居民住房

居民住房（共10篇）

居民住房 篇1

城乡居民住房条件得到很大改善。改革开放以来, 我国基本改变了住房严重短缺状况, 解决了大多数人的住房问题。2008年全国城镇竣工住房面积达65812.9万平方米, 比1978年增长近17倍。在城镇人口不断增加的同时, 城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米提高到2000年的20.7平方米, 2008年达到28平方米以上。特别是1998年以来, 城镇居民人均住房建筑面积年均增加1.07平方米, 保持了较快的发展速度。同时, 住房质量和居住环境也有较大的提高和改善, 基础设施配套水平不断提高, 具有独立厨房、厕所的成套住宅占实有住宅比例超过80%。

截至2008年底, 通过廉租住房建设和棚户区改造, 主要以实物方式解决了295万户城镇低收入家庭的住房困难。另外, 有500多万户低收入住房困难家庭通过经济适用住房等措施解决了住房问题。从2008年四季度到2009年8月, 全国廉租住房新开工133万套, 完成投资481亿元;新增发放租赁住房补贴154万户;2009年1月~8月, 经济适用住房新开工4718万平方米, 完成投资659亿元。林区、垦区、煤矿棚户区和城市棚户区改造全面启动。住房保障制度的不断完善, 帮助更多低收入住房困难家庭解决了住房问题。

截至2008年底, 全国农房建筑面积达235.9亿平方米。近年来, 全国每年新建、翻建住房的农户保持在300万户以上, 年竣工建筑面积约5.5亿平方米, 年建设投入约2000亿元。2008年底, 农民人均住房建筑面积达到32.4平方米, 比197 8年增加24.3平方米。新建农村住宅质量稳步提高, 住宅内部功能趋于合理。200 8年末, 农村居民住宅中混合结构以上比重超过60%。住房安全进一步得到重视和保障。

城镇住房制度改革稳步推进。1998年, 国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 决定停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化。同时, 建立了职工住房补贴制度, 完善住房公积金制度。2003年, 国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出调整住房供应结构, 逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房, 进一步推进了住房商品化。在推进住房商品化的同时, 2007年, 为加快解决城市低收入家庭住房困难问题, 国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 强化了政府的住房保障职能, 对一部分低收入住房困难家庭实行保障住房制度。2008年, 为应对全球金融危机, 根据中央保增长、扩内需的决策部署, 国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场稳定健康发展的通知》, 加大了保障性安居工程建设力度, 促进居民合理住房消费。

城镇住房制度改革, 对于居民生活水平、居民消费结构、经济发展等都产生了深远的影响。一是确立了市场机制配置住房资源的基础性地位, 普通商品住房市场成为居民解决住房问题的主渠道, 住房成为城镇居民消费结构中的主导消费品。二是培育和发展了以住宅为主的房地产业, 房地产业的健康发展成为拉动国民经济增长的重要力量。三是在促进居民居住条件明显改善的同时, 住房建设带动了城市公共设施和基础设施建设、环境建设, 使得城市建设飞速发展。四是帮助越来越多的群众拥有了自己的财产。我国广大城镇居民通过购买原承租公房或在市场上购买商品住房, 住房成为家庭财产结构中比重最大的财产。

6 0年来, 虽然我国居民住房条件得到很大改善, 住房制度改革稳步推进, 城乡建设事业取得了很大的成绩。但仍然面临诸多挑战。面对这些挑战, 我们应当勇敢直面, 坚定信心, 把应对挑战的过程转化为提升住房和城乡建设事业发展水平的契机。

住房和城乡建设要更加关注和改善民生, 牢牢把实现城乡居民住有所居作为我们工作的首要任务。一是完善住房政策体系。二是健全住房保障制度。三是加强质量安全监管, 确保建设工程质量。落实建设活动各方主体的质量安全责任, 保障人民生命财产安全。四是不断提高市政公用设施服务供给能力, 满足人民群众对市政公用设施服务日益增长的需要。五是采取有效措施防止在城镇房屋拆迁中损害群众利益, 维护社会稳定。加强物业管理。

摘编自姜伟新在《中国建设报》发表的署名文章, 标题为编者所加。

住房支出已严重挤压居民消费空间 篇2

近年来，我国城镇居民居住消费在居民总消费中的比重提升很快，人均居住支出占总消费支出的比重由1990年的4.8%提高到2006年10.4%，占人均可支配收入的比重由4%提高到7.7%；农村居民居住支出自1993年以来一直维持在13.9—16.4%的高水平，是农村居民消费支出中仅次于食品居第二位的主要支出。

值得需要强调的是，在统计口径和统计方法上，与人们的想象中居住支出有很大的出入。这里的居住消费支出并不包括居民的购房支出，只包括与居住相关的日常性支出，如房租、水电煤燃料、房屋装修等，而居民购房支出是作为固定资本形成来处理的。由于我国住房租赁市场不发达，因而房屋租赁价格始终维持在较低水平，上升慢于商品房价格。与租赁市场形成鲜明对比的是，近几年房地产销售价格上涨迅猛。

自2000年以来，房地产价格持续上涨。在2004—2006年期间，房屋销售价格指数分别为109.7、107.6和105.5，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续4年超过5%。从2007年上半年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改。今年1—6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。

因此，我国房屋销售价格的增速明显快于租赁价格的增速，城镇居民的实际购房支出要远高于家计调查中的住房消费支出。从商品房销售额占城镇居民总收入的比重来看，1998年城镇住房制度改革后，这一比重迅速攀升，2005年达到25.41%，较1998年提高16.52个百分点。与城镇居民住房消费支出占人均可支配收入的比重相比较，商品房销售额占城镇居民总收入的比例更加真实地反映了居民的购房支出情况。这就意味着，2006年城镇居民收入中有超过1/4的部分被用于购买住房，预计2007年这一比重将达到30%左右。

住房支出在居民消费中的比重过大，将会成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。

过重的购房负担，不仅挤压了居民的其他消费，而且容易产生畸形的消费结构。1998年至2006年，以现价计算的城镇居民人均可支配收入平均增长8.9%，而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。

众所周知，出口、投资和消费被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”，但调查显示，我国的最终消费率近年持续走低，比世界平均水平低近20个百分点，消费仍未成为经济循环的起点。人们收入中越来越大的部分用于住房消费，这将对一般消费品有很大的挤出效应。由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭会抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。

虚高的房价抑制了居民正常健康的社会投资和消费，透支了居民的未来消费。一个人为了一套房子，要把长年积蓄和未来几十年的收入耗尽，甚至背上几十年的房贷，将来就无法顾及购买汽车、家电，更谈不上再教育、投资创业了。

当一个家庭支出住房消费以后，所剩下的收入应该可以维持家庭正常的生活水平。一般而言，家庭每月的住房消费应当在30%以下，如果住房消费支出超过了30%，那么通常认为这个家庭就不具有住房的支付能力。

据统计，2005年10%城乡低收入户居民家庭的恩格尔系数分别为47.4%和51.4%，比全国平均水平高10.7和5.9个百分点。食品支出用去了低收入户城乡居民家庭近一半的收入，而居住的支出又用去了12.3%和13.3%的收入，家庭医疗保健均增长15%以上。医疗和居住支出增长速度过快，增加了低收入户家庭的生活压力，降低了他们抵御风险的能力。

在新购房人群中，每月偿付按揭贷款占个人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上，而按揭还款占到收入50%的家庭大致有30%左右。而从统计数据计算，1995至2006年我国城镇居民的房价收入比衡量，中低收入阶层的住房支付能力持续下降，只有最高收入的房价收入比有所下降，城镇大多数中低收入居民已处于“望房兴叹”的境况了。

从长期看，居住成本过高将会加剧地区之间和居民之间的贫富差距。目前，我国收入分配的不平等状况已经相当严重，而房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区在集聚，在向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚。相对而言，大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水，导致收入差距进一步拉大。低收入阶层居民收入的增长赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外。问卷调查显示，与家庭月收入在2000元以上的家庭购房意愿不断攀升的现状相比，月收入2000以下的居民购房意愿却在逐年下降。

目前我国的住房价格增速过快，虽然有供求关系和宏观经济基本面的支撑，但由于存在较大的收入差距，近几年房价的快速上涨，造成中等以下收入群体出现住房支付能力相对下降。而目前这一收入差距主要体现在高收入阶层的收入增长要明显快过低收入阶层的收入增长。如果将所得税、社会保险、医疗保障、日常生活支出、子女教育等各种必不可少的开销加在一起，城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重过高是不容置疑的。

安居乐业是建立和谐社会的基本条件，对这一民生问题有关部门应引起足够重视，并加大力度解决房价高企的问题。

居民楼倒塌与住房质量 篇3

在中国现行的《建筑结构可靠度设计统一标准》中明确规定,普通房屋设计使用年限为五十年。而近年来类似奉化塌楼事件屡见报端,其中大部分所涉建筑寿命在三十年之内,甚至曾出现在建房屋倒塌的案例。这难免让人产生疑问:房屋建筑质量究竟差到了什么程度?

房屋的建设质量取决于多方面因素,如果在勘察、设计、施工、监理等任何环节出现问题,便有可能出现地基沉降、偷工减料等问题,进而影响房屋使用寿命。一部分上世纪八九十年代建设的房屋之所以现在被鉴定为危房,甚至出现倒塌的状况,有专家指出与当时的经济社会发展水平和房屋建造标准、技术都有密切关系。

住房安全也有赖于居民自身的维护,居民对房屋的不当使用,可能会导致出现严重的住房安全事件。如随意改变房屋用途、拆除承重墙、改变房屋结构等做法,会加剧建筑物出现危险的可能性。在前述事件中,有媒体报道,倒塌楼房不仅存在水泥、砂浆不达标的情况,也存在住户在家庭装修时拆除承重墙的情况。

有专家表示,中国目前的工程建筑过程中,已经建立起相对严密的监督体系,建设方、设计方、施工方、监理方等在建设、验收等环节都要履行各自的义务,住建部门的质量监测站等也要在建材质量监测等方面发挥监管作用。

作为与质量最直接相关的主体,施工方对房屋质量安全有着最直接的关系。在《建设工程质量管理条例》中,明确规定施工单位对建设工程的施工质量负责,对于质量责任制、质量检验制度等也提出了明确要求,并对基础设施、主体结构以及防水、供热供电等系统的质量保修期限做出了明确规定。其中,房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期限为工程的合理使用年限。

此外,根据相关规定,房屋建设从勘察设计环节就要层层落实责任制,在建设过程中要严格遵守建材检验、施工监理制度,每一个环节都要经过严格程序。

但是,熟悉行业实情的人士称,目前我国的建筑业还处于粗放型经营的阶段,一些很好的标准到落实的时候可能就走样了。一些建筑施工队伍的人员素质参差不齐,监理过程很难发挥实效,开发建设过程中层层转包、过分逐利压缩成本等现象仍然存在,很难完全实现质量标准的严格落实,这都给房屋质量安全在一定程度上埋下了隐患。

对住房质量问题应该“零容忍”。目前已有不少地方出台了建筑质量责任终身制,一旦哪个环节出现了严重问题,就要根据相关法律严格追责倒查。

严厉的惩处有助于从源头防范“豆腐渣”工程,也体现出中国对建筑安全理念的重视。有报道称,奉化市居民楼倒塌的原因还在调查之中,多名相关责任人被拘捕。

居民住房 篇4

[关键词]住房政策 居住水平

在安定社会，住房是大家关心的事，也是政府关心的大事，国家出台过不少政策。房地产业也是经济发展的晴雨表，下面以1949至1980年中国住房政策为例来说明国家政策与居民的居住水平的密切关系(以城镇为例)。

一、新中国成立初期，国家对住房逐步实行了接管、没收与整顿

1.接管了帝国主义在华房产，没收了官僚资本的房产。

2.国家制定了有关政策，限制高租，对私有房屋采取了保护措施。《内务部地政司对目前城市房产问题的意见》第一条:保障私人房屋所有权及其合法收取租金关系是当前的城市房屋政策，在现阶段应没收的是一些汉奸，卖国贼，官僚资本家及战争罪犯等房产，其余城市房屋应受到保护，并允许房产所有人对其房产有出卖、租赁、典当、赠与等自由。出租房屋应收租金，住房应交租，租金不宜过高也不宜过低。这就对解放后中国的住房政策在过渡时期做出了规定，这是指导方针。

3.对于公有房产

⑴推行租赁。在政务院1951年3月《关于进一步整理占用的公房收租》中规定:原则上应做到公有房屋一律收租。国务院关于国家机关工作人员自今年（1955）七月起全部实行工资制待遇的通知：全部实行工资制后，工作人员住用公家房屋收费。1949年人均居住面积4.5平方米。

⑵租金:周总理在三中全会指示：住房收费标准租金一般地应包括折旧、维护、管理三项费用，必须适当地提高，一般平均每平方米每月收租金约为0.25元，一般占职工工资收入6-10%，平均8%左右。在实际中租金很低。房租低的原因中从照顾职工负担方面考虑的多，从养护方面考虑的少。房租低的坏处对低租的公房不能进行正常养护，缩短了使用年限；引起职工群众都向公房里挤，并要求住得宽，造成人为的房荒;影响了自建公助建房办法的推行;增加了国家对机关，企业宿舍不必要的补贴修缮费用的开支。

二、私有房屋的社会主义改造

1956年1月中共中央批转中央书记处第二办公室关于城市私有房产社会主义改造的意见认为对城市私房的社会主义改造是完成城市社会主义改造的一个组成部分，按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策进行，通过采用国家经租，公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法来逐步改变所有制，争取在一两年内完成这一任务。在1957年7月的《城市服务部关于召集城市房产工作座谈会给国务院第五办公室的报告》指出继续进行对私房的社会主义改造。1958年3月《第二商业部关于城市私房改造问题的报告》要求城市私房在1958年全面展开改造，在1959年进行扫尾，两年内基本完成城市私房的改造任务。实际工作一直延续到1964年。

1962年10月《中共中央、国务院关于当前城市工作若干问题的指示》城市的公有住宅，中小学校校舍和机关、事业单位的房屋，由市人民委员会统一经营管理，统一规章制度，统一租金标准，统一调剂和分配，统一组织维修，统一建设。在1963年第二次城市工作会议上对实行的范围和步骤做了明确的规定。这是我国房产管理制度一项重大改革。

在房屋的社会主义改造完成后，特别是文革开始后，公开的私房买卖，出租基本被取消了，国家机关所需房产采取了政府行政调拨，计划分配，无偿或低租使用制度；个人用房也采取了由房地产管理部门或单位统一分配，统一维修管理，无偿或低租使用制度，形成了一种投资找国家，分配按计划，使用无代价，维修管理统一化的模式。实践证明，它违背了房产商品属性，造成了房产经济活动效益低下和管理混乱。1979年人均居住面积3.9平方米。

三、中国房地产的复苏与初步形成

十一届三中全会后，房产问题上的错误开始纠正，房屋的商品属性逐步得到了确认。随着私房政策的落实，住房制度的改革，房屋的买卖、租赁、交换活动也日趋频繁。国务院文件中提出一条原则：解决城市住宅问题，要发挥国家、地方、企业、个人四个积极性，1978年9月《国家计委，国家建委，财政部，国家物资总局关于自筹资金建设职工住房的通知》要求各地每年必须在自筹资金中安排一部分资金建设职工住房。全民所有制企业职工住房建设资金应在企业基金中优先安排。1980年8月《中华全国总工会，国家城市建设总局批转全总生活部关于公建民助，民建公助建设住宅情况的调查报告的通知》指出组织公建民助和民建公助是调动企业和职工个人的积极性，加快住宅建设，改善群众住房紧张状况的一个有效办法。

中外城镇居民住房制度对比分析 篇5

一、中国城镇居民住房制度

我国建国以来, 传统的住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。这种制度曾经起过历史作用。但这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾, 其根本问题在于国家无力有效地满足城镇居民的住房需求, 不适应社会主义商品经济的客观要求, 也很不适应社会发展。实行低租金出租的办法, 房租低得连住房的维修费也补偿不了, 不但国家投入住宅建设的大量资金收不回, 每年还要大量资金补贴。因此, 对这种传统的城镇住房制度有必要进行全面彻底的改革, 实现机制转换, 以创立具有中国特色的新型住房制度, 实现住房商品化、市场化、社会化。中国城镇住房制度改革经历了三个阶段。

(一) 城镇住房制度改革的探索和试点阶段

1982年开始实行补贴出售住房的试点, 即政府、单位、个人各负担房价的三分之一。截至1985年底, 全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房, 共出售住房1093万平方米。自1986年以后, 城镇住房制度改革取得了重大突破, 掀起了第一轮房改热潮。1986年2月, 成立了“国务院住房制度改革领导小组”, 下设办公室, 负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”, 同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》, 标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

(二) 城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展, 结束了一段时期以来的徘徊局面, 进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。1991年11月, 国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》, 这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件, 明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的, 这标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段, 进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

(三) 城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》 (以下简称《决定》) , 确定房改的根本目的是:建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度, 实现住房商品化、社会化;加快住房建设, 改善居住条件, 满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制, 包括:改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制;改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制;改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度, 包括:建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险, 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度, 积极推进租金改革, 稳步出售公有住房, 加快经济适用住房的开发建设, 做好原有政策与《决定》的衔接工作等, 标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 宣布从1998年下半年开始, 全国城镇停止住房实物分配, 实行住房分配货币化。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系主要包括三方面。

第一, 调整住房投资结构, 重点发展经济适用住房, 加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

第二, 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决, 也可以由政府或单位出资兴建。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主, 实物配租和租金核减为辅。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。对高收入家庭购买、租赁的商品住房, 实行市场调节价。

第三, 发放住房补贴。停止住房实物分配后, 职工购房资金来源主要有:职工工资, 住房公积金, 个人住房贷款, 以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

二、国外城镇居民住房制度

(一) 美国

美国是一个居住水平很高的国家, 实行商品化的住房保障形式, 住房商品化程度较高, 私人拥有住房比例较大, 其住房政策方面有许多成功经验。

1. 通过立法保障住房措施的落实。

美国在住房保障方面最具特色的, 就是各项措施通过立法保障来落实、实施。美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题, 先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等, 对住房保障作了相应的规定。一是扩大房屋抵押贷款保险。除了少数富人家庭外, 很少能一次付清房款, 通常按房价25%支付现款, 其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。《住房法》规定。政府必须为低收入者提供较低租金住房, 其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低利息贷款建房。《国民住宅法》规定, 政府提供低利息贷款, 鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅, 建成后的住房, 优惠提供给受城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族和宗教歧视。

2. 加快住房自有化步伐。

美国住房自有化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。美国家庭消费中用于住房租金的比例呈现上升趋势, 绝大多数人逐步由租房转向买房。自有住房占总住房面积的比例, 1940年为44%, 1970年为63%, 到现在已超过90%。据统计, 上世纪80年代初美国平均一户拥有的住房就已超过一套, 住房自有化水平及居住水平均居世界前列。

3. 发达的房地产金融。

美国房地产金融发达, 金融机构积极地参与住房建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款, 特别是个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行, 房地产抵押贷款证券化趋势突出, 私人金融机构中的非银行储蓄机构, 如储藏放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的信贷机构, 如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。主要职能是为放款协会提供贷款二级市场, 为买房提供抵押贷款保险与资金。

(二) 英国

英国政府通过提供公共住房和住房补贴两种途径来实施住房保障制度。英国住房, 分为私人住房和公共住房。公共住房又称社会住房, 是由地方政府和非营利机构——住房协会共同拥有和管理的, 主要用于解决低收入者的住房困难。20世纪80年代, 经历了大规模的住房私有化浪潮后, 英国政府开始削减新建住宅资金和旧房维修基金的投入, 扶植住房协会, 并由其提供低成本的公共住房。1988年修订颁布的《住房法》规定, 允许租户通过自愿投票, 将其居住的公房整体转让给住房协会。目前, 英国共有公共住房520万套, 其中地方政府拥有三分之二, 住房协会拥有三分之一。地方政府的公共住房建设资金来自于中央政府。在英格兰, 地方政府每年编制解决住房问题的计划, 上报中央政府。中央政府对计划下达指导原则, 并通过这些原则来评估和筛选地方政府提交的项目。在政府公共住房建设资金紧缩的情况下, 这些计划成为有效控制住房资金膨胀的工具。住房协会则更多地利用房屋抵押, 从私人资本市场上借得资金。这在一定程度上缓解了政府投入的不足, 但也提高了借入成本。住房补贴。住房补贴是以低收入家庭为主要对象的社会保障。住房建设资金和住房补贴来自两个不同的政府部门。劳动和社会保障部制定住房补贴政策, 地方政府的相关部门负责审核和执行。住房补贴支出完全取决于低收入家庭的住房需求, 没有预算限额。任何人, 只要其收入低于政府设定的标准, 都可申请住房补贴。

(三) 新加坡

新加坡是一个市场经济高度发达的国家, 但在住房建设与分配上, 新加坡并不是完全通过市场调节来实现的, 而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式, 即中、低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供, 高收入者住房由市场提供的体制。新加坡的住房体制可谓计划与市场相结合的典范。新加坡为中、低收入者提供的住宅, 统一由半官方的机构——建屋发展局负责投资和组建;高收入者的住房则由私人投资商投资建设。政府根据居民收入线水平对居民进行住房分配, 低收入者可享受廉租屋 (Low-rent house) 待遇, 中等收入者可享受廉价屋 (Low-price house) 待遇, 中高档收入者则可享受入息公寓 (即由政府按市场价格提供的高级公寓) 待遇。除个别特殊对象在分配上优先照顾外, 符合政府配房条件的住户一律排队轮候政府分配住房。四十多年来, 新加坡共兴建了九十多万套住宅。目前, 新加坡三百二十多万人口中, 约有86%住在组屋中, 其中约有90%的人拥有自己的住房产权。私人住宅目前约有18万多个单位, 类型有独立式别墅、半独立式别墅、排屋和公寓等。两相对比, 可以看出, 新加坡政府建造的公屋在住宅市场中占有相当大的比重。组屋分布在不同的市镇, 目前新加坡共有23个市镇。一个典型的市镇由5—7个邻区组成, 每个邻区则由至少6个邻里组成, 而每个邻里由4—8座组屋组成。一座典型的组屋可以容纳120户左右的家庭。组屋由建屋局进行统一的规划、设计和建造。施工采用招投标制, 由专门的承建商建造;物业管理则由各镇的市镇理事会负责。组屋实行配售制度, 每位合格的组屋申购人 (家庭) 可以向建屋局两次申购建屋, 但可以无限制多次从二级市场购买。直接向政府申购的组屋约为市场价的50%—70%, 购买者须住满一定时间后 (目前是两年半) 才可在二级市场上出售。新组屋的地契为99年。新加坡将其公共住房的成就主要归功于以下四个因素:一是政府的强有力支持, 二是全面的新镇发展, 三是鼓励居者有其屋, 四是良好的物业管理。

三、中外城镇居民住房制度对比分析

从政策属性上看, 房地产政策是一种经济政策, 它归根到底主要着眼于市场效率。住房政策则属于社会政策范畴, 更注重社会公平和居民的基本住房诉求, 它要解决的问题是用什么手段, 使不同收入状况的市民居者有其屋。多数国家的经验证明, 住房既要靠市场手段, 也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目标是让人们各得其所, 基本努力方向:一是建立“便于进入”的市场, 一是帮助中低收入者获得“能够支付”的住房。然而, 我国住房改革没有把住房和房地产这两个表面相似而实质属于不同范畴的事物区别开, 没有把住房和房地产、市场和保障予以有效区别。政府忽视了普通民众最基本的住房需求, 住房保障职责缺位, 廉租房、经济适用房建设滞后;在土地供应、市场监管、住房金融政策等诸多方面, 政府所应发挥的功能也严重缺失。截至目前, 我国94%的住房开发定性为“商品房”, “经济适用房”只占6%, 其性质却是微利“商品房”, 而廉租房制度根本就没有真正建立起来, 截至2005年底, 全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元, 仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。全国有13个省 (区) 没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市 (区) 、县人民政府工作的目标责任制管理, 70个地级以上城市 (占总数的近1/4比重) 根本就没有建立廉租住房制度。可见, 在住房制度的完善上, 我们任重而道远。

四、结论

住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题, 解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面, 通过分析我国住房制度的现状以及其他相关国家的经验, 我国应不断完善面向整个社会的住房制度。国家应当提供更多廉租房, 不管是货币贴租形式还是实物贴租, 国家将首先保证社会上最贫困那部分人群都有房子住, 其次对已有房产但日常收入过低无法进一步改善居住质量的人群也应被优先纳入保障体系, 而且未来住房保障体系还应更多给予农村进城务工人员以购房支持。总之, 中国的住房制度应涉及所有需要住房与需要改善的人。我国的住房制度应采取政府调节与市场调节相结合的形式, 即中、低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供, 高收入者住房由市场提供的体制。一个健康的住房政策的合理政策导向应是, 将房地产市场 (例如高档商品住房、别墅等) 完全划归为市场化的范畴, 按照市场经济规律, 由市场决定供应和需求, 以达到均衡价格。而对具有保障性质的住房建设和供应, 政府通过公共政策手段, 严格根据住房需求, 科学确定住房供应。

参考文献

[1]江莉.上海市低收入家庭住房保障运行机制的研究[J].上海建设科技, 2004 (3) .

[2]陈伯庚.论住房制度改革中的公平与效率——纪念城镇住房制度改革30周年[J].上海房地, 2008 (3) .

[3]张跃庆.在市场经济体制的基础上加快住房制度建设[J].中国房地信息, 2008 (4) .

安徽农村居民住房消费实证分析 篇6

一、安徽农村居民居住状况分析

(一)人均居住面积

安徽农村居民人均居住面积从2000年的22.16平米增加到2007年的28.9平米,增加了6.74平米;人均居住面积的不断增加,反映了居住条件的不断改善。但与全国平均水平相比,还存在一定的差距(表1)。

(平方米)

注:数据来源于2001-2008年《安徽统计年鉴》和《中国统计年鉴》。

(二)居住质量

农村居民的住房质量可从新建住房中的砖木结构与钢筋混凝土结构、不同住房类型所占的比重变化等方面反映出来。在本年新建住房中,砖木结构从2000年的28.6%下降到2007年的11.1%,下降了17.5个百分点,钢筋混凝土结构则从2000年的65.9%上升至2007年的87.9%,上升了22个百分点。在本年新建住房中,楼房面积从2000年的人均0.6平方米增加至2007年的0.8平方米,增长了33.3%。同时,在新建住房中,配套设施也日益完善,住房的成套率不断上升。

总之,安徽农村居民无论在居住面积还是居住质量上都有了很大的提高,说明居住条件得到了较大的改善。

二、安徽农村居民住房消费能力与消费支出分析

(一)住房消费能力

目前,学术界主要关注在房价不断上涨情况下的城镇居民的住房消费状况,而对农村居民的住房消费关注较少。而且在研究居民住房支付能力、消费能力时,常用房价收入比指标。由于房价收入比具有数据易获得、计算简单并能包含其他指标的大部分信息等优点,因此本文在研究农村居民住房消费能力时,也将房价收入比作为衡量居民住房消费能力的一个重要指标。

根据联合国人类与住区中心发布《城市指标指南》,房价收入比是市场居住单元的中间价格与中间家庭的年收入之比。国内研究者通常认为房价收入比是指居民购买一套住房所支付的总房价与居民家庭年收入的比例。由于对房价收入比内涵理解上的不统一以及计算数据口径上的差异,从而计算出来的数值也存在较大的差异。对于农村居民,住房主要以自建为主,在统计上无法获取商品住宅销售价格,因此本文使用《安徽统计年鉴》中的“农村家庭房屋使用情况———本年新建房屋价值”数据代替商品住宅销售价格,并按如下方法测算农村居民的房价收入比:房价收入比=总房价/家庭年收入;总房价=套均面积*本年新建房屋价值;套均面积=人均居住面积*户均规模;而家庭年收入=人均纯收入*户均规模,指标计算的原始数据来源于《安徽统计年鉴》2001-2008年。按此方法测算的安徽农村居民的房价收入比见表2。

表2反映在2000-2007年,安徽农村居民的房价收入比波动不是很大,在2003年有明显下降,如果按照房价收入比的国际通常标准的4-6倍来考察,我省农村居民对建(购)住房具有较强的承受能力。但在2003年以后房价收入比上升较快,说明农村居民的建(购)房负担正在不断加重,住房消费能力有所下降。

(二)住房消费状况

对于农村居民的住房消费,本文分别从住房支出占消费性支出的比重和住房支出占总收入的比重两个方面来考察。

1. 住房支出占消费性支出的比重

该指标体现了包括居住性支出与购建房支出在内的住房总支出占家庭消费性支出的比重,反映了居民建(购)、居住住房所付出的实际成本。与城镇居民住房支出的统计口径不同,安徽农村居民的居住消费支出的统计范围包括了房租、电费、房屋维修费、新建住房开支和当年为新建、维修住房而购买的建筑材料支出等,因此,可将居住支出理解为包括了建(购)房支出与居住性支出在内的住房总支出。安徽农村居民的住房支出占消费性支出的比重见表3。

分析表3可知,安徽农村居民的居住支出占消费性支出的比重自2000年以来变化比较平稳,徘徊在16.6%左右。但农村居民的居住支出已成为仅次于食品支出的第二大支出,虽然恩格尔系数的不断下降使得两者之和占消费性支出的比重基本处于下降态势,但在2007年仍占消费性支出的60.71%。

2. 住房支出占收入的比重

住房支出占收入的比重反映了收入对住房的支撑力度,也体现了居民每一元收入中有多少用在了住房开支上。安徽农村居民的住房支出占收入的比重如表4。

表4反映了2000年以来安徽农村居民住房支出占人均纯收入的比重的变化情况,虽然不同年份有所波动,但从趋势上看处于缓慢上升态势,居住支出占收入的比重从2000年的10.18%上升至2007年的13.48%,增长了3.3个百分点。如从收入对住房的负担状况来看,住房开支仍未占到收入的15%,远低于国际通行的30%的警戒线,说明我省农村居民对住房具有较强的负担能力。

三、结论与建议

(一)结论

本文通过分析2000年以来安徽农村居民居住、住房消费能力与消费支出状况的变化,得出的主要结论有三点。

1. 近年来,安徽农村居民的居住状况得到了较大的改善,居住质量有了明显提高。

2. 从总体上看,安徽农村居民对住房有较强的消费能力。

3. 安徽农村居民的住房负担呈不断加重趋势。

(二)建议

1.根据农村居民的住房状况与消费能力,适度加强农村住房建设,引导农民合理进行改善型住房消费。由于农村居民住房主要以自建为主,住房的建造地点、样式、结构、面积等都由农民自主决定,同时由于建房时配套设施不完备,在生活中就存在较普遍的乱拉电线、乱布水管等现象,既存在一定的安全隐患又不利于村容整洁。因此,在社会主义新农村建设中,通过合理引导农民进行改善型住房消费,可以改善农民的生活与居住环境,并通过带动相关产业发展,开拓农村消费市场。

2.提高农民收入水平,增强住房消费能力。提高农民收入,不仅要通过加强农业基础设施建设,增加农业生产经营性收入,还要通过加强就业培训、就业指导等积极引导农村剩余劳动力外出务工以增加工资性收入。只有收入水平不断提高,才能保证住房消费能力的不断增强。

3.积极发展农村住房金融市场,支持中等收入农民合理的改善型住房需求。通过对安徽农村居民新建(购)房资金来源分析可知,自筹资金占80%左右,而利用银行、信用社贷款只占3%左右。建(购)房资金过度依赖自筹,在农民收入不稳定性加大及农村社会保障体系不健全的情况下,会加大农民的预防性储蓄,从而产生住房消费的“挤出效应”,不利于农村经济的发展。农村住房金融市场的开辟与发展,有利于形成住房消费资金的多渠道来源,提高住房消费能力,降低“挤出效应”,促进农村经济发展。

4.加强农村住房保障体系建设,拓展住房保障体系覆盖面,解决农村低收入群体的住房安全问题。

参考文献

[1]向肃一,龙奋杰.中国城市居民住房支付能力研究[J].城市发展研究,2007(3).

[2]杨文武.房价收入比指标研究[J].统计研究,2003(1).

[3]宏观经济研究院投资研究所课题组.居民住房支付能力评价指标比较与分析[J].宏观经济研究,2005(2).

居民住房 篇7

一、“房价收入比”国内研究现状

(一)“房价收入比”理论上的争议

1、定义。

对于它的定义,有定义为“一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比”;也有人认为是指“某一国家一套中等水平的商品住房的销售价格与一个中等收入家庭的年收入的比例关系”。然而,根据联合国人类住区中心所发布的《城市指标指南》,房价收入比是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。可见,在概念上“房价收入比”就是不统一的,因此在认识与实践运用中难免发生许多错误与混乱。

2、“4-6”合理区间的国际惯例。

对于通常所说的“房价收入比”4-6合理区间的国际惯例依然是不可靠的。据考察,最早提出“房价收入比”是1989年10月香港大学的专家伯纳德·李诺。他在一份研究报告中指出:“在发达国家,房价收入比在1.8~5.5:1之间,……在发展中国家,该数一般在4~6:1之间。当然也有例外。”随后,该句话由于被国际组织多次引用,变成权威。房价收入比的高低,根据不同地区的发展状况、房地产市场、居民收入等问题的差异以及计算“房价收入比”时考虑因素的不同,其结果也是具有很大的差异性,并不能把它作为一个通用的评价指数。

3、我国特殊国情。

目前,我国很多城市居民手中拥有旧房,这些购房群体往往是卖旧房买新房,因此,直接由新上市新房的价格得出的“房价收入比”是有所欠缺的。也正因为此,近年来出现了许多衍生概念,如“新房房价收入比”、“旧房房价收入比”、“新旧房房价收入比”等。另外,也有人把“房价收入比”按照收入阶层、上市住房的新旧程度以及居民是否拥有自主住房细分为几种类别区别分析。

(二) 计算方法上的分歧

1、房价是市场均价还是中位价。

按照联合国人类住区(生境)中心所发布的《城市指标指南》的规定:“中等住房价格是指在售房者不是迫不得已而卖房的情况下,住房进入市场适当长的时期后的出售价格。……该地区内有50%住房的价格低于这种住房;有50%住房的价格高于这种住房。因此,在计算中等价住房价格时就应当包括该地区内的所有住房,无论是新的还是旧的,是正式还是不正式的。”这里的房价是指市场上各类住房的中位市场价格,而目前国内大多数研究者计算时往往使用市场平均价格,究竟哪一种计算更为合适仍有待研究。

2、以多大面积作为一套住房的计算单位。

在联合国人类住区(生境)中心的《城市指标指南》中,规定以一套或一个居住单元作为计算单位,但并没有明确多大面积为一个居住单元,这主要是考虑到各国的具体情况。国内研究者以不同面积如50平方米、60平方米、70平方米等作为一个居住单元,自然会得出不同的房价收入比。还有的以现行人均居住面积,也有的以小康水平居住面积进行计算,再乘以平均家庭人数得出总的房价。

3、数据来源。

国际上通行的方法主要通过抽样获取样本数据,而国内主要从通过报表所形成的统计资料中获取数据,因而无论其精确性还是口径上在国际国内都有差异。

由此可见,房价收入比自身不论在理论还是计算方法、数据统计上还存在很大的争议,它并不能全面地反映出城镇居民对于住房的购买能力和承受能力,因而把它作为评价房价是否合理的指标是不够客观的。

二、如何评价城镇居民住房消费能力

衡量城镇居民住房消费能力的指数。通过借鉴国外较为成熟的房地产市场经验,针对我国房地产市场特殊情况及居民住房实际状况,寻求一个能够较为合理地反映城镇居民住房消费能力的指标,从而达到客观评价房价合理性的目的。以下为可供我们借鉴的评价指数:

(一) 可支付性指数(HAI)。

可支付性指数是用来评价居民住房支付能力。目前,美国许多商业咨询机构都计算和公布住房可支付性指数,其中以NATIONALASSOCIATION OF REALTORS于1981年推出HAI指数最为著名,每月发布一次,实时反映居民对住房支付能力的变化。

如果住房市场中处于中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数房价的住房,则此时的HAI为100;如果该家庭只能承受更低价格的住房,则HAI小于100;大于100的指数说明该家庭能够承受价格更高的住房。根据中位数的定义,HAI指数有较为明确的比较标准:大于100的指数值说明住房市场中家庭的支付能力较好,反之则较差。

(二) 住房机会指数。

住房机会指数是指不同收入家庭买得起市场上在流通的住房的比例数。计算公式:住房机会指数=房价低于居民住宅负担能力的住宅流通数量/全部住宅流通数量。这一比例越高,代表居民购房选择机会越多。国外通常以中等收入的家庭负担能力为标准测算住房机会指数。合理的房价应该让中等收入家庭在市场上买得起超过50%以上的住房。

三、城镇居民住房消费能力评价进一步思考

总之,我国目前所采用的“房价收入比”指数具有一定的不合理性。笔者认为,我国城镇居民住房消费能力的评价,可以从住房消费的角度来思考。众所周知,住房已成为占据我国居民消费的一大重点,那么对于普通居民的正常消费支出来说,住房所占的比例要以多少为一个合适的标准?比例过大,是不是可以说明房价过高;比例过小,是否可以反映出房价还有上升的余地?

在此,笔者希望能够提出一个关于“住房消费指数”的评价指数,它主要计算我国城镇普通居民的住房消费对全部消费所占的比例,并以一个适当合理的消费比例为标准,比较住房消费比例与这个参考比例值,从而反映出房价是否高出居民购买承受能力,并在一定程度上反映房价是否合理。当然,笔者对于这个指数也只是限于初步的设想阶段,对于其中的许多具体细节问题,还没有更细致、更全面的研究。以下是笔者对一些问题的思考。

(一) 如何计算住房消费比例。

从宏观来看,住房消费比例是一个变化的、动态的数据,以年为计算时间跨度,每年得出一个住房消费指数比较值进行评价。由于一次性购房消费行为具有较长的周期性,难以计算分析,以及目前居民按揭贷款购房方式的普遍性趋势,这里的住房消费主要是以居民一年中所支付的按揭房款为计算数据。而居民的全部消费就是指一年内各种日常消费的总额。

住房比例的参考标准较难以确定,采用多大的比例作为标准才能具有广泛的参考性并得到多数人的认同呢?笔者认为,可以计算出中位数收入家庭的住房消费比例,以此作为我国居民住房消费比例的参考。为满足时代发展变化的要求,中位数家庭的住房消费比例也是每年计算一次。

(二) 数据来源及统计方法。

鉴于房价收入比采用市场均价所带来的数据不真实性,以及对于本文所提住房消费的特殊群体性,采用抽样调查获取样本数据进行分析计算可靠性较强。

透视沈阳城市居民住房消费需求 篇8

一、沈阳城市居民购房需求特点

房交会作为沈阳房地产市场的晴雨表、风向标, 它所提供的一系列数据表明沈阳居民购房需求具有以下六大特点:

(一) 钢性需求占绝对主导

从购房次数和购房目的两项调查中 (见上表) 不难发现, 一次置业和二次置业者占到绝大多数, 而这一数据正好和购房目的调查数据相符, 结婚、改善型住房和拆迁购房将成为沈阳今年房地产市场消费的主力。调查中, 29.61%的受调查者买房是为了结婚, 而婚房消费是钢性需求的重要组成部分, 2009年沈阳预计将有6万对新婚夫妇。80后新人观念较新, 追求独立, 收入预期较高, 敢于超前消费购房。而购房目的是为了改善生活的人所占比例为23.06%。随着城市改造和城区扩容, 今年全市计划拆迁4万户, 因拆迁被动购房的钢性需求量逐年增大。几项钢性需求占到购房总需求的近80%。这对沈阳房地产市场稳步发展形成了强有力的支撑。近期的市民购房意向征集调查结果显示, 有93%的被调查对象认为今年是购房的最佳时机。这些钢性需求将有效拉动沈阳房地产市场的持续健康发展。

(二) 购房区域相对集中

如上表所示, 在区域的选择上, 铁西区、沈河区、和平区成为市民喜欢居住的区域前三名。铁西区交通便利、距离市中心较近的地段优势已经深入人心, 这也是铁西区楼盘畅销的重要原因。市民理想的楼盘位置在一环、二环内, 这部分人约占总人数的60%, 选择三环或不计较地段好坏的人还是少数。随着市中心土地资源的日益稀缺, 大部分住宅供应集中在二环附近。在调查中, 许多购房者表示即使牺牲居住面积, 也愿意选择在二环之内安家。还有沈河区与和平区虽然房源供应量非常有限, 且房价较高。但是由于大量市中心拆迁居民加入到购房者行列, 因此, 也使得这两个区的住宅炙手可热。另外, 浑南新区以其环境、教育配套等优势成为新区中的购房首选。

(三) 4000元/㎡价位的中小户型最受欢迎

在购房可承受的房屋总价调查中, 购买30万元以下的消费者占大多数。而住宅单价调查中, 单价在3000元～4000元的价位受到众多购房者的欢迎。此外, 3000元以下和4000元～5000元这个区间也受到购房者青睐。从可以承受的房屋总价来看, 也是同住房单价成正比的。4000元每平方米, 总价30万元左右的中小户型将成为今年市场消费的主力。很多开发企业也看清了这一点, 甚至从去年年末开始就调整开发战略, 增加小户型开发比例, 市场销售也取得了预料中的好成绩。但是, 值得注意的是, 在金融危机蔓延的情况下, 一些人在购房上持观望态度, 一旦经济形势好转, 这些人的购房需求将迅速被激发, 因此片面追求小户型也许不是明智之举。

(四) 购房者首选的付款方式是按揭

市民可以承受的首付款额度在10万元以下和10万元～19万元的占了大多数, 这和降低首付比例的政策有着直接的关系。在市民可以承受的月还款额度选择上, 选择月还款2000元～2999元的比例较大, 占50.42%。

目前选择贷款买房的大多为年轻人, 大多数家长会提供赞助。随着市区、周边大量拆迁占地, 部分人已获得大量的拆迁补偿款。他们的钱虽然不足以支付全额房款, 但是用于首付还是绰绰有余的, 这些资金很大一部分将成为自住新房或子女购房的首付款。

(五) 购房者期望购买的产品类型是50㎡～90㎡中小户型

在目前沈阳房地产市场上, 中小户型仍是主流产品。与前两年不同的是, 50平米以下一室一厅的小户型似乎风头不再, 50平方米～99平方米的两室一厅、两室两厅成了最受欢迎的户型。这也说明以改善居住环境为目的的购房者正日渐增多, 本次调查的数据也恰恰证明了这一点。而公寓和洋房产品各具优势, 因性价比高受到了购房者欢迎, 分别占了11.74%和9.05%。

(六) 选择精装修房的购房者数量增加

此次调查显示, 选择精装修的购房者越来越多。很多选择清水房的被调查者表示, 之所以不选择精装修房并不是因为不喜欢, 而是可选择的空间有限。如果有一些基本装修价格又相对合理, 也会考虑选择。这也说明, 购房者对于住宅产品的选择越来越成熟, 只要是性价比高的产品, 就一定会有市场。近两年, 万科、绿地、恒大等越来越多的品牌开发商开始涉足精装房领域, 而购房者也逐渐接受了这种更为环保、省心省力的产品。调查数据显示, 38.85%的人有意愿购买精装修的房子, 打破了以往清水房一统天下的局面。

调查结果表明, 目前沈阳市房地产市场仍处于成长期, 市场需求旺盛。一方面是城市新增人口的需求, 一方面是改善住房条件的需求, 还有结婚购房需求和被动性购房需求。这些有效的市场需求支撑了沈阳房地产业持续健康地发展。根据沈阳城市居民购房需求的特点, 结合本次调查的其他相关数据和情况, 我们对购房者、开发商和政策制定者分别提出如下建议和对策。

二、提出的建议和对策

(一) 对购房者的建议

1. 理智看待房价, 不抱有不切实际的期望。

房交会取得的成果表明, 随着国家拉动内需各项措施的全面启动, 东北老工业基地的加速振兴, 沈阳市经济的快速发展, 市民消费能力的不断增强, 25条房产新政的政策效应, 沈阳房地产市场将继续保持健康平稳的发展态势, 仍将是全国最好的房地产市场之一, 房价下行空间极为有限。就目前的市场而言, 是较好的购房时机, 同样的预算可选择的范围更广, 所以, 一旦达到购买力就到了该出手的时候了。而且, 国家的很多政策都是有时限的, 在如今购房政策大幅优惠的条件下, 观望太久难免会错失购房良机。

2. 尽量回避一些问题开发商的期房。

目前大部分开发商资金链状况还是比较安全的。但近段时间以来, 关于各个楼盘延期交房或者交房质量问题的现象也越来越多。对于某些盲目扩张以及实力弱小的开发商, 资金链断裂的危险在加大, 楼盘烂尾的危险也在加大。所以买期房的时候一定要选品牌开发商, 这样安全性会高一些。

3. 可以考虑二手次新房。

二手房, 看得见、摸得着、实实在在。相比期房要安全许多。在国家将二手房营业税征收从5年降至2年以后, 这些次新房的优势明显体现出来。这样的次新房既可以避免期房烂尾的危险, 又有新房的品质, 优势明显。

4. 对于所谓内部价、关系价, 要提高警惕。

目前确实有许多团购价和内部价存在, 但许多不法分子也在趁此机会招摇撞骗。所以提醒大家注意价格, 价格不可能低的太离谱, 当心骗局。

5. 投资性购房关注市中心区域的小户型。

小户型总价低, 好出手。而且市场供应比较少, 供求关系上占优势。但一定要注意地段, 一般中心区域及医院、学校、车站等流动人口多区域的小户型会比较受捧。这些小户型可租可售, 而且租金收益一般较高, 投资价值比较大。

6. 不看单价, 看总价, 量力而行, 不要透支。

许多楼盘在销售上玩起了文字游戏, 什么“赠送、按套内算”等宣传字眼都会让购房者犯迷糊。购房者不要被这些宣传手段所迷惑, 明白自己的需求和预算, 看房子的总价。那些单价的高低很多都只是算法而已。在金融危机的情况下, 意外随时可能发生。所以, 购房者一定要防范风险, 不要透支购房。

(二) 对开发商的建议

1. 适应市场营销模式的变化, 进行精准营销。

2009年沈阳房地产市场上最为引人注目的现象恐怕是期房营销模式将大规模退出市场, 现房将成为市场绝对主角。究其原因, 一是由于个别开发企业不讲诚信, 在期房从签定合约到交房的过程中, 购房者不仅要付出巨大的财务成本, 还会常常遭遇各种麻烦, 如实际产品与广告宣传或沙盘、效果图等差距太大等, 购房者对期房营销模式已经完全丧失信任。二是出于付款后就想入住, 是购房者普遍心理。三是购房者认为在等待期房变成品房期间, 变数太多, 缺少心理安全感。期房销售模式已经到了必须退出市场的时候。开发商必须在对自己产品定位充分把握的前提下, 进行合理的市场及客户细分, 然后利用精准的客户名录进行销售。

2. 确立理性的利益定位, 抛弃暴利心态。

在房地产火爆时期, 日提一价, 捂盘惜售等恶劣行径令开发商在获取暴利的同时也招致各界唾弃。造成这样的原因是与开发商没有进行理性利益定位是分不开的。在现阶段, 开发商应确立理性且明确的利益定位, 抛弃暴利心态, 从企业的长期可持续发展出发, 设定合理的利润率。在为企业谋求合理且长期收益的同时, 也适当地让利于民。这样做将产生购房者心理平衡、从业者长期跟随、企业可持续发展等诸多好处。

3. 拓宽赢利模式, 提供延伸服务。

在目前的市场态势下, 拿地、建房、出售并通过售房获利这样单一的赢利模式已严重影响开发商的发展, 因为在销售回款不力的情况下, 其资金链必然会出现严重问题, 这也是导致大多数开发商在目前的市场状况下陷入困境的重要原因。就房产开发而言, 开发商的赢利模式可进行充分拓宽。如业主入住前, 必然要进行装修、家电、家居、大件生活用品等方面的消费。若开发商能和相关产品及服务 (家用电器、净水机、空气净化机、家具、装潢公司等) 供应商建立战略合作关系, 在为业主带来便利与优惠、给供应商带来销售利润的同时也给自己带来可观的收益。

4. 兼顾企业经济效益和社会效益, 制定中、长期发展战略规划。

一些开发商在经营中缺乏长远的战略规划, 追逐暴利、捂盘惜售、盲目拿地、草率扩张。其结果是导致企业品牌形象差、美誉度低、资金链紧张、运作效率降低。而合理的战略规划是要制定中、长期发展战略, 不应以追求暴利为企业核心目标, 而应使企业经济效益和社会效益得以兼顾, 致力提高企业知名度及美誉度, 在资本运作、项目推进、人才储备、品牌战略等方面制定切实可行的规划。

(三) 对政策制定者的建议

1. 诱导消费者行为, 促使消费者购房向理性回归。

面对全国房地产市场持续低迷的形势, 各级领导和主管宣传的部门应加大对媒体的指导, 各宣传媒体要以加快保障性住房建设, 鼓励住房合理消费, 促进房地产市场健康发展为基调, 大力宣传中央和地方出台的各项政策措施及其成效, 着力稳定市场信心。以此消除不良舆论影响, 端正消费者的心理预期, 提高购房意愿。

2. 提高土地效率, 加大闲置土地处理力度。

当前房地产市场形势变化已逐渐调整市场供需关系, 建议市、区进一步发挥土地供应计划、年度住房建设计划、年度住房保障计划等对住房供应的调整作用, 并逐步改善土地供应机制, 建立长效工作机制, 确保各类年度计划的有效实施。同时, 要加大闲置土地处理力度, 盘活存量土地, 加快旧城改造, 多种渠道满足广大普通居民家庭和低收入家庭的住房用地供应。

3. 深化90/70政策 (指新建住宅项目的户型比, 套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上) , 重点发展各类保障性住房。

近年来, 国家一系列文件和政策已明确, 住房供应主要是面向广大普通居民家庭和低收入家庭。因此, 建议今后沈阳市在住房建设与房地产调控方面, 主要立足于发展中低价位、中小套型普通商品住房和各类保障性住房, 在供应年度各类住房用地时, 优先确保各类保障性住房用地, 争取保障性住房供应总量达到年度住房供应总量的20%以上, 满足广大普通群众和低收入住房困难家庭的住房需求。

4. 规范市场秩序, 加强房地产市场综合治理。

一是相关部门要重点针对房地产市场存在的违规开发、恶意炒作、哄抬房价以及合同欺诈、虚假广告等行为, 依法进行严厉查处, 从而加强对房地产开发建设和销售全过程的监督。二是要进一步加强房地产中介机构管理, 制定规范房地产经纪管理的规定, 完善经纪人员职业资格制度, 并落实监管工作机构, 避免经纪活动中的违法违规行为发生。

5. 科学规划加大投入, 尽快完善城市基础设施配套建设。

坚持从我国人多地少的基本国情出发。按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求, 建立科学、合理的住房建设和消费模式。住房建设要合理规划, 优化布局, 科学建设。为购房者提供设施完善、配套齐全、交通便利, 以及教育、医疗资源丰富理想房源。

居民住房 篇9

【摘 要】建筑给排水施工中的安全和质量管理，不仅关系到生活、工作，还直接影响到水资源的合理利用。所以建筑给排水工程两个子系统：供水系统和排水系统一定要做到用材质量有保证，安全供水才能无后顾之忧。供水系统主要包括高压消防给水管、生产生活给水管和泡沫消防管；排水系统主要包括生产污水排水管、生活污水管和雨水及清净下水排水管。两系统的网道大部分是埋地下的，一旦出现问题将会影响设备装置的正常运作，因此加强施工过程的安全和质量管理是十分重要的。

【关键词】建筑施工；给排水；安全管理；质量管理

随着科学技术的飞速发展和人们生活水平的不断提高，人们对住房的要求也越来越高，住房设计的合理性、灵活性以及人性化都成为人们在选择住房时的考虑因素，因此，我国住房建设的核心正逐步向人性化、舒适化的设计方向发展。给排水工程作为住房设计的一个组成部分，在人们的日常生活中具有极其重要的作用。如何对给排水系统进行良好地设计，从而为住户营造一个舒适的生活环境成为目前住房设计人员的一个重要任务。其中，厨房、卫生间作为住宅的心脏，如何进行管道的敷设、设备的安置会在很大程度上影响人们生活的质量，因此，设计合理的给排水系统势在必行。

1.建筑给排水施工中的安全管理问题

建筑给排水施工中安全管理存在如下问题：（1）施工期间没有或很少到各施工现场检查指导，造成很多违章作业（2）监督检查各施工单位安全管理机构能否正常开展工作，施工前安全毅禽以及施工中各项安全措施没有具体落实：（3）各施工单位开挖管沟断路时，没有提前上报总承包单位，导致承包单位不能根据施工道路布置施工，在同条道路上不能统一安排施工挖管沟时间，导致不能按期完成施工并恢复道路交通；（4）凉水塔安装施工不以防火工作为重点，施工顺序混乱，使用电动工具时，对导线绝缘性和工具安全性没有进行检查，有时导致电火花引起火灾；（5）总承包单位没有统一规划埋设临时施工用水管网，管线没有埋设在冰冻线以下，在施工用水主管网内设置消火栓数量不能确定。

2.建筑给排水施工中的质量问题

（1）施工过程中工艺粗糙造成的现象，如水管连接处渗水，设备安装尺寸不精确造成

的噪音过大等；建材质量不过关造成的现象，如材料进场不按规定验收，造成使用时发现水管开裂水嘴、阀门关闭不严等现象，设计考虑不周造成的现象，如阀门数量不足、泵房内未考虑排水等；在建筑设计时，对管道及设备的设计安装缺乏精确的汁算，致使在实际安装操作时接口不准，设备位置不准，坡度、标高、位置发生偏差，有的对管道施工中应注意的事项缺乏必要的说明，造成施工质量不合标准，有些单位为降低工程造价，忽视工程质量，片面压低造价，导致施工单位购买劣质产品。

（2）施工程序不规范，管道安装施工与其它建筑施工一样，有着内在的规律性，这就要求施工时严格按科学的程序进行，防止随意性和盲目性，如管道的安装，如果前后顺序颠倒，就会使管道无法安装到预定的位置。

（3）技术水平未达标准，在施工质量存在的问题中，因施工技术水平不高，而造成质量问题的占很大比例，很多技术工人，连起码的施工工艺都不懂，就滥竽充数，在一线施工；有些施工技术人员，没有施工经验，甚至连图纸都吃不透，就独挡一面：一些监理人员未经培训，连上岗资格都没有，直接影响了给排水工程的质量。从以上分析不难看出，抓好给排水工程质量，要按程序施工，重视人员的素质、材料的选择等，这几个主要环节其核心是建立良好的质量管理体系，并通过严格的管理，落实到施工过程中。

3.居民住房给排水系统中的常见问题及解决方法

目前，很多住房设计人员已经加大对给排水系统的重视程度，但是，由于给排水系统与其他一些专业（比如电气、景观设计等）有紧密的联系，需要各个行业之间相互配合、协作，因此在设计过程中仍然存在很多问题，例如：水泵房噪声问题、给水压力的控制问题、卫生间臭气问题、管道敷设不合理问题、层面金属排水管防雷问题等。

3.1水泵房噪声问题

目前，很多居民的住房都位于高层住宅内，为了保证给水系统的压力，一般情况下都会在高层住宅的地下室设置增压泵站，其上方就是居民的住宅。因此，水泵在工作时产生的噪声，特别是通过住房的混凝土结构进行传递的低频振动，很容易对增压泵站上方的居民产生影响，有些高层住宅增压泵房的噪声甚至能影响到第三层住户。因此，在设计过程中，应该尽量选用低噪声水泵，并注意施工过程中对水泵基础隔振环节质量的控制。此外，采用低噪声的液位控制阀也是减小噪声的一种有效措施。

3.2给水压力的控制问题

居民住房的给水系统的供给压力不应超过用水设备的承压能力，否则会缩短用水设备的使用寿命，而在进行给水系统的设计时，设计者一般采用的是设备的规范值，这样导致高层住宅的中低层用户水压偏高，卫生器具容易损坏，同时也浪费了水资源。因此，在进行给排水工程设计时，对于高层建筑，应该对给水系统采用分压设置，并充分利用市政管道的水管压力。此外，当外界条件发生变化时，应该及时对给水方案进行调整。

3.3卫生间臭气问题

卫生间臭气问题主要发生在高层住宅中，尤其是超过20层的居民住宅中，这一问题反映强烈。一般情况下，住宅排水立管的最低层位于第二层，受到排水管道内局部正压的影响，使得立管中的臭气进入室内，造成卫生间臭气问题。解决这一问题的方法是在该楼层的地漏、面盆、洗浴的排水口以下管道设s形，存水弯水深度不得小于50mm。

3.4管道敷设不合理问题

有些给排水工程的设计看起来没有问题，但是仔细将各方面之间联系起来仍然会发现不少问题。例如，洗衣机进水管预留口与排水地漏以及与洗衣机插座的位置之间是否相互协调的问题，很多给排水工程的设计中洗衣机与排水地漏之间距离很远，或者是洗衣机插座与给排水不在同一侧。此外，由于有些住房的厨房面积比较小，因此设计者在布置给排水立管时容易忽视塑料管道应与灶台边缘保持不小于0.4m的距离，与燃气热水器保持不小于0.2m的距离的规定。容易被忽视的问题还有在设置厨房和卫生间的外墙预留孔洞时，空调的外墙预留洞正对着外墙雨落管，导致住户只能在安装空调时重新开洞。

3.5层面金属排水管防雷问题

根据低压电气专业规范的相关要求，建筑物及其构筑物屋面的金属部件要与防雷带连为一体。实际上，大多数给排水工程设计者在金属排气通气管方面并没有向电气专业设计人员说明，从而造成电气专业未考虑金属管的防雷，这样就给住户的居住带来了隐患。因此，在进行给排水工程设计时，设计者应与电气、建筑通风等专业的设计人员密切配合，从而有效地减少居民住宅中的安全隐患。

4.结语

随着人们生活水平的不断提高，人们对住宅品质的要求也会越来越高，只有逐步优化完善住宅标准和设备功能，才能满足人们的生活需求，因此，给排水工程设计者应该切实增强责任心，做好设计过程中的细节工作，从而为住户设计出合理的给排水系统，减少住户生活中的给排水问题，给他们提供一个良好的生活环境。

【参考文献】

[1]赵杰，倪非.高层商住楼给排水设计的探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：31-32.

[2]刘永刚.住宅建筑给排水设计的若干问题探讨[J].山西建筑，2006，32（25）：107-108.

城镇居民住房额补贴的法律建构 篇10

更深一层来分析, 从我国社会情况来看, 居住不仅仅是头有片瓦的概念, 还有牵涉到诸如孩子上学 (所谓学区房) 的产权证和户口等一系列问题, 租房根本不能解决这些实质性问题, 从而造成了国民对住宅根深蒂固的观念——有产者的真正财产是有三证的房产。要解决这个问题, 单靠说教是没什么用的, 只有从制度上来解决。以前的制度偏重于治标, 没有达到治本的效果, 没有解决基础的居住问题, 只着眼于形式上的居住。居民所需要的是根本的或者说是实质上的居住, 有房产证和户口 (若哪一天户口取消, 学区房取消, 相信居住的需求会简化到目前来讲的形式上的居住) , 而非形式上的居住。

农业人口对房价高低并不敏感, 主要是因为我国农村采用宅基地的方式解决其住房问题, 这种方式能否运用到城市中呢?可以假设城镇居民同农业人口一样享有宅基地份额, 只是这个份额是虚拟的, 在居民买房时以一定比例按地段享受免费或象征性收费的优惠。以人为单位, 该份额只能用一次, 不能交换, 可以继承, 但需缴纳遗产税, 或只能打折继承。若不用, 该份额可抵换其他国家政策优惠, 比如若干年的免税、医疗保障等。

1 住房额补贴构想的历史来源

我国在新中国成立后城镇中普遍实行公房制度, 居民以户为单位承租国家作为产权单位的公房, 适当的交付租金, 与农业人口的宅基地制度配套, 共同解决人民的居住需求问题。之后, 农业人口的宅基地制度保留, 而对城镇公房进行了制度上的改革, 也就是房改, 居民以适当的价格将原本属于国家的房屋所有权 (住宅) 移转为私人, 国家在房改中从单位、地方政府和国家三方面入手, 对房改进行适当补贴, 以使当年大部分居民能够从容的参加房改, 获得自己的房屋所有权。原有的公房制度目前只留存极少的个案, 同时, 为照顾特殊人群的需要, 国家在经济适用房制度后出台了廉租房制度, 这一制度与当年的公房租赁类似, 但仅针对特殊人群, 而不是针对大众。

房改将公房转为私房, 城镇居民对住房的权利从居住权逐渐转变为住宅所有权。那次变革, 受惠者良多, 但随着社会的发展和人口的变化, 居住需求不断变化, 不能用一次手术式的方式来解决。房改解决了当代人的居住问题, 但没有解决下代人的居住问题。过去二十年时间城镇人口一直在增长, 住房的需求和供给矛盾日益突出, 加上国内民间资金有限的投资渠道使得大部分资金涌入房市, 老百姓安家置业的传统观念等因素, 导致现在房价节节攀升, 市场调节失控。

住宅不同于其他商品, 其本身是为了满足自然人一种基本的生活需要——居住, 其应是一种保障性商品。住宅权是基本人权, 它是指全体社会成员享有住有所居和逐步改善住宅条件的权利。把房地产完全推向市场, 不符合我国的国情。现阶段, 住宅应同能源等社会资源一样, 在法律设置上, 不能单纯地采用市场调节, 而应采用行政和市场双重的调整方式来确保住宅的基本目的。即满足基本居住保障的前提下, 才能进入商品流通环节。

所谓住房额补贴, 指的是城镇 (非农业) 居民依法可以拥有一定数量的免费的住房面积, 这部分住宅面积的费用由国家补贴。这种住房额的设置以自然人为单位, 不同于农村宅基地以户为单位 (虽然理论上对我国农村宅基地是否以户为单位有不同意见) , 可以多人合并使用, 也可以单人单独使用, 只能使用一次, 按照城市不同地段 (各级地域) 类别, 给予不同的额度, 比如城市中心地段, 给予的额度相对最少, 而周边地区, 特别是郊区, 给予的额度就会多一点。同时, 设置对享受住房额补贴的前置社会义务, 调控部分没有实际需要的人来享受住房额补贴。

2 住房额补贴的法律属性

住房额是一种权利, 该权利原则上是不能继承的, 但住房作为一种财产可以继承, 这就产生一个问题, 住房额是什么?经济适用房的申请资格等属于照顾性的权利, 住房额则不是属于这类, 人人都有的不可能是照顾性的权利。住房额基于城镇居民的身份产生, 是一种依身份而为的权利, 但本身调整的是财产, 所以是一种财产权。由于住房额的身份权源, 其应是一种专属财产权, 类似于农村人员的宅基地使用权, 专属特定身份人员。

住房额作为财产权, 是物权还是债权?这需要明确的是住房额的指向是作为物的住房或住房面积还是作为保障的居住状态。我国物权法没有设置“居住权”, 有学者提出, 居住权应成为自然人在宪法上的基本权利, 房屋所有权, 或者至少是租赁权就不仅仅是商品, 而是保障人的基本人格尊严和生活福祉的必需品。因此, 政府必须承担提供此种必需消费品的义务。由此还衍生出不动产租赁不仅是债权, 而且是涉及人的尊严的宪法性基本权利。住房额是一种类似于所有权, 但又不完全等同于所有权的一种权利, 或者说是一种有限制的所有权。作为一种所有权, 住房额的限制主要体现在是否能够继承这一点上。普通的所有权针对的是可作为财产的物, 应属于可以继承的财产, 但住房额却不同。笔者以为, 住房额的目的是为了解决城镇居民的居住需要。在城镇居民都有住房额配套的情况下, 住房额所对应的住房面积是不应该列入财产继承范围的。住房额是国家给予的优惠, 也就是说, 这部分钱其实是国家替被继承人出了, 当居住的人不存在了, 国家有理由收回这部分财产。当然, 在执行时可以进行选择, 在继承某套含有被继承人住房额的房屋时, 可以选择用继承人的住房额来代替, 或者以继承发生时的商品房价格交遗产税。这样, 不会产生住房额累积而致后代不劳而获的局面产生。

3 关于住房额补贴的具体措施及其配套政策

3.1 住房额补贴的具体措施

(1) 行使住房额权利后的社会义务。

住房额是国家对居民基本居住需求的一种保障, 是一种国家补贴行为, 虽然其产生是依居民的身份, 但是由于国家补贴的照顾性质, 居民在享受了这一利益后, 应该对国家或者社会进行一定的反哺, 以利于该措施的合理的实施。但是, 该义务不应以财产义务为内容。笔者以为, 该义务应是社会服务义务。这样做有如下几个原因:其一, 由于住房额是依身份产生, 所以, 不论贫富, 任何居民都享有该项权利, 同样, 凡是要享受住房额补贴的居民, 不论贫富, 皆应履行义务。若以财产义务为内容, 则富人无所谓, 穷人付不起。并且, 财产义务设置后, 容易产生将住房额和商品房价格进行比较而作决定, 丧失了住房额本身的意义;其二, 设置社会服务义务可以使一部分对住房无需求的人群 (尤其是富人) 放弃这一权利, 使资源流向最需要的人群;其三, 由于住房需求的普遍性, 设置社会服务义务可以解决目前一部分行业的人员紧缺现象, 也有利于提高公民的基本社会道德素养。

(2) 关于有住房额补贴存在的住宅的流转问题。

这一问题应该说是住房额制度中普通老百姓最关心的问题了。住房额的流转主要分为两类:其一是住房额的继承问题, 从住房额制度的产生来看, 其以身份为依据, 产生的权源是居民的身份, 作为一种照顾性的措施来满足居民的基本居住需求, 那么, 当居民不存在时, 其产生权源也就随之消失, 该部分住房额作为照顾性的需要也就不存在了。这在继承上就应该采用住房额不继承的原则。由于住房额补贴是国家支付的, 也就是说, 对含有住房额补贴存在的住宅, 若要继承, 需补缴继承发生时该部分住房额所占面积的商品房价格。若不要住房额补贴部分, 由于住宅的不可分性, 则需要将该住宅出售, 将所得价款优先支付国家住房额补贴价格, 然后再继承剩余部分财产。其二是含有住房额补贴的住宅的交易。含有住房额补贴的住宅能否交易, 这个问题应该是肯定的, 由于住房额本身是居民的一种基本权利, 这一权利属于财产性权利, 完全可以放弃, 上市交易也属正常。但住房额是一种照顾性的权利, 是国家对居民的住房进行补贴, 所以, 住房额的权利只能行使一次, 那么在含有住房额补贴的住宅的交易上, 应该做限制。笔者以为, 由于住房额的目的是保障居民的居住, 而非进行赢利, 应该限制该类住宅的上市交易, 但又不能不顾居民的个体差异和需要一律禁止, 所以, 含有住房额补贴的住宅若要上市交易, 原申请人需按照现在交易时该住房额面积的商品房价格缴纳补贴款, 否则, 禁止其交易。

3.2 住房额补贴的配套措施

(1) 住房所有权人资格限制为自然人。

所谓住房所有权资格限制为自然人是指除房产开发企业外, 其他企业不允许购买或出售住宅类房屋。由于相对个人来看, 企业拥有较大的资金优势, 且企业作为非自然人实体, 对住宅的需求并不真实存在, 若允许企业买卖住宅类房屋, 其结果有可能造成大规模资金炒房, 进而损害房地产业, 甚至损害整个国民经济体系。购房者严格地限定为自然人, 防止大资金炒房情况出现。

(2) 开发住宅配套设施的先行义务。

作为保障性商品, 住宅在满足居住的同时需要满足其他的配套设施, 从开发角度来看, 开发一个住宅小区必须先开发相关的配套设施。目前我国一些地区的住宅小区入住率极低, 甚至出现“鬼城”之说, 除去投机因素外, 配套设施不完善, 甚至没有, 也是一个相当重要的原因。此类情况在房地产一哄而上的环境下时有发生, 解决办法是将住宅严格的定义为居住属性, 而非投资 (商业不动产, 如写字楼等可以作为投资标的) 属性。开发某一楼盘, 必须先开发配套设施, 政府在拍卖住宅土地使用权时, 也必须一并解决相关配套设施问题, 否则, 不允许该地块的出让。对开发商而言, 没有实质解决配套设施的楼盘, 不允许销售。

4 结论

衣食住行, “住”为社会人的基础行为, 不论是租住还是自住, 人人都需要住房作为社会生活的基本要素。我国城市普遍人多地少, 让住宅回归其原本的属性, 满足人们的生活需要, 能够使社会和谐发展, 有利于未来我国城镇经济和文化建设。

参考文献

[1]张群.住房制度改革30年:从法律史角度的考察[J].法商研究, 2009 (1) :70-75.

[2]金俭.中国住宅私有化进程及其社会影响[J].南京大学学报, 2004 (3) :107-111.