经济适用住房问题探析

经济适用住房问题探析（精选10篇）

经济适用住房问题探析 篇1

目前, 我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中, 针对中低收入者的住房问题, 采取的是大力发展经济适用住房的做法, 即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适用住房向中低收入的家庭提供, 此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭, 以解决他们的住房问题。经济适用住房政策实施以来, 虽然取得了一定的成效, 但也暴露出一些问题, 似乎叫好不叫座。认真研究分析问题所在, 不断完善经济适用住房政策, 对我国居民住房问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义。下面将就发展中的几个问题做一探讨。

1 科学评估中低收入家庭经济状况, 正确引导住房消费需求的有效增长。

经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的, 这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。

从理论上说, 家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量, 具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资, 以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值;现期收入应指家庭所有成员的工资收入 (第一、二职业收入) 和其他工资外收入 (如社会保障津贴等) 。因此, 要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。

但是, 从实践来看, 由于目前我国尚未建立个人收入申报制度, 这使得政府难以准确核实家庭的真实收入, 从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。目前认定是否为“中低收入家庭”, 主要是看其家庭收入的实际状况。按照货币化分房的有关政策, 各地对中低收入标准因地区经济水平而定。一般来说, 家庭收入在社会平均值70%以下属低收入家庭;家庭收入在社会平均值70%~120%之间属中等收入家庭;家庭收入在社会平均值120%以上属高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的, 从理论上分析, 也是合理的。但是, 从实际操作看, 由于缺少对家庭收入核定的有效手段, 由于随着市场经济体制的逐步推进, 家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化, 这使得对中低收入家庭的界定困难重重。目前我国经济适用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准, 因而在实践操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房, 而另一部分已经有了住房的中低收入家庭或不应购买经济适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房, 然后出租或在二级市场上出售, 从而加深了贫富差别。

2 严格规范经济适用住房的价格构成, 确

定其合理的定位, 真正做到雪中送炭, 达到解决中低收入家庭居住问题的目的与完全意义上的商品房相比, 经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异, 具有特殊性, 具体表现为:a.价格残缺。经济适用房的土地由行政划拨, 不存在缴纳土地出让金, 土地的级差收益无法在价格中体现。b.价格实行政府指导价。这种价格对市场供求关系的变动缺乏弹性, 同时政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制。控制在不超过3%的利润率, 这种利润率没有通过市场竞争而形成。c.政府对经济适用房的消费对象有一定的限定, 因而其价格只存在于局部市场。

经济适用住房是以经济为前提的, 因此其合理的价格定位尤为关键。而在确定经济适用住房价格时, 除了要考虑成本因素外, 还应兼顾中低收入家庭的支付能力。为此, 在对经济适用住房的价格管理方面, 首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例, 严格规范价格构成, 这是促进我国住房建设加快发展的重要保证。目前, 应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成所做的原则性规定来规范经济适用住房的价格构成;明确经济适用住房价格构成各项因素的内涵和外延, 划定哪些费用应当计入成本, 哪些不合理的费用应取消。可考虑削减或免去以下费用:大市政或小区内公建配套建设费、减半或免收一些行政事业性收费。

最后, 应强化价格审核制度, 建立经济适用住房成本约束机制, 严格限制一些开发商借“经济适用住房”之名, 低价获得土地, 高价销售房子, 赚取额外利润。

3 适度地确定经济适用住房的建设规模, 提高城市发展的动态社会效益。

经济适用住房建设是一项长期工作, 即使是经济发达国家, 仍存在建设经济适用住房的问题。建设经济适用住房在其政府公屋住房政策中, 仍是不可或缺的重要部分。我国是发展中国家, 建设经济适用住房将是一项长期的任务。因此, 经济适用住房的开发建设绝不能有短期行为, 应以市场为导向, 以有效需求为基础, 合理确定开发建设规模和建造标准。当然, 以长远发展的眼光来审视, 大规模地修建低标准的经济适用房可能会引发新一轮的人居环境恶化和旧城改造危机, 给未来的城市再开发带来巨额的经济成本与社会代价。此外, 全国目前尚有积压商品房超过1亿平方米, 已经严重影响了住宅商品的再生产过程。因此, 在确定经济适用房建设规模时, 应认真研究各地市场需求状况, 要与本地区房价收人比高低、住房补贴水平、居民住房供应关系状况及住房二级市场发育水平等因素统筹考虑, 以保障需求为宗旨, 合理安排经济适用住房在住宅建设中的比例。具体来说, 可采取如下策略。

首先, 在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前, 低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定。在市场化程度已很高的城市, 应减少或不进行经济适用房的开发建设, 而是代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售。而对于那些中西部经济不发达的地区和国有企业改革面临困境的老工业基地城市, 则可以根据具体情况适度提高低标准经济适用房的比例。

第二, 经济适用房的发展在一定程度上可以减少增量住宅形成新的空置房, 但也可能对原有空置房的销售构成冲击。因此, 为减少空置房地产资产的存量积压损失、促进消化空置商品房纳入经济适用房体系, 应把经济适用房与房地产二、三级市场结合, 即开设经济适用房与可售公房置换业务。经济适用房发展中心及供应商拨出部分经济适用房与上市的已售旧公房进行置换, 采取平进平出的原则, 以市场惯用的比较评估法对要求改善住房的住户房屋进行评估, 双方价格确认后补差置换, 在此基础上把收购的旧房以经济适用房的价格和条件及配售程序进行配售。如此可扩大经济适用房配售的受益面, 业务空间也将更为广阔。

4 合理调整经济适用住房建设中的政府职能, 充分运用市场机制调节住房供求关系。

解决向中低收入家庭的住房供应问题, 让中低收入家庭有房可买, 这是各国政府住房管理的主要职能。发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。目前, 在一些城市, 符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮候几年才能买到住房, 这既反映了近几年我国较成功地启动了个人住房消费, 也反映出这些地方房地产开发的结构性问题。同时, 由于在经济适用住房的开发中, 国家过分强调“三个到位” (计划、政策、管理三到位) , 更由于地方政府对开发管理过严, 一些中小城市不论区位、地段及成本差异均较大, 限价过死, 不能形成动态需求增长的市场开发模式。因此, 需要对此进行改革, 合理调整政府职能, 充分运用市场机制调节经济适用住房的开发模式和供求关系。

总之, 政府职能部门的主要责任应该是搞好服务, 加大监管力度, 促使开发企业发挥技术优势、规模优势、竞争优势、降低开发成本, 提高开发质量, 在满足社会住房消费需求的基础上, 增强企业的内部收益, 上缴更多的税收, 最终达到既增强企业开发实力又提升住房开发国家收益水平的根本目的。只有这样, 才能在住房建设开发领域完善社会主义市场经济体制, 促使住宅产业的可持续发展, 成为国家经济建设中源源不断、最稳定、最有活力的经济增长点。

摘要：为了解决中低收入人群的住房问题, 我国政府采取了大力发展经济适用住房的政策, 所以不断完善经济适用住房政策, 对我国居民住房问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义。针对发展经济适用住房中的几个问题进行探析。

关键词：中低收入,经济适用住房,探析

经济适用住房问题探析 篇2

关于加强经济适用住房管理有关问题的通知

建保[2010]59号

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委（住房保障和房屋管理局、房地局），新疆生产建设兵团建设局：

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）和《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的有关规定，为加强经济适用住房管理，现就有关问题通知如下：

一、严格建设管理

（一）经济适用住房建设项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。要严格执行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，严格执行国家有关保障性住房建设的技术标准和强制性条文。

（二）严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。住房供需矛盾突出的城市，可适当减小套型建筑面积，以增加供应套数。委托房地产开发企业建设的经济适用住房项目，住房保障部门要明确套型面积等控制性要求，作为项目法人招标的前置条件。

（三）各地可结合当地居民收入、住房状况等实际情况，自行确定经济适用住房的建设规模。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加经济适用住房供应。

二、规范准入审核

（四）经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。商品住房价格较高的城市，可以适当扩大经济适用住房的供应范围。

（五）经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。

（六）市、县住房保障部门要会同有关部门建立健全经济适用住房申请、审

核、公示、轮候制度和工作机制，认真履行审核责任，确保配售过程公开透明，配售结果公平公正，主动接受社会监督。严禁委托开发企业、中介机构和其他组织、个人代理购房资格审核和房源分配等政府职责。

三、强化使用监督

（七）市、县住房保障部门应当定期或不定期对经济适用住房使用情况（包括自住、闲置、出租、出借、出售以及住房用途等）进行检查，也可委托经济适用住房管理单位定期对上述情况进行调查。新建经济适用住房小区（包括配建经济适用住房）进行前期物业管理招投标时，可以将相关委托内容作为招标条件，并在临时管理规约和前期物业服务合同中明示。

（八）在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。

（九）在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。

（十）已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。

四、加强交易管理

（十一）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。

房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。

（十二）住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准，报经市、县人民政府同意后公布实施。

经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导

价格的，依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。

（十三）各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。

五、完善监督机制

（十四）市、县住房保障部门要依法履行监督管理职责，建立经济适用住房管理信息系统，积极推动建立住房保障、房地产、民政、公安、金融等部门的信息共享机制，增强审核工作的准确性，提高监管工作效率。同时，要设立并公布举报电话、信箱、电子邮箱等，采取多种方式接受群众举报、投诉，加强社会监督。

（十五）经济适用住房管理的相关内容纳入住房保障规范化管理考核范围。省级住房城乡建设部门要督促各市、县完善经济适用住房管理制度，健全住房保障实施机构，配备专门力量负责经济适用住房使用情况的监督检查，并对市、县经济适用住房管理情况进行定期检查。

（十六）购房人违反本通知第（五）条规定，以虚假资料骗购经济适用住房的，一经查实，立即责令退还；违反本通知第（八）条规定，违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回；违反本通知第（九）条规定，对其高消费行为不作出说明，不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房。

对有上述情形的购房人，取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

（十七）经济适用住房建设单位、中介机构和其他组织、个人有违法违规行为的，要依法依规予以处理，并记入诚信档案。

国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

（十八）各地要根据本通知要求，完善经济适用住房管理办法，并制订经济适用住房配售合同示范文本。

（十九）本通知自印发之日起施行。

中华人民共和国住房和城乡建设部

《经济适用住房管理办法》出台 篇3

我国第一部经济适用住房管理办法已由建设部、国家发改委、国土资源部和人民银行联合颁布施行。

办法规定，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品房，严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。经济适用住房项目建设必须采取公开招标的方式确定开发企业，面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。确定经济适用住房的价格应当以保本微利的原则，销售实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

办法规定，政府有关部门应当对购买经济适用住房的申请人进行公示，只有符合规定条件的家庭才能购买或承租一套经济适用住房；经济适用住房只有在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再次购买经济适用住房。办法要求，用于个人购房贷款的住房公积金，优先向购买经济适用住房的个人发放。办法还明确指出，集资、合作建房也是经济适用房的组成部分。

政策解读集资、合作建房也属经济适用住房的一种

《经济适用住房管理办法》中首次规定集资、合作建房也属于经济适用住房的组成部分。

《办法》规定，各地的集资、合作建房标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等必须按照经济适用住房的相关规定，严格执行。集资、合作建房必须纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。今后，凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，将不得再次参加集资、合作建房。并严禁任何单位借集资、合作建房的名义，变相搞实物分配或商品房开发。

专家点评中国房地产协会秘书长顾云昌：把原来一些本不属于经济适用房范畴的集资、合作建房也纳入了，这意味着已经享受了这一政策的人就不能再享受经济适用房政策了。

政策解读经济适用住房面积有限制

我国首部《经济适用住房管理办法》明确规定，作为我国具有保障性质的政策性商品住房——经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，限制建设大面积高档经济适用住房。

《办法》规定，各地在加大经济适用住房的同时，必须将经济适用住房的面积严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房控制在60平方米左右。各市、县人民政府可根据地区的居民收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。

专家点评中国房地产协会秘书长顾云昌：面积不能过大，意味着经济适用房正朝着符合它本来面目的方向发展，使社会上真正的中低收入家庭都能享受到这一政策。

政策解读经济适用住房各项优惠政策

《经济适用住房管理办法》进一步明确了经济适用住房的各项优惠政策。

经济适用住房问题探析 篇4

经济适用住房是政府提供政策优惠, 限定建设标准、供应对象和销售价格, 具有保障性质的政策性商品住房。通过近10年的探索和实践, 我国部分中低收入家庭享受了经济适用住房制度的优惠, 提高了居住水平、改善了居住环境, 取得了可喜的成绩。然而, 经济适用住房政策在具体实施过程中, 却出现了较多问题。本文力图通过对我国经济适用住房建设存在的问题进行分析, 为其今后的发展和其他正在起步的保障性住房政策提供借鉴, 扬长避短, 使保障性住房的建设能够为中低收入家庭真正地带来实惠。

二、我国经济适用住房建设存在的主要问题

(一) 目标定位和土地使用制度改革的总体目标相悖

目前我国的经济适用住房定义为具有保障性质的政策性商品住房, 这样的属性使其无法设置退出机制。我国是土地资源短缺的国家, 人口众多, 可用于居住的土地十分有限, 加之目前已全面实行土地的招拍挂制度, 因此, 地方政府能够或愿意用于建设经济适用住房的土地变得更加有限。而政府建设经济适用住房在土地和税费上的补贴却随着其上市交易而彻底转化, 政府的保障性住房资源也就随之流失。

(二) “中低收入”难界定

“名义”保障范围过宽而实际保障范围过窄。在“中低收入”界定不规范的情况下, 开发商实际上存在着把销售目标定位在中等收入偏高家庭上的可能性, 从而导致:财政补贴部分落到了收入较高者身上, 降低了稀缺的补贴资源使用效率, 不符合建设经济适用住房的目的和财政补贴的支付原则;对商品房市场而言, 财政补贴利益不当接受者的存在导致了“挤出效应”, 不利于商品房市场的健康发展。

(三) 供应主体错位

目前经济适用住房主要由房地产企业来组织运作。既然是企业行为, 追求利润最大化的目标将始终不会改变。开发商大力开发商品房以获取经济利益, 而对开发低盈利率的经济适用住房缺乏兴趣。同时, 不乏开发商以开发经济适用住房名义取得划拨土地后, 改变土地用途、变相进行商品房开发。经济适用住房是用来解决城镇中低收入家庭的住房问题, 最终却以商品房的形式开发, 从根本上改变了经济适用住房用地的性质。

(四) 补贴方式不合理

现在的经济适用住房可认为是将国家提供的社会福利固化在房屋上的“补砖头”的政策。由于实际购买者不一定是中低收入阶层, 这就造成有一部分福利落到了不该享受者的头上, 而需要者却求助无门, 形成了社会不公。

(五) 政府缺管

缺少专门的管理机构, 管理人员严重不足, 以至于准入审查不严, 退出缺少监管;房源缺少储备, 建设缺少限制等问题。

(六) 决策缺少通盘规划

作为我国保障性住房建设的主体的经济适用住房, 其建设一般选址在城郊结合部和城市边缘地带, 目前有越来越远的趋势, 而且规模过大, 商业、文化、教育、医疗、公共交通等城市配套公共设施和市政设施建设严重缺乏或滞后, 虽然居民的居住条件得到了改善, 但出行的交通成本和时间增加了, 就业机会减少了, 中低收入居民的整体生活水平有所下降。

三、相关建议

第一, 进行经济适用住房制度的改革, 保持保障性住房的保障属性, 取消其商品属性, 建立合理的准入和退出机制, 即实行所谓的经济适用住房“内循环”的管理模式。购买经济适用住房除限定其收入标准外, 还应限定原居住状况的最高标准 (如人居居住面积不足15平方米) ;鼓励中低收入家庭不断提高生活质量并通过市场进一步改善居住条件, 但购买商品住房的家庭应按政府回购价将原经济适用住房出售给政府, 以便作为经济适用住房重新提供给需要保障的中低收入家庭。

第二, 在制定经济适用住房制度时, 首先应由以国家法定的形式规定设定标准依据, 再由地方政府根据本地区可支配收入状况拟定的标准划分享有经济适用住房的主体。这样就形成统一中又具灵活性的确定主体机制。经济适用住房的适用主体问题, 不能仅看其家庭收入状况, 应该由国家确定评估指标体系, 如现有住房情况、家庭可支配收入、家庭成员、人均可支配收入、家庭开支状况等。在地方房地产管理部门和统计机关广泛调查研究的基础上, 根据国家指定的评估指标确定适合地方执行的评估标准。同时, 政府应建立刚性的购房资格标准, 完善家庭收入、人口、现有居住条件信息系统, 规范经济实用房供给信息发布、申报者排队顺序、资格审查和公示等购房程序。对于违规购房、炒卖行为应给予严厉的经济处罚, 并追回所购经济适用住房。

第三, 政府要更全面地参与经济适用住房成本核算和定价过程, 还要运用市场手段来降低开发成本。应事先比照商品房地价和税费成本来核定政府无偿提供的土地市价和税收优惠金额, 直接从成本和售价中扣除;严格监控建筑成本, 政府可直接参与公开招标选择建筑商, 减少中间环节, 节省开支。开发商随意提高价格应给予经济处罚、取消开发资格等制裁。

第四, 建立相应的保障性住房管理机构, 加强对经济适用住房的管理, 严格控制供应对象和建设标准。突出保障性住房的特点——满足住房的基本需求, 而不是改善和提高住房水平。经济适用住房建筑面积以满足中低收入家庭的基本需求为准, 面积不应过大, 建议控制在平均建筑面积70平方米/套为宜, 不宜超过80平方米/套;且建设标准也应有所控制, 内部设施水平不宜过高;但相应的环境质量、公共设施水平和交通便捷条件应该是良好的。

第五, 发挥城市规划的综合调控作用, 保障性住房建设的项目选址和设施配套应该是多部门协作、统筹兼顾、综合决策的结果。经济适用住房建设应该会同土地、计划、规划、建设等部门, 根据当地的土地发展总体规划、产业发展计划、城市规划和建设计划进行项目选址, 并应得到文、教、卫、体等主管部门的支持, 这是一个综合决策的过程。

第六, 可考虑从“补砖头”改为“补人头”, 即将对低收入者的补贴补在“人头”上, 而不是补在“砖头”上。政府不应通过减免税费以及土地出让金等形式来降低经济适用房的造价, 而应直接补贴给中低收入者以货币, 让其在市场寻求满足自己需要的房屋。

四、结束语

经济适用住房是一项长期的政策, 关系到千家万户的福利, 因此更有必要对其中暴露出来的问题及早予以解决。全国各地政府都应关注和实施保障性住房中经济适用住房的建设, 使“安得广厦千万间, 大庇天下寒士尽欢颜”的梦想将在不远的将来变成现实。

参考文献

[1]、李剑阁.中国房改:现状与前景[M].中国发展出版社, 2007.

[2]、邓卫.关于经济适用房建设的反思与对策[J].建筑学报, 2001 (8) .

经济适用住房问题探析 篇5

建住〔2008〕225号）

各有关单位：

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2007]258号）、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）》(京政发[2007]27号)等文件规定，经市政府批准，现就已购经济适用住房上市出售有关问题通知如下：

一、本通知所称已购经济适用住房是指经政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售，并已签订购房合同的经济适用住房。

二、自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：

（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

（二）已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，按下列程序办理：

1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。

2．区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。

3．购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。

4．买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

（三）区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的，按下列程序办理：

1．产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。

2．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和物业管理等费用。

3．区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款。

4．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租，所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。

（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。

购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。

产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。

三、本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：

（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。

（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。

四、将已购经济适用住房按市场价格出售的购房家庭，不得再购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房。将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭，如再次申购经济适用住房的，应当按照现行规定重新申请。

五、本通知发布之日后，符合购买经济适用住房资格的家庭按经济适用住房价格购买取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的经济适用住房，上市出售已购经济适用住房视同首次购买和出售经济适用住房，应按照本通知第二条的有关规定执行。

六、本通知自发布之日起施行，其它有关经济适用住房上市交易规定与本通知不一致的，按照本通知规定执行。

特此通知。

北京市建设委员会 北京市发展改革委员会

北京市国土资源局 北京市财政局

应否取消经济适用住房 篇6

一、对解决住房问题应该树立什么样的理念

有一位专家提出取消经济适用住房所持有的理念是,政府只应该管低收入者的住房问题,不应该管中等收入者的住房问题。

19世纪及其以前,世界各国通用的理念是:住房是生活消费品,应由居民自己解决,政府不应该管。在19世纪,特别是19世纪下半叶,英国等一些西方国家由于城市化快速发展而造成城市住房十分紧缺,被人们称之为“住房灾难”。当时,民主化已有一定发展,各界人士通过各种民主化渠道,对政府不管广大居民的住房问题,进行了日益尖锐的抨击。进入20世纪以后,既有民主化的推动,更由于经济不断发展使政府拥有了较强的解决住房问题的实力,英、美等许多国家陆续做出政府介入住房问题的决定。在做决定时提出的理念可以概括为:住宅是一种关系广大居民安居乐业和国计民生的特殊商品,又是一种价格很高的特殊商品,如果没有政府介入而单纯依靠市场自发调节,很难解决好广大居民,特别是广大中低收入者居民的住房问题。

我国中等收入者的收入相对偏低,直至今日仍有较多居民存在着购房难。据一些城市的调查,许多中中、中下收入者连小套型商品房也买不起。针对这种情况,政府把中等收入者,特别是中中、中下收入者的住房问题管起来,解决好,是不可推卸的责任。可见,提出政府只应管低收入者而不应管中等收入者住宅问题的理念,既有悖于世界上许多国家通行的理念,又不符合我国的实际。

二、两个国家管中低收入者住房的简介

1930年美国决定政介入住房问题,实行分别对中、低收入者供应“社会住宅”和廉租屋的住房分类供应制度。其中,对“社会住宅”的社会保障,主要是贷款利息、税费、土地供应、购房还贷相应减收所得税等优惠。据计算,这些优惠加起来,一般约占住房价格的5%,高的城市也不会超过10%。给了“社会住宅”一定的社会保障,政府就有理和有权去调控其住房套型、价格和供应对象。进入20世纪八九十年代,由于美国居民收入不断提高,除了贷款期可长达30年和购房还款相应减收所得税两项优惠仍在施行外,其他社会保障以及政府的调控都已逐步消减。社会住宅已经逐步淡出。

新加坡也实行分类供应住房制度,对中等收入者供应政府组屋,对低收入者供应廉租屋。新加坡是在国家独立不久实行新住房制度的,当时经济实力弱,人民收入低,住房十分紧缺。更考虑到人多地少的国情,因而决定把加强管理、严格控制住房套型、房价和供应放在首要地位。具体办法是,组屋由政府组建,从而直接控制住房套型、房价和供应。最早分档次建设的组屋套型为42～70平方米,后来随着经济发展,逐步提高上限,迄今为止建设租屋的上限仍控制在125平方米以内。对组屋的社会保障,一为土地和税费优惠,二为由政府组建省去一大笔房地产企业和施工企业获取的利润,组屋所含社会保障比重低于10%。对组屋按套型分成几个档次,并按套型大小调整每平方米的价格,使其所含社会保障有所差别。

美国和新加坡的办法说明以下几点:一是,解决好中低收入者的住房问题,是政府的职责。二是,政府管中等收入者住房不是大包大揽,而是分档次地给予较小比重的社会保障、加上有效的管理工作而把事情办好。有的专家很可能把管中等收入者住房误解为大包大揽,因而提出了反对意见。三是,我国通过房改决定推行住房分类供应制度,努力解决好中低收入者的住房问题,是符合国情的选择。

三、为什么我国推行社保住房问题甚多

住房分类供应是一个崭新的制度,按理应该先用几年时间,既认真研究国外的经验教训,又在国内先行试点,取得实践经验做出周密安排后才推行。而我国的房改,从1980年至1997年,主要精力放在提租补贴和出售公房上,没有对住房分类供应进行过多少研究,更没有试点。因而1998年23号文决定实行这一制度时,处于研究不深和准备不足的情况。从而,在实施新制度的过程中出现许多问题,是可以理解和在所难免的。举以下几个例子:

例一,外国把低收入者定义为买不起房的住房困难群体,划分低收入线是各国政府的权力。低收入者占全体居民的比重,英联邦有的国家划定为20%左右;美国最早划定为18%,后来逐步降低;新加坡划定为8%左右。我国由于当时对国外的廉租屋办法研究不足,在23号文中没有划定低收入者的比重,只提出对中低收入者供应经济适用住房,对最低收入者供应廉租屋。这就出现了我国为什么有一部分低收入者买得起房的“理论”问题。

例二,外国推行住房分类供应制度,是从政府不管转为要管住房问题,加强管理顺理成章。新加坡最重要的经验就是加强管理。而我国房改前实行公房低租金,是一种政府和单位大包大揽的制度。对这一制度进行改革,很自然地会转向放松管理。许多城市在房改后就精简了管理住房的机构和人员。2000年我们曾对一些城市执行经济适用住房的情况进行调查,发现普遍地存在着住房套型、房价和供应对象“三失控”的情况。当我们去了解为什么会出现一人一次购买10套经济适用住房的特殊而严重的问题时发现,这个拥有几十万人口的区只有两个公务员管住房。实在管不过来,只好委托房地产企业代管经济适用住房,从而发生了这个问题。虽然委托房地产企业代管的问题很快得到纠正,但令人遗憾的是,管理不力的问题至今仍未很好解决。今年有个城市发生了分配经济适用住房摇出联号和许多居民不具备申请资格的问题,就是有力的例证。在中央电视台的节目中,有位专家建议取消经济适用住房而改为其它社保房。应该看到,经济适用住房出现问题的“要害”不在这一办法本身,而在管理不力。如不解决管理不力的问题,改行其它社保房仍然会出现同样的问题。

例三,只有实现对中低收入者住房供应的全覆盖(分档次),才能解决好中低收入者的住房问题,才能有效地稳定房价和控制套型。这也是新加坡另一条重要经验。我国的23号文也是按全覆盖安排的。但因当时缺乏经验,没有拿出有效的达到全覆盖要求的措施,致使这些年建设的中低收入者住宅过少,远离全覆盖的要求。比如,要做到廉租屋的全覆盖,关键是解决资金来源和明确责任。如果当年规定:在一定阶段内廉租屋的全覆盖目标为占居民总数的8%,资金由城市政府解决(中央政府对部分城市适度支持),并要求城市政府做出规划,分别在5～10年内完成。这样,就是一个有计划地实现全覆盖的安排。可惜当年我们在制定廉租屋办法时思不及此,而是千方百计地去另寻资金来源,好不容易地安排了从土地出让金中拿出一定比例和拿出住房公积金的增值部分,虽然取得一定“成绩”,但却未达到全覆盖的要求。又如,我国当年决定对经济适用住房以无偿供应土地和税费减半的优惠,1999年核算这一社会保障占房价的15%。这些年土地出让价涨得快,应为20%以上。后来才认识到,这样高的社会保障比重,按分档次的要求,只能供应一部分“中下”收入者,不是一个全覆盖的安排。

四、在不断地解决问题的进程中迈步前行

经济适用住房的回顾与前瞻 篇7

1998年国务院颁布的关于深化房改的23条, 决定在我国实行住房分类供应制度, 对中低收入者供应经济适用住房。据当时预测, 我国经济发到一定阶段可能划分为:高收入者占20%, 中低收入者占70～72%, 最低收入者占8～10%。可见, 供应中低收入者的经济适用住房会拥有最大的覆盖面, 必然处于新住房制度的主体地位。

二、对外国经验的借鉴

由于我国是第一次推行住房分类供应制度, 没有实践经验, 只能向国外学习借鉴。在推行住房分类供应制度的国家中, 美国和新加坡较有代表性。美国的办法是:对占居民总数20%高收入者供应商品房, 对占居民总数60%左右的中等收入者供应“社会住宅”, 对占居民总数10%左右 (曾经较长时期保持18%的比重, 这些年才逐步降低) 的低收入者供应廉租屋。新加坡的办法是:对占居民总数10%几的高收入者供应高价商品房, 对占居民总数75%以上的中等收入者供应“政府组屋”, 对占居民总数8～10%的低入者供应廉租屋。

当时我国提出经济适用住房的覆盖面, 介于美国和新加坡之间。当时也考虑到, 外国的办法不一定完全适合我国国情, 需要通过我国住宅供应实践检验来进行调整。

三、回顾推行经济适用住房制度遇到的矛盾和问题

(一) 经济承受能力的问题。

归根结底地说, 住房问题是个经济问题。如果政府经济实力强, 人民收入高, 住房问题就容易解决好。上世纪90年代美国的情况是, 人均国内生产总值超过3万美元。中等收入线 (各城市不一样) 的低限在2.4万美元以上, 高限为10—12万美元, 按当年的汇率计算, 相当于人民币20—90多万元。当时这样的收入, 在我国可以划入高等收入者。美国全国居民和中等收入者的房价收入比为3—6倍, 因而具有较强的购房能力。在1998年我国人均国内生产总值不到1000美元。直到2002年, 有几个城市用每套80平方米的住房测算, 房价/收入比大约为12倍左右。相比之下说明, 我国中等收入者的大多数之所以处于“买房难”的境地, 经济承受能力不足是我国进行房改的最大难题。

我国长期实行公房低租金制, 发挥了其历史作用。但因其存在的种种弊端, 致使人均住房面积逐年下降。1949年人均住房面积10.8平方米, 1978年竟降至人均7.6平方米, 已经到了非改不可的境地。而进行房改又遇到了经济承受能力不足的矛盾和困难, 这就要求我们既要坚持改革, 又要从我国实际出发采取有效措施, 在房改进程中把经济承受能力不足引发的各种问题解决好。

(二) 低收入者能否纳入购房行列的问题。

推行住房分类供应的西方国家认为, 低收入者无力购买住房, 因而对他们供应廉租屋。我国在当年房改时考虑到, 廉租屋所含社会保障的比重极大, 如果对全体低收入者都供应廉租屋, 将超过我国政府的经济承受能力。因而决定把低收入者分成两部分:一部分为最低收入者, 对他们供应廉租屋;另一部分为低收入者, 对他们供应经济适用住房。这样做, 虽然缩小了廉租屋的供应面, 但又出现了新问题。既然许多中等收入者都存在着“购房难”问题, 低收入者当然更缺乏购房能力, 让他们购买经济适用住房, 必然会一步加大“购房难”人群的比重, 从而不利于新制度的推行, 也有悖于买得起房就属于中等收入者的“论点”。因此, 低收入者应否纳入购房居民行列, 从理论到实践, 一直是一个有争论的问题。

(三) 关于中等收入者住房的社会保障含量问题。

中等低收入者占居民的比重很大, 又有一定的购房能力, 因而西方国家政府给予的社会保障比重较小, 一般占房价的5%以下。我国的特殊情况是, 加上低收入者后, 中低收入者购房能力颇为不足, 为此当年决定给经济适用住房以免收土地出让金和税费减半这样较多的社会保障。据1999年测算, 这一社会保障占房价的比重约为15—20%。但因这些年土地出让金上涨很快, 这一社会保障占房价的比重已经超过30%以上, 从而增加了政府的负担。更由于许多城市政府在建成区内掌握的土地甚少, 很难提供较多的土地。这些年来, 每年建设的经济适用住房占总建设量比重很小, 原因是多方面的, 但以上两条确是很重要的原因。

(四) 分类供应住房能否做到对中、低收入者“全覆盖”的问题。

美国和新加坡对中、低收入者住房是实行“全覆盖”分类供应的 (事实上不可能达到绝对的全覆盖, 只能是相对的基本上覆盖) , 我国的23条也是按基本上全覆盖分类供应来要求的。但实行的结果是, 每年新建经济适用住房只占总建房量的4—6%, 新增的廉租屋更少, 截止2007年合计, 新增的廉租屋占总建房量还不到1%。两者离基本上全覆盖供应的要求, 都有较大差距。

(五) 解决经济承受能力不足的一个重要措施未能落实。

为了解决经济承受能力不足的问题, 当年有的专家曾提出一条建议:今后应做到, 每年居民收入的增长要高于房价的增长, 使居民的购房能力每年都提高一步。年复一年, 就能逐步地解决“购房难”的问题。但因前些年每年建设商品房占总建设量的90%以上, 政府又不调控商品房价, 致使同质房价的上涨速度高于、甚至较大地高于居民收入的增长。特别是在居民收入增长中, 高收入者的收入增长又高于中低收入者的收入增长, 更增加了中低收入者的“购房难”。

(六) 加强调控管理与放松调控管理的问题。

新加坡在实行住房分类供应之初, 面临着住房紧缺, 居民购房能力弱以及人均拥有土地面积少等问题, 因而决定采用由政府组建“政府组屋”出售给中等收入者的办法。这种直接加强调控管理的办法, 能够严格地控制住房的套型、价格和供应对象。从而在当年经济困难的条件下, 保障了中低收入者的住房供应, 并长期保持房价的“微涨”。而今新加坡人均国内生产总值已超过2.5万美元, 仍坚持这一制度, 并始终把组屋套型的高限控制在120平方米以内。由于我国房改的对象是改革政府大包大揽的公房低租金制度, 当时人们的思想是“改字当先”, 不仅不会接纳这种直接加强调控管理的办法, 而且很容易出现忽视调控管理的问题。前几年, 由于忽视调控管理, 出现了诸如房价上涨过快、住房供应结构不合理等不少突出问题。经济适用住房除了供应量过少这1问题外, 也产生了不少其它问题。例如:有的城市经济适用住房与商品房同价, 使社会保障的“优惠”落入了开发商囊中;有的城市不限制经济适用住房套型, 最大的竟达每套300多平方米;有的城市不控制供应对象, 竟出现1人买10套经济适用住房的“怪事”, 等等。虽然这些问题大多在其后, 特别是2005年开始连年加强宏观调宏以后得到逐步解决, 但产生的恶劣影响很大, 并成为经济适用住房“取消派”的主要依据。

(七) 政府机构不相适应的问题。

西方国家的城市政府, 主要是依法行政, 并着重管好与公众利益密切相关的事情。因此, 管好中低收入者的住房问题就是政府的重要职责。在政府的各部门中, 管住房的部门是公务员最多的部门之一。我国的城市政府则是管得过宽、过细, 管了许多不该管的事。而对管住房的机构和人员, 则以房改已经完成为由予以裁减。有的拥有几十万户居民的区, 只有两个人管住房。实在管不过来, 就委托房地产商管理经济适用住房的供应, 这是当年出现1人买10套经济适用住房问题的主要原因。

四、属于前瞻性的几个问题

(一) 逐步前进与突出重点。

2007年11月, 建设部等9个部门联合发出了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。这两个办法, 体现了逐步前进和逐步到位的理念。

廉租屋办法提出的主要任务是, “逐步解决城市低收入家庭的住房困难”。这一提法, 摒弃了过去廉租屋只供应最低收入者的老提法, 改为与国际接轨的、供应低收入者的新提法。这是一个重要的进步。文内提出的“逐步解决”, 也体现了从实际出发逐步到位的正确态度。

经济适用住房办法提出:经济适用住房是“解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。由于目前廉租住房远不能覆盖低收入者的全体, 而经济适用住房含有较多的社会保障, 又难于较多地扩大其建没量, 让它供应低收入家庭, 既能增加对低收入家庭的覆盖面, 又不会过多地增加政府负担。由于这一举措突现了我国当前住房政策的重点, 是优先解决好低收入者的住房问题, 定会得到广大群众的理解和支持。但因经济适用住房办法规定只售不租, 致使“买得起房就应划为中等收入者”的争论仍不时地在报刊上出现。为此建议, 先按2007年的办法执行, 待执行几年取得丰富的实践经验后, 再来分析研究其得失, 并决定是继续执行或者适当调整。

(二) 关于逐步扩大覆盖面的问题。

从1998年以来, 新增的廉租屋和经济适用住房数量较小, 在今后一段时间内, 仍不可能过快、过大地增加其供应比重。因而各城市采取逐步扩大中低收入者住房覆盖面的办法, 是从实际出发的。

在计算中低收入者住房的基数时, 除了计算这几年新增的住房外, 还应增算“一笔账”。这就是, 改革开放以后, 各城市曾经好几次为住房困难户、危房户、特别是双困户建设了为数不少的解危解困房和安居房, 除安居房中有一部分套型较大的之外, 都应归入存量廉租屋的范围。此外, 在房改中用十分优惠的价格出售给居民的房改房, 加上安居房中一部分套型较大的住房, 则应归入存量中等收入者住房的范围。提出以上两个“归入”的根据是:这些住房都含有相当大的社会保障, 并主要是供应中低收入者的。为此建议, 各城市在统计实际拥有廉租屋和中等收入者住房时, 要包括以上住房在内。

有的地方把以上各种办法统统归入当前要建立的多层次住房社会保障体系的内容, 则不够妥当。因为当年的举措已成过去, 在当前和今后建立健全的住房社会保障体系中, 不可能再采用这些老办法。比较恰当的提法是, 当年采用这些老办法建设的住房, 为推行新制度奠定了一定的物质基础。前年我在一篇文章中建议搞一次住房普查, 其中就包括要查清以上几类住房的“去向”, 并分析其发挥了多大的基础作用。

计算和弄清楚住房覆盖面, 是个很复杂的问题。其基础是各类居民户数与存量住房套数, 但因有的人拥有两三套甚至更多套住房, 因而不能单纯用两者的比例计算出已经达到的覆盖面, 也不能单纯用两者之差计算出缺房数。对于需要购房的居民, 既有无房居民购房、又有改善居住条件购房等居住需求, 还有住房投资需求, 等等。因此, 加强信息工作以掌握基数, 提高对各种复杂情况的科学研究, 动态地做到对住房实况的心中有底, 才能做出科学决策。

(三) 关于划分居民收入线的问题。

许多西方国家都以户为单位来划分高中低居民收入线, 并有以下特点:其一, 划分标准由各城市政府核定, 因而每个城市的标准不一定相同;其二, 每年由城市政府公布一次收入线, 因而收入线的高低和各类居民占总居民数的比重, 每年都有可能发生变化;其三, 政府公布的收入线与法定的福利优惠 (如减免中低收入者有关税费等) 以及住房社会保障直接挂钩;其四, 确定低收入者的比重, 着重考虑政府的经济承受能力, 有的国家高达20%, 有的低于10%。

我国统计部门每年也公布高中低收入的统计数, 但因我国的廉租屋和经济适用住房还不能全覆盖等多种原因, 两者没有挂钩。目前的办法是, 由各城市公布廉租屋和经济适用住房供应标准, 一般不以户为单位, 而以人均住房面积和人均收入为两个主要指标, 再加上需有本市户口等其它辅助指标。这种办法符合我国的现实。去年我曾著文建议, 城市政府将每年的廉租屋和经济适用住房供应标准和供应数量纳入城市年度计划, 经市人代会通过公布, 在全市人民监督下去完成。如果有的城市把低收入者占居民总数8—10%作为本市一定时期的奋斗目标, 则通过制定和执行每年提高一步供应标准和供应量的计划, 在预定时期内达到占8—10%低收入者的基本全覆盖, 名副其实地实现“应保尽保”。

(四) 关于中等收入者的住房社会保障问题。

中等收入者占居民总数的比重很大, 在建立住房分类供应体制时, 特别是决定经济适用住房只供应低收入者之后, 应该着重地加以研究。有一种误解是, 中等收入者占的比重太大, 政府无力对其提供社会保障。其实, 西方国家采取了一种比较可行的做法, 就是把中等收入者住房的社会保障控制在占房价5%以下, 而且是通过减税、减息或提供“平价”土地来实现, 无需政府另外拿钱。再加上不要求一开始就全覆盖, 而是随着政府和居民承受能力的逐步提高而稳步增加, 因而可以做到政府负担得起。

为了完整地建立我国的住房分类供应体系, 又借鉴国外的经验。建议重申, 对中等收入者的住房供应采取住房商品化为主, 并与适度的住房社会保障相结的办法。其社会保障含量, 一般控制在占房价5%以内, 并主要通过减税和提供“平价”土地来实现。社会保障的覆盖面采取逐步增长的办法, 可以先保中下收入者, 然后逐步向中中甚至向中上收入者发展。这种住房, 可以直接命名为中等收入者住房。但因目前各城市推行的双限房都享有一定优惠, 只要适当做些调整就可全面达到上述要求。为此建议, 将含有适度社会保障的中等收入者住房正式命名为“双限房”。双限房的社会保障含量、覆盖面以及每年的供应量, 由各城市因地制宜地确定, 并制定管理办法予以规范化和法制化。

明确对中等收入者住房的供应政策, 有4条重要作用和理由:其一, 对高中低收入者都制定了不同的供应政策, 才能形成完整的住房分类供应体系, 并能明确今后的发展和奋斗目标;其二, 对中低收入者的住房社会保障既有总目标, 又采取逐步扩大覆盖面的办法, 与我国不断发展经济提高承受能力紧密衔接, 具有实施的可行性;其三, 有利于逐步地解决好中下、中中收入者的购房难问题;其四, 明确了双限房含有社会保障, 政府就有理、有权去调控其套型、价格和供应对象。更因中等收入者的比重大, 即使近期内只有一半的覆盖面, 再加上由政府直接管理的廉租屋, 也能调控一半以上新建住房, 就能较好地把政府调控房价、套型等宏观调控任务落在实处。

(五) 关于有限产权问题。

2007年的办法明确规定了经济适用住房属于有限产权住房, 是从国情出发的一项重要举措。有的地方在实施时, 还将有限产权予以量化, 明确政府拥有产权的比重以利于具体操作, 这一经验值得推广。如果今后出售的住房仍然含有较多的社会保障, 则建议继续实行有限产权的办法。

(六) 坚持合力推进。

黑龙江省经济适用住房价格预测 篇8

一、灰色预测概述

灰色预测从系统原理出发, 将研究客体视为一个系统。灰色系统理论认为, 一切灰色序列都能通过某种生成弱化其随机性而呈现本来的规律, 也就是通过灰色数据序列建立系统反应模型, 并通过该模型预测系统的可能变化状态, 对于任何非负数列, 进行累加生成后, 生成数列呈递增趋势, 具指数性质。因此, 从样本数据出发, 研究生成数列的分布规律, 建立预测模型, 具有普遍性意义。

根据灰色系统理论, 要把握经济适用住房价格走势和发展方向, 所需要的只是新信息的加入会使原有的趋势得以改变, 新信息的不断加入是经济适用住房价格不断变化的驱动力, 通过判断这种驱动力的发展变化来预测未来价格走势正是灰色系统理论所要解决的问题。灰色预测在房地产业具有较好的应用前景, 不仅适合于房地产价格的预测, 对于房地产业中主参数如房地产价格指数等的预测也是适合的。

二、灰色预测模型的建立

GM (1, 1) 模型的基本思想是随机的原始时间序列, 经按时间累加后所形成的新的时间序列呈现的规律可用一阶线性微分方程的解来逼近。

GM (1, 1) 模型建立的基本步骤如下:

1.选定预测对象的原始数据列并对其作一次累加生成

式 (1) 中, X (0) —原始时间序列, 由x (0) (1) , x (0) (2) , …x (0) (n) 组成;

X (1) —累加时间序列, 由x (1) (1) , x (1) (2) , …x (1) (n) 组成。

2.建立灰色模型GM (1, 1) 的微分方程。一阶线性微分方程如下式所示:

其中a, u是待定系数

3.估计参数a, u

4.求时间响应模型

式中x (1) (0) =x (0) (1)

(6) 数据值还原, 当t大于等于原数列最大序列值时得预测值。

三、灰色预测模型的检验

(一) 残差检验

原始时间序列X (0) = (x (0) (1) , x (0) (2) , …x (0) (n) )

称为平均相对误差, 给定a, 当且△

(二) 关联度检验

则称C=S2/S1为均方差比值, 对于给定的C0>0, 当C0, 当P

这三种方法都是通过对残差的考察来判断模型的精度, 其中平均相对误差和模拟误差、均方差比值要求越小越好, 关联度、小误差概率要求越大越好。给定a, ε0, C0, P0的一组取值, 就确定和检验模型模拟精度的一个等级。

四、黑龙江省经济适用住房价格的灰色预测

(一) 模型的建立

房地产发展受众多因素的影响, 部分因素可以确定, 部分因素不可知, 属于灰色系统, 可建立灰色系统模型进行预测。这里利用GM (1, 1) 模型对黑龙江省经济适用住房价格进行预测。原始数据如下表。

以上表中的2003-2008黑龙江省经济适用住房价格为原始数列X (0) , 按 (1) 式得累加生成数列X (1)

作紧邻均值生成, 按 (4) 式得B矩阵为

故时间响应模型为

(二) 模型的检验

根据所得的时间响应模型 (7) , 可以得到黑龙江省经济适用住房价格模拟值。

用相对误差、关联度、均方差比进行检验。

1. 相对误差检验指标检验:

平均相对误差, 模拟误差△6=0.01605<0.05, 根据表5.1此模型精度达到二级。

2. 关联度检验

计算灰色绝对关联度:

关联度为一级。

3. 均方差比检验

原始时间序列X (0) 的均值、方差分别为:

残差的均值、方差分别为:

均方差比值C=S2/S1=0.276<0.35, 均方差比值为一级。计算小误差概率:

所以, 小误差概率为一级。这样, 我们就可用, P=P (|ε (k) -ε|) <0.6745S1

进行黑龙江省经济适用住房价格的预测。

(三) 黑龙江省经济适用住房价格的预测由 (7) 式, 得

将2003-2008年黑龙江省经济适用住房价格和2009-2013年经济适用住房价格预测值绘成下图, 从中可以看出, 2003-2008年黑龙江省经济适用住房价格的模拟结果具有很好的拟合度, 由此也可以证明本预测模型具有较好的预测精度, 预测结果是可信的。

根据黑龙江省政府工作报告, 2009年人均可支配收入应增长8.5%, 即达到9270元。那么, 按照中等收入者可支配收入按照平均收入的75%计算, 应达到6953元;中低收入者按照平均收入的60%计算, 应达到6026元。2009年黑龙江省中等收入者若要购买一套80平方米的住房, 则收入房价比为6.1, 中低收入者的收入房价比为7.1, 均超出收入房价比3-6的限值。所以, 降低经济适用住房的价格势在必行。

参考文献

[1]刘思峰.灰色系统理论及其应用[M].北京:科学出版社, 2008 (2) :108-111

[2]黑龙江统计年鉴[M].哈尔滨:黑龙江统计出版社, 2004-2009

关于经济适用住房的土地供应方式 篇9

2007年修订的《经济适用住房管理办法》 (建住房[2007]258号) (以下简称“258号文”) 第7条规定:经济适用住房建设用地以划拨方式供应。

为什么要采用划拨方式供应呢?“258号文”对经济适用住房的定义是:“政府提供政策优惠, 限定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应, 具有保障性质的政策性住房”。以划拨方式供应建设用地, 正是其优惠政策的第一项。由于经济适用住房属于政府扶持的保障性住房, 从表面上看, 政府通过划拨方式无偿供应建设用地, 降低了开发成本, 让利于中低收入住房困难家庭, 确实起到了政府扶持、保障民生的作用。

划拨土地使用权, 确实是一种让土地使用者无偿取得建设用地的方式, 但其与有偿取得土地使用权的区别, 还不仅仅在于是否需要支付费用, 而是主要体现在三个方面:无偿、无限期、不能流转。

由于经济适用住房的购买者在一定时间后可以转让该住房, 因此以上的三个方面都需要在现有法律法规中寻找新的合理解释。

1. 流转的问题

按照《上海市经济适用住房管理试行办法》的规定, 经济适用住房取得房地产权证满5年后, 在符合相应条件并且原住房保障机构不予回购的情况下, 可以在公开市场上进行转让。由于购房者享受了优惠政策, 因此其只拥有有限产权, 该办法规定在转让 (或政府回购) 时“房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分, 其余部分上缴原住房保障机构所在区 (县) 的财政部门”。其中, 上缴的部分可以看作包含了土地收益的部分。

从这些规定可以得到这样的结论:第一, 经济适用住房的土地使用权是划拨形式取得的;第二, 在符合一定的条件后, 补缴土地收益即可以流转。那么, 这是否符合相关的法律规定呢?

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的转让条件, 作了比较明确的规定, 其中之一就是“签订土地使用权出让合同, 向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。

可以看出, 经济适用住房土地使用权的转让是合法的, 但同时由划拨转成了出让。由此, 便引出第二个问题———期限。

2. 期限的问题

《城市房地产管理法》第23条规定:“以划拨方式取得土地使用权的, 除法律、行政法规另有规定外, 没有使用期限的限制”。而土地使用权出让是有期限限制的。经济适用住房流转时 (无论政府回购还是上市) , 土地使用权由划拨变成了出让, 这也就意味着将产生如何设定期限的问题。同一地块的住户, 转让的时间可能会不同, 是否意味着同一地块将出现不同的期限?如果要统一时间, 那么起点时间是按划拨的时间, 还是按第一次转让的时间, 或是特别规定一个时间?如果不按划拨时间算, 那么在配建项目中同样会出现同一地块存在不同起止时间的问题。

3. 无偿的问题

经济适用住房土地使用权的取得方式规定为划拨, 可能主要就是为了体现政府对土地出让金的免除。划拨确实是无偿, 但这是一种行政行为, 不是市场行为, 这里的“无偿”应该是“没有价值”的意思, 而不是“零价格”。

从表面来看, 这两者似乎没什么分别, 都是使用者不花钱取得建设用地使用权。但实际上, 这两者存在着质的差别。而且细究经济适用住房的相关规定, 可以发现, 其建设用地也不是真正的“零价格”。

《上海市经济适用住房管理试行办法》规定:“经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权, 其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例”。简言之, 经济适用住房的产权是购房人与政府按份共有的, 政府之所以会有“份”, 就因为其无偿供应了土地, 免收了行政事业性收费与政府性基金等。这笔钱虽然没有向开发单位收取, 但其价值内涵依然存在, 而且体现在了房地产权利上。这在实质上构成了一种有偿供应方式, 这种方式就是作价出资 (或称为作价入股) 。

二、划拨方式的决定权在谁手中

下面回过头来, 看看划拨的法律依据在哪里。

目前关于经济适用住房土地划拨的规定, 主要见国务院的相关文件中。在1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 (国发[1994]43号) 中规定:“经济适用住房建设用地, 经批准原则上采取行政划拨方式供应”。而其后的文件中, 如1998年23号文、2007年24号文等, 则将“经批准原则上”这6个字删去了。

申请取得经济适用住房有准入条件, 那么划拨用地有什么准入条件呢?

《土地管理法》第54条规定, “建设单位使用国有土地, 应当以出让等有偿使用方式取得;但是, 下列建设用地, 经县级以上人民政府依法批准, 可以以划拨方式取得: (一) 国家机关用地和军事用地; (二) 城市基础设施用地和公益事业用地; (三) 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地; (四) 法律、行政法规规定的其他用地”。

从《土地管理法》的立法初衷可以看出, 划拨应该是建设用地供应中比较特殊、比重较小的一类, 一般情况下不宜采用划拨方式。而且该条文中并没有规定国务院的文件可以规定划拨用地。那么国务院是根据谁的授权呢?

在《城市房地产开发经营管理条例》中找到了答案, 其第12条规定:“房地产开发用地应当以出让方式取得;但是, 法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外”。

于是, 一条逻辑链出现了:上位法《土地管理法》 (与《城市房地产管理法》的规定相同) 对行政法规进行了授权, 而行政法规又把这个授权转授给了行政部门。这种转授的合法性还有待商榷。

据悉, 《住房保障法》正在制定中, 有专家称将把经济适用住房的共有关系写入该法。如前文所述, 共有关系实际上已经把土地使用权的价值通过非价格的形式体现了出来, 不是纯粹的“无偿”, 因此也就不是“划拨”。

三、拥有产权的经济适用住房应当采用土地有偿使用方式

根据以上论述, 经济适用住房的土地供应方式不宜采取划拨, 而应当采取有偿使用方式, 这样能够比较顺利地解决后期运作中带来的共有、期限、流转等问题, 而且从根本上讲这也符合我国住房制度改革的市场化方向。

说到“有偿使用”就会自然而然地想到“出让”, 想到“招拍挂”。其实, 国有土地有偿使用不仅仅只有“出让”这一种方式。《土地管理法实施条例》第29条明确规定, “国有土地有偿使用的方式包括: (一) 国有土地使用权出让; (二) 国有土地租赁; (三) 国有土地使用权作价出资或者入股”。

前文已论述, 该条款中的第三种方式, 实质上就是目前正在运作的方式, 所需要补充的就是在供地之初设定使用期限及法律规定的相应手续。

将来如有可能, 还可以尝试采用第二种方式, 即土地出租, 将土地使用权出让金按使用年限折算成年租金, 按年收取。该租金可以是每年等额, 也可以是不等额, 还可以利用租金调整来丰富退出机制的手段。

《物权法》第137条规定:“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的, 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让……严格限制以划拨方式设立建设用地使用权”。尽管经济适用住房属于住房保障的范畴, 带有政府支持的色彩, 其土地用途与上述经营性项目有所区别, 但它还具有一定的商品属性, 而且在满足一定条件后, 还可以流转到公开市场上。因此, 对经济适用住房采用划拨方式供地, 与其具有的市场属性不相称, 但采用怎样的有偿使用方式, 是有较大余地的。

经济适用住房问题探析 篇10

住房问题, 尤其是楼价问题, 是进入“奥运年”之际全国人民最为关注的民生话题。然而, 在关于住房问题的各种讨论中, 有一个牵一发而动全身的问题就是我国的住房政策体系问题。所谓住房政策, 就是指政府满足不同层次住房需求的政策, 它不同于产业政策, 也不同于行业管理政策。我国的住房政策设计, 必须从自己的基本国情出发, 建立有中国特色的住房政策体系。而我国的住房政策体系共包括四个基本部分:累进制的房地产税收制度, 政策性住房金融制度, 廉租住房制度, 以及以货币为主的房地产市场调控政策。我们只有通过深入的市场调查、认真的学习领会和全面的解读把握我国的住房政策取向, 才能将我国发展经济适用住房的工作真正落到实处。

总理演讲指出我国住房政策取向

2007年11月19日, 国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表演讲时指出:“如果提起人民生活, 我最为关注的是住房问题。”对我国改革开放近30年来居民住房改革的成效, 温总理给予了一分为二的评价, “应该讲, 中国改革开放30年来居民住房的条件有很大的改善, 现在城乡居民住房面积人均超过20平方米, 但是分布不均, 特别是近些年来房价上涨较快, 人民有很大的意见。”最后, 对于如何解决中国的房地产问题, 温总理认为应在严守18亿亩耕地“红线”的前提下, 采取经济适用住房、廉租住房和市场调节三种方式扩大供给, 并特别强调:“经济适用住房大多数是面向中产阶级的。”这是来自我国政府最高层的一个全新的、符合市场发展的表态, 它必将对我国未来的住房政策产生深远的影响。从目前情况看, 我国住房政策体系尚不清晰和尚须完善, 尚欠缺一个执行力强的总框架和一条引导我国房地产业健康、持续、和谐发展的主线。

在我国的住房领域, 房地产业发展和提高人民居住生活水平, 长期以来成为一对难解的矛盾。关键就在于, 进入21世纪以后我们把房地产拉动经济发展, 放在了超越民生的头等位置。房地产业定为支柱产业成为众多省市制定“十五”规划和“十一五”规划的亮点和增长点。由于对房地产业缺乏合理的定义, 致使支柱产业及其有关的扶持政策主要被房地产开发和房地产经营企业所独享, 造就大量超级地产富豪群体产生。而广大的城镇居民却在不断上涨的高房价面前望楼兴叹。在需求远大于供给和信息严重不对称的情况下, 寻租和腐败现象就必然会发生, 政策无效也会成为必然的结果。应该看到:温总理在新加坡对我国房地产问题所谈的四点考虑中, 除了廉租房职责、商品房的市场炒作、住房和耕地统筹兼顾外, 又新提出了一个极为重要的观点, 就是经济适用住房大多数是面向中产阶级的。从经济适用住房被称作为低收入者的“穷人专利”, 到大多数经济适用住房要面向“中产阶级”, 这标志着我国新一轮的住房的市场化改革正在发生根本性的转变。

住房政策制定应与发展和谐社会相协调

住有所居是我国建设和谐社会的重要一环。然而, 如何评价我国住房改革的成效一直以来的一种观点, 就是以人均面积增加来予以肯定。但是, 这种观点仍然是片面的。因为, 人均面积的扩大, 并不能代表每个家庭或者绝大多数家庭住房条件的改善;而且, 如果考虑住房消费给城镇居民带来的沉重经济负担, 居民住房面积的扩大有时意味着生活质量的下降。因此, 当民生与经济发展发生冲突的时候, 应当以能不能提高民生水平, 作为经济发展甄选的基本原则。不管它对经济发展的拉动作用有多深和有多大, 都应该予以调整和纠正。评判住房制度改革的成就, 应从三个方面进行综合考虑:一是人均住房面积和质量的普遍提高;二是居民居住支出在居民家庭支出中应当占有合理的比重且呈现下降的趋势;三是住房的土地利用是合理的和住房存量的分配也是合理的。依据这三个标准评判我国的住房制度改革, 正好与温总理演讲中的中肯评价相一致。

“十一五”期间, 国家住房政策随着宏观调控的日益加强, 不断推出新政策和新措施, 但各省市的房价仍如雨后春笋似的节节上升。研究表明:其真正的根本原因就在于, 构成我国现行房地产业主体的房地产开发企业, 他们的盈利和成长, 并不是建立在为社会提供质优价廉的服务基础上。与此相反的是, 这些企业中不少是利用现行土地制度和政策的不完善或漏洞获得暴利机会, 依靠让消费者不堪重负的高房价来支撑自身发展。并且, 为了维持自身的高额回报, 对各种可能替代开发商功能的尝试和努力, 竭尽打击和抑制。这样的产业发展。实际上就是建立在有可能损耗民生的基础上了。同时, 应积极推进住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能, 是一种典型的政策性金融工具, 但它现在归建设主管部门管理, 各地市场分割, 远没有发挥出其应有的功能。

经济适用住房面向中产阶级的政策导向

经济适用住房的建设是我国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之一, 其灵魂就在于它是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策, 经济适用住房用地由国家划拨, 利润率必须控制在3%以内, 各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费, 构成了经济适用住房的三大基本属性。和开发商狮子大开口的房地产暴利和房价高企相比, 真正的经济适用住房至少比现在的高房价下降40%左右。试想一下, 如果我国城镇八成左右的居民都可以有资格购买比现在便宜40%的经济适用住房, 高房价这座最沉重的“民生新三座大山之一”还能够坚挺几时?如果经济适用住房真正开始面向中产阶级进行销售, 开发商的垄断暴利模式将不复存在, 普通百姓买不起房的沸腾民怨也将烟消云散。

实际上, 早在20世纪末实行“停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化”的城镇住房制度改革的一个主要目标, 就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次的城镇住房供应体系”。1998年公布实施的被称作为房改纲领性文件的国务院23号文明确规定:“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。此外, 当时的建设部对全国城镇最低收入、中低收入和高收入的家庭的比例有一个大致的算法, 就是城镇居民中, 高收入者和最低收入者各为10%左右, 其余的80%的家庭都属于中低收入者, 他们都有权靠购买经济适用住房来解决住房问题。也就是说, 在整个住房供应结构中, 80%的居民住房供应应该是经济适用住房, 不幸的是, 由于政治文明建设的滞后, 公众缺少对权力和资本的制约能力, 使经济适用住房这项关系我国数亿人民最大利益的利民之举至今才得以有机会“拨乱反正”, 真正可以为绝大多数的国民共享, 并使房价真正得到理性的回归。

4、研究和推出针对中产阶级的住房政策

针对温家宝总理在新加坡演讲中阐明的:经济适用住房大多数应是面向中产阶级的重要思路, 建设部已在第一时间表明了将尽快研究和推出中产阶级的住房政策。这是继住房政策重心转向保障低收入人群之后, 相关部门首次开始研究中等及中等偏下收入群体住房问题, 以免其陷于被“疏漏”的境地。日前, 建设部等相关部门接到通知, 要求对中产阶层住房问题进行对策研究, 拿出一个具体办法来。将中等及中等偏下收入群体住房问题纳入部委政策视野, 起源于2007年住房新政的“空白”和温家宝总理的新加坡讲话。2007年8月的全国住宅工作会议, 明确了整个社会住房体系分成政府保障和市场化两大部分, 政府要承担起保障低收入群体住房的责任。因此, 为改变1000万户低收入家庭以前不被住房保障覆盖的情况, 廉租住房供应范围由最低收入群体扩展到低收入群体, 经济适用住房供应对象由中低收入者下调为低收入者, 由这两类住房合力解决最低收入群体和低收入群体的住房问题。据此精神, 原主要面向中低收入群体的2004年版《经济适用住房管理办法》进行了相应修订, 并于2007年11月30日予以公布。从政府高层的表态以及建设部门的举动来看, 政府倾向于认为, 中等收入群体的住房问题不能完全排除在政府的责任之外。换言之, 政府如对待低收入群体一样去对待中等收入群体是不现实的, 也是不符合效率原则的, 同时, 政府亦不愿将这部分人群完全交由市场来解决。市场也会失灵, 不能解决公平问题。因此, 更可能的方法, 是在完全的政府保障与完全的市场化之间寻找界点, 以市场为主, 以政府补贴为辅, 对中等收入群体进行政策的支持。

然而, 随着对低收入群体住房保障加强的同时, 中低收入群体实际上被分离出了政府保障范围。而2007年各大城市商品房价格却在不断上扬, 中等及中等偏下阶层住房难问题因陷于政策空当, 日益为社会所关注。而且, 该阶层的住房问题及其所费成本关系着“两头小中间大”的橄榄形社会的构建。对此, 建设部领导认为, 既有政策上已考虑到了该问题。如规定中低价位、中小套型普通商品房等住房用地不得低于居住用地的70%;推出限房价、限套型的“两限”普通商品住房, 比周边商品房价格低20%至30%。不过, 中小套型商品房是中高收入者都可进入的市场, 而“两限房”在实际操作中也颇受争议。实践表明:“两限房”模式还不成熟, 推广时要慎重。包括如何限价、怎么销售、卖给谁等, 目前还难以形成一个理想的执行标准, 控制不好则还起到扰乱市场的反面效果。据了解, 是将已调整为面向低收入群体的经济适用住房作再次调整, 以求扩大其供应范围, 还是对“两限房”进行规范予以推广, 抑或采取其他的办法将成为此次政策制定部门新政调研和推出的主要考量问题。

二、政府与企业合力发展经济适用住房

我国建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门于2007年11月30日联合发布了指导和规范我国经济适用住房发展的《经济适用住房管理办法》。该管理办法是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房的建设和供应对象将首先与廉租住房保障对象相衔接。政府与企业要积极为经济适用住房的建设与发展贡献力量, 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后, 再以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发。新政策出台后, 原2004年由建设部等四部门颁发的《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》已自然废止。

经济适用房的建设和供应有序可循

新出台的管理办法明确经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。并要求:经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设, 充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求, 合理安排区位布局。在商品住房小区中配套建设经济适用住房的, 应当在项目出让条件中, 明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建筑标准以及建成后移交或者回购等事项, 并以合同方式约定。已购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的, 原经济适用住房由政府按照规定及合同约定回购, 政府回购的经济适用住房, 仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

单位集资合作建房被明确指明是加快经济适用住房建设的组成部分, 其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业, 在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下, 经市、县人民政府批准, 可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象, 必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。办法中明确任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房;各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员, 不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义, 变相实施住房实物分配或商品房开发。单位集资合作建房原则上不收取管理费用, 不得有利润。

新出台的管理办法明确经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年, 不得直接上市交易, 购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的, 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年, 购房人上市转让经济适用住房的, 应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款, 具体交纳比例由市、县人民政府确定, 政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后, 取得完全产权。已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房, 已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

2、政府和企业在经济适用住房建设中各司其职

作为政府组织实施的一种保障性住房, 经济适用住房在享受各种政策优惠后, 其实已具有很大的社会福利性。一定程度上讲, 经济适用住房应该是政府掌握的带有社会福利性质的巨大资源。但在实际操作当中, 明显的价差往往使得经济适用住房预售许可证还未办下来, 就已被所谓的内部人认购一空, 已经建成的经济适用住房小区里, 经常住着开奔驰和宝马的企业家和开发商。经济适用住房的变味, 不仅使其应有的社会保障作用未能发挥, 反而成了引发社会不公和社会矛盾的导火索。造成经济适用住房销售变形、走样, 国家有关法律、法规和政策不完善、不配套固然是客观原因, 但地方政府在经济适用住房的销售管理上严重缺位, 应该说同样难辞其咎。经济适用住房最终能变成一些有钱人和有权人的掌中物, 没有相关部门的不作为、乱作为, 是根本不可能发生的。

城市政府作为解决城市低收入家庭住房困难的责任主体, 工作主体和实施主体, 把经济适用住房的销售管起来, 通过公开、公平、公正的营销手段, 让经济适用住房的销售真正为民谋利, 不仅是政府义不容辞的责任, 实际上也抓住了经济适用住房建设的牛鼻子。因为经济适用住房作为一种特殊商品, 只有真正被低收入申购者购得, 其价值才能得到充分体现。政府不仅应该, 而且能够将经济适用住房的销售管好。同样人多地少的新加坡。其公有住房最近几十年来全部由政府有关部门统一规划、管理、建设, 不仅实现了居者有其屋, 也实现了资源的最大化利用。我国香港特别行政区政府在保障性住房的建设管理上, 同样探索出一套比较成熟的经验, 为香港地区经济社会的长期稳定繁荣提供了有力支撑。

我国房地产市场日趋成熟, 原来依赖于开发商建设的保障性住房应该尽快的从层层逐利的开发环节剥离出来, 实现最有效率的建设。至2007年止, 全国有约6万家开发商, 但大多数属于中间商和项目公司, 尤其是施工环节, 95%以上都是承包给另外的施工队伍。既然如此, 从技术角度而言, 政府部门可以尝试绕过开发商自主进行经济适用住房的建设, 关键是看政府部门是否愿意承担更大的责任, 愿不愿意从与开发商千丝万缕的关系中解脱出来。在这方面, 新加坡建屋发展局为我们提供了可供借鉴的成功经验。新加坡建屋发展局是政府的一个组成部门, 专门负责保障性住房的开发建设, 从获取土地、资金投入到具体的开发建设, 都是一手包办。这样做的最大好处是, 建屋发展局不仅能全程参加管理和监控工程质量, 而且由于绕开了开发商这一中间环节, 也节约了大量的建设资金, 使政府推出的经济适用住房的销售价格更宜被中低收入者所接受。

3、用保障性住房的相互衔接来改变楼市结构

经济适用住房新政的作用或许正在于此。作为一个承上启下的环节, 它将社会保障性住房紧密联系成为一个整体, 由此形成的合力将改变社会保障性住房由于比重过轻难以对房价产生影响的局面, 从而, 使我国的房地产市场在供应结构和需求结构方面, 双双发生巨大变化。但是由于社会保障性住房针对的人群太少, 且与“夹心层”无缘, 导致一部分“夹心层”无奈之下选择购买商品房, 由此滋生出一部分商品房的被动需求, 这成为推高房价上涨的一个重要因素。除此之外, 还有一部分“夹心层”尚未被动购买商品房, 但他们对住房有着天然的需求, 这种潜在的需求因素加大了人们对商品房市场供不应求的预期, 也同样成为推高房价上涨的一个重要因素。为了改变这一局面, 有关部门推出了“限价房”政策。但是, “限价房”由于缺少经济适用住房这一过渡环节, 使得廉租住房与“限价房”之间依然存在着一个庞大真空地带。因为“限价房”定位于“超过经济适用住房购买条件的夹心层”, 而不是定位于“超过廉租住房条件而买不起经济适用住房的夹心层”。事实证明, “限价房”的推出对抑制房价上涨并没有起到明显作用。不仅如此, 一些地方利用“限价房”取代经济适用住房, 实际上是在变相推卸自己的责任。因为经济适用住房是享受诸多优惠政策的社会保障性住房。比如, 经济适用住房的建设用地采取行政划拨方式供应;免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金;经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担等等。

而对于“限价房”政府则不需要承担如此之多的责任, 并且政府照样可以保持稳定的收益。但是, 在经济适用住房的地位确立后, “限价房”作为社会保障性住房向市场化的商品房的一个过渡, 则能够起到一定的积极作用。“经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”, 实际上意味着社会保障性住房的针对对象在扩大。并且, 《经济适用住房管理办法》明确规定, “经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右”, 这种具体而明确的刚性规定, 便于在实践中被落实, 这将改变目前经济适用住房越建越大、偏离政策初衷的现状。“60平方米左右”的限制, 实际上等于去除了经济适用住房的部分投机价值, 加上政府回购、准入限制等规定, 更容易使经济适用住房中的投机行为受到抑制。同时, “60平方米”的刚性规定也意味着, 同样面积的土地将能够建造出更多的经济适用住房, 被住房保障政策边缘化的“夹心层”, 相当一部分将因此受益。

需要指出的是, 经济适用住房并不需要政府投入太多财力, 它只需通过让渡其自身收益即可完成。众所周知, 在我国的房价构成成本中, 建筑成本占比很小, 成本中的大部分是土地出让金和各种税费, 只要政府按照新的《经济适用住房管理办法》的规定, 经济适用住房建设用地“确保优先供应”, 并且免征相关税费, 经济适用住房建设完全可以在解决住房保障方面发挥巨大威力。这将彻底改变我国的房地产市场结构。从供应结构来看, 社会保障性住房在实现无缝对接, 成为一个系统主体后, 将改变商品房一房独大的局面, 使整个楼市供应结构呈现多元化特征, 将对平抑房价, 防止经济增长偏快转向过热、防止物价全面上涨和防止资产泡沫起到重要作用。从需求结构来看, 社会保障性住房实现无缝对接, 将使得夹心层对商品房的被动需求大大减小, 从而, 改变需求持续推高房价的局面。同时, 由于商品房一房独大的基础不复存在, 房价的垄断态势也丧失了基本前提, 众多的投机性购房将知难而退, 房价将逐渐回归理性, 住房这一令民众普遍担忧的问题也将逐步得到解决。

4、政策应为经济适用住房建设保驾护航

政府在房地产市场的职责是确保住房的有效供给, 防止房价的快速上涨和防范金融的系统风险。提供经济适用住房, 目前的措施着眼于控制信贷风险, 在经济适度通胀和人民币不断升值的前提下, 可通过对土地和信贷的政策调控, 使中低收入家庭更好的实现住有所居。土地方面:在严格保护耕地与政府掌握土地所有权的前提下, 将土地交易交给专业公司进行处置, 政府退出土地交易市场一线交易员的身份, 回归到监督者与公共产品提供者的角色, 将大部分的土地收益用于保障性住房的建设。由于利益区隔才能实行严格的监督, 如此资金的使用效率将能得到改善。信贷方面:对于房地产投资而言信贷决非重点, 但对于希望改善住房条件的中低收入阶层而言, 房贷则是重中之重。如果让商业银行背负保障性贷款的包袱是重蹈市场与公共产品混为一谈的覆辙, 政府完全可以区分商业银行与保障性金融机构, 由商业银行、资本市场解决商品房的融资, 由保障性的金融机构解决中低收入阶层的购房低息贷款和保障性住房建设的资金来源。同时, 房地产投资信托基金等金融创新品种也应尽快推出, 以弥补资金缺口和确保金融支持。

针对当前房地产市场存在的住房价格涨幅呈现非理性的上升趋势、供应结构调整滞后等问题和囤积土地、捂盘惜售等违法违规现象, 各地区和各部门应继续贯彻国务院已出台的各项调控措施, 进一步加强住房需求调节, 抑制不合理需求, 引导建立符合国情的住房建设和消费模式。加大住房供应结构调整力度, 增加住房有效供应, 重点发展中低价位、中小套型普通住房;促进存量土地尽快投入实质性开发, 加大对闲置土地的清理和处置力度。严格市场监管, 坚决整治违法违规行为, 维护群众合法权益。加强房地产价格监管, 抑制房价过快上涨, 保持合理的价格水平。经济适用住房属于社会保障性住房, 它是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象建设的普通住宅。但是一些地区和部门的经济适用住房都成为某些人投资套利的工具。之所以导致这一局面的产生, 除了供应对象把关不严、经济适用住房面积普遍过大等因素外, 主要在于过去我国对经济适用住房的出售和出租行为的处罚力度不大和处罚资金太少, 导致经济适用住房投资和投机现象的泛滥和失控。