经济适用房

经济适用房（共12篇）

经济适用房 篇1

在上个月落幕的全国“两会”上, 国家保障房政策受到人大代表和政协委员们的高度关注, 而对“经济适用房是否还有必要存在”的讨论, 堪称一大热点。

“经济适用房既不能作为长期解决中低收入家庭住房问题的措施, 对平抑房价的作用也很有限, 还容易滋生腐败。”全国人大代表、清远市人民医院副院长周海波建议, 加强廉租房、公租房的建设, 取消经济适用房建设。

此前, 一场叫停经济适用房建设的热潮已经悄然形成。

今年年初, 河北、辽宁、山东等省宣布继续停建经济适用房, 随后, 湖北、江西等地的地方两会上也出现“叫停”的决定或呼声。江西省人大会议上, 人大代表、九江市市长曾庆红明确表示, 该市不再建设经济适用房, 重点转向廉租房和公租房建设。武汉市政协会议上, 政协委员吴健敏关于“取消经济适用房”的提案也是一石激起千层浪。

实际上, 类似提案早已不是第一次被提交到全国两会上。去年, 全国人大代表张育彪呼吁取消经济适用房;前年, 全国政协委员王超斌、李晓林、蔡继明等建议停建经济适用房……从2005年开始, 每年两会上围绕“取消经济适用房”问题, 都有代表、委员提出观点尖锐的议案。

而在学界、舆论界, 近十年来, 茅于轼、钟茂初、徐滇庆、叶青、叶檀、任志强等著名学者、时评人或企业家一直在不遗余力地向经济适用房“开火”。批评、否定的声音在近年成为舆论主流, 已经让人们不得不深入思考, 经济适用房究竟当存当废?经济适用房该何去何从?

这正是本期热点聚焦所关注的。

经济适用房, 一般指已经列入国家计划, 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它具有社会保障性质, 兼有经济性和适用性的特点。经济性, 是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的, 适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性, 是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低, 要达到一定的使用效果。与商品房相比, 经济适用房在许多方面有其特殊性:在获得土地的方式上, 经济适用房建设用地实行行政划拨, 免交土地出让金;在租售政策上, 经济适用房只售不租;在购买条件和对象上, 经济适用房享受政府优惠, 其购买对象是特定的, 只供给城镇中低收入家庭;在价格政策上, 经济适用房出售实行政府指导价, 不得擅自提价出售。

在我国现有的各类保障房中, 经济适用房情况最为复杂, 它诞生时间久 (经济适用房一词最早于1991年被提出) , 其内涵几经变化, 因此, 有必要对其产生背景和政策演变加以简单回顾。

经济适用房的产生背景与政策演变

建国后, 我国长期实行住房实物分配。这在计划经济时代符合时代要求, 但这种分配方式是不可持续的。因为住房实物分配给政府财政造成很大的负担, 也不利于城市的规划建设。同时, 公民的住房问题也并未得到根本改善。

于是, 上世纪90年代, 房改政策应运而生, 经济适用房也随之问世。

酝酿阶段:住房供应体系主体

经济适用房本来是为补充福利房出现的政策。1991年6月, 国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“大力发展经济适用的商品房, 优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年, 原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》, 明确了经济适用房是“以中低收入家庭、住房困难户为供应对象”的普通住房, 同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应规定。这时对经济适用房的定位是住房供应体系主体, 跟现在的经济适用房内涵并不相同。

启动阶段:具有保障性质的政策性商品住房

1998年, 我国房地产行业开始起步。国家开始住房分配货币化改革, 停止福利实物分房。在宣布这一改革的纲领性文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中, 第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系, 这一体系包括高收入者购买和租住商品房, 向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。该文件执笔人之一顾云昌事后回忆说:

“当时有一个大背景, 跟宏观经济形势有关, 当时中国经济正处于低谷之中, 需要寻找新的经济增长点和新的消费热点。朱镕基总理提出, 要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点, 那么住宅建设如何成为新的消费热点呢?其中一个重要的举措就是通过大力发展只售不租的经济适用住房, 价格比较便宜, 中低收入者也来买, 通过住宅拉动经济增长。”

“当时对经济适用房这个概念有许多争论, 大家认为, 我们刚刚进入市场经济, 收入水平都不高, 绝大多数人都是中低收入家庭, 所以应该以经济适用住房为主体, 来满足社会需求。当时对经济适用住房的认识并不是很清楚, 当时的宣传是, 经济适用住房的供应主体是满足大多数人的需求, 这是一个总的背景。”

“还有一个没有明确的概念就是, 中低收入家庭包不包括中等收入家庭没有划清楚, 而大部分老百姓都觉得自己是中低收入。”

这种模糊性在政策执行过程中引发了争论。原建设部住宅与房地产业司一位官员回忆, 1999年左右, 管理层在经济适用房上曾有如下争论:家庭收入一时无法划清, 而经济适用房又不能因此不做, 在现阶段应该实行怎样的政策?是边建设边详细研究如何划定, 还是先将划定方法明确, 再进行建设?在未划定之前, 又该怎样管理得好一点?

事实表明, 这场争论的结果同许多“中国式”改革一样, 没有一致的结论, 最后都是摸着石头过河, 先做了再说。

当时, 北京、哈尔滨、长沙等地实际上将中等收入阶层纳入了经济适用房的适用人群, 并由此放松了经济适用房的准入管理。原北京市建委的一位人士回忆道, 当时政府一方面大力宣传经济适用房政策, 鼓励大家踊跃购房;另一方面在2001年前放开了购买门槛, 让有能力买经济适用房的人都能进入市场, 而对于购买者身份甄别大都睁一只眼闭一只眼。

在这几年间, 经济适用房迎来高速发展时期。2001年后, 商品房的蓬勃发展使得经济适用房和商品房之间的差价拉大, 经济适用房房源紧缺现象日益严重。与此同时, 普通民众风餐露宿排房号, 经济适用房面积超大、装修豪华, 开宝马车入住经济适用房, 最需要住房的低收入人群却买不起经济适用房等后来为人们所熟知的问题开始大量出现。2003年3月, 原建设部、原国家计委和国土资源部联合发出紧急通知, 对北京、河北、黑龙江、山东、江苏、安徽、浙江、江西、福建、湖南、陕西等11个省市的经济适用房及管理情况进行综合调研, 其动因正是源于公众对经济适用房“既不经济也不适用”的质疑。

这一调研直接促成了次年5月由原建设部、国家发改委、国土资源部等联合发布的《经济适用住房管理办法》, 该办法第一次以法规的形式对经济适用房的户型标准、供应对象、销售价格进行了严格控制, 其中明确了许多过去的规定中模糊不清的地方, 如面积、利润、购房资格等等。对经济适用房的定位也由住房供应主体改变为“具有保障性质的政策性商品住房”, 并主要面向中低收入人群。

调整阶段:具有保障性质的政策性住房

当时, 购买经济适用房的收入审核极不严格, 一纸收入证明任意填写, 加上上市交易管理不到位, 大量投资者凭借关系和资源买到经济适用房, 从中获取巨大差价。经济适用房在推行中出现的种种弊病仍然愈演愈烈, 使得经济适用房受到舆论越来越多的质疑。

2007年8月1日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 首次明确提出“把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能”, 对经济适用房进行了重新定位, 将其由过去的“具有保障性质的政策性商品住房”转变为“具有保障性质的政策性住房”, 并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。该《意见》要求经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右, 购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。

随后, 原建设部联合其他六部门于2007年11月下发了新的《经济适用住房管理办法》。新管理办法进一步充实完善了经济适用住房的面积、价格、转让等方面的规定, 并加入了轮候制度以及对国家机关工作人员管理失职的责任追究, 强调经济适用房供应对象要与廉租房保障对象相衔接, 使我国经济适用住房政策相对空前完善。

随着政策调整而来的就是政府机构的膨胀。然而, 工作效率仍然普遍低下。更为致命的问题是, 如此大的资源投入能否确保中低收入群体住上经济适用房?用全国政协委员于炼的话说:“对于经济困难的群体来说, 经济适用房再怎么‘经济’, 也还是买不起!”

最近两年, 中央进一步加大了对保障性住房的财政支持力度。而地方上, 包括厦门、深圳、天津、上海、重庆等地, 开始通过政府提供土地, 优惠的信贷、税收政策来建设公共租赁住房, 以低于市场水平的租金, 提供给既买不起商品房, 又不属于住房保障对象的居民, 帮助他们渡过困难。公共租赁房成为最受关注的保障房品种。2010年底, 住房和城乡建设部在部署2011年住房城乡建设工作时, 提出建设一千万套保障房, 其中以公共租赁房为主。经济适用房虽未被统一叫停, 但受到“冷遇”, 已经非常明显了。

通过以上的回顾, 可以看到, 我国政府推出经济适用房政策初衷在于试图解决中低收入家庭住房困难和带动市场消费。经济适用房内涵则经历了从“住房供应体系主体”到“具有保障性质的政策性商品住房”, 最后到“具有保障性质的政策性住房”的演变;保障对象经历了从“中低收入家庭”到“城市低收入住房困难家庭”的发展。我们不难发现, 经济适用房的出台过程比较草率, 事先的理论论证上也有先天不足之嫌, 而最初的目标也是双重的, 这些毫无疑问与经济适用房建设中出现的种种弊病有着密切关系。

经济适用房之弊:摇摆的目标与扭曲的现实

出台过程草率、理论论证不足、最初目标双重的经济适用房, 在推行开之后到底出现了怎样的弊病?

(一)

上世纪九十年代末, 我国开始实行安居工程。这可谓是经济适用房的前身, 目的之一是助力我国住房制度改革, 完成住房的货币化、商品化。“但这项政策主要是从当时宏观调控需要出发, 即通过扩大民用住宅建设规模, 达到消费积压钢材的目的。”中国社会科学院财政与经济贸易科研所研究员王诚庆说。

最初目标的双重, 使得经济适用房一方面作为某种社会福利出现, 另一方面又成为国家经济增长的一个重要手段。因此, 在实际建设中, 经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。而政府的操作, 又强化了经济适用房的市场特性。

在经济适用房的总量控制上, 2003年以前, 都是由地方上报预计的经济适用房建设总量, 由原建设部批计划。后来发现计划和实际差距比较大, 因为经济适用房建设不只是建设部门的事情, 还需要地方政府和土地等部门的参与。2003年以后, 经济适用房的总量控制和运营模式, 都全盘划归地方政府。由于经济适用房有3%的利润率限制, 因此, 在2004年前, 经济适用房都是由地方政府指定开发商承建。

这种将住房福利和市场化结合的“中国特色”的操作模式, 其实也有其客观的合理性:我国中低收入者数量庞大, 地方政府财力无力支持大规模的开发经济适用房。而经济适用房占用的土地是划拨用地, 免交土地出让金。而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此, 地方政府从根本上就缺乏推动经济适用房开发的经济动力。于是, 政府在政策上给予开发商一定优惠, 让其承建经济适用房。在这些优惠政策中, 承建经济适用房的开发商可以得到免交出让金的土地, 并一部分用于经济适用房, 一部分则用于商品房建设。

“采用这种做法, 政府需要付出的运营成本会比较少。”王诚庆说。但是, 政策目标, 例如建筑面积标准和销售对象政策, 就难以贯彻落实了。开发商出于逐利的天性, 往往会从自己的商业目标出发去运作, “忽视”政策规定。而经济适用房作为人为制造的稀缺资源, 自然成为了谁都想吃的“唐僧肉”。可由于监管成本太高, 即使出现问题, 政府要监督、彻查, 却又麻烦重重。

(二)

在这样的格局下, 各种弊病很快暴露出来。

——建设“高档化”

有些房地产开发商在按照经济适用房的政策享受优厚待遇的同时, 并没有按照规定建设经济适用房, 普遍出现了建设标准、价格水平、供应对象等严重超标的问题, 一般的中低收入群体根本承受不起。

在天津, 经该市政府批准的“华苑”、“万松”、“西横堤”、“梅江”、“太阳城”等5个经济适用房居住区中, 除“华苑”外, 其他几个都没有按照经济适用房的规定进行建设。“梅江”园除两座住宅外, 有11座四层半联体花园洋房、47座联体花园别墅, 一般户型单元面积174平方米左右, 别墅户型单元面积最高达269平方米。“太阳城”居住区既有三层四层的洋房, 也有小高层, 有的户型单元面积高达200多平方米。

2009年, 浙江杭州公示的经济适用住房房源, 户型70%以上在130平方米左右, 最大的达到178.18平方米。

如此“高档化”的经济适用房遍布各地, 屡见不鲜。

——权力寻租“常态化”

关于经济适用房的寻租到底导致多少珍贵的公共资源被挤占, 迄今没有官方统计数据, 只有见诸于报端的一系列报道。

2005年6月21日《京华时报》报道, 来自北京市房地产中介机构的调查数字显示, 在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内, 房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。

《楚天都市报》报道, 2009年6月12号, 湖北武汉市5141名困难家庭市民参与一个经适房小区公开摇号, 结果摇中的124名市民中, 有6人的购房资格证明编号是连号。5000余人摇号6人连号的机率是千万亿分之一。经查, 6人申请材料系造假, 购房资格被取消。

中国之声《新闻纵横》2009年6月24日报道, 重庆市渝中区大坪镇的新城大厦中的322套经济适用房交房才八个月, 有一半左右已经被出租。一些业主不顾经适房不满五年不能上市交易的规定, 提前通过中介转卖住房。

2010年3月8日, 《深圳晚报》调查证实, 2007年面向社会低收入家庭出售的经济适用房小区桃源村三期, 地下停车库一层, 统计停车总数约为380辆车。在地下二层, 车辆不多, 约70辆。价格在20万元以上的车辆共72辆, 约占总停车数450辆的16%。

实际上, 经济适用房中的权力寻租, 可以说是不分东西南北, 无处不在。在房价高企之时, 一个拥有产权的优惠价房产, 当然会引来各路“神仙”各显神通。这样一来, 不但使政府的优惠政策在相当程度上没有落实到中低收入阶层的身上, 又无形中增加了政府的负担。

——监督管理“失控化”

记者还发现, 一些地方对经济适用房建设的监督管理日趋失控。

一些开发商利用经济适用房建设监管缺失, 以经济适用住房政策获得土地, 以纯粹商品房性质开发出售, 扰乱了经济适用房建设市场秩序;由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的, 有些开发商甚至采取暗箱操作, 打经济适用房的牌, 却做着商品房的生意, 也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高他们的投资回报率。

刘福泉认为, 对经济适用房监督管理的一个主要难点是中低收入者标准如何确定。一是由于各地的经济、收入状况存在很大差异, 二是由于中低收入者中也存在差异, 很难分别妥善地对待处理。此外, 除了个别政府部门怠于监管, 经济适用房的监督管理成本太高也是监管无力的原因之一。根据现有的经济适用房政策, 经济适用房的立项需要政府批准, 开发所用土地往往由政府拨划, 电网、小区配套设施等的建设需要政府负责, 销售需要政府限价……监督管理成本存在于各个环节中, 只要一个环节出现问题, 很可能会满盘皆输。

——配套设施“缺失化”

北京天通苑被称为“睡城”——除了居住外, 没有休闲娱乐等其他的生活功能。11万人的超大型社区, 没有一家三甲医院;作为义务教育的公立小学只开办了三个年级, 如果小孩要继续升级, 则必须转往收费昂贵的私立学校……

这种现象被称为天通苑现象, 成了经济适用房小区配套设施缺失的代名词。

根据规划业的“行规”, 大型居民住宅区的规划应该遵循“千人指标”:即小区居民达到2000—3000人, 社区内应配备学校, 托儿所。小区聚集人群达到2—3万人, 则应该配备医院。不足此标准的, 也应该有相应的卫生站。开发商只有将这样一份配套齐全的小区规划报经市规划委通过, 才能领取规划许可证, 然后出具规划详图, 领取施工证, 正式开工。

可是, 虽然规划原则上, 经济适用房与商品住宅并无二致, 但实际上却要受到开发成本的限制。按规定, 小区内医院和学校等的运营, 在开发商配备后, 将无偿交由卫生部和教育部等政府部门管理。可对开发商来说, 这些公共设施是不赚钱的, 所以通常会想办法逃避。逃避的手段多种多样。例如经济适用房多为大型社区, 需要分几期滚动开发。所以开发商会将学校、幼儿园等公共设施建设一期一期往后拖, 以延期开发之名逃避对公共设施的建设, 或者中途更改规划图。

广州市在2008年底推出了2145套经济适用住房。可是, 六个房源点中仅有一个配套设施完善, 交通方便。而其它建在郊区、交通不方便、配套不到位、环境也不好的房源点则普遍乏人问津。最后, 这批经济适用房中只有975套被认购, 余下1170套遭弃购。

这些不是特例。事实上, 全国各地都普遍存在着经济适用房因地处偏远、配套设施缺失等原因而遭遇弃购的现象。

如此多的弊病暴露出来之后, 各种媒体传出质疑、否定经济适用房的声音, 就是顺理成章的事了。

经济适用房的存废之争

经济适用房在问世十年之后, 随着暴露出来的问题越来越多, 明确主张叫停经济适用房的人开始大量出现。

(一)

“假定你有一万块钱, 准备捐给慈善机构。请问, 你是希望把这笔钱帮助中等收入的人买经济适用房, 还是用于穷人的医疗、教育、住房?要花钱的地方非常多, 而钱是有限的。我的基本观点是要帮助社会上最困难的那部分人群。如果政府有些财力物力能够处理社会上的平等问题, 首先要关注的就是这部分人, 而不是要关注买经济实用房的人。”

2009年, 河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房, 一改此前重经济适用房轻廉租房的做法, 纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。河北石家庄、山东济宁等城市则拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”, 逐渐减少经济适用房建设、分配规模。而著名经济学家茅于轼要求废除经济适用房的观点, 在这场演变中扮演了“推波助澜”的角色。

当时, 另一位反对建经济适用房的是著名经济学家徐滇庆, 他认为, 经济适用房的非市场运作, 让政府有了很大的操作空间, 成为公务员和政府权力部门谋取利益的重要资源, 毫无监督可言;经济适用房有扰乱价格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等众多弊端, 应该立即寿终正寝。

“政府保障低收入群体‘人人有房住’是其责任, 但并没有责任去保障低收入群体‘人人有房产’。”全国人大代表、中南财经政法大学财税学院教授叶青也认为。

全国政协委员、清华大学教授蔡继明则在当年的两会上提出, 经济适用房作为一种以销售为主的保障性住房, 作为解决城市困难群众住房问题的手段, 弊端明显:低收入居民依然买不起;易滋生腐败和社会分配不公, 经济适用房脱离了市场化轨道, 直接变成了政府定价, 政府交易, 开发商变成了承建商, 这必将给某些部门造成权力寻租机会。因此, 建议停建经济适用房。

(二)

但是, 茅于轼等人的观点遭到不少人的反对。反对者以“草根”居多, 他们认为经济适用房利大于弊, 不能因噎废食。

“经济适用房给低收入者一种家的归属感, 而建立在廉租住房和公共租赁住房上的归属感就会大打折扣, 因为后两种的本质是‘租’的。虽在执行过程中出现了一些问题, 但不能因噎废食, 从而否定经济适用房制度。”有位深圳网友这样评论茅于轼的观点。

不少人都支持这种看法:经济适用房能让低收入群体圆住房梦, 至于某些并不困难的市民住上了经济适用房, 只能说明把关与监督上存在漏洞, 必须建立一套公开透明的分配机制。

还有网友发表这样的评论:“其实, 经适房也好, 廉租房也罢, 没有严格的管理和法律的约束, 仍然难以逃脱滋生腐败的宿命。问题并不是出在经济适用住房制度本身, 而是政策在执行的过程中变形走样, 被少数人钻了空子。不解决好这个问题, 就算有一天经适房制度被其它住房保障措施取而代之, 也难免还会被少数人抹黑。”

“关键不在于制度本身, 而在于落实不到位”, 这种看法具有相当的普遍性。

(三)

到了2010年, 公共租赁房异军突起, 多地开花。尤其是重庆市大规模开展的解除户籍限制、面向广大“夹心层”的新型公共租赁房的建设, 使越来越多的人开始以好奇、赞许乃至期盼的眼光打量这个新鲜事物。在互联网上的一次关于“是否应当取消经济适用房”的调查中, 90%的人选择了“应当马上取消”。舆论风向标正在逆转。

推出经济适用房, 政府本意是为中低收入群体提供住房, 让“天下寒士俱欢颜”。但实际操作下来, 除了权力寻租、分配不公外, 更主要的, 不少地方的经适房也名不副实、沦为摆设——既不“经济”又不“适用”, 不是价格高昂低收入群体难以承受, 就是地段偏僻、公共配套设施滞后令申请人望而却步。这样的经适房, 早已背离“居者有其屋”的政策初衷。从这个角度看, 要求彻底取消经济适用房, 是非常合理的要求。

其实, 经济适用房的弊病, 既有具体操作的难题, 也有制度设计的问题。

具体操作中的难题

经济适用房给政府财政带来的压力较大。大面积帮助中低收入家庭包括人才建造住房特别是经济适用房, 在当前教育、医疗等各类民生问题都需要大量财力投入的情况下, 中央和各地方政府是否有必要将大量财力持续提供给经济适用房, 值得研究。

同样, 经济适用房耗费政府部门人力物力的投入也极为巨大。著名学者钟茂初指出, 大规模、持续性建设保障性住房, 需要政府设置专门的部门, 有一大批专门的队伍, 并且在住房的规划、审批、开工、建设、验收、装修、物管、后续维修等一整套流程中持续花费大量精力。而经济适用房管理成本畸高, 对于购买者资格、规定年限内不得转让、是否违反经济适用房相关规定等等, 都不得不进行审核和监管, 花费大量的人力物力, 且监管效果不佳。

“有些人认为, 只要发生人民监管战争, 就可以堵塞上述种种漏洞。根据样本分析, 一项规定只要有30%以上的违规者, 基本上形同废纸, 法律法规尊严荡然无存。建立人民监管的天罗地网, 必须辅之以配套的纠偏制度, 有人纪录、有人改正、有人督办、有人查处, 现在做得到吗?经济适用住房之所以低价, 是因为政府低价拨地、税费优惠、控制利润率——房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售, 不得有利润——几乎每一条规定都需要安置一个加强连的兵力跟在规划部门、建设部门、开发企业、购房者身后跟踪追击, 如此极不经济、效率极低的保障模式, 不应该在人口众多、迁移频繁、寻租泛滥、保障资金不足的社会实施。”著名时评人叶檀坦陈。

而容易吸引权力寻租, 难以保证住房政策的公平性, 则堪称经济适用房推行过程中最难以避免的问题。工程建设是最容易滋生腐败的领域, 特别是在当前的高房价面前, 由政府部门出面大量建设经济适用房, 其间的利益空间可想而知, 十分容易给违法乱纪者以可乘之机。

“有人说, 不要把经济实用房和腐败扯在一起。的确, 虽然在我国的政治条件下二者很难分开, 但是在理想条件下能不能廉洁地建设经济实用房呢?应该是可以的。但是我认为即使分配完全合理, 政府廉洁透明, 经济实用房也不是我们应该考虑的平等政策。原因很简单, 我们首先要帮助的是最困难的人群。买经济实用房的人并不是最困难的人。”茅于轼说。

制度设计中的硬伤

较之具体操作中的难题, 制度设计中存在的一些硬伤则是经济适用房的先天缺陷。

这些缺陷中, 最明显的莫过于经济适用房违背市场规律。经济适用房是界于商品与非商品经济问题之间的产物, 从某种角度上说, 经济适用房与市场经济原理是相违背的, 它的出现直接扭曲了房产市场。许多房地产商对此最为敏感, 屡屡指出。

“开发商交了商品房的土地出让金, 业主购买后土地升值就是自己的, 而经济适用房是不交土地出让金的, 那么购买后土地升值就不应该是你的, 这于法理上讲不通。”华远地产董事长任志强认为, 经济适用房让配售家庭白捡了土地的价值。

而制度设计中的另一大硬伤, 则是经济适用房缺乏退出机制。经济适用房是一次性的优惠补贴, 并不能动态地保证中低收入群体长期受益, 政府没有任何手段可以根据购买者收入水平的变化进行适时调控, 不得不年复一年地投入优惠土地和补贴。而购房者即使在买经济适用房的时候收入不高, 却未必没有经济条件改善之时, 收入改善后还不退出, 一直占用政府补贴的住房, 这对其他穷人来说明显不公平。

(四)

的确, 保障房制度的核心功能是由国家提供一定的优惠, 从而让一部分无房可居的低收入人群满足基本住房需求, 要实现这一功能, 只需提供给申请人保障房的使用权即可, 并不需要把保障房的所有权转移给申请人。如果转移所有权, 申请人会通过日后房屋升值获得额外权益, 这种权益已经超出了他的住房需求;当申请人日后生活条件显著改善时, 他仍然会占有保障房资源, 妨碍了保障房资源的再分配。而如果把经适房完全改为公共租赁房, 则上述问题都可迎刃而解, 也有利于最大限度地发挥保障房的作用。

因此, 把在建的经济适用房纳入到公共租赁房中, 用品质不同的公共租赁住房, 通过不同的租金来照顾不同收入层次的“夹心层”, 在目前看来确实是化解经济适用房各种弊病的一条可行之路。低收入者进入廉租房, 中低收入阶层入住租金较高的公共租赁房, 都得到住房保障。当然, 公共租赁房仍然有寻租的可能, 不过租金收入与产权收入相比, 一个天上一下地下, 官员、富裕阶层的寻租动力必定会大大减小, 而政府不必监管产权, 成本也会降低很多。

那么, 经济适用房是不是就非废除不可, 别无出路了呢?

随着公共租赁房建设的推进, 要求废除经济适用房政策以节约资源全力推进公共租赁房的呼声越来越高。经济适用房向何处去?这考验着决策者和研究者的智慧。

(一)

2007年12月, 国家建设部等七部委联合发布《经济适用住房管理办法》, 第一次引入了共有产权的概念, 在第三十条中解释了经济适用住房购房人拥有有限产权的内容。当时, 原建设部主要负责人还表示, 经济适用房应该走“租售并举”的道路:租赁型的经济适用房将主要针对“高出低保线, 但又无力购买销售型经济适用房”的人群, 当家庭收入达到一定水平后, 政府有权收回住房;销售型经济适用房则主要针对中等偏下的收入者, 主要是面向拆迁户, 或具有本市户口的无房户。此外, 还可以将经济适用房开发权逐步从开发商手中收回, 专门设立一个有政府背景而又代表政府的中介机构负责经济适用房规划、建设招标等。

(二)

与《经济适用住房管理办法》出台差不多同时, 一些地方已经开始经济适用房改革试点。而改革的突破口, 就是“共有产权, 租售并举”。

江苏

早在2006年, 江苏省泰州市海陵区在处理拆迁中的“双困”家庭的安置工作时, 创造性地采用了经济适用房“共有产权, 租售并举”的办法。也就是说, 该区根据买房困难者的实际, 采用部分购买、部分租赁的方式解决其住房困难问题。比如, 某困难户需要购买一套60平方米的住房, 但其经济承受能力只能购买40平方米。政府提供60平方米的住房, 其中40平方米出售给购房者, 20平方米则以介于廉租住房与公房之间的租金出租给对方, 产权分别由住户和政府共同拥有。住户有了购买其余20平方米能力的时候, 再买下其产权。

这种新型的经济适用房逐渐在江苏全省推广开来。2007年7月, 江苏省制定并实施了《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》。根据规定, 共有产权经济适用房每套户型面积最大不超过70平方米, 个人拥有产权的份额不低于50%。共有经济适用房国有产权份额的面积, 由经济适用房主管部门代表国家按国有资产进行管理, 并向居住人收取租金。租金标准可为公有住房租金标准, 也可介于公有住房租金与廉租房租金之间。与此同时, 购房者在购买共有产权经济适用住房5年内, 可一次或分期按原共有产权经济适用住房成本价购买国有面积的产权。5年后, 按照经济适用房主管部门会同物价部门重新确定的价格执行。取得完全产权5年后, 经当地经济适用住房主管部门同意, 可按照市场评估价格上市出售, 按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府缴纳土地出让金等收益。而政府将这笔收益纳入城市住房保障发展资金管理, 专项用于今后的共有产权、租赁型经济适用住房的建设。

南京市住建委一位官员表示:“目前规定一般是5年, 这是一种激励机制, 从现在情况看来, 大部分不到5年就买回去了。”在试行办法推行以来, 已经有不少共有产权房被房主引入到商品房市场中。

上海

江苏之后, 广州、山西、杭州等多个省市也各自进行了经济适用房“共有产权、租售并举”的尝试, 而动作最大、影响最广的, 则属上海。

上海的经济适用房建设长期落在其他大城市后面, 最近两年, 上海经济适用房开始快速起步。共有产权正是上海经济适用房制度的特色之一, 即购房者和政府按一定的比例, 共同持有经济适用房的产权。通过产权的制约, 投资经济适用房获利的空间大为减少。

2011年3月2日, 上海市政府新闻办公室举行发布会, 上海市发改委、房管局在会上共同发布《上海市经济适用住房价格管理试行办法》, 进一步明确了购房人所有产权比例的计算公式, 即购房人产权份额=销售基准价格/ (周边房价×90%) 。上海市发改委副主任汤志平在发布会上说:在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%, 可以适当提高购房人拥有的产权份额, 进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。

上海市房管局相关负责人则介绍, 目前上海的经济适用住房虽以售为主, 但今后还将实行租售并举, 主要考虑部分承租经济适用住房家庭住房消费能力较弱, 但也有购房需求。为此, 《试行办法》规定了实行租售转化的政策:经批准租赁经济适用住房的申请户, 可以在签订《经济适用住房租赁合同》时, 向区 (县) 住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的, 承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后, 可以按照该经济适用住房原销售价格, 在规定年限内分期购买。购房款付清前, 承租人应当按照规定支付租金。

据了解, 首批试点的三处房源位于徐汇、闵行两个区, 其每平方米销售基准价在4800—5200元之间, 相当于目前同一区位普通商品房价格的四五成左右。享受低价的购房者获得的是“有限产权”:三处房源取得房地产权证5年后, 购房家庭转让经济适用住房的, 转让的总价款将由个人和政府“三七开”:个人拿70%, 其余30%上缴政府。

(三)

正在起草中的《住房保障法》一直是人们关注的焦点。起草小组成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮透露, 此次立法的一大亮点, 就是通过共有产权来压缩牟利者的利润空间, 惠及真正需要保障的人。

不少专家认为, 在“共有产权”制度下, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能出资购买住房的部分产权, 而获得住房完全的占有权和使用权;政府投资获得住房的另一部分产权。当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准, 经济适用房可在市场公开出售、出租, 双方按产权比例分配收益, 体现了“谁投资, 谁所有, 谁收益”原则和公共财政的公平公正原则。

而且, “共有产权”有望为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性。在“共有产权”制度之下, 政府用于经济适用房建设的财政性支出 (主要是减免的土地出让收益和税费) , 转化为投资, 政府即可按投资比例拥有房屋产权和相应权利, 政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利, 并分享经济适用房的升值收益。因此, 有专家还建议, 在“共有产权”制度下, 在经济适用房的“受助者”条件改善, 不再符合受助标准时, 应鼓励尽快上市交易。可以使经济适用房产权整体出让, 由政府和受助者按比例分配售房收入;也可以由政府出资收购产权, 收回经济适用房的占用和使用权;还可向受助者出让政府产权, 政府收回现金, 再投入经济适用房建设。

此外, 还可以改变补贴方式, 由减免土地出让金及税费的单一补贴方式, 转变为多种比例的补贴方式。比如, 根据“中低收入者”的具体收入情况, 从低到高, 采取分级补贴标准, 同时由“暗补”向“明补”、由“土地税费贴补”向“货币化贴补”转变, 提高政策透明度, 为扩大住房保障面创造条件。

不仅如此, “共有产权”使经济适用房制度有了更多想象和创新空间。比如, 在权责进一步明确之后, 起草中的《住房保障法》还将凸显政府问责, 也就是说, 各级政府如对住房保障不力, 将被追究法律责任。王洪亮说, 其中的具体要求包括, 政府要落实土地、建设和预算等规划;在政府工作报告上单独列出, 以形成压力;在理论上要划定比例;还要对负责人采取问责制等。

(四)

由此, 我们可以对共有产权经济适用房的优点做一个总结:

一, 坚持经济适用房的双重性质, 实现保障性与商品性两者的有机统一。从这个意义上说, 共有产权制度在本质上是通过经适用房所有权具体权能的动态组合, 成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体实现形式。

二, 在经济适用房共有产权制度下, 通过产权在不同条件下的不同组合形式, 体现出经济适用房的社会保障性、商品性及其两者的统一, 并依据受助人员生活水平的不断提高, 退出共有产权, 或购买政府补贴部分成为完全的产权。而政府将退出的这部分资金纳入住房社会保障基金, 使基金规模越滚越滚大。

三, 在经济适用房共有产权制度下, 经济适用房社会保障性表现在, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能, 出资购买住房的部分产权, 政府向受助者无偿让渡占用权和使用权, 这充分体现了住房社会保障功能的目的和目标。

客观说, 经济适用房问世十几年来, 确实曾帮助大量城市居民拥有了自己的住房, 改善了居住条件, 这是它的历史功绩。然而, 它在推行过程中漏洞百出, 最终失去人心。尽管经济适用房的问题最终都呈现在执行层面, 但它的弊病百出却并不仅仅是由于执行中的偏差, 毫无疑问, 经济适用房的制度设计存在着无法弥补的先天缺陷。

实际上, 经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位, 大概并不是因为政府没有发现它在制度设计上的诸多缺陷, 而是由于政府对住房保障本质属性和改革路径的认识的游移不定。经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物, 从这个角度上讲, 经济适用房更像是一种实验品。

作为实验品, 经济适用房的失误为我们提供了许多前车之鉴, 也给进一步完善住房保障体系的改革带来了许多启发。随着政府对保障性住房重视程度的加大, 随着新型的公共租赁房的大量建设, 经济适用房已经只有两条路可走, 即要么被取消, 要么对运作模式进行深度改革。

因此, 江苏、上海等地在经济适用房“共有产权, 租售并举”的尝试中所取得的成功经验尤其值得我们重视。建立可租可售的经济适用房共有产权制度, 并完善进入和退出机制, 既能消除经济适用房运作模式中的种种弊端, 又可以逐步积累社会保障基金, 扩大中低收入的资助面, 更可以增加保障房建设的资金来源, 可谓一举多得, 何乐而不为呢。

而且, 新型公共租赁房之所以能被政府和广大住房困难群众寄以重望, 很大程度上不正是因为它具有分配体制公正、流转退出机制灵活、发展动力充足、能很大程度实现“应保尽保”等亮点吗?经济适用房如能完成“共有产权, 租售并举”的改革, 同样也能具有这些长处。

所以, 不管是废除经济适用房来集中力量建设新型公共租赁房, 还是把经济适用房引上“共有产权, 租售并举”的改革之路, 其实是殊途而同归。当然, 各地选择走哪条路, 则应因地而制宜。

经济适用房 篇2

根据最新实施的《陕西省保障性住房管理办法（试行）》相关规定，经济适用住房保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。如果您的家庭户籍、收入及住房符合相关条件（单身未婚购房年龄须在30周岁以上），可以申请购买西安市经济适用住房。

经济适用住房是以家庭为单位申请购买的。申购家庭所包含的家庭成员仅限于申请人、申请人配偶及未婚子女，如果申请人或申请人配偶的父母户籍、收入和住房符合购买经济适用住房相关要求，可携带一方父母。

申请购买西安市经济适用住房办理流程：

1、开具无房产证明

申请人持身份证、户口本、结婚证等证件原件办理参与申请经济适用住房购买资格的申请人、申请人配偶及家庭成员名下有无房产证明（西安市城六区户口由西安市产权产籍管理中心出具；长安区户口由长安区产权产籍管理部门出具）。

2、领取无房证明，领取《西安市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》，办理预约登记手续

申请人持身份证原件在西大街116号市房产交易大厦一楼交易大厅东北角领取产权产籍管理部门出具的名下有无房产证明，同时预约登记交表时间。申请人持无房产证明及身份证、户口本、结婚证等证件原件《领取《西安市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》（一式二份）。

3、按要求如实填写《西安市城镇居民经济适用住房购买资格申请审核表》，并准备相关资料（相关证明在交表前二个月出具并填表为宜）。

4、申请人在预约登记交表时间携相关资料原件（核验后退还）、复印件和审核表进行初审（地址：市房产交易大厦一楼交易大厅东北角）。

5、西安市住房保障中心将申请人及家庭成员的相关情况通过西安房地产信息网（http://.cn）、西安市房产资讯网（http://）向社会公示，公示期10天。公示期满后对无投诉或经调查投诉举报不实的进入复审阶段；、复核、终审，终审通过后在审核表加盖“西安市城镇居民经济适用住房购买资格审核专用章”（自批准之日起有效期两年）。

7、通知申请家庭领表。

以下是申请购买经济适用住房需提供证明材料的说明，请你根据家庭具体情况提供。

申请购买经济适用住房需提供证明材料的说明

一、下列资料，审核表中申请人、申请人配偶及家庭成员，都必须如实提供；

二、提供身份证、居民户口簿、结婚证（离异证、法院民事调解书或离婚协议书）、房产

证、未成年人的出生证明（或独生子女证）等相关证件及复印件（核对原件留存复印件）；

三、审核表中盖章及住房和收入证明：

1、有工作单位（含退休）人员审核表中盖单位行政公章，并由单位出具住房和收入证明（企业及民营私企单位必须具有法人资格，并附单位营业执照副本）。住房证明应写清在单位是否享受单位福利性分房，是否属于无房户；享受过单位福利性分房, 住房证明应写清详细住址、建筑面积，除此之外还有无其他形式住房（已办理房产证的需提供房产证）；收入证明应写清上年月收入、年收入，除此之外还有无其他收入；

2、无工作人员审核表中盖户口所在地街道办事处公章，同时出具住房和收入证明,证明材料应写清有无工作、有无住房、有无收入（无固定收入人员需在证明中说明收入来源及月收入、年收入）；

四、现住房性质为租赁私房、暂住亲属住所的，需由当地社区（或村委会）出具现住房证明，写清住房性质、详细住址、建筑面积、房屋归属人、与本人关系；

五、申请人、配偶及家庭成员身份证住址、本市户口住址房屋证明：

1、申请人、配偶及家庭成员不是居民户口簿户主的，由房屋归属地社区出具房屋归属证明,证明应写清详细住址、建筑面积、房屋归属人、与本人关系；

2、申请人、配偶及家庭成员为居民户口簿户主的，由户口所在地街道办事处出具户口住址房屋归属证明,应写清详细住址、建筑面积、房屋归属人、与本人关系；

3、身份证、户口簿住址不一致的，分别提供住址证明材料；

六、未婚单身人员（年满30周岁）需由户口所在地街道办事处（或户口所在地婚姻登记部门）出具未婚（从无婚史）证明；离异（丧偶）人员需由户口所在地街道办事处出具未再婚证明；丧偶需同时提供死亡证明；

七、单位倒闭需由单位上级主管单位（无上级主管单位的由单位所在地的街道办事处）开具证明,写清工作期间是否享受单位福利性分房，是否属于无房户；原单位合并，需提供合并文件；单位名称更名需提供更名文件；

八、工作单位如有变动，原单位应出具证明，写清在原单位工作期间是否享受单位福利性分房，是否属于无房户；同时现单位需提供第三条第一款证明材料；

九、户籍为集体户口人员，派出所开具户籍证明；

十、配偶户口为城六区、长安区以外的，不提供居民户口簿、身份证住址证明；

十一、根据有关规定，从2010年3月29日起，凡参与申请经济适用住房购买资格的申请人、申请人配偶及家庭成员需提供产权产籍管理部门出具的名下有无房产证明（西安市城六区户口由西安市产权产籍管理中心出具；长安区户口由长安区产权产籍管理部门出具）。其它证明资料以提供证明材料说明为准。

西安市产权产籍管理中心地址：莲湖区香米园西巷93号4楼档案科

西安市产权产籍管理中心咨询电话：873***60

长安区房管局地址：长安区韦曲新华街371号

为取消经济适用房叫好 篇3

这是件大好事，多年摸索，终于摸到了保障房的门道——“住者有其居”绝不意味着拥有廉价商品房，更不意味着可以享受高额的商品房溢价。

近日，取消经济适用房传播盛广，同时公租房与廉租房并轨运行，通过财政发放房租补贴的方式，分别对“城市低保人群”“城市中低收入人群”等采取住房保障的措施，对于“低保”人群提供大比例租金补贴，并逐级根据保障对象收入水平，制定与之对等的租金补贴政策，完成对应人群的住房保障。不仅如此，此前，北京已决定开始提供自住型商品房，上海则早已提供购买者与政府共有产权住房。

三层保障体系展现的是，最低收入阶层获得政府高补贴的公租房，较低收入阶层获得较少补贴入住公租房，踮起脚尖可以购买的收入夹心层，可以获得有限产权房。三层保障还有意料之外的好处，一些城市逐渐放低门槛，取消了户籍限制，户籍的含金量逐渐下降，为未来中国的户籍一体化提供了一定的前置条件。

住者有其居，而不是住者有其屋，首先摆脱了政府提供产权住房的束缚，政府的补贴给予无力购买商品房的低收入阶层。据媒体报道，目前，上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行“公租房并轨”试点工作。住建部已经着手汇总这些试点城市的有关情况。在住建部着手考虑提速公租房并轨的可能性之后，北京市开始筹备在相关公租房项目试点廉租房、公租房并轨运行和管理，并逐步推广到全市。

由于公租房等不能对外销售，实际上将加大地方政府的财政负担。但租赁房可以全部用在保障低收入阶层居住的刀刃上，实际上是提高了补贴资金的使用效率。如果辅之以居住租赁房者的信用审核、自住率审核以及对失信者的严厉惩处，可以将欺诈比例降到最低。如果媒体报道属实，住建部已经开始着手研究制定吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营相关指导和引导政策，地方政府适当让度土地出让金比例，则可以解决公租房的资金难题。

对于夹心层而言，他们面对的是诸如北京的自住型商品房、上海的共有产权房，这两类保障房可以实现租金的自我循环，甚至还可以有部分收入补贴租赁房租金。自住型商品房与共有产权房，最大限度地减少了经济适用房的寻租空间，原来经济适用房中类似商品房的投资溢价受到控制。

北京自住型商品房按照周边商品房市场价的70%推向市场，将供应京籍、非京籍符合限购条件的家庭，京籍无房家庭、限价房轮候家庭可优先购买。购买“自住型商品房”5年内不得租售，5年后上市收益的30%需上缴财政。这几乎保障了购买自住型商品房者不太可能获得高额溢价。

上海的共有产权房设计更精妙，政府与居民按照约定共享住房产权，出售时政府享有优先回购权，开发企业获得3%左右的利润。由于居民有部分产权，还能改变通常廉租房小区无人负责的脏乱差现象。

2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点，房源销售基准价为4800～5200元/平方米，共有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有住房产权。2011年受益家庭达到3.7万户。上海共有产权房的门槛越降越低，申请家庭人均月可支配收入的标准从试点期的2300元，先后放宽到2900元、3300元，人均家庭财产等相应标准不断下降。

门槛降低，受益者增加，却没有出现疯狂争抢的局面，原因就是寻租空间下降，保障效率提升。这对于夹心收入阶层是福音：当他们拥有一定的经济实力后，可以进入商品房市场；如果他们不愿意为房屋费神，可以安心地住在共有产权房内，不必担心有人赶他们走。

油田经济适用房设计 篇4

在住宅内部使用功能的设计上, 我们将“以人为本”的设计思路贯穿整个方案设计的始终, 以人的尺度、心理感觉和行为规律作为设计依据。人通常的行为规律和生活习惯是将客厅、餐厅、厨房作为公共空间, 将卧室、书房作为私密空间。户型空间紧凑而高效, 厅室全部采用自然采光通风。在现有的技术、经济基础上努力创造舒适合理的住宅形态, 力求功能配合最优化, 面积利用最大化, 居住空间舒适化。功能的实用在方案忠尤为注重, 在限定的面积范围内, 平面布置力求紧凑合理。精心推敲每个功能空间的尺度, 适宜安排人的活动和布置家具, 并且在相同型号的面积情况下尽可能布置出多种户型。方案中在布局上重视住宅的朝向, 从而获得良好的阳光和充足的光照, 充分照顾到了居住者的生理健康与心理健康。室内空间布置注意空气的对流、噪声的隔绝, 居住者的私密性, 都给予了充分的重视和考虑。

在平面组织上努力实现了南北方向通风顺畅的目标, 使卧室和起居室采光充足, 设计中采用了飘窗设计, 飘窗具有的180°视角明显好于平时经常使用的90°视角, 使房间具有了开阔的视野。

起居室是户型设计的精髓, 起居室的主要功能是满足家庭公共活动, 如团聚、会友、娱乐、消遣的需要。方案中我们放弃了南厅的传统设计, 单独设置起居室, 设计中充分减少交通面积, 有效的发挥了客厅的交通组织作用, 从而很好的提高了住户的家庭生活质量。

在厨房的设计方面, 在人民生活水平的提高的同时, 大家对于厨房的要求也越来越高。因此我们在户型方案设计中, 适当延伸了厨房的有效面积。将厨房与家务阳台有机的整合在一起, 划分为烹饪区、备餐区、就餐区、家务区, 其中烹饪区、家务区为污染区, 备餐区为洁净区, 打造现代化的厨房。厨房的洁污分区, 较好的满足厨房个性化需求与解决厨房污染的问题, 同时结合人体功效学原理, 根据人的活动范围及活动尺度, 满足了厨房的功能需要。我们针对厨房各功能空间的尺度以及之间的动线关系, 橱柜储藏功能的分配, 复合式厨房开关和插座的定位, 与冰箱、洗衣机等电器布置之间的关系进行了整合。综合考虑燃气、太阳能、电加热等一体化设计, 共用管线综合设计。通过对厨房的精心设计, 将厨房不同功能空间分别设置, 而又不影响操作动线的连续性和近便原则。合理的安排了家务空间, 提高了家务劳动效率。

在餐厅的处理上, 与人民生活水平不断提高同步, 对就餐空间质量的要求也随之提高, 方案设计中独立的餐厅设计, 实现了餐厅与厨房便捷的连接, 冰箱布置在餐厅, 实现了取物方便。

在卫生间的设计上, 做到厨卫尽可能集中, 保证卫生间有足够和

良好的通风。在机位的布置上, 考虑到洗衣机设于前室, 与卫生间的主要使用功能分开, 减少干扰。

住宅内的走道设计常常被人们忽视, 良好的走道设计和交通流线组织, 可以有效提高住宅的使用功能。把包括房间内部及公共区域的交通流线组织在内走道设计给予周到的考虑。尽可能的减少专用走廊的长度, 实现住宅内良好的动静分区。在不大影响私密性的前提下, 将其纳入公共空间之中。

2 强调住宅设计中健康住宅的理念

疾病的传染与居住环境卫生和人卫生有很大关系, 而居住环境的质量又与住宅的规划设计、单体设计, 绿化景观设计和物业管理等相互关联。方案设计中尽可能采取各种措施阻断病菌的传播渠道, 降低公共空间交叉传染的可能, 努力提高居室空气质量。

3 加强住宅造型创意与细部设计

造型方面, 总的设计原则是力争亲切怡人的建筑造型, 运用色彩、材质的变化, 使立面造型丰富, 采用坡屋顶的建筑形式, 高度控制在五层这样一个比较近人的尺度。对于多层住宅来说, 屋顶外墙门窗、入口等都是细部设计的重点。

1) 在屋顶设计方面, 屋顶除了防雨、遮阳、隔音的功能以外, 还表示该住宅的个性, 是住宅的象征。我们采用多样化的建筑手法, 将屋顶作为正.侧立面之外的第五立面, 在屋顶的处理上, 我们将坡顶与退台相结合, 突出特色, 屋顶的内部则作为阁楼加以利用。同时, 在对于山墙的处理上, 利用坡顶使山墙的轮廓更加活泼生动, 调整单调的山墙设计, 使之成为正立面的延续, 在总体布局上对住宅形体进行了创新, 打破了原有的立面概念, 使每个小区或组团都有他独特的个性, 从而增加可识别性;

2) 阳台也同样是立面的重要构成元素, 我们在方案中利用阳台凸凹的体量形成光影变化, 利用阳台的均匀设置和色彩的处理, 为立面创造平面构成的效果, 通过阳台栏杆的变化, 创造活泼的个性;

3) 在住宅单元入口的设计上, 我们注重入口应鲜明突出, 具有识别性;

4) 在空调室外机的安放设计上, 通过空调板和格栅的设计, 对空调室外机进行有机的组合和有规律的安放。避免室外机无序放置对立面造成的影响。

在进行住宅单体的造型设计的同时, 我们还考虑到室外环境及与其他住宅的关系, 对住宅的细部进行了统一设计。

在住宅的外部材料质地和色彩设计方面:在住宅建筑外形上以较浅的明快的浅黄色为主要基调, 避免对比色或对比强烈的色彩的大面积的使用。在大面积明快的浅色基调上重点使用强烈的、鲜明的对比色, 起到画龙点睛和提神儿的作用。具体的作法是红砖墙面, 灰色面砖与浅黄色的墙面、浅色的窗台窗框等作为对比, 在保持色块构图均衡的基础上充分利用材料本身的色彩和质感, 使住宅的外形更加生动。

4 结论

对于设计中的不足之处我们将在今后的设计工作中加以改进, 尽快达到健康、美观的住宅标准。

摘要：油田经济适用房作为管理局的民心工程, 关系到千家万户的切身利益。在胜利油田经济适用房定型设计中设计完成了多个型号板式及高层住宅, 圆满完成了该项目。

关键词：住宅,健康,造型

参考文献

[1]刘虹.细部与空间的塑造[J].建筑学报, 2005 (4) .

经济适用房申请 篇5

县建设局：

申请人：，男，回族，年3月10日出生，户口所在地：镇，现居住在。

申请事项：申购经济适用房

事实理由：

我是官坊小学的一名普通教师，年 月参加工作，妻子在家务农，由于家庭收入比较低，一直以来买不起一间属于自己的房子。加之房价涨得飞快，像我这种单职工家庭，连想都不敢想，我对自己购房已经失去了信心。广河县的经济适用住房政策太好了，让我又重新燃起了自己购房的希望之火。这是党中央的政策好。让我们买不起房的普通教师也有机会住进政府的福利房、关心房。故提出申购申请，恳请政府、主管部门能依法予以准许，解决本人家庭的住房实际困难，盼！

此致

广河县官坊小学

申请人：

墓地市场也呼唤“经济适用房”？ 篇6

这是我仿照《世说新语》随手写的一则小笑话，其实，这样的笑话即便逗人笑了，也是苦笑的。因为世人都只听说过经济适用房，却从未闻得有经济适用墓。然而，事实是，现在不止是活人买不起房子，政府要搞个经济适用房，甚至连死人也住不起昂贵的墓地，希望政府能为往生者也考虑一下，搞一个经济适用墓。安得墓穴千万冢，大庇天下亡者俱欢颜。

中国人认为死生皆是大事，活着时住个好阳宅，死后找个好阴宅。阳宅贵，阴宅现在也不便宜，活着的人为房子烦恼，死去后还要为墓穴担忧。以现在的行市，如果没有足够的钱，恐怕死后连一块葬身之地都买不起。

“经济适用墓”绝非无稽之谈，据悉，现在有不少地方已经在搞这种工程。报载:长期从事殡葬政策研究的广东省社科联副主席、广东社会学学会会长范英在接受记者采访时说，“阳宅能推出限价房、经济适用房、廉租房，解决普通百姓的住房问题;阴宅同样应该推出经济适用型的，让绝大部分百姓都能葬得起”。据数据显示，广州一个普通规格的墓地从1999年的2万元涨到现在的5万～6万元，高于商品房的涨幅。针对该现象，范英表示，政府在控制解决老百姓商品住房时，能推出经济适用房的政策，在阴宅方面同样可以借鉴。物价局在对墓园管理方面，应该有针对性地制定出指导性价格，比如说，10块墓地，要保证8块墓地是中下阶层老百姓消费的水平。

而北京娱乐信报的消息:北京墓地租赁费10年上涨14倍，低于万元的墓地难以寻觅，经营墓地已经成了一个暴利行业。据业内人士透露，一座家庭墓的成本也就2万多元，卖的时候最少也要20多万元。以1亩地建300座双人墓为例，如果每个墓穴售价1万元，那么1亩地能获得300万元毛收入。除去各项开支，利润高达226万元。而高昂的价格中还不包括刻字费、碑文贴金、瓷像、影雕、安葬等服务。仅刻一个字就超过10元钱，清洗一个0.5平方米的墓碑要收费500元。报道说，扫墓者都期盼，墓地能像房子一样也有“经济适用墓”。

真心期盼政府早一点推广“经济适用墓”，这样，买不起房的人可以排队去买经济适用房，买不起墓地的死人可以排队去买经济适用墓。生能有所居，死能有所葬，这都是托了“经济适用”的福啊！

节能经济与经济适用房浅议 篇7

随着中国经济发展驶入快车道, 能源消耗一直在不断增长。在过去20多年中, 中国尽管实现了经济增长所需能源一半靠开发、一半靠节约的目标, 但能源节约仍与世界先进水平乃至于世界平均水平有着较大差距, 总体上还没有走出以高增长、高消耗、高污染、粗放型扩张和以外延为主的经济增长方式。据统计, 2004年, 中国能源消费总量的增长速度比国内生产总值的增长速度快了4.1个百分点。由于钢铁、水泥、电解铝、房地产投资成倍增长, 导致全国不少地方煤炭、电力紧缺。因此, 面对我国日益严重的能源紧张局势, 大力发展节能经济是我国可持续发展战略实施的重要保障。

1.1 节能经济的含义

节能经济是指在社会主义现代化建设当中, 以最低的资源消耗, 获得最高的经济增长效益, 让我国市场经济增长由粗犷型经济增长方式向集约型经济增长方式逐步转变, 实现我国经济社会的可持续发展。具体措施如下:

1) 要通过各种渠道实现资源的优化配置;

2) 采用先进的节能技术或者节能材料, 实现在资源的利用过程中, 减少必要的资源消耗;

3) 要加强社会组织的管理水平, 消除不必要的资源浪费。

这不仅可以减轻整个经济社会资源需求的压力, 帮助国家实现可持续发展战略, 同时也可以降低企业成本, 使企业实现自身的可持续发展战略。

1.2 建筑节能的目前现状

在建筑业中, 我国的建筑能耗已占全社会总能耗的30%～35%。例如, 在我国北方冬季建筑采暖能耗占当地总能耗的20%以上。采暖期, 本地区的空气中CO2排放量明显高于非采暖期, 在高能耗的同时还伴随着对环境的污染。有数据显示, 全国空调安装率从1991年的0.71%发展到1999年的24.48%, 建筑用能已达全社会能源消耗量的27.6%。此外, 随着建筑面积的不断增加, 预计到2010年, 城镇人均建筑面积将达到26m2, 农村人均建筑面积将达到30m2。届时, 采暖的压力将会越来越大, 建筑能耗必将大幅增加。

我国建筑节能的现状主要概括为以下几点:

1) 建筑节能意识不强, 建筑设计企业、建筑施工企业等建筑企业对节能的重要性体会不深;

2) 缺乏配套完整的建筑节能法律法规, 因此, 各建筑企业对节能目标并不重视;

3) 政府缺乏相应的激励政策。企业发展节能措施必定要提高企业成本, 企业的领导者因而不重视节能措施在应用中带来的经济效益。因此, 如果政府出台相应的激励政策, 企业的领导者必定会重视企业节能措施的发展, 从而带动建筑节能的发展;

4) 国家对建筑节能技术创新、技术进步的支持力度不够, 致使建筑节能推广缓慢;

5) 建筑节能管理体制不顺畅, 缺乏专门的建筑节能管理机构, 造成了节能管理长期处于阻滞;

6) 现行的供暖收费制度阻碍建筑节能的前行。目前, 很多城市的供暖采用统一供暖方式, 导致很多采暖用户不按时缴纳采暖费也能够享受到正常采暖。因此, 改变采暖方式、调整收费制度是发展建筑节能的重要内容之一。

2 经济适用房

2.1 经济适用房

经济适用房指具有社会保障性质的商品住宅, 具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中, 能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果, 而非建筑标准。但是, 经济适用房又并非传统意义上的商品住宅。其原因是:一方面, 经济适用房并不以盈利为目的, 它的存在是为了解决我国中低收入家庭购房难的问题;另一方面, 经济适用房的建造资金主要来源于国家扶持和地方补贴。此外, 对企业来讲, 经济适用房的建造企业一般为国企, 其企业目标之一应该是支持国家发展, 因此, 国企在经济适用房的态度上与政府是一致的, 国企对待经济适用房的态度与其对待一般商品住宅的态度完全不同。

2.2 经济适用房目前现状

2007～2008年间, 我国出现了一定程度的通货膨胀。房价借此机会一度攀升, 导致中低收入购房者无力承担高额房价。虽然国家采取了强有力的宏观调控, 但是房地产商依然顽强的扛着房价。所以, 现阶段中低收入购房者的目标已从普通商品房逐渐向经济适用房转变。

在这样的社会背景下, 经济适用房得到了较大的发展。但是, 由于经济适用房数量有限, 它只能够在一定的限度范围内满足某一部分人的购房需求。

1) 有关主管部门对申请经济适用房购房者的身份审查不够严格, 通过各种社会关系领取经济适用房名额的现象屡见不鲜, 使得经济适用房不能够顺利的到达中低收入购房者手中;

2) 某些人看到经济适用房价格低廉, 于是冒领、骗领经济适用房名额, 以达到其获得房产的目的, 这一现象让经济适用房不能够惠及经济贫困的购房者;

3) 一些人在拿到经济适用房后, 按照目前普通商品房价格出卖, 使得许多经济适用房变成了普通商品房, 从而维持了高额房价。

这些现象直接导致了经济适用房不能够起到它应该起到的作用, 不能够真正满足中低收入家庭购房需求。这也是导致某些所谓的经济适用房并不“经济”的原因。

3 节能经济在经济适用房中的应用

现阶段, 中国正在进行着“节约型社会”的建设, 为了实现建设“节约型社会”和国家可持续发展战略, 我国政府不仅提高了对高能耗企业节约资源的标准, 而且在资源消耗量同样巨大的建筑业, 我国政府也采取了各种各样的措施来减少建筑施工过程中不必要的资源损耗。与此同时, 建筑业也在采取诸多新技术、新工艺, 来降低施工中的资源损耗。可以说, 建筑业正处在接受节能经济思想的关键时期。经济适用房的建设, 更应该注重节能经济的应用。

1) 经济适用房的“经济”既应该表现在其价格上, 也应该表现在其建造成本上。经济适用房的成本中绝大部分是建筑资源成本, 包括钢铁、电力、水力以及化工产品等等。采用节能经济, 一方面可以降低建造经济适用房的成本, 为国家和地方节约资金;另一方面能够减少诸如钢铁、电力、水力以及化工产品的使用量, 从而达到节约资源的目的。

2) 采用节能经济的技术或者产品来建造经济适用房可以降低房屋能耗。就北方地区冬季而言, 由于采用的是分散式供暖模式, 所以, 每年冬季北方的煤炭需求量都会大幅攀升。若要达到房屋恒温的效果, 供暖企业往往要投入巨额资金购置煤炭, 以高消耗来达到供暖标准, 给供暖企业带来了巨大负担。在利用了节能技术或产品后, 供暖企业不仅能够以低额的成本换取高回报, 而且也减少了城市中因供暖烧煤而带来的环境问题。

以辽宁省本溪市为例, 该市于几年前在市内某一区域内将分散式供暖模式改为了集中式供暖模式。改变模式以后, 供暖企业在连续亏损很多年以后, 于当年开始盈利。而且, 在采暖效果得到了提升的同时, 煤炭用量较以前有了大幅度的降低。

3) 在经济适用房的建设过程中, 利用节能新工艺、新技术, 能够达到节约资源, 节约能耗的目标。就以建筑中柱的纵向钢筋的焊接为例, 在传统工艺上, 钢筋工人会采取俗称“电渣焊”的设备, 来焊接柱的纵向钢筋。这种方法不仅使得钢筋有所损耗, 而且用电量大。如今, 对待柱纵向钢筋的焊接问题, 人们已经有了更好的工艺。这种工艺利用一个钢套管, 将两根钢筋的接缝套住, 并用机械将套管夹死。这一工艺的最大特点就是节约钢筋、节约用电量。

4) 节能经济不仅要应用于经济适用房的建设过程中, 而且要将节能经济的思想引入到建筑的全生命周期中。这样做会使得经济适用房从设计阶段开始就融入了节能经济思想, 从而使得经济适用房的全生命周期成为一个一直处于节约资源的状态。

4 对现阶段节能经济用于经济适用房的几点看法

1) 建立健全经济适用房的相关法律, 让经济适用房真正物尽其用;

2) 在经济适用房的建造过程中, 采用新的节能技术及工艺, 降低经济适用房的建造成本;

3) 建造经济适用房所使用的建筑材料尽可能采用节能材料, 把目光着眼于经济适用房在使用过程中的节能效果;

4) 加强施工企业管理制度, 消除一切不必要的材料损耗。

通过以上对节能经济用于经济适用房的分析, 节能经济用于经济适用房是建筑业发展的必然趋势, 同时, 也是国家可持续发展和企业可持续发展的客观需要。国家应制定和完善相关法律法规, 出台相关的激励政策, 来激励企业采取节能措施, 从而给企业带来长期的经济效益。

摘要：探讨了有关节能经济和经济适用房的相关问题, 并且对现阶段建筑节能与经济适用房存在的问题做了一定的分析。提出了现阶段节能经济用于经济适用房的几点看法, 为节能型经济适用房的建造发展提供一定的参考。

关键词：节能经济,经济适用房,建筑节能

参考文献

[1]方文台.从建筑层面上浅析住宅节能[J].中国科技信息, 2005 (17) .

[2]顾晴.经济适用房=售价经济+运行经济[J].建设科技, 2006 (10) :58-59.

[3]李明, 张景梅.我国建筑节能现状分析[J].商品储运与养护, 2007 (5) :106-107.

[4]朱栋华, 郑宝华.关于改革供暖方式的策略分析[J].建筑节能, 2008 (6) :1-3.

让经济适用房回归本位 篇8

“6连号”造假案暴露了保障房的一系列深层次矛盾, 使本应受低收入家庭欢迎的“民心工程”变了味, 也催生了《武汉市经济适用住房管理办法》的修订。

经适房, 咋“倾斜”了

去年6月12日, 位于武汉市武昌中心城区的余家头小区三期经适房电脑摇号, 惊现概率仅有千万亿分之一的“6连号”, 一时间, 舆论一片哗然。

“经适房与商品房之间价格差无疑成为一块诱人的蛋糕。”华中科技大学国土资源与不动产研究中心主任卢新海博士分析, “在利益的驱动下, 经适房分配环节的申报、审查、摇号首当其冲成为了众人‘角逐’的目标。”

分配环节的问题, 同时引发了使用环节的连锁反应。“香堤美景朝南房出租, 佳馨花园两房出租精装, 丽华苑小区好房出租……”登录房屋租售交易网站, 武汉一些经适房竟然明目张胆地出租。

国家2007年出台的《经济适用住房管理办法》规定, 经适房5年之内不得出租或转让。但由于监管执行难度较大, 使得部分非保障人群利用经适房赚取租金和房价差的情况屡屡出现。

经济房, 经济否

50多岁的武汉市民张秋英, 一直想拥有一套经适房, 然而, 到今天她也没能如愿。目前, 武汉市经适房的单价普遍在2600元至2900元, 比周边商品房的价格至少低1000元以上, 但20万元的经适房房款对她这个月收入仅千余元的家庭而言, 仍是个天文数字。

于是, 经适房出售陷入一个怪圈:够资格的买不起, 买得起的不够资格。此外, 由于经适房建设是一种社会保障性建设, 一些地方政府在经适房的规划和建设上因陋就简, 配套设施不健全、地段偏远, 从而导致弃购现象出现。

经适房暴露出的问题, 一次又一次挑战着公众的社会公平感。本是为解决低收入者住房问题的事关国计民生的好事, 被有些人戏称为既不“经济”也不“适用”。一些业内专家甚至开始质疑经适房的效益与公平, 提出取消经适房的建议。

经适房, 如何回归

“毫无疑问, 政府建设经适房的初衷是良好的, 目的是让低收入者有房可住。但由于政策设制有缺陷、监管不完善、执行不规范, 这份大礼未能真正、全部送到众多贫困人群手中。”华中农业大学土地管理学院博导张安录说, “刚性制度、柔性监督”造成了诸多问题。

经济适用房建设, 曾作为湖北省政府向社会承诺的10件实事之一。2007年, 湖北省经适房开工540万平方米, 竣工280万平方米。2008年, 这两个数字分别提高到560万平方米和310万平方米。而到2009年, 湖北省经适房开工面积200多万平方米, 竣工面积仅100万平方米。经适房建设大步后退, 是需求减弱了吗?显然不是。

该省住房和城乡建设厅党组副书记、副厅长占世良说:“我省从1994年开始建经适房, 现已有20多万户家庭住进。作为一种重要的社会保障制度, 经适房已经成为我省住房保障体系当中不可或缺的一个环节。尤其在当前房价不断走高的情况下, 经适房的建设和投放不仅能够解决低收入家庭的住房问题, 而且将有利于平抑房价, 稳定房地产市场。”

问题是, 怎样才能让经适房回归到保障民生的轨道上?

我国经济适用房政策研究 篇9

一、我国经济适用房的贡献

从政策运行的效果来看，经过十年左右的经济适用房政策运行，我国建立了以经济适用房为主的新型住房供应体系，城镇居民的住房情况得到很大改善，政策的积极意义是很明显的。

另一方面，在现阶段，经济适用房起到了平抑房价的作用。由于国家规定了经济适用房的价格构成，并限定了3%以下的利润率，因此经济适用房相对于商品房而言，具有较大的价格优势。政府在合适的时机合适的地段推出一定量的经济适用房，满足相当数量的中低收入家庭的住房需求，将有效缓解住宅市场的供需矛盾，平抑持续高涨的商品房价格，有利于住宅乃至整个房地产市场的平稳发展。

二、经济适用房存在的主要问题

几年来，我国大量经济适用房项目的建设，对解决中低收入阶层的居住问题起了很大的作用，扩大了内需，拉动了经济增长，但是，其中也出现了不少的问题。

1、经济适用房项目供不应求

以北京为例，根据统计资料，北京市有70%左右的家庭可以购买经济适用房，而实际上经济适用房的建设规模远远小于享受购买群体的需求量，2004年北京市经济适用房供给量只占北京市商品房供给量的12.7%，如此小的供给量是远远满足不了如此大的需求量。

2.2调控规划滞后限制经济适用房发展

仍以北京为例，由于北京市大部分经济适用房规划远离市区，基础配套设施相对滞后，不仅给经济适用房的住户带来了许多不便，增加了住户经济负担，而且增大了城市交通、教育、购物成本等压力，限制了经济适用房的发展。按照规划，市政道路建设属于政府的建设范畴，由于市政规划没有跟上城市发展的步伐，远远落后于小区的发展，出现了经济适用房小区配套缺失的现象，限制了经济适用房的发展。

2.3经济适用房的销售对象问题

经济适用房作为国家改善中低收入者居住条件的一项制度性安排，其初衷无疑是好的。但不容否认的是，在政策的执行过程中，出现了种种问题。其中最受关注的就是经济适用房被一些并非中低收入家庭买走，而真正符合条件者却只能排队观望、望房兴叹。

如果高收入者利用其雄厚的财力购买和倒卖经济适用房，其结果不仅使大量政府补贴流人高收人者腰包。而且，当前市场上大量积压的主要是一般商品房。经济适用房如果不限对象地开放销售，有可能加剧一般商品房的销售困难。

三、我国经济适用房政策建议

1、转变政府职能加大干涉力度

目前，政府要加快观念转变和角色的转换，由对经济适用房市场的间接干预转变为直接干预，增加供给加强监管职责，强化经济适用房作为中低收入家庭住房保障作用。政府应该加强住房规划和住房市场的土地综合利用管理，合理有效地配置经济适用房用地，抑制经济适用房用地交易的投机行为，通过调节经济适用房用地的投放量和存储量的管理来调节经济适用房的供应量。另外，政府还应通过加大高档商品房的交易税率政策，抑制高档商品房的生产，鼓励中低价位普通商品房的开发和加大经济适用房基础设施超前规划建设。这样既可以增加对中低收入家庭住房的供给，又可以减少中低收入家庭对经济适用房的过度依赖。

2、重新界定范围缩减受益群体

经济适用房的建设应当本着效率第一、兼顾公平的原则进行，那么就需要重新界定经济适用房的主体受益范围。重新界定后的受益群体应当以占本地区城镇家庭总数的20%-40%为受益范畴，而不是以城镇家庭的年收入的标准来划分受益面。

3、严格收入审核防止补贴外溢

在确定经济适用房受益主体后，对购买经济适用房的申请执行严格的审核制度。应该根据职工工资、家庭收入、家庭结构等因素，综合界定购房目标群体，严格执行经济适用房认购申请和审核制度，对申购过程中发现的虚报、瞒报者给予严厉惩罚和不诚信个人信用档案记录。因为在西方发达国家，居民定期申报收入已成制度，虚报、瞒报者一旦发现就将受到严厉惩罚。而目前，我国包括北京市的居民收入申报制度仍是一个薄弱环节，还很不完善。因此，在现有继续完善收入制度环节的同时必须完善相应的法规，建立相关的惩罚制度。只有清晰购房申请者门槛，认真执行收入审核制度，才能确实保障收入符合者进入经济适用房市场，实现“效率优先、兼顾公平”的目的。

4、加大审监力度减少腐败因素

由于现在经济适用房的建设都是企业行为，所以审计监管部门的审计职责很少涉及到经济适用房建设方，缺少审计监督，开发企业就在建设中会出现不正规的行为。要改变这种现象，保证政府投资的安全，降低投资成本的最好办法就是政府审计部门常驻经济适用房现场，对建设方的每一笔开支都进行监管审计，那么，诸如挪用建设资金、加大建设造价等腐败问题都将迎刃而解。而且审计部门有责任对政府的投资进行审计监督，因此，必须改变现在的审计部门没有权力对非国企进行审计的观点，只要是涉及到政府投资建设的经济适用房，审计部门都要进行审计监督。

参考文献

[1]、李松岩. 北京市经济适用房非均衡发展特征及对策分析[D]. 北京师范大学. 2006.

经济适用房理性增长评价 篇10

发展经济适用房是解决中低收入家庭住房问题的重要途径,是政府改善民生、促进社会和谐的重要举措。目前经济适用房的发展存在众多问题,如规划较随意、房型设计不合理、房屋质量问题、节能环保欠缺等。这些都将制约经济适用房的发展,甚至造成一定的负面影响。借鉴科学的发展理论,采用科学评价方法与技术,对经济适用房发展进行评价,对保证经济适用房健康可持续发展具有重要意义。本文试图以理性增长(Smart Growth)理论为指导,构建经济适用房可持续发展评价指标,为其开发决策提供一种科学的评价理论与方法,以促进我国经济适用房可持续发展。

1 理性增长的内涵

理性增长(Smart Growth)理论起源于美国,是美国城市发展逐步探索的结果。美国政府对城市土地的开发管理基本是沿着功能分区(Zoning)、规划干预(Planning)、增长管理/可持续发展(Growth Management/Sustainable Development)这条路径实施的。目前,理性增长(Smart Growth)理念在城市规划发展过程已逐步占据主导地位。理性增长是一种跨越土地开发、城市规划、环境保护、生态平衡和社会发展的科学理念,其核心在于土地混合使用,城市综合设计,为居民提供多样化选择,保持住房的可支付性,城市发展、交通发展与社会发展协调统一。具有可持续发展、可操作性的特点[1]。理性增长主要基于以下理论:

1.1 土地混和利用打破简单对土地用途的人为划分,以方便生活、有利沟通,降低生活成本为土地利用规划的基本原则。

1.2 综合设计即土地、环境、交通、住房、社会综合规划,综合设计,追求经济、环境、生态和社会等之间的平衡;

1.3 更多的选择机会。包括交通选择、住区选择、住房选择等;

1.4 减少对化石能源的依赖。通过土地和交通的整合,在不影响城市功能和职能的前提下最大限度地减少城市生活成本(如交通成本);

1.5 强调地方政府公共财政能力,特别是其提供基础设施和公共服务方面的能力的重要性;

1.6 注重公众参与城市的规划设计,强调社区在凝聚社会力量方面的重要性。

总之,理性增长本身就是一种可持续发展的理论集合体,其重点在于人的发展,在于社区、城市、社会及生态环境的整体发展。经济适用房的发展同样需要坚持这种理念。

2 经济适用房与理性增长相结合

2.1 经济适用房发展存在的问题

经济适用房的核心在经济和适用两个方面。但是,由于在经济适用房规划、设计决策方面缺少必要的监管措施,房屋选址、社区规划、设施配套、环境优化、生态平衡等方面均存4在不少问题。

2.1.1 未充分反映适用性要求。

《经济适用住房管理办法》规定,经济适用房要严格控制在中小套型,中套型住房面积控制在80平方米左右,小套型住房面积控制在60平方米左右。但在一些经济适用房小区,到处可见140平方米以上的房子。显然中低水平收入者买不起,这就使得经济适用房的有效供给减少,这就显示了部分经济适用房的不适用性。

2.1.2 设计不合理

经济适用房的建筑面积和建筑造价受到严格的控制,但经济适用房同样应该给居住者提供一个良好的环境。我国房屋面积计算不仅包括房屋本身的面积还包括公摊面积和阳台面积,而且普遍公摊面积占的较大,这样一来,房屋本身的使用面积就过小,同时内部设计不合理,不能满足广大用户的要求。对于设计者来说,应该尽量减少公摊面积,同时要达到功能齐全,舒适度高,这样才能真正达到经济适用房的本质目的。

2.1.3 周边设施以及交通发展不配套

政府及开发商为了降低开发成本,往往会把经济适用房小区建在较为偏远的地区,交通不便,无形中增加了购房者的交通成本。同时,许多经济适用房小区的配套设施不够完善,给居民的生活带来不便,也无形中增加了各种生活成本。

2.1.4 工程质量问题严重

由于经济适用房的利润较低,一些开发商便在各个方面设法降低成本,甚至不惜采取偷梁换柱、偷工减料等手段,随意降低工艺技术要求,造成严重质量隐患。近年来,被曝光的房屋质量问题,大多都是经济适用房问题,如杭州丁桥辰秀嘉苑[2],上海的13层在建住宅整体倒塌等就是实例。

2.1.5 用户使用成本加大。

房屋维修成本、能源及水资源成本、城市交通成本等成为工薪阶层的重要负担。这些都违背了经济实用发展的初衷,制约了经济适用房的健康发展。经济适用房决策怎样才能达到科学发展要求,其规划设计应从哪些方面体现其经济适用要求,怎样才能实现经济效益、社会效益、环境效益的统一,体现可持续发展要求,这是一个亟待解决的问题。

2.2 理性增长在经济适用房发展中的运用

经济适用房发展影响众多中低收入家庭,其安全保障、家庭和谐、生活成本、经济增长等都与发展理念密切相关,与决策者所看重的评价指标密切联系。调查显示,居民居住地点选择,重点考虑因素如表1。

可见,经济适用房的周边环境,地段,配套设施对于购房者来说是很重要的因素。

美国实证研究表明,理性的城市增长模式可以在很大程度上反映居民住房选择要求。理性的增长模式与城市蔓延模式相比,在满足居民住房要求的同时,对于节省城市建设投资也具有重要意义。按照理性增长模式发展,城市道路的需求会减少25%,基础设施需求减少15%,学校需求减少5%[3]。下面从理性增长角度考虑经济适用房的发展问题。(表2)

由此可见,理性增长可深入到经济适用房发展的各个方面,在小区选址、内部规划、房型设计以及融资渠道等方面都提供了可参考的原则。

3 经济适用房可持续性评价指标研究

3.1 研究方法

本文的研究方法为AHP方法[4],该方法是把复杂的问题分解成各个组成要素,又将这些因素按支配关系分组,形成递阶层次结构,通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性[4]。该方法的整个过程体现了人们分解-判断-综合的思维特征。经济适用房可持续性的评价同样是一个复杂的问题,它涉及社会,生态,经济等方面,影响因素较多,故选用此方法。

3.2 建立结构模型

本模型的建立是基于理性增长的理论,对经济适用房可持续发展指标作出评价。前文已对理性增长与经济适用房可持续发展之间的关系作出了分析、判断。此时可确定模型的目标层为合理建设经济适用房;准则层分为两层,第一层为基本准则,即环境影响、经济影响和社会影响;第二层为具体的各项指标准则,即生态环境、节能设计、配套设施、房屋质量及生活成本。(图1)

3.3 指标的评价与选择

3.3.1 对同一层次的各元素关于上一层次中某一准则的重要性进行两两比较(两两比较的标度定义见表3),构造两两比较判断矩阵A,并进行一致性检验。(如表4)

aik·akj=aij——A为一致性矩阵。

3.3.2 由判断矩阵计算被比较要素对于该准则的相对权重。

(1)计算各要素相对于上层某要素的归一化相对重要度向量:

常用方根法,即:

(2)计算一致性指标C.I.

(3)查找相应的平均随机一致性指标R.I.(查阅表5)计算一致性比例C.R.

3.3.3 计算各要素对系统目标的合成权重。

(如表4和表5)

由表4可以看出节能设计C2、基础设施C3、生活成本C5,三个要素的重要性最高,可作为经济适用房发展的可持续性指标。在此,仅提供一种算法,具体应用可因地制宜,灵活选择。

4 结论

本文从理性增长角度对经济适用房的可持续性发展指标进行了研究,提出了符合可持续发展目标的经济适用房评价指标体系及评价方法。当然,对不同地区不同情况下,各要素之间的判断矩阵不同,应有选择地进行指标设计,科学合理地应用计算方法。

对经济适用房来讲,不单纯是建造成本经济,更重要的还在于住户使用成本的节约,在于生态、环境和生活配套条件的适用,在于城市规划、社区建设和建筑设计的经济适用型。在这一点上,借鉴理性增长理念,优化我国经济实用房评价技术和方法,对实现我国经济适用房健康可持续发展具有重要意义。

摘要：理性增长(smart growth)是城市发展的基本理念,经济适用房的理性增长是城市发展的重要内容。文章结合理性增长理论,构建了经济适用房评价指标,用AHP方法对各要素进行评价,综合判定具体项目规划设计的科学性及可持续性。以期为我国经济适用房发展决策提供科学依据。

关键词：经济适用房,理性增长,可持续性,评价

参考文献

[1]InternationalCity/County Management Association(ICMA).Getting to Smart Growth:100 Policies for Implementation.[DB/OL],http://www.smartgrowth.org/pdf/gettosg2.pdf,2011-11-18/2011-12-26.

[2]新浪网.杭州市建委昨通报九堡蓝桥名苑、丁桥辰秀嘉苑质量问题调查处理情况[DB/OL].http://news.sina.com.cn/c/2009-08-18/060116140028s.shtml,2009-08-18/2011-12-26.

[3]丁成日,孟晓晨.美国城市理性增长理念对中国快速城市化的启示[J].城市发展研究,2007,(4).

经济适用房　上演爱恨交响曲 篇11

[焦点一]在线问答吸引数千人

2005年，6月23日，福房网经济适用房在线解答，在短短的3个小时内，就吸引了数千位福州市民的参与，问题涉及经济适用房从开发到销售的各个环节。 除了关注之外，福州人对经济适用房的购买热情也超过往年。据了解，2005年上半年，福州市累计推出经济适用住房34万平方米，分别是新店西同新苑一、二期和金山桔同一、二期，均出现热销。

[焦点二]一天放出六百多个号

2006年7月6日，位于杨桥路的福州市房管局门前人头攒动，不少市民早早地来到房管局门口排队等候。当日，福州市经济适用房开始放号。

尽管领到号码并不等于就能买到经济适用房，也并非最先取得号码的人就可以最先选房，但从凌晨4点多开始，就已经有不少市民在门外排队。即便到了中午，很多市民也不愿回去休息，顶着烈日继续排队。当日，房管局上上下下都挤满了等待领号的人。

[分析]

而这种现象在几年前是根本不可能发生的，就在2003年，当时的两大经济适用房项目锦绣文华和金山碧水都出现了不同程度的滞销现象，从而使一些本应是经济适用房的房子转成了商品房销售。

当然，福州经济适用房在发展过程中，也出现了一些问题：比如多数经济适用房项目由政府指定的开发建设单位负责建设，缺乏竞争性和公开透明，比如开发商将一部分经济适用房转成商品房销售等。不过，据福州市直有关部门介绍，随着国家对中低收入人群住房保障制度的深入，福州市正在着力解决经济适用房建设管理中存在的问题。清晰购买者标准、对开发商采取招标选择、禁止经济适用房转成商品房销售等政策就是福州市拿出来的强制措施。

[实例解说]旧标准陷入尴尬

福州的林先生夫妻一家三口，月总收入只有2000多元，长期以来一直居住在30多平方米的老屋内，几年以来他们一直筹划买房，但福州趋涨的房价让他们一直下不了决心。

林先生说：“多年来夫妻俩的总存款不足10万元，如果能卖掉旧房，夫妻俩能拿出的买房款也就20多万元，按他们的估算，如果要买90平方米的房子的话，每平方米可以承受的价格顶多2000元。”

所以林先生一直关注面向中低收入家庭的经济适用房的开发。他说，开始的时候，福州的经济适用房严格把控居住对象，比如文华小区只对文教系统员工开放。1999年10月，福州经济适用房开始放开供应，但是对适用对象限定条件比较模糊：必须是中低收入家庭(家庭年收入在4万元下)、必须是人均居住面积8平方米以下的无房户、住房困难户、危房户等。由于其中居住面积的涵义不像建筑面积，它的概念比较模糊，对普通市民来讲尤法准确判断。

林先生就说，如果按照这样的条件，像他这样中低收入人群大部分就会被划在经济适用房适用对象之外，因为他的人均建筑面积在10平方米左右，而居住面积是多少无法确定。

同样因为对经济适用房适用对象限定模糊，福州的陈先生却意外地买到了一套经济适用房。陈先生夫妻工资条上的年收入不足4万，但额外收入大大超过工资，由于单位没有分房，他们婚后一直住在父母那套面积100平方米的大房子里；另外，他还有两个已出国的兄长，在福州也分别有两处而积100平方米的房子。实际上不用买房子林先生也有的是地方居住，但是前些年他却因为是无房户，且申报的收入符合条件而买了一套经济适用房。据了解，买房后陈先生因为所购经济适用房离市区较远一天也没去住过。

住房真正困难的林先生买不到经济适用房，但不缺房的陈先生却买上了经济适用房，这到底是怎么一回事?

据一位研究住房市场的学者介绍，1998年国家开始住房分配货币化改革，停止福利实物分房，在宣布这一改革后，新的住宅供应体系开始建立，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次。经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。但是，当时没有明确的一个概念就是：中低收入家庭如何划分清楚?由于目前一直没有完善的信用和个人收入申报体系，许多人的真实收入不能体现，所以包括像陈先生和林先生这样的绝大部分老百姓都会觉得自己是中低收入，而另一方面真正住房困难收入不高的人群又买不起或买不到经济适用房，所以当时福州市民对经济适用房的态度并不积极。

经济适用房适用对象界定标准模糊，给经济适用房的销售带来困难。据了解，在前几年福州开发的经济适用房小区，比如锦绣文华、金山碧水，都出现了因为购买量不足，开发商补交土地出让金转成商品房销售的现象。

[专家声音]经济适用房的制度应该重新构建

对此地产专家刘福泉也认为，恰恰是因为社会属性模糊，造成了经济适用房的缺陷。

他说，在商品房产生以后，出现了价格和百姓收入矛盾严重的问题，政府曾推出安居房、解困房以求解决问题，但是都达不到预期目标。而对经济适用房到底属于商品房还是保障性住房，一直不明确。因此，长期以来，经济适用房一直带有政府试点的性质，并没有大规模的推广。特别是土地实行招拍挂后，对经济适用房的用地更是无法落实。

可是，住宅热让中国几乎所有的城市房价都蹭蹭地上蹿，商品房和经济适用房的价格拉开了，很多人买不起商品房但买得起经济适用房，于是，对这个被冷落了的东东开始感兴趣了，在房价快速拉升中，经济适用房的价格也显示出了非常好的投资价值，经济适用房的利益分配问题成为了社会新矛盾焦点之一。到底经济适用房能不能买卖，成了一大难题，北京甚至动起了回购经济适用房的脑筋。

刘福泉还认为，政府应该加大给低收入者提供房子的力度，但是，既然是带有救助性质的房子，标准一定要低才合情合理。可经济适用房开始的时候就带有商品房性质，因此其标准有些并不比商品房低。理性地说，中国存在比较严重的超前消费问题，经济适用房在目前的条件下，应该在什么水准上?这个问题很值得研究。所以刘福泉认为，经济适用房的制度应该重新构建。

新规明晰客户群

在经过了近6年的摸着石头过河的探索后，福州市从2005年3月终于对经济适用房的适用对象有了一个相对清晰的标准：家庭人均建筑面积12平方米以下、家庭平均收入4万元以下。

虽然对于这样的标准，业界仍有许多争议，但许多市民表示相对清晰的标准至少可以让市民有一个参照，而对购买对象条件的适当放宽又使真正买得起经济适用房的中低收入家庭有购房的希望。

经济适用房开发的博弈分析 篇12

住房问题的解决关系到经济发展和社会稳定, 对缩小贫富差距、维护社会公平、构建社会主义和谐社会具有重要意义。随着中国经济社会的快速发展, 房地产价格的持续高升, 中低收入阶层的住房问题引起了人们越来越多的关注。为了提高中低收入家庭的生活条件和住房水平, 国家采取了一系列的措施, 其中最为引人注目的是经济适用房的政策, 但是近年来经济适用房建设逐年减少, 日渐失去原本的作用。本文从博弈论的视角理性分析政府和房地产开发商之间的利益关系和行为策略, 以寻求解决问题的对策。

一、经济适用房的实施现状

经济适用房, 是指政府提供政策优惠, 限定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应, 具有保障性质的政策性住房。

1991年, 国务院颁发《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》, 首次提出建设经济适用房新思路。经济适用房政策的提出是为了缓解中国中低收入家庭住房难的问题, 虽然初衷是好的, 但是在实施过程中不尽人意。

凸显的问题是经济适用房的供给不足。全国商品房大量的闲置, 而经济适用房的投资额和建设面积这两个指标在住房投资中的比重呈下降趋势 (见表1和表2) 。

资料来源:《中国统计年鉴》2009年。

资料来源:《中国统计年鉴》2009年。

以上的数据只是表面上经济适用房的建设面积, 至于建设之后是不是真正的用于解决中低收入家庭的住房还有待调查。一些开发商存在着机会主义倾向, 把经济适用房改为其他的用途, 使原本就很少的住房变得更少。

政府给予房地产开发商一定的现金补贴和减免税收等优惠政策, 使之开发经济适用房。于是, 政府和房地产开发商形成了一种类似于委托代理的关系。在这里政府作为委托方, 开发商作为代理方。

二、博弈模型建立

信息的不对称使政府和开发商不知道彼此的信息, 这就导致了开发商在经济适用房的使用上存在了两种方式:作为他用和作为此用;政府作为委托人要对代理人进行监督, 那么由于信息不完全也产生了两种监督方式:放任监督和努力监督。

假定:开发商如果将房作为此用获得正常利润B0, 如果作为他用获得额外利润B。政府对开发商的现金补贴W, 监督成本C, 从开发商那里取得的财政收入I, 如果开发商将房作为他用, 那么政府将遭受损失S, 如果开发商将房作为此用, 那么政府将获得额外的社会效益B1。

政府和开发商有四种战略组合, 即为{放任监督, 作为他用}、{放任监督, 作为此用}、{努力监督, 作为他用}、{努力监督, 作为此用}。下面分别计算其利益函数。

1. 政府选择“放任监督”, 开发商选择“作为他用”的情况下, 参与人的利益函数。

由于政府采取放任监督, 不发生监督成本, 但是此时因开发商将房作为他用损害了政府的其他利益, 政府无论采取何种监督方式, 都会从开发商那里得到财政收入。此时政府利益R1=I-S, 开发商把经济适用房作为他用, 除了获得正常利润外还使自己获得了更多的利润, 并且不被放任的监督所察觉, 开发商将房用作何种用途都是一种事后行为, 因此都会从政府拿到现金补贴。此时开发商利益R10=B0+W+B。

2. 政府选择“放任监督”, 开发商选择“作为此用”的情况下, 参与人的利益函数。

由于开发商按规定提供经济适用房, 给政府带来了额外的收益, 同时并没有付出监督成本。此时政府收益R2=I+B1开发商按规定提供经济适用房只获得正常利润。此时开发商利益R20=B0+W。

3. 政府选择“努力监督”, 开发商选择“作为他用”的情况下, 参与人的利益函数。

政府努力监督要发生一定的成本, 但是有效的防止了开发商给政府造成的损失, 并且获得了对开发商违规的惩罚收益。此时政府利益R3=I+F-C。

开发商的违规被政府察觉受到了相应的惩罚, 但是违规行为也使之获得了正常利润和额外的利润。此时开发商利益R30=B0+W+B-F。

4. 政府选择“努力监督”, 开发商选择“作为此用”的情况下, 参与人的利益函数。

此时由于开发商按规定办事, 政府获得了额外的收益, 努力监督也防止了损失的发生, 但是以成本为代价的。此时政府利益R4=I+B1-C。

开发商的规矩只获得了正常的利润, 既没有得到惩罚, 也没有得到额外的收益。此时开发商利益R40=B0+W。

综上所求, 政府和开发商的利益矩阵 (如下表3) :

设政府放任监督的概率为q, 则努力监督的概率为1-q;开发商选择将房作为他用的概率为p, 则选择作为此用的概率为1-p。下面分别计算其行为函数。

1.开发商的行为函数。在开发商的战略选择服从以上概率的情况下, 政府选择放任监督的期望收益为:p* (I-S) + (1-p) * (I+B1) =I+B1-p*B1-p*S;政府选择努力监督的期望收益为:p* (I+F-C) + (1-p) * (I+B1-C) =I+B1-p*B1-C+p*F。

开发商为了不让政府知道自己的战略, 就必须使得政府无论采取何种监督方式所得到的期望收益都相等, 即:I+B1-p*B1-p*S=I+B1-p*B1-C+p*F。

解得p=C/ (S+F) 。这里的C/ (S+F) 为开发商选择将房作为他用的战略最佳概率, 令其为P, 则P=C/ (S+F) 。

a) P对F求偏导数为:P'F=-C/ (S+F) 2

因为P’F<0, 所以P是F的减函数, 随着F的增加, P就会减小。也就是说加大对开发商的惩罚力度, 开发商就会减少违规现象, 更多的合乎规范提供经济适用房。

b) P对S求偏导数为:P’S=-C/ (S+F) 2

因为P’S<0, 所以P也是S的减函数, S增大P随着减小。也就是说当政府遭受到的损失越大时, 开发商的违规现象越少。看似矛盾, 实则不然, 当政府的损失越大时, 就会注意到开发商的违规操作, 那么就会增强对开发商的监督, 迫使开发商按规定办事, 提供相应的经济适用房。

c) P对C求偏导数为:P’C=1/ (S+F)

由于1/ (S+F) 与C无关, 可以得出C的变化对P没有任何的影响。

2.政府的行为函数。在政府的战略选择服从以上概率的情况下, 开发商选择将房作为他用的期望收益为:q* (B0+W+B) + (1-q) * (B0+W+B-F) =B0+W+B+q*F-F;开发商选择作为此用的期望收益为:q* (B0+W) + (1-q) * (B0+W) =B0+W。

政府为了使开发商不知晓自己的战略就必须使得开发商无论选择何种方式得到的期望收益是相等的, 即:B0+W+B+q*F-F=B0+W。

解得q= (B+F) /F。这里的 (B+F) /F为政府选择放任监督战略的最佳概率, 令其为Q, 则Q= (B+F) /F。

a) Q对F求偏导数为:Q’F=-B/F2

由于Q是F的减函数, 可知当F增大时, Q减小。也就是说当政府对开发商惩罚力度加大时, 政府减少放任监督的行为。这是因为政府得到的收益增加, 就会努力的监督开发商, 使其获得更多的收益。

b) Q对B求偏导数为:Q’B=1/F

由于1/F与B无关, B的变化对Q无任何影响。

三、结论和对策建议

在信息不对称的情况下, 无论是委托人还是代理人, 采取不负责任的行为都是合乎情理的。基于以上的博弈分析, 对于经济适用房建设逐年减少的现状, 给予一下几点建议:

1. 加大对开发商的惩罚力度。

通过对政府和开发商的行为函数的分析, 得出对开发商的惩罚力度越大, 不但提高开发商按规定提供经济适用房的概率, 还能使政府努力监督开发商, 从而形成一种良性的循环。

2. 增强开发商违规对政府的损失。

政府遭受的损失相当于对政府的惩罚, 变相的加大对政府的惩罚, 政府就能够有足够的动力去监督开发商, 从而使开发商违规机率降低。

3. 缩小开发商将房作为他用所获得的额外利润的空间。

当额外利润减少的时候, 开发商铤而走险违规就变得利润微薄, 有的时候甚至是得不偿失, 这也能够使开发商提供经济适用房。

4. 从人性的角度来说, 政府可以理性说服, 动之以情, 晓之以理。

这种方式虽然不能对那些极度追求自身利益最大化的开发商起作用, 但是对那些富有仁爱之心的开发商来说是不妨一试的。

参考文献

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[2]苏明华.经济适用房建设过程中的博弈分析[J].中小企业管理与科技, 2008, (5) .

[3]段超杰.经济适用房政策的博弈分析[J].现代商贸工业, 2009, (5) .

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