物业公司管理规划方案

物业公司管理规划方案（通用10篇）

物业公司管理规划方案 篇1

公司规划参考方案

前 言

自公司组建以来，主要经历了项目A、B、C区交房工作和目前正在举办的玉溪米线节活动。由于期间公司还比较缺乏物业管理经验以及项目本身条件不允许的情况下，导致了公司与业主之间、员工与公司之间产生了很多矛盾；加之期间领导更换频繁，使得公司管理较为混乱，现向公司领导提出一些可能有利于公司发展的建议。

一、完善公司各项规章制度

因公司目前尚处于刚成立磨合期，领导更换较为频繁，导致没有一部完善的内部体系及规章制度，工作人员无法可依，无章可循，随意性较大，当务之急应制定一份公司管理规章制度及员工手册。

二、完善公司组织架构

员工是面对问题的一线工作人员，如果上报的问题不能得到解决，长此以往会导致员工做事困难，思想负担过重。所以，个人建议公司对组织架构进行重新调整。

以下设置总体思路为精简领导层，强化部门管理，减少管理成本。总经办设：总经理1名、副总经理1-2名、总经理助理1名

客服部：主管1名

财务部：可暂时保持现状

经营部、综合部可考虑合并为一个部门即：办公室，下设办公室主任1名。但考虑到经营部的发展规划，可能会存在企业商业机密，单独分开也未尝不可。

工程部：主管1名

秩序部：

方案一：建议整体外包；首先，考虑到本小区的特殊性，即未全部完工，很多地方设计、施工存在缺陷，因此很多安全隐患是我们意料不到的；其次，小区出入口较多，片区划分较为开阔，给巡逻带来一定难度，要想做好必定需要投入大量人手，大大增加了管理成本；第三，公司目前的秩序部队员普遍责任心不强，我们的岗位形同虚设，外来人员、车辆想进就进、想出就出，不进行任何检查手段；楼宇巡查签到本上天天都是“无异常”、“正常”有的楼宇巡查本更是几个月无人巡查签字，非常容易发生偷盗、破坏行为。以往物业公司发生过很多案例说明，保安外包不仅是物业公司免责的手段，也是减少风险、提高服务质量的手段之一，一但在小区内发生安全或意外事故，必定与物业公司脱不了干系，对于物业公司的赔偿也是巨大的，所以建议整体外包，撤销秩序部。

方案二：保留秩序部，但必须进行严格的训练及培训，制定一系列岗位制度并严格执行（包括：门岗制度、巡逻制度、安保制度、应急预案、夜间巡查以及熟悉园区情况等）

环境保洁部：主管1名，后期可将绿化人员一起归入该部门。也可考虑外包，虽然可以大大提高服务质量，但管理成本相对较高，公

司可根据实际情况决定。

三、完善人事关系

俗话说，工欲善其事必先利其器，一名好员工就是公司的一笔巨大财富。对优秀员工应加以鼓励，从而淘汰一些滥竽充数的员工，公司才能有一个良好的内部环境。人员招聘应依据公司发展规划在进行对外招聘，不能再像以前根据部门需要而进行人员招聘。秩序部曾一度达到80多人，这会给公司造成多大的负担？人员招聘应与公司发展需要而成正比，必须严格控制好人事关。这里不得不说一下客服部，由于当时地产方面将交房工作全部交予物业方面来做，负责接待的客服部不得不招聘更多的员工来应对交房时的巨大人流，导致现在有接近20名客服部工作人员，实为人员过剩，目前交房工作已近完毕，个人建议除主管外保留8-10名优秀工作人员，其他员工可考虑调往其他部门内部消耗或辞退。

四、完善薪资标准

据了解，目前存在薪资差异的部门为客服部以及秩序部的员工，尤其客服部同样是物业助理却存在三种不同的工资标准，个人建议应采取同工同酬的劳动方式统一薪资标准。

上述方案仅供公司领导参考讨论，还尚有不足之处请领导批示。

员工：吕贝卡

物业公司管理规划方案 篇2

一、物业管理公司当前存在的主要问题

(一)内控管理机制不健全,财务管理体系比较薄弱

由于物业管理公司的业务较为简单,且物业管理公司大都负责住宅小区的管理,管理者在意识上对公司的内控管理机制建设不重视,认为物业管理公司就是做简单的收费服务工作,只要收费率及客户满意度达到一定的标准就万事大吉,而不去深挖管理潜力,久而久之收入没有得到较好地监管,支出未能有效地节约,经营效益受到影响,开始走下坡路。有的物业管理公虽然按要求制定了内控制度,但内控制度中所涉及到的财务管理制度方面太过理论化而操作性不强,或在实际工作中不按内控制度要求执行,制度形同虚设。

(二)部分企业财务人员综合素质有待提高

由于物业管理属微利行业,管理者又认为其经营业务简单,所以在选择财务管理人员上更多地仅从节约用人成本上出发,而非根据人员的道德素质及专业水平为招聘准则,因此部分物业管理公司的财务人员都是从收银员以及客服人员转型来的,甚至有些财务人员还没有相关的从业资格。除此之外,有些物业管理公司为了降低成本,在岗位设置上不合理,存在不相容职务不分离的现象。再加上公司不重视财务人员的后续培养,而财务人员自身除了能简单完成账务处理外也不加强对行业相关知识及自身专业理论的学习,造成财务人员综合素质不高,只能完成简单的记账工作,而要想对公司提出有利于降本增效的建议几乎是不可能的。

(三)会计核算粗放,各项目盈利情况不清楚

当前很多物业管理公司在会计核算上基本上能做到按所管物业分项目(楼盘)核算,但却忽略了在同一项目中将不同的经营业务分板块核算。比如在一个物业管理项目中,有写字楼也有住宅,除提供主营物业服务外还提供停车场、食堂、维修、保洁等其他特约服务,而很多物业管理公司在财务核算上并未将不同性质(比如写字楼与住宅)、不同业务板块(比如物业服务与食堂经营)分项核算,这样就会造成一锅粥,各业务板块的收入及成本都混在一起,搞不清楚哪个板块在赚钱哪个板块在亏钱,公司要想开源节流也不知从哪个经营项目或哪个环节下手,也就不容易发现公司新的利润增长点。

针对以上的财务管理缺陷,笔者认为可以从以下几点加强管理和改进,以推进物业公司财务管理的水平,提高企业财务管理的精度与真实度,为决策者提供有效的数据支持。

二、提升物业管理公司财务管理策略

(一)健全内控管理机制、完善财务管理体系

物业管理公司内控制度的设计必须结合自身的经营特点和内部管理需求,而不能死板硬套,要有可操作性。不仅要制定出适合规范公司内部财务活动的《财务管理制度》,同时还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法,如《收费管理办法》、《票据管理办法》、《空置房管理办法》、《库房物资管理办法》等等。同时按照年初预算核定并下达管理者的考核指标,年终进行考核,奖惩挂钩。内控制度健全后,在工作中就必须要严格按照制度执行。物业管理公司只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自主权,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,才能规范企业的财务行为,促进物业管理公司的健康有序发展。

(二)将记账员培养成具有较高综合素质的财务管理人员

物业管理公司需要转变观念,不能一味地为了节约用人成本而降低财务人员的选择标准,也不能只把财务人员当作简单的记账先生。企业可以对财务人员进行定期多方面的培训,提高财务人员的理论知识,培养他们运用现代信息技术处理业务的能力,以适应未来不断发展变化的信息社会。同时财务人员自身不能只满足于会做账,要深入到所管物业现场了解经营业务发生的过程及实际情况,要有从数据中发现问题、分析问题并提出解决问题的能力。另外既然物业管理行业具有其特殊性,那么物业管理公司的财务人员除了要不断提升自身的专业技术水平还要学习物业行业相关知识,只有对自己的行业了如指掌了才能做一个合格的管理者,也才能提升自身的综合素质。

(三)按经营业务性质分板块核算,要为公司管理者的决策提供有效的依据

当所管物业项目中存在物业性质不同或服务内容多样化的情况下,应按物业性质及服务内容分板块核算。比如在同一物业项目中既有写字楼又有住宅甚至还有商铺管理,不仅在收入核算时要将上述三类物业分开,与之相关的成本费用也应分开核算,能区分所属关系的就直接进入其成本,不能的则按一定比例分摊(可以参照收入占比分摊),这样才符合配比原则。同样,对所管物业项目除提供主营物业服务外,很多物业管理公司还同时提供比如停车场、食堂及维修维护等特约服务,这些均应按服务内容分项核算,只有这样才能清晰地反映各业务板块的真实盈亏情况,也有利于管理者及时发现经营中存在的问题。当我们的财务人员为公司管理者提供出各业务板块的经营数据及业绩分析时,公司决策者才能以此做出是扩大还是缩小经营规模,或者终止某个业务板块经营的决定,也只有这样物业管理公司才能进入一个良性循环,保持住主营有微利,挖掘出增值服务板块的潜力,在同行业中立于不败之地。

参考文献

[1]张丽萍,赵建花.论物业公司财务管理[N].山西财经大学学报,2011,S4:260

[2]王霞.物业公司财务管理存在问题及对策建议[J].产业与科技论坛,2011,11:232-233

[3]孙永.企业财务管理存在问题和策略[J].现代经济信息.2015(19)

浅议物业公司的成本管理 篇3

关键词：成本控制 问题 措施 物业公司

80年代初，物业管理作为城市商住小区的通用管理模式和方法传入我国，至今已有三十多年的历史。随着市场经济的不断成熟，物业管理已成为我国房地产业发展的重要组成部分，也成为与人们生活息息相关的新型服务行业。物业管理的范围很广，包括卫生清洁、绿化、设备维修维护、小区安全等等。

物业成本费用是物业管理公司在提供物业管理服务过程中所发生的各项支出。住宅小区公共性服务的成本费用主要包括：人员工资薪金，社会保险费，固定资产折旧费，行政办公费，通讯费，交通费，服装费，设备设施维护费，公用水电费，垃圾清运费，清洁，绿化，法定税费等等。而要控制这些成本的发生就要分析这些成本形成的原因。找出最佳的着手点。

一、物业管理企业的成本特征

（一）成本形成点多

物业管理企业的成本一般分为管理成本、服务成本。管理成本是对物业所管辖的小区房屋及配套的管理所发生的成本。服务成本主要是物业管理公司为所管辖的小区业主服务过程中所发生的成本，如保洁人员、保安人员的工资、各项设备的维护保养费用、小区卫生清洁费用等。

（二）成本发生面广

由于物业管理企业占领的市场越大，其管理的物业分布面越广，所以设置的管理机构越多，发生物业成本的地域上也分布越广。

（三）监管成本难

不同物业区段面临的市场环境差异很大，比如不同物业所管辖区段的性质、业主的要求、规模的大小、收费标准、收费模式等都是有差别的，这就导致物业管理企业很难用统一的管理标准、管理模式管理各处，加大了物业管理企业成本监控的难度。

二、物业管理企业成本管理存在问题及成因分析

虽然物业管理在我国已有三十多年的历史，物业管理市场也得到了充分的发展，但物业管理企业的成本管理还有待改善，还存在一系列问题。且其成因比较复杂。这些问题的主要表现及成因分析如下：

（一）降低成本思路比较片面

在物业管理行业降低管理成本普遍的做法是减少费用支出等等。但是随着物业管理项目的增加，而物业管理企业作为劳动密集型行业，增加的物业管理人员也随之增加，管理成本无法得到实质性降低。同时，考虑到接管物业项目的初期各类发生的开支较多，以及业主的入住率不足直接影响到物业管理费的收缴等等，管理成本其实不降反增。

（二）物业管理成本持续提升

国家颁布新的《劳动合同法》，加快了人力成本的增长，但是物业服务费标准多年不变，这使得物业的服务成本大于物业服务收入。由于政策的因素而加剧了经营成本的进一步增加。

三、完善物业管理企业成本管理采取的措施

（一）加强人力资源成本的控制

物业管理行业属劳动密集型行业，人力资源成为物业管理公司主要成本费用。提高劳动生产率，降低劳动成本，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。如小区采用银行交费制，减少人员收费环节，提高服务档次，使物业管理处集中精力为业主服务。这样物业管理公司就能以相对较低的成本提高种类更多的服务品种，从而使其服务品种结构更加符合顾客不断变化的服务需求。所以因地制宜、合理有效地设置物业管理公司职能部门，科学地使用人力资源成本是降低物业管理公司成本切实有效的手段和方法。

（二）加强维修费用控制

物业管理公司成本中占很大比重的是维修费用，维修费用包括日常维修费用和公共部位维修费用。维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰當的控制。物业管理企业应要求各个物业管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。物业管理企业要把握好平时发生的维修费用，注意机器的维护和保养，这样可以避免机器超负荷的运转之后再进行大修理。对于大项目的维修进行竞标的方式，通过维修单位提供的价格及服务综合比较，选出合适的维修单位来为本企业服务，尽量把维修费用控制在最低水平。与服务好、信誉好、价格合理的维修公司可以采取签订长期合同，不仅可以保证服务的质量而且价格优惠。

（三）为业主提供优质服务，适当提高物业收费标准

由于历史原因，有一部分或个别的小区的硬件设施、监控等配套设施不能满足小区业主的要求，这使得在收费方面是存在着一定的难度。应当投入人力和物力去改善小区的环境，大大提高业主的满意度，适当时机调整物业管理收费标准的幅度，增加物业管理公司的物业收入，减少亏损。

（四）降低物料消耗

为了提高物料的综合利用率，物业管理公司要严格把关采购物料的质量、领用、消耗各个环节，节约使用办公用品、维修材料、燃料、配件、等物品，杜绝浪费。

（五）加强预算考核

加强预算考核的严肃性，对于各部门进行考核监督，严格按照预算开支，强化预算管理，提高预算的准确性，减少决策的盲目性、随意性、重复性，减少计划外项目。

综上所述，物业管理企业作为一个以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、环境效益和社会效益的综合统一为目的一种综合性经营组织。决定物业管理企业的能否长足发展的重要因素之一就是控制管理成本的高低，所以物业管理企业的当前任务的重中之重是降低成本实现投资效益最大化。将成本管理与公司实际情况相结合.找出最优的成本管理路子，使得物业管理公司得到良好的发展，更好为小区全体业主服务，达到双赢的局面。

参考文献：

[1]李世谦，物业管理实务，经济管理出版社，1997

[2]王文华，物业会计与财务管理，立信会计出版社，2005年12月

[3]刘洪玉柴强，物业经营管理，中国建筑工业出出版社，2006年8月第1版

物业公司管理规划方案 篇4

物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。所以，对物业设施设备的管理就显得尤为重要。做好设备设施的管理，不仅能够为业主提供舒适安全的生活环境，还可以提升业主满意度，为物业带来更多价值。

做好管理，就必须制定一套行之有效的管理方案。这样才可以做到对设备进行有效监管，提升物业管理企业的工作效率。下面是极致小编整理的物业设施设备管理方案，供大家参考。

一、验收管理

1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。

2、验收的主要内容

（1）建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形

成的资料；

（2）设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。

3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。

二、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类：

A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。

B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵。

C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。

三、设备的运行管理

1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。

4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。

四、设备设施的维修保养

1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。

2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次

（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

（2）日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行。

（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出、月维护保养计划，经部门主管领导批准后实施。

（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。

五、设备设施维修

1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；

（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

（1）委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室，实行24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告，接报后，迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。

（2）派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

六、设备故障及事故

1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。

2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间，必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。

4、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。

七、设备的大修、更新

1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。

2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从维修资金中支出。每的费用预算，经业主委员会审核，业主大会批准，其后决算还须维修资金管理中心审计。

3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请，经管理处讨论形成《维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责的原则，在工程主管指导下进行。

八、设备的报废

1、设备有下列情况下考虑报废：

（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。

（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。

（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。

（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。

（5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。

2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写《设备报废申请单》，综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准，其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。

3、设备报废后，由设备四用部门进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资产，同时注销台账和卡片。

九、房屋外观和围墙护栏

1、空调统一安装在预留位置上，空调架每年油漆一次，费用由受益业主承当或从维修资金中支出。

2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

3、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日查个管理，治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。

4、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。

十、记录

记录工作包括：工程验收记录；设备台账；设备标识卡；运行记录；设备日常巡视保养项目及记录；设备定期维护保养项目及记录；事故故障报告单；设备报废申请表；设备大修改造申报表；设备大修汇总表。

十一、公共设备设施维修、保养程序：

（1）管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录；

（2）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向工程组提出修理申请，填写维修申请表；

（3）经管理处领导认定后，将工作交给工程维修组，让其完成人员的安排和修复工作；

（4）工程组人员按照工种，指定专人到现场进行维修；

（5）如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报管理处领导审核安排；

物业公司管理规划方案 篇5

一、明确指导思想、强化优质服务

以“全国物业管理示范住宅小区标准”为标尺，通过巩固、完善、充实、提高等诸项工作，力求金洲城物业管理上档次，服务上质量，经营上效益，品牌上台阶。同时依靠先进的基础设施、完善的管理制度、良好的服务质量、优美的环境面貌、祥和的精神气氛等，力争跨入“全国物业管理示范住宅小区”先进行列，以此打造安康市物业管理的明星楼盘，提升公司的社会形象，达到实现良好的经济效益和社会效益的目的。

二、争创目标

工作一流，管理一流，服务一流。争取在2014年实现“全国物业管理示范小区”项目达标验收合格。

一、成立争创工作领导小组 组 长： 副组长： 组 员：

三、争创工作职责分工

1、总 指 挥：

2、副总指挥：

3、资料拟写负责人：

4、现场管理负责人：

5、工程管理负责人：

6、保洁、绿化负责人：

7、资料整理、档案管理负责人：

8、安全、消防负责人：

三、提高认识 全面落实

各负责人要充分认识此次争创工作的重要性，严密组织，认真贯彻，严格按照达标标准，逐项逐条检查，扎实进行整改，确保达标工作顺利完成。

兴科房建集团物业管理有限公司

二0一四年十一月

实施方案

为了贯彻落实争创全国物业管理示范小区规划，进一步提高xx项目物业服务水平，顺利实现全国物业管理示范小区验收合格，结合xx项目的实际，现就争创全国物业管理示范小区制定如下实施方案：

一、指导思想

以“超值服务，精益求精”的企业精神，“站着做人、跪着服务”的服务理念为指导，以创造一流工作业绩为目标，以改进服务质量、提高服务水平为中心，对照《全国物业管理示范小区标准及评分细则》，加大工作力度，采取有效措施，切实贯彻落实《关于争创全国物业管理示范小区工作规范》，争取顺利通过全国物业管理示范小区达标验收。

二、组织机构

专门成立了物业公司总经理 为组长，副总经理 和xx项目管理处经理 为副组长，为成员的争创工作领导小组，明确分工，落实责任，密切配合，通力协作，切实加强了此次争创工作的领导。

三、具体措施

1、组织广大员工认真学习全国物业管理示范小区达标标准及有关验收资料，对照考核细则逐项逐条的落实。

2、紧紧结合自身实际，健全、完善了各项规章制度，实行定岗定责，落实到人。

3、狠抓基础性工作，搞好公共设施日常维护、整修，确保供水、供电、环卫、绿化、排污等正常运行。

4、加强秩序维护。充分发挥巡逻队的作用，实行24小时巡逻，对重点部位，实行定点守卫。充分发挥自动化监控设施作用，实性全天候、全方位监控。

5、学习消防知识，熟练掌握消防器材运用，搞好消防管理，实行“零”火灾事故的目标，确保广大业主人身、财产安全。

6、有计划、有步骤地开展系列精神文明建设活动，并采用积极有效的措施，组织和引导广大业主参与到这项活动中来，丰富了业主们的精神文化生活，融洽了业主之间的关系，增进了物业公司和业主之间的沟通和理解，构建和谐文明小区。

7、建立信息反馈体系（回访体系），通过开展走访服务、预约服务、信息服务等便民服务活动，取得了良好的社会效益。

8、挖掘物业公司的人才优势，利用好有关设施和有效资金，大力发展多种经营，实行多元化发展，增加收入，挖潜节约，增强了物业公司滚动发展、良性循环的能力。

四、阶段目标

（一）宣传发动阶段（2月16日——3月31日）

1、采用多种形式，搞好宣传发动，做到家喻户晓，使广大业主充分认识此次达标的重要性，切实配合好这项工作。

2、采用有效的措施，广泛调动公司员工们的工作积极性，使大家心往一处想，劲往一处使，同心协力地搞好此次创建工作。

（二）组织实施阶段（4月1日——7月31日）

1、对管理区域内的墙面、屋面、走廊、卫生间等公共部位进行前面检修。

2、对供水、供电、排污、道路等公共设施设备等进行全面的检修。

3、切实搞好管理区域内的绿化带补苗、修剪和病虫害防治等工作。

4、及时对各项技术资料、图纸、档案等尤其是xx工作的原始记录进行收集存档。

5、根据考核标准，做好其他各项工作。

（三）自查阶段（8月1日——8月31日）上述两阶段工作结束后，对照达标验收标准，逐项逐条进行自查。之后，邀请上级部门前来检查。

（四）整改阶段（9月1日——11月15日）

通过自查和上级部门的检查，对所发现的问题进行限期整改，确保达到标准。

总之，各部门要统一思想，提高认识，以创优达标为契机，认真组织协调，积极做好各项工作，以优质的服务，一流的业绩，迎接全国物业管理示范小区考查组考核验收。

xx

物业公司管理规划方案 篇6

关于物业投资管理公司的筹备

及建议（参考稿）

根据公司领导对园区的前景思路、园区成建后及地方特点，特搜集和整理出以下方案，（目前我公司在建的三个园区仅有纺织工业园初具规模，以下方案均根据纺织工业园规模制订）仅供领导参考： 工业地产要想在大浪淘沙中依旧笑春风，必须规范的物业服务管理，有了优质和高端的软、硬件服务，才能吸引真正的高端企业和优良客户，才能真正做到园区的良性发展，为公司的未来创造更多的财富和发展空间。

一、工业园区物业的几个可能出现的问题

1、因我园区厂房均为多功能厂房，一栋厂房可能进驻多家企业，人员构成繁杂，存在出入管理困难，物品乱堆乱放，入驻企业安全生产和消防意识淡薄，货运和公共电梯使用和收费管理，还可能存在各厂自扫门前雪而又相互投诉等问题；

2、物业及公共配套实施设备有效维护比较困难，存在安全隐患如

园区消防设施检查、排水排污更换疏通、电房设备更新维修、配套标识的及时更新更换等。

二、物业服务的特色：

工业园区的服务，其主要内容与住宅小区基本一致，包括公共秩序维护，清洁、绿化、公共设备保养、客户服务、园区文化建设等。1

但工业园区以安全生产管理为重点，特别是消防管理，工业消防事故一旦发生，其损失和影响都是重大的，其次是客户服务又涉及了很多政府部门和政策业务，如工商执照、消防执照甚至报关服务等，三是园区面积广，人员众多且又以年轻人为主，秩序管理难度大等。

三、筹备物业管理公司方案

目前园区物业管理一般有如下筹备方式：

1、通过委托方式进行物业管理。这种方式是物业管理企业通过全

委托方式接管物业，表现方式是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。

2、通过顾问方式进行物业管理。这种管理方式就是一个物业管理

企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委

3、通过合作方式进行物业管理。这种管理方式就是两家物业公司

通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。

根据公司实际状况，比较适合第一种管理模式即全盘接管上级开发商开发的物业，因为目前公司在建工程较多，物管公司提前介入后各项工作因工程进度问题不能全面铺开，目前只能着眼重点，即安全

生产、防火防盗、人员管理及24小时巡逻值班等，其他工作只能根据工程进度逐步进驻。

四、物业公司前期介入工作重点：

熟悉园区规划和周边环境，熟悉和协同相关安保单位制订联防计划，熟悉厂房详细构造及配套实施，熟悉工地人员构成等，并制定人员构成及管理计划。根据工作重点针对性安排相关技术人员和保安员，在做好前期日常工作的同时，为今后公司全面进驻打好基础，并着眼未来培养相关技术骨干。

五、规范后的物业管理公司构成为使公司早日走向正规并适应未来的发展，建议从现在开始即对公司组织机构和人员构成制订全面和详细的铺排和预案

1、组织机构构成（1）、设办公室：

负责日常事务；检查安全生产和绿化、养护、保洁等；协调和处理企业及客户之间的关系。

（2）、设工程部：

负责建筑房屋质量的定期检查；熟悉建筑主体、电器电梯和基础设施构造，建立设施设备维护和保养计划；设消防和安全生产安全员，成立并培训生产安全应急小组，并对突发生产事故和消防事故做好安全预案，做好日常维修保养工作。

（3）、设财务部：

管好用好财务；负责管理费、租金及代收费用等；统购日常维修器材、分发器材等。

（4）设保安部：

选好保安员，搞好培训和管理；成立安全生产和消防事故应急小组并演练所制定的各种应急方案；加强消防检查，做好防火防盗，维护园区良好治安秩序；与相关部门建立联网治安，加强周边环境安全。

2、管理人员配备：

（1）、项目经理一人、副经理一至二人，全面负责本区日常事务管理，详细制定各项工作计划和安全预案。

（2）、物业主管及企业客户服务人员根据入驻企业或根据厂房数量若干，熟悉和负责每栋厂房和各厂安全生产检查、服务及收费等，并制订管理制度，做到责任落实到人。

（3）、水电工一至三人，负责园区水电及工程维修和定期保养。

（4）、保洁工若干，负责园区公共区域卫生，全日制保洁。

（5）、绿化工一至二人或公司承包，负责园区绿化及日常养护。

（6）、保安若干，24小时巡逻值班、预防和搞好各种突发事故并做好预案演练，协助和参与其他部门所需的各项工作，从中发现并培养公司所需骨干。

以上建议多为个人搜集资料所编，有很多问题需经领导具体研究部署后才能尽善。

物业公司管理规划方案 篇7

一、物业管理公司财务管理的现状及存在的问题

(一) 管理者缺少现代理财观念

不够重视公司的成本管理。在我国传统意义上的公司物业管理一般走的都是“谁开发, 谁管理”的老路。随着我国居民对物业管理公司的需求的逐渐增多, 物业管理公司开始走向了市场化、规模化、专业化和智能化。但是从其长期以来的发展来看, 由于受到传统观念的深刻影响, 导致了一些物业管理公司尤其是一些规模较小的物业公司, 缺乏现代化的管理理念和市场定位, 公司在发展的过程中没有长远的经营策略, 而形成不了规模化的经营模式, 再加上其不重视公司的财务管理工作, 并且容易受到“物业管理工作其实就是简单的业务维修与保养、清洁卫生及环境的绿化和保安”等传统观念的影响, 长期发展下来就导致了公司经济效益的逐渐下滑。因此, 物业管理公司的经营者应该树立起现代化理财的观念和成本核算观。

(二) 内部财务管理不够规范, 财务管理体系薄弱

就我国现在的总体情况来说, 我国的物业管理公司目前的内部财务控制制度不够规范, 物业公司还没有可以完整遵循的财务管理办法, 而有的物业管理公司由于其核算的方法过于简单, 并没有制定出相应的完善的内部财务管理制度。而且大部分的公司都需要设立财务账目明细, 但是会计的基础管理都相对薄弱, 并且都没有按照其会计科目的要求将其进行分门别类的设置好明细的日常台账, 这样做不仅不利于物业公司能够及时地向业主们反映物业管理的情况, 而且还会影响到会计信息不能得到及时真实的反映。例如:很多的物业公司对日常的办公用品的领用都没有进行台账管理, 临时的停车费用也没有进行监控管理, 所租赁的车位也没有专人进行审核以及保管的合同, 最重要的固定资产和办公用品都没有进行区分管理, 对业主的物业费的催收也够不及时, 部分的经营收入也未能及时有效地进行监管。以上的种种物业内控制度的缺乏都导致了物业管理公司的收入不能及时入账, 导致其支出无法有效地节省, 最终只能将亏损变得越来越大。

(三) 财务管理人员综合能力不强

从目前多数的物业管理公司的实际情况来看, 更多的物业公司是为了节省人力资源的成本, 财务管理的人员招聘都不是以财会人员的基本职业道德素质和专业知识水平为衡量标准的, 而多是以成本最低为招聘依据来选用人员, 很多的物业公司的财务管理人员都是从其他公司的收款员工或其他岗位的转业过来的员工, 有的甚至连基本的会计从业资格证都没有。除此之外, 不少的物业公司为了节省用人的成本费, 还在岗位的设置上存在很多不合理的现象, 很多会计人员一人兼任很多职务。因此, 从专业的物业管理角度来说, 目前我国的物业管理公司的财务人员的能力有待于进一步提高。

二、完善物业管理公司财务管理的几项建议

(一) 注重成本, 建立健全财务成本分析制度

物业管理公司作为服务性的行业, 财务的管理工作是一个十分重要的方面, 尤其是在物业管理公司的日常台账管理方面。因为公司最为重要的成本支出就是人工的成本费和管理费的支出, 所以, 物业管理公司就应该树立起全员进行成本控制的观念。物业管理公司一方面要确立起科学的财务管理观和成本控制的明确目标, 还要积极地提高全体成员的成本素质和成本节约意识, 使所有的单位部门都更加重视财务成本;而且另一方面还要对人力资源进行科学的整合, 激发人才的潜力, 降低人工的成本费用。同时还要加强员工的职业道德以及服务技术的培训, 造就出一批爱岗敬业的高素质的复合型人才, 来提高公司的工作质量和工作效率。

(二) 加强物业管理资金的运作管理

物业管理公司的资金来源, 除了其资本本金或是少许的银行贷款之外, 其他的物业管理收入费用都是向业主们或者是使用人所收取的管理费用来实现的, 所以当筹措资金的时候, 就必须要注重公司所产生的社会效益和经济效益。于此同时, 还要加强公司的资金计划性周转使用, 争取做到把有限的资金用到必要的物业投资管理的项目上, 并增加公司资金使用的透明度。另外, 还要进行科学性的投资决策, 积极预防投资中的风险。物业管理公司大多都是中小型的企业, 特别是要注重选择更为科学的投资模式, 尽可能多地采取中短期的投资模式, 在科学并且合理的投资管理模式下, 加强对投资项目的可行性研究。同时, 加强公司在项目投资的实施过程中的监管, 搞好财务的监督工作, 达到将公司价值最大化的目的。

(三) 财务管理一定要做好基础工作

物业管理公司的财务信息是按照物业管理公司所进行的经营决策以及国际的物业管理来进行的。真实、及时的财务信息需要非常规范的和科学的财务管理工作作为保障。来加强对原始的财务日常台账记录进行管理, 并结合对定额财务的管理制度, 严格规定好公司的物质购进费用、领用以及维修等各个环节。并加强对公司日常台账预算的管理, 物业管理公司应该建立起健全的财务预算制度, 明确好财务预算的编制程序以及方法, 做好日常台账的财务预算及执行的情况检查和考核工作, 来达到通过台账的财务预算控制来控制好日常的经营活动, 以确保各个项目的经营目标是否能够顺利实现。长期发展下来就导致了公司经济效益的逐渐下滑。

三、结论

随着我国物业行业的快速发展, 物业行业的管理市场环境也在日趋成熟, 正是一个机遇与挑战同在的时候, 这个行业有着它自己独特的行业特点, 因此物业管理中的财务管理相比较其他的行业就存在着一定的特殊性, 怎样加强物业管理公司日常台账的财务管理, 不仅仅关系到物业公司其自身的发展, 也涉及到了社区的和谐与稳定, 是不容忽视的问题。

摘要：我国的物业行业发展十分迅猛, 物业管理的市场环境也日趋成熟起来, 物业管理行业正面临着良好的发展前景, 但是同时也正面临着严峻的挑战。做好物业管理公司的日常台账财务管理在企业的经营活动中具有十分重要的战略意义。文章从物业管理公司的财务管理现状以及存在的问题出发, 并提出了完善物业管理公司的财务管理的对策。

关键词：物业管理公司,财务管理,问题及建议

参考文献

[1]程秀芳.基于Client/Server模式的物资管理信息系统的开发[J].机械设计与制造, 2006, (1) .

[2]谢斌.物业公司财务管理存在的问题与分析[J].管理纵横, 2010, (29) .

[3]马红梅.物业服务企业财务管理常见问题的探讨[J].城市开发, 2008, (11) .

物业公司管理规划方案 篇8

【关键词】物业管理；业主；关系

1.物业管理公司与业主的定义

1.1物业管理公司

物业管理公司简称物业公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、各项设施及相关场地和周围环境的专业化管理的，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境的，具有独立法人资格的经济实体。作为独立的企业法人，物业管理公司必须由明确的经营宗旨和经行业主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济法律责任。物业公司须自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

1.2业主

业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。

1.3物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

2.物业管理公司与业主的关系

物业管理公司受业主的委托，对其物业实施管理与维修，对业主提供各种服务。物业管理公司与业主的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

目前的物业管理公司很大一部分是由房地产开发企业自行组建的子公司，房地产开发企业建成房屋后，将其交由子公司――物业管理公司管理。还有一部分物业管理公司由原房管部门中剥离出来。随着社会主义市场经济体制及竞争机制的建立，这种由房地产开发企业或房地产行政主管部门指定物业管理公司为业主进行管理的方式越来越不适合时代的要求。随着招投标机制引进物业管理行业，业主的合法权益将得到更多的尊重，物业管理公司也可根据自己的情况参与投标竞争。在这种“双向选择”之下，物业管理公司要想占领市场，就必须不断提高业务水平，端正服务态度，保证工作质量；业主与物管公司是相互独立的，业主委托物管公司代表业主从事某类活动，这实质上是经济学意义上的（不是民法意义上的）一种委托代理关系。业主被称为委托人，物管公司被称为代理人。

委托人想使代理人按照自己的意愿選择行动，但委托人不能直接观测到代理人选择了什么行动。我们应明确委托人与代理人的目标，通过对物管公司（代理人）与业主（委托人）的运行机制进行分析，我们可以知道：代理人的目标是追求自身收入或期望效用最大化。而委托人的目标主要有两类：一类是如何使预期损失（如火灾、盗窃、污染等）最小化；另一类是如何使其预期效用（如舒适的生活环境、便利的服务等）最大化。

3.如何协调物业管理公司与业主关系

3.1明确双方定位，利益共享

关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上，《物业管理条例》中已确认了两者是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系；但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

在物业管理活动中，物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异，但目标是一致的。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念。双方的思维都单方面地局限于一般的商品交换，遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。

3.2建立互信机制，共存共荣

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是十分必要的。不论是物业的所有者，还是物业管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。不论是物业管理企业还是业主，都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题、解决问题。在处理双方关系时，应本着“求同存异”的精神，采取包容，互让，友好的态度。

作为物业管理企业应该正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。应在提高服务品质与管理水平、提高服务档次、推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主至上”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，要在提升一线员工素质上下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行沟通。

和谐的小区，业主和物业管理企业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业管理企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我、我中有你，和平共处、共存共荣。

3.3促成交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识、信息等在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情、拉近距离的有效手段。因此，不管是物业管理企业还是业主，都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能关系融洽、和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，为了保证其健康发展壮大，应尽快完善法律法规是前提。同时结合实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。此外，应该加强行业协会建设，强化行业协会指导协调功能和“桥梁”的作用，才能确保物业管理市场健康、有序、规范地发展。

总而言之，要处理好物业管理企业与业主的关系只要思想观念端正，并且巧妙地利用沟通的方式和方法，就一定能够做好物业服务工作，就一定能够提升物业管理的服务质量，就一定能够打造自己的服务品牌，实现物业管理的可持续性发展，为创造社会主义和谐社会做出新贡献。

【参考文献】

[1]颜哲，魏锋.业主与物业管理公司之间的委托-代理关系模型化分析.重庆建筑大学报，2000，22.

物业公司管理规划方案 篇9

物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方，归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设施设备有效地进行综合管理，充分发挥设施设备效能，达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设。

下面极致小编就针对小区内设施设备的管理制度的建设做了一些分类，供大家参考学习：

一、供电系统管理 1.供配电管理制度

（1）建立严格的送配电运行制度和电气维修制度

（2）负责供配电工作，电气维修人员必须经过培训，持证上岗。（3）建立24小时运行或维修值班制度，发现故障及时排除。

（4）停电必须24小时通知办公室，以免造成经济损失或人员伤亡，（由于意外情况突然停电除外）

（5）加强日常维修保养工作，管辖区的电气设备、照明要保证完好，线路符合要求，确保用电安全。

2.变、配电的管理制度

（1）为保证配电设备的正常运转，配电室必须有人值班，值班人员必须坚守岗位，定期巡视设备，发现问题及时解决，巡查内容包括记录电压、电流、电表行数，电器运行声音是否正常，房内是否有异味等。

（2）自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复，必要时允许试送一次。

（3）配电房配备防火装置并配置应急照明灯。

（4）供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂指示牌，检修停电更应挂牌。（5）配电房应配置绝缘安全工具，操作检修必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、手套等。

二、排水系统

1.给排水系统的管理制度（1）建立正常的用水、给水制度

（2）保持水池、水箱清洁卫生、防止污染。

（3）给水系统管路及设备要经常进行维护与定期检修。

（4）水是宝贵财富，应节约用水，防止跑、冒、滴、漏等跑水事故发生。2.排水系统管理制度

（1）定期检查排污管道的工作状态，并进行维修，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。

（2）排污系统出现故障，立即抢修，防止废水，废物漫溢，污染环境。（3）严防给水系统和排水系统混流。

3、给排水管理制度

（1）水泵房及水池、消防系统、总机电设备由专人监控，定期保养、维修、清洁，并认真做好记录。

（2）定期对水泵、电机、起动设备及浮进水阀、水位装置进行检查、保养、发现故障及时排除。

（3）定人定岗对设备进行巡查，注意设备运转声响，以便能及时发现问题，防止事故的发

生。

（4）定期对管线进行巡查，出现渗水、漏水现象要及时处理。（5）对各排水口及沉沙井，化粪池要定期派人清理，防止堵塞。（6）对使用期到了或陈旧设备应及时更换，防止重大事故的发生。

三、电梯管理制度

1、根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。

2、定期检查、维修、保养、健全电梯的设备档案及维修记录。

3、认真进行年检工作，逐一对电梯的电力拖动系统、导向系统、轿厢门系统、重量平衡系统、电气控制系统、安全保护系统等设备进行检修，发现异常现象应及时更换。

4、每天对电梯间进行清扫，保持机房、井道、轿厢的清洁。

四、中央空调管理制度

1、非工作人员不允许进入空调机房或经过管理处批准后，由电工陪同，方能进入。

2、空调机房内机电设备由电工负责操作，其他人员不得擅自操作。

3、运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后，方能开机。

4、消防设备完好，机房内严禁吸烟。

5、保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。

6、保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。

建立了完善的设备管理制度，那如何来按照管理制度有效的开展工作呢？利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，以能迅速、及时地反映全部设施设

备的基本情况，给设施设备管理工作提供方便，用于指导实际工作。

物业公司企业三年发展规划书 篇10

企业概况

××××物业管理有限公司（以下简称“××物业”）成立于××××年××月，现有员工×××人，主要承接物业管理和物业服务。公司已获得××省物业管理×级资质，目前正计划着手申报××省物业管理×级资质。××物业以高起点、高标准的服务，为业主创造了环境优美、安全舒适、安静温馨的工作和生活环境，得到了社会各界的高度好评，目前公司受托管理××××大厦、大厦（一期）、××大厦（二期）等×个物业项目。

公司于××××年加入××市物业管理协会。截止××××年9月底，累计管理面积×××万m2，涉及住宅、高档办公以及商业等领域。“××”的物业服务、“××”的企业管理都具有“××”的鲜明特点，在行业中产生了反响，也为市内、市外同业的一些企业所借鉴。《××日报》、《××晚报》等新闻媒体对此都曾有过专门报道。同时，××物业也在紧扣主营业务的“外延服务”等诸多领域进行积极的尝试，探索一条物业管理行业的经营之路。公司目前正在锐意进取、稳步发展，管理经验的积淀日益增长、实力不断增强，为企业下一步的发展奠定了良好的基础。

企业定位及优势

一、企业定位

随着××××投资开发公司的发展及新的房产投资和开发战略定位的确立，××物业首先将××地产开发有关的物业及相关服务作为近期服务提供的主要方向，同时向外扩展，实现外接物业“零”的突破，力争在近期成为××地区最有影响的物业管理公司。

二、企业优势

企业的竞争优势体现在以下几个方面：

1、市场优势

××××物业发展有限公司的出资人为××××投资开发有限公司，主要承担房屋的开发建设工作，在本市最繁华的商业区××街己建、在建有多座××市标志性建筑，具有丰富的地产资源，作为出资人，无疑会给××物业提供大量的业务资源和市场机会，为××物业实现既定目标奠定良好的基础。

2、××的品牌价值优势

××物业作为××品牌的组成部分，将依托已经拥有无形资产价值的××品牌优势，拓展市场，不断扩大业务范围。这种优势是本地其他较多物业管理企业在短期内难以具备的，必将为××物业带来丰富的经济效益和社会效益。

3、强大的市场化运作能力和独特的服务模式

××物业经过几年的发展，已走出了一般“物业部”、“物业分公司”的非独立经营历程，有强有力的市场化运作能力。同时，积累了成功的物业管理领域各个环节，尤其是高层综合楼宇物业管理的经验，基本建立了拥有自主知识产权的物业管理服务体系和操作性极强的质量管理框架体系。

“××物业”企业三年发展战略概要

××物业2005年～2007年企业发展总体规划和发展目标概括为：

1、抓住机遇，向外拓展，向内挖潜，扩大品牌美誉，实现跨越式发展。以××市场为基础，逐步辐射周边城市；

2、三年内管理面积突破×××万平米，年服务收入突破××××万元，行业资质上×级，成为本地区和周边地区最具知名度的物业管理公司之一；

3、申报并力获通过iso9002国际质量管理体系认证，强化内部管理，逐步实现从单纯管理到管理输出的转变；

4、通过与“××投资开发”的合作，增强公司后续发展的能力；

5、通过资本结构的调整，优化资源，实现多元化经营，尽快实施和壮大与物业管理相关的配套项目；

6、扩大品牌优势，探讨总结管理经验，形成具有自主知识产权的管理模式。

“××物业”企业三年发展规划

一、企业发展思路

作为××房地产业具有一定品牌知名度和美誉度的专业物业管理公司，××物业将以本《规划书》“抓住机遇，向外拓展，向内挖潜，扩大品牌美誉，实现跨越式发展”的指导思想，充分扩大“××物业”在××乃至周边地区的影响力，力争在3年内让“××物业”成为××以及周边地区物业管理行业的上好品牌，努力在××地产开发以及物管行业推进的浪潮中写下浓墨重彩的一笔。

二、外部环境及政策分析

1、规模化、专业化、市场化是物业管理企业的发展方向

我国的物业管理行业是随着改革开放不断的深入、市场经济日趋活跃、城市建设事业的迅速发展、大批新建住宅区的建成、房地产综合开发的崛起和房产管理体制改革加快而应运而生的，是我国房地产业的重要组成。物业管理已成为房地产业的一个亮丽的卖点、一个含金量高低的重要标志。深圳万科，其后续的房地产开发投资就是在物业管理的基础上做出品牌的。

根据中国市场的发展，有专家预测到2020年，我国城镇住宅面积将会达到180亿平方米，如果按一元每平方米计算，每年的物业服务收入就有180亿元，物业公司的佣金（净利润）将达到18亿元，而且这个市场不会疲软，随着市场经济的发展，其内涵会不断丰富、物业管理可做的事情还很多，从物业管理在深圳的发展可以看出，这个产业已显示着巨大的潜能。据统计，2002年深圳的物业管理产值已超过五十亿。

2、国家对物管日益重视，全国性《物业管理条例》及其配套法规陆续出台

物业管理在我国经过二十几年的发展，其观念已深入人心，居民的生活与之息息相关。针对那种管理不规范、乱收费的政策法规也陆续出台。物业管理无法可依的状态将不再存在。建设部《物业管理条例》己颁布施行，这对规范物业管理，解决物业管理中遇到的实际问题提供了依据。

三、××物业的组织设计及战略规划

1、组织是管理的载体

一个企业组织结构是否合理与健全，关系着企业人、财、物等资源运用效率的高低，关系着企业经营目标能否实现，是企业管理的重要内容，是管理的灵魂。

根据组织设计的“效率、合理分权、协同、宽松”的原则，我们拟在2005年下半年，结合“××一期”的接盘，对现在××物业的组织结构进行微调，基本架构为“五部一室”，即：财务部、工程部、保安部、环境维护部、客户服务部、总经理办公室。

拟调整组织架构如图：

2．战略规划是发展的方向

企业发展战略是关于企业发展的谋略。企业发展是企业成长、壮大的过程，其中既包括量的增加，也包括质的变化。企业发展也需要谋略，对企业发展整体性、长期性、基本性的谋略就是企业发展战略。

企业发展战略有四个特征：一是整体性，二是长期性，三是基本性，四是谋略性。整体性是相对于局部性而言的，长期性是相对于短期性而言的，基本性是相对于具体性而言的，谋略性是相对（更多精彩文章来自“秘书不求人”）于常规性而言的。企业发展战略必须同时具有这四个特征，缺少一个特征就不是企业发展战略。

企业发展战略不是企业发展中长期计划。企业发展战略是企业发展中长期计划的灵魂与纲领。企业发展战略指导企业发展中长期计划，企业发展中长期计划落实企业发展战略；前者是纲，纲举目张。在××物业成立之初就应对公司的发展战略进行规划。确立发展阶段和发展思路，并明确各个阶段中的关键问题与存在的风险。

××物业从现在起就更应以做品牌————一流的物业管理公司作为战略目标。以品牌抢占市场，以管理为依托，开展以高档综合楼宇为对象的多种经营，争取有一两个经营项目创出品牌，发展连锁经营。

四、战略实施要点

（一）人才是战略成败的关键

1、人才的招聘与选拔

物业管理是一个复杂的系统工程，其管理内容涉及建筑、管理、电气、电子、园林、心理、财务等知识。从物业的发展趋势看，还涉及到规划、评估的知识。

做物业管理不但要懂得本岗位的专业知识，还要对其他岗位的专业知识有一定程度的了解。在人才招聘时不但要有过硬的技术，更要有好的品德。好品德是物业从业人员必备的素质。在人员的选拔上不唯才是举，德才兼备应成为选拔员工的唯一标准。在企业的发展中必须有一群稳定的高素质的人才为企业服务。

2、员工的培训与考核

公司的任何制度与目标的实施都要靠人去执行。对员工进行长期的不间断的培训是公司不断发展的要求。对员工的培训内容应包括技术、意识、公司制度、企业规划、行业发展状况等，使员工清晰的认识到本职岗位在全局的作用、了解本行业的最新动态，寻找差距弥补不足，做到知己知彼。加强员工的责任感、使命感，使企业的发展具有足够的动力。

考核是对员工的工作做系统的评价。我们仍将以业已施行近×年的《全员季度测评》作为贯通公司考核工作的主线，以此揭示员工工作的有效性及其未来工作的潜能，从而使员工本身、企业都受益。

（二）制度是战略实施的保证

1、制度的制定

制度要具有针对性、可行性和长期性。总的来说可分为工作制度和奖惩制度。前者是对各岗位的要求，后者是一种激励措施。健全的制度使公司管理程序化，集约化。杜绝了管理中的随意性和主观性。一个制度不健全的企业会使企业疲于管理而无暇顾及战略的实现。

2、制度的执行

有了严格制度，没有严格的执行就成了没用的摆设。制度出台以后，毋论在公司哪个层面都必须遵守，以保证制度的严肃性。

（三）文化是企业的灵魂

企业的健康发展需要两种纽带：一种是物质、利益的纽带；另一种是文化、精神、道德的纽带。企业如果只有前一种纽带而没有后一种纽带，是不能得到健康发展的。优良的公司文化能够创造出一个良好的企业环境，提高员工的道德素质和技术文化素质，对内形成企业凝聚力，对外提高企业竞争力，形成企业发展不可缺少的精神纽带和道德纽带，并从各个环节调动并合理配置有助于企业发展的积极因素。所以，公司文化是企业持久竞争优势的来源，是企业发展的内在驱动力。

企业文化的建设是一个不断积累、提炼、升华的过程，包括制度文化和理念文化。在制度上形成一个规范、系统、可操作的准则，在理念上以服务、创新、超越为核心价值。

五、战略实施的步骤

（一）借“××”交接验收，做好企业品牌建设，拟分三步走

第一步（从现在到“××一期”工程完工）。此阶段的主要任务是调整建立公司架构。

根据实际需求合理建立各职能部门，修订《岗位说明书》以明晰各部门责任，做到先期人员经培训后上岗履行职责。对工程的施工按照物业管理需要提出合理化建议和监督，对已入场人员进行业务、服务意识方面的专业培训，使“××”项目从一开始就走上制度化、专业化的道路，从而带动全公司的工作“提速、上档”。

第二步（“××一期”入住至到工程全部完成竣工验收）。此阶段，各部门到位，对先期入住的业主提供服务。此期间因边施工边管理遇到的问题较多，对各部门的人员起到一个考验和锻炼的作用。在实际工作中在对各项制度健全和完善，使其更具可操作性。同时逐步开展对外宣传工作，提升公司知名度，并积极和房管局、市物业管理处等主管部门联系，取得业务指导，对参加市及省的项问评选做铺垫。引进iso9002系统，规范企业管理，力争通过iso9002质量认证。

第三步（业主入住率达60%后）。召开业主大会，选举业主委员会。和业主签订物业管理合同。建立建全各种档案资料。参照《××省物业管理优秀住宅小区考评办法》对不足地方积极整改，按间隔期分别向主管部门申报“市、省物业管理优秀住宅小区”。请主管部门领导现场参观、指导。争取获得全国物业管理优秀小区的称号。

（二）经营思路

企业发展的目的是盈利。物业公司是一个微利的行业，要想做到盈利先从内部管理着手，开源节流。对内控制成本，对外拓展业务。以“××”为立足点，根据业主需求积极开展特殊服务。根据“××”的地理位置相对较为“黄金”，人流量大，附近较少大的商业设施，交通便利等特点，可开设超市（以日常所需的米、面、净菜、食用油、生活用品为主）、建材店、中介等以便民服务。其次依托品牌承接其他物业管理项目，以创建的品牌资源、人才资源抢占市场，扩大管理规模，在三到五年内争取做行业内一流企业。

（三）实施措施

1、从内部着手，抓好公司内部的管理工作。严格规章制度，对员工严格要求狠抓工作的落实。

2、对业主做好服务工作。对业主的合理要求积极、及时、准确的给予解决。做好小区的文化建设，依靠业主共同将“××大厦”建设成文明、安全、整洁、活力、团结的优秀小区。

3、统一员工认识，使公司战略深入到每个员工的脑海，加强其责任感、使命感。做好外联工作，积极配合周围社区、街道、派出所等部门的工作。

4、做好公司的形象宣传工作，提高公司知名度开展外接业务。

（四）战略实施中可能遇到的问题及预防措施

1、企业发展阶段的人员流动

由于企业和员工处于磨合阶段以及员工对企业文化的认同问题，人员的流动比较频繁，会给企业带来诸如人心不稳、破坏了企业凝聚力、员工没责任心等负面影响。对此，在工作上要有一套完整的激励制度，使员工有目标，有动力。利用业余时间开展有组织的团体活动，老员工主动积极的关心新员工的工作、生活。使员工在企业内找到归属感，保持团队的稳定性和向心力。

2、对物业管理上遇到问题的对应处理

①处理投诉

在物业管理过程中，由于服务的不到位，遇到业主的投诉是要及时、准确的处理。不以各种客观原因进行推诿。遇到投诉先要承认问题，接纳业主的意见，然后分析造成的原因，准确的将问题处理完。这一过程不单是解决了问题还要了解业主的其他需求和不满，对工作中的不足积极改进把问题处理在萌芽状态中。

②积极开展文化宣传工作

服务是无止境的，人的需求是无限的。怎样把物业公司的工作做好，达到业主的满意，一靠细致入微的服务，二要做好和业主的沟通，增进相互间的了解。开展拜访工作，积极了解业主需求，根据需求开展有针对性的服务。主动宣传物业公司的管理办法，求得业主的理解和支持。开展以合唱、体育比赛、健身、读书为内容的小区文化活动。用这一形式来带动小区的文明建设。

关于资产重组

××物业企业发展中无疑会遇到资金问题，在物业公司尚未创出品牌、达到规模经营前，物业经费的来源是有限的。根据××省的现状，一般都是开发商承担了这笔费用。虽然解决了物业公司发展所需的资金问题，同时，也使其变成了开发商的负担和累赘。

从市场角度来看资金的解决途径有二：

其一，通过董事会向企业法人募集投资基金。物业管理是朝阳行业，发展潜力巨大，蕴含着大量的商机。必定会成为资本追逐的对象。深圳物业管理企业百分之十的利润正说明了此点。

其二，向个人、尤其是企业内部员工寻找投资。由于物业公司具有投资额不大，回报稳定，获利期长，市场稳定等特点对中小投资者来说还是很有价值的。加之，企业内部员工的投资持股更可增强员工“自我”意识，增强企业凝聚力。

借助企业资本重组，公司经营范围将扩大为物业管理(含住宅、商住、写字楼、产业物业及社区物业)、餐饮及社区会所经营、物业管理咨询、房地产咨询及中介、对外承接物业、绿化工程等业务，管理服务的范围也将进一步扩大，2年内争取辐射到周边城市。

1、重组目的本次重组是在××物业成功运作的基础上，通过重组以达到：

①增强××物业的实力，为实现物业管理工作规模化发展奠定良好基础； ②继续发扬和扩大“××”品牌的信誉度和美誉度； ③使“××”品牌回报社会，使投资者得到实惠； ④实现住宅物业、写字楼和商业物业一体化管理和服务；

⑤扩大服务项目，满足不同客户的需求。

2、资本构成：

本次重组后，××物业的注册资本将达到×××万元人民币，其构成如下：

①××物业的资产经评估后，××××投资开发有限公司按原出资比例核定的净资产作为投资新公司的出资额，并增资、控股。

②其他出资者由愿意与××××物业管理有限公司共同发展的社会法人和团体、企业员工（含其它个体）组成，新投资者可以现金、设备等方式按1：1的比例出资，按《中华人民共和国公司法》规定，出资者总数控制在50个之内。

3、出资要求

①拟加入××××物业管理有限公司的出资者应本着“诚实、信用”的原则，以“利益共享，风险共担”为基础，与××物业共同发展，携手共进。

②出资者应具有较大的规模，具有一定的投资能力，投入的资本额不低于××万元，也不得超过×××万元。

③出资者必须为愿意在物业管理行业寻求发展的社会法人和团体、企业员工（含其它个体）。

××物业的经营活动与发展前景

一、经营活动

根据公司的发展规划和设想，××物业将开展以下方面的活动：

1、增加扩大公司经营规模和业务范围所需要的资源；

2、对现有设备进行更新、增加；

3、增加开展小区文化活动的设施；

4、选择性购买商铺用于出租或经营；

5、建设公司自己的苗圃、花卉基地；

6、开展与市政社区管理有关的工程建设服务项目；

1、增设经营社区会所及其它相关业务。

二、发展前景

通过向拟投资项目的投资，使公司的物业管理面积由现在的×××万m2，力争在2～3年内超过×××万m2（含住宅物业、社区物业及产业物业）。公司的经营收入主要来源于工程项目的收入、管理输出和物业策划的收入及物业管理费的收入，未来三年内，将由现在的××余万元增加到×××万元。通过与物业管理相关的其它业务的开展，快速提升公司的盈利能力。重组后的××物业将实现物业管理的规模化及全方位发展，必将给投资者带来丰厚的回报。

1、××物业的管理输出和品牌输出规划

“管理输出”将是××物业的一项潜力巨大的收入来源，公司将成立专门部门，专业运作，在提升××物业品牌形象的同时也为公司带来收益，使咨询业务成为公司新的利润增长点。

2、餐饮及社区会所经营规划

拟利用××大厦、××大厦区域优势，开展会所经营活动，并利用现有品牌优势涉足餐饮娱乐等行业，开展积极的创收活动。此项业务每年将为公司创造非常可观的经济收益。

3、对外承接工程规划

公司实力增强后，拟积极对外承接工程，开展园林绿化、机电设备维修、楼宇外墙清洗和楼宇智能工程等专业经营，承接的工程质量要达到一流，确保零投诉。

4、园林绿化工程发展规划

在公司发展的适当时候，我们将组建专业的园林绿化公司从事苗木培植、鲜花种植、草坪培育等业务，力争三年内使其成为××地区最有竞争力的花草苗木供应基地。