住房问题

住房问题（精选12篇）

住房问题 篇1

一、引言

近年来,随着房价的快速上涨,城市人口中一部分被称之为“夹心层”的群体住房矛盾突出。据调查,我国住房“夹心层”的规模比较庞大,他们大多属于社会建设的中坚力量,住房问题关系到他们的生活质量,关系到他们对社会的期望,解决好“夹心层”的住房问题对建设和谐社会具有重要意义。

二、住房保障模式创新

住房“夹心层”问题的产生是我国现行住房保障模式的必然结果,要解决住房“夹心层”问题,必须改革我国现有住房保障模式,建立新型的住房保障模式。同时,创新住房保障模式也是解决目前廉租房制度和经济适用房制度存在的一系列问题的必然要求。本文设计的住房保障模式由住房保障对象与方式的选择、住房补贴标准的确定和补贴额计算三部分构成。

(一)住房保障对象与方式的选择

本文认为,我国新型住房保障模式应以货币补贴代替现行的实物补贴方式,货币补贴可以提高补贴效率,有利于更好地建立政府住房保障的进入、退出机制。

从表1中各收入阶层房价收入比数据我们可以发现,中等偏下收入家庭的房价收入比多在6~8倍之间,按照国际通行的6倍标准,这些家庭相对于最低收入家庭和低收入家庭来讲,具有较强的住房支付能力,只需政府的少许帮助即可解决住房问题。因此,对于中等偏下收入家庭,其解决住房问题的途径可以选择租房、也可选择购房,或先租房后购房。如果其选择租房,政府为其提供租房补贴;如果其选择购房,政府为其提供购房补贴。

注:本表数据根据国家统计年鉴(2009)及各城市2010年统计年鉴计算得到,其中全国采用的是2008年数据,各城市采用的是2009年数据。家庭收入采用城镇家庭可支配收入,商品住宅价格采用统计年份的商品住宅售价均值×60平方米×0.85计算,其中北京市、上海市在统计中没有将低收入户和高收入户进行细分,即低收入户和高收入户各占20%。

对于最低收入家庭和低收入家庭,其房价收入比多在9倍以上,特别是最低收入家庭的房价收入比均超过10倍。由于这部分家庭收入低,住房负担能力差,如果采用购房方式解决住房问题,每月月供将大部分由政府承担,必然导致政府压力过大,况且这也不利于培育住房租赁市场。为此,这部分居民应主要通过租房方式解决住房问题。

因此,在新型住房保障模式设计中,城镇居民解决住房问题的方式为:1.租金补贴方式,房价收入比≥9的最低收入家庭和低收入家庭,占家庭总数的20%;2.购房补贴方式,9>房价收入比>6的中等偏下收入家庭,占家庭总数的20%;3.市场化方式,房价收入比≤6的中等收入家庭、中等偏上收入家庭和高收入家庭,占家庭总数的60%,住房保障比例平均为40%。

(二)住房补贴标准的确定

1. 月租金补贴标准的确定

月租金补贴标准是指政府每月对住房困难的家庭(房补申请户)租住单位面积住房所补贴的租金数额。月租金补贴标准的确定主要考虑政府经济负担能力、住房梯度消费和低收入家庭基本住房需要。本文认为,以市场前一年平均租金的90%作为租金标准计算租金补贴较为合适。

2. 月购房补贴标准的确定

月购房补贴标准是指政府每月对住房困难的家庭(购房申请户)购买单位面积住房所补贴的购房价款补贴。每月购房价款为二成首付20年或30年按揭购房的每月应还款额,在本研究中,考虑到中等偏下收入家庭的经济能力,本文按当前按揭贷款的最长年限30年计算。如同租金补贴一样,可以市场前一年平均房价的90%作为房价标准计算购房补贴。

(三)住房补贴额的计算方法

住房保障的目标是“人人享有适当住房”。所以,只要政策目标群的住房面积达到适当的标准,也就实现了这个目标。也就是说,政府的职责在于保障申请户的住房达到一定的面积标准(见表2)。

由于申请户的房租或房价是由申请户和政府共同承担,因此,政府发放的补贴金额就等于申请户所租(买)标准面积住房的房租(房款)减去申请户自己应负担的部分,具体计算方法如下。

1. 房租补贴计算方法

设:每月所发放的房租补贴金额为W,房补申请户的原有住房面积为S*平方米,房补申请户的家庭年收入为R元,政府确定的补贴租金标准为T元/平方米·月。再设:房租补贴面积标准为S平方米,第一步时S的值取所选方案中最困难户所在列的数值(见表1),第二步时取所选方案中最低收入户(5%)所在列的数值,第三步时取所选方案中最低收入户(10%)所在列的数值,第四步时取所选方案中低收入户(10%)所在列的数值,且根据家庭人数不同取所选方案中相应行的数值。最后设:房补申请户的家庭年收入中房租支出比例为G,G的值在第一步时取5%,在第二步时取15%,在第三步时取20%,第四步时取25%。

根据房补申请户原来有无住房、有无收入,分四种情况计算每月发放房租补贴金额W,具体计算公式如下。

(1)原来没有住房,没有收入

(2)原来有住房,没有收入

(3)原来没有住房,有收入

(4)原来有住房,有收入

如果申请户原先租住的是公房,则上述公式既适用于公房出售前,也适用于公房出售后。当公房出售后,可按房补申请户有无收入的情况分别运用公式(1)或公式(3)进行计算。

只有在S大于S*,即房补申请户的原有住房面积S*小于住房面积保障标准S时,政府才发放房租补贴;反之,当S≤S*时,政府不发放房租补贴。只有当W大于零时,即房补申请户家庭年收入的适当比例(如双困户为5%)不足以按市场房租均价的0.9倍租到标准面积的住房时,政府才发放房租补贴;反之,如果W小于零,政府不发放房租补贴。

政府住房补贴额度与居民家庭收入水平呈反比关系,家庭收入水平为0时,政府对房租实施全额补贴,随着收入增加,住房补贴逐渐减少。居民家庭收入上升到一定水平,其将不再属于住房保障对象,政府停止发放住房补贴。

政府只按要求发放房租限额内的租金补贴,保证低收入者租赁到保障面积标准的住房的资金需求,其余的事项如租房的位置、时间、面积大小、租期长短以及实纳租金多少等,都由申请户自行解决。如果房补申请户所租住房的实纳租金超过了房租限额,超过部分由其自行负担,与政府无关;如果低于房租限额,政府同样也发给房租限额额度的租金补贴。

2. 购房补贴的计算方法

设:每月所发放购房补贴金额为W,房补申请户的原有住房面积为S*平方米,原有住房市价为T*元/平方米,房补申请户的家庭年收入为R元,政府确定的补贴房价标准为T元/平方米,房价补贴面积标准为S平方米。再设:按揭购房年限为Y,Y的值取30年,购房贷款月利率为r。最后设:房补申请户的家庭年收入中房款支出比例为G,G的值取30%。

根据房补申请户原先有无住房的情况,分两种方法计算每月发放购房补贴金额W,具体如下。

(1)原来没有住房

(2)原来有住房

只有在S大于S*时,即房补申请户的原有住房面积S*小于保障的面积标准S时,政府才发放购房补贴;反之,当S≤S*时,政府不发放购房补贴。只有当W大于零时,即房补申请户的家庭年收入中按适当的比例(如30%)计算的部分不足以按市场均价的0.9倍买到标准面积的住房时,政府才发放购房补贴;反之,如果W小于零,政府不发放购房补贴。

3. 住房补贴金额计算方法实例验证

下面以重庆市2009年数据为例对笔者设计的住房补贴金额计算方法进行实例验证。

(1)为计算方便,做以下假设

第一,有A、B、C三个家庭,其中A属于最低收入户、B属于低收入户、C属于中等偏下收入户,三个家庭人口数皆为3人。

第二,A家庭、B家庭以租房解决住房需求,C家庭可以在租房与购房中自主选择,如购房则自行承担2成住房首付款,贷款期限为30年,还款方式为等额还款,年利率按2009年央行规定的商业贷款基准利率5.94%执行,则月利率r为0.495%。

第三,商品房价格按2009年重庆市新建商品房均价5198元/平方米(据《2010年重庆市统计年鉴》)的0.85×0.9倍,即3977元计算,住房租金按17元/月·平方米计算。

第四,住房补贴按月发放。

第五,A、B、C三个家庭原先皆无住房,A、B、C三个家庭人均年可支配收入分别是:6355.56、9144.48、12308.28元(据《2010年重庆市统计年鉴》)。

第六,三个家庭住房保障面积标准按“保障型住房面积保障标准方案”执行,即A、B、C三个家庭住房保障标准分别为45、55、60平方米。

第七,A、B、C三个住房支出占家庭可支配收入的比例分别为20%、25%、30%。

(2)A、B、C家庭住房补贴额计算

A家庭房租补贴:

按公式:W=S×T-G×R/12,房租月补贴额=17×45-7605.53×3×20%/12=385元,家庭自己负担380元;

B家庭房租补贴:

按公式:W=S×T-G×R/12,房租月补贴额=17×55-9144.48×3×25%/12=363.5元,家庭自己负担571.5元;

C家庭房租补贴:

按公式:W=S×T-G×R/12,房租月补贴额=17×60-12308.28×3×30%/12=96.9元,家庭自己负担923.1元;

C家庭购房补贴:

按公式:,购房月补贴额=1137.2-923.1=214.1元,家庭自己负担923.1元。

由A、B、C三个家庭获得的住房补贴数额可以发现,A家庭补贴额>B家庭补贴额>C家庭补贴额;对C家庭来讲,不论其选择租房还是购房,其获得的住房补贴均小于A家庭和B家庭,实现了收入越高获得补贴越少的“反向递减”补贴效果。

三、结语

相比现行住房保障模式,本文设计的新型模式,具有以下优点。

第一,最低收入家庭、低收入家庭和中等偏下收入家庭的住房保障被有机结合起来,解决了目前住房供应体系中存在的“夹心层”问题。

第二,采用货币补贴方式,既可建立高效的住房保障进入和退出机制,又可避免实物保障型的廉租房和经济适用房可能导致的“贫民窟”现象。

第三,在该模式下,住房补贴与居民家庭的收入和现有居住面积实现了双向挂钩,收入少、住房面积小得到的补贴就多,反之得到的住房补贴就少,从而可以充分发挥政府住房补贴的功能。这种补贴模式可称为“反向递减住房补贴模式”,该模式实现了住房保障的垂直公平。

第四,有利于政府的日常管理。依照本文设计的保障模式,政府只需按期发放住房补贴,保证被保障对象购买(租赁)标准面积住房的资金需求,其余的事项如住房的位置、面积大小以及实际价格多少等问题,都由被保障对象自行解决,这可在很大程度上减轻政府的工作量和工作难度。

第五,有利于我国住房市场的调整与完善。新型住房保障模式的实施将增大对租赁房、二手房和中小户型住房的需求,改变目前住房租赁市场和二手房市场发展滞后的问题,同时引导住房供给结构的调整,使住房市场更加健康持续发展。

参考文献

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[2].杨鸿贾生华.以支付能力为视角,分析住房“夹心层”的成因和对策.中国房地产.2009.3

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[4].刘琳.住房保障对象范围界定方法探讨.中国投资.2010.12

[5].姚玲珍.中国公共住房政策模式研究.上海财经大学出版社.2003

住房问题 篇2

十一届全国人大三次会议通过的《政府工作报告》指出：要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。对此，两会闭幕之后国务院各有关部委和地方各级人民政府必须抓紧落实。

《政府工作报告》提出了四项针对性措施：

措施之一是继续大规模实施保障性安居工程。今年中央财政决定安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套；同时扩大农村危房改造试点范围。各级政府必须切实负起责任，严格执行建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。这第一条措施是从保障社会弱势群体基本居住权利的角度提出来的。当前住房保障方面突出的问题是什么？是保障对象问题。那些囿于滞后的户籍制度改革，虽无当地户籍却拥有正当职业的大量新市民多属住房方面的弱势群体，却被现行住房保障政策边缘化。他们照章纳税，为当地经济和社会发展正在作出贡献，如不纳入保障范围于情于理都说不通。最近有些城市已尝试解决这部分人群的住房问题，使他们尽快融入当地社会，值得各地效仿。

措施之二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应。加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。这第二条措施是从增加供给的角度为遏制房价过快上涨提出来的。需要地方政府的发展改革、财政、土地、建设、规划、房管等行政管理部门紧密配合、共同努力，才能将这条措施落到实处。

措施之三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。这第三条措施是从压缩不合理需求角度为遏制房价过快上涨提出来的。由于近年来投机性资金往往瞄准中小套型住房，尤其需要地方政府出台具体措施，限制炒房者将中低价位、中小套型普通商品房作为其投机牟利的手段。

措施之四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。这第四条措施是从规范市场秩序和完善土地收入管理角度为遏制房价过快上涨提出来的。建议地方政府提高土地出让收益用于保障性住房建设的比例，例如将土地拍卖中高于起拍价的超额收益全部用于保障性住房和政策性租赁房建设等。

“限价房”将使住房问题恶化？ 篇3

2006年5月29日出台的“九部委意见”中提到，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。一时间，很多城市开始酝酿出台限制房价的政策，老百姓也纷纷叫好，在笔者看来，限房价政策不仅不能有效地解决房价问题，反而会使住房问题恶化，并且带来一系列社会问题。

价格管制的结果必然是短缺。对于任何商品来说，对市场价格进行管制，必然导致短缺。目前，一些地方政府正在推行限房价政策，这是一种典型的价格管制行为，而价格管制的结果必然造成住房短缺和排队。一方面，价格限制会增加住房需求，在收入水平不变的情况下，原來打算购买80平方米住房的购房者可能选择90平方米；原本租房的人群，可能会提前进入购房市场，这样总的需求量就增加了。另一方面，价格限制会导致住房供应减少，因为开发商将会减少新建住房的数量。价格限制最终会导致住房供需矛盾加剧。

区域引发“市场价格”上涨和黑市交易。由于限制价格导致住房供应减少，需求增加，供需之间的失衡反而会推动市场价格上涨，使得市场价格高于没有实行限价政策的水平。这种情况下，幸运的购房者会得到限价的住房，而其他没有获得限价房的购买者不得不接受黑市价格，这个价格要高于限价政策以前的市场价格。按照媒体披露的信息，北京部分限价房的限价幅度很可能在15％左右。以某楼盘为例，市场价格在10000元／平方米左右，如果购买一套100平方米的限价房，就能够获得15万元的优惠。因为限价房相当于商品房，因此可以自由买卖，扣掉税收及其他交易费用，这套住房的“黑市”收益应该在10万元左右。不论是否有实际的住房需求，有这样的利益，排队恐怕在所难免。

导致住房质量下降。俗话说：“萝卜快了不洗泥”。实行限价政策的住房价格低于市场价格，即使质量更低也有人购买。这就刺激开发商尽可能降低成本，甚至会出现偷工减料。也许有人提出，可以加强监管力度，但是住房是难以监管的商品，政府不可能规定采用什么标准的门窗、瓷砖，也不可能规定小区里种什么样的树。因此，政府对住房质量的监管实际上是非常有限的。

造成社会不公。限价政策不可能针对所有的新建住房。那么确定购买对象就成为一个难题。按照媒体披露的情况，北京限价房购买对象的原则有三个一是限定购房者经济水平二是北京市户口；三是首次购房。这样的原则是否公平呢？

首先来看限定购房者的经济水平，这个标准如何划分呢？在建设部酝酿的住房保证体系中，廉租房是面向低收入者的，经济适用房面向中低收入者，限价房面向谁呢7如果是面向中低收入者，那与经济适用房有何不同呢？而且从北京准备推出地块的价格水平来看，限价房的价格应该在5000元／平方米以上，部分限价房的价格甚至会达到8000元／平方米，能买得起的人肯定是属于高收入者。另外，就算把收入水平限定为中低收入者，从经济适用房的实施效果来看，也未必能够到位。当我们看到回龙观、天通苑这些经济适用房小区里停放的高档轿车，没有人会相信住在那里的是中低收入者。经济适用房房号的价值已经被炒到十几万元，也不再是一个新闻。然而，我们也许没有意识到，有幸住在这些小区里(或者通过倒卖房号获利)的少数人，已经间接地接受了其他多数人的补贴。

其次，以北京市户口作为划分标准更加不具备合理性。户籍政策本身就是一个缺乏公平的政策，是一项应当逐渐淡化的政策，以户口来作为限价房的购买标准，严重违背了我们社会进步的方向。

第三，以第一次购买住房作为划分标准。这个标准太过笼统，范围过大。已经享受过公房分配的人群算不算是第—次购房？如果算的话，恐怕大部分有北京户口的购房人群都符合这个标准。

住房问题 篇4

一、房价上涨使住房市场化改革面临挑战

从1998年城镇住房制度发生根本性的变革算起, 到2008年的10年间, 城镇居民家庭人均住房建筑面积增加了12平方米多;竣工商品住房4091万套, 相当于城镇居民家庭户数的20%;按成套住房面积占城镇住房面积的比重计算, 成套住房占82%。根据《2005年全国1%人口抽样调查资料》, 随着住房商品化改革, 包括城镇公有住房改革, 到2005年, 城市有47.24%的家庭购买了商品住房、经济适用住房和原公有住房, 乡镇有22.67%的家庭购买了商品住房、经济适用住房和原公有住房;75.72%的城市家庭拥有了自有住房, 81.52%的乡镇家庭拥有了自有住房。这个进步的取得, 没有住房市场化改革是难以想象的。但是在坚持城镇住房市场化改革方向的同时, 需要反思市场化过程中出现的问题。

在住房市场化不断推进的过程中, 房价上涨越来越成为社会关注的热点。其实, 房价是不是高了, 是一个与收入增长相关联的问题。

1991年至1998年, 全国商品住房价格年均增长13.7%, 城镇居民人均可支配收入年均增长18%, 再加上当时的商品住房供应比重并不高, 城镇大多数家庭的住房还依靠单位分配, 期间虽有些年份商品住房价格上涨较快, 但与收入增长相比, 房价上涨并未形成较大的社会压力。

2003年与1998年相比, 全国商品住房平均销售价格上涨了19%, 年均增长3.54%, 城镇居民人均可支配收入增加了56%, 年均提高9.3%, 房价上涨速度远低于收入增长速度, 没有人将高房价作为一个问题来研究, 也听不到老百姓关于高房价的呼声。

2009年与2003年相比, 全国商品住房平均销售价格上涨了104%, 城镇居民人均可支配收入增加了103%, 房价上涨快于收入上涨。如果按家庭收入增长作比较, 城镇居民家庭平均每户人口呈下降趋势, 2009年城镇居民家庭收入比2003年增长91.95%, 商品住房平均价格上涨快于家庭收入增长12.05个百分点;以年度增长作比较, 商品住房平均价格年上涨幅度高于城镇居民家庭收入1.14个百分点。

大城市房价增长速度要远快于居民收入增长速度。2009年与2003年比较, 北京商品住房价格上涨幅度比居民收入增幅高出104.17个百分点;上海高出53.86个百分点;杭州高出84.84个百分点;广州高出40.75个百分点。

房价上涨快于居民家庭收入增长, 使越来越多的家庭不能适应住房市场化供应体制。面对房价上涨, 低收入家庭、新就业职工的住房矛盾更加突出。

二、市场化不可能惠及低收入家庭

1998年, 城镇居民家庭人均可支配收入与商品住房价格相比, 为2.93:1, 其中, 最低收入家庭为1.34:1, 低收入家庭为1.78:1, 中等偏下收入家庭为2.22:1, 中等收入家庭为2.76:1, 中等偏上收入家庭为3.44:1, 高收入家庭为4.25:1, 最高收入家庭为5.91:1。到2008年, 城镇居民家庭人均可支配收入与商品住房价格相比为4.41:1, 其中, 最低收入家庭为1.33:1, 低收入家庭为2.06:1, 中等偏下收入家庭为2.85:1, 中等收入家庭为3.91:1, 中等偏上收入家庭为5.38:1, 高收入家庭为7.34:1, 最高收入家庭为12.2:1。10年来, 各收入分组家庭购置住房的能力, 最低收入家庭降低了1%, 低收入家庭提高16%, 中等偏下收入家庭提高29%, 中等收入家庭提高42%, 中等偏上收入家庭提高57%, 高收入家庭提高73%, 最高收入家庭提高106%。尽管总体上城镇居民家庭购置住房的能力在提高, 但较低收入家庭购置住房能力的提高远不及较高收入家庭。如果将住房支付能力作为不同收入家庭住房市场化供应的适应度来评价, 显然, 收入越低的家庭对住房市场化的适应度越低;而且, 收入越低的家庭适应市场的能力提高得越慢。

虽然有少数低收入家庭购置了住房, 但不是普遍现象。住房供应政策的设计不能建立在少数现象的基础上。低收入家庭买不起住房, 租赁市场价的住房也难以承受。唯一的办法是通过公共财政的资助, 使他们能够满足基本居住需要。事实上, 由于家庭收入差距存在, 任何一个国家的住房供应都不可能完全实行市场化。住房供应市场化是改革的方向, 但不是住房供应的唯一渠道。

三、回归住房的消费品属性

房价畸形上涨, 原因很简单, 是供求关系出了问题。供小于求, 才会出现价格非正常上涨。关于房价上涨的各项因素分析, 事实上是通过供需矛盾在发挥作用。

问题是, 理想的住房供求平衡是不存在的。城镇化加速、人口增加、收入提高, 总是使住房的需求曲线向高位移动, 住房供应不充分总是表现出来。土地资源的有限性和政策上对土地取得所维持的竞争度, 更使得住房供应始终处于不充分状态, 无限扩大住房供应实质上是做不到的。而资金的充分供应却推动住房需求的扩张。住房供求矛盾的扩大就会成为必然现象, 供求不平衡导致的价格上涨就不可避免。

然而, 真实的住房消费需求真的是在短时期内迅速扩张, 导致供应严重短缺, 从而引起房价飞速上涨吗?真实的消费需求总是被收入所制约, 在相对稳定的收入增长中, 真实的住房消费需求没有理由违反规律畸形扩张。如果将住房注入过多的投资品概念, 房价飞涨就不难解释。

住房首先是生活必需的消费品, 由于不动产的增值功能, 又具有投资品属性。住房需求实质上由消费需求和投资需求两部分组成。近年来的住房价格飞涨, 使住房逐渐被资本化, 在住房需求中投资性需求所占的比重越来越高。随着住房的财富效应越来越强, 投资性需求对住房价格快速上涨的推动力也越来越强。2009年, 北京二手住房成交同比增长191%, 相当于新建商品住房成交量的90%;杭州同比增长208%, 相当于新建商品住房成交量的88.62%;深圳同比增长250%, 相当于新建商品住房成交量的154.6%。从二手房出售方判断, 一般情况下, 不会有人将自己需要居住的住房出售, 相当一部分二手房出售是投资回收行为。城镇居民家庭将住房作为投资品的现象非常普遍。

不动产增值的特性, 使得对住房购置者的意愿是消费还是投资很难作出判断, 在一定的范围内, 两者也是可以转换的。但是, 总体上, 如果家庭拥有的住房数量明显超过实际居住需要, 其投资倾向就十分明显了。

严格意义上, 投机也是一种投资, 只不过投机牟取短期的超额利润。因此, 购置住房投资与投机的差别主要在保有期的长短, 保有期相对较长的, 是投资行为;保有期较短的, 是投机行为。一般来说, 拥有富余住房出租的, 应当是投资行为, 因为租赁关系约束了住房资产变现;而将住房空置着、随时准备“快进快出”获利的, 则含有很大成分的投机意愿。

很难判断在住房交易中投机的成分占多大比重, 但住房作为生活必需的消费品, 如果投资、投机成分对需求量扩张的影响相当大, 价格的畸形上涨就会是必然的趋势, 对普通消费者就会构成十分巨大的压力。现在一些热点城市, 据媒体报道少则20%多的购置住房者是为了投资, 住房的基本属性就被扭曲了, 住房的消费品市场就演变成投资品市场。尤其是住房市场投机过盛, 市场的畸形也就值得警惕了。如果一种生活必需品成为“暴炒”的对象, 就会出现社会不安定。

住房的投资、投机需求加大了住房的供求矛盾, 使住房供应不充分的情况更为严重。道理很简单, 住房的投资、投机需求会吞噬住房的有效供应。假设住房市场的供应是100套, 消费性住房需求是120套, 缺口是20套。住房供不应求产生了涨价预期, 引发了投资需求。一般来讲, 投资者的住房支付能力较强, 对住房价格的接受能力占绝对优势, 而普通消费者住房支付能力较弱, 希望房价下降。住房支付能力的差别导致在供不应求的情况下, 投资者总能先买到住房。如果投资者买到了40套住房, 并且不将所购住房投入到租赁市场, 住房供应与消费需求的缺口就是60套, 住房有效供给减少, 住房价格将进一步上涨。

适度的住房投资不是什么坏事, 有利于增加住房租赁市场供给。但住房投资都潜伏成投机了, 不但没有增加住房有效供给, 市场的不稳定也会凸现。如果住房资源的占有过于不均衡, 通过住房的媒介作用, 有钱的更有钱, 没钱的更买不起房, 收入分配差距就会进一步扩大。

尽管不可能完全排除住房投资品属性, 但毕竟首先需要将其基本的消费品属性作为住房政策的基本立足点。住房政策首要的价值取向是明确住房是人民生活的必要消费品, 满足公众的消费需求, 而不是鼓励投资需求。

既然房价过快上涨的根本原因是供需矛盾, 缓解住房供需矛盾的重要方法之一当然是扩大供给。但是, 除非住房供给能够快速扩大, 以满足所有的消费需求, 否则, 投资需求就像一个“黑洞”, 源源不断地吸纳增加供给的能量, 使有效供给不能满足消费需求。

四、要突出住房发展的社会功能

由房价、住房问题而引发的另一个争论是房地产究竟应不应该成为支柱产业。其实, 是不是支柱产业, 不是由谁来认定的, 也不是凭空能够扶持起来的, 而是在经济发展中客观形成的。

根据《中国统计年鉴》的资料, 2007年, 房地产业的增加值在GDP中的比重为4.77%, 在第三产业中的地位仅次于批发和零售业 (7.33%) 、交通运输、仓储和邮政业 (5.75%) 、金融业 (5.18%) 。2007年, 商品房销售额29889亿元, 相当于社会商品零售总额的33.5%;其中商品住房销售额25565.81亿元, 相当于社会商品零售总额的28.66%。2009年, 商品房销售额43995亿元, 相当于社会商品零售总额的35%;其中商品住房销售额38161亿元, 相当于社会商品零售总额的30%。无论从增加值占GDP的比重还是销售额来分析, 客观上房地产业在经济发展中的地位已经十分重要。

一个产业如果与居民消费无关、与提高人民生活水平无关, 在国民经济中也很难有重要地位。住房的发展, 既具有经济功能, 也具有社会功能。并不因为其具有社会功能而忽视其经济功能, 同样, 并不因为其具有经济功能而忽视其社会功能。房地产业的健康发展, 遏制投机性需求是十分重要的方面。

住房发展所具有的双重功能, 在不同的阶段, 也可能被突出强调某一方面的功能。在以经济增长为主导的评价体系中, 房地产对经济增长的快速效应容易被强调。住房发展的社会功能是满足人民群众的居住需求;经济功能是通过住房建设和消费, 扩大国内需求, 拉动经济增长。满足居住需求是住房发展的根本动力, 没有居住需求, 没有住房发展的社会功能, 住房发展的经济功能就成了空中楼阁。只有在住房发展的社会功能被实现的前提下, 其经济功能才会得以实现。如果片面强调住房发展的经济功能, 而忽视其社会功能, 住房发展的目标就会被不断异化, 最终也不能有效拉动经济增长, 甚至可能损害经济的稳定、健康。根本上, 住房发展首要的是社会功能。这并不排斥在保证住房发展社会功能的同时发挥其经济功能。

五、正确处理市场和住房保障的关系

如果城镇居民家庭的收入可以截然划分为两个阶层:一个是完全不能适应住房市场化供应体制的, 由政府提供福利性的住房;一个是完全能够适应住房市场化供应体制的, 由市场去解决他们的住房。这确实非常理想。

但是, 居民家庭收入是有差异的, 收入从低到高呈连续渐进、缓坡上升分布, 不会是落差甚大、截然分割的两个平台。对处于收入分布两端的家庭, 容易提出解决的方案, 困难的正是处于收入分布中间的家庭。按照居民家庭收入分组五等分的统计方法, 三类中等收入家庭的比重占60%。在住房市场化供应体制的发展过程中, 中等收入家庭的住房供应, 正是住房政策的难点。

对于住房价格持续上涨, 感到压力最大的, 也正是中等收入家庭。2003年以来, 许多大城市住房价格上涨速度快于中等收入家庭收入增长速度, 中等收入家庭在大城市生活的压力遽然增大。虽然多数城市住房价格上涨速度低于中等收入家庭收入增长速度, 但是, 在收入增长过程中, 人们的消费结构升级, 对住房的期望也在增长。房价上涨, 使中等收入家庭实际购置住房能力的提高与期望之间, 形成一个差距。

把中等偏下收入家庭的住房也纳入住房保障的范畴, 由政府供应福利性住房, 是一些人士的呼声。问题是, “保障线”不断往上划, 划到哪里算到尽头;把中等偏下收入家庭划在住房保障线里, 又会形成与中等收入家庭实际收益的反差。不断地扩大福利性住房供应的范围, 并不是解决问题的好办法。

住房供应的市场化改革, 并不能狭义地理解为将福利性住房供应与市场住房供应严格区分。福利性住房供应中可以有市场化的因素, 市场化住房供应中同样可以有政策性因素。

在相当长的时期内, 对中等收入以下的家庭购置住房的政策支持还是必要的, 问题的核心是支持他们满足基本住房需求, 而不是营造一个使他们谋利的机制。合理控制住房福利转化为家庭财富, 是使政策性住房供应起到本质功效的重点。政策性住房的价值取向是帮助能力不足的家庭改善住房条件, 其功能是解决居民的居住问题, 而不应当承担增加居民财富的功能。正因为政策性住房可能产生的财富效应, 才导致其成为某些家庭的谋利工具。政策性住房的基本功能是保障居民家庭的基本居住需求, 并不应承担增加居民家庭收入的功能, 不能寄希望通过政策性住房的供应改善居民家庭的财富占有结构。从政策性住房的功能定位去设计制度, 可以有效堵住利用政策性住房谋利的漏洞, 真正起到加快解决住房问题的功效。

住房市场化推进所表现出来的矛盾, 恰恰是“上不就, 下不能”的中等收入家庭的矛盾, 简单地把政府住房保障线上、下划, 总是解决不了发挥市场配置资源作用的问题, 解决不了图1中竖线a左右的“夹心层”问题, 也解决不了线下获得住房补贴后实际福利超过线上而导致的“悬崖效应”问题。住房供应的政策支持, 应当是与收入相关的递进关系。

住房问题调查报告 篇5

一、研究问题、背景及其意义

房价的飞速上涨，已经成为不是新闻的新闻，住房问题越来越成为人民关注的甲等大事。作为一个经济发展快速、外来人口众多、人口构成复杂的大城市，广州市面临着更为严峻的住房形势，广州市市长强调，现阶段房价偏高、增长偏快已经成为群众关注的焦点之一，住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。

其中，“夹心层”（注：“夹心层”是指既没有资格享受到社会保障住房，又凭自己的收入买不起房，成为了被夹在中间的群体。它属于中产阶层中处于底层的群体）住房问题已经越来越成为“住房危机”，中产阶层是全般社会发展的中坚力量，也是住房消费最大的群体。如果市场的房价过高，就不克不及够让中产阶层通过自己的努力步入房地产市场，同时，又由于保障性住房的覆盖率过低而没有办法让中产阶层步入住房保障体系。在这种环境下，不仅会给中产阶层的基本糊口带来极重繁重的冲击，遏制中产阶层成长，而且由于住房条件的原因容易形成一股对当局不满的力量及造成中产阶层向低收入职位流动，削弱中产阶层努力积极性。在如许的环境下，或是当局重新调整保障性住房政策，或是中产者以自己的体式格局来对抗当局。最后，或是严重阻碍全般中国的经济进程项，或是迫使保障性住房政策重新作重大调整。

在这种形势下，我们选择了对广州市中产阶级的住房问题进行调查和研究，希望能够得出对当局进行房价改革有好处的一些成果。

二、目前住房问题的基本情况

（1）商品房价格上涨过快

（2）房屋拆迁纠纷多发

（3）老小区住房设施老化严重

三、研究方法

（1）问卷调查

（2）网上查阅相关资料

（3）查阅相关文献及报道

（4）询问有关部门

四、研究结果

1.“夹心层”居民住房现状

(1)年总收入直接影响住房类型

在“夹心层”住房现状的问题上，通过户籍、家子人口数、住房类型、住房面积、家子总收入等一系列相关因素研究它们之间的相关性,数值分析如下图。首先最重要的因素是家子年总收入，我们对“夹心层”家子年总收入的界定主要集中在3-20万元，选择最低标准3-7万元的居民占了50%以上，其次依次选择7-11万、11-15万、15-20万的人数顺次递减，这种现象与实际中财富阶层的分布相相符。这搭对“其它”指的是低于3万和20万元以上的环境，之所以没有设置“3万元以下”的选项，很大程度上考虑到人们害怕露富的生理会造成部分收入在3万元以上的居民选择低于3万元，可是从分析上可以看到选择“其它”项的占到了16%，说明还是相当比例的居民收入确实在3万-20万以外，这个比例超出了我们的猜测，反映出本调查问卷在此问题上的设计不尽合理，后文会对此做出具体分析。

(2)户籍与住房类型

本地居民购买商品房的比例远高于非本地籍居民，而更明显的，非本地籍居民在对“市场上的对外租赁房”的选择上远远高于本地籍居民，造成这一现象的原因很大程度上由于外来务工人员的流动性强，更多的挑选出的人择灵活的对外租赁房；另一方面可能由于达不到享受“廉租房”和“租赁性保障型住房”政策的标准，可是确实无力买房。对政策性保障型住房中的廉租房和租赁性保障型住房，两类户籍的差别不大；经济适用房和其它类型住房的比例基本不异。同样值当说明的是“自己建的房”这一类型，所有回收的样本里只有一例，属于非本地户籍，对整体分析几乎没有影响。

结合问卷最后的开放式问题及对相关部门的政策建议，多数居民尤其是非广州籍建议当局加大在对外租赁房方面的政策优惠，同时降低申请标准，住房政策向非本地籍倾斜。

(3)面临的最大住房问题

2.商品房价格上涨过快的原因

（1）城市人口及外来人口的增加，增加了对住宅的有效需求

（2）土地资源的稀缺性以及税收的增加，促使房价居高不下

（3）设计标准的提高、原材料价格提高等，这些都会导致供给成本的提升

3.房屋拆迁中的纠纷原因

（1）关于拆迁的相关法律法规存在一定问题

（2）关于补偿办法的设计不科学

（3）关于拆迁人的法律责任与法律风险的规定明显失衡

（4）政府在拆迁中的角色定位不准

4.老小区旧房改造难度大

五、研究讨论及建议

通过对前面的数值分析，我们开端掌握了关于“夹心层”住房问题的基本信息，颠末小组成员的讨论及参考相关文献，我们对解决“夹心层”住房问题提出以下见解：

1.开拓房源

今朝房源来源分为两大类：一类是新建的住房；一类是利用二手房市场，如当局收购旧房、腾空的公有住房、空置房转化等。结合我国实际环境，笔者认为我们海内中低收入住房的房源应该从以下方面按照优先次序入手：

熬头，首先对现有公房进行认定，对已经租住的公房认定为廉租房，以供后续使用。第二，将现有的空置房转化为中低收入住房，对现有空置率较高且长期拖欠银行贷款的国有房地产公司的空置房予以收购，然后转化为公共的中低收入住房。

第三，当局承租私房，其实质就是利用租金补贴体式格局，让中低收入群体自行到市场上租住符合当局规定的廉租房标准的住房，在租住期间由当局直接补贴租金给对外租赁人。

第四，当局出资收购旧房，共进行旧房改造，使其达到一定的标准，提高住房机能和使用期限。

第五，当局通过城镇发展规划，集中兴建住房。

这五种体式格局按照优先次序进行，首先对现有的符合标准的住房进行周全统计和使用，然后再考虑兴建新房，如许会获得效用最大化，不会造成资源的浪费。

2.限价房和经济租用房“租售并举”

限价房是指限房价、限地价、限户型的商品房。经济租用房是指供给对象为城通称里的中等收入阶层、房源由市场化的途径供给、房型以小户型为主、租价在当局的指导下可能低于市价的住房。建设部对现阶段中国住房政策基本上有了一个比较明确的政策取向：低收入家子主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家子根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家子主要通过市场解决。备受关注的一点儿是，“经济租用房”在实践中可能没有户籍限定，这将使更多糊口在大中城市却受制于户籍限定的中等收入者真正享受这一新产品的福利。

六、小结

打造中低收入群体与住房问题 篇6

人们在谈到一个国家富强的主要标志时，都要谈到以下两条：一是国家要富，政府要拥有很强的经济实力；二是人民要富，突出地体现在占人口比重最大的中等收入者已形成为富裕群体。在我国提出建设小康社会目标后，许多社会人士曾多次提出打造具有小康水平的中等或中低收入群体的问题，并建议把它定义为建成小康社会的一条重要标准。

1997年，时任建设部党组书记的俞正声同志曾在一次讲话中指出：归根结底地说，住房问题是一个经济问题。如果政府的经济实力强了，人民收入提高了，住房问题就好办了。后来1998年国务院颁布的有关房改的23号文，决定推行住房分类供应制度，并把解住房问题的重点放在占居民比重最大的中低收入者。因此，我对俞正声同志讲话内容的理解是：不断地提高居民收入，逐步地打造起具有中国特色、比较富裕（即小康水平）的中低收入群体，是解决好我国住房问题的重要条件，也是建成小康社会的重要条件。

二、国外的有关情况

我几次到国外访问调研时，总要找一些机会，向外国专家咨询和探讨该国中等（中低）收入群体的富裕状况和住房状况，特举以下两个有代表性的例子。

（一）美国

1930年，美国决定摒弃推行多年的住房商品化制度，改行现代住房制度，即住房分类供应制度。决定对占居民总数20%的高收入者供应商品房；对占居民总数62%的中等收入者供应含有一定社会保障的社会住宅；对占居民总数18%的低收入者供应廉租屋。当年美国的中等收入者基本上已迈过比较富裕的门槛，因而社会住宅的社会保障含量较小，美国专家估计只占房价的百分之几。随着美国居民收入的不断提高，到上世纪八九十年代，中等收入者的经济状况可以概括为以下四点。第一，买得起与其经济条件相适应的住房。当时中等收入者的年户收入线为24000美元至10万美元（有的城市高于10万美元）。美国二战后推行大套型住宅，在城市内的中等收入者住房套型为80至200平方米，购买郊区价格便宜的住宅则会高达两三百平方米。年户收入最低的24000美元居民购买80平方米套型的住房，房价收入比在4倍左右。第二，买得起和供养得起居民工作和生活需要的汽车，多数居民拥有两台及其以上的汽车。第三，过着中等水平亦即比较富裕的生活，包括衣、食、文体和娱乐等各方面。第四，每年可以出国旅游两次。美国专家把住房列在衡量人们富裕程度的第一条，令我们很受启发。正因为八九十年代美国的中等收入者已经形成相当富裕的群体，因而多数城市的社会住宅，只剩下长期抵押贷款和按还款金额核减个人所得税两项优惠。有的专家认为，社会住宅的社会保障在美国已经名存实亡。并且推论，如果再经过一个很长时期的发展，低收入者都达到或超过现在中等收入者的富裕程度，就不会再推行住房分类供应制度。因此，住房制度的发展历史，很可能是从住房商品化制度，到住房分类供应制度，再到住房商品化制度。借这个互相探讨的机会，我们也谈了如后观点：全体居民都有能力解决好自己住房问题，既要有经济高度发达这个重要的基础，又要有科学的、先进的上层建筑。从中国的国情来说，应是达到了社会主义的成熟阶段。人类社会总是在不断地扬弃、不断地推陈出新地向前发展的。届时的住房供应制度，固然还会传承一些住房商品化和住房分类供应制度的精华，更重要的是，将会赋予许多更科学、更先进的内容。我们预测，将是一种在按劳分配向各予所需过渡的总体制下，一种更高水平的住房供应制度，而不是已经过时的、问题甚多的住房商品化制度的简单重复。

（二）新加坡

上世纪60年代，新加坡开始推行住房分类供应制度。当时新加坡还处于国家和人民都比较穷、住房也紧缺的状况，因而没有照搬美国的模式。其一，决定对占居民15%的高收入者供应商品房，对占居民80%的中低收入者供应政府组屋，对占居民5%的最低收入者供应廉租屋。其二，每年建设的住房总量中，政府组屋占70%-85%，因而用了不到20年的时间就做到，凡要买组屋的中低收入者都有组屋可买。其三，严格控制组屋的套型，最早几年着重建设42-70平方米小套型组屋以解急需，其后长时期保持建设50-125平方米套型组屋，其中90平方米套型占70%以上。其四，严格控制政府组屋的价格，在连续30多年时间里保持每年1%-2%的涨幅，还有几年不涨。同时还把50-125平方米套型组屋的价格分成由低到高的档次。其五，在发展经济的基础上不断提高低收入居民的收入。到了上世纪90年代，新加坡已经做到，凡有工作的居民都买得到和买得起相适应的组屋。其六，努力发挥公积金在住房方面的作用。在上世纪90年代，中下收入者用公积金就可满足住房抵押贷款还本付息的需要，使他们可以多留出一些收入来提高其他方面的生活。因而新加坡专家认为，在上世纪九十年代，随着经济的发展（当时新加坡人均国内生产总值已超两万美元），新加坡已经打造起一支买得起房（是一种水平不算高的住房）、生活初步富裕（类似我们讲的小康）的中低收入者群体。

三、应该做好的工作与实施的差距

怎样才能“不断地提高居民收入，逐步地打造起一支具有中国特色、比较富裕（即小康水平）的中低收入群体”，需要着重地做好以下3项工作，但这些年的实施还不尽人意。

（一）在不断发展经济的基础上，不断地提高居民的收入，并要较多地提高中低收入者、特别是中中和中下两部分收入者的收入。这样做：一是可以不断地缩小贫富差距，而缩小贫富差距正是社会主义社会的一项重要特征。二是，提高中中和中下收入者的购房能力，是解决好住房问题的一项关键措施。前些年的实际是，国民经济快速提高，居民收入也不断提高。不足之处是，中中和中下收入者的收入提高慢，高收入者的收入提高快，贫富差距不是缩小了而是扩大了。

（二）加快保障房的建设，力争在全国建成小康社会之时，也就是用二十几年的时间，做到凡要买房的中中、中下收入者都有保障房可买。不足之处是过去的17年，保障房的建设速度过慢，到2015年保障房的覆盖面只占居民总数的20%，离理想的目标还有很大的距离。

（三）坚持每年中低收入者的收入增长高于房价的增长。这是逐步地解决他们住房难的一个重要条件。可惜前些年每年建房总量中商品房占了90%以上。虽然国务院连着发出了8个以调控房价为主的调控文件，仍然控制不住商品房价的飞涨，致使中低收入者中的中中、中下群体，绝大部分买不起商品房。

四、决不能拉建成小康社会的后腿

1997年，建设部的领导曾提出：小康不小康，关键在住房，是很有道理的。从国内外的情况来看，中低收入者占人口比重很大，他们的生活水平是衡量是否进入小康社会的一条重要标准，而住房又是衡量中低收入者生活水平的一条重要标准。如果届时我国在其他方面都达到了小康标准，唯独在住房方面还有数量不小的中中、中下居民没有解决好住房问题，就很难说已经全面建成了小康社会。或者换句话说，小康社会虽已建成，但在住房方面还留有不少欠账。当然，这些都不是我们愿意看到的。要清醒地看到，由于过去17年在解决住房问题方面欠账过多，而且许多问题牵涉多方面的利益，解决问题的难度很大。例如着重地提高中中和中下群体的收入、加大保障房建设比重、解决土地财政和银行向保障房让息等问题，都是很难解决的问题。因而现在讲住房确实有拉建成小康社会后腿的可能，决非危言耸听。但也要看到，只要我们既能狠下急起直追的决心，又能在今后几年内采取针对性强、切实有效的措施，仍然有可能力争在全国进入小康社会之时，基本上打造起一支具有中国特色、买得起房、过小康生活的中低收入者群体。

聂梅生谈住房问题 篇7

住房问题在两会当中几乎每天都有报道，很多领导十分重视这个事。我觉得这一次“两会”解决了一个我们长期关注的问题，就是住房问题的两个板块：政府管保障性住房，商品房交给市场。看起来，这是挺清楚的一件事情，但做起来确实不容易。中间经过很多次反复，98年提出来房改，保障性住房或者福利性住房，到底交给市场还是由政府来承担，始终是模糊不清的。现在是比较明确了，属于保障性住房，政策性住房，不仅是中央政府要管，地方政府也要管。

保障性住房现在怎么做呢?从供应最低收入人群的廉租房开始抓起，两会提出，增加了廉租房的投入，比去年增加十几个亿，逐步解决低收入人群的住房问题。中低收入住房怎么办?就是说夹心层怎么办?中低收入这一块逐步从经济适用房来解决，这个期间有很多的呼声，我觉得现在恐怕还应遵循这样一条路线即从最低收入到低收入再到夹心层去解决，当然高收入那一定是用商品房来解决。

原来我们一直说保障性住房不能光补砖头，究竟补砖头还是补人头，还是又补砖头又补人头?这一次有了结果，两边都要补。比如说我们对项目的一些补贴，减少土地出让金，由政府出资来盖廉租房我们叫补砖头，但是现在关于减税的问题，关于补租金的问题就补到人头了，我觉得这是一个比较大的政策性的变化。原来我说房地产从来都是加税，好像宏观调控就是加税，其实也应该用减税制度，税制的激励，现在对经济适用房采取减税，这个是非常有用的。再就是关于金融工具的问题，应该采用金融工具来解决廉租房、经济适用房，资金从单一来源到多渠道，当然这是有争论的。中国现在这个体系需不需要用金融工具?现在也在讨论。但是不管怎么说，关于房地产的保障性住房这一块的体制已经发生了很大的变化。

住房问题 篇8

一、走向广义的保障

住房保障的概念是伴随着住房在人的生存中的地位而提出来的。住房是保证人生存的基本生活必需品。缺失必要的住房, 将使人的生存受到严重影响。故而, 保障人的住房权利, 成为保障人权的重要组成部分。如果住房是一种投资品, 社会显然不需要去保障人获得它的这种权利。也正基于此, 低收入家庭自己没有保障住房权利的能力, 政府作为社会的管理者, 有责任通过直接的住房供应, 或者其他方式的援助, 为他们提供合适的住房。作为人权, 所有公民应当平等地享有, 并不因为收入高低, 来区分是否应该享有。

对公民住房权利的保障, 并非保障公民的住房需求愿望, 而是保障其基本生活。住房保障并不是无偿的全额福利供给, 而是保障满足基本居住需求, 并且根据家庭收入不同, 给予差异化的福利。住房权利保障, 不能与政府的公共财政补贴等同起来。

向低收入等社会群体提供公共服务是社会保障的重点。最近几年, 住房保障的重点是解决低收入家庭的住房困难问题。这使得住房保障也狭义化, 被局限于对低收入家庭提供福利性的住房, 或者给低收入家庭提供住房补贴。从住房权利保障的角度, 所有社会成员都应当享有住房保障。只是由于不同社会成员的收入不同, 获得合适住房的能力不同, 政府需要提供的财政支持强度也不同。保障全体社会成员的住房权利, 实际上应该从两个方面来描述, 第一是保障住房供应, 维护市场秩序, 保证社会成员从市场上公平获得可负担的合适住房的机会;第二是对满足基本住房需求能力不足的社会成员, 提供适当的政策支持, 包括适当的公共财政支持。

既然住房是一种关系到人类生存的基本消费品, 政府有责任使公众的基本消费品需求得到满足。这个目标并非都需要通过福利性的住房供给来实现, 而是可以通过市场的机制, 同时政府给予适当的政策支持来实现。住房供应不可能单纯依靠市场, 政府的资助、政策的支持始终是住房供应体制的重要内容。

在正常情况下, 对高收入家庭住房权利的保障主要是维持正常的市场秩序, 并不需要公共财政的支持。比如, 市场交易行为的规范, 消费者权益的保护, 都需要政府制定规则、加强监管。在一些特殊情况下, 比如重大灾害, 高收入家庭的住房权利保障同样需要政府给予直接的财政支持。在四川汶川地震中, 政府对受灾居民发放的救济性重建住房补助, 并不区分家庭收入高低, 目的是保障居民的基本生活。

对低收入家庭, 由于支付能力不足, 不能通过自身的力量获得合适的住房, 政府需要通过公共财政的支持, 向其提供福利性住房。在福利性住房的供应中, 并不排斥市场机制的作用, 也不必追求百分之百的纯福利。

在低收入家庭与高收入家庭区间中的中等收入家庭, 住房的支付能力有很大差异, 不能简单地说适应市场, 或者不适应市场。住房的供应, 总体上还是以发挥市场机制的功效为主, 政府给予适当的政策支持。

不同收入家庭对市场的适应度是不同的, 而住房又是必要的生活消费品, 中等收入家庭不属于保障对象, 又承受不了市场价格住房, 陷入了“两头落空”的政策困境。房价上涨对他们改善住房条件的影响最大, 而他们恰恰又占社会群体的大部分。政府的公共服务职能不仅仅是提供公共福利, 对市场的适当干预, 或者对保障民生的事业予以政策支持, 都属于公共服务职能的范畴。

2008年, 城镇居民家庭中, 中等偏下收入家庭人均可支配收入为10195.56元, 家庭平均人口3.06人;低收入家庭人均可支配收入为7363.28元, 家庭平均人口3.22人;中等偏下收入家庭的年收入比低收入家庭高31.58%, 实际金额高7489元。如果以租房为比较标准, 低收入家庭享受了廉租住房, 每年的租金支出为2000元;中等偏下收入家庭租赁市场价格的住房, 同样的住房面积租金年支出为8000元, 中等偏下收入家庭减去住房支出后的实际剩余收入仅比低收入家庭高1489元;如果让中等偏下收入家庭购买住房, 与廉租住房同样面积的50平方米, 按2008年商品住房平均价格, 全额贷款, 按商业贷款0.85折计算贷款利息, 30年等额本息还款, 每年还款金额为1.16万元, 减去住房支出后的实际剩余收入比低收入家庭还少2518元, 买房使他们的生活水平低于低收入家庭。

对住房市场化供应中的政策支持, 容易被曲解为政府对住房市场直接的价格干预, 通过政府对住房价格的控制, 甚至人为地降低住房价格, 以达到使中等收入家庭买得起住房的目的。这种措施, 在特殊情况下可以采用, 但正常的市场状态下不宜采用。因为会扭曲住房市场的价格形成机制, 最终并不能取得良好的效果。以市场化为基础的住房供应中, 并不排除政策的支持。尤其是对于中等收入家庭, 政策支持将使他们增加获得住房的机会, 提高他们获得合适住房的能力。

二、政策性住房的福利固化与财富效应

中国的政策性住房供应主要有三种:廉租住房、经济适用住房和限价商品房, 争议较大的是经济适用住房。对经济适用住房的批评, 甚至对限价商品住房的批评, 都集中在一部分社会群体获得了低价住房, 是社会分配不公。这一批评并不完全正确。

根据国家统计局2005年1%人口抽样调查资料反映的城市情况, 购买经济适用住房的家庭中, 有91.15%的家庭月收入在3000元以下;根据统计资料反映, 2005年城镇中等收入家庭月均全部收入为2430元, 中等偏上收入家庭月均全部收入为3161元, 显然, 绝大多数经济适用住房还是中等以下收入家庭购买的。

政策性住房供应的争论焦点其实在于:不具备条件的家庭购买了, 公共福利非正当外泄;不能适应家庭收入变化, 使公共福利凝固在收入已经提高的家庭上, 转化为不合理的财富效应。

理论上, 最理想的模式是, 政策性住房不出售, 只供租赁, 既保证了政策性住房住户的相对流动性, 因住户的收入变动实现更换, 又保证政策性住房长期作为公共资产, 不会转化为私人财富;对低收入家庭, 减免公共住房租金, 或者按正常租金同时发放租赁补贴;对租赁社会住房的低收入家庭, 则发放租赁补贴。但这依赖于政府有能力建造并持有相当数量的政策性住房, 或者社会有相当数量的住房可供租赁。

严格意义上, 廉租住房应该属于政策性住房的组成部分, 只是政策支持的强度大、福利因素多。相比于廉租住房, 经济适用住房的福利成分要小得多。逐步减少住房福利的过度占有, 增加市场化的因素, 正是住房供应政策需要不断完善的考虑基点。对于政府政策性住房的供应, 争论的焦点表面在于是卖还是出租, 本质上在于利益调节机制。卖, 容易使住房福利转化为私有财产;出租, 住房福利转化得到控制, 但政府的短期投入会加大。这也是两难的选择。

大多数发达国家对中等收入家庭住房的政策支持主要通过买房补贴、税收优惠、信贷支持来实现, 这也是一些学者否定中国以较低价格供应经济适用住房、限价商品住房的理由。但是, 他们忽略了一个事实。外国的土地主要是私有, 政府并不掌握住房建设用地的供应, 而中国城市住房建设必须在国有土地上进行, 土地的供应完全掌握在政府手中。通过土地供应的优惠或者土地供应价格的限制, 使住房的供应价格降低, 在中国能做到, 在外国很难做到。这也是为什么在中国经济适用住房、限价商品住房能存在, 而大多数发达国家难以存在的原因。所以, 中国城市的政策性住房供应主要通过土地的供应政策、政府让渡土地利益来体现, 减少了公共财政的直接支出。这必然出现住房市场供应价格的双轨制。

就帮助中低收入家庭提高住房支付能力、获得合适住房的角度, 双轨制的住房价格也没什么不好, 毕竟既推进了住房商品化, 又加快了住房发展。但是, 直接的低价住房供应, 使住房福利凝固在购房家庭上, 构成特殊的牟利机制。同时不能适应家庭收入的梯度分布, 使客观上存在较大收入差异的社会群体, 享有同一的住房政策支持;也不能适应家庭收入的变化。

真正使政府直接的政策性住房供应出现社会矛盾, 是房价上涨所导致的。一开始有经济适用住房时, 比同地段商品住房只低10%左右, 并不具有较大的牟利功能。当年经济适用住房的政策设计, 自然无法预见到房价会这么涨。只是随着住房市场价格飞速上涨, 政策性住房的财富效应逐步显现, 社会的抨击才逐步升级。如果没有房价如此速度的上涨, 政策性住房就不会具有牟利功能, 住房福利不能转化为家庭财富, 对它的批评大概也会少得多。

问题在于经济适用住房这种政策性住房究竟应该扮演什么角色。政策性住房供应的本意是帮助较低收入家庭解决住房问题, 但变相地使一些家庭获得了意外的财富。也正是这意外财富的诱惑, 使一些地方将经济适用住房供应给并非急需住房的特殊社会群体。

在相当长的时期内, 对中等收入以下的家庭购置住房的政策支持还是必要的, 问题的核心是支持他们满足基本住房需求, 而不是营造一个使他们牟利的机制。合理控制住房福利转化为家庭财富, 是使政策性住房供应起到本质功效的重点。

政策性住房出租比出售更有利于防止住房福利转化为家庭财富, 但短期内公共租赁住房难以形成规模, 而中等收入家庭的住房又是突出的社会矛盾, 向中等收入家庭出售政策性住房, 对于较快增加住房供应, 减轻政府的住房投资压力, 促进社会和谐、稳定, 有积极的作用。尤其在住房供应总体短缺, 不能满足城镇居民家庭改善居住条件需求的情况下, 以出售的方式供应政策性住房还得在相当长的时期内存在。只是要严格限制建设标准, 严格控制只供应给住房困难的中等或者中等偏下收入的家庭, 严格限制住房福利转化为家庭财富收益。

三、围绕功能设计制度

政策性住房的供应之所以被批评, 最重要的原因是政策性住房被不该享有的家庭占有, 又形成了不该占有家庭的巨额财富, 甚至成为牟利工具。于是, 政策性住房被认为加剧了社会分配不公。

从住房权利保障的角度来认识, 无论哪种形式的政策性住房, 其基本功能都是保障居民家庭的基本居住需求, 并不承担增加居民家庭收入的功能, 不能寄希望通过政策性住房的供应改善居民家庭的财富占有结构。政策性住房也不应承担满足享受型住房需求的功能。一项政策, 承担的功能越多, 政策目标就越难实现。政策性住房, 只应该承担解决住房问题的功能, 而不应该承担增加家庭财富的功能。因为有些家庭住不起满足基本生活条件的住房, 或者没有房住, 影响到了生存, 政府才给予福利性的补助;这种补助有些通过租赁补贴来实现, 有些通过租金减免来实现, 有些通过土地收益的让渡来实现;对于有钱、有房的家庭, 政府也保障其住房权利, 但并不需要福利性的补助。明确了政策性住房的功能定位, 政策性住房的迷局也就可以解开。

由政策性住房的功能所决定, 政策性住房只能供应给住房比较困难的家庭, 而政策性住房的租金应当根据租户的收入来确定。住户租赁面积较小、福利成分较大的政策性住房, 按租金占收入的一定比例交纳租金, 低收入家庭自然就能够租赁廉租住房, 享受不同幅度的住房福利;其他收入家庭, 因为收入高, 租金会按市场标准收取, 主要是享受了住房供应的机会, 政府并不给予补贴。符合条件的家庭也可以购买或者租赁价格低于市场价格的政策性住房。低收入家庭如果自愿购买政策性住房, 也应该允许。反之, 住房条件已经达到满足基本居住需求标准的家庭, 不能申请廉租住房。住房条件已经达到满足舒适型居住需求标准的家庭, 不能申请购买或租赁政策性住房。这样, 应该能够将不该享有政策性住房的家庭排除出去, 使政策性住房真正起到帮助居民家庭改善住房条件的作用。

既然政策性住房是用于解决住房有困难的家庭居住问题, 享受了政策性住房福利的家庭就必须用于自住, 不能出租、转租、出借、转让, 不得改变用途, 也不能闲置。否则, 政府应当收回。这在住房和城乡建设部2010年4月发布的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》和《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》中都有了明确的政策规定。

家庭收入的变化始终是政策性住房遇到的难点。租赁的政策性住房, 可以要求收入提高了的家庭迁出;如果政策性住房的面积标准有一定控制, 租金又与市场价格相差不多, 高收入家庭也未必愿意继续在那里住。而出售的政策性住房, 要求收入提高了的家庭迁出就比较困难。对于出售的政策性住房, 关键是管住牟利机制。

对于享受政策性住房的家庭, 收入提高了, 应该鼓励其改善住房条件。对购置或租赁了其他住房的家庭, 同样由政策性住房的功能所决定, 购置或租赁了其他住房, 自然不必居住在政策性住房里, 应当退出政策性住房, 使公共资源惠及其他住房困难的家庭。这样, 可以有效防范将政策性住房作为牟利工具。一旦政策性住房不能带来财富效应, 占有它的欲望就不会那么强烈了。

对住房福利转化为家庭财富的限制, 也不是突发奇想的新鲜招数。在美国的一些城市, 如圣地亚哥, 政府对中等收入以下的家庭首次购房给予房价的4%、不超过7500美元的补贴, 如果购房家庭在6年内出租或者出售, 则收回政府的补贴;西班牙政府规定, 购买合作社住房的家庭, 10年内不得出售合作住房, 如果购买其他住房的, 应当将合作住房退还住房合作社。

“蚁族”住房制度问题探讨 篇9

关键词：“蚁族”,住房制度,公租房

一、“蚁族”住房现状

(一) “蚁族”概况

“蚁族”是对“大学毕业生聚居群体”的典型概括, 该群体高智、弱小、聚居, 是继三大弱势群体 (农民、农民工、下岗职工) 之后的第四大弱势群体。他们受过高等教育, 但是大部分处于失业半失业状态;他们主要聚居于城乡结合部或近郊农村, 形成独特的“聚居村”。

(二) “蚁族”的住房现状

1. 居住面积狭小。

就近期相关人士调查的数据显示:“蚁族”大多居住在面积狭小、租金低廉的出租屋内, 人均居住面积在10平方米到20平方米之间。这样的居住条件甚至未能达到现下普通群众居住面积的一般标准。

2. 治安力度一般。

“蚁族”居住地周边的治安条件一般, 虽然没有严重的居住风险和安全问题, 但是存在着类似以收取“水费”为名收取保护费的现象。这样的居住环境说明治安监管不严, 存在安全隐患。

3. 卫生状况堪忧。

“蚁族”集中住房的区域内卫生状况十分不好, 存在垃圾堆积无人清理等现象, 使得住房区域经常处于一种脏乱的环境下, 卫生问题十分严重。

二、“蚁族”住房存在的问题

1.形成的特殊的“贫民窟”。“蚁族”集中居住的地方住宿条件简陋, 已经形成了自给自足、自我封闭的生活圈, 相当于一个新生的“贫民窟”, 这样的怪圈虽然给“蚁族”提供了廉价的居住区域, 满足了他们的住房需求, 但是这样的居住地只是生存压力下“蚁族”的无奈之选, 并不是长远之计, 而且这也不符合和谐社会的形象, 久而久之会使得“蚁族”与社会其他成员之间的分裂越来越明显, 不利于社会的团结和人民的共同发展。

2.压抑气氛成“包围圈”态势蔓延。“蚁族”都是为了稳定生存和站稳脚跟而被迫居住在如此恶劣居住地的大学毕业生, 他们工资收入不高, 每天为了生计不停奔波, 工作更换频繁, 但是却又实现不了自己的理想, 在这样的情况下, 内心压力可见一斑, 不仅生成了由于现实与书本知识的巨大落差引发的对社会事实的潜意识的抗拒, 而且自身才华没有用武之地的失落感也充斥全身, 这种情况下, 整个“蚁族”生存的区域气氛就显得尤其压抑、阴霾, 笼罩在一片“愁云惨雾”中, 一旦这样的氛围不断扩散, 将会成为阻碍社会稳定的一大不利因素, 甚至阻碍社会前进, 所以, 政府很有必要改善“蚁族”的居住环境, 让“蚁族”首先能有一个安稳的生活环境, 从而可以解决更深层次的问题。

三、对解决“蚁族”住房问题的对策思考

目前政府推出的住房保障制度虽然带给了“蚁族”一些希望, 但是它的受益群体是城镇中等及低收入居民, “蚁族”是一个“漂流群体”, 对于他们是否能够获益还未有明言, 由于政府在解决“蚁族”住房问题这一块上还是没有明确的指示和行动, 所以“蚁族”住房问题的解决形势不够明朗, 问题也得不到实质性的解决。所以政府应该尽早做出详细的针对计划来救助“蚁族”, 帮助他们解决住房问题。

(一) 政府应在公租房制度上给予“蚁族”保障

目前, 出台的公租房制度的适用对象为城镇低收入家庭, 而“蚁族”作为一个特殊的新兴群体, 并未包含在这一受益群体内。政府应给予“蚁族”一些特别的规定, 将其纳入公租房的适用范围, 给予特殊的扶持, 使在大城市谋生的年轻大学毕业生减轻就业压力, 享有一个更为舒适的居住环境, 帮助他们解决居住困境的同时, 让他们树立一种回馈社会的意识, 更好的激发他们的热情和动力。现有的公租房制度也应该根据不同的适用对象而选择不同的区位和布局, 在城镇外围的提供给城镇低收入家庭, 而交通相对便利的房子应该适度偏向有此需要的“蚁族”, 以此更好的满足他们的生活工作需要。

(二) 政府应赋予“蚁族”居住权利

针对目前的大部分“蚁族”在大城市扎根生长的心理, 政府可以推出对“蚁族”适用的贷款政策, 以低于市场普通水平的利率向“蚁族”发放贷款, 可以设立分阶段累次还款措施。第一阶段, 以较低的首付获得房屋的居住权, 初期以较低的年金还款;第二阶段, 利率缓慢提高, 还款数额逐步增加;第三阶段, 等“蚁族”具备相当还款能力时, 以较高年金还贷, 直至付清尾款。公租房固然很好, 但是对于希望扎根城市的年轻人来说, 买房是迟早的事情。但是, 过高的房价让“蚁族”望而却步, 所以政府应该更多的给予“蚁族”居住权利, 帮助其解决基本生活需要, 让其安心工作。

(三) 政府应建立相应的“蚁族基金”

“蚁族”的经济能力有限, 遇到合适的机会也因为经济能力的制约无法大施拳脚, 一展抱负。政府对于这群有知识、有能力、有抱负和有理想的年轻人应该给予更多的帮助, 建立起专为其服务的“蚁族基金”。通过这一基金, 在经济上提供后盾, 为“蚁族”的创业奠定一个扎实的基础, 先提升了这部分人的经济能力, 再通过他们带动更多的人发财致富以回报社会。这一举措不只是简单的“授之以鱼”而是实现了“授之以渔”。政府在帮助他们建立经济基础、解决住房问题的同时, 也让“蚁族”实现了社会价值和自我价值。

(四) 政府应督促各地基层组织关注“蚁族”

“蚁族”是一个在大城市彷徨不安的群体, 面临着巨大的生活压力, 内心难免焦虑、压抑, 而从小到大培育的优越感和自尊心使他们不可能轻易服输, 更不善于向外界诉苦并且寻求帮助, 如果政府以及居委会以及类似的基层组织不主动向他们伸出援手, 他们在孤独感加深的同时不满因素逐渐积淀, 可能成为威胁社会和谐的一大因素。所以, 基层组织应该更密切的关注本地区“蚁族”的发展态势, 在规范引导的同时送上更多的关怀和温暖, 提供更多的人文关怀, 激励鼓励安慰他们, 排遣他们内心的怨气和不满, 让他们用更宽容平和的心态看待这个社会, 坚强应对暂时的困境, 积极应对生活中的不平, 从而可以更健康、平稳的发展。

(五) 政府应呼吁用人单位给予“蚁族”关怀

现如今, 随着市场竞争的日益激烈, 很多用工单位为了节约成本, 不再为员工安排宿舍, 不考虑员工的安置问题。对于外地求职者, 这是一个很不利的变化。而对于“蚁族”来说更是如此。刚刚毕业的大学生平均月工资在二千左右, 而大城市交通便利处的出租房租金会花去他们大半的月收入, 这样的状况无疑会使他们陷入生存困境。用人单位应该实施相应措施来帮助本公司新进毕业生解决住房问题。第一, 财力比较雄厚的企业可以建设一定数量的员工宿舍和人才公寓, 照顾那些外地来的刚刚毕业的大学生, 企业可以象征性的收取一定房租, 但更多的是作为企业提供给员工的福利, 在这种情况下, 员工一定会更加珍惜工作机会, 同时也可以吸引到更多的优秀人才;第二, 财力比较薄弱的企业可以相互合作, 租赁合适的公寓以供新进员工居住, 不仅节约企业的成本, 也有效地解决了员工的住房问题。

总之, “蚁族”住房问题关系到社会主义和谐社会建设“大计”, 希望通过对这个问题的研究, 探讨解决“蚁族”住房问题的途径, , 使“蚁族”住房形势得到缓解, 让“蚁族”能更好地融入社会大家庭。

参考文献

[1]张杨波.蚁族:一个需要关注的青年群体[J].江苏省青年管理干部学院学报, 2010 (5) .

[2]衣华亮“.对蚁族”利益补偿策略的理性审视——基于社会公平的分析[J].中国青年研究, 2010 (6) .

[3]楚明钦.关于郑州市“蚁族”问题的思考[J].经济研究导刊, 2010 (15) .

住房问题 篇10

主张城市住房实行公营和计划管理, 并不是要退回到计划经济时代。计划经济时代的城市住房制度, 可以用“保障化+公租+计划管理”这样的公式来表示。西方资本主义国家实行的住房制度, 可以用“商品化+私营+宏观调控”这样的公式来表示。宏观调控包括政府为低收入阶层建经济适用房和廉租房, 实行供求调控、资金 (价格) 调控等举措, 这是西方国家也有的法律、制度和措施。城市住房实行公营和计划管理的方案, 可以用“商品化/保障化+公营+计划管理”这样的公式来表示。总体来说, 它兼有商品化和保障化二重属性:住房出售给居民户 (不是像计划经济时期居民户只是租用) , 有商品的属性, 但同时又限定价格、限定套数, 带有保障化的属性;住房由政府根据居民和流动人口的需要, 计划建设, 价格由政府根据居民的收入水平确定, 而不是由房地产开发商来确定。这种模式, 应该说最符合社会主义市场经济的实际和本质。住房作为基本需要, 变动不大, 是可以实行计划管理的。城市可用于建住房的土地有限, 所以住房的供给具有一定程度的刚性, 而住房又可以作为保值增值的不动产, 容易出现超过人们实际居住需要的购买需求。住房完全商品化, 就会变成投资甚至投机的对象, 出现相互矛盾的现象:一方面存在大量的无房户, 而另一方面是大量的商品房空置;一方面是缺少建房用地, 而另一方面是房地产商大量囤积土地、炒作土地。

中国改革开放以来实行的房地产政策, 实际上就是照搬西方 (照搬西方经济学) 的模式。这样的做法忽视或违背了中国与西方国家一个根本的不同, 这就是中国的土地是公有的 (城市土地是国有的) , 而西方国家的土地基本上是私有的。土地私有, 实行公营和计划管理有很大困难。住房私营, 产生了严重的经济和社会问题, 2008年的全球金融危机, 就是由美国房地产市场“次贷危机”引起的。另一方面, 资本主义发达国家都有住房保障的制度和法律, 采取各种非市场化手段, 帮助低收入者解决住房问题。其中, 新加坡由政府建设“组屋”, 再按“居者有其屋”的原则买给居民。该国居民中有80%以上的家庭都住在“组屋”, 可以说基本上已经实现了住房的公营和计划管理。

中国的城市土地国有, 住房实行公营, 本来顺理成章, 有利于解决居民的住房问题, 有利于阻滞两极分化、实现公平正义, 但是, 我们照搬西方的做法, 搞房地产私营, 结果把优势变成了劣势, 加速了两极分化、违背了公平正义, 社会主义的优越性荡然无存。

二、现有“商品化+私营+宏观调控”模式造成的失误和危害

(一) 促成了粗放的经济发展方式

“土地财政”和GDP竞争使房地产业畸形发展, 带动钢材、水泥等许多相关产业超常发展, 形成产能过剩, 效益低下。大量商品房空置, 甚至形成“鬼城”, 浪费宝贵的资源。大量资金投入房地产进行投机, 造成实业经济资金短缺和资金链断裂。

(二) 人为地扩大了贫富分化

把本属国有的土地批租给个人, 让个别人从中大赚其钱而暴富, 而让土地的真正主人再掏数倍的钱去买房, 成为房奴甚至买不起住房。

(三) 给腐败寻租提供了可乘之机

在土地批租、土地变性、容积率变更、经济适用房销售等环节, 都为掌握土地批租权、住房建设审批权、房管权的人提供了腐败寻租的机会和漏洞。这已经有大量数额巨大 (贪污受贿几千万元以上、一家人购几十套经济适用房) 、触目惊心的贪腐案件可以说明。

(四) 阻滞了中产阶级 (阶层) 的发展壮大

如果现有高房价和政府宏观调控的格局不改变, 少数人利用房地产发财致富成为高收入阶层, 一些低收入阶层可以享受经济适用房和廉租房, 而大多数具有中等收入水平的阶层则因为其收入的大部分要花在买房或租房上, 实际生活水平就下降为普通水平, 甚至与享受了低价住房的低收入阶层相差无几, 扩大中产阶级 (阶层) 的现代化需要 (橄榄型社会) 就不可能实现。

(五) 给城镇化设置了障碍

城市房价过高的门坎, 使农民工及其家人难以入住城市。经济适用房僧多粥少, 很难顾及农民工。而且, 房地产开发官商互利的利益机制已经扩张到了农村, 使许多农民住进了既不是务农 (包括养殖) 之地、又不是打工之地的商品房中, 造成浪费。这都会成为工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展的最大障碍。

三、推行城市住房公营和计划管理改革的意义

(一) 有利于减少贫富差距

城市住房实行公营和计划管理, 不仅扭转了少数人利用国有土地暴富、推高房价、使越来越多的人成为“房奴”的贫富两极分化的趋势, 而且还可以进一步通过房价调节收入分配。在对城市住房统一实行公营和计划管理的条件下, 可以采取不同面积不同价格的政策, 实现对收入差距的调节。也就是说, 住房的面积越大、区位越接近城市中心, 每平方米的价格就越高;面积越小、区位越远离城市中心, 每平方米的价格就越低。收入高的家庭住大房, 出高价;收入低的家庭住小房, 出低价。以高补低, 再加上按揭贷款, 使低收入者 (包括农民工) 也能买得起房。

(二) 排除了城镇化和农业现代化的最大障碍, 使之能切实推进

城市居民住房由政府提供, 为农民工入户城镇创造了条件。要逐步改变依靠临时性的农民工发展劳动密集型产业和服务业的做法, 要求用人企业和单位与农民工签订较长期的合同。农民工 (特别是青年农民工) 经过几年适应了工作, 可以在全国范围内, 采取交出农村承包地、出售房基地, 换取城市居民的身份待遇和社会保障的办法, 举家迁往打工的城市。其在农村的承包地, 交由其他农户, 发展农业专业户或家庭农场。农业专业户承包耕种足够供养全家的土地, 兼营养殖业和其他副业, 家庭成员不再需要出外打工。家庭农场承包耕种足够实行产业化经营的土地。在此基础上, 进一步发展专业合作社和其他服务组织。按照上述办法, 经过长期发展, 就会形成农村都变成了农业专业户或家庭农场, 从事工业和服务业的人员都变成了城镇居民的社会结构, 实现有中国特色的农业现代化和工业化、城镇化。

(三) 有利于推动经济发展方式转变

农民工入户城镇, 变临时工为固定工, 有利于提高劳动者素质, 提高产品和服务的质量, 推动企业升级创新。农民工全家转移到城市, 不需要每年春节时都千里迢迢地返回家乡团聚———这不仅可以减少每年“春运”的压力, 而且也减少有关企业二三个月的停产或半停产, 有利于提高企业的效率。转移到城市的农民工家庭 (与在农村居住时相比) 的消费将大幅度增加。中等收入阶层用于住房的费用大大减少后, 其他方面的消费也会相应大大增加。这都有利于提高国内消费需求, 推动经济发展方式转变, 反过来加速工业化、信息化并提高其质量。

(四) 有利于同时解决“老有所养”的风险问题

城市住房建设从征地、建房, 到出售给居民, 需要较长时间, 因而需要大量的周转资金, 而这些资金的回收又基本上没有风险, 再加上是政府经营, 所以最适合使用养老保障基金。在成本核算的过程中, 可以加入一定比例的利润, 使其保持增值。如果出现了通货膨胀, 由于住房价格会随之上涨, 投入住房建设的养老保障基金在金额上也可以随之上涨而保值。这样就规避了因通货膨胀或经营失误而不能保值增值的风险, 保障广大人民群众“老有所养”。

(五) 有利于促进政府职能转变, 推进政治民主化

可以继续发挥行政企事业单位在保障职工住房方面的作用, 允许它们给职工建住房, 按统一价格出售。剩余的居民住房由市政府提供。能买得起住房的买房, 实在买不起住房的提供廉租房。居民住房一户一套 (有条件的地方可以允许买两套。住房可以交旧换新、交旧换旧。旧房经过折旧, 按规定价格出售或出租。城市住房公营建立竞争机制, 一个城市成立若干公营的 (或私营的) 住房建设公司和物业公司, 相互之间开展竞争。住房建设公司通过竞标, 获得政府的土地和住房建设项目, 按竞标价格与住房主管部门结算;主管部门按计划价格向市民出售。政府对居民的住房申请情况和计划安排情况要在网上公布, 详细到户, 接受群众和纪检部门的监督。要把市民住房情况列为市委、市政府主要领导政绩考核的重要指标, 作为政府向人代会、人大常委会做工作报告的重要内容。城市住房公营和计划管理改革增加了城市政府对居民的责任, 促使政府职能实现由权力型向责任型、由管理型向服务型的根本转变。同时也增加了人大代表居民监督党政领导和政府机关的需要, 有利于促进政治民主化和科学化。

参考文献

[1]中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告[EB/OL].搜狐焦点网, 2007-12-04.

[2]钟茂初.学者解析地王频出企业炒作土地绑架地方政府[N].人民日报海外版, 2009-11-24.

住房问题 篇11

摘要：文章总结了我国经济适用住房建设存在的主要问题，即利益驱动下开发商变相开发经济适用住房，所出现的“中低收入”难界定，补贴方式不合理，资金和管理不到位而产生的房源短缺和建设走偏等问题，并提出了改进建议，以期为今后保障性住房建设提供借鉴依据。

关键词：经济适用住房：保障性住房；中低收入家庭

一、引言

经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。通过近10年的探索和实践，我国部分中低收入家庭享受了经济适用住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，经济适用住房政策在具体实施过程中，却出现了较多问题。本文力图通过对我国经济适用住房建设存在的问题进行分析，为其今后的发展和其他正在起步的保障性住房政策提供借鉴，扬长避短，使保障性住房的建设能够为中低收入家庭真正地带来实惠。

二、我国经济适用住房建设存在的主要问题

(一)目标定位和土地使用制度改革的总体目标相悖

目前我国的经济适用住房定义为具有保障性质的政策性商品住房，这样的属性使其无法设置退出机制。我国是土地资源短缺的国家，人口众多，可用于居住的土地十分有限。加之目前已全面实行土地的招拍挂制度，因此，地方政府能够或愿意用于建设经济适用住房的土地变得更加有限。而政府建设经济适用住房在土地和税费上的补贴却随着其上市交易而彻底转化，政府的保障性住房资源也就随之流失。

(二)“中低收入”难界定

“名义”保障范围过宽而实际保障范围过窄。在“中低收入”界定不规范的情况下，开发商实际上存在着把销售目标定位在中等收入偏高家庭上的可能性，从而导致：财政补贴部分落到了收入较高者身上，降低了稀缺的补贴资源使用效率，不符合建设经济适用住房的目的和财政补贴的支付原则；对商品房市场而言，财政补贴利益不当接受者的存在导致了“挤出效应”，不利于商品房市场的健康发展。

(三)供应主体错位

目前经济适用住房主要由房地产企业来组织运作。既然是企业行为。追求利润最大化的目标将始终不会改变。开发商大力开发商品房以获取经济利益，而对开发低盈利率的经济适用住房缺乏兴趣。同时，不乏开发商以开发经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途、变相进行商品房开发。经济适用住房是用来解决城镇中低收入家庭的住房问题，最终却以商品房的形式开发，从根本上改变了经济适用住房用地的性质。

(四)补贴方式不合理

现在的经济适用住房可认为是将国家提供的社会福利固化在房屋上的“补砖头”的政策。由于实际购买者不一定是中低收入阶层，这就造成有一部分福利落到了不该享受者的头上，而需要者却求助无门，形成了社会不公。

(五)政府缺管

缺少专门的管理机构，管理人员严重不足，以至于准入审查不严，退出缺少监管；房源缺少储备，建设缺少限制等问题。

(六)决策缺少通盘规划

作为我国保障性住房建设的主体的经济适用住房，其建设一般选址在城郊结合部和城市边缘地带，目前有越来越远的趋势，而且规模过大，商业、文化、教育、医疗、公共交通等城市配套公共设施和市政设施建设严重缺乏或滞后，虽然居民的居住条件得到了改善，但出行的交通成本和时间增加了，就业机会减少了，中低收入居民的整体生活水平有所下降。

三、相关建议

第一，进行经济适用住房制度的改革，保持保障性住房的保障属性，取消其商品属性，建立合理的准人和退出机制，即实行所谓的经济适用住房“内循环”的管理模式。购买经济适用住房除限定其收入标准外，还应限定原居住状况的最高标准(如人居居住面积不足15平方米)；鼓励中低收入家庭不断提高生活质量并通过市场进一步改善居住条件，但购买商品住房的家庭应按政府回购价将原经济适用住房出售给政府，以便作为经济适用住房重新提供给需要保障的中低收入家庭。

第二，在制定经济适用住房制度时，首先应由以国家法定的形式规定设定标准依据，再由地方政府根据本地区可支配收入状况拟定的标准划分享有经济适用住房的主体。这样就形成统一中又具灵活性的确定主体机制。经济适用住房的适用主体问题，不能仅看其家庭收入状况，应该由国家确定评估指标体系，如现有住房情况、家庭可支配收入、家庭成员、人均可支配收入、家庭开支状况等。在地方房地产管理部门和统计机关广泛调查研究的基础上，根据国家指定的评估指标确定适合地方执行的评估标准。同时，政府应建立刚性的购房资格标准，完善家庭收入、人口、现有居住条件信息系统，规范经济实用房供给信息发布、申报者排队顺序、资格审查和公示等购房程序。对于违规购房、炒卖行为应给予严厉的经济处罚，并追回所购经济适用住房。

第三，政府要更全面地参与经济适用住房成本核算和定价过程，还要运用市场手段来降低开发成本。应事先比照商品房地价和税费成本来核定政府无偿提供的土地市价和税收优惠金额，直接从成本和售价中扣除；严格监控建筑成本，政府可直接参与公开招标选择建筑商，减少中间环节，节省开支。开发商随意提高价格应给予经济处罚、取消开发资格等制裁。

第四，建立相应的保障性住房管理机构，加强对经济适用住房的管理，严格控制供应对象和建设标准。突出保障性住房的特点——满足住房的基本需求，而不是改善和提高住房水平。经济适用住房建筑面积以满足中低收入家庭的基本需求为准，面积不应过大，建议控制在平均建筑面积70平方米／套为宜，不宜超过80平方米／套；且建设标准也应有所控制。内部设施水平不宜过高；但相应的环境质量、公共设施水平和交通便捷条件应该是良好的。

第五，发挥城市规划的综合调控作用，保障性住房建设的项目选址和设施配套应该是多部门协作、统筹兼顾、综合决策的结果。经济适用住房建设应该会同土地、计划、规划、建设等部门，根据当地的土地发展总体规划、产业发展计划、城市规划和建设计划进行项目选址，并应得到文、教、卫、体等主管部门的支持，这是一个综合决策的过程。

第六，可考虑从“补砖头”改为“补人头”，即将对低收入者的补贴补在“人头”上，而不是补在“砖头”上。政府不应通过减免税费以及土地出让金等形式来降低经济适用房的造价，而应直接补贴给中低收入者以货币，让其在市场寻求满足自己需要的房屋。

四、结束语

高校青年教师住房问题研究 篇12

1 高校青年教师住房存在的问题

(1) 青年教师人数激增, 高校住房供给缺口大。随着高等教育规模不断扩张, 众多高校为扩张师资力量不断引进高水平人才, 以40岁以下刚毕业的硕士和博士等青年教师为主。高校住房一般来自福利住房和教师宿舍, 住房资源相当紧缺, 能为青年教师提供的住房严重不足, 只能解决部分青年教师居住问题, 职称偏低、工龄偏小的青年教职工只能排队等候。

(2) 青年教师经济基础弱, 无力购买高价商品房。青年教师刚步入职业生涯, 住房公积金缴存年限短, 高校的住房补贴少, 租房补贴仅在工作前几年发放, 没有足够的经济积累, 面对商品房只能望而却步。

(3) 青年教师住房环境差, 影响教学科研工作。居住在校内的青年教师一般以单人间宿舍或单套件家庭公寓为主, 住房困难的高校甚至让单身青年教师几人合住, 人均面积偏小, 难以拥有独立空间。教师宿舍和公寓一般为周换房或学校教室改造而成, 楼层修建时间久, 隔音效果不好, 配套设施不齐全, 居住环境差, 严重影响青年教师的休息和备课, 进而影响教学和科研工作。

(4) 青年教师未享受住房福利, 高校人才流失严重。许多高校大龄青年教师因住房政策改革未能享受住房福利, 处于尴尬婚龄期, 无房不婚, 住房已成为他们生活稳定的首要因素。高校无力解决住房问题, 青年教师住房无保障, 只能离职高校另谋发展, 导致高校人才流失严重。

2 青年教师住房问题产生的原因分析

(1) 住房分配政策改革导致住房福利下降。住房分配政策改革后, 高校不再为教师分配住房, 而是通过货币补贴形式给与住房资助, 由教师个人在市场上租赁、购买住房。租赁或购房资金主要来自工资收入、住房公积金、住房补贴以及个人住房贷款等。青年教师获得的住房货币补贴效益远远低于实物住房福利, 通过自己租房或购房等市场化的方法解决住房问题非常困难。

(2) 经济收入增加缓慢和房价高速增长不协调。在高校工资与职称挂钩的制度下, 青年教师由于刚刚参加工作职称较低, 工资水平不高, 短期内增加缓慢。大部分青年教师在本地没有住房, 面临租房和养家, 消费支出大。近年来, 租房、购房价格大幅度上涨, 更是加剧了青年教师的住房困难。北京地区租房价格普遍占据青年教师工资的24%, 有的甚至高达75%。

(3) 青年教师差异化住房需求难以满足。青年教师与其他职业人员在住房选择上存在差异, 对住房有特殊的需求。青年教师学历高, 重视个性自由和个人隐私, 渴望拥有自己的独立空间。他们交际范围小, 从事教学和科研工作, 资料查阅、教案准备、作业批改以及论文撰写等除在办公室进行外, 一般都需在家中完成。因此, 青年教师对住房的需求表现为独立、安静、舒适, 距离近, 并兼有办公功能。市场上距离学校近或校内职工住房已经趋于饱和, 难以满足环境和功能需求。

(4) 现有住房供给不足存在众多管理问题。高校的住房供给普遍不足, 影响因素主要有住房存量不足和住房管理问题。一方面, 高校可用于自建住房的土地存量非常有限, 同时国家对高校自建住房有严格限制, 新增住房较少。现有的少量住房为福利分房剩余的集体宿舍或改建的小户型住房, 功能差, 无法满足青年教师的实际需求。另一方面, 周转房可以缓解青年教师住房紧张, 但存在许多管理问题。如, 周转房租金与市场间存在差价, 部分教师将周转房转租给校外人员赚取差价, 导致需要住房的青年教师不能租住。教师租住周转房几年后经济情况好转, 应腾退周转房自行购房或租房, 但有些周转房租用时间过长, 难以收回让给新进青年教师。由于周转房保证金交纳少, 租房过程审查不严, 部分教师以个人名义承租多套周转房, 极大损害了学校的公平和青年教师的利益。

(5) 住房观念不变通与现实情况不符合。部分青年教师仍然寄往国家集资建房、高校住房实物分配, 不愿意自行提前购房。在住房消费观念上, 青年教师不愿意接受小房子、差房子和远房子作为过渡, 保留着一步到位住上大房子、好房子和近房子的思想, 与现实供给情况难以符合。

3 改善高校青年教师住房的对策建议

(1) 利用大数据技术分析, 挖掘青年教师住房需求。大数据时代, 住房信息已经呈现明显的大数据特征, 新建住房、二手住房、高校住房、住房公积金管理等产生海量的数据。若能利用大数据技术对住房信息和青年教师需求进行整合、分析, 准确统计描述市场住房情况, 挖掘青年教师住房需求, 预测住房发展趋势, 有利于房地产商合理定制修建住房, 为青年教师提供配套小户型住房, 降低住房成本, 让青年教师能承担购房。

(2) 提高高校住房补贴, 增加青年教师购房优惠。高校增加住房补贴和实施购房折扣优惠政策, 提高对青年教师在经济上帮助力度, 做好住房保障, 有助于稳定教师队伍。如, 清华大学允许青年教师一次性提取未来五年甚至更长年限的住房补贴用于购房。哈尔滨工程大学实施无息贷款购房政策, 青年教师可一次性借款6万元用于购房, 5年内不计利息。在香港“居者有其屋”和“租者置其屋”项目中, 高校在一定年限后以房屋市场价格的40%~50%折价向青年教师出售已居住的公共房屋。

(3) 增加高校住房供给量, 改善住房环境和条件。高校积极与政府开展住房建设合作, 大力新建住房, 提高住房供给量, 以缓解青年教师住房紧张的问题。将福利分房遗留老房和闲置房屋改建为面积适宜、布局合理、功能齐全的教师公寓, 并配备专人管理, 改善青年教师住房环境和条件。在校内不具备建设教师公寓情况下, 高校可借鉴美国“教师邻里”小区做法, 以学校整体租赁和教师申请租住形式, 在学校附近规划建设“教师邻里”小区以增加房源。校内房产部门及时发布校内福利住房的出租、出售信息, 提供校内住房租售和转让服务, 增加青年教师住房选择空间, 方便交易。

(4) 加强高校周转房管理, 让青年教师公平租住。高校要严格按照周转房管理制度, 加强管理盘活周转房。严格审核周转房申请资格, 与租住教师签订租期协议, 多年未购房的教师不能无限期租住。运用阶梯租金的措施, 教师随租住时间增加需要支付不断提高的租金, 从经济上引导长期租住的教师腾退周转房, 增强周转房的周转速度。加强对校内周转房的清理和整顿, 杜绝转租现象发生, 防止房产资源流失, 对转租行为的按照协议执行责罚, 以保障周转房合理使用、有效管理。

(5) 转变陈旧住房观念, 分期购买房屋产权。高校要加大住房分配货币化政策的宣传力度, 让青年教师清楚认识到住房主要由个人分担, 住房问题的解决依靠市场化方法, 不能依靠国家建房和学校分配。高校征集青年教师购房需求, 与开发商协商合作, 组织青年教师集中以优惠价格购买商品房, 允许青年教师先期购买部分住房产权, 并对剩余部分的产权支付租金。随着青年教师经济能力的提高, 在可承受范围内逐步购买剩余部分的产权, 直到获得住房的全部产权, 以缓解先期全款购房压力。

参考文献

[1]赵婷婷.全方位的香港住房保障[J].中国地产市场, 2011, (09) .