杭州市经济适用房政策

杭州市经济适用房政策（共8篇）

杭州市经济适用房政策 篇1

根据《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》(浙政发〔2010〕1号)、《杭州市人民政府关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(杭政函〔2010〕3号)和《杭州市区经济适用住房管理办法》(杭政〔2007〕9号)的相关规定，现将杭州市区经济适用住房2010年受理工作相关事项公告如下：

一、受理对象

申购经济适用住房必须同时具备下列条件：

(1)家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口(不包括学生户口)5年以上(含符合杭州市安置条件的军队人员)；

(2)已婚[含离异(或丧偶)带未成年子女且拥有监护权]或年龄在35周岁及以上的单身无房户；

(3)申请家庭房产建筑面积小于48平方米(含)；

(4)家庭2009年人均可支配收入低于21491.2元(该标准为市统计局公布的2009城镇居民人均可支配收入的80%)。

除符合上述条件外，申请人应具有本市市区常住城镇居民户口(不包括学生户口)5年以上且在1986年12月31日(含)之前出生。

二、公示登记

自公告发布之日起，属于受理对象的家庭可携带身份证、户口簿及婚姻证明向户籍所在区建设(房管)局领取申请表格。自4月1日起，在日常工作时间内由申请人或其配偶携带填写完整的《杭州市区经济适用住房申请表》及所需申请材料，到户籍所在区建设(房管)局申请公示登记。

三、公示日期

每月10日至14日为公示期，区建设(房管)局将上月底前登记的《杭州市区经济适用住房申请家庭准入情况公示表》经街道办事处(或设有劳动人事部门的单位)盖章后，于该公示期内在社区(或设有劳动人事部门的单位)张贴公示，接受群众监督。公示结束后，街道办事处(或设有劳动人事部门的单位)将公示材料送区建设(房管)局，并对公示结果进行确认。

四、受理顺序的确定

每季度初，市房改办组织对上季度底前登记的基本符合条件的申请家庭公开摇号产生受理顺序号，并依据受理顺序确定《准购证》顺序和选房顺序。摇号过程将由公证处现场公证，邀请社会公众代表到场监督，并通过电视播放。《摇号结果公告》将在《杭州日报》、杭州市房产信息网等有关媒体上发布。

五、受理登记日期

《摇号结果公告》范围内的申请家庭，携带申请人身份证原件、婚姻状况证明原件及家庭户口簿或户籍证明原件，在《摇号结果公告》规定的时间内，到所在区建设(房管)局进行受理登记。经校验原件后，领取相应的《杭州市区经济适用住房受理单》。

申请家庭在规定的时间内进行受理登记均有效，受理登记的时间先后不影响受理顺序，请申请家庭有序参加，防止拥挤排队现象的发生，保证受理工作的顺利进行。

六、公开选房

市房改办根据市建委拨付房源的时间，与市建委在《杭州日报》、杭州市房产信息网等有关媒体上联合发布《选房公告》。每期选房家庭数量按照房源数量与选房家庭数量1：1的比例确定，选房家庭范围根据受理顺序号先后划定。列入选房范围的申请家庭在《选房公告》规定时间内持《杭州市区经济适用住房受理单》到选房现场换取《准购证》，参加选房。若当年轮候选房的家庭数量超过销售计划数量，则按照申请家庭受理顺序号先后顺延至下选房。

七、房源区别供应

根据《杭州市区经济适用住房管理办法》规定，4人以下申请家庭的保障面积标准为建筑面积60平方米，4人(含)以上申请家庭的保障面积标准为建筑面积80平方米。因此，将对4人(含)以上申请家庭实行单列选房，供应建筑面积80平方米左右的房源。4人(含)以上申请家庭向区建设(房管)局申请公示登记时应签署选房意向具结书，明确选择是否参加建筑面积80平方米左右房源的区别供应选房。

八、特别提醒

2010年我市将继续开展公共租赁住房(经济租赁住房)试点工作。有申请意向的家庭可按照届时公布的准入条件和申请程序参加公共租赁住房(经济租赁住房)试点申请。已参加今年经济适用住房申请的家庭不得再参加今年公共租赁住房(经济租赁住房)试点。

九、各区建设(房管)局受理地点及咨询电话：

上城区：郭东园路8号中闽大厦北门4楼上城区建设局

咨询电话：87896377

下城区：潮鸣寺巷潮鸣苑16号下城区建设局

咨询电话：85287558

西湖区：竞舟路228号西湖区行政办事服务中心二楼建设窗口

咨询电话：88156319

江干区：庆春东路1号江干区建设局

咨询电话：86975064

拱墅区：香积寺路187号拱墅区建设局

咨询电话：85378259；85379801

滨江区：江南大道100号江南办事大厅一楼建设服务窗口

咨询电话：87795755

下沙开发区：杭州经济技术开发区银都商厦裙房一楼开发区投资服务中心

咨询电话：86877955

西湖风景名胜区：龙井路1号西湖风景名胜区办事中心

咨询电话：87179603

杭州市房产管理局

杭州市住房制度改革办公室

2010年3月31日

杭州经济适用房2010年受理公告

2010-03-31 09:07:37

根据《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》(浙政发〔2010〕1号)、《杭州市人民政府关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(杭政函〔2010〕3号)和《杭州市区经济适用住房管理办法》(杭政〔2007〕9号)的相关规定，现将杭州市区经济适用住房2010年受理工作相关事项公告如下：

一、受理对象

申购经济适用住房必须同时具备下列条件：

(1)家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口(不包括学生户口)5年以上(含符合杭州市安置条件的军队人员)；

(2)已婚[含离异(或丧偶)带未成年子女且拥有监护权]或年龄在35周岁及以上的单身无房户；

(3)申请家庭房产建筑面积小于48平方米(含)；

(4)家庭2009年人均可支配收入低于21491.2元(该标准为市统计局公布的2009城镇居民人均可支配收入的80%)。

除符合上述条件外，申请人应具有本市市区常住城镇居民户口(不包括学生户口)5年以上且在1986年12月31日(含)之前出生。

二、公示登记

自公告发布之日起，属于受理对象的家庭可携带身份证、户口簿及婚姻证明向户籍所在区建设(房管)局领取申请表格。自4月1日起，在日常工作时间内由申请人或其配偶携带填写完整的《杭州市区经济适用住房申请表》及所需申请材料，到户籍所在区建设(房管)局申请公示登记。

三、公示日期

每月10日至14日为公示期，区建设(房管)局将上月底前登记的《杭州市区经济适用住房申请家庭准入情况公示表》经街道办事处(或设有劳动人事部门的单位)盖章后，于该公示期内在社区(或设有劳动人事部门的单位)张贴公示，接受群众监督。公示结束后，街道办事处(或设有劳动人事部门的单位)将公示材料送区建设(房管)局，并对公示结果进行确认。

四、受理顺序的确定

每季度初，市房改办组织对上季度底前登记的基本符合条件的申请家庭公开摇号产生受理顺序号，并依据受理顺序确定《准购证》顺序和选房顺序。摇号过程将由公证处现场公证，邀请社会公众代表到场监督，并通过电视播放。《摇号结果公告》将在《杭州日报》、杭州市房产信息网等有关媒体上发布。

五、受理登记日期

《摇号结果公告》范围内的申请家庭，携带申请人身份证原件、婚姻状况证明原件及家庭户口簿或户籍证明原件，在《摇号结果公告》规定的时间内，到所在区建设(房管)局进行受理登记。经校验原件后，领取相应的《杭州市区经济适用住房受理单》。

申请家庭在规定的时间内进行受理登记均有效，受理登记的时间先后不影响受理顺序，请申请家庭有序参加，防止拥挤排队现象的发生，保证受理工作的顺利进行。

六、公开选房

市房改办根据市建委拨付房源的时间，与市建委在《杭州日报》、杭州市房产信息网等有关媒体上联合发布《选房公告》。每期选房家庭数量按照房源数量与选房家庭数量1：1的比例确定，选房家庭范围根据受理顺序号先后划定。列入选房范围的申请家庭在《选房公告》规定时间内持《杭州市区经济适用住房受理单》到选房现场换取《准购证》，参加选房。若当年轮候选房的家庭数量超过销售计划数量，则按照申请家庭受理顺序号先后顺延至下选房。

七、房源区别供应

根据《杭州市区经济适用住房管理办法》规定，4人以下申请家庭的保障面积标准为建筑面积60平方米，4人(含)以上申请家庭的保障面积标准为建筑面积80平方米。因此，将对4人(含)以上申请家庭实行单列选房，供应建筑面积80平方米左右的房源。4人(含)以上申请家庭向区建设(房管)局申请公示登记时应签署选房意向具结书，明确选择是否参加建筑面积80平方米左右房源的区别供应选房。

八、特别提醒

2010年我市将继续开展公共租赁住房(经济租赁住房)试点工作。有申请意向的家庭可按照届时公布的准入条件和申请程序参加公共租赁住房(经济租赁住房)试点申请。已参加今年经济适用住房申请的家庭不得再参加今年公共租赁住房(经济租赁住房)试点。

九、各区建设(房管)局受理地点及咨询电话：

上城区：郭东园路8号中闽大厦北门4楼上城区建设局

咨询电话：87896377

下城区：潮鸣寺巷潮鸣苑16号下城区建设局

咨询电话：85287558

西湖区：竞舟路228号西湖区行政办事服务中心二楼建设窗口

咨询电话：88156319

江干区：庆春东路1号江干区建设局

咨询电话：86975064

拱墅区：香积寺路187号拱墅区建设局

咨询电话：85378259；85379801

滨江区：江南大道100号江南办事大厅一楼建设服务窗口

咨询电话：87795755

下沙开发区：杭州经济技术开发区银都商厦裙房一楼开发区投资服务中心

咨询电话：86877955

西湖风景名胜区：龙井路1号西湖风景名胜区办事中心

咨询电话：87179603

杭州市房产管理局

杭州市住房制度改革办公室

杭州市经济适用房政策 篇2

一、我国经济适用房公共政策实施现状分析

经济适用房是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅, 由国家统一下达计划, 用地一般采用行政划拨的方式, 免收土地出让金, 对各种经批准的收费实行减半征收, 出售价格实行政府指导价, 按保本微利的原则确定。经济适用房具有社会保障性质的商品住宅。早在1991年6月, 国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中即提出:大力发展经济适用的商品房, 优先解决无房户和住房困难户的住房问题。2004年5月13日我国第一部《经济适用住房管理办法》正式实行, 再次明确了“经济适用住房是具有保障性质的政策性住房, 是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”的原则。

经济适用房改善了住房供应, 调整了房地产市场的结构, 启动了个人消费, 坚持经济适用房建设的长期性, 是中国房地产市场良性发展不可缺少的一个重要方面。然而随着我国经济和社会的发展, 经济适用房政策与实际情况越来越不适应, 这是目前政策实施过程中产生诸多难以解决问题的根源。近年来福州市在经济适用房政策上进行了大胆尝试和有益探索, 取得了一定成绩, 但同时仍存在一些问题。因此, 本文拟从福州市近年的经济适用房政策实施情况出发, 对福州市经济适用房政策存在的问题进行分析并对福州市经济适用房政策的发展完善提出见解。

二、福州市经济适用房政策实施情况

自1998年福州市启动经济适用住房建设制度以来, 福州市区已累计建成2.3万套、190多万平方米经济适用住房。2007年6月7日, 福州市政府制定出台了《福州市经济适用住房销售管理若干规定 (试行) 》, 规定经济适用住房为面向城市中低收入家庭供应的具有保障性质的政策性商品住房, 其销售实行政府指导价, 套型建筑面积全部控制在90平方米以下。新规定与原规定相比, 对申请条件主要做了以下几个方面的调整和规范:1.规定申请人必须已婚方可申请, 未婚申请人必须年满40周岁。2.规定申请人结婚未满三年, 或申请人与父母、子女在同一户口本时间未连续满三年的, 与申请人同户籍的家庭直系亲属的年收入和住房面积必须合并计算。3.规定申请之日前5年内购买或者出售商品房的不得再申请购买经济适用住房。4.规定通过购买商品房取得本市五城区户籍的不得再申请购买经济适用住房。

《福州市经济适用住房销售管理若干规定 (试行) 》出台的目的, 重点是对经济适用住房的申请条件、资格审查、上市交易以及售后使用管理方面进行改进和规范, 优先保障无房户和特殊困难家庭住房需求, 确保政府的优惠政策真正落实到中低收入家庭。新规定的出台被外界认为是福州市政府解决中低收入家庭特别是低收入家庭住房需求的有利措施。然而随着新一轮经济适用房申请工作的展开, 新政策存在的问题也逐渐暴露出来。

三、福州市经济适用房政策实施中存在的问题

1.家庭平均收入难以准确核实

新规定较之旧规定, 在对经济适用房申请人的收入核实方面有了较大改进, 如: (1) 申请人已婚的, 其配偶的年收入、住房建筑面积必须与申请人合并计算。申请人与家庭直系亲属 (指配偶、父母、子女, 下同) 在同一户口本的, 该直系亲属的年收入应与申请人合并计算; (2) 通过税务部门审查申请人纳税和收入情况, 确保真正符合申请条件的人购买经济适用住房等。

但在执行过程中仍然存在一些问题。比如, 从理论上说, 家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。但是, 从实践来看, 由于目前我国尚未建立个人收入申报制度, 这使得政府难以准确核实家庭的真实收入。根据《福州市经济适用住房销售管理若干规定 (试行) 》申请人收入证明主要由所在单位提供, 在一般情况下, 单位提供的仅仅是工资收入证明, 而其他收入证明无法提供。因此, 使一些总收入远远超过4万元, 但工资收入未超出4万元的家庭符合了申请条件。

2.开发商对经济适用房政策仍持观望态度

根据国家经济适用房的优惠政策, 承建经济适用房的开发商除了享受土地是行政划拨外, 还有税费、配套费以及其他方面的优惠, 但目前在福州开发经济适用房除了配套费少交外, 其他的优惠政策几乎都被剥离掉了。开发商开发其他的房地产项目, 只要买了地按照规划指标建设即可, 而经济适用房则不同, 从报指标到报建, 从销售价格到售后等一系列的问题都得按部就班。在不少开发商看来, 如果按新规定:中套住房面积控制在80平方米左右, 小套住房面积控制在60平方米左右, 在福州恐怕很难操作。这导致了不少开发商对经济适用房政策持观望态度。

3.建设用地选址不够合理

有关资料显示, 为降低建筑成本, 福州市近两年建设经济适用房的地址多数位于城市郊区, 交通和生活设施不够齐全。虽然经济适用房的价格比一般商品房便宜, 但增加了中低收入家庭上学、工作、购物、就医等众多问题, 虽减少了买房成本, 却提高了其它方面的生活成本。

四、福州市经济适用房政策调整方向及对策

1.建立科学的收入状况评估体系

科学评估申请人家庭经济状况涉及到整个社会分配制度的运作、监控机制, 要完善这些机制在短期是难以实现的。尽管如此, 政府还是应该创造条件, 积极向这个方向努力。一是应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系, 准确掌握家庭收入情况, 建立家庭收入档案, 严格审查、登记, 并实行动态管理, 切实保障中低收入家庭的利益。二是应建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制, 提高政府住房政策的针对性。严格控制经济适用住房的标准。经济适用住房的标准应包括区位、套面积、建筑层高、建筑物间距、小区绿化、配套设施和总价等多方面, 应做到既适用又经济。三是积极引导居民树立正确的消费观念, 提倡有能力的居民应从市场上去实现“各尽所能, 各居其屋”, 而不是依赖经济适用性房来解决住房问题。

2.合理调整经济适用住房建设中的政府职能, 充分运用市场机制调节住房供求关系

一是政府应给予一定的政策倾斜, 使房地产开发商能变政策行为为企业行为, 自愿参与经济适用住房的开发建设。为此, 政府应建立稳定的经济适用房土地供应渠道, 在税费、融资等方面提供相应的优惠政策, 并确保优惠政策到位, 简化手续, 减少环节, 以提高开发商参与的积极性, 保证开发商可以利用自有资金和优惠的银行贷款自愿参与经济适用房的开发建设。

二是政府应尽快建立和完善房改金融业务的方针和政策, 调动各个商业银行的积极性, 让商业银行积极为经济适用住房开发建设贷款。凡是具有承办房改金融业务能力的商业银行, 政府应为他们承办房改金融业务提供条件, 只有这样才能调动各个商业银行为经济适用住房开发建设贷款的积极性。同时, 应制定对各个商业银行的监督措施。在对经济适用住房开发建设项目承诺贷款之前, 应对承建单位的资质、资金、信誉、项目、销售前景进行综合性的全方位的调查。一旦确定并做出承诺, 就必须要保证贷款的及时足额到位。如果做出承诺, 但是贷款却迟迟不能到位, 政府应把存入该行的房改资金全部转出, 人民银行应按照商业银行法的有关规定给予一定的行政和经济处罚。各有关部门还应对经济适用住房贷款的用项进行监控, 确保经济适用住房开发建设贷款的专用性。

3.对经济适用房建设区域进行合理的空间布局

应在充分考虑居民需求意愿的基础上, 进行合理的空间布局。如经济适用房的选址可结合新城建设, 重点考虑三个原则:一是交通要方便, 比如在轨道交通附近;二是要选“熟地”, 市政、管线、道路等配套齐全;三是从成本方面考虑, 要选拆迁量不大的地。同时, 应加强市政、生活等配套设施的建设。

另外, 为避免产生明显的“居住隔离” (所谓居住隔离是指都市居民由于种族、宗教、职业、生活习惯、文化水准或财富差异等关系, 特征相类似的集居于特定地区, 不相类似的集团间则彼此分开, 产生隔离作用) , 经济适用房可采用零星建设的方式 (同一社区中, 既有高档商品房, 又有一般的经济适用房) 。

从制度经济学的视角来看, 任何一项制度都必须随着实际情况的变化而发展和自我调整, 否则这项制度必将失去生命力。福州市作为沿海省会城市, 在海峡西岸经济区建设中发挥着重要的作用, 福州市政府应充分承担起公共管理的责任, 建立起以经济适用房、廉租房、限价房为主的社会保障住房体系, 推动社会经济和谐发展。

参考文献

[1]福州市人民政府办公厅.福州市经济适用住房销售管理若干规定 (试行) [Z].2007年6月12日印发.

[2]南灵, 崔亮.经济适用房制度存在的问题及模式探讨[J].商业时代, 2006, (16) .

[3]陈如勇.中国经济适用住房政策分析与完善.学海, 2000, (6) .

对北京经济适用房政策调整的思考 篇3

[关键词] 北京经济适用房政策

自1998年北京建设经济适用房以来，在解决中低收入人群的住房问题、平抑北京的房价、促进北京的房地产市场发展等方面都取得了重要的成效。由于经济适用房相关政策制定之初就不够完善，执行过程中力度不够，对经济适用房的建设和销售中出现的问题未能及时纠偏，使得围绕经济适用房的争论不断出现，各方利益的矛盾和冲突日益突出。笔者认为，当前首先应该从以下几个方面入手，有针对性地制定、修改和完善相关政策：

一、明确经济适用房的供应对象，确定合理的供应量

经济适用住房是指以中低收入家庭困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。最初的政策文件对经济适用房政策的目标、对象并没有明确界定，按照建设部规定的经济适用房的购买标准（家庭年收入在6万以下）对“中低收入”的解读，“中低收入”是指从最低收入到中等收入的全部家庭群体范围，大约占全社会家庭的70%左右。北京是全国建设经济适用房最多的城市之一，截至2005年底，北京市共批准集中建设经济适用房项目52个，规划住宅规模2600万平方米。但自2003年以后，新增项目呈减少趋势，2004年经济适用房的施工面积只占全市房地产施工总面积的10％，2006年经济适用房仅占8.45％。供需矛盾非常突出，北京的经济适用房供不应求已是各方共识。

根据北京市规委的《北京住房建设规划（2006年～2010年）》规定:“十一五”期间，北京拟推出经济适用房1500万平米，约21万套。据此推算，年均应推出300万平米、约4万套以上的经济适用住房。规划还明确指出，2008年之前，全市经济适用住房建设规模力争完成800万平方米，约11万套。同时，北京市明确规定，“十一五”期间经济适用住房定向供应给排险解危、文保区、旧城微循环、城中村改造、奥运及市政重点工程的拆迁居民。

从经济适用房未来的供应对象和供应量的规定中我们会发现，这一政策是与国家关于经济适用房的相关政策是有明显出入的。经济适用房主要是解决城市中低收入人群的住房问题，而城市拆迁户不一定符合经济适用房的购买条件。城市拆迁是市场行为，经济适用房的销售有福利性质，二者不是一回事，事实上就出现过拆迁户将经济适用房指标倒卖的问题，如果经济适用房只面对拆迁户，将不可避免地出现新的不合理现象和矛盾。此外，笔者认为，对经济适用房的供应对象应该从新界定。按照国际通用做法，一般居民家庭收入划为高、中等偏高、中等、中等偏低和低五个档次，现行政策所指的“中低收入”到底针对的是什么，北京市应该结合本地的情况给出准确的定位，如果按照家庭年收入在6万以下的标准，北京应有70％左右的家庭符合购买条件。如果面对的销售人群过大，实际收入存在较大差别，就会导致分配的不公平。针对不同的收入人群，提供不同住房福利，是未来的发展方向。低收入人群是经济适用房的目标人群，年收入而其中最低收入人群实际上不能承受目前的经济适用房的房价，政府应为其提供相应规格的廉租房，中等偏低收入的人群可以购买或租赁限价商品房。为此，适当降低购买的对象的家庭年收入标准是比较明智的做法。2005年4月30日，建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在第一条“强化规划调控，改善住房供应结构”中强调，“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”。而北京“十一五”期间规划的经济适用房在整个供应体系中只占不到20％的比例。这实际上连拆迁户的需求也满足不了，按照北京市城市新规划，到2020年，将只有10％的北京人住在旧城，所以，仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积目前约为24平方米计算，这意味着北京仅解决二环内的拆迁户，就需要1300万平方米左右住房。如果要缓和经济适用房的供需矛盾，北京还应该加大经济适用房的开发力度。在这一问题上，可以借鉴上海市的作方法，上海现在大力建设中低价普通商品住房和配套商品住宅房，实施两个1000万工程（一千万平米配套商品房，一千万平米经济适用房）的，目的是稳定房价，保证普通低收入住房需求。事实上，供给的保证能够比较有效地解决抢购和炒卖的问题。

二、调整经济适用房的开发模式，进行全过程监控

北京的经济适用房开发模式同全国其他城市一样，采取的是住房福利和市场化结合的操作模式，政府和开发商在做经济适用房这个工程的过程中，责、权、利划分的并不是很清楚。根据现有的经济适用房政策，经济适用房的立项需要政府批准，开发所用土地往往由政府拨划，电网、小区配套设施等的建设需要政府负责，销售需要政府限价……由于没有专门的机构负责经济适用房的开发建设，有关的职责都由开发商自己承担，导致在相关实施的过程中发生了许多偏差：总体价格偏高、住房品质差、配套设施不完善，等等。

《经济适用住房价格管理办法》规定开发商的利润应控制在3%以内，政策方面主要是减免土地出让金和50%的报建税费，其余的全按市场运作。对开发商而言，只要他从事的是市场行为，就必然要实现自己的利益最大化。从政府那里，开发商实际是利弊兼得（未经招标获得的低价土地和受限定的房价），为了追求更多的利润，一些房地产开发商在享受政府优惠补贴的同时，利用混淆住房面积概念变相提高房价，于是就出现了经济适用房建成“豪宅”的怪现象。

经济适用房的社会保障性质决定了其公平性，然而，经济适用房的市场化开发模式，难以经济适用房的社会保障目标，市场的正常運行是以开发商和购房者等买卖双方为主体的，而社会保障功能的实现是一定要以政府为操作主体的。从这一角度而言，目前经济适用房建设中存在的矛盾，实际上是保证社会公平与实现市场利益之争。为了实现经济适用房的社会保障性，政府应该积极地参与经济适用房的开发建设，做好全过程的监管，即控制成本，又保证适用。

首先，经济适用房的质量差、配套差以及面积超标的问题都可以通过在项目规划过程中实施科学管理，而加以避免。为此北京市结合北京的实际情况出台的《北京市经济适用住宅设计标准》要求略高于国家标准。

其次，通过项目招标确定资信良好、实力强劲的开发商，经济适用房不是完全的福利房，而是微利商品房，开发商在保证质量的前提下，通过成本控制、集约化经营，在政府的指导价格范围内是可以保证其利润的。

最后，对经济适用销售价格进行合理定价。政府可以通过减免相关费用进一步降低经济适用房的成本。同时，经济适用房应当面对市场，以销定产，合理定价，在项目正式立项时，就应当根据项目的综合条件进行成本测算，确定合理价格，使开发商和购房者都能够清楚明白，为将来的销售打下基础。

三、对经济适用房的销售进行严格把关

经济适用房开发的最终环节是进入消费领域，最后环节的监管失控会导致整个政策执行的失败。经济适用的销售主要是通过开发商来完成的，由于开发商关心的更多是自身的经济利益，为了加快资金回笼，开发商并不关心是谁买，而是怎样尽快的卖出去，这和政府要求的定向供应就存在明显的矛盾。此外，对购买者的购买资格审查不严格。全国工商联住宅产业商会组建的REICO工作室于2005年曾发布一个有关北京经济适用房的报告:业主的家庭收入属于较高收入以下的家庭占58.4%;属于较低收入(中等偏下)和低收入的家庭占22.3%;属于高收入的家庭占25.8%。而且北京经济适用房的自用率只有51.34%，在受调查的三个城市中最低。

为此，要保证经济适用房的销售应供给有需求的低收入家庭，必须严格审核条件和标准，对过去审核中过于宽泛的一些内容要细化明确；对审核过程更有加大严格控制的力度，有必要建立专门的审核机构，安排专门的审核人员；建立北京市住房家庭档案，与税务、银行等相关部门进行联网审核，通过对目标人的纳税比例和银行存款结合其实际居住面积进行审核从而建立经济适用房申购的审核体系。此外，将售出的经济适用房仍然控制在监督范围内，可以出台相关法规严格限制房主利用经济适用房“套利”，对中介公司恶意炒作的行为进行严惩。

由于经济适用房属于特殊的商品房，其价格中不含土地的出让价格，与其他商品房的流通应有所区别，对二次转让或者出租经济适用房都必须要有相应的控制政策，这本应该在经济适用房诞生之初就出台的。这方面政策的空缺是导致部分人将经济适用房用作投资的直接原因之一。2006年11月9日，北京市建委发布消息：“对今后新建和销售的经济适用房实行内循环”，体现了政府加大对经济适用房的监管势在必行，同时能够充分考虑政策的延续性和可操作性上。政府有关部门应该在经济适用房的政策上下功夫，通过政策的调控，加大保障性住宅的供应，加快北京的住宅结构调整，促进和谐社会的建设。

参考文献:

[1]刘新虎:把脉经济适用房.望，2006年46期

[2]邬滋:经济适用房政策存在的问题及对策.城市开发,2004年 06

经济适用房买卖政策 篇4

经适房政策2、政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售;

经适房政策3、目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。

经适房政策一、如何出售已购买的经济适应房

杭州市经济适用房政策 篇5

什么是经济适用住房，按照办法第二条的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。也就是说，经济适用房是享受政府提供的优惠政策，建设用地实行行政划拨，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。

经济适用房买后，可以上市交易，在交易时，购买已购经济适用住房的购房者需缴纳房款3%的土地使用权出让金，外地人也可以购买已购的经济适用房。

“二手房”通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些房都称为二手房。

可见，经济适用房也可以当作银行抵押贷款，与商品房一样。

二、经济适用房贷款的对象和条件

经济适用房贷款的对象和条件有什么特殊的规定？规定是有的，但是要求不是很苛刻。经济适用房贷款对象一般都是要求具有完全民事行为能力的当地正式户口的自然人；经济适用房贷款条件：有稳定的职业和收入，以个人的自身能力为主，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。经济适用房贷款其他三种方式在客户允许的情况下，也可以选择采用。一般而言，借款人申请借到的经济适用住房个人购房贷款不能高于房地产评估机构评估的住房价值或实际购房费用的70％；经济适用房贷款期限： 1—20年贷款利率：按照中国人民银行有关规定执行。

三、经济适用房的贷款方式

对于购买经济适用房的人群来说，一般而言，因资金紧缺，大多人都只能支付首期，那经济适用房可以贷款吗？经济适用房贷款方式是如何操作的呢？经济适用房贷款方式的操作过程基本与商品房的个人购房贷款操作方式相同。一般情况经济适用房贷款方式有四种，分别为抵押贷款、质押贷款，保证贷款和抵押质押加保证贷款。当前采用较多的是以所购的经济适用住房房产作为抵押物的抵押贷款方式。

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论文关键词：公共政策；经济适用房；互动理论模型

我国自开始，国家就明确提出要大力发展以经济适用房为重点的房地产业，提出要建立以最低收入家庭承租廉租房、中低收入家庭购买经济适用住房，其他较高收入家庭购买或租赁商品房的住房供应体系。经济适用房也就此进入中国城市居民的视野，从最初的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，到以后定位为“面向中低收入家庭的保障性住房”。推行至今已有十余年之久，为努力实现“居者有其屋”这一住房保障体系的基本目标而提供典型模式，是我国政府干预住房市场一种方式的积极探索。

一、经济适用房的内涵及其作用

经济适用住房是一种供中低收入者居住，享受政府政策优惠的住房，它与市场价商品房均属于商品房的范畴，受政府控制并限价销售。它作为一种带有社会福利性质的“准商品房”，兼具行政性和商品性，其行政层面关注社会公平和福利，商品层面则追逐利润最大化。其具体内涵可参考王洪春学者的《住房社会保障研究》一书中提到的：“经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，具有经济性和适用性特点的具有社会保障性质的商品住宅。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。而适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。”

经济适用房政策是具有过渡性质的住房保障政策，是我国住房政策领域由计划经济体制向市场经济体制转轨的特殊产物。实施经济适用房这项政策，其特有的社会保障和经济功能满足了公平和效率的统筹兼顾，是实现居民住房需求的有效方式，它与其他的住房保障形式共同构成我国住房保障体系，是不可或缺的一部分。其重大作用主要体现在以下几个方面：

（一）经济适用房有助于实现社会公平公正

实施经济适用住房计划，是重大的利益调整，是施惠于民的善举。由于商品房的售价比经济房要高出很多，中低收入人群根本无力购买，经济适用房的出现成为他们的首选，很多无力购买商品房的群体在国家的补贴下能买得起经济适用房。同时经济适用房在克服收入方面不平等引起的住房问题过程中也扮演着重要角色。在国民收入二次分配中，涉及住房的资源配置和流通、消费，经济适用房在扭转此中富者愈富、弱者愈弱的趋势向社会公平倾斜里边担负着重要角色，在很大程度上解决了中低收入者的住房问题，促进了住房公平，有利于实现社会公平公正和公共住房政策目标。

（二）经济适用房有助于房地产市场结构调整

经济适用房政策实行以来，各地相继出台了一系列宏观调控政策，通过结构调整存进了商品房开发的理性回归，促进房地产市场进入一个供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康发展轨迹，确保商品房的投资结构与消费者的需求结构基本一致，此外，经济适用房由于其经济性特征，相比其他商品房价格要低得多，吸引了大批投资者的关注，给商品房市场带来一定压力，不得不相应作出价格调整。

（三）经济适用房有助于拉动内需，促进社会和谐

推行经济适用房它不仅可以让许多中低收入者和部分中等收入者进入消费者的行列，同时还会促使商品房降价放量，是启动内需，刺激经济的重要选项。保障房与普通商品房消费的“双龙合璧”是以自主需求为特征的大批量的消费行为，它不同于以投资为目的的购房行为，它产生的是真实的、持续的消费，可以拉长消费链，带动生产链，其能量不可低估。既可在破解房地产僵局上一展身手，又能在挑战经济危机中建立卓越功勋，成为启动内需，扭转危局的关键之举，其效能将超过已经出台的诸多措施，对于建设和谐社会起到促进作用，推进社会的和谐发展。

二、我国经济适用房发展困境及发展过程中存在问题

经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物，从这个角度上讲，经济适用房更像是一种试验品。经济适用住房的开发与建设，对改善城镇中低收入居民的住房条件，完善城镇住房保障制度，促进房地产业的健康发展发挥了巨大的作用。从政策设定初衷而言它本身是为社会中低经济收入的家庭设计、建设的，现在却表现出不“经济”不“实用”的一面，值得我们总结、反思和完善。其中最主要的问题表现为：

（一）经济适用房建设违规超标，建设出现“高档化”现象

经济适用房缺乏具体标准，使得经济适用房建设容易陷入一个逻辑上的怪圈——越造越大，日显贵族气息。这是因为经济适用房定价相对同区域内的商品房来说较低，利润有限，大多数开发商只好将房屋面积扩大，以此来降低成本，造成目前市场上的经济适用房主流产品在140m2左右，100m2以下的房子甚少。在实际中，一部分高收入阶层通过不正当渠道购买了经济适用房，使得经济适用房成为出租或炒卖的投资品，造成了经济适用房的旺销和供不应求，诱使经济适用房越盖面积越大，越盖越豪华，造成恶性循环；另一方面经济适用房本应保障的对象——中低收入者却无力购买经济适用房，只能望房兴叹。

（二）经济适用房价格不合理，出现弃购现象

虽有明文规定经济适用房在各地的价格，但在实际的操作层面上，由于项目规划设计和使用的建筑材料上档次，经济适用房品质有所提高，加上经济适用房的开发模式从过去经济适用房与商品房交叉合建的模式转变为形成纯经济适用房的开发模式及因经济房价格较商品房低，消费者争相抢购，市场供不应求等因素导致经济适用房的价格往往与规定的购买价格存在出入。因此虽然很多中低收入家庭冲着低的房价去，最终却因其实际规定价格而未能如愿购房。经济适用房价格过高，超过中低收入家庭的平均承受能力。

（三）经济适用房配套设施“缺失化”

经济适用房不同于商品房，其出发点是经济、适用，设定为只提供给中低收入者，受成本和地价约束，经济适用房往往地处偏远或者交通不便地带，一般建设在市政基础设施配套不太完善的地块，加上政府以及电力、电信、供电、供暖、供水等部门的低效率，消费者入住后生活上出现诸多不便，这与经济适用房的出发点违背。

（四）发售过程存在黑箱操作，出现权力寻租现象

按最初的制度设计，经济适用住房供应对象是中低收入城镇居民家庭。但在实际操作过程中，因为个人和家庭收入信息很难准确获得，人们普遍认为大多数经济适用房被“富人”买走了，而很少落到真正的穷人手里。由于定价较高、支付能力和运作不透明等原因，有相当部分出售给了收入偏高甚至是高收入家庭，他们从中获得的住房资源甚至超过了最困难的廉租住户，导致政策优惠未能真正落实到那些最需要保障的家庭，反映出供应过程中存在不公平现象。许多经济适用房在未正式销售之前就已经被税务、建设、房管、规划等与房地产有关的政府机关部门的工作人员买走，开着私家车去买经济适用房的人也不鲜见，一栋楼排在前十几名的都是有“门路”的人。

（五）转租、转让现象明显，监督管理失控

按规定，经适房在拿到房产证3年内不得转让。但是一些转让者也有其对策：出售经适房的人在房屋租售中心登记后，遇到合适买家，双方私底下签订房屋购买合同。一些开发商利用经济适用房监管缺失，以经济适用房政策获得土地，以纯粹商品房性质开发出售，扰乱市场秩序。另外对于如何确定中低收入者标准难以确定。

三、我国经济适用房政策出现问题的原因分析

经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位，并不是因为政府没有发现它在制度设计上的诸多缺陷，而是由于政府对住房保障本质属性和改革路径的认识的游移不定。鉴于麦克拉夫林对政策执行实践中提出的“互适模型”，对政策的执行进行了系统的研究。因此，本文以麦克拉夫林的互适模型为分析工具，对我国经济适用房政策执行出现问题的原因进行分析。

麦克拉夫林通过由具体到抽象的方法，说明政策执行是执行者与受影响着之间就目标或手段做相互调适的一个过程，他认为这应是一个动态平衡的过程，政策执行是否有效取决于两者互适的程度。如下图所示：

（一）政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致

政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致，基于双方在政策上的共同利益，彼此经过说明、协商、妥协等确定一个双方都可以接受的政策执行方式。在经济适用房政策的执行中，政府与中低收入人群之间的需求并不一致，从当初提出经济适用房至今，这项政策就处于不断的调适状态，为的就是能够保障大部分中低收入人群的利益，实现以民为本的执政理念。

（二）相互调适的过程是处于平等地位的双方彼此进行双向交流的过程

相互调适的过程是处于平等地位的双方彼此进行双向交流的过程，而不是传统的上令下行单向流程。传统的交流方式已经不能满足经济适用房政策执行的要求，对于政府—房地产商（市场）—中低收入人群这三方面来说，更侧重的多方的交流。

（三）政策执行者的目标和手段可随着环境因素、受影响者的需求和观点的改变而改变

随着经济适用房叫停的声音不断出现，公共租赁住房的大规模扩建，越来越多的人看重的政府的监督执行力度上如何保障我国中低收入人群的群体利益。

（四）受影响者的利益和价值取向将反馈到政策上

受影响者的利益和价值取向将反馈到政策上，从而影响政策执行者的利益和价值取向对于经济适用房发展中出现的黑箱操作以及住房质量、配套设施等问题都是根据中低收入者的利益和价值取向进行调整。

四、健全住房保障体系，完善经济适用房发展的政策建议

在当前的环境下，我们不应对经济适用房抱着“一刀切”的态度，经济适用房应该是可进可出的，对有限资源进行有效配置，进行一种动态的管理和分配是当前满足市场上对于经济适用房需求人群的一个重要途径，要保证达到各区域的住房保障的要求和任务。应该在不断修正和规范现行的经济适用房的政策，保持推进其在我国住房保障体系中的不可取代的作用，当廉租房和公租房等多样式的住房保障形式建立起来的时候，经济适用房就可以功成身退的淡出大众的视野。

（一）规范标准，符合政策对象需求

家庭收入水平式衡量是否具有购买经济适用房资格的重要指标。应该根据职工工资、家庭收入、家庭结构、房租水平等因素，拓宽审核参照对象，综合界定购房目标群体，计算并合理确定经济适用住房的家庭收入标准。

经济适用房建设的面积及其在总的房地产开发投资中的比例也应做到因地因时制宜，规定具体的住房标准，在构建时严格落实各项细节，根据马斯洛需要层次理论，需求层次越高，消费者就越不容易被满足。经济学上，“消费者愿意支付的价格=消费者获得的满意度”也就是说，同样的住宅，满足消费者需求的层次越高，消费者能接受的定价也越高。

（二）进行政府干预，多种方式进行补贴

经济适用房类属于政府直接干预市场，由直接干预转变为间接干预，在补贴方式上向住房补贴转变，减少保障面。一般的，住房保障水平随着收入结构发展呈倒U型曲线，其保障规模也趋于下降。政府注重在整体价格上的微调工作，随着经济的不断发展，各地的经济水平情况不一，因地制宜，关注中低收入群体的经济持续发展水平，经济适用房的房价不攀高商品房，不损伤开发商的利益，维持与中低收入群体的平均值相平衡。

（三）合理规划选址，完善配套设施建设

要满足到入住群体的交通便利问题，需要从其建筑选址上入手，经济适用房的选址应在充分考虑居民需求意愿的基础上，进行合理的空间布局，所建之处应搭建好公交车、出租车等交通工具的标志牌，在道路交通处构建更能达到交通方便；要选“熟地”市政、管线、道路等配套齐全；从成本方面考虑，要选拆量不大的地，同时应加强市政、生活等配套设施的建设，以人为本，关注中低收入群体的情感生活交流需要，建设花园、活动区等作为沟通平台，对于居民生活痛苦指数的缓解起到帮助作用，是新时期下构建人本社会的要求，是安居工程进一步落实的 体现。

（四）执行问责制，发挥政府的主导作用

明确界定在住房问题上市场与政府的关系，落实政府应承担的责任，通过培育、引导和干预市场，确保通过市场满足大部分居民住房需求，利用规划、土地供应、金融和税收等手段对市场供应与需求进行引导及调控，实施住房建设规划，对新建住房结构提出比例要求。制定住房保障的长远发展规划，分阶段制定不同的住房保障目标，并落实布局，具体项目和交付日期等，按年度对社会公布。

在政府主导的基础上，充分利用市场机制实现保障资源的高效率供给与配置。住房保障制度是政府的重要职能之一，因而政府必须在住房保障制度中发挥主导作用，如经济适用房规划设计和保障对象资格审查环节，都需要政府制定标准并严格管理。涉及到户型和建设标准，要依据政府制定的具体规划实施建设；在其分配环节，住房保障管理部门对申请者应实行严格的审查。

（五）完善相关法律法规，加大监督执行力度

建立更加公正透明的监督机制，通过公开摇号确定购买人员，扩大公示范围，延长公示时间，对骗购经济适用房者进行包括经济上大额罚金和行政处罚在内的重罚和公示；及时的经济适用房情况的信息公开，从经济适用房的规划到始建，再到申请人群的获批事情，相关部门的规定等进行全方位的信息公开，利于政府负外部性的扭转，实行其行政性质。

在经济适用住房的平时开盘销售活动过程中进行全程监督，通过开展现场政策解答、销售信息公开检查、现场监督房源投放、售后管理明查暗访等工作，进一步加大对经济适用房销售监督管理力度，尤其针对“捂盘惜售”现象，市监察局应联合市房产部门建立健全督查工作机制。开展房源投放管理现场监督，对经济适用房开盘各流程实行驻场监察，全程跟踪，重点对房源是否全部投放、选房结束后剩余房源是否清点登记封存并在下次开盘时再次投放等事项进行监督，严查暗箱操作行为，确保申购户排队选号选房的公平公正。开展信息公开现场检查，重点加强对开盘现场申购户信息、房源信息、销售流程等资料公示情况的监督检查，对公示内容是否完整、公示地点及形式是否合理等提出相关意见和建议，督促企业及时整改，最大限度地保障申购户的知情权，接受群众监督。

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关键词：房地产,经济适用房,廉租房

经济适用房是指按照国家统一发展规划, 由各地方城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势, 依据中低收入家庭的经济承受能力组织建设的具有社会保障性质的商品房。

1997年、1998年是房改的关键时期, 也是房地产行业的起步时期, 当时的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费, 1998年推出了经济适用房政策, 目标是解决中低收入家庭住房问题。不可否认的是, 作为一个新生事物, 经济适用房在发展过程中也存在着不少问题。政府也在不断调整政策, 以适应新的变化。

一、突出政府职能, 提高决策效率

在城市化进程中, 城市人口激增, 旧城区改造, 人们内在改善居住条件的需要, 对住房的刚性需求增加, 城镇除了营建大量商品住宅以外, 面向城市中低收入阶层, 营建具有社会保障性质的经济适用房, 对城市的发展和稳定具有决定性意义。因此政府应该强化管理职能, 加强管理水平, 提高决策效率, 共同制定经济适用房长远发展规划, 保障经济适用房走入良性发展的轨道。

政府成立专门委员会, 由土地、规划、统计、民政等部门组成, 代表政府统筹和协调经济适用房相关的所有问题, 提高决策效率。专门委员会依据城市总体发展目标及城市总体规划目标, 制定长期的经济适用房建设和发展规划。同时, 专门委员会制定经济适用房政策, 监督经济适用房项目前期规划、建筑施工、销售环节及后期维护的规章制度, 及经济适用房运营体制的监督和管理。

二、建立长远规划目标, 落实短期工作计划

1. 建立长远规划目标。

目前的经济适用房建设规划, 以短期规划为主, 为完成经济适用房建设任务而规划, 规划没有体系, 分布较为灵散, 缺乏统筹安排, 规划水平低。开发量较小, 开发比例低, 不能满足中低收入人群对经济适用房的需求。地方政府依据各地的发展规划及各地实际情况, 统一制定十年期的经济适用房的长远发展规划, 经济适用房建设在每年的商品房建设中占有固定的比例。

2. 提高整体规划水平。

专门委员会组织规划设计招投标, 对项目从总体规划到单体规划进行全程管控, 设计方案通过网络或者报纸公布, 征求意见。积极引导规划设计单位及大专院校提供公益性的规划设计服务。

3. 提高土地利用效率。

现有的经济适用房项目是以多层、板楼等舒适型商品住宅为主的楼房, 并不符合经济适用房发展, 主要体现在土地资源利用率较低。经济适用房项目要节约利用土地资源, 提高容积率, 建筑形式以高层住宅为主, 以经济性较强的塔楼为主。降低居住舒适度, 提高价格的经济性。提高密度, 单位面积可以容纳更多的居民, 解决更多中低收入群体的居住问题, 使政府各项基础设施投资变得更有效率, 可以服务更多的人。对于塔楼中朝向不好的房屋可以考虑将其做廉租房使用。

4. 科学设计户型。

现有经济适用房项目户型设计不合理, 部分经济适用房项目出现大户型, 不符合经济适用房特性, 不是因总价高而滞销, 就是由富人投机取得。户型设计面积区间以60~90平方米的一居室和两居室为主, 以满足一家三口的家庭需要为主, 这种房屋可能由于舒适性相对差些, 高收入人群不愿意购买。

三、加强基础设施建设

经济适用房项目多处于城市边缘地带, 基础设施落后, 配套不完善, 出行不方便, 甚至许多购买了经济适用房的家庭并不居住。经济适用房所在区域的生活不便, 使得部分中低收入人群, 宁可挤在市中心的小房里, 也不愿意在此居住。

1. 完善交通配套。

政府在经济适用房规划方案中明确各项基础设施配套方案。经济适用房项目规划在重点交通设施附近, 如在地铁、轻轨、环城路、快速路等周边。政府组织设立专门公共交通线路, 使各经济适用房项目可以快速便捷到达城市各主要功能区, 同时政府给予相关补助。保证经济适用房项目居民出行便捷, 出行成本低廉。政府在进行大型交通设施规划中, 应考虑到经济适用房发展规划的需要, 在经济适用房发展区域提前做好重点交通设施规划, 以满足经济适用房开发建设的需要。

2. 优化教育配套。

在经济适用房发展规划方案中, 重点规划经济适用房的教育配套设施, 在经济适用房项目中配套增设重点中学和重点小学的分校, 鼓励年轻有能力的教师, 到经济适用房项目区域的学校里任教, 同时政府要进一步加强教育投入, 以提高学校的教学质量。

3. 提高医疗水平。

在新开发经济适用房区域设立重点医院的分院, 同时完善社区医疗配套设施, 通过建立完善的医疗服务体系, 解决经济适用房项目区域的居民的医疗保健问题。

4. 丰富商业配套。

在经济适用房区域营建配套的商业设施, 既满足居民的生活, 又能就近解决部分低收入人群就业。政府扶持的劳动密集型产业与经济适用房区域配套规划, 可在解决就业的同时, 也减少了早晚上班期间钟摆式出行, 从而在一定程度上缓解交通压力。

四、提高经济适用房建设质量

1. 积极引导品牌开发商参与经济适用房建设。

目前, 政府缺少对开发商的引导, 有实力有能力的企业不愿意参与经济适用房建设, 现有建设单位管理水平差, 施工质量难以保证。品牌开发商有丰富的开发经验, 管理水平较高, 建筑品质有保障。但是, 这些公司很少涉及经济适用房建设, 往往把工作重点放在高端商品住宅的开发上, 单纯追求经济效益, 而忘记了企业的社会责任。因此政府应制定鼓励品牌房地产公司开发经济适用房的具体政策。方法一:政府组织开发商评估体系, 开发商辅助政府进行经济适用房建设, 对开发商在商品房建设项目给予税收的优惠政策或者其他相关费用的减免。方法二:优质商品房项目与经济适用房项目捆绑挂牌, 吸引品牌开发商参与经济适用房建设和管理。

2. 提高经济适用房建设水平。

现在经济适用房的建设, 过于重视产品的经济性, 建筑质量不高, 个别建设单位存在偷工减料的情况, 入住后存在较多质量问题。同时经济适用房建设材料不符合建设节能的标准, 可能造成经济适用房项目日后的使用成本过高。因此政府应通过专门委员会提高对经济适用房建筑质量的监督, 在规划设计环节中重视各项目的建筑节能指标, 尤其北方城市冬季较长, 能源紧张, 所以在规划中缩小窗的面积, 提高节能指标, 利用保温材料, 积极推行太阳能等高新节能技术, 建设节能型居住项目。建筑节能方面的措施以立法形式实施, 在实际操作环节中严格监督。

3. 装修交房。

经济适用房推行装修交房, 装修标准以满足经济性和实用性为目标, 以能满足日常生活需要为主。做到住户拿到钥匙即可入住。这样可以减少二次装修带来的浪费和污染。同时专门委员会对装修方案进行统一招标设计, 建筑材料进行集团采购, 提高装修质量, 降低装修成本。

五、保障性住房体系由经济适用房和廉租房组成

保障性住房主要为了解决城市中低收入人群的住房问题, 以维护社会稳定, 中低收入人群也应该区别对待。对于城镇低收入人群, 经济收入只能满足日常生活开支, 经济适用房再便宜, 他们也负担不起, 所以针对这部分人群政府提供廉租房。如:政府统计部门做好测算, 家庭月收入不足千元者, 购经济适用房有困难, 那么这个群体就享受廉租房的待遇, 政府在经济适用房建设过程中, 规划一定比例的廉租房, 出租给这部分人。

为取消经济适用房叫好 篇8

这是件大好事，多年摸索，终于摸到了保障房的门道——“住者有其居”绝不意味着拥有廉价商品房，更不意味着可以享受高额的商品房溢价。

近日，取消经济适用房传播盛广，同时公租房与廉租房并轨运行，通过财政发放房租补贴的方式，分别对“城市低保人群”“城市中低收入人群”等采取住房保障的措施，对于“低保”人群提供大比例租金补贴，并逐级根据保障对象收入水平，制定与之对等的租金补贴政策，完成对应人群的住房保障。不仅如此，此前，北京已决定开始提供自住型商品房，上海则早已提供购买者与政府共有产权住房。

三层保障体系展现的是，最低收入阶层获得政府高补贴的公租房，较低收入阶层获得较少补贴入住公租房，踮起脚尖可以购买的收入夹心层，可以获得有限产权房。三层保障还有意料之外的好处，一些城市逐渐放低门槛，取消了户籍限制，户籍的含金量逐渐下降，为未来中国的户籍一体化提供了一定的前置条件。

住者有其居，而不是住者有其屋，首先摆脱了政府提供产权住房的束缚，政府的补贴给予无力购买商品房的低收入阶层。据媒体报道，目前，上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行“公租房并轨”试点工作。住建部已经着手汇总这些试点城市的有关情况。在住建部着手考虑提速公租房并轨的可能性之后，北京市开始筹备在相关公租房项目试点廉租房、公租房并轨运行和管理，并逐步推广到全市。

由于公租房等不能对外销售，实际上将加大地方政府的财政负担。但租赁房可以全部用在保障低收入阶层居住的刀刃上，实际上是提高了补贴资金的使用效率。如果辅之以居住租赁房者的信用审核、自住率审核以及对失信者的严厉惩处，可以将欺诈比例降到最低。如果媒体报道属实，住建部已经开始着手研究制定吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营相关指导和引导政策，地方政府适当让度土地出让金比例，则可以解决公租房的资金难题。

对于夹心层而言，他们面对的是诸如北京的自住型商品房、上海的共有产权房，这两类保障房可以实现租金的自我循环，甚至还可以有部分收入补贴租赁房租金。自住型商品房与共有产权房，最大限度地减少了经济适用房的寻租空间，原来经济适用房中类似商品房的投资溢价受到控制。

北京自住型商品房按照周边商品房市场价的70%推向市场，将供应京籍、非京籍符合限购条件的家庭，京籍无房家庭、限价房轮候家庭可优先购买。购买“自住型商品房”5年内不得租售，5年后上市收益的30%需上缴财政。这几乎保障了购买自住型商品房者不太可能获得高额溢价。

上海的共有产权房设计更精妙，政府与居民按照约定共享住房产权，出售时政府享有优先回购权，开发企业获得3%左右的利润。由于居民有部分产权，还能改变通常廉租房小区无人负责的脏乱差现象。

2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点，房源销售基准价为4800～5200元/平方米，共有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有住房产权。2011年受益家庭达到3.7万户。上海共有产权房的门槛越降越低，申请家庭人均月可支配收入的标准从试点期的2300元，先后放宽到2900元、3300元，人均家庭财产等相应标准不断下降。

门槛降低，受益者增加，却没有出现疯狂争抢的局面，原因就是寻租空间下降，保障效率提升。这对于夹心收入阶层是福音：当他们拥有一定的经济实力后，可以进入商品房市场；如果他们不愿意为房屋费神，可以安心地住在共有产权房内，不必担心有人赶他们走。