中国居民住房

中国居民住房（精选11篇）

中国居民住房 篇1

1 中国温带季风气候地区之地理环境因素

温带季风气候主要明显的特征:夏季暖热多雨, 冬季寒冷干燥, 四季分明。温带季风气候地区主要分布在35~55°左右的亚欧大陆东岸, 中国主要是华北和东北地区。冬季这里受来自高纬内陆偏北风的影响, 盛行极地大陆气团, 寒冷干燥;夏季受极地海洋气团或变性热带海洋气团影响, 盛行东和东南风, 暖热多雨、雨热同季。年降水量1000mm, 约有2/3集中于夏季。全年四季分明, 天气多变, 随着纬度的增高, 冬、夏气温变幅相应增大, 而降水逐渐减少。此外, 天气的非周期性变化显著, 也是温带季风气候的主要特点。

由此可见, 中国位于此地区的居民住房建设要充分考虑环境因素的限制:冬季防寒保暖、夏季防暑降温、易于排水、安全方便等, 这些是乡村居民普遍关心的问题, 与他们每日的生活密切相关。

2 改进乡村居民住房的建造形式

人们生活在一个固定的环境中, 容易形成朴素的自然生态环境观, 即“原生态思想”。传统的乡村居民住房具有明显的地域性特征———自然特征和文化特征, 与环境形成相依相辅的生存空间。

现在中国华北和东北地区的大多数乡村住房是以单体形式建造, 既不像皖南民居的层楼叠院, 也不像闽南民居的吊脚竹楼。这里大都按照3房、4房为1户, 都有自己的宅地和庭院, 属于单体的平面布局。而一个拥有300户人家的村庄面积可能比3000人聚居的城市小区面积大很多倍。有关数字也显示:我国乡村居民的人均住房面积还在不断扩大, 这反映出乡村土地资源利用率不高, 人均用地不均衡的问题。

在满足基本的生活住宅用地、住房质量、居住环境、卫生条件等基础上, 使农民住房向城镇住房建造形式靠拢, 房屋向空间方向发展, 即增加空间利用率, 按套设计的靠山墙连体别墅式住宅, 形成“户———层——单元———小区”为主导的小高层生活园区。整体的房屋建造风格, 保留地域性特色, 使当地居民的风俗文化习惯和生活生产习惯不发生大的改变。根据家庭结构确定户型设计, 最大限度地满足居民的使用功能, 在安全性、私密性、舒适性原则下, 多开发和建造实用性的住宅, 也要满足诸如单身、两口之家、三口之家、两代居住、老年人居住等多种户型结构。通过乡村居民集中居住, 退宅还耕, 增加人均耕地或经济用地面积, 以及扩大当地工业企业规模, 达到农民增产增收, 提高经济收入, 加大农民就业率等都有很多益处。

3 延展乡村居民住房生命周期

在尊重自然、尊重环境、尊重人文、节约能源的前提下, 从住房使用寿命和综合利用率的过程出发, 考虑原址房屋的改造、降低建造成本、资源的合理利用以及满足农民生产生活的需求, 体现出可持续发展的生态住房建造模式, 在环境、资源、能源等外界因素的影响下, 建造成“蜂巢式”、“几何式”、“盘旋式”等不同的组合样式, 会给人们的生活带来更多新鲜感。多变的样式, 不变的地域特征, 打破了乡村居民住房单体的独立性, 使风格统一、形制相似的住房成批量化、系统化, 既增加了邻里关系, 又节约了土地资源。

图3中国乡村居民住房平面布局规划愿景

在人口规模超出当地环境承载能力的地区要进行土地资源公平按需分配, 避免闲置土地资源, 在统一规划后对住宅建设用地范围内的宅基地位置做出局部调整。“要致富, 先修路”的道理是有科学依据, 道路规划和建设要走在房屋建设规划之前, 这样有利于乡村农民在农业生产过程中交通和运输的方便, 同时可以加强与外界的沟通合作与交流, 使得“乡村小区”秩序有条不紊, 让生活在此的居民乐此不彼, 体现出设计人性化的宗旨, 延长乡村居民故地生产的生命之路, 农民可以安居乐业, 舒缓城市农民工就业难的问题, 从而延展了乡村住房的生命周期。

4 增加乡村居民绿化空间

每年有大批的城市居民在旅游旺季的时候选择到农村体验自然秀美的乡村景观, 除了有特定的人文历史原因外, 其它许多方面是值得肯定的:乡村自然环境相对于城市来说视野开阔, 空气污染少, 房屋住宅风貌和环境亲密融合, 有独特的地域特色, 单一性也就形成了单纯性, 给人营造了可以净化心灵的空间和愉悦的氛围。

在乡村增加居民绿化空间并非难事, 农村有丰富的植被种类, 野生与人工栽培的均占绿地面积的大多数, 如若加以选择和系统配置后会营造出自然的绿化带, 包括公共绿地、组团绿地等沿街道形成统一性, 再加上没有特立独行的房屋形态出现, 会显得比较整体, 和谐的家居自然环境也就受到了大家爱的关注和喜爱。这在改善村民居住区小气候和卫生条件方面有显著作用。

中国建筑讲究风水学说, 实际是中国古代的建筑环境学。处于温带季风气候地区的华北平原等乡村也不例外, 他们建造房屋大都坐北朝南, 门开向东南角, 加之门后的影壁墙, 保护了居室的私密性, 丰富了空间的变化, 一直到现在这种建筑房屋的形式还在延续。新农村的建设并不是完全把这种传统的居住建筑理念完全摒弃, 而是能更好地充分保留和补充。在集中式住宅的庭院, 把原来单体住宅时的大门和影壁变成绿意盎然的绿化带或者花卉苗圃, 辅以循环水体的建设, 这样自然植物、水体的出现, 亦动亦静, 不仅增添了环境的色彩, 美化院落, 而且天然的屏障也保护了人们的私密性空间, 赏心悦目的同时也体会到了大自然的奥妙。院落为人们提供了停留、休闲、交流、聚集的场所, 这种半开放式的空间与块状房屋形成了同一水平层面, 与垂直多元的房屋构筑相得益彰。

5 完善乡村居民住房条件, 体现生态设计理念

按照国家关于农村住房建筑的设计要求, 需要注意的方面有: (1) 乡村居民住房按套设计, 套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本要求。 (2) 农村住房功能布局要做到生产功能与生活功能区分, 实行人畜分离。 (3) 农村住房功能布局应考虑当地生活方式和习惯。 (4) 农村住房应满足防火安全功能的要求。 (5) 农村住房应具备在紧急事态时居民安全迅速撤出的功能。 (6) 农村住房应满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声要求。 (7) 农村住房建设应符合无障碍设计的要求。 (8) 农村住房建设应优先考虑使用当地建筑材料。

特别要注意的还有给水排水设施的建设, 在农村除了日常生活所需用水外, 还有灌溉、牲畜、家禽等需水供给。每户室内也宜引入自来水管道, 为居民提供洁净的饮用水, 室内可设置洗脸盆、厨房洗涤盆等用水设备。当厕所采用水冲便器时, 污水应通过管道排入化粪池, 化粪池应远离生活区。当供水水压允许时, 每户可在屋面设置太阳能集热器供应生活热水。人员生活污水、家禽污水应实现有组织排放, 不能对生活水源、居住环境造成污染。集中建设住房时, 应根据消防部门的要求设置消防设施。

我国处于温带季风气候地区的华北地区汛期比较集中在7、8、9月份等, 在汛期做好蓄水工作对农田灌溉有很大帮助, 既不危害人们的生活卫生安全, 又可以借助自然条件保证在干旱季节时农作物能正常生长, 也从一方面节约了地下淡水资源的汲取。在雨水丰沛季节, “乡村小区”可分户建立小型蓄水净化装置, 形成集蓄水与污水收集、处理、深度净化、有效利用与排除的系统, 以便日常洗菜、洗涤等生活用水, 而经过滤后可冲洗便池、灌溉等, 使水又形成了活的循环系统。这样做的一个好处还在于如果某一户发生火灾, 可以就地取水自救, 避免造成严重后果。水资源的利用将由过去的“取水———输水———使用———排放”的单向开放型流动, 转变为“蓄水与节制性取水———输水———节约性用水———再生水循环”的反馈式循环流程。这些也从侧面反映了生态平衡的重要性, 就是水资源的合理利用, 内在的可持续发展观得以体现。

此外, 对生活垃圾的处理也是值得考虑和改善的重要问题。散户居住的农村居民垃圾也是散放的, 或者某一区域堆积现象严重, 这样不利于可回收垃圾与不可回收垃圾的分离和处理, 造成了恶劣的环境污染。所以, 在有了配套的环境绿化的同时对垃圾进行集中回收、集中处理的方法, 人人有责任保护居住环境。也可以借鉴和学习国内外成功的乡村建设的经验和技术, 变废为宝, 在这一方面加强监督与管理, 开创人性化生态住宅的新纪元。

6 总结

我国的新农村建设面临着机遇和挑战, 在科学发展观的指导下, 乡村居民住房建设本着“节地、节能、节水、节电、节材”的环保农村住房设计, 根据当地的地理和气候等自然条件, 使乡村居民住房建设由传统的资源浪费型向资源节约型转化, 建立完善的乡村宜居环境, 减少土地资源浪费和缓解环境污染治理压力, 实现绿色生态平衡。以我国温带季风气候地区的乡村居民住宅设计为出发点所提出的问题和解决方案有现实指导意义, 新农村的规划和建设是一个系统的复杂的过程, 不仅仅是国家有关部门的政策性指导, 更多的是全社会多行业积极的关注和投入, 并通过不断地探索, 寻找具有民族地域特色的、可持续发展的现代乡村居民住宅设计思路。

总体上来说, 加快农村城镇化建设发展的步伐, 突出生态住房质量, 人与自然和谐共处, 能充分体现当今农民生活的新风貌。乡村居民居住区生态设计的理念是通过合理的规划、有效的资源配置、充足的绿化空间、完备的水循环系统、科学的能源利用等方式, 实现可持续发展的良性循环。这样会更有利于居民以节能、环保、健康的生活方式进行农业生产, 使他们保持良好新型居住状态, 长治而久安。

参考文献

[1] 陈敏.新农村建设背景下的乡村治理[N].南方周末, 2006-8-11

[2] GB50096-1999.住宅设计规范[S].北京:中国建筑工业出版社, 2003

中国居民住房 篇2

承租方(以下简称乙方)：

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条 房屋基本情况

(一)、甲方房屋坐落于：___________________________ ________________________， 房屋结构为：_____________，建筑面积为：____________平方米。

(二)、房屋权属状况：甲方保证出租的房屋权属清楚，没有产权纠纷。除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。若发生与甲方有关的产权纠纷债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

(三)、甲方保证出租房屋不具有以下情形：

1、属于违法建筑。

2、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。

3、违反规定改变房屋使用性质。

4、法律法规规定禁止出租的其他情形。

甲方具有以上情形之一的，乙方可解除合同并要求赔偿损失。

第二条 房屋租赁情况及登记备案

(一)、该房屋用途为________________。除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。

(二)、自本合同生效之日起_____日内，甲、乙双方持本合同及有关证明文件向到租赁房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋出租登记备案手续。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，双方应在______日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

居住人员中有外地来济南人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证

第三条 租赁期限

(一)、房屋租赁期限自______年______月______日起至______年______月______日止， 共计_____年_____个月。甲方应于______年______月______日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》(见附件)经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。

(二)、租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

(三)、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。

乙方继续承租的，应提前______日向甲方提出(□书面/□口头)续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

第四条 租金及押金

(一)、租金标准及租金总额：租金每月人民币_________元整(大写：_________圆整)。 租金总计：人民币____________元整(大写：_________圆整)。

(二)、租金支付方式：_________(现金、支票、汇票、转帐等)，租金按季度支付，自本合同生效之日起十五日内，乙方应支付给甲方1个季度的租金，以后应在每季度最后一个月的月底前付清下一季度的租金。

(三)、租金支付地点：__________ 。

(四)、租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准;除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。

第五条 其他相关费用的承担方式

(一)、租赁期内水、电、煤气、供暖、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付。入住日抄见：水______度，电______度，煤气______度。所有费用乙方应按时付清。

(二)、本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。

第六条 房屋维护及维修

(一)、甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。

(二)、租赁期间房屋修缮修缮房屋是出租人的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好，以保障乙方安全正常使用。出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。

(三)、租赁期间，如房屋发生非因乙方原因造成的自然损坏，或人为损坏，或屋面漏水等，影响乙方正常居住生活事由的，甲方应在接到乙方通知之日起7天内予以修缮，超过7天，乙方有权自行修缮。

(四)、租赁期间，如房屋有倾倒危险，或其它严重妨碍乙方正常居住的，或威胁到乙方的生命财产安全的，甲方应在接到乙方的通知后立即进行修缮或暂时补救，如果甲方对此怠慢，或不予以理睬，或采取维修保养措施不力，乙方可以退租或代甲方修缮。

(五)、对房屋进行的修缮费用，乙方可以抵销租金或向甲方索还，并可追究甲方违约责任。

(六)、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。

第七条 出租方与承租方的变更、转租

(一)、租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应提前3个月书面通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利和承担原甲方的义务，甲方不再承担本合同约定的权利与义务。

(二)、租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，须征得甲方书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利和承担原乙方的义务，乙方不再承担本合同约定的权利与义务。

(三)、租赁期间，甲方欲对房屋设立抵押权，须提前2个月书面告知乙方，乙方有权决定是否继续承租。如乙方在7日内无异议或不作为，则视为认可甲方的行为。如乙方作出决定终止本合同，则租赁关系自终止本合同通知书到达甲方的次日起计算。

甲方没有按以上约定告知乙方，乙方有随时单方面解除本合同的权力，并追究甲方违约责任。

(四)、房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

(五)、甲方设立其它他项权利，可以不征得乙方同意，但应提前1个月书面告知乙方。

第八条 双方的权利和义务

(一)、甲方权利与义务：

1、甲方保证如实向乙方解释和说明房屋情况和周边概况，应包括房屋权属、房屋维修次数、物业管理、治安、环境等，及如实回答乙方的相关咨询，否则视为欺诈行为。

2、租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提前3个月书面通知乙方。解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。

3、租赁期间，如有政府或经正常合法程序审批的拆迁行为，则按照国家拆迁条例和当地的拆迁有关规定执行。

4、乙方经甲方许可在租用房屋内进行的装修，如果因甲方原因致使乙方在合同期限内满搬出房屋时，甲方除承担违约责任外，还应折价装修费用一次性支付给乙方。

折价装修费用由双方协商，协商不一致，按照当地县级以上人民政府对拆迁房屋的装修费用的补偿的最高标准执行。

(二)、乙方权利与义务：

1、乙方按本合同约定交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任。

2、租赁期间，如乙方需要退房，必须提前3个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。

3、租赁期间，乙方未经甲方同意改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙、安装窗和防盗门等，须事先征得甲方同意，如需要经政府审批的，则应经有关部门批准方能施工。

4、乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，在合同期满搬出时可一次折价转让给甲方;双方如无法达成协议，则乙方应自合同期满之日起7天内自行拆除，恢复至房屋原状。超过7天，甲方有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由乙方在合理数额内承担。

5、根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找房屋确实有困难或另有其它特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。搬迁后7日内房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。

6、租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。

7、租赁期满，乙方需续租，应提前30天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约;如在接到乙方书面通知之日起30天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长一年，自30天期满次日起计。

8、租赁期满，乙方在同等租金下有优先承租权。

第九条 合同解除

(一)、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

(二)、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。

(三)、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

1.迟延交付房屋达________日的。

2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。

3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。

二楼居民住房当饭店等 篇3

您好!因为我家的楼是防震楼，不是水泥墙，是空板墙，很不隔音。隔壁的邻居把房屋租给一楼饭店，说是要给服务员用来休息，可出人意料的是，一楼饭店把这间租来的二楼居民住房当成了包间!每天客流很大，吃饭时吵吵闹闹的声音先不说，有的客人需要叫服务员时，就干脆直接敲墙，弄得家不像家，每天不得安宁。和一楼饭店说过很多次，态度虽好，可就是不改。这年头，钱的诱惑还真是大，可一楼这也太自私了，况且国家有规定可以用二楼的居民住房当饭店吗?

宁夏银川于道辉于道辉读者：

对方这样做是违法的。你可以到房管所，跟他们投诉，其行为造成的扰民，是不符合国家规定的。和朋友合伙做生意。利润分配的问题律师：

您好!我和两个朋友准备合伙做生意，假如每人投资10万，但是以后经营管理都是我，那么以后的利润应该怎么分配呢?

假若赚了50万。

分配方法1：每人30／3=10万

分配方法2：我作为管理者，应先从中提取一部分作为工资，假设5万，然后每个人分27／5=9万

感觉方法2比较合理，那么一般来说，提取的工资应该占纯利润多少比较合理?5％、10％、15％、20％、25％。

山东莱阳赵明赵明读者：

管理者的工资应作运作成本计算，不能与纯利润挂钩。假如市场大环境就不是很好，如利润很少，管理还是要吃饭的吧，那肯定要有收入的，工资可参照同地区本行业的标准：如本地无同行，可参照经济差不多地区的同行业标准。

只有管理者的因管理业绩发放的奖金才是真正要和利润挂钩的。业绩奖金也可参照同行标准或与合伙经营协商!

欠条被撕碎又粘起来

还具有法律效益吗律师：

您好!当初做生意借朋友两万元钱，我给他写了一张欠条。还钱后欠条又被对方捡起来重新粘好，对方还留有以前的复印件，又要我还钱。这样对方的胜算几率有多大?

浙江金华胡长霞胡长霞读者：

如果对方没有其他证据再来证明，对方应该败诉，因为欠条已不完整，有瑕疵。房东合同期内欲强行收回房屋使用权律师：

您好!房东见我生意红火，合同期内欲强行收回房屋使用权，不赔偿我实际损失，只退还房租，我不同意，但我是平民百姓，胳膊拧不过大腿，特在此求助您。

安徽黄山米胜伟米胜伟读者：

如果你和房东签有正式合法的租赁房屋合同，首先看你们签定合同中租赁方有无单方解除权，如果合同中没有写明租赁方即(房东)有解除权，则租赁方构成违约，合同中违约责任按照实际损失、违约金、定金等多方面综合考虑。但是还未产生的利润，比如你下月或下下月的利润是属于间接损失的，这样的情况下能否在起诉的情况下获得赔偿，需要看法院的认定。

有个朋友挂我们的牌做生意

会有哪方面的法律纠纷律师：

您好!我们工厂是做服装加工的，有个朋友是做外贸进出口的，现在想挂我们的牌做生意，会产生哪些法律纠纷?他们挂我们的牌，我们违法吗?我要与他们的签订什么样的合同来保护自己呢?

广东潮州高凯军高凯军读者：

中国居民住房 篇4

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出:

一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2012年末, 基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题, 力争到“十二五”期末, 人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。

二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。要加快建设公共租赁住房、限价商品住房, 着力解决新就业职工、进城务工人员等中等偏下收入家庭的住房困难。

三是积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作, 继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。到2013年末, 基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造。

四是建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。加快住房保障立法, 依法强化各级政府的住房保障责任, 健全组织机构、政策、技术支撑体系, 加快推进信息化建设。

按照乐观估计, 2010年580万套保障房可以完成建设, 按照套均面积55平米, 共可建设3.2亿平方米保障房。预计2010年商品房销售面积为8.3到8.8亿平米, 新开工面积可以与去年持平, 经济适用房投资额大幅增长190%达到3000亿元, 则房地产行业投资额有望同比增长12.4%。预计2010年住房成交额同比下降14.5%。全国平均交易量同比下降11%左右, 全国平均成交价同比下降5.1%保障房建设有望拉动房地产投资额同比增长12.4%。

全国住宅开工面积增幅再创新高, 住宅销售额增速继续回落:2010年1-5月开工面积为6.15亿平米, 同比增长72%;住宅销售金额为1.35万亿元, 同比增长33.6%。房地产固定资产投资为1.66万亿元, 同比增长37%;住宅在建面积为为22.1亿平米, 同比增长29.5%;住宅销售面积为2.7亿平米, 同比增长20%;住建部、央行和银监会细化了二套房认定标准, 以家庭为单位, “认房又认贷”, 外地人购房按二套房标准实施差别化信贷政策;中央严格土地增值税征管和二套房认定标准:6月国税总局发文规定, 除保障房外, 东部省份预征率不得低于2%, 中部和东北省份不得低于1.5%, 西部地区省份不得低于1%。

2 中国“十二五”期间居民住房需求预测一元回归分析

本次研究所作的中国未来住房需求预测是通过宏观与微观的把握, 对未来中国居民2010到2015年住房市场需求量的预测。由于影响未来住房需求量的因素错综复杂, 并且有内在的联系。故本次研究以2001-2008年中国城市人口数量、城市人口家庭户数、城市化率、城市人均住宅建筑面积等因素分别与住房需求量的关系作为研究的依据和出发点, 再结合每种因素所占的权重比例, 通过一元线性回归模型预测未来中国居民在2010到2015年的住房需求量。 (注:本次研究所讲的住房需求量是相对住房成交量来定义的) 。本文用spss13.0进行分析, 其中, R值是看自变量与应变量联系的密切程度, 取值范围在0-1, 越接近1越密切, 方差分析是看回归方程是否成立的, 若概率小于0.05, 可以认为方程成立, 大于0.05还不能认为方程成立, “Coefficient”就是偏回归系数, Beta就是标准回归系数, 可以以它的值比较各自变量对应变量影响的程度, Sig就是概率, 我们更熟悉的表达是“p”。

2.1 以城市人口家庭户数与住房需求量的关系为依据得出的2010到2015年住房需求量

(1) 依据中国2001-2008年的市镇人口数和市镇平均每户人口数推出市镇平均每户人口数预测方程为:Y=254446.6-66918.4X (1) 其中:X为未来市镇平均每户人口数;Y为未来市镇人口数。1978年中国市镇人口为17245万人。由于1979年到2008年的平均增长率为4.29%, 因此得到2010年到2015年中国市镇人口数。

(2) 利用2001-2008年中国城市人口家庭户数与相对应的城市住宅销售面积的关系, 建立一元线性回归模型, 相关数据省略。于是可推出住房需求量预测方程为:Y=9.353X-129665.684 (2) (X为未来城市人口家庭户数;Y为未来住宅销售面积) 。

把2010-2015年的城市人口家庭户数带入方程 (2) , 可得出未来住宅销售面积。

2.2 以城市人口数量与住房需求量的关系为依据得出的2010到2015年住房需求量

(1) 利用2001-2008年中国城市人口数量与相对应的城市住宅销售面积的关系, 建立一元线性回归模型。

于是可推出住房需求量预测方程为:Y=3.946X-173783.835 (3) (其中X为未来各年的市镇人口数;Y为各年住房需求面积) 。

(2) 根据中国各年的城市人口数量代入方程 (3) , 可以计算出中国2010到2015年的住房需求量。

2.3 以城市化率与住房需求量的关系为依据得出的2010到2015年住房需求量

(1) 利用2001-2008年中国城市化率与相对应的城市住房实际成交量的关系 (表2) , 建立一元线性回归模型。

于是可推出住房需求量预测方程为:Y=6182.982X-217401.956 (4) (X为未来各年的城市化率;Y为各年住房需求面积) 。

(2) 根据中国在2010到2015年的城市化率代入方程 (4) , 可以计算出中国在2010到2015年的住房需求量。

2.4 以城市人口人均住房使用面积与住房需求量的关系为依据得出的2010到2015年住房需求量

(1) 利用2001-2008年中国城市人口人均住房使用面积与住房需求量的关系, 建立一元线性回归模型。

于是可推出住房需求量预测方程为:Y=5882.343X-106850.213 (5) (X为未来各年的市镇人口住房人均拥有量;Y为各年住房需求面积) 。

(2) 中国未来市镇人口人均住房使用面积目标, 市镇人口住房人均拥有量以每年5.46%增长。

(3) 把表12的市镇人口住房人均拥有量代入方程 (5) , 得出预测结果。

2.5 中国城市住房需求量

(1) 中国未来城市住房需求量。

通过对以上四个方向的测算值与商品住房历史成交面积比较, 对预测结果误差相对较小的取较高权重, 四种预测结果权重分别为:城市人口数量与住房需求量的关系取0.3;城市人口家庭户数与住房需求量的关系取0.3;城市化率与住房需求量的关系取0.2;城市人口人均住房使用面积与住房需求量的关系取0.2。可得出江西未来城市住房年度需求量。

(2) 经济适用房、廉租房的供应量。

通过以上的定量预测分析可以知道中国未来城市住房的总需求量, 按照经济适用房、廉租房占住房开发总量的20%计算, 可以计算出中国在2010到2015年内的经济适用房, 廉租房的供应量。

3 中国“十二五”期间居民住房需求因素因子分析

下面用因子分析法分析影响住房需求量的主要因素。其中, X1:城市人口家庭户数;x2:房屋建筑面积竣工率;x3居民消费价格指数 (城市住房) ;x4房地产价格指数 (住宅) ;x5城镇居民家庭人均可支配收入 (指数) ;x6:城镇居民家庭恩格尔系数;x7平均每人消费支出构成 (住房) ;x8市镇平均每户人口数;x9城市人均住宅建筑面积;x10城市化率;x11市镇人口数。

用因子分析法得到的结果得到:

F1=0.990x1-0.972x2+0.831x3+0.809x4+0.930x5-0.570x6-0.548x7-0.988x8+0.977x9+0.991x10+0.989x11;

F2=0.045x1+0.045x2-0.246x3-0.103x4+0.045x5+0.638x6-0.619x7-0.005x8+0.089x9+0.025x10+0.040x11;

F3=0.131x1+0.072x2-0.325x3-0.459x4+0.318x5+0.030x6+0.372x7-0.067x8+0.182x9+0.127x10+0.139x11。

其中, F1是涵盖x1城市人口家庭户数, x3居民消费价格指数 (城市住房) , x4房地产价格指数 (住宅) , x5城镇居民家庭人均可支配收入 (指数) , x9城市人均住宅建筑面积, x10城市化率, x11市镇人口数的主因子;

F2为涵盖x6:城镇居民家庭恩格尔系数和x8市镇平均每户人口数的主因子;

F3为涵盖x2房屋建筑面积竣工率和x7平均每人消费支出构成 (住房) 的主因子。

由表6有:F1中所有指标的因子载荷都很高, 最低的为80.9%, 最高的高达99.1%。主因子F1对全部初始变量的解释程度达到84.7%。主因子F2对的方差奉献率达到12.2%, 即对全部初始变量的解释程度达到12.2%。主因子F3对全部初始变量的解释程度仅为3.1%, 排第三位。

继续运用因子分析法, 可以得到它们的特征向量分别为:

A1= (0.34, -0.33, 0.28, 0.28, 0.32, -0.19, -0.19, -0.34, 0.33, 0.34, 0.34) ;

A2= (0.02, 0.02, -0.12, -0.05, 0.02, 0.31, -0.30, 0.00, 0.04, 0.01, 0.02) ;

A3= (1.23, -1.20, 1.03, 1.00, 1.15, -0.71, -0.68, -1.22, 1.21, 1.23, 1.22) 。

得到特征值分别为:2.95811, 0.425342, 0.108158。

undefined, 所以, F=0.847F1+0.122F2+0.031F3。

综上分析得, 城市人口家庭户数, 居民消费价格指数 (城市住房) , 房地产价格指数 (住宅) , 城镇居民家庭人均可支配收入 (指数) , 城市人均住宅建筑面积, 城市化率及市镇人口数是影响住房需求量的主要因素, 城镇居民家庭恩格尔系数和市镇平均每户人口数对住房需求量的影响一般, 而房屋建筑面积竣工率和平均每人消费支出构成 (住房) 对住房需求量的影响非常小。

参考文献

[1]刘汝良.江西人口结构和农村劳动力转移的定量预测模型[D].南昌大学, 2008.

[2]蒋耒文, 任强.中国人口, 家庭户与住房需求预测研究[J].市场与人口分析, 2005 (2) :20-29.

[3]赵君丽.人口变化与房地产需求———人口结构变化与房地产周期相关需求研究[J].城市开发, 2002 (2) :53-55.

中国居民住房 篇5

一、制定完善和适当细化居民住房作价补偿标准的必要性

安阳市新东产业集聚区是经国家批准建设的“安东新城”，是安阳市的附属中心城市，是河南省和安阳市的重点工程项目；政府机关、石武高铁及安阳东站、安阳汽车客运东站等均设在此地；是集政治、经济、文化、交通于一体的新型城市。该集聚区主要分布在安阳县境内的白璧镇，目前拆迁补偿安置工作由安阳县人民政府及安阳市新东产业集聚区安阳县指挥部负责实施。

本文所称“拆迁评估作价补偿”是指评估机构以政府制定的补偿标准为依据，结合被拆迁范围内评估对象（主要指房屋）的普遍现象制定完善的适当细化的补偿标准，并针对被评估对象的具体情况进行分析对比，作出科学合理的价值判断，而后由委托方负责实施兑现补偿的一种经济行为（不包括产权置换评估）。

所涉安阳市新东产业集聚区拆迁评估的补偿标准依据是安阳县人民政府安县政（2010）51号《安阳县人民政府关于安阳市新东产业集聚区居民住房拆迁补偿安置的意见》制定的标准。也许有人认为拆迁补偿工作有政府制定的政策，有章可循，好操作，不复杂，“对号入座”就行了，其实不然。在实践中本人认为，政府制定的标准只是模拟的，粗线条的，不可能面面俱到，事无巨细，操作中大部分很难“对号入座”。

对此标准笔者曾感到困惑，扪心自问：“570元/㎡应该是什么样的静态状况呢？”实际运作中房屋高低不一，状态各异；从建筑材料，施工质量到装饰程度均相差甚远。如果按照某些人“就粗不就细”的观点，一概而论，千篇一律，只要是砖混结构，就按570元/㎡，怎能客观公平反映被评估对象的自身价值呢?这不仅有悖“投入成本”原则，即好房优价，差房低价，而且会造成隐患，让民户在相互攀比中形成与评估机构和拆迁实施部门的对立，阻碍拆迁及评估工作的正常进行，影响社会和谐和地方稳定。所以，以政府制定的补偿标准为依据，进一步制定完整的和适当细化的作价补偿标准势在必行。本评估机构经与政府权威部门沟通同意，原则上在不违背政府制定的补偿标准框架前提下，利用评估准则规范和专业技能，制定完整的和适当合理细化的作价补偿标准。

这里应当指出，作为权威部门的地方政府有权制定拆迁补偿政策，并拥有对其进行解释的权利，在宏观上起着主导和绝对程度上的控制作用；评估机构有按照文件规定认真执行其补偿标准的义务，维护文件的尊严，并有权按文件规定适当细化补偿标准，结合被评估对象的具体状况作出合理的价值判断，同时有对评估结果进行解释的责任和义务。

二、实践中对制定完善和适当细化拆迁评估作价补偿标准的探索和尝试

笔者经常与本所评估团队深入农村家庭院户勘察、丈量等经详细调查研究，结合农村居民房屋普遍状况，运用评估准则和专业技能，听取业内专家建议，在不违背政策规定前提下，拟定了《安东新区民房拆迁评估作价指南》，得到政府权威部门的认同，有利推动了拆迁工作的顺利进行，促进了城镇建设步伐。

（一）两项原则

1．房屋拆迁货币补偿基准价原则：以安县政（2010）51号文件制定的补偿标准为依据，侧重保护被拆迁人利益，同时兼顾各方利益，保证房屋拆迁工作顺利进行。

2．本项目评估作价原则：结合安东新区的实际情况，以“标准定位，以质论价，制定规范，适当细化，承认差别，缩小差距”作为该项目的作价原则。

（二）细化作价补偿标准

1．房屋作价定位标准（模型）

笔者曾经思索良久，对房屋定位标准感到困惑，以砖混为例，570元/㎡到底该是什么概念？政府文件中并未详述。文件规定的标准是2010年5月份制定6月份开始进行实施的。经市场调查并与专家分析，以2010年5月31日作为作价基准日，在安阳农村自建房，按重置成本考虑（不含宅基地）单方造价一般在500元/㎡左右可以建成，但受具体房屋情况不同，如台高、层高、墙体系数、空间大小、建筑材料、施工质量等因素影响，不能一概而论；如果从市场法角度考虑，由于受地理位置、市场环境，交易活跃程度等因素的影响，单方造价比重置成本不同程度要高一些（但并不尽然）。所以认为，单方造价570元是介于成本价和市场价的中间价，大约要高于工程造价的10%左右，况且按规定时间予以拆迁的还可享受到安置过渡费、搬迁费和搬迁奖金257元/㎡，从本质上体现了“让利于民、优惠于民”的政府理念。

在充分调查分析的基础上，经与政府权威部门初步沟通形成如下定位标准：

例1：砖混结构，570元/㎡

空心板或现浇顶，台高0.5m以上，有踏步，层高3m以上，或总高度不低于3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，房顶端四周出檐0.3-0.5m，有圈梁，地圈梁，钢筋混泥土梁、柱，内水泥粉，墙顶刷一般涂料，水泥地面，有内隔墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，屋面、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。

例2：砖木结构，550元/㎡

大型木梁、木檩、木椽，木扇顶（或等同材料），台高0.5m以上，有踏步，层高3m以上或总高不低于3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，局部涂色开缝，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，内水泥粉墙并刷一般涂料，水泥地面，有内墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，房屋、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。

2．操作要点解释

（1）房屋总高度低于3.5m以下，每少10cm每平米下调5元；房屋总高度（含院内台基部分）超过4.5m，每超10cm每平米增补5元，20元封顶；若内外台基高低悬殊较大，以外墙台高连同房屋高度扣除4.5m后（剔除院内房屋超高已补部分）按“系数法”补偿房基加深，每平米（以1米深度为系数1）补偿50元，最大补偿深度系数为1.5（公式=房基面积×深度系数）。

可以肯定地说，用同样的材料建一个房屋高5米与房屋高2.5米的房子，其成本是不一样的，故适当调增调减符合投入成本原则。

（2）现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量明显偏差，适当调减补偿价值；对于近来强行建造的房屋，要根据该房建筑材料及施工质量，遵循重置成本原则，适当降低补偿价格。（这是主要针对因出于利益驱动偷工减料而造的违章建筑而言，后有叙述。）

（3）其他结构房屋按本次及相关文件规定结合被评估对象具体情况科学判断评估。

（4）围墙根基加深补偿：内外墙高度之差超过1米部分为补差高度，最多补1.5米，按面积计算。

（5）对于建造历史较长的砖木结构房屋，实行保护价。凡至今住人房屋，一般层高不低于3米每平米净价不低于330元；其他未住人简易砖木房可适当下调，但每平米净价不低于200元。

（6）房屋空间过大或隔墙和窗户明显偏少、应有未有，应适当调低补偿价值。

一般认为，建筑面积与墙体面积系数为1:2.5左右，试想，建一个房屋空间10平米与100平米内无隔墙，它们的单方重置成本相差多少？故适当修正核减符合“客观性”和“投入成本”原则。

（7）房屋成新系数确定采用权重法和百分制，原则上实际建造年限占40%，现场打分占60%。

3．未完工程修正（元/㎡）

（1）主体建成（未顶板） 190

（2）主体建成（有顶板） 290

（3）内粉墙顶（水泥粉且上一般涂料） 100（涂料25）

（4）水泥地面（含夯实基础） 20

（5）木制门窗（安玻璃加防护网） 50 （内门20）

（6）外粉水泥 60

（7）屋面处理 30

（8）水电齐全 20

注：以上由未完工程至已完工程（达到可正常居住状态）共570元/㎡

4．室外装修补偿

政策文件中未述及室外装饰补偿问题。有人错误认为：“外装饰属于居民的自愿行为，不应补偿”，试想假如不予补偿是否损坏了被拆迁户的切身利益？按照物权法的有关规定，作为评估师有权维护居民合法权利，于是经与政府权威部门沟通增加了室外装饰补偿内容（见下表，供在本评估项目作价时参考使用）。

5．室内装饰指标分解（元/㎡）

（1）政府制定的室内装饰补偿标准

（2）指标分解

被评估对象(房屋)的室内装饰状况并非定位在规定标准的格局内，是各具形态千变万化的，很难“对号入座”。为便于操作结合实际情况对补偿标准（包括墙、顶、地等装饰材料）进行了指标分解。（略）

（3）说明

在选择分解指标时，一是要慎重考虑局部装饰对房间整体作价产生的影响，谨防偏差；二是室内装修以180元/㎡封顶。

需要特别说明的是，尽管对补偿标准适当进行了细化，也不能说补偿价值等同于被评估对象的实际投资价值，所以在报告中必须披露。

三、房屋拆迁评估作价要促进社会和谐稳定

拆迁评估是在特定的环境下通过评估作价补偿手段，配合政府需要，维护国家利益，起到打击违章建筑，制止私搭乱建行为的作用，让老百姓感受到“老实人不吃亏，投机人不沾光”的精神慰藉，最终实现社会稳定、人际和谐。

安东新区一些居民，在政府公告“不得违章建筑、私搭乱建”及三令五申后，仍置若罔闻、我行我素，房屋下（指一层）标有“拆除”字样，上面（指二层）却大兴土木；有的把院落盖成了“院中房”、“院中楼”、“院外房”；有的偷工减料，不用水泥仅用“砂浆王”取代；甚至有人抛出“我给政府做交易”的论调，旨在拆迁补偿中大发横财。对此，政府多次责成并提醒评估机构按成本价评估，让这些居民“无利可图”，不能通过评估助长私搭乱建的歪风邪气。

本来，按照政策文件规定，凡违章建筑一律无偿拆除，不予补偿。尽管如此，在实际中政府还是作了必要的让步，使私搭乱建户得到的是“成本补偿”而不是想像的“预期收益”。“榜样”的力量是无穷的，评估价值具有“风向标”的作用，许多等待观望的居民看到这些人没有捞取到什么“油水”也就放弃了私搭乱建的念头。

其实大多数私搭乱建房的建筑材料（如院中房很少有自身承重结构和墙体）、施工质量（如用“砂浆王”代替水泥）都很差，有的未建成就摇摇欲坠，按照好房优价，差房低价补偿也是符合客观公平原则的。

四、几点体会

（一）实践是检验真理的唯一标准

实践是检验真理的唯一标准。委托方认可了你的评估报告，被拆迁户接受了补偿并如期实施了拆迁就说明评估是成功的，采取的举措是可行的。

（二）沟通是让各方当事人认可评估结果的基石

沟通按时间可区分为事前沟通、事中沟通、事后沟通；按层面可区分为与政府部门沟通、与拆迁户沟通。

拆迁评估不同于其他评估不受委托方的干预。拆迁评估是按照政府制定文件开展的，同时又直接接受政府或其指派机构的委托。事前沟通便于了解掌握纲领性重大信息（如执行政策、政府思路），便于指导评估补偿健康有序进行；事中沟通则是针对评估中遇到的重大问题（或许文件未能涵盖的）需要形成共识的或需要调整修改的；事后沟通主要是对报告结果进行解释，使各方对结果能够认可。当然沟通并非事事沟通，要分清主次，区别对待，避免事无巨细。

特别需要强调的是，在实施兑现补偿中，评估机构需要针对拆迁户提出的种种疑问进行现场解释，做到耐心细致，这样不仅会减少不稳定因素，也为政府卸下了“包袱”，使拆迁户理解和支持评估工作，同时也提升了评估机构的对外形象。

（三）关于对基准日和勘察日的看法

按照评估学原理，基准日应是作价基准日，即被评估对象在某一时点所反映的公允价值，而拆迁评估所作出的价值则是文件制定的标准所规定的执行日。拆迁评估涉及千家万户，不可能在一朝一夕或某一天进行完毕，需要常年累月进行现场勘察和计算，而使用的补偿标准则是同一文件规定的执行日的标准。比如2011年3月份进入现场评估作价时使用的补偿标准仍是2010年5月份文件中制定的标准，在此期间假如价格发生重大波动，需提请政府重新制定文件修正标准后方可使用新标准，否则评估机构无权更改。为此，在评估报告中不再描述“评估基准日”而改为“现场勘察日”，否则就有些“生搬硬套”了。报告在特别事项中说明：“评估值反映的是被评估对象在现场勘察日所表现的静态状况且按照政府文件制定的补偿标准所规定的执行日所作出的价值判断，对于评估对象在文件制定标准规定执行日及现场勘察日之后发生的动态性变化本评估机构概不负责”。

居民楼倒塌与住房质量 篇6

在中国现行的《建筑结构可靠度设计统一标准》中明确规定,普通房屋设计使用年限为五十年。而近年来类似奉化塌楼事件屡见报端,其中大部分所涉建筑寿命在三十年之内,甚至曾出现在建房屋倒塌的案例。这难免让人产生疑问:房屋建筑质量究竟差到了什么程度?

房屋的建设质量取决于多方面因素,如果在勘察、设计、施工、监理等任何环节出现问题,便有可能出现地基沉降、偷工减料等问题,进而影响房屋使用寿命。一部分上世纪八九十年代建设的房屋之所以现在被鉴定为危房,甚至出现倒塌的状况,有专家指出与当时的经济社会发展水平和房屋建造标准、技术都有密切关系。

住房安全也有赖于居民自身的维护,居民对房屋的不当使用,可能会导致出现严重的住房安全事件。如随意改变房屋用途、拆除承重墙、改变房屋结构等做法,会加剧建筑物出现危险的可能性。在前述事件中,有媒体报道,倒塌楼房不仅存在水泥、砂浆不达标的情况,也存在住户在家庭装修时拆除承重墙的情况。

有专家表示,中国目前的工程建筑过程中,已经建立起相对严密的监督体系,建设方、设计方、施工方、监理方等在建设、验收等环节都要履行各自的义务,住建部门的质量监测站等也要在建材质量监测等方面发挥监管作用。

作为与质量最直接相关的主体,施工方对房屋质量安全有着最直接的关系。在《建设工程质量管理条例》中,明确规定施工单位对建设工程的施工质量负责,对于质量责任制、质量检验制度等也提出了明确要求,并对基础设施、主体结构以及防水、供热供电等系统的质量保修期限做出了明确规定。其中,房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期限为工程的合理使用年限。

此外,根据相关规定,房屋建设从勘察设计环节就要层层落实责任制,在建设过程中要严格遵守建材检验、施工监理制度,每一个环节都要经过严格程序。

但是,熟悉行业实情的人士称,目前我国的建筑业还处于粗放型经营的阶段,一些很好的标准到落实的时候可能就走样了。一些建筑施工队伍的人员素质参差不齐,监理过程很难发挥实效,开发建设过程中层层转包、过分逐利压缩成本等现象仍然存在,很难完全实现质量标准的严格落实,这都给房屋质量安全在一定程度上埋下了隐患。

对住房质量问题应该“零容忍”。目前已有不少地方出台了建筑质量责任终身制,一旦哪个环节出现了严重问题,就要根据相关法律严格追责倒查。

严厉的惩处有助于从源头防范“豆腐渣”工程,也体现出中国对建筑安全理念的重视。有报道称,奉化市居民楼倒塌的原因还在调查之中,多名相关责任人被拘捕。

住房使居民致富,农村可以复制 篇7

据2012年国家统计年鉴的数据, 2011年末, 城镇居民人数69 079万人, 城镇居民平均住房面积32.7平方米, 城镇居民住房总面积为226亿平方米, 城镇商品房平均价格4 993元/平方米, 城镇居民住房商品房的价值为113万亿元, 人均财富价值为16.3万元。

以上表明, 城镇居民手中最大的财富就是存量住房。城镇居民收入与GDP相比是下降的, 所以完全靠居民收入购买住房, 是不可能的, 那么, 居民住房的财富是怎样来的呢?看一下图1, 人们就会一目了然。

对图1的说明:

图1A:20世纪90年代初, 根据国务院全国住房制度改革会议的精神, 以及国务院全面进行城镇住房制度改革的意见, 全国大中小城市全面进行了住房私有化的改革, 城市居民无论是公有住房, 还是私有住房, 全部转入商品化住房, 其占用的划拨建设用地, 全部无偿地转化为商业用地。

正是这一项最重要的改革, 使城市居民具有了住房的土地原始资本, 成为赖以生存和致富的源泉。

图1B:住房私有化为住房商品化奠定了基础, 随着经济的发展, 私有化住房的价值, 在房改之后就开始显露其增值的作用, 而事实上增值的资本并非房屋本身, 而是房屋所占用的土地。增值是有价资本所具有的基本特征, 而在房改之前, 多数城市居民是没有资本的无产者, 那么从A到B的过程, 就是城市居民从无产者, 到获得其占有土地资本增值的开始。随着生活水平的提高, 居民自然生存本能需要居住条件的改善, 经济发展也需要建设符合时代的城市建筑。居民想更新住房, 手中有可以更新的原始资本, 土地的增值效应, 恰恰在这个阶段爆发性地显现出来。问题的关键, 不是几个居民手中有这个原始资本, 凡是有住房的全体居民都有这个原始资本, 这就形成一种集合效应。都有需求, 都有资本, 只要国家和社会投入, 级差地租就会产生, 房价上涨, 资本就升值, 居民不花钱, 靠资本升值, 就可以旧房面积, 换新房面积, 消费需求就可以得到满足。这种消费需求直接拉动房地产业的高速增长, 无论政府、投资方和居民等, 各方都获得预期收益, 成为中国经济高速增长的主要动力。

图1C:实现城市化和工业化, 是社会主义市场经济的重要目标。在政府总体政策和规划推动下, 农民大批向城市集聚。在政府启动资金引导下, 城市软硬件基础设施不断完善, 国内外开发商和各种配套资金集中投入, 大中小城市的居民用房进入了拆迁时代。居民不需要任何资金投入, 就可以将旧房子换成新房子, 从平房搬进高楼大厦, 居住条件得到明显改善;而政府、开发商和各种资金, 在投资获得利润的同时, 也为居民建设了更优质的生活设施和商业环境。从B到C的过程是, 政府作为宏观的调控者, 通过政策和启动资金的投入, 引导社会资金集中起来, 全部投入到居民住房占用的土地上, 投入到有消费需求和有原始资本的人手中, 很快就会显现出巨大威力的过程。无论是政府、开发商、投资人、居民, 即消费者居民、开发建设者政府和投资人, 买卖双方, 各方都有比较确定的预期收益, 形成一个完整的利益链条, 掀起城市大面积动迁、改造的高潮, 成为推动城市化主要动力。而房价的最终接收者是居民, 如果居民靠无偿获得的原始资本, 换上高价的高楼大厦新住房, 最大的受益者就是居民, 这就是社会制度创造的资本增值返还的优越性, 产生的集合效应, 至今得不到认可。

图1D:拆迁改造本身产生巨大的经济拉动效应, 在这个过程中, 政府获得了土地出让金和税收等方面的收益, 又将其中大部分重新投入到城市软硬件基础设施建设方面, 如:交通、通信、人文、医疗、环保、社会服务体系等方面的大规模建设。每当一项高铁、地铁、公园、医院、学校等, 创新科技成果和提高等级配套服务的增加, 不仅让居民的生活水平大大提高, 同时这些投资产生的社会产品平均利润, 也在不停地转移到住房占用的土地上, 无声无息地再一次推动土地的增值, 房价的增高, 或者说社会投资的平均利润一部分, 合理转移到住房占用的土地上。另外, 其中一部分居民并没有回迁, 而是获得了拆迁款, 这笔拆迁款足以让居民异地购买新住房。当然有住房的居民通过拆迁款, 转移出现金, 转化成自己的收入和做其他支出。因此, 住房的日常消费和通过住房转化出来的资金, 始终没有纳入居民的收入和消费的统计之中, 中国居民消费, 始终低于GDP的增长, 也在情理之中。

图1E:当大中小城市都经历过第一次住房的拆迁改造之后, 在D过程中描述的土地增值效应依然会不断地积蓄资本的力量, 当土地增值到达新的高度, 下一次无偿的拆迁改造也就会来临, 并形成B到E整体再循环过程, 而居民只要在循环中, 牢牢掌握着土地这个原始资本即可不断获得增值。

住房使城市居民致富, 是否是公平分配呢?

房改的过程中, 每一个城市居民获得的私有住房面积以及地段不尽相同, 这与当时居民工作单位、职务和收入条件等有关, 这也就造成后期获得的土地增值会有差异。但不可否认的是, 绝大多数人都获得了或多或少的一份土地资本, 也就是相对平均的公平分配。

关于土地的性质以及价值问题。

很多城市居民会很看重“土地使用年限”这个词汇, 没得到“永久使用权”这个承诺总是不踏实。但从A角度来看, 国家将国有的土地无偿地分配给城市居民占有、使用、买卖和盈利, 而国家作为无偿供应者, 要求保留一定的控制权是完全合理的。从B角度来看, 每一个卖出住房的居民心里都很清楚, 买的人付出高额房款的原因, 并不是房屋本身而是房屋所占有的那块土地。从新开盘的楼房也可以清晰地看出这个现象, 因为购房款中很大一部分是开发商土地的购入成本。从C角度来看, 卖房人从买房人获得的高额购房款, 肯定是没有使用年限的, 国家无偿供应的土地变现之后, 由居民个人占有和支配, 并不需要受到国家的控制, 这笔资金的性质与国外“永久使用权”土地买卖后的资金并没有任何差异。而这种住房的土地占有方式, 恰恰是社会主义市场经济中, 一种公有制新的实现形式。

关于推进城镇化的现实意义。

图中所描述的城市土地配给和增值过程, 可以在农村推进城镇化建设中得以复制, 数亿农民占有宅基地的拆迁改造, 所蕴含的经济力量有多少?

据2012年国家统计年鉴的数据, 2011年末, 农村人数为65 656万人, 农民人平均住房面积36.2平方米, 总面积为238亿平方米, 住房平均价格654.68元/平方米, 总价值16万亿元, 人均财富价值2.4万元。如果经过10年, 像城市一样的宅基地换楼房的动迁改造, 暂时按城市商品房的平均价格计算, 农民住房财富的价值就会增加到238亿平方米×4 993元/平方米等于119万亿元, 人均达到18万元的财富价值。每年有11.9万亿元的经济增量。未来十年推进城镇化目标实现的话, 仅此一项, 保持中国经济高速增长是有可靠保证的。同时, 会使人口的合理分布、城乡二元化、地区经济不平衡、房价过高、人口就业、农民和居民的贫富之差等问题, 会迎刃而解。

摘要：根据国家统计资料表明, 城镇居民收入与GDP增长相比, 多年来一直呈现下降状态, 2012年国家统计年鉴的数据, 2011年末城镇居民人数69 079万人, 城镇居民平均住房面积32.7平方米, 城镇居民住房总面积为226亿平方米, 城镇商品房平均价格4 993元/平方米, 城镇居民住房商品房的价值为113万亿元, 人均财富价值为16.3万元。以上表明城镇居民手中最大的财富就是存量住房, 城镇居民收入与GDP相比是下降的, 所以完全靠居民收入购买住房, 是不可能的, 那么居民住房的财富是怎样来的呢那么城镇居民致富又在哪里就是个值得我们探讨的问题了。

安徽农村居民住房消费实证分析 篇8

一、安徽农村居民居住状况分析

(一)人均居住面积

安徽农村居民人均居住面积从2000年的22.16平米增加到2007年的28.9平米,增加了6.74平米;人均居住面积的不断增加,反映了居住条件的不断改善。但与全国平均水平相比,还存在一定的差距(表1)。

(平方米)

注:数据来源于2001-2008年《安徽统计年鉴》和《中国统计年鉴》。

(二)居住质量

农村居民的住房质量可从新建住房中的砖木结构与钢筋混凝土结构、不同住房类型所占的比重变化等方面反映出来。在本年新建住房中,砖木结构从2000年的28.6%下降到2007年的11.1%,下降了17.5个百分点,钢筋混凝土结构则从2000年的65.9%上升至2007年的87.9%,上升了22个百分点。在本年新建住房中,楼房面积从2000年的人均0.6平方米增加至2007年的0.8平方米,增长了33.3%。同时,在新建住房中,配套设施也日益完善,住房的成套率不断上升。

总之,安徽农村居民无论在居住面积还是居住质量上都有了很大的提高,说明居住条件得到了较大的改善。

二、安徽农村居民住房消费能力与消费支出分析

(一)住房消费能力

目前,学术界主要关注在房价不断上涨情况下的城镇居民的住房消费状况,而对农村居民的住房消费关注较少。而且在研究居民住房支付能力、消费能力时,常用房价收入比指标。由于房价收入比具有数据易获得、计算简单并能包含其他指标的大部分信息等优点,因此本文在研究农村居民住房消费能力时,也将房价收入比作为衡量居民住房消费能力的一个重要指标。

根据联合国人类与住区中心发布《城市指标指南》,房价收入比是市场居住单元的中间价格与中间家庭的年收入之比。国内研究者通常认为房价收入比是指居民购买一套住房所支付的总房价与居民家庭年收入的比例。由于对房价收入比内涵理解上的不统一以及计算数据口径上的差异,从而计算出来的数值也存在较大的差异。对于农村居民,住房主要以自建为主,在统计上无法获取商品住宅销售价格,因此本文使用《安徽统计年鉴》中的“农村家庭房屋使用情况———本年新建房屋价值”数据代替商品住宅销售价格,并按如下方法测算农村居民的房价收入比:房价收入比=总房价/家庭年收入;总房价=套均面积*本年新建房屋价值;套均面积=人均居住面积*户均规模;而家庭年收入=人均纯收入*户均规模,指标计算的原始数据来源于《安徽统计年鉴》2001-2008年。按此方法测算的安徽农村居民的房价收入比见表2。

表2反映在2000-2007年,安徽农村居民的房价收入比波动不是很大,在2003年有明显下降,如果按照房价收入比的国际通常标准的4-6倍来考察,我省农村居民对建(购)住房具有较强的承受能力。但在2003年以后房价收入比上升较快,说明农村居民的建(购)房负担正在不断加重,住房消费能力有所下降。

(二)住房消费状况

对于农村居民的住房消费,本文分别从住房支出占消费性支出的比重和住房支出占总收入的比重两个方面来考察。

1. 住房支出占消费性支出的比重

该指标体现了包括居住性支出与购建房支出在内的住房总支出占家庭消费性支出的比重,反映了居民建(购)、居住住房所付出的实际成本。与城镇居民住房支出的统计口径不同,安徽农村居民的居住消费支出的统计范围包括了房租、电费、房屋维修费、新建住房开支和当年为新建、维修住房而购买的建筑材料支出等,因此,可将居住支出理解为包括了建(购)房支出与居住性支出在内的住房总支出。安徽农村居民的住房支出占消费性支出的比重见表3。

分析表3可知,安徽农村居民的居住支出占消费性支出的比重自2000年以来变化比较平稳,徘徊在16.6%左右。但农村居民的居住支出已成为仅次于食品支出的第二大支出,虽然恩格尔系数的不断下降使得两者之和占消费性支出的比重基本处于下降态势,但在2007年仍占消费性支出的60.71%。

2. 住房支出占收入的比重

住房支出占收入的比重反映了收入对住房的支撑力度,也体现了居民每一元收入中有多少用在了住房开支上。安徽农村居民的住房支出占收入的比重如表4。

表4反映了2000年以来安徽农村居民住房支出占人均纯收入的比重的变化情况,虽然不同年份有所波动,但从趋势上看处于缓慢上升态势,居住支出占收入的比重从2000年的10.18%上升至2007年的13.48%,增长了3.3个百分点。如从收入对住房的负担状况来看,住房开支仍未占到收入的15%,远低于国际通行的30%的警戒线,说明我省农村居民对住房具有较强的负担能力。

三、结论与建议

(一)结论

本文通过分析2000年以来安徽农村居民居住、住房消费能力与消费支出状况的变化,得出的主要结论有三点。

1. 近年来,安徽农村居民的居住状况得到了较大的改善,居住质量有了明显提高。

2. 从总体上看,安徽农村居民对住房有较强的消费能力。

3. 安徽农村居民的住房负担呈不断加重趋势。

(二)建议

1.根据农村居民的住房状况与消费能力,适度加强农村住房建设,引导农民合理进行改善型住房消费。由于农村居民住房主要以自建为主,住房的建造地点、样式、结构、面积等都由农民自主决定,同时由于建房时配套设施不完备,在生活中就存在较普遍的乱拉电线、乱布水管等现象,既存在一定的安全隐患又不利于村容整洁。因此,在社会主义新农村建设中,通过合理引导农民进行改善型住房消费,可以改善农民的生活与居住环境,并通过带动相关产业发展,开拓农村消费市场。

2.提高农民收入水平,增强住房消费能力。提高农民收入,不仅要通过加强农业基础设施建设,增加农业生产经营性收入,还要通过加强就业培训、就业指导等积极引导农村剩余劳动力外出务工以增加工资性收入。只有收入水平不断提高,才能保证住房消费能力的不断增强。

3.积极发展农村住房金融市场,支持中等收入农民合理的改善型住房需求。通过对安徽农村居民新建(购)房资金来源分析可知,自筹资金占80%左右,而利用银行、信用社贷款只占3%左右。建(购)房资金过度依赖自筹,在农民收入不稳定性加大及农村社会保障体系不健全的情况下,会加大农民的预防性储蓄,从而产生住房消费的“挤出效应”,不利于农村经济的发展。农村住房金融市场的开辟与发展,有利于形成住房消费资金的多渠道来源,提高住房消费能力,降低“挤出效应”,促进农村经济发展。

4.加强农村住房保障体系建设,拓展住房保障体系覆盖面,解决农村低收入群体的住房安全问题。

参考文献

[1]向肃一,龙奋杰.中国城市居民住房支付能力研究[J].城市发展研究,2007(3).

[2]杨文武.房价收入比指标研究[J].统计研究,2003(1).

[3]宏观经济研究院投资研究所课题组.居民住房支付能力评价指标比较与分析[J].宏观经济研究,2005(2).

中国居民住房 篇9

计划经济时期, 我国采取的是福利性的实物分房制度。我国城镇居民的住房均有国家承担责任。由于住房完全是福利的性质, 居民只是象征性的交纳点房租, 这使得我国城镇居民住房建设严重的缺乏资金来源, 住房建设陷入巨大的困境, 我国城镇居民的住房面积呈现逐年下降的趋势。

纵观世界各国的经济发展, 房地产在促进经济的发展发面发挥了重大作用。而我国直接把房产交易排除在市场经济之外, 这与我国经济体制改革的趋势相违背, 严重阻碍了经济的发展。

我国住房公积金的建立有着很大的意义, 具体表现在以下几个方面:

第一, 住房公积金制度的建立提高了居民住房消费的能力, 保障住房制度的健康发展。

第二, 住房公积金是一种长期性、强制性、保障性、固定化的储蓄制度。住房公积金所筹集的资金为住房建设提供了必要的资金支持。为经济发展提供了必要的保障。

第三, 计划经济体制时期的福利分房制度下, 人们只能论资排辈的等分房, 在分配的过程中也难免出现腐败的现象。住房公积金的建立, 有效的解决了这一问题, 并体现着制度的公平性发展。

第四, 住房公积金制度与经济适用房、廉租房一起是我国住房保障的重要组成部分。

2 我国住房公积存在的问题

2.1 我国住房公积金覆盖范围有限

住房公积金的概念明确指出了我国住房公积金制度的覆盖范围, 而并没有对进城务工人员、下岗人员等作出相关规定, 把一部分人排除在了住房公积金制度之外。另外我国住房公积金制度执行力度不够, 造成大量的人员没有享受住房公积金制度。

2.2 我国住房公积金制度缴费基数底线不确定, 缴费金额相差悬殊

我国《住房公积金管理条理》第十八条规定:职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%;有条件的城市, 可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订, 经本级人民政府审核后, 报省、自治区、直辖市人民政府批准。我国的住房公积金制度, 并没有采取“同一的尺度”, 而是经济越是发达, 收入越高的人享受了国家更高的补贴。这违背了住房公积金建立的初衷, 在一定程度上成了高收入者独自享有的权利。

2.3 我国住房公积金使用不合理

我国住房公积金资金利用效率低, 大量的资金沉淀不能发挥作用。公积金的增殖收益用途不合理。我国住房公积金的增殖收益是用来建设廉租房资金的主要来源, 这就表明我国一开始就把住房公积金的增殖收益视为国家财政收入。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金, 属于职工个人所有。其增殖收益也应该归住房公积金的上缴者所有。廉租房的建设是政府的责任, 应该由政府承担, 不应该由住房公积金的交纳者承担。

我国住房公积金的贷款利率缺乏绝对的优势, 再者, 由于信息的不对称, 存在着道德风险, 这在很大程度上造成了资金的使用率低, 大量的资金沉淀。

2.4 住房公积金管理体制混乱

我国住房公积金管理机构隶属关系混乱, 没有统一归到一个部门, 这就使政策的制定、实行存在很多的不便。另外住房公积金管理机构是事业单位的性质但是却承担了好多金融机构所承担的职责, 这在一定程度上加大了我国住房公积金的风险。再者, 我国住房公积金操作上没有统一的细则, 住房公积金的监管体制不健全, 造成大量的腐败问题的有很大存在的可能性。

3 我国城镇居民住房现状及理论分析

3.1 居民承受能力的理论分析

国外惯用的衡量居民住房承受能力的方法通常有三种, 第一, 房价收入比, 即房子的价格与居民收入比。第二, 住房指出收入比, 即月抵押款支付额与家庭月收入比。第三, 剩余法收入比, 即家庭收入加上住房补贴除去住房支出、生活必需品支出所剩的资金。从这些计算方法可以看出, 影响居民住房承受能力的指标包括房子的价格、居民的收入、支出与住房补贴等方面。

第一, 我国近年来房价飞涨, 由于房地产行业的特殊性, 国家不可能强制性的降低房价。国家的一些宏观的调控政策效果也不明显, 房价降低的可能性不大。

第二.我国改革开放以来, 分配方式开始转变。国家也把效率放在第一位兼顾公平。居民的收入虽然有了不少的提升, 但是大多数居民的收入提高的速度远远不及房价的增长速度。

第三, 我国对于城镇居民购买商品房的补贴主要是住房公积金。但是, 住房公积金发挥的作用却十分有限。在一定程度上造成了高收入者享受的现象, 并没有发挥住房公积金应有的保障作用。

第四, 随着我国经济体制的改革, 我国的教育、医疗等方面也做了改革。虽然现在医疗改革也正像公益性方向转变, 但是现阶并没有突出的成就。另外, 随着物质的不段丰富, 我国城镇居民在精神文化等方面的需求也与日俱增, 我国城镇居民在住房以外的其它方面的支出大大增加。

3.2 我国住房保障体制的现状

我国城镇中底收入群体的住房保障由经济适用房、廉租房组成。但是, 我国的经济适用房、廉租房发展并不完善。国家明确规定要加大对经济适用房和廉租房的投资, 然而事实确是对二者的投资出现逐年递减的趋势, 中低收入者的住房保障问题没有根本解决。人们购买商品房面临着巨大压力, 又不能很好的通过国家的住房保障来满足自己对住房的需求。

4 完善我国住房公积金及住房制度的建议

4.1 扩大住房公积金的覆盖范围

随着经济的发展, 经济参与者已经出现了很大的变化随着我国城市化进程的加快, 以及大量的农民工涌入城市, 但是他们的居住环境相当恶劣, 他们大都没有购房的能力, 所租的房屋往往是城市中条件最差的。农民工在城市建设中发挥了重大作用, 应该把他们纳入到住房公积金的覆盖范围之内, 提供他们稳定的资金, 起码保障他们对租房的能力。

4.2 确定合理的缴费率

近年来, 我国的房价大幅度上升, 而住房公积金缴费率却没有改变。住房公积金面对如此高的房价显得微不足道, 几乎发挥不了多大作用。我国应建立住房公积金与房价的互动机制, 适当的提高缴费率, 使住房公积金能真正发挥作用。

4.3 改变商品房的供给现状, 国家应从供给方面入手以稳定和降低房价

现在的商品房主要由房地产商来提供, 这就得国家在房价调控方面没有绝对的优势。国家应适当的建立一些经济实惠的商品房, 参与到房地产市场的竞争中。

4.4 合理利用住房公积金的增值收益

我国《住房公积金管理条例》第三条明确规定:职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金, 属于职工个人所有。既然归个人所有, 那么增值收益也应归全体缴费者所有。但是, 我国有些地方把此项基金用来建立廉租房, 虽然公积金不是一般意义上的个人私有财产, 但是政府也不能把自己应该承担的责任转嫁给公积金的缴纳者。住房公积金的增值收益可以建立一些职工住房或对职工贷款贴息等。

另外还要完善法律建设、加大执法力度、加强监督管理。

摘要：住房公积金是我国实行货币分房重要手段, 随着经济环境以及住房公积金制度的发展, 一些问题开始显现。从分析居民的住房承受能力出发, 并分析住房公积金存在的问题, 提出相应的建议。

关键词：住房公积金制度,公平性,住房制度改革

参考文献

[1]季小立, 何沛东.中国住房公积金制度运行中的问题与出路[J].常州工学院学报, 2006, (12) .

中国居民住房 篇10

【摘 要】建筑给排水施工中的安全和质量管理，不仅关系到生活、工作，还直接影响到水资源的合理利用。所以建筑给排水工程两个子系统：供水系统和排水系统一定要做到用材质量有保证，安全供水才能无后顾之忧。供水系统主要包括高压消防给水管、生产生活给水管和泡沫消防管；排水系统主要包括生产污水排水管、生活污水管和雨水及清净下水排水管。两系统的网道大部分是埋地下的，一旦出现问题将会影响设备装置的正常运作，因此加强施工过程的安全和质量管理是十分重要的。

【关键词】建筑施工；给排水；安全管理；质量管理

随着科学技术的飞速发展和人们生活水平的不断提高，人们对住房的要求也越来越高，住房设计的合理性、灵活性以及人性化都成为人们在选择住房时的考虑因素，因此，我国住房建设的核心正逐步向人性化、舒适化的设计方向发展。给排水工程作为住房设计的一个组成部分，在人们的日常生活中具有极其重要的作用。如何对给排水系统进行良好地设计，从而为住户营造一个舒适的生活环境成为目前住房设计人员的一个重要任务。其中，厨房、卫生间作为住宅的心脏，如何进行管道的敷设、设备的安置会在很大程度上影响人们生活的质量，因此，设计合理的给排水系统势在必行。

1.建筑给排水施工中的安全管理问题

建筑给排水施工中安全管理存在如下问题：（1）施工期间没有或很少到各施工现场检查指导，造成很多违章作业（2）监督检查各施工单位安全管理机构能否正常开展工作，施工前安全毅禽以及施工中各项安全措施没有具体落实：（3）各施工单位开挖管沟断路时，没有提前上报总承包单位，导致承包单位不能根据施工道路布置施工，在同条道路上不能统一安排施工挖管沟时间，导致不能按期完成施工并恢复道路交通；（4）凉水塔安装施工不以防火工作为重点，施工顺序混乱，使用电动工具时，对导线绝缘性和工具安全性没有进行检查，有时导致电火花引起火灾；（5）总承包单位没有统一规划埋设临时施工用水管网，管线没有埋设在冰冻线以下，在施工用水主管网内设置消火栓数量不能确定。

2.建筑给排水施工中的质量问题

（1）施工过程中工艺粗糙造成的现象，如水管连接处渗水，设备安装尺寸不精确造成

的噪音过大等；建材质量不过关造成的现象，如材料进场不按规定验收，造成使用时发现水管开裂水嘴、阀门关闭不严等现象，设计考虑不周造成的现象，如阀门数量不足、泵房内未考虑排水等；在建筑设计时，对管道及设备的设计安装缺乏精确的汁算，致使在实际安装操作时接口不准，设备位置不准，坡度、标高、位置发生偏差，有的对管道施工中应注意的事项缺乏必要的说明，造成施工质量不合标准，有些单位为降低工程造价，忽视工程质量，片面压低造价，导致施工单位购买劣质产品。

（2）施工程序不规范，管道安装施工与其它建筑施工一样，有着内在的规律性，这就要求施工时严格按科学的程序进行，防止随意性和盲目性，如管道的安装，如果前后顺序颠倒，就会使管道无法安装到预定的位置。

（3）技术水平未达标准，在施工质量存在的问题中，因施工技术水平不高，而造成质量问题的占很大比例，很多技术工人，连起码的施工工艺都不懂，就滥竽充数，在一线施工；有些施工技术人员，没有施工经验，甚至连图纸都吃不透，就独挡一面：一些监理人员未经培训，连上岗资格都没有，直接影响了给排水工程的质量。从以上分析不难看出，抓好给排水工程质量，要按程序施工，重视人员的素质、材料的选择等，这几个主要环节其核心是建立良好的质量管理体系，并通过严格的管理，落实到施工过程中。

3.居民住房给排水系统中的常见问题及解决方法

目前，很多住房设计人员已经加大对给排水系统的重视程度，但是，由于给排水系统与其他一些专业（比如电气、景观设计等）有紧密的联系，需要各个行业之间相互配合、协作，因此在设计过程中仍然存在很多问题，例如：水泵房噪声问题、给水压力的控制问题、卫生间臭气问题、管道敷设不合理问题、层面金属排水管防雷问题等。

3.1水泵房噪声问题

目前，很多居民的住房都位于高层住宅内，为了保证给水系统的压力，一般情况下都会在高层住宅的地下室设置增压泵站，其上方就是居民的住宅。因此，水泵在工作时产生的噪声，特别是通过住房的混凝土结构进行传递的低频振动，很容易对增压泵站上方的居民产生影响，有些高层住宅增压泵房的噪声甚至能影响到第三层住户。因此，在设计过程中，应该尽量选用低噪声水泵，并注意施工过程中对水泵基础隔振环节质量的控制。此外，采用低噪声的液位控制阀也是减小噪声的一种有效措施。

3.2给水压力的控制问题

居民住房的给水系统的供给压力不应超过用水设备的承压能力，否则会缩短用水设备的使用寿命，而在进行给水系统的设计时，设计者一般采用的是设备的规范值，这样导致高层住宅的中低层用户水压偏高，卫生器具容易损坏，同时也浪费了水资源。因此，在进行给排水工程设计时，对于高层建筑，应该对给水系统采用分压设置，并充分利用市政管道的水管压力。此外，当外界条件发生变化时，应该及时对给水方案进行调整。

3.3卫生间臭气问题

卫生间臭气问题主要发生在高层住宅中，尤其是超过20层的居民住宅中，这一问题反映强烈。一般情况下，住宅排水立管的最低层位于第二层，受到排水管道内局部正压的影响，使得立管中的臭气进入室内，造成卫生间臭气问题。解决这一问题的方法是在该楼层的地漏、面盆、洗浴的排水口以下管道设s形，存水弯水深度不得小于50mm。

3.4管道敷设不合理问题

有些给排水工程的设计看起来没有问题，但是仔细将各方面之间联系起来仍然会发现不少问题。例如，洗衣机进水管预留口与排水地漏以及与洗衣机插座的位置之间是否相互协调的问题，很多给排水工程的设计中洗衣机与排水地漏之间距离很远，或者是洗衣机插座与给排水不在同一侧。此外，由于有些住房的厨房面积比较小，因此设计者在布置给排水立管时容易忽视塑料管道应与灶台边缘保持不小于0.4m的距离，与燃气热水器保持不小于0.2m的距离的规定。容易被忽视的问题还有在设置厨房和卫生间的外墙预留孔洞时，空调的外墙预留洞正对着外墙雨落管，导致住户只能在安装空调时重新开洞。

3.5层面金属排水管防雷问题

根据低压电气专业规范的相关要求，建筑物及其构筑物屋面的金属部件要与防雷带连为一体。实际上，大多数给排水工程设计者在金属排气通气管方面并没有向电气专业设计人员说明，从而造成电气专业未考虑金属管的防雷，这样就给住户的居住带来了隐患。因此，在进行给排水工程设计时，设计者应与电气、建筑通风等专业的设计人员密切配合，从而有效地减少居民住宅中的安全隐患。

4.结语

随着人们生活水平的不断提高，人们对住宅品质的要求也会越来越高，只有逐步优化完善住宅标准和设备功能，才能满足人们的生活需求，因此，给排水工程设计者应该切实增强责任心，做好设计过程中的细节工作，从而为住户设计出合理的给排水系统，减少住户生活中的给排水问题，给他们提供一个良好的生活环境。

【参考文献】

[1]赵杰，倪非.高层商住楼给排水设计的探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：31-32.

[2]刘永刚.住宅建筑给排水设计的若干问题探讨[J].山西建筑，2006，32（25）：107-108.

透视沈阳城市居民住房消费需求 篇11

一、沈阳城市居民购房需求特点

房交会作为沈阳房地产市场的晴雨表、风向标, 它所提供的一系列数据表明沈阳居民购房需求具有以下六大特点:

(一) 钢性需求占绝对主导

从购房次数和购房目的两项调查中 (见上表) 不难发现, 一次置业和二次置业者占到绝大多数, 而这一数据正好和购房目的调查数据相符, 结婚、改善型住房和拆迁购房将成为沈阳今年房地产市场消费的主力。调查中, 29.61%的受调查者买房是为了结婚, 而婚房消费是钢性需求的重要组成部分, 2009年沈阳预计将有6万对新婚夫妇。80后新人观念较新, 追求独立, 收入预期较高, 敢于超前消费购房。而购房目的是为了改善生活的人所占比例为23.06%。随着城市改造和城区扩容, 今年全市计划拆迁4万户, 因拆迁被动购房的钢性需求量逐年增大。几项钢性需求占到购房总需求的近80%。这对沈阳房地产市场稳步发展形成了强有力的支撑。近期的市民购房意向征集调查结果显示, 有93%的被调查对象认为今年是购房的最佳时机。这些钢性需求将有效拉动沈阳房地产市场的持续健康发展。

(二) 购房区域相对集中

如上表所示, 在区域的选择上, 铁西区、沈河区、和平区成为市民喜欢居住的区域前三名。铁西区交通便利、距离市中心较近的地段优势已经深入人心, 这也是铁西区楼盘畅销的重要原因。市民理想的楼盘位置在一环、二环内, 这部分人约占总人数的60%, 选择三环或不计较地段好坏的人还是少数。随着市中心土地资源的日益稀缺, 大部分住宅供应集中在二环附近。在调查中, 许多购房者表示即使牺牲居住面积, 也愿意选择在二环之内安家。还有沈河区与和平区虽然房源供应量非常有限, 且房价较高。但是由于大量市中心拆迁居民加入到购房者行列, 因此, 也使得这两个区的住宅炙手可热。另外, 浑南新区以其环境、教育配套等优势成为新区中的购房首选。

(三) 4000元/㎡价位的中小户型最受欢迎

在购房可承受的房屋总价调查中, 购买30万元以下的消费者占大多数。而住宅单价调查中, 单价在3000元～4000元的价位受到众多购房者的欢迎。此外, 3000元以下和4000元～5000元这个区间也受到购房者青睐。从可以承受的房屋总价来看, 也是同住房单价成正比的。4000元每平方米, 总价30万元左右的中小户型将成为今年市场消费的主力。很多开发企业也看清了这一点, 甚至从去年年末开始就调整开发战略, 增加小户型开发比例, 市场销售也取得了预料中的好成绩。但是, 值得注意的是, 在金融危机蔓延的情况下, 一些人在购房上持观望态度, 一旦经济形势好转, 这些人的购房需求将迅速被激发, 因此片面追求小户型也许不是明智之举。

(四) 购房者首选的付款方式是按揭

市民可以承受的首付款额度在10万元以下和10万元～19万元的占了大多数, 这和降低首付比例的政策有着直接的关系。在市民可以承受的月还款额度选择上, 选择月还款2000元～2999元的比例较大, 占50.42%。

目前选择贷款买房的大多为年轻人, 大多数家长会提供赞助。随着市区、周边大量拆迁占地, 部分人已获得大量的拆迁补偿款。他们的钱虽然不足以支付全额房款, 但是用于首付还是绰绰有余的, 这些资金很大一部分将成为自住新房或子女购房的首付款。

(五) 购房者期望购买的产品类型是50㎡～90㎡中小户型

在目前沈阳房地产市场上, 中小户型仍是主流产品。与前两年不同的是, 50平米以下一室一厅的小户型似乎风头不再, 50平方米～99平方米的两室一厅、两室两厅成了最受欢迎的户型。这也说明以改善居住环境为目的的购房者正日渐增多, 本次调查的数据也恰恰证明了这一点。而公寓和洋房产品各具优势, 因性价比高受到了购房者欢迎, 分别占了11.74%和9.05%。

(六) 选择精装修房的购房者数量增加

此次调查显示, 选择精装修的购房者越来越多。很多选择清水房的被调查者表示, 之所以不选择精装修房并不是因为不喜欢, 而是可选择的空间有限。如果有一些基本装修价格又相对合理, 也会考虑选择。这也说明, 购房者对于住宅产品的选择越来越成熟, 只要是性价比高的产品, 就一定会有市场。近两年, 万科、绿地、恒大等越来越多的品牌开发商开始涉足精装房领域, 而购房者也逐渐接受了这种更为环保、省心省力的产品。调查数据显示, 38.85%的人有意愿购买精装修的房子, 打破了以往清水房一统天下的局面。

调查结果表明, 目前沈阳市房地产市场仍处于成长期, 市场需求旺盛。一方面是城市新增人口的需求, 一方面是改善住房条件的需求, 还有结婚购房需求和被动性购房需求。这些有效的市场需求支撑了沈阳房地产业持续健康地发展。根据沈阳城市居民购房需求的特点, 结合本次调查的其他相关数据和情况, 我们对购房者、开发商和政策制定者分别提出如下建议和对策。

二、提出的建议和对策

(一) 对购房者的建议

1. 理智看待房价, 不抱有不切实际的期望。

房交会取得的成果表明, 随着国家拉动内需各项措施的全面启动, 东北老工业基地的加速振兴, 沈阳市经济的快速发展, 市民消费能力的不断增强, 25条房产新政的政策效应, 沈阳房地产市场将继续保持健康平稳的发展态势, 仍将是全国最好的房地产市场之一, 房价下行空间极为有限。就目前的市场而言, 是较好的购房时机, 同样的预算可选择的范围更广, 所以, 一旦达到购买力就到了该出手的时候了。而且, 国家的很多政策都是有时限的, 在如今购房政策大幅优惠的条件下, 观望太久难免会错失购房良机。

2. 尽量回避一些问题开发商的期房。

目前大部分开发商资金链状况还是比较安全的。但近段时间以来, 关于各个楼盘延期交房或者交房质量问题的现象也越来越多。对于某些盲目扩张以及实力弱小的开发商, 资金链断裂的危险在加大, 楼盘烂尾的危险也在加大。所以买期房的时候一定要选品牌开发商, 这样安全性会高一些。

3. 可以考虑二手次新房。

二手房, 看得见、摸得着、实实在在。相比期房要安全许多。在国家将二手房营业税征收从5年降至2年以后, 这些次新房的优势明显体现出来。这样的次新房既可以避免期房烂尾的危险, 又有新房的品质, 优势明显。

4. 对于所谓内部价、关系价, 要提高警惕。

目前确实有许多团购价和内部价存在, 但许多不法分子也在趁此机会招摇撞骗。所以提醒大家注意价格, 价格不可能低的太离谱, 当心骗局。

5. 投资性购房关注市中心区域的小户型。

小户型总价低, 好出手。而且市场供应比较少, 供求关系上占优势。但一定要注意地段, 一般中心区域及医院、学校、车站等流动人口多区域的小户型会比较受捧。这些小户型可租可售, 而且租金收益一般较高, 投资价值比较大。

6. 不看单价, 看总价, 量力而行, 不要透支。

许多楼盘在销售上玩起了文字游戏, 什么“赠送、按套内算”等宣传字眼都会让购房者犯迷糊。购房者不要被这些宣传手段所迷惑, 明白自己的需求和预算, 看房子的总价。那些单价的高低很多都只是算法而已。在金融危机的情况下, 意外随时可能发生。所以, 购房者一定要防范风险, 不要透支购房。

(二) 对开发商的建议

1. 适应市场营销模式的变化, 进行精准营销。

2009年沈阳房地产市场上最为引人注目的现象恐怕是期房营销模式将大规模退出市场, 现房将成为市场绝对主角。究其原因, 一是由于个别开发企业不讲诚信, 在期房从签定合约到交房的过程中, 购房者不仅要付出巨大的财务成本, 还会常常遭遇各种麻烦, 如实际产品与广告宣传或沙盘、效果图等差距太大等, 购房者对期房营销模式已经完全丧失信任。二是出于付款后就想入住, 是购房者普遍心理。三是购房者认为在等待期房变成品房期间, 变数太多, 缺少心理安全感。期房销售模式已经到了必须退出市场的时候。开发商必须在对自己产品定位充分把握的前提下, 进行合理的市场及客户细分, 然后利用精准的客户名录进行销售。

2. 确立理性的利益定位, 抛弃暴利心态。

在房地产火爆时期, 日提一价, 捂盘惜售等恶劣行径令开发商在获取暴利的同时也招致各界唾弃。造成这样的原因是与开发商没有进行理性利益定位是分不开的。在现阶段, 开发商应确立理性且明确的利益定位, 抛弃暴利心态, 从企业的长期可持续发展出发, 设定合理的利润率。在为企业谋求合理且长期收益的同时, 也适当地让利于民。这样做将产生购房者心理平衡、从业者长期跟随、企业可持续发展等诸多好处。

3. 拓宽赢利模式, 提供延伸服务。

在目前的市场态势下, 拿地、建房、出售并通过售房获利这样单一的赢利模式已严重影响开发商的发展, 因为在销售回款不力的情况下, 其资金链必然会出现严重问题, 这也是导致大多数开发商在目前的市场状况下陷入困境的重要原因。就房产开发而言, 开发商的赢利模式可进行充分拓宽。如业主入住前, 必然要进行装修、家电、家居、大件生活用品等方面的消费。若开发商能和相关产品及服务 (家用电器、净水机、空气净化机、家具、装潢公司等) 供应商建立战略合作关系, 在为业主带来便利与优惠、给供应商带来销售利润的同时也给自己带来可观的收益。

4. 兼顾企业经济效益和社会效益, 制定中、长期发展战略规划。

一些开发商在经营中缺乏长远的战略规划, 追逐暴利、捂盘惜售、盲目拿地、草率扩张。其结果是导致企业品牌形象差、美誉度低、资金链紧张、运作效率降低。而合理的战略规划是要制定中、长期发展战略, 不应以追求暴利为企业核心目标, 而应使企业经济效益和社会效益得以兼顾, 致力提高企业知名度及美誉度, 在资本运作、项目推进、人才储备、品牌战略等方面制定切实可行的规划。

(三) 对政策制定者的建议

1. 诱导消费者行为, 促使消费者购房向理性回归。

面对全国房地产市场持续低迷的形势, 各级领导和主管宣传的部门应加大对媒体的指导, 各宣传媒体要以加快保障性住房建设, 鼓励住房合理消费, 促进房地产市场健康发展为基调, 大力宣传中央和地方出台的各项政策措施及其成效, 着力稳定市场信心。以此消除不良舆论影响, 端正消费者的心理预期, 提高购房意愿。

2. 提高土地效率, 加大闲置土地处理力度。

当前房地产市场形势变化已逐渐调整市场供需关系, 建议市、区进一步发挥土地供应计划、年度住房建设计划、年度住房保障计划等对住房供应的调整作用, 并逐步改善土地供应机制, 建立长效工作机制, 确保各类年度计划的有效实施。同时, 要加大闲置土地处理力度, 盘活存量土地, 加快旧城改造, 多种渠道满足广大普通居民家庭和低收入家庭的住房用地供应。

3. 深化90/70政策 (指新建住宅项目的户型比, 套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上) , 重点发展各类保障性住房。

近年来, 国家一系列文件和政策已明确, 住房供应主要是面向广大普通居民家庭和低收入家庭。因此, 建议今后沈阳市在住房建设与房地产调控方面, 主要立足于发展中低价位、中小套型普通商品住房和各类保障性住房, 在供应年度各类住房用地时, 优先确保各类保障性住房用地, 争取保障性住房供应总量达到年度住房供应总量的20%以上, 满足广大普通群众和低收入住房困难家庭的住房需求。

4. 规范市场秩序, 加强房地产市场综合治理。

一是相关部门要重点针对房地产市场存在的违规开发、恶意炒作、哄抬房价以及合同欺诈、虚假广告等行为, 依法进行严厉查处, 从而加强对房地产开发建设和销售全过程的监督。二是要进一步加强房地产中介机构管理, 制定规范房地产经纪管理的规定, 完善经纪人员职业资格制度, 并落实监管工作机构, 避免经纪活动中的违法违规行为发生。

5. 科学规划加大投入, 尽快完善城市基础设施配套建设。

坚持从我国人多地少的基本国情出发。按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求, 建立科学、合理的住房建设和消费模式。住房建设要合理规划, 优化布局, 科学建设。为购房者提供设施完善、配套齐全、交通便利, 以及教育、医疗资源丰富理想房源。