随州市经济适用住房建设管理办法

随州市经济适用住房建设管理办法（共10篇）

随州市经济适用住房建设管理办法 篇1

随州市经济适用住房建设管理办法

随政办发（58）号

第一章 总 则

第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，根据《建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）、《省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》（鄂政发〔2004〕29号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第三条 本市行政区域范围内从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本办法。

第四条 发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则，由市、区（市）人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。

第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

第六条 市建设委员会负责全市经济适用住房指导、监督工作。

各区（市）建设行政主管部门负责本行政区域范围内经济适用住房指导、监督工作。市、区（市）房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）具体负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。

各级人民政府发展和改革、建设、国土资源、规划、环保、财政、价格行政主管部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

第七条 市、区（市）经济适用住房主管部门应当会同发展和改革、规划、国土资源行政主管部门在做好市场需求分析和预测的基础上，编制本地区经济适用住房发展规划，报同级人民政府批准后组织实施，并根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。

第八条 市、区（市）人民政府发展和改革主管部门应当会同建设、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地土地供应计划。

中央和国家机关、直属企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，统一管理。

第二章 优惠政策

第九条 经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

第十条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收。具体项目和标准由财政、价格主管部门依法确定后公布。

经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由同级人民政府负担。

第十一条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。

经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第十二条 用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。

第三章 开发建设

第十三条 经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

第十四条 经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、区（市）人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。

第十五条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。

第十六条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。

第四章 价格的确定和公示

第十七条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照《经济适用房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）的规定确定；其租金标准由价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。

经济适用住房价格确定后应当向社会公示。

第十八条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门将依法进行监督管理。第十九条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第五章 交易和售后管理

第二十条 符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：

（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、区（市）人民政府确定的供应对象；

（二）无房或现住房面积低于市、区（市）人民政府规定标准的住房困难家庭；

（三）家庭收入低于市、区（市）人民政府划定的收入线标准；

（四）市、区（市）人民政府规定的其他条件。

第二十一条 市、区（市）经济适用住房主管部门应当会同价格、民政等有关部门根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，确定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，报同级人民政府批准后向社会公布。第二十二条 申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明，向市、区（市）经济适用住房主管部门提出申请。

第二十三条 市、区（市）经济适用住房主管部门应当在15日内完成核查。符合条件的，应当公示，公示期限为15日。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。

第二十四条 符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。超面积部分差价款的处理办法，由市、区（市）经济适用住房主管部门会同财政、价格、国土资源等部门制定，报同级人民政府批准后公布。

第二十五条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第二十六条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证5年后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体比例由市、区（市）经济适用住房主管部门会同财政、价格、国土资源等部门制定，报同级人民政府批准后公布。

个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。

第二十七条 鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。

第二十八条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。

第六章 监督管理

第二十九条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由价格主管部门依法进行处罚。擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房的,由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。

第三十条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

第三十一条 经济适用住房管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或监察机关给予行政处分；触犯刑律的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第三十二条 市经济适用住房主管部门会同市发展和改革、国土资源、价格、金融行政主管部门根据本办法，可以制定实施细则。

第三十三条 本办法由市建设委员会会同市发展和改革、国土资源、价格、人民银行等部门负责解释。

第三十四条 本办法自2007年1月1日起施行。此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按原有规定执行。

随州市经济适用住房建设管理办法 篇2

1 经济适用住房工程建设的管理现状

经济适用住房工程对于稳定社会,促进全面建设和发展起到了很大的积极作用。然而,由于多方面的原因,我国经济适用住房建设工程存在一些问题:工期、质量缺乏保证;超预算,成为“三边工程”(边勘察、边设计、边施工)“三超工程”“胡子工程”“钓鱼工程”“腐败工程”。由此可见,经济适用住房工程建设管理工作中还存在着一些不容忽视的问题。就已建和在建的住房工程建设管理情况看,主要表现在:有的建设规划或计划超出了购房需求,有盲目发展的倾向;有的重户型面积轻环境配套,住房面积偏大、品位较低;有的不按规定渠道筹集资金,使用单位经费垫资建设等。透过现象看本质,我国经济适用住房建设工程所存在的上述问题,归根结底是由工程建设管理落后的原因造成的。目前,我国经济适用住房工程建设的管理工作尚存在一些不足:1)管理机制不够规范。管理机制不够规范体现在组织机构上,实行工程项目管理,带来了工程建设的两层(管理层与作业层)分离,由于认识上的原因,两层分离被误认为以工程项目为中心,结果由于缺乏约束,各种管理上漏洞百出,出现“一放就乱”的现象;与此相反,一些建设工程加强对项目的调控,结果项目部门缺乏相应的权力而又担负着项目上的履约责任,项目班子积极性得不到充分的发挥,工程效益上不去,出现“一收就死”,这给项目管理工作规范化、系统化、一体化带来了很大的障碍,难以理顺,难以严管。2)管理部门专业性不强。大多数经济适用住房工程建设管理部门是临时搭班子,专业知识较缺乏,管理体制成本较大。对住房工程建设的规范、规定也不够了解,只是消极地保安全,未能充分考虑经济适用的实际需求,只注重质量,不讲究实效。3)重产值轻成本。“成本为本、效益第一”的思想尚未真正树立。报建的工程建设部门接到上级批准后,仅忙于做开工前物质的准备,购材料、配队伍、添资产,没有认真做工程的经济交底工作,缺乏工程目标成本的制订,未能将成本管理责任落实到人。4)经济管理手段控制乏力。例如项目核算的成本与预算费用不能相互对比;项目成本控制范围狭窄、成本控制手段落后;项目成本控制的时间跨度存在一定的局限性等,这些都不利于反映成本真实情况,也给工程建设经济管理带来一定难度。经济管理工作唱不了主角,其结果是风风火火上马,高高兴兴建设,辛辛苦苦管理,实实在在浪费。因此,如何在现有条件下有效地改善我国经济适用住房工程建设管理落后的现状,提高工程建设的投资效益,是摆在人们面前亟待解决的难题。

2 提高我国经济适用住房工程建设管理水平的措施

1)科学设置机构,合理配备人员。做好我国经济适用住房工程建设管理工作,客观上需要专门的建设管理部门和工程管理人员。为此,建议成立工程建设领导小组,下设专职的工程建设管理办公室,合理增设一支既熟悉建设程序和规范、规定,又具有较强工程经验,且管理水平相对较高的稳定队伍,并纳入营房编制,有助于实现项目管理工作的规范化、系统化、一体化。成立专门的工程建设管理队伍,对我国投融资建设的经济适用住房工程项目进行工期、质量、造价等方面的经济管理,表面看是增加了人员编制,有悖于我国走精简的方向,但事实恰恰相反,成立专门的管理机构,可以撤销或缩减住房工程建设管理机构,从根本上改变各基层单位“大而全、小而全”的现象。2)加强队伍建设,提高专业素质。建设项目从工程立项、投资估算、编制施工预算、组织施工到工程竣工验收、办理竣工结算等全过程,都离不开工程建设管理,其中还涉及到一些技术经济问题,如工程设计方案的确定,人工、材料、机械的消耗量及其价格的变动,以及定额的调整和取费标准的确立等,这都要求工程管理人员具有较高的专业素质。为了高质量地完成工程建设的管理工作,必须建立一支高素质的工程管理专业队伍,强化整体素质,提高工程效益。在知识结构上实现向工程建设经济管理与施工技术复合型的转变,在管理模式上实现由经费保障型向管理效益型转变。要不断开展业务知识培训,提高基建管理人员的业务技能和管理能力。既注重院校培训这个主渠道,又强化岗位练兵,做到院校培训与在职培训相结合、理论学习与实际运用相结合。尤其对一些从事工程建设时间不长的人员要重点进行法规制度、专业技能等方面的培训和学习。同时,还要建立健全激励和约束机制。各级领导要关心工程建设管理人员队伍建设,注意为其提供良好的工作条件,形成参与工程经济管理的良好氛围,充分发挥管理人员的积极性、主动性和创造性。3)构建评估体系,注重成本效益。要对我国经济适用住房建设工程进行经济管理,就必须建立起衡量工程建设经济管理效益的相对统一的尺度,即建立工程建设经济管理的效益评估体系。工程建设管理人员必须更新观念,拓宽知识面,牢固树立全局观念、纪律观念、效益观念;必须紧密联系我国经济适用住房建设工程管理工作的实际情况,遵循科学性、全面性、系统性重点性和可操作性的原则,在掌握大量原始资料并进行调查和分析研究的基础上,通过一系列科学的、完整的、系统的指标来反映我国经济适用住房建设工程经济效益的高低,并建立能够覆盖工程总承包全部设计技术和项目管理工作的计算机网络系统,引进和开发相应的应用软件,形成综合数据库。尽快在工程设计、采购服务、工程管理过程中实现计算机设计、管理一体化,使进度质量、经费控制达到规范化、现代化水平。从而建立一套科学、合理的评估体系,以加强我国经济适用住房建设工程经济管理。4)借鉴先进经验,加强经济管理。采用先进管理经验和方法,结合我国经济适用住房工程建设的实际情况,利用工程建设经济管理及经济效益评估体系,达到提高经济效益和管理水平的目的。我国经济适用住房工程建设经济管理是根据客观经济规律,运用合理的经济管理手段,调整我国经济适用住房工程建设决策、计划组织、指导、调控和监督活动中的经济利益关系,以获取较高的军事效益、经济效益和社会效益的管理活动,是我国工程建设管理理论与管理方法的有机组成。

摘要：结合我国当前经济适用住房工程建设存在的各种问题及实际管理情况,在分析工程管理现状的基础上,对如何提高我国经济适用住房工程建设管理水平进行了有益的探讨,以期提高工程建设的投资效益。

关键词：经济适用住房,工程建设,经济效益,管理水平

参考文献

随州市经济适用住房建设管理办法 篇3

摘要：文章总结了我国经济适用住房建设存在的主要问题，即利益驱动下开发商变相开发经济适用住房，所出现的“中低收入”难界定，补贴方式不合理，资金和管理不到位而产生的房源短缺和建设走偏等问题，并提出了改进建议，以期为今后保障性住房建设提供借鉴依据。

关键词：经济适用住房：保障性住房；中低收入家庭

一、引言

经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。通过近10年的探索和实践，我国部分中低收入家庭享受了经济适用住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，经济适用住房政策在具体实施过程中，却出现了较多问题。本文力图通过对我国经济适用住房建设存在的问题进行分析，为其今后的发展和其他正在起步的保障性住房政策提供借鉴，扬长避短，使保障性住房的建设能够为中低收入家庭真正地带来实惠。

二、我国经济适用住房建设存在的主要问题

(一)目标定位和土地使用制度改革的总体目标相悖

目前我国的经济适用住房定义为具有保障性质的政策性商品住房，这样的属性使其无法设置退出机制。我国是土地资源短缺的国家，人口众多，可用于居住的土地十分有限。加之目前已全面实行土地的招拍挂制度，因此，地方政府能够或愿意用于建设经济适用住房的土地变得更加有限。而政府建设经济适用住房在土地和税费上的补贴却随着其上市交易而彻底转化，政府的保障性住房资源也就随之流失。

(二)“中低收入”难界定

“名义”保障范围过宽而实际保障范围过窄。在“中低收入”界定不规范的情况下，开发商实际上存在着把销售目标定位在中等收入偏高家庭上的可能性，从而导致：财政补贴部分落到了收入较高者身上，降低了稀缺的补贴资源使用效率，不符合建设经济适用住房的目的和财政补贴的支付原则；对商品房市场而言，财政补贴利益不当接受者的存在导致了“挤出效应”，不利于商品房市场的健康发展。

(三)供应主体错位

目前经济适用住房主要由房地产企业来组织运作。既然是企业行为。追求利润最大化的目标将始终不会改变。开发商大力开发商品房以获取经济利益，而对开发低盈利率的经济适用住房缺乏兴趣。同时，不乏开发商以开发经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途、变相进行商品房开发。经济适用住房是用来解决城镇中低收入家庭的住房问题，最终却以商品房的形式开发，从根本上改变了经济适用住房用地的性质。

(四)补贴方式不合理

现在的经济适用住房可认为是将国家提供的社会福利固化在房屋上的“补砖头”的政策。由于实际购买者不一定是中低收入阶层，这就造成有一部分福利落到了不该享受者的头上，而需要者却求助无门，形成了社会不公。

(五)政府缺管

缺少专门的管理机构，管理人员严重不足，以至于准入审查不严，退出缺少监管；房源缺少储备，建设缺少限制等问题。

(六)决策缺少通盘规划

作为我国保障性住房建设的主体的经济适用住房，其建设一般选址在城郊结合部和城市边缘地带，目前有越来越远的趋势，而且规模过大，商业、文化、教育、医疗、公共交通等城市配套公共设施和市政设施建设严重缺乏或滞后，虽然居民的居住条件得到了改善，但出行的交通成本和时间增加了，就业机会减少了，中低收入居民的整体生活水平有所下降。

三、相关建议

第一，进行经济适用住房制度的改革，保持保障性住房的保障属性，取消其商品属性，建立合理的准人和退出机制，即实行所谓的经济适用住房“内循环”的管理模式。购买经济适用住房除限定其收入标准外，还应限定原居住状况的最高标准(如人居居住面积不足15平方米)；鼓励中低收入家庭不断提高生活质量并通过市场进一步改善居住条件，但购买商品住房的家庭应按政府回购价将原经济适用住房出售给政府，以便作为经济适用住房重新提供给需要保障的中低收入家庭。

第二，在制定经济适用住房制度时，首先应由以国家法定的形式规定设定标准依据，再由地方政府根据本地区可支配收入状况拟定的标准划分享有经济适用住房的主体。这样就形成统一中又具灵活性的确定主体机制。经济适用住房的适用主体问题，不能仅看其家庭收入状况，应该由国家确定评估指标体系，如现有住房情况、家庭可支配收入、家庭成员、人均可支配收入、家庭开支状况等。在地方房地产管理部门和统计机关广泛调查研究的基础上，根据国家指定的评估指标确定适合地方执行的评估标准。同时，政府应建立刚性的购房资格标准，完善家庭收入、人口、现有居住条件信息系统，规范经济实用房供给信息发布、申报者排队顺序、资格审查和公示等购房程序。对于违规购房、炒卖行为应给予严厉的经济处罚，并追回所购经济适用住房。

第三，政府要更全面地参与经济适用住房成本核算和定价过程，还要运用市场手段来降低开发成本。应事先比照商品房地价和税费成本来核定政府无偿提供的土地市价和税收优惠金额，直接从成本和售价中扣除；严格监控建筑成本，政府可直接参与公开招标选择建筑商，减少中间环节，节省开支。开发商随意提高价格应给予经济处罚、取消开发资格等制裁。

第四，建立相应的保障性住房管理机构，加强对经济适用住房的管理，严格控制供应对象和建设标准。突出保障性住房的特点——满足住房的基本需求，而不是改善和提高住房水平。经济适用住房建筑面积以满足中低收入家庭的基本需求为准，面积不应过大，建议控制在平均建筑面积70平方米／套为宜，不宜超过80平方米／套；且建设标准也应有所控制。内部设施水平不宜过高；但相应的环境质量、公共设施水平和交通便捷条件应该是良好的。

第五，发挥城市规划的综合调控作用，保障性住房建设的项目选址和设施配套应该是多部门协作、统筹兼顾、综合决策的结果。经济适用住房建设应该会同土地、计划、规划、建设等部门，根据当地的土地发展总体规划、产业发展计划、城市规划和建设计划进行项目选址，并应得到文、教、卫、体等主管部门的支持，这是一个综合决策的过程。

第六，可考虑从“补砖头”改为“补人头”，即将对低收入者的补贴补在“人头”上，而不是补在“砖头”上。政府不应通过减免税费以及土地出让金等形式来降低经济适用房的造价，而应直接补贴给中低收入者以货币，让其在市场寻求满足自己需要的房屋。

四、结束语

随州市经济适用住房建设管理办法 篇4

2007-09-21 下午 03:30:17 来源：《南方日报》2007-09-21 A03 记者／张睿 通讯员／穗房宣 点击数：770

广州市国土房管局今日（9月21日）起至9月30日公示《广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)》和《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》。《办法》对这两种住房保障的申请条件、申请程序、监督管理、退出机制等等多个方面作出规定。

据广州市住房制度改革领导小组办公室住宅建设办公室副主任易松翠介绍，这两个试行办法在现有制度的基础上进行了改进。总体上主要体现在几大方面：

一，是廉租房保障的范围扩大，从原来的民政部门确定的低保家庭、低收入困难家庭以及市总工会核定的特困职工家庭(简称双特困户)延伸至低收入住房困难家庭；经济适用住房制度保障对象将中低收入家庭退至低收入家庭，使低收入住房困难家庭租赁或购买住房的需求，在廉租住房制度和经济适用住房制度的基本政策框架内，可以得到基本解决。

二，是对两种住房的套型面积进行了严格的规定，明确廉租住房套型建筑面积在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积调整为60平方米左右，将住房保障确定在保证低收入住房困难家庭基本居住需求的范围内。

三，确定申请对象方面更加严格，在资格设置时还要进行资产限定。申请人要上报其家庭土地、房产、汽车、股票等投资类资产和古董等收藏资产。按照相关标准，如果三口之家的家庭资产额超过33万元，将不能申请经济适用房。

四，轮候方式采取摇珠和打分结合的制度。按照住房面积、收入状况、落户时间、家庭结构等因素，设计评分标准，作为轮候的依据。比如，彻底的无房户可以加25分，而人均住房面积在12平方米至15平方米只能加1分。家庭年可支配收入在标准线20％以下的可以加15分，而家庭年可支配收入在标准线80％以上的家庭只能加1分。在广州落户的时间越长也将加分越多。

细则详解之保障对象篇

申请者须5年内未买卖过房产

廉租房和经适房的申请人都必须满足以下条件：

申请人及共同申请的家庭成员具有本市城镇户口，在本市工作或居住；

家庭年可支配收入、家庭资产符合政府公布的标准；

无自有住房，或者现住房人均居住面积低于10平方米；

申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。

申请廉租住房保障或经济适用房应当以户口簿记载的户主为申请人，由户口簿记载的与申请人有法定的赡养、抚养或收养关系的全体家庭成员共同提出申请。未成年人应当与法定监护人共同申请；30岁以上的单身人士，可独立申请。

享受过按房改成本价或标准价购买公有住房，享受过购买解困房、安居房、经济适用住房、单位内部集资建房、落实侨房政策专用房等购房优惠政策的家庭，不能申请廉租住房保障。

值得注意的是：以公房租金标准租住公房或享受廉租住房保障的家庭，符合经济适用住房申购条件的，可以申请购买经济适用住房。购买并入住经济适用住房后，应当在3个月内退回原租住的公房或廉租住房；逾期不退的，按原价退回所购买的经济适用住房。“如果实物配租的廉租房住户想要买下其租的房子，也可以申请，政府在条件允许的情况下按照经济适用房的标准让其购买。”易松翠表示。

经初步测算，经济适用住房保障的收入标准为家庭年人均可支配收入低于18287元(相当于去年广州市城市居民人均可支配收入19851元的92％)；将既买不起房、也租不起房的低收入住房困难家庭纳入廉租住房保障范围，初步确定廉租住房保障对象收入标准为家庭年人均可支配收入低于7680元。

细则详解之申请程序篇

两级审核两级公示，摇珠打分轮候

据介绍，此次两个试行《办法》中，廉租房和经济适用房的申请程序简要说来就是采取两级审核和两级公示制。即街道办事处、镇政府接受申请并初审，区国土房管局复核；街道办事处、镇政府组织在社区公示，市房改办住建办在市国土房管局网上公示。

公示时间不少于10个工作日。在公示期内，任何组织或个人对公示申请人的情况有异议的，应当书面向受理单位提出，受理单位自接到异议之日起15个工作日内要重新调查核实。

此外，还实行申请对象对自己申请情况进行承诺的制度，降低对申请对象审核的行政成本。

在此次《办法》中，廉租房和经济适用房的分配方法都采取了摇珠同打分相结合的方式。

不论是申请廉租房还是经济适用房的申请人，市房改办住建办都会将取得资格的家庭按评分高低排列轮候顺序，评分内容包括在穗年限、婚龄、收入等指标；评分分数相同的，通过摇珠方式确定先后顺序。

需要注意的是，处于轮候状态的申请人家庭的在穗年限评分、婚龄评分、轮候评分随着时间变化而相应自动调整。申请人家庭的人均居住面积或人均建筑面积、家庭年可支配收入、家庭人员结构、婚姻状况等情况改变的，申请人应当自改变发生之日起30日内向街道办事处、镇政府如实提交书面材料，由街道办事处、镇政府根据实际情况重新审核资格条件，按程序报批后调整轮候分数。

细则详解之租住及购买方式篇

廉租房：双特困户租金每平方米1元

廉租住房保障有三种方式：实物配租、租房补贴、租金核减。

实物配租方式适用于经市民政局核定的低保家庭、低收入困难家庭，市总工会核定的特困职工家庭和低收入住房困难家庭中的烈士遗属、优抚对象，移交政府安置的军队离退休和离职人员、转业复员军人、孤老、残疾人及其他急需保障的家庭。

实物配租的房源为直管公房、单位存量公有住房、政府收购的住房、新建廉租住房、社会捐赠的住房。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房、普通商品住房小区中配建，也可相对集中建设。

经市民政局核定的低保家庭、低收入困难家庭或市总工会核定的特困职工家庭，按照应保尽保、发现一户解决一户的原则，凡申请实物配租的，无需轮候，直接安排廉租住房；其租金标准按照使用面积每平方米1元计收，其他低收入家庭按照使用面积每平方米2元计收。

但家庭人均居住面积已经超过6平方米或人均建筑面积已经超过9平方米的，不参加实物配租，采取发放租赁住房补贴的方式提供廉租住房保障。

经适房：价格为同一期开发住房基准价

《办法》规定，经济适用住房的销售价格实行政府定价，由物价部门会同市房改办住建办拟定或由相关单位报物价部门审批拟定，报市政府批准后公布执行。

按照本《办法》第十五条确定的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的代数和为零的原则确定。

细则详解之退出机制及监管篇

廉租房：骗取保障者5年内不得再申请

如果申请人享受廉租住房保障制度之后，家庭收入或资产已超过规定标准的；购买或通过其他途径获得住房的；以及出现不符合廉租住房保障条件的其他情形的，被保障者应该主动申请退出，退出时户籍同时迁出。

取消廉租房保障时，受保障人有一年的过渡期。享受实物配租的，应当腾退租住的廉租住房，暂时无法腾退的，过渡期内按公房租金标准计租，过渡期满，仍不腾退廉租住房的，改按公房成本租金标准的50％计租，一年后按公房成本租金标准计租。

申请人以虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗取廉租住房保障的，市房改办住建办有权解除租赁合同。此外，应当同时取消其申请和保障资格，5年内不得再申请。另外，申请人擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换，市房改办住建办有权解除租赁合同，收回房屋。

经适房：不满5年转让，须由政府回购

此次《办法》明确了经济适用住房的产权为有限产权，不得出租、出借，5年内不得上市交易。“经济适用住房，土地未办有偿使用；不得出租、出借；5年内不得上市交易”的内容会在此轮经济适用住房的房地产权证上注记。

按照《办法》规定，购房人因特殊原因确需要在购得5年内转让经济适用住房的，由市房改办住建办回购或由市房改办住建办安排取得经济适用住房购房资格的家庭购买，回购价格按原购房价格每年扣减1％计算。此外，购得5年内因继承、赠与或离婚析产等原因需要转移房屋产权的，对象也必须符合经济适用住房申请购买条件，经市国土房管局核准后，允许办理继承、赠与、离婚析产变更登记手续；变更登记后，原经济适用住房性质不变。

购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款，市房改办住建办可优先回购。购房人缴纳土地收益等价款后，可以取得完全产权，房地产管理部门应当相应在其房地产权证上注销原注记。

土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％计算。土地收益等价款全额上交市财政。

随州市经济适用住房建设管理办法 篇5

关于加强经济适用住房管理有关问题的通知

建保[2010]59号

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委（住房保障和房屋管理局、房地局），新疆生产建设兵团建设局：

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）和《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的有关规定，为加强经济适用住房管理，现就有关问题通知如下：

一、严格建设管理

（一）经济适用住房建设项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。要严格执行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，严格执行国家有关保障性住房建设的技术标准和强制性条文。

（二）严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。住房供需矛盾突出的城市，可适当减小套型建筑面积，以增加供应套数。委托房地产开发企业建设的经济适用住房项目，住房保障部门要明确套型面积等控制性要求，作为项目法人招标的前置条件。

（三）各地可结合当地居民收入、住房状况等实际情况，自行确定经济适用住房的建设规模。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加经济适用住房供应。

二、规范准入审核

（四）经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。商品住房价格较高的城市，可以适当扩大经济适用住房的供应范围。

（五）经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。

（六）市、县住房保障部门要会同有关部门建立健全经济适用住房申请、审

核、公示、轮候制度和工作机制，认真履行审核责任，确保配售过程公开透明，配售结果公平公正，主动接受社会监督。严禁委托开发企业、中介机构和其他组织、个人代理购房资格审核和房源分配等政府职责。

三、强化使用监督

（七）市、县住房保障部门应当定期或不定期对经济适用住房使用情况（包括自住、闲置、出租、出借、出售以及住房用途等）进行检查，也可委托经济适用住房管理单位定期对上述情况进行调查。新建经济适用住房小区（包括配建经济适用住房）进行前期物业管理招投标时，可以将相关委托内容作为招标条件，并在临时管理规约和前期物业服务合同中明示。

（八）在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。

（九）在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。

（十）已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。

四、加强交易管理

（十一）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。

房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。

（十二）住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准，报经市、县人民政府同意后公布实施。

经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导

价格的，依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。

（十三）各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。

五、完善监督机制

（十四）市、县住房保障部门要依法履行监督管理职责，建立经济适用住房管理信息系统，积极推动建立住房保障、房地产、民政、公安、金融等部门的信息共享机制，增强审核工作的准确性，提高监管工作效率。同时，要设立并公布举报电话、信箱、电子邮箱等，采取多种方式接受群众举报、投诉，加强社会监督。

（十五）经济适用住房管理的相关内容纳入住房保障规范化管理考核范围。省级住房城乡建设部门要督促各市、县完善经济适用住房管理制度，健全住房保障实施机构，配备专门力量负责经济适用住房使用情况的监督检查，并对市、县经济适用住房管理情况进行定期检查。

（十六）购房人违反本通知第（五）条规定，以虚假资料骗购经济适用住房的，一经查实，立即责令退还；违反本通知第（八）条规定，违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回；违反本通知第（九）条规定，对其高消费行为不作出说明，不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房。

对有上述情形的购房人，取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

（十七）经济适用住房建设单位、中介机构和其他组织、个人有违法违规行为的，要依法依规予以处理，并记入诚信档案。

国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

（十八）各地要根据本通知要求，完善经济适用住房管理办法，并制订经济适用住房配售合同示范文本。

（十九）本通知自印发之日起施行。

中华人民共和国住房和城乡建设部

随州市经济适用住房建设管理办法 篇6

NSBDF031

一、文件依据

《北京市地方税务局关于修订〈契税征收工作规程（试行）〉和〈契税减免税申报审核工作规程〉的通知》（京地税地〔2007〕24号）

《北京市建设委员会 北京市发展与改革委员会 北京市财政局 北京市地方税务局 北京市国土资源局 北京市规划委员会 北京市统计局 国家统计局北京调查总队 北京住房公积金管理中心关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（京建办〔2009〕43号）

二、范围（条件）和时限

（一）范围（条件）

对居民将经济适用住房以及按照经济适用住房管理的危改回迁房、集资建房、安居房、康居房等上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买住房的；或者上述已购住房上市出售前1年内该户家庭已按照市场价购买住房的，参照《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）的规定缴纳契税。

（二）时限

无

三、纳税人提供资料

（一）出示资料

1.商品房购房合同原件（新房）

2.经济适用住房以及按照经济适用住房管理的房屋出售人与购房人不一致时，要提供直系亲属关系证明，属于夫妻关系，需提供婚姻关系证明

3.《房屋所有权证》（二手房）原件；确定房屋最终地址、面积及成交价格的相关资料原件（新房）；购房发票原件

4.个人合法身份证明原件

5.受托人身份证明原件（委托代办时出示）

6.出售经济适用住房或比照经济适用住房管理房屋的合同（加盖房管部门“已过户”印章）原件

（二）提交资料

1.《北京市地方税务局契税申报表》（带有条形码）；《存量房买卖房屋信息表（纳税）》（二手房）或商品房购房合同复印件（新房）

2.《证明函》（对于已售房但未加盖“已过户”印章的纳税人，需填写《证明函》并到房屋管理部门加盖公章）

3.经济适用住房以及按照经济适用住房管理的房屋出售人与购房人不一致时，要提供直系亲属关系证明，属夫妻关系提供结婚证复印件

4.《房屋所有权证》（二手房）复印件；确定房屋最终地址、面积及成交价格的相关资料（新房）复印件；购房发票复印件

5.个人合法身份证明复印件

6.授权委托书原件、受托人身份证明复印件（委托代办时提交）

7.出售经济适用住房或比照经济适用住房管理房屋的合同（加盖房管部门“已过户”印章）复印件

8.国家税务总局或北京市地方税务局要求提交的其他资料

四、税务机关办理时限

即时办理

五、受理机关

随州市经济适用住房建设管理办法 篇7

2月25日，自治区建设厅厅长宋继东表示，今年，我区将开工建设经济适用住房300万平方米，竣工住房230万平方米、3.15万套，完成投资38亿元。

为何要重新修订经济适用住房政策

宋继东介绍，于2004年4月颁布实施的《广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法》，5年里为改善中低收入家庭住房条件发挥了积极的作用。至2008年12月底，全区经济适用住房(含集资建房)完成投资238.7亿元，竣工住房32万套，竣工面积近3000万平方米。

但政策的实施中出现不少问题，一是各地贯彻执行经济适用住房政策的力度不够，经济适用住房建设用地落实难，2008年全区仍有4个设区城市没有落实政府统一开发的经济适用住房建设用地;二是经济适用住房建设总量偏小，保障面过宽，住房供需矛盾突出;三是经济适用住房管理有待进一步规范，一些设区城市尚未建立经济适用住房的申请、审批以及公示制度和销售、上市交易等办法。

为加快解决低收入家庭的住房问题，广西决定对2004年制定的《广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法》进行修订。

新办法与旧办法有何不同

宋继东说，与原办法相比，不同主要体现在：

保障范围缩小。我区2004年制定实施的经济适用住房管理办法规定经济适用住房供应对象为中低收入家庭，即夫妇双方年工资收入低于当地统计部门公布的上一年职工平均工资6倍的家庭，均可申请购买经济适用住房，明显存在保障面太宽的问题。新修订的经济适用住房管理办法明确供应对象为低收入住房困难家庭。低收入家庭年人均收入标准由当地政府在小于当地统计部门公布的上一年度城镇居民年人均可支配收入90%的范围内合理确定。保障范围大大小于原来的办法。

面积明确控制在60至80平方米。2004年制定实施的经济适用住房管理办法规定，经济适用住房户型应以二、三类中小套型住房为主，具体的建筑面积标准由各市、县人民政府根据当地实际情况确定，对面积的控制不是那么具体，建成后的住房面积偏大，对低收入家庭来说负担过重。新修订的《经济适用住房办法》考虑了我区城镇化水平低、一户多人的现象相对较普遍，因此，明确经济适用住房建筑面积原则上控制在60至80平方米。要求各市、县人民政府要合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

允许城镇中住房困难户较多的企事业单位，通过集资建房的方式解决住房问题。我区经济欠发达，城镇化水平较低，距离城区较远的企事业单位，如乡镇中小学、卫生院、水文站、林科所及厂矿等单位的职工，一方面工资收入很低买不起商品房，另一方面由于远离城镇，无经济适用住房供应，也无商品房可买。对这些单位以及城镇中住房困难户较多的企事业单位，新修订的《经济适用住房办法》允许其在符合城市规划的前提下，利用单位原有土地，通过集资建房的方式解决住房问题。这样通过多种渠道解决低收入家庭住房困难，实现住有所居的目标，推进和谐社会建设，也减轻地方政府的压力。

申请购买经济适用住房需要符合哪些条件

据介绍，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应符合下列条件：

具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上(含三年)的外来务工人员;家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准，单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。

购买了经济适用住房后可以上市交易吗

新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定：

一是明确经济适用住房购房人拥有有限产权。

二是明确购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

三是明确购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

随州市经济适用住房建设管理办法 篇8

2、优先规划选址、设计出了满足公众需求的户型、房型，制定了可行性实施报告，已报送省有关部门审批。

3、经政府常务会商讨出台了《济源市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，为规范实施廉租住房管理提供了依据。

工程招投标、施工许可、质量监督、等。

申请实施经济适用住房建设项目审批程序

一、建设单位必须服从市政府总体城市规划要求，坚持节约用地、统一规划、合理布局，综合开发、配套建设的原则；坚持以市场为导向，控制建设总量，以销定建，限价销售，确实解决中低收入家庭住房困难为目的。向市人民政府房地产管理局提出申请办理经济适用房建设项目，申购对象资格审查。控制面积审查审批手续。

二、建设单位申报实施经济适用房住房建设项目，享受经济适用房建设优惠政策。应向市房地产管理局提交以下证明文件材料。

（一）自治区建设厅、发改委下达经济适用住房建设计划批文和兵团、驻库单位上级建设计划部门下达经济适用住房建设计划批文。

（二）市政府下发用地批文或国有土地使用权证（用地规划许可证、选址意见书、用地红线衅各一份）；

（三）市人民政府计划发改革委员会对经济适用住房立项批复（原件一份）

（四）建设经济适用住房可行性方案（规划方案、面积控制方案、销售对象方案原件各一份）

（五）以文件形式申报经济适用住房建设项目报告；

（六）房地产开发公司建设经济适用住房提交以上证明文件外，还应当提交开发企业资质证书，营业执照，法人证明，优良开发业绩等相关文件证明材料；

（七）法律、法规规定的其他文件材料。

三、市房地产管理部门受理经济适用住房建设项目申请手续齐全，审查同意收到有关手续之日起五日内予以批复，该工程将纳入市当年经济适用房住房建设计划，享受经济适用住房建设优惠政策。

随州市经济适用住房建设管理办法 篇9

《韶关市区经济适用住房管理实施办法》已经2008年3月21日韶关市人民政府第十二届17次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长 郑振涛 二○○八年四月十日

韶关市区经济适用住房管理实施办法

第一条 为加强对经济适用住房的管理，进一步完善多层次的城镇住房供应体系，改善城市低收入家庭的住房条件，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》、《经济适用住房管理办法》和《广东省人民政府关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照适用标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

第三条 市建设行政主管部门（以下简称市建设局）负责本市经济适用住房政策的实施和监管工作。市住房保障中心负责经济适用住房的筹建、销售等具体管理工作。

第四条 市发展和改革部门，会同建设、国土管理部门，根据本市的社会经济发展状况、人口、低收入家庭住房水平和市场需求以及建设用地可供数量情况，编制经济适用住房发展规划和建设计划，并统筹纳入地方社会经济发展计划。

第五条 市国土资源管理部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房建设计划，编制经济适用住房建设用地计划，并在土地利用计划中优先统筹安排。

第六条 经济适用住房小区建设坚持统筹规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则。项目选址要以人为本、合理安排区位布局，方便低收入群众工作生活。

第七条 经济适用住房的建设按照政府组织、市场运作的原则，采取市住房保障中心自行组织建设及商品房开发项目配建两种方式。经济适用住房配建按照《韶关市区廉租住房、经济适用住房配建实施办法》执行。经济适用住房供应总建筑面积原则上不低于住房总建筑面积的10%。

第八条 经济适用住房建设用地以政府无偿划拨方式供应，经济适用住房建设免收各种行政事业性收费和政府性基金，项目小区外基础设施建设费用政府负担。

第九条 经济适用住房建设可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。第十条 经济适用住房的建设要做到标准适度、功能齐全、质量优良、经济适用、便利节

能。根据有关规定和我市住宅建设的发展规划，经济适用住房建筑户型和面积按下列标准建设：

（一）一室户型的住房建筑面积控制在35平方米至45平方米之间；

（二）二室户型的住房建筑面积控制在45平方米至55平方米之间；

（三）三室户型的住房建筑面积控制在55平方米至65平方米之间。

住房建筑户型以二室户型为主，比重占总户室数量的80%以上。

第十一条 经济适用住房价格实行政府指导价，其基准价格及浮动幅度由价格主管部门及建设主管部门依据经济适用住房价格管理的有关规定，通过价格认定程序确定并向社会公布。

第十二条 经济适用住房应当在房屋竣工验收合格后，实行现楼交易。

第十三条 经济适用住房实行严格的准入和退出机制，统一由市住房保障中心按限定的价

格，向符合经济适用住房购买条件的低收入家庭出售。

第十四条 符合下列全部条件的市区常住户口居民住户，可以申请购买经济适用住房：

（一）家庭人均收入标准等于或低于当年市区最低生活保障线的300%；

（二）家庭人均住房建筑面积低于10平方米；

（三）无自有产权房源。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，实行动态管理，由市政府定期向社会公布。

第十五条 经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。对经济适用住房申请资格的审查核实，实行家庭成员全名制诚信申报制度，按照“三审核”（居委会、街道办事处、市建设局）、“两公榜”（街道办事处、市建设局）的程序认定。其具体程序为：

（一）申请人持身份证、户口簿（户籍证明）、结婚证、计划生育证明、民政部门出具的低收入证明、拥有的房产及现居住住房的权属或合同证明、市房地产交易登记所提供的查档证明（凭低收入证明免费查询）等证明材料向居住地社区居委会提出购房申请，填写《购买经济适用住房评议申请表》，居委会（申请人实际居住地与户籍所在地不在同一居委会的，由户籍所在地居委会协助调查）通过邻里访问、入户调查、查档取证（民政等有关部门）以及信函索证等方式对申请人的家庭人口、收入和住房状况以及实际生活水平进行调查评议。

（二）居委会将调查评议结果报居住地街道办事处，由街道办事处组织专门人员对评议结果进行复核，并将复核结果分别在居委会和街道办事处张榜公示7个工作日。

（三）街道办事处将符合条件的申请对象报市建设局，市建设局对申请人的住房等情况进行调查核实，对核实符合条件的，在市政府网站、建设局网站及《韶关日报》公示15个工作日。

（四）对无投诉或经调查核实投诉不实，符合经济适用住房购买条件的，由市建设局发放核准通知和轮候号码。

（五）市建设局根据可供应房屋数量，安排持有核准通知书的申请人，按轮候号码顺序及相应的户型面积决定入围选购名单，并采取分类摇号中签的方式确定购买人。对摇号中签人，由市建设局核发经济适用住房购买通知单。持有购买通知单的申请人应在规定的购房期内与市住房保障中心签订购房合同。逾期未签订购房合同的，视为放弃，按照规定重新申请。

第十六条 符合条件的家庭，每户只能购买一套经济适用住房。

第十七条 购买经济适用住房后又购买其他住房的家庭，其经济适用住房由市住房保障中

心按规定及合同约定回购。回购后的经济适用住房，仍用于解决其他低收入家庭的住房困难。

第十八条 居民应按规定办理经济适用权属登记。产权证上应注明经济适用住房及划拨土地，产权证备案栏目上应填写申请人家庭所有居住人员姓名。

第十九条 经济适用住房购房人拥有有限产权，只能用于自住，不得出租。

购买的经济适用住房5年内不得直接上市交易，确需转让的，只能由市住房保障中心按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，市住房保障中心有优先回购权。在市住房保障中心没有回购意愿的前提下，购房者可将经济适用房上市交易，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价70%的比例向政府交纳土地收益价款。

第二十条 企业集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设、供应、管理严格按有关规定执行。

第二十一条 新建成的经济适用住房小区，应严格执行建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》，全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。由建设单位采取招标方式选择物业管理企业实施前期物业管理。

第二十二条 市住房保障中心与购房者签订《经济适用住房买卖合同》时，同时签订《物业管理服务协议》，约定物业管理有关事项。

第二十三条 建立经济适用住房共用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金，专项维修资金按有关规定归集、管理和使用。

第二十四条 经济适用住房上市实行申请审核制度。上市申请人在上市前应书面征求市住房保障中心回购意见，并报市建设局审核。市建设局应在自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见；未经批准的，房地产交易登记机构不得办理登记转让手续。

第二十五条 经济适用住房出售后将会形成住房困难的，不予批准出售。

第二十六条 国家机关及有关工作人员应忠于职守，秉公办事，凡滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的，视情节轻重，由所在单位或者上级主管部门给予责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十七条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市住房保障中心限期收回所购住房，并依照法律和有关规定追究责任，今后不得再申请购买经济适用住房。

第二十八条 各县（市）建设行政主管部门可参照本办法，结合本地实际，制定实施办法。第二十九条 本办法自发布之日起施行，2003年6月9日颁发的《韶关市区经济适用住

经济适用住房的回顾与前瞻 篇10

1998年国务院颁布的关于深化房改的23条, 决定在我国实行住房分类供应制度, 对中低收入者供应经济适用住房。据当时预测, 我国经济发到一定阶段可能划分为:高收入者占20%, 中低收入者占70～72%, 最低收入者占8～10%。可见, 供应中低收入者的经济适用住房会拥有最大的覆盖面, 必然处于新住房制度的主体地位。

二、对外国经验的借鉴

由于我国是第一次推行住房分类供应制度, 没有实践经验, 只能向国外学习借鉴。在推行住房分类供应制度的国家中, 美国和新加坡较有代表性。美国的办法是:对占居民总数20%高收入者供应商品房, 对占居民总数60%左右的中等收入者供应“社会住宅”, 对占居民总数10%左右 (曾经较长时期保持18%的比重, 这些年才逐步降低) 的低收入者供应廉租屋。新加坡的办法是:对占居民总数10%几的高收入者供应高价商品房, 对占居民总数75%以上的中等收入者供应“政府组屋”, 对占居民总数8～10%的低入者供应廉租屋。

当时我国提出经济适用住房的覆盖面, 介于美国和新加坡之间。当时也考虑到, 外国的办法不一定完全适合我国国情, 需要通过我国住宅供应实践检验来进行调整。

三、回顾推行经济适用住房制度遇到的矛盾和问题

(一) 经济承受能力的问题。

归根结底地说, 住房问题是个经济问题。如果政府经济实力强, 人民收入高, 住房问题就容易解决好。上世纪90年代美国的情况是, 人均国内生产总值超过3万美元。中等收入线 (各城市不一样) 的低限在2.4万美元以上, 高限为10—12万美元, 按当年的汇率计算, 相当于人民币20—90多万元。当时这样的收入, 在我国可以划入高等收入者。美国全国居民和中等收入者的房价收入比为3—6倍, 因而具有较强的购房能力。在1998年我国人均国内生产总值不到1000美元。直到2002年, 有几个城市用每套80平方米的住房测算, 房价/收入比大约为12倍左右。相比之下说明, 我国中等收入者的大多数之所以处于“买房难”的境地, 经济承受能力不足是我国进行房改的最大难题。

我国长期实行公房低租金制, 发挥了其历史作用。但因其存在的种种弊端, 致使人均住房面积逐年下降。1949年人均住房面积10.8平方米, 1978年竟降至人均7.6平方米, 已经到了非改不可的境地。而进行房改又遇到了经济承受能力不足的矛盾和困难, 这就要求我们既要坚持改革, 又要从我国实际出发采取有效措施, 在房改进程中把经济承受能力不足引发的各种问题解决好。

(二) 低收入者能否纳入购房行列的问题。

推行住房分类供应的西方国家认为, 低收入者无力购买住房, 因而对他们供应廉租屋。我国在当年房改时考虑到, 廉租屋所含社会保障的比重极大, 如果对全体低收入者都供应廉租屋, 将超过我国政府的经济承受能力。因而决定把低收入者分成两部分:一部分为最低收入者, 对他们供应廉租屋;另一部分为低收入者, 对他们供应经济适用住房。这样做, 虽然缩小了廉租屋的供应面, 但又出现了新问题。既然许多中等收入者都存在着“购房难”问题, 低收入者当然更缺乏购房能力, 让他们购买经济适用住房, 必然会一步加大“购房难”人群的比重, 从而不利于新制度的推行, 也有悖于买得起房就属于中等收入者的“论点”。因此, 低收入者应否纳入购房居民行列, 从理论到实践, 一直是一个有争论的问题。

(三) 关于中等收入者住房的社会保障含量问题。

中等低收入者占居民的比重很大, 又有一定的购房能力, 因而西方国家政府给予的社会保障比重较小, 一般占房价的5%以下。我国的特殊情况是, 加上低收入者后, 中低收入者购房能力颇为不足, 为此当年决定给经济适用住房以免收土地出让金和税费减半这样较多的社会保障。据1999年测算, 这一社会保障占房价的比重约为15—20%。但因这些年土地出让金上涨很快, 这一社会保障占房价的比重已经超过30%以上, 从而增加了政府的负担。更由于许多城市政府在建成区内掌握的土地甚少, 很难提供较多的土地。这些年来, 每年建设的经济适用住房占总建设量比重很小, 原因是多方面的, 但以上两条确是很重要的原因。

(四) 分类供应住房能否做到对中、低收入者“全覆盖”的问题。

美国和新加坡对中、低收入者住房是实行“全覆盖”分类供应的 (事实上不可能达到绝对的全覆盖, 只能是相对的基本上覆盖) , 我国的23条也是按基本上全覆盖分类供应来要求的。但实行的结果是, 每年新建经济适用住房只占总建房量的4—6%, 新增的廉租屋更少, 截止2007年合计, 新增的廉租屋占总建房量还不到1%。两者离基本上全覆盖供应的要求, 都有较大差距。

(五) 解决经济承受能力不足的一个重要措施未能落实。

为了解决经济承受能力不足的问题, 当年有的专家曾提出一条建议:今后应做到, 每年居民收入的增长要高于房价的增长, 使居民的购房能力每年都提高一步。年复一年, 就能逐步地解决“购房难”的问题。但因前些年每年建设商品房占总建设量的90%以上, 政府又不调控商品房价, 致使同质房价的上涨速度高于、甚至较大地高于居民收入的增长。特别是在居民收入增长中, 高收入者的收入增长又高于中低收入者的收入增长, 更增加了中低收入者的“购房难”。

(六) 加强调控管理与放松调控管理的问题。

新加坡在实行住房分类供应之初, 面临着住房紧缺, 居民购房能力弱以及人均拥有土地面积少等问题, 因而决定采用由政府组建“政府组屋”出售给中等收入者的办法。这种直接加强调控管理的办法, 能够严格地控制住房的套型、价格和供应对象。从而在当年经济困难的条件下, 保障了中低收入者的住房供应, 并长期保持房价的“微涨”。而今新加坡人均国内生产总值已超过2.5万美元, 仍坚持这一制度, 并始终把组屋套型的高限控制在120平方米以内。由于我国房改的对象是改革政府大包大揽的公房低租金制度, 当时人们的思想是“改字当先”, 不仅不会接纳这种直接加强调控管理的办法, 而且很容易出现忽视调控管理的问题。前几年, 由于忽视调控管理, 出现了诸如房价上涨过快、住房供应结构不合理等不少突出问题。经济适用住房除了供应量过少这1问题外, 也产生了不少其它问题。例如:有的城市经济适用住房与商品房同价, 使社会保障的“优惠”落入了开发商囊中;有的城市不限制经济适用住房套型, 最大的竟达每套300多平方米;有的城市不控制供应对象, 竟出现1人买10套经济适用住房的“怪事”, 等等。虽然这些问题大多在其后, 特别是2005年开始连年加强宏观调宏以后得到逐步解决, 但产生的恶劣影响很大, 并成为经济适用住房“取消派”的主要依据。

(七) 政府机构不相适应的问题。

西方国家的城市政府, 主要是依法行政, 并着重管好与公众利益密切相关的事情。因此, 管好中低收入者的住房问题就是政府的重要职责。在政府的各部门中, 管住房的部门是公务员最多的部门之一。我国的城市政府则是管得过宽、过细, 管了许多不该管的事。而对管住房的机构和人员, 则以房改已经完成为由予以裁减。有的拥有几十万户居民的区, 只有两个人管住房。实在管不过来, 就委托房地产商管理经济适用住房的供应, 这是当年出现1人买10套经济适用住房问题的主要原因。

四、属于前瞻性的几个问题

(一) 逐步前进与突出重点。

2007年11月, 建设部等9个部门联合发出了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。这两个办法, 体现了逐步前进和逐步到位的理念。

廉租屋办法提出的主要任务是, “逐步解决城市低收入家庭的住房困难”。这一提法, 摒弃了过去廉租屋只供应最低收入者的老提法, 改为与国际接轨的、供应低收入者的新提法。这是一个重要的进步。文内提出的“逐步解决”, 也体现了从实际出发逐步到位的正确态度。

经济适用住房办法提出:经济适用住房是“解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。由于目前廉租住房远不能覆盖低收入者的全体, 而经济适用住房含有较多的社会保障, 又难于较多地扩大其建没量, 让它供应低收入家庭, 既能增加对低收入家庭的覆盖面, 又不会过多地增加政府负担。由于这一举措突现了我国当前住房政策的重点, 是优先解决好低收入者的住房问题, 定会得到广大群众的理解和支持。但因经济适用住房办法规定只售不租, 致使“买得起房就应划为中等收入者”的争论仍不时地在报刊上出现。为此建议, 先按2007年的办法执行, 待执行几年取得丰富的实践经验后, 再来分析研究其得失, 并决定是继续执行或者适当调整。

(二) 关于逐步扩大覆盖面的问题。

从1998年以来, 新增的廉租屋和经济适用住房数量较小, 在今后一段时间内, 仍不可能过快、过大地增加其供应比重。因而各城市采取逐步扩大中低收入者住房覆盖面的办法, 是从实际出发的。

在计算中低收入者住房的基数时, 除了计算这几年新增的住房外, 还应增算“一笔账”。这就是, 改革开放以后, 各城市曾经好几次为住房困难户、危房户、特别是双困户建设了为数不少的解危解困房和安居房, 除安居房中有一部分套型较大的之外, 都应归入存量廉租屋的范围。此外, 在房改中用十分优惠的价格出售给居民的房改房, 加上安居房中一部分套型较大的住房, 则应归入存量中等收入者住房的范围。提出以上两个“归入”的根据是:这些住房都含有相当大的社会保障, 并主要是供应中低收入者的。为此建议, 各城市在统计实际拥有廉租屋和中等收入者住房时, 要包括以上住房在内。

有的地方把以上各种办法统统归入当前要建立的多层次住房社会保障体系的内容, 则不够妥当。因为当年的举措已成过去, 在当前和今后建立健全的住房社会保障体系中, 不可能再采用这些老办法。比较恰当的提法是, 当年采用这些老办法建设的住房, 为推行新制度奠定了一定的物质基础。前年我在一篇文章中建议搞一次住房普查, 其中就包括要查清以上几类住房的“去向”, 并分析其发挥了多大的基础作用。

计算和弄清楚住房覆盖面, 是个很复杂的问题。其基础是各类居民户数与存量住房套数, 但因有的人拥有两三套甚至更多套住房, 因而不能单纯用两者的比例计算出已经达到的覆盖面, 也不能单纯用两者之差计算出缺房数。对于需要购房的居民, 既有无房居民购房、又有改善居住条件购房等居住需求, 还有住房投资需求, 等等。因此, 加强信息工作以掌握基数, 提高对各种复杂情况的科学研究, 动态地做到对住房实况的心中有底, 才能做出科学决策。

(三) 关于划分居民收入线的问题。

许多西方国家都以户为单位来划分高中低居民收入线, 并有以下特点:其一, 划分标准由各城市政府核定, 因而每个城市的标准不一定相同;其二, 每年由城市政府公布一次收入线, 因而收入线的高低和各类居民占总居民数的比重, 每年都有可能发生变化;其三, 政府公布的收入线与法定的福利优惠 (如减免中低收入者有关税费等) 以及住房社会保障直接挂钩;其四, 确定低收入者的比重, 着重考虑政府的经济承受能力, 有的国家高达20%, 有的低于10%。

我国统计部门每年也公布高中低收入的统计数, 但因我国的廉租屋和经济适用住房还不能全覆盖等多种原因, 两者没有挂钩。目前的办法是, 由各城市公布廉租屋和经济适用住房供应标准, 一般不以户为单位, 而以人均住房面积和人均收入为两个主要指标, 再加上需有本市户口等其它辅助指标。这种办法符合我国的现实。去年我曾著文建议, 城市政府将每年的廉租屋和经济适用住房供应标准和供应数量纳入城市年度计划, 经市人代会通过公布, 在全市人民监督下去完成。如果有的城市把低收入者占居民总数8—10%作为本市一定时期的奋斗目标, 则通过制定和执行每年提高一步供应标准和供应量的计划, 在预定时期内达到占8—10%低收入者的基本全覆盖, 名副其实地实现“应保尽保”。

(四) 关于中等收入者的住房社会保障问题。

中等收入者占居民总数的比重很大, 在建立住房分类供应体制时, 特别是决定经济适用住房只供应低收入者之后, 应该着重地加以研究。有一种误解是, 中等收入者占的比重太大, 政府无力对其提供社会保障。其实, 西方国家采取了一种比较可行的做法, 就是把中等收入者住房的社会保障控制在占房价5%以下, 而且是通过减税、减息或提供“平价”土地来实现, 无需政府另外拿钱。再加上不要求一开始就全覆盖, 而是随着政府和居民承受能力的逐步提高而稳步增加, 因而可以做到政府负担得起。

为了完整地建立我国的住房分类供应体系, 又借鉴国外的经验。建议重申, 对中等收入者的住房供应采取住房商品化为主, 并与适度的住房社会保障相结的办法。其社会保障含量, 一般控制在占房价5%以内, 并主要通过减税和提供“平价”土地来实现。社会保障的覆盖面采取逐步增长的办法, 可以先保中下收入者, 然后逐步向中中甚至向中上收入者发展。这种住房, 可以直接命名为中等收入者住房。但因目前各城市推行的双限房都享有一定优惠, 只要适当做些调整就可全面达到上述要求。为此建议, 将含有适度社会保障的中等收入者住房正式命名为“双限房”。双限房的社会保障含量、覆盖面以及每年的供应量, 由各城市因地制宜地确定, 并制定管理办法予以规范化和法制化。

明确对中等收入者住房的供应政策, 有4条重要作用和理由:其一, 对高中低收入者都制定了不同的供应政策, 才能形成完整的住房分类供应体系, 并能明确今后的发展和奋斗目标;其二, 对中低收入者的住房社会保障既有总目标, 又采取逐步扩大覆盖面的办法, 与我国不断发展经济提高承受能力紧密衔接, 具有实施的可行性;其三, 有利于逐步地解决好中下、中中收入者的购房难问题;其四, 明确了双限房含有社会保障, 政府就有理、有权去调控其套型、价格和供应对象。更因中等收入者的比重大, 即使近期内只有一半的覆盖面, 再加上由政府直接管理的廉租屋, 也能调控一半以上新建住房, 就能较好地把政府调控房价、套型等宏观调控任务落在实处。

(五) 关于有限产权问题。

2007年的办法明确规定了经济适用住房属于有限产权住房, 是从国情出发的一项重要举措。有的地方在实施时, 还将有限产权予以量化, 明确政府拥有产权的比重以利于具体操作, 这一经验值得推广。如果今后出售的住房仍然含有较多的社会保障, 则建议继续实行有限产权的办法。

(六) 坚持合力推进。