经济适用型

经济适用型（共12篇）

经济适用型 篇1

目前,数字化校园网建设正在全国如火如荼进行中,校园网建设面临成本、稳定、安全、扩展、管理、应用五大挑战。通常校园网的建设并非能一步到位,而是根据学校预算状况、使用需求及技术发展等因素逐步建设的。但如何以较少的代价、相对完善的功能和可扩展性来设计校园网,是当前一般经济适用型校园网建设必须面对的问题。

1 校园网络结构及需求分析

1.1 存在问题

我院(浙江商业技师学院)前身是浙江商业技工学校,校园局域网最初只有200台左右电脑,主要集中在行政楼和机房,主要用于办公和计算机教学。建网初期由于对计算机网络认识和重视程度不够,网络规划和安全管理技术没有系统考虑,导致网络设备配置和布线连接混乱,网络仅限于普通交换模式(采用TP-Link集线器和不可网管型交换机组网),所有计算机处于同一个C类网段中,通过一台小型D-Link路由器共享一根10M光缆上网。目前因学校办学规模不断扩大,各个部门上网速度越来越不稳定,网络需要扩展到教学楼、学生宿舍、食堂等所有地方,除了学生机房、教室上课和教师办公,再加上高年级学生自带电脑也需要在宿舍上网,校园网节点数将达到1000个,一个C类内部地址网段已不能满足师生上网需要。

1.2 改造要求

在经济适用型校园网设计与建设过程中,我们应该遵循以下16字基本方针:统一规划、分步实施、注重性价、适度安全。

按照这个基本原则,我们将行政楼、教学楼、实验楼、公寓楼4座建筑物的室内信息点互连成一个园区局域网,统一上网管理,形成一个流畅、合理、可靠、安全的数字化校园网,满足8-10年正常网络运行,讲求实效,选配稳定成熟、高性价比的网络设备。

在原校园局域网中,教师办公网(特别是院办和财务处)中需要保密的信息容易被校园网中其他人员访问,因此我们专业人员在与网络公司沟通基础上,决定通过适当更换交换机和防火墙等关键设备,实现办公网、教学网、机房及公寓网络之问的隔离。而位于不同交换机上同一部门连接的电脑可以互相访问,部门之间隔离也并不一刀切,根据工作和生活需要申请有选择地互通,这样既发挥校园网的强大功能,又能使改造后的校园网要具有一定的安全稳定性、扩展性和可管理性。

另外,为了充分利用原有网络设备,减少浪费,校园网中更换下来的旧设备(包括固定配置交换机、集线器和路由器)尽量保留,拿到普通计算机房和新建的网络实训室继续发挥余热,供学生做有关计算机网络实验。

2 校园网优化设计方案

2.1 方案概述

由于校园网规模不大,从便于网络管理和维护,提高内(外)网速率和统筹考虑地理位置三个方面出发,系统采用二层星型拓扑结构,包括核心层和接入层,省略汇聚层,整个网络自上而下具有很大的弹性(也就是扩展为三层),组建性价比较高。在新大楼中部网络管理中心,连接出口光缆,放置整个校园网的核心层设备(包括Internet接入路由设备、三层核心交换机和各网络服务器)。楼宇之间主干网络除了采用一根千兆光缆连接外,另分别设置备份光缆1根。这样可实现高速、冗余、可靠、稳定的优质主干链路。根据我校网络规模、应用特点,主干带宽按1000M设计。核心交换机与服务器之间,可根据服务器的规模和应用类型在100M或1000M之间选择,接入客户端按100M交换到桌面(部分1000M)。

2.2 中心设备配置

目前,网络设备提供厂商大大小小很多,网络设备可选余地很大。根据学校实际情况,考虑设备成本、性能和后期的管理、服务等各个方面,我们选用H3C公司的职教系列网管型网络设备和配套网管软件。作为中国第一、全球领先的网络设备厂商,自2002年起H3C公司就针对教育行业,以“用全系列产品保证教育解决方案的全面性和实用性”为目标,在全国教育行业各个信息化领域广泛应用,大部分大学城、教育城域网及校校通工程都在使用H3C产品,专业、快捷、规范的服务确实解除了很多学校的后顾之忧。而其他公司有的网络设备贴牌加工、价格更低,但性能扩展性不强、服务跟不上,不符合职业教育校园网需要,有的国外大公司产品设备性能很先进,但本土化做得不到位,没有针对职业院校的全系列产品,设备价格、配套软件和售后服务昂贵,性价比都不高,不符合经济适用型建网原则。

选择的路由器是MSR2020,作为访问Internet的网关设备。路由器的广域网接口通过收发转换器接入教科网单模光纤,以太网接口接入校园网核心交换机,使内网师生能访问Internet。并选用防火墙SecPath-f1000,基于扩展的状态检测技术,设置成工作在路由模式下,具备1000Mbps的网络传输功能,同时内置的IDS入侵检测系统可以有效的防止来自内外网的恶意攻击和黑客行为,保证校园网的安全可控。

采用H3C机架式三层交换机S7502,放在网络中心作为核心交换机。S7502提供全千兆转发能力,支持IPv6,其无阻塞结构可以保证每个端口均轻松具备全线速交换能力,确保在巨大的通信量和网络负载下能够实现线速的第二层和第三层交换,背板带宽超过12.8Gbps,支持业内所有标准IP路由协议和VLAN功能。100/1000BaseTX接口分别接入路由器的快速以太网口、各服务器千兆网卡,1000BaseFX接口通过多模光纤连接所有接入层交换机。

新增H3C可网管二层交换机S5024,具有两个扩展槽,可上100M、1000M光纤模块(配1000M光纤模块2块),还支持堆叠,用于跨交换机划分VLAN,接入各幢不同类型用户并进行安全划分。

2.3 网络安全部署

安装部署网络版杀毒软件,通过建立一个集中管理的软硬平台,便于后期维护、管理,有效避免木马病毒泛滥和黑客网络攻击。

安装部署厂商网络管理平台软件,如Quidview,其实用性、兼容性强符合国内用户的使用习惯,及时发现各种软硬件问题并解决网络故障,真正实现复杂网络的轻松维护,为网管员减轻众多产品的维护量(可下一步考虑),另外还可以后考虑购买用户上网论证计费系统,用于保证整个网络接入的安全。

此外,学生管理系统、教学管理、财务管理、OA系统、一卡通系统等应用软件必须严格制定访问权限进行日常管理。通过科学划分VLAN可以基本实现网络安全控制的目的,但是又不能一概限制,部分重要的主机必须有跨越VLAN访问的权限。实现VLAN间的通信,须采用第三层路由技术。三层核心交换机S7502带有路由功能,实现VLAN之间高速线性转发。通过设置子网访问权限,可有效地管理和限制虚拟局域网之间的访问,避免网络安全事故发生几率。

通过在三层核心交换机里配置访问控制列表(ACL)来实现校园基本网络安全控制。访问控制列表包括标准访问控制列表和扩展访问控制列表,根据各个子网的控制要求用H3C网络的命令行实现语句表达。下面的列表描述语句是用来制:禁止各个机房网段的学生机访问行政办公网段。

2.4 VLAN规划与设置

2.4.1 技术要求

将整个网络分成多个IP子网,VLAN规划的关键是合理配置VLAN的隔离和开放,同时兼顾网络高速化和安全性,将非法用户与网络资源相互隔离,满足校园网各种复杂使用要求。

本方案采用基于端口的VLAN划分方法,因为这样可以将工作性质相同的用户尽可能划分到一个VLAN中,减少一个网络中的用户数,减少VLAN之间访问,可达到在整个网络中隔离广播风暴,既提高了网络访问速度,也保证了网络安全,而且将来易于管理,也易于拓展。网络建设初期注意到这点,将对今后校园网升级改造、管理维护是一个重大利好,不必再全部推翻重新配置,来影响师生正常的工作和学习了。

在实际VLAN实施过程中,我们并不需要强迫用户属于且只属于某一个VLAN子网,而是根据实际应用需要允许某些用户同时具有多个VLAN成员资格,设计出一些具有开放性的VLAN,体现校园网络的共享性,否则就失去网络互联的意义了。当然要想设计一个完全符合学校工作、生活实际的校园网VLAN策略有时候还是会遇到一些困难的,因为要与学校上下方方面面进行耐心沟通。例如,内网服务器和外网服务器功能是分别面向全校师生和校外人群使用的,为了实现资源共享同时兼顾VLAN的安全性,可以直接把服务器连接到校园网络中心的核心交换机上,再定义到每个VLAN中,设置相关访问权限!

2.4.2 规划与实施

在VLAN划分前,要首先规划好整个网络的IP地址,根据用户的数量和用户的分类确定划分子网,以确定子网掩码,然后根据校园网不同用户使用要求、使用类型、楼层分布与安全级别对VLAN进行合理划分。一个VLAN子网容纳的用户数一般可限制在250个以内(一个C网中主机的数量),具体来说就是按照幢、楼层和用户类别统一划分到各个VLAN。当然,对于某些特殊地方具体实施时,要注意适当灵活,一个功能区域里面仍然可细化多个VLAN,比如行政楼,包括校长室、院办、党办、财务处、学生处、总务处、团委等不同级别类型用户,就要进一步细分VLAN子网了。根据我们职业院校网络规模和特点,整个学校网段规划为192.168.0.0/16。

下面举例简述校园网中这种基于端口的VLAN划分方法。校园网和企业网一样,为了便于统一管理,网管工作站、服务器、路由器都是直接与网络中心核心交换机H3C S7502连接,直接针对端口划分VLAN,但是重要的专用服务器为了避免受到攻,不能和公共服务器一样放在同一个子网里。机房1到机房4等二级交换机只包含一个VLAN,该交换机与中心交换机之间只需采用正常的Access交换式连接,根本不必配置Trunk干道连接。对于类似这种VLAN的划分,我们要做的仅仅是在核心交换机上针对与它连接的接入交换机的端口进行划分。再比如,团学部门计算机分布在不同楼(层),且被划分在不同的VLAN中,连接在同一个接入层交换机上,为了保证团学部门下属各办公室VLAN之间的通信,则该交换机与核心交换之间必须配置成Trunk连接。

具体来说,各个VLAN的IP地址分配和核心交换机S7502上设置的各个VLAN路由如表1所示。

3 结束语

笔者全程参加了本校校园网方案设计与建设,通过系统分析典型职业院校网络的的应用现状和发展要求,提炼出了一套切合实际的高性价比校园网解决方案。采用成熟稳定的网络技术,合理分配IP地址和划分VLAN,不追求设备的过高性能,也不追求过多功能,再加上开发建立各种应用管理系统,使校园网的功能、性能和安全管理得到和谐统一,必将提高学校的教育水平和管理水平。

参考文献

[1]平山.网管员成长手记[M].北京:人民邮电出版社,2007:1-10.

[2]雷震甲.计算机网络技术及应用[M].北京:清华大学出版社,2005:1-25.

[3]顾晓燕.VLAN技术及在校园网中的实现[J].开发应用,2006(8):71-78.

[4]张莉.高校信息化建设资源与教育资源的整合与利用[J].计算机教育,2008(21):58-61.

[5]H3C-IToIO解决方案专家[EB/OL].http://www.h3c.com.cn.

经济适用型 篇2

一、销售对象

按照《隆尧市经济适用住房制度实施办法（试行）》的有关规定，经“两级公示、两级审核”后符合申购经济适用住房条件取得《隆尧市经济适用住房准购证明》（以下简称准购证）的家庭。

二、房源情况

（一）项目概况：项目名称，由河北中天房地产开发有限公司负责建设，项目位于，共建设经济适用住房

套。

（二）房屋情况：包括

栋

层经济适用住房，共

套；

栋

层带电梯的经济适用住房，共

套。

（三）户型情况：本次推出的经济适用住房户型包括一房两厅、两房两厅和三房两厅。

1.三房两厅共

套，其中楼高

层的 套，楼高 层的套；

2.两房两厅共

套，其中楼高

层的 套，楼高 层的 套；

3.一房两厅

套，楼高

和楼高

层的各

套。

三、销售价格

按照《国有建设用地使用权出让合同》(编号：888888888888)和《土地出让合同补充协议书》的有关规定，经市物价局核定，本批经济适用住房销售均价为

元/平方米。

四、销售程序

（一）评分排序，发放配售通知。

1.摇珠排序。

月

日在举行确定选房顺序公开仪式,按取得购房资格的申请人家庭的评分高低确定选房顺序，对分数相同的以摇珠方式确定选房排序,市住房保障办届时将邀请各级领导、相关单位、申请购房家庭代表和新闻媒体参加。

2.发配售通知。根据排序结果发放《经济适用住房配售通知》(简称配售通知)，排序超出房源数量的家庭为购房后备家庭，在有剩余房源时才能认购房屋。本次符合申购经济适用住房家庭共

户，全部发放配售通知，排序超出

号的家庭为购房轮候家庭，共

户。配售通知上明确了购房人选房时间及购房有关事项。

摇珠排序仪式结束后，次日在隆尧电视台及市国土房管局网站（http:///）公布选房顺序。

（二）开放房源点，2012年11月30日起开放样板房，看房时间为每天上午9：00时至下午5：00时。凭准购证及身份证在看房时间内到现场看房。

（三）认购房屋，签订购房合同。

申购家庭按配售通知上规定的选房时间内到隆尧广场经适房销售点认购房屋。认购时申请人需现场提交以下相关资料：（1）申请人及其家庭成员的身份证原件及复印件；（2）配售通知原件；（3）准购证原件。

1.购房人按配售通知上的日期准时到指定地点选房，未按规定时间到达现场选房的安排到当天的最后选房，逾期未到的在全部申购家庭选房后还有剩余房源的情况下另行安排选房； 2.购房人到选房等候区等候，工作人员需及时向在等候区申购家庭公布已出售住房情况。

3.按顺序号叫号选房，提供图纸供购房人选房。2人以下（含2人）申请户只能选择一房两厅或两房两厅，3人以上（含3人）申请户可选择所有户型。购房人需在5分钟内选定房号，一经选定不能更改；

4.选房后市住房保障办向申请家庭发放《选房确认凭条》；

5.购房人凭《选房确认凭条》在现场先与市住房保障办签订《隆尧县经济适用住房使用协议》一式二份，申购人和市住房保障办各执一份，后与开发商签订《隆尧市经济适用住房选房确认书》一式二份，申购人和开发商各执一份，同时缴纳定金10000元整；

6.购房人签订确认书后在现场银行工作点办理银行按揭审核手续，银行5日内办结；

7.申购人在取得银行按揭资格后，到隆尧广场经济适用住房销售点付清首期购房款，凭《隆尧市经济适用住房使用协议》、《隆尧市经济适用住房选房确认书》及身份证原件正式签订《隆尧市经济适用住房买卖合同》，并到相应银行办理按揭手续。

未取得银行按揭资格或选房后10日内未到隆尧广场经济适用房销售点签订《隆尧市经济适用住房买卖合同》的，视为自动放弃购房权，开发商在2日内退回定金，本期内不再安排认购房屋。

五、付款方式

申购家庭可选择一次性付款或银行按揭付款，银行按揭提供商业贷款和公积金贷款两种方式，贷款最低2成首付，最长贷款期限为30年，商业贷款可享受国家规定的优惠政策。

选择一次性付款的，房款需在正式签订合同之前付清；选择银行按揭付款的，首期房款须在正式签订合同之前付清。

六、房屋产权

按照政策规定，经济适用住房产权为有限产权，不得出租、出借，自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。

购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但应当缴纳土地收益等价款，市住房保障办公室可优先回购。土地收益等价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％计算。

七、温馨提示

要嫁就嫁“经济适用型”男人 篇3

身高170厘米左右，长相温和，皮肤略白，五官偏圆润，戴近视眼镜，发型传统，外形令人过目即忘。喜欢纯色T恤和细格衬衫，穿休闲鞋，常年手提电脑包。已婚“经济适用型”男人的钱包里，通常放着老婆照片或老婆跟孩子的合影。

“经济适用型”男人特点

性质：微利投资，要求少。

产权：终身产权。

征婚许可：具有不吸烟、不喝酒、不关机、不赌钱、无红颜知己等至少五好证。

适合对象：文艺女青年。

荣誉证：好儿子、好员工，最具潜质好老公、好父亲。

分布规模：教育类、IT行业、机械制造、技术类工程师等。

月薪：3000～10000元。

实用标准：外形、品位、个性等接受另一半改造，为普通标准男人。

恋爱路线：随缘。

婚姻开发：相亲。

售后服务：保证终身服务。

嫁“经济适用型”男人的必要性

嫁给好男人，无异于嫁给好的生活。下面从物质需求、感情归属、能力品质、生活情趣四个方面对“经济适用型”男人进行分析：

物质需求：“经济适用型”男人的经济实力虽然比起“奢侈品”男人要低，但比普通职业的男性有优势。关键是视家庭为使命的性格决定了他们会将大部分收入投入到家里，其规模绝对可观。并且他们没有不良嗜好，诸多日常开销基本由就职公司解决，可以说是一台节能低耗高产出的印钞机。

感情归属毋庸置疑，“经济适用型”男人对老婆忠心不二。他们由公司到家两点一线的生活模式决定7没有机会去结识红颜知己，最多有几个网络上的Q妹M姐，关系建立在打个招呼就没什么话可说的基础上，因为这一类型的男人不会花言巧语。

能力品质他们大多是单位里的骨干或中层管理者，管理着一个小团队，其能力和品质绝对过硬。思维缜密、处事果断、忠诚果敢、责任心强，这些恰恰都是其职业要求，也是他们必备的品质。

生活情趣：这一点往往最为人诟病，一个较普遍的观点是：“经济适用型”男人死脑筋没情趣。其实不然，不善于表达并不代表没有，由于他们多从事技术性产业和IT行业，接触网络的机会较多，博闻广识不是问题，接受新事物能力强，而且会制造浪漫。只要善于发现并积极引导，你就会发现宝藏。

(摘自“国际在线”)

无情不能无“范儿”

女人嫁给一个所谓的“潜力股”，这只股5年怀才不遇，外遇倒先搞起来了。后来估计女方嫌他穷，他也就高调回归。又折腾了五六年，终于开始有钱了，这回理直气壮正式胡搞，要离婚。女人很爽快，只要200万，拿钱走人!朋友说她傻，死缠烂打个一年半载，起码也要多分一套房!甚至有人自告奋勇，承接在月黑风高夜将那个男人捆入麻袋暴揍的任务——哪能让他精神和肉体都那么舒服呢?可女人只是笑着奋力搓麻将，两天一夜“血战到底”之后，她好了，至少看上去好了。

我相信她心中有恨，有不甘，有青春不再来的遗憾，只是这恨、这不甘、这遗憾，还不足以让她自甘堕落为一个死缠烂打、没了男人就蓬头垢面、要死要活的女人。

有的女人，在情爱上就是有那个“范儿”。你想看她出丑，她遂不了你的愿；你想让她哭着死，她偏要笑着活下去。

我们每一个人，不过都是凡夫俗子，很少有人天生就高尚或者很超脱，但我始终认为，一个有素质的女人，应该有她基本的底线，比如：不能以任何理由让自己沦落成为一个泼妇，不能彻底失去理智，不能恶意伤害他人，不能打着受害者的旗号行无耻之行径，不能恃宠生骄、索取无度……

架子要先稳稳当当搭起来，血肉才能有依附之处，所以，即便此时你是死撑着做个样子，也比彻底放任自己要强得多——人类的任何恶习，都是不能放任的，你今日若扮作梅超风提刀去见自心人，你的所有婀娜与骄傲，就再也没有任何说服力。

女人，永远不要让自己滑入再也爬不起来的深渊，爱可断，情可无，“范儿”不能丢!

经济适用型 篇4

“经济适用房既不能作为长期解决中低收入家庭住房问题的措施, 对平抑房价的作用也很有限, 还容易滋生腐败。”全国人大代表、清远市人民医院副院长周海波建议, 加强廉租房、公租房的建设, 取消经济适用房建设。

此前, 一场叫停经济适用房建设的热潮已经悄然形成。

今年年初, 河北、辽宁、山东等省宣布继续停建经济适用房, 随后, 湖北、江西等地的地方两会上也出现“叫停”的决定或呼声。江西省人大会议上, 人大代表、九江市市长曾庆红明确表示, 该市不再建设经济适用房, 重点转向廉租房和公租房建设。武汉市政协会议上, 政协委员吴健敏关于“取消经济适用房”的提案也是一石激起千层浪。

实际上, 类似提案早已不是第一次被提交到全国两会上。去年, 全国人大代表张育彪呼吁取消经济适用房;前年, 全国政协委员王超斌、李晓林、蔡继明等建议停建经济适用房……从2005年开始, 每年两会上围绕“取消经济适用房”问题, 都有代表、委员提出观点尖锐的议案。

而在学界、舆论界, 近十年来, 茅于轼、钟茂初、徐滇庆、叶青、叶檀、任志强等著名学者、时评人或企业家一直在不遗余力地向经济适用房“开火”。批评、否定的声音在近年成为舆论主流, 已经让人们不得不深入思考, 经济适用房究竟当存当废?经济适用房该何去何从?

这正是本期热点聚焦所关注的。

经济适用房, 一般指已经列入国家计划, 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它具有社会保障性质, 兼有经济性和适用性的特点。经济性, 是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的, 适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性, 是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低, 要达到一定的使用效果。与商品房相比, 经济适用房在许多方面有其特殊性:在获得土地的方式上, 经济适用房建设用地实行行政划拨, 免交土地出让金;在租售政策上, 经济适用房只售不租;在购买条件和对象上, 经济适用房享受政府优惠, 其购买对象是特定的, 只供给城镇中低收入家庭;在价格政策上, 经济适用房出售实行政府指导价, 不得擅自提价出售。

在我国现有的各类保障房中, 经济适用房情况最为复杂, 它诞生时间久 (经济适用房一词最早于1991年被提出) , 其内涵几经变化, 因此, 有必要对其产生背景和政策演变加以简单回顾。

经济适用房的产生背景与政策演变

建国后, 我国长期实行住房实物分配。这在计划经济时代符合时代要求, 但这种分配方式是不可持续的。因为住房实物分配给政府财政造成很大的负担, 也不利于城市的规划建设。同时, 公民的住房问题也并未得到根本改善。

于是, 上世纪90年代, 房改政策应运而生, 经济适用房也随之问世。

酝酿阶段:住房供应体系主体

经济适用房本来是为补充福利房出现的政策。1991年6月, 国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“大力发展经济适用的商品房, 优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年, 原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》, 明确了经济适用房是“以中低收入家庭、住房困难户为供应对象”的普通住房, 同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应规定。这时对经济适用房的定位是住房供应体系主体, 跟现在的经济适用房内涵并不相同。

启动阶段:具有保障性质的政策性商品住房

1998年, 我国房地产行业开始起步。国家开始住房分配货币化改革, 停止福利实物分房。在宣布这一改革的纲领性文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中, 第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系, 这一体系包括高收入者购买和租住商品房, 向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。该文件执笔人之一顾云昌事后回忆说:

“当时有一个大背景, 跟宏观经济形势有关, 当时中国经济正处于低谷之中, 需要寻找新的经济增长点和新的消费热点。朱镕基总理提出, 要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点, 那么住宅建设如何成为新的消费热点呢?其中一个重要的举措就是通过大力发展只售不租的经济适用住房, 价格比较便宜, 中低收入者也来买, 通过住宅拉动经济增长。”

“当时对经济适用房这个概念有许多争论, 大家认为, 我们刚刚进入市场经济, 收入水平都不高, 绝大多数人都是中低收入家庭, 所以应该以经济适用住房为主体, 来满足社会需求。当时对经济适用住房的认识并不是很清楚, 当时的宣传是, 经济适用住房的供应主体是满足大多数人的需求, 这是一个总的背景。”

“还有一个没有明确的概念就是, 中低收入家庭包不包括中等收入家庭没有划清楚, 而大部分老百姓都觉得自己是中低收入。”

这种模糊性在政策执行过程中引发了争论。原建设部住宅与房地产业司一位官员回忆, 1999年左右, 管理层在经济适用房上曾有如下争论:家庭收入一时无法划清, 而经济适用房又不能因此不做, 在现阶段应该实行怎样的政策?是边建设边详细研究如何划定, 还是先将划定方法明确, 再进行建设?在未划定之前, 又该怎样管理得好一点?

事实表明, 这场争论的结果同许多“中国式”改革一样, 没有一致的结论, 最后都是摸着石头过河, 先做了再说。

当时, 北京、哈尔滨、长沙等地实际上将中等收入阶层纳入了经济适用房的适用人群, 并由此放松了经济适用房的准入管理。原北京市建委的一位人士回忆道, 当时政府一方面大力宣传经济适用房政策, 鼓励大家踊跃购房;另一方面在2001年前放开了购买门槛, 让有能力买经济适用房的人都能进入市场, 而对于购买者身份甄别大都睁一只眼闭一只眼。

在这几年间, 经济适用房迎来高速发展时期。2001年后, 商品房的蓬勃发展使得经济适用房和商品房之间的差价拉大, 经济适用房房源紧缺现象日益严重。与此同时, 普通民众风餐露宿排房号, 经济适用房面积超大、装修豪华, 开宝马车入住经济适用房, 最需要住房的低收入人群却买不起经济适用房等后来为人们所熟知的问题开始大量出现。2003年3月, 原建设部、原国家计委和国土资源部联合发出紧急通知, 对北京、河北、黑龙江、山东、江苏、安徽、浙江、江西、福建、湖南、陕西等11个省市的经济适用房及管理情况进行综合调研, 其动因正是源于公众对经济适用房“既不经济也不适用”的质疑。

这一调研直接促成了次年5月由原建设部、国家发改委、国土资源部等联合发布的《经济适用住房管理办法》, 该办法第一次以法规的形式对经济适用房的户型标准、供应对象、销售价格进行了严格控制, 其中明确了许多过去的规定中模糊不清的地方, 如面积、利润、购房资格等等。对经济适用房的定位也由住房供应主体改变为“具有保障性质的政策性商品住房”, 并主要面向中低收入人群。

调整阶段:具有保障性质的政策性住房

当时, 购买经济适用房的收入审核极不严格, 一纸收入证明任意填写, 加上上市交易管理不到位, 大量投资者凭借关系和资源买到经济适用房, 从中获取巨大差价。经济适用房在推行中出现的种种弊病仍然愈演愈烈, 使得经济适用房受到舆论越来越多的质疑。

2007年8月1日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 首次明确提出“把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能”, 对经济适用房进行了重新定位, 将其由过去的“具有保障性质的政策性商品住房”转变为“具有保障性质的政策性住房”, 并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。该《意见》要求经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右, 购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。

随后, 原建设部联合其他六部门于2007年11月下发了新的《经济适用住房管理办法》。新管理办法进一步充实完善了经济适用住房的面积、价格、转让等方面的规定, 并加入了轮候制度以及对国家机关工作人员管理失职的责任追究, 强调经济适用房供应对象要与廉租房保障对象相衔接, 使我国经济适用住房政策相对空前完善。

随着政策调整而来的就是政府机构的膨胀。然而, 工作效率仍然普遍低下。更为致命的问题是, 如此大的资源投入能否确保中低收入群体住上经济适用房?用全国政协委员于炼的话说:“对于经济困难的群体来说, 经济适用房再怎么‘经济’, 也还是买不起!”

最近两年, 中央进一步加大了对保障性住房的财政支持力度。而地方上, 包括厦门、深圳、天津、上海、重庆等地, 开始通过政府提供土地, 优惠的信贷、税收政策来建设公共租赁住房, 以低于市场水平的租金, 提供给既买不起商品房, 又不属于住房保障对象的居民, 帮助他们渡过困难。公共租赁房成为最受关注的保障房品种。2010年底, 住房和城乡建设部在部署2011年住房城乡建设工作时, 提出建设一千万套保障房, 其中以公共租赁房为主。经济适用房虽未被统一叫停, 但受到“冷遇”, 已经非常明显了。

通过以上的回顾, 可以看到, 我国政府推出经济适用房政策初衷在于试图解决中低收入家庭住房困难和带动市场消费。经济适用房内涵则经历了从“住房供应体系主体”到“具有保障性质的政策性商品住房”, 最后到“具有保障性质的政策性住房”的演变;保障对象经历了从“中低收入家庭”到“城市低收入住房困难家庭”的发展。我们不难发现, 经济适用房的出台过程比较草率, 事先的理论论证上也有先天不足之嫌, 而最初的目标也是双重的, 这些毫无疑问与经济适用房建设中出现的种种弊病有着密切关系。

经济适用房之弊:摇摆的目标与扭曲的现实

出台过程草率、理论论证不足、最初目标双重的经济适用房, 在推行开之后到底出现了怎样的弊病?

(一)

上世纪九十年代末, 我国开始实行安居工程。这可谓是经济适用房的前身, 目的之一是助力我国住房制度改革, 完成住房的货币化、商品化。“但这项政策主要是从当时宏观调控需要出发, 即通过扩大民用住宅建设规模, 达到消费积压钢材的目的。”中国社会科学院财政与经济贸易科研所研究员王诚庆说。

最初目标的双重, 使得经济适用房一方面作为某种社会福利出现, 另一方面又成为国家经济增长的一个重要手段。因此, 在实际建设中, 经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。而政府的操作, 又强化了经济适用房的市场特性。

在经济适用房的总量控制上, 2003年以前, 都是由地方上报预计的经济适用房建设总量, 由原建设部批计划。后来发现计划和实际差距比较大, 因为经济适用房建设不只是建设部门的事情, 还需要地方政府和土地等部门的参与。2003年以后, 经济适用房的总量控制和运营模式, 都全盘划归地方政府。由于经济适用房有3%的利润率限制, 因此, 在2004年前, 经济适用房都是由地方政府指定开发商承建。

这种将住房福利和市场化结合的“中国特色”的操作模式, 其实也有其客观的合理性:我国中低收入者数量庞大, 地方政府财力无力支持大规模的开发经济适用房。而经济适用房占用的土地是划拨用地, 免交土地出让金。而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此, 地方政府从根本上就缺乏推动经济适用房开发的经济动力。于是, 政府在政策上给予开发商一定优惠, 让其承建经济适用房。在这些优惠政策中, 承建经济适用房的开发商可以得到免交出让金的土地, 并一部分用于经济适用房, 一部分则用于商品房建设。

“采用这种做法, 政府需要付出的运营成本会比较少。”王诚庆说。但是, 政策目标, 例如建筑面积标准和销售对象政策, 就难以贯彻落实了。开发商出于逐利的天性, 往往会从自己的商业目标出发去运作, “忽视”政策规定。而经济适用房作为人为制造的稀缺资源, 自然成为了谁都想吃的“唐僧肉”。可由于监管成本太高, 即使出现问题, 政府要监督、彻查, 却又麻烦重重。

(二)

在这样的格局下, 各种弊病很快暴露出来。

——建设“高档化”

有些房地产开发商在按照经济适用房的政策享受优厚待遇的同时, 并没有按照规定建设经济适用房, 普遍出现了建设标准、价格水平、供应对象等严重超标的问题, 一般的中低收入群体根本承受不起。

在天津, 经该市政府批准的“华苑”、“万松”、“西横堤”、“梅江”、“太阳城”等5个经济适用房居住区中, 除“华苑”外, 其他几个都没有按照经济适用房的规定进行建设。“梅江”园除两座住宅外, 有11座四层半联体花园洋房、47座联体花园别墅, 一般户型单元面积174平方米左右, 别墅户型单元面积最高达269平方米。“太阳城”居住区既有三层四层的洋房, 也有小高层, 有的户型单元面积高达200多平方米。

2009年, 浙江杭州公示的经济适用住房房源, 户型70%以上在130平方米左右, 最大的达到178.18平方米。

如此“高档化”的经济适用房遍布各地, 屡见不鲜。

——权力寻租“常态化”

关于经济适用房的寻租到底导致多少珍贵的公共资源被挤占, 迄今没有官方统计数据, 只有见诸于报端的一系列报道。

2005年6月21日《京华时报》报道, 来自北京市房地产中介机构的调查数字显示, 在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内, 房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。

《楚天都市报》报道, 2009年6月12号, 湖北武汉市5141名困难家庭市民参与一个经适房小区公开摇号, 结果摇中的124名市民中, 有6人的购房资格证明编号是连号。5000余人摇号6人连号的机率是千万亿分之一。经查, 6人申请材料系造假, 购房资格被取消。

中国之声《新闻纵横》2009年6月24日报道, 重庆市渝中区大坪镇的新城大厦中的322套经济适用房交房才八个月, 有一半左右已经被出租。一些业主不顾经适房不满五年不能上市交易的规定, 提前通过中介转卖住房。

2010年3月8日, 《深圳晚报》调查证实, 2007年面向社会低收入家庭出售的经济适用房小区桃源村三期, 地下停车库一层, 统计停车总数约为380辆车。在地下二层, 车辆不多, 约70辆。价格在20万元以上的车辆共72辆, 约占总停车数450辆的16%。

实际上, 经济适用房中的权力寻租, 可以说是不分东西南北, 无处不在。在房价高企之时, 一个拥有产权的优惠价房产, 当然会引来各路“神仙”各显神通。这样一来, 不但使政府的优惠政策在相当程度上没有落实到中低收入阶层的身上, 又无形中增加了政府的负担。

——监督管理“失控化”

记者还发现, 一些地方对经济适用房建设的监督管理日趋失控。

一些开发商利用经济适用房建设监管缺失, 以经济适用住房政策获得土地, 以纯粹商品房性质开发出售, 扰乱了经济适用房建设市场秩序;由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的, 有些开发商甚至采取暗箱操作, 打经济适用房的牌, 却做着商品房的生意, 也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高他们的投资回报率。

刘福泉认为, 对经济适用房监督管理的一个主要难点是中低收入者标准如何确定。一是由于各地的经济、收入状况存在很大差异, 二是由于中低收入者中也存在差异, 很难分别妥善地对待处理。此外, 除了个别政府部门怠于监管, 经济适用房的监督管理成本太高也是监管无力的原因之一。根据现有的经济适用房政策, 经济适用房的立项需要政府批准, 开发所用土地往往由政府拨划, 电网、小区配套设施等的建设需要政府负责, 销售需要政府限价……监督管理成本存在于各个环节中, 只要一个环节出现问题, 很可能会满盘皆输。

——配套设施“缺失化”

北京天通苑被称为“睡城”——除了居住外, 没有休闲娱乐等其他的生活功能。11万人的超大型社区, 没有一家三甲医院;作为义务教育的公立小学只开办了三个年级, 如果小孩要继续升级, 则必须转往收费昂贵的私立学校……

这种现象被称为天通苑现象, 成了经济适用房小区配套设施缺失的代名词。

根据规划业的“行规”, 大型居民住宅区的规划应该遵循“千人指标”:即小区居民达到2000—3000人, 社区内应配备学校, 托儿所。小区聚集人群达到2—3万人, 则应该配备医院。不足此标准的, 也应该有相应的卫生站。开发商只有将这样一份配套齐全的小区规划报经市规划委通过, 才能领取规划许可证, 然后出具规划详图, 领取施工证, 正式开工。

可是, 虽然规划原则上, 经济适用房与商品住宅并无二致, 但实际上却要受到开发成本的限制。按规定, 小区内医院和学校等的运营, 在开发商配备后, 将无偿交由卫生部和教育部等政府部门管理。可对开发商来说, 这些公共设施是不赚钱的, 所以通常会想办法逃避。逃避的手段多种多样。例如经济适用房多为大型社区, 需要分几期滚动开发。所以开发商会将学校、幼儿园等公共设施建设一期一期往后拖, 以延期开发之名逃避对公共设施的建设, 或者中途更改规划图。

广州市在2008年底推出了2145套经济适用住房。可是, 六个房源点中仅有一个配套设施完善, 交通方便。而其它建在郊区、交通不方便、配套不到位、环境也不好的房源点则普遍乏人问津。最后, 这批经济适用房中只有975套被认购, 余下1170套遭弃购。

这些不是特例。事实上, 全国各地都普遍存在着经济适用房因地处偏远、配套设施缺失等原因而遭遇弃购的现象。

如此多的弊病暴露出来之后, 各种媒体传出质疑、否定经济适用房的声音, 就是顺理成章的事了。

经济适用房的存废之争

经济适用房在问世十年之后, 随着暴露出来的问题越来越多, 明确主张叫停经济适用房的人开始大量出现。

(一)

“假定你有一万块钱, 准备捐给慈善机构。请问, 你是希望把这笔钱帮助中等收入的人买经济适用房, 还是用于穷人的医疗、教育、住房?要花钱的地方非常多, 而钱是有限的。我的基本观点是要帮助社会上最困难的那部分人群。如果政府有些财力物力能够处理社会上的平等问题, 首先要关注的就是这部分人, 而不是要关注买经济实用房的人。”

2009年, 河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房, 一改此前重经济适用房轻廉租房的做法, 纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。河北石家庄、山东济宁等城市则拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”, 逐渐减少经济适用房建设、分配规模。而著名经济学家茅于轼要求废除经济适用房的观点, 在这场演变中扮演了“推波助澜”的角色。

当时, 另一位反对建经济适用房的是著名经济学家徐滇庆, 他认为, 经济适用房的非市场运作, 让政府有了很大的操作空间, 成为公务员和政府权力部门谋取利益的重要资源, 毫无监督可言;经济适用房有扰乱价格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等众多弊端, 应该立即寿终正寝。

“政府保障低收入群体‘人人有房住’是其责任, 但并没有责任去保障低收入群体‘人人有房产’。”全国人大代表、中南财经政法大学财税学院教授叶青也认为。

全国政协委员、清华大学教授蔡继明则在当年的两会上提出, 经济适用房作为一种以销售为主的保障性住房, 作为解决城市困难群众住房问题的手段, 弊端明显:低收入居民依然买不起;易滋生腐败和社会分配不公, 经济适用房脱离了市场化轨道, 直接变成了政府定价, 政府交易, 开发商变成了承建商, 这必将给某些部门造成权力寻租机会。因此, 建议停建经济适用房。

(二)

但是, 茅于轼等人的观点遭到不少人的反对。反对者以“草根”居多, 他们认为经济适用房利大于弊, 不能因噎废食。

“经济适用房给低收入者一种家的归属感, 而建立在廉租住房和公共租赁住房上的归属感就会大打折扣, 因为后两种的本质是‘租’的。虽在执行过程中出现了一些问题, 但不能因噎废食, 从而否定经济适用房制度。”有位深圳网友这样评论茅于轼的观点。

不少人都支持这种看法:经济适用房能让低收入群体圆住房梦, 至于某些并不困难的市民住上了经济适用房, 只能说明把关与监督上存在漏洞, 必须建立一套公开透明的分配机制。

还有网友发表这样的评论:“其实, 经适房也好, 廉租房也罢, 没有严格的管理和法律的约束, 仍然难以逃脱滋生腐败的宿命。问题并不是出在经济适用住房制度本身, 而是政策在执行的过程中变形走样, 被少数人钻了空子。不解决好这个问题, 就算有一天经适房制度被其它住房保障措施取而代之, 也难免还会被少数人抹黑。”

“关键不在于制度本身, 而在于落实不到位”, 这种看法具有相当的普遍性。

(三)

到了2010年, 公共租赁房异军突起, 多地开花。尤其是重庆市大规模开展的解除户籍限制、面向广大“夹心层”的新型公共租赁房的建设, 使越来越多的人开始以好奇、赞许乃至期盼的眼光打量这个新鲜事物。在互联网上的一次关于“是否应当取消经济适用房”的调查中, 90%的人选择了“应当马上取消”。舆论风向标正在逆转。

推出经济适用房, 政府本意是为中低收入群体提供住房, 让“天下寒士俱欢颜”。但实际操作下来, 除了权力寻租、分配不公外, 更主要的, 不少地方的经适房也名不副实、沦为摆设——既不“经济”又不“适用”, 不是价格高昂低收入群体难以承受, 就是地段偏僻、公共配套设施滞后令申请人望而却步。这样的经适房, 早已背离“居者有其屋”的政策初衷。从这个角度看, 要求彻底取消经济适用房, 是非常合理的要求。

其实, 经济适用房的弊病, 既有具体操作的难题, 也有制度设计的问题。

具体操作中的难题

经济适用房给政府财政带来的压力较大。大面积帮助中低收入家庭包括人才建造住房特别是经济适用房, 在当前教育、医疗等各类民生问题都需要大量财力投入的情况下, 中央和各地方政府是否有必要将大量财力持续提供给经济适用房, 值得研究。

同样, 经济适用房耗费政府部门人力物力的投入也极为巨大。著名学者钟茂初指出, 大规模、持续性建设保障性住房, 需要政府设置专门的部门, 有一大批专门的队伍, 并且在住房的规划、审批、开工、建设、验收、装修、物管、后续维修等一整套流程中持续花费大量精力。而经济适用房管理成本畸高, 对于购买者资格、规定年限内不得转让、是否违反经济适用房相关规定等等, 都不得不进行审核和监管, 花费大量的人力物力, 且监管效果不佳。

“有些人认为, 只要发生人民监管战争, 就可以堵塞上述种种漏洞。根据样本分析, 一项规定只要有30%以上的违规者, 基本上形同废纸, 法律法规尊严荡然无存。建立人民监管的天罗地网, 必须辅之以配套的纠偏制度, 有人纪录、有人改正、有人督办、有人查处, 现在做得到吗?经济适用住房之所以低价, 是因为政府低价拨地、税费优惠、控制利润率——房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售, 不得有利润——几乎每一条规定都需要安置一个加强连的兵力跟在规划部门、建设部门、开发企业、购房者身后跟踪追击, 如此极不经济、效率极低的保障模式, 不应该在人口众多、迁移频繁、寻租泛滥、保障资金不足的社会实施。”著名时评人叶檀坦陈。

而容易吸引权力寻租, 难以保证住房政策的公平性, 则堪称经济适用房推行过程中最难以避免的问题。工程建设是最容易滋生腐败的领域, 特别是在当前的高房价面前, 由政府部门出面大量建设经济适用房, 其间的利益空间可想而知, 十分容易给违法乱纪者以可乘之机。

“有人说, 不要把经济实用房和腐败扯在一起。的确, 虽然在我国的政治条件下二者很难分开, 但是在理想条件下能不能廉洁地建设经济实用房呢?应该是可以的。但是我认为即使分配完全合理, 政府廉洁透明, 经济实用房也不是我们应该考虑的平等政策。原因很简单, 我们首先要帮助的是最困难的人群。买经济实用房的人并不是最困难的人。”茅于轼说。

制度设计中的硬伤

较之具体操作中的难题, 制度设计中存在的一些硬伤则是经济适用房的先天缺陷。

这些缺陷中, 最明显的莫过于经济适用房违背市场规律。经济适用房是界于商品与非商品经济问题之间的产物, 从某种角度上说, 经济适用房与市场经济原理是相违背的, 它的出现直接扭曲了房产市场。许多房地产商对此最为敏感, 屡屡指出。

“开发商交了商品房的土地出让金, 业主购买后土地升值就是自己的, 而经济适用房是不交土地出让金的, 那么购买后土地升值就不应该是你的, 这于法理上讲不通。”华远地产董事长任志强认为, 经济适用房让配售家庭白捡了土地的价值。

而制度设计中的另一大硬伤, 则是经济适用房缺乏退出机制。经济适用房是一次性的优惠补贴, 并不能动态地保证中低收入群体长期受益, 政府没有任何手段可以根据购买者收入水平的变化进行适时调控, 不得不年复一年地投入优惠土地和补贴。而购房者即使在买经济适用房的时候收入不高, 却未必没有经济条件改善之时, 收入改善后还不退出, 一直占用政府补贴的住房, 这对其他穷人来说明显不公平。

(四)

的确, 保障房制度的核心功能是由国家提供一定的优惠, 从而让一部分无房可居的低收入人群满足基本住房需求, 要实现这一功能, 只需提供给申请人保障房的使用权即可, 并不需要把保障房的所有权转移给申请人。如果转移所有权, 申请人会通过日后房屋升值获得额外权益, 这种权益已经超出了他的住房需求;当申请人日后生活条件显著改善时, 他仍然会占有保障房资源, 妨碍了保障房资源的再分配。而如果把经适房完全改为公共租赁房, 则上述问题都可迎刃而解, 也有利于最大限度地发挥保障房的作用。

因此, 把在建的经济适用房纳入到公共租赁房中, 用品质不同的公共租赁住房, 通过不同的租金来照顾不同收入层次的“夹心层”, 在目前看来确实是化解经济适用房各种弊病的一条可行之路。低收入者进入廉租房, 中低收入阶层入住租金较高的公共租赁房, 都得到住房保障。当然, 公共租赁房仍然有寻租的可能, 不过租金收入与产权收入相比, 一个天上一下地下, 官员、富裕阶层的寻租动力必定会大大减小, 而政府不必监管产权, 成本也会降低很多。

那么, 经济适用房是不是就非废除不可, 别无出路了呢?

随着公共租赁房建设的推进, 要求废除经济适用房政策以节约资源全力推进公共租赁房的呼声越来越高。经济适用房向何处去?这考验着决策者和研究者的智慧。

(一)

2007年12月, 国家建设部等七部委联合发布《经济适用住房管理办法》, 第一次引入了共有产权的概念, 在第三十条中解释了经济适用住房购房人拥有有限产权的内容。当时, 原建设部主要负责人还表示, 经济适用房应该走“租售并举”的道路:租赁型的经济适用房将主要针对“高出低保线, 但又无力购买销售型经济适用房”的人群, 当家庭收入达到一定水平后, 政府有权收回住房;销售型经济适用房则主要针对中等偏下的收入者, 主要是面向拆迁户, 或具有本市户口的无房户。此外, 还可以将经济适用房开发权逐步从开发商手中收回, 专门设立一个有政府背景而又代表政府的中介机构负责经济适用房规划、建设招标等。

(二)

与《经济适用住房管理办法》出台差不多同时, 一些地方已经开始经济适用房改革试点。而改革的突破口, 就是“共有产权, 租售并举”。

江苏

早在2006年, 江苏省泰州市海陵区在处理拆迁中的“双困”家庭的安置工作时, 创造性地采用了经济适用房“共有产权, 租售并举”的办法。也就是说, 该区根据买房困难者的实际, 采用部分购买、部分租赁的方式解决其住房困难问题。比如, 某困难户需要购买一套60平方米的住房, 但其经济承受能力只能购买40平方米。政府提供60平方米的住房, 其中40平方米出售给购房者, 20平方米则以介于廉租住房与公房之间的租金出租给对方, 产权分别由住户和政府共同拥有。住户有了购买其余20平方米能力的时候, 再买下其产权。

这种新型的经济适用房逐渐在江苏全省推广开来。2007年7月, 江苏省制定并实施了《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》。根据规定, 共有产权经济适用房每套户型面积最大不超过70平方米, 个人拥有产权的份额不低于50%。共有经济适用房国有产权份额的面积, 由经济适用房主管部门代表国家按国有资产进行管理, 并向居住人收取租金。租金标准可为公有住房租金标准, 也可介于公有住房租金与廉租房租金之间。与此同时, 购房者在购买共有产权经济适用住房5年内, 可一次或分期按原共有产权经济适用住房成本价购买国有面积的产权。5年后, 按照经济适用房主管部门会同物价部门重新确定的价格执行。取得完全产权5年后, 经当地经济适用住房主管部门同意, 可按照市场评估价格上市出售, 按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府缴纳土地出让金等收益。而政府将这笔收益纳入城市住房保障发展资金管理, 专项用于今后的共有产权、租赁型经济适用住房的建设。

南京市住建委一位官员表示:“目前规定一般是5年, 这是一种激励机制, 从现在情况看来, 大部分不到5年就买回去了。”在试行办法推行以来, 已经有不少共有产权房被房主引入到商品房市场中。

上海

江苏之后, 广州、山西、杭州等多个省市也各自进行了经济适用房“共有产权、租售并举”的尝试, 而动作最大、影响最广的, 则属上海。

上海的经济适用房建设长期落在其他大城市后面, 最近两年, 上海经济适用房开始快速起步。共有产权正是上海经济适用房制度的特色之一, 即购房者和政府按一定的比例, 共同持有经济适用房的产权。通过产权的制约, 投资经济适用房获利的空间大为减少。

2011年3月2日, 上海市政府新闻办公室举行发布会, 上海市发改委、房管局在会上共同发布《上海市经济适用住房价格管理试行办法》, 进一步明确了购房人所有产权比例的计算公式, 即购房人产权份额=销售基准价格/ (周边房价×90%) 。上海市发改委副主任汤志平在发布会上说:在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%, 可以适当提高购房人拥有的产权份额, 进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。

上海市房管局相关负责人则介绍, 目前上海的经济适用住房虽以售为主, 但今后还将实行租售并举, 主要考虑部分承租经济适用住房家庭住房消费能力较弱, 但也有购房需求。为此, 《试行办法》规定了实行租售转化的政策:经批准租赁经济适用住房的申请户, 可以在签订《经济适用住房租赁合同》时, 向区 (县) 住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的, 承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后, 可以按照该经济适用住房原销售价格, 在规定年限内分期购买。购房款付清前, 承租人应当按照规定支付租金。

据了解, 首批试点的三处房源位于徐汇、闵行两个区, 其每平方米销售基准价在4800—5200元之间, 相当于目前同一区位普通商品房价格的四五成左右。享受低价的购房者获得的是“有限产权”:三处房源取得房地产权证5年后, 购房家庭转让经济适用住房的, 转让的总价款将由个人和政府“三七开”:个人拿70%, 其余30%上缴政府。

(三)

正在起草中的《住房保障法》一直是人们关注的焦点。起草小组成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮透露, 此次立法的一大亮点, 就是通过共有产权来压缩牟利者的利润空间, 惠及真正需要保障的人。

不少专家认为, 在“共有产权”制度下, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能出资购买住房的部分产权, 而获得住房完全的占有权和使用权;政府投资获得住房的另一部分产权。当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准, 经济适用房可在市场公开出售、出租, 双方按产权比例分配收益, 体现了“谁投资, 谁所有, 谁收益”原则和公共财政的公平公正原则。

而且, “共有产权”有望为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性。在“共有产权”制度之下, 政府用于经济适用房建设的财政性支出 (主要是减免的土地出让收益和税费) , 转化为投资, 政府即可按投资比例拥有房屋产权和相应权利, 政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利, 并分享经济适用房的升值收益。因此, 有专家还建议, 在“共有产权”制度下, 在经济适用房的“受助者”条件改善, 不再符合受助标准时, 应鼓励尽快上市交易。可以使经济适用房产权整体出让, 由政府和受助者按比例分配售房收入;也可以由政府出资收购产权, 收回经济适用房的占用和使用权;还可向受助者出让政府产权, 政府收回现金, 再投入经济适用房建设。

此外, 还可以改变补贴方式, 由减免土地出让金及税费的单一补贴方式, 转变为多种比例的补贴方式。比如, 根据“中低收入者”的具体收入情况, 从低到高, 采取分级补贴标准, 同时由“暗补”向“明补”、由“土地税费贴补”向“货币化贴补”转变, 提高政策透明度, 为扩大住房保障面创造条件。

不仅如此, “共有产权”使经济适用房制度有了更多想象和创新空间。比如, 在权责进一步明确之后, 起草中的《住房保障法》还将凸显政府问责, 也就是说, 各级政府如对住房保障不力, 将被追究法律责任。王洪亮说, 其中的具体要求包括, 政府要落实土地、建设和预算等规划;在政府工作报告上单独列出, 以形成压力;在理论上要划定比例;还要对负责人采取问责制等。

(四)

由此, 我们可以对共有产权经济适用房的优点做一个总结:

一, 坚持经济适用房的双重性质, 实现保障性与商品性两者的有机统一。从这个意义上说, 共有产权制度在本质上是通过经适用房所有权具体权能的动态组合, 成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体实现形式。

二, 在经济适用房共有产权制度下, 通过产权在不同条件下的不同组合形式, 体现出经济适用房的社会保障性、商品性及其两者的统一, 并依据受助人员生活水平的不断提高, 退出共有产权, 或购买政府补贴部分成为完全的产权。而政府将退出的这部分资金纳入住房社会保障基金, 使基金规模越滚越滚大。

三, 在经济适用房共有产权制度下, 经济适用房社会保障性表现在, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能, 出资购买住房的部分产权, 政府向受助者无偿让渡占用权和使用权, 这充分体现了住房社会保障功能的目的和目标。

客观说, 经济适用房问世十几年来, 确实曾帮助大量城市居民拥有了自己的住房, 改善了居住条件, 这是它的历史功绩。然而, 它在推行过程中漏洞百出, 最终失去人心。尽管经济适用房的问题最终都呈现在执行层面, 但它的弊病百出却并不仅仅是由于执行中的偏差, 毫无疑问, 经济适用房的制度设计存在着无法弥补的先天缺陷。

实际上, 经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位, 大概并不是因为政府没有发现它在制度设计上的诸多缺陷, 而是由于政府对住房保障本质属性和改革路径的认识的游移不定。经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物, 从这个角度上讲, 经济适用房更像是一种实验品。

作为实验品, 经济适用房的失误为我们提供了许多前车之鉴, 也给进一步完善住房保障体系的改革带来了许多启发。随着政府对保障性住房重视程度的加大, 随着新型的公共租赁房的大量建设, 经济适用房已经只有两条路可走, 即要么被取消, 要么对运作模式进行深度改革。

因此, 江苏、上海等地在经济适用房“共有产权, 租售并举”的尝试中所取得的成功经验尤其值得我们重视。建立可租可售的经济适用房共有产权制度, 并完善进入和退出机制, 既能消除经济适用房运作模式中的种种弊端, 又可以逐步积累社会保障基金, 扩大中低收入的资助面, 更可以增加保障房建设的资金来源, 可谓一举多得, 何乐而不为呢。

而且, 新型公共租赁房之所以能被政府和广大住房困难群众寄以重望, 很大程度上不正是因为它具有分配体制公正、流转退出机制灵活、发展动力充足、能很大程度实现“应保尽保”等亮点吗?经济适用房如能完成“共有产权, 租售并举”的改革, 同样也能具有这些长处。

经济适用房申请 篇5

一、销售、准入原则

购买经济适用住房实行准入、轮候、电脑公开摇号制度。在市区和中心镇同时建设经济适用住房的情况下，市区和中心镇的经济适用住房按区域划分范围向具有本区域户籍的家庭销售。在仅有市区一地建设经济适用住房的情况下，市区经济适用住房面向全市销售。

购买经济适用住房，必须同时具备下列条件：

（一）具有本市常住城镇居民户口（含符合本市安置条件的军队人员）；

（二）已婚[不含离异（或丧偶）单身]或年龄在35周岁及以上的单身户；

（三）已婚家庭户（2人及以上）无房或现有（或已有过）住房建筑面积小于48平方米（含48平方米）；单身户无房；

（四）属中低收入户（中低收入户，指按市统计局每年向社会公布的上居民人均可支配收入乘以户内人口数的三倍以下者）。

在上述同等条件下优先出售给军队转业干部、军队转业士官离休干部、杭州市级以上劳动模范中的无房户或住房困难户。

二、申请家庭工资总收入的核定

申请家庭上工资总收入状况，以单位或社区、街道核定盖章为准。

（一）申请家庭成员属行政、事业单位职工的，由所在单位或上级主管单位劳资部门核定，加盖单位公章。

（二）申请家庭成员属企业职工的，由所在单位劳资部门核定，加盖单位公章。

（三）申请家庭成员属灵活就业人员的，由户籍所在社区审核，所在街道确认，并加盖公章。居住地与户籍地不一致的，由居住地社区、街道确认后提供给户籍所在社区、街道核定。

三、现住房建筑面积的核定范围

申请家庭已享受实物分房或通过市场方式购买（商品房或存量房）、赠与、继承等途径取得的所有住房，其建筑面积均纳入申请家庭住房面积核定范围。

下列住房纳入申请人家庭现有（或已有过）住房面积核定范围：

（一）承租的公有住房；

（二）已购买的房改房；

（三）按政府优惠政策购买的解困房、安居房、集资合作建房、拆迁安置住房（如属货币安置未购买住房，以拆迁安置协议注明的安置面积为准）等；

（四）申请建造的批地建房；

（五）自有私房（含联建房）和通过继承、赠与等方式取得的各类私有住房；

（六）通过市场方式购买的商品房、二手房、存量住房；

（七）已交易出售的所有住房。

四、享受供应标准及面积确认

（一）享受供应标准

职工、居民购买经济适用住房建筑面积享受供应标准为：一般职工、居民7O平方米；科级干部或具有中级职称的知识分子80平方米；县处级干部或具有副高级职称的知识分子90平方米；厅局级干部或具有正高级职称的知识分子120平方米。高层、小高层住宅可增加建筑面积10平方米。

（二）现有住房面积确认方法

1、按同一户籍内的家庭人口数申请购买经济适用住房的，其户内人口所拥有住房的建筑面积，均核定为该户家庭已有住房建筑面积。

如两户以上的直系亲属，各自符合单独申请条件，合并为一户家庭申购的，按其家庭内人口所拥有住房的建筑面积核定为申请家庭已有住房建筑面积。

2、申请家庭成员属外地城镇户口的，其在户口所在地已享受实物分房或拥有其他住房的，其所有住房的建筑面积应一并核定为申请家庭已有住房的建筑面积。符合本细则申请条件的，持富阳市区常住城镇居民户口的一方可申请购买经济适用住房。

五、购买时的价格结算方法和计算公式

经济适用住房销售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定

（一）价格结算方法

购买面积在核准面积以内部分，按政府确定的经济适用住房销售价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，应与市场价接轨，参照签订经济适用住房销售合同时周边普通商品房的价格（以下简称经济适用住房商品价）购买，具体价格由物价行政主管部门核准。

（二）价格计算公式

购房款=（可享受的经济适用住房建筑面积标准—已有住房建筑面积）×经济适用住房价格+[实际购买的经济适用住房建筑面积一（可享受的经济适用住房建筑面积标准一已有住房建筑面积）]×经济适用住房商品价

六、售房对象申请、认定、销售流程

（一）申请、认定

1、申请受理公告。由市经济适用住房建设办公室、市房改办不定期将公开销售的经济适用住房房源在《富阳日报》上公告，公告内容主要包括房源数量、地段、户型、价格、建设开发单位、申请受理的时间、准购对象范围等。

2、申请家庭填写《富阳市区购买经济适用住房申请表》，经申请家庭成员各所在单位党组织、纪检部门负责人审核签字并加盖单位公章（无单位的，由各所在社区审核，街道办事处、乡镇政府确认，并加盖公章）后，送申请家庭所在单位、街道、社区分别进行公示，公示期为15天。经公示无异议的，由所在单位、街道、社区盖章确认后，报市房改办审批。市房改办对报送的材料进行初审，对符合初审条件的申请人出具受理凭证。

3、市房改办对申请家庭情况进行审查，经审查符合申购条件的，以登报和上网形式向社会公示，接受群众监督；经审查不符合申购条件的，市房改办出具“不予受理通知书’’。

4、市监察局、房改办会同申请人单位党组织、纪检部门对公示后举报情况进行调查、核实和处理。

5、市房改办会同相关部门对公示后符合申购条件的优先出售对象情况进行审查，经审查符合条件的，在《富阳日报》和政府门户网站上向社会公示，接受群众监督。市监察局、房改办会同相关部门对公示后举报情况进行调查、核实和处理。

6、申请人家庭须提供以下材料复印件并校验原件：

（1）夫妻双方身份证复印件；

（2）夫妻双方户口本复印件（含盖有富阳市公安局户口专用章并有房屋地址的首页），夫妻双方户口不在同一户口本的，另需提供结婚证书复印件；

（3）户口所在地住房、现住房和享受实物分房的住房产权证明或公房承租证明复印件，如属集体户口且无房的，由单位出具无房证明；

（4）有职务的需提供任命文件复印件，有职称的需提供职称证书复印件及聘书（或证明）。

（5）优先出售对象还需提供市相关部门出具的证明。

（二）销售

1、入围。公示无异议或经查实符合购房申请条件的一般购房申请对象，为入围人员；公示无异议或经查实符合条件的优先出售对象，为优先准购对象。

2、摇号。经济适用住房通过实行电脑公开摇号的方式进行销售。市房改办将全部入围人员的身份证号码输入电脑，以随机抽取方式分别产生一般准购对象、预备对象。其中，一般准购对象与房源数（减去优先准购对象数后的剩余房源数，下同）的比例为1:1，预备对象与房源数的比例为1:0.25。然后，再将选出的一般准购对象和优先准购对象一起通过电脑选号产生选房顺序号。预备顺序号同样通过电脑选号形式产生。

3、由准购对象、预备对象家庭成员所在部门、单位党组织、纪检部门负责人对准购对象、后备对象进行复核，并加盖单位公章（无单位的，由各所在社区审核，街道办事处、乡镇政府确认，并加盖公章）。

4、对经复核符合准购条件的准购对象和后备对象进行公示，接受社会监督。

5、市监察局、房改办对公示后举报情况进行调查、核实和处理。

6、公开选房。市房改办组织经公示查实符合准购条件的准购对象公开选房。经公示无异议或经查实符合准购条件的，市房改办按选房顺序号发放准购证，开具选房联系单，购房者凭市房改办出具的《准购证》、《富阳市购买经济适用住房选房联系单》，到市经济适用住房建设办公室办理购房手续。

7、领取《准购证》后放弃选房或选房后放弃购买的，《准购证》作废，需重新办理申请购房手续。由此造成的准购对象空缺，预备对象按预备顺序号的先后顺序替补为准购对象。

8、职工、居民购买经济适用住房，必须在房屋交付使用后18个月内入住，否则由建设单位收回所购住房，重新安排。经济适用住房的房屋所有权证须在购房户正式入住后才予办理（在购房合同中明确）。

9、对采取隐瞒、欺骗等手段骗购经济适用住房的，一经发现，立即撤销其有关手续、证件，由市经济适用住房建设办公室及时收回住房（在购房合同中明确），并责令所在单位对申请人追究责任。对出具虚假证明的单位，由市住房改革委员会提请有关部门追究单位主要领导和相应责任人的责任。

七、经济适用住房的换购

经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请购买经济适用住房。原购买人可根据本细则规定的申购条件重新办理申请手续，重新核发《准购证》，原《准购证》号码予以作废。

八、经济适用住房建设单位在房屋建成后，应当按规定办理房屋产权初始登记，领取房屋所有权证、土地使用证，房屋、土地登记部门在房屋所有权证、土地使用证“附记”栏中注明“经济适用住房”。

居民个人购买经济适用住房后，应当按规定办理房屋转移登记，领取房屋所有权证和土地使用证，房屋登记部门在房屋所有权证“附记”栏中注明“经济适用住房”、所占面积、准予上市交易日期及相关的内容。土地登记部门在土地使用证“附证”栏中说明“经济适用住房，划拨土地”。

九、经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，5年内不得上市交易、转让、出租。出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳收益（具体办法另行制定）。个人购买的经济适用住房在向政府补缴收益前不得出租经营。凡将经济适用住房作为营业场所使用的，工商行政主管部门不得办理营业执照。

在限制上市交易期限内，因继承、离婚析产而发生房屋所有权转移的，经市房管处核准后，允许办理交易过户手续。办理交易过户手续后，房产性质仍为经济适用住房，限制上市交易期从原房屋所有权证办理之日起计算。房屋登记部门在“附记”中注明“经济适用住房继承”或“经济适用住房离婚析产”、所占面积、准予上市交易日期及相关的内容因法院裁定、判决、调解等必须发生房屋所有权转移的，经市房管处核准，按规定缴纳有关费用后，允许提前上市。

十、经济适用住房办理房屋所有权和土地使用权证时，房屋权属和土地权属登记部门根据市房改办确认的名单办理房屋所有权和土地使用权证；建设单位自行销售的经济适用住房，房屋权属和土地权属登记部门不得办理房屋所有权和土地使用权证。

十一、单位以集资、合作建房形式建设的单位自建经济适用住房，参照本细则的规定执行。

经济适用型 篇6

【关键词】经济适用型 高职英语写作 教学改革

在“经济适用男”普遍受追捧的今天，“经济适用型”的高职英语写作课，同样深深受到高职学生们的欢迎。说它经济，是因为高职高专英语课程以“以实用为主，够用为度”为指导原则。说它适用，是因为高职一切课程教学必须以满足职场需求为出发点和旨归，必须与岗位对人才的需求实现零距离对接，并将“以学生为主体、以能力为本位”的教学理念贯穿高职英语教学过程的始终。

一、高职英语写作课程的重要性

在高职英语专业课程设置过程中，商务文书撰写、外贸英语写作、商务英语函电课程等都是高职院校商务英语专业的必修课，而且是商务英语课程结构中的核心课程。可见，从教学体系来看，也体现了英语写作对于英语专业学生的重要性。同时，纵观高职院校的各种英语考试，从英语能力A、B级，到CET-4、CET-6，从CNBEC、BEC到TOELF、GRE等，从岭南英语写作大赛到全国高职高专英语写作大赛，几乎所有考试，甚至是比赛，都少不了英语写作题这一压轴题，这更足以说明，英语写作技能是学生在高职阶段英语课程的学习过程中必不可少的技能。那么，如何提高高职英语写作课的“经济适用性”就显的尤为突出和重要。

二、高职英语写作课程现状分析

尽管高职英语写作课程很重要，然而在英语写作课程教学过程中，的确存在很多教学问题：

1.高职英语写作教学得不到应有重视。目前大多高职院校中，由于教学任务重，教学进度紧，仅有的写作环节很难满足最基本的教学要求，更无法给予学生足够的课堂写作训练时间。再加上学生课后自主性不够，不会主动去进行英语写作。学生自然而然地就忽视了写作的重要性。此外，教学自然班人数多，使教师作业批改难度大。第三教师教学方法普遍单一。

2.学生英语写作问题分析。学生英语写作现状，是制定教学计划前提和依据。根据对我校商英13级专业的学生初步调查统计，学生在英语综合能力方面存在较大差异，我们得出了如下常见英文写作问题：

（1）学生掌握词汇量少。词汇是英语写作的基础。在英语写作中，只有掌握一定的词汇量，学生才能在写作中表达清楚自己的思想和情感。然而，在实际教学过程中，绝大部分高职学生，词汇量少，单词记不全，还常有单词拼写错误的情况。因此，在一定程度上造成了学生在英语写作过程中的词穷意境。

（2）语法基础薄弱。学生在英语写作过程中，对基础语法知识掌握不是很牢固，经常会出现主谓一致、代词一致、时态呼应、语态对应等方面的错误，甚至有时写出的句子让人难以捉摸，不知所云。还有有部分同学写出的文章逻辑性差，段落思想不明确，文章内容缺乏连贯性。

（3）母语模式干扰。学生在英语写作中，还常常易出现汉式句式：习惯先用汉语思维写作，然后再逐字逐句地翻译成英语，尽管有的句子在从语法结构上看是正确的，但实则不合乎英语习惯。最后写出的文章必然是十足的中式英语。

三、高职英语写作课程教学方法改革探析

《 教育部关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》中明确提出，高职教育要着重培养的是技术型和应用型人才。因此，高职英语写作课程的教学内容和教学方法的改革要突出实用性和应用性：

1.教材的选择要“门当户对”。教材要从学习者的需要出发，重视语言的应用价值。高职英语写作课程在制定教学大纲、教材的选编过程中不仅要充分考虑高职英语教育特点，按高等教育的层次和要求来选编教材；更要考虑到每届学生的实际特点和水平，难易适中，符合高职学生的英语写作水平提高的最近发展区。同时教材的选择也要能体现出理论教育为实际应用服务，旨在培养出符合高职特色的职业或技术岗位所需要的适用型对口人才。

2.课堂教学方法“生动有趣”。英语写作是高职英语专业学生必须具备的一项基本应用技能。然而很多教师仍延用传统的教学法：讲授写作技巧-分析写作范文-要求学生模仿-学生操练-点评-课后后业-作业批改。我们不能否认，这种教学方法对于一定文体的教学，具有实用性，方便学生对于格式的掌握。但是由于英语写作教学面广，内容繁多，教学文体多样。而传统的教学方法过于单一，老师讲授过多，学生主体能动性少，基于这样那样的种种局限性，使得英语写作教学效果并不令人满意。

（1）写作基础要打牢。英语属于结构语言，有其固定的结构搭配、句型和固定短语等。因此，写作出错的根本原因在于学生的英语基础不扎实，对固定结构搭配掌握的不牢固。所以要提高学生的写作水平，必须从基础抓起。同时，也要注重学生写作训练规范化。培养学生的英语写作模式是非常重要的。即，学生要形成过程写作模式，以写作过程为出发点，让学生养成过程写作习惯：写作前的构思—写提纲—打草搞—检查—定稿。

（2）教学方法多元化。关于写作的教学方法，我们可以借鉴国内外一些学者和教师在二语写作方面的理论和实践研究：如韩金龙在《过程体裁教学法》一文中指出，将成果教学法、过程教学法和体裁教学法这三张结合起来，以真实工作“情景”为切入点，引导学生在学习“情境”中学习写作。再如赵金霞在《论创造性大学英语写作教学》中，以仅仅26个字母尝试着创造出你个人的印记，但又要求写作“源于生活，但又高于生活”。再如是文涛在《高职英语写作教学的困境与出路》中也提出教师要根据实际教学情况，对教学模式和教学方法进行取舍与运用。教无定法，高职院校英语教师应当从教学实际出发，深入讨论和思考开展教学法本体论、认识论和方法论，大胆创新，因材施教、因地制宜。

（3）教学过程生动化。教学过程中，要注重教与学的灵活运用，教和學的开展要紧紧围绕学生感兴趣的话题展开；要关注讲和练的有机结合，有效地引导学生英语写作的学习。

在案例选择方面，要从易到难，由简到繁地逐步培养学生对英语写作的兴趣，帮助他们树立自信。

3.利用建构主义，促进作业“魅力提升”。建构主义认为，学习是学习者通过新旧经验相互作用而逐渐地构成自己经验体系的过程。由此可见，建构主义的核心是以学习者为学习的主体。因此，教师在课后作业的布置，要著重突出学习者对知识主动探索、发现和对所学知识意义的主动建构。建构主义学习环境的四大要素有：情境、协作、会话和意义建构。也就是说，课后作业的布置，要充保证学生与学生之间能借助已有的知识经验和认知结构，通过相互沟通、交流与协作，利用网络平台和相关信息资源，参与讨论或实践等活动，实现对写作知识的意义建构。即学生在课后作业的完成过程中就是形成了对写作知识建构，这无疑将更能促进学生在课后主动地学。

4.作业的批改要增添“共赏性”。教师对写作的批改是写作教学的有机组成部分，其实教师的评改过程本身也是帮助学生写作进步的过程。（1）评改应因人而异。对基础薄弱的学生，教师的评改应重在帮助学生纠正单词、语法等基础面的错误。对基础较好的学生，评改则重在帮助学生作文再上一个层次。（2）突出亮点式批改。有学者指出，教师在批改学生作文时，如果可以突出学生作文中的闪亮点，并罗列出予以表扬，可以促进学生学习兴趣的提高和写作的进步。同时，老师也可以罗列出本次作文写作中的典型的写作错误，在课堂上进行评讲，让学生加深对这些知识点的掌握和理解。（3）课堂上鼓励学生自改、互改，以充分发挥学生的主观能动性，增强他们的成就感。

四、结语

高职英语写作，作为高职高专英语教学体系的核心课程，应提高该门课程的经济适用性，以适应社会对人才的新要求，才能培养出更符合时代要求的合格的毕业生。

参考文献：

[1]韩金龙，秦秀白.体裁分析与体裁教学法[J].外语界，2000，（1）：11-18.

[2]史文涛.体裁教学法在高职英语写作教学中的应用[J].职业教育研究，2005，（5）：13- 14.

[3]彭昱.基于自主学习能力的高职公共英语课后作业设计[J].职业教育研究，2013，（6）：110-111.

[4]张茜.高职英语写作教学课程设计与教学方法研究[J].辽宁高职学报，第16卷，第8期.

油田经济适用房设计 篇7

在住宅内部使用功能的设计上, 我们将“以人为本”的设计思路贯穿整个方案设计的始终, 以人的尺度、心理感觉和行为规律作为设计依据。人通常的行为规律和生活习惯是将客厅、餐厅、厨房作为公共空间, 将卧室、书房作为私密空间。户型空间紧凑而高效, 厅室全部采用自然采光通风。在现有的技术、经济基础上努力创造舒适合理的住宅形态, 力求功能配合最优化, 面积利用最大化, 居住空间舒适化。功能的实用在方案忠尤为注重, 在限定的面积范围内, 平面布置力求紧凑合理。精心推敲每个功能空间的尺度, 适宜安排人的活动和布置家具, 并且在相同型号的面积情况下尽可能布置出多种户型。方案中在布局上重视住宅的朝向, 从而获得良好的阳光和充足的光照, 充分照顾到了居住者的生理健康与心理健康。室内空间布置注意空气的对流、噪声的隔绝, 居住者的私密性, 都给予了充分的重视和考虑。

在平面组织上努力实现了南北方向通风顺畅的目标, 使卧室和起居室采光充足, 设计中采用了飘窗设计, 飘窗具有的180°视角明显好于平时经常使用的90°视角, 使房间具有了开阔的视野。

起居室是户型设计的精髓, 起居室的主要功能是满足家庭公共活动, 如团聚、会友、娱乐、消遣的需要。方案中我们放弃了南厅的传统设计, 单独设置起居室, 设计中充分减少交通面积, 有效的发挥了客厅的交通组织作用, 从而很好的提高了住户的家庭生活质量。

在厨房的设计方面, 在人民生活水平的提高的同时, 大家对于厨房的要求也越来越高。因此我们在户型方案设计中, 适当延伸了厨房的有效面积。将厨房与家务阳台有机的整合在一起, 划分为烹饪区、备餐区、就餐区、家务区, 其中烹饪区、家务区为污染区, 备餐区为洁净区, 打造现代化的厨房。厨房的洁污分区, 较好的满足厨房个性化需求与解决厨房污染的问题, 同时结合人体功效学原理, 根据人的活动范围及活动尺度, 满足了厨房的功能需要。我们针对厨房各功能空间的尺度以及之间的动线关系, 橱柜储藏功能的分配, 复合式厨房开关和插座的定位, 与冰箱、洗衣机等电器布置之间的关系进行了整合。综合考虑燃气、太阳能、电加热等一体化设计, 共用管线综合设计。通过对厨房的精心设计, 将厨房不同功能空间分别设置, 而又不影响操作动线的连续性和近便原则。合理的安排了家务空间, 提高了家务劳动效率。

在餐厅的处理上, 与人民生活水平不断提高同步, 对就餐空间质量的要求也随之提高, 方案设计中独立的餐厅设计, 实现了餐厅与厨房便捷的连接, 冰箱布置在餐厅, 实现了取物方便。

在卫生间的设计上, 做到厨卫尽可能集中, 保证卫生间有足够和

良好的通风。在机位的布置上, 考虑到洗衣机设于前室, 与卫生间的主要使用功能分开, 减少干扰。

住宅内的走道设计常常被人们忽视, 良好的走道设计和交通流线组织, 可以有效提高住宅的使用功能。把包括房间内部及公共区域的交通流线组织在内走道设计给予周到的考虑。尽可能的减少专用走廊的长度, 实现住宅内良好的动静分区。在不大影响私密性的前提下, 将其纳入公共空间之中。

2 强调住宅设计中健康住宅的理念

疾病的传染与居住环境卫生和人卫生有很大关系, 而居住环境的质量又与住宅的规划设计、单体设计, 绿化景观设计和物业管理等相互关联。方案设计中尽可能采取各种措施阻断病菌的传播渠道, 降低公共空间交叉传染的可能, 努力提高居室空气质量。

3 加强住宅造型创意与细部设计

造型方面, 总的设计原则是力争亲切怡人的建筑造型, 运用色彩、材质的变化, 使立面造型丰富, 采用坡屋顶的建筑形式, 高度控制在五层这样一个比较近人的尺度。对于多层住宅来说, 屋顶外墙门窗、入口等都是细部设计的重点。

1) 在屋顶设计方面, 屋顶除了防雨、遮阳、隔音的功能以外, 还表示该住宅的个性, 是住宅的象征。我们采用多样化的建筑手法, 将屋顶作为正.侧立面之外的第五立面, 在屋顶的处理上, 我们将坡顶与退台相结合, 突出特色, 屋顶的内部则作为阁楼加以利用。同时, 在对于山墙的处理上, 利用坡顶使山墙的轮廓更加活泼生动, 调整单调的山墙设计, 使之成为正立面的延续, 在总体布局上对住宅形体进行了创新, 打破了原有的立面概念, 使每个小区或组团都有他独特的个性, 从而增加可识别性;

2) 阳台也同样是立面的重要构成元素, 我们在方案中利用阳台凸凹的体量形成光影变化, 利用阳台的均匀设置和色彩的处理, 为立面创造平面构成的效果, 通过阳台栏杆的变化, 创造活泼的个性;

3) 在住宅单元入口的设计上, 我们注重入口应鲜明突出, 具有识别性;

4) 在空调室外机的安放设计上, 通过空调板和格栅的设计, 对空调室外机进行有机的组合和有规律的安放。避免室外机无序放置对立面造成的影响。

在进行住宅单体的造型设计的同时, 我们还考虑到室外环境及与其他住宅的关系, 对住宅的细部进行了统一设计。

在住宅的外部材料质地和色彩设计方面:在住宅建筑外形上以较浅的明快的浅黄色为主要基调, 避免对比色或对比强烈的色彩的大面积的使用。在大面积明快的浅色基调上重点使用强烈的、鲜明的对比色, 起到画龙点睛和提神儿的作用。具体的作法是红砖墙面, 灰色面砖与浅黄色的墙面、浅色的窗台窗框等作为对比, 在保持色块构图均衡的基础上充分利用材料本身的色彩和质感, 使住宅的外形更加生动。

4 结论

对于设计中的不足之处我们将在今后的设计工作中加以改进, 尽快达到健康、美观的住宅标准。

摘要：油田经济适用房作为管理局的民心工程, 关系到千家万户的切身利益。在胜利油田经济适用房定型设计中设计完成了多个型号板式及高层住宅, 圆满完成了该项目。

关键词：住宅,健康,造型

参考文献

[1]刘虹.细部与空间的塑造[J].建筑学报, 2005 (4) .

经济适用型 篇8

《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》出台,是上海市中低收入者的福音,解决了上海住房保障体系中,中低收入者层次缺位的问题。中低收入家庭是相当大的一个群体,他们夹在中等收入与低收入者之间,成为“夹心层”,在廉租住房制度推行以后,上海的低收入家庭可以较好地解决基本住房需求问题,而那些既买不起商品房,又不符合享受廉租住房资格的中低收入者的住房问题就突出起来了,经济适用房的推出正好解决了这个层次的住房保障问题。

在以往各地经济适用房的实施中,曾出现过这样那样的问题,不太理想,但不能以此作为否定经济适用房的根据,关键在于管理不到位,只要加强管理定能把好事办好。上海出台经济适用房管理办法,正是为了把它纳入规范管理的重大举措。

二、《试行办法》浓郁的上海特点

《试行办法》根据国家的基本政策,在吸取兄弟省市经验的基础上,结合上海的实际情况,形成了上海自身的特点。主要有:

(一)拓宽经济适用房的来源渠道,采用多渠道、多种方式筹措经济适用房(第7、42条)。

一是单独选址,集中建设,这是主要方式;二是在商品住宅建设项目中按一定比例配置建设,初定为5%,这有助于不同群体居住的和谐共居;三是政府指定机构可以收购符合住宅使用要求的普通商品住房和存量住房作为经济适用房房源,有利于加快解决中低收入住房困难家庭的居住问题。

(二)严格经济适用房的价格管理,确保能适应中低收入家庭的承受能力。

按照国家规定的保本微利原则,明确了本市经济适用房实行政府限价管理,销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度。实际供应价格大体相当于同区域普通商品房价格减去政府的土地出让金和房地产企业的预期社会利润,还可省去部分税费,从而使中低收入者也能买得起房。

(三)明确经济适用房供应对象的几项条件和标准,努力实现公开公平、公正。

《试行办法》原则规定了申请购买经济适用房的家庭成员必须符合相关条件,同时细化为具体标准。包括:①家庭成员的年限,具有本市常住城镇户口的年限为7年,所在区的户口年限为5年以上。②家庭住房面积困难标准,暂定为建筑面积15平方米以下。③家庭收入和财产标准,既考虑是否有能力购房和支付房贷首付能力,又考虑不具备购买市场化商品房的支付能力。经测算,人均月可支配收入标准定为2300元以下,人均年收入标准为27600元,家庭财产标准定为人均不超过7万元。④申请前家庭全体成员原有住房转让限制,初步考虑设定5年内没有转让房屋的行为。这些规定将有效防止不该享受经济适用房者趟浑水。

(四)采取审核公示制度,较好体现经济适用住房的公平性。

除提供必要的证明材料外,实行两级审核、两次公示制度,经审查公示符合条件的才能获得通过。同时,对符合条件的申请家庭,还将采取两次摇号轮候选房的供应方式。

(五)创新经济适用房供应方式,实行租售并举和租售转化。

(试行办法》的一个亮点是突破了长期以来经济适用房只售不租的做法,试行经济适用房出租,同时24条还规定“经济适用住房承租家庭在租赁期满期间,经申请并且由区(县)住房保障机构批准的,可以按经济适用房总价款的一定比例支付购房款,取得相应比例的经济适用住房产权,未购部分的住房以承租方式使用,按规定标准支付相应租金,在规定期限内,可以按经济适用住房原售价格购买其余部分产权。”这个规定使那些暂时受支付能力限制的中低收入家庭通过这种逐步购买办法,获得产权房自有住宅。

(六)规范经济适用房售后和租后管理,纳入有序运行轨道。

由于经济适用房属于保障性住房,享受了免收土地出让金、建设和经营中的行政事业性收费与政府基金,以及项目外的城市建设等费用的优惠政策,因此申请家庭购买的经济适用房,只拥有有限产权,只能自住,非极特殊原因5年内不得转让和出租。承租的经济适用房也只能自己租住,不得擅自转租。出借或从事其他经营性活动。取得房地产证满5年后需转让的,应先由住房保障机构按市场评估价回购,明确不回购的,购房家庭才可自行向市场转让。并且规定,应从转让总价款中,根据政府在经济适用住房中的土地等优惠费用占经济适用房销售价格与优惠费用之和的一定比例交纳土地收益等相关价款。这些规定,明确经济适用房的产权性质和购房者享有的权利,并且规范了转让行为。

三、《试用办法》征询意见的重大积极意义

坚持贯彻群众路线,是上海改革开放30年来住房制度改革的一条成功经验。经济适用房建设与管理是深化住房制度改革的重要内容之一,也是住房保障制度建设的重要一环,涉及广大市民,特别是中低收入家庭的切身利益,必须贯彻群众路线,广泛征求市民意见,才能把好事办好。

上海市委、市政府经过近一年来分析研究,数十易其稿,目前已形成《试行办法(征求意见稿)》,全文已于2008年12月30日在网站上公示,并进行问题解答。广大市民可以在2009年1月8日前,通过信函、传真、电子邮件、填表调查问卷等方式发表意见和建议,进一步修改完善后,经市政府批准,将及时颁布实施。

《试行办法》公示,公开征询意见有三大好处:第一个好处是,体现“以人为本”的精神,充分发动群众,广泛听取意见,集思广益,使《试行办法》能真正符合群众的意志和利益,有利于进一步修改完善、健全住房保障体系。

第二个好处是,在《试行办法》公示过程中,广大市民参与讨论,使方案与群众直接见面,既起了一个广泛宣传的作用,又起了统一思想的作用,有利于取得大多数市民的认同,为方案实施奠定了良好的群众基础。

第三个好处是,对《试行办法》的广泛讨论,充分反映各类利益群体的意见,倾听不同声音,有利于协调各种利益关系,实现公开、公平、公正,并拉近政府与群众的关系,有利于构建和谐社会。

总之,上海市委市政府公开向广大市民征询对《经济适用住房管理试行办法》的意见,是一个很好的办法,受到广大市民的欢迎,一定会赢得良好的效果。

让经济适用房回归本位 篇9

“6连号”造假案暴露了保障房的一系列深层次矛盾, 使本应受低收入家庭欢迎的“民心工程”变了味, 也催生了《武汉市经济适用住房管理办法》的修订。

经适房, 咋“倾斜”了

去年6月12日, 位于武汉市武昌中心城区的余家头小区三期经适房电脑摇号, 惊现概率仅有千万亿分之一的“6连号”, 一时间, 舆论一片哗然。

“经适房与商品房之间价格差无疑成为一块诱人的蛋糕。”华中科技大学国土资源与不动产研究中心主任卢新海博士分析, “在利益的驱动下, 经适房分配环节的申报、审查、摇号首当其冲成为了众人‘角逐’的目标。”

分配环节的问题, 同时引发了使用环节的连锁反应。“香堤美景朝南房出租, 佳馨花园两房出租精装, 丽华苑小区好房出租……”登录房屋租售交易网站, 武汉一些经适房竟然明目张胆地出租。

国家2007年出台的《经济适用住房管理办法》规定, 经适房5年之内不得出租或转让。但由于监管执行难度较大, 使得部分非保障人群利用经适房赚取租金和房价差的情况屡屡出现。

经济房, 经济否

50多岁的武汉市民张秋英, 一直想拥有一套经适房, 然而, 到今天她也没能如愿。目前, 武汉市经适房的单价普遍在2600元至2900元, 比周边商品房的价格至少低1000元以上, 但20万元的经适房房款对她这个月收入仅千余元的家庭而言, 仍是个天文数字。

于是, 经适房出售陷入一个怪圈:够资格的买不起, 买得起的不够资格。此外, 由于经适房建设是一种社会保障性建设, 一些地方政府在经适房的规划和建设上因陋就简, 配套设施不健全、地段偏远, 从而导致弃购现象出现。

经适房暴露出的问题, 一次又一次挑战着公众的社会公平感。本是为解决低收入者住房问题的事关国计民生的好事, 被有些人戏称为既不“经济”也不“适用”。一些业内专家甚至开始质疑经适房的效益与公平, 提出取消经适房的建议。

经适房, 如何回归

“毫无疑问, 政府建设经适房的初衷是良好的, 目的是让低收入者有房可住。但由于政策设制有缺陷、监管不完善、执行不规范, 这份大礼未能真正、全部送到众多贫困人群手中。”华中农业大学土地管理学院博导张安录说, “刚性制度、柔性监督”造成了诸多问题。

经济适用房建设, 曾作为湖北省政府向社会承诺的10件实事之一。2007年, 湖北省经适房开工540万平方米, 竣工280万平方米。2008年, 这两个数字分别提高到560万平方米和310万平方米。而到2009年, 湖北省经适房开工面积200多万平方米, 竣工面积仅100万平方米。经适房建设大步后退, 是需求减弱了吗?显然不是。

该省住房和城乡建设厅党组副书记、副厅长占世良说:“我省从1994年开始建经适房, 现已有20多万户家庭住进。作为一种重要的社会保障制度, 经适房已经成为我省住房保障体系当中不可或缺的一个环节。尤其在当前房价不断走高的情况下, 经适房的建设和投放不仅能够解决低收入家庭的住房问题, 而且将有利于平抑房价, 稳定房地产市场。”

问题是, 怎样才能让经适房回归到保障民生的轨道上?

应否取消经济适用住房 篇10

一、对解决住房问题应该树立什么样的理念

有一位专家提出取消经济适用住房所持有的理念是,政府只应该管低收入者的住房问题,不应该管中等收入者的住房问题。

19世纪及其以前,世界各国通用的理念是:住房是生活消费品,应由居民自己解决,政府不应该管。在19世纪,特别是19世纪下半叶,英国等一些西方国家由于城市化快速发展而造成城市住房十分紧缺,被人们称之为“住房灾难”。当时,民主化已有一定发展,各界人士通过各种民主化渠道,对政府不管广大居民的住房问题,进行了日益尖锐的抨击。进入20世纪以后,既有民主化的推动,更由于经济不断发展使政府拥有了较强的解决住房问题的实力,英、美等许多国家陆续做出政府介入住房问题的决定。在做决定时提出的理念可以概括为:住宅是一种关系广大居民安居乐业和国计民生的特殊商品,又是一种价格很高的特殊商品,如果没有政府介入而单纯依靠市场自发调节,很难解决好广大居民,特别是广大中低收入者居民的住房问题。

我国中等收入者的收入相对偏低,直至今日仍有较多居民存在着购房难。据一些城市的调查,许多中中、中下收入者连小套型商品房也买不起。针对这种情况,政府把中等收入者,特别是中中、中下收入者的住房问题管起来,解决好,是不可推卸的责任。可见,提出政府只应管低收入者而不应管中等收入者住宅问题的理念,既有悖于世界上许多国家通行的理念,又不符合我国的实际。

二、两个国家管中低收入者住房的简介

1930年美国决定政介入住房问题,实行分别对中、低收入者供应“社会住宅”和廉租屋的住房分类供应制度。其中,对“社会住宅”的社会保障,主要是贷款利息、税费、土地供应、购房还贷相应减收所得税等优惠。据计算,这些优惠加起来,一般约占住房价格的5%,高的城市也不会超过10%。给了“社会住宅”一定的社会保障,政府就有理和有权去调控其住房套型、价格和供应对象。进入20世纪八九十年代,由于美国居民收入不断提高,除了贷款期可长达30年和购房还款相应减收所得税两项优惠仍在施行外,其他社会保障以及政府的调控都已逐步消减。社会住宅已经逐步淡出。

新加坡也实行分类供应住房制度,对中等收入者供应政府组屋,对低收入者供应廉租屋。新加坡是在国家独立不久实行新住房制度的,当时经济实力弱,人民收入低,住房十分紧缺。更考虑到人多地少的国情,因而决定把加强管理、严格控制住房套型、房价和供应放在首要地位。具体办法是,组屋由政府组建,从而直接控制住房套型、房价和供应。最早分档次建设的组屋套型为42～70平方米,后来随着经济发展,逐步提高上限,迄今为止建设租屋的上限仍控制在125平方米以内。对组屋的社会保障,一为土地和税费优惠,二为由政府组建省去一大笔房地产企业和施工企业获取的利润,组屋所含社会保障比重低于10%。对组屋按套型分成几个档次,并按套型大小调整每平方米的价格,使其所含社会保障有所差别。

美国和新加坡的办法说明以下几点:一是,解决好中低收入者的住房问题,是政府的职责。二是,政府管中等收入者住房不是大包大揽,而是分档次地给予较小比重的社会保障、加上有效的管理工作而把事情办好。有的专家很可能把管中等收入者住房误解为大包大揽,因而提出了反对意见。三是,我国通过房改决定推行住房分类供应制度,努力解决好中低收入者的住房问题,是符合国情的选择。

三、为什么我国推行社保住房问题甚多

住房分类供应是一个崭新的制度,按理应该先用几年时间,既认真研究国外的经验教训,又在国内先行试点,取得实践经验做出周密安排后才推行。而我国的房改,从1980年至1997年,主要精力放在提租补贴和出售公房上,没有对住房分类供应进行过多少研究,更没有试点。因而1998年23号文决定实行这一制度时,处于研究不深和准备不足的情况。从而,在实施新制度的过程中出现许多问题,是可以理解和在所难免的。举以下几个例子:

例一,外国把低收入者定义为买不起房的住房困难群体,划分低收入线是各国政府的权力。低收入者占全体居民的比重,英联邦有的国家划定为20%左右;美国最早划定为18%,后来逐步降低;新加坡划定为8%左右。我国由于当时对国外的廉租屋办法研究不足,在23号文中没有划定低收入者的比重,只提出对中低收入者供应经济适用住房,对最低收入者供应廉租屋。这就出现了我国为什么有一部分低收入者买得起房的“理论”问题。

例二,外国推行住房分类供应制度,是从政府不管转为要管住房问题,加强管理顺理成章。新加坡最重要的经验就是加强管理。而我国房改前实行公房低租金,是一种政府和单位大包大揽的制度。对这一制度进行改革,很自然地会转向放松管理。许多城市在房改后就精简了管理住房的机构和人员。2000年我们曾对一些城市执行经济适用住房的情况进行调查,发现普遍地存在着住房套型、房价和供应对象“三失控”的情况。当我们去了解为什么会出现一人一次购买10套经济适用住房的特殊而严重的问题时发现,这个拥有几十万人口的区只有两个公务员管住房。实在管不过来,只好委托房地产企业代管经济适用住房,从而发生了这个问题。虽然委托房地产企业代管的问题很快得到纠正,但令人遗憾的是,管理不力的问题至今仍未很好解决。今年有个城市发生了分配经济适用住房摇出联号和许多居民不具备申请资格的问题,就是有力的例证。在中央电视台的节目中,有位专家建议取消经济适用住房而改为其它社保房。应该看到,经济适用住房出现问题的“要害”不在这一办法本身,而在管理不力。如不解决管理不力的问题,改行其它社保房仍然会出现同样的问题。

例三,只有实现对中低收入者住房供应的全覆盖(分档次),才能解决好中低收入者的住房问题,才能有效地稳定房价和控制套型。这也是新加坡另一条重要经验。我国的23号文也是按全覆盖安排的。但因当时缺乏经验,没有拿出有效的达到全覆盖要求的措施,致使这些年建设的中低收入者住宅过少,远离全覆盖的要求。比如,要做到廉租屋的全覆盖,关键是解决资金来源和明确责任。如果当年规定:在一定阶段内廉租屋的全覆盖目标为占居民总数的8%,资金由城市政府解决(中央政府对部分城市适度支持),并要求城市政府做出规划,分别在5～10年内完成。这样,就是一个有计划地实现全覆盖的安排。可惜当年我们在制定廉租屋办法时思不及此,而是千方百计地去另寻资金来源,好不容易地安排了从土地出让金中拿出一定比例和拿出住房公积金的增值部分,虽然取得一定“成绩”,但却未达到全覆盖的要求。又如,我国当年决定对经济适用住房以无偿供应土地和税费减半的优惠,1999年核算这一社会保障占房价的15%。这些年土地出让价涨得快,应为20%以上。后来才认识到,这样高的社会保障比重,按分档次的要求,只能供应一部分“中下”收入者,不是一个全覆盖的安排。

四、在不断地解决问题的进程中迈步前行

看上经济适用男 篇11

失业容易就业难，减薪容易加薪难，花钱容易攒钱难，全球性的经济滑铁卢，让每个人都开始正视自己的逆境生存能力。美国历史学家斯蒂夫·弗瑞评价说：“一个炫耀财富的时代已经结束”，而紧接着，一个目标定位为“经济适用型”的时代正在开启。

“比我老公顾家的没我老公有钱，比我老公有钱的没我老公顾家。”当闺蜜对你得意地说出这一句话时，别傻眼，没错，这就是最近女白领们最热捧的“经济适用男”。时代变更，许多女性摒弃了“金龟婿”的择偶观念，纷纷喊着金融危机了，要嫁就嫁经济适用型男。

谁是经济适用男

在女白领们的具体描述中，“经济适用男”的形象被清晰地勾勒出来：发型传统，相貌过目即忘，性格温和；月薪3000至10000元，工资无偿上缴给老婆；不吸烟、不喝酒、无红颜知己。经济适用男一般从事教类、IT行业、机械制造、技术类等行业，有支付住房首付的能力。

嫁给好男人，无异于嫁给好生活。“经济适用型男人”的经济实力虽然比起“奢侈品男人”要低，但比起普通职业的男性有优势。关键是视家庭为使命的性格，决定了他们会将大部分收入投入到家里，其规模绝对可观。并且他们没有不良嗜好，诸多日常开销基本由就职公司解决，可以说是一台节能低耗高产出的“印钞机”。

经济适用穿衣宝典

经济适用男大多成长于传统家庭，从小接受的传统教育决定了他们的穿衣品位趋于中庸，不可能太出挑，大红大绿的外套、紧身性感的衬衣、像庞克一样竖起来的头发都不是他们能轻易接受的。但经济适用男绝非不懂品位，他们对prada、versaee、ck等世界知名男装品牌也并非一窍不通，外快赚得惬意时，也会潇洒痛快地下一回手。作为经济适用男，他们不大可能从上到下一身名牌，但家中定有名牌存货。

我国经济适用房政策研究 篇12

一、我国经济适用房的贡献

从政策运行的效果来看，经过十年左右的经济适用房政策运行，我国建立了以经济适用房为主的新型住房供应体系，城镇居民的住房情况得到很大改善，政策的积极意义是很明显的。

另一方面，在现阶段，经济适用房起到了平抑房价的作用。由于国家规定了经济适用房的价格构成，并限定了3%以下的利润率，因此经济适用房相对于商品房而言，具有较大的价格优势。政府在合适的时机合适的地段推出一定量的经济适用房，满足相当数量的中低收入家庭的住房需求，将有效缓解住宅市场的供需矛盾，平抑持续高涨的商品房价格，有利于住宅乃至整个房地产市场的平稳发展。

二、经济适用房存在的主要问题

几年来，我国大量经济适用房项目的建设，对解决中低收入阶层的居住问题起了很大的作用，扩大了内需，拉动了经济增长，但是，其中也出现了不少的问题。

1、经济适用房项目供不应求

以北京为例，根据统计资料，北京市有70%左右的家庭可以购买经济适用房，而实际上经济适用房的建设规模远远小于享受购买群体的需求量，2004年北京市经济适用房供给量只占北京市商品房供给量的12.7%，如此小的供给量是远远满足不了如此大的需求量。

2.2调控规划滞后限制经济适用房发展

仍以北京为例，由于北京市大部分经济适用房规划远离市区，基础配套设施相对滞后，不仅给经济适用房的住户带来了许多不便，增加了住户经济负担，而且增大了城市交通、教育、购物成本等压力，限制了经济适用房的发展。按照规划，市政道路建设属于政府的建设范畴，由于市政规划没有跟上城市发展的步伐，远远落后于小区的发展，出现了经济适用房小区配套缺失的现象，限制了经济适用房的发展。

2.3经济适用房的销售对象问题

经济适用房作为国家改善中低收入者居住条件的一项制度性安排，其初衷无疑是好的。但不容否认的是，在政策的执行过程中，出现了种种问题。其中最受关注的就是经济适用房被一些并非中低收入家庭买走，而真正符合条件者却只能排队观望、望房兴叹。

如果高收入者利用其雄厚的财力购买和倒卖经济适用房，其结果不仅使大量政府补贴流人高收人者腰包。而且，当前市场上大量积压的主要是一般商品房。经济适用房如果不限对象地开放销售，有可能加剧一般商品房的销售困难。

三、我国经济适用房政策建议

1、转变政府职能加大干涉力度

目前，政府要加快观念转变和角色的转换，由对经济适用房市场的间接干预转变为直接干预，增加供给加强监管职责，强化经济适用房作为中低收入家庭住房保障作用。政府应该加强住房规划和住房市场的土地综合利用管理，合理有效地配置经济适用房用地，抑制经济适用房用地交易的投机行为，通过调节经济适用房用地的投放量和存储量的管理来调节经济适用房的供应量。另外，政府还应通过加大高档商品房的交易税率政策，抑制高档商品房的生产，鼓励中低价位普通商品房的开发和加大经济适用房基础设施超前规划建设。这样既可以增加对中低收入家庭住房的供给，又可以减少中低收入家庭对经济适用房的过度依赖。

2、重新界定范围缩减受益群体

经济适用房的建设应当本着效率第一、兼顾公平的原则进行，那么就需要重新界定经济适用房的主体受益范围。重新界定后的受益群体应当以占本地区城镇家庭总数的20%-40%为受益范畴，而不是以城镇家庭的年收入的标准来划分受益面。

3、严格收入审核防止补贴外溢

在确定经济适用房受益主体后，对购买经济适用房的申请执行严格的审核制度。应该根据职工工资、家庭收入、家庭结构等因素，综合界定购房目标群体，严格执行经济适用房认购申请和审核制度，对申购过程中发现的虚报、瞒报者给予严厉惩罚和不诚信个人信用档案记录。因为在西方发达国家，居民定期申报收入已成制度，虚报、瞒报者一旦发现就将受到严厉惩罚。而目前，我国包括北京市的居民收入申报制度仍是一个薄弱环节，还很不完善。因此，在现有继续完善收入制度环节的同时必须完善相应的法规，建立相关的惩罚制度。只有清晰购房申请者门槛，认真执行收入审核制度，才能确实保障收入符合者进入经济适用房市场，实现“效率优先、兼顾公平”的目的。

4、加大审监力度减少腐败因素

由于现在经济适用房的建设都是企业行为，所以审计监管部门的审计职责很少涉及到经济适用房建设方，缺少审计监督，开发企业就在建设中会出现不正规的行为。要改变这种现象，保证政府投资的安全，降低投资成本的最好办法就是政府审计部门常驻经济适用房现场，对建设方的每一笔开支都进行监管审计，那么，诸如挪用建设资金、加大建设造价等腐败问题都将迎刃而解。而且审计部门有责任对政府的投资进行审计监督，因此，必须改变现在的审计部门没有权力对非国企进行审计的观点，只要是涉及到政府投资建设的经济适用房，审计部门都要进行审计监督。

参考文献

[1]、李松岩. 北京市经济适用房非均衡发展特征及对策分析[D]. 北京师范大学. 2006.