规范经济适用房制度

规范经济适用房制度（精选10篇）

规范经济适用房制度 篇1

引言

近年来, 由于房地产价格的高位运行, 使城镇中低收入居民的住房问题成为社会关注的焦点。为了适应社会经济的发展, 解决普通老百姓的住房难题, 经济适用房这一带有社会福利性质的住宅应运而生。经济适用房是政府推出的新型房产种类, 是具有社会保障性质的商品住宅。经济适用房具有经济性和适用性, 经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的, 能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计及其建设标准上更强调住房的使用效果, 而不是降低建筑标准。

目前, 我国的经济适用房主要包括平价房、安居房、解困房等类型。经济适用房是政府扶持的社会保障性住房, 是政府解决高房价与中低收入群体安居矛盾的重要举措。对于经济适用房项目, 政府免收土地出让金, 其他应征收的各项费用减免50 %, 对成交价格、购买对象、住宅面积有明确的规定, 并对开发建设单位的利润进行限制。

1 我国经济适用房的现状

1.1 经济适用房的投资量逐年减少

我国从1998年开始经济适用房的供给、分配, 目前来看存在着较多的问题和不足, 经济适用房的投资量呈现逐年减少的趋势。以山西省太原市为例, 2006年前9个月, 太原市房地产投资达44.95亿元, 其中住宅投资28.75亿元, 比上一年同期增长42.3 %。尽管住宅投资持续增长, 但经济适用房的投资却不断减少。2006年1月至9月, 太原市的经济适用房投资为1.62亿元, 比上年同期下降25.3 %, 经济适用房占住宅总量的比例也下降到5.6 %。

1.2 经济适用房的供给结构不合理

1998年以来, 太原市通过土地划拨、以政府建设的方式, 开发了兴华北小区、汇丰苑、东华苑、滨河小区、文华苑等几个经济适用房小区之后, 就没有再新建具有一定规模的、面向社会销售的经济适用房小区。经济适用房更多地是以集资建房的形式进行投资, 普通市民在2004年后基本上就买不到经济适用房。

1.3 经济适用房分配中存在的问题

(1) 经济适用房到底经济了谁?从我国目前的情况来看, 在区位较好的经济适用房小区, 宝马、奔驰等高档轿车随处可见, 20万元以上的私家车占据主流, 住宅面积100 m2以上是普遍现象。可见, 这些具有一定经济实力的群体才是经济适用房的拥有者, 是社会住房福利的享受者。而区位较差的经济适用房小区, 多数住宅用于出租。有数据表明, 经济适用房有45 %被用于出租。据搜房网报道, 位于北京昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内, 房屋出租率占全区租赁交易总量的78.8 %, 近八成的经济适用房对外出租。可见, 多数购房者不仅不缺房子住, 而且把购买经济适用房当成了一种“投资”。

(2) 购买难度大。排队买号是经济适用房出售的主要方法。在排队大军中, 哪些是应该站在这个队伍中的, 哪些是不应该站在这个队伍中的, 并没有具体的规定。目前, 购买经济适用房的政策有些宽松, 绝大多数的本地人可以去购买, 倒卖房号现象严重。

另外, 在经济适用房发售过程中, 总会隐约出现一些不尽人意的现象。那些排队买房的人, 最终得到的或许只是一些位置或户型不佳的房子, 但也有一些人则不需排队, 却能买到非常好的经济适用房。例如, 某市一经济适用房项目放号, 只从第163号开始, 前162号留给1期已交定金但未选房的客户。至于这162位客户的信息, 则属于不能公开的秘密。

2 经济适用房政策的取向

对于经济适用房政策的存续问题, 目前有两种观点:一种观点认为, 应当取消这种福利房制度, 建立真正的房地产市场经济体系, 由市场来决定住宅的供给。另一种观点, 也是政府的政策导向, 即加强经济适用房的监管, 重视经济适用房的建设, 通过经济适用房政策解决中低收入家庭的居住难题, 改善城镇居民的居住条件。

3 规范经济适用房制度的几点建议

由于我国土地政策的特殊性, 目前的土地市场还是以国家配给为主要的供给方式, 政策性强于市场性, 所以, 房地产市场还不可能完全受市场规律的主导, 经济适用房还有存在的必须性。进一步规范经济适用房的建设、分配、交易等各个环节, 完善经济适用房发售制度, 是房地产业亟待解决的问题。

3.1 建设环节

(1) 政府持续稳定地提供经济适用房划拨土地。

增加经济适用房用地可能会减少地方财政收入, 但会增加居民的幸福指数。稳定的土地供应是经济适用房建设的前提和保证。为了避免因中低收入者居住太过集中而可能引发社会问题, 经济适用房小区的规模一般不宜太大, 土地供应也不宜过多地集中在城郊。因为这样会加大购房者的居住成本, 使经济适用房难以销售。

(2) 严格控制开发成本和户均面积。

经济适用房的相关信息、开发成本应当公开, 严格按照《经济适用住房管理办法》控制成本, 避免出现经济适用房不经济的现象。对于开发商而言, 经济适用房的销售不存在问题, 合理的利润还是能够获得的。经济适用房的建筑面积应以中小户型为主, 便于满足普通老百姓的需求。

3.2 分配环节

(1) 审核。

严格审核制度, 建立住房档案和个人信用制度。只有符合要求的中低收入无房户和住房困难户才有资格购买, 例如已婚者、未婚大龄者、户人均居住面积<20 m2者等。在住房档案和个人信用制度尚未建立的情况下, 管理机构应当采用网上公示的办法, 以加大透明度。公示内容应当包括每个申请者的姓名、工作单位、职务、目前居住状况及配偶的相关情况等。只有在公示无异议的情况下, 才能成为经济适用房的预购人。

(2) 价格。

在确定经济适用房政府指导价的基础上, 再进一步确定购买人的住房面积标准。例如, 可按级别或职称来划分标准, 标准以内的按照经济适用房价格购买, 超过标准的部分则按市场价购买。

(3) 购买。

借鉴杭州市的做法, 购房采取轮候制并实行等额摇号, 按预登记人员《准购证》的顺序号为序, 依据提供的房源数来确定中选人员范围, 然后实行等额摇号, 通过摇号确定选房的顺序号, 最后在网上进行公示。若参加摇号后放弃购买, 《准购证》作废;今后仍需购买的, 《准购证》重新编号, 其号码轮至末尾。

3.3 上市交易环节

(1) 经济适用房转让。

目前, 多数地区规定经济适用房5年内不准转让, 转让时要缴纳一定比例的补地价款。这样做, 可能存在国有资产流失的问题。凡是符合上市条件的经济适用房, 卖房者必须按转让时的市价足额补交土地出让金及所享受的税费减免。也就是说, 经济适用房的出售者, 只能获得转让时购买同样经济适用房的价格, 以还经济适用房安居的本质, 减轻政府的负担。

(2) 经济适用房的出租。

《经济适用住房管理办法》中明确规定:个人购买的经济适用房, 在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。如果出现经济适用房出租经营的情况, 政府可以采用原价回购再分配的办法。回购也适用于经济适用房的所有者拥有其他类型住宅的情况。

4 结语

经济适用房建设是解决房地产价格偏高和中低收入居民住房困难的重要手段, 这不仅是经济问题, 也是重要的社会问题。经济适用房政策关系到普通老百姓的安居乐业, 关系到社会的安定和谐。经济适用房政策应该以计划经济为主, 或者说在一定时期内, 经济适用房的建设、分配应该采用完全计划经济的模式, 这并不是倒退, 而是社会经济发展的需要。

参考文献

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[6]梁小民.高级宏观经济学教程[M].北京:北京大学出版社, 2000.

规范经济适用房制度 篇2

是我国住房市场化改革突破阶段，这一年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中要求全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

通知中首次提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”，设定的供应对象是中低收入者。

根据当时建设部对不同收入群体的划分，保障范围实际覆盖了约80%的家庭。

由于当时居民收入普遍不高，商品房价格显得高不可攀，经济适用房不但是作为取消实物分房后主要的住房保障形式，还担负着启动房地产市场、拉动内需的责任。

至是经济适用房的高速发展时期，这期间经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。

20发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)里，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，经济适用房由“住房供应主体”转变为“具有保障性质的政策性商品住房”。

在18号文件中，经济适用房的供应对象虽然还没有明文调整，但其主体地位开始让位于商品房。

至此，经济适用房的建设开始大幅度萎缩，而房地产市场则得到了快速发展。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》虽然要求“进一步完善经济适用住房制度”，但其目的已变为“真正解决低收入家庭的住房需要”。

20以后，我国的住房保障政策再一次有了明显的转变，在“十二五”规划纲要中，经济适用房被要求规范发展，保障性住房的主体转移到更加符合市场化机制的公租房和廉租房上。

促进转变的原因之一是经济适用房政策在实施中越来越凸显的问题和矛盾。

随着经济适用房和商品房之间价格差异的加大，巨大套利空间和对稀缺资源的争夺造就了寻租、朽败现象。

在价格“双轨制”下，高收入阶层和权利阶层显然比低收入家庭更具寻租能力，政策执行出现偏差将不可避免。

从保障房制度的政策演变上也可看出，以提供非产权性住房、满足居民基本居住需求的保障体系是未来的趋势，而经济适用房应当逐步退出保障市场。

但是近年来，经济适用房的建设又在很多地方悄然兴起，只不过其存在的形式有所不同。

事实上经济适用房可以分为两类：一类是公开向社会销售的，面向低收入群体的经济适用房，这是一般公众所接触和了解的形式。

但依据设定的收入和住房门槛，很多政府部门、国有企事业的员工就被排除在了政策之外。

这就出现了第二类经济适用房，即“允许”一些政府部门和国有企事业在“自有用地”或以其他方式取得的土地上建设经济适用房。

能够享受到这一福利的为单位的内部成员或者相关利益者。

如果说前一种经济适用房还在一定时期发挥了部分保障的职能，后一种则完全演变为福利性住房。

是手中握有资源和权力的部门为自己本部门谋取的私利，使有机会购买这类住房的.人获得了巨大的利益，也产生了寻租朽败的空间。

这种形式的存在体现了对所谓“自有用地”的曲解。

根据现行的土地管理制度，城市土地是国家所有，而非任何个人或单位的“自有”。

用地者只拥有一定年限的土地使用权，并且使用权是区分用途的。

不同用途的土地价格相差巨大，一般来说，价格最低的是公用事业用地，可以无偿划拨，商服用地价格是最高的，其次是住宅用地，而工业用地因为可以为政府带来税收，政府给予的土地价格相对较低。

中国城市地价动态监测网的数据显示，，全国住宅用地的地价水平为4620元/平米，而工业用地仅为670元/平米，住宅土地价格是工业土地的7倍。

在一些大城市两者之间的价格水平差距更大，北京、上海、深圳住宅土地价格为14124元/平米、25335元/平米和29132元/平米，分别约为本地工业地价的9倍、15倍、11倍。

可以看出，土地用途转换就将造成土地价格的巨大变化，所以国家对于土地用途转换是严格控制的。

并且作为国有资产，土地因为转换用途而形成的增值应该归全民所有。

能够拥有“自有用地”的主要是国家政府机关、国有企事业单位、大专院校等。

这些土地本来的性质分别是公共用地、工业用地、教育用地等，取得方式有划拨也有出让，但地价都较住宅用地要低很多。

且不说其中已经存在部分工业用地的地租缺失问题，在“特殊”政策的支持下，政府部门和国有企事业单位将这些所谓“自有用地”转换为住宅用地，仅需象征性地补交一定的土地出让金，取得成本与周边同等土地相比价格差别巨大，则是土地租金的又一次缺失。

相当于无偿或低价占有全民资源服务于少数团体利益，并且成为部分部门将国有资源转化为私人财产的“合法”渠道。

土地变换用途而产生的收益本可以用于提供更多的社会公共服务，但利用“自有用地”建设经济适用房的规定将土地转换用途形成的巨大价差化公为私。

这种“保障”没有缩小反而扩大了收入差距，没有减少反而增加了社会不公平。

因此从土地制度上应规范保障性住房用地秩序，取消非正常供地方式。

对于已有的非住宅用地性质的“自有用地”要转换用地性质的，应按照相关规定和市场价格补交土地出让金，或者由国家按照相应用途土地的市场价格收回后公开拍卖。

试论我国经济适用房的制度缺陷 篇3

[关键词] 经济适用房缺陷

一、经济适用房制度的含义

经济适用房制度是居民住房货币化改革的一部分,它采用“政府行政划地+开发商市场运作+价格管制+配额销售”的管理手段解决中低收入家庭的住房困难问题。因此,它是以政府与市场相结合的方式提供穷人住房的一个尝试。经济适用房制度实施多年来,取得了令人瞩目的成就,为社会稳定、全面实现小康目标做出了贡献。但多年的实践也表明经济适用房制度越来越成为老百姓心中挥之不去的痛、政府管理者日常工作中难以对付的结。

二、经济适用房制度缺陷分析

1.经济适用房的购买对象界定不明

国务院1998年23号文件规定，经济适用房政策的购买对象是中低收入家庭。那么如何界定适应我国国情、区情的家庭收入对经济适用房的定位是关键。按照国际通用作法，一般居民家庭收入划入为高、中等偏高、中等、中等偏低、低5个档次。其中高收入阶层与低收入阶层都只占有极小的部分（约各占 10% 左右），中等偏高、中等、中等偏低收入阶层占绝大部分。那么我国现行经济适用房政策中的受益者，究竟是指高收入以外的其他阶层还是指中等偏低加低收入阶层，到目前政府仍没有明确的界定。从1998年～2003年，经济适用住房竣工面积达4.77亿平方米，从1998年开始，全国各地虽然建了大量的经济适用房，但实际上，从这项政策中受惠的绝大多数是中等收人甚至是一些高收人的家庭。根据调查，1998年以来，约有16%的经济适用房卖给了高收人者，而城市贫困家庭基本上没有从这项政策中得到任何好处。

2.政府执行力缺失，寻租现象严重

经济适用房是可享受政府多项土地、税收优惠的政府工程。从经济学角度讲，政府干预住宅市场的基本出发点应是对市场经济的“拾遗补缺”。但是，前几年，当住宅市场供大于求、房价较低时，一些城市政府把经济适用房作为“德政工程”、“民心工程”，不对区域性市场需求进行调查，盲目上项目上规模，以搞运动方式兴建经济适用房。政府项目过多，以低价量土地出让收益，这虽有利于弥补地方市政基础建设资金不足的问题，却会增加广大消费者的购房负担。政府职责不清，受政绩和经济利益驱动过重，对经济适用房制度的执行上缺乏有效的方式和手段，正是导致出现今天经济适用房供给短缺与空置并存的原因。另外经济适用房由政府划拨建设用地，由于行政划拨的透明度低，许多开发商为牟取自身的经济利益拉拢腐蚀政府决策者，致使各种“寻租”活动泛滥；而一些政府官员贪污腐败，运用手中的权利，人为的“创租、抽租”，诱使开发商向他们“进贡”、与他们分享经济利益，这进一步加剧了“寻租”活动的经常性和普遍性。

3.经济适用房申购混乱，开发商任意操纵

经济适用房的居住与购买，为何会出现名实不符的情况呢？大多数人认为，各个环节的监督不力是导致种种怪现象的罪魁祸首。在调查中了解到，按照北京目前购买经济适用房的政策，大致可分为按类领表填表领表、核定总额、登记备案、网上公示持证购房六个步骤，而现有管理流程存在诸多漏洞。在北京，购买经济适用房的条件之一是家庭年收入不超过6万元，而由于我国并没有收入考评体系，使得这一规定形同虚设，很多高收入人群钻了政策的空子。调查发现，仅从回龙观、天通苑等经济适用房小区暴露出的问题，就可判断一些房主“所在单位核准盖章”为虚假信息大开方便之门。弄虚作假除了隐瞒收入外，还包括职称“低职高报”，行政级别“突击提拔”等情况，通过一系列的障眼法，达到享受更多经济适用房优惠政策的目的。

北京师范大学管理学院教授、博士生导师董藩指出，诸多怪现象显示经济适用房的建设受到了开发商的“操纵”。具体表现是:一些开发商在经济适用房开发中常从自身利益出发，自行定户型、定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过高现象。有关专家批评说，排队、放号、摇号等都是开发商说了算，留下了很大的炒作空间。据知情人士透露，在北京一些经济适用房项目上出现的“长队现象”，不排除有开发商故意炒作之嫌。

4.经济适用房价格监控缺乏

《经济适用住房价格管理办法》指出，本《办法》所称经济适用住房是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用房价格实行政府指导价，制定经济适用房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。从经济适用房价格形成特点来看，它既区别于纯商品住房，又区别于非货币化分配的福利住房，可以说是一种准商品房，这种住房价格与其他住宅市场价格共存，形成住房价格新的“双轨”，这势必对房地产市场价格机制作用的发挥产生一定的影响。一方面双轨制价格的存在不利于发挥价格杠杆对房地產市场的调节。由于经济适用房享受政府多项优惠政策，如土地以行政划拨方式供应，减免多项税费，这就使经济适用房价格比市场同地段同档次的商品房价格低，这种价格差将吸引一部分中高收入家庭通过各种手段竞相获得该类住房，而把很大部分的中低收入家庭抛在一边；同时，也不能排除一些人钻双轨制价差的空子，将带有政府让利性的经济适用房转为商品房出售，谋取不义之财，扰乱住房市场秩序。

规范经济适用房制度 篇4

《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》出台,是上海市中低收入者的福音,解决了上海住房保障体系中,中低收入者层次缺位的问题。中低收入家庭是相当大的一个群体,他们夹在中等收入与低收入者之间,成为“夹心层”,在廉租住房制度推行以后,上海的低收入家庭可以较好地解决基本住房需求问题,而那些既买不起商品房,又不符合享受廉租住房资格的中低收入者的住房问题就突出起来了,经济适用房的推出正好解决了这个层次的住房保障问题。

在以往各地经济适用房的实施中,曾出现过这样那样的问题,不太理想,但不能以此作为否定经济适用房的根据,关键在于管理不到位,只要加强管理定能把好事办好。上海出台经济适用房管理办法,正是为了把它纳入规范管理的重大举措。

二、《试行办法》浓郁的上海特点

《试行办法》根据国家的基本政策,在吸取兄弟省市经验的基础上,结合上海的实际情况,形成了上海自身的特点。主要有:

(一)拓宽经济适用房的来源渠道,采用多渠道、多种方式筹措经济适用房(第7、42条)。

一是单独选址,集中建设,这是主要方式;二是在商品住宅建设项目中按一定比例配置建设,初定为5%,这有助于不同群体居住的和谐共居;三是政府指定机构可以收购符合住宅使用要求的普通商品住房和存量住房作为经济适用房房源,有利于加快解决中低收入住房困难家庭的居住问题。

(二)严格经济适用房的价格管理,确保能适应中低收入家庭的承受能力。

按照国家规定的保本微利原则,明确了本市经济适用房实行政府限价管理,销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度。实际供应价格大体相当于同区域普通商品房价格减去政府的土地出让金和房地产企业的预期社会利润,还可省去部分税费,从而使中低收入者也能买得起房。

(三)明确经济适用房供应对象的几项条件和标准,努力实现公开公平、公正。

《试行办法》原则规定了申请购买经济适用房的家庭成员必须符合相关条件,同时细化为具体标准。包括:①家庭成员的年限,具有本市常住城镇户口的年限为7年,所在区的户口年限为5年以上。②家庭住房面积困难标准,暂定为建筑面积15平方米以下。③家庭收入和财产标准,既考虑是否有能力购房和支付房贷首付能力,又考虑不具备购买市场化商品房的支付能力。经测算,人均月可支配收入标准定为2300元以下,人均年收入标准为27600元,家庭财产标准定为人均不超过7万元。④申请前家庭全体成员原有住房转让限制,初步考虑设定5年内没有转让房屋的行为。这些规定将有效防止不该享受经济适用房者趟浑水。

(四)采取审核公示制度,较好体现经济适用住房的公平性。

除提供必要的证明材料外,实行两级审核、两次公示制度,经审查公示符合条件的才能获得通过。同时,对符合条件的申请家庭,还将采取两次摇号轮候选房的供应方式。

(五)创新经济适用房供应方式,实行租售并举和租售转化。

(试行办法》的一个亮点是突破了长期以来经济适用房只售不租的做法,试行经济适用房出租,同时24条还规定“经济适用住房承租家庭在租赁期满期间,经申请并且由区(县)住房保障机构批准的,可以按经济适用房总价款的一定比例支付购房款,取得相应比例的经济适用住房产权,未购部分的住房以承租方式使用,按规定标准支付相应租金,在规定期限内,可以按经济适用住房原售价格购买其余部分产权。”这个规定使那些暂时受支付能力限制的中低收入家庭通过这种逐步购买办法,获得产权房自有住宅。

(六)规范经济适用房售后和租后管理,纳入有序运行轨道。

由于经济适用房属于保障性住房,享受了免收土地出让金、建设和经营中的行政事业性收费与政府基金,以及项目外的城市建设等费用的优惠政策,因此申请家庭购买的经济适用房,只拥有有限产权,只能自住,非极特殊原因5年内不得转让和出租。承租的经济适用房也只能自己租住,不得擅自转租。出借或从事其他经营性活动。取得房地产证满5年后需转让的,应先由住房保障机构按市场评估价回购,明确不回购的,购房家庭才可自行向市场转让。并且规定,应从转让总价款中,根据政府在经济适用住房中的土地等优惠费用占经济适用房销售价格与优惠费用之和的一定比例交纳土地收益等相关价款。这些规定,明确经济适用房的产权性质和购房者享有的权利,并且规范了转让行为。

三、《试用办法》征询意见的重大积极意义

坚持贯彻群众路线,是上海改革开放30年来住房制度改革的一条成功经验。经济适用房建设与管理是深化住房制度改革的重要内容之一,也是住房保障制度建设的重要一环,涉及广大市民,特别是中低收入家庭的切身利益,必须贯彻群众路线,广泛征求市民意见,才能把好事办好。

上海市委、市政府经过近一年来分析研究,数十易其稿,目前已形成《试行办法(征求意见稿)》,全文已于2008年12月30日在网站上公示,并进行问题解答。广大市民可以在2009年1月8日前,通过信函、传真、电子邮件、填表调查问卷等方式发表意见和建议,进一步修改完善后,经市政府批准,将及时颁布实施。

《试行办法》公示,公开征询意见有三大好处:第一个好处是,体现“以人为本”的精神,充分发动群众,广泛听取意见,集思广益,使《试行办法》能真正符合群众的意志和利益,有利于进一步修改完善、健全住房保障体系。

第二个好处是,在《试行办法》公示过程中,广大市民参与讨论,使方案与群众直接见面,既起了一个广泛宣传的作用,又起了统一思想的作用,有利于取得大多数市民的认同,为方案实施奠定了良好的群众基础。

第三个好处是,对《试行办法》的广泛讨论,充分反映各类利益群体的意见,倾听不同声音,有利于协调各种利益关系,实现公开、公平、公正,并拉近政府与群众的关系,有利于构建和谐社会。

总之,上海市委市政府公开向广大市民征询对《经济适用住房管理试行办法》的意见,是一个很好的办法,受到广大市民的欢迎,一定会赢得良好的效果。

经济适用房申请 篇5

●去年公布的第一批经济适用房的申请准入标准为:人均月收入2900元以下、人均财产9万元以

本批次供应房源的销售基准价格和产权份额分三类：

●第一类 购房人产权份额占70%的具体项目有：（1）浦东周浦，5600元/m2（销售基准价格，下同）；（2）浦东航头1号、3号地块，5600元/m2；（3）浦东航头4号地块，多层5300元/m2、高层5600元/m2；（4）闵行浦江7号地块，一期多层5000元/m2、高层5300元/m2，二期多层5300元/m2、高层5600元/m2；（5）闵行浦江10号地块，多层5300元/m2、高层5600元/m2；（6）松江泗泾新凯项目，多层5200元/m2、高层5500元/m2；（7）青浦华新项目，5800元/m2。

●第二类 购房人产权份额占65%的具体项目有：（1）青浦诸光路，6700元/m2；（2）江桥，6850元/m2；（3）嘉定南翔，7000元/m2；（4）宝山顾村，多层6700元/m2、高层7000元/m2。

规范经济适用房制度 篇6

关键词：转移支付,经济适用房,制度

一、引言

始于1998年的城市住房制度改革引发了住房市场的供求矛盾, 积压多年的住房需求得以释放, 商品化后的住房价格一路攀升, 住房支付能力的社会分层问题随之加剧。在房价持续走高的情况下, 城市的低收入住房困难家庭已经难以通过购买商品房来解决自身的住房问题, 经济适用房政策正是在这种特定条件下得以产生。经过多年发展, 经济适用房制度在推进我国城市住房制度改革、调整住房结构、理顺住房价格、完善住房保障体系、解决中低收入民众住房难等方面发挥了重要作用。虽然经济适用房政策给城市中低收入群体带来许多实惠, 但在政策实际操作中也出现了一些问题, 如有的城市经济适用住房管理存在漏洞, 审查把关不严, 使有限的资源不能落实到应享受政策的住房困难家庭, 经济适用住房的保障性质未能得到充分体现, 反倒成了一些群体拥有房产的手段, 也为中介机构和某些政府工作人员牟利提供了机会。此外, 经济适用房的单价虽然比商品房低, 但销售总价相对来说并不低。本来只属于为数有限的低收入阶层的经济适用房, 却成为中高收入阶层的购买对象, 使其享受了政府提供给低收入者的公共资源。

这些问题的存在, 使得经济适用房制度偏离了政策制定的初衷———即解决中低收入人群的住居问题。然而这些问题只是表象, 政府的任何一项福利制度出台, 总会被一些人追求私利的行为带偏, 达不到预期目标, 或者使得预期目标大打折扣。经济适用房制度是国家推出的一种以政府主导的 (相对于商品房开发的市场主导) 福利制度, 如果将该制度同政府转移支付的经济原理结合起来分析, 可以看出这些问题有其本质的根源。

二、经济适用房制度和转移支付的内在关系

1、经济适用房制度概述

经济适用住房是指列入国家计划, 由城市地方政府主导, 组织房地产开发企业建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它具有社会保障性质, 同时具有经济性和适用性的特点。经济性表现在住宅价格较低, 一般为同等区位市场价格的一半, 能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性则表现在单套面积比较小, 一般不超过90平方米, 同时在设计及建筑标准上强调实用。一般地方政府在出售经济适用房时实行政府指导价, 其售价由政府综合确定并公布。从经济适用房制度设计上看, 是政府为解决城市中低收入者住房困难, 限定建设标准和接受者应具备的条件, 采取减免地价、相关税收等优惠政策, 使建设住房的成本降低, 进而降低销售价格而使中低收入者能够买得起, 是具有保障社会和谐功能的制度。

2、政府转移支付的内涵

转移支付是公共财政的重要内容, 是政府的一项财政支出制度。它不以取得商品和劳务作为补偿, 是国家宏观调控的重要手段。转移支付通过财政资金无偿的、单方面的转移实现收入的再分配, 调节中央与地方分配关系, 调节地区间财力分配, 缩小地区差距和居民贫富差距, 保障社会稳定。目前, 不同国家的转移支付制度与本国的政治、经济等具体国情紧密相联, 但总体上看, 转移支付主要有两种形式:一般性补助 (或无条件补助) 和专项补助 (或有条件补助) 。一般性补助是满足地方政府一般财力需要, 不规定具体用途和要求。专项补助是根据一定的目的和条件拨付给地方政府用于特定支出的财政资金。

从以上的分析可以看出, 经济适用房制度在缩小贫富差距、保障社会稳定方面的作用和转移支付相同, 它类似于专项补助, 政府将本应正常收取的地价和税费减免, 以降低房价让适当的居民购买, 通过购买住房进而实现支付向收入较低的人群转移。假设不实行经济适用房制度, 按市场正常状况进行房地产开发建设和销售, 政府收取正常税费和土地价款, 作为财政收入的一部分, 政府再将这些财政收入按低收入家庭的具体情况进行分配补贴, 其原理将并无两样。转移支付是用资金直接补贴接受对象, 而经济适用房制度可以认为是政府的间接补贴, 是一种特殊的转移支付。

三、转移支付视角下经济适用房制度的问题分析

1、经济适用房制度对接受者生产动力的影响分析

转移支付是政府财政资金在不同产业、不同群体间的重新分配, 它是生产者通过经济活动所产生的税收来实现的。对每一个政府来说, 在这样的重新分配中, 真正生产的人需要付出 (缴税) , 而政府还要做到不影响他的努力程度和创新动力。也就是说, 如果政府要进行转移支付, 必定要增加可供转移的收入 (如增加税收、出让土地) , 一方面, 提高税收到一定程度会使纳税人努力生产的动力减小, 而会有更大的精力放在如何合法地避税;另一方面, 高价出让土地也会使得投资者有动力以不正当的方式低价取得土地。这样一来, 原生产者可能会不愿努力生产, 而想方设法创造条件 (包括适用不正当手段) 参与政府转移支付的分配。同样地, 对于转移支付的接受者来说, 如果他们努力工作进而收入增加, 他们轻松得到无偿的转移支付就会减少甚至被排除在外, 那他们努力工作以提高收入的动力也随之减少而更加乐于保持原状。因此政府转移支付政策如果做得不合理, 将会对人们的努力生产产生负面影响。

在当前经济适用房的分配中, 一些城市居民具有购买商品房的基础, 但他仍不愿努力去购买商品房, 而是选择付出代价通过不正当方式去获得经济适用房申购资格。只要他认为获取经济适用房后的收益大于他付出的成本, 他绝不会去购买商品房, 或者他会努力去购买商品房进行投资, 满足其个体的私利需要。更为严重的是, 一小部分人这样做, 而后会带动很多人这样做, 这些不正当行为的成本会越来越大, 直到一部分人觉得无利可图而又自愿退出。此时政府建设经济适用房的初衷完全被破坏, 而在这一过程中, 那些不正当的成本有一部分会成为政府工作人员的寻租收入 (这些工作人员有权对申请人的相关材料进行审核) 。我们可以思考一下这个问题:为什么政府一直在解决低收入群体的居住问题, 但这个群体的数量却越来越大而所建房屋永远也不能满足需求?下面的论述可以找到答案。

2、经济适用房制度对接受者长期收益产生影响

一般来说, 政府会为转移支付的接受者制定一个标准, 规定接受者必须是某一类人或拥有某些东西、做某些事情。事实上, 一旦这些标准确立, 人们会立即通过各种方式和代价使自己符合标准, 以获得“免费收入”, 但他们绝不会顾及为符合标准而支付的代价使得从转移支付中获得净收益减少的事实。这实际上也说明了为什么经济适用房一直在建却永远不能满足特定群体的需求。从经济学的道理上看, 就是转移支付接受者为符合标准而竞争, 直到将转移支付的大部分收益都消耗掉, 其结果就是接受者所获得的净收益会显著低于当初转移支付的数量。

我国目前各级政府对经济适用房的接受对象都有制定标准, 这是政府的一项制度。然而随着时间的推移, 社会群体中不正当的竞争也在逐步侵蚀政府的这一制度对接受者的长期收益。一方面, 近年来房价快速上涨, 很多真正需要住房的人买不起房, 价格相对便宜的经济适用房成了市场追捧的对象;另一方面, 经济适用房有严格的准入资格, 不要说没有资格的人, 就是达到申购条件的人也未必能获得房号。于是, 不正当的潜规则大行其道。如某市经济适用房6连号事件, 姑且不论这6个申购户是否具备购买经济适用房的资格, 就算是符合购买资格, 如果不付出相应的代价, 是不可能摇到房号的, 而这些成本本应是政府给予低收入家庭的补贴, 但现在却被市场的不规范给侵蚀掉了。

四、结论及建议

1、结论分析

一个社会或个人要获得财富可以通过两种方式, 生产和掠夺。任何政府当然鼓励生产而抵制掠夺, 但市场经济中人的理性及其选择告诉我们, 只要政府有转移支付, 便会导致人们花费更多的时间和成本以获得这些无偿的转移收入, 且人们在争夺转移支付的“蛋糕”时, 定会消耗掉一些本应用于创造财富和增加生产的资源和时间, 甚至为社会腐败埋下种子, 这对于真正的生产者 (转移支付来源于他们上缴的税收) 来说, 是一种变相的掠夺。

目前, 经济适用房制度在实行过程中出现的一些问题根源便在于此。尽管政府的出发点是好的, 想为城市低收入家庭提供一些福利, 但由于各方面的因素, 出现了种种难以控制的违规现象, 使该制度的初衷被违背, 同时也给国家造成了经济损失。此外, 政府也必须明白, 在“理性”社会, 个人往往能作出比政府更明智的投资选择, 因为个人用的是自己的钱且必须承担风险, 而政府决策者用的是财政资金, 其政策制度的成败对于决策者个人的财富是没有影响的, 相反他们甚至可以从这些政策制度中获取个人利益。其实在市场经济中, 所有个人都依理性行事, 但这些个别行为最终会积聚为集体灾难。

2、政策建议

(1) 减少经济适用房建设, 加强廉租房的建设供应。考虑到政府的目标是要改善城市低收入群体的居住问题而不是让其拥有住房资产, 廉租房建筑面积相对于接受对象来说比较适中 (不是现在有些经济适用房的大户型) , 租金低, 目标人群易于承受。经济适用房虽然单价较市场价格低, 但总价和必要的装修仍会超出低收入家庭的承受能力, 如果他们贷款买房超前消费, 其不稳定的收入即使银行放了款, 也会为不良贷款埋下伏笔, 而如果银行催款, 定会对他们的心理和行为产生影响。从另一个角度看, 这部分低收入者在城市中属于少数, 他们的努力生产与否对于政府税收的贡献很小, 但政府如果大量补贴他们则会对其他生产者产生影响。这样适当的补贴, 政府既实现了安居乐业和社会稳定, 又实现了经济发展。

(2) 从前面经济适用房和转移支付的关系来看, 政府应对低收入群体租住廉租房的租金采取直接补贴。政府可将原经济适用房用地采用正常的情况进行出让和开发, 这样一来, 地方政府不会损失出让土地的财政收入和正常的税收, 开发企业不再受经济适用房的相关限制, 原来的经济适用房市场和商品房市场归于统一, 而低收入群体将从租房中直接享受政府补贴。这样还可以将中等收入者排除在补贴范围之外, 廉租房对于希望拥有房产的中等收入者不具备吸引力, 他们完全可以通过努力工作而购买价格适中的商品房, 这样也减少了对低收入者的挤出效应。此时政府补贴的对象较之以前大大减少, 这不但降低了政府的财政支出, 也避免了不正当行为对政府给予低收入者的长期收益进行侵蚀。

参考文献

[1]刘小平:北京经济适用房供给中存在的问题及对策分析[J].经济师, 2009 (1) .

[2]詹姆斯D.格沃特尼等著, 陈强兵等译:经济学常识[M].陕西:陕西师范大学出版社, 2007.

规范经济适用房制度 篇7

(一) 经济适用房的定义

经济适用房是为解决中低收入家庭住房困难问题, 由政府统一按国家住宅规范进行建设的具有保障性质的商品房。国家为经济适用房提供了一系列的优惠政策, 因此, 其成本受到严格控制, 主要包括征地和拆迁补偿费、前期工程和勘察设计费、贷款利息、税金和控制在3%以下的利润等因素。

(二) 我国经济适用房的特点

1. 经济性和实用性。

相对于其他商品房, 经济适用房的价格比较低, 没有超出中低收入家庭的承受能力;适用性是指经济适用房的户型设计合理、住房面积适中、交通便利、生活设施完善。

2. 确定性。

指购买对象具有确定性, 经济适用房的供应对象为符合一定条件的中低收入家庭。

3. 保障型。

经济适用房是政府推出的为解决中低收入家庭的住房困难的一项福利政策。一方面, 其销售价格低于普通商品房的价格, 另一方面, 其开发与建设享有政府的很多优惠政策。

4. 准商品性。

政府要支付经济适用房的开发、建设和收受成本, 除此之外还要支付开发商一定的利润。其建成后作为商品在市场上出售, 因此具有准商品性。

二、我国经济适用房制度存在的问题

(一) 经济适用房的价格偏高

经济适用房的建设用地是由政府统一划拨的, 房地产开发商不缴纳土地出让金, 还享有减免各种行政事业性收费的优惠, 大大降低了开发商的建设成本, 因此价格也应该比普通商品房低。但实际情况远非如此, 其价格远超出了中低收入家庭的承受能力。即使一些地区的经济适用房价格相对于同期商品房的价格低, 但由于普通商品房价格太高, 也抬高了经济适用房的价格, 以至于大大超出了大部分中低收入家庭的购买能力。

(二) 经济适用房的购买对象失控

经济适用房的购买对象为低收入住房困难的家庭, 但这个“低”的具体标准并不统一, 由各个地方政府按当地的实际情况自行确定。在政策的具体实施过程中, 由于居民收入项目不统一, 居民数量多等原因, 致使政府难以准确核定低收入家庭的实际收入, 因而导致了经济适用房购买对象失控。对于目前已建成的经济适用房, 有很大比例是被高收入家庭买走的, 他们甚至于一个人买多处房产作为投资, 以至于出现了开着宝马、奔驰等高级轿车购买经济适用房的现象。

(三) 经济适用房体制在监管过程中出现的问题

1. 缺少对建造标准的监督。

由于政府没有相关监督机构对建造过程实施跟踪, 开发商在建造中降低建筑材料的质量, 偷工减料, 使得经济适用房低于政府要求的标准, 影响了购买者的使用。

2. 对操作程序缺乏监督。

由于其操作过程缺乏监督, 为政府权力的寻租提供了条件。一些权力机关直接参与经济适用房的买卖过程, 凭借内部的信息来操控经济适用房的买卖。

3. 缺少对售后管理的监督。

按照规定, 经济适用房在售出后, 申请购买的住户必须是种植收入家庭, 且五年之内不允许转租或转卖。据调查, 各大城市的房屋出租网上都登记了关于经济适用房出租的信息, 可见, 政府严重缺乏对经济适用房售后的监督。

三、经济适用房供不应求的原因分析

(一) “寻租”现象的原因分析

在经济适用房买卖的过程中, 出现寻租现象的主要原因是政府的权利过于集中。从购房者角度来讲, 由于经济适用房与商品房的价格差别非常大, 因而不符合条件的部分中高收入者, 便通过寻租行为来获得购买资格;从开发商角度来讲, 政府有权划拨经济适用房的建设用地, 一些开发商为获取高额利润, 便贿赂政府决策者, 使寻租活动严重泛滥。

(二) 经济适用房“不经济”的原因分析

开发商建设大户型经济适用房, 目的是追求利润的最大化。按照政府的政策规定, 开发经济适用房的开发商可享受优先获得土地供应、免缴土地出让金等优惠证策, 因此一些房地产商在获得土地划拨后通过提高户型标准、豪华装修等手段来提高赢利率。与普通的中低收入者相比, 在政府机关工作的工作人员灰色收入大, 具有购买大户型经济适用房的能力, 这更加大了开发商开发大户型经济适用房的动力。

(三) 经济适用房供需矛盾严重

随着经济的不断发展, 经济适用房的目标购买对象渐渐界定为城市的低收入家庭。在我国, 中低收入者在我国人口中约占70%~80%, 符合购买条件的低收入者约占30%。然而, 虽然国家建设部要求经济适用房的建设比例不应低于全部住房的70%。但实际上经济适用房只占全部住房的10%左右。这种种原因, 便导致了经济适用房出现严重的供需矛盾。

四、完善经济适用房体制的对策

(一) 政府要合理界定购买者收入线

各级政府作为经济适用房政策的实施主体, 要对购买者收入线进行合理界定。在确定购房者收入线时, 政府的相关部门应综合考虑各种因素, 如城市居民的年平均收入、房屋基础价格等。在此基础上合理确定购买对象的标准线, 并定期公布和修改标准线, 确保购买者收入线符合居民的实际情况, 保证经济适用房能够真正为需要的人所用。

(二) 政府要合理确定经济适用房的价格

为使经济适用房的价格确定更加合理, 可以建立起经济适用房价格审定制度和成本约束机制。一是为增加定价的透明性, 政府应实行价格公开制度, 将经济适用房的价格控制在中低收入者可以承受的范围内。二是要整顿秩序、清理经济适用房建筑、交易市场, 一方面要把性质不同的房屋进行归类, 对其市场进行整顿, 逐步规范房地产市场的秩序。另一方面, 各主管部门应该出台相关的管理办法, 把已建好的经济适用房按其大小进行销售, 以保证经济适用房项目建设的真实性、有效性。

(三) 完善体制监督过程的相关对策

1. 加强政府内部监督。

首先要在政府机构内部建立合理的监督体系。一方面, 政府内部上下级之间要形成互相监督的机制, 以加强内部监督。且可通过引入问责机制来确保执行机构的责任切实落实到位。另一方面, 政府要成立专门的监督机构监督经济适用房的建设和销售, 以确保经济适用房能真正为中低收入家庭所用。

2. 加强社会监督。

政府可以借助报刊、电视等媒体对经济适用房的购买者进行公示, 以使审批结果透明化。另一方面, 政府要公开申购人的资格, 以便于接受媒体和民众的监督。

综上所述, 本文通过经济适用房现状进行分析, 发现我国经济适用房目前存在价格偏高、供给不足、监管缺失的问题。针对这些问题, 分别从政府、开发商和购房者三方面进行原因分析, 提出了发挥政府主导作用, 合理定价, 加强监管等建议, 希望能为经济适用房体制的完善起到一定作用。

摘要：为解决中低收入群体的住房困难问题, 政府提出了带有福利和保障性质的经济适用房制度。这一制度体现了社会的公平性, 但由于缺乏相关的理论, 导致地方政府在执行过程中出现偏差, 如价格偏高、对象失控和监管缺失等, 引起了广泛的争议。本文针对这些问题, 对产生问题的原因进行深刻剖析, 并提出了合理界定收入线、合理定价和完善监督体制等对策与建议。

关键词：经济适用房体制,中低收入人群,完善对策

参考文献

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[6]黄羽.论我国经济适用房制度的改革与完善[D].厦门:厦门大学, 2007.

规范经济适用房制度 篇8

“经济适用房既不能作为长期解决中低收入家庭住房问题的措施, 对平抑房价的作用也很有限, 还容易滋生腐败。”全国人大代表、清远市人民医院副院长周海波建议, 加强廉租房、公租房的建设, 取消经济适用房建设。

此前, 一场叫停经济适用房建设的热潮已经悄然形成。

今年年初, 河北、辽宁、山东等省宣布继续停建经济适用房, 随后, 湖北、江西等地的地方两会上也出现“叫停”的决定或呼声。江西省人大会议上, 人大代表、九江市市长曾庆红明确表示, 该市不再建设经济适用房, 重点转向廉租房和公租房建设。武汉市政协会议上, 政协委员吴健敏关于“取消经济适用房”的提案也是一石激起千层浪。

实际上, 类似提案早已不是第一次被提交到全国两会上。去年, 全国人大代表张育彪呼吁取消经济适用房;前年, 全国政协委员王超斌、李晓林、蔡继明等建议停建经济适用房……从2005年开始, 每年两会上围绕“取消经济适用房”问题, 都有代表、委员提出观点尖锐的议案。

而在学界、舆论界, 近十年来, 茅于轼、钟茂初、徐滇庆、叶青、叶檀、任志强等著名学者、时评人或企业家一直在不遗余力地向经济适用房“开火”。批评、否定的声音在近年成为舆论主流, 已经让人们不得不深入思考, 经济适用房究竟当存当废?经济适用房该何去何从?

这正是本期热点聚焦所关注的。

经济适用房, 一般指已经列入国家计划, 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它具有社会保障性质, 兼有经济性和适用性的特点。经济性, 是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的, 适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性, 是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低, 要达到一定的使用效果。与商品房相比, 经济适用房在许多方面有其特殊性:在获得土地的方式上, 经济适用房建设用地实行行政划拨, 免交土地出让金;在租售政策上, 经济适用房只售不租;在购买条件和对象上, 经济适用房享受政府优惠, 其购买对象是特定的, 只供给城镇中低收入家庭;在价格政策上, 经济适用房出售实行政府指导价, 不得擅自提价出售。

在我国现有的各类保障房中, 经济适用房情况最为复杂, 它诞生时间久 (经济适用房一词最早于1991年被提出) , 其内涵几经变化, 因此, 有必要对其产生背景和政策演变加以简单回顾。

经济适用房的产生背景与政策演变

建国后, 我国长期实行住房实物分配。这在计划经济时代符合时代要求, 但这种分配方式是不可持续的。因为住房实物分配给政府财政造成很大的负担, 也不利于城市的规划建设。同时, 公民的住房问题也并未得到根本改善。

于是, 上世纪90年代, 房改政策应运而生, 经济适用房也随之问世。

酝酿阶段:住房供应体系主体

经济适用房本来是为补充福利房出现的政策。1991年6月, 国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“大力发展经济适用的商品房, 优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年, 原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》, 明确了经济适用房是“以中低收入家庭、住房困难户为供应对象”的普通住房, 同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应规定。这时对经济适用房的定位是住房供应体系主体, 跟现在的经济适用房内涵并不相同。

启动阶段:具有保障性质的政策性商品住房

1998年, 我国房地产行业开始起步。国家开始住房分配货币化改革, 停止福利实物分房。在宣布这一改革的纲领性文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中, 第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系, 这一体系包括高收入者购买和租住商品房, 向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。该文件执笔人之一顾云昌事后回忆说:

“当时有一个大背景, 跟宏观经济形势有关, 当时中国经济正处于低谷之中, 需要寻找新的经济增长点和新的消费热点。朱镕基总理提出, 要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点, 那么住宅建设如何成为新的消费热点呢?其中一个重要的举措就是通过大力发展只售不租的经济适用住房, 价格比较便宜, 中低收入者也来买, 通过住宅拉动经济增长。”

“当时对经济适用房这个概念有许多争论, 大家认为, 我们刚刚进入市场经济, 收入水平都不高, 绝大多数人都是中低收入家庭, 所以应该以经济适用住房为主体, 来满足社会需求。当时对经济适用住房的认识并不是很清楚, 当时的宣传是, 经济适用住房的供应主体是满足大多数人的需求, 这是一个总的背景。”

“还有一个没有明确的概念就是, 中低收入家庭包不包括中等收入家庭没有划清楚, 而大部分老百姓都觉得自己是中低收入。”

这种模糊性在政策执行过程中引发了争论。原建设部住宅与房地产业司一位官员回忆, 1999年左右, 管理层在经济适用房上曾有如下争论:家庭收入一时无法划清, 而经济适用房又不能因此不做, 在现阶段应该实行怎样的政策?是边建设边详细研究如何划定, 还是先将划定方法明确, 再进行建设?在未划定之前, 又该怎样管理得好一点?

事实表明, 这场争论的结果同许多“中国式”改革一样, 没有一致的结论, 最后都是摸着石头过河, 先做了再说。

当时, 北京、哈尔滨、长沙等地实际上将中等收入阶层纳入了经济适用房的适用人群, 并由此放松了经济适用房的准入管理。原北京市建委的一位人士回忆道, 当时政府一方面大力宣传经济适用房政策, 鼓励大家踊跃购房;另一方面在2001年前放开了购买门槛, 让有能力买经济适用房的人都能进入市场, 而对于购买者身份甄别大都睁一只眼闭一只眼。

在这几年间, 经济适用房迎来高速发展时期。2001年后, 商品房的蓬勃发展使得经济适用房和商品房之间的差价拉大, 经济适用房房源紧缺现象日益严重。与此同时, 普通民众风餐露宿排房号, 经济适用房面积超大、装修豪华, 开宝马车入住经济适用房, 最需要住房的低收入人群却买不起经济适用房等后来为人们所熟知的问题开始大量出现。2003年3月, 原建设部、原国家计委和国土资源部联合发出紧急通知, 对北京、河北、黑龙江、山东、江苏、安徽、浙江、江西、福建、湖南、陕西等11个省市的经济适用房及管理情况进行综合调研, 其动因正是源于公众对经济适用房“既不经济也不适用”的质疑。

这一调研直接促成了次年5月由原建设部、国家发改委、国土资源部等联合发布的《经济适用住房管理办法》, 该办法第一次以法规的形式对经济适用房的户型标准、供应对象、销售价格进行了严格控制, 其中明确了许多过去的规定中模糊不清的地方, 如面积、利润、购房资格等等。对经济适用房的定位也由住房供应主体改变为“具有保障性质的政策性商品住房”, 并主要面向中低收入人群。

调整阶段:具有保障性质的政策性住房

当时, 购买经济适用房的收入审核极不严格, 一纸收入证明任意填写, 加上上市交易管理不到位, 大量投资者凭借关系和资源买到经济适用房, 从中获取巨大差价。经济适用房在推行中出现的种种弊病仍然愈演愈烈, 使得经济适用房受到舆论越来越多的质疑。

2007年8月1日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 首次明确提出“把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能”, 对经济适用房进行了重新定位, 将其由过去的“具有保障性质的政策性商品住房”转变为“具有保障性质的政策性住房”, 并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。该《意见》要求经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右, 购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。

随后, 原建设部联合其他六部门于2007年11月下发了新的《经济适用住房管理办法》。新管理办法进一步充实完善了经济适用住房的面积、价格、转让等方面的规定, 并加入了轮候制度以及对国家机关工作人员管理失职的责任追究, 强调经济适用房供应对象要与廉租房保障对象相衔接, 使我国经济适用住房政策相对空前完善。

随着政策调整而来的就是政府机构的膨胀。然而, 工作效率仍然普遍低下。更为致命的问题是, 如此大的资源投入能否确保中低收入群体住上经济适用房?用全国政协委员于炼的话说:“对于经济困难的群体来说, 经济适用房再怎么‘经济’, 也还是买不起!”

最近两年, 中央进一步加大了对保障性住房的财政支持力度。而地方上, 包括厦门、深圳、天津、上海、重庆等地, 开始通过政府提供土地, 优惠的信贷、税收政策来建设公共租赁住房, 以低于市场水平的租金, 提供给既买不起商品房, 又不属于住房保障对象的居民, 帮助他们渡过困难。公共租赁房成为最受关注的保障房品种。2010年底, 住房和城乡建设部在部署2011年住房城乡建设工作时, 提出建设一千万套保障房, 其中以公共租赁房为主。经济适用房虽未被统一叫停, 但受到“冷遇”, 已经非常明显了。

通过以上的回顾, 可以看到, 我国政府推出经济适用房政策初衷在于试图解决中低收入家庭住房困难和带动市场消费。经济适用房内涵则经历了从“住房供应体系主体”到“具有保障性质的政策性商品住房”, 最后到“具有保障性质的政策性住房”的演变;保障对象经历了从“中低收入家庭”到“城市低收入住房困难家庭”的发展。我们不难发现, 经济适用房的出台过程比较草率, 事先的理论论证上也有先天不足之嫌, 而最初的目标也是双重的, 这些毫无疑问与经济适用房建设中出现的种种弊病有着密切关系。

经济适用房之弊:摇摆的目标与扭曲的现实

出台过程草率、理论论证不足、最初目标双重的经济适用房, 在推行开之后到底出现了怎样的弊病?

(一)

上世纪九十年代末, 我国开始实行安居工程。这可谓是经济适用房的前身, 目的之一是助力我国住房制度改革, 完成住房的货币化、商品化。“但这项政策主要是从当时宏观调控需要出发, 即通过扩大民用住宅建设规模, 达到消费积压钢材的目的。”中国社会科学院财政与经济贸易科研所研究员王诚庆说。

最初目标的双重, 使得经济适用房一方面作为某种社会福利出现, 另一方面又成为国家经济增长的一个重要手段。因此, 在实际建设中, 经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。而政府的操作, 又强化了经济适用房的市场特性。

在经济适用房的总量控制上, 2003年以前, 都是由地方上报预计的经济适用房建设总量, 由原建设部批计划。后来发现计划和实际差距比较大, 因为经济适用房建设不只是建设部门的事情, 还需要地方政府和土地等部门的参与。2003年以后, 经济适用房的总量控制和运营模式, 都全盘划归地方政府。由于经济适用房有3%的利润率限制, 因此, 在2004年前, 经济适用房都是由地方政府指定开发商承建。

这种将住房福利和市场化结合的“中国特色”的操作模式, 其实也有其客观的合理性:我国中低收入者数量庞大, 地方政府财力无力支持大规模的开发经济适用房。而经济适用房占用的土地是划拨用地, 免交土地出让金。而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此, 地方政府从根本上就缺乏推动经济适用房开发的经济动力。于是, 政府在政策上给予开发商一定优惠, 让其承建经济适用房。在这些优惠政策中, 承建经济适用房的开发商可以得到免交出让金的土地, 并一部分用于经济适用房, 一部分则用于商品房建设。

“采用这种做法, 政府需要付出的运营成本会比较少。”王诚庆说。但是, 政策目标, 例如建筑面积标准和销售对象政策, 就难以贯彻落实了。开发商出于逐利的天性, 往往会从自己的商业目标出发去运作, “忽视”政策规定。而经济适用房作为人为制造的稀缺资源, 自然成为了谁都想吃的“唐僧肉”。可由于监管成本太高, 即使出现问题, 政府要监督、彻查, 却又麻烦重重。

(二)

在这样的格局下, 各种弊病很快暴露出来。

——建设“高档化”

有些房地产开发商在按照经济适用房的政策享受优厚待遇的同时, 并没有按照规定建设经济适用房, 普遍出现了建设标准、价格水平、供应对象等严重超标的问题, 一般的中低收入群体根本承受不起。

在天津, 经该市政府批准的“华苑”、“万松”、“西横堤”、“梅江”、“太阳城”等5个经济适用房居住区中, 除“华苑”外, 其他几个都没有按照经济适用房的规定进行建设。“梅江”园除两座住宅外, 有11座四层半联体花园洋房、47座联体花园别墅, 一般户型单元面积174平方米左右, 别墅户型单元面积最高达269平方米。“太阳城”居住区既有三层四层的洋房, 也有小高层, 有的户型单元面积高达200多平方米。

2009年, 浙江杭州公示的经济适用住房房源, 户型70%以上在130平方米左右, 最大的达到178.18平方米。

如此“高档化”的经济适用房遍布各地, 屡见不鲜。

——权力寻租“常态化”

关于经济适用房的寻租到底导致多少珍贵的公共资源被挤占, 迄今没有官方统计数据, 只有见诸于报端的一系列报道。

2005年6月21日《京华时报》报道, 来自北京市房地产中介机构的调查数字显示, 在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内, 房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。

《楚天都市报》报道, 2009年6月12号, 湖北武汉市5141名困难家庭市民参与一个经适房小区公开摇号, 结果摇中的124名市民中, 有6人的购房资格证明编号是连号。5000余人摇号6人连号的机率是千万亿分之一。经查, 6人申请材料系造假, 购房资格被取消。

中国之声《新闻纵横》2009年6月24日报道, 重庆市渝中区大坪镇的新城大厦中的322套经济适用房交房才八个月, 有一半左右已经被出租。一些业主不顾经适房不满五年不能上市交易的规定, 提前通过中介转卖住房。

2010年3月8日, 《深圳晚报》调查证实, 2007年面向社会低收入家庭出售的经济适用房小区桃源村三期, 地下停车库一层, 统计停车总数约为380辆车。在地下二层, 车辆不多, 约70辆。价格在20万元以上的车辆共72辆, 约占总停车数450辆的16%。

实际上, 经济适用房中的权力寻租, 可以说是不分东西南北, 无处不在。在房价高企之时, 一个拥有产权的优惠价房产, 当然会引来各路“神仙”各显神通。这样一来, 不但使政府的优惠政策在相当程度上没有落实到中低收入阶层的身上, 又无形中增加了政府的负担。

——监督管理“失控化”

记者还发现, 一些地方对经济适用房建设的监督管理日趋失控。

一些开发商利用经济适用房建设监管缺失, 以经济适用住房政策获得土地, 以纯粹商品房性质开发出售, 扰乱了经济适用房建设市场秩序;由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的, 有些开发商甚至采取暗箱操作, 打经济适用房的牌, 却做着商品房的生意, 也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高他们的投资回报率。

刘福泉认为, 对经济适用房监督管理的一个主要难点是中低收入者标准如何确定。一是由于各地的经济、收入状况存在很大差异, 二是由于中低收入者中也存在差异, 很难分别妥善地对待处理。此外, 除了个别政府部门怠于监管, 经济适用房的监督管理成本太高也是监管无力的原因之一。根据现有的经济适用房政策, 经济适用房的立项需要政府批准, 开发所用土地往往由政府拨划, 电网、小区配套设施等的建设需要政府负责, 销售需要政府限价……监督管理成本存在于各个环节中, 只要一个环节出现问题, 很可能会满盘皆输。

——配套设施“缺失化”

北京天通苑被称为“睡城”——除了居住外, 没有休闲娱乐等其他的生活功能。11万人的超大型社区, 没有一家三甲医院;作为义务教育的公立小学只开办了三个年级, 如果小孩要继续升级, 则必须转往收费昂贵的私立学校……

这种现象被称为天通苑现象, 成了经济适用房小区配套设施缺失的代名词。

根据规划业的“行规”, 大型居民住宅区的规划应该遵循“千人指标”:即小区居民达到2000—3000人, 社区内应配备学校, 托儿所。小区聚集人群达到2—3万人, 则应该配备医院。不足此标准的, 也应该有相应的卫生站。开发商只有将这样一份配套齐全的小区规划报经市规划委通过, 才能领取规划许可证, 然后出具规划详图, 领取施工证, 正式开工。

可是, 虽然规划原则上, 经济适用房与商品住宅并无二致, 但实际上却要受到开发成本的限制。按规定, 小区内医院和学校等的运营, 在开发商配备后, 将无偿交由卫生部和教育部等政府部门管理。可对开发商来说, 这些公共设施是不赚钱的, 所以通常会想办法逃避。逃避的手段多种多样。例如经济适用房多为大型社区, 需要分几期滚动开发。所以开发商会将学校、幼儿园等公共设施建设一期一期往后拖, 以延期开发之名逃避对公共设施的建设, 或者中途更改规划图。

广州市在2008年底推出了2145套经济适用住房。可是, 六个房源点中仅有一个配套设施完善, 交通方便。而其它建在郊区、交通不方便、配套不到位、环境也不好的房源点则普遍乏人问津。最后, 这批经济适用房中只有975套被认购, 余下1170套遭弃购。

这些不是特例。事实上, 全国各地都普遍存在着经济适用房因地处偏远、配套设施缺失等原因而遭遇弃购的现象。

如此多的弊病暴露出来之后, 各种媒体传出质疑、否定经济适用房的声音, 就是顺理成章的事了。

经济适用房的存废之争

经济适用房在问世十年之后, 随着暴露出来的问题越来越多, 明确主张叫停经济适用房的人开始大量出现。

(一)

“假定你有一万块钱, 准备捐给慈善机构。请问, 你是希望把这笔钱帮助中等收入的人买经济适用房, 还是用于穷人的医疗、教育、住房?要花钱的地方非常多, 而钱是有限的。我的基本观点是要帮助社会上最困难的那部分人群。如果政府有些财力物力能够处理社会上的平等问题, 首先要关注的就是这部分人, 而不是要关注买经济实用房的人。”

2009年, 河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房, 一改此前重经济适用房轻廉租房的做法, 纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。河北石家庄、山东济宁等城市则拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”, 逐渐减少经济适用房建设、分配规模。而著名经济学家茅于轼要求废除经济适用房的观点, 在这场演变中扮演了“推波助澜”的角色。

当时, 另一位反对建经济适用房的是著名经济学家徐滇庆, 他认为, 经济适用房的非市场运作, 让政府有了很大的操作空间, 成为公务员和政府权力部门谋取利益的重要资源, 毫无监督可言;经济适用房有扰乱价格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等众多弊端, 应该立即寿终正寝。

“政府保障低收入群体‘人人有房住’是其责任, 但并没有责任去保障低收入群体‘人人有房产’。”全国人大代表、中南财经政法大学财税学院教授叶青也认为。

全国政协委员、清华大学教授蔡继明则在当年的两会上提出, 经济适用房作为一种以销售为主的保障性住房, 作为解决城市困难群众住房问题的手段, 弊端明显:低收入居民依然买不起;易滋生腐败和社会分配不公, 经济适用房脱离了市场化轨道, 直接变成了政府定价, 政府交易, 开发商变成了承建商, 这必将给某些部门造成权力寻租机会。因此, 建议停建经济适用房。

(二)

但是, 茅于轼等人的观点遭到不少人的反对。反对者以“草根”居多, 他们认为经济适用房利大于弊, 不能因噎废食。

“经济适用房给低收入者一种家的归属感, 而建立在廉租住房和公共租赁住房上的归属感就会大打折扣, 因为后两种的本质是‘租’的。虽在执行过程中出现了一些问题, 但不能因噎废食, 从而否定经济适用房制度。”有位深圳网友这样评论茅于轼的观点。

不少人都支持这种看法:经济适用房能让低收入群体圆住房梦, 至于某些并不困难的市民住上了经济适用房, 只能说明把关与监督上存在漏洞, 必须建立一套公开透明的分配机制。

还有网友发表这样的评论:“其实, 经适房也好, 廉租房也罢, 没有严格的管理和法律的约束, 仍然难以逃脱滋生腐败的宿命。问题并不是出在经济适用住房制度本身, 而是政策在执行的过程中变形走样, 被少数人钻了空子。不解决好这个问题, 就算有一天经适房制度被其它住房保障措施取而代之, 也难免还会被少数人抹黑。”

“关键不在于制度本身, 而在于落实不到位”, 这种看法具有相当的普遍性。

(三)

到了2010年, 公共租赁房异军突起, 多地开花。尤其是重庆市大规模开展的解除户籍限制、面向广大“夹心层”的新型公共租赁房的建设, 使越来越多的人开始以好奇、赞许乃至期盼的眼光打量这个新鲜事物。在互联网上的一次关于“是否应当取消经济适用房”的调查中, 90%的人选择了“应当马上取消”。舆论风向标正在逆转。

推出经济适用房, 政府本意是为中低收入群体提供住房, 让“天下寒士俱欢颜”。但实际操作下来, 除了权力寻租、分配不公外, 更主要的, 不少地方的经适房也名不副实、沦为摆设——既不“经济”又不“适用”, 不是价格高昂低收入群体难以承受, 就是地段偏僻、公共配套设施滞后令申请人望而却步。这样的经适房, 早已背离“居者有其屋”的政策初衷。从这个角度看, 要求彻底取消经济适用房, 是非常合理的要求。

其实, 经济适用房的弊病, 既有具体操作的难题, 也有制度设计的问题。

具体操作中的难题

经济适用房给政府财政带来的压力较大。大面积帮助中低收入家庭包括人才建造住房特别是经济适用房, 在当前教育、医疗等各类民生问题都需要大量财力投入的情况下, 中央和各地方政府是否有必要将大量财力持续提供给经济适用房, 值得研究。

同样, 经济适用房耗费政府部门人力物力的投入也极为巨大。著名学者钟茂初指出, 大规模、持续性建设保障性住房, 需要政府设置专门的部门, 有一大批专门的队伍, 并且在住房的规划、审批、开工、建设、验收、装修、物管、后续维修等一整套流程中持续花费大量精力。而经济适用房管理成本畸高, 对于购买者资格、规定年限内不得转让、是否违反经济适用房相关规定等等, 都不得不进行审核和监管, 花费大量的人力物力, 且监管效果不佳。

“有些人认为, 只要发生人民监管战争, 就可以堵塞上述种种漏洞。根据样本分析, 一项规定只要有30%以上的违规者, 基本上形同废纸, 法律法规尊严荡然无存。建立人民监管的天罗地网, 必须辅之以配套的纠偏制度, 有人纪录、有人改正、有人督办、有人查处, 现在做得到吗?经济适用住房之所以低价, 是因为政府低价拨地、税费优惠、控制利润率——房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售, 不得有利润——几乎每一条规定都需要安置一个加强连的兵力跟在规划部门、建设部门、开发企业、购房者身后跟踪追击, 如此极不经济、效率极低的保障模式, 不应该在人口众多、迁移频繁、寻租泛滥、保障资金不足的社会实施。”著名时评人叶檀坦陈。

而容易吸引权力寻租, 难以保证住房政策的公平性, 则堪称经济适用房推行过程中最难以避免的问题。工程建设是最容易滋生腐败的领域, 特别是在当前的高房价面前, 由政府部门出面大量建设经济适用房, 其间的利益空间可想而知, 十分容易给违法乱纪者以可乘之机。

“有人说, 不要把经济实用房和腐败扯在一起。的确, 虽然在我国的政治条件下二者很难分开, 但是在理想条件下能不能廉洁地建设经济实用房呢?应该是可以的。但是我认为即使分配完全合理, 政府廉洁透明, 经济实用房也不是我们应该考虑的平等政策。原因很简单, 我们首先要帮助的是最困难的人群。买经济实用房的人并不是最困难的人。”茅于轼说。

制度设计中的硬伤

较之具体操作中的难题, 制度设计中存在的一些硬伤则是经济适用房的先天缺陷。

这些缺陷中, 最明显的莫过于经济适用房违背市场规律。经济适用房是界于商品与非商品经济问题之间的产物, 从某种角度上说, 经济适用房与市场经济原理是相违背的, 它的出现直接扭曲了房产市场。许多房地产商对此最为敏感, 屡屡指出。

“开发商交了商品房的土地出让金, 业主购买后土地升值就是自己的, 而经济适用房是不交土地出让金的, 那么购买后土地升值就不应该是你的, 这于法理上讲不通。”华远地产董事长任志强认为, 经济适用房让配售家庭白捡了土地的价值。

而制度设计中的另一大硬伤, 则是经济适用房缺乏退出机制。经济适用房是一次性的优惠补贴, 并不能动态地保证中低收入群体长期受益, 政府没有任何手段可以根据购买者收入水平的变化进行适时调控, 不得不年复一年地投入优惠土地和补贴。而购房者即使在买经济适用房的时候收入不高, 却未必没有经济条件改善之时, 收入改善后还不退出, 一直占用政府补贴的住房, 这对其他穷人来说明显不公平。

(四)

的确, 保障房制度的核心功能是由国家提供一定的优惠, 从而让一部分无房可居的低收入人群满足基本住房需求, 要实现这一功能, 只需提供给申请人保障房的使用权即可, 并不需要把保障房的所有权转移给申请人。如果转移所有权, 申请人会通过日后房屋升值获得额外权益, 这种权益已经超出了他的住房需求;当申请人日后生活条件显著改善时, 他仍然会占有保障房资源, 妨碍了保障房资源的再分配。而如果把经适房完全改为公共租赁房, 则上述问题都可迎刃而解, 也有利于最大限度地发挥保障房的作用。

因此, 把在建的经济适用房纳入到公共租赁房中, 用品质不同的公共租赁住房, 通过不同的租金来照顾不同收入层次的“夹心层”, 在目前看来确实是化解经济适用房各种弊病的一条可行之路。低收入者进入廉租房, 中低收入阶层入住租金较高的公共租赁房, 都得到住房保障。当然, 公共租赁房仍然有寻租的可能, 不过租金收入与产权收入相比, 一个天上一下地下, 官员、富裕阶层的寻租动力必定会大大减小, 而政府不必监管产权, 成本也会降低很多。

那么, 经济适用房是不是就非废除不可, 别无出路了呢?

随着公共租赁房建设的推进, 要求废除经济适用房政策以节约资源全力推进公共租赁房的呼声越来越高。经济适用房向何处去?这考验着决策者和研究者的智慧。

(一)

2007年12月, 国家建设部等七部委联合发布《经济适用住房管理办法》, 第一次引入了共有产权的概念, 在第三十条中解释了经济适用住房购房人拥有有限产权的内容。当时, 原建设部主要负责人还表示, 经济适用房应该走“租售并举”的道路:租赁型的经济适用房将主要针对“高出低保线, 但又无力购买销售型经济适用房”的人群, 当家庭收入达到一定水平后, 政府有权收回住房;销售型经济适用房则主要针对中等偏下的收入者, 主要是面向拆迁户, 或具有本市户口的无房户。此外, 还可以将经济适用房开发权逐步从开发商手中收回, 专门设立一个有政府背景而又代表政府的中介机构负责经济适用房规划、建设招标等。

(二)

与《经济适用住房管理办法》出台差不多同时, 一些地方已经开始经济适用房改革试点。而改革的突破口, 就是“共有产权, 租售并举”。

江苏

早在2006年, 江苏省泰州市海陵区在处理拆迁中的“双困”家庭的安置工作时, 创造性地采用了经济适用房“共有产权, 租售并举”的办法。也就是说, 该区根据买房困难者的实际, 采用部分购买、部分租赁的方式解决其住房困难问题。比如, 某困难户需要购买一套60平方米的住房, 但其经济承受能力只能购买40平方米。政府提供60平方米的住房, 其中40平方米出售给购房者, 20平方米则以介于廉租住房与公房之间的租金出租给对方, 产权分别由住户和政府共同拥有。住户有了购买其余20平方米能力的时候, 再买下其产权。

这种新型的经济适用房逐渐在江苏全省推广开来。2007年7月, 江苏省制定并实施了《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》。根据规定, 共有产权经济适用房每套户型面积最大不超过70平方米, 个人拥有产权的份额不低于50%。共有经济适用房国有产权份额的面积, 由经济适用房主管部门代表国家按国有资产进行管理, 并向居住人收取租金。租金标准可为公有住房租金标准, 也可介于公有住房租金与廉租房租金之间。与此同时, 购房者在购买共有产权经济适用住房5年内, 可一次或分期按原共有产权经济适用住房成本价购买国有面积的产权。5年后, 按照经济适用房主管部门会同物价部门重新确定的价格执行。取得完全产权5年后, 经当地经济适用住房主管部门同意, 可按照市场评估价格上市出售, 按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府缴纳土地出让金等收益。而政府将这笔收益纳入城市住房保障发展资金管理, 专项用于今后的共有产权、租赁型经济适用住房的建设。

南京市住建委一位官员表示:“目前规定一般是5年, 这是一种激励机制, 从现在情况看来, 大部分不到5年就买回去了。”在试行办法推行以来, 已经有不少共有产权房被房主引入到商品房市场中。

上海

江苏之后, 广州、山西、杭州等多个省市也各自进行了经济适用房“共有产权、租售并举”的尝试, 而动作最大、影响最广的, 则属上海。

上海的经济适用房建设长期落在其他大城市后面, 最近两年, 上海经济适用房开始快速起步。共有产权正是上海经济适用房制度的特色之一, 即购房者和政府按一定的比例, 共同持有经济适用房的产权。通过产权的制约, 投资经济适用房获利的空间大为减少。

2011年3月2日, 上海市政府新闻办公室举行发布会, 上海市发改委、房管局在会上共同发布《上海市经济适用住房价格管理试行办法》, 进一步明确了购房人所有产权比例的计算公式, 即购房人产权份额=销售基准价格/ (周边房价×90%) 。上海市发改委副主任汤志平在发布会上说:在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%, 可以适当提高购房人拥有的产权份额, 进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。

上海市房管局相关负责人则介绍, 目前上海的经济适用住房虽以售为主, 但今后还将实行租售并举, 主要考虑部分承租经济适用住房家庭住房消费能力较弱, 但也有购房需求。为此, 《试行办法》规定了实行租售转化的政策:经批准租赁经济适用住房的申请户, 可以在签订《经济适用住房租赁合同》时, 向区 (县) 住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的, 承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后, 可以按照该经济适用住房原销售价格, 在规定年限内分期购买。购房款付清前, 承租人应当按照规定支付租金。

据了解, 首批试点的三处房源位于徐汇、闵行两个区, 其每平方米销售基准价在4800—5200元之间, 相当于目前同一区位普通商品房价格的四五成左右。享受低价的购房者获得的是“有限产权”:三处房源取得房地产权证5年后, 购房家庭转让经济适用住房的, 转让的总价款将由个人和政府“三七开”:个人拿70%, 其余30%上缴政府。

(三)

正在起草中的《住房保障法》一直是人们关注的焦点。起草小组成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮透露, 此次立法的一大亮点, 就是通过共有产权来压缩牟利者的利润空间, 惠及真正需要保障的人。

不少专家认为, 在“共有产权”制度下, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能出资购买住房的部分产权, 而获得住房完全的占有权和使用权;政府投资获得住房的另一部分产权。当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准, 经济适用房可在市场公开出售、出租, 双方按产权比例分配收益, 体现了“谁投资, 谁所有, 谁收益”原则和公共财政的公平公正原则。

而且, “共有产权”有望为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性。在“共有产权”制度之下, 政府用于经济适用房建设的财政性支出 (主要是减免的土地出让收益和税费) , 转化为投资, 政府即可按投资比例拥有房屋产权和相应权利, 政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利, 并分享经济适用房的升值收益。因此, 有专家还建议, 在“共有产权”制度下, 在经济适用房的“受助者”条件改善, 不再符合受助标准时, 应鼓励尽快上市交易。可以使经济适用房产权整体出让, 由政府和受助者按比例分配售房收入;也可以由政府出资收购产权, 收回经济适用房的占用和使用权;还可向受助者出让政府产权, 政府收回现金, 再投入经济适用房建设。

此外, 还可以改变补贴方式, 由减免土地出让金及税费的单一补贴方式, 转变为多种比例的补贴方式。比如, 根据“中低收入者”的具体收入情况, 从低到高, 采取分级补贴标准, 同时由“暗补”向“明补”、由“土地税费贴补”向“货币化贴补”转变, 提高政策透明度, 为扩大住房保障面创造条件。

不仅如此, “共有产权”使经济适用房制度有了更多想象和创新空间。比如, 在权责进一步明确之后, 起草中的《住房保障法》还将凸显政府问责, 也就是说, 各级政府如对住房保障不力, 将被追究法律责任。王洪亮说, 其中的具体要求包括, 政府要落实土地、建设和预算等规划;在政府工作报告上单独列出, 以形成压力;在理论上要划定比例;还要对负责人采取问责制等。

(四)

由此, 我们可以对共有产权经济适用房的优点做一个总结:

一, 坚持经济适用房的双重性质, 实现保障性与商品性两者的有机统一。从这个意义上说, 共有产权制度在本质上是通过经适用房所有权具体权能的动态组合, 成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体实现形式。

二, 在经济适用房共有产权制度下, 通过产权在不同条件下的不同组合形式, 体现出经济适用房的社会保障性、商品性及其两者的统一, 并依据受助人员生活水平的不断提高, 退出共有产权, 或购买政府补贴部分成为完全的产权。而政府将退出的这部分资金纳入住房社会保障基金, 使基金规模越滚越滚大。

三, 在经济适用房共有产权制度下, 经济适用房社会保障性表现在, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能, 出资购买住房的部分产权, 政府向受助者无偿让渡占用权和使用权, 这充分体现了住房社会保障功能的目的和目标。

客观说, 经济适用房问世十几年来, 确实曾帮助大量城市居民拥有了自己的住房, 改善了居住条件, 这是它的历史功绩。然而, 它在推行过程中漏洞百出, 最终失去人心。尽管经济适用房的问题最终都呈现在执行层面, 但它的弊病百出却并不仅仅是由于执行中的偏差, 毫无疑问, 经济适用房的制度设计存在着无法弥补的先天缺陷。

实际上, 经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位, 大概并不是因为政府没有发现它在制度设计上的诸多缺陷, 而是由于政府对住房保障本质属性和改革路径的认识的游移不定。经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物, 从这个角度上讲, 经济适用房更像是一种实验品。

作为实验品, 经济适用房的失误为我们提供了许多前车之鉴, 也给进一步完善住房保障体系的改革带来了许多启发。随着政府对保障性住房重视程度的加大, 随着新型的公共租赁房的大量建设, 经济适用房已经只有两条路可走, 即要么被取消, 要么对运作模式进行深度改革。

因此, 江苏、上海等地在经济适用房“共有产权, 租售并举”的尝试中所取得的成功经验尤其值得我们重视。建立可租可售的经济适用房共有产权制度, 并完善进入和退出机制, 既能消除经济适用房运作模式中的种种弊端, 又可以逐步积累社会保障基金, 扩大中低收入的资助面, 更可以增加保障房建设的资金来源, 可谓一举多得, 何乐而不为呢。

而且, 新型公共租赁房之所以能被政府和广大住房困难群众寄以重望, 很大程度上不正是因为它具有分配体制公正、流转退出机制灵活、发展动力充足、能很大程度实现“应保尽保”等亮点吗?经济适用房如能完成“共有产权, 租售并举”的改革, 同样也能具有这些长处。

油田经济适用房设计 篇9

在住宅内部使用功能的设计上, 我们将“以人为本”的设计思路贯穿整个方案设计的始终, 以人的尺度、心理感觉和行为规律作为设计依据。人通常的行为规律和生活习惯是将客厅、餐厅、厨房作为公共空间, 将卧室、书房作为私密空间。户型空间紧凑而高效, 厅室全部采用自然采光通风。在现有的技术、经济基础上努力创造舒适合理的住宅形态, 力求功能配合最优化, 面积利用最大化, 居住空间舒适化。功能的实用在方案忠尤为注重, 在限定的面积范围内, 平面布置力求紧凑合理。精心推敲每个功能空间的尺度, 适宜安排人的活动和布置家具, 并且在相同型号的面积情况下尽可能布置出多种户型。方案中在布局上重视住宅的朝向, 从而获得良好的阳光和充足的光照, 充分照顾到了居住者的生理健康与心理健康。室内空间布置注意空气的对流、噪声的隔绝, 居住者的私密性, 都给予了充分的重视和考虑。

在平面组织上努力实现了南北方向通风顺畅的目标, 使卧室和起居室采光充足, 设计中采用了飘窗设计, 飘窗具有的180°视角明显好于平时经常使用的90°视角, 使房间具有了开阔的视野。

起居室是户型设计的精髓, 起居室的主要功能是满足家庭公共活动, 如团聚、会友、娱乐、消遣的需要。方案中我们放弃了南厅的传统设计, 单独设置起居室, 设计中充分减少交通面积, 有效的发挥了客厅的交通组织作用, 从而很好的提高了住户的家庭生活质量。

在厨房的设计方面, 在人民生活水平的提高的同时, 大家对于厨房的要求也越来越高。因此我们在户型方案设计中, 适当延伸了厨房的有效面积。将厨房与家务阳台有机的整合在一起, 划分为烹饪区、备餐区、就餐区、家务区, 其中烹饪区、家务区为污染区, 备餐区为洁净区, 打造现代化的厨房。厨房的洁污分区, 较好的满足厨房个性化需求与解决厨房污染的问题, 同时结合人体功效学原理, 根据人的活动范围及活动尺度, 满足了厨房的功能需要。我们针对厨房各功能空间的尺度以及之间的动线关系, 橱柜储藏功能的分配, 复合式厨房开关和插座的定位, 与冰箱、洗衣机等电器布置之间的关系进行了整合。综合考虑燃气、太阳能、电加热等一体化设计, 共用管线综合设计。通过对厨房的精心设计, 将厨房不同功能空间分别设置, 而又不影响操作动线的连续性和近便原则。合理的安排了家务空间, 提高了家务劳动效率。

在餐厅的处理上, 与人民生活水平不断提高同步, 对就餐空间质量的要求也随之提高, 方案设计中独立的餐厅设计, 实现了餐厅与厨房便捷的连接, 冰箱布置在餐厅, 实现了取物方便。

在卫生间的设计上, 做到厨卫尽可能集中, 保证卫生间有足够和

良好的通风。在机位的布置上, 考虑到洗衣机设于前室, 与卫生间的主要使用功能分开, 减少干扰。

住宅内的走道设计常常被人们忽视, 良好的走道设计和交通流线组织, 可以有效提高住宅的使用功能。把包括房间内部及公共区域的交通流线组织在内走道设计给予周到的考虑。尽可能的减少专用走廊的长度, 实现住宅内良好的动静分区。在不大影响私密性的前提下, 将其纳入公共空间之中。

2 强调住宅设计中健康住宅的理念

疾病的传染与居住环境卫生和人卫生有很大关系, 而居住环境的质量又与住宅的规划设计、单体设计, 绿化景观设计和物业管理等相互关联。方案设计中尽可能采取各种措施阻断病菌的传播渠道, 降低公共空间交叉传染的可能, 努力提高居室空气质量。

3 加强住宅造型创意与细部设计

造型方面, 总的设计原则是力争亲切怡人的建筑造型, 运用色彩、材质的变化, 使立面造型丰富, 采用坡屋顶的建筑形式, 高度控制在五层这样一个比较近人的尺度。对于多层住宅来说, 屋顶外墙门窗、入口等都是细部设计的重点。

1) 在屋顶设计方面, 屋顶除了防雨、遮阳、隔音的功能以外, 还表示该住宅的个性, 是住宅的象征。我们采用多样化的建筑手法, 将屋顶作为正.侧立面之外的第五立面, 在屋顶的处理上, 我们将坡顶与退台相结合, 突出特色, 屋顶的内部则作为阁楼加以利用。同时, 在对于山墙的处理上, 利用坡顶使山墙的轮廓更加活泼生动, 调整单调的山墙设计, 使之成为正立面的延续, 在总体布局上对住宅形体进行了创新, 打破了原有的立面概念, 使每个小区或组团都有他独特的个性, 从而增加可识别性;

2) 阳台也同样是立面的重要构成元素, 我们在方案中利用阳台凸凹的体量形成光影变化, 利用阳台的均匀设置和色彩的处理, 为立面创造平面构成的效果, 通过阳台栏杆的变化, 创造活泼的个性;

3) 在住宅单元入口的设计上, 我们注重入口应鲜明突出, 具有识别性;

4) 在空调室外机的安放设计上, 通过空调板和格栅的设计, 对空调室外机进行有机的组合和有规律的安放。避免室外机无序放置对立面造成的影响。

在进行住宅单体的造型设计的同时, 我们还考虑到室外环境及与其他住宅的关系, 对住宅的细部进行了统一设计。

在住宅的外部材料质地和色彩设计方面:在住宅建筑外形上以较浅的明快的浅黄色为主要基调, 避免对比色或对比强烈的色彩的大面积的使用。在大面积明快的浅色基调上重点使用强烈的、鲜明的对比色, 起到画龙点睛和提神儿的作用。具体的作法是红砖墙面, 灰色面砖与浅黄色的墙面、浅色的窗台窗框等作为对比, 在保持色块构图均衡的基础上充分利用材料本身的色彩和质感, 使住宅的外形更加生动。

4 结论

对于设计中的不足之处我们将在今后的设计工作中加以改进, 尽快达到健康、美观的住宅标准。

摘要：油田经济适用房作为管理局的民心工程, 关系到千家万户的切身利益。在胜利油田经济适用房定型设计中设计完成了多个型号板式及高层住宅, 圆满完成了该项目。

关键词：住宅,健康,造型

参考文献

[1]刘虹.细部与空间的塑造[J].建筑学报, 2005 (4) .

节能经济与经济适用房浅议 篇10

随着中国经济发展驶入快车道, 能源消耗一直在不断增长。在过去20多年中, 中国尽管实现了经济增长所需能源一半靠开发、一半靠节约的目标, 但能源节约仍与世界先进水平乃至于世界平均水平有着较大差距, 总体上还没有走出以高增长、高消耗、高污染、粗放型扩张和以外延为主的经济增长方式。据统计, 2004年, 中国能源消费总量的增长速度比国内生产总值的增长速度快了4.1个百分点。由于钢铁、水泥、电解铝、房地产投资成倍增长, 导致全国不少地方煤炭、电力紧缺。因此, 面对我国日益严重的能源紧张局势, 大力发展节能经济是我国可持续发展战略实施的重要保障。

1.1 节能经济的含义

节能经济是指在社会主义现代化建设当中, 以最低的资源消耗, 获得最高的经济增长效益, 让我国市场经济增长由粗犷型经济增长方式向集约型经济增长方式逐步转变, 实现我国经济社会的可持续发展。具体措施如下:

1) 要通过各种渠道实现资源的优化配置;

2) 采用先进的节能技术或者节能材料, 实现在资源的利用过程中, 减少必要的资源消耗;

3) 要加强社会组织的管理水平, 消除不必要的资源浪费。

这不仅可以减轻整个经济社会资源需求的压力, 帮助国家实现可持续发展战略, 同时也可以降低企业成本, 使企业实现自身的可持续发展战略。

1.2 建筑节能的目前现状

在建筑业中, 我国的建筑能耗已占全社会总能耗的30%～35%。例如, 在我国北方冬季建筑采暖能耗占当地总能耗的20%以上。采暖期, 本地区的空气中CO2排放量明显高于非采暖期, 在高能耗的同时还伴随着对环境的污染。有数据显示, 全国空调安装率从1991年的0.71%发展到1999年的24.48%, 建筑用能已达全社会能源消耗量的27.6%。此外, 随着建筑面积的不断增加, 预计到2010年, 城镇人均建筑面积将达到26m2, 农村人均建筑面积将达到30m2。届时, 采暖的压力将会越来越大, 建筑能耗必将大幅增加。

我国建筑节能的现状主要概括为以下几点:

1) 建筑节能意识不强, 建筑设计企业、建筑施工企业等建筑企业对节能的重要性体会不深;

2) 缺乏配套完整的建筑节能法律法规, 因此, 各建筑企业对节能目标并不重视;

3) 政府缺乏相应的激励政策。企业发展节能措施必定要提高企业成本, 企业的领导者因而不重视节能措施在应用中带来的经济效益。因此, 如果政府出台相应的激励政策, 企业的领导者必定会重视企业节能措施的发展, 从而带动建筑节能的发展;

4) 国家对建筑节能技术创新、技术进步的支持力度不够, 致使建筑节能推广缓慢;

5) 建筑节能管理体制不顺畅, 缺乏专门的建筑节能管理机构, 造成了节能管理长期处于阻滞;

6) 现行的供暖收费制度阻碍建筑节能的前行。目前, 很多城市的供暖采用统一供暖方式, 导致很多采暖用户不按时缴纳采暖费也能够享受到正常采暖。因此, 改变采暖方式、调整收费制度是发展建筑节能的重要内容之一。

2 经济适用房

2.1 经济适用房

经济适用房指具有社会保障性质的商品住宅, 具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中, 能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果, 而非建筑标准。但是, 经济适用房又并非传统意义上的商品住宅。其原因是:一方面, 经济适用房并不以盈利为目的, 它的存在是为了解决我国中低收入家庭购房难的问题;另一方面, 经济适用房的建造资金主要来源于国家扶持和地方补贴。此外, 对企业来讲, 经济适用房的建造企业一般为国企, 其企业目标之一应该是支持国家发展, 因此, 国企在经济适用房的态度上与政府是一致的, 国企对待经济适用房的态度与其对待一般商品住宅的态度完全不同。

2.2 经济适用房目前现状

2007～2008年间, 我国出现了一定程度的通货膨胀。房价借此机会一度攀升, 导致中低收入购房者无力承担高额房价。虽然国家采取了强有力的宏观调控, 但是房地产商依然顽强的扛着房价。所以, 现阶段中低收入购房者的目标已从普通商品房逐渐向经济适用房转变。

在这样的社会背景下, 经济适用房得到了较大的发展。但是, 由于经济适用房数量有限, 它只能够在一定的限度范围内满足某一部分人的购房需求。

1) 有关主管部门对申请经济适用房购房者的身份审查不够严格, 通过各种社会关系领取经济适用房名额的现象屡见不鲜, 使得经济适用房不能够顺利的到达中低收入购房者手中;

2) 某些人看到经济适用房价格低廉, 于是冒领、骗领经济适用房名额, 以达到其获得房产的目的, 这一现象让经济适用房不能够惠及经济贫困的购房者;

3) 一些人在拿到经济适用房后, 按照目前普通商品房价格出卖, 使得许多经济适用房变成了普通商品房, 从而维持了高额房价。

这些现象直接导致了经济适用房不能够起到它应该起到的作用, 不能够真正满足中低收入家庭购房需求。这也是导致某些所谓的经济适用房并不“经济”的原因。

3 节能经济在经济适用房中的应用

现阶段, 中国正在进行着“节约型社会”的建设, 为了实现建设“节约型社会”和国家可持续发展战略, 我国政府不仅提高了对高能耗企业节约资源的标准, 而且在资源消耗量同样巨大的建筑业, 我国政府也采取了各种各样的措施来减少建筑施工过程中不必要的资源损耗。与此同时, 建筑业也在采取诸多新技术、新工艺, 来降低施工中的资源损耗。可以说, 建筑业正处在接受节能经济思想的关键时期。经济适用房的建设, 更应该注重节能经济的应用。

1) 经济适用房的“经济”既应该表现在其价格上, 也应该表现在其建造成本上。经济适用房的成本中绝大部分是建筑资源成本, 包括钢铁、电力、水力以及化工产品等等。采用节能经济, 一方面可以降低建造经济适用房的成本, 为国家和地方节约资金;另一方面能够减少诸如钢铁、电力、水力以及化工产品的使用量, 从而达到节约资源的目的。

2) 采用节能经济的技术或者产品来建造经济适用房可以降低房屋能耗。就北方地区冬季而言, 由于采用的是分散式供暖模式, 所以, 每年冬季北方的煤炭需求量都会大幅攀升。若要达到房屋恒温的效果, 供暖企业往往要投入巨额资金购置煤炭, 以高消耗来达到供暖标准, 给供暖企业带来了巨大负担。在利用了节能技术或产品后, 供暖企业不仅能够以低额的成本换取高回报, 而且也减少了城市中因供暖烧煤而带来的环境问题。

以辽宁省本溪市为例, 该市于几年前在市内某一区域内将分散式供暖模式改为了集中式供暖模式。改变模式以后, 供暖企业在连续亏损很多年以后, 于当年开始盈利。而且, 在采暖效果得到了提升的同时, 煤炭用量较以前有了大幅度的降低。

3) 在经济适用房的建设过程中, 利用节能新工艺、新技术, 能够达到节约资源, 节约能耗的目标。就以建筑中柱的纵向钢筋的焊接为例, 在传统工艺上, 钢筋工人会采取俗称“电渣焊”的设备, 来焊接柱的纵向钢筋。这种方法不仅使得钢筋有所损耗, 而且用电量大。如今, 对待柱纵向钢筋的焊接问题, 人们已经有了更好的工艺。这种工艺利用一个钢套管, 将两根钢筋的接缝套住, 并用机械将套管夹死。这一工艺的最大特点就是节约钢筋、节约用电量。

4) 节能经济不仅要应用于经济适用房的建设过程中, 而且要将节能经济的思想引入到建筑的全生命周期中。这样做会使得经济适用房从设计阶段开始就融入了节能经济思想, 从而使得经济适用房的全生命周期成为一个一直处于节约资源的状态。

4 对现阶段节能经济用于经济适用房的几点看法

1) 建立健全经济适用房的相关法律, 让经济适用房真正物尽其用;

2) 在经济适用房的建造过程中, 采用新的节能技术及工艺, 降低经济适用房的建造成本;

3) 建造经济适用房所使用的建筑材料尽可能采用节能材料, 把目光着眼于经济适用房在使用过程中的节能效果;

4) 加强施工企业管理制度, 消除一切不必要的材料损耗。

通过以上对节能经济用于经济适用房的分析, 节能经济用于经济适用房是建筑业发展的必然趋势, 同时, 也是国家可持续发展和企业可持续发展的客观需要。国家应制定和完善相关法律法规, 出台相关的激励政策, 来激励企业采取节能措施, 从而给企业带来长期的经济效益。

摘要：探讨了有关节能经济和经济适用房的相关问题, 并且对现阶段建筑节能与经济适用房存在的问题做了一定的分析。提出了现阶段节能经济用于经济适用房的几点看法, 为节能型经济适用房的建造发展提供一定的参考。

关键词：节能经济,经济适用房,建筑节能

参考文献

[1]方文台.从建筑层面上浅析住宅节能[J].中国科技信息, 2005 (17) .

[2]顾晴.经济适用房=售价经济+运行经济[J].建设科技, 2006 (10) :58-59.

[3]李明, 张景梅.我国建筑节能现状分析[J].商品储运与养护, 2007 (5) :106-107.

[4]朱栋华, 郑宝华.关于改革供暖方式的策略分析[J].建筑节能, 2008 (6) :1-3.