物业公司审计实施方案

物业公司审计实施方案（精选11篇）

物业公司审计实施方案 篇1

物业公司审计实施方案

一、被审计项目基本情况

*物业公司是*控股有限公司下属三级子公司隶属于*房地产公司管理。根据数天来对物业公司总部、各项目管理处的走访、调查、了解，发现物业公司分别制定了物业中心经理职责、业主投诉处理办法、楼层保洁员职责、每日巡查制度、院区保洁岗位制度等内控及各项规章制度，同时在内部控制制度的执行方面尚可，执行力相对薄弱的是财务部门的监督、管理职能尚未完全发挥。

二、审计目标

通过对物业公司财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示物业公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。

三、审计范围、内容和重点

(一)审计的范围

针对物业公司基本情况，审计的范围将包括：物业公司及各个项目中心xxxxx年度财务收支的真实性、合法性；出租房屋及楼体广告合同的签订及执行情况；对内部控制制度执行情况作进一步的审核；对重大问题可依法追溯到以前年度及其他相关单位。

(二)审计的内容和重点

针对物业公司基本情况，审计的重点为：

1、以物业费、房屋租赁收入和员工工资、日用品采购支出为主线，采用财务审计与效益审计相结合的方式，核实物业公司和各项目中心收支真实性、合法性。

物业公司是以物业费、网点(*房地产公司所有)租赁收入、楼体广告牌收入等项目为主要收入来源。而员工工资、采购费用、维修费用及总部业务招待费等为主要支出项目。物业公司共计10个项目中心，因总部财务对各项目管理处内部控制相对不完善，故针对各项目中心审核的工作量会相对增加。且各项目管理处员工流动频率高，对其员工工资管理这块的审核难度会相应增大。另各项目具体情况不一样，如美瓴居尚有停车费收入，福苑小区地下室租赁收入等个别项目需审查。

2、进一步审核物业公司及各项目中心单位内部控制制度的建立和执行情况，审核其内部控制制度的具体执行情况。

通过初步的调查了解到因房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致天晟苑等多个项目的部分业主情绪不满，拖欠物业费。

另外由于报酬、工作量的原因，物业公司部分岗位人员缺失情况严重，卫生保洁、保安、管家、维修人员短缺。

根据初步的调查了解，下一步的工作将侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节的审核，从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入现场实地查勘和测试，从而得出比较真实、可靠的结果。

3、对出租房屋及楼体广告的合同的签订及执行情况进行审核。

对部分有租赁或广告收入的项目中心进行专项审查，主要采取比照附近位置、价位、合同签订时间和问询相关人员的方式，对租赁合同、广告合同的真实性、效益性做出判断。

根据国家及公司有关规定，审查物业公司各职能部门和各项目中心负责人在执行托管合同和合同管理目标过程中，有无不按合同执行的情况。

四、重要事项的审计实施程序与步骤方法

(一)对货币资金进行审计：

1、对现金日记账进行审核，对现金进行突击盘点，并现金日记账核对相符；

2、检查银行存款余额调节表是否定期编制并经复核，审计银行账户开立的合规性；

3、检查支票领用情况，是否设立登记簿和支票存根，关注收款收据管理的合理性；

4、验证货币资金在会计报表上披露的真实性。

(二)对应收应付款审计：

1、检查应收账款明细账与总账余额是否相符；

2、编制应收账款账龄分析表，判断其可收回性，同时进行函证或实地调查，以确定应收账款是否真实存在；

3、审查是否专款专用，是否设置专账进行核算管理，有无挤占挪用的情况发生。

(三)对固定资产、低值易耗品审计：

1、对账面上的固定资产、低值易耗品进行盘点；

2、查看是否有已损坏未报损，或已购买未入账现象发生。

五、预定审计工作起讫日期

2011年5月8日向被审计单位送达审计通知书，5月10日至31日实施审计，6月1日至5日撰写审计报告并征求被审计单位意见，6月6日至15日修改审计报告报审计长审批并为董事会代拟审计决定书。后续审计从审计处理决定规定的执行期限终了日起。

具体工作时间分配：

1、由于物业公司有*物业、*华都、内部帐等未予合并的三个账并行，所以在财务审计方面可能需要时间较多，约20天；

2、关于对内部控制制度具体执行情况进一步审查的时间，由于项目较多为10个，故需七天；

3、对于出租房屋及楼体广告合同及执行情况的审核在某些阶段可与对内部控制制度的执行情况的审查和并，需3天。

六、编制人员：

七、编制日期：2011年3月27日

调整审计计划事项：应在审计复核性测试阶段就对其与各租赁网点签订合同的执行情况进行审核。如：某网点租赁费多少，而其在某年或某一阶段入账金额多少，其间、金额是否一致。

物业公司审计实施方案 篇2

作为高度专业化服务的服务企业, 国有物业企业对制度的要求相当高。经过30几年的发展, 相关政策法规虽得到不断完善和改进, 但是国有物业公司内部制度未能实现与时俱进, 仍然停留在原始管理模式上。缺少完整有效的内部控制体制成为制约国有物业企业发展的重大屏障, 整个物业企业的服务质量和效率得不到实质性的突破, 各种企业内部关系混乱得不到有效改观和协调, 导致管理效率相对私营企业低下。

(一) 国有物业公司对内部控制的认识和重视不足

国有物业企业在管理上一般较为松懈, 缺乏市场竞争下的自觉性, 在管理上表现为拖沓、滞后、忽视等问题。管理者往往不重视内部控制在物业企业现代化建设中的重要作用, 对内部控制的重视程度不足, 甚至将内部控制视为增加企业成本负担的累赘。即使一些国有物业企业建立了内部控制体系, 也存在认识不足、执行不当、具体落实困难的问题。在认识上, 国有物业企业认为内部控制仅仅是从制度上明确企业部门和员工的职责, 把整个内部控制的重心放在了制度建设上, 忽视了内部控制是管理的一项具体工作, 内部控制制度最终必须运用到公司日常经营和运转中;在执行上, 国有物业公司明显执行力度不足, 内部控制制度几乎流于形式, 并没有完全落实到企业经营的各个环节, 内部控制形同虚设, 同时在内部控制执行中缺乏引导, 忽视了内部控制是一个循序渐进的过程, 如建立系统的业务流程控制方案和评价考核方案, 不但需要大量的时间和精力, 而且这些方案还要根据企业实际需求和市场发展变化进行完善, 并付诸实施;在具体落实上, 因为国有物业企业的内部环境较为复杂, 加上落实对象长期受原有管理模式和观念的影响, 整个具体落实面临的困难更加艰巨。此外, 国有物业企业为加强内部控制在教育培训方面的投入与产出不成正比, 虽然在对企业内控相关部门和员工的专业化教育培训方面投入相对较多, 但是整个教育培训投入所取得的效益并不理想, 主要是受企业管理懈怠和企业全体不重视的影响, 原有的管理理念和模式依然占据主导地位, 内部控制管理仅仅的按部就班, 并没有实现和企业发展的融合, 最终影响企业的业绩和长远发展。

(二) 国有物业企业内部控制体系不健全

风险评估、信息交流、内部环境、监督管理、控制活动是内部控制的5大基本要素, 要素之间相互协调、相互作用。在国有物业公司实际运营中并没有将这5大要素系统化, 体系建设缺乏全面性和针对性, 并缺乏相关规范准则的有力支撑。一方面, 国有物业公司的内部控制仅仅是借鉴其他公司的经验, 照搬照抄, 内部控制制度无法适应公司的实际需求, 内部控制体系与公司不协调而出现纰漏的现象;另一方面, 公司的内部控制体系没有全面的体现上述5大要素, 内部控制的全面性无法体现出来, 导致企业经营管理水平不断降低, 制度约束力逐渐失效。具体来说, 内部控制体系出现的问题主要有以下几个方面:1、组织结构不完善。企业组织设置沿用传统物业公司管理模式, 内控部门和人员的职能出现缺位、错位等现象, 导致部门中间地带的工作难以得到有效监管和控制, 不同岗位间的协作也存在不和谐的情况。2、权责制度不规范。企业决策过程不够规范、内控制度不够完善, 在权责审核方面出现“真空地带”, 这无疑会导致事后责任的推卸, 进而降低内控质量。3、财务管理不到位。物业企业在财务方面并没有一套完备的制度体系, 缺乏对资产的控制, 一旦企业经营管理者以权谋私, 将大大增加了资产挪用和侵占的风险, 给企业的资产带来巨大威胁。

(三) 国有物业公司的预算管理制度不完善

预算管理和内部控制是相辅相成的关系, 预算编制的效果直接关系到内部控制的最终效果。预算管理中的预算编制是一个系统全面的工程, 难度系数较大, 尤其对是高度服务专业化的物业企业。预算编制的要素主要涉及到公司内外部的经济因素, 包括公司内部经营状况、财务状况、未来发展目标、同行公司的竞争、市场变化等。目前物业企业的预算管理缺乏有效的前期调查研究, 内部信息收集不足、不全、不准确, 外部信息分析太浅薄、太片面, 同时不能将公司的内部信息和外部环境结合起来。信息的缺乏使预算编制出现不符合实际的情况, 企业资金的预算和评估也就失去科学有效的分析, 导致企业资金利用效率较低, 预算结果的准确性也难以得到保障。

二、加强国有物业公司内部控制的方案

(一) 提高管理者和员工的认识

首先, 企业管理者必须重视内部控制在企业管理中的重要作用, 尤其是在市场竞争不断加剧的经济背景下, 物业企业所面临的问题逐渐凸显, 内部控制成为企业提高竞争力、降低经营风险的重要手段。一方面, 管理者通过制度规范来明确权责关系和范围, 将制度规范贯穿于整个企业经营流程, 提高经营环节中部门和人员的责任意识, 避免权责关系混乱, 运营失控。另一方面, 建立严格的考核制度, 及时发现经营过程中的问题并做出紧急措施处理, 防止运营受阻终断。

其次, 提高部门员工对内部控制的认识是保证内部控制措施有效实施的重要前提。员工的内部控制意识主要从以下两个方面解决:一是, 完善内部控制下的运营流程, 在保证运营流程不影响整体公司运转的情况下简化流程, 使流程方便快捷, 便于员工准确把握运营流程、掌控各个细致环节, 从而为员工创造认识内部控制的经营环境;二是, 通过制度宣传、规范教育、控制技巧等手段来增强员工内部控制的意识, 提高员工内部控制的执行能力, 主要方式有:制度手册的制作和发放, 开展不定期的教育培训, 内部控制执行效果考核等, 最终使部门和员工能在制度范围内展开工作, 有效避免工作风险, 提高工作效率, 构建良好的内部控制环境。

(二) 建立完善的内部控制体系

公司组织结构的设置是内部控制建立的前提。因此必须首先完善企业组织结构, 合理分配企业职能, 科学界定机构职权, 使企业相关条线部门和居民区物业管理经理各司其职, 而又相互协作和制约。在保证组织结构合理的前提下, 建立健全内部控制体系。如, 实施轮岗制度, 即将工作交予两个及以上的人来完成 (非共同完成此工作) , 当其中一个人在开展工作的同时, 其他人负责监管和控制, 从而有效防止违规行为, 及时发现内部控制不善的问题。

对企业资金采用集权式管理, 控制企业的资金命脉, 有效收集和利用闲置资金, 提高资产的使用效率, 避免资金浪费和资金流失。同时加强实物监管, 建立健全实物安全管理制度, 确保企业固定资产的安全。

(三) 加强预算管理, 提高预算编制效率

提高预算编制的准确度, 发挥预算管理在内部控制中的重要作用。1.信息量化:通过对企业当前经营状况和未来发展情况的有效量化, 准确分析出经营、财务等活动的动向, 并且对分析结果做出相应的管理计划, 实现对企业现在和未来的控制, 从而为企业部门提供执行方向和目标, 进而增强预算管理的控制力和约束力。量化, 即会计信息的统计和处理, 会计信息反映的是公司近期经营状况, 准确的会计信息能保证预算的针对性和有效性。量化的经营信息不仅能有效控制当下的经营进程, 还能对未来发展方向、投入力度和实际运转做出合理预测, 制定出准确的预算编制。2.预算流程:除了预算信息的准备外, 把握预算流程成为保证预算编制效率的重要方面, 如财务预算中需要将财政资金和自有资金区分开来, 分别进行预算评估。预算流程的简便和严谨能为预算管理减轻很多工作量, 对预算准确性也有极大是保障作用。

参考文献

[1]王国丽.物业管理企业财务内部控制探讨[J].长江大学学报, 2012 (11) .

物业公司审计实施方案 篇3

某集团公司是经国务院批准设立的国有重要骨干企业，是以煤为基础，经营多种产业的特大型能源企业。为了进一步加强审计监督，保证经济安全，该集团公司于2010年年底成立了A审计中心。该中心自成立以来，已成功完成了多个审计项目，其中一半以上是经济责任审计项目。在这些经济责任项目的实施过程中，审计人员联系审计对象的任期目标，客观评价了审计对象在任职期间的工作业绩，指出了被审计单位生产经营过程中存在的管理漏洞和内控缺陷，发现了一些具有典型性、代表性和重要性的问题。审计成果为集团领导正确评价和使用干部提供了参考，促使被审计单位进一步健全经营管理制度，提高企业管控水平，为保护国有资产的安全完整、促进国有资产保值增值、提升集团公司管控水平发挥了建设性作用。但是，这些经济责任审计项目存在哪些特点、成功的经验有哪些、过程中存在哪些困难、哪些方面还需要进一步改进和加强，这些问题都有必要进行总结。本文在对这些项目特征进行分析总结的基础上，尝试提出改进经济责任审计工作的建议。

已实施经济责任审计项目的特点

已实施项目概况。2011年，由于该集团公司所属多个子分公司负责人进行了职位调整，A审计中心在集团内控审计部的有力指导下，集中实施了多个经济责任审计项目。截止目前，在A审计中心已完成的15个审计项目中，有8个是经济责任审计项目，占项目总数的53%。这些项目的基本情况见下表：

项目特点。审计对象任期长，要求审计人员以更宽阔的视角看待和分析问题。与常规审计以一个会计年度为审计期限不同的是，经济责任审计的时间跨度与审计对象的任职期限一致，少则三年五年，多则达八年十年。上述8个项目的平均任职期限6年2个月，任职期限最长的超过了9年。近些年内，国内宏观经济实现了平稳快速增长，煤炭行业景气度持续走高，集团公司更是实现了几何级的跨越式发展，在这样的背景下，审计人员应该更宽阔的视野，以行业的快速发展为参考评价审计对象的经营业绩，从历史的视角看待发现的主要问题，以发展的眼光提出前瞻性的审计建议。

被审单位的规模大，要求审计人员以全局的观念把握审计项目。该集团所属各子分公司经过多年的跨越式发展，各业务板块无论是资产总量，还是销售总额，均已具备了相当大的规模。上述8个项目在审计对象离职当年，平均资产总额高达80亿元，其中在原XXX有限责任公司董事长XXX进行离任审计时，该公司2010年末的资产总额合计高达206亿元。面对这些经营规模庞大的被审计单位，如何进行审计资源配置、明确审计分工、把握审计重点、提高审计效率，都是审计人员必须解决的难题。

审计对象任职级别高，要求审计人员有更强的业务技能和更高的综合素质。上述8个审计项目中，审计对象要么是集团副总级领导，要么是在特定阶段为集团公司的发展做出过突出贡献的“老人”、“功臣”。审计人员必须以过硬的职业本领，在深入细致地审计调查的基础上，以充分的审计证据为依据，以国家法律法规和集团公司的管理制度为标准，不亢不卑，全面沟通，客观公正地指出其存在的问题。这方面还有很多地方做得不够，对审计人员而言，学习和提高是永恒的主题，只有不断提高，才能适应审计工作的要求。

审计任务突发性强，要求审计人员面对新的工作需要时要有突发应对能力。上述8个项目均为离任经济责任审计，是按集团人力资源部门临时委托，在集团内控审计部的统一安排下组织实施的。离任审计任务下达缺乏计划性，审计时间不固定，具有突发性强的特点。A审计中心在克服新人多、时间紧、任务重的这一现实矛盾方面作了有效探索，但面对突发的审计任务，如何使审前调查更深入，如何使审计实施方案更具操作性和针对性，如何在规避审计风险的前提下提高审计效率，仍然是迫切需要解决的问题。

存在的困难和不足

项目实施时审计对象已离任，影响了审计时效和审计质量。按照2010年底中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《党政主要领导干部和国有企业领导人员经济责任审计规定》（以下简称“《规定》”），经济责任审计要在任中、或者在審计对象不再担任所任职务时进行，即应该先审计，后变动或离任。但在实际上，我们完成的上述8个离任审计却都是在审计对象职务变动或离任后进行的，即先变动或离任，后审计。经济责任审计结果还未能作为考核、任免、奖惩审计对象的依据。由于审计结果对被审计对象的去留和任用已没有什么实质的影响，所以不但审计对象，而且部分被审计单位都不能对离任审计引起足够的重视。作为主要经营决策者的审计对象不在场，无法进行及时有效的沟通。甚至部分审计人员也认为审计结果不关痛痒，在观念上有所懈怠，这些都给审计人员的核查取证工作增加了困难和不便，不利于控制审计风险，不利于提高审计效率。

缺乏规范的审计评价指标体系，审计评价比较笼统。经济责任审计评价是经济责任审计的灵魂和核心。但是在目前，无论国家有关部门，还是集团公司内部，均未制定经济责任审计评价的标准，这对于提高经济责任审计的质量，规避经济责任审计的风险是不利的。一套科学的、符合集团公司实际情况的评价标准指标体系的建立，不仅有利于明确审计重点，提高审计工作效率、有效规避审计风险，而且有利于推进审计工作的规范化和法制化，提高经济责任审计工作质量。

经济责任界定较难，全部问题都划分到审计对象的领导责任。《规定》对责任划分种类作了进一步完善和细化，将其划分为三种，即直接责任、主管责任和领导责任，并明确列举了相关的经济行为和责任划分依据。但在实际操作中，仍有很多经济问题的责任难以准确界定。以前任与后任间的经济责任界定为例：某公司的前任负责人在任职期间因未审慎选择销售客户，形成了一笔有回收风险的货款；在后任负责人任期内，因没有进行积极追讨，最终形成了损失。此例中，如何准确界定前后任的责任，就很难把握。对主要领导直接分管的事项，如果发生舞弊损失或风险，是否一定要承担直接贵任而不是主管领导责任；而对于其他副职领导分管范围内的事项，如果出现重大问题，作为主要领导是否只承担主管领导责任而不是直接责任，争议也较大。此外，个人与领导班子之间经济责任的界定，党委一把手与行政一把手之间的经济责任界定，主观责任与客观责任的界定，直接责任与间接责任的界定，故意责任与过失责任的界定等，尚未有一个具体的、客观的、可操作性的标准来区分，这给审计人员带来很大难度。

经济责任审计难以实现人格化，不能客观评判审计对象重大经济决策的正确性。經济责任审计与其他审计类型的根本区别体现在经济责任审计的人格化上。但实际上，审计人员常常将经济责任审计目标与财务收支审计目标相混淆，没有体现经济责任审计的人格化目标。造成这种情况的原因有以下几个方面：一是集团公司与子分公司之间的决策职权划分不明确，难以明确划定审计对象的决策职权，这是体制上原因；二是部分子分公司决策程序不规范，审计对象在决策过程中，没有形成书面资料，没有可供审计人员查证的决策轨迹，审计人员调查取证困难；三是审计人员将过多的精力投入到决策执行的层面，对决策过程本身的关注不够。

改进建议

处理好审计部门主导与其他部门配合的关系，改进集团公司经济责任审计工作领导机制。国有企业负责人的经济责任审计工作，涉及到审计、人力、纪委等多个监管部门，离不开部门间的互相配合、互相协调、互相沟通。为保证经济责任审计工作的顺利开展，提高工作效率、质量和权威，应建立健全经济责任审计工作的领导体制，集团公司可以考虑成立经济责任审计工作领导小组，以审计为主导，人力、纪委、企管、财务等相关部门参加，成立集团公司经济责任审计工作的最高决策机构。这种机制的主要优越性在于：一是有利于集团公司对经济责任审计工作的组织领导，解决了经济责任审计计划不强的问题。二是有利于信息共享，提高审计工作效率，提升审计时效。三是有利于落实审计结果，追究相关责任。四是提升审计结果的利用价值，使审计结果在为集团领导取人用人方面提供客观参考，真正发挥经济责任审计的作用。

处理好继承与创新之间的关系，以创新的思维推进经济责任审计。经济责任审计制度是现代审计理论结合中国特色的审计实践产生的一种崭新的制度，是中国所独有的，这一制度本身就是创新的产物，在实施这一制度的过程中，创新是应有之义。审计人员在继承以往很多好的做法的同时，可以在以下方面进行创新尝试：一是创新工作方式：经济责任审计的审计除了可以采用常规审计的顺查法、逆查法、详查法、抽查法等，还可以采用群众无记名打分、个别访谈、公告检举电话、走访相关人员等特殊方法。二是创新组织方式：在审计分工过程中，除了检查内部控制、财务收支、生产经营等审计内容之外，另外安排人员审查重大经济决策情况、检查贯彻集团部署等情况。三是创新报告方式：在报告阶段舍轻取重，在审计报告中简化对基本情况和工作业绩的描述，突出重大决策失误，突出重大问题，突出重大风险隐患，提升报告价值。

处理好全面审计与突出重点之间的关系，在经济责任审计过程中更加突出重点。处理全面审计与突出重点，是任何一个审计项目都必须面对的难题，在全面审计基础上，审计人员才能掌握全局，心中有数，但经济责任审计更应强调突出重点。一方面，如上文所述，面对审计对象任职期间长、被审计单位经营规模大的现状，要求面面俱到是不现实的，审计人员只能在全面分析的基础上，做抽样审计。另一方面，正如《规定》所要求那样，经济责任审计的针对性很强，主要关注审计对象在重大经济决策、重大财务收支方面是否存在问题，审计人员必须抓住审计重点，突出对重点部门、关键岗位、重点事项、重点资金的审计，才能保证质量，提高效率。

处理好指出问题和肯定成绩之间的关系，使审计评价更客观更公正。虽然审计工作既应肯定成绩，也应发现问题，但作为一种特殊的监督手段，审计工作是以发现问题为主要工作手段的。审计评价过程中，在肯定审计对象在任职期间取得成绩的同时，应明确指出其在执行国家法律法规、履行领导职责、贯彻集团部署方面存在的重大问题，并指出审计对象对这些问题承担的责任类型。要在描述审计对象主要工作业绩的基础上，结合发现的问题，做好审计评价。审计人员在评价过程中，以应有的职业谨慎，坚持审什么评价什么，既不夸大问题又不淡化问题，对审计未涉及的事项、审计证据不足的事项、评价依据或标准不明确的事项、超越审计职责范围的事项、责任不清的事项均不做评价，做到审计评价与审计内容相统一。

处理好保密与公开的关系，在适当范围内公布审计发现的问题，提高审计权威性和震慑力。应当提高审计结果及其运用的透明度，在保护经营秘密的前提下，在更大的范围内，充分、及时地公开审计报告（结果）和有权部门对审计结果运用的结果信息，让审计结果及其运用情况接受集团广大员工的民主评议和监督。对经济责任审计过程中发现的重大问题、典型问题，应在取得充分审计证据的基础上，尽快上报，尽快公布。这将有效地提高审计的公信度，提高审计的威慑力。

处理好工作与学习的关系，提高审计人员学习的主动性和针对性，使审计人员素质更加符合经济责任审计的要求。，审计人员在工作实践中主动进行工作总结，加强经验积累，应将每一个项目都当作一次学习和提高的机会，做到完成一项目，学习一项业务，掌握一项技能。应该提高现场审计效率，压缩审计人员的出差时间，减少加班时间，增加审计人员自觉学习的针对性。应加强引导，使审计人员进一步熟悉国家宏观政策，熟悉相关行业规划，熟悉集团公司各板块业务流程，切实提高审计人员业务技能，全面提升审计人员的综合素质，为做好经济责任审计工作奠定坚实基础。

[1]邓 云.企业经济责任审计存在问题与对策研究[J].北方经贸，2011.12

[2]李建华.经济责任审计存在的问题及其解决策略[J].会计之友，2011.24

[3]秦振祥.浅析国有企业经济责任审计中存在的问题及建议[J].时代金融（下旬），2011.02

物业公司管理方案 篇4

总公司：

根据总公司要求，我对******管理公司（****区）2010年的管理做如下安排：

一、人员编制及工资标准

1、机构人员编制

丘北片区管理部人员共计25人，具体安排如下：

（1）片区经理1人李英富

（2）安保管理部主任1人吕齐风

（3）盛德花园小区12设：主任1人、管理兼收费员1人、花工

1人、保洁2人、保安7人（含保安队长1人）；

盛德花园物管部主任杨秀友

（4）上品天成小区11人设：主任1人、管理兼收费员1人、保

洁2人、保安7人（含保安队长1人）；

上品天成物管部主任兼维修部主任谢发祥

2、人员工资标准

（1）片区经理3000元/月

（2）维修部主任1500元/月

（3）小区主任、安保管理部主任1200元/月

（4）花工、管理员、收费员、保安800元/月

（5）保安队长900元/月

（6）保洁人员650元/月

3、工资发放

（1）工资分基本工资和考核工资两部分：每月每个管理人员扣

100元、主任以上人员扣200元作为年终考核工资，其余部

分作基本工资按月发放。

（2）考核分两个层次：管理人员、收费员、保安队长及各部门主

任进行月度和双考核；保安、保洁、花工等只进行月度

考核。

二、主要工作及考核内容

（一）盛德花园项目主要工作及考核内容

1、物管服务工作的完成情况，业主的投诉率；

2、安保工作执行情况，盗窃案件发生率；

3、绿化维护情况；

4、保洁工作情况。

（二）上品天成项目主要工作及考核内容

1、物管服务工作的完成情况，业主的投诉率；

2、安保工作执行情况，盗窃案件发生率；

3、保修期维护维修情况，维修及时率；

4、保洁工作情况。

三、需要公司给予的支持

（一）完善小区相关配套设施。（详细内容以后专题报告）

（二）配齐上品天成相关办公设施。（详细内容已经上报办公室）

（三）为了保证保修期内维修工作及时性，减少与业主的冲突，对施

工单位工程余款的支付必须由物业公司签字后方可支付。

（四）上品天成维修，通知建筑单位3天内未完成维修工作的，我部

直接请人维修，维修费支出（在维修费用基础上加收30%罚金）

由物管部经理签字后，天成公司财务垫付，在费用支付时扣除。

当否，请批示。

########管理有限公司

物业公司年会方案 篇5

二、晚会主题：20xx年“xx”迎春晚会

三、晚会时间：20xx年x月*日(星期*)18：15—20：15

四、晚会地点：xx

五、参加人员：全体员工(除当值人员外)

六、节目筹备：

(一)A、B/D、C各准备2个以上节目(节目类型可采用：相声、小品、舞蹈、朗诵、乐器、演讲等多种艺术方式，或可以选用展现才华的有创意的节目)。

(二)晚会节目将评出一等奖1名，奖金500元;二等奖2名，奖金各300元，三等奖3名，奖金各200元。没有获奖的演出人员和工作人员都可获得小礼物一份。

(三)节目筹备单位在20xx年1月*日前将节目名单及配乐CD交行政部文案策划，确定晚会节目单和参演人员;

(四)20xx年x月*日前由行政部组织晚会彩排;

(五)各个环节安排：

(1)物资、礼品的采购准备：xx负责，xx协助。

(2)舞台场景的布置：xx负责，xx协助。

(3)场地布置、桌椅摆放位置安排：xx负责，xx协助。

(4)入场引导、所有礼品发放：xx负责，xx协助。

(5)音响灯光设备调试等：xx负责，xx协助。

(6)晚会现场抽奖及抽奖前准备：xx负责，xx协助。

(7)晚会瓜果茶水准备、会后物资回收：xx负责，xx协助。

(8)拍摄、照相、制作VCR：xx负责，xx协助。

(9)中场颁奖礼仪、节目评分表准备：xx负责，xx协助。

(10)物资运输：xx负责，xx协助。

(11)场地清洁：xx负责，xx协助。

(12)现场秩序维护和突发事件处置(灭火器的准备)：xx

(13)中场礼仪：xx负责，xx协助。

(14)晚会主持人：4名，2男2女，面向全公司征集(请有意向的员工于20xx年1月*日中午12：00前在行政部xx处报名)。

七、晚会流程：

(一)晚会开场秀;(5分钟)

(二)总经理致新年贺词;(5分钟)

(三)20xx年年度优秀团队及员工颁奖大会;(25分钟)

(四)优秀员工代表发言;(5分钟)

(五)20xx年迎春文艺晚会节目表演，中间穿插小游戏2—3个;(60分钟)

(六)中间穿插晚会抽奖;(20分钟)

(七)抽奖：

1.参加人员：现场人员及所有员工

2.抽奖方式：

①全公司奖：将公司所有员工名字写在一张小纸条上，放入抽奖箱内抽出产生;一等奖的开奖人为总经理，二等奖和三等奖由现场参加晚会的员工进行抽取。抽奖环节穿插在节目中。

②现场奖：参加晚会且到现场的人，每人会领到一个号码，抽到相应的号码且在场领取即为相应的得奖人。

3.奖品设置：

一等奖：1名(奖金500元，共计500元)

二等奖：3名(奖金各300元，共计900元)三等奖：5名(奖金各200元，共计1000元)

现场奖：30名(各50元以内奖品，共计1500元)

(八)晚会结束，公司在场所有员工集体合影留恋。

八、晚会所需物资：

茶水、瓜子、花生、糖果、水果、奖品、抽奖盒、抽奖纸条等。晚会场地布置所需物品：横幅(标明晚会主题)、气球、音响、话筒(4个)、彩带等。

九、筹备进程：

1月10日前——发出晚会通知1月15日前———礼品准备2月10日前————晚会彩排，对节目进行复核，场地布置2月13日————晚会正式演出

十、费用总计：

1.晚会节目奖：1700元

2.员工抽奖：3900元

3.演出小礼品1500元

4.场地布置、道具、服装租用：1500元

5.现场食品：1500元

物业公司内部竞聘方案 篇6

1、开拓内部晋升渠道，能者上 庸者下，促进现在岗人员对所在岗位职责有更清晰的认识，有进一步的规划;对其他人员，可以通过竞聘，让有能力有意愿的人员有机会走上管理岗位，利于团队梯队的建设。

2、对公司整体风气是一次大的整顿，人人有上进意识，建立学习型组织，强化企业文化。

二、内部竞聘原则

(一)公开原则：有关竞聘岗位的任职资格，岗位数量及竞聘的内容、流程均向全体员工公开。

(二)竞争原则：即通过个人自荐、资格审定、竞聘答辩等竞争手段确定岗位人选。

(三)择优原则：深入了解、全面考评、谨慎筛选、择优录用。

(四)人岗匹配的原则：个人能力与竞聘岗位相匹配。

三、竞聘范围

1、参聘人员为在公司转正工作满半年的非技术岗位人员，性别不限，年龄要求为男不超过55周岁女不超过50周岁，个别人员经总经理办公会议可破格参加。

2、熟悉竞聘岗位工作职责，有胜任力和执行力。

3、有较强的事业心、责任心、爱岗敬业;

4、连续工作期间内，无重大责任安全事故及重大违纪问题。

本次竞聘涉及岗位如下：

1、竞聘演讲5分钟;

2、答辩15分钟;

参与竞聘人员应熟悉所竞聘岗位的岗位职责，并能结合公司具体情况，提出创造性思路，合理化、可操作性方案;

四、竞聘流程

1、将竞聘方案5月8日早公布，竞聘人员将报名表于5月8日下午下班前上报至企划部;(报名表于 处领取)

2、参与竞聘人员经初审后合格后，于205月9日下午2点开始应聘(按姓氏笔划顺序)。

4、竞聘结果由竞聘评委小组考核，于年5月10日进行公示。

5、岗位变动人员在公示后2日内上岗并交接完毕(管理部经理及主管交接由经理主持;

6、竞聘上岗人员薪酬按新的工资标准执行;

7、有关人员的责任状重新签订，原责任状按执行时间与执行标准酌情兑现;

五、竞聘评委小组

组长：XXX

副组长：XXX

组员：XXX

企划部

物业公司审计实施方案 篇7

通过采取适时监控、现场重点检查、协同监督和后续督促整改等方法, 从体制、机制、制度和流程方面进行剖析, 查找问题形成的深层原因, 分析其对公司经营目标的影响及存在的风险, 促进公司经营管理的全面规范化发展。

1 营销管理的问题

营销管理是供电公司经营的重要组成部分。近年来, 公司通过强化内部控制、梳理工作流程、完善规章制度、控制风险因素和强化考核机制等方法, 提高了营销基础管理水平, 但还存在一些问题, 需要继续提高完善。营销基础管理存在的问题包括:抄表环节内部控制不到位, 存在信息失真的管理风险;抄表例日不固定, 电量、线损等指标计算依据不充分;营销系统售电量与线损报表不一致;预收电费未全部纳入营销系统并对应到户;低压台区界限不清, 低压线损管理不到位;营销自动化系统客户资料维护不完善, 营销系统与业务管理衔接不够完善等。

2 营销管理审计改革方案

2.1 在线实时监控

随着营销SJ-186信息化系统的全面应用, 营销业务抄、核、收全部实现在线实时操作。为了适应新的营销管理核算模式, 改变事后监督的做法, 利用系统的查询权限进行在线审计监督。这种做法实现了事中监督, 有利于及时发现问题和提高工作效率。

将每日或每月在线审计检查发现的问题, 通过“风险因素提示卡”的形式, 下达给相关营销业务管理单位。“风险因素提示卡”包括的内容有:发现的问题、形成问题的原因、存在的风险分析、审计意见、整改情况等5项内容。

2.2 开展营销专项审计调查

开展营销专项审计调查。通过审计调查, 发现营销管理存在的问题, 被审计单位根据审计意见或建议进行积极的整改, 为规范营销基础管理和工作流程起到促进作用。

“业扩报装管理审计调查”重点对客户服务中心及两个郊县供电公司等三个营销单位的业扩报装管理工作情况进行检查, 检查面达37.5%。

“营销基础管理审计调查”重点对公司电费中心、客服中心两个郊县供电公司的营销基础管理情况进行调查审计。检查的主要内容包括用电日常营业抄、核、收工作业务流程和内部控制制度执行情况等方面。

2.3 领导分课题制

结合国网公司开展的依法治企专项活动, 实行领导分课题制度, 对存在的管理问题进行审计整改。

公司领导及分管营销经理分别牵头负责“营销基础管理”和“电费收缴风险”等方面课题的整改规范工作, 召开专题会议研究讨论方案, 相关部门积极提出整改措施, 要求责任到人。公司按照《山西省电力公司营业电费工作标准》和《业务扩充工作标准》的相关规定, 对营销管理基础工作进行全面梳理。针对资料存放分散、资料缺失的情况, 成立了以中心主任带队的资料整改团队, 并从班组抽调人员专门负责, 基础资料规范管理成效明显。针对农村电费收缴中存在的风险, 采取积极的措施, 利用多种方法和多种渠道收取电费, 尽量减少现金流和现金存放时间, 较好地解决了电费收缴中存在的风险。

2.4 审计人力资源保障

针对营销业务涉及内容多、专业性强的特点, 营销审计监督过程中充分利用公司的营销专业人员, 对其进行专业指导和培训, 以适应工作的需要。

公司在审计部设有营销审计专职岗位, 全面负责营销管理审计工作;建立了兼职审计人员和协同监督人员队伍, 协助开展营销审计项目;业扩管理、电费核算、线损管理等营销专业人员参与具体项目的实施, 不仅提供了专业知识支撑, 还能作为公司常规审计项目、创新示范项目和审计课题研究的合作伙伴。

此外, 强化对营销审计人员的培训, 采取多种形式提高人员的综合素质。一是要求营销审计人员参加专业培训学习。让学员掌握营销管理的新知识和新流程。二是以审代培。在项目实施过程中学习专业知识, 尤其是向营销专业人员学习。三是在全公司营销管理人员范围内开展营销案例培训。为提高专业人员规范经营和防范风险的意识起到了积极作用。

2.5 规范项目实施流程

为确保营销审计项目实施的质量, 通过采取多种方法规范工作流程。一是制定审计项目实施方案, 明确审计重点和审计组成员的职责;二是进点前的业务培训, 学习营销自动化系统和业扩流程各节点的业务处理流程;三是控制过程质量, 保证审计记录和审计底稿编制的完整严谨, 严格执行主审人员复合制度;四是审计报告和意见书及时下达, 审计意见和建议的执行性、操作性要强。通过有效的手段, 能够控制审计质量。

3 结语

通过公司营销管理审计工作改革, 提升了营销基础管理水平、完善了规章制度、促进了资源共享、将审计工作实践提升为理论成果。

摘要：随着改革开放的不断深入, 国民经济的飞速发展, 营销作为电力公司的主营业务, 越来越受到关注。尤其是近年来营销信息系统以及远方自动控制技术的广泛应用, 把电力营销推向了智能电网建设的前沿。营销管理作为公司经营的重要组成部分, 是内部审计监督的重要对象。内部审计要围绕公司重点工作, 以增加公司价值为目标, 推动审计工作由传统的财务收支审计向内控制度审计转变, 进而向风险管理审计转变。营销管理审计的重点不再局限于电费回收、账务管理, 而是以评价内部控制的健全性、符合性和有效性为出发点, 向营销管理体系纵深发展。本文探讨了电力公司营销管理审计目标, 并对改革方案进行了摸索研究。

关键词：营销管理,审计,改革

参考文献

[1]孙晓辉, 孙晓珍.电力企业内部审计的现状及风险防范分析[J].现代商贸工业, 2011 (9) .

[2]梁锦英.电力行业内部审计风险的规避与防范[J].中小企业管理与科技, 2012, 4.

物业公司有没有罚款权 篇8

我领孩子在小区里玩耍时，小区里花架上摆放着的花卉被孩子弄落到地上一盆，连花带盆全部损坏。我自知理亏，第二天就到花卉市场上买了一盆同样的花摆放到花架上，主动进行了赔偿。但物业管理人员还是坚持罚款，声称这是小区物业管理的规定，并已经做了“损坏花木，罚款300元”警示牌进行了告知。请问：我已经进行了赔偿，还必须要进行罚款吗？物业公司的这个罚款规定是否有效？赵女士

答：

据来信所述，赵女士已经知道自己有错在先，主动进行了赔偿，是值得肯定的。但物业公司不依不饶，坚持罚款的做法是不对的。从另一个方面来看，物业公司也没有处罚权。

因为罚款是行政处罚的一种，只有国家特定的行政机关才有行政处罚权，罚款权是一种行政权力，只能由行政机关（或其授权、委托机关）行使。有关部门向当事人收取罚金时，须出示执法身份证明，必须交付当事人具有市级财政部门统一印制的罚款凭据，并注明当事人违法依据、时间、数额、地点以及罚款单位名称。当事人还有申辩权与诉讼权，如果公民对行政机关所做的行政处罚不服，可以向人民法院提起行政诉讼。作为物业公司，是没有处罚权的。

此外，物业公司以物业管理规定来对赵女士进行罚款，也是站不住脚的。由于行政处罚直接剥夺公民、法人或非法人组织的财产，极易造成对合法权利的侵害，全国人大为此制定了《行政处罚法》，以保障行政处罚活动的合法、有序。同时，行政处罚法规定，除省、市级及其以上政府或人大制定的法规、规章可设定罚款外，其他任何规范性文件均不得设定罚款，无权自立名目任意罚款。处罚权只能由行政执法机关行使，那种没有经有关机关登记，擅立一个罚款牌，抓住一个罚一个，既无有效凭据，又无执法证件的随意处罚都属越权为之，是不合法的。

在这里，我们也希望物业公司在管理中，不要随意出台一些不合法规的霸王规定，要多以建立和谐社会的角度考虑问题，是不是可以把“损坏花木，罚款300元”的规定，改为“损坏花木，按价赔偿”，这也便于小区物业的长期管理。

物业公司拓展训练方案 篇9

方案一：场地项目拓展训练

（一）、课程设计

★ 培训主题： 《超越自我 熔炼团队》拓展训练 ★ 培训学员：

物业公司员工

★ 培训时间：

为期时间2天（2017年春节后，具体时间待定）★ 培训地点：

红旗台/丽景冬季室内花园拓展基地 ★ 参训人数：

25人

★ 培训方式：

第一天

互动体验式、传统团队凝聚力拓展训练、（场地项目）

第二天

业务助力，相关课程学习

二、培训目标及学员收益

（一）本次拓展训练的培训目标

1.增强组织凝聚力，树立相互支持和配合的团队精神与整体意识。2.改进组织内部的沟通与信息交流，学习有效的沟通技巧。3.启发学员想象力与创造性，提高员工解决问题的能力。4.改善人际关系，打破团队隔阂，形成积极向上的组织气氛。5.发现团队问题，培养学员综合能力。

6.突破自我，熔炼团队，强化团队荣誉感，激发个人责任心。

（二）拓展培训后的学员收益

1.能够更加融洽的与他人合作，开放自我。2.明确和认同组织的目标与文化，理解协作的作用。3.学会换位思考，懂得如何进行积极有效的沟通。4.面对变化能够正确的运用解决方法。5.学会建立积极的双赢思维与补位意识。

6.充分发挥主观能动性，建立起对组织、对他人、对自己的高度责任感。7.增强自我学习能力和创新能力。

8.懂得如何欣赏他人，鼓励他人，赞美他人。

9.点燃内心激情，增强自信，激发潜能，学会以最佳状态面对工作与生活。

三、时间安排 第一天：拓展

08:30-09:20

整肃入营:

挑战激情与团队士气

09:20-10:20

拓展训前课：没有不可能(一场思维转变的风暴打造创造奇迹的

基础。

个人目标与团队目标一致，团队成员的个性色彩纷呈，形成团队的整体个性和力量)

团队组建-团队真正的蜕变开始,激情似火,豪情万丈

团队展示-展现团队风采

10:20-11:00

冰山沉船: 在有限的条件下，应学会利用有效的资源，协同伙伴，不抛弃

不放弃，共同到达彼岸。

11:00-11:40

偷天陷阱: 沟通是一种艺术，教育的耐心，有效的沟通 11:40-12:00

餐前训导 12:00-13:00

午餐加油站

13:00-13:50

支援前线: “前方在战斗，后方来支援。” 每个人在企业里、团队中的角色不一样、但重要性等同。没人是完美的，没有人是不需要帮助的，当同伴前方冲锋陷阵，后方一定倾其所有 去支援。

13:50-14:30

穿越电网

企业里的规章制度是为所有企业员工制定的，就像电网不可

轻易触碰。作为员工、企业的一份子应努力在制度里达成自己的工作、争取

更好的工作成绩和业绩。

提倡共同遵守、互相提示、互帮互助共同进步等理念。

14:30-15:10

激情的节拍:

我们是最棒的团队

15:10-16:00

挑战九十九： 强调主动工作的重要性，培养员工的全局观念。学会如何运用不

同的沟通方式来达到最佳沟通效果，掌握跨层级间的合作理念与想法

16:10 毕业典礼

第二天：实训 1、8：30-9：00 营养早餐

2、充电课程:

1)、9:20-10:20物业早期介入

对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。是每一个物业管理人员必须了解的课程。

2)、10:20-11:00小憩游戏1

记忆考验

员工之间彼此了解，锻炼记忆思考能力

游戏方法：

1.参与人围成一圈，从第一个人开始说

2.接着第二个接着说，吃了一个AA，二个BB„(BB不同的食物名!)

3.像这样一直传下去，每传一个人就必须重覆前面的食物名，另加一个新的食物名。

4.一直到有人中途讲错出局!

5．最后留在场上的为胜利者

3)、11:00-12:00物业接管验收

接管物业前不可缺少的重要环节

4)、12:00-12:30小憩游戏2 听歌识曲

考验团队协作、思考能力。

通过主持人播放歌曲一部分，各个小组抢答曲目名字，进行积分，最终积分最多小组获胜 5、12:30-13:30 加油午餐 6、13:30-14:30物业入住、装修管理7、14:30-15:30 “杀人”游戏

这是一场对心理素质，判断能力和表达能力的艰巨考验。

8、15:30-16:30培训师讲话、合影留念、结束行程

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

培训师有权根据学员受训情况对培训项目及时间做适当调整

四、行政准备说明 1.行政准备：

提交参训人员名单（所有人员名单请按照以下项目列出）： 序号 姓名 性别 职务

身份证号码

联系电话

有无病史

民族

领队人姓名：

联系电话：

水上项目拓展训练

训练地点：花溪地温泉基地或丽景酒店温泉游泳馆基地 培训时间：

为期时间2天（2017年春节后，具体时间待定）参训人数：

25人

培训方式：

第一天 互动体验式、趣味性拓展训练、（水上项目）

第二天 业务助力，相关课程学习具体时间安排：

第一天：

1、团队组建环节

09:00 进入温泉区，整肃入营，团队组建；团队文化展示遴选各队队长、队秘、旗手、安全官

各队绘制队徽、创立队名及队呼，向对手展示本队团队文化;

没有不可能(一场思维转变的风暴打造创造奇迹的基础。

2.单人项目、组合项目

10:00 温泉水上趣味拓展（单人项；组合项）

水上相扑手（女子组、男子轻量组、男子重量组、男双组、女双组）

3.小团队项目

11：00 水上拔河。信任是一个团队的基石，要建立合作无间的团队关系； 团队决策，团队合作意识的训练。只有彼此信任，完全相信的情况下，才能让我们这辆列车高速行驶。12:00 午餐加油站

4.大集体项目

13:30团队水上趣味协力跳绳或团队水上动感颠球

有用限资源创造生存的奇迹，让所有人记住，没有不可能；公司就象一台发动机，员工就象每个零件，只有依靠统一的节奏和一致的步调才能制造出源源不断的能量；发现更好的工作方法才能使团队朝着完美的目标前进；

5.大集体组合接力项目

14:30 大集体接力项目，智勇大冲关（温泉游泳馆）

理解团队领导人及其领导风格对完成任务的影响和重要作用； 6.结业

15:30 各队总结，合影留念

所有的感动欢笑与泪水，在一刻像交响乐一样，交织在一起，营造一个让我们一生难忘的场景，震撼心灵感悟人生； 分享总结，提升感悟，感恩企业，领导致辞

7.温泉体验

15:40 温泉自由活动（室内温泉区、户外温泉区、温泉游泳馆）

第二天：实训 1、8：30-9：00 营养早餐

2、充电课程:

1)、9:20-10:20物业早期介入

对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。是每一个物业管理人员必须了解的课程。

2)、10:20-11:00小憩游戏1

记忆考验

员工之间彼此了解，锻炼记忆思考能力

游戏方法：

1.参与人围成一圈，从第一个人开始说

2.接着第二个接着说，吃了一个AA，二个BB„(BB不同的食物名!)

3.像这样一直传下去，每传一个人就必须重覆前面的食物名，另加一个新的食物名。

4.一直到有人中途讲错出局!

5．最后留在场上的为胜利者

3)、11:00-12:00物业接管验收

接管物业前不可缺少的重要环节

4)、12:00-12:30小憩游戏2 听歌识曲

考验团队协作、思考能力。

通过主持人播放歌曲一部分，各个小组抢答曲目名字，进行积分，最终积分最多小组获胜 5、12:30-13:30 加油午餐 6、13:30-14:30 物业入住、装修管理7、14:30-15:30 “杀人”游戏

这是一场对心理素质，判断能力和表达能力的艰巨考验。

8、15:30-16:30 培训师讲话、合影留念、结束行程

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 培训师有权根据学员受训情况对培训项目及时间做适当调整。

二.行政准备及活动版本说明

提交参训人员名单（所有人员名单请按照以下项目列出）： 序号 姓名 性别 职务 身份证号码

联系电话 有无病史 民族

领队人姓名：

物业公司审计实施方案 篇10

物业管理本是一个微利性行业，在不断提高服务质量的同时，如何开展开源节流、节能降耗工作，是物业管理企业健康发展的根本保证。为了降低成本，杜绝浪费，增加公司经营收入，提高物业公司的经济效益和社会效益，首先要做的就是节流，其次是开源！

一.加强“开源节流、厉行节约”意识，开展开源节流活动的宣传和引导

通过广泛的宣传教育使公司全体员工充分认识到开源节流活动的必要性和紧迫性，从而统一思想，统一行动，在公司各部门员工中逐步树立成本观念和竞争观念，自觉加入到开源节流，降低成本，提高公司的市场竞争力。

二.及时对开源节流活动效果进行检查、评比、奖励

1、对各部门开源节流活动工作开展的情况与实际成效进行检查、评比。

2、对于开源节流活动取得显著效果的部门，开源节流活动监督、评比小组提请公司按节约成本或带来的直接额外收入的一定比例给该部门进行奖励。

3、对于开源节流活动开展情况不佳，成效不明显的部门按公司相关规定进行处罚。

4、发动全体员工提交《开源节流提案单》、发电子邮件、当面交谈等方式积极为开源节流活动献计献策，提出合理化建议，对于建议采纳后取得了明显成效的员工按降低成本或带来的直接额外收入的一定比例进行奖励。

5、可举办一些以“开源节流，奉献中洲”等为主题的征文比赛活动，并对比赛中征文优秀作品给予一些奖励。

三.主要成本控制方面

主要成本构成表：

编号

成本内容

百分比

①

人力成本

60%~70%

②

工程物料成本

5%~10%

③

能耗（水利电力）成本

10%~25%

④

管理成本

10%~15%

1、人力成本

物业管理作为劳动密集型的微利行业，面对当前通货膨胀日益加剧、人力成本不断提高的新形势，厉行节约、降低成本尤为重要。物业公司60－70％的成本就是人工费。

1）在设计岗位时应做到合理安排，增加部分技防设施代替不必要的固岗位（也可由巡罗岗增加重点部位的巡查频率等）；

2）在人员招聘时就应做到宁缺勿滥，特别物管公司的管理人员、技术工种员工应择优使用选择一专多能型人才减少不必要的外派维修人工费；

3）控制国家法定节假日的加班人员，减少不必要的双倍支出。

2、工程成本控制方面

1）、在设计施工及时向开发商建议使用节能、环保的材料、灯具；

2）、对已建成使用中的设备、设施进行摸底排查，找出节能降耗的方法，对需要且能够改进的设备、设施作出节电改造方案或建议，逐步进行改造（以及在灯座加装反光镜等方法确保停车场照明亮度等）；

3）、对大堂照明、梯间照明、车库照明等分出白天和夜间补充照明并使用独立开关控制；

4）、严格做好所有照明使用时间、水景的开放时间的控制（特别部分大功率景观灯等），并要责任落实到岗位、责任到人；

5）、在保证整体照明需求和造型完整有序的前提下，尽量减少灯具使用数量、功率等；

6）、对原施工单位（对部分订做、或市面较少材料也可协调在其撤场时预留部分）、装修单位施工后的余料做好妥善存放，方便后期维修使用；

7）、做好修旧利废工作，对更换出的灯具、镇流器等进行维修，通过更换零件或重新拼装等方式修理旧件，减少新件的使用；

8）、做好各设备、设施日常保养工作，延长设备、设施使用寿命，减少维修成本。

3、用水成本控制方面

1)、供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件；

2)、保持经常巡视，及时检测维修供水管网；

3)、控制好绿化浇水用量，适当减少雨后绿化浇水用量；

4)、严格控制乱使用消防水；

5)、控制好游泳池用水量，提高管理员清洗水池的工作效率，减少吸水时间；

6)、清洗多个水池时可分段清洗，对第一个以后水池中较清洁的水可抽（或排放）至第一个清洗好的水池中再使用。

4、其它成本控制方面

1)、物料采购时要多寻价比价采购性价比较高物品，尽量成批采购减少交通等成本；

2)、物料控制方面，实行部门领导首问制，部门领导对物料实行定期抽查，进仓、出仓、领用等环节责任到人，对维修工配备常用物料并定期进行严格物料核销等；

3)、鼓励员工从小事做起，把节约真正落实到行动上，如积极开展“废旧纸回收利用”行动，充分利用二次环保纸，养成人离灯灭、打印前先预览等良好习惯。

四.开展多种经营，增加创收

1、提高物业费收入

提高物业费的收缴率和保持合理的物业费收费标准

① 项目首次的定价标准上，要长远考虑，避免其刚性作用。

②老项目，物业服务企业则需与业委会协商根据物价上涨幅度适时调整收费标准，使企业能有合理的利润。

当然，无论是提升物业费收费率，还是保持合理的收费标准，都必须以提升服务水平、提高业主满意度为基础，这本身也是物业服务企业生存发展的基础。

2、提高非物业费收入

1、在装修，收楼期间是盈利重要时期。利用装修物料上楼费、场地租赁费等等。

2、自己开发、开展各种有偿服务项目。上门维修，家政服务，咨询服务、特约服务等等。

①特约服务收入。女队户维修、家政服务代办服务等等，服务收费额度一般不高；

②咨询服务收入。此类服务收费额不定，收费标准也与品牌美誉度成正比，如为地产提供前期介入咨询、为业主提供装修设计咨询、为装修公司提供装修管理咨询、对其它企业提供服务方案咨询或顾问服务等；

物业公司审计实施方案 篇11

然而，最近发生在杭州的“香樟事件”打破了这种惯性思维：其实这些收益是法律所赋予广大业主的权益，任何物业公司擅自使用和侵占都是违规侵害业主权益。

最近，浙江省杭州市香樟公寓业主委员会发出公告，决定重新选聘物业公司，并打算在签订新的物业管理服务合同时将有关“业权收益”的问题进一步明确。据悉，该业委会欲以此举结束此前发生在业主维权小组和物业公司之间长达三个月之久的“口水战”。

“口水战”的核心内容是“每年多达百余万元的业权收益到底是否被物业公司侵占挪用”。

“香樟事件”一度闹得沸沸扬扬，由此引发的社区矛盾进一步暴露出了目前物业管理服务中“业权不清、合同不够规范、相关法规存在漏洞”的现状。

香樟事件

陈春霞是香樟公寓连续两届业委会的执行秘书。2006年10月20日，她将两份盖有业委会公章的公告张贴在了小区的公告栏里。

该公告首次告知业主: 小区物业管理用房所有权、机动车泊位费等物业共用部位、共用设施设备所有权等依法属于全体业主，其全部出租经营收入也依法属于全体业主。

公告还表示，任何人无权擅自将这些业权收益被作为物业管理费用支付给物业公司，业委会有权无条件收回这些业权收益，并向物业公司追回几年来被非法侵占的业权收益。

公告贴出后，香樟公寓沸腾了起来，很多业主认为，假如情况正如公告所说的，他们将义无反顾地团结起来一起维权。

两份公告贴出后很快就被人撕毁了，而且就在这个当口上，业委会两位主要负责人辞职，他们婉转地表示，自己工作繁忙，业委会工作复杂。

一连串的变故加剧了事态的演变，部分业主成立了维权小组。全部1263户业主中800多户业主在委托协议书上签了字，要求“依法提议组织召开业主大会临时会议”、“依法废止香樟公寓业委会与杭州香樟物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》中的一切非法条款”等。

维权小组认为，几年来业委会部分负责人没通过业主大会的同意，与物业公司签订明显损害广大业主利益的不平等服务合同，拱手将业权收益交给了物业公司。

物业公司却认为，物管服务合同的签订符合公正公平公开的程序，是合法有效的，维权小组的各种行为是恶意中伤。

业委会其他一些成员也站出来说话，认为此前张贴的两个公告是陈春霞个人行为，由于原公章由陈春霞保管，他们就重新刻制了一枚业委会的公章……

“口水战”不可避免地在香樟公寓上演，此后逐步被激化成了一场旷日持久的社区矛盾纠纷。“业权收益”四字就像一块石头，在香樟公寓这潭原本平静的湖水里激起了阵阵水花。

业权收益

那么香樟公寓每年的业权收益到底有多少呢？

维权小组曾经对小区物业管理用房的租金、道路泊车位收入等做过调查，最后认为每年业权收益总额为127万元左右，包括物业管理用房租金37万元，停车泊位收入60万元，游泳池、场地摊位及广告收入、小区废品收入等加起来30万元。

2007年1月2日，物业公司贴出2006年香樟公寓物管费用收支财务公告，公告第二项称，全年占道泊位使用费、经营用房以及其他经营收入为49万多元。

从这两个数据看，两者多寡相距甚大，但不论哪个数据准确，总归业权收益是笔不菲的收入。

近几年杭州私家车增长速度迅速，小区停车一位难求，不论新老小区，都充分利用道路空间泊车。根据物价部门的规定，这些车位每月的泊车费为100元，一个中等住宅小区，基本上都有300至400个左右的道路泊车位。按这样的标准计算，每年光这项业权收益就有三四十万元。

从1999年开始，根据《浙江省物业管理条例》规定，杭州新建住宅小区都按地上总建筑面积千分之七的比例配备物业管理用房，其中千分之四的公共用房可根据实际需要以经营用房的形式出租，这又是一笔数额较大的收入。

另外，业权收益还包括小区临时摆摊收费、电梯和户外广告、小区废品收购外包收费、游泳池等公共场所外包等收益。

收益之争

香樟公寓业主委员会最近一次与杭州香樟物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，是在2005年10月23日。合同规定：“经营用房……租金须用于住宅区物业管理的开支。”

合同还规定：“……物管年度财务预算实行包干制(泊位费超出预算基数部分的50%由业委会审定使用)”。

换而言之，香樟公寓所有业权收益根据合同规定基本上都纳入物管费用的开支了，物业公司可以直接支配。

维权小组认为：“这些条款是业委会在没有经业主大会授权的情况下签订的，不符合程序。”而且他们认为，业委会被个别人操纵，与物业公司串通侵占业权收益。

香樟社区居委会负责人梁勇却说：“这个合同签订后经过15天的公示，业主当时并没提出意见，所以程序应该是到位的。”

其实，在香樟公寓出现业权收益争端之前，杭州并没出现相类似的纷争，原因是很多业主并没有关注这份收益的存在。杭州南都德加小区业委会主任李味琦说：“目前，物业公司有意无意挪用业权收益的情况是普遍存在的，业委会在与物业公司签订服务合同时就应该明确有关业权收益的界定、收取、列支等规定，平时严格把关监督，维护广大业主的权益。”

据了解，杭州各住宅小区目前的业权收益使用现状大致分三类：一是物管服务合同不规范，物业公司在收取了 这些业权收益后直接占为己有，这类情况主要集中在一些老住宅小区；二是物管服务合同虽然有规定(房管行政部门提供的文本合同)，但因为业主和业委会成员的漠视，物业公司就变相侵占或挪用业权收益; 三是合同明确规定，业权收益单独记账，单独列支，并且严格按照规定和程序使用，物业公司每半年将账目公开一次， 这类规范的情况主要集中在一些新建住宅小区。

矛盾之源

有专家认为：“香樟事件”的出现并非偶然，一方面是因为业权收益随着房地产业的升温和车位的日趋紧张而逐年增值，业主和业委会对这部分收益的关注程度日趋提高；第二方面的原因是物业公司在物管费收费标准难以提高的情况下，使用业权收益就可以为创利腾出空间，一些不规范的使用或恶意地侵占就成了出现矛盾纠纷潜在的危机。

《浙江省物业管理条例》规定，物业管理用房依法属于全体业主共同所有，未经业主大会同意，不得改变其用途……利用共用部位、共用设施设备进行经营活动所得收益主要用于弥补专项维修资金，也可以按照业主大会决定用于物业管理方面的其他需要。

根据这一规定，小区公共部分收益归业主所有，业主大会是使用支配公共收益的审批机构。然而，一方面，涉及到具体小区，如何判断具体归属，如何分配收益，《浙江省物业管理条例》并没有做详细规定；另一方面，召开业主大会是一件可操作性极差的难事，即便最后业主大会委托业主委员会代为执行，但如果业委会成员不负责任，或存私心，就无法确保业权收益的合理使用了。因此，只要业主一旦发现物业公司有违规侵占或挪用业权收益的情况，纠纷和矛盾就接踵而来。

破解之道

2006年3月，曾有媒体报道，2005年度，北京华远地产开发的尚都国际中心和盈都大厦两个项目的广告经营、场地租赁、人防停车场等“业权收益”共计115万余元，在扣除成本及税收等费用后，开发商将剩余部分返给业主。尚都的业主按每年每套内平方米获1.84元的标准，盈都大厦业主每年每套内平方米获5.46元，其获得的收益可以用来冲抵下一年的物业管理费。这一消息一时间传为美谈。

然而，这种靠开发商或者物业公司自觉返还“业权收益”的情况在全国毕竟凤毛麟角。因此，如何在现有法律框架下，在开发商、业主、物业公司之间形成责权清晰、分配公允的商业、委托、合同关系是眼下亟待解决之事。

有专家认为: 业主和开发商在签订合同的时候就应该明确属于广大业主共同所有的公共用房、共用设备、共用设施，然后在选任完业主委员会后，业主大会与业委会之间也必须形成责权分明的委托执行关系，再由业委会与物业公司签订责权利清晰的服务合同，委托其管理和经营这些共有物业，最后可以采用提取佣金或按比例分红的方式提高物业公司经营共有物业的积极性，保证业权收益的保值和增值。平时，业委会则必须做好监督和例行审查账目的工作，保证业权收益不被挪用或侵占。

对此，杭州市房产管理局物业监督处处长何师柱认为：“要保证业权收益不受侵害，少不了一个强有力的业主委员会班子，根据现有规定，业委会既不是法人组织，又不是社会团体，业委会成员又多是无偿服务，这严重影响了业委会为广大业主维权的积极性，因此，希望《物业管理法》出台后，能赋予业委会一个明确的法定权利和法律地位。”

同时，他也表示，目前杭州规范业权收益的收支主要分两步走，一是新建住宅小区，在房产交接之初，就引导三者对业权收益有一个清晰的认识，并督促和监督三者形成业权收益责权清晰、分配公允法律关系；二是对于那些老住宅小区，则采取逐步引导、逐步规范的方法， 引导业主和物业公司间形成公正公平公开的委托关系，既维护了业主的权益不受侵犯，又能保证物业管理公司有一定的盈利空间。