维修基金问题

维修基金问题（精选10篇）

维修基金问题 篇1

1、什么是住房专项维修资金？

答：住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，形象地说，也就是住房的“养老金”。

2．维修资金是什么时候开始要缴交，由谁承担？

答：根据《物业管理条例》，2003年9月1日以后购房的业主应当缴交维修资金。根据《广东省物业管理条例》，1998年10月1日至2003年8月31日期间领取预售许可证的商品房的维修资金由建设单位缴交，在业委会成立之后向业委会移交。1998年9月30日以前的法规未作规定，按照权责统一的原则，应由共同所有人承担维修责任，也就是由业主承担。

3．维修资金的缴交标准如何确定？

答：2003年9月1日至2006年5月14日期间领取预售许可证的商品房的维修资金的缴交标准由双方在合同中约定，不能超过售价的2%。5月15日之后领取预售证的，按标准房价乘以套内建筑面积乘以2%计算。标准房价由开发商确定，同一小区同一标准，不得低于该项目的最低售价。今后我区如有新文件对维修资金的缴交标准重新作出规范的，按新文件执行。法规规定由建设单位缴纳维修资金的，按照10元/平方米的标准缴交，今后不足使用的，不足部分由业主承担。

4．维修资金如何缴交？

答：建设单位在领取预售许可证之前先到有关银行开设维修资金专用帐户，与银行和建设局三方签订维修资金专用帐户监管协议，再凭所签的协议领取预售许可证。在销售时，建设单位应在销售合同中明确约定维修资金缴交的标准和金额。在实际面积确定后，建设单位开出缴款通知，业主按通知所确定的应缴金额将维修资金存入指定的维修资金专用帐户，并领取银行出具的维修资金对帐簿。

5．维修资金有何用途？如何区分业主的维修责任和物业公司维修责任？ 答：维修资金属于业主所有，用于保修期满后共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造。属于上述情况的维修应由业主负责，在维修资金中开支。日常的养护和小修则由物业公司负责，在物业管理费中支出。

6．以前没有建立起维修资金的楼盘，需要维修该怎么办？

答：应由业主缴纳维修资金的商品房，保修期满后应由业主承担维修责任，确需维修的，相关的维修费用应由相关业主按建筑面积分摊。

7．维修资金如何支取？

答：保修期满后确需支取维修资金的，由物业公司将维修工程计划进行公告并委托专业机构进行鉴定，将费用预算、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表向涉及业主征求书面意见，以2/3的业主同意后再向区建设局申请，同审核同意后方可向银行支取维修资金。

8、发生紧急情况需要进行维修该怎么办？

答：在建立维修资金的时候，可由物业管理企业制定物业共用部位、共用设施设备维修资金应急支取预案，预案经业主大会决议通过后实施；未成立业主大会的，可按照业主监时公约的约定实施；未约定的，应当经全体为主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。出现紧急情况时，按照预案先行处置，再按照规定办理维修资金支取手续。

维修基金问题 篇2

一、存在的问题

1、交存问题

(1) 续交存在困难。按照规定, 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的, 应当及时续交。但谁来续交、续交多少没有具体标准, 也没有强制的交存办法。有一部分业主不愿意续缴, 物业公司单方收缴不利。一旦需要使用资金, 会因为无钱可用造成业主利益得不到保障。

(2) 存在交存漏洞。某市仅对新建房屋交存, 以前老房不交存, 存在交存漏洞。收取住宅维修基金为的是让房子保修期过后能有后续维修资金, 保证百姓住得舒心。目前, 我市新建房屋执行得比较好, 但老房交存极少。目前, 问题最多的也是老房的维修问题, 某市很多没有建立维修资金账户的小区, 公共部位一旦出现质量问题需要维修时, 都面临资金缺口, 所以此次也想规范此类问题, 让老房后续“养老”有保证。应该按照实际情况研究专门针对老房的政策。

(3) 维修基金未应收尽收。《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益, 在扣除物业服务企业代办费用后, 应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费, 70%纳入物业专项维修资金, 在物业管理区域内统筹使用, 但业主大会另作决定的除外。前款规定的物业服务企业代办费用, 由业主委员会和物业服务企业在物业服务合同中约定。但是在对某市审计中未发现这类基金的归集。

2、使用问题

(1) 使用程序复杂。某市规定使用时需严格执行九个程序申请、制定方案、公示、审批、业主签名、维修、验收、结算、建档等流程。程序过于繁琐。

(2) 房屋维修基金申请难, 使用率仅1.19%。资金使用率过低, 房屋维修资金未发挥应有的作用。我市从2001年起开始征收维修基金, 至2010年底, 市维修基金归集总额加上增值收益已达2.4亿元。多年来用于业主住宅维修方面的支出为208.15万元, 只占归集的1%, 资金使用率过低。申请条件苛刻。按规定若维修小区全体业主共有公共设施, 则需要达到小区内全部业主数量的2/3标准, 但一个小区很多时候居住的业主根本达不到2/3, 有些小区半年都凑不起人数。因此申请使用就是一句空话。

(3) 维修工程未按照规定招投标。某建设大厦1-4层维修工程, 决算金额599, 555.05元, 维修工程未进行招投标。按照招投标法规定应进行招投标。上述行为违反了《中华人民共和国招标投标法》第三条“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购, 必须进行招标”。

3、保值增值问题

(1) 住房维修基金增值较低。《安徽物业专项维修资金管理暂行办法》第十四条、物业专项维修资金在保证正常使用的前提下, 经业主大会决定, 业主委员会可以委托所在地市、县人民政府房地产行政主管部门按照国家规定购买一级市场国债。物业专项维修资金购买国债的增值部分, 扣除财政部门核定的管理费用外, 应当纳入物业专项维修资金, 在物业管理区域内统筹使用。

(2) 提前支取住房维修基金造成利息损失。根据建设部、财政部《关于住宅专项维修资金管理办法》第165号令的规定。从2012年5月1日, 某市房产局归集管理的住宅专项维修资金统一纳入市级财政管理。接到通知后, 与5月1日前解除该项资金的所有定期存款协议, 将全部资金转入市财政指定的银行账户, 收益损失由财政弥补。执行市财政文件, 住房维修基金已存定期存款本金156, 000, 000.00元, 应收到期利息13, 336, 200.00元。因执行市财政局文件提前支取只获得活期存款利息744, 527.78元。损失即将到期利息12, 591, 672.22元。造成巨大损失的原因是决策失误。

4、资金安全问题

(1) 挪用房屋维修基金利息甚至挪用房屋维修基金本金。维修基金是房屋的“养老金”, 资金所有权归全体业主所有。维修基金的管理必须遵循四个原则, 即“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”。财政部、建设部及某市政府多次出台相关文件, 要求专款专用, 除法律法规规定的其他范围外, 严禁挪作他用, 在审计中经常发现挪用房屋维修基金现象。

(2) 维修资金多头存储, 存在风险隐患。审计调查发现, 一直到2012年4月31日, 中心将维修资金1.56亿元分别在建行、中行、省国开行等3家银行开设了5个住宅维修资金存款账户。中心未按相关规定通过招标选择商业银行, 设立维修资金管理专户, 实行专户存储。

(3) 延压住房维修基金入库。审计发现, 将2012年度11月、12月收取的住房维修基金总计10, 023, 625元。延压至2013年入库。属于人为调节收入行为。

(4) 用房屋维修基金冲做办公经费。有些地方的房管部门, 把维修基金的定期存储与活期存储之间产生的利差, 作为“增值收益”, 充当自己的工作经费, 连办公室的打印机、电脑等也是这里的。

二、对策

我们要让房屋维修基金不能再这样“睡大觉”, 在业主需要的时候, 就应该让它们发挥作用。

1、探讨建立使用住房维修基金的“绿色通道”, 设立简易程序, 提高资金使用率。住宅专项维修资金的使用, 应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。市房管局可以根据房屋应急维修的几类情况, 如对冰冻雪灾、涝灾等造成房屋损坏及危急房屋等情况, 开通绿色通道, 简化维修资金申请程序。造成的房屋严重损坏时规定, 只需3至5名维修范围内的业主共同申请, 由业主委员会 (未成立业委会的, 可由社区居委会证明) 向房产局提出使用申请报告即可, 手续齐全的情况下, 3天资金可到位。

2、探讨要有关部门要加大审查, 对不合理的申请条件予以变更、废除, 降低申请门槛, 让业主能在需要的时候能够申请到基金使用。如规定漏水、电梯维修只需要本栋楼1/3业主同意。提高资金使用率。应简化程序, 提高使用效率。造成这方面的情况主要原因:是申请条件苛刻。按规定若维修小区全体业主共有公共设施, 则需要达到小区内全部业主数量的2/3标准, 但一个小区很多时候居住的业主根本达不到2/3, 有些小区半年都凑不起人数。因此申请使用就是一句空话。另外, 维修资金不超过四万元的, 可由业委会委托物业公司或施工单位垫资先行施工, 待项目竣工验收后再申请结算。如改革法规则为使用基金时需要达到小区内全部业主数量的10%以上的标准。

3、探讨提升基金增值办法。在某市房产局管理在2011年度共维基金银行存款15, 841万元, 共维基金银行存款增值收益504万元。在2012年度, “维修基金”专户交存收入6, 296万, “维修基金”专户收入从4月底全部上缴财政。中心账面反映累计上缴财政20, 632.96万元。财政专户管理后收益仅为79.4万元。收益率大幅降低从2011年的3.18%降到2012年0.384%。应该多存定期或购买国债以提升基金增值率。

摘要：住房维修基金事关千家万户的切身利益, 是很多人关心关注的重点话题。但是我国的住房维修基金存在着很多不合理的地方, 也需要与时俱进, 加以改进。本文首先论述当前住房维修基金中存在的问题, 剖析了如何更好的完善住房维修基金制度。希望为我国审计事业的发展提供一些思考。

关键词：住房维修基金,问题,对策

参考文献

[1]《中华人民共和国会计法》.2000

[2]财政部《关于住宅专项维修资金管理办法》第165号令.2007

[3]《安徽物业专项维修资金管理暂行办法》.2007

动用公共维修基金为何难 篇3

许多购房者在购买房屋时都会知道要缴付一笔“公共维修基金”，用于日后自己所在楼房的公共维修。然而，对于大多数业主而言，这笔基金总共有多少、什么时候可以动用这笔钱、具体又该如何动用等等问题，往往都有些不明不白的。

而近年来随着房龄上升，特别是像最近这样的高温、雷雨季节，不少房屋都出现了损坏、老化的问题。可是在实际申请使用公共维修基金的时候，一些小区业主却发现困难重重，不但申请难、动用难，而且手续繁复、耗时弥久，最终甚至还是有房屋得不到拨款修理。这都是为什么呢？

业主共有 专款专用

在定义上，公共维修基金又称“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。一般而言，公共维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时总房价2%～3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。

按规定，公共维修基金应由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有公共维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。同时，公共维修基金也与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

在具体使用上，公共维修基金则应用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库和其他共用设施设备等。

不难看出，公共维修基金在设立上是业主共用、专款专用的，日常的一般小修无法挪用该资金，基金的管理上也有据可依。然而近日央视披露，全国公共维修基金已超万亿元，但使用率极低。许多需要使用这笔钱维修建筑物共用部分的居民发现，“看起来很美”的公共维修基金却很难提取出来，这样的情形又为何会出现？

四大难题待解决

原来，自1998年，建设部、财政部发布《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》并开始征收房屋公共维修基金以来，就一直存在着四大难题，影响着该资金的顺利使用。

其一，早期业主买房时，由开发商代收公共维修资金，然后交到政府管理部门。根据要求，开发商应按照每户业主所交的金额，建立出清晰的业主明细账。但当时没有统一的网络管理平台，有的明细账是纸质的，录入时信息出现了误差，还有的信息丢失，导致公维资金与业主信息关联不上。而公维资金使用前，第一步就是要做好系统数据关联工作，明确哪一户业主是谁，名下有多少公维资金，修公共部位要从哪些户出钱，每家出多少。由于数据关联工作没做好，就导致很多小区申请公维资金难或者慢。

其二，找齐2/3的业主签字也往往困难重重。原来，申请使用公共维修基金时，一般需要找涉及区域中的2/3的业主签两次字，然而有些业主对于没有影响到自身的问题却不愿签字。比如电梯坏了，住在一、二层的业主就不太愿意签字；屋顶漏水了，非顶层的业主也不愿意签字。有时即使业主同意签字，但有的业主不住在小区，房屋长期出租，有的业主三天两头不在家，光找人签字就要花费数月的时间。

还有的小区房屋权属不清，商品房和房改房混杂。在申请使用公维资金时，由于房改房没有统一的公维资金系统，需要售房单位去申请提取公维资金，但售房单位可能已经不存在，或者已经将房屋转手。而央产房的公维资金申请使用，又需要到中央单位房改部门去申请办理。手续繁复、流程缓慢也加剧了资金动用的难度。

另外，同一个小区，有的业主缴了公共维修资金，有的没缴，当共有部位设施需要维修时，发现钱缴得不全，已缴资金甚至不够一次维修。这也是部分小区遇到的公共维修基金使用难的症结所在。就这样，好好的一笔“专款专用”基金就被弄得如此“使用不便”了。

更透明、更灵活

信息透明度不够也是阻碍公共维修基金发展的一个因素，有的业主表示，物业应把详细的信息均张贴公示，如电梯坏在哪儿、维修明细是什么、哪家公司维修、动用多少资金等等，业主有权知道这笔钱具体用在哪、怎么用的，这样才能安心签字。

同时，按照原建设部1998年出台的规定，由于只明确了缴纳和使用对象，却没有明确监管单位，也造成了基金的不稳定因素。许多城市的公共维修基金都是“活期存款”，如此一来，大量基金如同进入“休眠”期，存款所得的利息远远比不上通货膨胀，必然造成基金的缩水与贬值。而以电梯的使用年限15年为例，巨额的房屋维修资金“沉睡”在银行账户上，不仅跑不过通胀率，还蕴藏着维修费用的逐年增长，在缴存资金进入15年之后的使用高峰期后，无法满足长远需求的巨大隐忧。届时出现资金不够、需要补缴等问题的话，又会使公共维修基金的动用难上加难。

对于这些问题，北京市住建委日前就《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》公开征求意见，规定应急使用公维资金的小区将可快速修房。其中提到了多项解决当下困境的变通意见，如新政策中规定，六种情形可以申请应急维修，不需要2/3业主同意，其中包括屋面防水损坏造成渗漏；电梯故障危及人身安全；高层住宅水泵损坏导致供水中断；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险等。专家也指出，加强维修基金的使用管理更在于有效的业主大会。业主大会是维修基金持有和管理的主体，不仅便于使用好这笔钱，也有利于更好地监督物业的工作。

应该说，随着公共维修基金逐步进入正常的使用高峰，进一步完善原有的政策规定，并让资金的监管、使用、维护都能更加透明和灵活，才是行之有效的方式。也只有这样，才能真正让这笔钱成为房屋的“看病钱”、“养老钱”，保障每一个业主应有的权益。

维修基金申请报告 篇4

都匀市住建局：

我房屋坐落于都匀市京都广场C座C1—1302，房屋建筑面积209.46平方，因屋顶面及墙面长期多次出现渗水甚至漏水情况，渗水漏水造成我屋内木地板、墙纸、家具不同程度的损坏，严重影响我们的日常生活，我多次找到物业公司进行维修整改，但均未得到彻底解决，近日得到物业公司通知房屋外墙渗水保质期已过，但物业公司告知可以通过向贵单位申请维修基金继续进行维修整改，为此我决定向贵单位申请维修基金来继续进行维修整改，望贵单位予以批准。

特此申请

房屋维修基金使用程序 篇5

一、申请阶段

申请使用维修基金应当由业主委员会向管理机构提出，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。实施物业管理尚未成立业主委员会的物业区域，由业主大会或相关业主会议委托物业服务企业向管理机构提出申请，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。未实施物业管理的区域，由业主大会或相关业主会议委托物业所在区域的社区居民委员会向管理机构提出申请，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。提交下列材料：

（一）使用申请书；

（二）业主委员会成立的备案证明或者业主大会授权相关单位的授权委托书；

（三）原工程竣工验收证明或其他有关材料（特种设备应提供年检证明，如电梯，消防设备等）；

（四）《维修方案》；

（五）《维修费用预算分摊清册》。

管理机构收到申请后，应当在七个工作日内组织现场勘查，审查《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。

二、表决阶段

对属于维修资金使用范围的，书面通知业主委员会或者受委托单位将《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》在物业区域内适当位置公示七日，征求所涉及业主意见并补充完善，并经双三分之二以上业主依法表决通过，形成书面决议。

业主大会或者相关业主会议可以采用集体讨论的形式表决，也可以采用书面征求意见的形式表决。

三、核准划拨阶段

业主委员会或者受委托单位在施工前持下列材料到管理机构办理划拨维修基金手续：

（一）《业主大会决议》及公示证明；

（二）《维修项目施工合同》；

（三）法律法规规定的其它相关材料。

维修基金问题 篇6

一、社会策划模式的理论概述

1. 社会策划模式的概念。

社会策划模式是社区工作的主要模式之一, 是指依靠专家的意见和知识, 通过理性客观和系统地分析处理社区问题的过程。它既是一种社区、社会发展的发展策略, 也是指具体的发展项目的策划管理。社会策划模式指社区工作者以理性方法, 通过清楚理解工作机构的工作理念、政策、资源和方向而确立社区工作目标, 从多个预选方案中选择一个最理想的工作策略, 然后根据社区需要动员以及分配资源, 并在工作过程中结合变化的实际随时修改计划, 使计划按预定目标行进, 待工作结束时对计划执行情况加以检讨和反思。

2. 社会策划模式的目标。

社会策划模式强调任务目标, 即强调运用各种规划技术来解决社区现实问题。具体说来, 它以解决问题为取向, 运用理性方法, 合理有序地解决社区内存在的实际问题。其中, 社区的共同需要和根本愿望应该成为该模式关注的重点。一般来说, 社会策划模式的目标包括社区建设范围的规划目标、社区组织建设的目标、社区建设管理体制和运行机制的规划目标、社区服务项目的规划目标、社区建设人员队伍的规划目标等。社区工作者应当根据社区的内外环境、社区问题的性质及工作者自身的条件来设计工作计划, 以解决社区所面临的问题, 实现预定的目标。

二、社会策划模式视角下房屋维修基金模型的设计

基于上述对问题的剖析, 我们从社会策划理论的角度设计了解决方案。我们认为, 该模型具有如下特点。

1. 社区工作者进行宣传、教育来提高居民自助互助的积极性。

目前, 虽然较多社区的社区居民都知道成立自治组织来维护自己的合法权益, 但大部分没有专人指导和法律效用。因为社区工作是以社区和社区居民为对象, 所以自助不仅仅是强调整个社区的自助也强调社区居民在个体层面上的自助, 然而互助则侧重于社区居民之间的互助。如果只是依靠他人来帮助, 基本上治标不治本, 达不到解决问题的最终目的。那么就只能依靠社区居民群体自身发挥积极性和主动性, 培养处理问题的能力并发挥潜能, 独立自主解决问题, 满足社区和居民的实际需要, 这样才是真正意义上的社区整体自助。

2. 新闻媒体制造舆论支持和慈善组织提供资金。

我们在访谈中得知, 居民在遇到房屋维修纠纷时因为觉得维权途径麻烦, 大多都忍气吞声, 最后选择不了了之。一方面, 是由于大家对房屋维修基金制度了解甚少;另一方面, 大多数居民去物业公司讨说法时被工作人员以各种缘由驳回。社区工作者可以帮助社区居民来联系新闻媒体对此事进行曝光与跟踪调查, 那么有关部门就不会坐视不管。并且在需要法律援助或资金支持时, 还可以联系慈善组织来对居民提供援助, 达到保障社区居民的合法权益。

3. 帮助居民改善关系和提升对房屋维修基金有效使用的意识。

由于地域性社区缺乏情感联系, 所以社区工作的主要目标是恢复居民之间的情感性联系, 建立社会网络, 增加居民互动, 改善居民关系, 增强居民对社区的认同感和归属感。因为在很多纠纷的案例中都体现出一个严重的问题, 由于要动用房屋维修基金必须要获得三分之二的居民签字同意方可使用, 想动用房屋专项维修基金, 需经过“双三分之二”的相关业主书面同意。这样的设置, 容易对居民之间的团结造成威胁。当然, 依照民法有关规定, 受害人可以把相关邻居告到法庭去。而许多饱受漏雨折磨的业主, 这时却都很心软。再说, 他该向谁起诉呢?是全部起诉, 还是起诉某几个人?最后的结果就是选择妥协。因为这个特殊性, 想要充分利用房屋维修基金, 则要改善居民关系, 提高社区居民的参与积极性, 鼓励居民通过解决共同的问题来促进社区的和谐发展。

4. 社区工作者以启发和鼓励的角色来解决纠纷和强调居民自主能力。

在社区策划的模式下, 社区工作者应尽量避免直接去确定社区的问题或教导社区居民如何处理解决实质性的问题。社区工作者的角色和责任就是居民在社工的鼓励和支持下, 学会勇于承担责任, 学会理智的处理问题, 并勇敢面对社会敏感问题和不惧怕权威。有居民自己制定计划方案和实施步骤以及他们所要达到何种程度的期望, 社区工作者只起协助和辅助的作用。例如, 2001年4月1日, 沈阳市开始实施维修基金“票款分离”规定。开发商只能开具维修基金收款收据, 严禁代缴维修基金, 购房人需要到沈阳市商业银行交款, 存入维修基金专户。可是, 仍然有开发商从中代收, 挪作他用, 甚至拿着钱跑了。这种情况发生后, 部分居民情绪会很激动, 他们会自发组织起来维护自己的权益, 但往往他们选择的方法是比较非理智和冲动的, 更严重的会与开发商的工作人员发生冲突, 最后造成人身伤害和财产损失。这种解决问题的方法不应该提倡和支持。社区工作者应循循善诱, 耐心劝导社区居民并且分析问题产生的原因以及最有效的解决办法。

5. 社区能培养更加专业的队伍和促进社区的发展。

由于社会策划模式正是依靠社工和专业人士来解决问题, 那么社区内的社工应具备相应的专业知识。目前国内城市社区正处在转型期, 社区的发展也不如国外完善, 所以社区内有关业主和物业公司的矛盾此起彼伏, 愈演愈烈。一方面, 是物业公司在我国发展时间相对较短, 物业公司在物业管理方面不完善, 存在缺陷和弊端;另一方面, 社区在我国起步也稍晚, 社区工作者和社区管理也没有普及化和专业化。除了国家政策支持外, 也需要各大高校积极培养社区工作专业人才。在人才培养中不仅仅注重社会学、社区工作专业知识等方面, 更应广泛涉及到物业管理、法律知识等, 这样更能适应社区工作的需要, 使学员在实际接触工作中更加从容并能为居民出谋划策, 维护和保障社区居民的权利, 为社区建设做出应有的贡献。

摘要：本文从社区理论出发, 运用访谈法、文献法对房屋纠纷问题进行研究, 分析房屋纠纷的主要原因是物业公司与社区居民双方思想观念错位, 未能进行有效沟通和物业服务标准不明确。最佳解决途径是通过社区工作者运用社区理论中的社会策划模式和社会行动模式来完善民间调解, 化解物业纠纷并强化社区居民的法律意识, 发挥社会自治组织的功能, 在保障社区居民权利的同时促进和谐社区的构建。

“公共维修基金”甜酸苦辣进行曲 篇7

在现实中，通常成为“看得见，摸不着”的一笔钱。一方面，公共维修基金启用的手续异常繁杂;另一方面，这笔资金大量压在账上，利用率极低。根据统计数据显示：截至2013年7月，北京缴存公共维修基金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率为1.55%;截至2012年10月，广州市缴存约81亿元、使用8000万元，使用率为0.99%;截至2012年1月，天津市缴存145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率为0.53%。更为严重的是，以上资金被个别代管部门当作“生财工具”在私用，私吞、截留、挪用、创收，这样的事例并不鲜见。

有钱，就是不能用

因为自家房顶和墙面严重渗水，造成墙面大面积脱落，北京锦绣花园7栋的张守成多次向物业和业委会反映，希望启用公共维修基金进行维修。但得到的答复是：小区的部分业主还未缴纳公共维修基金，所以无法启用。该小区物业中心相关负责人介绍，该小区房龄超过15年，房屋已经进入了维修期，但根据规定，只要有一户业主没有缴纳公共维修基金，全部业主就不能启用这笔钱。张守成感慨地说，真没想到会发生这样荒诞的事情，“我自己的钱，非得让别人管着，管着就管着吧，还不能用。急着要用，还得看街坊配合不配合，然后看代管部门给不给好脸子。如果遇上一户死活不交的，难不成大家都要坐等塌房不成？”

该小区业委会主任说，他曾到现场勘查，房损的情况不容乐观，初步估计维修费需要10万元以上。业主、物业公司、业委会都知道不能再拖下去了，但都没辙，钱攥在政府的手里就是拿不出来，怪不得大家都说公共维修基金是一笔“看得见，摸不着”的钱。其实，张守成还不明白，即使小区里面的所有业主都交了公共维修基金也不等于就可以启用这笔钱。2007年颁布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，若要支出维修基金，需遵循“双三分之二特别多数原则”，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用（实践中，在空置率较高或没有建立业委会的小区，该规定成了几乎不可能实现的條件）。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，张守成需要走的路确实还很长。

两个“三分之二”都同意才能启用

张守成住的是联排别墅，一排8家，家家顶层都出现了不同程度的漏水。他最初找到物业公司还是5年前的事情，那时候的张守成还很天真，他以为在购房时就缴纳了几万块钱的公共维修基金，如今动用维修基金来整修自己家的房顶是天经地义的事情，但是他想错了。

物业公司接到张守成的报修，马上拿出一张单子让他签字。张守成刚要签，却被另一个细心的业主拦下了。原来，这只是一张《施工委托书》，上面的条款大致是：业主某某委托物业公司代为维修自家的房屋，业主承诺预先垫付全部的维修费用给物业公司，由物业公司支付给施工单位。待本小区的公共维修基金具备启用条件的时候，由住建部委托的房屋主管部门派员来对已经实际发生的维修量进行评估， 评估多少报多少，以前发生的实际费用不作数，业主不得要求按实际发生额向其索要公共维修基金。不看则已，一看，张守成就急了：“好嘛，让我花两份钱干一件事不说，最后结账的时候还得你们说了算，哪有那么不讲理的！你们不给钱，让业主自己掏也就算了，可但凡负责任一点，也应该事先来评估啊，这样业主委托施工单位也有个谱儿，签合同的时候也心明眼亮，省得一遍遍花冤枉钱。你们也太官僚，太欺负人了，这不是拿我们的钱‘绑架’我们自己吗？”物业公司的业务员经得多了，一摊手说：“我也没招儿，公共维修基金不在我们的手里，要用，得业委会去跑启用手续，听说老难办的！可咱们小区到现在还没成立业委会，谁也没有资格去要这笔钱。”张守成问：“我们业主自己找代管部门去要这笔钱成不？”业务员说：“你以为你是谁？一来，人家根本不会接待个人;二来，人家那么大一个机关怎么能管你这一家一户的维修？最少也得是一栋楼以上的维修量啊。”张守成说：“难道说，我一家漏水不算漏，大家都漏才算漏吗？”业务员说：“正是这个意思。您也别再说了，说了我也解释不了，更解决不了。反正都知道眼下的事的确有点扯，谁都没有办法，愿意您就签，不愿意签您就自己想办法解决去。丑话说在前面，不是我们不修，是您不让我们修，出了事我们可概不负责。”鉴于张守成所在小区还没有成立业委会，他有苦也没处诉，只得咬牙忍着，自己到街上找了几个临时补漏的农民工去对付了一下，可这一对付就是5年多。5年间，张守成好几次找农民工堵漏，用于自费修房顶的钱累计花去两万多。

终于，张守成所在的小区成立了业委会，过去消极怠工的物业管理公司也更换了。趁着新来的物业公司和业委会正在“新官上任三把火”的当口，张守成联合本楼另外7家业主集体找到物业公司要求启动公共维修基金。物业公司和业委会都很积极，他们到维修基金代管单位奔走了好几天，最后告诉张守成一个令人失望的坏消息：公共维修基金还是批不下来，虽然小区成立了业委会，但要启动维修基金需要两个“三分之二”——一个是占建筑物总面积三分之二以上的业主讨论通过;另一个是占总人数三分之二以上的业主讨论通过，启动公共维修基金这件事才可以进入审批程序（注意，是进入审批程序，不是批准）。另外，即使做到了双三分之二也启动不了，因为本小区有一部分业主还没有缴纳公共维修基金，要等那些人都交了以后才具备争取“双三分之二”的条件。张守成很疑惑，公共维修基金是强制缴纳的，当初买房子的时候，不交就不给办购房手续，怎么还可能有至今没有交的？业委会的人跟他透了一个底，说业主中有个别人的房子是开发商内部分配过来的，当时就没交公共维修基金。现在一倒后账，自然影响到了其他业主。张守成说，既然这样就让他们赶紧交吧。业委会说，这是人家的事情，人家不交，我们没有这个强制权。反正人家一天不交，主管部门就一天不批，看谁耗得过谁。可怜你们这帮人就得跟着吃瓜落了。不行您试试找找住建部、房管局，或者打打市长电话，找找新闻媒体什么的。反正这件事的难度太大，没有点奇葩的思路和超长发挥，估计钱是很难拿到的。

nlc202309051610

张守成急了，赶紧动员其他业主对公共维修基金的启动程序进行细致的了解和排摸，不摸不知道，一摸吓一跳。敢情要想启动那笔公共维修基金，除了需要满足两个“三分之二”同意和全部缴纳的基本条件外，还有一套十分繁瑣的审批流程。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的使用最终都要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。业主要想得到这笔资金，须先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个单位办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请正规施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。张守成头都大了，此前的一次次打击早就让他锐气大衰，没有再找下去的勇气了。饱经世事的他明白，这种多角纠缠耗他个一年两年跟玩儿一样，与其做这种伤神且无效的劳动，还不如认头花自己的冤枉钱算了，就只当当年交的公共维修基金打了水漂了吧。张守成开始游说街坊自费维修，反复衡量利害关系后，其他七家终于答应自费维修。张守成长出一口气，他哪里知道，真正的麻烦才刚刚开始。

跳河一闭眼

业主们原以为自己出钱，全权委托给物业公司就可以了。没想到物业公司根本不管，说他们没有为业主维修建筑主体结构的义务和资质，如果业主授权给他们，他们可以代业主物色专业的房屋维修公司来施工。但要由业主、物业公司、房屋维修公司共同签署一个三方合同，至于施工费用、施工质量监督等由业主直接和房屋维修公司协商，物业公司不承担以上监管责任。好嘛，一纸合同签下来，物业公司把责任择了个干干净净，剩下的就是业主们和房屋维修公司的直接对垒了。谈吧，业主们对防水工程的价格、工艺、质量、工期一窍不通，人家说什么就是什么。有心再找几家竞标吧，无奈不懂技术和行情，找了也是白找，再说又不好驳物业公司的面子。得，跳河一闭眼，就这么着吧。

合同一签，首付款一到位就开始进料了，水泥、砂子、瓷砖堆了一大堆。问题来了，水泥的标号、砂子的质量都不懂，于是张守成们开始到处咨询。听人说，不能用海沙，海沙便宜，但是一到夏天雨季就反碱，质量不能保证;辨别河沙和海沙的办法是用舌头舔。于是，一帮人开始试着伸出自己的舌头舔，你说咸，他说淡，大家莫衷一是。众人哈哈大笑，得，跳河一闭眼，就这么着吧。

瓷砖的质量呢？听人说，敲敲，有金石之声的就是好砖。于是，大家就敲，你敲我敲，敲了半天，有人说，声音忒好了，就像南阳出土的编钟、石磬，听了以后三天不知肉味。有人说，声音喑哑，一听就是劣货，扔到河里都没有响儿。众人哈哈大笑，得，跳河一闭眼，就这么着吧。

做防水关键是油毡的质量，众人听说世纪雨虹牌的油毡是好油毡，施工单位一口答应就用世纪雨虹。等有人发现是“世纪虹雨”不是“世纪雨虹”一切都来不及了，全铺上了。施工单位说，你们外行，好牌子是世纪虹雨，世纪雨虹是仿冒的。众人也弄不出个子丑寅卯，得，跳河一闭眼，就这么着吧。

四次“跳河”后，张守成们越发后悔自己不懂防水专业技术。有明白人说，你们应该找一家专业的监理公司来监理，只有这样才能切实保证质量。张守成们大梦初醒，赶忙通过朋友找到一个监理公司。人家来了一看说，一来，你们这活儿太小，我们根本不接;二来怎么都干到这份上了才想起找监理，晚了！张守成问，您是内行，您对施工质量大概齐的印象如何？那人说，糟糕透了，要按规矩都应该返工。业主们问：有没有补救办法？“有，查查合同里面的工艺标准和材料质量标准，按合同办。”张守成赶忙找来合同看，一看就傻眼了，合同里根本就没有这些东西。得，咬牙忍肚子痛吧。

雨季一到，突然就停工了，工人也找不着了，房子漏得不行。张守成急忙给维修公司的头头儿打电话，人家说，价钱定得太低，赔了。手里的活儿多，只能先紧着不赔钱的项目做。张守成们心急如焚，但合同上又没定个明确的工期标准，只好百般央求。人家答应来，但坚持要追加10%工程款才行，张守成们一番抗争不成还是同意了。结果干了没几天又停了，说发现墙体出现裂缝，问修还是不修？不修也行，直接铺上油毡也看不见，但过不了一夏就会崩开，还是漏。要修，再追加10%。当然要修，没办法，又追加了10%。过几天又停了，说建筑材料涨价，要用便宜货就不能保修三年。当然要用好材料了，于是又加了10%。后来又多出好多活儿，山墙修不修，要修单算钱;窗户修不修，要修单算钱……一次次追加，一次次要挟，张守成们学会了一个行业术语，感情这叫“洽商”。就这么“洽”着、“商”着，亲爷祖奶奶地伺候着，终于对付着完工了。一算费用，比原计划多出了两倍多，有明白人告诉他们，你们让他们糊弄了，“洽商”卷走的钱也就算了，施工单位通常还会在施工面积上捣鬼，你们赶紧自己上房顶上量一量吧。这个难不倒张守成们，人家毕竟是一帮知识分子，大家拉着皮尺，拿着三角仪就上了房顶。不量不知道，一量吓一跳，敢情每家都多算出了2000多元。维修公司的人开始还不承认，没想到张守成一帮人平方面积、立方体积算得精熟，就差用上微积分了。最后只得认，说了一句实话：“得，我认栽了，我这回算是‘兵遇见秀才’，你们这些知识分子真是够‘轴’的。”（潜台词是，人都掉井里了，还非想用耳朵挂住，你们傻不傻啊！）张守成们可不那么认为，他们觉得自己打了一场漂亮的翻身仗，足以证明，知识就是力量啊！

整个雨季，张守成们着的这个急，生的这个气，费的这个心思，学的这个本事可就大了去了。张守成讲话：“早知如此，我就考清华土建工程系去了。”窝囊之余又感庆幸，他想，这是一楼8家，家家房顶漏水，一联合，受点罪、花点冤枉钱就凑合着补上了。要是单元楼可就惨了，一楼几个单元，一个单元几十户，上哪儿凑那“双三分之二”去啊。

第二年的雨季马上就到了，又有点漏，好在前一年都看见过了“猪跑”，各家都买了油毡铺上去对付着，全然忘记了还有一笔“看得见、摸不着”的公共维修基金从理论上还是属于他们的。

实际上，对于公共维修基金的使用，国际上早有成功的做法：在国际上，业委会管理维修基金早已成为通行方式。在美国，各州物业产权法一般都规定，业委会全权负责对小区共有部分的使用、维护、维修和更新改造的管理。在日本，《标准公寓管理规约》第25条规定，所有人必须向管理组合（业主委员会）上交用于社区内共用部分以及设施设备的维修和改良方面的费用。

nlc202309051610

在美国，“维修基金”的收取数额，由业主委员会做预算，经业主们通过，业委会再收取维修费，并将其存入银行。考虑小区设施、设备维修或更新的费用支出，如电梯需要维修或更换、小区道路的翻修等。对这部分費用的核算，往往是请有经验的工程师或建筑师来进行研究分析，并出具研究报告，而不似内地采取行政手段强制性要求业主缴纳。

在美国，召开业主大会时，相对于中国需要“双三分之二”以上的业主同意，只需要20%以上的业主参与投票即合法有效，这样让方案的执行更具可操作性。难不成这也要重搞一套中国特色不成？

某专家作过这样的估计：我国目前有660个城市，即便按照每个城市10亿元的平均房屋维修资金沉淀计算，总额超过6600亿元，而北京、上海、广州等一线城市的房屋维修资金数量巨大。由此推断，我国公共维修基金达到上万亿元。然而，这部分资金几乎都停留在当地银行的“活期账户”中。某银监局监管部门一位姓欧的处长表示，银行将此类资金停放在活期对公账户的核心原因在于：支付利息低，但可调动的额度很高，也就是高利用度的“睡眠资金”。也就是说，购房者被强制缴纳的公共维修基金主要用来为银行生财牟利。

好在政府相关部门一直在做出积极的表态。北京市住建委曾公开表示，在保障资金安全的前提下，提取使用维修资金的手续可以再简化。北京市也曾出台新规——居民房屋如果因为暴雨造成漏雨，可以紧急启用公共维修基金，无须再经过三分之二以上的业主同意，但鲜见成功使用的范例。倒是外地近年来出台了许多具有实际效果的新办法。譬如青岛市规定，市民已购买的具有产权的房屋，在动用房屋维修基金时不需要所有邻居签字，可以在预算后进行公示，如果没有居民提出异议或者异议不成立则可使用。这样就绕过了“需再经过三分之二以上的业主同意”的要求。

你的钱我花，花了也白花，不花白不花

张守成始终想不通，国际上有那么多现成的经验和办法可以借鉴，为什么偏要自己跛足而行，难道这也必须坚持“中国特色”吗？以上疑问很快就有了答案——代管环节中出现的腐败现象越来越多了。

根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，为确保安全，代管部门处理维修资金只有两种方式：存银行或买国债。而且需要“专款专用”，严禁挪作他用。但实际中，房屋维修资金大量沉淀，常被代管部门用来“借鸡生蛋”，这样的实例在社会上比比皆是。它们成了代管部门的“生财工具”，没有机构监督这笔钱如何使用，却有机构无偿拿走这笔钱的增值部分。

2005年5月，北京斯博房地产开发有限公司财务经理韩启才伙同老总王民杰，采取收款不入账等手段，截留该公司代收的“置业家苑项目”业主缴纳的公共维修基金、契税、物业费等人民币1000万元，用于王民杰个人控制的公司。2012年12月，韩启才因犯挪用公款罪，被判处有期徒刑5年。此案成为北京最大一起涉及业主公共维修基金被挪用的案件。

南京市江宁区恒安嘉园始建于2005年，共交维修资金1097万元。早从2006年开始，江宁区住建局就已将这笔钱转为一年期定期存款，至少产生了329万元的利息，其中包括293.5万元“一年定期”利息。但是住建局支付到业主个人账户的却是“活期”利息35.7万元，大约有293.5万元利息被截留。

炒股也是“借鸡生蛋“的一种方法。2007年5月17日，上海房屋维修基金管理中心，自2004年起持股三家上市公司。根据当时的有关规定，维修基金闲置时，是不能投资高风险性股票的。但上海房地局和相关部门并没有对此提出“不同意见”。

与上述代管部门的近水楼台先得月相比，有些相关的部门和单位也看重了这块不吃白不吃的“唐僧肉”，他们开始变着法儿地巧用这笔本来属于业主的钱。北京某小区就出现了这样的事情，高层建筑，采用蓄水池供水，相关部门要求改成高压泵供水，要小区自己花20多万元。那个小区的物业很狡猾，他们在公共维修基金上动了心思。他们告诉居民，不用他们出钱，直接用公共维修基金，小区的居民傻傻地就签字了。结果，物业公司一毛不拔就解决了设备的升级换代，等业主明白过来的时候就一切都晚了。正规的使用途径提不出钱来，明显违规的却可以拿来为我所用，看来这笔钱的监管也出了问题。

“煤改气”近年来呼声强烈，风传政府下了死命令，某某年之前必须强制实施，于是废掉锅炉房，由业主出钱“改气”，正在许多小区上演。针对大多数业主的不买账，有人开始游说业主动用公共维修基金，这其实就是给业主设下了一个套儿。钱是你的，别糊里糊涂地就交给别人花。这可需要善良的业主们懂一点政策、维权和经营之道了。

很多办法可借鉴

按照规定，公共维修基金用掉了70%以后就需重新集资。鉴于目前这笔资金的使用状况，届时，根本享受不到服务的业主谁还能心甘情愿地再掏一份不明不白的钱呢？事实上，北京许多小区随着房屋大修期的临近，已经出现了公共维修基金入不敷出的现象。公共维修基金从设计到管理、使用的层层怪圈何时能得到破解？

新加坡国际大学客座教授郑伟军，用“跑不赢通胀率，抵不了维修费”来描述中国多个城市公共维修基金的尴尬。“对于普通业主而言，上万亿的资金都是停留在活期账户中，只能为银行提供‘存贷比’服务，无法给出资方带来相应的收益，无论如何都是不公平的。”看来还不完全了解中国国情的郑教授还没有把公共维修基金增值额旁落的问题考虑进去。

在美国，公共维修资金的管理采取市场化操作。业主缴纳的住宅专项维修资金由基金公司负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。资金闲置期，在留足15%的资金后，可以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。

在新加坡，如果业主无力交纳住宅专项维修资金，按照物业管理公约的规定，业主的房子就不能进入市场交易，直到业主补齐这笔费用为止。在日本，维修资金干脆包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修，房屋是终身保修。笔者认为，对于房价畸高的中国房地产市场来说，日本的方法不但可行而且完全合理，因为高昂的利润已经让房地产发展商和政府肥得流油，他们理应拿出一点利润回馈被他们盘剥得可怜至极的房奴们。

（编辑·麻雯）

mawen214@163.com

原有住宅维修基金缴存协议 篇8

乙方：_________（以下简称乙方）

根据国务院《物业管理条例》、_________和_________等有关规定，就原有住宅维修基金缴存有关事宜，订立以下协议：

第一条　甲方负责对全市住宅维修基金的统一归集和管理、使用、监督等工作。

第二条　甲方负责制定原有住宅维修基金缴存、使用和管理等有关规定和办事程序。

第三条　甲方负责在天津市商业银行开立原有住宅小区公共设施维修基金缴款专用账户，以保证乙方顺利按时缴存维修基金。

第四条　甲方应按有关规定保管好维修基金，做到专款专用，并从维修基金存入专户之日起比照商品住宅缴存维修基金的利率计息。

第五条　甲方应提供维修基金查询服务，并按照有关规定负责办理维修基金的使用等业务。

第六条　甲方负责协调_________银行在全市各区、县设立维修基金缴存窗口并提供优质服务，方便开发建设单位缴存维修基金。

第七条　乙方应当按照有关规定，及时全额缴存维修基金。

第八条　乙方对所提供原有住宅的住宅套数、建筑面积、建安工程费和已发生维修费用的业主确认书等资料的真实、有效负有完全责任。

第九条　乙方缴存原有住宅维修基金后，如业主提出异议，乙方应负责解释。由此产生的任何矛盾和纠纷，乙方须承担全部责任。

第十条　乙方应当妥善解决原有住宅的各种遗留问题。

第十一条　乙方应在_________年_________月_________日前将_________年开发建设的_________区（县）_________道（路）_________小区（号），共_________套住宅，建筑面积_________平方米，维修基金_________元全额缴存至甲方在_________银行开立的原有住宅小区公共设施维修基金缴款专用账户。

第十二条　乙方可分_________次缴存维修基金，但应当在_________年_________月_________前缴存维修基金总额的_________％以上，具体安排如下：

（一）乙方于本协议签订之日起，五日内缴存维修基金总额的_________％，_________元。

（二）乙方在_________年_________月_________日前缴存维修基金总额的_________％，_________元。

（三）乙方在_________年_________月_________日前缴存维修基金总额的_________％，_________元。

第十三条　乙方未按协议规定时间和比例缴存维修基金的，甲方有权要求乙方及时缴存，并承担未缴存金额每日万分之_________违约金。

第十四条　乙方至_________年_________月_________日未全额缴清维修基金的，根据_________税务局的有关规定，须按未缴金额部分缴纳企业所得税。乙方在缴纳企业所得税后，仍应当全额缴存维修基金。

第十五条　在本协议执行过程中，对本协议所作的任何更改或补充，应订立书面变更或补充协议，并成为本协议不可分割的一部分，与本协议具有同等效力。

第十六条　本协议一式两份，甲乙双方各持一份。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

负责人（签字）：_________负责人（签字）：_________

小区公共维修基金的使用方案 篇9

一、目的和依据

为了加强××项目(---)公共维修基金的管理,保障大楼及其相关公共设施的正常维修、更新,并依据国家建设部、财政部以及××市政府颁布的相关规定制定本办法。

二、维修基金帐户的开立

业主委员会成立前,由大楼开发建设单位委托的前期物业管理单位在办理商品房产权证时,一次性按购房款的3%向业主收取大楼物业公共维修专项基金(芝罘区内该基金由市房产交易处代收)。开发建设单位在物业管理行政主管部门对该公共资金设专帐管理。

业主委员会成立后,经业委会同意,物业管理行政主管部门将物业管理公共维修基金移交给物业管理企业代管,并应当与本市商业银行(以下称开户银行)签订委托协议,开立一个物业管理区域的维修基金帐户。物业管理企业代管的维修基金,应当定期接受业主委员会的检查与监督。

三、维修基金的用途

维修基金应当专项用于大楼共用部位、共用设备和大楼物业管理区域公共设施的维修、更新,不得挪作他用。

大楼共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的,其维修、更新费用应当由责任人承担。

公用部位是指大楼的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶,户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

四、物业维修和更新的实施

业主委员会成立后,大楼需要大修或者专项维修、更新的,大楼管理处应当在物业管理服务计划中列明,提交业主委员会审核;业主委员会审核同意的,应当书面回复大楼管理处,通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算,应当由业主委员会主任或者大楼管理处审核。

五、维修基金列支的范围

物业维修、更新完成后,管理处应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会主任、副主任审核,并经业主委员会主任、副主任共同签章后,有关的费用方可在维修基金中列支。

在维修基金列支的范围:

1、大楼共用部位、共用设备的专项维修、更新及中大修;

2、大楼物业管理区域公共设施的专项维修、更新及中大修;

业主委员会会务活动经费等在维修基金中列支。

六、维修基金的支取

维修基金应当按照下列规定支取:

1、在上述第六条的范围内,物业公司对于应急维修的金额在2000元以下,可先应急维修,再报业委会主任、副主任审核签章。

2、大楼需要大、中修或者专项维修、更新的,施工承包合同中可以约定预付款,但预付款最高不得超过工程款总额的30%。管理处向开户银行代为支取预付款时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同;代为支取实际发生的费用时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。

七、维修基金帐目的核对和公布

业主委员会或管理处应当每季度与开户银行核对维修基金帐目,并将下列情况在每次业主代表大会上公布:

1、维修基金使用和结存的金额;

2、发生物业维修、更新的项目和费用;

3、业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用等情况;

4、维修基金使用和管理的其他有关情况。

八、维修基金的再次筹集

大楼的维修基金余额不足首期维修基金的50%时,业主委员会应当向大楼业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会提出具体方案并实施。再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订,提交业主大会或者业主代表大会讨论通过,但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。

九、维修基金帐户的变更

有下列情形之一的,业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续:

1、物业管理区域发生调整的;

2、业主委员会主任、副主任发生更换的;

3、物业管理企业发生更换的。

十、维修基金管理办法的生效和修理

维修基金问题 篇10

关键词：证券投资基金,独立性,问题,对策

证券投资基金是指通过发售基金份额, 将众多投资者的资金集中起来形成独立财产, 由基金托管人托管, 基金管理人管理, 以投资组合的方式进行证券投资的一种利益共享、风险共担的集合投资方式。2004年《证券基金投资法》实施以来, 我国证券投资基金发展进入了又一个快速发展的阶段。表1表明了我国1998-2006年基金业发展的状况。如此快速发展的背后存在着一些威胁进一步发展的亟待解决的问题。

数据来源:根据中国基金网 (中金投资) 及相关数据统计

一、我国证券投资基金发展问题审视

基金的三方当事人是作为基金的出资者的基金委托人即受益人, 负责基金资产用途监督和保管的基金托管人, 以及负责募集和管理基金资产的基金管理公司即基金管理人。

虽然托管人的独立性是更常见的提法, 但笔者认为, 鉴于基金管理人在基金运作的核心地位, 其独立性对于基金业的健康运行具有更重要的意义, 其内涵也更加丰富。基金管理人的独立性体现在基金运作的各个方面:在基金管理过程中, 基金管理人与公司股东、关联方相对独立, 当股东关联方与基金持有人等发生利益冲突时, 坚持基金份额持有人利益优先原则;在基金营销方面, 在选择营销渠道时避免与代销者利益勾连;在基金托管过程中, 与托管人没有利益勾连, 能够让托管人充分监管。

(一) 基金管理过程中, 股东与关联方利益影响基金管理人投资决策

本文所说的基金管理人的独立性在基金管理方面的具体应用体现在, 基金管理公司中的实际负责基金资产投资交易的部门, 应该在基金管理的过程中履行“信赖义务”, 包括“关心义务”和“忠实义务”, 尽力实现委托人利益的最大化, 在基金份额持有人的利益与公司、股东有关联关系的机构和个人等发生利益冲突时, 投资管理人员应当坚持基金份额持有人利益优先原则, 不得在处理业务时考虑自己利益或为他人谋利。

但是在现实中, 这样的规定是难于实现的, 主要基于以下两方面分析:

1. 基金管理公司与其股东的利益联系使得基金公司可能背叛委托人的利益。

基金管理人是基金的组织者和基金资产的实际管理者, 在基金运作中起着核心作用, 鉴于这样的特殊地位, 我国对基金公司的股东成分有着严格的准入管理, 要求持有基金管理公司注册资本最高比例 (不低于25%) 的股东从事证券经营、证券投资咨询、信托资产管理或其他金融资产管理业务。从而基金管理公司的大股东一般都是证券公司、银行或信托公司, 他们经营的金融产品很可能成为基金管理公司基金资产的投资对象, 这样的联系促使了委托代理关系中的激励不相容问题的产生, 即委托人希望资产增值最大化和代理人期望代理效用最大化的目标函数发生了偏离。基金管理人与股东的连带关系极易引致道德风险的发生从而损害基金持有人的利益。

2. 基金管理公司特殊的经营对象和市场定位可能产生损害持有人利益的关联交易。

同一基金管理人管理的两个或多个基金之间的交易。如基金管理公司两只旗下几只基金“对倒”, “牺牲”某只基金的持有人的利益, 促成向其他持有人的利益疏导;共同交易的产生, 即基金管理人与处于交易的同一方的基金共同与第三方进行交易, 这其中也会导致基金管理人与基金之间的利益冲突;基金管理公司令其基金经理运用基金资产为其控股股东的新股承销、配股甚至自营业务服务, 或令其通过高买低卖方式向控股股东输送利益。基金管理公司为追求自身利益, 可能进行上述交易损害基金持有人利益。

(二) 基金营销过程中, 基金管理公司营销渠道狭窄影响营销成效

本文所说的基金管理人的独立性在基金营销方面的具体应用体现在, 基金管理公司应该能够在真实披露信息的基础上发现效率高、效果好、畅通的基金销售渠道。目前我国基金销售以银行代销、证券公司代销、基金管理公司直销为主, 销售体系呈现“以银行为主、辅之以证券公司代销和基金管理公司直销”的格局, 这一体系随着我国基金业的发展逐渐暴露出许多问题。

1. 代销的渠道模式存在着内在的缺陷性

不论是银行还是证券公司, 都缺少对基金产品非常熟悉的专业人才, 而基金销售效果在很大程度上取决于销售人员对基金产品的熟悉程度及理财咨询能力。

不论是银行还是证券公司, 其与基金公司的业务都有内在的矛盾。对于银行来说, 基金产品是储蓄等银行业务的替代品, 银行不愿意放弃吸收存款———商业银行贷款、结算等主要盈利的基石, 积极投入基金销售———收取有限的代理费用的中间业务。商业银行分支机构在存款数量这一最重要的考核指标的压力下, 也必然会消极应对基金代销。随着混业经营时代的到来, 商业银行将开发各种理财产品, 直接为客户管理资产, 那时其对于代销基金的热情会进一步减退, 这都对基金营销产生不利影响。

对于证券投资公司也是相同的道理, 交易佣金和客户交易结算资金转存利差两大部分构成了证券经纪业务的主要收人。而证券公司代销基金, 一方面将使客户交易结算资金减少, 进而减少转存利差收人, 同时又使原来买卖股票的客户变成买卖基金的客户, 进而减少了券商股票买卖佣金收入。这种业务冲突, 使得证券公司尤其是证券营业部对代销基金缺乏积极性。

然而, 与有限的销售成果相比, 代销基金的成本却并不低, 代销使得基金管理公司的利润大打折扣。根据2009基金年中报数据统计, 09年上半年, 基金业获取的管理费用总额为126亿元, 扣除给银行的奖励, 只剩80多亿元;而银行获取的托管费及销售费用, 估计超过90亿元。

2. 代销影响基金管理公司的独立性

商业银行网点众多, 客户广泛, 支配着大部分金融资源;证券公司对证券市场的参与度较高, 具有无可比拟的投资视角, 代销机构在基金销售方面具有许多天然的优势, 这也是基金管理公司选择这些机构代销基金的原因。但是基金管理公司也因此与这些机构产生了利益的勾连。银行作为主要的代销渠道, 在某一基金是否获得充分营销, 营销是否成功等方面都起着决定性作用, 有时, 银行的重视可能直接决定某一基金募集资金的规模。这就使得基金公司产生了对银行实行利益传送的动机。而银行会因为利益原因无法对代为营销的基金产品一视同仁。证券公司在代销由自己为主要发起人设立的基金管理公司的基金产品和其他产品时, 也会优先向投资者推介本公司控股或参股的基金管理公司的基金产品。但这使证券公司代销基金失去了公正性、客观性, 投资者对其购买基金的咨询建议难以完全信赖, 因此必然影响其代销基金的效果。

基金交易佣金按理应当用于换取券商高质量的投资研究服务, 以提高基金的投资管理能力和投资回报, 但是为了调动券商代销基金的积极性, 基金管理公司将交易量与券商基金代销业绩挂钩, 这固然提升了券商的基金代销热情, 但却是对基金持有人利益的极大损害。

3. 我国基金由“推销”到“营销”尚需进一步努力

营销不能简单的等同于推销或销售促进, 而是包括了基金产品、价格、促销、市场定位等等诸多活动。基金市场营销要围绕着投资人的需要开展一系列的产品设计、销售、售后服务活动。

在产品设计方面, 我国基金产品设计并没有针对不同客户的不同风险和收益偏好, 把所有潜在的投资者细分化类, 大多数产品无差异。

在销售方面, 我国基金营销多依赖人际关系和客户资源而不致力于以产品吸引投资者, 依赖费率优惠等商业促销手段而不是产品的差异性和特点作为争取客户的主要手段。在宣传方面, 侧重以广告宣传、形象宣传为主的大众宣传, 较少根据特定服务对象开展针对性营销, 总体而言缺乏销售整体性。

在售后服务活动方面, 在首发以后持续营销投入不足, 仅停留在维护的层面。很多基金公司都是在没有新基金发行或新基金发行困难的时候才进行持续营销, 持续营销意识还不够强。大多数基金管理公司存在区别对待基金的首发和持续营销是基金营销管理理念和策略方面的缺陷, 基金的营销工作与其他基金产品的营销工作倾向于将人为地割裂开来, 而不是作为一个整体对待。这就导致基金持续营销力度不足。

(三) 基金托管过程中, 基金管理公司“俘虏”托管方影响基金托管方监管效果

本文所说的基金管理人的独立性在基金托管方面的具体应用体现在, 基金管理公司于基金托管人没有利益勾连, 能够让托管人充分监管, 防止基金资产挪用, 安全保管基金资产。这对于整个基金业的效率至关重要。但是事实上基金管理公司往往从自身利益出发, 将作为监管方的基金托管人“俘虏”, 基金托管人监督投资运作之职责难以完成, 主要基于以下分析:

1. 托管人监督具有软弱性。

托管人是由作为基金发起人的基金管理公司或其关联方选任的, 可被基金管理人经中国证监会和中国人民银行批准后撤换, 其地位很大程度受到基金管理人的左右。与此同时, 基金运作中, 基金管理人直接通过席位到交易所进行交易, 基金买卖交易指令下达之前不经过托管人监督, 在重大交易前没有义务向基金托管人报告义务, 托管人只有在交易所闭市后进行数据分析后才能得知当日投资行为是否违规, 是事后监督。信息不对称问题使得及时有效的监督无法实施。这在很大程度上决定了托管人监管的软弱性。

2. 基金托管业务作为银行的一项新的业务收入。

一方面商业银行一般按基金资产净值0.25%的费率逐日计提托管费, 其费率固定性决定了商业银行没有动力对所托管的基金资产进行严格的监督;另一方面, 托管业务已成为各商业银行一项新的利润增长点, 托管人和基金公司于是成为了提供服务者和客户的关系, 作为提供服务者的商业银行面对日趋激烈的市场竞争和大笔的托管费用收入, 为了留住“客户”, 有极大地动机对基金管理者提供便利, 所以对各种公告和报表的审查往往流于表面形式上的审查, 不会进行实质性的监督和控制。

3. 托管银行市场准入门槛高导致了备选基金托管人的范围狭窄。

截止2006年基金托管业务参与的主体只限于12家银行, 几大银行占据了绝对的优势

资料来源:作者根据中国基金网数据整理

(如图) 。随着托管市场的竞争, 准入标准为实收资本不少于80亿元人民币的商业银行, 参与基金托管的主体只有最大的五家商业。这导致了垄断的产生进而影响托管效率, 一方面托管费用高昂, 这笔费用由基金管理公司间接的转嫁给了基金投资者;另一方面, 基金托管公司由于得不到充分竞争, 很难有动力提升自身服务质量, 改善自身托管业务水平。

二、我国证券投资基金发展问题解决对策

(一) 增大管理人利益对委托人利益的相关系数

基金管理公司中负责基金资产投资的部门与其公司股东的关系是密不可分的, 鉴于基金管理公司特殊的经营对象和市场定位, 基金管理人的关联交易的发生也难于仅从法律方面控制。因此我认为, 解决这个问题的关键思路在于尽量减弱个别大股东的作用, 同时增大管理人利益对委托人利益的相关系数, 弱化股东和同业等方面对基金管理人的影响。具体做法如下:

1. 应鼓励基金经理持有自己管理的基金。

这使得基金管理人员成为基金持有人之一, 有利于基金管理人员与基金委托人利益趋同, 一定程度上可以削弱基金管理者对股东的服从效应。

2. 基金管理公司的报酬制度应当改革。

切实履行《证券投资基金法》规定, 将基金公司业绩纳入基金管理费提取决定因素, 基金管理人的报酬按年底基金净资产值的一定比率计提管理年费, 促成基金管理公司与委托人利益一致性, 从而强化内在激励和约束机制。

3. 适当分散基金管理公司的股权结构、扩大基金管理公司股东范围。

股东的分散化可以防止个别股东对基金管理公司的特殊控制和直接干预, 防止股东“胁迫”基金管理公司向其输送利益的发生, 并且在大股东之间形成一定的制衡作用。

(二) 创立专业基金销售机构完善基金营销制度

虽然基金管理公司作为基金产品的设计者和基金的投资管理者对基金运作流程的了解程度和对销售的动机都无可挑剔, 但是基金管理公司直销面对成本过高的风险。

所以我认为, 最好的改善基金营销渠道的方法是发展专业基金销售公司, 构建基金超市———以基金代销为主要业务的独立的金融销售机构。其优势如下:

1. 产品丰富性。

这一销售机构可以将各种不同类型的基金管理公司管理的不同风格的基金产品统统纳人自己的销售平台, 方便投资者选购基金产品, 的同时节省基金公司尤其是小型基金管理公司的销售成本, 提高整个基金行业的效率。

2. 地位独立性。

基金销售公司独立于各基金管理公司的第三方, 与基金管理公司没有股权关系或其他利益勾连, 能够做到对所有基金产品一视同仁, 其评价或推荐的客观性由于现有的代销机构。

3. 经营专业性。

金融销售机构作为一个专业机构, 雇佣又资格水平的基金评论人和咨询师, 为投资者提供基金分析评价、组合投资等方面的客观公正的专业咨询服务, 指导投资者根据自身的理财需求选择适合自己的基金产品, 并可以向基金管理公司反馈投资者的需求等信息, 帮助基金管理公司开发出更好地满足投资者需求的基金产品。

基金销售人才的培养和销售经验的积累为基金销售奠定了基础;基金稳中有增的需求为基金的销售提供了市场空间;基金营销监管方面法规的完善为市场营造了良好的法律环境。我国发展专业基金销售公司的条件已经具备。但是应当注意, 为保证服务的可信性, 基金销售公司的人员不能在基金管理公司兼职, 而且对持有股票和基金的种类也应有所控制。

(三) 立法市场双管齐下, 提高托管人监督水平

首先在机制上, 改变我国的基金托管人选择方法, 将托管人的选择权直接交到基金持有人手中, 让托管人真正成为持有人的代理人去监督基金管理人, 增加托管人地位的独立性, 减少基金管理人与其的利益勾连。同时, 适当降低托管市场准入门槛, 使得基金托管市场的得到充分竞争, 从而控制托管费率、提高托管人监督水平。