青冈县住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法

青冈县住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法（精选4篇）

青冈县住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法 篇1

青冈县城市房屋共用部位共用设施设备

维修基金管理暂行办法

（讨论稿）

第一条 为了加强城市住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称“维修资金”）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常维修和使用，维护房屋产权人和使用人的共同利益，根据国务院《物业管理条例》和建设部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》（建住房[1998]213号）和绥建发[2005]112号《绥化市城市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理暂行办法》，结合我县的实际，特制定本办法。

第二条 凡本县新建住房(包括商品住宅、非住宅商品房、经济适用住房)、拆迁回迁安置房、原有旧楼未缴纳维修资金的以及公用住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的缴纳、支出和管理，适用本办法。

第三条 本办法所称共用部位是指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 县建设局是本县维修资金管理的主管部门，负责实施本办法。

县财政部门负责维修资金的业务指导和财务监督。第五条 维修资金由主管部门委托一个具体单位实施代管，并在财政设立维修资金专户，实行专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户。

维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字[1998]7号)，确保做到专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造。

第六条 维修资金的首期交纳标准为：

（一）新建住宅楼房按建筑面积每平方米10元，非住宅商品房按建筑面积每平方米15元，动迁、回迁安置房按建筑面积每平方米10元的标准缴交维修资金。该部分维修资金属全体业主所有。

（二）公用住房已经售出并办理房屋产权证书的楼房，购房者应按本条

（一）款规定补交维修资金。

（三）原有旧楼未缴纳维修资金的分三年收缴，标准为第一年收取每平方米3元，第二年收取每平方米4元，第三年收取每平方米3元。

维修资金不计入住宅销售收入。

第七条 维修资金分别不同情况，采取以下收缴办法：

（一）实行物业管理的房屋，维修资金由县物业供热管理办公室委托承担该小区或单幢楼物业管理的企业收取。

（二）未实行物业管理的房屋，维修资金由供热单位代收。

（三）新建楼房维修资金在竣工验收前，由开发建设单位代缴，按建筑面积一次性交齐。由县建设局代收，并存入指定专户。

第八条 开发建设单位、物业企业和物业管理部门或供热单位代为收取的维修资金，在收取后10日内列出明细移交物业维修资金代管单位。

本办法出台前的在建工程，在办理竣工备案前交纳维修资金，未交纳维修资金的，质量管理部门不予验收备案。

第九条 商品住房在工程保修期内因工程质量问题而需维修的，按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》执行。

第十条 维修资金的管理单位应专户按每幢房屋立账。第十一条 为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可以用于购买国债或者法律、法规规定的范围外，严禁挪作他用。

维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十二条 业主委员会和物业管理企业许可他人利用住宅共用部位或物业管理区域设施设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修资金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独账目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备和物业管理设施的维修、更新。业主委员会和物业管理企业许可他人利用物业管理区域共用设施设置经营性设施而收取的费用，扣除成本后，应当存入维修资金账户，并设立单独账目，专项用于该共用设施的维修、更新。

第十三条 业主委员会成立前，维修资金原则上不得使用。售房单位或房管单位确需使用维修资金时，应当向物业供热管理办公室提出申请，并上报工程预算书和工程质量保证书。经审定后，按工程造价的30%预付维修资金。工程竣工验收合格后，按照有关规定结算工程款。

第十四条 支取维修资金时，应当提交经县物业供热管理办公室、业主委员会、物业管理企业审核签字（盖章）的支付凭证和有关费用清单，经财政审核后，方可支取。

第十五条 维修基金余额少于首期缴纳的30%或不敷使用时，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。具体筹集工作由业主委员会实施，总额不得少于首期维修资金。

第十六条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。住宅受让人应当持本人身份 4

证件、房屋所有权证和业主委员会证明，向开户银行办理分户账更名手续。

第十七条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十八条 发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会；逾期不维修的，县物业供热管理办公室可以组织代为维修，其费用由房屋所有人支付，或在其维修资金中列支。

第十九条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修资金发生纠纷时，当事人可以通过协商、协调解决；协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

第二十条 挪用维修基金或者造成经济损失的，由建设局和县财政部门按规定进行处理。情节严重的，追究直接责任人员和有关人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条 本办法由县建设局负责解释。第二十二条 本办法自发布之日起实施。

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一、制定分类标准指导管理

要实现房屋共用部位和共用设施设备的规范化管理, 就应当制定《房屋共用部位和共用设施设备维修项目分类》的维修管理标准。

第一, 应制定分类管理标准。配置在建筑区域内各共用部位和共用设施设备是支撑物业使用功能正常运行的保障, 由于覆盖面广, 保障对象各异, 因而保养、维修、更新的条件不同, 为充分发挥各共用部位、共用设施设备的使用效能, 就必须组织专业管理人员和专家深入调研现行各类房屋共用部位和设施设备的维修管理经验。在此基础上根据建筑设计使用规范和设施设备使用型材的构成, 进行科学的维修管理分类, 在分类标准中依据设施设备的材料科学界定其使用时限、保养和维护升级的管理办法, 分别明确维修、更新、改造的技术标准, 指导物业管理单位对房屋共用部位和共用设施设备实施正确的维修管理, 提醒业主在关注物业服务企业实施标准化管理的同时更好的监督其做好经常性的维修管理。

第二, 应当明确项目分类标准的维修管理办法。房屋共用部位和共用设施设备的类别不同决定其管理和维护的方式各异, 因此房屋共用部位和共用设施设备的维修管理程序和方法应当各异, 不宜采取特定或泛泛的维修模式, 而是应当将相同或相近的共用部位和设施设备并行纳入管理, 如将外挂玻璃幕墙和外挂石材墙面的保养维修纳入一个标准, 将屋面渗透和屋面开裂等相似的共用部位纳入同类维修标准, 从而增强维修管理的针对性;对电梯、供配电和安全消防等系统应明确维修、更新、改造的技术要求, 提高维修保障的及时性。

第三, 应明确分类标准的技术保障要求。分类标准应当确定维修、更新的基本条件和技术要求, 同时明确只要符合条件都应采取相应的措施, 措施应具有可操作性。因此, 将技术标准转化为管理制度是全面推进房屋共用部位、共用设施设备规范化管理的重要保证。

二、根据分类标准规范管理

采用标准化的维修管理是确保房屋共用部位和共用设施设备可持续运行的有效途径。

首先, 管理行为应当标准化。房屋共用部位和共用设施设备的管理不能简单的理解为维修或更换, 其管理涉及的对象具有专业化程度高、技术含量高的特点, 如物业区域的安全防范系统、楼宇智能系统等, 需要专业化的维修管理才能满足其正常使用要求。因此, 标准化管理就是根据技术标准要求全面推行专业化的维修管理, 即将标准和专业化有机结合起来, 科学地实施维护和修缮。

其次, 管理过程应当标准化。房屋共用部位、共用设施设备的标准化管理, 应充分体现逢坏即修的原则。一是相关部门要强力推行维修管理的标准化。二是物业服务企业要加强领导, 用标准践行房屋共用部位、共用设施设备的维修管理。三是业主应当自觉遵守和执行房屋共用部位、共用设施设备标准化的维修管理。

三、创新标准内容强化管理

一是要总结项目分类标准的维修管理经验。要不断研究实施房屋共用部位和共用设施设备标准化维修管理过程中发现的新情况, 适应房屋共用设施设备快速更新的实际需要, 用标准化的管理思路解决实际工作中遇到的维修、改造、更新等具体问题。

二是要不断拓宽维修项目分类标准的内容。房屋共用部位和共用设施设备的配置不是绝对永恒的, 在保障使用功能的同时需要不断的优化和更新, 因而房屋共用部位和共用设施设备项目分类的标准在实际工作中应当不断的添加和完善, 需要广泛吸收和借鉴先进技术和管理经验, 从而夯实标准的管理内容, 增强标准化管理的权威性。

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第一条为加强住房售后维修管理，保证维修基金的合理、有效使用，保护住房所有人合法权益和使用安全，根据建设部财政部颁发的建住房［1998］213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及建设部颁发的《公有住房售后维修养护管理暂行办法》的精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条商品住房和公有住房出售后都应当建立住房共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）。维修基金属房屋所有人共同所有。

维修基金专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力损坏的维修、养护和更新、改造。人为损坏的由行为人负责修复或赔偿。

住房共用部位、共用设施设备的维修委托物业管理企业承办。

第三条本办法所称共用部位，是指住房承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、共用楼梯、楼梯间、共用走廊通道、门厅、共用自行车车库、天台和天井等。

共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、加压水泵房、煤气管道、排气管、储水池、化粪池、绿地、道路、路灯、消防设施和电梯等。

第四条维修基金应存入市住房公积金管理中心指定的账户内，市住房公积金管理中心负责维修基金的专户管理。

第五条厦门市土地房产管理局是我市维修基金管理的主管部门，房屋所在地的房管所（含同安房管局）依照本办法及其他有关法规，对所辖区域内维修基金的管理、使用进行具体的指导、监督。

第二章缴存

第六条公有住房售房单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，多层住房为20％，高层住房为30％（本办法实施前已出售的公有住房按此比例一次性补足）。

第七条职工购买公有住房时应向售房单位按每平方米建筑面积缴交10元维修基金。

第八条商品住房销售时，购房者与售房单位应当签订《住房共用部位、共用设施设备维修基金缴交协议》，购房者应当按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。

第九条售房单位代为收取的维修基金，应自收到之日起五日内存入市住房公积金管理中心指定的账户内，不计入住房销售收入。办理住房产权登记时，应提供维修基金对账单。

第十条建立住房售后维修基金缴交制度，房屋所有人应按住房建筑面积承担和缴交维修基金。

业主委员会根据住房的完好情况及维修基金的收支情况，可以确定幢号每平方米建筑面积的维修基金缴交金额和缴交时间。

商品住房、取得部份产权或全部产权的已购公有住房的所有人应按业主委员会确定的金额缴交维修基金。

第十一条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十二条未按照本办法规定足额缴存维修基金的，市土地房产部门应当责令限期补缴维修基金本息；对逾期仍不足额缴存的，按未缴存额每日万分之三计收滞纳金。[!--empirenews.page--] 第三章管理

第十三条成立业主委员会（小组）。

成片的住房出售率达30％以上的，应建立房屋所有人的业主委员会；一幢住房出售率达30％以上的，应按幢号建立房屋所有人的业主小组。业主委员会（小组）由售房单位牵头组建。业主委员会（小组）由住房的所有人选出的代表组成，业主委员会（小组）成员不得少于三人。

不具备成立业主委员会（小组）条件的，暂由售房单位负责住房售后管理。

第十四条业主委员会（小组）主要职责：

1、组织制定房屋所有人共同遵守的业主公约；

2、选聘物业管理企业，按照双方签订的物业管理合同进行管理；

3、制止违章行为；

4、检查、落实房屋的管理和维修养护情况；

5、负责收取、催缴维修基金；

6、协助有关部门调解房屋使用纠纷。

第十五条业主委员会（小组）成立时，按幢号在市住房公积金管理中心建立维修基金账户，各相关售房单位应将该幢维修基金划拨至幢号维修基金账户内。

第十六条业主委员会委托物业管理企业负责维修住房，签订《房屋维修委托协议》后，根据维修基金的使用计划及维修基金的使用情况，可将幢号维修基金划拨至物业管理企业在市住房公积金管理中心设立的专户内。物业管理企业应按梯号对幢号维修基金进行核算。

第十七条《房屋维修委托协议》终止时，物业管理企业代管的维修基金账目须经业主委员会审核无误后，将余额转入业主委员会（小组）在市住房公积金管理中心的幢号维修基金账户内。

第十八条转让房屋所有权时，原房屋所有人缴交的维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第十九条因住房拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金余额按房屋所有人个人缴交金额比例返还。

第二十条如出现幢（梯）号维修基金不足支付所需费用时，不足部分的费用由同幢（梯）号的房屋所有人按各自占有住房建筑面积的比例分摊。

第二十一条物业管理企业应按幢号建立房屋维修档案，维修基金的使用情况应定期公布，接受房屋所有人的监督。

第二十二条市土地房产部门会同市财政部门制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。

第四章使用

第二十三条业主委员会（小组）成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市住房公积金管理中心审核后划拨。

第二十四条业主委员会（小组）成立后，维修基金的使用须经业主委员会（小组）或每幢住房50％以上房屋所有人的同意签字后方可使用。如业主委员会（小组）或该幢住房50％以上房屋所有人不同意的，而物业管理企业认为确需维修的，可向市土地房产部门提出申请，市土地房产部门作出的决定，业主委员会和有关房屋所有人必须执行。

第二十五条维修结算清单和发票由业主委员会（小组），物业管理企业法定代表人或被授权人共同签字，作为维修费支付记账凭证。[!--empirenews.page--] 第二十六条幢号维修金额在3000元（含3000元）或梯位维修金额在1000元（含1000元）以下的维修项目由物业管理企业报业主委员会（小组）审批后，进行施工、验收结算。

第二十七条幢号维修金额在3000元或梯位维修金额在1000元以上，10000元（含10000元）以下维修项目经房屋所在地的房管所审批后，由物业管理企业委托具备相应资质等级的企业负责施工。房管所验收签字并对工程结算审核后，方可进行结算。

第二十八条幢号维修金额在10000元以上的维修项目经房屋所在地的房管所审核、市土地房产部门批准后，由物业管理企业委托具备相应资质等级的企业负责施工。市土地房产部门验收签字并对工程结算审核后，方可进行结算。

第二十九条确需急修、抢修的，物业管理企业可先行维修后，再补办审批手续。

第三十条房屋维修实行质量保修制度，其具体内容和期限按建设部有关规定在工程合同中载明。

第三十一条已建立维修基金的住房与其他房屋毗连的，发生自然损坏时，房屋维修费按下列原则分摊后，已建立维修基金的住房应分摊的维修费在维修基金中列支；其他房屋应分摊的维修费由其所有人承担。

1、共有房屋主体结构中基础、柱、梁、墙的维修，由共有房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

2、共有墙体的维修（包括因结构需要而涉及的相邻部位的维修），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

3、楼板的维修，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

4、不上人屋顶的维修，由覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

5、可上人屋顶（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，其维修由维修覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；如仅为若干层（户）使用，使用层（户）的房屋所有人分摊一半，其余一半则由维修覆盖范围下各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

6、房屋基础自然塌陷的，其维修所需费用由各层的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

7、共用楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的维修，如为各层共用楼梯，由房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊；如为某些层所专用楼梯，则由其专用的房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

8、共用走廊通道、天台、天井的维修，由共用的各房屋所有人按所占建筑面积的比例分摊。

9、共用设施设备的维修，由所有人按所占建筑面积的比例或使用情况分摊。

第三十二条因维修需要而损坏房屋所有人的设施设备的，物业管理企业应将损坏部位按建设时的设计标准修复。

第三十三条维修共用部位、共用设施设备时，房屋所有人或使用人应当积极给予配合，不得借故阻拦或要求补偿。如有借故阻拦的，行为人应承担由此造成损失的责任。

第五章附则

第三十四条房屋所有人或使用人、物业管理企业、售房单位之间因维修基金的缴存、管理、使用发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决；协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。[!--empirenews.page--] 第三十五条违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，市土地房产部门可按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的责任；构成犯罪的依法追究其刑事责任。

第三十六条本办法由厦门市土地房产管理局负责解释。

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全体业主：

因

共用部位，根据 <<杭州市市区公有住房售后维修基金管理使用规定>>（杭政办『2006』4号）和<<杭州市市区公有住房售后维修基金管理使用实施意见>>（杭房局『2006』186号）文件精神，因该小区暂未实行物业管理，由 作为专业维修机构代为行使申报职责，拟申请动用房改维修基金对该幢房屋 进行维修，现将该幢房屋维修的有关事项现场公示征求房屋所有权人意见：

一、维修方案：

主要维修内容：

二、维修经费：

工程预算： 元（大写：）

三、维修费用渠道、分摊和有关说明

1、维修经费按房屋建筑面积，以工程决算为准。

2、房改房从公有住房售后维修基金中列支。维修经费超过基金本金70％部分须先续筹后维修。

3、维修单位：

资质：建筑 级

4、本公示期限为5天，从 年 月 日到 年 月 日止。使用方案在公示期限内，房屋所有权人对上述维修方案、内容、费用等如有反馈意见，请以书面形式向社区反映。公示通过后，（房屋地址）产权人 提出申请据此向杭州市住房保障办公室办理动用房改房维修基金的有关手续，并实施该项维修工程。

社区(业主委员会)

****年**月**日