物业维修基金管理的法律问题论文

物业维修基金管理的法律问题论文（精选10篇）

物业维修基金管理的法律问题论文 篇1

物业维修基金管理的法律问题论文

一、我国物业维修基金管理与运作中存在的法律问题

（一）物业维修基金归集出现的法律问题

第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。

（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题

物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。

二、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议

（一）建立健全的相关法律法规制度体系

物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。

（二）规范物业维修基金管理运作

第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。

（三）规范施工单位的保修义务

开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的.房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。

（四）建立具有投资收益功能的信托机构

第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。

三、结束语

随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。

物业维修基金管理的法律问题论文 篇2

1 炼油厂物业维修运行管理基金

1.1 炼油厂物业维修基金管理现状及问题

随着炼油厂技术和规模的不断发展, 物业维修基金受到越来越多方面的关注, 其安全和使用管理问题日益成为一个较为突出和敏感的话题。目前维修基金出现了一些问题, 主要表现在维修基金缴纳方面, 很多地方的物业维修基金拖欠现象严重。另外, 基金的管理和使用也出现许多问题, 通常是由于财务使用不当造成的。

1.2 炼油厂物业维修基金管理调度

要提高炼油厂的管理人员素质, 理财观念。各炼油厂要根据企业的实际情况, 一定摸清家底。要采用“专业化管理、企业化经营、市场化运作、社会化服务”的工作方针来转变运行机制达到减轻企业负担、增加职工收入、服务周边社会的工作目标的目的。另外, 要对现有资源进行整合分类, 比如有些资源具有无偿性, 虽然不产生经济效益, 但却是物业管理服务不可或缺的重要资源, 也就是公益性资源, 福利性资源即指可列入年度预算的职工福利或生产成本, 供全体职工享受的有形生活设施和无形服务项目, 如钢瓶充装、运输费用、采暖锅炉、供变电设施、供排水设施等资源。这些项目与职工生活密切相关, 除主体部分由企业承担外, 职工个人可参照市场价格, 按福利化标准缴纳费用;还有存续企业所属的为上市企业提供专门服务的各类服务设施的特有资源、具有有偿性自负盈亏的社会性资源等。根据炼油厂的实际情况分配。创新用工机制。除此之外, 还应鼓励开发市场, 实行创新奖励求得更高的利益。

2 炼油厂物业维修项目管理

2.1 炼油厂物业维修项目

炼油厂分为燃料油型———生产汽油、煤油、轻重柴油和锅炉燃料;燃料润滑油型——除生产各种燃料油外, 还生产各种润滑油;燃料化工型———以生产燃料油和化工产品为主;燃料润滑油化工型———综合型炼厂, 既生产各种燃料、化工原料或产品同时又生产润滑油这四种类型。炼油厂物业包括将包装车间的废料、厨房的动物脂肪以及牲畜的肥肉或网油煎熬成工业脂肪和油类如做肥皂用的牛脂和各种其他产品如肥料以及精炼或纯化石油。相应的, 炼油厂要对这些项目严加管理, 提高业务质量。

2.2 炼油厂物业维修管理

首先, 炼油厂物业维修管理要遵循权责分明原则:炼油厂的物业管理人员的应该要划分的非常清楚, 各部门所负责的内容和管理的范围都应该要清楚明了。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会, 物业的产权是物业管理权的基础, 业主委员会是物业管理权的主体, 是物业管理权的核心。炼油厂所进行的任何一项工作都属于服务性质的, 这是物业管理所必须遵从的先决守则。还要遵循统一管理原则即一个物业管理区域只能成立一个业主大会, 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。其次, 专业高效也是炼油厂物业维修管理的主要目标。不是说一切的工作都有炼油厂自己负责, 炼油厂可以雇佣或委托给装也的服务性企业来完成一些管理区域内的专项食物, 但是不能将所有的业务管理全部委托代办。最后, 收费必须合理化, 尽管炼油厂的经费是为炼油厂能够提供更好服务的基础保障, 但是费用的收缴也必须是在合情合理的基础上, 并且是能够让业主和使用者对收费进行接受, 能够认可是等价的。炼油厂可以通过开展多种经营来增加收入。

最重要的一点, 炼油厂必须做到不违法违规操作, 厂内业务管理一定会遇到各种不可预期的复杂事情, 一些还会涉及到法律法规, 所以物业管理整个过程都应该是围绕合法的情况进行的。《物业服务合同》也是受到法律保护的条款, 因此它也是物业管理所进行工作的基础, 也是为业主提供保障的根基。

3 炼油厂物业环保管理

3.1 炼油厂物业废水管理

从前, 炼油厂一般采用隔油、气浮、曝气的“老三套”传统废水处理工艺, 然而, 随着油品的深度加工及废水排放标准的提高。“老三套”工艺已远远不能满足废水稳定达标外排的需要, 必须进行技术更新。对“老三套”工艺技改的要求是, 既要充分利用原有设施, 尽量减少投资, 又能满足废水排放标准, 并能实现废水的部分回用。其主要方法有物化法、生物法, 具体分为隔油法、气浮法、膜分离法、厌氧处理法等。要符合两点要求要求:第一, 原废水处理系统只能好氧生化处理系统, 由于出水氨氮几乎不降解, 所以改造应考虑增加脱氮工艺。第二, 原有两级气浮系统污油去除率极低 (不足55%) , 并且低的油效率致使曝气出水石油类不达标, 改造应提高除油率, 使进入生化系统的油的质量浓度控制在10mg/L以下。目的是使废水经过曝气生物滤池的深度处理, 实现废水部分回用, 降低运行费用, 为今后废水全部回用打下良好基础。

下面, 我以生化处理法为例, 讲述其处理污水的优点。生物处理法是一种经济实用的废水处理方法。BAF (曝气生物滤池) 是一种新型的好氧生物反应器, 它将生物处理和过滤两种处理过程合并在同一单元中完成, 具有负荷大、处理效率高、占地面积小、出水水质好等优点, 是废水生物处理工艺的理想选择。

3.2 炼油厂物业尾气管理

炼油厂尾气主要分为酸性尾气和碱性尾气, 我们一般采用酸碱中和的方式处理。炼油厂酸性废气是石油加工精制过程中伴生的副产物。为了能够使排放的气体符合环保要求, 我国现在许多的炼油厂都是在使用克劳斯技术来对酸性废气进行处理, 同时生产工业硫磺。克劳斯技术已有100多年的工业化历史, 技术成熟, 但工艺复杂、设备投资费用大、尾气中硫含量高, 难以达到环保要求, 需增加更多的克劳斯段或采用费用很高的尾气处理工艺。

我们可以采用碱吸收法处理炼油厂酸性废气生产硫氢化钠工艺, 处理炼油厂酸性废气, 硫化氢去除率达到99.9%以上, 尾气完全达到GB14554-935《恶臭污染物排放标准》。全工艺可燃气体和有毒气体都在密闭容器内, 没有任何对外排放口, 无二次污染, 能够达到环保要求。还可以以硫氢化钠为化工基础原料, 广泛用于铜矿、制革、化肥工业及人造纤维生产, 满足市场需要, 每年产生46万元的经济效益。

在石油炼制过程中, 设备防腐和产品中脱除酸性化合物都需要注碱和碱精制处理, 由此可能产生大量的碱性废水。根据其来源不同, 可分为炼油碱渣废水和乙烯碱渣废水。炼油碱渣废水的有机污染物浓度高、碱性大, 与固体污染物的性质相似, 一般统称为炼油碱渣。同处理酸性气体相似, 我们可以采用硫酸中和法、二氧化碳中和法或硫化氢中和法处理掉碱性废水。

4 结束语

综上所述, 炼油厂物业维修的管理的合理性直接关系到经济、生态的发展。其物业维修基金制度应与社会主义市场经济体制下物业管理新体制相配套。炼油厂管理部门要做到专款专用、建立业主委员会、建立科学、合理的物业维修基金制度、管理制度确保物业得到长期稳定发展。

参考文献

[1]于文忠.整合服务资源推动物业及后勤管理体制改革[Z].2005 (3) .[1]于文忠.整合服务资源推动物业及后勤管理体制改革[Z].2005 (3) .

[2]杨祝平, 郭淑琴.利用两级氧化工艺处理生物精细化工污水[J].中国建设信息, 2009 (1) .[2]杨祝平, 郭淑琴.利用两级氧化工艺处理生物精细化工污水[J].中国建设信息, 2009 (1) .

浅谈物业维修基金的管理 篇3

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1.收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。

2.收缴情况

多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1.物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2.物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。

三、物业维修基金的管理和使用

1.强化信息管理，促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2.完善内控机制，保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。

3.业主决策，建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1.物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2.物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1.加强宣传，普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。

3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。

4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推进基金续筹工作

为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。

物业维修基金管理的法律问题论文 篇4

重庆市大渡口区人民政府办公室 关于印发大渡口区国有资产评估管理

暂行办法的通知

各镇人民政府，各街道办事处，区政府有关部门，有关单位：

《大渡口区国有资产评估管理暂行办法》已经区政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

重庆市大渡口区人民政府办公室

2014年3月24日

大渡口区国有资产评估管理暂行办法

第一章

总

则

第一条

为进一步规范全区国有资产评估行为，维护国有资产出资人合法权益，防止国有资产流失，根据《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）、《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委第12号令）、《重庆市企业国有资产评估管理暂行办法》（渝国资2007〔20〕号）、《大渡口区企业国有资产监督管理暂行办法》（大渡口委办〔2012〕139号），结合本区实际，特制定本办法。

第二条

本办法所称国有资产包括大渡口区行政事业单位及区属国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司、国有资本参股公司（以下简称“区属国有企业”）的国有资产。

第三条

大渡口区国有资产评估管理机构为大渡口区财政局、大渡口区国有资产监督管理委员会办公室(以下简称大渡口区国资办)。

大渡口区财政局负责对行政事业单位除房屋、土地等不动产外的车辆、一般设备等资产评估工作进行指导和监督。

大渡口区国资办负责行政事业单位占有、使用的土地、房屋等国有不动产及区属国有企业占有、使用的所有国有资产评估工作进行指导和监督。

第二章

评估范围及评估机构选定

第四条 资产所有权单位有下列行为之一的，应当对相关国有资产进行评估：

（一）取得的没有原始价格凭证的车辆、房屋、土地等资产；

（二）以非货币资产对外投资或偿还债务；

（三）合并、分立、解散、清算、破产；

（四）非上市公司国有股东股权比例变动（含增资扩股）；

（五）整体或部分产权（股权）转让；

（六）资产转让、置换；

（七）资产涉讼；

（八）法律、行政法规规定的其他需要进行评估的事项。第五条

资产所有权单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：

（一）收购非国有单位的资产（含股权）；

（二）与非国有单位置换资产；

（三）接受非国有单位以非货币资产出资或抵债。第六条

国有资产管理机构应通过公开公平公正的方式建立资产评估机构库，并进行动态管理。

第七条

国有资产评估机构库中的资产评估机构应当具备下列基本条件：

（一）遵守国家有关法律、法规、规章以及国有资产评 估的政策规定，严格履行法定职责，近3年没有违法、违规记录；

（二）具有与评估对象相适应的资质条件；

（三）具有与评估对象相适应的专业人员和专业特长；

（四）与单位负责人无经济利益关系；

（五）未向同一经济行为提供审计业务服务。

第八条

评估基准日的选择原则上确定在经济行为批准之后。

第九条

评估申请单位应当向资产评估机构如实提供有关情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，不得隐匿或虚报资产。

第十条

评估申请单位当积极配合资产评估机构开展工作，不得以任何形式干预其正常执业行为。

第三章

评估程序

第十一条

资产所有权单位发生第四、第五条所列行为的，应向国有资产评估管理机构提出评估申请，并由国有资产评估管理机构委托具有相应资质的评估机构进行评估。

第十二条

资产评估申请，应提交以下资料：

（一）申请报告。资产占有单位涉及的评估事项向主管部门申报；主管部门或无主管部门的单位根据国有资产评估管理机构的负责权限向区财政局或区国资办提交书面评估申请，申请中应说明资产构成、数量、价值、位置等基本情况、资产使用情况以及评估目的、评估基准日等内容;

（二）资产产权证明复印件;

（三）资产原始价值凭证复印件;

（四）因移交、划拨而取得的资产，需提供移交、划拨文件，若未完善权属变更手续，需提供原权属单位意见证明;

（五）与评估行为相对应的经济行为批准文件或有效材料；

（六）其他相关资料。

第十三条

国有资产评估管理机构自接到评估申请单位的书面申请后，10个工作日内对评估申请进行审核，重点对评估申请中的下列事项进行审核：

（一）资产评估项目所涉及的经济行为是否获得批准；

（二）评估基准日的选择是否适当；

（三）资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致；

（四）其他与资产评估项目相关的情况。

第十四条

国有资产评估管理机构对评估申请审核无异议后，委托评估机构对相关国有资产进行评估。

第十五条

受托评估机构在收到国有资产评估管理机构委托函后20个工作日内出具评估报告初稿，国有资产评估管理机构初步审核报告结果后征求资产占有单位意见，委托方、受托中介机构、权属方均无异议后出具正式评估报告。第十六条

资产评估项目受托中介机构根据评估结果及相关政策要求合理下浮后向资产所有权单位收取评估中介费。

第四章

监督检查及罚则

第十七条

国有资产评估管理机构应当加强对国有资产评估工作的监督检查，定期或不定期地对区级行政事业单位及区属国有公司资产处置项目进行抽查。

第十八条

国有资产评估管理机构重点抽查以下内容，资产所有权单位违反本办法，有下列情形的，由区国资委通报批评并责令改正，必要时可依法向区法院提起诉讼，确认其相应的经济行为无效：

（一）涉及应当进行资产评估而未进行评估；

（二）未向国有资产评估管理机构提交申请，私自聘请资产评估机构从事国有资产评估活动；

（三）向资产评估机构提供虚假情况和资料，或者与资产评估机构串通作弊导致评估结果失实的；

第十九条

评估申请单位在国有资产评估中发生违法违规行为或者不正当使用评估报告的，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第二十条

受托资产评估机构在资产评估过程中违规执业的，由国有资产评估管理机构将有关情况通报其行业主管部门，建议给予相应处罚；情节严重的，取消评估机构库入围资格，并不再委托该中介机构及其当事人进行国有资产评估业务；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第二十一条

国有资产评估管理机构工作人员违反本规定，造成国有资产流失的，依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第五章

附

则

第二十二条

本办法由区国资办负责解释。第二十三条

本办法自发布之日起施行。

抄送：区委各部委，区人大常委会办公室，区政协办公室，区法院，区检察院，区人武部。

重庆市大渡口区人民政府办公室

物业维修管理办法 篇5

一、目的、原则

1）目的：为进一步规范施工单位整改行为，确保工程遗留问题整改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。

2）原则：明确责任，理顺流程，编制公司修缮定额；对简易维修套用修缮定额，快速反应，及时归整；对复杂修缮明确程序，及时完成施工及支付。

二、范围、参与方

1）范围：时代新城项目；

2）参与方：综合部、工程部、审计部、物业公司、第三方、施工保修方；

三、维修流程

确认是否修缮范围—＞物业公司填报维修派工单—＞综合部确认修缮方—＞组织修缮—＞验收—＞第三方审结支付—＞回访统计—＞每年组织修缮定额修编、第三方考核。

见附件

一、修缮流程表

四、各方权责

1）物业公司：

建立微信维修群，当业主提出报修，物业公司组织人员现场判断是否维修范围（有争议的可邀请综合部、工程部现场判断），并在维修群内发出相关图片、户号、位置、数量；

确认属于开发商的维修范围，物业公司向综合部填报《维修派工单》；属于物业公司维修范围的，物业公司自行组织维修；属于开发商范围的，物业公司提交《维修派工单》至综合部。

负责组织维修后的验收，将维修后的照片发至维修群；对维修后的情况进行回访，编制小区维修台账；每季度将维修情况报综合部备案。参与第三方的考评、选聘。

2）综合部：

判断确认是否属于开发商组织维修，判断是否保修项目，判断是否是内部修缮定额内的简易维修还是复杂维修。

属于保修项目的，转工程部向施工方提出维修通知；属于复杂维修的，通知第三方向工程部报方案、预算；属于简易维修的，直接通知第三进行维修；属于保物业公司职责范围内的，转物业公司维修。

参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对其验收单中工作量进行会签。

负责向第三方发出简易维修指令。负责对第三方进行管理，对其工作履约情况进行考核。

负责对物业公司的维修台账进行汇总，3）工程部

对于保修项目，通知施工单位进行维修，在施工单位不能到位的情况（或多次维修不能满足要求的情况）下，负责协同物业公司，组织第三方进行维修。

审核第三方提报的复杂维修的方案，并签署意见。参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对复杂维修验收单中工作量进行会签。

参与第三方的考评、选聘。4）审计部

每年年初编制简单维修的修缮定额，参与第三方考评、选聘。经工程部确认的复杂维修方案，对其预算进行审核。

依据简易维修、复杂维修的验收单及其附件，每月进行结算审核。5）第三方：

及时按综合部、工程部的指令组织维修；

对于复杂维修向工程部提出维修方案、经确认后编制施工预算。维修完毕填写验收单，汇总验收资料，按月申请计量支付。6）施工单位

施工单位接受到工程部通知后，及时组织人员进行保修。保修期满，先组织工程部、物业公司检验，取得质保期保修完好证明，再按合同退出保修金。

对于保修期外的复杂维修提出建议；

五、第三方管理

1）考评、选聘：由综合部牵头，每年对第三方进行一次考评、比选，与之签订合同。综合部负责对施工单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一代管。

2）资料：所有维修结算均以签证的形式（并附有维修派工单、验收单原件、维修前后的照片、结算书）。3）计价方式：

简易维修：直接按内部修缮定额的项目价格表执行，直接以签证工程量乘以固定包干单价计算，不再计取其他任何费用。工程量由物业公司、综合部验收确认。

复杂维修：由工程部最终确认工程量，审计按照审计规则进行审计。

4）工程维修完工后，每月办理结算一次，办理结算后，工程款支付至95%（外墙、屋面防水须经二次大雨后，验收合格无渗漏方可办签证），剩下部分待保修期满后无息一次性支付。维修结算：每月结算一次。

5）质量保障：为确保整改工程满足使用功能要求，保障整改质量，最大限度的避免重复整改，由物业公司于每月20日前对上月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小组固定成员：施工单位现场负责人，物业公司、综合部、工程部。

六、定额修订

每年年初由审计部发起，工程部、综合部配合修编本常规修缮定额。

七、反馈编档

维修验收完成后，物业公司组织对维修情况进行反馈，作为第三方的考评依据。

物业公司每季度将小区的维修情况建立台账（应注明户号、维修位置、维修情况、反馈情况等），报综合部备案。

八、其他事项

1）施工合同约定内容：保修期内，经业主多次通知不能维修到位，业主方有权安排第三方维修，并按实际发生金额，加收100%的维修管理费。

2）保修金到期约定内容：保修金退还，需要工程部、监理、物业公司现出具保修合格证明，再行支付。

九、表格附件

维修派工单、维修验收单、内部修缮定额、十、发布执行

物业维修基金使用管理规定 篇6

1.0 目的

规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用。

2.0 适用范围

适用于物业管理有限公司物业维修基金的管理工作。3.0 职责

3.1 出纳员负责房屋本体维修基金的收取工作。

3.2 公共事务部相关人员负责房屋本体维修基金的催缴工作。

3.3 会计负责公用设施维修基金的使用核算及房屋本体维修基金的管理、核算工作。

3.4 管理处经理负责物业维修基金管理工作的监督。

3.5 公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。4.0 程序要点

4.1物业维修基金的分类。4.1.1 公用设施维修基金。用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区共用设施的重大维修工程。

4.1.2 房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。4.2 物业维修基金的使用范围。4.2.1公用设施维修基金的使用范围： a)小区内的道路； b)小区内的路灯； c)小区内园林绿化地； d)小区内的地下排水管； e)小区内的文化体育场所； f)小区内的停车场； g)其他公用设施。

4.2.2房屋本体维修基金的使用范围： a)房屋的承重墙的结构部位； b)抗震结构部位； c)外墙面； d)楼梯间； e)公共通道； f)门厅；

g)公共屋面； h)电梯；

i)机电设备； j)本体消防设施； k)公共天线；

l)本体上下水共用管道； m)共用防盗监控设施； n)其他房屋本体共用部分。

4.3 物业维修基金的收取标准。

4.3.1发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

4.3.2房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）： a)多层房屋(不带电梯):----外墙涂料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；----外墙贴瓷砖、马赛：0.20元/平方米/月。b)高层房屋（含多层带电梯）：

----使用国产（含合资）电梯：0.30元/平方米/月；----使用进口电梯：0.35元/平方米/月。4.4 维修基金的收取程序。4.4.1公用设施维修基金的收取程: a)发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金； b)发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用帐户上。< br>4.4.2房屋本体维修基金的收取程序。

a)公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。b)财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》。

c)明细表交财务部经理审核：

----经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；

----经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

d)财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》。按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单。

e)收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发。

f)公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发。

g)已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项帐户上。

h)出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。i)住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取。

j)出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按昭《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内。k)出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对。

l)财务部会计没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收帐款标准作业规程》中的相关规定进行催缴。m)对尚未售出的空置房，其房屋本体维修基金由发展商交纳。

n)对催缴三次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的催缴措施。o)对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

4.5 物业维修基金的使用程序。4.5.1公用设施维修基金的使用程序。

a)管理公司根据实际情况需要使用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

----公司部经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；----相关项目的有关图纸、预算资料；----施工承接单位或人员资质资料。

b)小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议。----同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划到公司帐户。----不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

c)业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行。

d)业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收。

e)公用设施维修基金帐目，应由下列单位每三个月张榜公布一次：----业主管理委员会；----管理公司或管理处。4.5.2房屋本体维修基金的使用程序。

a)管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修；70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程；特殊情况可另行处理。

b)管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：----有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；----该项目的预算资料；----其他相关资料。

c)申请计划经业主委员会或该栋50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；

----如经审议，业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后，后理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。d)整个小区的本体基金不够支付时，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊。e)单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主分摊。

f)公司财务部应在每年12月31日前，向业主管理委员会提交下房屋本体维修基金的使用计划及预算：

----业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出答复，逾期则视为同意；----业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的七日内应予以答复，逾期则视为同意。

g)公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部份维修养护项目后----日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证；

----中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或20%以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证。

h)财务部应每三个月公布一次本体维修基金的收支帐目。4.6物业维修基金的管理程序。

4.6.1公用设施维修基金和管理程序。

a)公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门帐户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出。

b)公用设施专用基金的银行利息可以为维修基金的日常开支。c)财务部会计根据公用设施基金的收支单据编制记帐凭证、登记帐簿，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的帐务处理。

d)小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支帐目有疑问，可向下列单位提出质询：----业主管理委员会；

----管理公司或下属管理处。

e)管理公司或下属管理处接到质询后：----原则上应在七日内予以答复；----特殊情况可另行处理。

4.6.2房屋本体维修基金的管理程序。

a)财务部会计应对房屋本体维修基金以房房屋每栋为单位设立专帐管理，并设立专用帐号存储各栋物业的本体维修基金。

b)经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续。

c)财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。

d)如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：

----经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意；r>----将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵；----经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。e)小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：

----向业主管理委员会查询；----向公司财务部查询。

4.7 物业维修基金资料的保管。

4.7.1财务部会计应在每月31日将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记帐并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。4.7.2 财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长期保存。

4.8 物业维修基金的管理核算情况，作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。

5.0 记录 5.1《公用设施维修基金申请表》。

5.2《公用设施维修基金使用情况公布表》。5.3《房屋本体维修基金应收明细表》 5.4《房屋本体维修基金申请使用表》。5.5《房屋本体维修基金收支情况公布表》。5.6《房屋本体维修清单》。6.0 相关支持性文件

6.1《现金管理标准作业规程》。6.2《银行存款标准作业规程》。6.3《服务收费标准作业规程》。6.4《费用报销审核标准作业规程》。6.5《会计核算标准作业规程》 6.5《应收帐款标准作业规程》。7.0 附录

7.1 《市房屋本体维修基金指导标准》。

公用设施维修基金申请表

编号： NO申请人： 住址： 系电话： 申请用途及金额

年 月 日 初审意见

签名： 年 月 复审意见

签名： 年 月 验收情况

签名： 年 月 确认

签名： 年 月 ： 日 日 日

联

日公用设施维修基金使用情况公布表

NO： 使用时间 主管部门 工程内容 项目数 基金支出 余额 备注

总经理： 业主管理委员会主任： 人：

房屋本体维修基金应收明细表

房屋本休维修基金申请使用表

编号： NO申请人： 住址： 电话：

申请用途及金额 月 日

初审意见 签名：年 月 日

复审意见 签名：年 月 日

验收情况 签名：年 月 日 确认

签名： 年 月 日

房屋本体维修基金收支情况公布表

制表： 联系年

年 季度 NO： 栋号 主要工程内容 项目数 上季结余 本季支出 本季余额 备注

总经理： 业主管理委员会主任： 制表： 日期：

房屋本体维修清单

NO： 日期 栋号 维修内容 维修金额 申请表编号 备注 单位 数量 单价 合计

维修负责人: 主管: 审核:

附录:

市房屋本体维修基金指导标准

依据1996年下半年最低成本房价和建设部发布的维修范围标准,发布1997年房屋本体维修基金收费指导标准:

一、测算标

多层房屋（9层及以下，不带电梯）：0.63元/平方米/月;

二、实际标准

考虑到目前住(用)户的实际承受能力,暂按测算标准的24%-35%收取,作为最低标准,以后逐年到位,即:

1、多层房屋（不带电梯）：

----外墙涂料（含水刷）：0.25元/平方米/月米；----外墙贴瓷砖、马赛克：0.20元/平方米/月米。

2、高层房屋（含多层带电梯）：

----使用国产（含合资）电梯：0.30元/平方米/月米；----使用进口电梯：0.35元/平方米/月米。

各类商品房房屋经业主管委员或多数业主同意，标准可以适当止浮；超高层房屋可以上浮50%-80%。

以上标准均不包括中央空调系统。

市住宅局

一九九七处三月

年 月

NO：

业主姓名 房屋面积 基金单价 应收基金 备注

物业维修基金管理的法律问题论文 篇7

1 物业管理实践中存在的法律问题

1.1 维修基金收不齐, 影响着房屋的维修和管理。

造成这样的原因有两个, 一是1996年前开发的房屋, 当时政府部门尚未出台物业维修基金收缴办法, 故应由居民承担的2%, 开发商承担的3%没有收缴到位。二是承建房屋的房产公司已破产;没有破产的房产公司不肯缴。

1.2 居民欠交物业管理费, 影响物业公司的生存和发展。

物业管理费是物业公司实施管理的基础, 是企业赖以生存的根本。虽然国家制定了一些物业管理公司按等级进行收费的标准, 但很多物业管理公司仍自定收费项目, 擅自涨价, 不与业主协商, 不报物价部门批准, 强制收费, 或是只收费不服务或少服务、劣质服务。物业区内经常发生物业管理公司与业主之间的纠纷, 导致业主不交物业管理费。

1.3 业主委员会操作不规范, 影响了物业管理工作的正常开展。

业主自治意识淡薄与信息障碍。一方面, 我国长期以来实行的福利分房机制, 使业主们对自身利益以及共用部位和公用设施设备的维护、使用与管理还缺乏一种主人翁意识, 本来老百姓的民主参与意识就很淡薄, 再加上管理小区既劳心劳力又没有报酬, 业主们对小区的公共事务的淡漠就不足为怪。

1.4 小区整治缺少资金, 硬件没法改善。

一些老的住宅小区尤其是原直管住宅小区由于历史遗留问题, 欠帐较多, 房屋陈旧, 整治需要大量资金。但是由于开发商或产权单位经济困难, 难以出资, 或者开发商已不存在。物业公司难以承受大笔整治经费而无法进行整治。

1.5 房产开发遗留问题影响物业管理。

比如小区配套设施的建设, 绿化园地的开发等问题交给物业管理公司。若开发商在与业主和物业公司交接时没有按照住宅使用说明书和质量保证书的承诺明确责任, 很多问题就出来了, 而且说不清是谁的责任。业主拿到房子以后, 认为物业公司是开发商的代言人, 所有的问题都会找物业公司, 导致物业管理公司成了开发商的替罪羊。

1.6 物业公司员工素质问题, 制约企业生存和发展。

不少物业公司为了降低成本, 其雇佣的人员普遍文化程度低、工作能力较弱, 也未受过系统的专业培训。专业知识、仪容仪表、职业意识、服务态度都比较欠缺, 难以达到规范的要求。在某些方面不能令居民满意, 直接影响居民自觉交费的情绪和行为。由于收费困难、经济效益不好, 这些员工经济收入偏低, 积极性不高, 服务质量就会打折扣。同样因为收入偏低, 也限制了物业公司引入竞争机制和换血机制, 无法向社会招聘年轻的素质高的员工加盟, 直接影响了物业公司的管理水平。

1.7 物业管理侵权, 激化业主与物业公司的矛盾, 严重影响着物业公司的发展。

由于物业公司在专业知识和经济实力的优势地位, 在履行物业管理合同的过程中, 业主或业主委员会与物业公司实质上的权利与义务归属发生了偏离, 物业公司在物业管理与服务活动中不断滥用或扩张受托管理权限, 致使受托管理权异化。在这种情况下, 业主往往成为受害者。

2 完善我国物业管理法律制度

2.1 确立物业管理基金的设立原则。

设立物业管理基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支, 尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。

2.2 明确物业管理服务收费市场机制的协商定价导向。

以业主承受能力为根据制定的物业管理费, 收费标准偏低, 是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计, 必须靠其他经营收入才能维持收支平衡, 这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业管理是市场行为, 必须遵循社会主义市场经济的客观规律, 物业管理服务收费也应遵循市场规律, 应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。因此, 在物业管理法律、法规的立法中应当明确规定服务收费标准制定的导向是协商定价, 同时应在立法中设定收费标准的确定原则。

2.3 建立物业监督机制。

建立物业管理侵权业主投诉机制, 加强业主及业主维权机构对物业管理侵权人的经常性监督和国家物业管理监督主管机关对物业管理侵权人的行业性监督。建立物业管理人的信用评级制度, 充分发挥物业管理行业自治性监督作用, 健全市场自律监督和社会监督体系。

2.4 加强培训工作, 努力提高行业整体素质。

造就一支高素质队伍是提高行业水平的关键。继续要求各物业管理企业的从业人员参加专业技能培训, 做到持证上岗。同时在行业内开展行业标兵的评选工作, 推出一批服务好、技术优、群众满意的岗位能手, 逐步提高行业素质。

对业主委员会的成员要争取年内轮训一次, 使业主委员会明确自己的定位和应发挥的作用。同时在社会和市民中大力宣传物业管理法规政策, 使全社会都来关心、支持物业管理工作。

2.5 建立、推广物业管理纠纷民间调解和仲裁制度。

民事纠纷处理方法中, 最快捷的救济方式是民间调解和行政调解。其缺点是不具有法律强制力, 当事人的履行率较低。最快捷、又具有法律强制力的解决纠纷的方式是仲裁。与诉讼的两审终审相比, 仲裁是一裁终局, 耗时比法院短, 所以仲裁能够更加及时地解决物业管理法律纠纷。

2.6 在物业管理行业推行对物业管理侵权人的营业禁止和营业限制制度,

净化物业管理市场, 维护物业管理交易秩序。

2.7 不断完善我国物业管理制度的立法。

这一点, 不仅是最重要的一点, 也是最难的一点, 因为立法永远滞后与现实客观。当前大量纠纷产生的原因十分复杂, 特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展, 致使物业管理市场不规范, 物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清, 合法权益得不到保护, 政府的监督管理缺乏法律依据, 大量矛盾纠纷得不到解决。已经出台的法规政策层次不高, 没有涵盖物业管理的全部内容, 整体性、连续性、实践性较差, 可操作性不强, 立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系, 并将《物业管理条例》上升为法律, 将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。即使《条例》还不能上升为法律, 国务院也应即时出台系列实施细则, 加强《条例》的覆盖面和可操作性。

尽管目前我国在法律和实践方面仍存在一定缺陷, 但相信, 随着我国物业管理事业的发展与法律制度的不断完善, 在全社会共同支持、参与下, 物业管理产业必将迎来灿烂的明天。

摘要：在现行物业管理体制下形成的物业管理关系, 业主往往处于明显的权利弱者地位, 在物业管理人的强势管理下, 业主除应负担权利与义务不对称的物业管理合同所约定的不合理义务外, 其权益还遭到来自物业管理人各种形式的非法侵害, 从而引发了一系列物业管理纠纷。从问题和完善两个部分对物业管理法律作了一点粗浅的探讨。对我国目前的物业管理法律在实践中存在的问题, 结合自己的一点实践经验作了一些初步的探讨。

关键词：物业,物业管理,法律问题,完善

参考文献

[1]肖海军, 李华.物业管理侵权的法律救助[M].2005:342.

[2]钮丽娜.物业管理合同的法律特征及相关案件的审理[J].人民司法, 2002 (8) .

物业维修基金管理的法律问题论文 篇8

《房屋维修与管理》课程是物业管理专业的核心课程之一，学习内容涵盖面广，提升学生综合应用能力和职业素质比较难，下面针对该课程的教学内容、教学模式、教学评价、实践教学等方面的问题提出解决方法。

一、《房屋维修与管理》课程在物业管理专业教学中的地位

随着城市化建设和人口日益密集等因素，物业建设的增量和物业服务需求不断提升，服务产业在国民经济中的比重不断加强。物业管理的内容含有绿化、清洁、保安、房屋维修等方面，也向更高层次的管理服务发展，但在众多服务方向中，房屋的管理和维修是物业服务的一个重心，体现这一行业的专业性，是物业管理专业的核心课程之一。

二、《房屋维修与管理》课程存在的问题分析

（一）《房屋维修与管理》课程的教学内容没能体现“适度够用”和“专业特性”的特点

中职物业管理专业《房屋维修与管理》的教材内容专业性强，目前基本沿用同层次的土木工程类专业教材进行删减，甚至连土木工程类专业的学生暂不需要进一步探讨的维修加固知识，在物业管理的课程内容上都有所体现，教材内容以理论叙述为主，辅以施工图讲解，侧重维修、加固轻养护、保养，多为结构类施工维修和管理，少装饰类、防水类小型施工维修和管理内容。课程内容没能很好地体现物业人员在房屋不同阶段的工作内容和常见问题的案例。

（二）多方面因素导致《房屋维修与管理》课程的教学没有收到很好的效果

房屋的养护和维修中出现的问题不能简单按某一固定模式去解决，整个工作存在着一定的多元性和复杂性，在教学中要让学生从多角度提升职业素质和过程性、经验是比较困难的。这门课程多采用传统的课堂教学方式，以多媒体辅助展现，但在需要深入讲解综合原理和案例时，课程的专业性强，学生整体知识体系不足，缺乏感官体验等问题就凸显出来了，不论是学生还是教师，都产生力不从心的感觉。

（三）《房屋维修与管理》课程较难构建真正意义上的实践教学体系

物业管理，其实是建筑寿命全过程参与的管理，国内一般是从新房销售后或物业交接变更时介入，而国外多从物业立项开始。但不论哪种方式，需要有现实的案例去参观和实操，而房屋的问题是需要一定周期和某些前期设计、施工等因素综合才能体现的。在缺乏社会和行业支持的现阶段，教育相对独立，在教学上要实现现场教学和真实实践环节比较困难，但实践环节又是必不可少的，所以目前中职该课程缺乏与情景相关的、以实践为导向的明确工作过程的教学实践，多是以案例设计的方式让学生完成，案例较单一，有局限性。如何突破这种瓶颈将实训效果最大化，达到实训内容与行业需求有效衔接，是课程改革的一个难点。

（四）如何调动教师和学生的兴趣

教学需要教与学的互相促进，如果学生听不懂，教师讲解不到位，课程教学就成为了两相厌。学生需要解决的是 “适用”的问题，这样他能在今后的工作中体现价值，调动学生兴趣的杠杆是专业实践和评价。教师需要的是土木工程和物业行业知识的互通和实践案例的专业融合，考虑的是如何让学生在学习中提升综合素质和职业能力，调动教师兴趣的杠杆是专业提升和教学效果。如何在行业、学校、教师的观念层面、制度层面和方法层面上统一达到以上效果呢？

三、解决问题的方法探讨

（一）课程教学内容设计

教学内容设计把握三点，一是专业特有的，二是直观明了的，三是学生通过努力能掌握的。内容上划分基础、实训和提升模块，从学生前期已学课程或容易接受的知识点切入，按工作流程设计，模块间形成一定的梯度，每个模块包含相应的理论知识、技能和职业素养的内容，以掌握必要的技能为模块的目的，以学生综合素养的提升作为评价的标准。

基于以上的设计思路，中职房屋维修与管理课程的模块如表1所示。

（二）教学实施策略

1.基本模块教学以项目教学为主

设计各组基础课程不同的学习方向，如装饰基础知识可分楼地面装饰施工、墙柱面抹灰施工、顶棚装饰施工等，通过任务驱动和团队合作，让学生在团队学习中各自承担不同的任务，如收集资料、整理形成报告等，通过多种渠道寻找问题解决的方法，并总结综述，结合仿真教学平台、建筑实体参观等形式，互相交流成果，加深对课程所需基础模块知识的认识和理解。

2.实训模块引入实际案例

实训模块遵循工作流程和房屋养护周期的特点进行设计，通过同类型、多样化的案例，就热点物业管理案例进行头脑风暴和角色扮演等，让学生在学中思考，在思考中学习。

3.提升模块主要以讨论的方式进行

物业专业的学生要对建筑结构和力学等有比较深入的了解和丰富的现场经验，才能写出结构维修的方案，但他们可以将问题简化进行讨论，比如建筑基础下沉的问题，当超过一定的限值而整体结构没有问题时，可以用巧挖的方式使建筑整体平衡；比如梁受弯出现危险时，临时可以采用脚架支撑来做安全防护等，知识的讲解不一定要细致入微，关键在于开拓思路，帮助学生在工作的过程中用就地取材和灵活运用的方式达到工作目的。

（三）实施结果的评价

要有效调动学生的积极性和主动性就要尊重学生的参与和成果，通过团队间的氛围来影响学生，以模块完成过程中的评价作为阶段性评价，在教学中设置学生的评价考核点，这些考核点包括学生的知识获取、知识应用、自身的组织协调能力、表达能力、态度等等。考核的方式以学生互评和老师评价相结合，并公开阶段考核结果来培养学生的竞争意识，有效地在考核中提高学生的分析和解决问题的能力以及团队协作意识，汇总阶段由考核和考试形成终结考核。基本评价表格如表2所示。

（四）教学资源的保障

模块教学中，如何培养学生分析问题和解决问题的能力，如何将不同知识联系贯通，将不同课程互相融合，这些都可以通过网络、书籍、老师、小组讨论来完成。在硬件方面，学校的教学资源要配套开放，比如图书馆、电脑机房、检测仪器、多媒体教学资源库等。在检测仪器方面，保障小组有基础的检测仪器协助学习，如超声波混凝土检测仪、钢筋探测仪等。软件方面就是建立教学对口单位和经验丰富的现场人员的联系资源库，如装饰单位、防水补漏单位等，让学生能通过直观的方式和小型讲座获取经验和知识。

四、中职《房屋维修与管理》课程教学实施效果预期

课程改革的目的是希望学生能更好地融入就业单位，善于与人沟通，有一定专业知识，能主动承担工作，具有一线物业管理员的素质。通过以上模块能让学生在学习中建立兴趣，培养适应能力和知识生成与迁移能力，老师不断研究新的教学方法，整合教学内容，在教学中享受教学的乐趣。

本文就中职《房屋维修与管理》课程的内容、结构进行了整合，对教学模式、建筑知识综合应用能力（包括专业知识和工作过程知识）和培养职业素养的课程进行了探讨，希望能通过本文抛砖引玉，带来其他方面的思考，充分挖掘、发挥学生特长，锻炼学生从知识技能到再学习和工作能力的不断提高，培养他们对专业的热爱和职业素养，从而达到全面提升整体素质的目的。

物业设施管理维修人员求职简历 篇9

俗话说的细节决定成败，在很多时候往往就是一些细节部分影响到全局。在写个人简历的时候也是如此，需要注意个人简历的细节部分。能够在细节部分把握好，则个人简历的质量以及内涵上也可以有所提高，细节也是写作的要领之一。

以下是yjbys小编分享的物业设施管理维修人员求职简历范文，更多内容请关注(/jianli)。

个人信息

yjbys

目前所在： 天河区 年 龄： 42

户口所在： 湖北 国 籍： 中国

婚姻状况： 已婚 民 族： 汉族

身 高： 165 cm

体 重： 68 kg

求职意向

人才类型： 普通求职

应聘职位： 电力维修/电力拖动，发配电工程/电力管理，物业设施管理/维修人员

工作年限： 15 职 称： 中级

求职类型： 均可 可到职日期： 一个月

月薪要求： 8000～1元 希望工作地区： 广州，深圳，中山

工作经历

**公司 起止年月：2008-09 ～ 至今

公司性质： 外商独资 所属行业：医疗/护理/保健/卫生

担任职位： 值班工程师

工作描述： 主管配电，供水，空调，电梯，污水处理等设备运行及维护管理，负责日常维修和所使用物业管理，并参与一些后勤工作。

离职原因：

**公司 起止年月：2007-11 ～ 2008-09

公司性质： 民营企业 所属行业：

担任职位： 工程领班

工作描述：

离职原因：

教育背景

毕业院校： 广州大学(业大)

最高学历： 大专 获得学位: 毕业日期： -01

专 业 一： 机电一体化 专 业 二： 电工技师

起始年月 终止年月 学校(机构) 所学专业 获得证书 证书编号

2007-05 2007-09 广东轻工技师学院 电工技师 电工技师 071900103026

语言能力

外语： 英语 一般 粤语水平： 一般

其它外语能力：

国语水平： 良好

个人评价

本人从电业安装.维修.变配电.设备运行保养已多年,对物业设备如;供配电.给排水.空调.消防.弱电等有较深入的了解.且在物业公司工作多年,对物业及物业管理有较全面的认识.能胜任物业工程管理.配电及运行管理.维修管理等工作.近四年来:有效保障了供电的稳定;空调及通风良好;无消防事故发生，给排水一向正常;对热水系统进行改造升级，成功防止了多发性因水压不稳定造成爆水管和水浸等事件或事故;完成监控广播的安装并且一直运行良好;污水达标排放，其他设备设施完好无损。有效配合了公司运营。

刍议物业管理存在的问题及对策 篇10

关键词物业管理；问题；对策

中图分类号F2文献标识码A文章编号1673-9671-(2011)021-0196-01

上世纪九十年代中后期，我国的住房制度改革，房屋产权的私有化，催生了专业化的物业管理企业。从第一家物业管理企业成立以来，物业管理企业在人们的生活与工作中日益发挥着积极的作用。目前，我国物业管理行业发展十分迅速，无论是住宅、写字楼，还是政府机关和各类社会机构，都有着物业管理企业的身影。虽然如此，物业管理企业毕竟是新兴行业，发展尚不足二十年，还存着不少问题和不足，与国外物业管理企业更存着较大差距。物业管理行业还需要政府、从业人员等各方面继续努力，不断提高行业发展水平。

1物业管理企业存在的问题

1）物业管理法律法规不健全。从全国范围来看，缺乏全国性的物业管理法律已成为我国物业管理行业进一步发展的致命制约。而从行业来看，行业法规与地方法规所组成的不完整结构显然难以解决物业管理行业发展所需。一方面，目前党政军没有符合中国国情的系统科学的物业管理理论，另一方面，行业与地方法规过多的借鉴国外情况，出现应用中水土不服，产生诸多问题。

2）物业管理企业体制不完善。在我国众多的物业管理企业中，30%以上属于国有体制，余下的70%中，有一半以上是属于房地产开发商的自办企业，而真正可以称之为产权自主的物业管理企业不到30%。物业管理企业体制的这种分布，使物业管理行业难以真正做到从行业自身发展需要进行改进，且受外来因素影响较大，这也是近年来众多物业管理纠纷难以理清的难题之一。

3）物业管理企业发展目标不明确。当前，我国物业管理行业的门槛非常低，很多物业管理企业只是在有一定资金的情况下进入这一行业的，他们对行业发展前景以及企业自身发展目标并没有清醒的认识，从而使我国的物业管理企业多数是规模小、管理水平低的中小企业，难以发挥群体优势，为业主服务的水平更是难以提高。

4）从业人员素质不高。决定行业发展高度的因素中，从业人员素质无疑是不能忽略的重要因素。遗憾的是，由于物业管理是一个新兴行业，无论是行业管理标准还是从业人员的行为规范，都没有建立起来，从而使我国物业管理行业从业者素质普遍较低，物业管理服务难以到位。特别是我国物业管理企业的性质多样，在一些由房地产商成立的物业管理企业和一些由以前的房管所转变而来的物业管理企业，其人员缺乏基本的服务意识，与产权人处于对立位置，从而使产权人的合法权益得不到保障。

2物业管理行业发展对策

1）建立健全物业管理法律体系。物业管理行业经过二十年的发展，已积累了不少行业发展经验，但也积累了众多的矛盾，急需有物业管理法律法规体系进行调整，这也是保障物业管理行业健康发展的当务之急。《物业管理条例》的颁布，成为我国物业管理行业发展的里程碑，但仅有《条例》而无与之相适应的实施细则以及与之配套的实施办法，显然局限了它的作用发挥。要进一步建立健全法律法规体系，从物业管理理论研究入手，制定相关法律法规，发挥其对物业管理行业发展的前瞻性，从而为我国物业管理行业建构良好的发展环境。

2）理顺物业管理企业运行体制。物业管理企业是一个新兴的服务行业，要按照市场发展规律，加强物业管理企业的自身建设，不断理顺其企业运行体制。重点是在物业管理行业中推行规范的公司制改革，完善物业管理企业的法人治理结构，做到权责明确，形成各司其职、各负其责、协调运转的现代企业制度，使物业管理企业真正成为自主经营的独立市场主体，从而避免因为体制不清而使物业管理企业摆不正自身位置的问题。理顺物业管理企业运行体制，将进一步提高企业自主性，培育物业管理行业的市场氛围，促进行业自律与行业发展。

3）扶持物业管理企业规模经营。无论是物业管理企业的长远发展还是与国外物业管理巨头的竞争来看，打造物业管理企业集团，实现规模经营都是一件好事。我国当前物业管理企业的规模小、资金少、人才缺乏的特点，都使其进一步发展受到严重限制。要从政策等方面入手，扶持一些经济效益较好、规模较大的物业管理企业通过兼并收购等方式，组建一批实力雄厚，具有人才优势与技术力量的物业管理企业集团，提高我国物业管理行业发展水平，继而提高我国物业管理行业的竞争力。

4）加快物业管理人才培养。人才培养的力度决定了行业发展的高度，要提高我国物业管理行业水平，离不开高素质的物业管理专门人才，要从物业管理行业发展实际出发，培养物业管理人才，一方面，要加强思想与作风建设，建设进取心强的勇于开拓的物业管理思想队伍；另一方面，要加强专业技术素质培训，在进行岗位培训的同时，通过专题培训、学历教育等形式，不断提高物业管理行业从业人员素质，推动物业管理行业的发展。

3结束语

物业管理作为新兴服务行业，其发展关系到众多业主切身利益的维护，要发展好物业管理行业，不仅要有物业管理企业自身的努力，更要社会各方面为其营造一个有利的发展环境，从而不断扩大我国物业管理企业规模，提高物业管理从业人员素质，不断推动我国物业管理行业的健康有序发展。

参考文献

[1]王伯华.国有物业管理企业的改制之路[J].住宅与房地产,2003,4.

[2]胡杰丰.业主委员会的法律困境与解决思路[J].现代物业,2005,3.

[3]王国策 如何做好物业管理企业的服务工作[J].现代物业,2008,10.