经济适用住房问题

经济适用住房问题（通用11篇）

经济适用住房问题 篇1

目前, 我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中, 针对中低收入者的住房问题, 采取的是大力发展经济适用住房的做法, 即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适用住房向中低收入的家庭提供, 此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭, 以解决他们的住房问题。经济适用住房政策实施以来, 虽然取得了一定的成效, 但也暴露出一些问题, 似乎叫好不叫座。认真研究分析问题所在, 不断完善经济适用住房政策, 对我国居民住房问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义。下面将就发展中的几个问题做一探讨。

1 科学评估中低收入家庭经济状况, 正确引导住房消费需求的有效增长。

经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的, 这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。

从理论上说, 家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量, 具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资, 以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值;现期收入应指家庭所有成员的工资收入 (第一、二职业收入) 和其他工资外收入 (如社会保障津贴等) 。因此, 要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。

但是, 从实践来看, 由于目前我国尚未建立个人收入申报制度, 这使得政府难以准确核实家庭的真实收入, 从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。目前认定是否为“中低收入家庭”, 主要是看其家庭收入的实际状况。按照货币化分房的有关政策, 各地对中低收入标准因地区经济水平而定。一般来说, 家庭收入在社会平均值70%以下属低收入家庭;家庭收入在社会平均值70%~120%之间属中等收入家庭;家庭收入在社会平均值120%以上属高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的, 从理论上分析, 也是合理的。但是, 从实际操作看, 由于缺少对家庭收入核定的有效手段, 由于随着市场经济体制的逐步推进, 家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化, 这使得对中低收入家庭的界定困难重重。目前我国经济适用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准, 因而在实践操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房, 而另一部分已经有了住房的中低收入家庭或不应购买经济适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房, 然后出租或在二级市场上出售, 从而加深了贫富差别。

2 严格规范经济适用住房的价格构成, 确

定其合理的定位, 真正做到雪中送炭, 达到解决中低收入家庭居住问题的目的与完全意义上的商品房相比, 经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异, 具有特殊性, 具体表现为:a.价格残缺。经济适用房的土地由行政划拨, 不存在缴纳土地出让金, 土地的级差收益无法在价格中体现。b.价格实行政府指导价。这种价格对市场供求关系的变动缺乏弹性, 同时政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制。控制在不超过3%的利润率, 这种利润率没有通过市场竞争而形成。c.政府对经济适用房的消费对象有一定的限定, 因而其价格只存在于局部市场。

经济适用住房是以经济为前提的, 因此其合理的价格定位尤为关键。而在确定经济适用住房价格时, 除了要考虑成本因素外, 还应兼顾中低收入家庭的支付能力。为此, 在对经济适用住房的价格管理方面, 首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例, 严格规范价格构成, 这是促进我国住房建设加快发展的重要保证。目前, 应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成所做的原则性规定来规范经济适用住房的价格构成;明确经济适用住房价格构成各项因素的内涵和外延, 划定哪些费用应当计入成本, 哪些不合理的费用应取消。可考虑削减或免去以下费用:大市政或小区内公建配套建设费、减半或免收一些行政事业性收费。

最后, 应强化价格审核制度, 建立经济适用住房成本约束机制, 严格限制一些开发商借“经济适用住房”之名, 低价获得土地, 高价销售房子, 赚取额外利润。

3 适度地确定经济适用住房的建设规模, 提高城市发展的动态社会效益。

经济适用住房建设是一项长期工作, 即使是经济发达国家, 仍存在建设经济适用住房的问题。建设经济适用住房在其政府公屋住房政策中, 仍是不可或缺的重要部分。我国是发展中国家, 建设经济适用住房将是一项长期的任务。因此, 经济适用住房的开发建设绝不能有短期行为, 应以市场为导向, 以有效需求为基础, 合理确定开发建设规模和建造标准。当然, 以长远发展的眼光来审视, 大规模地修建低标准的经济适用房可能会引发新一轮的人居环境恶化和旧城改造危机, 给未来的城市再开发带来巨额的经济成本与社会代价。此外, 全国目前尚有积压商品房超过1亿平方米, 已经严重影响了住宅商品的再生产过程。因此, 在确定经济适用房建设规模时, 应认真研究各地市场需求状况, 要与本地区房价收人比高低、住房补贴水平、居民住房供应关系状况及住房二级市场发育水平等因素统筹考虑, 以保障需求为宗旨, 合理安排经济适用住房在住宅建设中的比例。具体来说, 可采取如下策略。

首先, 在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前, 低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定。在市场化程度已很高的城市, 应减少或不进行经济适用房的开发建设, 而是代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售。而对于那些中西部经济不发达的地区和国有企业改革面临困境的老工业基地城市, 则可以根据具体情况适度提高低标准经济适用房的比例。

第二, 经济适用房的发展在一定程度上可以减少增量住宅形成新的空置房, 但也可能对原有空置房的销售构成冲击。因此, 为减少空置房地产资产的存量积压损失、促进消化空置商品房纳入经济适用房体系, 应把经济适用房与房地产二、三级市场结合, 即开设经济适用房与可售公房置换业务。经济适用房发展中心及供应商拨出部分经济适用房与上市的已售旧公房进行置换, 采取平进平出的原则, 以市场惯用的比较评估法对要求改善住房的住户房屋进行评估, 双方价格确认后补差置换, 在此基础上把收购的旧房以经济适用房的价格和条件及配售程序进行配售。如此可扩大经济适用房配售的受益面, 业务空间也将更为广阔。

4 合理调整经济适用住房建设中的政府职能, 充分运用市场机制调节住房供求关系。

解决向中低收入家庭的住房供应问题, 让中低收入家庭有房可买, 这是各国政府住房管理的主要职能。发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。目前, 在一些城市, 符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮候几年才能买到住房, 这既反映了近几年我国较成功地启动了个人住房消费, 也反映出这些地方房地产开发的结构性问题。同时, 由于在经济适用住房的开发中, 国家过分强调“三个到位” (计划、政策、管理三到位) , 更由于地方政府对开发管理过严, 一些中小城市不论区位、地段及成本差异均较大, 限价过死, 不能形成动态需求增长的市场开发模式。因此, 需要对此进行改革, 合理调整政府职能, 充分运用市场机制调节经济适用住房的开发模式和供求关系。

总之, 政府职能部门的主要责任应该是搞好服务, 加大监管力度, 促使开发企业发挥技术优势、规模优势、竞争优势、降低开发成本, 提高开发质量, 在满足社会住房消费需求的基础上, 增强企业的内部收益, 上缴更多的税收, 最终达到既增强企业开发实力又提升住房开发国家收益水平的根本目的。只有这样, 才能在住房建设开发领域完善社会主义市场经济体制, 促使住宅产业的可持续发展, 成为国家经济建设中源源不断、最稳定、最有活力的经济增长点。

摘要：为了解决中低收入人群的住房问题, 我国政府采取了大力发展经济适用住房的政策, 所以不断完善经济适用住房政策, 对我国居民住房问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义。针对发展经济适用住房中的几个问题进行探析。

关键词：中低收入,经济适用住房,探析

经济适用住房问题 篇2

关于加强经济适用住房管理有关问题的通知

建保[2010]59号

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委（住房保障和房屋管理局、房地局），新疆生产建设兵团建设局：

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）和《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的有关规定，为加强经济适用住房管理，现就有关问题通知如下：

一、严格建设管理

（一）经济适用住房建设项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。要严格执行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，严格执行国家有关保障性住房建设的技术标准和强制性条文。

（二）严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。住房供需矛盾突出的城市，可适当减小套型建筑面积，以增加供应套数。委托房地产开发企业建设的经济适用住房项目，住房保障部门要明确套型面积等控制性要求，作为项目法人招标的前置条件。

（三）各地可结合当地居民收入、住房状况等实际情况，自行确定经济适用住房的建设规模。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加经济适用住房供应。

二、规范准入审核

（四）经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。商品住房价格较高的城市，可以适当扩大经济适用住房的供应范围。

（五）经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。

（六）市、县住房保障部门要会同有关部门建立健全经济适用住房申请、审

核、公示、轮候制度和工作机制，认真履行审核责任，确保配售过程公开透明，配售结果公平公正，主动接受社会监督。严禁委托开发企业、中介机构和其他组织、个人代理购房资格审核和房源分配等政府职责。

三、强化使用监督

（七）市、县住房保障部门应当定期或不定期对经济适用住房使用情况（包括自住、闲置、出租、出借、出售以及住房用途等）进行检查，也可委托经济适用住房管理单位定期对上述情况进行调查。新建经济适用住房小区（包括配建经济适用住房）进行前期物业管理招投标时，可以将相关委托内容作为招标条件，并在临时管理规约和前期物业服务合同中明示。

（八）在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。

（九）在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。

（十）已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。

四、加强交易管理

（十一）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。

房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。

（十二）住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准，报经市、县人民政府同意后公布实施。

经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导

价格的，依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。

（十三）各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。

五、完善监督机制

（十四）市、县住房保障部门要依法履行监督管理职责，建立经济适用住房管理信息系统，积极推动建立住房保障、房地产、民政、公安、金融等部门的信息共享机制，增强审核工作的准确性，提高监管工作效率。同时，要设立并公布举报电话、信箱、电子邮箱等，采取多种方式接受群众举报、投诉，加强社会监督。

（十五）经济适用住房管理的相关内容纳入住房保障规范化管理考核范围。省级住房城乡建设部门要督促各市、县完善经济适用住房管理制度，健全住房保障实施机构，配备专门力量负责经济适用住房使用情况的监督检查，并对市、县经济适用住房管理情况进行定期检查。

（十六）购房人违反本通知第（五）条规定，以虚假资料骗购经济适用住房的，一经查实，立即责令退还；违反本通知第（八）条规定，违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回；违反本通知第（九）条规定，对其高消费行为不作出说明，不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房。

对有上述情形的购房人，取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

（十七）经济适用住房建设单位、中介机构和其他组织、个人有违法违规行为的，要依法依规予以处理，并记入诚信档案。

国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

（十八）各地要根据本通知要求，完善经济适用住房管理办法，并制订经济适用住房配售合同示范文本。

（十九）本通知自印发之日起施行。

中华人民共和国住房和城乡建设部

经济适用住房问题 篇3

《计划》指出，2003年经济适用住房年度投资规模为1578亿元，2004年经济适用住房年度投资规模为1663亿元。根据规定，2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，其中：续建面积6959万平方米，新开工面积13064万平方米；年度投资规模1578亿元。2004年新开工面积规模12720万平方米，同时2003年在建项目未竣工面积自动结转为2004年续建面积规模，国家将不再下达计划。《计划》要求，经济适用住房价格经价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高，也不得在批准的房价外加收任何费用或强行推销及搭售商品。经济适用住房户型面积标准应严格限定为中小套型，要明确界定购买对象，建立申请、审批、公示制度。

中国人民银行进一步加强房地产信贷业务管理

通知要求，商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

商务部颁发《关于外商投资举办投资性公司的规定》

《规定》明确，外商举办的投资性公司可以作为发起人设立外商投资股份公司。条件包括：投资者在中国境内已设立了外商投资企业，其实际缴付的注册资本的出资额已超过1，000万美元，并有三个以上拟投资项目的项目书已获得批准；或者该投资者在中国境内已设立了10个以上从事生产或基础设施建设的外商投资企业，其实际缴付的注册资本的出资额超过3，000万美元；申请前一年该投资者的资产总额不低于4亿美元。《规定》自今年7月10日起施行。台湾、香港和澳门地区的投资者在大陆投资举办投资性公司的，适用该《规定》。

国家旅游局、商务部发布《设立外商控股、外商独资旅行社暂行规定》

根据《暂行规定》，境外投资方可在我国国家旅游度假区及北京、上海、广州、深圳、西安5个城市设立控股或独资旅行社。设立外商控股旅行社的境外投资方，应符合下列条件：是旅行社或者是主要从事旅游经营业务的企业；年旅游经营总额4000万美元以上；是本国（本地区）旅游行业协会的会员；具有良好的国际信誉和先进的旅行社管理经验。设立外商独资旅行社的境外投资方，除符合上述要求外，年旅游经营总额应在5亿美元以上。《暂行规定》还明确，外商控股或独资旅行社不得经营或变相经营中国公民出国旅游业务以及中国其他地区的人赴香港、澳门特别行政区和台湾地区旅游的业务。

民政部加强城市居民最低生活保障金发放的监督管理

通知要求，各省、市、自治区的民政部门要逐月向社会公布本地区的低保人数、低保资金累计支出数、当月资金支出数和低保金月平均支出水平，并按月均支出水平对各市（县）进行排序，以保障低保工作的公开、透明，随时接受社会监督。今后，凡压低水平发放和按低水平平均发放低保金的地方，一律视为克扣低保金；凡不能做到按月发放的地方，将一律视为拖欠低保金。对于克扣、拖欠低保金的地方，一经发现，民政部将通报批评，并建议其上一级人民政府予以严肃处理。

国家发改委发布《制止价格垄断行为暂行规定》

《暂行规定》把五种行为列为价格垄断行为：一是经营者之间通过协议、决议或者协调等串通方式操纵价格。二是经营者凭借市场支配地位，在向经销商提供商品时强制限定其转售价格。三是经营者凭借市场支配地位，牟取暴利。四是经营者凭借市场支配地位，以排挤、损害竞争对手为目的，以低于成本的价格倾销；或者采取回扣、补贴、赠送等手段变相降价，使商品市场销售价低于商品自身成本。五是经营者凭借市场支配地位，在提供相同商品或者服务时，对条件相同的交易对象在交易价格上实行差别待遇。《暂行规定》从2003年11月1日起施行。

劳动和社会保障部颁布《关于非全日制用工若干问题的意见》

《意见》提出，从事非全日制工作的劳动者，可以与一个或一个以上用人单位建立劳动关系。用人单位与非全日制劳动者建立劳动关系，应当订立劳动合同。劳动合同的内容由双方协商确定，应当包括工作时间和期限、工作内容、劳动报酬、劳动保护和劳动条件五项必备条款，但不得约定试用期。关于非全日制用工的社会保险，《意见》明确了“小时工”应当参加基本养老保险，原则上参照个体工商户的参保办法执行。“小时工”还可以以个人身份参加基本医疗保险，并按照待遇水平与缴费水平相挂钩的原则，享受相应的基本医疗保险待遇。此外，用人单位还应当按照国家有关规定为建立劳动关系的“小时工”缴纳工伤保险费。

建设部制定《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

《暂行办法》规定，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《暂行办法》自2003年9月1日起施行。

国土资源部出台《协议出让国有土地使用权规定》

根据《规定》，出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。如果低于最低价时国有土地使用权不得出让。

卫生部加强散装食品卫生管理

《散装食品卫生管理管理规范》规定：散装食品由专人负责销售，并为消费者提供分拣及包装服务。销售人员必须持有有效健康证明，操作时须戴口罩、手套和帽子。销售的食品必须有防尘材料遮盖，设置隔离设施以确保食品不能被消费者直接触及，并具有禁止消费者触摸的标志。经营者必须提供给消费者符合卫生要求的小包装，供消费者直接品尝的散装食品应与销售食品明显区分，并标明可品尝的字样。禁止将不同生产日期的食品混装销售。超过保质期限的散装食品，不得重新加工销售，应由经营者或制售者负责销毁并保存相关记录。

国资委明确国有大中型企业主辅分离辅业改制的有关问题

《通知》说，国有大中型企业实行主辅分离、辅业改制的范围是国有及国有控股的大中型企业，其中国有控股是指国有绝对控股，即在企业的全部资本中，国家资本（股本）所占比例大于百分之五十的企业。改制后为国有法人控股的企业是指国有法人绝对控股，这些企业应尽量减少控股比重，一般不得超过百分之七十五。《通知》指出，在界定企业辅业资产范围时，要以精干壮大主业、放开搞活辅业、提高企业核心竞争力为目标，合理确定企业辅业资产。实施改制分流的辅业资产应主要是与主体企业主营业务关联不密切，有一定生存发展潜力的业务单位及相应资产。

国家发改委、农业部等下发《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》

《意见》指出，“十五”时期，要继续加大对农产品流通设施建设的支持力度，把农产品流通设施作为社会基础设施，采取相应的政策予以扶持。主要政策包括：1、做好农产品流通设施的统一规划工作，防止重复建设和批发市场之间的竞争。2、鼓励社会资金多渠道投资农产品流通设施建设。3、继续实行银行贷款、财政贴息的政策。4、加大政府投入和扶持力度。5、扩大农产品流通设施领域的对外开放。6、整顿农产品批发市场及运输环节的各种收费。

2003年7月份市场经济政策索引

时间：2003-07-16

标题：《关于进一步明确国有大中型企业主辅分离辅业改制有关问题的通知》

部门：国有资产监督管理委员会

时间：2003-07-15

标题：《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》

部门：国家发改委、农业部等

时间：2003-07-09

标题：《散装食品卫生管理规范》

部门：卫生部

时间：2003-07-09

标题：《协议出让国有土地使用权规定》

部门：国土资源部

时间：2003-07-02

标题：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》

部门：建设部

时间：2003-07-01

标题：《关于非全日制用工若干问题的意见》

部门：劳动和社会保障部

时间：2003-06-30

标题：《制止价格垄断行为暂行规定》

部门：国家发展和改革委员会

时间：2003-06-18

标题：《关于外商投资举办投资性公司的规定》

部门：商务部

时间：2003-06-18

标题：《设立外商控股、外商独资旅行社暂行规定》

部门：国家旅游局、商务部

时间：2003-06-17

标题：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

部门：中国人民银行

经济适用住房问题 篇4

经济适用住房是政府提供政策优惠, 限定建设标准、供应对象和销售价格, 具有保障性质的政策性商品住房。通过近10年的探索和实践, 我国部分中低收入家庭享受了经济适用住房制度的优惠, 提高了居住水平、改善了居住环境, 取得了可喜的成绩。然而, 经济适用住房政策在具体实施过程中, 却出现了较多问题。本文力图通过对我国经济适用住房建设存在的问题进行分析, 为其今后的发展和其他正在起步的保障性住房政策提供借鉴, 扬长避短, 使保障性住房的建设能够为中低收入家庭真正地带来实惠。

二、我国经济适用住房建设存在的主要问题

(一) 目标定位和土地使用制度改革的总体目标相悖

目前我国的经济适用住房定义为具有保障性质的政策性商品住房, 这样的属性使其无法设置退出机制。我国是土地资源短缺的国家, 人口众多, 可用于居住的土地十分有限, 加之目前已全面实行土地的招拍挂制度, 因此, 地方政府能够或愿意用于建设经济适用住房的土地变得更加有限。而政府建设经济适用住房在土地和税费上的补贴却随着其上市交易而彻底转化, 政府的保障性住房资源也就随之流失。

(二) “中低收入”难界定

“名义”保障范围过宽而实际保障范围过窄。在“中低收入”界定不规范的情况下, 开发商实际上存在着把销售目标定位在中等收入偏高家庭上的可能性, 从而导致:财政补贴部分落到了收入较高者身上, 降低了稀缺的补贴资源使用效率, 不符合建设经济适用住房的目的和财政补贴的支付原则;对商品房市场而言, 财政补贴利益不当接受者的存在导致了“挤出效应”, 不利于商品房市场的健康发展。

(三) 供应主体错位

目前经济适用住房主要由房地产企业来组织运作。既然是企业行为, 追求利润最大化的目标将始终不会改变。开发商大力开发商品房以获取经济利益, 而对开发低盈利率的经济适用住房缺乏兴趣。同时, 不乏开发商以开发经济适用住房名义取得划拨土地后, 改变土地用途、变相进行商品房开发。经济适用住房是用来解决城镇中低收入家庭的住房问题, 最终却以商品房的形式开发, 从根本上改变了经济适用住房用地的性质。

(四) 补贴方式不合理

现在的经济适用住房可认为是将国家提供的社会福利固化在房屋上的“补砖头”的政策。由于实际购买者不一定是中低收入阶层, 这就造成有一部分福利落到了不该享受者的头上, 而需要者却求助无门, 形成了社会不公。

(五) 政府缺管

缺少专门的管理机构, 管理人员严重不足, 以至于准入审查不严, 退出缺少监管;房源缺少储备, 建设缺少限制等问题。

(六) 决策缺少通盘规划

作为我国保障性住房建设的主体的经济适用住房, 其建设一般选址在城郊结合部和城市边缘地带, 目前有越来越远的趋势, 而且规模过大, 商业、文化、教育、医疗、公共交通等城市配套公共设施和市政设施建设严重缺乏或滞后, 虽然居民的居住条件得到了改善, 但出行的交通成本和时间增加了, 就业机会减少了, 中低收入居民的整体生活水平有所下降。

三、相关建议

第一, 进行经济适用住房制度的改革, 保持保障性住房的保障属性, 取消其商品属性, 建立合理的准入和退出机制, 即实行所谓的经济适用住房“内循环”的管理模式。购买经济适用住房除限定其收入标准外, 还应限定原居住状况的最高标准 (如人居居住面积不足15平方米) ;鼓励中低收入家庭不断提高生活质量并通过市场进一步改善居住条件, 但购买商品住房的家庭应按政府回购价将原经济适用住房出售给政府, 以便作为经济适用住房重新提供给需要保障的中低收入家庭。

第二, 在制定经济适用住房制度时, 首先应由以国家法定的形式规定设定标准依据, 再由地方政府根据本地区可支配收入状况拟定的标准划分享有经济适用住房的主体。这样就形成统一中又具灵活性的确定主体机制。经济适用住房的适用主体问题, 不能仅看其家庭收入状况, 应该由国家确定评估指标体系, 如现有住房情况、家庭可支配收入、家庭成员、人均可支配收入、家庭开支状况等。在地方房地产管理部门和统计机关广泛调查研究的基础上, 根据国家指定的评估指标确定适合地方执行的评估标准。同时, 政府应建立刚性的购房资格标准, 完善家庭收入、人口、现有居住条件信息系统, 规范经济实用房供给信息发布、申报者排队顺序、资格审查和公示等购房程序。对于违规购房、炒卖行为应给予严厉的经济处罚, 并追回所购经济适用住房。

第三, 政府要更全面地参与经济适用住房成本核算和定价过程, 还要运用市场手段来降低开发成本。应事先比照商品房地价和税费成本来核定政府无偿提供的土地市价和税收优惠金额, 直接从成本和售价中扣除;严格监控建筑成本, 政府可直接参与公开招标选择建筑商, 减少中间环节, 节省开支。开发商随意提高价格应给予经济处罚、取消开发资格等制裁。

第四, 建立相应的保障性住房管理机构, 加强对经济适用住房的管理, 严格控制供应对象和建设标准。突出保障性住房的特点——满足住房的基本需求, 而不是改善和提高住房水平。经济适用住房建筑面积以满足中低收入家庭的基本需求为准, 面积不应过大, 建议控制在平均建筑面积70平方米/套为宜, 不宜超过80平方米/套;且建设标准也应有所控制, 内部设施水平不宜过高;但相应的环境质量、公共设施水平和交通便捷条件应该是良好的。

第五, 发挥城市规划的综合调控作用, 保障性住房建设的项目选址和设施配套应该是多部门协作、统筹兼顾、综合决策的结果。经济适用住房建设应该会同土地、计划、规划、建设等部门, 根据当地的土地发展总体规划、产业发展计划、城市规划和建设计划进行项目选址, 并应得到文、教、卫、体等主管部门的支持, 这是一个综合决策的过程。

第六, 可考虑从“补砖头”改为“补人头”, 即将对低收入者的补贴补在“人头”上, 而不是补在“砖头”上。政府不应通过减免税费以及土地出让金等形式来降低经济适用房的造价, 而应直接补贴给中低收入者以货币, 让其在市场寻求满足自己需要的房屋。

四、结束语

经济适用住房是一项长期的政策, 关系到千家万户的福利, 因此更有必要对其中暴露出来的问题及早予以解决。全国各地政府都应关注和实施保障性住房中经济适用住房的建设, 使“安得广厦千万间, 大庇天下寒士尽欢颜”的梦想将在不远的将来变成现实。

参考文献

[1]、李剑阁.中国房改:现状与前景[M].中国发展出版社, 2007.

[2]、邓卫.关于经济适用房建设的反思与对策[J].建筑学报, 2001 (8) .

经济适用住房问题 篇5

建住〔2008〕225号）

各有关单位：

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2007]258号）、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）》(京政发[2007]27号)等文件规定，经市政府批准，现就已购经济适用住房上市出售有关问题通知如下：

一、本通知所称已购经济适用住房是指经政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售，并已签订购房合同的经济适用住房。

二、自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：

（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。

（二）已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，按下列程序办理：

1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。

2．区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。

3．购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。

4．买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

（三）区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的，按下列程序办理：

1．产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。

2．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和物业管理等费用。

3．区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款。

4．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。

区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租，所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。

（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。

购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。

产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。

三、本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：

（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。

（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。

四、将已购经济适用住房按市场价格出售的购房家庭，不得再购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房。将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭，如再次申购经济适用住房的，应当按照现行规定重新申请。

五、本通知发布之日后，符合购买经济适用住房资格的家庭按经济适用住房价格购买取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的经济适用住房，上市出售已购经济适用住房视同首次购买和出售经济适用住房，应按照本通知第二条的有关规定执行。

六、本通知自发布之日起施行，其它有关经济适用住房上市交易规定与本通知不一致的，按照本通知规定执行。

特此通知。

北京市建设委员会 北京市发展改革委员会

北京市国土资源局 北京市财政局

经济适用房后续管理的问题与对策 篇6

[摘 要]

经济适用房的后续管理面临责任主体不清、基本公建配套不到位、物业管理不佳等问题，亟需出台具有可操作性的实施细则。上海市闵行区承担着大量的经济适用房建设和人口导入任务，闵行区人民检察院通过创新社会管理，实行保障房派驻检察官制度，对保障房的建设、后续管理等环节直接进行监督，并从检察监督的视角，提出改善和加强经济适用房后续管理问题的对策。

[关键词]

经济适用房；后续管理；困境；检察监督；对策

[中图分类号] D926 [文献标识码] A [文章编号] 1009-928X（2014）03-0048-03

党的十八届三中全会通过的《决定》指出，要健全符合国情的住房保障和供应体系。经济适用房就是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用房仍然有着重要意义。不过在经济适用房的后续管理上，由于缺乏系统、完善的制度规范及管理经验，经济适用房的公共基础配套不到位、物业管理不佳、转租转售等问题逐步显现。本文以上海及上海市闵行区为例作一研究。

一、上海市及上海市闵行区经济适用房概况

（一）经济适用房产生的背景。2005年，我国开始出台保障房政策，此后逐步完善。上海市针对公租房、廉租房、经济适用房、动迁安置房等公益性保障住房的建设和管理，提出建立“大型居住社区”的探索，以更好地服务和保障民生。预计到“十二五”末，上海市闵行区将承担1440万㎡的“大型居住社区”建设任务，预计导入40-50万规模本市常住人口。

（二）上海市经济适用房的建设情况。上海的经济适用房的集中建设经历了三个阶段。第一阶段，本世纪初，上海市政府决策在市郊建设一批以解决中心城旧区改造动迁安置的配套商品房为主的大型居住基地，此类基地全市共建有8个，分布在浦东、闵行、宝山、嘉定四个区。第二阶段，从2008年下半年起，上海市政府的思路从建设“大型居住基地”转变为建设“大型居住社区”，立足于“在郊区建设交通方便、配套良好、价格较低、面对中等收入阶层的大型住宅小区”，在全市确定了8个重点推进的大型居住社区，闵行浦江是其中之一。第三阶段，2010年，上海市政府推广在市郊建设“大型居住社区”思路，确定了第二批23个基地的选址，分布在闵行、浦东、宝山、嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、崇明等区县。

这一举措在较短时间内满足了相当一部分中低收入群体改善住房条件的刚性需求，稳定了房地产市场，促进了社会和谐稳定；还为扩大消费创造了有利条件，对调节收入分配、遏制投机性财富转移也起到了重要作用。

二、上海市闵行区经济适用房后续管理之困境

从入住的房源来看，有市属地块建设的房源，也有闵行区自筹的房源；从入住的人员结构来看，有闵行区本地居民，也有其他区、县导入的居民（比如徐汇区、长宁区）；从经济适用房的权属来看，所在地政府和经济适用房的申购者按一定比例共同享有房屋产权，所在地政府拥有40%的房屋产权，申购者拥有60%的房屋产权。这种人员结构的多元化及双重的产权属性，导致经济适用房的供后管理面临一些问题。同时，经济适用房作为新生事物，其在规划和建设之初，就存在基础配套设施跟不上、供后管理不完善、退出机制缺失等先天性不足等问题。

（一）属地管理还是属人管理？入住的经济适用房居民到底应当实行属地管理还是属人管理？有相当一部分经济适用房居民是从徐汇区、长宁区等导入的，闵行区的街道、社区对这部分人员的基本情况并不掌握；这些人员居住地、生活区域转移之后，再要求导出区政府进行全方位管理确实勉为其难。但是，政府的行政管理及服务，如社区、医疗卫生、教育、警力等资源是按照行政区划及人口数量来确定的，需要当地政府的财政支出，如果要全部依靠人口导入地来承担的话，面临着巨大的财政和人员压力。

（二）基本公建配套不到位。出行难、就医难、日常购物难是经济适用房居民反映最强烈的三个焦点。

一是出行难。经济适用房所在的“大型居住社区”周边公交运力严重不足。

二是就医养老难。配套医疗服务和“大型居住社区”卫生服务中心建设远滞后于住宅建设，“大型居住社区”内日常治疗和急救问题凸显。同时，“大型居住社区”养老机构投资主体、建设主体不明确，造成一些老年病人将医院当养老院，客观上又加剧了医疗资源的紧张。

三是日常购物难。“大型居住社区”除配套的街坊级商业设施外，没有大型超市和正规商店，群众日常生活成本高，生活压力大。

（三）物业管理不佳。首先，物业管理公司的确定。目前经济适用房的物业管理是由开发商组织全市范围内招投标确定的，属地政府在确定物业管理公司的程序中只能被动接受，增加了属地政府对物业管理公司进行管理的难度。

其次，物业管理费收缴率低。物业管理公司基本采取商业化运营，其经营费用及盈利全部来源于业主缴纳的物业管理费等服务性收入。经济适用房小区居民普遍经济能力不高，人员素质参差不齐，物业管理费收缴率仅能达到50%左右，势必影响物业管理公司的服务质量，其安保、清洁等服务难以满足居民改善居住环境的要求，由此形成恶性循环。

（四）经济适用房违规出租、出借。首先，出租、出借行为虽被明令禁止，但有一定的合理性。由于公共配套设施不到位，居民出行、生活不便，出现了部分居民向市区回流的现象。有的居民购买经济适用房申请了银行贷款，每月有还款压力，因此将房屋出租，能够获得一定的租金收入，补贴生活。而经济适用房的出租、出借目前是被市房管局明确禁止的，因其不仅使政府改善中低收入群体居住环境这一目的落空，并且给“大型居住社区”的管理带来困难，但其存在又有一定的客观因素和合理性。

其次，违规出租、出借的发现、查处机制尚未完善。经济适用房违规出租、出借面临的另一难题是发现、查处困难。目前尚未建立完善的发现、查处机制，物业、居委、派出所或者房屋管理部门到底应当由谁来承担发现违规出租、出借房屋的职责，发现以后如何进行取证，由谁来进行处罚、行政执法权力有无依据等都没有明确规定。

（五）经济适用房的退出、回购机制不健全。目前闵行区的经济适用房只有申购机制，退出、回购机制不健全。首先，经济适用房是为解决中低收入群体住房困难由政府公共财政筹集资金建造的，当申购者收入水平提高，经济能力增强后，应当通过一定的途径和方式退出，让其他符合条件的人享受住房保障。其次，随着子女的成长、就业，一部分经济适用房申购家庭经济状况有所改善，这部分家庭有二次改善居住条件的需求，这时其购买的经济适用房应当如何处理是必须面对的问题。再次，经济适用房申购家庭出现家庭成员死亡、离异等变动时，其申购的经济适用房应当如何处理也是极为现实的问题。

三、检察机关保障房派驻检察官的理论与实践

（一）保障房派驻检察官的理论支撑。首先，这是检察机关加强和创新社会管理的新方式。随着我国经济社会的迅猛发展，原有的社会结构、社会组织形式、利益分配方式等呈现出多样化的发展趋势，检察机关的传统职能已不能满足社会主义市场经济和社会管理发展的新要求。保障房派驻检察官是闵行区检察院主动融入民生，积极探索加强和创新社会管理方式的有益尝试，符合检察机关作为社会管理的参与者和监督者的定位。

其次，符合我国检察权理论。《宪法》将法律监督权赋予检察院来行使，说明检察机关已不单纯是职务犯罪侦查、侦查监督、刑事追诉的机关，而是国家政权架构与社会治理格局中存在的一条救济权利、保障安全、稳定秩序的制度通道。保障房派驻检察官的目的并不是代替房管、安监等部门的行政职能，而是立足于其作为法律监督机关的“监督”本职，以检察监督促进公正、公平，实现司法权对行政权的制约。

再次，符合检察权“延伸”的趋势。保障房派驻检察官一方面是全面履行法律监督职能的客观要求；另一方面，表明检察权力的社会辐射范围、功能的确正在逐步扩大。只是目前这种“延伸”尚缺乏必要的法律保障，随着新《刑事诉讼法》和新《民事诉讼法》的实施，《人民检察院组织法》也需要进行同步修订，以便从法律上确认检察权的边界，赋予检察权延伸以充分的法律依据，避免外界对检察权“延伸”的质疑。

（二）保障房派驻检察官的实践探索。2012年2月，闵行区人民检察院出台《闵行区保障房建设派驻检察官工作实施方案（试行）》，通过派驻检察官监督保障房建设、管理工作，深化工程建设领域职务犯罪预防，确保保障房在建设、申请、供应、管理过程中的公正、公平、公开。

加强对保障房后续管理环节的法律监督，应该成为保障房派驻检察官制度全程工作链中的重要环节。派驻检察官的工作不能仅止步于保障房分配完成即告终止，在保障房的后续管理使用环节，派驻检察官也应协同相关行政职能部门工作人员。通过对保障房实际使用情况的不定期抽检、抽查等措施，加强对保障房后续管理环节的同步监督，确保保障房的制度功能得以实现。

四、检察监督视角下加强和优化经济适用房后续管理的对策

保障房派驻检察官介入经济适用房后续管理环节的出发点和立足点，应当以检察监督为视角，以检察建议或者纠正违法通知书的形式，提出加强和优化经济适用房后续管理的以下对策：

（一）从省市级层面，制定经济适用房社会管理的指导意见，适当下放行政管理权限。积极建议并推动省市级层面，在总结相关地区、板块供后管理经验的同时，制定加强经济适用房社区社会管理的指导意见。针对经济适用房属地政府承担的管理职能与拥有的管理权限、财政支撑严重不足等，建议由市级层面研究财政转移支付，补偿属地政府在社会管理方面的支出；针对“大型居住社区”建设总体思路与规划设计之间的系统性不足等问题，建议在规划阶段，省市级职能部门听取属地政府的意见和建议，给予其一定的话语权，避免供后管理上的职责不清；将规划管理、市政道路、环境保护、市场监管、民生事业等方面的部分行政权限下放给“大型居住社区”属地政府；适当增加属地镇的社会管理、公共服务等方面的行政、事业编制，弥补社会管理、公共服务力量的不足。

（二）加强经济适用房的物业管理。物业管理和服务水平与业主的切身利益息息相关，也是经济适用房业主较为关注的问题。首先，相关部门要加强对经济适用房前期物业管理招投标的把关，鼓励优秀物业企业参与管理。建议制定并有效落实物业公司招聘经济适用房居民就业的扶持政策，既解决居民就业，又推动居民对社区的自我管理和服务；其次，制定对管理业绩良好的物业企业奖励机制；再次，加大经济适用房社区内业主委员会的组建进度，考虑闵行区经济适用房入住率较低和居民自治意识淡漠的现实，房管部门应在业委会组建中充分发挥引导作用。

（三）加大违规行为的经济处罚力度。经济适用房管理过程中的违规行为包括开发商违规和业主违规两方面。建议上升到法律层面，加大处罚力度。通过制定完善相关法律法规、出台细则等，对于开发商违规的，比如偷工减料的房屋质量问题、不履行质保义务等的不法行为，进行经济处罚，罚金可定为开发商获取的额外利润的3-5倍，并限制其在其它相关项目上的投标资格等。对于经济适用房业主的骗购、违规出租、出售等行为，取消其在10年内或者终身再次申购或租赁各类保障性住房的资格。

（四）建立经济适用房小区扣分管理机制，遏制违规出租、群租。不建议放开禁止出租的规定。应建立扣分管理机制，具体做法是：由房管部门派驻保障房社区的工作人员会同物业管理部门发现保障房住户危害社区住户安全、破坏社区环境卫生、违章使用房屋等方面的不当行为，并实行扣分制，累计到一定分值，住户将被强制退出保障房供给体系，并在若干年内不得重新申请保障房。将不当行为依情节轻重分为4类：属于轻微违规行为的，每项扣3分；较严重的违规行为，每项扣5分；严重违规行为，每项扣7分；非常严重违规行为，每项扣20分。租户如在两年内被扣分数累计达到20分，租赁合同将被终止。如携带动物随处便溺，弄污公众地方，属于轻微违规行为，将被扣3分；擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换的，一经发现，将被扣20分。这一举措能够从源头上遏制“居改非”、违章搭建、转租、群租等不良现象。

（五）尽快建立经济适用房的退出和回购机制。应尽快研究建立经适房的退出机制，规定当申购者的收入水平和资产总额达到一定程度后，政府有权按照市场中间价格优先回购其经适房，使有限的经适房资源重新进入供应环节，为更多低收入住房困难家庭提供住房保障。

作者杨慧亮系上海市闵行区人民检察院副检察长；葛云系上海市闵行区人民检察院派驻保障房检察官；高飞系上海市闵行区人民检察院助理检察员。

经济适用住房的回顾与前瞻 篇7

1998年国务院颁布的关于深化房改的23条, 决定在我国实行住房分类供应制度, 对中低收入者供应经济适用住房。据当时预测, 我国经济发到一定阶段可能划分为:高收入者占20%, 中低收入者占70～72%, 最低收入者占8～10%。可见, 供应中低收入者的经济适用住房会拥有最大的覆盖面, 必然处于新住房制度的主体地位。

二、对外国经验的借鉴

由于我国是第一次推行住房分类供应制度, 没有实践经验, 只能向国外学习借鉴。在推行住房分类供应制度的国家中, 美国和新加坡较有代表性。美国的办法是:对占居民总数20%高收入者供应商品房, 对占居民总数60%左右的中等收入者供应“社会住宅”, 对占居民总数10%左右 (曾经较长时期保持18%的比重, 这些年才逐步降低) 的低收入者供应廉租屋。新加坡的办法是:对占居民总数10%几的高收入者供应高价商品房, 对占居民总数75%以上的中等收入者供应“政府组屋”, 对占居民总数8～10%的低入者供应廉租屋。

当时我国提出经济适用住房的覆盖面, 介于美国和新加坡之间。当时也考虑到, 外国的办法不一定完全适合我国国情, 需要通过我国住宅供应实践检验来进行调整。

三、回顾推行经济适用住房制度遇到的矛盾和问题

(一) 经济承受能力的问题。

归根结底地说, 住房问题是个经济问题。如果政府经济实力强, 人民收入高, 住房问题就容易解决好。上世纪90年代美国的情况是, 人均国内生产总值超过3万美元。中等收入线 (各城市不一样) 的低限在2.4万美元以上, 高限为10—12万美元, 按当年的汇率计算, 相当于人民币20—90多万元。当时这样的收入, 在我国可以划入高等收入者。美国全国居民和中等收入者的房价收入比为3—6倍, 因而具有较强的购房能力。在1998年我国人均国内生产总值不到1000美元。直到2002年, 有几个城市用每套80平方米的住房测算, 房价/收入比大约为12倍左右。相比之下说明, 我国中等收入者的大多数之所以处于“买房难”的境地, 经济承受能力不足是我国进行房改的最大难题。

我国长期实行公房低租金制, 发挥了其历史作用。但因其存在的种种弊端, 致使人均住房面积逐年下降。1949年人均住房面积10.8平方米, 1978年竟降至人均7.6平方米, 已经到了非改不可的境地。而进行房改又遇到了经济承受能力不足的矛盾和困难, 这就要求我们既要坚持改革, 又要从我国实际出发采取有效措施, 在房改进程中把经济承受能力不足引发的各种问题解决好。

(二) 低收入者能否纳入购房行列的问题。

推行住房分类供应的西方国家认为, 低收入者无力购买住房, 因而对他们供应廉租屋。我国在当年房改时考虑到, 廉租屋所含社会保障的比重极大, 如果对全体低收入者都供应廉租屋, 将超过我国政府的经济承受能力。因而决定把低收入者分成两部分:一部分为最低收入者, 对他们供应廉租屋;另一部分为低收入者, 对他们供应经济适用住房。这样做, 虽然缩小了廉租屋的供应面, 但又出现了新问题。既然许多中等收入者都存在着“购房难”问题, 低收入者当然更缺乏购房能力, 让他们购买经济适用住房, 必然会一步加大“购房难”人群的比重, 从而不利于新制度的推行, 也有悖于买得起房就属于中等收入者的“论点”。因此, 低收入者应否纳入购房居民行列, 从理论到实践, 一直是一个有争论的问题。

(三) 关于中等收入者住房的社会保障含量问题。

中等低收入者占居民的比重很大, 又有一定的购房能力, 因而西方国家政府给予的社会保障比重较小, 一般占房价的5%以下。我国的特殊情况是, 加上低收入者后, 中低收入者购房能力颇为不足, 为此当年决定给经济适用住房以免收土地出让金和税费减半这样较多的社会保障。据1999年测算, 这一社会保障占房价的比重约为15—20%。但因这些年土地出让金上涨很快, 这一社会保障占房价的比重已经超过30%以上, 从而增加了政府的负担。更由于许多城市政府在建成区内掌握的土地甚少, 很难提供较多的土地。这些年来, 每年建设的经济适用住房占总建设量比重很小, 原因是多方面的, 但以上两条确是很重要的原因。

(四) 分类供应住房能否做到对中、低收入者“全覆盖”的问题。

美国和新加坡对中、低收入者住房是实行“全覆盖”分类供应的 (事实上不可能达到绝对的全覆盖, 只能是相对的基本上覆盖) , 我国的23条也是按基本上全覆盖分类供应来要求的。但实行的结果是, 每年新建经济适用住房只占总建房量的4—6%, 新增的廉租屋更少, 截止2007年合计, 新增的廉租屋占总建房量还不到1%。两者离基本上全覆盖供应的要求, 都有较大差距。

(五) 解决经济承受能力不足的一个重要措施未能落实。

为了解决经济承受能力不足的问题, 当年有的专家曾提出一条建议:今后应做到, 每年居民收入的增长要高于房价的增长, 使居民的购房能力每年都提高一步。年复一年, 就能逐步地解决“购房难”的问题。但因前些年每年建设商品房占总建设量的90%以上, 政府又不调控商品房价, 致使同质房价的上涨速度高于、甚至较大地高于居民收入的增长。特别是在居民收入增长中, 高收入者的收入增长又高于中低收入者的收入增长, 更增加了中低收入者的“购房难”。

(六) 加强调控管理与放松调控管理的问题。

新加坡在实行住房分类供应之初, 面临着住房紧缺, 居民购房能力弱以及人均拥有土地面积少等问题, 因而决定采用由政府组建“政府组屋”出售给中等收入者的办法。这种直接加强调控管理的办法, 能够严格地控制住房的套型、价格和供应对象。从而在当年经济困难的条件下, 保障了中低收入者的住房供应, 并长期保持房价的“微涨”。而今新加坡人均国内生产总值已超过2.5万美元, 仍坚持这一制度, 并始终把组屋套型的高限控制在120平方米以内。由于我国房改的对象是改革政府大包大揽的公房低租金制度, 当时人们的思想是“改字当先”, 不仅不会接纳这种直接加强调控管理的办法, 而且很容易出现忽视调控管理的问题。前几年, 由于忽视调控管理, 出现了诸如房价上涨过快、住房供应结构不合理等不少突出问题。经济适用住房除了供应量过少这1问题外, 也产生了不少其它问题。例如:有的城市经济适用住房与商品房同价, 使社会保障的“优惠”落入了开发商囊中;有的城市不限制经济适用住房套型, 最大的竟达每套300多平方米;有的城市不控制供应对象, 竟出现1人买10套经济适用住房的“怪事”, 等等。虽然这些问题大多在其后, 特别是2005年开始连年加强宏观调宏以后得到逐步解决, 但产生的恶劣影响很大, 并成为经济适用住房“取消派”的主要依据。

(七) 政府机构不相适应的问题。

西方国家的城市政府, 主要是依法行政, 并着重管好与公众利益密切相关的事情。因此, 管好中低收入者的住房问题就是政府的重要职责。在政府的各部门中, 管住房的部门是公务员最多的部门之一。我国的城市政府则是管得过宽、过细, 管了许多不该管的事。而对管住房的机构和人员, 则以房改已经完成为由予以裁减。有的拥有几十万户居民的区, 只有两个人管住房。实在管不过来, 就委托房地产商管理经济适用住房的供应, 这是当年出现1人买10套经济适用住房问题的主要原因。

四、属于前瞻性的几个问题

(一) 逐步前进与突出重点。

2007年11月, 建设部等9个部门联合发出了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》。这两个办法, 体现了逐步前进和逐步到位的理念。

廉租屋办法提出的主要任务是, “逐步解决城市低收入家庭的住房困难”。这一提法, 摒弃了过去廉租屋只供应最低收入者的老提法, 改为与国际接轨的、供应低收入者的新提法。这是一个重要的进步。文内提出的“逐步解决”, 也体现了从实际出发逐步到位的正确态度。

经济适用住房办法提出:经济适用住房是“解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。由于目前廉租住房远不能覆盖低收入者的全体, 而经济适用住房含有较多的社会保障, 又难于较多地扩大其建没量, 让它供应低收入家庭, 既能增加对低收入家庭的覆盖面, 又不会过多地增加政府负担。由于这一举措突现了我国当前住房政策的重点, 是优先解决好低收入者的住房问题, 定会得到广大群众的理解和支持。但因经济适用住房办法规定只售不租, 致使“买得起房就应划为中等收入者”的争论仍不时地在报刊上出现。为此建议, 先按2007年的办法执行, 待执行几年取得丰富的实践经验后, 再来分析研究其得失, 并决定是继续执行或者适当调整。

(二) 关于逐步扩大覆盖面的问题。

从1998年以来, 新增的廉租屋和经济适用住房数量较小, 在今后一段时间内, 仍不可能过快、过大地增加其供应比重。因而各城市采取逐步扩大中低收入者住房覆盖面的办法, 是从实际出发的。

在计算中低收入者住房的基数时, 除了计算这几年新增的住房外, 还应增算“一笔账”。这就是, 改革开放以后, 各城市曾经好几次为住房困难户、危房户、特别是双困户建设了为数不少的解危解困房和安居房, 除安居房中有一部分套型较大的之外, 都应归入存量廉租屋的范围。此外, 在房改中用十分优惠的价格出售给居民的房改房, 加上安居房中一部分套型较大的住房, 则应归入存量中等收入者住房的范围。提出以上两个“归入”的根据是:这些住房都含有相当大的社会保障, 并主要是供应中低收入者的。为此建议, 各城市在统计实际拥有廉租屋和中等收入者住房时, 要包括以上住房在内。

有的地方把以上各种办法统统归入当前要建立的多层次住房社会保障体系的内容, 则不够妥当。因为当年的举措已成过去, 在当前和今后建立健全的住房社会保障体系中, 不可能再采用这些老办法。比较恰当的提法是, 当年采用这些老办法建设的住房, 为推行新制度奠定了一定的物质基础。前年我在一篇文章中建议搞一次住房普查, 其中就包括要查清以上几类住房的“去向”, 并分析其发挥了多大的基础作用。

计算和弄清楚住房覆盖面, 是个很复杂的问题。其基础是各类居民户数与存量住房套数, 但因有的人拥有两三套甚至更多套住房, 因而不能单纯用两者的比例计算出已经达到的覆盖面, 也不能单纯用两者之差计算出缺房数。对于需要购房的居民, 既有无房居民购房、又有改善居住条件购房等居住需求, 还有住房投资需求, 等等。因此, 加强信息工作以掌握基数, 提高对各种复杂情况的科学研究, 动态地做到对住房实况的心中有底, 才能做出科学决策。

(三) 关于划分居民收入线的问题。

许多西方国家都以户为单位来划分高中低居民收入线, 并有以下特点:其一, 划分标准由各城市政府核定, 因而每个城市的标准不一定相同;其二, 每年由城市政府公布一次收入线, 因而收入线的高低和各类居民占总居民数的比重, 每年都有可能发生变化;其三, 政府公布的收入线与法定的福利优惠 (如减免中低收入者有关税费等) 以及住房社会保障直接挂钩;其四, 确定低收入者的比重, 着重考虑政府的经济承受能力, 有的国家高达20%, 有的低于10%。

我国统计部门每年也公布高中低收入的统计数, 但因我国的廉租屋和经济适用住房还不能全覆盖等多种原因, 两者没有挂钩。目前的办法是, 由各城市公布廉租屋和经济适用住房供应标准, 一般不以户为单位, 而以人均住房面积和人均收入为两个主要指标, 再加上需有本市户口等其它辅助指标。这种办法符合我国的现实。去年我曾著文建议, 城市政府将每年的廉租屋和经济适用住房供应标准和供应数量纳入城市年度计划, 经市人代会通过公布, 在全市人民监督下去完成。如果有的城市把低收入者占居民总数8—10%作为本市一定时期的奋斗目标, 则通过制定和执行每年提高一步供应标准和供应量的计划, 在预定时期内达到占8—10%低收入者的基本全覆盖, 名副其实地实现“应保尽保”。

(四) 关于中等收入者的住房社会保障问题。

中等收入者占居民总数的比重很大, 在建立住房分类供应体制时, 特别是决定经济适用住房只供应低收入者之后, 应该着重地加以研究。有一种误解是, 中等收入者占的比重太大, 政府无力对其提供社会保障。其实, 西方国家采取了一种比较可行的做法, 就是把中等收入者住房的社会保障控制在占房价5%以下, 而且是通过减税、减息或提供“平价”土地来实现, 无需政府另外拿钱。再加上不要求一开始就全覆盖, 而是随着政府和居民承受能力的逐步提高而稳步增加, 因而可以做到政府负担得起。

为了完整地建立我国的住房分类供应体系, 又借鉴国外的经验。建议重申, 对中等收入者的住房供应采取住房商品化为主, 并与适度的住房社会保障相结的办法。其社会保障含量, 一般控制在占房价5%以内, 并主要通过减税和提供“平价”土地来实现。社会保障的覆盖面采取逐步增长的办法, 可以先保中下收入者, 然后逐步向中中甚至向中上收入者发展。这种住房, 可以直接命名为中等收入者住房。但因目前各城市推行的双限房都享有一定优惠, 只要适当做些调整就可全面达到上述要求。为此建议, 将含有适度社会保障的中等收入者住房正式命名为“双限房”。双限房的社会保障含量、覆盖面以及每年的供应量, 由各城市因地制宜地确定, 并制定管理办法予以规范化和法制化。

明确对中等收入者住房的供应政策, 有4条重要作用和理由:其一, 对高中低收入者都制定了不同的供应政策, 才能形成完整的住房分类供应体系, 并能明确今后的发展和奋斗目标;其二, 对中低收入者的住房社会保障既有总目标, 又采取逐步扩大覆盖面的办法, 与我国不断发展经济提高承受能力紧密衔接, 具有实施的可行性;其三, 有利于逐步地解决好中下、中中收入者的购房难问题;其四, 明确了双限房含有社会保障, 政府就有理、有权去调控其套型、价格和供应对象。更因中等收入者的比重大, 即使近期内只有一半的覆盖面, 再加上由政府直接管理的廉租屋, 也能调控一半以上新建住房, 就能较好地把政府调控房价、套型等宏观调控任务落在实处。

(五) 关于有限产权问题。

2007年的办法明确规定了经济适用住房属于有限产权住房, 是从国情出发的一项重要举措。有的地方在实施时, 还将有限产权予以量化, 明确政府拥有产权的比重以利于具体操作, 这一经验值得推广。如果今后出售的住房仍然含有较多的社会保障, 则建议继续实行有限产权的办法。

(六) 坚持合力推进。

浅议我国经济适用住房政策 篇8

1 经济适用房政策效率分析

经济适用房是政府以低价向中低收入家庭提供住房, 这种低价主要来源于一下三个方面:政府提供划拨土地、限定开发商的利润和房地产流通过程享受许多优惠。

政府采用经济适用房政策对中低收入家庭进行住房补贴, 与采用住房公积金形式的货币补贴政策相比效率是低下的。

如图一所示, 设x轴表示住房数量, y轴表示其他商品数量, AB表示家庭收入的预算约束线, U1表示效用曲线。

1.1经济适用住房房补助的经济分析

在政府采用经济适用房措施前, 家庭的收入预算线为AB, 与效用曲线U1相交于E点, 这时该家庭对于住房的需求为ox1, 对于其它商品的需求是oy1。当政府采用经济实用房政策对中低收入家庭进行补助时, 家庭的收入并没有增加, 但住房价格下降, 所以预算约束线绕A点向外移动, 新的预算约束线变成AB", 这时新的效用曲线U2与AB"相切于G点, 此时对于住房的需求增加到了ox3, 该过程实际上是替代效应和收入效应共同作用的结果。

(1) 替代效应:政府降低了住房价格就相当于家庭收入增加了。现在假设家庭收入降低, 把AB"曲线平行移动到与U1曲线相切, 即LN曲线, 切点为F, 这时的住房需求是ox2。这就是替代效应使住房的需求量增加, 而住房以外的其它商品的购买量必然会相应的减少。

(2) 收入效应:G点表示家庭收入不变时, 政府采用经济适用房政策时各家庭对于各商品的需求量。对于F点来说, 相当于家庭收入增加, 这时家庭对于住房的需求量从ox2增加到ox3, 这就是收入效应。

所以说, 政府采用经济适用房政策所带来的住房需求量的增长x1x3是由x1x2的替代效应与x2x3的收入效应组成。

从该过程可以推导出政府对消费者的补贴额, 为了便于比较, 我们住房的消费量用其它商品表示。在家庭预算线为AB时, 家庭支出全部用于购买住房以外的其它商品总量为OA, 减去在AB预算线下买ox3的住房所对应的其它商品量为oy3, 那么在收入预算约束线AB下, 实际购房量为OA-Oy3=Ay3;当政府为中低收入家庭提供经济适用房, 购买ox3住房量用其它商品量表示为Ay2 (即OA-Oy2=Ay2, Oy2为在AB"预算约束线下购买ox3的住房量所对应的其它商品量为Oy2) , 所以政府的补贴额用其它商品量表示为Ay3-Ay2=y3y2。

1.2 住房公积金补贴的经济学分析

在消费者偏好及商品和其它住房价格不变的条件下, 家庭预算约束线AB向上平移, 达到的效果只需与效用曲线U2相切, 切点为H。政府对消费者的补贴用非住房商品量表示为AA', 因为AB与A'B'平行, 所以AA'=PQ (GX3与A'B'交于Q与AB交于P) , 而Y3Y2=GP, 显然GP>QP, 即达到相同的效用U2, 实物补贴额超过现金补贴额。所以在消费者需求函数既定的条件下, 达到相同的满足程度, 现金补贴的效应更高一些, 但与现金补贴相比, 经济适用房政策能促使消费者最大限度的消费住房。在住房制度改变之初, 我国住房自有率不高的条件下, 经济适用房政策有助于提高住房自有率和深化住房制度改革, 但是, 随着住房制度改革的深入, 对住房的补贴也应逐渐由实物补贴变成现金补贴。

2 政策公平性分析

从购房者角度看, 划拨土地上建成的经济适用住房, 出售给中低收入家庭, 保障中低收入家庭的住房, 有其公平的一面。同时, 可能会发生不公平的结果-福利倒置-造成收入略高于划线标准的家庭相对于收入略低于划线标准之下的家庭, 经过经济使用住房政策的福利再分配之后, 二者之间的实际生活水平会产生倒置, 而且这种相对于货币补贴而言, 数量上大而且不可更改或撤销的, 这也是实物补贴的最大缺点, 也就是所说的制度缺乏弹性。

从开发商角度看, 限定开发商的利润, 对开发商不公平, 为低收入家庭提供社会保障住房是社会和政府不可推卸的责任, 世界各国都采用政府补贴的方式为中低收入家庭提供住房政策。目前, 国家限定经济适用住房开发商的利润为3%, 对房地产开发商是不公平的。限定利润实际上要求开发商承担了相当一部分本该有社会和政府承担的责任。

3 政策后果分析

3.1 经济适用房往往不能有效地与其他住房合力形成住房供给链

经济使用住房地规划设计是政府行为, 没有充分考虑市场地需求和与其他等级住房市场地衔接-登记上形成梯度。实际上, 目前经济适用房地等级位置很尴尬的。站在政策的目标群体 (中低收入阶层) 的角度来分析, 经济适用房相对于大部分商品房, 在户型、价位和地段上属于“低等级”;相对于售后公房, 在地段和价位上又属于“低等级”。这种“不高不低”的尴尬导致难以直接形成过滤效应, 必须通过置换, 在空间上的“置换”———首次获得经济适用住房的家庭之间根据自己的需要, 交易手中的住房来实现。而这种置换, 根据目前的规定, 至少在够得住房得若干年后方可进行。

3.2 容易造成“空间失配”

经济适用房, 往往兴建在远离城市的成熟区域, 容易使低收入家庭远离工作场所和工作机会, 形成所谓的“空间失配”, 使经济适用房的居住者承担更多的交通费用, 或者放弃工作, 或者失去就业机会, 最终导致穷者越穷。

从发达国家的经验看, 与经济适用房相伴的是交通问题。降低交通成本, 可以避免和弥补空间失配现象的发生。

3.3 经济适用房的供给扭曲住房消费

经济适用住房区位条件、配套不如售后公房, 往往远离老城区和市中心。家庭的搬迁成本巨大, 增加上下班通勤时间和费用, 就医、上学的不便。而且, 从单套总价上经济适用房又不比售后公房低, 如果有机会选择, 许多家庭宁可选择售后公房。限于经济适用住房项目的有限性, 很少有选择余地, 家庭只能违背自己的偏好, 导致区位选择的消费扭曲;同时, 数量上也存在消费扭曲, 消费数量或大于或小于自身的需求。

经济适用房的区位等条件不符合家庭要求的情况下, 实际上对政策设计的目标群体-中低收入群体而言, “低质”导致他们的“抵制”不得已才搬入其中, 拖欠物业管理费、埋怨、或干脆将购买的经济适用房出租并自己补贴租金搬回城里, 这种情况时有发生。

4 经济适用住房在我国现阶段存在的基础

尽管有机上诸多缺陷, 经济适用住房在我国现阶段仍具有一定的存在基础经济适用住房政策是传统福利、实物分房住房制度的延续, 具有生存和发展的经济、社会和政治环境。目前住房困难户恰恰是低职位、低收入的弱势群体, 这些群体在以往的公房福利得益相对较低, 从情理上和主观愿望上理应在经济适用住房政策中得到补偿和平衡。

经济适用住房不需要政府直接的财政支出, 对政府来说简单且容易操作。从政策的支出可能性来看, 经济适用住房所采取的土地划拨, 政府通过存量的土地来实现补贴, 相对于财政拨款、货币补贴来说, 是一种间接、"虚拟"的支出。而且, 许多经济适用住房项目的土地通过征用农地的方式取得, 实际支出活收益牺牲的是集体组织和当地的农民。

符合住房私有化的大趋势。无论从降低政府对公共住房的管理成本出发, 还是从减少承担人外部性出发, 住房私有化是一种高效的选择。

摘要：经济适用住房是指政府提供政策优惠, 限定建设标准、供应对象和销售价格, 具有保障性质的政策性商品住房。但是, 政府在推行这个政策的过程中存在着很多的问题, 所以对经济适用住房政策做经济学分析是很必要的。

关键词：经济适用住房,效率,公平

参考文献

[1]钱瑛瑛, 房地产经济学;上海:同济大学出版社, 2004年

[2]姚玲珍, 中国公共住房政策模式研究;上海:上海财经大学出版社2003年

[3]黄征学, 经济适用住房政策的经济学分析;云南财经2002年

关于经济适用住房的土地供应方式 篇9

2007年修订的《经济适用住房管理办法》 (建住房[2007]258号) (以下简称“258号文”) 第7条规定:经济适用住房建设用地以划拨方式供应。

为什么要采用划拨方式供应呢?“258号文”对经济适用住房的定义是:“政府提供政策优惠, 限定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应, 具有保障性质的政策性住房”。以划拨方式供应建设用地, 正是其优惠政策的第一项。由于经济适用住房属于政府扶持的保障性住房, 从表面上看, 政府通过划拨方式无偿供应建设用地, 降低了开发成本, 让利于中低收入住房困难家庭, 确实起到了政府扶持、保障民生的作用。

划拨土地使用权, 确实是一种让土地使用者无偿取得建设用地的方式, 但其与有偿取得土地使用权的区别, 还不仅仅在于是否需要支付费用, 而是主要体现在三个方面:无偿、无限期、不能流转。

由于经济适用住房的购买者在一定时间后可以转让该住房, 因此以上的三个方面都需要在现有法律法规中寻找新的合理解释。

1. 流转的问题

按照《上海市经济适用住房管理试行办法》的规定, 经济适用住房取得房地产权证满5年后, 在符合相应条件并且原住房保障机构不予回购的情况下, 可以在公开市场上进行转让。由于购房者享受了优惠政策, 因此其只拥有有限产权, 该办法规定在转让 (或政府回购) 时“房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分, 其余部分上缴原住房保障机构所在区 (县) 的财政部门”。其中, 上缴的部分可以看作包含了土地收益的部分。

从这些规定可以得到这样的结论:第一, 经济适用住房的土地使用权是划拨形式取得的;第二, 在符合一定的条件后, 补缴土地收益即可以流转。那么, 这是否符合相关的法律规定呢?

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的转让条件, 作了比较明确的规定, 其中之一就是“签订土地使用权出让合同, 向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。

可以看出, 经济适用住房土地使用权的转让是合法的, 但同时由划拨转成了出让。由此, 便引出第二个问题———期限。

2. 期限的问题

《城市房地产管理法》第23条规定:“以划拨方式取得土地使用权的, 除法律、行政法规另有规定外, 没有使用期限的限制”。而土地使用权出让是有期限限制的。经济适用住房流转时 (无论政府回购还是上市) , 土地使用权由划拨变成了出让, 这也就意味着将产生如何设定期限的问题。同一地块的住户, 转让的时间可能会不同, 是否意味着同一地块将出现不同的期限?如果要统一时间, 那么起点时间是按划拨的时间, 还是按第一次转让的时间, 或是特别规定一个时间?如果不按划拨时间算, 那么在配建项目中同样会出现同一地块存在不同起止时间的问题。

3. 无偿的问题

经济适用住房土地使用权的取得方式规定为划拨, 可能主要就是为了体现政府对土地出让金的免除。划拨确实是无偿, 但这是一种行政行为, 不是市场行为, 这里的“无偿”应该是“没有价值”的意思, 而不是“零价格”。

从表面来看, 这两者似乎没什么分别, 都是使用者不花钱取得建设用地使用权。但实际上, 这两者存在着质的差别。而且细究经济适用住房的相关规定, 可以发现, 其建设用地也不是真正的“零价格”。

《上海市经济适用住房管理试行办法》规定:“经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权, 其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例”。简言之, 经济适用住房的产权是购房人与政府按份共有的, 政府之所以会有“份”, 就因为其无偿供应了土地, 免收了行政事业性收费与政府性基金等。这笔钱虽然没有向开发单位收取, 但其价值内涵依然存在, 而且体现在了房地产权利上。这在实质上构成了一种有偿供应方式, 这种方式就是作价出资 (或称为作价入股) 。

二、划拨方式的决定权在谁手中

下面回过头来, 看看划拨的法律依据在哪里。

目前关于经济适用住房土地划拨的规定, 主要见国务院的相关文件中。在1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 (国发[1994]43号) 中规定:“经济适用住房建设用地, 经批准原则上采取行政划拨方式供应”。而其后的文件中, 如1998年23号文、2007年24号文等, 则将“经批准原则上”这6个字删去了。

申请取得经济适用住房有准入条件, 那么划拨用地有什么准入条件呢?

《土地管理法》第54条规定, “建设单位使用国有土地, 应当以出让等有偿使用方式取得;但是, 下列建设用地, 经县级以上人民政府依法批准, 可以以划拨方式取得: (一) 国家机关用地和军事用地; (二) 城市基础设施用地和公益事业用地; (三) 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地; (四) 法律、行政法规规定的其他用地”。

从《土地管理法》的立法初衷可以看出, 划拨应该是建设用地供应中比较特殊、比重较小的一类, 一般情况下不宜采用划拨方式。而且该条文中并没有规定国务院的文件可以规定划拨用地。那么国务院是根据谁的授权呢?

在《城市房地产开发经营管理条例》中找到了答案, 其第12条规定:“房地产开发用地应当以出让方式取得;但是, 法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外”。

于是, 一条逻辑链出现了:上位法《土地管理法》 (与《城市房地产管理法》的规定相同) 对行政法规进行了授权, 而行政法规又把这个授权转授给了行政部门。这种转授的合法性还有待商榷。

据悉, 《住房保障法》正在制定中, 有专家称将把经济适用住房的共有关系写入该法。如前文所述, 共有关系实际上已经把土地使用权的价值通过非价格的形式体现了出来, 不是纯粹的“无偿”, 因此也就不是“划拨”。

三、拥有产权的经济适用住房应当采用土地有偿使用方式

根据以上论述, 经济适用住房的土地供应方式不宜采取划拨, 而应当采取有偿使用方式, 这样能够比较顺利地解决后期运作中带来的共有、期限、流转等问题, 而且从根本上讲这也符合我国住房制度改革的市场化方向。

说到“有偿使用”就会自然而然地想到“出让”, 想到“招拍挂”。其实, 国有土地有偿使用不仅仅只有“出让”这一种方式。《土地管理法实施条例》第29条明确规定, “国有土地有偿使用的方式包括: (一) 国有土地使用权出让; (二) 国有土地租赁; (三) 国有土地使用权作价出资或者入股”。

前文已论述, 该条款中的第三种方式, 实质上就是目前正在运作的方式, 所需要补充的就是在供地之初设定使用期限及法律规定的相应手续。

将来如有可能, 还可以尝试采用第二种方式, 即土地出租, 将土地使用权出让金按使用年限折算成年租金, 按年收取。该租金可以是每年等额, 也可以是不等额, 还可以利用租金调整来丰富退出机制的手段。

《物权法》第137条规定:“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的, 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让……严格限制以划拨方式设立建设用地使用权”。尽管经济适用住房属于住房保障的范畴, 带有政府支持的色彩, 其土地用途与上述经营性项目有所区别, 但它还具有一定的商品属性, 而且在满足一定条件后, 还可以流转到公开市场上。因此, 对经济适用住房采用划拨方式供地, 与其具有的市场属性不相称, 但采用怎样的有偿使用方式, 是有较大余地的。

经济适用住房问题 篇10

完整提出经济适用住房政策主张是1994年7月国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》, 明确了城镇住房制度改革的根本目标, 并将“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”作为深化改革的主要内容之一。同年12月, 国务院房改领导小组、建设部、财政部等部委联合发布《城镇经济适用住房建设管理办法》, 将经济适用住房定义为“以中低收入家庭住房困难户为供应对象, 并按照国家住宅建设标准 (不含别墅、高级公寓、外销住宅) 建设的普通住宅”, 要求地方政府为经济适用房优先划拨建设用地, 并在计划、规划、拆迁、税费等方面予以扶持, 建成后的住房以成本价格出售给中低收入住房困难家庭。但当时经济适用住房政策并没有被立即执行, 取而代之的是“安居工程”建设。1995年2月, 国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《国家安居工程实施方案》, 决定从1995年起开始实施国家安居工程, 计划利用5年左右的时间新增安居工程建筑面积1.5亿平方米, 并明确规定国家安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售, 并优先出售给无房户、危房户和困难户, 在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户, 不售给高收入家庭。由于安居工程与后来的经济适用房有很大的相似性, 因此被普遍认为是经济适用房的前身。

1998年7月, 国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知》 (国发[1998]23号) , 明确提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。经济适用住房被正式定义为城镇居民住房供应的主体方式, 面向城镇中低收入家庭出售。但是, 在执行政策的过程中, 一些地方尊崇“增长就是硬道理”的非科学发展方式, 通过抬高房价来提高GDP和为城市建设增加“资本”, 加之当时经济适用住房政策目标不明确, 执行过程中失当、失控现象严重, 导致本应成为住房供应主渠道的经济适用房被商品房悄然取代, 一些城市的经济适用住房甚至“失踪”。2003年9月, 国务院颁发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 (国发[2003]18号) , 提出“各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化, 完善住房供应政策, 调整住房供应结构, 逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。这样, 经济适用房便由“住房供应主体”演变为“具有保障性质的微利商品房”, 开发投资连续负增长, 开发及销售面积逐年下降, 到2005年, 经济适用住房实际销售面积占全部住宅销售面积的比重从2000的22.7%下降到6.5%。2004年4月, 国务院发改委、建设部等部门联合颁布《经济适用住房管理办法》, 将经济适用房定义为“政府提供政策优惠, 限定建设标准、供应对象和销售价格, 具有保障性质的政策性商品住房”, 在强调经济适用房具有保障性、政策性的同时, 仍然具有浓厚的商品化色彩。

此后, 由于房价过快上涨, 广大低收入家庭的住房问题变得更加突出。2006年5月, 国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 (即“国六条”) , 指出“进一步完善经济适用住房制度, 真正解决低收入家庭的住房需求”, 首次将经济适用住房的保障对象定位于“低收入家庭”。2007年8月国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发[2007]24号) , 要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作, 作为政府公共服务的重要职责。要求“改进和规范”经济适用住房制度, 将经济适用住房的供应对象确定为城市低收入住房困难家庭, 经济适用住房的保障功能被进一步重视和强调。为落实24号文件精神, 2007年11月, 建设部等七部委联合印发了新的《经济适用住房管理办法》, 将经济适用房定义为:政府提供政策优惠, 限定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应, 具有保障性质的政策性住房。新《办法》的最大亮点在于将经济适用住房的保障范围由城镇中低收入家庭缩小为低收入住房困难家庭, 淡化了经济适用房的“商品”性而突出强调了“保障”性。新《办法》明确了经济适用住房属于政策性住房, 购房人只拥有有限产权;购买经济适用房不满5年, 不得直接上市交易, 购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的, 由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素回购后, 继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售;经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右;经济适用住房的价格应当以保本微利为原则, 房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得高于3%, 政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售, 不得有利润;经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。该《办法》成为目前我国城镇经济适应住房建设发展的基本方针。

从1994年开始, 国家经济适用住房政策几经调整, 经济适用住房的概念及定位不断发生变化, 但其根本宗旨没有变, 其保障性贯穿始终。经济适用住房制度对推动我国住房体制改革, 促进经济发展和社会和谐起到了重要作用, 但其发展过程中暴露出的种种问题也不容忽视, 仍需在实践过程中进一步改进和完善。

摘要：笔者试就我国经济适用房政策体系的提出与完善作一探讨, 厘清经济适用房由商品属性向社会扶助属性的嬗变, 从而体现出经济适用住房制度对推动住房体制改革、促进经济发展与社会和谐起到了重要的调节作用。

经济适用住房问题 篇11

一、成本监审的法律依据

根据《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号文件)第二十三条规定:价格主管部门要加强成本监审,全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况,确保经济适用住房做到质价相符。这是法律赋予价格成本调查队的一项工作职能。主要法律依据:《政府制定价格成本监审办法》(发展改革委员会42号令);《国家发改委关于印发定价成本监审一般技术规范(试行)的通知》(发改价格(2007) 1219号);《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号);相关的税法,主要是土地增值税和所得税。

二、经济适用住房定价成本项目构成及监审方法

经济适用住房定价成本(开发成本)项目主要包括:征地和拆迁安置补偿费;勘察设计和前期工程费;房屋建筑安装工程费;公共基础设施建设费;非营业性公共配套设施建设费;其他费用。

(一)监审步骤

按开发项目进行监审,一项一审。首先,要求定价企业按成本资料目录要求提供资料,并进行初步审核;初步审核通过后再开展成本监审,在对经济适用住房实地了解后按照审核方法,对开发成本申报表各具体项目逐一审核,必要时请造价咨询机构协助审核;;最后依据审核结果得出项目开发成本。

(二)主要成本项目审核

1.征地和拆迁安置补偿费

审查:各种有关的协议、合同、国家建设征用土地、房屋拆迁补偿表、付款凭证、明细账;土地使用权证、交纳的契税、无形资产的价值。

关注:费用列支有无协议或者合同依据,支付金额不超过政府规定标准,据实认可。拆迁补偿是否实际发生,尤其是支付给个人拆迁补偿款、拆迁合同和签收凭证是否一一对应。拆迁补偿中“白条”不得作为成本依据;发生土地出让金的,审核其合同以及形成原因(经济适用房项目土地一般通过行政划拨,不存在土地出让金。只有单位集资合作建房的才存在土地出让金),审核是否重复申报费用(直接购买的“熟地”,原经过土地出让程序的土地为“熟地”,一般不需再支付征地和拆迁安置费用);开发企业有无评估土地使用权,使其增值,再转入开发成本中,造成虚增成本。

2.勘察设计和前期工程费

审查:各种有关的协议、合同、付款凭证、明细账。

关注:各类经营类费用(设计、监理、测绘、招投标代理等)有无合同,实际支付金额不超过政府规定标准,据实认可。前期费用中约定由施工单位(乙方)承担的费用不得计入开发成本,如现场管理用房、临时工棚建设费用。

3.房屋建筑安装工程费(成本审核重点)

审查:审核各种预算、决算合同、报告和付款凭证,明细账。

关注:发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符;自购建材的,自购建材费用是否重复计算扣除;自营方式施工建设的,关注有无虚列、多列人工费、材料费等情况;参照当地同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常;合同以外增加的成本构成及合理性,常见不合理不可预见费用不能计入成本。由于经济适用住房监审专业性要求较高,应尽量利用中介或者政府审计的结果,提高监审的准确性,降低监审风险。

4.公共基础设施建设费

审查:相关合同、付款凭证和明细账。

关注:供电、供水、供气、有线电视、通信设施等配套工程参照现有施工标准,以实际支付金额为准;公共配套设施的界定是否准确,费用是否真实发生,有无预提费用的情况;多个(或分期)项目共同发生的费用,是否合理分摊。

5.非营业性公共配套设施建设费

审查:相关合同、付款凭证和明细账。

关注:配套工程审核参照以上公建审核方法;重点审核是否上报有偿转让的不属于业主的经营性配套公建费用,如经营性的超市、游泳馆、会所等。经营性配套设施按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则,不得计入经济适用住房开发成本。

6.其他费用

(1)管理费。《经济适用住房管理办法》没有对管理费用做出具体规定,由各省在实施细则中做出具体规定,如湖南、浙江、四川省都规定管理费按照不超过开发成本项目1至5项费用之和的2%计算。

关注:管理费用如果按开发成本项目1至5项费用之和的2%计算,计入了定价成本。为开发项目实际发生的人员薪酬、办公费、业务招待费等费用不得重复计入定价成本。

(2)贷款利息按照《企业会计准则——借款费用》的规定进行归集和分配,企业因开发经济适用房而实际发生的利息费用(包括资本化和费用化的),应据实核定。

关注:分期(或同时)开发项目,其取得的贷款利息支出,是否按项目合理分摊;利用闲置专项借款对外投资取得的收益,是否冲减利息支出。

(3)行政事业性收费和政府性基金按照国家有关规定标准审核。

审查:有关的收费文件,企业交费登记卡,付款凭证、明细账。

关注:已取消收费的项目不得计入开发成本;以企业减免后实际交纳的金额为准。

由于房地产开发过程中涉及到大量的税务问题,比如应计入开发成本的耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税,还有可能要交土地增值税。

审查:缴税凭证、付款凭证。

关注:和地税局联系,确认应纳的税种和税额。税收罚款和滞纳金不得计入。

三、其他审核注意事项

(一)不得计入经济适用住房成本

1.住宅小区内经营性设施的建设费用。

2.开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用。

3.各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用。

4.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。

5.属于营利性的、或产权归企业所有的、或未明确产权归属的、或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。因此不能计入定价成本中。

6.按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

(二)经营性设施的成本剥离

经营性设施包括:属于营利性的、或产权归企业所有的、或未明确产权归属的、或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的设施。由于不能计入定价成本,因此要采用合理的办法从开发成本中剥离出来。经营性设施一般不会单独招标建造,建造标准、结构与主体住宅部分又有所差异,剥离其成本存在困难。剥离方法:

1.如按税法要求,已经单独核算成本的,审查相关的会计资料,据实扣除。

2.收入抵减法。在参考同地段市场价格的基础上,预计可取得的销售收入,并将其直接冲减经济适用住房开发成本。

3.成本分摊法。将开发成本中,剥离出经营性设施的成本费用。按比例或者按合同预算造价法分摊。具体分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

特殊情况:

人防设施性质决定了其不能有偿转让,但实际使用过程中又具有营业性质,如人防区域内设置车位,并将车位销售或出租给业主。处理办法:按税法,根据以移交方式来确定非营业性配套设施成本归属,无偿移交的计入定价成本,反之不能计入。如物业经营用房产权归业主所有、人防车库无偿提供给业主的,其建设成本可计入定价成本,并由业主承担。

(三)项目成本的分摊

应按照制造成本法进行计量与核算。其中,应计入成本中、的费用属于直接成本和能够分清对象的间接成本,直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益原则和配比原则分配至各成本对象,具体分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

(四)预提(应付)费用的处理

1.公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或者广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按法律法规规定必须配套建造的条件。

2.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

3.企业在结算时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入。

(五)面积的审核

经济适用房建筑面积是影响定价成本结论的重要因素之一(定价成本计算公式分母),在整个经济适用房开发周期中,常见以下几个面积概念:立项批复文件的建筑面积(建设、国土、发改部门批准);设计单位制作的总平面图建筑面积(规划部门批准,设计面积如有变动要重新征得规划审批);图审后建筑面积(专业图审中心或者中介机构审核,重点不是面积审核,是技术规范性过程审核)。测绘面积(由房管部门测绘核发房产证上的面积)。

成本审核应以测绘面积为准。

(六)计算公式

单位开发成本=住宅部分承担总成本÷住宅部分建筑面积

四、主要难点及解决方法

(一)行业特点明显,知识领域跨度大

经济适用房开发成本监审有别其他行业成本监审,监审过程中涉及大量预决算、土木工程、建筑施工、设计、监理、物权等专业知识,仅依赖财务专业知识难以完成成本监审任务。

解决办法:一方面需要大致了解基建基本知识,掌握建设项目从工程招投标到竣工结算整个流程;另一方面聘请中介力量协助监审。

(二)成本监审介入时机的把握

开发单位往往在开发进度到四分之一左右,出于回笼资金的考虑,提出定价建议,由此带来成本监审介入时机较早,监审过程采集的成本数据多为预测数据或者合同,影响监审结论的准确性,从而导致了监审风险。