经济适用房制度

经济适用房制度（精选12篇）

经济适用房制度 篇1

收录日期:2012年2月21日

在以市场为基础的住房供应和消费体系中, 人们对住房的满足程度取决于对住房的支付能力, 住房问题的实质即是中低收入者的住房困难问题。经济适用住房是现阶段解决中低收入者住房问题的主要举措, 是市场机制无法解决中低收入者住房问题情况下, 由政府介入住房市场, 通过相关法律的制定和实施, 来解决市场无法解决的问题, 它对解决中低收入者的住房问题发挥着积极的作用。

一、我国经济适用房制度中存在的法律问题及原因分析

经济适用住房是我国住房体制改革的产物, 自产生以来, 争议颇多, 随着制度的运行, 各方面问题逐步显现出来。

第一, 立法中存在的问题。“住房保障”意义上的经济适用住房, 在我国发展历史较短, 还没有建立一套完整的法律体系。立法的滞后, 不仅会使住房保障制度难以有效实施, 而且严重影响了经济适用住房的发展。

第二, 制度运行中的法律问题。经济适用房制度在运行过程中存在以下一些问题:保障对象的范围过大, 出现偏差;经济适用住房违法骗购现象严重;开发商借经济适用住房变相开发商品房;经济适用住房房价偏高, 偏离了中低收入者的能力。

之所以出现以上一系列问题, 究其原因, 主要有以下几方面:其一, 经济适用住房定性不明确;其二, 委托代理建设模式的监督成本过高;其三, 政府与开发商权责不明确;其四, 社会配套机制不健全。由此, 引出了经济适用房制度的存废问题, 有部分学者建议废除经济适应房。笔者认为, 这一观点有失偏颇, 目前经济适用房的执行存在一些问题, 但不能因噎废食, 动辄取消, 而是应该思途改良, 促进有序有效的发展。

二、香港特区公屋制度对我国大陆地区的借鉴

中低收入者住房问题是经济发展到一定阶段的世界各国均需解决的问题。发达国家和地区特别是利用香港特区制定了完备的法律制度及配套的补贴分配机制、金融支持制度等。她们的教训与成功经验, 对完善我国经济适用住房法律制度具有积极的借鉴意义。

香港是一个自由竞争的社会, 基本上不会干预房地产市场, 采取所谓“积极不干预政策”, 但是为了解决居民尤其是最低收入阶层的住房问题, 过去50多年来, 香港政府积极参与公营房屋的发展, 为社会上负担不起在私人楼宇居住的低收入人士提供居所发挥了重要作用。

(一) 完备的法律制度。

香港地区制定了一套相当健全的住房法律体系, 主要有《房屋条例》、《建筑条例》、《业主与租客条例》等, 同时还制定了可操作性强的实施细则, 从而保证了政府实现长远的房屋政策目标。

(二) 政府积极介入, 但各时期干预方式不同。

战后初期, 政府通过投资兴建公共住房 (廉组公屋和居屋) , 以提供实物房屋的方式来满足居民的居住需求, 这种状况持续了相当长的时期, 并且取得了巨大的成就。20世纪九十年代末, 香港受亚洲金融风暴的影响, 政府逐渐调整住房策略和政策, 逐渐推出作为发展商的角色, 而寻求以更灵活、更有效和更直接财务资助的方法, 取代传统兴建实物公营房屋的资助方式。

(三) 政府、民间及私人机构共同推进住房发展。

住房发展规划的实施不仅有政府部门的主要参与, 还充分调动民间机构、私人发展商等多方面的力量共同致力于房屋问题的解决。香港的政府机构———房屋局作为政策制定者和协调者, 负责策划、统筹并监察策略性房屋政策的推行, 贯彻政府的房屋施政方针。政府还成立了香港房屋委员会, 负责推行香港的公营房屋计划, 以实现政府长远房屋策略的目标。

三、完善经济适用房制度法律建议

经济适用住房法律制度目的在于明确国家在解决中低收入者住房问题中政府、受保障者、经济适用住房管理机构等各方的权利、义务及法律责任, 保证经济适用住房制度的顺利运行, 从而保障中低收入者的住宅权得以实现。基于此, 制度应解决的法律问题有:经济适用住房管理机构的设立及职权与职责、保障对象资格认定、权利义务、保障补贴分配制度、经济适用住房退出制度、财政税收金融等配套机制、争端解决机制及违法行为法律责任追究问题等。其中, 以保障对象资格认定、补贴分配制度为核心, 以退出制度、配套机制及违法行为法律责任追究问题为重点、难点。

(一) 制定《经济适用住房管理条例》。

我国现存的经济适用住房法律制度主要表现为《经济适用住房管理办法》、《经济适用住房价格管理办法》及各地方性规章制度, 效力层级过低。但是, 实现从指导性而非适用性的部门规章直接上升到法律层级, 条件尚不成熟。目前, 《住房公积金管理条例》是住房保障组成部分中效力层级最高的, 属于行政规章。因而, 制定行政法规形式的《经济适用住房管理条例》, 较为合理。待时机成熟时, 以法律形式制定《住宅法》, 届时经济适用住房法律制度可以作为一个重要的组成部分纳入其中。

(二) 制定补贴分配机制。

在目前个人收入不透明、家庭收入标准难以准确核定的情况下, 由逐利的开发企业完全掌握经济适用住房的分配权而又未能得到有效监管, 是造成现在经济适用住房供应对象失控的主要原因。发展经济适用住房是政府运用公共财政调节社会分配的方式之一, 如果不能严格控制供应对象, 而让他人得利, 将使社会公平遭到破坏, 因此必须对经济适用住房分配的全过程实行规范运作, 实现经济适用住房有效供给。

(三) 建立经济适用住房退出机制。

中低收入家庭的经济状况是动态的, 当购买经济适用住房的家庭收入水平高于经济收入标准后, 不再属于保障对象时, 就应该退出已购买的经济适用住房, 否则, 住宅建设用地越来越紧张, 地方政府供应经济适用住房的压力将越来越大。

(四) 建立完善的住房金融支持体系。

解决居民住房问题离不开政策性住房金融的有力配合。一方面发达的住房金融能给住房的供应者提供融资保证, 有利于扩大住房供给, 为住房政策的实施创造宽松的外部环境;另一方面金融政策的支持可以大大提高居民的住房购买力, 有利于启动住房消费, 使居民潜在的住房需要变成实际的市场需求, 缓解低收入与高房价之间的矛盾。因此, 大力发展政策性住房金融, 是政府实施住房保障、解决中低收入家庭住房问题的有效途径。

(五) 建立经济适用住房争端解决机制。

在我国当前经济适用住房的实践中, 对争议的产生和解决未予充分的重视, 相关规定也较为欠缺。笔者认为, 应从分析争议的类型入手, 对经济适用住房争议解决机制的设立进行探讨。

(六) 经济适用住房违法行为的责任追究。

从事违法分配负有责任的工作人员可能存在玩忽职守、徇私舞弊或者收受贿赂的行为, 应该追究其行政责任。对于拘私舞弊、玩忽职守情节严重, 致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失, 触犯刑法的, 按《刑法》第397条的规定, 以滥用职权罪或玩忽职守罪论处;对于索取或非法收受他人财物, 情节严重者则依照《刑法》第385条、第386条、第387条的规定, 以受贿罪或单位受贿罪论处。

摘要：经济适用住房制度是现阶段我国解决中低收入者住房问题的重要举措, 是住房保障体系的重要组成部分, 属于社会保障法的范畴。随着经济持续快速增长, 市场竞争日益激烈, 中低收入者住房问题将更加突出, 深入研究经济适用住房制度中的法律问题, 建立系统、科学合理的经济适用住房制度, 保障各机制的顺利运行, 切实解决中低收入者住房问题, 既实际又迫切。

关键词：经济适用房,住房保障,住房补贴

参考文献

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经济适用房制度 篇2

是我国住房市场化改革突破阶段，这一年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中要求全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

通知中首次提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”，设定的供应对象是中低收入者。

根据当时建设部对不同收入群体的划分，保障范围实际覆盖了约80%的家庭。

由于当时居民收入普遍不高，商品房价格显得高不可攀，经济适用房不但是作为取消实物分房后主要的住房保障形式，还担负着启动房地产市场、拉动内需的责任。

至是经济适用房的高速发展时期，这期间经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。

20发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)里，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，经济适用房由“住房供应主体”转变为“具有保障性质的政策性商品住房”。

在18号文件中，经济适用房的供应对象虽然还没有明文调整，但其主体地位开始让位于商品房。

至此，经济适用房的建设开始大幅度萎缩，而房地产市场则得到了快速发展。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》虽然要求“进一步完善经济适用住房制度”，但其目的已变为“真正解决低收入家庭的住房需要”。

20以后，我国的住房保障政策再一次有了明显的转变，在“十二五”规划纲要中，经济适用房被要求规范发展，保障性住房的主体转移到更加符合市场化机制的公租房和廉租房上。

促进转变的原因之一是经济适用房政策在实施中越来越凸显的问题和矛盾。

随着经济适用房和商品房之间价格差异的加大，巨大套利空间和对稀缺资源的争夺造就了寻租、朽败现象。

在价格“双轨制”下，高收入阶层和权利阶层显然比低收入家庭更具寻租能力，政策执行出现偏差将不可避免。

从保障房制度的政策演变上也可看出，以提供非产权性住房、满足居民基本居住需求的保障体系是未来的趋势，而经济适用房应当逐步退出保障市场。

但是近年来，经济适用房的建设又在很多地方悄然兴起，只不过其存在的形式有所不同。

事实上经济适用房可以分为两类：一类是公开向社会销售的，面向低收入群体的经济适用房，这是一般公众所接触和了解的形式。

但依据设定的收入和住房门槛，很多政府部门、国有企事业的员工就被排除在了政策之外。

这就出现了第二类经济适用房，即“允许”一些政府部门和国有企事业在“自有用地”或以其他方式取得的土地上建设经济适用房。

能够享受到这一福利的为单位的内部成员或者相关利益者。

如果说前一种经济适用房还在一定时期发挥了部分保障的职能，后一种则完全演变为福利性住房。

是手中握有资源和权力的部门为自己本部门谋取的私利，使有机会购买这类住房的.人获得了巨大的利益，也产生了寻租朽败的空间。

这种形式的存在体现了对所谓“自有用地”的曲解。

根据现行的土地管理制度，城市土地是国家所有，而非任何个人或单位的“自有”。

用地者只拥有一定年限的土地使用权，并且使用权是区分用途的。

不同用途的土地价格相差巨大，一般来说，价格最低的是公用事业用地，可以无偿划拨，商服用地价格是最高的，其次是住宅用地，而工业用地因为可以为政府带来税收，政府给予的土地价格相对较低。

中国城市地价动态监测网的数据显示，，全国住宅用地的地价水平为4620元/平米，而工业用地仅为670元/平米，住宅土地价格是工业土地的7倍。

在一些大城市两者之间的价格水平差距更大，北京、上海、深圳住宅土地价格为14124元/平米、25335元/平米和29132元/平米，分别约为本地工业地价的9倍、15倍、11倍。

可以看出，土地用途转换就将造成土地价格的巨大变化，所以国家对于土地用途转换是严格控制的。

并且作为国有资产，土地因为转换用途而形成的增值应该归全民所有。

能够拥有“自有用地”的主要是国家政府机关、国有企事业单位、大专院校等。

这些土地本来的性质分别是公共用地、工业用地、教育用地等，取得方式有划拨也有出让，但地价都较住宅用地要低很多。

且不说其中已经存在部分工业用地的地租缺失问题，在“特殊”政策的支持下，政府部门和国有企事业单位将这些所谓“自有用地”转换为住宅用地，仅需象征性地补交一定的土地出让金，取得成本与周边同等土地相比价格差别巨大，则是土地租金的又一次缺失。

相当于无偿或低价占有全民资源服务于少数团体利益，并且成为部分部门将国有资源转化为私人财产的“合法”渠道。

土地变换用途而产生的收益本可以用于提供更多的社会公共服务，但利用“自有用地”建设经济适用房的规定将土地转换用途形成的巨大价差化公为私。

这种“保障”没有缩小反而扩大了收入差距，没有减少反而增加了社会不公平。

因此从土地制度上应规范保障性住房用地秩序，取消非正常供地方式。

对于已有的非住宅用地性质的“自有用地”要转换用地性质的，应按照相关规定和市场价格补交土地出让金，或者由国家按照相应用途土地的市场价格收回后公开拍卖。

试论我国经济适用房的制度缺陷 篇3

[关键词] 经济适用房缺陷

一、经济适用房制度的含义

经济适用房制度是居民住房货币化改革的一部分,它采用“政府行政划地+开发商市场运作+价格管制+配额销售”的管理手段解决中低收入家庭的住房困难问题。因此,它是以政府与市场相结合的方式提供穷人住房的一个尝试。经济适用房制度实施多年来,取得了令人瞩目的成就,为社会稳定、全面实现小康目标做出了贡献。但多年的实践也表明经济适用房制度越来越成为老百姓心中挥之不去的痛、政府管理者日常工作中难以对付的结。

二、经济适用房制度缺陷分析

1.经济适用房的购买对象界定不明

国务院1998年23号文件规定，经济适用房政策的购买对象是中低收入家庭。那么如何界定适应我国国情、区情的家庭收入对经济适用房的定位是关键。按照国际通用作法，一般居民家庭收入划入为高、中等偏高、中等、中等偏低、低5个档次。其中高收入阶层与低收入阶层都只占有极小的部分（约各占 10% 左右），中等偏高、中等、中等偏低收入阶层占绝大部分。那么我国现行经济适用房政策中的受益者，究竟是指高收入以外的其他阶层还是指中等偏低加低收入阶层，到目前政府仍没有明确的界定。从1998年～2003年，经济适用住房竣工面积达4.77亿平方米，从1998年开始，全国各地虽然建了大量的经济适用房，但实际上，从这项政策中受惠的绝大多数是中等收人甚至是一些高收人的家庭。根据调查，1998年以来，约有16%的经济适用房卖给了高收人者，而城市贫困家庭基本上没有从这项政策中得到任何好处。

2.政府执行力缺失，寻租现象严重

经济适用房是可享受政府多项土地、税收优惠的政府工程。从经济学角度讲，政府干预住宅市场的基本出发点应是对市场经济的“拾遗补缺”。但是，前几年，当住宅市场供大于求、房价较低时，一些城市政府把经济适用房作为“德政工程”、“民心工程”，不对区域性市场需求进行调查，盲目上项目上规模，以搞运动方式兴建经济适用房。政府项目过多，以低价量土地出让收益，这虽有利于弥补地方市政基础建设资金不足的问题，却会增加广大消费者的购房负担。政府职责不清，受政绩和经济利益驱动过重，对经济适用房制度的执行上缺乏有效的方式和手段，正是导致出现今天经济适用房供给短缺与空置并存的原因。另外经济适用房由政府划拨建设用地，由于行政划拨的透明度低，许多开发商为牟取自身的经济利益拉拢腐蚀政府决策者，致使各种“寻租”活动泛滥；而一些政府官员贪污腐败，运用手中的权利，人为的“创租、抽租”，诱使开发商向他们“进贡”、与他们分享经济利益，这进一步加剧了“寻租”活动的经常性和普遍性。

3.经济适用房申购混乱，开发商任意操纵

经济适用房的居住与购买，为何会出现名实不符的情况呢？大多数人认为，各个环节的监督不力是导致种种怪现象的罪魁祸首。在调查中了解到，按照北京目前购买经济适用房的政策，大致可分为按类领表填表领表、核定总额、登记备案、网上公示持证购房六个步骤，而现有管理流程存在诸多漏洞。在北京，购买经济适用房的条件之一是家庭年收入不超过6万元，而由于我国并没有收入考评体系，使得这一规定形同虚设，很多高收入人群钻了政策的空子。调查发现，仅从回龙观、天通苑等经济适用房小区暴露出的问题，就可判断一些房主“所在单位核准盖章”为虚假信息大开方便之门。弄虚作假除了隐瞒收入外，还包括职称“低职高报”，行政级别“突击提拔”等情况，通过一系列的障眼法，达到享受更多经济适用房优惠政策的目的。

北京师范大学管理学院教授、博士生导师董藩指出，诸多怪现象显示经济适用房的建设受到了开发商的“操纵”。具体表现是:一些开发商在经济适用房开发中常从自身利益出发，自行定户型、定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过高现象。有关专家批评说，排队、放号、摇号等都是开发商说了算，留下了很大的炒作空间。据知情人士透露，在北京一些经济适用房项目上出现的“长队现象”，不排除有开发商故意炒作之嫌。

4.经济适用房价格监控缺乏

《经济适用住房价格管理办法》指出，本《办法》所称经济适用住房是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用房价格实行政府指导价，制定经济适用房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。从经济适用房价格形成特点来看，它既区别于纯商品住房，又区别于非货币化分配的福利住房，可以说是一种准商品房，这种住房价格与其他住宅市场价格共存，形成住房价格新的“双轨”，这势必对房地产市场价格机制作用的发挥产生一定的影响。一方面双轨制价格的存在不利于发挥价格杠杆对房地產市场的调节。由于经济适用房享受政府多项优惠政策，如土地以行政划拨方式供应，减免多项税费，这就使经济适用房价格比市场同地段同档次的商品房价格低，这种价格差将吸引一部分中高收入家庭通过各种手段竞相获得该类住房，而把很大部分的中低收入家庭抛在一边；同时，也不能排除一些人钻双轨制价差的空子，将带有政府让利性的经济适用房转为商品房出售，谋取不义之财，扰乱住房市场秩序。

经济适用房制度 篇4

近年来, 由于房地产价格的高位运行, 使城镇中低收入居民的住房问题成为社会关注的焦点。为了适应社会经济的发展, 解决普通老百姓的住房难题, 经济适用房这一带有社会福利性质的住宅应运而生。经济适用房是政府推出的新型房产种类, 是具有社会保障性质的商品住宅。经济适用房具有经济性和适用性, 经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的, 能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计及其建设标准上更强调住房的使用效果, 而不是降低建筑标准。

目前, 我国的经济适用房主要包括平价房、安居房、解困房等类型。经济适用房是政府扶持的社会保障性住房, 是政府解决高房价与中低收入群体安居矛盾的重要举措。对于经济适用房项目, 政府免收土地出让金, 其他应征收的各项费用减免50 %, 对成交价格、购买对象、住宅面积有明确的规定, 并对开发建设单位的利润进行限制。

1 我国经济适用房的现状

1.1 经济适用房的投资量逐年减少

我国从1998年开始经济适用房的供给、分配, 目前来看存在着较多的问题和不足, 经济适用房的投资量呈现逐年减少的趋势。以山西省太原市为例, 2006年前9个月, 太原市房地产投资达44.95亿元, 其中住宅投资28.75亿元, 比上一年同期增长42.3 %。尽管住宅投资持续增长, 但经济适用房的投资却不断减少。2006年1月至9月, 太原市的经济适用房投资为1.62亿元, 比上年同期下降25.3 %, 经济适用房占住宅总量的比例也下降到5.6 %。

1.2 经济适用房的供给结构不合理

1998年以来, 太原市通过土地划拨、以政府建设的方式, 开发了兴华北小区、汇丰苑、东华苑、滨河小区、文华苑等几个经济适用房小区之后, 就没有再新建具有一定规模的、面向社会销售的经济适用房小区。经济适用房更多地是以集资建房的形式进行投资, 普通市民在2004年后基本上就买不到经济适用房。

1.3 经济适用房分配中存在的问题

(1) 经济适用房到底经济了谁?从我国目前的情况来看, 在区位较好的经济适用房小区, 宝马、奔驰等高档轿车随处可见, 20万元以上的私家车占据主流, 住宅面积100 m2以上是普遍现象。可见, 这些具有一定经济实力的群体才是经济适用房的拥有者, 是社会住房福利的享受者。而区位较差的经济适用房小区, 多数住宅用于出租。有数据表明, 经济适用房有45 %被用于出租。据搜房网报道, 位于北京昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内, 房屋出租率占全区租赁交易总量的78.8 %, 近八成的经济适用房对外出租。可见, 多数购房者不仅不缺房子住, 而且把购买经济适用房当成了一种“投资”。

(2) 购买难度大。排队买号是经济适用房出售的主要方法。在排队大军中, 哪些是应该站在这个队伍中的, 哪些是不应该站在这个队伍中的, 并没有具体的规定。目前, 购买经济适用房的政策有些宽松, 绝大多数的本地人可以去购买, 倒卖房号现象严重。

另外, 在经济适用房发售过程中, 总会隐约出现一些不尽人意的现象。那些排队买房的人, 最终得到的或许只是一些位置或户型不佳的房子, 但也有一些人则不需排队, 却能买到非常好的经济适用房。例如, 某市一经济适用房项目放号, 只从第163号开始, 前162号留给1期已交定金但未选房的客户。至于这162位客户的信息, 则属于不能公开的秘密。

2 经济适用房政策的取向

对于经济适用房政策的存续问题, 目前有两种观点:一种观点认为, 应当取消这种福利房制度, 建立真正的房地产市场经济体系, 由市场来决定住宅的供给。另一种观点, 也是政府的政策导向, 即加强经济适用房的监管, 重视经济适用房的建设, 通过经济适用房政策解决中低收入家庭的居住难题, 改善城镇居民的居住条件。

3 规范经济适用房制度的几点建议

由于我国土地政策的特殊性, 目前的土地市场还是以国家配给为主要的供给方式, 政策性强于市场性, 所以, 房地产市场还不可能完全受市场规律的主导, 经济适用房还有存在的必须性。进一步规范经济适用房的建设、分配、交易等各个环节, 完善经济适用房发售制度, 是房地产业亟待解决的问题。

3.1 建设环节

(1) 政府持续稳定地提供经济适用房划拨土地。

增加经济适用房用地可能会减少地方财政收入, 但会增加居民的幸福指数。稳定的土地供应是经济适用房建设的前提和保证。为了避免因中低收入者居住太过集中而可能引发社会问题, 经济适用房小区的规模一般不宜太大, 土地供应也不宜过多地集中在城郊。因为这样会加大购房者的居住成本, 使经济适用房难以销售。

(2) 严格控制开发成本和户均面积。

经济适用房的相关信息、开发成本应当公开, 严格按照《经济适用住房管理办法》控制成本, 避免出现经济适用房不经济的现象。对于开发商而言, 经济适用房的销售不存在问题, 合理的利润还是能够获得的。经济适用房的建筑面积应以中小户型为主, 便于满足普通老百姓的需求。

3.2 分配环节

(1) 审核。

严格审核制度, 建立住房档案和个人信用制度。只有符合要求的中低收入无房户和住房困难户才有资格购买, 例如已婚者、未婚大龄者、户人均居住面积<20 m2者等。在住房档案和个人信用制度尚未建立的情况下, 管理机构应当采用网上公示的办法, 以加大透明度。公示内容应当包括每个申请者的姓名、工作单位、职务、目前居住状况及配偶的相关情况等。只有在公示无异议的情况下, 才能成为经济适用房的预购人。

(2) 价格。

在确定经济适用房政府指导价的基础上, 再进一步确定购买人的住房面积标准。例如, 可按级别或职称来划分标准, 标准以内的按照经济适用房价格购买, 超过标准的部分则按市场价购买。

(3) 购买。

借鉴杭州市的做法, 购房采取轮候制并实行等额摇号, 按预登记人员《准购证》的顺序号为序, 依据提供的房源数来确定中选人员范围, 然后实行等额摇号, 通过摇号确定选房的顺序号, 最后在网上进行公示。若参加摇号后放弃购买, 《准购证》作废;今后仍需购买的, 《准购证》重新编号, 其号码轮至末尾。

3.3 上市交易环节

(1) 经济适用房转让。

目前, 多数地区规定经济适用房5年内不准转让, 转让时要缴纳一定比例的补地价款。这样做, 可能存在国有资产流失的问题。凡是符合上市条件的经济适用房, 卖房者必须按转让时的市价足额补交土地出让金及所享受的税费减免。也就是说, 经济适用房的出售者, 只能获得转让时购买同样经济适用房的价格, 以还经济适用房安居的本质, 减轻政府的负担。

(2) 经济适用房的出租。

《经济适用住房管理办法》中明确规定:个人购买的经济适用房, 在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。如果出现经济适用房出租经营的情况, 政府可以采用原价回购再分配的办法。回购也适用于经济适用房的所有者拥有其他类型住宅的情况。

4 结语

经济适用房建设是解决房地产价格偏高和中低收入居民住房困难的重要手段, 这不仅是经济问题, 也是重要的社会问题。经济适用房政策关系到普通老百姓的安居乐业, 关系到社会的安定和谐。经济适用房政策应该以计划经济为主, 或者说在一定时期内, 经济适用房的建设、分配应该采用完全计划经济的模式, 这并不是倒退, 而是社会经济发展的需要。

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经济适用房申请 篇5

●去年公布的第一批经济适用房的申请准入标准为:人均月收入2900元以下、人均财产9万元以

本批次供应房源的销售基准价格和产权份额分三类：

●第一类 购房人产权份额占70%的具体项目有：（1）浦东周浦，5600元/m2（销售基准价格，下同）；（2）浦东航头1号、3号地块，5600元/m2；（3）浦东航头4号地块，多层5300元/m2、高层5600元/m2；（4）闵行浦江7号地块，一期多层5000元/m2、高层5300元/m2，二期多层5300元/m2、高层5600元/m2；（5）闵行浦江10号地块，多层5300元/m2、高层5600元/m2；（6）松江泗泾新凯项目，多层5200元/m2、高层5500元/m2；（7）青浦华新项目，5800元/m2。

●第二类 购房人产权份额占65%的具体项目有：（1）青浦诸光路，6700元/m2；（2）江桥，6850元/m2；（3）嘉定南翔，7000元/m2；（4）宝山顾村，多层6700元/m2、高层7000元/m2。

经济适用房能卖吗 篇6

济南 李勤

李勤,经济适用住房是政府面向城市低收入困难家庭、具有保障性质的政策性住房。你属于城市低收入住房困难家庭，有权且已经享受到了经济适用住房，但老郭并不属于该规定对象，不能依该价格购买房屋。另一方面，该经济适用住房不得买卖，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。而且，因特殊原因确需转让经济适用住房的，必须先由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。要是购房满了5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。所以，你的房子现在无法过户给老郭。

律师颜梅生

一事要双赔，用人单位够狠

大学毕业急急忙忙找工作，我与石家庄一用人单位签订了3年的劳动合同。劳动合同签订后用人单位对我进行了为期6个月的培训，培训后又和我签订了为期3年的服务合同。可是，我的男友在石家庄没有找到合适的工作，经多方努力前些日子他在深圳找到了工作，并与用人单位签订了5年的劳动合同。男友对我抱怨分居两地无法共同生活，如果我不去深圳，就要与我吹。为此我找领导谈了，他说走可以，但我必须依劳动合同法第22条承担为我已支付的培训费；同时必须以劳动部发布的《违犯劳动法有关劳动合同规定的赔偿办法》赔偿因此造成的其他损失。请问用人单位的主张成立吗？

石家庄忠实读者 文丽

按新公布的劳动合同法的规定，劳动者提前30日以书面形式通知用人单位，就可以解除劳动合同。只要遵守了通知程序，是不需要承担“违约”、“赔偿责任”的。但是因为你和单位约定了服务期，那么违反约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金，违约金的数额不得超過用人单位提供的培训费用。用人单位因你辞职，一事双赔，于法无据。你可要自己好好算算，然后和单位据理力争。

律师 王景龙 孙艳

服务期、合同期长短不一咋找齐

我来城里打工，在大酒店找了份工作，与用人单位签订了为期3年的劳动合同。劳动合同签订后，用人单位对我进行了专业技术培训。培训1年后我与用人单位签订了为期5年的服务合同。我有点疑惑，先后签订的劳动合同与服务合同有2年的时间差，到时以哪个为准？时间不一致，如果出现服务期违约该咋处理？

电话咨询的青岛读者 秋丰

秋丰，我先给你解释一下劳动合同期限和服务期是怎么回事。前者是劳动合同双方当事人相互享有权利、履行义务的时间界限；后者是服务合同双方当事人约定的，劳动者因享受用人单位出资培训而承诺必须为用人单位工作的期限。现实生活中，大多用人单位与劳动者签订的培训协议中，服务期限一般会约定到劳动合同期满终止时为止，但也有服务期限与劳动合同期限长短不一致的情况。这时候怎么办呢？根据劳动合同法的规定，可按如下原则处理：（一）在劳动合同期限长于服务合同期限的情况下，服务期满，劳动合同的履行不受服务期限的影响，解除劳动合同，你不需承担服务期合同的违约责任。（二）在劳动合同期限短于服务合同期限的情况下：（1）劳动合同期限届满，用人单位不再续签劳动合同的，劳动合同和服务期限合同同时终止，你可以不必承担违约责任。（2）劳动合同期限届满，用人单位维持或者提高劳动合同约定的条件，要求你继续履行至服务期满的，双方应当续订劳动合同或者将原合同期限变更为与服务期限一致。服务期内你若要求解除劳动合同，应承担违约责任。

经济适用房制度 篇7

(一) 经济适用房的定义

经济适用房是为解决中低收入家庭住房困难问题, 由政府统一按国家住宅规范进行建设的具有保障性质的商品房。国家为经济适用房提供了一系列的优惠政策, 因此, 其成本受到严格控制, 主要包括征地和拆迁补偿费、前期工程和勘察设计费、贷款利息、税金和控制在3%以下的利润等因素。

(二) 我国经济适用房的特点

1. 经济性和实用性。

相对于其他商品房, 经济适用房的价格比较低, 没有超出中低收入家庭的承受能力;适用性是指经济适用房的户型设计合理、住房面积适中、交通便利、生活设施完善。

2. 确定性。

指购买对象具有确定性, 经济适用房的供应对象为符合一定条件的中低收入家庭。

3. 保障型。

经济适用房是政府推出的为解决中低收入家庭的住房困难的一项福利政策。一方面, 其销售价格低于普通商品房的价格, 另一方面, 其开发与建设享有政府的很多优惠政策。

4. 准商品性。

政府要支付经济适用房的开发、建设和收受成本, 除此之外还要支付开发商一定的利润。其建成后作为商品在市场上出售, 因此具有准商品性。

二、我国经济适用房制度存在的问题

(一) 经济适用房的价格偏高

经济适用房的建设用地是由政府统一划拨的, 房地产开发商不缴纳土地出让金, 还享有减免各种行政事业性收费的优惠, 大大降低了开发商的建设成本, 因此价格也应该比普通商品房低。但实际情况远非如此, 其价格远超出了中低收入家庭的承受能力。即使一些地区的经济适用房价格相对于同期商品房的价格低, 但由于普通商品房价格太高, 也抬高了经济适用房的价格, 以至于大大超出了大部分中低收入家庭的购买能力。

(二) 经济适用房的购买对象失控

经济适用房的购买对象为低收入住房困难的家庭, 但这个“低”的具体标准并不统一, 由各个地方政府按当地的实际情况自行确定。在政策的具体实施过程中, 由于居民收入项目不统一, 居民数量多等原因, 致使政府难以准确核定低收入家庭的实际收入, 因而导致了经济适用房购买对象失控。对于目前已建成的经济适用房, 有很大比例是被高收入家庭买走的, 他们甚至于一个人买多处房产作为投资, 以至于出现了开着宝马、奔驰等高级轿车购买经济适用房的现象。

(三) 经济适用房体制在监管过程中出现的问题

1. 缺少对建造标准的监督。

由于政府没有相关监督机构对建造过程实施跟踪, 开发商在建造中降低建筑材料的质量, 偷工减料, 使得经济适用房低于政府要求的标准, 影响了购买者的使用。

2. 对操作程序缺乏监督。

由于其操作过程缺乏监督, 为政府权力的寻租提供了条件。一些权力机关直接参与经济适用房的买卖过程, 凭借内部的信息来操控经济适用房的买卖。

3. 缺少对售后管理的监督。

按照规定, 经济适用房在售出后, 申请购买的住户必须是种植收入家庭, 且五年之内不允许转租或转卖。据调查, 各大城市的房屋出租网上都登记了关于经济适用房出租的信息, 可见, 政府严重缺乏对经济适用房售后的监督。

三、经济适用房供不应求的原因分析

(一) “寻租”现象的原因分析

在经济适用房买卖的过程中, 出现寻租现象的主要原因是政府的权利过于集中。从购房者角度来讲, 由于经济适用房与商品房的价格差别非常大, 因而不符合条件的部分中高收入者, 便通过寻租行为来获得购买资格;从开发商角度来讲, 政府有权划拨经济适用房的建设用地, 一些开发商为获取高额利润, 便贿赂政府决策者, 使寻租活动严重泛滥。

(二) 经济适用房“不经济”的原因分析

开发商建设大户型经济适用房, 目的是追求利润的最大化。按照政府的政策规定, 开发经济适用房的开发商可享受优先获得土地供应、免缴土地出让金等优惠证策, 因此一些房地产商在获得土地划拨后通过提高户型标准、豪华装修等手段来提高赢利率。与普通的中低收入者相比, 在政府机关工作的工作人员灰色收入大, 具有购买大户型经济适用房的能力, 这更加大了开发商开发大户型经济适用房的动力。

(三) 经济适用房供需矛盾严重

随着经济的不断发展, 经济适用房的目标购买对象渐渐界定为城市的低收入家庭。在我国, 中低收入者在我国人口中约占70%~80%, 符合购买条件的低收入者约占30%。然而, 虽然国家建设部要求经济适用房的建设比例不应低于全部住房的70%。但实际上经济适用房只占全部住房的10%左右。这种种原因, 便导致了经济适用房出现严重的供需矛盾。

四、完善经济适用房体制的对策

(一) 政府要合理界定购买者收入线

各级政府作为经济适用房政策的实施主体, 要对购买者收入线进行合理界定。在确定购房者收入线时, 政府的相关部门应综合考虑各种因素, 如城市居民的年平均收入、房屋基础价格等。在此基础上合理确定购买对象的标准线, 并定期公布和修改标准线, 确保购买者收入线符合居民的实际情况, 保证经济适用房能够真正为需要的人所用。

(二) 政府要合理确定经济适用房的价格

为使经济适用房的价格确定更加合理, 可以建立起经济适用房价格审定制度和成本约束机制。一是为增加定价的透明性, 政府应实行价格公开制度, 将经济适用房的价格控制在中低收入者可以承受的范围内。二是要整顿秩序、清理经济适用房建筑、交易市场, 一方面要把性质不同的房屋进行归类, 对其市场进行整顿, 逐步规范房地产市场的秩序。另一方面, 各主管部门应该出台相关的管理办法, 把已建好的经济适用房按其大小进行销售, 以保证经济适用房项目建设的真实性、有效性。

(三) 完善体制监督过程的相关对策

1. 加强政府内部监督。

首先要在政府机构内部建立合理的监督体系。一方面, 政府内部上下级之间要形成互相监督的机制, 以加强内部监督。且可通过引入问责机制来确保执行机构的责任切实落实到位。另一方面, 政府要成立专门的监督机构监督经济适用房的建设和销售, 以确保经济适用房能真正为中低收入家庭所用。

2. 加强社会监督。

政府可以借助报刊、电视等媒体对经济适用房的购买者进行公示, 以使审批结果透明化。另一方面, 政府要公开申购人的资格, 以便于接受媒体和民众的监督。

综上所述, 本文通过经济适用房现状进行分析, 发现我国经济适用房目前存在价格偏高、供给不足、监管缺失的问题。针对这些问题, 分别从政府、开发商和购房者三方面进行原因分析, 提出了发挥政府主导作用, 合理定价, 加强监管等建议, 希望能为经济适用房体制的完善起到一定作用。

摘要：为解决中低收入群体的住房困难问题, 政府提出了带有福利和保障性质的经济适用房制度。这一制度体现了社会的公平性, 但由于缺乏相关的理论, 导致地方政府在执行过程中出现偏差, 如价格偏高、对象失控和监管缺失等, 引起了广泛的争议。本文针对这些问题, 对产生问题的原因进行深刻剖析, 并提出了合理界定收入线、合理定价和完善监督体制等对策与建议。

关键词：经济适用房体制,中低收入人群,完善对策

参考文献

[1]莫方正.我国经济适用住房性质及保障对象的重新定位[D].北京:北京大学法学院, 2008.

[2]邓卫.关于经济适用房建设的反思与对策[J].建筑学报, 2001 (8) .

[3]刘胜群, 谢珊珊, 肖祥颇.浅析中国经济适用房政策存在的问题[J].现代商业, 2007 (21) .

[4]汪霄童.我国经济适用住房政策的制度分析[D].上海:复旦大学, 2009.

[5]陈华, 刘国栋.我国住房保障制度存在的问题及完善措施[J].地方财政研究, 2007 (9) .

[6]黄羽.论我国经济适用房制度的改革与完善[D].厦门:厦门大学, 2007.

经济适用房制度 篇8

一、经适房制度与房地产市场协调发展的意义

(一) 是完善国家住房供应体系的需要

为了实现“人人有居”的社会目标, 各国普遍实行多层次住房供应模式。我国目前实行的多层次住房供应体系主要有三个层次:商品房——高收入者;经济适用房——广大中低收入者;廉租房——更低收入者。事实上, 就算是在欧美等发达国家, 对于大多数人也不倾向于及早购买住房, 而是居住在政府提供的廉租房或者经济适用房。可见, 经济适用房是满足大多数人住房的根本保障, 也是国家住房供应体系中的一项重要环节。

(二) 在一定程度上可以减少增量房地产形成的空置现象

增量住宅形成新的空置房, 但也可能对原有空置房的销售构成冲击。因此, 为减少空置房地产资产的存量积压损失、促进消化空置商品房纳入经济适用房体系, 应把经济适用房与房地产二、三级市场结合, 即开设经济适用房与可售公房置换业务。只要调控政策合理, 投放数量合理, 经适房与商品房完全可以实现良性循环的轨道。

(三) 有效地从整体上平抑房地产市场价格

例如, 北京市是全国经济适用房建设规模最大的城市, 其经济适用房对住房市场价格影响表现也较为突出。1998年10月始, 北京市政府对经济适用房开发成本的控制即免收土地出让金和减免21项税费, 以及对开发商利润率3%的控制, 为降低经济适用房的价格开辟了空间。从实际价格的比较来看, 大多数经济适用房与相同地段、相近档次的商品住房市场价格相比, 单价绝对差在500-1000元/平方米左右, 相对差大致15%-30%之间。如果考虑到经济适用房大多建设在远郊区外, 而商品房大多集中在市区这一现实, 前期大多数经济适用房的价格实际上只相当于商品房价格的1/2-1/3左右。正是这种现实的存在, 使人们公认经济适用房是近年来带动京城房价下降的主要因素。经适房的存在, 解决了若干困难家庭的住房问题, 反过来又促进了这些人在改善住房条件时, 由于前期资金的投入有限, 将充分投入到房地产市场中, 促进房地产市场的健康发展。

二、经适房制度与房地产市场协调发展存在的主要问题

(一) 经济适用房体制并未普惠到相应的群体

经济适用房体制的运行实际上是以财政补贴为前提的, 无论是“以经济适用房为主的住房供应体系”, 还是占城镇人口绝大多数的“中低收入者”受惠者范围, 都决定了补贴的范围过于宽泛。以北京市为例, 目前经适房定价一般来说四环以内不会超过5000, 但是也不会低于4000元, 五环外在2000——3000元之间。据业内人士讲由于原材料价格飞涨, 经济适用房提价的可能也是存在的。事实上开发存在着把销售目标定位在中等收入家庭中收入偏高的那一部分人上的可能性。在如此宽泛的供应范围内, 老百姓要买经适房, 还是要脱层皮。

(二) 经济适用房的分配中存在着不规范行为

由于现行经济适用房分配中的不规范行为, 导致了两方面的后果:其一, 财政补贴部分地落到了收入较高者身上, 降低了稀缺的补贴资源的使用效率, 不符合建设经济适用房的目的和财政补贴的支付原则。其二, 对于真正的商品房市场而言财政补贴的不当接受者的存在导致了挤出效应不利于商品房市场的健康发展。如武汉经适房“六连号”事件;最近如在深圳市第二次保障性住房初审合格家庭 (单身居民) 公示名单中, 不完全统计, 全市通过保障房初审家庭中至少299户有成员在政府机构工作, 不少人家庭有豪车豪宅。

(三) 经济适用房比重在房地产市场比重偏低

2009年上半年, 经适房仅完成规划的30%。根据近几年全国住宅销售量的平均增速 (约20%) 测算, 若在2009至2011年每年分别增加130万套经济适用房, 那么2009年作为加快保障性住房建设的关键一年, 保障性住房销售量占住宅销售的比重要达到20%, 2010到2011年保障性住房销售占住宅销售总量比重将逐步降低到15%。可见, 保障性住房特别是经济适用房的投资对房地产市场的影响是比较大的。由此看出, 其实经适房的比重, 相比起巨大的需求量而言, 还是很小的。

三、进一步促进经适房与房地产市场协调发展的几点建议

经济适用房作为我国现阶段重要的调控手段之一, 建议重点做好如下工作:

(一) 保持经济适用房的合理价位

“市场的归市场, 保障的归保障”。保障房价格应与商品房价格脱钩, 而与符合条件的低收入群体的收入水平挂钩。按照“国际经验”, 房价收入比 (指住房价格与城市居民家庭年收入之比) 在4—6比较合适, 如果再加上“中国因素”, 国人是全世界对拥有房子最为乐此不疲的民族之一, 笔者认为限价房可在8左右, 经济适用房可在6左右。以北京为例, 申请经济适用房的家庭年收入上限为6万元, 那么房价就应该定在36万元, 如果是一套90平米的房子, 则均价应该在4000元/米左右。当然这只是一个粗略的推算, 具体细致的计算还需进一步进行。如此, 标准一定, 无论商品房价格出现如何的变化, 保障房都应以发挥自身功能为上。

(二) 界定并严格执行经济适用房标准

经济适用房制度设立之初, 其主要目标就是为了解决普通民众的住房问题。因此, 合理界定并严格执行经适房的标准, 是当前的重要问题。比如嘉兴市建委及嘉兴市各相关政府部门制定实施的《2010年度嘉兴市区经济适用住房管理实施细则》中规定:凡是家庭成员中拥有汽车的嘉兴市民, 将无权申请今年的经适房。

(三) 多角度控制经适房成本, 减轻购房者负担

一是经济适用房建设普遍采取招标制, 选择有效率的企业承建, 使低收入者真正享受到成本降低的利益。二是改变补贴的方

式, 改暗补为明补, 改“补砖头”为“补人头”。具体而言, 就是改变目前经济适用房土地无偿划拨的做法, 将土地出让金按使用年限计算收取年租。同时, 从在商品房开发中收取的土地出让经济适用金、年租和税费收入中, 提取一定的比例作为专项基金, 用于低收入者的住房补贴。这种补贴方式的经济适用好处是它可以直接转化为消费者的福利, 而不会转化为生产者剩余或产生效益流失。

(四) 对经济适用房制度作出长远安排的考量

一是对前期售出的经济适用房要相应进行政策调整。如对某些已经享受经济适用房的人群, 经济条件改善后, 仍享受补贴受益的问题。不但对应享有住房社会保障的人来说是不公平的, 还在很大程度上损坏了所推行经济适用房政策的合理性。对此可以在适当的时候对经济适用房收取土地年租, 同时对购房者按收入情况核定和发放补贴。此外, 还可以推广政府经济适用房“回购制度”提升适用房使用效能。

二是坚持经适房制度“中央支持、地方决策”的原则。经济适用房政策经济适用的调整应当坚持地方自主决策的原则。各个地方则按照本地实经济适用际需要自主决定是否安排及安排多少经济适用房建设。住房社会保障是政府的职责, 如果地方决定不再安排经济适用房建设, 它也应当采取别的措施达到社会保障的目的。中央政府虽然不再干预各地住房保障的具体事务, 但却要把地方住房社会保障的落实情况作为考察地方工作成绩经济适用的依据, 这样, 地方的自主权是大了, 但责任也重了。

三是适度提高经济适用房在整个房地产市场中的比重。市场竞争并不会自动带来社会福利最大化, 在住房市场利润的驱动下, 住房供给与需求不会自动调节, 达到某种均衡。因此, 要从我国国情和各地方实际情况出发, 适度提高经济适用房在整个房地产市场中的比重。只有对经济适用房等保障性住房体系与商品房体系进行合理分工及良性互动, 整个房地产市场与国民经济才能得以又好又快地发展。

摘要：加大保障性住房建设力度, 进一步鼓励普通商品住房消费, 是当前政府调控过热的房地产市场的重要措施之一。经适房作为保障性制度建设的一项重点工作, , 如何与房地产市场协调发展, 是当前应认真研究和着手解决的关键问题。

关键词：经济适用房,房地产市场,协调

参考文献

[1]、周婕, 　吴伟程.　我国经济适用住房建设及其主要问题[J].　中国集体经济, 　2009, (09) 　:24, 40

[2]、徐晓兵.　经济适用房建设和管理中存在的问题和对策[J].　宁波通讯, 　2009, 　 (08) 　:48-49

[3]、俞胜佳.　浙江省海盐县:落实“两房”保障　让低收入家庭住有所居[J].　城乡建设, 2009, 　 (01) 　:53-54

油田经济适用房设计 篇9

在住宅内部使用功能的设计上, 我们将“以人为本”的设计思路贯穿整个方案设计的始终, 以人的尺度、心理感觉和行为规律作为设计依据。人通常的行为规律和生活习惯是将客厅、餐厅、厨房作为公共空间, 将卧室、书房作为私密空间。户型空间紧凑而高效, 厅室全部采用自然采光通风。在现有的技术、经济基础上努力创造舒适合理的住宅形态, 力求功能配合最优化, 面积利用最大化, 居住空间舒适化。功能的实用在方案忠尤为注重, 在限定的面积范围内, 平面布置力求紧凑合理。精心推敲每个功能空间的尺度, 适宜安排人的活动和布置家具, 并且在相同型号的面积情况下尽可能布置出多种户型。方案中在布局上重视住宅的朝向, 从而获得良好的阳光和充足的光照, 充分照顾到了居住者的生理健康与心理健康。室内空间布置注意空气的对流、噪声的隔绝, 居住者的私密性, 都给予了充分的重视和考虑。

在平面组织上努力实现了南北方向通风顺畅的目标, 使卧室和起居室采光充足, 设计中采用了飘窗设计, 飘窗具有的180°视角明显好于平时经常使用的90°视角, 使房间具有了开阔的视野。

起居室是户型设计的精髓, 起居室的主要功能是满足家庭公共活动, 如团聚、会友、娱乐、消遣的需要。方案中我们放弃了南厅的传统设计, 单独设置起居室, 设计中充分减少交通面积, 有效的发挥了客厅的交通组织作用, 从而很好的提高了住户的家庭生活质量。

在厨房的设计方面, 在人民生活水平的提高的同时, 大家对于厨房的要求也越来越高。因此我们在户型方案设计中, 适当延伸了厨房的有效面积。将厨房与家务阳台有机的整合在一起, 划分为烹饪区、备餐区、就餐区、家务区, 其中烹饪区、家务区为污染区, 备餐区为洁净区, 打造现代化的厨房。厨房的洁污分区, 较好的满足厨房个性化需求与解决厨房污染的问题, 同时结合人体功效学原理, 根据人的活动范围及活动尺度, 满足了厨房的功能需要。我们针对厨房各功能空间的尺度以及之间的动线关系, 橱柜储藏功能的分配, 复合式厨房开关和插座的定位, 与冰箱、洗衣机等电器布置之间的关系进行了整合。综合考虑燃气、太阳能、电加热等一体化设计, 共用管线综合设计。通过对厨房的精心设计, 将厨房不同功能空间分别设置, 而又不影响操作动线的连续性和近便原则。合理的安排了家务空间, 提高了家务劳动效率。

在餐厅的处理上, 与人民生活水平不断提高同步, 对就餐空间质量的要求也随之提高, 方案设计中独立的餐厅设计, 实现了餐厅与厨房便捷的连接, 冰箱布置在餐厅, 实现了取物方便。

在卫生间的设计上, 做到厨卫尽可能集中, 保证卫生间有足够和

良好的通风。在机位的布置上, 考虑到洗衣机设于前室, 与卫生间的主要使用功能分开, 减少干扰。

住宅内的走道设计常常被人们忽视, 良好的走道设计和交通流线组织, 可以有效提高住宅的使用功能。把包括房间内部及公共区域的交通流线组织在内走道设计给予周到的考虑。尽可能的减少专用走廊的长度, 实现住宅内良好的动静分区。在不大影响私密性的前提下, 将其纳入公共空间之中。

2 强调住宅设计中健康住宅的理念

疾病的传染与居住环境卫生和人卫生有很大关系, 而居住环境的质量又与住宅的规划设计、单体设计, 绿化景观设计和物业管理等相互关联。方案设计中尽可能采取各种措施阻断病菌的传播渠道, 降低公共空间交叉传染的可能, 努力提高居室空气质量。

3 加强住宅造型创意与细部设计

造型方面, 总的设计原则是力争亲切怡人的建筑造型, 运用色彩、材质的变化, 使立面造型丰富, 采用坡屋顶的建筑形式, 高度控制在五层这样一个比较近人的尺度。对于多层住宅来说, 屋顶外墙门窗、入口等都是细部设计的重点。

1) 在屋顶设计方面, 屋顶除了防雨、遮阳、隔音的功能以外, 还表示该住宅的个性, 是住宅的象征。我们采用多样化的建筑手法, 将屋顶作为正.侧立面之外的第五立面, 在屋顶的处理上, 我们将坡顶与退台相结合, 突出特色, 屋顶的内部则作为阁楼加以利用。同时, 在对于山墙的处理上, 利用坡顶使山墙的轮廓更加活泼生动, 调整单调的山墙设计, 使之成为正立面的延续, 在总体布局上对住宅形体进行了创新, 打破了原有的立面概念, 使每个小区或组团都有他独特的个性, 从而增加可识别性;

2) 阳台也同样是立面的重要构成元素, 我们在方案中利用阳台凸凹的体量形成光影变化, 利用阳台的均匀设置和色彩的处理, 为立面创造平面构成的效果, 通过阳台栏杆的变化, 创造活泼的个性;

3) 在住宅单元入口的设计上, 我们注重入口应鲜明突出, 具有识别性;

4) 在空调室外机的安放设计上, 通过空调板和格栅的设计, 对空调室外机进行有机的组合和有规律的安放。避免室外机无序放置对立面造成的影响。

在进行住宅单体的造型设计的同时, 我们还考虑到室外环境及与其他住宅的关系, 对住宅的细部进行了统一设计。

在住宅的外部材料质地和色彩设计方面:在住宅建筑外形上以较浅的明快的浅黄色为主要基调, 避免对比色或对比强烈的色彩的大面积的使用。在大面积明快的浅色基调上重点使用强烈的、鲜明的对比色, 起到画龙点睛和提神儿的作用。具体的作法是红砖墙面, 灰色面砖与浅黄色的墙面、浅色的窗台窗框等作为对比, 在保持色块构图均衡的基础上充分利用材料本身的色彩和质感, 使住宅的外形更加生动。

4 结论

对于设计中的不足之处我们将在今后的设计工作中加以改进, 尽快达到健康、美观的住宅标准。

摘要：油田经济适用房作为管理局的民心工程, 关系到千家万户的切身利益。在胜利油田经济适用房定型设计中设计完成了多个型号板式及高层住宅, 圆满完成了该项目。

关键词：住宅,健康,造型

参考文献

[1]刘虹.细部与空间的塑造[J].建筑学报, 2005 (4) .

经济适用房是否应取消? 篇10

叶檀:经济适用房早该取消

资深财经评论员叶檀撰文指出, 非驴非马的经济适用房是中国房地产市场的痛处。经济适用住房之所以低价, 是因为政府低价拨地、税费优惠、控制利润率—房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售, 不得有利润—几乎每一条规定都需要安置一个加强连的兵力跟在规划部门、建设部门、开发企业、购房者身后跟踪追击, 如此极不经济、效率极低的保障模式, 不应该在人口众多、迁移频繁、寻租泛滥、保障资金不足的社会实施。中国的保障举措必须提高效率, 以简单有效的办法进行, 其中保障房不给产权是重要一条。用品质不同的公共租赁住房、通过不同的租金来照顾最低收入阶层和中低收入的“夹心层”的住房, 是个好办法, 可以解决经济适用房满5年可以直接上市交易, 购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的, 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购等高成本的监管难题。 (摘自:《凤凰周刊》2009年5月19日)

印华:不主张兴建经济适用房

上海财经大学房地产研究中心主任印堃华表示一直不主张兴建经济适用房, 因为经济适用房主要存在四个方面的问题:第一, 我国目前没有透明的收入制度, 很多人的工资无法准确衡量, 这就为滋生腐败埋下伏笔;第二, 经济适用房的价格实际上比市场价低不了多少, 但产权不完整;第三, 买经济适用房的人, 实际上是收入不足以买房的人, 他们购房之后不可避免地沦为“房奴”, 进而生活质量下降;第四, 用来兴建经济适用房的土地通常由政府行政划拨, 出于利益上的考量, 地方政府不太可能在价值高的地段兴建, 如此一来, 交通等实际生活成本会有所上升。 (摘自:新华网2009年4月14日)

张鸿:建议取消经济适用房

央视《今日观察》评论员张鸿表示, 建议取消经济适用房, 现在政府的财政已经越滚越大了, 政府完全可以用保障性住房来解决低收入人群的住房问题。现在经济适用房所面临的漏洞, 是一时半会儿没法解决的。比如它的不透明, 首先价格是不透明的, 我们很难知道价格里存在虚构的成分。还有就是现在因为收入水平—包括住房水平等等这些方面都不透明, 所以大家干脆就选择摇号。但是保障性住房是低收入人群的权利, 不是让他们撞大运的。 (摘自:《燕赵晚报》2009年6月28日)

陈宝存:最终取消经济适用房是趋势

全国工商联房地产商会理事陈宝存撰文认为, 最初对经济适用房的定位就有很大问题。离开福利分房时代, 在住宅商品化的初期, 接受商品房房价还相当艰难, 这才有了部分商品房的定义, 也就是1998年计划保障房占比70%, 商品房占比30%, 但是10年下来, 唯一的保障房─经济适用房占比仅仅为0.5%, 而且, 保障房保障的是优势人群, 实际是特权阶层为主, 结束的福利分房通过经济适用房的形式, 继续在中高收入阶层存在下去。现在继续经济适用房政策, 只会加大特权阶层对保障房的占有比例。所以实际地方对于经济适用房采取的是配建措施, 也就是在商品房里面配建一部分经济适用房和部分廉租房, 这势必加大商品房的地价成本。但是最近的变化是, 商品房只配建廉租房, 原因是配建经济适用房是不可行的, 成本高昂的土地地价, 任何开发企业都无法承受。逐渐过渡到廉租房为唯一保障房的形势是必然的。 (摘自:陈宝存博客2009年7月3日)

反对方

马光远:不可轻言废除经济适用房

经济学博士马光远指出, 一些反对经济适用房的人士认为, 停建经济适用房之后, 国家可以将资金用于廉租房建设。但他们忽略了一个最重要的政策事实—经济适用房并不需要国家掏出真金白银, 而是通过在土地供应和税费方面的优惠, 体现国家的住房保障制度。如果说经济适用房因为监管难度大而必须叫停, 则首先面临的问题就是:国家财政有没有这么巨额的资金建设廉租房?对于产权属于国家的廉租房而言, 其不仅要出土地, 出政策, 更要出资金来建设。去年年底, 住房和城乡建设部计划用3年时间投入9000亿建设200万套廉租房、400万套经济适用房, 而最近的规划是争取在3年内再新增廉租住房518万套。似乎减少了经济适用房的比例, 但518万套廉租房显然不是9000亿建设资金可以打住的。而且, 廉租房的资金以地方财政投入为主, 在地方财政紧张的情况下, 如果根本没有资金建设足够的廉租房, 又取消了经济适用房, 多年来好不容易探索出来的住房保障模式将不复存在。制度变迁告诉我们, 制度的转换是需要成本的。对于经济适用房, 10多年来官方和民间已积累了不少监管药方, 不要头脑发热, 轻言废除这些宝贵的制度经验, 经济适用房在中国的10年, 解决了600多万户居民的住房问题, 尽管问题不少, 但成绩不容抹杀。 (摘自:《新闻晨报》2009年6月26日)

陆骑麟:经济适用房的建设不应该停

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为, 经济适用房的建设不应该停。首先, 经济适用房是一项“民心工程”, 关乎低收入群体的合理住房权利。好多老百姓无法承受虚高的房价, 无力购买商品房, 居住条件十分艰苦;而有些富人, 通过购买多套房产, 抬高房价, 实现其投资需求, 更有些投机者就此推高房价, 得到巨额利润, 这样房产就失去了其最大的功能—居住。因此建造经济适用房是符合社会需要、符合老百姓意愿的。其次, 经济适用房对于平抑周边市场的房价也具有一定作用。目前, 购房者普遍有一种比较的心理, 如果在同一区域内建造商品房和经济适用房的话, 两者价格一定会出现较大的差距。在成交不理想的情况下, 开发商一定会下调价格以吸引购房者。 (摘自:新华网2009年4月14日)

赵晓:经济适用房取消不如改进

北京科技大学教授在赵晓认为, 在某些城市, 经济适用房成了“拆迁房”的代名词, 拆迁户成为居住的主体;在另外一些地方, 经济适用房又成了“公务员房”的代名词, 政府机关工作人员等社会中高收入人群“近水楼台先得月”;而在许多地方, 它又成为有钱人追逐的对象, 大户型的供应结构只有中高收入的人群才买得起;除此之外, 经济适用房还引出腐败和炒卖的问题, 不仅住房的审批方面存在问题, 住房的交易上也存在巨大的漏洞。然而, 取消经济适用房容易, 用更好的方式来代替则不太容易, “休克疗法”也许不是最好的政策选择。改进和规范经济适用房制度也许更值得尝试, 一个重要的思路是借鉴国外“社会住宅”的概念来建设经济适用房, 比如政府购买商品房的35%, 给低收入者一定补贴后再购买。 (摘自:《新京报》2007年3月14日)

建言方

华伟:问题的关键不是是否要停建经济适用房

复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出, 经济适用房目前存在的问题是, 政府虽然出台了相关政策和目标, 但是并没有细则与之配套。茅于轼说停建经济适用房, 只是用比较极端的说法来表达他对政策执行力的怀疑。但问题的关键不是是否要停建经济适用房, 而是针对经济适用房建设该制定怎样的政策, 而政策能否按照原样执行下去。大家都期待经济适用房的正面效果, 但是如果没有好的执行, 一切都是枉费。 (摘自:新华网2009年4月14日)

为电脑选套“经济适用房” 篇11

市场小贴士：

Q：在机箱内部布局上有什么要注意的呢?

A：一款优秀机箱的内部设计可以体现在诸多方面：比如机箱内硬件的免螺丝设计、多个硬盘位设计，机箱风扇位置，前置usB接口设计等等。同时稳定的内部结构，使机箱承载一定重物后而不发生变形，保护了内部电脑配件。

亮剑出击航嘉百盛C505机箱

百盛品牌是航嘉旗下的大众品牌，定位于普通大众。此款机箱继承航嘉产品的优良品质箱体选用镀锌钢板构筑全卷边设计44个光驱位与5个硬盘位也足够使用。银黑相问的外观十分大方同时机箱面板下部的圆形区域设计，除了美观外更兼顾了机箱散热的需要。

市场小帖士：

Q：小机箱很漂亮，值得我们选购吗?

A：有人选机箱喜欢小机箱，比minni可爱。小机箱虽美丽，但不是人人都适合选购。由于空间狭小，对于硬件限额选购有了很多限制，如只能选出小主板，同时也不能放置太多的板卡等等。如果你对游戏有较高要求的，那还是不要选此类机箱了，毕竟鱼与熊掌不能兼得。

时尚前卫七彩虹鑫谷SG-8050E机箱

七彩虹鑫谷SG-8050E机箱主体颜色为黑色，配合银色的装饰条点缀，显得很大方，此款机箱有4个硬盘位和4个光驱位足够普通用户使用。此款机箱符合38度机箱要求有如此强劲的散热系统即使在夏天用户也无须担心处理器温度过高。随机箱还附带了300W的鑫谷核动力电源足够普通家庭用户使用。

酷黑本色世纪之星尊贵V2机箱

世纪之星尊贵V2机箱全黑外观同时在面板中部有一条银色的装饰带，同时也是对各个功能区的一个区开启式门盖设计，有效保护DVD-ROM不受灰尘侵蚀也能让整体外观更加美观。此款机箱还符合38度机箱设计的要求附带了铁甲勇士400W电源再多的电脑配件也能带动。

Q：什么是38度机箱?

让经济适用房回归本位 篇12

“6连号”造假案暴露了保障房的一系列深层次矛盾, 使本应受低收入家庭欢迎的“民心工程”变了味, 也催生了《武汉市经济适用住房管理办法》的修订。

经适房, 咋“倾斜”了

去年6月12日, 位于武汉市武昌中心城区的余家头小区三期经适房电脑摇号, 惊现概率仅有千万亿分之一的“6连号”, 一时间, 舆论一片哗然。

“经适房与商品房之间价格差无疑成为一块诱人的蛋糕。”华中科技大学国土资源与不动产研究中心主任卢新海博士分析, “在利益的驱动下, 经适房分配环节的申报、审查、摇号首当其冲成为了众人‘角逐’的目标。”

分配环节的问题, 同时引发了使用环节的连锁反应。“香堤美景朝南房出租, 佳馨花园两房出租精装, 丽华苑小区好房出租……”登录房屋租售交易网站, 武汉一些经适房竟然明目张胆地出租。

国家2007年出台的《经济适用住房管理办法》规定, 经适房5年之内不得出租或转让。但由于监管执行难度较大, 使得部分非保障人群利用经适房赚取租金和房价差的情况屡屡出现。

经济房, 经济否

50多岁的武汉市民张秋英, 一直想拥有一套经适房, 然而, 到今天她也没能如愿。目前, 武汉市经适房的单价普遍在2600元至2900元, 比周边商品房的价格至少低1000元以上, 但20万元的经适房房款对她这个月收入仅千余元的家庭而言, 仍是个天文数字。

于是, 经适房出售陷入一个怪圈:够资格的买不起, 买得起的不够资格。此外, 由于经适房建设是一种社会保障性建设, 一些地方政府在经适房的规划和建设上因陋就简, 配套设施不健全、地段偏远, 从而导致弃购现象出现。

经适房暴露出的问题, 一次又一次挑战着公众的社会公平感。本是为解决低收入者住房问题的事关国计民生的好事, 被有些人戏称为既不“经济”也不“适用”。一些业内专家甚至开始质疑经适房的效益与公平, 提出取消经适房的建议。

经适房, 如何回归

“毫无疑问, 政府建设经适房的初衷是良好的, 目的是让低收入者有房可住。但由于政策设制有缺陷、监管不完善、执行不规范, 这份大礼未能真正、全部送到众多贫困人群手中。”华中农业大学土地管理学院博导张安录说, “刚性制度、柔性监督”造成了诸多问题。

经济适用房建设, 曾作为湖北省政府向社会承诺的10件实事之一。2007年, 湖北省经适房开工540万平方米, 竣工280万平方米。2008年, 这两个数字分别提高到560万平方米和310万平方米。而到2009年, 湖北省经适房开工面积200多万平方米, 竣工面积仅100万平方米。经适房建设大步后退, 是需求减弱了吗?显然不是。

该省住房和城乡建设厅党组副书记、副厅长占世良说:“我省从1994年开始建经适房, 现已有20多万户家庭住进。作为一种重要的社会保障制度, 经适房已经成为我省住房保障体系当中不可或缺的一个环节。尤其在当前房价不断走高的情况下, 经适房的建设和投放不仅能够解决低收入家庭的住房问题, 而且将有利于平抑房价, 稳定房地产市场。”

问题是, 怎样才能让经适房回归到保障民生的轨道上?