武汉经济适用房政策

武汉经济适用房政策（精选8篇）

武汉经济适用房政策 篇1

合同双方当事人

出卖人：______________________??

注册地址：____________________???

邮编：________________________

营业执照注册号：______________

资质证书号：__________________

法定代表人：__________________

联系电话：____________________

委托代理人：__________________

地址：________________________

邮编：________________________

联系电话：____________________

委托代理机构：________________

注册地址：____________________

邮编：________________________

营业执照注册号：______________

资质证书号：__________________

法定代表人：__________________

联系电话：____________________

???

买受人：______________________

籍贯：________________________

性别：________________________

住址：________________________

邮编：________________________

身份证号码：__________________

联系电话：____________________

配偶：________________________

性别：________________________

身份证号码：__________________

委托代理人：__________________

性别：________________________

电话号码：____________________

身份证号码：__________________

地址：________________________

《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》编号：_______________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市经济适用住房管理办法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议：

第一条　项目建设依据

出卖人以划拨方式取得位于________、编号为 ____________________的地块的土地使用权，面积________平方米，规划用途为____________________，【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________，《国有土地使用证》编号：____________________。

出卖人经批准，在该地块建设经济适用住房，项目名称：____________________，批准文件号：____________________；《建设用地规划许可证》编号：____________________；《建设工程规划许可证》编号____________________；《建筑工程施工许可证》编号：____________________。

第二条　经济适用房销售依据

该经济适用房项目经核查批准，准予上市销售。《武汉市经济适用住房销（预）售许可证》编号为：武经房【______】______号。

第三条　买受人所购经济适用房的基本情况

1．买受人购买的房屋为住宅，土地性质为划拨用地。所购买的住房为【现房】【预售房】，买受人所购住房为本合同第一条规定项目中的第________栋【座】________单元______层_____号房，户型为________房________厅________厨______卫，封闭式阳台______个，非封闭阳台________个（见附件一）。

该住房层高为________米，属________结构。

该住房合同约定建筑面积共________平方米，其中，套内建筑面积________平方米，共用部位分摊建筑面积________平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。

2．买受人购买的房屋为非住宅，土地性质为划拨用地。所购买的房屋为【现房】【预售房】。买受人所购房屋为本合同第一条规定项目中的第________栋【座】________单元________层________号房（见附件一）。

该房屋层高为________　米，属________结构。

该房屋合同约定建筑面积共________平方米，其中，套内建筑面积________平方米，共用部位分摊建筑面积________平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。

3．如无特别约定，该房屋在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、环境等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。

第四条　计价依据、方式与价款

1．该房屋属于政府定价的经济适用住房。

政府定价批准文号为：武价函【? ??】________号，核定销售基准价格为建筑面积每平方米________　元。

出卖人与买受人约定按建筑面积计算房屋价格，买受人所购房屋建筑面积________平方米，基准价格为建筑面积每平方米_______元，核准的楼层调节率为________％，实际销售价格为建筑面积每平方米________元×（1±％）＝________元，合计总金额为：_______百________拾________万________千________百________拾________元整。

2．该房屋属非政府定价的经济适用住房项目内行政划拨土地上建设的非住宅用房。

出卖人与买受人约定按建筑面积计算房屋价格，买受人所购房屋建筑面积________平方米，双方约定价格为建筑面积每平方米___元，合计总金额为________百________拾________万________千________百________拾________元整。

第五条　出卖人不得向买受人收取该房价款外的费用。经批准未计入销售价格的代收、代缴费用，经买卖双方协商达成一致意见，同意由出卖人代收代缴时，出卖人必须出示委托收费部门出具的合法委托书及收费标准，且不得加价代收。

第六条　面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第________种方式进行处理：

1．双方同意按以下原则进行处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房；

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差＝________　×100％

因规划设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当在规划设计变更批准之日起15日内签署补充协议。

2．双方自行约定：

（1）________ ________　________；

（2）________ ________ ________；

第七条　付款方式及期限

买受人按下列第________种方式按期付款：

1．一次性付款：________________________。

2．分期付款：________________________。

3．其他方式：________________________。

第八条　交付期限及条件

出卖人应当在________年________月________日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的经济适用房交付买受人使用。

1．该房屋工程检验合格，已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。

2．该房屋已取得经济适用住房交付使用批准文件。

3．出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：

（1）供水?________________________________________________。

（2）供电?________________________________________________。

（3）供气________________________________________________。

（4）排水?________________________________________________。

（5）绿化?________________________________________________。

（6）有线电视、宽带________________________________________。

（7）小高层、高层电梯______________________________________。

因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要延期交付使用的，出卖人应当在原因发生之日起15日内书面告之买受人。出卖人可据实予以延期。

该房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：

1．_______________________________________________。

2．________________________________________________。

第九条　规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购房屋使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。

1．买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。

2．买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起??

?天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。

3．买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

第十条　违约责任

（一）出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

（二）买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_____种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期在____日之内，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的____％向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已付款退还给买受人，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2．___________________________。

（三）出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第_______种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过_______日之内，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_______的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过_______日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起_______内退还全部已付款并按中国人民银行规定的即时贷款利率支付利息及按买受人累计已付款的_______ ％向买受人支付违约金，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_______（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金。

2．___________________________________。

（四）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第_______种方式处理。

1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。装饰、设备差价以工程造价管理部门核定的为准。

2．___________________________________。

（五）关于产权登记的约定

出卖人应当在该房屋交付使用之日起_______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的相关证件资料交付给买受人自行办理权属登记或接受买受人委托代为办理权属登记。

如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第_______项处理：

1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_______％赔偿买受人损失。

2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的_______％向买受人支付违约金。

3．____________________________。

第十一条　保修责任

买受人购买的该房屋的《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自经济适用住房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人与出卖人应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在该房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

第十二条　买受人的房屋仅作_______使用。买受人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和共用部位分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该房屋有关联的共用部位和设施的使用性质。

第十三条　买卖双方就下列事项约定：

1．该房屋所在项目以下部位和设施等全体业主享有所有权：

?（1）物业管理用房；

?（2）___________________________。

2．买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与_______物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。

3．____________________________。

第十四条　已购经济适用住房上市的规定

根据《武汉市经济适用住房管理办法》（武政【XX】30号）有关规定，买受人购买的经济适用住房，须在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满五年后，才能按市场价上市出售。出售时，买受人须在市、区房产交易窗口按照该房屋届时市场评估价与购买时该房屋总价差额的一定比例交纳收益。具体比例按市房产管理局、市物价局届时公布的标准执行。凭缴款证明、办理房屋权属转移登记和土地使用权变更登记手续，土地性质变更为“出让土地”。

第十五条　合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第_______种方式解决：

1．提交武汉仲裁委员会仲裁；

2．依法向人民法院起诉。

第十六条　本合同未尽事项，由双方另签订补充协议（附件四）。

第十七条　合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十八条　本合同连同附件共_______页，一式_____份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人_____份，买受人_____份，_______份。

第十九条　本经济适用房买卖合同签订后，由出卖人在合同生效之日起_______日内连同《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》原件一并向区房产管理部门申请登记备案。

第二十条　本合同自双方签订之日起生效。

???

出卖人（签章）：_____________

【法定代表人】_______________

【委托代理人】_______________

（签章）

买受人（签章）：_____________

【委托代理人】_______________

（签章）

________年________月_______日

签于：_______________________

附件一 该经济适用住房所在楼层房屋平面图

?__________________________________________________。

出卖人（签章）：________________

买受人（签章）：________________

附件二 共用部位分摊建筑面积构成说明

?__________________________________________________。

出卖人（签章）：________________

买受人（签章）：________________

附件三 装饰、设备标准

1．外墙：__________________________________________________。

2．内墙：_________________________________________________。

3．天棚：__________________________________________________。

4．地面：__________________________________________________。

5．门窗：__________________________________________________。

6．厨房：_________________________________________________。

7．卫生间：_________________________________________________。

8．阳台：__________________________________________________。

9．电梯：__________________________________________________。

10．其他：__________________________________________________。

出卖人（签章）：________________

买受人（签章）：________________

附件四 合同补充协议

?__________________________________________________。

出卖人（签章）：________________

买受人（签章）：________________

武汉经济适用房政策 篇2

经济适用住房是指政府提供政策优惠, 限定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应, 具有社会保障性质和福利性质的政策性住房。这个定义首先明确了经济适用房具有保障性、政策性的特点, 其中保障性是尤为重要的。它以城市低收入住房困难家庭为保障对象, 建设和销售, 房屋的面积和价格都必须遵循政府的规定并享受政府提供的政策优惠。

政府公信力是政府依赖于社会成员对普遍性的行为规范和网络的认可而赋予的信任, 并由此形成的社会秩序。政府作为一个为社会成员提供普遍服务的组织, 其公信力程度通过政府履行其职责的一切行为反映出来, 因此, 政府公信力程度实际上是公众对政府履行其职责情况的评价。简单来说, 政府公信力就是民众对政府的信任度。

2 现行政策剖析

2007年出台的《经济适用住房管理办法》是我国目前的经济适用住房政策。经济适用房政策是以国家“解决中低收入家庭住房困难和起动市场消费”为初衷的, 其内涵先后经历了从“住房供应体系主体”到“具有保障性质的政策性商品住房”, 再到目前“具有保障性质的政策性住房”的历史演变, 体现了它的不断延伸和发展。

“经济适用房”政策的内涵即彰显了其政策性和保障性的特征, 尤为重要的就在这“保障”二字上。政府出台的此项政策旨在助民惠民, 以满足我国广大低收入人群的住房问题为出发点, 可谓是在寻求一个有效地途径来“执政为民”。出发点固然很好, 但在政策执行和监督的过程中出现的严重问题, 使民众的失望声音一浪高过一浪, 抱怨矛头直接指向负责出台和执行该政策的主体——政府。

3 “经济适用房”政策取得的成效

作为我国住房供应体系的重要组成部分, 经济适用房在许多方面起到了很大的作用。

首先在推动制度改革方面:改变了住房建设投资体制, 经济适用房实现了国家、集体、个人三方面共同投资体制, 同时实行组织集资建房和合作建房;建立双轨制的住房供应体系, 经济适用房以中低收入家庭为主要对象, 这配合以“高收入家庭为对象的商品房供应体系”形成双轨制住房供应体系。

其次在政府角度来讲, 政府以改善居民住房条件为目标, 虽然进展缓慢, 但是在制度政策方面毕竟迈出了一大步:这项政策能在一定程度上能增加民众对政府的信赖感, 提升政府的公众形象;有助于促进政府职能转变, 建设服务型政府。

第三, 对于民众来讲, 政府有作为, 是安心生活的重要保障。政府颁布经济适用房的相关政策及其逐步实施, 能提升民众安全感和对政府和国家的信任。而对于中低收入家庭来讲, 是精神和经济上的双重保障。

4 经济适用房存在的问题

“经济适用房”政策政策实施以来, 从始至终都存在着许多问题并呈扩大趋势。经过研究各方面的探讨以及深入群众和经济适用房社区的调查访问, 可以总结出以下问题:

4.1 “经济适用房”并不经济, 房价仍然过高

税收优惠没有贯彻, 购房者仍需缴纳高额税费。收入与购房款相距悬殊, 武汉市用人单位薪酬的平均报价1512.535元。而武汉的经济适用房小区每平方米的价格在2800元至3800元左右的范围内浮动, 两者差距悬殊。

4.2 住房质量低下、配套设施不完善

大多数经济适用房小区环境呈现“脏、乱、差”现象;小区房屋质量很差, 经常出现漏水、建造规格不合理的情况。

4.3 经济适用房用于经济用途

武汉市现行的《武汉市经济适用住房管理办法》明文规定“个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。”可是现实中经济适用房用于经济用途的状况屡见不鲜。在走访过程中我们也得知, 经济适用住房被出租、转让已是人尽皆知的公开“秘密”。

4.4 监管不力, “富人”居住“经济适用房”的现象比比皆是

无论是在网上查询资料还是亲自走访经济适用房小区, 奥迪、别克、本田、尼桑等中高档车辆遍及视野。对此, 物业给出的解释是, 小区中还有一些住户是廉租房住户和拆迁户, 但如此多的车辆以物业的说法是不能说服众人的。

4.5 执行不力, 暗箱操作不断

由于执行不力, 执行过程中的执行部门权责不明晰, 部门公职人员社会责任感不强, 使得全国多个省市出现了严重的暗箱操作情况。违规租售、标准违规、开发商谋私、申请资格出现纰漏等状况此起彼伏, 由此民众对政府的可信度产生严重质疑。

4.6 物业管理水平跟不上

在对经济适用房小区的探访中发现, 经济适用住房业主普遍表示不满意物业的服务, 物业费高、“拿钱不做事”的问题是最普遍的情况, 甚至有的经济适用房小区还出现物业殴打业主的恶劣现象。

5 “经济适用房”政策对政府公信力的直观影响

保障民生是政府应尽的义务, 政府作为一国经济宏观调控的主体, 肩负着保障居民基本权利、促进社会发展的职责, 理应承担起建立完善住房保障制度的重任。在经济适用住房体系的建设过程中, 政府居于主导地位, 它是政策的制定者, 是政策执行过程中的管理者、监督者和协调者。

在对武汉市经济适用房小区的走访中我们得知, 由于近些年来的黑市交易、暗箱操作、政策执行透明度不够等问题, 出现了真正的低收入人群购买经济适用房困难及时间冗长的现状。很多有一定经济实力的用户通过贿赂、找关系、额外加钱等非法途径取得了经济适用房的居住权。这个现象是令人匪夷所思的, 既然在事件曝光后, 上级可以很好的处理好此事, 使得低收入人群取得实际上的利益, 真正的达到了该政策最初的目的, 那么, 为什么最初就不采取相应的措施, 使得“六连号”这样的事情根本就不发生。早抓执行问题, 一些昧着良心赚取黑钱的投机分子就不敢再为非作歹, 就可以将他们的不法思想扼杀在摇篮里。

事实证明, “政府失灵”所造成的对政府公信力的反作用是非常明显、不容质疑的。通过调查问卷及实地访谈等途径, 我们可以发现, 民众对于经济适用房反应表现是很悲观的。他们不满意于经济适用房的现状, 却又无法去改变。这一点, 很大程度上显现出民众对政府公信力的不信任和失望。

6 经济适用房问题产生的原因

在调查访问的过程中, 我们从中窥探到了导致问题出现的部分原因, 现将其主要归结为以下几点:

(1) 作为该政策的倡导者与执行者, 政府方面的原因必然不容忽视。萨缪尔森提到“当政府政策或集体行动所采取的手段不能改善经济效率或道德上可接受的收入分配时, 政府失灵便产生了。”经济适用房政策不但并未在改善经济效率和收入分配方面取得明显成就, 该政策在落实执行过程中所存在的问题反而造成了政府的信任危机和公众道德危机。

政府工作不到位, 政策执行不力, 不能保证政令的上通下达。此次调查中, 我们随机抽出的300位武汉市民, 其中就有64.4%的民众反映了这一问题, 然而, 作为经济适用房政策的受益者, 经济适用房小区的居民对这一问题的“支持率”竟然高达78.6%。政府监管体制不健全, 权责分工不明确, 不能保证公平公正服务范围涉及广大的中低收入群体。

(2) 从政策本身角度来讲, 从该政策出台到如今仅为十几年的时间, 从摸索到发展再到成熟必然是一个艰辛而又复杂的过程, 政策不成熟在所难免;此外政策还存在仅仅规定了住房面积的上下浮动范围, 而未对房间规格与标准作出明确限制, 从而导致开发商投机取巧;政策没有明确权责关系, 责任条款不清晰等问题。

(3) 房地产开发商把这项国家政策当成赚取利润、牟取私利的机会。房屋规格不合理、质量低劣、周边环境差, 开发商必然得承担很大一部分责任。

以上是针对经济适用房政策实施过程中产生各类问题的原因分析, 总得来讲, 政府方面应为重要症结所在。政府作为执行该项政策的主体, 在其中发挥着统揽全局的作用, 而且, 从政策的完善与落实, 到与社会各界包括开发商之间的统一协调, 这些都关乎着政策执行效果的好坏, 影响着自身在百姓心中的地位与权威。所以, 政府应该积极主动的协调各方利益、明确权责关系, 确保该项目的有序运行。

那么, 探求“经济适用房”政策存在问题的解决途径, 以及在政策改善上所能提出的有效建议, 则是在该政策角度提升政府公信力的所在。

7 解决经济适用房政策问题的途径

7.1 对政策本身的改革完善

(1) 政策对象的明确和准入准出机制的细化。

明确并适当减小经济适用房申请对象的范围, 使政策更易操作;制定灵活人性化的准出机制, 使购买者在需要退出经济适用房时更加方便的维护自己的住房利益, 但要适当规定价格上限, 防止投机分子倒卖经济适用房获得暴利。

(2) 责任条款的明确和制度化、法律化。

明确各个环节主体尤其是执行者政府工作人员的责任, 为保证责任条款的有效性, 要把其定义为法律条文, 具有法律效力, 严重违反者也要进行刑法惩治规定。

7.2 其他环节的措施

(1) 对开发商的监督管制措施。

除了完善经济适用房政策中的房地产开发商责任政策外, 还应在购房者签订购房合同时, 明确出现问题后开发商的相应责任及处理办法。

(2) 中央和地方政府成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构, 全权负责公共住宅相关事宜。

在专门的公共住宅管理机构中, 设立一独立部门, 其工作人员为各个经济适用房小区的推选居民, 工作内容为反映经济适用房的各种问题, 且工作人员的工资由小区居民负担, 每届任期两年。

(3) 政府对开发商的利益保障措施。

政府应该积极探索和思考通过适当的政策倾斜或其他形式的优惠措施使开发商在保证经济适用房的经济性和适用性的同时, 获得理想的回报。其中中央的财政补贴是防止地方政府把经济适用房用地挪为他用和房地产开发商偷工减料的有效措施。

(4) 加大宣传力度, 保证信息公开。

公众对经济适用房政策的关注是对政府和房地产开发商行为进行监督的前提, 同时也是效果最为明显的力量。

(5) 完善监督制约机制, 加大惩戒力度。

建立真正的民间监督机构, 并以法律形式确定其权力的合法性, 以及监督人员自身安全与稳定的司法保障。另外, 对于经济适用房政策中的政府人员和房地产开发商的违规行为, 要加大惩戒力度, 从最开始就切断产生问题的思想投机和侥幸心理。

(6) 增强开发商服务意识, 保证物业管理服务质量。

为保证物业管理质量, 经济适用房小区应在社会上公开招聘物业工作人员, 进行专业的业务培训。为防止物业管理人员与权力部门长期磨合形成权力垄断, 物业管理工作人员应实行岗位轮换制度, 规定物业管理工作人员每四年调往不同单位工作。

8 结语

“经济适用房”政策还有很长的路要走, 政府正在这条路上充当着不可或缺的引路者的角色, 只有不断注重经济适用房的发展, 严格其整个实施过程, 才能重拾民众对政府所颁布和执行政策的信任度, 从而提升政府公信力, 真正达到“经济适用房”政策最初以及最根本的目标, 这才是最终建设服务型政府以及社会主义和谐社会的必由之路。

参考文献

[1]黄兴文, 蒋李弘等.住房体制市场化改革——成就、问题、展望[M].北京:中国财政经济出版社, 2009, (3) .

[2]徐文丽.经济适用房博弈分析[EB/OL].龙源期刊网, 2009, (9) .

武汉经济适用房政策 篇3

摘要:经济适用住房作为现阶段解决城市中低收入阶层的住房问题的重要渠道之一,其制度的建立与实施是我国深化城镇住房制度改革的重要措施,对保持社会稳定和国民经济健康发展具有重要的影响。武汉市是全国最早开展经济适用住房建设的城市之一,十几年来,取得了一定的政策效果和明显的社会综合效益。然而也必须看到,政策实施过程中存在许多问题。

关键词:武汉市;经济适用房;运行现状

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)20-0022-02

1经济适用房概述

随着计划经济体制向市场经济体制的转变,住房制度也逐步走向市场化。然而不管社会发展到哪个阶层,总是存在一部分低收入群体,他们需要借助政府的支持才能买房,经济适用住房政策正是政府对中低收入者实施的住房保障制度,也是中低收入者解决住房问题的主要途径。

经济适用房与完全市场化的商品房和非市场化的廉租房共同构成了我国的住房供应体系,是介于两者之间的不完全市场化的保障性住房。经济适用住房价格受政府限制,具有特殊性,即总是与商品房价保持合理价差。经济适用住房的投放量就会影响住房市场的供求关系,从而具有平抑房价,调整供给结构,稳定房市的功能。近年来许多大中城市的实践也表明,经济适用住房是稳定市场的重要手段。

2武汉市经济适用房运行现状及问题分析

2.1供求情况

随着武汉市经济的发展和人民群众生活水平的提高,特别是在住房制度改革的推动下,武汉市房地产业取得了很大的发展,房屋的建设规模逐年递增,与此同时,住宅作为房地产的主要成分,其建设规模也在逐年递增,极大的提高了武汉市人民群众的居住水平,如图1所示,然而,武汉市经济适用房的开发建设却存在严重的问题,从图中可以看出,历年来,经济适用房的供应占整个住房供应市场的比例很小,平均只占13%,与其需求相比,供应远远不足。

另外,还可以从经济适用房的房源数与登记数的情况来看其供需情况,表1是选取武汉市近两年最新的几个经济适用房小区的房源与登记比例,可以看出,其平均供需比例为1∶10,可见,武汉市经济适用房供给远远小于需求。

2.2价格分析

对于居民的住房消费水平的衡量,目前国际上比较通用的评价尺度是“房价收入比”,即居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的费用之比。按照联合国制定的国际惯例,住宅价格与当地家庭年平均收入的比例应在3∶1～6∶1左右为合理。

从表2中的数据可以看出:对于商品房,只有最高收入户的房价收入比在合理范围内,也就是说剩下的90%的群体买不起商品房,这说明,除了存在商品房价格过高的问题外,还有大部分群体需要经济适用房的供应。而对于经济适用房的房价收入比,有最低收入和低收入这20%的群体买不起经济适用房,然而经济适用房正是针对中低收入人群所提出的,相对应的群体却买不起相应的房,可见,武汉市经济适用房价格过高,使经济适用房变得不再“经济”。

2.3选址分析

武汉市经济适用房建设项目大多数都建在离城市中心区比较偏远的郊区,生活配套设施不完善,交通、教育等生活成本高,因此很多人选择放弃购买经济适用房,从而影响了实际需求量。此外,地点的同一性和类似性能够消除区位因素对房地产效用及价格的影响,由于选址偏远,无法与中心区位的商品房项目形成相互竞争的作用,就起不到抑制商品房价格的作用。

2.4户型面积分析

国家规定济适用住房应当严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80 m2左右,小套住房面积控制在60 m2左右。经济适用房合理的户型面积应与其对应的供应人群的收入水平相符合,如果户型面积偏大,就会造成总价过高,从而与中低收入群体的承担能力不相符。根据此原理,可以算出武汉市经济适用房合理的户型面积为60～70 m2,与国家规定的标准相符。然而,实际中武汉市经济适用房户型面积偏大,从随机抽取的几个武汉市经济适用房小区的户型面积情况可以看出:80～90 m2的户型面积比重最大为60.8%,90 m2以上的占了25.1%。60～70 m2和70～80 m2只占了相当小的一部分,60 m2以下的几乎为零。

可见,武汉市经济适用房户型面积过大、总价过高,超过了中低收入家庭的承受能力。尽管有明文规定的标准,但实施管理不是很到位。

3结论及建议

通过对武汉市经济适用房实施运行中的分析,可以看出,武汉市经济适用房存在的问题有:供给远远小于需求、单价过高、选址太偏远、户型面积过大的问题。此外,对于经济适用房的实施政策也存在许多问题,而这些政策性问题也是导致经济适用房实施运行中问题产生的一大关键因素。针对以上武汉实施经济适用房中出现的问题以及对经济适用房政策的思考,提出以下几点建议:

①盘活现有存量房,将其转变为经济适用房。这不仅可以增加经济适用房的房源,间接做到土地的集约节约利用,还可以促进房地产二级市场、三级市场的发展。

②建立经济适用房租售并举的供应制度。这对解决不同层次的中低收入家庭住房问题,特别是社会住房“夹心层”,即不符合廉租房的申请条件,又没达到购买经济适用住房能力的居民,具有十分重要的现实意义。

③制定和完善相关法律法规。从立法上明确住房保障对象、保障标准、保障水平、保障资金来源、专门管理机构,以及对违法违规行为惩处措施等。

④在房地产市场过热时,增加经济适用房投入的量,可以起到抑制房价的作用。

⑤建立经济适用房政策的长期实施与动态调整相结合的机制。随着经济的发展,保障对象的收入水平会不断变化。因此,经济适用房政策应该“因时而宜”,对政策的内容诸如供应规模、价格水平、保障对象进入和退出的条件等做出动态调整,使政策能够更加有效地发挥作用。

参考文献:

[1] 李剑阁.中国房改现状与前景[M].北京:中国发展出版 社,2007.

[2] 姚伟.经济适用住房问题研究[D].武汉:华中师范大学,2007.

[3] 左煜.中国经济适用住宅的分析与研究[D].长沙:长沙理工大学,2007.

经济适用房买卖政策 篇4

二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。淡也只需按房屋成交额的10%补交综合地价款。

补交的综合地价款的计算方式：例如有一套经济适用房，面积80平方米，原购价4000元/平米，按市场价4600元/平米出售，补交的综合地价款为4600×80×10%=36800元。

按市场价出售经济适用房买卖政策 后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。

经适房政策2、 出售未住满5年的经济适用房

政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。

此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。

出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可以再次购买他处经济适用房买卖政策 。

二、 如何购买二手经济适用房

1、 购买已住满5年的经济适用房

购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件。购买此类二手经济适用房除正常缴纳房屋成交价1.5%的契税、5元印花税外，不需要缴纳土地出让金。

2、 购买未住满5年的经济适用房

可按不高于原购房价格来购买此类二手经济适用房买卖政策 ，淡须满足经济适用房的购买条件，并办理经济适用住房购买资格审核手续。

所购置的二手经济适用房超过核定的最高购房总价标准以外部分，需补交10%的综合地价款，所购房屋仍按照经济适用住房产权管理。

武汉经济适用房政策 篇5

第一条 为了完善经济适用房货币化补贴机制，扶持中低收入家庭解决住房困难，促进和谐社会建设，根据国家和省有关经济适用房管理的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 南通市市区中低收入家庭经济适用房政策性补贴，适用本办法。

第三条 经济适用房政策性补贴，按照总量控制、限定区域、严格审核、阳光操作的原

则，有计划地实施。

第四条 经济适用房政策性补贴对象为同时具备以下条件的居民家庭：

（一）具有市区城镇常住居民户口；

（二）人均住房建筑面积（包括私有房屋、租住公房）一般家庭在15平方米以下，中级以上（含中级，下同）专业技术职称家庭在20平方米以下；

（三）上年度家庭年收入在3.6万元以下，单身（亲）家庭在2.4万元以下；

（四）购房时申请人及其配偶平均年龄已满28周岁，单身（亲）家庭申请人年龄已满

30周岁；

（五）购买市区“二手房”或二、三类地区新建普通商品住房，且建筑面积不超过90平

方米。

第五条 经济适用房政策性补贴金额标准为每平方米建筑面积460元。

第六条 经济适用房政策性补贴建筑面积标准为：

（一）一般职工家庭为75平方米；

（二）中级以上专业技术职称人员家庭为90平方米。

单个家庭享受的补贴建筑面积，按家庭成员中职称高的一方确定，不重复计算。

第七条 补贴对象实际购房建筑面积低于补贴建筑面积标准的，按实际购房建筑面积计算补贴款；实际购房建筑面积高于补贴建筑面积标准的，按补贴建筑面积标准计算补贴款。

补贴对象如租住公有住房或已优惠购买公有住房、经济适用房、解困房等的，该建筑面积在按前款规定确定的新购房补贴计算面积中扣除。

第八条 经济适用房政策性补贴程序为：

（一）申请人向市房管局提出申请，如实填写《南通市市区职工经济适用房政策性补贴

申请审批表》，并提交以下材料：

1.家庭户口簿（夫妇户口异地的，提交结婚证；未婚或离异的，提交相应证明）及家庭

成员身份证。

2.申请人及家庭成员户口簿、身份证等有关证件所记载住所的房屋产权（或使用权）证

明或拆迁协议。

3.夫妇双方及未婚子女单位（或街办）出具的原住房情况及年收入证明；无工作单位的同时提供就业登记证。

4.新购住房产权证及契税发票。

5.有专业技术职称的，提交职称证书。

（二）市房管局对申请人提交的材料进行初步审查后，认为不符合条件的，书面告知申请人；认为符合条件的，分别在申请人夫妇工作单位（无单位的在居住地社区）和新闻媒体

上进行公示，公示期各为15日。

（三）在公示期内有异议且经市房管局调查核实异议成立的，确认不符合条件，书面告知申请人；在公示期内无异议或经调查核实异议不成立的，确认符合条件，发给《南通市市区职工经济适用房政策性补贴领取通知书》。

（四）申请人凭《南通市市区职工经济适用房政策性补贴领取通知书》、《南通市市区职工经济适用房政策性补贴申请审批表》、新购房屋所有权证及夫妇双方身份证到市房管局

领取补贴款。

第九条 每年核准的补贴总额超过市政府当年补贴资金总量安排的，按照申请的先后顺

序依次轮候。

第十条 申请经济适用房政策性补贴的家庭应当诚信申报，出具诚信承诺书。

申请人及其家庭成员申报材料不实的，一经查实，取消其住房补贴资格，追回补贴款；情节恶劣的，除按有关规定进行处理外，今后不再给予住房保障方面的优惠政策照顾。对出具虚假证明的单位，按规定追究有关责任人员的责任。

第十一条 对违反规定实施经济适用房政策性补贴的行为，任何单位和个人均有权向监

察、财政等有关部门举报。

第十二条 本办法自2006年7月1日起施行。2000年4月6日市政府办公室转发的《南通市市区经济适用房政策性补贴暂行办法》同时废止。有关军转干部家庭、中小学教师家庭经济适用房政策性补贴的具体办法，另行制定。

南通市市区经济适用房政策性补贴调整实施细则

第一章 总则

第一条 为了加大经济适用房货币化补贴的力度，支持中低收入家庭购房，根据《市政府关于进一步健全市区住房保障体系切实解决中低收入家庭住房问题的意见》（通政发[2003]66号），制订本实施细则。

第二条 南通市房产管理局、南通市财政局是南通市市区经济适用房政策性补贴的行政主管部门，负责市区经济适用房政策性补贴的管理工作。

第三条 按照“总量控制、限定区域、严格审核、阳光操作、当年结清”的原则，市财政每年安排3000万元，为1500户左右当年购买住房的中低收入家庭提供政策性补贴。

第二章 申请条件

第四条 市区居民家庭申请经济适用房政策性补贴应同时具备以下条件：

（一）申请人具有市区常住非农业户口；

（二）人均住房建筑面积（包括租住公房、私有住房）：一般家庭在15平方米以下；中级（含）以上专业技术职称家庭在20平方米以下；

（三）上年度家庭年收入在3万元以下，单身（亲）家庭年收入在2万元以下；

（四）已婚家庭申请人及配偶平均年龄满28周岁，单身（亲）家庭申请人年龄满30周岁；

（五）购买市区“二手房”或二、三类地区新建普通商品住房。

第五条 提出经济适用房政策性补贴申请应如实填写《南通市市区职工经济适用房政策性补贴申请审批表》，并提交以下材料：

1、家庭户口簿（夫妇户口异地的还需提交结婚证）；

2、夫妇双方身份证；

3、申请人及家庭成员住房及在户口簿、身份证等有关证件所记载的相关住所的房屋产权（或使用权）证明；

4、夫妇双方及未婚子女单位（或街办）出具的原住房情况及年收入证明。

第三章 补贴标准

第六条 市区经济适用房政策性补贴建筑面积标准为：

（一）一般职工家庭75平方米；

（二）中级专业技术职称（含科级）职工家庭90平方米；

（三）高级专业技术职称家庭110平方米。

申请人家庭享受的补贴面积，按该家庭成员中职级高的一方确定，不重复计算；家庭租住的公房或优惠购买的公有住房、购买的经济适用房、解困房等，在计算补贴面积时扣除。

第七条 经济适用房政策性补贴标准为每平方米260元。

第四章 审核确认

第八条 经济适用房政策性补贴审核程序为：军转干部向市军转办提出申请，中、小学教师向市教育局提出申请，其他对象向市房管局提出申请；市军转办、市教育局各自进行审核后在每年11月底前汇总至市房管局统一安排当年计划。

第九条 对符合条件的申请对象，在其夫妇双方单位（无工作单位的在居住地）和新闻媒体进行公示，公示期满无异议的进行确认。

第十条 每年预留200户左右，用于安排优先考虑的军转干部和中、高级专业技术人员，其余申请户均参与排号进行确认，每年排号确认的补贴户数1300户左右。

参加排号确认的申请人超过1300户时，采取电脑摇号的办法确定当年补贴户，电脑摇号的具体操作办法另行制订。

预留确认和排号确认的补贴申请人当年购房（以购房正式合同日期为依据）后方可领取补贴款；当年未购房的申请人未进入预留确认或排号确认的补贴范围，可参加以后年度的排号确认。

第十一条 南通市房产管理局对通过经济适用房政策性补贴审核的所有申请人发放优先购买“低价位商品房”凭证，对进入预留确认或排号确认的补贴申请人发放《南通市市区经济适用房政策性补贴凭证》（以下简称《补贴凭证》）。

《补贴凭证》当年有效，申请人本年度内未购买住房，自动放弃补贴资格，并停止下一年度的申请资格。

第十二条 每年11月30日为当年经济适用房政策性补贴的申请、受理截止日期，12月1日以后申请的进入下一年度的审核；每年1月1日为电脑摇号日期。

第五章 补贴发放

第十三条 申请人凭《补贴凭证》、房屋所有权证、缴纳契税凭证、身份证到市房管局领取补贴。

第十四条 在发放经济适用房政策性补贴时，补贴对象实际购房面积低于补贴面积标准的，按实际购房面积计算补贴款；实际购房面积标准高于补贴面积标准的，按补贴面积标准计算补贴款。

第十五条 补贴对象在领取经济适用房政策性补贴时，市房管局在房屋所有权证上加注“经济适用房政策性补贴”印记。

第六章 附则

第十六条 对违反规定实施经济适用房政策性补贴的行为，任何单位和个人均有权向有关部门举报。

第十七条 财政、监察部门应当加强对补贴实施情况的监督检查，对弄虚作假，骗取补贴的，除追回补贴款外，可按规定给予直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条 本细则由市财政局、房管局负责解释；市军转办、市教育局根据本细则的原则精神对军转干部和中、小学教师的申请审核可另行制订操作办法。

第十九条 本细则自2003年9月1日起施行，以前有关规定与本细则不一致的，以本细则为准。

南通市市区一次性购房补助实施办法

为了进一步健全市区住房保障体系，支持中低收入家庭解决住房困难问题，不断改善市民居住条件，根据《市政府关于进一步健全市区住房保障体系，着力解决中低收入家庭住房问题的意见》（通政发[2003]66号）制定本实施办法。

1、补助条件。领取一次性购房补助应同时具备以下条件：

（1）2003年9月1日起购买市区一类地区二手住房或二、三类地区普通商品住房（含二手住房）；

（2）按规定缴纳契税。

2、补助标准。购买普通商品房建筑面积120平方米（含）以下部分按购房价格的1％补助；120平方米至150平方米（含）部分按购房价格的0.5％补助。购买二手住房建筑面积150平方米以下的，按购房价格的1％给予补助。购房价格以契税发票上载明的计税价格为准。

3、补助申领程序。符合补助条件的购房人持房屋销售发票、契税发票（第二联）、本人身份证原件及复印件，填写《南通市市区购房一次性补助审批表》，在市行政审批中心财政局窗口办理领款手续。

4、补助发放机构发发放补助时，在契税发票上加盖“以领取购房一次性补助”印记。

领取一次性购房补助后，购房者因故取消购房行为，应至补助发放机构退还购房补助后方可办理契税退还手续。

拆迁购房者如预先购置商品住宅，领取购房补助后又要求按拆迁退还契税的，应至购房补助发放机构退还相当于拆迁补偿部分的购房补助后，方可办理契税退还手续。

5、本办法从2003年9月1日起执行。

南通市人事局

各县(市)区人事(劳动人事)局，市级机关各部门，市属各单位，部、省属驻通单位，各有关单位：

为加大我市引进高层次紧缺人才的力度，增加我市对高层次人才的吸引力，经市政府批准，对我市引进的高层次人才购房给予政策性补贴。现将《南通市引进高层次人才购房政策性补贴暂行办法》印发给你们。各部门各单位要根据本办法要求，做好引进的高层次人才的住房补贴工作。申报材料送市人才资源开发工作办公室(市青年西路21号金桥大厦7楼，联系电话：3558062)。(市)可根据本办法精神制定相应办法。

南通市人才资源开发工作领导小组办公室

二○○○年十一月二日

南通市引进高层次人才购房享受政策性补贴暂行办法 根据《南通市人才资源开发工程规划》(通委发［1999］18号)关于“对引进的高层次紧缺类人才，由单位提供建筑面积130平方米的住房一套，政府免收各种基建费用”精神，结合《南通市市区经济适用房政策性补贴暂行办法》(通政办发［2000］45号)，制定本暂行办法。

一、申请条件 经市人事局审批同意引进的具有高级专业技术职务任职资格或硕士以上学位(含硕士)的人才2000年4月10日以后在市区购买商品房(含“二手房”)后可申请享受政策性补贴。

二、补贴标准

1、引进的高层次人才购房享受政策性补贴的面积标准为130平方米，补贴对象实际购房面积低于补贴面积标准的，按实际购房面积计算补贴额；实际购房面积高于补贴面积标准的，按补贴面积标准计算补贴额。

2、补贴金额标准以市政府公布的经济适应房改政策补贴金额标准为准，2000年补贴金额标准为每平方米建筑面积200元。

3、引进后的高层次人才购房政策性补贴=补贴金额标准×应补贴面积。

三、办理程序

1、引进的高层次人才向市人才资源开发办公室提出申请，并提交《南通市管理人员和专业技术人员聘任(用)合同书》、户口簿、本人身份证、学历证书、专业技术、职务任职资格证书、购房发票及完税凭证的原件，并附复印件一份。

2、市人才资源开发办公室审核并报市房改办审批后，由市人才资源开发办公室 将购房政策性补贴发给引进的高层次人才，在购房发票和产权证上注明相应标识。

四、其他事项

1、除上述3项外，其他相关政策以市政府通政办发［2000］45号为准。

2、引进的高层次人才一般应在通服务五年以上，未满服务期要求调离的，其购房享受的政策性补贴应按比例退还给市人才资源开发办公室。

3、享受引进的高层次人才购房政策性补贴的人员不再享受经济适用房改政策性补贴。

武汉经济适用房政策 篇6

什么是经济适用房

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

什么人可以购买经济适用房？

基本上经济适用房针对的人群是社会低收入人群，因根据各省市的政策不同而有所区别，以北京为例：具有北京市城镇户口，并且是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。

申请手续

1.申请人持本人及配偶身份证、户口本、结婚证原件及复印件，向户口所在地的区房管局（申请人户口在马尾区的向马尾区建设局）申请办理经济适用住房申购登记手续，领取《经济适用住房申请审批表》； 2.申请人如实填写《经济适用住房申请审批表》并备齐所需材料，向工作单位和主管部门办理收入和住房证明（无工作单位的向居委会和街道办事处办理证明）手续后，报区房管局审核后，由区房管局上报市房管局复核。对申请人住房情况的核实由市房地产档案馆出具证明； 3.天； 4.5.市房管局根据经济适用住房建设进度和申请人的评分情况，按批次批准购房申请，对经批准的同一批次申请人，通过公开摇号的方式，确定选房顺序；

申请人持批准的《经济适用住房申请审批表》和选房顺序号，向经济适用住房开发建设单位办理选房和购房手续。按得分确定批准顺序 对符合经济适用房申请条件的申请人，由市房管局按照申请人家庭的现住房面积、落户时间以及困难情况等进行评分，以分数高低确定申购批准顺序。市房管局按照规定对申请人的申请材料进行复审和评分后，在相关网站上公示15所需提交的材料 1.2.《个人购买经济适用住房申请审批表》及户口簿、身份证、结婚证，丧偶的提供相关证明，离异的提供离婚证及未成年子女抚养证明；

提供申请人户籍所在地及实际居住地的现住房证明、与申请人合并计算年收入、人均住房建筑面积的直系亲属所拥有的其他房产证明，有工作单位的还需提交单位有无分配住房的证明；

3.4.提供申请人及合并计算年收入、人均住房建筑面积的直系亲属上一收入证明（工资收入含基本工资、各类补贴或其他收入，应由所在单位提供；

无工作单位的到户口所在地社区居委会和街道办事处办理书面证明），上一个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证；

5.未就业的，提供失业证或其他相关证明；

武汉经济适用房政策 篇7

我国1998年实行房改停止了福利分房, 随着经济适用房的出台, 房地产市场得以充分激活并迅猛发展, 使房改后参加工作及以前未取得福利房的职工, 还有城镇化后的广大务工人员, 享受住房保障制度的待遇。今天城镇居民人均住房面积从改革前的不足5平方米扩大到了25平方米。住房改革的成效不容置疑, 经济适用房的政策功不可没。政府开发微利商品房, 并走市场化运作道路, 无疑是英明之举。

经济适用房不是完全意义上的福利房, 是微利商品房, 它的宗旨是帮助中低收入家庭解决住房困难, 它是具有社会保障性质的政策性商品房, 它的公益性特征决定了政府进行干预的必要性。2005年4月30日, 建设部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》, 在第一条“强化规划调控, 改善住房供应结构”中强调, 住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主。第六条为“加强经济适用住房建设, 完善廉租住房制度”, 可见国家坚定执行并提高住房保障能力的决心。

在地方政府乃至中央部分部门看来, 建设经济适用房的主要目的是充分利用国家优惠政策拉动内需, 为完成经济增长目标做贡献。我们知道, 政府在经济适用房中给予的优惠实际上是政府解决城镇住房的投入, 是政府以低价向中低收入家庭提供住房。这种低价主要导源于三方面:限定开发商利润和最高售价、政府提供划拨土地、房地产开发流通过程享受的税费优惠。

二、经济适用房的价格管制分析

《经济适用住房价格管理办法》 (以下简称《办法》) 赋予政府相关部门对经济适用房价格进行管制的权利和义务, 《办法》规定了经济适用房价格构成, 包括开发成本、税金以及利润, 经济适用房开发商可以获得的回报 (管理费和利润) 占开发成本中直接成本费用的比例不超过5%。具体来说可以将《办法》规定的管制方式分成两种不同类型:回报率管制即开发企业可以获得的利润不超过3%;最高限价管制即政府制定最高限价以及可能的上浮幅度, 而下浮幅度不限。政府的管制方式与市场环境决定了被管制企业行为、效率以及管制效果。

如图1所示, 假设无经济适用房等补贴政策时, 中低收入家庭的住房需求与供给的均衡点是E点, 均衡价格为P0, 均衡数量为Q0;当政府实行了经济适用房的补贴政策时, 人为地规定了经济适用房的最高销售价格为P1 (一般情况下政府规定的最高售价低于均衡价格) 那么此时在供给与需求之间就出现了一个很大的差额, 需求远远大于供给, 而要填补这之间的差额就要靠政府的力量。

与其他完全由市场决定的商品房不一样, 经济适用房其实是从福利分房到住房商品化的一种过渡, 但它沿用的是计划经济的思路, 通过控制成本进而来控制价格, 并采用计划调节的方式向社会供应, 这就绕开了市场, 使市场机制无法发挥作用。

从政策方面来看, 我国政府限定经济适用房开发商的利润为3%, 对房地产开发商是不公平的。限定利润实际上要求开发商承担了相当一部分本该由社会和政府承担的责任, 这显然有失公平。这就可能会造成以下几种情况:第一, 开发商可能丧失降低成本的积极性, 偷工减料影响建房的质量和效率;第二, 可能将同时开发的其他商品房的项目成本转移到经济适用房的建造成本上来;第三, 受到经济适用房冲击的商品房开发商和不能赚取目标利润的经济适用房开发商联合向政府施压, 迫使政府改变政策。

三、地价优惠等补贴政策分析

在众多的补贴手段中, 政府提供行政划拨土地的地价优惠政策是最主要的降低开发企业成本的手段, 通常的做法是政府在对城市发展作出整体规划后, 确定用于开发中低收入家庭住房的地块, 以低价出售给住房生产者, 这相当于政府给消费者土地使用权补贴, 这种补贴方式使购买经济适用房的家庭虽然获得了一定年期的土地使用权和占有权, 但并没有明确将这部分土地产权补贴给家庭, 它与政府直接将补贴给消费者相比是低效率的。

如图1所示, 当交易成本为零时, 理论上政府要满足中低收入家庭的住房保障需求需要补贴 (P0-P1) × (Q1-Q2) 。事实上, 由于政府补贴给消费者的土地产权并不明确, 交易成本增加, 消费者得到的补贴降低。这种低效率的直接补贴模糊了获取地租专有收入的对象, 造成大量的现场排队的混乱局面, 而且我国大部分城市对中低收入家庭的界定不明确, 由于我国许多城市没有全民收入统计, 难以划分城市居民的收入线, 有些地方规定购买经济适用房只需单位开具证明即可, 这种规定形同虚设, 滋生了“寻租”腐败, 经济适用房的范围被无限扩大, 使原本拥挤的住房市场竞争更加激烈, 补贴的效用降低, 一些边际效用较大的家庭却没享受到政府的政策优惠, 尽管政府出台了大量的规章制度来规范这些问题, 但这些过程是伴随着交易成本不断上升的。交易成本越高, 经济运行的效率越低。

四、完善我国经济适用房建设的思考及建议

(一) 进行宏观政策的修正, 建立动态的调整机制。

在绝大多数居民买不起商品房的今天, 中低收入家庭住房市场需要政府的干预, 政府应该考虑怎样改进安排制度, 以有利于提高中低收入家庭住房市场效率, 抑制住房质量下降, 平衡住房供给, 处理好效率与公平的关系。首先, 明确市场准入制度, 建立对中低收入家庭和经济适用房建筑的科学评价体系和动态监控体系。如杭州的经济适用房准购政策规定, 家庭年收入在4万元以下可以获得购买资格, 超过4万元只能购买商品房, 其他地区的政策与之大同小异, 但基本立足点都是一样的, 这就是依据收入的高或低来界定购买资格。而对经济适用房的建筑面积、建设质量以及配套设施等方面的标准设置和监控亦很薄弱。其次, 政府对市场应采取柔性干预, 尽量发挥政府的资源配置作用。在中低收入家庭的住房问题上, 的确存在市场失灵的情况, 为了体现社会公平, 社会要向他们提供特殊的福利, 就中国现行的住房市场来看, 政府在某些方面只需采取如住房补贴、规范住房市场、强化市场机制等柔性干预即可, 而不应该强加干预, 扰乱市场的正常秩序。再次, 加速住房主体与产权形式的统一。政府经济利益的过度介入使住房市场并不独立, 地租专有收入对象不明晰, 使住房交易主体的界定模糊, 权、责、利三者亦不清晰。最后, 中央及各地方政府应加大监管力度, 尽快完善经济适用房政策。从立项到消费的各个环节都要加大监管力度, 尽量减少不规范行为, 降低运行及监管成本。

(二) 完善经济适用房建设的其他配套机制, 实现住房补贴的可持续发展。

在经济适用房政策发展的初步阶段, 该政策还存在诸多的不足, 需要其他相关机制的配套使用方可发挥其最大效用。第一, 廉租房制度的兼用。廉租房即由国家出资建设规格适当、设备齐全的住房, 以低廉的、可以接受的方式向住房弱势群体 (或家庭) 提供, 保证其住房达到最低生活标准。我国现行的住房补贴形式主要是廉租房制度, 这种以租金配租为主, 实物配租、租金核减为辅的补贴制度能进一步缓解城市住房困难户的需要;第二, 信用机制的健全。从生产者来看, 获得了政府的补贴和优惠就应当实事求是地为居民提供相应的住房质量和设施;从消费者来看, 银行应提供更多的住宅金融业务, 改变经济适用房市场的单一支付方式;第三, 完善住房补贴的内在激励机制, 避免补贴资金的流失。有效的政策应该是激励居民们努力工作获得更高的收入, 这同时也就是创造了更多的社会财富, 而不是只靠政府的转移支付;第四, 借鉴一些国外的成功模式, 如政府或企业贴息贷款, 帮助中等收入家庭支付购房首付款, 以满足银行相关要求。

参考文献

[1].孙向红.对现行经济适用房政策的反思[J].经济问题, 2003, 7

[2].孙冰, 刘洪玉, 卢玉玲.中低收入家庭住房补贴的形式与效率[J].经济体制改革, 2005, 4

[3].李勇辉, 修泽睿.我国城镇住房制度改革对收入分配影响分析[J].当代经济研究, 2005, 5

[4].魏杰, 王韧.我国住房制度的改革路径:基于住房商品的特殊性质[J].经济体制改革, 2007, 2

经济适用房出租迷局 篇8

历史回放

2007年9月，北京市政府出台了关于经济适用房的管理办法，其中规定了“三级审批，两级公示”制度，规定经济适用房的建设、分配和管理都要向社会公示，都要经过街道、乡镇、区直至市的层层选批；同时还规定：经济适用住房产权登记在购房人名下，购房人拥有有限产权。经济适用住房只能自住，不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。

不再是良民了

张师傅在2000年左右，买了天通苑的1套三居室。那时候，购买经济适用房没有现在这么多的限制。张师傅在城里有一套60多平米的小两居，脑筋活络的他打算在北京郊区买一套大点的房子养老。当时五环以外的天通苑还很偏僻，交通也还畅通。老伴觉得这么一个兔子不拉屎的地方还卖2600元/平方米，太不值了，极力反对。为此，张师傅犹豫再三，先后两次退掉定金（当时的定金是2万元，15天之内，买主反悔，可随时收回定金），但最终还是买了。足见当时购房大环境的宽松与美好。

数年后，张师傅促成的这件置业大事成了其家庭投资最成功的范例。老伴从无休止的唠叨转为无条件的崇拜，逢人就夸她的男人是真男人，有眼光，是办大事的材料，指点之间就让家里最大的一笔钱翻了好几番儿！

有了大房子，一家人过起了有品位的“五二制”生活。一周里，五天住在城里，周六日住在城外。开始挺新鲜，后来，天通苑周边的交通热闹了，来一趟天通苑要经过许多“堵点”。于是，2002年后，张师傅出租了这套房。开始租2000元出头儿，后来涨到3000多，现如今已涨到4000元，超过了张师傅一个月的工资。随着老伴退休，孩子出国，这房租成为张师傅家最大的一笔刚性收入。

2007年，北京市政府出台了一个关于经济适用房的管理办法，规定经济适用房业主只具有有限产权，经济适用房不允许出租和出借。这以后，经济适用房的出租问题渐渐演绎成了一场需求和政策的博弈。在这场激烈的博弈中，政府成为了捍卫真理、维护社会公平的一方，而类似张师傅这样的经济适用房的出租方则成为了谋利营私的“惊弓之鸟”。尽管他们的出租行为迄今一天也没有停止过，但他们的心里一天也没有踏实过，因为他们的出租行为已经涉嫌违法，他们已经不是一个严格意义上的守法公民了。

张师傅是一个循规蹈矩的老实人，他一辈子信奉“馊了的饭不吃、犯法的事不做”，凡是政府的规定他一律无条件执行。但眼下这项规定让他犯了难，不租吧，挺好的房闲着，1个月就是4000多的损失，家里一应消费立马儿告急。租吧，听人议论，政府现在采取的政策叫“引而不发”，就是现在不马上收拾你，将来集中整治。也有人说，私自出租经济适用房的罪过儿属于“告诉罪”，没有人举报你，就没人答理你，所谓“民不举、官不究”，一旦有人举报，立马儿就会有人封你的门、罚你的款。乖乖！老实的张师傅不敢想，一想，一夜一夜地睡不着，头发一把一把地往下掉，就怕哪天一回家，见门上一个大大的“封”字，得！半辈子心血就付诸东流了。

怎么办？其实，日子远没有张师傅想象得那么难过。小区门口中介公司的业务照样火爆，小区里的房子照样供不应求，张师傅的房客反而倒过来安慰他：“经济适用房出租虽然属于违法，但这种违法很轻，大不了罚点儿款了事。再说，你是租、还是借、还是自住，关起门来过日子，谁上赶着过来查你，而且也无从查起。退一万步，一旦有人追究你租房这码子事，你一口咬定我是你的叔伯侄儿。把房子借给亲戚了，碍着谁了？”房客的一番话让张师傅一颗悬着的心稍稍平复下来。

后来，还是有点不放心的张师傅搜集了政府这些年来关于经济适用房的有关规定，竟发现了其中的问题。

首先，1998年房改的时候，国务院出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文)，其中明确：“建立和完善以经济适用住房为主的住房供應体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭应该住经济适用房，而不是开发商建造的商品房，而开发商建造的商品房只占大约10%左右的份额。另外，23号文件中说，经济适用房是面对中低收入家庭的，注意！中低收入家庭，其中包括了“中”。而且，那时候，关于中等、低等并没有一个明确的标准来界定，用一句官话说，就是那时对经济适用房的购买还没有规定一个严格、明确的准入、准出资格。张师傅那个年头买进的经济适用房属于“大众房”，而不是今天所谓严格意义上的“保障房”。事实上，当时，天通苑周围的商品房也大多在每平方米两三千元，它旁边的商品房小区“回南家园”甚至比天通苑的售价还低，才2000多一点儿。

张师傅又查到了2003年8月12日，由建设部发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)。他惊异地发现，这个文件把23号文上的“以经济适用住房为主的住房供应体系”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”，其中把中低收入家庭的“中”字抹掉了。好嘛！一个“中”字抹掉容易，可这么多年，那些已经入围的中等收入家庭可咋办呢？早知如此，张师傅可以用更便宜的价格购买天通苑周边的商品房，除了2000出头的 “回南家园”以外，“太平家园”（就在天通苑旁边）当时也就2800多元/平方米，要是再往北走出几公里，到了“北七家”那块儿，甚至可以买到1000多元/平方米的商品房，卖也好、租也好，悉随君便。可现如今，经济适用房不管购入的时间和背景，一律不许出租，这里面就有了点不分青红皂白的意思了。

这无疑让张师傅既纠结又冤枉。可想归想，老实巴交的张师傅还是没有胆量去跟制定政策的人较那个真儿。他采取了以守为攻的策略，按照房客的提醒，提前做足了功课。他把房客的情况写在一张纸条子上，上面除了姓名、性别、电话、住址一样不差外，还开列了房客的亲戚等一大堆关系。他不仅自己背，还让老伴背，为的是万一被查的时候好有个应对。同理，他也把自家的情况尽可能详细地提供给了房客。但他的老伴就是不上心，于是就抽查她，好几次老伴正切菜的时候，他冷不防就说：“提问：×××（房客）的生日是哪一天？阴历、阳历？提问：×××的大舅母和你应该是什么关系？”弄得老伴一惊一乍险些切了手。

迄今，张师傅的日子照旧过着，经济适用房仍然租着，没有人来查，更没有人来封，张师傅一颗悬着的心已经慢慢落了地，“急有什么用，日子还得过，走哪说哪吧。”张师傅暗暗地安慰着自己。

赔本儿出租

中国有句俗话叫做“傻子过年看街坊”，在自己名下和老公名下各有一套经济适用房的李阿姨开始注意了……

在被她出租的位于潘道庙的经济适用房的邻居里，她发现204号的一对夫妻是靠“三级审批，两级公示”买的这套经济适用房，但他们在办理了购房手续、装修完后就没再出现。几天后来了一家新住户，一打听，是租客。这不禁让李阿姨心里有了一丝宽慰，中国人喜欢“抱团取暖”，特别重视人气，潜意识里有一种“法不责众”的意识。“他们才是应该受到限制的，他们都不怕，我怕什么！”

与李阿姨为邻的这家男人姓刑，一家三口。男的下岗后一直没有什么正式工作，到处打油飞，女的是外地人，自从嫁给男人后就没再工作。她曾经卖过几天鲜花，由于不善经营，赔得一败涂地，这时正巧怀上了孩子，索性不工作。现在一家人都吃着“低保”，男的离退休年龄还有五六年，他将早已中断的劳动关系弄到人才交流中心续上，补交了劳动保险、大病统筹等，就等办退休手续了。他算计过，到了退休年龄，可以拿到2000多元的退休金。

他四处借钱买的这套房子，好是好，就是离城里稍远，大人无所谓，在西单上学的孩子可就苦了。中国有句俗话，“再苦不能苦孩子、再穷不能穷教育”。于是夫妻俩选择了一条让自己穷上加穷的路，他们将潘道庙的房子以3000元的价格租出去，然后在西单以3300元租了一间平房。条件差了、价格高了，但是孩子上学、下学的时间省出来了，一家人往返奔波的路费也省出来了。只要孩子好，什么都好。

有一天，小区里来了一批人进行宣传，又是大标语，又是大条幅的，特别悬挂着“经济适用房禁止出租”的字样，很是醒目。老刑与一个据称是建委的管理人员就有了如下一番对话：

刑：我自己的房子为什么就不能出租？

建：因为您的经济适用房不是完全产权，土地归国家所有，所以政府还有一部分权利。如果您的经济适用房用来出租，就说明你并不是真正的缺房者。

刑：谁说我不是（缺房者）我是真正的缺房户，我除了这套房，一根房毛都没有。

建：那你住哪里？

刑：我把我的房租出去，自己再租房住。

建：那是一种吃差价的行为，属于一种不当得利。

刑：我吃什么差价，我还得往里搭钱呢！

建：不可能的，那不是有病吗？（哈哈）

刑：我们是为了孩子上学，离学校太远。

建：您这是个案，政府制定一个政策不可能达到每一个的满意，我们强调一个政策的总体公允，如果有个别情况，你可以向上反映。但总而言之，你的经济适用房与商品房不同，国家有一部分土地的权益已经交给您了，1995年批准的房地产法上有明确规定，没有缴纳土地出让金的，不管你是出租或者是转让，都应该向政府缴纳土地收益金或土地出让金，而不应该再用国家给你的住房待遇进行增值性的获利。再说，退一万步，你交税了吗？你出租自己的房子是应该向国家交税的。

刑：啊？我租自己的房子为什么还要向国家交税？

建：只要是盈利行为都要交税，比如企业要交营业税，房产出租当然要交房产税。

刑：那我要交了税，自己还能落下多少？而且我本来是亏着租的。

建：那是另外一码事儿。总而言之，不允许您出租是有道理的，好比您取得了经济适用房的利益，然后您再用它出租去盈利，这对其他的未享受这些待遇的低收入的家庭来说，是一种权利的侵犯。你等于把别人的权利变成你的盈利工具了。

一番对话后，刑先生仍然迷惑，和对方扯了半天，似乎有点鸡同鸭讲。

对话中介

在天通苑这个号称亚洲最大的社区里，确实有房产大户，听说有一口气买好几十套的，他们前些年主要靠出租盈利。近年来，随着房地产受到越来越严重的打压，他们纷纷出手自己的房产转而投资其他领域或购买贵金属。鉴于这些人的房产大多是该地产项目一开盘就大量买进的，都是“地板价”，所以他们现在随便处置就能赚到大钱。他们是最先富裕起来的一批人，也是有能力、有智慧、有超前判断力进而占尽先机的一部分人。他们大多是名人、明星、大款或者炒房者。

當时购房没有任何门槛，多多益善，一个大客户可以享受很大幅度的购房优惠，销售员像对待活神仙一样地孝敬你。那段时间，天通苑的好多住户会津津乐道地告诉你，他的邻居是某某名人，他下楼打酱油的时候遇见某某名人，还有某某名人就是离奇死在自己的经济适用房里的传闻。名人无形中成了这里的形象代言人。殊不知，人家当初是瞄着经济适用房的低投入和高收益来的，跟你偶然住了几天街坊，根本是彗星撞地球式的一种交集。这些人现如今早就住上了北京最高端的社区和最高端的别墅，他们出租或出售自己的经济适用房似乎是一种资产性投资的恰当释放，谁让人家10年前就有钱有眼光来的。

现实中的经济适用房出租状况到底是怎样的呢？

作者和天通苑一家中介公司的业务员有如下一番对话。

作者：你们这里的中介公司真不少。

中介：还行吧，有四五十家。

作者：有人租房吗？

中介：瞧您这话说的，没人租，我们喝西北风去？

作者：不是不让出租吗？

中介：这么跟您说吧，撑死胆大的，饿死胆小的。再说，这个地方打坐胎的时候就有问题。就说业主吧，最早2001年买的房，那时候，这里跟商品房没什么区别，什么人都能买，爱买多少买多少，买的是“爱国房”，说是拉动社会主义经济建设，为改革开放作贡献。现在，不让人卖，不让人租，早干吗去了？再说，那时买房成家的小夫妻，现在的孩子正好上中学，你说说，这边有什么像样的学校？中国的老百姓都是为了孩子活着，只要能到城里上学，砸锅卖铁也干，所以一部分人，就把这里租了、卖了，然后到城里去租房，为给孩子找一个好一点学校。还有更复杂的，两口子离婚了，房子判给其中一个人，但还在一块住着，各自又找了对象，算租还是算借？有人没有生活来源，自己住一间，把余下的租出去，挣点饭钱，你怎么罚他？有的是没钱的，就靠着出租还按揭，你不让他出租，咋整？

作者：听说政府鼓励老百姓举报私下出租的人？

中介：举报？无怨无仇的干吗要举报？这年头的人都是多一事不如少一事。一举报，结了梁子，隔壁住着，还过不过了？

作者：听说，要为举报人保密的。

中介：那可是保不齐的事，不管你信不信，反正我不信。再说了，上哪儿举报去？派出所、社区居委会还是公安局？除非给钱。

作者：多少钱合适？举报一次给你100干不干？

中介：不干，低于5000元不干。

就在作者和中介业务员对话的时候，来了一个出租客，他对经适房不能出租的政策颇有见地，一番话在某种程度上代表了许多老业主的看法。

“北京最开始卖经济适用房是2000年左右，当时根本卖不出去，为了发展房地产市场，鼓励大家购买，贷款首付可以低至10%。我一个同学看了北京晚报的广告，买了青年路小区，当时根本就没人买，3800元/平方米，而当时高档的华堂公寓才5000元/平方米，贷款首付20%，同样80平方米的房子才多1万多块钱。而经济适用房位置很偏，又没有公交车，从最近的公交车站坐摩的要十几分钟。当时很多的经济适用房都这样，虽然少了土地出让金，却不修配套设施，好像便宜了，其实政府和开发商都没吃亏，因为当时的建安成本才几百元/平方米。而当时的政策是经济适用房5年后才可以出售，出售时按照购买价的10%缴纳土地出让金，别忘了是购买价，对出租没有限制。而购买条件是什么呢？家庭年收入6万元以下。很多刚毕业的大学生在父母的资助下买了当时的经济适用房。后来变成了土地出让金是销售价的10%，5年的销售期是按照产权证满5年算的，可不是按照购买时间算的，当时的开发商，产权证能在2～3年内办下来就不错了。等办下产权证到5年的时候，政策已经改3次了。

“可以说最开始买经济适用房的情况是：政府的政策在前，鼓励大家购买，于是人们买了，买后政策就变了。现在的房子被各级政府通过高地价炒高了，后来的经济适用房成了投机客的天下。政府为了转嫁自身炒高土地和监管不严的责任，就拿经济适用房开刀。而只要是拿有房子的人开刀，没房子的就会大声叫好，而不管最开始别人都是在什么条件下买的房。

“对于已经造成的恶果，政府是应该负有责任的，总之，社会创造的财富现在已经通过房地产转移到了少数人手里，然后这种矛盾又转嫁到了开发商、投机客的身上和有幸在房价暴涨前买了所谓‘经济适用房’的人身上。”

那天经过一个新的，有着一个很拗口名字的经济适用房小区——北卫新园，大老远见地下雪白一片，以为七月飞雪，走近了才知道是撒了一地的租房小广告。与之相对的是小区的大门上悬挂着的一条大大的横幅，上书“本小区属经济适用房禁止出租”，横幅挂得七扭八歪，有点像时下反映经济适用房禁租的一件社会行为艺术，要是硬给它起个名字，似乎应该叫“纠结”。

（编辑  冯岚）