经济适用性（精选12篇）
经济适用性 篇1
1 采暖方式的分类
(1) 城市热网集中供热:热源形式主要包括燃煤热电联产、燃气热电联产、大型燃煤锅炉房、大型燃气锅炉房。热网主要考虑城市管网和庭院管网。 (2) 区域锅炉房集中供热:热源形式主要包括燃煤燃煤锅炉房、燃气锅炉房。热网主要考虑庭院管网。 (3) 户内分散采暖:主要为居民用户自家采用的采暖方式, 本文主要考虑燃气壁挂炉、电加热采暖两种方式。
2 经济性指标
经济性指标是对采暖方式及技术进行市场选择的主要指标, 主要包括运行费用和初投资。在进一步对初投资进行折旧后, 经济性指标最终体现综合年费用。初投资, 即供热系统的建设费用, 一般有2种估算方法, 包括单位面积造价和单位供热能力造价。单位面积造价适用于与建筑物密切相关的各供热环节, 如末端设备、管网、户内热源等, 单位供热能力造价适用于各类热源的初投资评估。运行费用, 包括能源费用、动力电费、运行管理费用、人工维修费用等。其中供热能源费用是系统运行费用的重要部分, 不同的燃料差别很大。同时, 不同的供热方式包含的运行费用项目也有较大差别。不同采暖方式的经济性与各种价格因素相关。其中, 能源费用作为运行费用的主要构成部分, 与不同燃料品种的价格有很大关系;其他的运行管理费用一方面与采暖方式有很大关系, 另一方面即使对于同一类采暖方式, 不同情况下的运行管理费用差别也比较大。
3 三种采暖方式的经济性比较
3.1 城市热网集中供热
市政热力网采暖一般适用大型高层住宅社区, 优点是安全、清洁、方便。而其缺点是不能按住户需要安排采暖季, 采暖费用固定, 长期以来我国北方地区大都采用集中供暖方式, 也多以居室采暖面积而定。这种计量收费方式给供暖收费带来很大麻烦, 不论用户是否居住, 都得交采暖费;由于末端无计量方式和调节手段, 导致30%~40%的热量浪费。按照大规模实验结果, 供热末端增加调节手段, 并采用按热量计量收费后, 可节省热量30%以上。其次, 长距离输送, 管网初投资高, 维护、管理费用也高, 采用集中供热除建小区热网管线和换热站费用外, 可每平米交纳50元热贴, 作为城市热网和供热企业建设投资。
集中供暖分户计量是目前国家非常提倡的一种供暖方式。采取集中供热、分户计量可避免以上采暖方式的诸多弊端。对于普通的社区, 集中供热, 分户计量应是以后采暖方式的一种发展方向。因为只要有众多企业能生产出美观质高的暖气片, 这种采暖方式既安全, 又经济而且还相当美观。
城市集中供热中的热电联产方式, 热电联产是利用燃料的高品位热能发电后, 将其低品位热能供热的综合利用能源的技术。目前我国大型火力电厂的平均发电效率为33%, 而热电厂供热时发电效率可达20%, 剩下的80%热量中的70%以上可用于供热。一万千焦热量的燃料, 采用热电联产方式, 可产生2000千焦电力和7000千焦热量。而采用普通火力发电厂发电, 此2000千焦电力需消耗6000千焦燃料。因此, 将热电联产方式产出的电力按照普通电厂的发电效率扣除其燃料消耗, 剩余的4000千焦燃料可产生7000千焦热量。从这个意义上讲, 则热电厂供热的效率为170%, 约为中小型锅炉房供热效率的2倍。同时热电厂可采用先进的脱硫装置和消烟除尘设备, 同样产热量造成的空气污染远小于中小型锅炉房。因此在条件允许时, 应优先发展热电联产的采暖方式。大力发展热电联产集中供热方式, 这是写入我国二十一世纪白皮书中的基本国策, 应从各方面支持和保证。只要有可能接入热电联产集中供热网的, 就应要求接入。
3.2 区域锅炉集中供暖
适用于中型住宅社区, 其优点是安全、清洁和方便, 并且采暖时间可由小区业主协调决定。而其缺点是费用比城市集中供热方式略微有些高, 由于管理不当还存在污染问题。市区不许建燃煤锅炉, 只能用燃气、燃油或电锅炉, 运行费用较高。和城市热力管网集中供热一样, 用户不住也得交钱, 否则会影响其他层的供暖;还有就是容易出现系统失调、冷热不均等状况。
3.3 户内分散采暖
燃气壁挂炉天然气取暖是一种重要形式, 自从20世纪90年代进入我国, 在短时间内有了飞速的发展。虽然集中供暖仍然是我国政府推荐的方式, 但是由于我国采暖地域广阔、形式多样, 而且目前我国在积极推进分户计量采暖, 再加上壁挂炉采暖、生活热水一体的结构形式, 使得壁挂炉在目前的建筑采暖方式中也有着很广泛的应用。燃气壁挂炉采暖和集中采暖相比完全按照每户的燃气使用量收费, 避免了目前大多数集中供暖系统按照建筑面积收费的不合理性, 可以真正实现舒适性和运行费用的统一。由于使用天然气或者石油气等作为热源, 对环境的污染大大减少。采暖和生活热水的一体化, 使燃气壁挂炉成为家庭的小型能源中心, 壁挂炉一机多用, 使用灵活, 而且减少了占地, 方便了用户, 提高了居民的生活质量。燃气壁挂炉采暖运行的费用主要有燃气费、电费、水费, 在这几项费用中, 燃气费所占的比例在90%以上, 所以燃气价格对壁挂炉采暖的运行费影响最大。对于特定区域的特定建筑, 单位建筑面积的采暖运行费主要只和燃气价格有关。
分户直接电热采暖方式包括低温电缆采暖方式、低温电热膜采暖方式等。特点是可根据需要调节室温, 达到节能目的, 室内温暖舒适, 取消了暖气片及管道, 增加了使用面积, 节省了锅炉房、热力站及室外管网, 计量方便。家用电采暖方式, 它的优点是占地面积小, 安装简单, 操作便利, 采暖时间、各房间温度可调, 可独立计量。
目前我国大型火力发电厂的平均热电转换效率为33%, 在加上输送损失, 电热采暖的效率仅为30%, 远低于热电联产的170%, 也低于燃煤或燃气采暖的85%~90%。电力作为高品位的能源转换为低品位的热能, 存在浪费, 在能源利用上不合理。除非发电以水电和核电为主。合理利用能源, 提高能源利用率, 节约能源是我国的基本国策, 我国还是以火电为主, 采用电热方式, 在能源的合理利用上存在问题, 一般情况下是不合适的。
4 结语
总体上看, 不同的采暖方式各有利弊。选择合理的采暖方式与技术, 要因地制宜、视具体情况而定, 不应一概而论。在这个过程中, 要综合考虑经济性指标以及当地经济水平和居民收入水平等因素选择合适的采暖方式。
参考文献
[1]魏润柏, 徐文华.热环境[M].上海:同济大学出版社, 1994.
[2]GB/T18883-2002室内空气质量标准[S].北京:中国标准出版社, 2002.
[3]王烨.北方地区住宅冬季自然通风对室内热环境的影响研究[J].暖通空调, 2008, 38 (7) :125～129.
[4]王昭俊, 王刚, 廉乐明.室内热环境研究历史与现状[J].哈尔滨建筑大学学报, 2000, 33 (6) :97～100.
经济适用性 篇2
NSBDF031
一、文件依据
《北京市地方税务局关于修订〈契税征收工作规程（试行）〉和〈契税减免税申报审核工作规程〉的通知》（京地税地〔2007〕24号）
《北京市建设委员会 北京市发展与改革委员会 北京市财政局 北京市地方税务局 北京市国土资源局 北京市规划委员会 北京市统计局 国家统计局北京调查总队 北京住房公积金管理中心关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（京建办〔2009〕43号）
二、范围（条件）和时限
（一）范围（条件）
对居民将经济适用住房以及按照经济适用住房管理的危改回迁房、集资建房、安居房、康居房等上市出售后1年内该户家庭按照市场价购买住房的；或者上述已购住房上市出售前1年内该户家庭已按照市场价购买住房的，参照《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》（京政发〔2003〕3号）的规定缴纳契税。
（二）时限
无
三、纳税人提供资料
（一）出示资料
1.商品房购房合同原件（新房）
2.经济适用住房以及按照经济适用住房管理的房屋出售人与购房人不一致时，要提供直系亲属关系证明，属于夫妻关系，需提供婚姻关系证明
3.《房屋所有权证》（二手房）原件；确定房屋最终地址、面积及成交价格的相关资料原件（新房）；购房发票原件
4.个人合法身份证明原件
5.受托人身份证明原件（委托代办时出示）
6.出售经济适用住房或比照经济适用住房管理房屋的合同（加盖房管部门“已过户”印章）原件
（二）提交资料
1.《北京市地方税务局契税申报表》（带有条形码）；《存量房买卖房屋信息表（纳税）》（二手房）或商品房购房合同复印件（新房）
2.《证明函》（对于已售房但未加盖“已过户”印章的纳税人，需填写《证明函》并到房屋管理部门加盖公章）
3.经济适用住房以及按照经济适用住房管理的房屋出售人与购房人不一致时，要提供直系亲属关系证明，属夫妻关系提供结婚证复印件
4.《房屋所有权证》（二手房）复印件；确定房屋最终地址、面积及成交价格的相关资料（新房）复印件；购房发票复印件
5.个人合法身份证明复印件
6.授权委托书原件、受托人身份证明复印件（委托代办时提交）
7.出售经济适用住房或比照经济适用住房管理房屋的合同（加盖房管部门“已过户”印章）复印件
8.国家税务总局或北京市地方税务局要求提交的其他资料
四、税务机关办理时限
即时办理
五、受理机关
经济适用男 篇3
外形延续家族设计哲学
目前起亚在设计方面已经慢慢开始行成了自己的风格，更为硬朗的造型线条让起亚的车型与现代的兄弟车型看起来截然不同。而福瑞迪由于其一贯的家用车定位，并没有像以K5为代表的新起亚那么锐气逼人，在造型设计上更多追求耐看和实用性。
新款福瑞迪的起亚品牌标识与老款有所差异，前中网、后备箱、轮毂中央和方向盘上的LOGO重新进行了镜面化处理，看上去更富立体感。从车身侧面来看，福瑞迪的腰线前低后高十分明显，俯冲式的设计让车身在视觉上更具动感。在新款车上，车窗下沿增加的镀铬饰条强化了它的视觉效果。
强调内在美，双色内饰有效提升视觉效果
对外观的改动品味完毕之后，打开车门，马上会被经济适用男的内在气质所吸引——纪念版福瑞迪顶配车型此次推出了黑色与棕色搭配的双色内饰，包括了棕色的中控台面板以及棕色的座椅缝线。我个人很喜欢这种颜色的搭配，活跃而不跳跃，颇有质感又不显庸俗。最近两年有不少C级车都在尝试双色内饰的搭配，黑、棕两色也是某些车型的首选，只是对于10万左右级别的A级车来说，这样的内饰还是凤毛麟角。
不过，出于成本考虑，福瑞迪纪念版内饰材质的选用无法更进一步，大面积采用了质感较硬的塑料面板，也在一定程度上增加了车内异味。纪念版全系车型还在方向盘与换挡杆处换装了黑色高光材料，车内门把手和空调温度调节旋钮也换成镀铬件，增加了科技感。
底盘如此硬朗，令人意外
印象中的韩系车走的都是轻盈的路子，底盘调校追求舒适性，油门、制动、方向盘都轻到女性车主纷纷叫好，男性车主不断摇头的地步。而这次福瑞迪纪念版令我颇感意外，底盘紧凑，悬挂硬朗，路感清晰，几乎轮胎碾过每一个石子的轻微弹跳都能清晰传递给驾驶者。如此硬朗的悬挂不断给我一些挑战的暗示，在高速过弯时，车身侧倾非常小，而大力刹车也不会带来明显的点头动作。不过，福瑞迪的刹车调校存在一些不足。首先，制动踏板很重，需要很大的力度去踩，这与油门和方向盘的轻盈形成较大反差；其次，制动行程的初段刹车力度很强，但中后段明显减弱，整体来看不够线性。
让我们告别激烈驾驶，重新切换回日常驾驶方式上来。1.6L的发动机驱动1.2吨的车身毫不费力，福瑞迪更适合以这种更高燃油经济性的方式驾驶，其实我本人也更推崇这种偏舒适性的驾驶习惯，尤其在都市中。而且福瑞迪也配备了ECO模式，柔和的4挡自动变速箱可以在都市密集的车流中舒适地行进。这时候的福瑞迪表现出它最朴实、平易近人的一面，它没有怪脾气来挑战驾驶者的耐心，也不会对驾驶者产生压力。毕竟，让车主在繁忙工作一天之后踏上轻松的回家旅程，才是一台都市代步车最应该做的事。显然福瑞迪做到了。
当代社会，成功男人的定义正在多元化。传统的成功就是指事业有成、收入稳定。如今，成功男人的定义还要加上一条：有一种平衡的生活状态——有工作，也要会娱乐；有事业，还要顾家；有物质基础，更要有美好心灵。福瑞迪纪念版就是以这样一个经济适用男的形象来到我们面前的。是选贵的，还是选对的？您一定心有所属了吧。
经济适用性 篇4
一、资本成本率的适用性问题
国资委自2013年1月1日起施行《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》, 其附件《经济增加值考核细则》规定, 中央企业资本成本率原则上定为5.5%。资产负债率在75%以上的工业企业和80%以上的非工业企业, 资本成本率上浮0.5个百分点。这意味着央企的项目投资回报率只有高于5.5%甚至高于6%, 才算是真正赚钱的企业。资本成本率的设定, 对于促使企业负责人从过去的“利润思维”转向“价值创造思维”具有重要的推动作用。
但从严格意义上说, 统一设定的资本成本率在实际操作中面临适用性的问题。5.5%的资本成本率在国内属于合理水平, 但远高于境外实际融资利率。以香港为例, 资信较好的中资企业在香港可以获得1%的融资利率。如果资产流动性好, 变现能力强, 融资利率甚至更低。对于这种类型的企业, 实际上项目投资回报率达到1%-2%即可盈利, 如果按照5.5%的资本成本率考核, 容易挫伤该企业的积极性。
近年来, 中央企业贯彻落实“走出去”战略, 在海外投资并购项目及金额逐年递增, 已经拥有相当数量的海外分支机构。面对后金融危机时代尚不乐观的国际经济金融环境, 在国际市场上获取5.5%以上的资本收益率有相当的难度。如果对中央企业境外分支机构都按照5.5%的资本成本率考核, 不考虑所在地区的实际融资利率, 实际上有欠公平, 也不够科学, 难以真正激励这些公司拓展海外业务。
二、EVA指标在集团公司内部进行分解的适用性问题
(一) 资金债务统一管理与EVA指标分解存在一定矛盾
不少大型集团公司在内部实行资金统一管理和债务统一管理, 作为控制负债规模的一种有效手段。在集团公司层面, 将EVA作为考核指标是较为合理的。集团公司向分支机构下达利润指标, 将分支机构作为利润中心, 而资源的投入, 包括资金、人力、资本性支出、项目收购, 在集团公司层面统一管理, 控制资本性支出和债务规模, 以达到整体EVA目标, 是一种有效的管控模式。但如果在集团公司内部进行EVA指标分解, 某种程度上与资金、债务集中管理原则存在矛盾。
(二) 矩阵式管理架构下难以简单套用EVA考核
矩阵式管理是常见的组织结构形式之一, 与直线式管理相对, 以其灵活、有效的特点而被众多大型企业采用。纵向由产品事业部进行垂直管理, 横向由区域分支机构进行协调管理, 横向系统与垂直系统组成了一个矩阵。这种结构是多产品线跨国企业经营的基本模式, 具有灵活、高效的优点, 适用于产品多元、市场区域分散以及分级授权管理的机制结构, 便于公司资源和信息的共享。
如果一个集团公司采取矩阵式管理结构, 地区公司 (区域机构) 需要与纵向的产品事业部之间进行频繁的沟通协调, 这意味着其业务运营很大程度上将受到总部产品事业部的影响, 其负债规模并不单纯取决于自身。因此, 在矩阵式管理的集团公司内部, 如果机械地对地区公司推行EVA考核有欠科学, 难以发挥有效引导作用。
对于矩阵中的各个产品事业部而言, 因其属于公司内部的不同利润中心, 并非独立的分公司或子公司, 难以将公司整体的所有者权益和负债切分到各个事业部, 因此对于产品事业部也难以推行EVA考核。
(三) 分支机构之间的协同效益难以通过EVA衡量
协同效应可以简单用“1+1>2”来概括, 包括内部协同和外部协同两个方面。内部协同指企业生产、营销、管理的不同环节, 不同阶段, 不同方面共同利用同一资源而产生的整体效应。外部协同指一个集群中的企业由于相互协作共享业务行为和特定资源, 能够比一个单独运作的企业有更强的盈利能力。
对于一个产业链一体化运营的公司, 例如大型石油公司, 上、中、下游可能以分公司或子公司的形式存在, 这些公司之间存在协同效应, 服务于整体战略, 实现整体盈利。但整体盈利并不意味着每个环节、每个公司都盈利。如果将其内部关联割裂开来, 单独对一个环节、一个分公司或子公司进行EVA考核, 可能是“只见树木, 不见森林”, 无法客观反映其经营实际, 因为协同效应客观上很难简单量化。
(四) 效率导向的适用性问题
EVA是考核企业有效使用资本和为股东创造价值的工具, 体现经营效益与所占用 (或使用) 资本成本之间的关系, 其重视效率的理念有助于让企业负责人逐步树立“有成本必须有效益”、“用最少的资源占用创造最大价值”等效率理念。
但是, 在一个企业集团内部, 或多或少会有一些分支机构, 定位于承担战略性任务或政策性任务, 并非以效率最大化为单一目标。特别是, 如果产业链中某个环节、某个分公司或子公司是因执行整体战略而导致战略性、政策性亏损, 单独考核其EVA的实际意义不大。
三、结论与建议
EVA是全面考核企业经营者有效使用资本和为股东创造价值的重要工具, 适宜作为一个集团公司的整体指标, 引导企业将有限的资源优先配置到核心主业、优质资产以及有助于增强长期价值创造能力的项目上, 合理控制资产占用规模, 完善资产结构, 实现转变发展方式与提升价值创造能力相结合, 壮大规模与提高发展质量相统一, 短期效益与长期发展相协调。
对于不同地区、不同类型、不同定位的企业, EVA考核资本成本率的设定不宜简单划一, 而且应该适当考虑区分债务资本成本和股权资本成本。
在一个集团公司内部进行EVA指标分解时, 应结合企业的资源配置方式、内部管理架构、盈利模式和战略定位综合权衡, 慎重考虑, 避免因生搬硬套导致考核导向与下属企业经营实际脱节, 挫伤下属企业的积极性。
摘要：经济增加值 (EVA) 是全面考核企业经营者有效使用资本和为股东创造价值的重要工具, 也是企业价值管理的基础和核心。但在实际应用中, 其资本成本率的设定和指标分解需要考虑企业的实际情况, 不宜简单套用, 否则可能无法发挥其有效引导作用, 反而挫伤下属企业的积极性。
关键词：经济增加值,考核,适用性
参考文献
[1]刘文宇, 邹亚明, 王延章.完善企业集团EVA业绩评价体系的思考[J].科技与管理, 2011, (1) :50-53.
[2]中央企业负责人经营业绩考核暂行办法[EB/OL].国资委, http://www.sasac.gov.cn/n1180/n1566/n257060/n257203/15124088.html.
经济适用房政策 篇5
椒政发【2003】264号
关于印发《台州市椒江区经济适用 住房管理实施细则》的通知
各镇人民政府、街道办事处，区政府直属各单位：
《台州市椒江区经济适用住房管理实施细则》已经区委、区政府联席会议研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。
二OO三年十二月三十一日
主题词：经济适用住房 管理 细则 通知
抄送：区委各部门、人大、政协、人武部、法院、检察院
台州市椒江区人民政府办公室 2003年12月31日印发（共印160份）
台州市椒江区经济适用住房管理实施细则
为了建立以城镇中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房保障体系，加快经济适用住房建设，提高城镇职工、居民的住房水平，加强对我区经济适用住房建设和销售的管理，根据国务院、省政府的有关文件精神和市政府《关于印发台州市经济适用住房实施细则的通知》的规定，制定本实施细则。
一、经济适用住房计划与建设
经济适用住房是指以城镇中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，它包括政府解困房、安居房。计划、建设规划、土地、房委办等部门根据本区的实际情况，联合编制经济适用住房发展计划和建设投资计划，报国家、省、市审批，由区房委办负责分期分批实施。经济适用住房由政府实行统一规划、统一征地、统一设计、统一组织建设，并实行招投标制度，确定具有一定资质的房地产开发企业开发建设。开发建设企业对经济适用住房工程质量负最终责任，实行工程质量保证制度。
二、经济适用住房申购对象和审定程序
（一）申购对象
1、凡在本区内城镇户口的中低收入家庭的无房户、住房困难户，可以申购经济适用住房，在同等条件下优先安排给离休干部、教师、部队军转干部中的无房户、住房困难户。无房户是指过去从未享受过房改购房、住房货币补贴（包括单位内部各种形式的住房货币补贴）、集资建房、政府解困房、安居房、经济适用住房、批地建房。
住房困难户是指从未享受过住房优惠政策，且在椒江区建成区范围内拥有人均私有住房建筑面积在15平方米及以下的家庭。人均私有住房建筑面积超过15平方米的家庭，不属于住房困难户，包括在本实施细则下达后以各种方式将私房产权转移给他人的私房户。
2、年满28周岁以上未婚青年，要求申购经济适用住房，可在先交纳婚前购房保证金的前提下，允许购房，暂不发房屋产权证。婚后发生一户二套，必须退出其中一套，不退的其中一套应按当年同类型商品房市场价补足房款，并没收保证金。保证金金额由区房委会另行下文。
上述人员中凡租住直管公房和单位自管房的，必须办妥退出租住房手续后，方可申购。家庭中低收入标准按统计部门的口径为依据，每年公布一次，除全额拨款的机关事业单位外，其他单位均应出示年收入证明。
凡在过去享受过住房优惠政策，但面积未达标的家庭，不得申购经济适用住房，但可以按规定享受面积差住房补贴。
（二）经济适用住房建筑面积标准
申购经济适用住房应享受的建筑面积标准，按浙江省人民政府办公厅《关于城镇干部职工住宅暂行标准的通知》（浙政办发〔1996〕177号）规定或按人均20平方米建筑面积进行控制。
离休干部、教师购买经济适用住房计算房价时，面积可增加10平方米。
超过控制标准面积部分按当年同类地段商品房市场价计算房款，差价款由区房委办收取，纳入区住房基金。
（三）审定程序
已建立住房公积金制度并正常缴纳公积金的单位可以由单位统一负责职工的购买经济适用住房申报工作。
未建立住房公积金制度的单位职工，参加本人户口所在地的社区居委会申购经济适用住房。
1、个人申请，单位（居委会）审查，张榜公示，接受群众监督，初定购房对象领取《台州市椒江区经济适用住房申请审批表》。
2、单位（居委会）将个人申请表连同有关证明材料送区房委办审核，报区住房委员会审批。
3、根据各单位（居委会）申报的申购对象构成和人数等实际情况，结合房源，统筹安排，成套切块分配给单位（居委会），然后由单位（居委会）按照公开、公正、公平的原则组织分房。
三、经济适用住房销售价格
经济适用住房价格实行政府指导价，由区房委办报同级物价管理部门确定，并定期公布。其价格由以下成本因素构成：
1、建设用地的征地和拆迁补偿安置费；
2、勘察设计和前期工程费；
3、建安工程费；
4、住宅小区基础设施配套费；
5、以上4项之和为基数的2%的管理费；
6、利润按照以上1至4费用之和的3%计算。
7、贷款利息；
8、税金；
经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格，分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向、差价，并按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。因户型等原因，购买超过经济适用住房享受面积标准部分的价格，参照同类地段商品房市场价格由房地产评估机构评估确定。
四、其它
1、为了促进经济适用住房的开发建设，降低成本，切实解决城镇中低收入家庭住房困难，各部门对经济适用住房的建设和开发要从各方面给予政策优惠和扶持。计划部门在指导性专项计划中，要给予优先安排，按规定减免有关税金；建设规划部门在选址定点时要给予优先安排，按规定减免城市大配套费等；土地管理部门对建设用地按行政划拨方式供应，减免收取土地管理费等；金融部门应在贷款上给予优惠和扶持。
2、职工、居民所购买的经济适用住房，产权归个人所有，住用满五年后方可依法上市交易，如要在规定期限内退出的，则由房委办按照原价收购；规定期限后上市交易，则应按规定补交土地出让金和有关税费。
3、房产管理部门和土地管理部门及财政部门凭房委办发给的批文和审定表以及有关凭证办理房屋所有权证和土地使用权证，并按规定减免缴契税及有关规费。
五、本实施细则由椒江区住房委员会办公室负责解释。
经济适用男 篇6
昕锐与全新桑塔纳到底有何区别？我的答案是：相同又不同。相同的是同样出自德系制造工艺，采用相同的平台和技术；不同的是昕锐多了一份说不清是来自布拉格广场还是波西米亚风格的“源于生活但又高于生活的情怀”。
斯柯达如何年轻化
如果你已经见过新捷达与新桑塔纳，那么在这其中挑选一辆出来购买难免会眉头一皱，因为现在南北大众生产的车型几乎把全家都整成一个模样。若要一直在此之间纠结不定，那么不妨看看斯柯达全新昕锐。全新家族语言让昕锐不仅拥有了最新家族设计，并且一改斯柯达以往给人留下的老气横秋的感觉。
与新桑塔纳、新捷达一样，昕锐采用了大众PQ25平台，这在视觉上也就保持着高度的相似。但略胜一筹的是昕锐的车身长度，作为家庭用车来讲，宽大的车身优势不言而喻。车头部分，中网依旧采用了现在斯柯达惯用的直瀑式中网格栅，两旁的头灯采用了接近矩形的设计。车身的腰线从前叶子板一直延续到车尾，并最终与C型尾灯所交融。
乘坐感觉宽敞吗
如果不看方向盘，昕锐给人的第一感觉跟新桑塔纳是极其相似的，用料方面依旧是硬塑料，从这款车型的定价来考虑，这并不让我感到奇怪。
仪表盘设计简单明了，油量指示在行车电脑上显示，而水温表却被直接略去。空调系统同样是自动的，在面板中央还配备了一块小屏幕来显示空调状态以及室外温度，用起来很贴心也很显档次。手刹拉杆和中央扶手“打挤”的情况依然明显。
昕锐内部的空间还是够用的，这也是该车型的一个亮点。相比同级车型来说，昕锐的乘坐空间相对较大，这也是充分考虑了中国家庭的需要而设计的。为了获得更多的腿部空间，昕锐的后排坐姿比较直，但不会让人难受。
动力够用么
既然是“经济适用男”，必然在动力的设计上偏向于经济节能。昕锐提供1.4L和1.6L发动机两种选择，我们测试的高配车型采用1.6L发动机，采用的是爱信的09G自动6速变速器，具有S挡，但没有设置手动M模式。
初踩油门，加速平缓、沉稳，6速自动变速箱换挡还算平顺，没有较强的顿挫感。发动机控制在1800转换挡，中低转速加速时，浅踩油门和深踩油门的感觉区别不大，反应含蓄。这时使用S挡，变速箱立刻降挡，以3000转的输出来保证充沛的动力。
对于一款经济节能型轿车，油耗是最大的亮点。由于采用了全铝发动机，体积缩小，重量减轻，加上全新的电控系统，从本质上增加了发动机的工作效率，降低成本。车身也采用了高强度钢，车身轻盈。这都为降低油耗打下了基础。
舒适性如何保障
昕锐采用前麦弗逊式独立悬挂、后半独立扭转梁式悬挂，整体调校适中。这也是针对家庭用户的A级车常用的悬架结构，其最大的优点是结构紧凑且维护成本较低。在低速急弯和高速转弯时，车辆还是难免出现了比较明显的侧倾现象。这表示它不是一款偏向于操控性的轿车，是专门为家庭用户打造的产品。不过还好，车辆座椅是比较典型的大众风格，刚坐上去似乎有些硬，不过长时间驾驶会感觉支撑非常好，不容易疲劳。
车辆对风噪的把控还是比较优秀，关上窗户以后，外面的声音基本可以被隔绝。我们以120km/h的速度行驶在高速公路上时，转速控制在3000左右时，发动机嗡嗡的闷响较为明显。不过，这种感觉还是在承受范围之内。
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作为大众旗下的品牌，斯柯达用性价比博得了很多中国消费者的青睐。凭借着上述的优势，斯柯达家族迎来了第四位新成员昕锐。外观干练优美，内部空间充裕，天生就是一个经济适用男。但由于缺乏运动的天赋，加速的表现非常含蓄，车内噪音也比较小。该车还拥有电子转向与扎实的底盘调教，让每一个弯道都变得信手拈来，特别适合在城市路况下驾驶。
经济适用性 篇7
“经济适用房既不能作为长期解决中低收入家庭住房问题的措施, 对平抑房价的作用也很有限, 还容易滋生腐败。”全国人大代表、清远市人民医院副院长周海波建议, 加强廉租房、公租房的建设, 取消经济适用房建设。
此前, 一场叫停经济适用房建设的热潮已经悄然形成。
今年年初, 河北、辽宁、山东等省宣布继续停建经济适用房, 随后, 湖北、江西等地的地方两会上也出现“叫停”的决定或呼声。江西省人大会议上, 人大代表、九江市市长曾庆红明确表示, 该市不再建设经济适用房, 重点转向廉租房和公租房建设。武汉市政协会议上, 政协委员吴健敏关于“取消经济适用房”的提案也是一石激起千层浪。
实际上, 类似提案早已不是第一次被提交到全国两会上。去年, 全国人大代表张育彪呼吁取消经济适用房;前年, 全国政协委员王超斌、李晓林、蔡继明等建议停建经济适用房……从2005年开始, 每年两会上围绕“取消经济适用房”问题, 都有代表、委员提出观点尖锐的议案。
而在学界、舆论界, 近十年来, 茅于轼、钟茂初、徐滇庆、叶青、叶檀、任志强等著名学者、时评人或企业家一直在不遗余力地向经济适用房“开火”。批评、否定的声音在近年成为舆论主流, 已经让人们不得不深入思考, 经济适用房究竟当存当废?经济适用房该何去何从?
这正是本期热点聚焦所关注的。
经济适用房, 一般指已经列入国家计划, 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它具有社会保障性质, 兼有经济性和适用性的特点。经济性, 是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的, 适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性, 是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低, 要达到一定的使用效果。与商品房相比, 经济适用房在许多方面有其特殊性:在获得土地的方式上, 经济适用房建设用地实行行政划拨, 免交土地出让金;在租售政策上, 经济适用房只售不租;在购买条件和对象上, 经济适用房享受政府优惠, 其购买对象是特定的, 只供给城镇中低收入家庭;在价格政策上, 经济适用房出售实行政府指导价, 不得擅自提价出售。
在我国现有的各类保障房中, 经济适用房情况最为复杂, 它诞生时间久 (经济适用房一词最早于1991年被提出) , 其内涵几经变化, 因此, 有必要对其产生背景和政策演变加以简单回顾。
经济适用房的产生背景与政策演变
建国后, 我国长期实行住房实物分配。这在计划经济时代符合时代要求, 但这种分配方式是不可持续的。因为住房实物分配给政府财政造成很大的负担, 也不利于城市的规划建设。同时, 公民的住房问题也并未得到根本改善。
于是, 上世纪90年代, 房改政策应运而生, 经济适用房也随之问世。
酝酿阶段:住房供应体系主体
经济适用房本来是为补充福利房出现的政策。1991年6月, 国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“大力发展经济适用的商品房, 优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年, 原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》, 明确了经济适用房是“以中低收入家庭、住房困难户为供应对象”的普通住房, 同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应规定。这时对经济适用房的定位是住房供应体系主体, 跟现在的经济适用房内涵并不相同。
启动阶段:具有保障性质的政策性商品住房
1998年, 我国房地产行业开始起步。国家开始住房分配货币化改革, 停止福利实物分房。在宣布这一改革的纲领性文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中, 第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系, 这一体系包括高收入者购买和租住商品房, 向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。该文件执笔人之一顾云昌事后回忆说:
“当时有一个大背景, 跟宏观经济形势有关, 当时中国经济正处于低谷之中, 需要寻找新的经济增长点和新的消费热点。朱镕基总理提出, 要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点, 那么住宅建设如何成为新的消费热点呢?其中一个重要的举措就是通过大力发展只售不租的经济适用住房, 价格比较便宜, 中低收入者也来买, 通过住宅拉动经济增长。”
“当时对经济适用房这个概念有许多争论, 大家认为, 我们刚刚进入市场经济, 收入水平都不高, 绝大多数人都是中低收入家庭, 所以应该以经济适用住房为主体, 来满足社会需求。当时对经济适用住房的认识并不是很清楚, 当时的宣传是, 经济适用住房的供应主体是满足大多数人的需求, 这是一个总的背景。”
“还有一个没有明确的概念就是, 中低收入家庭包不包括中等收入家庭没有划清楚, 而大部分老百姓都觉得自己是中低收入。”
这种模糊性在政策执行过程中引发了争论。原建设部住宅与房地产业司一位官员回忆, 1999年左右, 管理层在经济适用房上曾有如下争论:家庭收入一时无法划清, 而经济适用房又不能因此不做, 在现阶段应该实行怎样的政策?是边建设边详细研究如何划定, 还是先将划定方法明确, 再进行建设?在未划定之前, 又该怎样管理得好一点?
事实表明, 这场争论的结果同许多“中国式”改革一样, 没有一致的结论, 最后都是摸着石头过河, 先做了再说。
当时, 北京、哈尔滨、长沙等地实际上将中等收入阶层纳入了经济适用房的适用人群, 并由此放松了经济适用房的准入管理。原北京市建委的一位人士回忆道, 当时政府一方面大力宣传经济适用房政策, 鼓励大家踊跃购房;另一方面在2001年前放开了购买门槛, 让有能力买经济适用房的人都能进入市场, 而对于购买者身份甄别大都睁一只眼闭一只眼。
在这几年间, 经济适用房迎来高速发展时期。2001年后, 商品房的蓬勃发展使得经济适用房和商品房之间的差价拉大, 经济适用房房源紧缺现象日益严重。与此同时, 普通民众风餐露宿排房号, 经济适用房面积超大、装修豪华, 开宝马车入住经济适用房, 最需要住房的低收入人群却买不起经济适用房等后来为人们所熟知的问题开始大量出现。2003年3月, 原建设部、原国家计委和国土资源部联合发出紧急通知, 对北京、河北、黑龙江、山东、江苏、安徽、浙江、江西、福建、湖南、陕西等11个省市的经济适用房及管理情况进行综合调研, 其动因正是源于公众对经济适用房“既不经济也不适用”的质疑。
这一调研直接促成了次年5月由原建设部、国家发改委、国土资源部等联合发布的《经济适用住房管理办法》, 该办法第一次以法规的形式对经济适用房的户型标准、供应对象、销售价格进行了严格控制, 其中明确了许多过去的规定中模糊不清的地方, 如面积、利润、购房资格等等。对经济适用房的定位也由住房供应主体改变为“具有保障性质的政策性商品住房”, 并主要面向中低收入人群。
调整阶段:具有保障性质的政策性住房
当时, 购买经济适用房的收入审核极不严格, 一纸收入证明任意填写, 加上上市交易管理不到位, 大量投资者凭借关系和资源买到经济适用房, 从中获取巨大差价。经济适用房在推行中出现的种种弊病仍然愈演愈烈, 使得经济适用房受到舆论越来越多的质疑。
2007年8月1日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 首次明确提出“把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能”, 对经济适用房进行了重新定位, 将其由过去的“具有保障性质的政策性商品住房”转变为“具有保障性质的政策性住房”, 并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。该《意见》要求经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右, 购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。
随后, 原建设部联合其他六部门于2007年11月下发了新的《经济适用住房管理办法》。新管理办法进一步充实完善了经济适用住房的面积、价格、转让等方面的规定, 并加入了轮候制度以及对国家机关工作人员管理失职的责任追究, 强调经济适用房供应对象要与廉租房保障对象相衔接, 使我国经济适用住房政策相对空前完善。
随着政策调整而来的就是政府机构的膨胀。然而, 工作效率仍然普遍低下。更为致命的问题是, 如此大的资源投入能否确保中低收入群体住上经济适用房?用全国政协委员于炼的话说:“对于经济困难的群体来说, 经济适用房再怎么‘经济’, 也还是买不起!”
最近两年, 中央进一步加大了对保障性住房的财政支持力度。而地方上, 包括厦门、深圳、天津、上海、重庆等地, 开始通过政府提供土地, 优惠的信贷、税收政策来建设公共租赁住房, 以低于市场水平的租金, 提供给既买不起商品房, 又不属于住房保障对象的居民, 帮助他们渡过困难。公共租赁房成为最受关注的保障房品种。2010年底, 住房和城乡建设部在部署2011年住房城乡建设工作时, 提出建设一千万套保障房, 其中以公共租赁房为主。经济适用房虽未被统一叫停, 但受到“冷遇”, 已经非常明显了。
通过以上的回顾, 可以看到, 我国政府推出经济适用房政策初衷在于试图解决中低收入家庭住房困难和带动市场消费。经济适用房内涵则经历了从“住房供应体系主体”到“具有保障性质的政策性商品住房”, 最后到“具有保障性质的政策性住房”的演变;保障对象经历了从“中低收入家庭”到“城市低收入住房困难家庭”的发展。我们不难发现, 经济适用房的出台过程比较草率, 事先的理论论证上也有先天不足之嫌, 而最初的目标也是双重的, 这些毫无疑问与经济适用房建设中出现的种种弊病有着密切关系。
经济适用房之弊:摇摆的目标与扭曲的现实
出台过程草率、理论论证不足、最初目标双重的经济适用房, 在推行开之后到底出现了怎样的弊病?
(一)
上世纪九十年代末, 我国开始实行安居工程。这可谓是经济适用房的前身, 目的之一是助力我国住房制度改革, 完成住房的货币化、商品化。“但这项政策主要是从当时宏观调控需要出发, 即通过扩大民用住宅建设规模, 达到消费积压钢材的目的。”中国社会科学院财政与经济贸易科研所研究员王诚庆说。
最初目标的双重, 使得经济适用房一方面作为某种社会福利出现, 另一方面又成为国家经济增长的一个重要手段。因此, 在实际建设中, 经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。而政府的操作, 又强化了经济适用房的市场特性。
在经济适用房的总量控制上, 2003年以前, 都是由地方上报预计的经济适用房建设总量, 由原建设部批计划。后来发现计划和实际差距比较大, 因为经济适用房建设不只是建设部门的事情, 还需要地方政府和土地等部门的参与。2003年以后, 经济适用房的总量控制和运营模式, 都全盘划归地方政府。由于经济适用房有3%的利润率限制, 因此, 在2004年前, 经济适用房都是由地方政府指定开发商承建。
这种将住房福利和市场化结合的“中国特色”的操作模式, 其实也有其客观的合理性:我国中低收入者数量庞大, 地方政府财力无力支持大规模的开发经济适用房。而经济适用房占用的土地是划拨用地, 免交土地出让金。而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此, 地方政府从根本上就缺乏推动经济适用房开发的经济动力。于是, 政府在政策上给予开发商一定优惠, 让其承建经济适用房。在这些优惠政策中, 承建经济适用房的开发商可以得到免交出让金的土地, 并一部分用于经济适用房, 一部分则用于商品房建设。
“采用这种做法, 政府需要付出的运营成本会比较少。”王诚庆说。但是, 政策目标, 例如建筑面积标准和销售对象政策, 就难以贯彻落实了。开发商出于逐利的天性, 往往会从自己的商业目标出发去运作, “忽视”政策规定。而经济适用房作为人为制造的稀缺资源, 自然成为了谁都想吃的“唐僧肉”。可由于监管成本太高, 即使出现问题, 政府要监督、彻查, 却又麻烦重重。
(二)
在这样的格局下, 各种弊病很快暴露出来。
——建设“高档化”
有些房地产开发商在按照经济适用房的政策享受优厚待遇的同时, 并没有按照规定建设经济适用房, 普遍出现了建设标准、价格水平、供应对象等严重超标的问题, 一般的中低收入群体根本承受不起。
在天津, 经该市政府批准的“华苑”、“万松”、“西横堤”、“梅江”、“太阳城”等5个经济适用房居住区中, 除“华苑”外, 其他几个都没有按照经济适用房的规定进行建设。“梅江”园除两座住宅外, 有11座四层半联体花园洋房、47座联体花园别墅, 一般户型单元面积174平方米左右, 别墅户型单元面积最高达269平方米。“太阳城”居住区既有三层四层的洋房, 也有小高层, 有的户型单元面积高达200多平方米。
2009年, 浙江杭州公示的经济适用住房房源, 户型70%以上在130平方米左右, 最大的达到178.18平方米。
如此“高档化”的经济适用房遍布各地, 屡见不鲜。
——权力寻租“常态化”
关于经济适用房的寻租到底导致多少珍贵的公共资源被挤占, 迄今没有官方统计数据, 只有见诸于报端的一系列报道。
2005年6月21日《京华时报》报道, 来自北京市房地产中介机构的调查数字显示, 在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内, 房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。
《楚天都市报》报道, 2009年6月12号, 湖北武汉市5141名困难家庭市民参与一个经适房小区公开摇号, 结果摇中的124名市民中, 有6人的购房资格证明编号是连号。5000余人摇号6人连号的机率是千万亿分之一。经查, 6人申请材料系造假, 购房资格被取消。
中国之声《新闻纵横》2009年6月24日报道, 重庆市渝中区大坪镇的新城大厦中的322套经济适用房交房才八个月, 有一半左右已经被出租。一些业主不顾经适房不满五年不能上市交易的规定, 提前通过中介转卖住房。
2010年3月8日, 《深圳晚报》调查证实, 2007年面向社会低收入家庭出售的经济适用房小区桃源村三期, 地下停车库一层, 统计停车总数约为380辆车。在地下二层, 车辆不多, 约70辆。价格在20万元以上的车辆共72辆, 约占总停车数450辆的16%。
实际上, 经济适用房中的权力寻租, 可以说是不分东西南北, 无处不在。在房价高企之时, 一个拥有产权的优惠价房产, 当然会引来各路“神仙”各显神通。这样一来, 不但使政府的优惠政策在相当程度上没有落实到中低收入阶层的身上, 又无形中增加了政府的负担。
——监督管理“失控化”
记者还发现, 一些地方对经济适用房建设的监督管理日趋失控。
一些开发商利用经济适用房建设监管缺失, 以经济适用住房政策获得土地, 以纯粹商品房性质开发出售, 扰乱了经济适用房建设市场秩序;由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的, 有些开发商甚至采取暗箱操作, 打经济适用房的牌, 却做着商品房的生意, 也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高他们的投资回报率。
刘福泉认为, 对经济适用房监督管理的一个主要难点是中低收入者标准如何确定。一是由于各地的经济、收入状况存在很大差异, 二是由于中低收入者中也存在差异, 很难分别妥善地对待处理。此外, 除了个别政府部门怠于监管, 经济适用房的监督管理成本太高也是监管无力的原因之一。根据现有的经济适用房政策, 经济适用房的立项需要政府批准, 开发所用土地往往由政府拨划, 电网、小区配套设施等的建设需要政府负责, 销售需要政府限价……监督管理成本存在于各个环节中, 只要一个环节出现问题, 很可能会满盘皆输。
——配套设施“缺失化”
北京天通苑被称为“睡城”——除了居住外, 没有休闲娱乐等其他的生活功能。11万人的超大型社区, 没有一家三甲医院;作为义务教育的公立小学只开办了三个年级, 如果小孩要继续升级, 则必须转往收费昂贵的私立学校……
这种现象被称为天通苑现象, 成了经济适用房小区配套设施缺失的代名词。
根据规划业的“行规”, 大型居民住宅区的规划应该遵循“千人指标”:即小区居民达到2000—3000人, 社区内应配备学校, 托儿所。小区聚集人群达到2—3万人, 则应该配备医院。不足此标准的, 也应该有相应的卫生站。开发商只有将这样一份配套齐全的小区规划报经市规划委通过, 才能领取规划许可证, 然后出具规划详图, 领取施工证, 正式开工。
可是, 虽然规划原则上, 经济适用房与商品住宅并无二致, 但实际上却要受到开发成本的限制。按规定, 小区内医院和学校等的运营, 在开发商配备后, 将无偿交由卫生部和教育部等政府部门管理。可对开发商来说, 这些公共设施是不赚钱的, 所以通常会想办法逃避。逃避的手段多种多样。例如经济适用房多为大型社区, 需要分几期滚动开发。所以开发商会将学校、幼儿园等公共设施建设一期一期往后拖, 以延期开发之名逃避对公共设施的建设, 或者中途更改规划图。
广州市在2008年底推出了2145套经济适用住房。可是, 六个房源点中仅有一个配套设施完善, 交通方便。而其它建在郊区、交通不方便、配套不到位、环境也不好的房源点则普遍乏人问津。最后, 这批经济适用房中只有975套被认购, 余下1170套遭弃购。
这些不是特例。事实上, 全国各地都普遍存在着经济适用房因地处偏远、配套设施缺失等原因而遭遇弃购的现象。
如此多的弊病暴露出来之后, 各种媒体传出质疑、否定经济适用房的声音, 就是顺理成章的事了。
经济适用房的存废之争
经济适用房在问世十年之后, 随着暴露出来的问题越来越多, 明确主张叫停经济适用房的人开始大量出现。
(一)
“假定你有一万块钱, 准备捐给慈善机构。请问, 你是希望把这笔钱帮助中等收入的人买经济适用房, 还是用于穷人的医疗、教育、住房?要花钱的地方非常多, 而钱是有限的。我的基本观点是要帮助社会上最困难的那部分人群。如果政府有些财力物力能够处理社会上的平等问题, 首先要关注的就是这部分人, 而不是要关注买经济实用房的人。”
2009年, 河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房, 一改此前重经济适用房轻廉租房的做法, 纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。河北石家庄、山东济宁等城市则拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”, 逐渐减少经济适用房建设、分配规模。而著名经济学家茅于轼要求废除经济适用房的观点, 在这场演变中扮演了“推波助澜”的角色。
当时, 另一位反对建经济适用房的是著名经济学家徐滇庆, 他认为, 经济适用房的非市场运作, 让政府有了很大的操作空间, 成为公务员和政府权力部门谋取利益的重要资源, 毫无监督可言;经济适用房有扰乱价格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等众多弊端, 应该立即寿终正寝。
“政府保障低收入群体‘人人有房住’是其责任, 但并没有责任去保障低收入群体‘人人有房产’。”全国人大代表、中南财经政法大学财税学院教授叶青也认为。
全国政协委员、清华大学教授蔡继明则在当年的两会上提出, 经济适用房作为一种以销售为主的保障性住房, 作为解决城市困难群众住房问题的手段, 弊端明显:低收入居民依然买不起;易滋生腐败和社会分配不公, 经济适用房脱离了市场化轨道, 直接变成了政府定价, 政府交易, 开发商变成了承建商, 这必将给某些部门造成权力寻租机会。因此, 建议停建经济适用房。
(二)
但是, 茅于轼等人的观点遭到不少人的反对。反对者以“草根”居多, 他们认为经济适用房利大于弊, 不能因噎废食。
“经济适用房给低收入者一种家的归属感, 而建立在廉租住房和公共租赁住房上的归属感就会大打折扣, 因为后两种的本质是‘租’的。虽在执行过程中出现了一些问题, 但不能因噎废食, 从而否定经济适用房制度。”有位深圳网友这样评论茅于轼的观点。
不少人都支持这种看法:经济适用房能让低收入群体圆住房梦, 至于某些并不困难的市民住上了经济适用房, 只能说明把关与监督上存在漏洞, 必须建立一套公开透明的分配机制。
还有网友发表这样的评论:“其实, 经适房也好, 廉租房也罢, 没有严格的管理和法律的约束, 仍然难以逃脱滋生腐败的宿命。问题并不是出在经济适用住房制度本身, 而是政策在执行的过程中变形走样, 被少数人钻了空子。不解决好这个问题, 就算有一天经适房制度被其它住房保障措施取而代之, 也难免还会被少数人抹黑。”
“关键不在于制度本身, 而在于落实不到位”, 这种看法具有相当的普遍性。
(三)
到了2010年, 公共租赁房异军突起, 多地开花。尤其是重庆市大规模开展的解除户籍限制、面向广大“夹心层”的新型公共租赁房的建设, 使越来越多的人开始以好奇、赞许乃至期盼的眼光打量这个新鲜事物。在互联网上的一次关于“是否应当取消经济适用房”的调查中, 90%的人选择了“应当马上取消”。舆论风向标正在逆转。
推出经济适用房, 政府本意是为中低收入群体提供住房, 让“天下寒士俱欢颜”。但实际操作下来, 除了权力寻租、分配不公外, 更主要的, 不少地方的经适房也名不副实、沦为摆设——既不“经济”又不“适用”, 不是价格高昂低收入群体难以承受, 就是地段偏僻、公共配套设施滞后令申请人望而却步。这样的经适房, 早已背离“居者有其屋”的政策初衷。从这个角度看, 要求彻底取消经济适用房, 是非常合理的要求。
其实, 经济适用房的弊病, 既有具体操作的难题, 也有制度设计的问题。
具体操作中的难题
经济适用房给政府财政带来的压力较大。大面积帮助中低收入家庭包括人才建造住房特别是经济适用房, 在当前教育、医疗等各类民生问题都需要大量财力投入的情况下, 中央和各地方政府是否有必要将大量财力持续提供给经济适用房, 值得研究。
同样, 经济适用房耗费政府部门人力物力的投入也极为巨大。著名学者钟茂初指出, 大规模、持续性建设保障性住房, 需要政府设置专门的部门, 有一大批专门的队伍, 并且在住房的规划、审批、开工、建设、验收、装修、物管、后续维修等一整套流程中持续花费大量精力。而经济适用房管理成本畸高, 对于购买者资格、规定年限内不得转让、是否违反经济适用房相关规定等等, 都不得不进行审核和监管, 花费大量的人力物力, 且监管效果不佳。
“有些人认为, 只要发生人民监管战争, 就可以堵塞上述种种漏洞。根据样本分析, 一项规定只要有30%以上的违规者, 基本上形同废纸, 法律法规尊严荡然无存。建立人民监管的天罗地网, 必须辅之以配套的纠偏制度, 有人纪录、有人改正、有人督办、有人查处, 现在做得到吗?经济适用住房之所以低价, 是因为政府低价拨地、税费优惠、控制利润率——房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售, 不得有利润——几乎每一条规定都需要安置一个加强连的兵力跟在规划部门、建设部门、开发企业、购房者身后跟踪追击, 如此极不经济、效率极低的保障模式, 不应该在人口众多、迁移频繁、寻租泛滥、保障资金不足的社会实施。”著名时评人叶檀坦陈。
而容易吸引权力寻租, 难以保证住房政策的公平性, 则堪称经济适用房推行过程中最难以避免的问题。工程建设是最容易滋生腐败的领域, 特别是在当前的高房价面前, 由政府部门出面大量建设经济适用房, 其间的利益空间可想而知, 十分容易给违法乱纪者以可乘之机。
“有人说, 不要把经济实用房和腐败扯在一起。的确, 虽然在我国的政治条件下二者很难分开, 但是在理想条件下能不能廉洁地建设经济实用房呢?应该是可以的。但是我认为即使分配完全合理, 政府廉洁透明, 经济实用房也不是我们应该考虑的平等政策。原因很简单, 我们首先要帮助的是最困难的人群。买经济实用房的人并不是最困难的人。”茅于轼说。
制度设计中的硬伤
较之具体操作中的难题, 制度设计中存在的一些硬伤则是经济适用房的先天缺陷。
这些缺陷中, 最明显的莫过于经济适用房违背市场规律。经济适用房是界于商品与非商品经济问题之间的产物, 从某种角度上说, 经济适用房与市场经济原理是相违背的, 它的出现直接扭曲了房产市场。许多房地产商对此最为敏感, 屡屡指出。
“开发商交了商品房的土地出让金, 业主购买后土地升值就是自己的, 而经济适用房是不交土地出让金的, 那么购买后土地升值就不应该是你的, 这于法理上讲不通。”华远地产董事长任志强认为, 经济适用房让配售家庭白捡了土地的价值。
而制度设计中的另一大硬伤, 则是经济适用房缺乏退出机制。经济适用房是一次性的优惠补贴, 并不能动态地保证中低收入群体长期受益, 政府没有任何手段可以根据购买者收入水平的变化进行适时调控, 不得不年复一年地投入优惠土地和补贴。而购房者即使在买经济适用房的时候收入不高, 却未必没有经济条件改善之时, 收入改善后还不退出, 一直占用政府补贴的住房, 这对其他穷人来说明显不公平。
(四)
的确, 保障房制度的核心功能是由国家提供一定的优惠, 从而让一部分无房可居的低收入人群满足基本住房需求, 要实现这一功能, 只需提供给申请人保障房的使用权即可, 并不需要把保障房的所有权转移给申请人。如果转移所有权, 申请人会通过日后房屋升值获得额外权益, 这种权益已经超出了他的住房需求;当申请人日后生活条件显著改善时, 他仍然会占有保障房资源, 妨碍了保障房资源的再分配。而如果把经适房完全改为公共租赁房, 则上述问题都可迎刃而解, 也有利于最大限度地发挥保障房的作用。
因此, 把在建的经济适用房纳入到公共租赁房中, 用品质不同的公共租赁住房, 通过不同的租金来照顾不同收入层次的“夹心层”, 在目前看来确实是化解经济适用房各种弊病的一条可行之路。低收入者进入廉租房, 中低收入阶层入住租金较高的公共租赁房, 都得到住房保障。当然, 公共租赁房仍然有寻租的可能, 不过租金收入与产权收入相比, 一个天上一下地下, 官员、富裕阶层的寻租动力必定会大大减小, 而政府不必监管产权, 成本也会降低很多。
那么, 经济适用房是不是就非废除不可, 别无出路了呢?
随着公共租赁房建设的推进, 要求废除经济适用房政策以节约资源全力推进公共租赁房的呼声越来越高。经济适用房向何处去?这考验着决策者和研究者的智慧。
(一)
2007年12月, 国家建设部等七部委联合发布《经济适用住房管理办法》, 第一次引入了共有产权的概念, 在第三十条中解释了经济适用住房购房人拥有有限产权的内容。当时, 原建设部主要负责人还表示, 经济适用房应该走“租售并举”的道路:租赁型的经济适用房将主要针对“高出低保线, 但又无力购买销售型经济适用房”的人群, 当家庭收入达到一定水平后, 政府有权收回住房;销售型经济适用房则主要针对中等偏下的收入者, 主要是面向拆迁户, 或具有本市户口的无房户。此外, 还可以将经济适用房开发权逐步从开发商手中收回, 专门设立一个有政府背景而又代表政府的中介机构负责经济适用房规划、建设招标等。
(二)
与《经济适用住房管理办法》出台差不多同时, 一些地方已经开始经济适用房改革试点。而改革的突破口, 就是“共有产权, 租售并举”。
江苏
早在2006年, 江苏省泰州市海陵区在处理拆迁中的“双困”家庭的安置工作时, 创造性地采用了经济适用房“共有产权, 租售并举”的办法。也就是说, 该区根据买房困难者的实际, 采用部分购买、部分租赁的方式解决其住房困难问题。比如, 某困难户需要购买一套60平方米的住房, 但其经济承受能力只能购买40平方米。政府提供60平方米的住房, 其中40平方米出售给购房者, 20平方米则以介于廉租住房与公房之间的租金出租给对方, 产权分别由住户和政府共同拥有。住户有了购买其余20平方米能力的时候, 再买下其产权。
这种新型的经济适用房逐渐在江苏全省推广开来。2007年7月, 江苏省制定并实施了《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》。根据规定, 共有产权经济适用房每套户型面积最大不超过70平方米, 个人拥有产权的份额不低于50%。共有经济适用房国有产权份额的面积, 由经济适用房主管部门代表国家按国有资产进行管理, 并向居住人收取租金。租金标准可为公有住房租金标准, 也可介于公有住房租金与廉租房租金之间。与此同时, 购房者在购买共有产权经济适用住房5年内, 可一次或分期按原共有产权经济适用住房成本价购买国有面积的产权。5年后, 按照经济适用房主管部门会同物价部门重新确定的价格执行。取得完全产权5年后, 经当地经济适用住房主管部门同意, 可按照市场评估价格上市出售, 按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府缴纳土地出让金等收益。而政府将这笔收益纳入城市住房保障发展资金管理, 专项用于今后的共有产权、租赁型经济适用住房的建设。
南京市住建委一位官员表示:“目前规定一般是5年, 这是一种激励机制, 从现在情况看来, 大部分不到5年就买回去了。”在试行办法推行以来, 已经有不少共有产权房被房主引入到商品房市场中。
上海
江苏之后, 广州、山西、杭州等多个省市也各自进行了经济适用房“共有产权、租售并举”的尝试, 而动作最大、影响最广的, 则属上海。
上海的经济适用房建设长期落在其他大城市后面, 最近两年, 上海经济适用房开始快速起步。共有产权正是上海经济适用房制度的特色之一, 即购房者和政府按一定的比例, 共同持有经济适用房的产权。通过产权的制约, 投资经济适用房获利的空间大为减少。
2011年3月2日, 上海市政府新闻办公室举行发布会, 上海市发改委、房管局在会上共同发布《上海市经济适用住房价格管理试行办法》, 进一步明确了购房人所有产权比例的计算公式, 即购房人产权份额=销售基准价格/ (周边房价×90%) 。上海市发改委副主任汤志平在发布会上说:在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%, 可以适当提高购房人拥有的产权份额, 进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。
上海市房管局相关负责人则介绍, 目前上海的经济适用住房虽以售为主, 但今后还将实行租售并举, 主要考虑部分承租经济适用住房家庭住房消费能力较弱, 但也有购房需求。为此, 《试行办法》规定了实行租售转化的政策:经批准租赁经济适用住房的申请户, 可以在签订《经济适用住房租赁合同》时, 向区 (县) 住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的, 承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后, 可以按照该经济适用住房原销售价格, 在规定年限内分期购买。购房款付清前, 承租人应当按照规定支付租金。
据了解, 首批试点的三处房源位于徐汇、闵行两个区, 其每平方米销售基准价在4800—5200元之间, 相当于目前同一区位普通商品房价格的四五成左右。享受低价的购房者获得的是“有限产权”:三处房源取得房地产权证5年后, 购房家庭转让经济适用住房的, 转让的总价款将由个人和政府“三七开”:个人拿70%, 其余30%上缴政府。
(三)
正在起草中的《住房保障法》一直是人们关注的焦点。起草小组成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮透露, 此次立法的一大亮点, 就是通过共有产权来压缩牟利者的利润空间, 惠及真正需要保障的人。
不少专家认为, 在“共有产权”制度下, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能出资购买住房的部分产权, 而获得住房完全的占有权和使用权;政府投资获得住房的另一部分产权。当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准, 经济适用房可在市场公开出售、出租, 双方按产权比例分配收益, 体现了“谁投资, 谁所有, 谁收益”原则和公共财政的公平公正原则。
而且, “共有产权”有望为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性。在“共有产权”制度之下, 政府用于经济适用房建设的财政性支出 (主要是减免的土地出让收益和税费) , 转化为投资, 政府即可按投资比例拥有房屋产权和相应权利, 政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利, 并分享经济适用房的升值收益。因此, 有专家还建议, 在“共有产权”制度下, 在经济适用房的“受助者”条件改善, 不再符合受助标准时, 应鼓励尽快上市交易。可以使经济适用房产权整体出让, 由政府和受助者按比例分配售房收入;也可以由政府出资收购产权, 收回经济适用房的占用和使用权;还可向受助者出让政府产权, 政府收回现金, 再投入经济适用房建设。
此外, 还可以改变补贴方式, 由减免土地出让金及税费的单一补贴方式, 转变为多种比例的补贴方式。比如, 根据“中低收入者”的具体收入情况, 从低到高, 采取分级补贴标准, 同时由“暗补”向“明补”、由“土地税费贴补”向“货币化贴补”转变, 提高政策透明度, 为扩大住房保障面创造条件。
不仅如此, “共有产权”使经济适用房制度有了更多想象和创新空间。比如, 在权责进一步明确之后, 起草中的《住房保障法》还将凸显政府问责, 也就是说, 各级政府如对住房保障不力, 将被追究法律责任。王洪亮说, 其中的具体要求包括, 政府要落实土地、建设和预算等规划;在政府工作报告上单独列出, 以形成压力;在理论上要划定比例;还要对负责人采取问责制等。
(四)
由此, 我们可以对共有产权经济适用房的优点做一个总结:
一, 坚持经济适用房的双重性质, 实现保障性与商品性两者的有机统一。从这个意义上说, 共有产权制度在本质上是通过经适用房所有权具体权能的动态组合, 成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体实现形式。
二, 在经济适用房共有产权制度下, 通过产权在不同条件下的不同组合形式, 体现出经济适用房的社会保障性、商品性及其两者的统一, 并依据受助人员生活水平的不断提高, 退出共有产权, 或购买政府补贴部分成为完全的产权。而政府将退出的这部分资金纳入住房社会保障基金, 使基金规模越滚越滚大。
三, 在经济适用房共有产权制度下, 经济适用房社会保障性表现在, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能, 出资购买住房的部分产权, 政府向受助者无偿让渡占用权和使用权, 这充分体现了住房社会保障功能的目的和目标。
客观说, 经济适用房问世十几年来, 确实曾帮助大量城市居民拥有了自己的住房, 改善了居住条件, 这是它的历史功绩。然而, 它在推行过程中漏洞百出, 最终失去人心。尽管经济适用房的问题最终都呈现在执行层面, 但它的弊病百出却并不仅仅是由于执行中的偏差, 毫无疑问, 经济适用房的制度设计存在着无法弥补的先天缺陷。
实际上, 经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位, 大概并不是因为政府没有发现它在制度设计上的诸多缺陷, 而是由于政府对住房保障本质属性和改革路径的认识的游移不定。经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物, 从这个角度上讲, 经济适用房更像是一种实验品。
作为实验品, 经济适用房的失误为我们提供了许多前车之鉴, 也给进一步完善住房保障体系的改革带来了许多启发。随着政府对保障性住房重视程度的加大, 随着新型的公共租赁房的大量建设, 经济适用房已经只有两条路可走, 即要么被取消, 要么对运作模式进行深度改革。
因此, 江苏、上海等地在经济适用房“共有产权, 租售并举”的尝试中所取得的成功经验尤其值得我们重视。建立可租可售的经济适用房共有产权制度, 并完善进入和退出机制, 既能消除经济适用房运作模式中的种种弊端, 又可以逐步积累社会保障基金, 扩大中低收入的资助面, 更可以增加保障房建设的资金来源, 可谓一举多得, 何乐而不为呢。
而且, 新型公共租赁房之所以能被政府和广大住房困难群众寄以重望, 很大程度上不正是因为它具有分配体制公正、流转退出机制灵活、发展动力充足、能很大程度实现“应保尽保”等亮点吗?经济适用房如能完成“共有产权, 租售并举”的改革, 同样也能具有这些长处。
经济适用性 篇8
自K ydland和Prescott (1982) [1]等开创性的文章发表以来, 经济波动研究进入了一个新时期。在经济增长模型基础上引入外生随机冲击、对宏观经济波动进行动态随机一般均衡分析为越来越多的经济家所采用。而真实经济周期模型 (R B C, R eal B usiness C ycle) 是运用动态一般均衡方法 (D SG E, D ynam ic Stochastic G eneral Equilibrium) 通过分析代表性微观主体的效用和生产等行为函数而建立的一种具有微观基础的宏观经济周期模型。模型假定代表性个体是理性人, 根据新古典经济学经典分范式, 从事经济活动的目标是实现目标函数的最大化, 经济的周期波动可以看作是微观主体对外在技术冲击做出的一系列的最优反应。
本文选取中国1994~2010年的产出、资本存量、消费、就业人数、利率数据, 建立H ansen模型拟合波动并与V A R模型的冲击响应进行对比, 发现模型的模拟结果并不能很好的与中国经济运行状况吻合, 并在文章最后部分指出两处主要的原因所在。
二、文献综述
K yland和Prescott (1982) [2]以及K ing, Plosser[3]和R ebelo (1988) [4]开创了R B C研究的先河, 基本实现了Lucas (1977) 设想的宏观经济模型的特点———简洁、参数不随政策变化、奠定了R B C理论在分析经济波动中的主流地位, 但在模型取得巨大成功的同时, 也遭到了经济学家们的质疑与批评。但随后经济学家针对存在的问题, 在标准R B C模型的基础上引入新的因素, 通过构造标准R B C模型的扩展模型, 使得K ing and R ebelo (1999) [5]提到的问题大部分得到解决或取得共识, 并在后续研究上了考虑其他波动源的作用。进入上世纪90年代后, 大部分经济学家都认为纯粹的真实周期模型模拟效果并不理想, 随后C ho, C ooley and Phaneuf (1997) [6]引入工资合同或价格合同导致名义刚性, 经济学家还通过在劳动市场上引入实际刚性, 来达到将真实周期模型模拟效果与新凯恩斯主义理论融合的效果。G oodfriend和K ing (1997) [7]将这种融合称为新兴新古典综合 (N ew N eoclassical Synthesis) 。在随后, 为解释开放经济条件下的经济波动特征以及经济波动在国际间的传递, 在早期R B C模型的基础上拓展出小国开放经济模型以及两国经济模型, 当然R B C模型的扩展不止以上几个方面。
进入新世纪以来, 国内学者尝试利用R B C模型模拟中国经济波动事实并取得了一些成果。卜永祥、靳炎 (2002) [8]利用固定劳动供给下的R B C模型, 依据1980~2001的数据分析了中国经济波动, 发现模型模拟结果中各变量的波动幅度均小于实际波动幅度, 技术波动可以解释经济波动的76%。陈昆亭、龚六堂及邹恒甫 (2004) [9]运用标准R B C模型模拟1952~2001年中国宏观经济波动特征。文章认为标准R B C模型基本上较好地解释了实际中国经济中多数宏观变量的波动特征。黄赜琳 (2005) [10]在外生的技术冲击外引入了政府购买冲击, 构造一个含有政府部门的R B C模型, 发现两类冲击可以解释70%以上的中国经济波动。但文中以消费的一阶自回归系数校准消费替代弹性缺乏理论支撑, 使模型结果值得商榷。
整体来看, 国外R B C文献十分浩瀚且研究细致深入, 而国内文献相对粗糙。国内研究大多在标准R B C框架内对模型环境稍作调整, 未能较好结合中国经济波动的特征事实构造模型。
三、H ansen模型建立
(一) 模型建立
将以上三式带入B ellm an方程, 并求得一阶条件为:
又因为要素市场是竞争的, 所以要素报酬等于其要素边际产品, rt等于单位资本的边际产品即:
最后得出一阶条件为:
预算约束为其中, 在时期t的初期, 如果一个人拥有一单位的资本并且将它在完全竞2争0市13场上年租第出1去2, r期t就中是旬这个刊人在整个时期t得到的资本回报时。代金融
(总 (二第) 线53性7化期系) 统和相关参数校准
通过U hlig对数线性化后得到以下线性方程:
其中将技术冲击表示为随机过程:, 满足0<ρ<1, εt独立同分布、正值、上有界、期望为1-ρ。
将给出的H ansen模型写成矩阵的形式后运用跳跃变量的解法从而得到稳态附近的五个运动方程:
其中, Kt+1、Yt、Ct、Nt、rt分别表示下一期资本存量、生产总值、消费总量、就业人数和利率的稳态, 这里省略了稳态的特殊表达符号。At为随机的技术冲击。
其中At表示为zt, 上述方程为模拟技术冲击而带入。
本文模型的主要参数的校准值参考刘方 (2007) [11], 他根据我国实际经济情况进行校准和估计采用α=0.5、δ=0.05、θ=3.5、β=0.99、A軓=1。
四、实证对比
我们采用中国1994-2010年生产总值、利率、就业人数、资本存量和消费数据, 数据来源于历年中国统计年鉴, 除利率外进行对数、滤波处理并建立V A R (q) 模型, 给予一个消费冲击并得到结果后与H ansen模型模拟结果进行对比, 冲击响应结果如下:
(一) 产出对于消费冲击
从图1和图2的对比我们看出, 产出在经历了4个周期后均恢复平稳, 但波动程度两者有显著差异, H ansen模型模拟出的波动程度明显大于实际波动, 这是由于中国投资型经济发展策略所导致, 在中国, 投资并非完全由消费利率和市场决定, 而是由中央政府相机抉择式的采用财政政策所主导, 中国的利率投资弹性很低。
(二) 资本存量对于消费冲击
从图3和图4的对比我们看出, 资本存量平稳所需时间以及波动程度上都具有明显不同。可以看出两者明显差距。
(三) 就业人数对于消费冲击
从图5和图6的对比我们看出, 就业人数恢复平稳所需的时间大致相等, 但波动程度明显有数量级的差别, 即劳动力流动性区别在此处对比中显示出来。中国实际劳动力的波动远小于H ansen模拟出来的结果。
(四) 利率对于消费冲击
时代
Time
从图7和图8的对比我们看到, 利率体现出了极大区别, 在一个单位的消费冲击后两者产生了反向波动, 主要是由于中国实行利率双轨制并且利率主要由调控而非市场决定。因此利率的传导机制完全被破坏并且只在应对通货膨胀方面有明显效果, 而在中国利率对消费的弹性常常维持在低位。
通过实证对比我们可以发现, 在给予消费一个冲击后, 中国的就业人数, 生产总值和资本存量波动与实际冲击后波动效果相差较大, 主要表现在波动程度不一致与波动时滞上差异, 而造成这些差异的原因主要是中国经济体制与H ansen部分设立条件不一致, 而主要差距体现在以下两点:
1. 劳动力跨期替代:
Hansen标准模型主要依赖劳动供给的跨期替代作为波动的主要传递机制, 而中国劳动市场供大于求的状况使中国就业人数变动表现与产出增减无关, 其波动呈现出非周期特征, 劳动者人数变动这一宏观经济波动的重要传导机制在中国基本失效。在中国, 由于城市化的推进使得农村劳动力不断向城市转移从而劳动力供给充足。由于数据限制我们以浙江为例, 可以通过数据观察到:
自1996年以来, 浙江省农村劳动力转移规模呈持续上升趋势, 劳动力转移数量由1996年的1006.65万人增加到2010年的2196.45万人, 几乎增长了1.18倍;其中流动农民工数量由48.12万人增加到2010年978.35万人, 增长了20.3倍;可以看出, 浙江省近年来农村劳动力转移更多以农村向城市转移的劳动力为主, 并且增长速度加快, 由此我们可以得出中国劳动市场供大于求的状况符实。
2. 流动性约束:
标准模型中的代表性主体可以自由借贷, 按照佛利德曼的永久收入假说进行消费。相对欧美发达的信用体系而言, 中国在实行买房分期付款之前, 通过借贷来平滑消费对绝大多数人来说几乎是不可能的, 在中国消费者面临的流动性约束远远大于发达国家。造成现状的主要原因主要是中国住房购买问题, 随着中国经济的发展房地产行业也进入了高峰时期, 各城市的房价居高不下造成了城镇居民消费需求下降, 中国近期的房价收入比变动如下所示:
金从融表中我们可以发现中国的房价收入比大部分高NO于.61, 2而, 2世01界3Fin银a行n中ce国局的首席经济师黑马.恩德提 (C出u房m价ul与at收iv入et的y比N例O.在5 337~) 6之间为合理区间, 西方发达国家的房价收入比一般为4~5, 因此我们可以认为中国的房价符合偏高这一说法。
而1998年住房改革后大部分城镇居民可能预期因将来巨大的购房支出而引发流动性约束。引发流动性约束激的原因主要有 (1) 过度强调“只售不租”的商品房政策, 目前城镇私有住房占住房总量的85%以上, 与同期发达国家形成鲜明对比; (2) 住房金融发展滞后虽然抵押贷款能让买房者分期支付住房价格的70%, 但30%的首期付款仍然高于一般家庭的支付能力 (3) 住房供给的刚性与居民购买力脱节由于供给面的客观限制, 开发商得到的地皮价格就维持在高位, 而居民住房刚需和经济发展使得城市房价迅猛上升, 远高于居民现有购买力水平。
五、总结及启示
本文采用建立V A R与D SG E模型的实证方法, 通过建立H ansen模型与中国经济波动事实进行对比得出相关结论。在对比过程中我们通过给予消费上一个波动发现中国经济波动与H ansen模型在产出、就业人数、资本存量以及利率上的波动都无法较好拟合, 因此该模型在一定程度上无法与中国经济波动事实所拟合。这一点提醒了中国学者在使用H ansen模型对中国经济进行研究时切勿进行生搬硬套, 必须修改和引入相对应的符合中国情况的约束方程和校准参数。因为H ansen模型的建立与设定在一定程度上与中国制度和运行状况无法贴合, 而主要的原因体现在劳动力流动和流动性约束上。中国在经济转型时所面临的一些问题与当前制度上的约束通过此次对比很好的展现出来, 因此如何通过改进和调整政策来解决当前这一现状是尤为引人深思的。
摘要：进入新世纪以来, 国内学者尝试利用RBC模型模拟中国经济波动事实并取得了一些成果。在经济增长模型基础上引入外生随机冲击、对宏观经济波动进行动态随机一般均衡分析为越来越多的经济家所采用。本文使用Hansen模型拟合波动并与VAR模型的冲击响应进行对比, 并发现模型的模拟结果并不能很好的与中国经济运行状况吻合。指出Hansen模型不能与中国经济相吻合的主要原因 (1) 中国劳动市场供大于求的状况使得中国就业人数波动呈现出非周期性的特征; (2) 中国消费面临流动性约束;在文章的最后就中国的现状和RBC研究给出建议。
关键词：DSGE,Hansen,流动性约束,劳动供给
参考文献
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[5]King, R obert G, Gharles I.Plosser and Sergio T, R ebelo, 2002, “Production, Growth and Business Cycles:Technical Appendix”, Computational economics 20:87-116.
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[7]King, R obert G, and Sergio T.R ebelo, 1999“, R esusciating R eal Business Cycles”, in Taylor, John B.and Michael Woodford eds, handbook of macroeconomics-Volume 1B, 927-1007.
[8]卜永祥, 靳炎.中国实际经济周期:一个基本解释和理论扩展[J].世界经济, 2002 (7) :3-11+80.
[9]陈昆亭, 龚六堂.2006粘滞价格模型以及对中国经济的数值模拟—对基本RBC模型的改进[J].数量经济技术经济研究, 2006 (8) :106-117.
[10]黄赜琳.技术冲击和劳动供给对经济波动的影响分析—基于可分劳动R BC模型的实证检验[J].财经研究, 2006 (6) :98-109.
油田经济适用房设计 篇9
在住宅内部使用功能的设计上, 我们将“以人为本”的设计思路贯穿整个方案设计的始终, 以人的尺度、心理感觉和行为规律作为设计依据。人通常的行为规律和生活习惯是将客厅、餐厅、厨房作为公共空间, 将卧室、书房作为私密空间。户型空间紧凑而高效, 厅室全部采用自然采光通风。在现有的技术、经济基础上努力创造舒适合理的住宅形态, 力求功能配合最优化, 面积利用最大化, 居住空间舒适化。功能的实用在方案忠尤为注重, 在限定的面积范围内, 平面布置力求紧凑合理。精心推敲每个功能空间的尺度, 适宜安排人的活动和布置家具, 并且在相同型号的面积情况下尽可能布置出多种户型。方案中在布局上重视住宅的朝向, 从而获得良好的阳光和充足的光照, 充分照顾到了居住者的生理健康与心理健康。室内空间布置注意空气的对流、噪声的隔绝, 居住者的私密性, 都给予了充分的重视和考虑。
在平面组织上努力实现了南北方向通风顺畅的目标, 使卧室和起居室采光充足, 设计中采用了飘窗设计, 飘窗具有的180°视角明显好于平时经常使用的90°视角, 使房间具有了开阔的视野。
起居室是户型设计的精髓, 起居室的主要功能是满足家庭公共活动, 如团聚、会友、娱乐、消遣的需要。方案中我们放弃了南厅的传统设计, 单独设置起居室, 设计中充分减少交通面积, 有效的发挥了客厅的交通组织作用, 从而很好的提高了住户的家庭生活质量。
在厨房的设计方面, 在人民生活水平的提高的同时, 大家对于厨房的要求也越来越高。因此我们在户型方案设计中, 适当延伸了厨房的有效面积。将厨房与家务阳台有机的整合在一起, 划分为烹饪区、备餐区、就餐区、家务区, 其中烹饪区、家务区为污染区, 备餐区为洁净区, 打造现代化的厨房。厨房的洁污分区, 较好的满足厨房个性化需求与解决厨房污染的问题, 同时结合人体功效学原理, 根据人的活动范围及活动尺度, 满足了厨房的功能需要。我们针对厨房各功能空间的尺度以及之间的动线关系, 橱柜储藏功能的分配, 复合式厨房开关和插座的定位, 与冰箱、洗衣机等电器布置之间的关系进行了整合。综合考虑燃气、太阳能、电加热等一体化设计, 共用管线综合设计。通过对厨房的精心设计, 将厨房不同功能空间分别设置, 而又不影响操作动线的连续性和近便原则。合理的安排了家务空间, 提高了家务劳动效率。
在餐厅的处理上, 与人民生活水平不断提高同步, 对就餐空间质量的要求也随之提高, 方案设计中独立的餐厅设计, 实现了餐厅与厨房便捷的连接, 冰箱布置在餐厅, 实现了取物方便。
在卫生间的设计上, 做到厨卫尽可能集中, 保证卫生间有足够和
良好的通风。在机位的布置上, 考虑到洗衣机设于前室, 与卫生间的主要使用功能分开, 减少干扰。
住宅内的走道设计常常被人们忽视, 良好的走道设计和交通流线组织, 可以有效提高住宅的使用功能。把包括房间内部及公共区域的交通流线组织在内走道设计给予周到的考虑。尽可能的减少专用走廊的长度, 实现住宅内良好的动静分区。在不大影响私密性的前提下, 将其纳入公共空间之中。
2 强调住宅设计中健康住宅的理念
疾病的传染与居住环境卫生和人卫生有很大关系, 而居住环境的质量又与住宅的规划设计、单体设计, 绿化景观设计和物业管理等相互关联。方案设计中尽可能采取各种措施阻断病菌的传播渠道, 降低公共空间交叉传染的可能, 努力提高居室空气质量。
3 加强住宅造型创意与细部设计
造型方面, 总的设计原则是力争亲切怡人的建筑造型, 运用色彩、材质的变化, 使立面造型丰富, 采用坡屋顶的建筑形式, 高度控制在五层这样一个比较近人的尺度。对于多层住宅来说, 屋顶外墙门窗、入口等都是细部设计的重点。
1) 在屋顶设计方面, 屋顶除了防雨、遮阳、隔音的功能以外, 还表示该住宅的个性, 是住宅的象征。我们采用多样化的建筑手法, 将屋顶作为正.侧立面之外的第五立面, 在屋顶的处理上, 我们将坡顶与退台相结合, 突出特色, 屋顶的内部则作为阁楼加以利用。同时, 在对于山墙的处理上, 利用坡顶使山墙的轮廓更加活泼生动, 调整单调的山墙设计, 使之成为正立面的延续, 在总体布局上对住宅形体进行了创新, 打破了原有的立面概念, 使每个小区或组团都有他独特的个性, 从而增加可识别性;
2) 阳台也同样是立面的重要构成元素, 我们在方案中利用阳台凸凹的体量形成光影变化, 利用阳台的均匀设置和色彩的处理, 为立面创造平面构成的效果, 通过阳台栏杆的变化, 创造活泼的个性;
3) 在住宅单元入口的设计上, 我们注重入口应鲜明突出, 具有识别性;
4) 在空调室外机的安放设计上, 通过空调板和格栅的设计, 对空调室外机进行有机的组合和有规律的安放。避免室外机无序放置对立面造成的影响。
在进行住宅单体的造型设计的同时, 我们还考虑到室外环境及与其他住宅的关系, 对住宅的细部进行了统一设计。
在住宅的外部材料质地和色彩设计方面:在住宅建筑外形上以较浅的明快的浅黄色为主要基调, 避免对比色或对比强烈的色彩的大面积的使用。在大面积明快的浅色基调上重点使用强烈的、鲜明的对比色, 起到画龙点睛和提神儿的作用。具体的作法是红砖墙面, 灰色面砖与浅黄色的墙面、浅色的窗台窗框等作为对比, 在保持色块构图均衡的基础上充分利用材料本身的色彩和质感, 使住宅的外形更加生动。
4 结论
对于设计中的不足之处我们将在今后的设计工作中加以改进, 尽快达到健康、美观的住宅标准。
摘要：油田经济适用房作为管理局的民心工程, 关系到千家万户的切身利益。在胜利油田经济适用房定型设计中设计完成了多个型号板式及高层住宅, 圆满完成了该项目。
关键词：住宅,健康,造型
参考文献
[1]刘虹.细部与空间的塑造[J].建筑学报, 2005 (4) .
经济适用性 篇10
《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》出台,是上海市中低收入者的福音,解决了上海住房保障体系中,中低收入者层次缺位的问题。中低收入家庭是相当大的一个群体,他们夹在中等收入与低收入者之间,成为“夹心层”,在廉租住房制度推行以后,上海的低收入家庭可以较好地解决基本住房需求问题,而那些既买不起商品房,又不符合享受廉租住房资格的中低收入者的住房问题就突出起来了,经济适用房的推出正好解决了这个层次的住房保障问题。
在以往各地经济适用房的实施中,曾出现过这样那样的问题,不太理想,但不能以此作为否定经济适用房的根据,关键在于管理不到位,只要加强管理定能把好事办好。上海出台经济适用房管理办法,正是为了把它纳入规范管理的重大举措。
二、《试行办法》浓郁的上海特点
《试行办法》根据国家的基本政策,在吸取兄弟省市经验的基础上,结合上海的实际情况,形成了上海自身的特点。主要有:
(一)拓宽经济适用房的来源渠道,采用多渠道、多种方式筹措经济适用房(第7、42条)。
一是单独选址,集中建设,这是主要方式;二是在商品住宅建设项目中按一定比例配置建设,初定为5%,这有助于不同群体居住的和谐共居;三是政府指定机构可以收购符合住宅使用要求的普通商品住房和存量住房作为经济适用房房源,有利于加快解决中低收入住房困难家庭的居住问题。
(二)严格经济适用房的价格管理,确保能适应中低收入家庭的承受能力。
按照国家规定的保本微利原则,明确了本市经济适用房实行政府限价管理,销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度。实际供应价格大体相当于同区域普通商品房价格减去政府的土地出让金和房地产企业的预期社会利润,还可省去部分税费,从而使中低收入者也能买得起房。
(三)明确经济适用房供应对象的几项条件和标准,努力实现公开公平、公正。
《试行办法》原则规定了申请购买经济适用房的家庭成员必须符合相关条件,同时细化为具体标准。包括:①家庭成员的年限,具有本市常住城镇户口的年限为7年,所在区的户口年限为5年以上。②家庭住房面积困难标准,暂定为建筑面积15平方米以下。③家庭收入和财产标准,既考虑是否有能力购房和支付房贷首付能力,又考虑不具备购买市场化商品房的支付能力。经测算,人均月可支配收入标准定为2300元以下,人均年收入标准为27600元,家庭财产标准定为人均不超过7万元。④申请前家庭全体成员原有住房转让限制,初步考虑设定5年内没有转让房屋的行为。这些规定将有效防止不该享受经济适用房者趟浑水。
(四)采取审核公示制度,较好体现经济适用住房的公平性。
除提供必要的证明材料外,实行两级审核、两次公示制度,经审查公示符合条件的才能获得通过。同时,对符合条件的申请家庭,还将采取两次摇号轮候选房的供应方式。
(五)创新经济适用房供应方式,实行租售并举和租售转化。
(试行办法》的一个亮点是突破了长期以来经济适用房只售不租的做法,试行经济适用房出租,同时24条还规定“经济适用住房承租家庭在租赁期满期间,经申请并且由区(县)住房保障机构批准的,可以按经济适用房总价款的一定比例支付购房款,取得相应比例的经济适用住房产权,未购部分的住房以承租方式使用,按规定标准支付相应租金,在规定期限内,可以按经济适用住房原售价格购买其余部分产权。”这个规定使那些暂时受支付能力限制的中低收入家庭通过这种逐步购买办法,获得产权房自有住宅。
(六)规范经济适用房售后和租后管理,纳入有序运行轨道。
由于经济适用房属于保障性住房,享受了免收土地出让金、建设和经营中的行政事业性收费与政府基金,以及项目外的城市建设等费用的优惠政策,因此申请家庭购买的经济适用房,只拥有有限产权,只能自住,非极特殊原因5年内不得转让和出租。承租的经济适用房也只能自己租住,不得擅自转租。出借或从事其他经营性活动。取得房地产证满5年后需转让的,应先由住房保障机构按市场评估价回购,明确不回购的,购房家庭才可自行向市场转让。并且规定,应从转让总价款中,根据政府在经济适用住房中的土地等优惠费用占经济适用房销售价格与优惠费用之和的一定比例交纳土地收益等相关价款。这些规定,明确经济适用房的产权性质和购房者享有的权利,并且规范了转让行为。
三、《试用办法》征询意见的重大积极意义
坚持贯彻群众路线,是上海改革开放30年来住房制度改革的一条成功经验。经济适用房建设与管理是深化住房制度改革的重要内容之一,也是住房保障制度建设的重要一环,涉及广大市民,特别是中低收入家庭的切身利益,必须贯彻群众路线,广泛征求市民意见,才能把好事办好。
上海市委、市政府经过近一年来分析研究,数十易其稿,目前已形成《试行办法(征求意见稿)》,全文已于2008年12月30日在网站上公示,并进行问题解答。广大市民可以在2009年1月8日前,通过信函、传真、电子邮件、填表调查问卷等方式发表意见和建议,进一步修改完善后,经市政府批准,将及时颁布实施。
《试行办法》公示,公开征询意见有三大好处:第一个好处是,体现“以人为本”的精神,充分发动群众,广泛听取意见,集思广益,使《试行办法》能真正符合群众的意志和利益,有利于进一步修改完善、健全住房保障体系。
第二个好处是,在《试行办法》公示过程中,广大市民参与讨论,使方案与群众直接见面,既起了一个广泛宣传的作用,又起了统一思想的作用,有利于取得大多数市民的认同,为方案实施奠定了良好的群众基础。
第三个好处是,对《试行办法》的广泛讨论,充分反映各类利益群体的意见,倾听不同声音,有利于协调各种利益关系,实现公开、公平、公正,并拉近政府与群众的关系,有利于构建和谐社会。
总之,上海市委市政府公开向广大市民征询对《经济适用住房管理试行办法》的意见,是一个很好的办法,受到广大市民的欢迎,一定会赢得良好的效果。
经济适用且有品 篇11
记者点评：
在大众设计严重套娃的今天，即便是一款全新的换代车型，恐怕也难以勾起大家的好奇心，简单刚毅的造型无疑是大众粉丝一直所钟意的，而一成不变的造型对于不喜欢的朋友而言，依旧是嗤之以鼻。
新桑塔纳在成本控制上十分严谨，在低配版上，新桑塔纳换上了塑料的中网格栅，在现有的上海大众车型中，只有新桑塔纳如此。低配版的内饰乃是全系车型中最素的一款，中控台和门板内装用的全部为影塑料，手感自然谈不上，并且中控台也是全系中唯一一款没有采用装饰条装饰的车型。
动力系统方面，新桑塔纳将采用大众最新系列——EA211发动机，有1.4L和1.6L两款发动机提供，1.4L仅推两款手动挡车型；1.6则推两款手动和两款自动车型。
记者点评：
去年广州车展上，东风标致为我们带来了一款加装了CROSS套件的207。
东风标致207的外观更具有时尚感，在车身外形方面，整体上车头部分进气格栅的尺寸减小了，全新造型的雾灯使前脸变得更有力量感。该车内饰设计突出了运动风格，有浅色和深色两种色调可供选择。
在空调出风口和挡把镶嵌了镀铬饰条，而铝合金踏板很能挑起驾驶激情，不过你可别奢望1.6L的发动机开起来会很带劲。
推荐的驭乐版车型配置上还是不错的，前排双气囊、遥控钥匙、铝合金轮毂、四门电窗、电动调节后视镜以及倒车雷达都有，还有单碟CD+AUX接口。
5速手动变速箱确实能带来更多的驾驶乐趣，东风标致对于小车底盘调校也颇有一套，加上各店丰富的优惠，值得消费者去4S店试驾一番。
记者点评：
最早认识爱唯欧就是从变形金刚的电影中，作为通用旗下最新的Gamma II平台打造的小车，其最大亮点来自于6AT变速箱。目前成都各大经销商正值冲量阶段，优惠后8万元左右可以拿下这款1.4L搭配6AT的合资品牌小车，也算是很超值了。
整体外观上依旧延续了由科鲁兹开始的“变形金刚”风，盾形的双格栅进气口和一组大灯显得霸气十足，不辱“小变形金刚”的威名。最值得一提的就是那两个头灯，不要以为那是通用偷工减料连灯罩都不装，其实它在设计之初就融入了机车的灵魂，所以前裸大灯与嵌入式的熏黑双筒尾灯，以及向前俯冲的腰线都汲取了机车的设计元素，突显出了爱唯欧的运动。
相比于两厢版，加了尾巴的三厢版显得更加的成熟点。
由于设计之初就有了三厢版的构思，所以加了尾巴的爱唯欧没有丝毫的不协调，可以看到爱唯欧的两厢和三厢真的只是一个车尾的差别，其余尺寸都别无二致。
不过从车身结构上来看，两厢版的后排空间应该会更大，整体造型也更加符合小钢炮的风格，年轻的消费者应该会很容易的选择了。
让人惊喜的是，爱唯欧的自动挡车型配备了6速手自一体变速箱，在这个级别的车型中，配备6速自动变速箱的仅有POLO和晶锐的Tiptronic，而且爱唯欧还在挡把左侧设计了一个加减挡的按钮，从而实现了手动模式。
记者点评：
马自达2也不是新面孔，作为一款和嘉年华拥有相同平台的小车，马自达2也有着不错的操控性能，再加上更为可爱时尚的外形设计，所以马自达2的女性车主会比较多。新年款在外形上更加倾向可爱造型，将马自达2的特点展露无遗。价格较老款有所降低，同时配置也有所升级，作为一款时尚的代步小车是不错的选择。
比起旧款，前脸上方的进气格栅面积有所减少，中间穿入一条格栅并与车标融为一体，显得更为紧凑，造型也更为精致。下方进气格栅采用了拟人的手法，嘴角再微微张开一点，成为一个笑脸，并占据了前脸超过1/2的位置。雾灯及四周的边框也换成了马自达惯用的柳叶形，有饰条勾勒成鱼鳍形，与大嘴一起给前脸提提神。而大灯则没有什么改变，熏黑的大灯一向都是运动的特质。总的而言，整个前脸醒目而自然。
改款马自达2 仍搭载的1.3L和1.5L两款发动机，其中本文推荐的1.5L发动机最大功率为76kW/6000rpm，最大扭矩为138Nm /4000rpm。MT标准版匹配的是5速手动变速器，整套搭配没有什么新意，所能告诉大家的还是那句老话——成熟稳定。
经济适用房是否应取消? 篇12
叶檀:经济适用房早该取消
资深财经评论员叶檀撰文指出, 非驴非马的经济适用房是中国房地产市场的痛处。经济适用住房之所以低价, 是因为政府低价拨地、税费优惠、控制利润率—房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售, 不得有利润—几乎每一条规定都需要安置一个加强连的兵力跟在规划部门、建设部门、开发企业、购房者身后跟踪追击, 如此极不经济、效率极低的保障模式, 不应该在人口众多、迁移频繁、寻租泛滥、保障资金不足的社会实施。中国的保障举措必须提高效率, 以简单有效的办法进行, 其中保障房不给产权是重要一条。用品质不同的公共租赁住房、通过不同的租金来照顾最低收入阶层和中低收入的“夹心层”的住房, 是个好办法, 可以解决经济适用房满5年可以直接上市交易, 购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的, 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购等高成本的监管难题。 (摘自:《凤凰周刊》2009年5月19日)
印华:不主张兴建经济适用房
上海财经大学房地产研究中心主任印堃华表示一直不主张兴建经济适用房, 因为经济适用房主要存在四个方面的问题:第一, 我国目前没有透明的收入制度, 很多人的工资无法准确衡量, 这就为滋生腐败埋下伏笔;第二, 经济适用房的价格实际上比市场价低不了多少, 但产权不完整;第三, 买经济适用房的人, 实际上是收入不足以买房的人, 他们购房之后不可避免地沦为“房奴”, 进而生活质量下降;第四, 用来兴建经济适用房的土地通常由政府行政划拨, 出于利益上的考量, 地方政府不太可能在价值高的地段兴建, 如此一来, 交通等实际生活成本会有所上升。 (摘自:新华网2009年4月14日)
张鸿:建议取消经济适用房
央视《今日观察》评论员张鸿表示, 建议取消经济适用房, 现在政府的财政已经越滚越大了, 政府完全可以用保障性住房来解决低收入人群的住房问题。现在经济适用房所面临的漏洞, 是一时半会儿没法解决的。比如它的不透明, 首先价格是不透明的, 我们很难知道价格里存在虚构的成分。还有就是现在因为收入水平—包括住房水平等等这些方面都不透明, 所以大家干脆就选择摇号。但是保障性住房是低收入人群的权利, 不是让他们撞大运的。 (摘自:《燕赵晚报》2009年6月28日)
陈宝存:最终取消经济适用房是趋势
全国工商联房地产商会理事陈宝存撰文认为, 最初对经济适用房的定位就有很大问题。离开福利分房时代, 在住宅商品化的初期, 接受商品房房价还相当艰难, 这才有了部分商品房的定义, 也就是1998年计划保障房占比70%, 商品房占比30%, 但是10年下来, 唯一的保障房─经济适用房占比仅仅为0.5%, 而且, 保障房保障的是优势人群, 实际是特权阶层为主, 结束的福利分房通过经济适用房的形式, 继续在中高收入阶层存在下去。现在继续经济适用房政策, 只会加大特权阶层对保障房的占有比例。所以实际地方对于经济适用房采取的是配建措施, 也就是在商品房里面配建一部分经济适用房和部分廉租房, 这势必加大商品房的地价成本。但是最近的变化是, 商品房只配建廉租房, 原因是配建经济适用房是不可行的, 成本高昂的土地地价, 任何开发企业都无法承受。逐渐过渡到廉租房为唯一保障房的形势是必然的。 (摘自:陈宝存博客2009年7月3日)
反对方
马光远:不可轻言废除经济适用房
经济学博士马光远指出, 一些反对经济适用房的人士认为, 停建经济适用房之后, 国家可以将资金用于廉租房建设。但他们忽略了一个最重要的政策事实—经济适用房并不需要国家掏出真金白银, 而是通过在土地供应和税费方面的优惠, 体现国家的住房保障制度。如果说经济适用房因为监管难度大而必须叫停, 则首先面临的问题就是:国家财政有没有这么巨额的资金建设廉租房?对于产权属于国家的廉租房而言, 其不仅要出土地, 出政策, 更要出资金来建设。去年年底, 住房和城乡建设部计划用3年时间投入9000亿建设200万套廉租房、400万套经济适用房, 而最近的规划是争取在3年内再新增廉租住房518万套。似乎减少了经济适用房的比例, 但518万套廉租房显然不是9000亿建设资金可以打住的。而且, 廉租房的资金以地方财政投入为主, 在地方财政紧张的情况下, 如果根本没有资金建设足够的廉租房, 又取消了经济适用房, 多年来好不容易探索出来的住房保障模式将不复存在。制度变迁告诉我们, 制度的转换是需要成本的。对于经济适用房, 10多年来官方和民间已积累了不少监管药方, 不要头脑发热, 轻言废除这些宝贵的制度经验, 经济适用房在中国的10年, 解决了600多万户居民的住房问题, 尽管问题不少, 但成绩不容抹杀。 (摘自:《新闻晨报》2009年6月26日)
陆骑麟:经济适用房的建设不应该停
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为, 经济适用房的建设不应该停。首先, 经济适用房是一项“民心工程”, 关乎低收入群体的合理住房权利。好多老百姓无法承受虚高的房价, 无力购买商品房, 居住条件十分艰苦;而有些富人, 通过购买多套房产, 抬高房价, 实现其投资需求, 更有些投机者就此推高房价, 得到巨额利润, 这样房产就失去了其最大的功能—居住。因此建造经济适用房是符合社会需要、符合老百姓意愿的。其次, 经济适用房对于平抑周边市场的房价也具有一定作用。目前, 购房者普遍有一种比较的心理, 如果在同一区域内建造商品房和经济适用房的话, 两者价格一定会出现较大的差距。在成交不理想的情况下, 开发商一定会下调价格以吸引购房者。 (摘自:新华网2009年4月14日)
赵晓:经济适用房取消不如改进
北京科技大学教授在赵晓认为, 在某些城市, 经济适用房成了“拆迁房”的代名词, 拆迁户成为居住的主体;在另外一些地方, 经济适用房又成了“公务员房”的代名词, 政府机关工作人员等社会中高收入人群“近水楼台先得月”;而在许多地方, 它又成为有钱人追逐的对象, 大户型的供应结构只有中高收入的人群才买得起;除此之外, 经济适用房还引出腐败和炒卖的问题, 不仅住房的审批方面存在问题, 住房的交易上也存在巨大的漏洞。然而, 取消经济适用房容易, 用更好的方式来代替则不太容易, “休克疗法”也许不是最好的政策选择。改进和规范经济适用房制度也许更值得尝试, 一个重要的思路是借鉴国外“社会住宅”的概念来建设经济适用房, 比如政府购买商品房的35%, 给低收入者一定补贴后再购买。 (摘自:《新京报》2007年3月14日)
建言方
华伟:问题的关键不是是否要停建经济适用房
复旦大学房地产研究中心副主任华伟指出, 经济适用房目前存在的问题是, 政府虽然出台了相关政策和目标, 但是并没有细则与之配套。茅于轼说停建经济适用房, 只是用比较极端的说法来表达他对政策执行力的怀疑。但问题的关键不是是否要停建经济适用房, 而是针对经济适用房建设该制定怎样的政策, 而政策能否按照原样执行下去。大家都期待经济适用房的正面效果, 但是如果没有好的执行, 一切都是枉费。 (摘自:新华网2009年4月14日)