住房维修基金

住房维修基金（共4篇）

住房维修基金 篇1

随着住房维修基金的归集数额不断增长, 其资金管理日益受到关注。我们在审计调查中发现住房维修基金仍存在很多问题, 亟待政策改善以更加完善。

一、存在的问题

1、交存问题

(1) 续交存在困难。按照规定, 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的, 应当及时续交。但谁来续交、续交多少没有具体标准, 也没有强制的交存办法。有一部分业主不愿意续缴, 物业公司单方收缴不利。一旦需要使用资金, 会因为无钱可用造成业主利益得不到保障。

(2) 存在交存漏洞。某市仅对新建房屋交存, 以前老房不交存, 存在交存漏洞。收取住宅维修基金为的是让房子保修期过后能有后续维修资金, 保证百姓住得舒心。目前, 我市新建房屋执行得比较好, 但老房交存极少。目前, 问题最多的也是老房的维修问题, 某市很多没有建立维修资金账户的小区, 公共部位一旦出现质量问题需要维修时, 都面临资金缺口, 所以此次也想规范此类问题, 让老房后续“养老”有保证。应该按照实际情况研究专门针对老房的政策。

(3) 维修基金未应收尽收。《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益, 在扣除物业服务企业代办费用后, 应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费, 70%纳入物业专项维修资金, 在物业管理区域内统筹使用, 但业主大会另作决定的除外。前款规定的物业服务企业代办费用, 由业主委员会和物业服务企业在物业服务合同中约定。但是在对某市审计中未发现这类基金的归集。

2、使用问题

(1) 使用程序复杂。某市规定使用时需严格执行九个程序申请、制定方案、公示、审批、业主签名、维修、验收、结算、建档等流程。程序过于繁琐。

(2) 房屋维修基金申请难, 使用率仅1.19%。资金使用率过低, 房屋维修资金未发挥应有的作用。我市从2001年起开始征收维修基金, 至2010年底, 市维修基金归集总额加上增值收益已达2.4亿元。多年来用于业主住宅维修方面的支出为208.15万元, 只占归集的1%, 资金使用率过低。申请条件苛刻。按规定若维修小区全体业主共有公共设施, 则需要达到小区内全部业主数量的2/3标准, 但一个小区很多时候居住的业主根本达不到2/3, 有些小区半年都凑不起人数。因此申请使用就是一句空话。

(3) 维修工程未按照规定招投标。某建设大厦1-4层维修工程, 决算金额599, 555.05元, 维修工程未进行招投标。按照招投标法规定应进行招投标。上述行为违反了《中华人民共和国招标投标法》第三条“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购, 必须进行招标”。

3、保值增值问题

(1) 住房维修基金增值较低。《安徽物业专项维修资金管理暂行办法》第十四条、物业专项维修资金在保证正常使用的前提下, 经业主大会决定, 业主委员会可以委托所在地市、县人民政府房地产行政主管部门按照国家规定购买一级市场国债。物业专项维修资金购买国债的增值部分, 扣除财政部门核定的管理费用外, 应当纳入物业专项维修资金, 在物业管理区域内统筹使用。

(2) 提前支取住房维修基金造成利息损失。根据建设部、财政部《关于住宅专项维修资金管理办法》第165号令的规定。从2012年5月1日, 某市房产局归集管理的住宅专项维修资金统一纳入市级财政管理。接到通知后, 与5月1日前解除该项资金的所有定期存款协议, 将全部资金转入市财政指定的银行账户, 收益损失由财政弥补。执行市财政文件, 住房维修基金已存定期存款本金156, 000, 000.00元, 应收到期利息13, 336, 200.00元。因执行市财政局文件提前支取只获得活期存款利息744, 527.78元。损失即将到期利息12, 591, 672.22元。造成巨大损失的原因是决策失误。

4、资金安全问题

(1) 挪用房屋维修基金利息甚至挪用房屋维修基金本金。维修基金是房屋的“养老金”, 资金所有权归全体业主所有。维修基金的管理必须遵循四个原则, 即“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”。财政部、建设部及某市政府多次出台相关文件, 要求专款专用, 除法律法规规定的其他范围外, 严禁挪作他用, 在审计中经常发现挪用房屋维修基金现象。

(2) 维修资金多头存储, 存在风险隐患。审计调查发现, 一直到2012年4月31日, 中心将维修资金1.56亿元分别在建行、中行、省国开行等3家银行开设了5个住宅维修资金存款账户。中心未按相关规定通过招标选择商业银行, 设立维修资金管理专户, 实行专户存储。

(3) 延压住房维修基金入库。审计发现, 将2012年度11月、12月收取的住房维修基金总计10, 023, 625元。延压至2013年入库。属于人为调节收入行为。

(4) 用房屋维修基金冲做办公经费。有些地方的房管部门, 把维修基金的定期存储与活期存储之间产生的利差, 作为“增值收益”, 充当自己的工作经费, 连办公室的打印机、电脑等也是这里的。

二、对策

我们要让房屋维修基金不能再这样“睡大觉”, 在业主需要的时候, 就应该让它们发挥作用。

1、探讨建立使用住房维修基金的“绿色通道”, 设立简易程序, 提高资金使用率。住宅专项维修资金的使用, 应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。市房管局可以根据房屋应急维修的几类情况, 如对冰冻雪灾、涝灾等造成房屋损坏及危急房屋等情况, 开通绿色通道, 简化维修资金申请程序。造成的房屋严重损坏时规定, 只需3至5名维修范围内的业主共同申请, 由业主委员会 (未成立业委会的, 可由社区居委会证明) 向房产局提出使用申请报告即可, 手续齐全的情况下, 3天资金可到位。

2、探讨要有关部门要加大审查, 对不合理的申请条件予以变更、废除, 降低申请门槛, 让业主能在需要的时候能够申请到基金使用。如规定漏水、电梯维修只需要本栋楼1/3业主同意。提高资金使用率。应简化程序, 提高使用效率。造成这方面的情况主要原因:是申请条件苛刻。按规定若维修小区全体业主共有公共设施, 则需要达到小区内全部业主数量的2/3标准, 但一个小区很多时候居住的业主根本达不到2/3, 有些小区半年都凑不起人数。因此申请使用就是一句空话。另外, 维修资金不超过四万元的, 可由业委会委托物业公司或施工单位垫资先行施工, 待项目竣工验收后再申请结算。如改革法规则为使用基金时需要达到小区内全部业主数量的10%以上的标准。

3、探讨提升基金增值办法。在某市房产局管理在2011年度共维基金银行存款15, 841万元, 共维基金银行存款增值收益504万元。在2012年度, “维修基金”专户交存收入6, 296万, “维修基金”专户收入从4月底全部上缴财政。中心账面反映累计上缴财政20, 632.96万元。财政专户管理后收益仅为79.4万元。收益率大幅降低从2011年的3.18%降到2012年0.384%。应该多存定期或购买国债以提升基金增值率。

摘要：住房维修基金事关千家万户的切身利益, 是很多人关心关注的重点话题。但是我国的住房维修基金存在着很多不合理的地方, 也需要与时俱进, 加以改进。本文首先论述当前住房维修基金中存在的问题, 剖析了如何更好的完善住房维修基金制度。希望为我国审计事业的发展提供一些思考。

关键词：住房维修基金,问题,对策

参考文献

[1]《中华人民共和国会计法》.2000

[2]财政部《关于住宅专项维修资金管理办法》第165号令.2007

[3]《安徽物业专项维修资金管理暂行办法》.2007

[4]《中华人民共和国招标投标法》2000

住房维修基金 篇2

答：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

（一）房屋原值具体为：

1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

浅析铁路公有住房维修基金的管理 篇3

一、铁路公有住房维修基金的提取

根据规定, 铁路企业应建立住房共用部位和共用设施设备的维修基金, 为规范其计提行为, 国家对其提取标准进行了限制, 根据有关规定, 售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%, 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

维修基金由购房人按所购住房建筑面积向售房单位交纳, 其利息用于住房共用部位、共用设施设备的维修费用, 不足时, 由产权按各自占有房屋建筑面积比例分摊。基金的提取要严格按照有关规定形成, 正确考核基金的使用效率。

维修基金的提取, 应指派专人负责, 维修基金的计提计划要从本企业的实际情况出发, 综合考虑, 房屋管理部门掌握使用、财务部门负责核算、审计部门负责监督。

二、铁路行业维修基金的使用控制

铁路企业应根据规定对公有住房进行周期性的修理, 保护其处于正常状态, 恢复其使用功能, 延长其可使用寿命。

1、住房维修基金的使用范围。

铁路公有住房维修基金必须按照规定的用途使用, 不得超范围使相关资金, 根据有关规定, 铁路行业公有住房维修基金主要以下方面:

(1) 公有住房的自用部位:包括户门, 户窗, 户内的顶棚、内墙面、楼地面、非承重隔墙、隔扇及其它装饰, 自用阳台、栏杆、扶手。

(2) 住房的自用设施设备:包括户内电器、自来水分户表以内的管线及配件 (包括分户表) 、卫生器具和相关的下水管道。

(3) 住房的共用部位:包括承重结构部位 (包括楼盖、楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等) 、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。

(4) 住房的共用设施设备:包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设备和电梯等。

但是, 公有住房出售后, 由购房人承担住房的自用部位和自用设施设备的维修, 任何单位和个人不得再动用公款装修住房。

2、维修基金的使用。

维修基金必须专款专用。根据国家法律的规定, 维修基金应当在银行专户存储, 专款专用。为了保证维修基金的安全, 维修基金闲置时, 除可以用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外, 严禁挪作他用。这就要求对维修基金的使用制度要健全, 基金的使用计划由相关计划部门编制, 对各项基金的开支要形成严格的审批程序, 维修计划所需的物资调拨, 也应根据物资审批的规定程序进行申请。维修计划表和报批程序, 以及对大修理基金实行集中管理时的上缴下拨手续等, 要做出相应的具体规定。这是合理使用基金的保证, 同时也可起到监督的作用, 防止任意扩大基金的支出。

要合理安排基金的使用方向, 坚持量入为出原则。对基金的使用方案都要进行审核, 谨慎从审。必须认真贯彻基金使用控制的方针, 充分发挥基金的应有效能, 对于超过财力和不符合规定通途的费用不予列入计划, 防止不合理的超支现象。不至于出现维修基金入不敷出, 而最终导致占用生产资金的情形。

3、维修基金的管理。

主要是指财务部门对基金的日常管理。严格执行使用基金计划, 严格控制及时登记各环节经费, 对不符合规定的、手续不全的支出不予列支, 做到手续完备、账目真实。首先, 计划部门要负责编制基金的使用计划, 财务部门要正确及时反映基金的提取、使用和结余情况, 切实掌握各项基金的收支动态, 防止任意扩大基金的支出范围, 履行完善必要的审批手续和程序。会计与出纳要分管账务和现金, 做到经常对账, 避免账实不符。

4、维修基金的监督。

如果对维修基金监管力度不到位, 会造成维修基金使用范围的严重混乱。所以应该对维修基金的使用进行追踪审查, 对资金使用效益的后续分析 (基金使用情况、使用效率和收益) 。铁路行业维修基金的监督主要包括以下两个方面:

1) 加强内部控制, 建立内部审计机构, 专人对维修基金的计提和使用进行审查、分析。通过专项审计规范住房维修基金管理、保证基金安全、提高基金使用效益, 规范住房维修基金管理、保证基金安全、提高基金使用效益, 在摸清基金来源和规模的基础上, 重点检查房屋维修基金是否按规定或购房协议征收到位;维修基金是否按规定正确使用;维修基金相关的物业管理区域的经营收支是否符合规定;使用管理中有无违法违规问题, 揭示基金收缴、管理使用中存在的影响基金使用效益的问题和漏洞, 并从体制、政策、管理等方面深入剖析原因, 提出加强管理的审计建议, 促进提高基金管理水平和基金使用效益。

2) 通过财务监督, 促进加强基金计提的管理及预算的计量, 制定出适合区域和本企业实际工作情况的切实可行的预算方案。对于维修基金的各项支出按预算的进度进行, 保证维修工作的资金供应, 并对预算执行过程中出现的问题及时采取措施加以解决, 保证维修基金收支平衡, 促进铁路行业维修计划任务的完成。

住房维修基金 篇4

一、住房维修基金管理中的问题

1. 对住房维修基金重视程度的弱化

对住房维修基金重视程度的弱化, 主要原因是受政府对其宣传力度的限制。虽然自1998年以来, 住房维修基金成为我国法律所保护的基金项目已有十多年了, 然而在现今, 依然有许多人不清楚住房维修基金到底是什么、有什么用, 更不了解住房维修基金对其切身利益的重要影响。鉴于这种情况, 大部分住户在缴纳住房维修基金时不理解、不情愿, 不仅给代管部门的工作流程带来一定的麻烦, 也不利于住房维修基金监督机制的扩展。

2. 对住房维修基金管理层面的弱化

对于住房维修基金管理层面的问题, 主要包括三个方面:

(1) 缴纳问题。由于国家并未针对住房维修基金管理方面制定诸如缴纳标准、缴纳方式、拖欠惩罚措施等相关的法律政策与法律规定, 从而造成了个体住户及开发商的拖欠或侵占现象。例如, 开发商受利益驱使, 强制性的侵占住房维修基金, 在代管人员进行查收时, 又利用诸多理由拒绝缴纳, 这不仅损害了个体住户的经济利益, 也很大程度上成为住房维修基金安全管理层面的障碍。

(2) 管理问题。首先, 住房维修基金是按照一定比例的分配, 是归属于全体业主共有的大额资产。同时, 由于住房维修基金所涉及的领域较为宽广, 在代管部门进行管理时, 容易出现非法挪用或不按手续私自使用等现象, 这无形中降低了住房维修基金的安全系数, 同时也是造成群众与开发商、群众与政府代管部门产生矛盾的关键之一。

(3) 使用效率问题。住房维修基金虽有一定的增值功能, 但发展至今许多住房维修基金仍处于托管状态, 这不仅造成了大额基金的闲置与积压, 也很大程度上阻碍了住房维修基金的增值效益。尤其在近些年, 代管部门及业主对于基金的如何使用存在较大的分歧, 且没有明确的使用标准, 致使大额住房维修基金成为国民经济的资金负担, 不利于其实质性使用价值的充分发挥。

3. 对住房维修基金监督力度的弱化

首先, 代管部门的监督力度问题。住房维修基金是一笔大额资金款项, 关联着较大范围的资金链条, 然而大量基金处于托管状态, 无形中增加了住房维修基金的安全障碍。同时, 法律法规中也并未明示对住房维修基金的具体使用标准、使用规范及与其相对应的管理措施, 这也给贪污腐败行为提供了可趁之机。其次, 个体住户的监督力度问题。这跟上文中提到的对住房维修基金重视程度的弱化有着连带关系。

二、住房维修基金管理中的问题的解决方案

1. 加大宣传力度, 提升重视程度

对于住房维修基金国民弱化现象, 政府必须采取有力措施及时改进, 这不仅关系到个体住户的切身利益, 也关系到代管部门的社会形象与社会信誉。例如, 代管部门可以合理运用传播资源, 与媒介进行有效对接, 如可以利用地方电视台、地方报纸、网络以及一切可以使用多媒体交互传播的资源作为媒介通道, 将住房维修基金的使用、管理、监督等重要性向住户公示, 提升个体住户对住房维修基金的重视程度。

2. 完善法律制度, 强化管理措施

为有效解决住房维修基金在管理层面出现的缴纳问题、管理问题、使用效率问题, 首先要完善相应的法律法规制度, 优化住房维修基金法律效应的同时, 提升了其法律权威。通过完备的法律体系与规定, 保证住房维修基金的专款专用, 从而保护业主在物业范围内的公有财产不被侵占[2]。这不仅是对业主个人财产安全的法律维护与保障, 也是对住房维修基金合理法律程序的改进与更新, 既有利于促进基金管理和谐, 也有利于环节代管部门与个体业主所产生的资金矛盾与纠纷。

其次, 利用法律手段加强住房维修基金的管理措施, 对基金的如何使用、如何管理、如何缴纳等进行明确规定, 从而有效避免开发商钻取法律漏洞而获取的资金利益。

再者, 对于处于托管状态的住房维修基金必须安排专业的人员进行看管, 并开展经济学家、代管部门代表及住户代表三方意见讨论, 为高效提升住房维修基金的增值力度与使用效率出谋划策。这样不仅有利于使闲置的住房维修基金通过合法、合理的手段运作起来, 也有利于为业主的资金投资构建有效保障。

3. 优化监督机制, 增强安全保障

降低行政管理部门对住房维修基金使用的行政干预, 将其关注的重点转移到管理与监督上面来, 并着力培育业主自治管理机制, 建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度[3]。这不仅对住房维修基金管理提供了代管部门与个体业主的双重安全保障, 也有利于提升其公众关注力度与监管力度, 在有效维护自身利益的同时, 也优化了对住房维修基金的监督机制。

三、结语

有效管理住房维修基金, 不仅有利于保障业主个人资产的真实与安全, 也有利于提升住户所按比例分摊的住房维修基金的增值程度;有效管理住房维修基金, 不仅有利于完善住房维修基金的管理模式, 使基金可以更合理、有序的进行分配与使用, 从而达到造福于民的目的, 也有利于拓展住户对住房维修基金的监督职能与力度, 为其安全有效的使用创设双重保障。

摘要：住房维修基金是归属全体业主共有、按一定比例进行分摊的, 但由政府监管、不可随意挪用的一笔数额巨大的款项, 是具有一定增值作用的。因此, 对住房维修基金的管理是较为复杂且繁琐的, 首先, 既不能跨行政管理地区管理, 也要保障房屋所有人的合法使用权利;其次, 既作为专款专用, 有一定法律维护效益, 也因依随房屋建立, 一定程度受到了房地产管理的影响。本文就以住房维修基金管理的现状为入手点, 浅要分析住房维修基金管理过程中存在的问题及解决方案。

关键词：住房维修基金管理,管理中的问题,解决方案

参考文献

[1]王燕.浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案[J].财经界 (学术版) , 2013, (4) :60.

[2]唐烈英, 满玉静.个人住房维修资金管理模式探析[J].中国不动产法研究, 2013, (8) :277-278.