的增加均产生负向影响,其中中部地区最为敏感,其次为东部地区。另外,实证结果显示,东中西部居民人力资本支出和政府公共品供给均呈现负相关,即在固定收入的条件下,政府公共品供给降低会增加居民人力资本支出负担,从而对居民消费产生挤压效应。
3.3 脉冲响应分析
在Panel VAR模型的基础上,本文采用Cholesky正交分解并利用GMM估计和蒙特卡罗模拟给出脉冲响应函数两倍标准误差的置信区间,进一步进行全国层面和东部、中部、西部地区层面的脉冲响应分析。一方面,通过某一变量对另一变量冲击的响应,分析变量之间的长期影响;另一方面,对VAR的模型结果进行检测(见图1)。
结果显示,当房价增幅受到一个单位的正向冲击后,全国层面上居民人力资本支出首先有所下降,约6期后成相对稳定状态;从东中西部地区比较看,中部地区居民人力资本支出首先有所上升,一定时间后成相对稳定状态;东部地区和西部地区与全国变动趋势一致,都是先降后升,最终体现相对平稳的趋势。即在短期内,房价增加通过预算约束和负向替代对于居民消费的挤出效应在中部地区最为典型,但是在东部和西部地区挤出效应不明显;在长期内,无论是全国层面还是地区层面,收敛后的居民人力资本支出水平明显低于原有水平。
另外,通过对于人力资本在政府和居民间分担的互动关系脉冲响应可知,在全国层面上,伴随着政府公共品供给增幅受到一个单位的正向冲击,居民人力资本支出首先出现明显的下滑趋势,随后逐步增长,至3期达到一定峰值后再次出现下降趋势,最终波动至逐步收敛;而政府人力资本增加幅度首先存在小幅上涨,后逐步下降,2期时达到最小值,约6期后最终波动至收敛(低于受冲击时的原水平)。由此可知,一方面,人力资本支出具备明显的短期刚性,虽然刚性特征在长期内表现不明显;另一方面,居民对于人力资本支出的增加在短期可能给予政府公共品供给积极的信号,即促进政府加强对于教育、医疗公共必需品的投资力度,但是从长期来看,地方政府对于居民在人力资本支出方面承担比重的增加呈现明显的消极反映。另外,在地区层面上,东中西部地区的政府——居民人力资本分担的互动机制变动趋势与全国基本一致。但从长期来看,中部地区居民投资和政府投资的互动作用更加敏感。
4 结论及政策建议
短期来看,在房价上涨的情况下,家庭人力资本支出增加,从而对居民消费产生挤压作用;同时地方政府在教育和医疗保健方面的人力资本支出下降,进一步加重挤压效果。长期来看,人力资本支出的投资属性凸显,影响长期居民的教育水平和健康情况,从而影响未来居民的收入情况,因此人力资本支出增加在长期将有助于促进居民消费。
如果增加地方政府公共品供给支出,会相应减轻居民人力资本支出压力,从而减轻对于居民消费的挤压作用,促进短期居民消费;另外,长期来看,地方政府公共品供给增加有助于促进居民人力资本支出,将有助于提升居民教育和健康水平,促进未来居民收入的增加,从而促进未来居民消费。综上所述,扩大地方政府的人力资本支出能够在短期内促进居民当期消费,并在长期内推动居民消费持续增长,具有重要的意义。
4.1 加大人力资本支出力度
地方政府应进一步扩大教育和医疗保健的财政支出预算,并通过税收政策和补贴政策加强企业在人力资本负担中的作用,从而减轻居民个人对于教育和医疗保健的人力资本支出负担,降低挤压效应,带动居民消费。
4.2 规范人力资本市场,提升质量和效率
中央政府应充分考虑劳动力流动、税收政策改革、教育体制改革、就业体制改革对人力资本支出的影响,进一步建立健全人力资本支出的公共政策和法律支持体系,规范和鼓励地方政府加强教育和医疗保健支出。具体的执行过程中,要严格查处教育和医疗领域乱收费的问题,对中央所属大专院校本科生收费项目和收费标准进行全面清理和规范,在政府网站上发布所有符合政策的收费项目和收费标准,进一步纠正医药购销和医疗服务中的不正之风,并提出要通过规范医院收支管理,改革不适当的经济激励机制,完善医疗服务评价体系,纠正片面追求经济效益的倾向。
4.3 区域平衡发展
考虑到房价通过人力资本支出渠道影响居民消费的区域异质性,应重点加强中部地区的政府公共品供给占比,以更加有效地缓释中部地区相对突出的挤压效应。对于西部地区,也应采取相对积极的扶持策略,促进教育和医疗配套体系建设。对于东部地区,应进一步规范市场,积极引导企业加强对于教育和医疗保健的分摊作用。通过差别化的应对措施,缩小地区差距,促进经济平衡稳定发展。
摘要：采用2004-2010省级宏观数据,通过建立房价与政府和居民人力资本支出的Panel VAR模型以及脉冲响应分析,探讨房价、政府公共品供给与居民人力资本支出的关系及其区域异质性。研究发现,从全国水平上来看,短期居民人力资本支出与房价正相关,与政府公共品供给负相关,住房价格上升对于居民消费产生挤压效用;从长期来看,住房价格的增加能够通过人力资本支出的渠道促进居民消费。东中西部地区计算结果与全国层面大体吻合,中部地区的房价和家庭人力资本支出相关性相对明显,短期挤出效应和长期促进效应最为显著。最后就中央政府、地方政府以及市场化企业等不同主体提出了相应建议。