物业公司财务管理论文

物业公司财务管理论文（精选10篇）

物业公司财务管理论文 篇1

市场经济制度的日益完善对物业企业的财务管理工作提出了更高的要求,物业企业财务管理工作有其自身特有的特征,相较于其他的传统服务行业,其独有的特点还有全天候不间断、多层次服务和综合性等,内容有财务预算、财务决策、财务分析和计划,其群体性服务活动在各项业务都和资金有着紧密的关联,渗透到了现代企业管理的各个领域。财务管理工作的质量不仅关乎于日常的财务核算体系健全完善和公司的发展,也对社区与社会和谐稳定有着极为密切的联系。

一、物业企业财务管理存在的问题

经济社会的发展,物质生活水平以及人口综合素质水平的提高,对物业企业财务管理工作起到了一定程度的推动作用,但在物业企业财务管理活动中,仍然存在高层重视程度不够、内部控制不健全、从业人员素质低下等问题。

1. 管理层意识淡薄、知识匮乏、观念陈旧

目前存在相当数量的物业公司管理层来至于房地产公司开发商内部,自身具备多年的房产建筑知识,对于物业管理的认识停留在“物业服务就是收物业费,做做小区保洁和绿化”的层次上,既没有科学的现代企业管理理念,也没有现代服务的意识,加之其财务管理工作知识严重缺乏,以为财务管理工作只是记账、收钱和写报告,轻视财务工作,没有成本控制和财务分析的理念,使得物业企业内部员工更加不重视企业的财务管理,形成一种不配合财务管理工作的内部环境,尤其是部分物业企业还存在物业企业和房地产公司双重领导的情形,财务目标不统一造成员工无所适从,导致企业资源的不合理配置,浪费大、效率低。

2. 财务管理工作基础制度缺乏或流于形式

多数物业企业都建立了自身的财务管理制度,但仍然存在少数企业把财务管理制度与会计核算制度混为一谈,或者制度仅仅停留在形式上,没有得到有效的贯彻和执行。有的制度制定上受限于制定人员的知识存在缺陷,没能在制度上做到不相容职务分离,还存在资产管理权责不明确,会计核算方法和程序不够规范等问题,多数物业企业也没有实行全面预算管理,对实际执行过程中存在的目标偏离状况也没有进行财务分析,造成实际经营业绩与考核脱节。

3. 资金管理效率和质量不高

营运资金管理是财务管理工作的重要内容,主要体现在对流动资金的管理上。大部分物业企业对于流动资金没有统一的管理和调度,闲置资金的利用程度低下,造成了资金的浪费。有少部分物业企业对于应收款项催收的工作重视程度不够,只注重强调物业服务的质量和水平,造成应收账款的大量积压,周转时间长,给公司带来了很大的财务风险。

4. 财务管理工作从业人员素质不高

财务管理工作作为物业企业的核心,从业人员素质的要求相当高,由于历史原因从房地产企业内部转岗或者家属身份上岗的人员不在少数,都存在财务专业知识欠缺,财务管理经验缺乏等问题。尤其部分物业企业还存在兼任不相容职务的会计岗位、岗位设置不合理等情形,很难适应日益发展的物业企业财务管理的要求。

二、加强物业企业财务管理工作的策略

基于上述对物业企业财务管理工作现状的分析,应该从物业企业财务管理的特点出发,结合当今社会对物业服务工作的要求,强化财务管理,提高财务管理工作的质量和水平。

1. 管理层加强财务学习和观念转变

管理层应该摒弃房地产开发企业的传统管理理念,加强对财务知识的学习,管理层人员必须能够看懂财务报表并能进行简单的分析;同时也应该加强对现代企业管理理念的学习,树立现代企业财务管理的思想,从言行上重视物业企业财务管理工作,学会优化配置资源,对于多头领导的困扰管理层应及时处理、有效沟通,减少不必要的资源浪费,提高经营效率。

2. 完善企业内部财务管理工作制度和规范

物业企业不仅要有财务管理工作方面的制度和规范,更应该有强有力的措施来保障制度和规范的贯彻执行,要有领导支持、资金支持、内部监督、考核控制等方面来保证实施。使物业企业财务管理工作落在实处,有章可循,物业企业内部财务管理工作制度应该以国家和地方性法律、法规为依据,结合自身特点,具备针对性、科学性、可行性等特征,具体内容应该涵盖会计机构、会计人员和分工、内部控制、成本费用管理、报表管理、单据审核记录、会计建账记账规则、报销制度等,来确保相关财务管理工作的有效落实。

3. 加强流动资金管理,提高利用效率

物业企业的资金来源多样,既有物业费收入,还有停车费收入、保洁收入、出租收入等,资金流动性很强,应该加强自身的流动资金管理,重视应收账款的催收工作,降低应收款项的周转时间;对于实际已收取的资金应由总部实施集中管理,统一调配,通过这些方式加强对闲置资金的利用,降低企业自身的财务风险。

4. 培优和择优相结合,全面提升从业人员素质

对于财务管理工作岗位的现有员工进行考核分析,对于不适合岗位要求的员工予以转岗,适合岗位要求的员工送出去参加相关财务管理专业知识的学习;在进行社会招聘时优先选择具备物业企业财务管理经验的人员,鼓励上述人员每年参加继续教育,和同类企业同行人员积极交流学习,取得相关会计师资格证书等,前面提升从业人员的专业知识和素养。

在物业企业发展的过程中,不管是企业管理层,或者是财务部门以及其他部门的人员,都应该加强自身的财务管理意识,将统一管理、多层次服务、社会发展融为一体,促进企业财务管理制度的健全和完善,对于财务管理工作中出现的问题应该提高重视、及时解决,这样才能有效的推动和促进物业企业财务管理工作的更好发展。

参考文献

[1]杜明.关于物业公司财务管理及会计核算问题的若干探究[J].中国乡镇企业会计,2014,(8):92-93.

[2]陈爽.如何加强物业公司的财务管理[J].中外企业家,2013,(32):142-143.

[3]郑皎.构建物业公司科学的财务管理体系[J].山西高等学校社会科学学报,2013,25(1):25-27.

物业公司财务管理论文 篇2

关键词：物业管理；会计核算；财务管理

我国社会不断发展，多种行业显示出了比较好的发展趋势，物业管理也表现出了比较好的发展势头。但是，在市场竞争机制下，物业管理也有自身的行业特点。物业公司应当加强会计核算及财务管理，完善物业公司的财务管理体系，促进物业公司的发展

一、物业公司财务管理的特点

（一）综合性

物业管理指的是具有专门的人员及机构，接受物业所有人委托，根据国家法律的规定，对投入使用的房屋建筑和配套的设施，采用经济手段实行管理。和其他服务行业不同的是，物业公司提供的服务是全天性和持续性的，涉及的层次较多。物业公司现代化水平不断提升，财务管理应用动态分析的方法，强化预算控制，进行数字化管理，管理的综合性大大提高。

（二）涉及企业的多个方面

物业公司的财务管理和社会公共服务及个体服务不同，是群体性服务。且在进行生产经营的过程中，必须要有资金的支持，提供相应的服务，支付员工的工资，且维修保养、维护环境等环节都涉及成本支持的问题。物业公司各个公司都需要资金，如果失去资金的支持，部门活动就不能正常开展。业务的开展直接或间接地对企业资金的流动具有一定的影响，进而对企业的经济效益产生影响。物业公司财务管理涉及的范围较广，企业的经营活动都涉及财务管理。因此，物业管理公司需要做好财务管理的工作，注意各个部门项目之间的联系，在总体上合理地分配资金，协调各个环节所占用的资金比例。

二、物业公司在会计核算及财务管理方面存在的问题

（一）会计核算、财务管理处于初级阶段

对于企业而言，财务核算及管理是重点、难点，财务管理对企业的业绩具有直接的影响。物业行业在我国发展的时间相对较短，处在初级阶段。物业管理行业是新兴行业，多数企业没有认识到财务管理的重要性，财务管理体系不完善，整体的水平有待提高。

（二）会计核算和财务管理出现的问题

企业经营主要是为了提高企业的竞争力，促进企业的发展。企业的规模不断扩大，管理理念随之提升，管理的范围不断拓展，物业公司也越来越注重财务管理。部分企业在财务管理方面投入较多，但是在经营管理中仍然存在一些问题。

1.会计管理基础工作比较弱

没有及时地建账，没有依照会计制度进行账目分类。原始资料失去真实性，会计核算的基础资料不完善，打白条的现象比较严重，会计资料的手续不完善，一些比较重要的业务未签订合同；会计科目的使用不合理，将资本性支出、收益性支出的概念混为一谈；财产定期清查盘点的制度没有建立或建立以后没有实际执行；记账凭证及经济业务的摘要内容表述不够准确。以上的现象使得会计核算缺乏规范性，不能及时地反映会计信息，对会计报表使用者的工作造成一定的影响。

2.缺乏管理资金力度

现在物业管理中普遍出现的问题是资金缺乏，物业管理的资金来源及数量相对有限，主要的项目包括：启动资金、维修资金、管理服务费和经营性收入。物业公司通常是中小企业，注册的资金比较少，资金实力受到限制，银行认可的不动产数量比较少，银行通常不会给予贷款。

3.成本核算的方式比较单一

在当前形势下，在成本核算方面比较普遍的做法是公司财务部门进行集中核算，设置明细的科目到二级，职能部门或管理处没有进行成本费用核算，多是设置收支总账。物业公司的管理和服务的范围比较广，一个公司管理的小区可能会达到数十个，提供的服务较多，小区服务成本必须实现精细化管理，根据项目及类别设置相应的明细分类账、辅助核算账，为决策层提供依据，满足企业的管理需要。

4.会计核算体系缺乏统一性

由于物业公司发展的时间有限，在会计核算制度方面缺乏统一性，物业公司在开展会计核算工作时，对会计核算制度的相关经验不能及时吸收。物业公司经营情况决定它的日常财务管理工作表现出会计制度的特点，现在实行的会计核算管理制度比较宽松，物业公司要想获得进一步的发展，需要重视会计工作，建立会计核算体系，提高公司财务管理的能力。

5.成本管理方法比较落后

在传统的管理中，成本管理主要是依靠以下方面：第一，规模效益；第二，提高和供货商谈判的能力，降低成本；第三，财务部门进行费用控制，降低预算，节省开支。由于没有考虑到成本因素，成本的降低没有涉及根源，处在初级阶段，只是在企业内部进行成本管理，在供应与服务中考虑较少，不重视企业的市场形象及品牌效应，企业不具有全面发展的途径，成本管理不成体系，缺少战略性的思维。在资金管理的过程中，资金缺口比较大，存在被挪用及占用的情况，坏账损失比较严重。

三、物业公司进行会计核算及财务管理的对策

（一）完善会计基础管理的工作

结合国家颁布的相关文件进行建账，对会计人员加强培训，提高会计人员的业务素质；建立会计管理制度并严格执行；在公司内部建立会计监督体系，发挥会计监督的功能，对原始凭证加强审核及稽核，确保会计信息的质量。

（二）进行财务分析

物业公司经济收益来源如下：一是公司在向客户提供相关的服务之后收取一定的费用；二是公司实行多种经营方式，进行多元化投资，获得部分经济效益。物业公司要想扩大发展，确保财务管理的正常进行，必须及时地向客户提供一定的信息，这就要求物业公司调查公司的财务情况，了解在特定的阶段内公司的负债及资产状况，对企业运营风险进行准确判断。公司可以在市场化经济发展的过程中掌握公司的资金构成情况，闲置的资金可以用于其他的投入，使成本运转得到有效的控制，健全财务管理制度，有助于公司财务管理。

（三）实行绩效考核制度

物业公司的竞争在于人，主要指的是人才，涉及管理、服务和技术方面。进行绩效考核，有助于企业实现战略目标，增加企业的核心竞争力，有助于提升公司的服务水平。在管理成本中，人工成本比例为70%～80%，实行绩效考核可以提高物业服务的质量，减少人工成本。

（四）进行资金管理

资金管理主要表现在以下几个方面：首先，提升资金运作的水平，增加公司的收入；其次，对资金进行跟踪管理，强化资金的使用及调度工作，实现专款专用，避免出现挪用和占用资金的情况；再次，对于应收账款，需要增加催收的力度，减少应付款的比例，促进货款回笼，减少存货所占的比例，强化存货管理；最后，降低风险，收取水电费押金，和保险公司及保安公司加强合作，降低资金风险及索赔风险。

四、结语

在市场经济条件下，物业公司需要提升自身的竞争力，促进自身的发展。物业公司需要认识到自身存在的问题，明晰部门的责任，在资金运作方面做好规划及计划，健全财务管理制度，认识到财务管理的重要性，采取措施促进企业的发展。

参考文献：

[1]贾玉莲.关于物业公司财务管理的思考[J].内蒙古煤炭经济，2013（01）.

[2]宋丽群.浅谈物业公司财务管理存在的问题与应对措施[J].现代商业，2012（29）.

[3]罗亚玲.浅谈物业公司的财务管理工作[J].企业家天地（下旬刊），2012（07）.

[4]张健.物业公司财务管理现状分析及建议[J].当代经济，2012（10）.

[5]叶天富.物业公司财务管理促进服务质量的途径探究[J].科学与财富，2011（09）.

物业管理公司财务管理探析 篇3

一、物业管理公司当前存在的主要问题

(一)内控管理机制不健全,财务管理体系比较薄弱

由于物业管理公司的业务较为简单,且物业管理公司大都负责住宅小区的管理,管理者在意识上对公司的内控管理机制建设不重视,认为物业管理公司就是做简单的收费服务工作,只要收费率及客户满意度达到一定的标准就万事大吉,而不去深挖管理潜力,久而久之收入没有得到较好地监管,支出未能有效地节约,经营效益受到影响,开始走下坡路。有的物业管理公虽然按要求制定了内控制度,但内控制度中所涉及到的财务管理制度方面太过理论化而操作性不强,或在实际工作中不按内控制度要求执行,制度形同虚设。

(二)部分企业财务人员综合素质有待提高

由于物业管理属微利行业,管理者又认为其经营业务简单,所以在选择财务管理人员上更多地仅从节约用人成本上出发,而非根据人员的道德素质及专业水平为招聘准则,因此部分物业管理公司的财务人员都是从收银员以及客服人员转型来的,甚至有些财务人员还没有相关的从业资格。除此之外,有些物业管理公司为了降低成本,在岗位设置上不合理,存在不相容职务不分离的现象。再加上公司不重视财务人员的后续培养,而财务人员自身除了能简单完成账务处理外也不加强对行业相关知识及自身专业理论的学习,造成财务人员综合素质不高,只能完成简单的记账工作,而要想对公司提出有利于降本增效的建议几乎是不可能的。

(三)会计核算粗放,各项目盈利情况不清楚

当前很多物业管理公司在会计核算上基本上能做到按所管物业分项目(楼盘)核算,但却忽略了在同一项目中将不同的经营业务分板块核算。比如在一个物业管理项目中,有写字楼也有住宅,除提供主营物业服务外还提供停车场、食堂、维修、保洁等其他特约服务,而很多物业管理公司在财务核算上并未将不同性质(比如写字楼与住宅)、不同业务板块(比如物业服务与食堂经营)分项核算,这样就会造成一锅粥,各业务板块的收入及成本都混在一起,搞不清楚哪个板块在赚钱哪个板块在亏钱,公司要想开源节流也不知从哪个经营项目或哪个环节下手,也就不容易发现公司新的利润增长点。

针对以上的财务管理缺陷,笔者认为可以从以下几点加强管理和改进,以推进物业公司财务管理的水平,提高企业财务管理的精度与真实度,为决策者提供有效的数据支持。

二、提升物业管理公司财务管理策略

(一)健全内控管理机制、完善财务管理体系

物业管理公司内控制度的设计必须结合自身的经营特点和内部管理需求,而不能死板硬套,要有可操作性。不仅要制定出适合规范公司内部财务活动的《财务管理制度》,同时还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法,如《收费管理办法》、《票据管理办法》、《空置房管理办法》、《库房物资管理办法》等等。同时按照年初预算核定并下达管理者的考核指标,年终进行考核,奖惩挂钩。内控制度健全后,在工作中就必须要严格按照制度执行。物业管理公司只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自主权,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,才能规范企业的财务行为,促进物业管理公司的健康有序发展。

(二)将记账员培养成具有较高综合素质的财务管理人员

物业管理公司需要转变观念,不能一味地为了节约用人成本而降低财务人员的选择标准,也不能只把财务人员当作简单的记账先生。企业可以对财务人员进行定期多方面的培训,提高财务人员的理论知识,培养他们运用现代信息技术处理业务的能力,以适应未来不断发展变化的信息社会。同时财务人员自身不能只满足于会做账,要深入到所管物业现场了解经营业务发生的过程及实际情况,要有从数据中发现问题、分析问题并提出解决问题的能力。另外既然物业管理行业具有其特殊性,那么物业管理公司的财务人员除了要不断提升自身的专业技术水平还要学习物业行业相关知识,只有对自己的行业了如指掌了才能做一个合格的管理者,也才能提升自身的综合素质。

(三)按经营业务性质分板块核算,要为公司管理者的决策提供有效的依据

当所管物业项目中存在物业性质不同或服务内容多样化的情况下,应按物业性质及服务内容分板块核算。比如在同一物业项目中既有写字楼又有住宅甚至还有商铺管理,不仅在收入核算时要将上述三类物业分开,与之相关的成本费用也应分开核算,能区分所属关系的就直接进入其成本,不能的则按一定比例分摊(可以参照收入占比分摊),这样才符合配比原则。同样,对所管物业项目除提供主营物业服务外,很多物业管理公司还同时提供比如停车场、食堂及维修维护等特约服务,这些均应按服务内容分项核算,只有这样才能清晰地反映各业务板块的真实盈亏情况,也有利于管理者及时发现经营中存在的问题。当我们的财务人员为公司管理者提供出各业务板块的经营数据及业绩分析时,公司决策者才能以此做出是扩大还是缩小经营规模,或者终止某个业务板块经营的决定,也只有这样物业管理公司才能进入一个良性循环,保持住主营有微利,挖掘出增值服务板块的潜力,在同行业中立于不败之地。

参考文献

[1]张丽萍,赵建花.论物业公司财务管理[N].山西财经大学学报,2011,S4:260

[2]王霞.物业公司财务管理存在问题及对策建议[J].产业与科技论坛,2011,11:232-233

[3]孙永.企业财务管理存在问题和策略[J].现代经济信息.2015(19)

物业公司财务管理论文 篇4

摘要：本文首先介绍了什么是物业管理公司和业主，然后介绍了物业管理公司和业主的委托代理关系，最后探讨了协调物业管理公司与业主关系的方法。

关键词：物业管理；业主；关系

一、物业管理公司与业主的定义

1、物业管理公司

物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

2、业主

业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。

3、物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

二、物业管理公司与业主的关系

物业管理公司受业主的委托，对其物业实施管理与维修，对业主提供各种服务。物业管理公司与业主的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

目前的物业管理公司很大一部分是由房地产开发企业自行组建的子公司，房地产开发企业建成房屋后，将其交由子公司――物业管理公司管理。还有一部分物业管理公司由原房管部门中剥离出来。随着社会主义市场经济体制及竞争机制的建立，这种由房地产开发企业或房地产行政主管部门指定物业管理公司为业主进行管理的方式越来越不适合时代的要求。随着招投标机制引进物业管理行业，业主的合法权益将得到更多的尊重，物业管理公司也可根据自己的情况参与投标竞争。在这种“双向选择”之下，物业管理公司要想占领市场，就必须不断提高业务水平，端正服务态度，保证工作质量；业主与物管公司是相互独立的，业主委托物管公司代表业主从事某类活动，这实质上是经济学意义上的（不是民法意义上的）一种委托代理關系。业主被称为委托人，物管公司被称为代理人。

委托人想使代理人按照自己的意愿选择行动，但委托人不能直接观测到代理人选择了什么行动。我们应明确委托人与代理人的目标，通过对物管公司（代理人）与业主（委托人）的运行机制进行分析，我们可以知道：代理人的目标是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目标主要有两类：一类是如何使预期损失（如火灾、盗窃、污染等）最小化；另一类是如何使其预期效用（如舒适的生活环境、便利的服务等）最大化。

三、如何协调物业管理公司与业主关系

1、明确双方定位，利益共享

关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例》中已确认了两者是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

在物业管理活动中，物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换，遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。

2、建立互信机制，共存共荣

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。应在提高服务品质与管理水平、提高服务档次、推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主至上”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，要在提升一线员工素质上下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行沟通。

和谐的小区，业主和物业管理企业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我、我中有你，和平共处、共存共荣。

3、促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此，不管是物业管理企业还是业主，都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，为了保证其健康发展壮大，应尽快完善法律法规是前提。同时结合实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。此外，应该加强行业协会建设，强化行业协会指导协调功能和“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场健康、有序、规范地发展。

总而言之，要处理好物业管理企业与业主的关系只要思想观念端正，并且巧妙地利用沟通的方式和方法，就一定能够做好物业服务工作，就一定能够提升物业管理的服务质量，就一定能够打造自己的服务品牌，实现物业管理的可持续性发展，为创造社会主义和谐社会做出新贡献。

参考文献：

[1]颜哲，魏锋.业主与物业管理公司之间的委托-代理关系模型化分析.重庆建筑大学报，2000；22

企业物业公司财务管理制度的探讨 篇5

物业管理是指物业产权入、使用人委托物业管理企业运用现代化的经营手段和修缮技术, 对已投入使用的各类物业 (包括房屋及其设备以及相关的居住环境等) 统一进行维护、修缮、服务的管理活动。物业管理与传统的房屋管理最大区别是遵循市场经济规律运作。物业管理公司在物业管理的过程中, 对物业进行的各项管理, 是通过经济核算的制度, 按一定的方式供给一定的货币资金, 用以周转和使用, 完成对物业的正常管理和服务。财务管理以筹集资本为重点, 以资本成本最小化为目标。财务管理不仅要筹措资本, 而且要进行有效的内部控制, 管好用好资金。物业财务管理人员不仅要按照公司管理与服务的需要安排好筹资的规模与时间, 确保公司经济活动的正常进行, 还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险, 选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任务。

二、物业管理的目标

1、为业主服务, 使物业保值增值。

良好的物业管理与优质的物业相结合, 就能够使物业长住常新, 延长物业的使用年限, 发挥出最大的使用功能, 体现出物业的最大价值。

2、为业主服务, 创造安全清洁舒适方便的居住环境。

一项物业的价值除了价格, 地理位置等因素外, 物业管理的好坏就成为其他诸多因素中的主要因素。买房是一次性的, 但使用是长期的, 物业管理的就应该为业主提供优良的服务, 创造安全、清洁、舒适、方便的居住环境。

3、为社会服务, 使家庭社会经济环境协调发展。

改革开放以来, 我国房地产业飞速发展, 对物业管理的需求也是巨大的。物业管理的内容不仅包括维修、保洁, 也包括建设良好的社区文化。管理好这些物业, 使家庭、社会、经济、环境、协调发展, 居民安居乐业, 也是物业管理服务的宗旨。

4为企业服务, 求生存创效益。物业管理企业不是行政管理结构, 是有偿出售智力和劳务的经营型企业, 获取利润是生存的基础, 也是发展的需要。在保证服务的前提下, 开展多种经营, 增加创收渠道, 以利于物业管理企业的生存和在竞争中得到发展。

三、规范物业管理财务制度

1、物业服务企业的财务管理制度

国家对物业服务企业的财务管理进行规范的法规主要是1998年1月1日施行的《物业管理企业财务管理规定》该规定对物业服务企业的待管基金、成本费用、营业收入及利润等财务管理进行了规范。此外, 《企业财务通则》 (1992年11月30日) , 《施工、房地产开发企业财务制度》 (1993年1月1日) 等规章, 也适用于对物业服务企业财务管理的规范, 国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》 (2004年1月1日执行) 。这些规定为规范物业服务的经营财务管理及服务收费行为, 保障业主和物业服务企业的合法收益起到积极作用。

2、物业服务费用的构成确定与缴纳

(1) 物业服务费用构成。

物业公司应遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则, 依据《物业管理条例》和《物业管理收费办法》收取物业服务费用。一是物业服务企业按照政府指导价或市场调节价, 根据其与业主委员会签订的服务合同约定, 对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护, 管理维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主和物业使用人所收取的物业服务费用。二是物业管理所收取其他特殊费用, 如装修后的垃圾清运费等。三是根据法律法规规定或业主大会决定而收取的用于物业公共维修养护的专项维修资金以及其他用于维持物业公共管理的费用。

(2) 物业服务费用缴纳。

物业服务费用的收入主要来源, 一是业主及物业使用人的缴纳。二是物业管理区域的停车场、广告招牌、商业网点的出租收入。

(3) 水电费用代收代支管理。

物业服务企业接受委托代收费用, 不得向业主收取手续费等额外费用, 并且应当接受业主的监督。同时, 提供单位要求物业服务企业代收代支也必须以充分协商签订合同的方式来明确权利义务, 并且应当支付物业服务公司一定的报酬。

(4) 物业管理的财务监督。

年终, 物业公司向业主大会或全体业主, 公布物业服务资金年度预算决算以及涉及业主共同设施设备费用分摊等代收代支费用情况, 专项维修资金的开支情况, 全年财务收支状况, 并且接受业主的质询和及时进行答复。

总之, 在物业建成并投入市场后, 专业的物业管理公司接受业主或用户的委托, 按照物业服务合同约定, 对房屋及配件的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序实施专业化管理。通过一定的技术方法, 对公司财务活动进行分析和研究, 依据一定的原则, 对公司财务状况进行科学的评价, 分析公司的维修、管理活动中的资金运动过程和结果。

参考文献

[1]杨述兴编著, 国有后勤服务机构改制后的相关经营实务[M].

物业公司全面管理的提升探讨 篇6

一、我国物业管理中存在的问题

(一) 政府方面存在的问题

1. 政府行为上的偏差

各级政府对我国的物业管理有一定的影响作用, 总的来说, 其影响是正面的, 但不可否认, 有些政府行为上也存在偏差, 其偏差主要表现在:

(1) 对物业管理的认识不足。有些政府未把物业管理当作现代经济部门体系之中的一个重要环节, 而是将其视为权宜之计, 这在传统房屋管理体制中体现得尤为明显, 不为减轻国家的财政负担, 当地政府采取了这种策略。

(2) 政府管理体制不健全。物业管理行业和各个公用部门及政府部门等紧密关联, 其中最为重要的是和政府部门间的关联, 如公安部门及市政部门等, 然而就我国目前的管理体制来看, 物业管理在国家与地方上还未统一, 以致有些问题常常超出房地产管理部门的职权范围。

2. 法律体系有待完善

目前我国的物业管理法律体系仍需进一步地完善, 当下, 我国物业管理的最高法律法规是《物业管理条例》 (2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订) , 不可置否的是, 这部法律还存在不少漏洞, 物业管理公司和业主在管理及服务过程中产生的一些问题无法通过法律的途径得到及时有效的解决, 因此, 我国的物业管理法律体系还需继续完善。

(二) 物业管理企业存在的问题

1. 企业资金不足

为保证物业管理的经济效益及资金的有效运转, 必须要有充足的资金, 但目前我国的大多数物业管理企业却面临着资金周转的困难, 经费不足, 主要体现在:由开发商支付的管理基金以及由开发商与业主共同提供的维修基金未完全落实, 因此, 物业管理企业难以获取这部分经费。此外, 管理费收取缺乏规范性。尤其是一些经济欠发达地区, 其管理费的标准较低, 物业管理公司为维持公司的正常运作, 采用了多种经营手段来弥补资金上的不足。

2. 企业资质各不相同

对于物业管理企业资质的评价标准, 主要包括资金状况、技术力量以及服务水平等, 而目前我国的物业管理企业其资质各不相同, 原因是多方面的。首先是企业的门槛较低。物业管理企业提供的主要是服务, 资产较少, 最低限额是十万元。其次是市场化程度较低。对于由开发商与房管所组建的物业管理公司未能正确对物业管理进行定位, 这在一定程度上制约了物业管理的自由市场化的发展。

二、物业公司全面管理的提升策略

(一) 制定严格的发展战略

切实可行的发展战略是建立在对市场环境、行业特征以及自身实力的有效把握的基础上的。进一步明确企业的发展战略, 从而使物业管理公司确定自身的发展目标, 挖掘自身的潜力, 提升企业的核心竞争力, 制定合乎客观实际的战略及多样化的经营策略, 提升企业的服务质量和品牌意识, 并通过合理的实施手段, 对战略目标进行分解。

(二) 完善组织结构

物业管理公司的两个业务是物业经营及物业管理, 为此, 必须不断健全物业管理公司的组织机构及岗位管理体系。对于管理分区, 要根据其具体情况来配备适当的管理人员与技术人员, 从而提升物业服务质量和水平;对于管理总部, 要根据企业自身的状况来配备管理人员与经营人员, 只有这样, 才能实现企业的快速发展。所以, 物业管理公司必须不断强化总部, 强化集中管理的能力, 对经营策划、财务管理以及品牌宣传等职能进行统筹兼顾, 从而将公司的管理进行全面的提升。

(三) 建立科学的成本控制体系

在保证企业管理和服务质量的前提下, 加强对企业的成本控制, 建立目标成本体系, 是规范物业管理公司内部管理, 增加经济效益的重要举措。因此, 物业管理公司必须建立科学的成本控制体系, 进行严格的预算管理, 对公司的采购、营销、人力、管理以及财务等诸多成本进行严格的规划和管理, 并且在事先、事中及事后均进行全方位的成本管理, 以达到优化成本的目的。

(四) 拓宽业务领域

物业管理公司提供的基本服务包括房屋和设备的维修、维护及保养、安全消防及清洁绿化等, 此外, 还可以额外增加一些服务, 拓宽业务领域, 以整合和利用社会资源及服务, 从而提高物业管理公司的竞争力, 这些增值服务, 如:在教育娱乐方面, 开办文化娱乐活动;在生活起居方面, 提供一些便民服务;在广告业务宣传方面, 可利用小区的闭路电视、广播等等进行宣传;在购物方面, 销售一些装修材料以及日用百货等;在信息方面, 搭建信息平台, 使业主和供应商之间的信息能够相互畅通。

(五) 建立品牌效应

物业管理工作的核心在于提供有效的服务, 因此, 建立品牌效应对于物业管理公司的长远发展有着至关重要的作用。物业管理公司应依据具体的社会资源、分区特点、经营和管理的需要, 采取恰当的应对措施, 提高客户认知度, 形成良好的品牌效应, 具体措施包括:与政府机关建立良好关系, 大力发展学校、公共服务部门以及政府机关部门的后勤业务;通过规范管理提升企业的服务质量, 健全服务措施, 建立和谐的社区文化, 提升物业管理公司的品牌知名度;在资质注册及质量体系认证方面, 要通过注册高级别资质及进行ISO9000质量体系的认证, 从而树立良好的企业形象, 提高企业的知名度。

(六) 规范业务流程

业务流程是公司进行价值创造活动的重要机制, 对公司的业务流程进行规范, 重新思考、定位和设计, 梳理公司内外的关系, 进一步改善成本、服务及效率等方面的业绩, 使企业更好地适应现代企业的经营环境与竞争机制。具体而言, 每一项的工作流程, 都须明确其工作目标、适用范围、涉及部门与岗位、工作程序以及重要控制点等, 进而保证工作内容的完整性, 督促工作人员能够认真完成任务, 最终促进企业发展目标的达成。

(七) 完善服务质量管理体系

物业管理公司的性质是服务型企业, 那么, 其管理核心应该在于服务。为保证服务质量。必须实行全面的质量管理, 采用各种有效的现代管理手段及方法, 并通过对公司员工进行质量管理的培训, 提高其质量意识, 规范服务行为, 最终得以完善质量责任制度, 满足工作需要。在企业的实践中, 可通过ISO9000质量管理体系及国家物业管理标准来规范物业管理公司的质量管理体系的完善, 从而使物业管理公司能够稳定地运行。

三、结束语

物业公司全面管理质量的好坏不仅对广大消费者有重要影响, 而且对企业的经济效益以及未来发展均有很大的影响, 因此, 及时地解决物业管理公司在管理中存在的问题是当务之急, 上文针对性地提出了许多意见和建议, 希望对我国物业管理有一定的启发作用, 保证其管理事业能够蒸蒸日上。

摘要：房地产行业的蓬勃发展也在一定程度上推动了我国物业管理的进步, 而就当下我国的物业管理而言, 不得不承认, 其仍然存在很多的问题。对此, 本文进行了深入地分析, 并相应地提出了提升物业公司全面管理的策略和途径。

关键词：物业公司,物业管理,现状,问题提升

参考文献

[1]宋颖怡.物业管理公司的现代经营理念[J].天津经济, 2001 (10) .

[2]李中胜.整合的魅力——试论西北物业管理企业重组、整合的必要性和可行性[J].中国物业管理, 2004 (05) .

[3]张晓云.物业管理企业服务成本控制问题的研究[J].现代商业, 2009 (24) .

[4]范坤宝.加快物业管理市场化之思考[J].中国房地信息, 1998. (05) .

浅谈物业管理公司的经营管理 篇7

一、健全财务制度, 加强财务管理工作

西华苑物业公司严格遵守国家的有关的财经法律、法规, 建立健全了一套规范的财务管理制度, 形成了完善的财务管理体系并严格地加以执行, 公司共有财务人员4名, 其中:中级职称以上的3名, 初级职称的1名。财务人员必须持证上岗, 并制定了岗位职责, 做到了每个财务人员岗位明确, 职责分明, 同时加强岗位间的监督和约束, 强化监督机制, 坚决杜绝不规范、不合法的会计业务的财务行为的发生。更为重要的是物业公司面对的是广大居民住户, 每日收费的现金量较大, 公司特制定了一套现金管理办法, 加强现金的管理, 促进了财务管理职能的充分发挥, 也加强了财务人员的责任。在历年的财务审计中, 西华苑物业公司财务工作均得到审计部门的一致好评。

二、加强法制意识, 提高服务水平

市场经济从一定意义上说就是法制经济, 在当今的社会所从事的每一项工作的每一个环节, 都必须按照国家的法律、法规、政策办事。因此物业管理企业也要学法、懂法和守法, 物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性, 合同服务的约定尽可能详细, 避免歧义。物业公司在运行中必须按照《物业管理条例》、《物权法》的规定处理日常事务, 特别是2007年《物权法》颁布后, 业主的维权意识更进一步提高, 业主对物业管理质量的要求提高, 财务收入的公共性、公开性、透明度要增加, 广大业主要求物业公司如实报告用了多少钱、做了多少事、效果如何、哪些工作没做好、钱用在正经地方了还是浪费了?以此来确定对物业公司的信任度。作为物业公司的每一个员工首先自己要懂法, 才能更好地运用法律解答物业运行过程中业主的疑问、解决各种纠纷, 用法律保证物业管理工作的健康发展, 维护公司及业主的合法利益。

三、加强市场意识, 提高竞争力

市场经济就是竞争经济, 市场经济持续不衰的根本在于竞争, 竞争使市场充满活力, 随着社会主义市场经济体制的建立和完善, 社会经济成分、组织形式、就业方式、分配方式等日益多样化。利益关系的复杂化、多层次成为竞争面临的新环境, 利益的追逐是竞争的动力, 物业公司也不例外。近年来, 社会出现各种专业服务公司:如保洁公司、保安公司、家政服务公司等, 成为物业公司有力的竞争对手。如果物业公司市场意识、服务意识不强, 很有可能导致被业主解聘或业主决定把其中一些服务项目承包给其他专业公司经营, 这样, 物业公司就失去了部分业务收入, 使公司的经济效益受损。因此我们物业公司的每个员工要有危机感、紧迫感, 更好地服务业主, 提高市场竞争力。

四、加强能源消耗管理, 提高原始数据记录的准确性

物业管理企业能源消耗管理主要是水、电、暖等的准确计量, 这就对各项设施设备合理运行和各种节能设施配备提出更高要求。物业公司安全技术部技术人员要加强业务学习, 推广各种节能技术, 提高热效率, 加强负荷管理, 控制高峰用电, 加强输电线路、电力设备的维修, 减少偷电损失, 节约电能消耗。技术人员要抱着对公司负责的态度, 全面反映各部门、各工序的生产耗费水平, 便于划清责任进行考核, 进一步确保成本资料的真实准确性。要达此目的, 不仅对技术人员有如此要求, 还要从源头上抓起, 原始记录更是关键。原始记录是记载生产经营过程中所耗和所费及各项活动的基本数据, 是各项经济活动的基础, 因此, 原始记录必须健全, 原始记录的填制必须真实、及时、准确。物业公司必须要求各工种抄表员认真负责记录每项数据, 保证其准确性, 记录不准确就无法准确计算消耗, 也影响成本的准确性, 不仅形成财务报表数据不真实, 而且极易引起业主与物业公司的矛盾。

五、加强风险及安全管理

在物业管理活动中, 风险是客观存在和不可避免的, 在一定条件下还带有某些规律性, 虽然不可能完全消除风险, 但可以通过努力把风险缩减到极小程度, 这就要求物业管理企业主动认识风险、积极管理风险、有效地控制和防范风险, 以保证物业管理活动和居民生活的正常进行。说到风险, 不能不提安全, 安全是公司一切工作的基石, 是控制风险的有效办法, 把公司生产建立在职工生命的基础上, 而且要以科学的发展观为宗旨, 坚持安全第一, 预防为主, 综合治理, 树立全面的安全观、生命观。珍惜员工生命, 珍惜员工健康, 搞好文明生产, 达到安全质量标准化规划目标, 建设本质安全后勤服务企业, 建立安全责任制, 公司经理、书记作为公司安全管理和监督第一责任人, 班组长、安全员、网员、青监岗员是安全生产安全管理和监督第一责任人, 职工对所在岗位和自身的安全负责, 真正落实一级向一级负责, 并签订安全责任书。对于物业使用过程中的风险, 可以适当引入市场化风险分担机制, 比如为其直接管理物业的设施设备购买保险, 若发生楼宇外墙掉皮伤及行人或砸坏车辆等事件, 可由保险公司承担相应的赔偿责任。物业公司应建立事前科学预测、事中应急处理、事后妥善解决的风险防范与危机管理机制, 把握风险的规律性, 引入先进的风险管理技术, 规避、转移、控制风险。

作为物业公司的每一位员工, 要牢固树立全心全意为人民服务的宗旨, 强化责任意识, 严格各项制度的执行, 力争让每一位住户都满意, 共建一个和谐文明小区。

摘要：随着社会的发展, 物业管理公司的经营管理也日趋走向成熟化, 如何做好物业公司的经营管理也是每个物业管理人员所必须的。通过西华苑物业的经营与管理经验总结出管理工作的方法。

对物业管理公司内控的探讨 篇8

物业管理公司是我国社会发展中, 尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今, 物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处, 亟待规范。而加强内部管控, 有助于物业管理公司提高运营效率, 同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。

二、物业管理公司实施内部控制的必要性分析

(一) 有助于物业管理公司的财务检查与财务内控

实施内部控制, 有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在:作为财务监督的主要方式, 财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料, 检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下, 财务控制得以渗透到公司各个环节与部门, 使之更全面。

(二) 有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测

面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境, 物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划, 把握市场发展机遇, 制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测, 以及对未来发展和资金运用做出可行性预算, 为经营决策提供可靠依据。

(三) 有助于物业管理公司进行资金管理

资金管理不仅是财务管理的核心, 还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制, 有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下, 物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况, 充分利用闲置资金, 或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求, 又能降低资金使用成本。

三、物业管理公司实施内部控制的有效性分析

(一) 在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱

目前, 我国物业管理公司的内控机制相对薄弱, 在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面:第一, 目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范, 使物业管理公司在内部管理上“各有家法”, 无法实现纵向比较;第二, 随着市场环境的愈发健全, 越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。但是, 由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏, 造成物业管理公司在内部管理与控制, 以及在财务管理中, 都存在一定的不规范、待解决问题;第三, 由于房地产市场的影响, 我国物业管理公司的组建方式并不统一, 导致在财务管理方面, 有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度, 而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要, 自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式, 并不利于物业管理公司的未来发展与管理。

(二) 物业管理公司的内部控制效率有待提高

目前, 我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段, 如人工操作。而随着市场的发展, 现代企业经营环境日趋复杂, 无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段, 不仅需要耗费大量人力物力, 工作效率也得不到提升。而且, 内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据, 可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析, 从而影响了物业管理公司的未来发展。另外, 长期处于低效率, 可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。

(三) 物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足

目前, 我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且, 由于内控意识的匮乏, 使物业管理公司的内控人员普遍素质较低, 专业能力十分有限, 甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。有些管理者认为内部控制从属于财务管理, 操作人员也应即为公司会计人员, 根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲, 常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导, 使内控机制形同虚设。其实, 公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制, 同时也不利于其未来发展与进步。

四、如何进一步加强物业管理公司的内部控制

(一) 通过预算控制于“事前”做好内部控制

事前控制主要指“预算控制”, 即物业管理公司发生经济业务时, 要将实际情况与预算目标相比较, 倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符, 则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外, 要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限, 以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制, 能有效提高物业管理公司内部控制的客观性, 同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。

(二) 通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制

事中控制顾名思义, 是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙 (1978年诺贝尔经济学奖得主) 的“有限理性”原则:倘若对过程进行良好的控制与管理, 那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制, 即业务操作控制与会计内部控制。详见表1。

(三) 通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制

这种检查核对主要体现在以下几方面:首先, 数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对, 通过数据检查其是否相符, 此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如, 利用银行的电子对账单, 检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。其次, 风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型 (比如经营风险、筹资风险、市场风险等) , 设计风险模型, 并注意搜集实际风险数据, 评估风险对公司的“破坏”程度, 生成风险评估报告。再者, 检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较, 审核实际与计划的“偏颇”程度, 并设定未来发展或改进方向。

(四) 建立健全物业管理公司的内部控制体系

建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点:首先, 建立内部审计部门, 开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审, 及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞, 尽快筹划解决方案, 查漏补缺。同时建立内控岗位责任制, 明确各岗位的权力责任, 对于内控工作不力的部门和人员, 内审部门要严格披露。其次, 建立内部控制考评机制, 对内控工作进行全程监督, 根据定期对内控监督审查的结果, 进行合理的奖惩, 提高各部门参与内控管理的积极性。再者, 对公司收费业务合理规范, 制定一系列收费管理细则, 要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化, 合理界定操作权限, 核实收费业务进程, 定期向业主公布。

(五) 进行全面分析工作, 防范公司潜在风险

物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外, 公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组, 对投资项目进行全面的财务分析, 将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时, 财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平, 了解公司财务运转状况, 科学判断公司的经营风险程度, 保证运营资金的合理运作, 为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外, 分析小组应与内审部门相互合作, 及时查补公司财务制度中的漏洞, 防范财务风险。

参考文献

[1]许荣平, 浅议物业公司的财务管理[J].中国商界 (下半月) , 2010, (06)

[2]林艳, 周虹妤.物业公司财务管理浅析[J].企业科技与发展, 2010, (22)

[3]金侠鸾, 王永.国内物业企业财务管理分析[J].热带农业工程, 2011, (01)

[4]武建伟, 现代物业企业内控制度的设计[J].会计之友 (中旬刊) , 2008, (8) .

[5]凌逊荣, 浅议建立规范的物业公司会计制度[J].上海会计, 2011 (5)

物业公司财务管理论文 篇9

关键词：发展；服务；问题

中图分类号： F279.23 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）26-5-2

1 A物业公司的发展现状及存在的问题

1.1 A物业公司管理公司概况

A物业公司成立于2007年，属三级资质物业公司，目前海淀区经营项目只有清景园。A物业公司实行领导层和科室两级管理，现有职工30多人，经理1人，负责主持该公司的全面工作，下设五个科室：客户服务部、工程部、行政管理部、安保处、财务处。客户服务部是与业主进行最直接交流的部门，掌握第一手信息；工程部负责水、电、气等设施的维护和维修，房屋及配套设施的维护保养；行政管理处既负责公司的对外的一些业务，也负责公司的招聘。

1.2 A物业公司的发展现状

1.2.1 A物业公司做得比较到位的方面

由于正式职工的人工成本远远高于临时工的人工费，为节约成本，在保证质量的条件下，A物业公司将技术含量较低的小区清扫保洁工作、绿化设施维护管理和小区保安工作外包。但是，由于清景园小区住房和绿化面积大，尽管严格控制了人工成本，环卫、绿化费支出仍然很高，为了减轻负担，环卫费已通过收取卫生费的方式由住户承担。

①绿化维护。虽然绿化是房产公司在验收之前已经经营好的，但是后期的维护也是必不可少的。绿化状况是住宅小区生态环境的标志，是评价小区居住环境优劣的重要指标。通过对各种绿化植被、绿化带、绿化工程进行管理，创造清洁、舒适、优美小区环境，是物管公司所追求的目标之一。A物业进入小区将近十了，即使在今天，小区的绿化保持的还是那么完整，物业会定时聘请专门的园艺工人对小区的花草树木进行处理。

②保洁保安外包。企业规模比较小，而小区在保洁和保安方面的需求很大，因此采取外包形式，尽量减少企业的人工成本。

小区的卫生保持得很好，每两个单元一个保洁人员，一天清洁1次。

小区流动人口大，保安24小时值班。南门北门各一个，大门进入需刷门禁卡，小区内2个流动保安。

③文化氛围。五一的时候每个楼门都悬挂五星红旗，给居民营造了活跃的文化氛围，任何人都会感觉到节日的气氛，这就是一种潜在的情感投入。

1.2.2 A物业公司本身存在的问题及解决办法

①人员问题。物业管理为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，而A物业的队伍素质偏低，人才短缺，大部分员工没受过物业管理专业培训，思想水平、服务素质较低，专业知识、管理经验贫乏。员工普遍学历低，没有专业的知识技能。因此A公司应努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高。

②收入来源问题。物业管理费收入和停车场收费是A物业公司的主要收入来源，但是如果物业管理公司所设置的物业项目收费标准、收缴率不能维持正常运行或者出现较大赔偿时，物业管理企业将面临破产的风险，因此采取多元化的经营是保证收入来源的重要保障。

③ 激励机制。由于临时聘用员工较多，职工们不关心公司的发展愿景，只是抱着当一天和尚撞一天钟的心态工作，没有压力，没有动力。虽然是比较年轻的团队，但缺乏活力。即使是临时性的员工，企业也应建立健全激励机制，避免人才流失，避免工作人员的频繁流动，解决人员成本。

④投诉机制。在与员工的聊天中得知，A物业公司没有投诉设备，业主有什么不满只能到物业公司找客服部门直接反映，这对于企业的发展是不利的。没有足够的投诉的机制，我们不能很及时很全面的了解业主的需要，不能与业主进行很好的沟通，对于物业公司自身服务的完善是很大的障碍。物业公司可以让保洁人员不定时地在小区巡视，做一些不定期的家访；在每个单元的门口各安一个投诉信箱，鼓励住户对小区的物业提出意见和建议；设置网上投诉、客户意见卡等。

2 以A物业公司为例浅谈中小型物业公司的发展

虽然我国物业行业引入已有30多年的历史了，但是目前行业内还是以中小型物业公司为主，这些公司一般只承接一到两个小区，专业物业管理人员较少，大部分公司只顾着眼前利益，不做长远打算。随着房地产市场的发展以及人们生活质量的不断提高，中小型企业面临着不发展即淘汰，不发展即被取代的危机，因此中小型物业公司想要生存，必须从根本上进行改革，才能在行业内有立足之地。

2.1 提高从业人员素质

以A物业公司为例，目前大部分物业管理从业人员都是从别的专业转行过来的，从业人员缺乏专业的知识和系统的培训。企业的竞争实质是人才的竞争，若能市场上占领一席之地，人才的培养和储备是必不可少的。

①培养高水平的管理者。企业的管理者是企业的带头羊，领导要站得高，看得远，要用于创新，赶走别人前人没有走过的路。

②员工招聘的时候严格把关，对应聘者要进行严格的筛选。作为物业企业人才挑选时要注重员工的综合素质，职业愿景以及对物业行业的理解和认可度。

③加强员工的培训。培训表面看是高成本无实时收益，但实质是一项一劳永逸的投资。在与A物业工作人员的交谈中了解到，他们是每星期都要进行服务方面的培训，但只是一个简单的会议，没有真正意义上的专业知识的培训。虽然物业的行政法规还不是很完善但作为物业工作人员应该熟知每一部法律条文，而每个市区又有自己的一套规章制度，不熟悉所在地的相关服务限制规定，怎么能很好地服务民众。

规模小的物业公司，没有能力做到聘请专家进行讲座，但可以利用丰富的网络资源，由客服人员搜集最新的物业动态，或者与同等水平的物业公司相互学习交流。培养一批业务精、作风好、素质高的物业队伍已经势在必行。

2.2 提高服务质量，打造优质服务品牌

服务至上是任何企业的宗旨，而物业管理行业的产品就是服务，因此物业公司的发展离不开服务质量的提升，长远的发展就是打造优质的服务品牌。一是承诺做到位。日常维修、业主要求等凡是物业能解决的，都要想办法解决，一切服务要围绕业主所需，解决业主所急。二是注重细节。细节决定服务的效果，物业人员统一着装，提升物业公司的形象；在各楼层张贴保洁员联系电话，确保业主有事能及时联系到保洁员；物业在能力允许范围内设置快递托管等增值型服务都是取得顾客信任的有效途径。三是沟通畅通。物业管理企业应将“情感”贯穿于管理与服务的始终，致力以情动人、以情感人、以情服人，把业主当成挚友亲朋，真诚相待，彼此信任，相互尊重，互相谅解，使业主在接受管理与服务的过程中能得到一种享受和满足，因此物业公司与业主的沟通很重要。物业公司可以通过设置投诉电话、投诉信箱、网络平台投诉等做到与业主的实时沟通，从源头上减少客户抱怨，促进物业公司与业主的和谐。

2.3 利润来源的多元化

以A物业公司为例，国内很多小型物业公司都只是单纯地靠物业费和简单的几项有偿服务维持其运行，这样的经济来源不能保证公司的发展，团队的扩大、服务的改进都需要很大的资金来源。物业公司除了正常的物业管理费用、卫生费之外，可以通过其他的增值服务提升利润收益。一是开展娱乐性的增值服务。可以通过与周边景区、农家乐合作的方式组织业主有偿性出去游玩，既是收入的一部分，又可以增加与业主的情感交流；二是可以提供入户维修、装修业务、室内检测、搬家等增值服务。一般新建小区最多的是维修业务，而10年以上老住宅就会有二次装修，物业公司可以采取与第三方合作的方式为业主提供住房类的增值服务；三是广告经营。小区电梯间、广告栏均可以对外承接广告；四是家政服务。物业公司可以结合自身保洁工作培养一批专业化的家政服务队。都市生活节奏快，且上班族居多，因此物业公司可以向业主提供包括室内保洁、家庭保姆等周到而细致的服务，企业发展到一定程度，可以为业主需求提供定制化服务。

参 考 文 献

[1] 张曦薇.S物业公司服务营销研究[D].西北农林科技大学，2014.

[2] 季晓明.安徽省电力行业物业公司体制改革的思考[J].工程与建设，2006，20（S1）：607-608.

[3] 杨静波.成都市物业管理现状与对策专题研究[D].电子科技大学，2013.

物业公司财务管理论文 篇10

一、我国物业管理公司财务管理存在的内部控制问题

( 一) 财务人员的内部控制意识不足

物业管理公司有两种主要的建立模式, 一种是独自成立的公司, 与所管理的小区、商场等的所有方没有直接的联系, 另一种是由房地产开发企业集团建立的公司, 与所属的房地产企业共同归属于集团公司管理。在前一种模式下, 物业管理公司的规模一般比较小, 因此对于公司的财务管理, 管理者并不能够给予足够的重视, 这就使得财务管理中存在着诸多漏洞, 给公司的财务活动带来风险。后一种模式下, 由于物业管理公司是从集团企业的房地产项目中剥离出来的, 其财务管理多于房地产企业挂钩。且物业的收入只相当于整个收入的很小的一部分, 因此许多企业集团会将整个财务部门中专业技能较为薄弱的财务人员分管物业公司的财务, 并且相对于房地产企业的财务管理, 对于物业管理公司并不会给予足够的重视, 也造成了物业管理公司财务风险的增加。

物业管理公司财务人员的内部控制意识不足, 一方面是由于企业上层对于财务管理不够重视, 另一方面也是由于财务人员本身的内部控制的意识薄弱。

( 二) 财务管理的内部控制体系不够健全

正是由于物业管理企业的对于财务管理的内部控制不够重视, 所以在大多数物业管理企业并不能制定出完善的财务管理的内部控制体系。一方面, 传统模式下的房管部门转变为物业管理公司的这一情况, 大多公司都难以适应市场的激烈竞争, 开发商下所附属的物业管理公司大部分由开发商决定, 加上市场竞争的意识薄弱, 造成了亏损较为严重的情况;另一方面, 自主经营的物业管理公司的经营状况较好一些, 但是盈利状况仍然不是很理想。这些问题的出现还是要归于物业管理公司的财务内部控制并不完善, 使得企业丧失了进行激烈市场竞争的能力

在近年来频发的出纳等财务人员通过各种手段盗窃公司财产的案件来看, 归根结底都是由于财务管理的内部控制体系不够健全导致的。对于这些已经发生的问题, 许多物业公司并没有引以为戒, 仍然执行原有的内部控制体系, 更有甚者, 甚者完全没有内部控制体系, 整个公司的财务仅有一名或两名财务人员负责, 而企业股东只会过问企业的利润等综合数据, 这些漏洞给财务人员留下了较大的操作空间, 给公司的财务安全造成极大的威胁。

( 三) 内部控制措施执行的有效性不足

在企业现代化的过程中, 也有一些物业管理公司认识到了了内部控制对于财务管理的重要性, 并且给予重视, 编制了本公司较为健全的内部控制体系, 这些内部控制措施并没有得到有效的执行。一方面是由于物业管理公司的财务部门的规模较小, 而内部控制能够完成存在的一个重要条件就是能够有足够多的层次来实现相互监督。较小的财务部门的规模就导致内部控制层级之间的相互制约难以实现, 内部控制的措施难以执行。另一方面是因为财务部门人员并不会严格按照内部控制的措施进行财务管理活动。许多物业管理公司由于规模较小, 因此股东具有很大的发言权, 公司的大股东向公司借去数额不菲的借款, 同时从不偿还等现象时有发生。或者大股东挪用公司的资金为自己或家人添置汽车等物件, 导致公司资产的流失。这些都是财务管理的内部控制未能有效执行的表现。仅仅建立内部控制的体系是远远不够的, 更为重要的是能够有效的执行内部控制的措施, 才能真正实现对公司财务的管理与保护。

二、物业管理公司财务管理的内部控制完善建议

( 一) 提高财务人员的内部控制意识

财务人员的内部控制意识是企业内部控制能够有效执行的重要因素。提高内部控制意识, 物业管理公司主要有两方面需要加强。一是物业管理公司在招聘财务人员时, 将其内部控制意识作为考察的一个重要方面, 提高财务人员的工作要求。企业不能因为自身的业务较为简单或者其他原因就降低招聘财务人员的要求, 而应对财务人员的整体素质进行审核。招聘具有较高专业素养的财务人员, 这样从一开始就能够将整个财务部门的内部控制系数保持在较高水平。二是不具备较高专业素养财务人员的物业管理公司, 在日常的工作中不断的贯彻内部控制的思想, 将内部控制的思想贯彻到企业生产经营的各个方面。同时企业还应经常召开公司内部的内部控制学习交流会, 让整个企业的各个部门都参与到内部控制的活动中来, 在全公司养成内部控制的风气, 在提高整个内部控制水平的同时, 一并提高财务部门的内部控制水平。只有将财务人员的内部控制意识常抓不懈, 企业才能真正的将内部控制一直贯彻下去。

( 二) 建立健全内部控制体系

内部控制系统的完善是实现企业内部控制现代化的重要基石。企业内部控制体系的建立对于内部控制的有效性的作用不言而喻。对于企业的内部控制体系的建立, 尤其是财务部门的内部控制, 国家已经出台了许多的指导文件对我国企业的内部控制给予指导。物业管理公司应当根据国家已经出台的文件, 结合本企业经营活动的实际和特点, 针对本企业的真实情况与存在的问题, 制定适合本企业财务部门的内部控制措施, 并且在日常的经营实践中不断的加以完善。同时, 物业管理企业还应借鉴其他内部控制体系制作较为完善, 贯彻较为彻底类似企业的内部控制的措施, 并且加以学习利用, 能够将其消化吸收, 为己所用。此外, 物业管理公司在制定内部控制体系时, 应当将财务部门的内部控制与本公司其他部门实现联动, 通过加强企业内部的内部控制的综合应用, 在企业内部各部门之间形成一个较为完整的内部控制体系, 加强各个部门之间的相互监督力度, 推动企业财务部门的内部控制迈向一个更高的台阶。

( 三) 加大内部控制的执行力度

具备了完善的内部控制体系, 同时财务部门拥有较高专业素养的财务人员, 更为重要的是内部控制的贯彻实施, 这样企业的内部控制才能真正的发挥作用。年度预算是企业进行财务管理的内部控制的一个重要方面。首先, 物业管理公司在年末制定了下一年度企业的预算, 并且确保预算的合理性, 符合本企业经营活动东的实际。其次, 在新的一年中, 企业应当以此年度预算为蓝本, 严格执行企业的年度预算。最后, 企业在预算的执行过程中, 应当及时发现问题, 并且对预算适时做出调整, 以便于以后年度预算制定的更为合理。除了对于预算的执行中加强内部控制的执行力度, 还应当在财务工作的各个方面对企业的内部控制进行贯彻。

三、结语

财务管理的内部控制是公司实现经营活动现代化的重要保障。物业管理公司也应顺应时代发展的需要与国家政策的要求, 制定出适合本企业的财务管理内部控制体系, 同时将内部控制能够有效的实现。

参考文献

[1]翁建.试论物业管理企业财务内部控制[J].企业导报, 2015 (01) .

[2]向茂琳.浅探物业管理公司的财务内部控制[J].新经济, 2015 (05) .