经济房给排水工程分析（精选9篇）
经济房给排水工程分析 篇1
一、经济适用房的成本习性分析
经济适用房的成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、1%~3%的管理费、贷款利息、税金和不超过3%的利润等八项因素构成。
1. 经济适用房总成本习性分析
(1)征地和拆迁补偿费。征地和拆迁补偿费根据具体地块的实际情况发生的各项支出组成,在所征地面积确定的情况下,建筑总面积越多,分摊到单方成本中的此项费用则越低。
(2)勘察设计和前期工程费。在勘察设计和前期工程费中,部分费用与工程总造价有规定的比例关系。此项费用中部分与建筑总面积的变动有比例关系,部分费用与建筑总面积的变动无固定比例关系。
(3)建安工程费。建安工程费与建筑总面积成正比例变动关系,建筑面积越多,该项成本越大。
(4)住宅小区基础设施建设配套费。住宅小区基础设施建设配套费的高低,取决于配套设施的建筑面积和建设标准,配套总建筑面积一般占总建筑面积的一定比例。
2. 经济适用房单方成本习性分析
经济适用房的单方成本可分为直接成本和间接成本两类,直接成本指可以以直接经济合理地方式追溯到每平方米的耗费;间接成本指不能以经济合理的方式直接归入每平方米的耗费,间接成本需要先将不能归入直接成本的耗费归集,然后以一定的数量标准分配到每平方米面积。以上各成本中,直接成本项目有:征地和拆迁补偿费单方成本、每平方米建安工程定额费。余下的成本项目均为间接成本项目,间接成本的分配标准有:建筑总面积、可经营面积、经济适用房总面积、经营性配套面积。
二、经济适用房成本的有关问题
1. 部分经济适用房价格仍然偏高
目前经济适用住房价格存在的主要问题,用一个字来概括就是“高”。由于经济适用住房单价高,再加上面积大,不仅提高了居民购买经济适用住房的门槛,而且使居民支出了不必要的费用,违背了建设经济适用住房建设的初衷。
2. 居住面积偏大,总价高
少数开发企业为了迎合少数购买者心理,将房间面积设计的过大。加之单价高,房屋总价则更高,中低收入的工薪阶层更难以承受。
3. 经济适用房成本核算中存在的问题
目前,经济适用房成本核算在市政配套设施建设费交纳与工程费用的承担、公共配套的成本分摊、费用归集和分配等方面处理存在问题。
4. 经济适用房位置偏差
少数开发企业为了减少房屋建造成本、降低售价,将经济适用房选在通达性差,工作、生活不方便地带,出现了工作与生活不方便的负面效应。
5. 缺乏有效的收入监测机制
目前购买经济适用住房只要由购买者出具工资收入证明即可,而我国现阶段个人资金管理、信用管理等宏观条件还不完备,在配给经济适用住房的实际操作中,一些不符合购买条件的高收入家庭通过所谓“合法途径”获得经济适用住房。
三、经济适用房成本的有关问题分析
1. 从政府角度来看
(1)政府对经济适用房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策,但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免,这直接增加了经济适用房的建造成本。
(2)政府关于经济适用房的政策是“政府限价”,而政府限价又须以各项措施保证,没有这些前提,政府也就没有限价的理由。
2. 从开发企业角度来看
(1)经济适用房的核算不准确。有的地方经济适用房的开发企业,将建造经济适用房与开发商品房混在一起核算;有的将不应打入经济适用房开发成本的各种费用也挤入经济适用房开发成本中,从而导致了经济适用房的开发成本核算失真。
(2)经济适用房的基础设施和非营业性配套设施建设存在问题。在经济适用房的基础设施和非营业性配套设施建设上,地方政府希望由开发企业自行解决,而开发企业则认为这些投资应由政府承担。于是这些投入都被打入开发建设成本,分摊到经济适用房的房价中。
(3)经济适用房的面积标准、装修标准等方面执行难。在经济适用房的面积标准、装修标准等方面,政府都作了明确规定。但开发企业为住房建成后能尽快收回资金,迎合高收入阶层的品位,追求大面积、高标准,人为造成了经济适用房的面积和总价失控,偏离了广大中低收入阶层的承受水平。
(4)成本划分不合理。目前的小区基本上都有很齐全的配套设施,由于这部分投入是带有收益性的,因此不能计入成本打进房价。但在真正申报价格时,有些开发企业不但将营业性用房一起算入成本,甚至将经营企业自留的办公用房也打入了成本中。物价部门稍不留神,这部分成本就理所当然的成了房价的一部分,交给购房人“分摊”去了。在公共配套项目中,虚夸小区草坪的级别、谎称引入了进口的果树等都是变相提高成本的做法。此外,在小区用地规划红线外的基础设施建设费也经常违规地出现在成本费用中。
(5)利润超标。国家规定,经济适用房的开发建设利润不超过3%,可是有的地方的经济适用房开发企业在开发经济适用房时可获得1 5%以上的利润,高的达到3 0%以上的利润,因此经济适用房也不经济。
(6)建安成本尽量最大化。建安成本是经济适用房价格组成的“大头”之一,基数稍微往上“提一提”,就能把成本成倍地扩大。开发企业在建材价格不稳定时申报的售价,这对于用钢量极大的房屋建筑来说,成本差距十分可观。
(7)假合同报出虚假成本。经济适用房开发企业与建筑商签订的施工合同本身就有可能有问题。少数开发企业会与建筑商签订两份金额相差很大的合同,金额少的合同是真合同,留作与建筑商结算时用;金额大的是假合同,作为向主管部门申报用。各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐款,各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款,在经济适用房开发过程中往往名目众多,数额不菲。虽然这部分费用分摊到每平方米售价中比例不是太大,但其对提升房价成本的影响却不可忽略。
(8)成本管理混乱。房地产开发企业普遍存在成本管理混乱的问题。有些经济适用房开发企业在报价中虚列成本,有意抬高报价。通过对比工程招标合同、规划图表和施工合同,可以发现在经济适用房各项成本中,都有做手脚的例子。
经济房给排水工程分析 篇2
王鑫
20世纪80年代以来，随着我国经济的高速发展以及改革开放的不断深入，居民住房问题随着住房市场化进程的加快而越显突出，为解决居民住房问题，住房保障工作也越显重要。其中，经济适用房是保障性住房的重要组成部分，在我国，从20世纪90年代经济适用房制度被提出以来，其相关的政策也在不断地变动、发展与完善。所以就经济适用房的保障性与商品性两个属性并存的特点以及基于我们许多毕业生倾向选择临时租用他人经济适用房的现状，我们认为，让更多的人了解与经济适用房相关的政策及其执行的现状是很必要的。经济适用房是政府针对低收入群体的住房困难，通过行政划拨土地、减免相关税费等政策扶持的方式，组织统一建设或者规定在房地产开发建设项目中按比例配套建设的面积为围绕规定面积上下浮动幅度有限的政策性商品住房。当前的国家规定的经济适用房的面积为60平米左右，地方可根据各地的情况围绕此规定面积进行合理调整。对于经济适用房的申请人的要求基本集中在三点上：第一是身份必须是本市的户籍；第二是所谓的收入要在中低收入以下；第三是当前住房面积也是在平均的面积以下。至于具体安排仍是由地方政府依据本地实际情况斟酌规定，包括本市户籍人口的居住年限要求（现普遍规定为五年）；申请家庭人口之间的关系；地方政府对经济适用房的一些合理附加政策。经济适用房的申请也有着严格的审核程序，一般要经过审核材料，入户调查和公示四个环节，该流程所涉及的相关的单位和部门按申请顺序依次排列为：户口所在地居委会、街道办事处或镇人民政府市（区）、县人民政府建设（住房保障）部门 同级民政部门。
在以往的二十来年里，经济适用房制度得到了很好的发展与完善，中央围绕经济适用房的相关政策也层出不穷：
1991年12月国务院颁发了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，首次提出了建设经济适用房的新思路，并以集资合作建房方式为主，这对于促进住房制度改革、解决广大城镇职工购买较低价格的住房发挥了重大作用
1992年开始的市场经济改革，把住房问题从总体上推入了市场轨道。
1994年7月《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的1项基本内容和任务。同年12月1994 年 12 月建设部、国务院住房制度改革领导小组财政部等联合印发了 《城镇经济适用住房建设管理办法》，首次对经济适用住房性质、适用范围、建设方式、土地供应方式、资金来源、销售价格、成本构成等做了系统的规定。
1998 年 7 月，国务院发出 《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定了深化城镇住房制度改革工作的目标，并明确提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，继续推进现有公有住房改革。同是1998年的7月，建设部、国家计委等联合颁布了 《关于大力发展经济适用住房的若干意见》，强化了经济适用房建设的制度保障。
1999 年4 月，建设部印发了 《城镇廉租住房管理办法》扩展了住房保障体系的覆盖人群，并对廉租住房性质、适用范围、建设方式、申请和退出机制做了系统的规定。在新的住房制度下，我国确立了以经济适用房和廉租房为核心的住房保障体系，在依靠市场经济进行资源优化，满足人们不同层次的住房需求的同时，还以社会保障的形式向中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等提供了解决住房需求的途径。
2002 年 11 月，建设部和国家计委联合印发了 《经济适用住房价格管理办法》。2003 年 12 月，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局等联合印发了 《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。
2004 年5 月，建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、人民银行等联合印发了 《经济适用住房管理办法》。
2007 年 8 月,国务院发布 《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 》简称 24 号文,对经济适用房进行了重新定位 ,将经济适用房由过去的政策性商品住房转变为保障性质的政策性住房 ,并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。同年 11 月，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等部门在进行了充分的调研和分析后，同时出台了新的 《经济适用住房管理办法》和 《廉租住房保障办法》，对以前的关于住房保障体系的相关规定做了进一步修订和改进，使之更加符合群众的利益，指导 方针更加明确，从制度上加强并完善了住房的保障体系，消除了制度漏洞。
以上均为近20年政府关于经济适用房的建设与管理所出台的一系列政策。以这些政策作基础，经济适用房制度也不断发展和完善，经历了不同的发展阶段。90年代初，经济适用房开始起步，到1994年中央对经济适用房各方面进行系统性规定，再就到1997年我国经济适用房发展的现状，这一阶段我国经济适用房完全是处在酝酿和探索阶段；1998年前后，国家启动了包括住房改革等一系列内需措施，我国的房地产行业开始起步，从而为了更好地解决中低收入家庭的住房问题和增加市场消费，到2004年，我国经济适用房的开工面积和数量都在成倍地增加，经济适用房迎来了高速发展时期；然而在2005到2006年间关于经济适用房的各种诟病开始逐渐暴露并引起广泛关注，例如户型过大、标准过高;寻租现象严重 ,富人抢占了穷人的福利，某种程度上冲击了市场上的商品房等等，这些问题的出现使得经适房在怀疑中徘徊不前，经济适用房制度也进入了发展转型阶段，经济适用房的绝对投资额开始出现明显下降趋势；而从2007年至今，我国进入经济适用房的政策加强阶段，国家开始对经济适用房地位进行重新定位，严格限制供应对象以及各种管理办法更明确，尤其是在建设，价格，准入和退出以及监督方面的管理，都达到了前所未有的高度。其实，从上述我们可以清晰地看出，政策的制定对经济适用房的现实发展具有推动作用，但是经济适用房的发展现状又会反作用于政策的制定，对新政策的出台具有督促作用。所以基于这样特点，我们可以断定，随着经济社会的发展，我国经济适用房的发展还会面临新的情势，那也注定国家必将不断推出符合社会发展潮流以及人民群众需求的新政策。
当然，不论是就我国经济适用房的发展演变历史还是就当今其发展的现状，问题依然还有很多，发展依然很不理想，与诸多国家与地区向比起来，依然还处在落后的水平。这些都反映了在我国政策制定与执行过程中，诟病依然还很多。
经济房给排水工程分析 篇3
【关键词】 BOT 经济适用房 经济租赁房 特许权期 博弈论
一、引言
我国自1998年深化城镇住房制度改革以来，明确建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。然而，我国的经济适用房市场的发展并不顺利，存在很多问题。一是供给量持续减少。如图1所示近年的经济适用房投资及其增长变化。二是保障方式单一，基本上是符合条件的申请人按照政府规定的价格购买，没有租赁或其他方式。三是准入标准模糊，管理不到位。四是分配程序上存在问题，从而导致一些不符合规定的人入住。五是退出机制不完善。六是对经济适用房的面积标准控制不力，有些地方面积高达100多平方米甚至更大，基本上失去了“经济适用”的要求。BOT是指政府将项目的特权在一定时期内转让给开发商，由开发商负责项目的建设和经营，在特许权期满后，再将项目移交给政府。特许权期长短的确定和项目投资金额、建造周期、运营效益、预期收益、以及各种风险等众多因素有关。这种BOT模式已被广泛运用于基础设施项目上，本文通过引入BOT模式来研究经济适用房建设，改变其单一的保障方式，即使经济适用房能租售并举。并利用博弈论的理论和方法研究经济适用房BOT 项目的特许权期问题。
二、问题的提出
本文提出BOT模式下开发经济适用房，在此模式下房屋的产权一直在政府手上，这样就能预防投机行为的产生，一是投机购房者（高收入家庭）将不会想方设法争取社会保障住房名额，因为只能出租，转租的利润和风险都无法预见，而且又无法像经济适用房这样转卖。二是开发商将不热衷于变相开发经济适用房，因为变相开发后成本的增加将导致租金明显上升，而租金的增加将使愿意租用经济适用房的中低收入家庭数量减少，从而导致住房空置率增大，此时开发商要承担在特许权期内无法收入成本或获得期望利润的风险。三是政府能够借开发商较高的管理水平和先进技术来实现住房保障制度。特许权期后，经济适用房完全归政府所有，这样政府既能获得一定的租金收益，又能更大范围内解决中低收入家庭的住房难问题，并提高政治声誉。四是监管成本会降低，因为各参与的利益方会自觉的遵守约定，只要此模式确定下来，就没有人愿意破坏这种均衡。五是退出机制简单。因此BOT模式下的经济适用房建设从理论上分析是可行的。
三、建立政府和开发商的博弈模型
设经济适用房BOT项目的特许权期为T年，该经济适用房所占土地的规划使用年限为T1年。经济适用房的租金价格为p。开发商建设经济适用房的建设成本投入为C（T），开发商在经营经济适用房时，每年要投入的管理维护成本为V（C）。在建立政府和开发商的效用函数前假设以下。
假设1：经济适用房的建设给政府和开发商带来多方面的效用和影响，这里只考虑通过经济适用房出租给政府和开发商带来的直接效益和经济适用房建设给政府带来的政治效用UG，假设UG为货币效用函数且为一固定正值，而不考虑其他方面影响带来的间接效用，并假设经济适用房的出租价格p是由政府根据房地产市场和中低收入家庭年平均收入水平等因素确定的。
假设2：假设经济适用房建设完成后，此区域内并没有其他经济适用房与其进行竞争，并且不考虑随着经济的增长和人口环境等变化对经济适用房出租率的影响，同时不考虑部分中低收入家庭退出而导致的换手期租金收益空白对出租率的影响。这里假设该经济适用房的出租率为r，是一个常数。政府规划的经济适用房建设开发面积为q平米。
假设3：假设开发商投入建设经济适用房的建筑成本V（C）增加，经济适用房的质量提高，则每年投入的管理和维护成本降低，即有V/C<0，设它们之间的函数关系为V（C）=kC-（k>0，>0）。
假设4：开发商的目标是使自身利润最大化，开发商能够明确知道经济适用房的市场是巨大的，如果占领这个市场，通过“薄利多销”也有很大的利润，而且与政府合作，对开发商而言也有后续的优势。假设开发商对未来收入的期望值为E，这个值与开发商和政府合作的次数相关，次数越多，贴现值越高。为了简化求解，设E为一常数。
根据假设1，建立政府的决策模型如下：
[prq-V（C）]dt+U（1）
s.t[prq-V（C）]dt-C+E≥u （2）
式（1）表示政府选择特许权期T使其效用函数最大化，式（2）表示政府的效用函数同时需要满足参与约束，即开发商从接受合同中得到的期望效用不能小于不接受合同时能得到的最大期望效用。开发商“不接受合同时能得到的最大期望效用”由他面临的其他市场机会决定，可以称作保留效用，记作u。开发商在政府确定特许权期T后，选择建设成本C的投入作为自己的决策变量，开发商的决策模型如下：
[prq-V（C）]dt-C+E（3）
式（3）表示开发商在签订期限为T年的特许权期合同后，选择投入建设该经济适用房的建设成本C使其效用最大化。
四、政府和开发商之间博弈模型的求解
下面进行政府和开发商之间的博弈分析。根据逆向归纳法求解这个博弈的子博弈精炼纳什均衡。首先考虑给定特许权期为T的情况下，开发商的最优决策。设R=prq，即经济适用房的年租金收入。根据假设2，每平米年租金p、出租率r和建筑总面积q均是常数，则得R是一个常数。将R和假设3的V（C）=kC-带入式（3）中，则开发商的决策模型可化简为：
Z=[T（R-kC-）-C+E]（4）
则由最优化的一阶条件可得：
L（T，）-（T1-T）R-KTdt+[TR-KTdt-（kT）+E-]C（T）=（kT）（5）
政府预测到开发商根据式（5）选择经济适用房建设成本的投入，并根据假设2和假设3，政府在第一阶段的决策模型变为：
S=[（T1-T）R-KTdt+UG（6）
s.t.TR-KTdi-（kT）-E-u≥0（7）
利用式（6）、式（7）构造拉格朗日函数，令为式（7）的拉格朗日乘数可得：
对式（8）中最优化的一阶条件为：
TR-+C+E-u =0（9）
由式（9）可得政府的选择特许权期的最优决策为：
T=+-（10）
其中，称为成本系数，式（10）由三部分组成，第一部分表示开发商收回成本所要的时间，第二部分表示开发商实现期望收益还需要的时间；第三部分表示开发商为获得未来期望收入而愿意放弃的时间。
五、结论
结论1：根据式（1）得Z/UG>0，表明如果建设经济适用房给政府带来的政策货币收益比较高，则政府更愿意建设经济适用住房来为中低收入家庭解决住房难问题。
结论2：根据式（5），得V/C<0，可见随着特许权期的增加，开发商更有积极性来增加经济适用房建设成本的投入，提高经济适用房的质量，从而降低日后管理维护的费用。如果开发商降低经济适用房建设质量以压缩成本，从而导致日后的管理维护成本增加，在特许权期比较长的情况下，开发商的总成本反而增加，且被政府察觉后，会导致未来期望收入E减少，因此对开发商来说降低建设质量不是最优策略。
结论3：根据式（10）得T/R<0和T/u>0，表明如果经济适用房的年租金收入相当增高，开发商能够较快地回收投入的成本且获益，则特许权期可以相对比较短，如果开发商的市场保留效用u比较高，意味着开发商期望的收益增加，因此特许权期应相应增长，以增加开发商的收益。
结论4：根据式（10）得T/E<0，表明当政府给开发商的未来优惠额度越高，开发商愿意放弃部分经营特许期限，特许权期的缩短对政府与消费者来说都是有力的。对于政府来说，虽然给予了额外的优惠，但是授予开发商的经营特许期限缩短了，经济适用房近早的服务了当地的中低收入者，而且缩短的经营期内的开发商对消费者的收费会大于奖金的额度，给予公众的福利增加了。从而实现了三者的“共赢”。但是为了实现这种共赢的一个前提条件就是政府应该给予一个合适的优惠额度。
六、结束语
本文运用博弈理论来研究BOT模式下开发经济适用房的特许权期的决策问题。通过对政府和开发商之间的博弈分析，建立了经济适用房特许权期的决策模型，对博弈的纳什均衡解的性质进行了分析，得到了一些重要的结论，这对经济适用房BOT项目实践有着重要的指导意义。同时经济适用房这种租售并举的保障方式，能使更多符合条件的申请人按照政府规定的价格购买或租赁经济适用房，从而缓解中低收入家庭的住房难问题。
（注：本文为《基于博弈理论的经济适用房定价及管理模式研究》课题项目，项目编号：GL0822。）
【参考文献】
[1] 张国杰：完全信息动态博弈在BOT项目融资确定特许权期中的应用[J]．沈阳工业大学，2004（7）．
[2] 张维迎：博弈论与信息经济学[M]．上海人民出版社，1996.
经济适用房开发的博弈分析 篇4
住房问题的解决关系到经济发展和社会稳定, 对缩小贫富差距、维护社会公平、构建社会主义和谐社会具有重要意义。随着中国经济社会的快速发展, 房地产价格的持续高升, 中低收入阶层的住房问题引起了人们越来越多的关注。为了提高中低收入家庭的生活条件和住房水平, 国家采取了一系列的措施, 其中最为引人注目的是经济适用房的政策, 但是近年来经济适用房建设逐年减少, 日渐失去原本的作用。本文从博弈论的视角理性分析政府和房地产开发商之间的利益关系和行为策略, 以寻求解决问题的对策。
一、经济适用房的实施现状
经济适用房, 是指政府提供政策优惠, 限定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应, 具有保障性质的政策性住房。
1991年, 国务院颁发《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》, 首次提出建设经济适用房新思路。经济适用房政策的提出是为了缓解中国中低收入家庭住房难的问题, 虽然初衷是好的, 但是在实施过程中不尽人意。
凸显的问题是经济适用房的供给不足。全国商品房大量的闲置, 而经济适用房的投资额和建设面积这两个指标在住房投资中的比重呈下降趋势 (见表1和表2) 。
资料来源:《中国统计年鉴》2009年。
资料来源:《中国统计年鉴》2009年。
以上的数据只是表面上经济适用房的建设面积, 至于建设之后是不是真正的用于解决中低收入家庭的住房还有待调查。一些开发商存在着机会主义倾向, 把经济适用房改为其他的用途, 使原本就很少的住房变得更少。
政府给予房地产开发商一定的现金补贴和减免税收等优惠政策, 使之开发经济适用房。于是, 政府和房地产开发商形成了一种类似于委托代理的关系。在这里政府作为委托方, 开发商作为代理方。
二、博弈模型建立
信息的不对称使政府和开发商不知道彼此的信息, 这就导致了开发商在经济适用房的使用上存在了两种方式:作为他用和作为此用;政府作为委托人要对代理人进行监督, 那么由于信息不完全也产生了两种监督方式:放任监督和努力监督。
假定:开发商如果将房作为此用获得正常利润B0, 如果作为他用获得额外利润B。政府对开发商的现金补贴W, 监督成本C, 从开发商那里取得的财政收入I, 如果开发商将房作为他用, 那么政府将遭受损失S, 如果开发商将房作为此用, 那么政府将获得额外的社会效益B1。
政府和开发商有四种战略组合, 即为{放任监督, 作为他用}、{放任监督, 作为此用}、{努力监督, 作为他用}、{努力监督, 作为此用}。下面分别计算其利益函数。
1. 政府选择“放任监督”, 开发商选择“作为他用”的情况下, 参与人的利益函数。
由于政府采取放任监督, 不发生监督成本, 但是此时因开发商将房作为他用损害了政府的其他利益, 政府无论采取何种监督方式, 都会从开发商那里得到财政收入。此时政府利益R1=I-S, 开发商把经济适用房作为他用, 除了获得正常利润外还使自己获得了更多的利润, 并且不被放任的监督所察觉, 开发商将房用作何种用途都是一种事后行为, 因此都会从政府拿到现金补贴。此时开发商利益R10=B0+W+B。
2. 政府选择“放任监督”, 开发商选择“作为此用”的情况下, 参与人的利益函数。
由于开发商按规定提供经济适用房, 给政府带来了额外的收益, 同时并没有付出监督成本。此时政府收益R2=I+B1开发商按规定提供经济适用房只获得正常利润。此时开发商利益R20=B0+W。
3. 政府选择“努力监督”, 开发商选择“作为他用”的情况下, 参与人的利益函数。
政府努力监督要发生一定的成本, 但是有效的防止了开发商给政府造成的损失, 并且获得了对开发商违规的惩罚收益。此时政府利益R3=I+F-C。
开发商的违规被政府察觉受到了相应的惩罚, 但是违规行为也使之获得了正常利润和额外的利润。此时开发商利益R30=B0+W+B-F。
4. 政府选择“努力监督”, 开发商选择“作为此用”的情况下, 参与人的利益函数。
此时由于开发商按规定办事, 政府获得了额外的收益, 努力监督也防止了损失的发生, 但是以成本为代价的。此时政府利益R4=I+B1-C。
开发商的规矩只获得了正常的利润, 既没有得到惩罚, 也没有得到额外的收益。此时开发商利益R40=B0+W。
综上所求, 政府和开发商的利益矩阵 (如下表3) :
设政府放任监督的概率为q, 则努力监督的概率为1-q;开发商选择将房作为他用的概率为p, 则选择作为此用的概率为1-p。下面分别计算其行为函数。
1.开发商的行为函数。在开发商的战略选择服从以上概率的情况下, 政府选择放任监督的期望收益为:p* (I-S) + (1-p) * (I+B1) =I+B1-p*B1-p*S;政府选择努力监督的期望收益为:p* (I+F-C) + (1-p) * (I+B1-C) =I+B1-p*B1-C+p*F。
开发商为了不让政府知道自己的战略, 就必须使得政府无论采取何种监督方式所得到的期望收益都相等, 即:I+B1-p*B1-p*S=I+B1-p*B1-C+p*F。
解得p=C/ (S+F) 。这里的C/ (S+F) 为开发商选择将房作为他用的战略最佳概率, 令其为P, 则P=C/ (S+F) 。
a) P对F求偏导数为:P'F=-C/ (S+F) 2
因为P’F<0, 所以P是F的减函数, 随着F的增加, P就会减小。也就是说加大对开发商的惩罚力度, 开发商就会减少违规现象, 更多的合乎规范提供经济适用房。
b) P对S求偏导数为:P’S=-C/ (S+F) 2
因为P’S<0, 所以P也是S的减函数, S增大P随着减小。也就是说当政府遭受到的损失越大时, 开发商的违规现象越少。看似矛盾, 实则不然, 当政府的损失越大时, 就会注意到开发商的违规操作, 那么就会增强对开发商的监督, 迫使开发商按规定办事, 提供相应的经济适用房。
c) P对C求偏导数为:P’C=1/ (S+F)
由于1/ (S+F) 与C无关, 可以得出C的变化对P没有任何的影响。
2.政府的行为函数。在政府的战略选择服从以上概率的情况下, 开发商选择将房作为他用的期望收益为:q* (B0+W+B) + (1-q) * (B0+W+B-F) =B0+W+B+q*F-F;开发商选择作为此用的期望收益为:q* (B0+W) + (1-q) * (B0+W) =B0+W。
政府为了使开发商不知晓自己的战略就必须使得开发商无论选择何种方式得到的期望收益是相等的, 即:B0+W+B+q*F-F=B0+W。
解得q= (B+F) /F。这里的 (B+F) /F为政府选择放任监督战略的最佳概率, 令其为Q, 则Q= (B+F) /F。
a) Q对F求偏导数为:Q’F=-B/F2
由于Q是F的减函数, 可知当F增大时, Q减小。也就是说当政府对开发商惩罚力度加大时, 政府减少放任监督的行为。这是因为政府得到的收益增加, 就会努力的监督开发商, 使其获得更多的收益。
b) Q对B求偏导数为:Q’B=1/F
由于1/F与B无关, B的变化对Q无任何影响。
三、结论和对策建议
在信息不对称的情况下, 无论是委托人还是代理人, 采取不负责任的行为都是合乎情理的。基于以上的博弈分析, 对于经济适用房建设逐年减少的现状, 给予一下几点建议:
1. 加大对开发商的惩罚力度。
通过对政府和开发商的行为函数的分析, 得出对开发商的惩罚力度越大, 不但提高开发商按规定提供经济适用房的概率, 还能使政府努力监督开发商, 从而形成一种良性的循环。
2. 增强开发商违规对政府的损失。
政府遭受的损失相当于对政府的惩罚, 变相的加大对政府的惩罚, 政府就能够有足够的动力去监督开发商, 从而使开发商违规机率降低。
3. 缩小开发商将房作为他用所获得的额外利润的空间。
当额外利润减少的时候, 开发商铤而走险违规就变得利润微薄, 有的时候甚至是得不偿失, 这也能够使开发商提供经济适用房。
4. 从人性的角度来说, 政府可以理性说服, 动之以情, 晓之以理。
这种方式虽然不能对那些极度追求自身利益最大化的开发商起作用, 但是对那些富有仁爱之心的开发商来说是不妨一试的。
参考文献
[1]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海:上海人民出版社, 1996.
[2]苏明华.经济适用房建设过程中的博弈分析[J].中小企业管理与科技, 2008, (5) .
[3]段超杰.经济适用房政策的博弈分析[J].现代商贸工业, 2009, (5) .
[4]肖泽群, 肖万春, 文建龙.中国现阶段城镇化中住房开发结构的博弈分析[J].城市规划, 2008, (3) .
经济房给排水工程分析 篇5
1.1辽宁地区节能现状
我国的建筑耗能已占全社会总能耗的30%-35%, 节能建筑对国民经济可持续发展具有深远的现实意义。经济适用房主要以国有和地方投资为主, 但是与常规意义的“商品住宅”不同, 因为其价格主要以成本为基础计算, 不以盈利为目的。
以辽宁为例:辽宁地处我国严寒地区, 春秋时间短, 冬夏时间长, 建筑用能浪费极端严重, 为气候条件接近的发达国家的2-5倍左右。建筑用能一般占全社会能源消耗量1/3左右。辽宁住宅的供暖有如下特点:
(1) 供暖以燃煤为主。由于城市的特殊性, 在有条件的去情况下可以适当地改变供暖的燃料品种, 降低燃煤的比例。但受诸多因素地影响, 能源结构以燃煤为主的模式, 无法得到根本的改变。
(2) 大气自净能力差。在采暖期, 辽宁地区气候干燥寒冷, 雨雪很少, 空气自净能力差。
(3) 受大气候影响, 辽宁地区冬季变暖, 而在使用者中多数把暖气片改造成地热, 增加了热量损失。
(4) 房屋设计者、使用者、国家 (环境) 三者之间的博弈中, 房屋设计者单纯地考虑建设成本, 并没有考虑建设后的使用费用, 更没有节能意识。
为此, 在全寿命周期造价管理过程中, 对辽宁经济适用房进行节能造价管理研究不仅具有理论意义, 更具有重要的现实意义。
1.2节能建筑国内外研究现状
现阶段, 从造价管理角度对建筑节能的研究主要体现在:
(1) 对在实际工程中是否采用节能技术或产品的测算、对比和分析。
(2) 将节能要求及其具体表现纳入工程造价的管理和研究中, 树立起工程项目全生命周期造价 (或费用) 的概念和工程造价的动态管理、目标管理等观念。
(3) 对建筑能耗的环节要素的分析, 提出了建筑节能的有效途径。
现阶段在节能适用房的研究中存在适用工程广, 针对性不强的问题。同时, 全寿命周期的概念虽然被引入, 但仍然没有具体应用;对理论性的探讨急需展开深入研究。
2.辽宁地区节能经济适用房技术影响因素
2.1界定节能技术的应用范围
建筑节能应用可分为二部分:一、建筑物自身的节能, 二、空调系统的节能。建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。空调系统的节能是从减少冷热源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的。
2.2经济适用房自身节能规划设计
节能经济适用房在设计时宜兼顾以下几点:
(1) 建筑朝向和平面形状。
同样形状的建筑物, 南北朝向比东西朝向的冷负荷小, 因此建筑物应尽量采用南北向。
(2) 合理规划空间布局及控制体型系数。
(3) 绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用, 它能调节改善气温, 调节碳氧平衡, 减弱温室效应, 减轻城市的大气污染, 减低噪声, 遮阳隔热, 是改善居住区微小气候, 改善建筑室内环境, 节约建筑能耗的有效措施。
(4) 改善建筑的保温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。
2.3空调系统节能技术措施
经研究, 空调系统节能技术亦为适用房节能主要技术, 其措施有以下方面:
(1) 降低系统的设计负荷。
(2) 冷热源节能:空调系统消耗的大部分能量是在冷热源系统中消耗的。所以合理选择冷热源系统对空调系统节能至关重要。
(3) 减少输送系统的动力能耗。
3.经济适用房全寿生命周期成本影响因素分析
3.1辽宁地区经济适用房实施阶段建筑成本影响因素
节能经济适用房开发成本包括:
(1) 用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。
(2) 开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。
(3) 列入施工图预 (决) 算项目的主体房屋建筑安装工程费。
(4) 在小区用地规划红线以内, 与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费, 以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
(5) 贷款利息。
(6) 行政事业性收费。开发企业的管理费与利润分别不得超过前4项费用之和的2%和3%。
因此, 在经济适用房施工阶段, 要在全生命周期造价管理思想和方法的指导下综合考虑建设项目的全生命周期成本。合理布置施工场地, 降低环境负荷, 保护水文环境, 优化施工组织设计, 尽量减少变更, 积极推广节能新技术、新工艺, 改善能源使用结构, 提高能源使用效率。建筑材料费在建筑工程中占有很大比重, 一般占预算价值的70%, 占直接费的80%左右, 因此材料用量、材料价格对施工阶段的工程造价影响很大。要严格控制建筑材料用量, 合理确定材料价格, 使用国家标准绿色建材, 充分利用现场废料及拆迁材料, 降低节能经济适用房未来运营及维护成本。加强合同管理、索赔管理, 实施造价的合理控制, 做好竣工决算, 为项目进入正式生产运营阶段打下良好的基础。
3.2辽宁地区经济适用房公共设施对建筑成本影响因素
是否采用节能型公共设施, 或是否将节能产品应用与经济适用房, 将会直接影响全寿生命周期造价高低。根据全寿生命周期理论, 经济适用房的未来成本中应当考虑公共设施如下的影响因素:
第一, 经济适用房的污水处理是集中还是适度分散。提倡污水处理厂适度规模、合理分布、深度处理、就地回用。
第二, 缓解适用房周边交通拥堵是建高架桥还是采取需求管理。
第三, 保证饮水安全是长距离调水还是海水淡化、中水可用。
第四, 经济适用房垃圾的处置是焚烧还是填埋。适用房垃圾主要由食品垃圾和建筑垃圾构成, 建筑垃圾能否回收利用是降低造价的关键。
3.3辽宁地区经济适用房运营与维护阶段对建筑成本影响因素
建立运营管理网络平台, 加强对节能、节水的管理和环境质量的检视, 提高物业管理水平和服务质量, 建立物业耗材管理制度, 采取绿色建材;加强材料性能和环境指标的检测, 及时淘汰落后产品, 加速新型绿色建材的推广应用。项目决策阶段、设计阶段及实施阶段对节能经济适用房的运营和维护成本有着很大的影响。为了达到全生命周期成本最低的原则, 在项目前期和实施阶段, 要把项目未来的运营和维护成本考虑到项目决策、方案设计及施工技术中, 在项目进入运营和维护阶段后, 也要根据建设项目特点, 合理制定运营及维护方案。同时应注意, 能源消耗是使用与维护阶段最主要的成本费用。我国过去20年的主要能源消耗包括煤炭、电力、钢材和水泥, 在可以预见的3年里, 我国的煤炭、水泥、钢材、电力的供应紧张局面很难得到缓解, 除非在这3年中实现经济硬着陆, 将通胀指数压低到1%-2%左右, 同时将经济名义增长率降低到11%以下。否则, 在2009-2011年的这3年, 很可能由于上述产品的供不应求而引发持续的涨价, 最终使适用房造价大大增加。
4.结论及建议
4.1经济适用房实现建筑节能的主要技术措施:
通过对节能经济适用房成本影响因素的分析, 节能建筑规划设计、增强维护结构的隔热保温性能、空调系统节能技术措施、新发展的节能技术措施如蓄冷技术和冷却塔供冷技术等、及空调系统的维护管理节能技术措施应及时应用。
4.2采用恰当的围护结构部件及合理的构造措施:
可以满足保温、隔热、采光、通风等各种要求, 既保证了室内良好物理环境, 又降低了能耗, 这是实现建筑节能的基本条件。围护结构的节能设计主要涉及的因素有外墙、屋顶、门窗、玻璃幕墙及窗墙比等。
4.3使用与维护阶段应控制能源消耗, 与设计挂钩, 出台地方政策。
节能经济适用房成本控制的关键在于设计阶段, 因此地方的相关规章制度及时的制定对能源控制实施的好坏直接相关。
4.4实现我国可持续发展战略, 建筑节能势在必行。
只要结合我国国情和实际情况, 综合利用各种节能技术措施, 趋利避害, 选择经济合理的节能方案, 必定可以获得显著的节能效果。
摘要：研究发现辽宁省经济适用房经过多年的发展虽取得了不小的绩效, 但仍存在诸如能耗较大、节能产品未充分利用等问题。本文对辽宁省节能经济适用房在全生命周期角度的成本进行分析, 并从政策、节能措施等多方面提出了节能措施和出台相关政策等建议, 使节能经济适用房通过降低设计施工、使用维护阶段能源消耗等途径, 实现在全寿生命周期理论下的低成本造价。
关键词：节能,经济适用,造价,成本分析
参考文献
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[7]张洪涛.经济适用房建设之我见[J].城市开发, 2003, (12) :41-43.
我国经济适用房的探讨与分析 篇6
关键词：经济适用房,住房保障
改革开放以来, 我国的房地产市场蓬勃发展, 但是在日益关注民生的今天, 我们更应注重保障性住房的建设与发展。经济适用房本来是为了解决中低收入家庭的住房困难而推出的, 可以说政策的导向性是好的, 但是经济适用房自推出后就引起很多争论, 甚至有不少人呼吁停止经济适用房的建设与销售。本文分析了我国经适房运行中存在的问题, 并就此提出了对策建议。
一、经济适用房概述
经济适用住房是指已经列入国家计划, 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房相对于商品房具有3个显著特征:经济性、保障性、适用性。它有以下一些作用:1.解决了 (中) 低收入家庭的住房问题, 促进了社会的稳定;2.优化了房地产市场供应结构, 平抑了商品房价格不合理上涨;3.经济适用房边缘集聚有利于城市中心空间布局优化;4.改善了城市环境, 带动了城郊结合部的发展。
二、我国经济适用房存在的问题
国务院1991年提出“大力发展经济适用房, 优先解决无房户和住房困难户的住房问题”后, 经济适用房从1998年开始快速发展。相对低廉的房价, 使其成为中低收入家庭住房的首要选择。但是据调查研究, 近几年经适房的运行出现了很多不“经济”现象, 故目前已有一些省市停止经适房的市场供应。经笔者分析, 目前的经适房存在以下一些问题:
1. 真正需要住房的中低收入家庭需求不能满足。
政府开发建设经济适用房, 是为了中低收入者能够买得起、住得上。但是, 在经济适用房的销售中, 部分高收入者却进入了购房者行列。
2. 房屋面积失控。
按照《经济适用住房管理办法》规定, 经济适用住房要严格控制在中小套型, 中套住房面积控制在80㎡左右, 小套住房控制在60㎡左右。然而自经济适用房开发以来, 140平方米的户型却很普遍, 个别项目的复式户型面积达到260平方米。造成这一现象的原因是由于经适房的开发建设在配套政策、管理制度上还不是很完善。户型过大, 豪华而不适用的大面积住房使一般工薪阶层望“房”兴叹。
3. 房屋质量偏低。
经济适用房的房源一般有两个:新建与由积压商品房转化为经济适用房。新建的经济适用房虽然政府给予房地产开发商一定的财政补贴, 但由于补贴是隐性的, 使得一些房地产开发商的积极性不高, 影响了经济适用房建设的质量。房龄不过几年, 就出现诸如墙体脱落, 外表破旧等问题。同时, 为了处置积压房, 并加快经济适用房的建设, 很多地区都实行了将积压商品房转化为经济适用房的政策, 但也大都存在工程质量低的问题。
4. 寻租腐败滋生。
经济适用房价格虽然比一般商品房低, 但是在政府优惠政策下, 仍然存在很大的利润可图。资源是有限的, 在利益的驱使之下房地产开发商必然会对相关官员有所“表示”。然而经济适用房供给有限, 这时“关系”就显得十分重要了。政府官员掌握着分配大权, 在同等条件的需求下, 必然是“关系”优先, 当行贿的成本低于两种渠道的差价, 行贿就不可避免。在房地产市场还不健全, 政府官员手中掌握着资源分配权利的现实下, 寻租腐败是难以杜绝的。
三、对策建议
针对目前我国经济适用房开发与建设过程中存在的上述问题, 提出以下建议:
1. 对经济适用房做出相应的调整。
若停止经济适用房的供应, 那么一些家庭可能就会失去购买住房的能力。除非有更好的政策替代经适房, 不然就应该对经济适用房做一些较大的调整。首先, 保证经济适用房的透明, 让公众来监督经适房的建设、分配等等, 以防止暗箱操作, 从而保证经适房能真正解决中低收入者的住房问题。其次, 降低经济适用房的舒适度, 在不影响正常生活的前提下, 适当地降低经适房的面积, 以避免经适房落入不适当的人手中。最后, 加大经济适用房的建设力度, 以缓解经适房供不应求的局面。
2. 借鉴国外的成功经验。
1959年, 新加坡居住困难的家庭占到了全国的84%。通过在住房领域实行“以政府分配为主、市场出售为辅”的原则, 到2010年85%的新加坡公民住进了政府建造的“政府组屋”。对于美国, 在大力开展公共住房项目时, 不仅政府会通过建立健全法律制度对项目的执行进行监督, 新闻媒体还会进行监督和批判。在瑞典, 政府不仅为住房的建设资金提供相应的贷款, 还给予一定的利率优惠、补贴以控制住房成本在合理的水平上。另外, 瑞典政府还建立了一套“体系完整、分工明确”的住房保障机构, 对保障低收入家庭的住房权利起到了至关重要的作用。
3. 加大廉租房和公租房的建设。
经济适用房的作用是有限的, 仅保障了具有当地户口的少部分中低收入家庭的住房需求。因此, 国家可以加大力度建设廉租房, 并考虑把非本地人口的人群纳入廉租房的供应对象。同时, 国家还应加大对于公租房的支持力度, 以便更好地解决城市中等偏低收入家庭及新就业职工、外来务工人员等群体阶段性住房困难问题。同时可以考虑打破户籍限制, 将公租房覆盖面扩大到有基本稳定工作的城市常住人口。
参考文献
[1]王歌.我国经济适用房推行过程中存在的问题及解决措施[J].中国外资, 2012
北京市经济适用房供求现状分析 篇7
(一) 北京市保障性住房现状。
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准, 具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。根据北京市城市建设综合开发办公室资料 (2007年) 可知, 2006年定向供应给五类人的经济适用房为1万多套, 但符合五类人条件的有5万多户, 其余还有8万多户符合经济适用房申请条件的正在轮候, 所以需要经济适用房的还有13万户以上, 加上以后新增加的, 至少还需要建设15万套以上经济适用房, 按每套90平方米计算, 至少还需要建设1, 350~1, 800万平方米以上, 所以经济适用房建设应该加快。
市建委主任隋振江称 (2008) , 2008年北京保障性住房的供应面积已经确定为800万平方米, 其中两限房450万平方米, 经济适用房300万平方米, 廉租房50万平方米。相比2007年530万平方米的供应量, 大幅增加了51%。
北京市住房和城乡建设委员会召开新闻发布会 (2010) , 介绍北京市保障性住房建设情况。大体为:过去三年来, 北京市累计开工建设政策性住房2, 333万平方米、24.8万套。2010年北京将进一步加大政策性住房建设力度, 实现自住型、改善型等各类政策性住房用地要占到住宅供应总量的50%以上;新开工建设和收购政策性住房13.4万套, 占全市住宅开工套数的比例达到50%以上的目标。
从近几年的北京市保障性住房现状可以看出, 保障性住房的建设已逐步得到市政府的重视。保障性住房比例大幅度增加, 在房价飞涨的今天, 这让中低收入者看到了改善居住条件的希望。而其中经济适用房作为保障性住房建设和投资的重点, 更受中低收入家庭关注。
(二) 北京市经济适用房需求现状。
根据相关数据显示, 北京市80%左右的家庭年收入低于6万元, 其中10%左右的家庭为最大收入家庭, 有70%左右的家庭为中低收入家庭, 可购买经济适用房。由此可见, 经济适用房的需求量是非常大的。
而影响经济适用房的需求有多重因素, 比如城市人口数量、居民收入水平、住房消费水平和支付能力、住房的价格、恩格尔系数等, 其中恩格尔系数和住房消费比重主要反映住房需求的变化趋势。从恩格尔系数来看, 从2000年的36.3%一直持续下降到2006年的30.8%, 2007年上升为32.2%, 2008年继续上升为33.8%, 恩格尔系数整体呈下降趋势。而中低收入家庭住房消费比重却呈逐年增加趋势, 从2000年的6.6%稳步增加到2004年的8.7%, 2005年有所下降, 降为7.9%;2006年出现回升, 增加到8.2%;2007年和2008年的恩格尔系数分别为8.1%和7.8%。
从影响住房需求的两个主要因素恩格尔系数和住房消费比重看, 在恩格尔系数的下降和住房消费比重的上升这一双重影响作用下, 今后一段时间, 北京市经济适用房的需求存在巨大的增长空间。
(三) 北京市经济适用房供给现状。
自1998年开始, 北京市开始建设经济适用房, 到2008年底累计投资完成额为458.1亿元, 竣工面积为2, 268.6万平方米, 竣工20.9万套;销售面积为1, 934.9万平方米, 销售17.9万套。
首先, 从北京市统计年鉴数据中可知, 1999~2008年, 北京市住房投资总额一直维持增长的态势。但是, 从北京市住房投资结构来看, 商品房的投资逐年递增, 其中高档住宅的投资一直占住宅总投资的15%~22%。而经济适用房的投资额在2004年以前一直保持着稳步的增长, 其占住宅投资总额比例也维持在11%左右;2004~2008年, 经济适用房投资额开始下降, 所占住宅投资总额比例也由2000年的11.86%下降为2008年的3.82%。由此可以看出, 2000~2003年, 各类房投资维持相对稳定增长;2004~2008年, 经济适用房投资比例锐减, 取而代之的是高档住宅的投资比例逐年增加。
其次, 由1999~2008年北京市经济适用房竣工面积情况可知, 经济适用房竣工面积从1999年开始逐步递增, 但是自2005年开始急剧下降, 从2005年的325.6万平方米降到了2008年的101.1万平方米。可见, 近几年经济适用房的供给量明显减少。由于拆迁成本和建筑成本上升以及土地吃紧等问题, 北京市减少了经济适用房的供应。同时, 中国社科院财贸研究所住宅研究室王诚庆认为, 北京将其主要面向拆迁户, 事实上, 北京的经济适用房本身也无法满足拆迁户。按照北京市城市新规划, 到2020年, 将只有10%的北京人住在旧城, 所以仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积目前约为24平方米计算, 这就意味着北京市仅解决二环内的拆迁户, 就需要1, 300万平方米左右的住房。而到2008年, 北京计划才有800万立方米的经济适用房。北京市经济适用房在不能够完全满足拆迁户的情况下, 每年还有许多新增的中低收入者。由此可知, 北京市经济适用房的供应量不足且需要加大。
再次, 从2008年来看, 北京市经济适用房施工面积为544.9万平方米, 竣工面积为101.1万平方米, 平均销售价格为3, 813元/平方米, 商品房住宅施工面积为5, 538.2万平方米, 竣工面积为1, 399.3万平方米, 平均销售价格为12, 418元/平方米, 二者施工面积比为1∶10.2, 竣工面积比为1∶13.8, 价格比为1∶3.3。北京市中低收入家庭占北京市家庭总数的70%左右, 由此可知, 只占住房竣工面积6.8%的经济适用房需要提供给70%左右需要购买经济适用房的家庭, 供给难应需求。
由此可见, 随着住房市场的不断发展, 北京市住房供给结构发生了重大变化, 住房供给已经由非市场化的福利性住房为主体向市场化的商品房为主体转化。而北京市经济适用房的供给远远满足不了城镇中低收入家庭购买经济适用房的现实需求, 供求矛盾日益凸显。
二、北京市经济适用房供求矛盾主要表现
(一) 排号难。
“有资格也难买到房”, 由此可见一斑。排号难是众多期盼着买上经济适用房的人们发出的共同声音。曾经出现过“高校教师搭帐篷苦等50天”、“北五环之外的‘XX苑’经济适用房小区放号5, 000个, 引得数万人通宵达旦地守候”等现象;而后期也出现过网络排号, 经济适用房购买中的“黄牛”却从未消失。在经济发展迅速的地区, 上网人员相对较多, 网络排号相对比较公正, 但对于一些不熟悉或不经常上网的人却是劣势凸显。但即使是看起来相对公正的网络排号, 也有三大软肋:一是开发商通过个人信息的登记, 给申请者安排了各自的号码, 但却没有公示, 造成作弊的可能;二是网络技术完全可以在非常隐蔽的情况下改变申请者的次序;三是开发商和网络公司淘汰掉一部分填写信息错误的申请者, 同时通过网络的购房者也因为种种原因放弃了机会, 这些都会成为开发商可控的资源。无论是现场认购还是网络排号, 都表明了一个事实:排号难。
(二) 富人化。
有房的富人和无房的穷人“抢房”, 是近些年经济适用房排队大军越发“壮观”的场面之一。开着宝马、别克去购买经济适用房的现象已不足为奇, 而辛苦排队拿号购房的中低收入者最终只能望房兴叹。另外, 购买经济适用房的并非只是缺房户, 有人拥有好几套房子的情况并不少见。可见, “富人化”使得中低收入者的房源被部分高收入者挤占, 有效供给减少。
(三) 量不足。
经济适用房投资比重连年下降, 从最初的11%左右下降到如今的3.82%, 取而代之的却是高档商品房的投资建设。与此同时, 经济适用房的竣工量从2005年的325.6万平方米降到2008年的101.1万平方米。这些都说明经济适用房的供应量不足、甚至逐渐萎缩, 从而使得住房市场的需求显得更为迫切。可见, 供应量赶不上需求。
(四) 不经济。
为了降低成本, 北京的经济适用房越来越往远离市区的地方建设, 房屋整体结构不合理, 配套设施、周边环境较差, 房屋质量也令人忧虑。这些因素使得经济适用房的“经济性”就成了问题, 从而降低了经济适用房的价值。毫无疑问, “不经济”造成的无效供给也降低了中低收入者的购房意愿。
(五) 不适用。
按照《经济适用住房管理办法》规定, 经济适用房要严格控制在中小套型, 中套住房面积控制在80平方米左右, 小套住房面积控制在60平方米左右。而在一些经济适用房小区, 150平方米以上的房子比比皆是。开发商从自身利益出发, 什么样的户型好卖就建什么样的房子, 于是许多经济适用房越建越像“别墅”, 中低收入者显然买不起, 这就使得经济适用房的有效供给减少。
(六) 高出租率。
在北京回龙观、天通苑等区域, 经济适用房违规出租屡禁不止;经济适用房在区域租赁房源中占比惊人。2006年REICO工作室推出了一项调查, 调查数据显示, 北京市昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内, 房屋出租率竟已占到全区租赁交易总量的78.8%。据2010年链家地产市场研究部数据显示, 当前北京市存量经济适用房中, 出租率达20%;其中, 回龙观、天通苑等典型区域则达到50%左右。如此之高的出租率, 不能不反映出房主不是真正需要经济适用房, 富裕的有产者、拥有住房的多房户, 买走了超过一半的经济适用房。
(七) 炒号多。
在经济适用房中, 已经不再是炒房, 而是直接炒认购资格。这种认购中的炒号现象发生的原因也是一群炒认购资格者钻了“分配”环节的空子, 繁琐的购房程序, 能否买上房子, 资格不是关键, 关键的是能否拥有宝贵的房号。由此, 炒号酿成了经济适用房的人为短缺。
三、结论
北京市经济适用房的“排号难”、“炒号多”, 足以反映出需求的旺盛;“量不足”表明提供给中低收入者的经济适用房的数量不够;“高出租率”、“富人化”、“不经济”和“不适用”如此种种表现又进一步证实了真正落入中低收入者手中的有效供给量大打折扣。在供不应求的事实下, 北京市经济适用房供求矛盾突出自不待言。
希望政府相关部门找出供求矛盾的具体原因, 采取合理有效的措施, 在增加经济适用房供应量的同时, 严厉打击炒号和倒号等行为, 防止不符合条件的富人购房现象发生, 对开发商等部门进行严格的监管, 从而逐渐缓解供求矛盾, 最终解决更多中低收入者的住房问题。
参考文献
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[2]赵杰.经济适房存在问题及对策分析与研究.现代经济, 2009.3.
经济房给排水工程分析 篇8
关键词：经济适用房,效用,社会福利,委托代理
1998下半年开始, 我国城镇停止住房实物分配, 实行住房分配货币化。从此我国建立起由商品房, 经济适用房和廉租房三个不同层次的住房体系。经济适用房是为了照顾那些根据市场价格买不起房的中低收入居民, 以实现居者有其屋, 增进社会福利。但是在具体实施的过程中, 则存在很多问题, 例如市场并没有有效地进行分割, 使真正的缺房的中低收入者并没有享受到补贴, 并且由于政府, 开发商, 消费者之间信息的不对称, 则使道德风险, 逆向选择, 寻租现象普遍存在, 以致社会福利遭到损害, 社会资源没达到最优配置。
一、通过微观效用理论分析对经适房政策对社会福利的影响
用模型分析经济适用房货币补贴政策对社会福利的影响分析
模型假设:
(一) 市场能够有效将高收入者和中低收入者进行分割。
(二) 消费者的效用函数是Cobb-Douglas函数, α+β=1。
(三) 无交易成本, 消费者是价格的接受者。
(四) 消费者的行为满足效用最大化假设。
设:有n个消费者, 其中有个高收入者, 则低收入者为 (1-) n个, X1, X2分别表示高收入者和低收入者对房地产商品的消费量, Y1, Y2分别表示高, 低收入者对其他商品消费的货币总量, p表示高, 低收入者房产商品的价格。W1, W2分别表示高、低收入的预算约束, 消费者的效用函数为U (X, Y) =其中。政府通过转移支付, 从高收入者那里征税T, 转移给低收入者。
没有政府干预时:
对于高收入者:Max:U (X, Y) =
s.t.:PX1+Y1≦W1
求解可得:X1=Y1=, 对于低收入者, 同理可求X2=Y2=则社会对房产商品总需求量和其他商品总货币量为:=+* (1-) n, =+* (1-) n存在政府干预时:
对于高收入者:Max:U (X, Y) =
s.t.:P1X1+Y1≦W1-T
求解可得:X1=Y1=
对于低收入者:Max:U (X, Y) =
s.t.:P1X2+Y2≦W1+T
求解可得:X2=Y2=则社会对住房商品需求量和其他商品的货币需求量:=+ (1-) n, = (1-) n+n。
通过对比上述的结果可知, 对于高收入者税后房产产品消费量和用于其他产品的货币量都少于税前, 所以其福利损失, 对于低收入者房产产品消费量和用于其他产品的货币量都多余税后, 所以增进了福利。但是对于整个社会来说, , , 福利没有改变。通过损失高收入者的福利, 来增进低收入者的福利, 虽然提高了社会公平但是不符合帕累托改进的原则。并且货币补贴政策无形当中对推动普通商品房的市场价格。
二、通过政府与开发商之间的委托代理关系分析
在此理论模型中, 政府属于委托人, 处于信息劣势方, 开发商是代理人, 是信息优势方。在这个过程中, 信息在政府和开发商之间是非对称的。政府无法观察到实际的建造成本和销售对象等。政府的目标是通过收入的再分配, 解决中低收入者住房问题, 增进社会福利, 而开发商的目标是追求利润最大化。两者的目标不同, 信息非对称造成了信息经济学中的委托代理问题。
模型假设:
(一) 政府对开发商只有两种:有效监管和监管缺位
(二) 开发商只有两种行为:按照规定进行开发和不按规定 (存在虚报成本, 销售对象不符合规定等现象) 。
(三) 不考虑税收。
(四) 开发商的建造成本与是否按照规定执行无关。
设:在按照规定时, 开发商, 不按规定时, 开发商的收益为。成本为C1 (包括
隐性成本和显性成本) , 当监管有效时, 对开发商不按规定开发的惩罚为C2, 政府实行有效监管的概率为, 则监管缺位的概率为1-。
分析过程:通过分析可得, 在开发商按照规定执行时, 无论政府监管是否有效开发商将获将获得的利润, 当开发商不按照规定执行时, 在政府有效监管的条件下, 开发商可以获得的利润, 政府监缺位时可得的利润。所以开发商在按照规定时的期望利润为, 不按规定时期望利润为。如果想要开发商按照规定建造经适房并将其销售给符合条件的中低收入者, 则必须满足E1>E2, 即, 化简可得<。
结论:通过上述结果可以看出, 政府可以通过加大监管力度 (值增大) 或是加大对开发商不按规定执行的惩罚, 来规范开发商的行为, 减少逆向选择 (指高收入者购买经济适用房) 和道德风险 (指开发商虚报成本, 房屋质量标准, 规格不符合规定等现象) 。
参考文献
[1].沃尔特·尼科尔森.微光经济理论——基本原理与拓展.北京:北京大学出版社, 2008.
[2].尹艳海.从经济学角度看“经济适用房货币补贴政策”.经济与管理, 2004.4.
经济房给排水工程分析 篇9
经济适用房指政府提供政策优惠, 定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市低收入住房困难家庭供应, 具有社会保障性质的政策性住房。从整体上看, 经济适用房确实在一定程度上解决了低收入家庭住房困难的状况。但同时, 经济适用房在建设, 资格审批以及发放问题上也引起了很大争议。
首先是经济适用房的建设问题。在经济适用房的开放建设中, 开发商可以从政府处获得诸如通过行政划拨建设用地, 减半征收行政事业性收费, 免收基础设施建设费用等一系列优惠政策, 如此优厚的福利令很多开发商打起了凭经济适用房牟取暴利的主意, 对于经济适用房究竟应该建多大面积也始终未有定论。《经济适用住房管理办法》中规定“经济适用住房要严格控制在中小套型, 中套住房面积控制在80平方米左右, 小套住房面积控制在60平方米左右。”、虽然有提及建议的面积范围, 但由于我国普遍存在的贫富差距较大等问题, 根据本地区居民收入及居住水平因素调整后的标准难免会舍弃一部分收入偏低人群的需求。而在实际实施过程中由于开发商的利益诉求, 各地仍频频出现户型偏大, 经济适用房并不经济, 只有高收入家庭才买的起的尴尬, 此举无疑违背了经济适用房的建设初衷。因此如何在住房建设上平衡开发商与市民的利益仍待进一步讨论。
其次, 经济适用房申请资格审批问题存在很大人为操作空间。《办法》中第二十条规定申请人需为无房或现住房面积低于规定标准, 家庭收入符合当地收入线标准的由当地城镇户口的居民。但与上面提到的问题一样, 如何划分最低标准, 标准限制能否真实反映实际情况, 并且随着时代发展, 居民收入也在不断浮动变化, 因此标准的建立本身即存在一定难度, 另外如何判断申请人是否符合上述条件, 某些个体经营者虽无固定收入或工作, 但其收入远远超过一般水平, 在隐瞒真实情况上报后也可通过正式的审查。而另一方面, 标准设置太过严格也会导致类似低保家庭不能有手机和冰箱的离谱规定。因此, 在审核经济适用房申领条件的过程中也应严格把关, 真正为低收入居民谋福利。
最后, 便是实际发放过程中的问题。目前我国普遍采取的分配方式是摇号抽签, 这种方式原本的初衷是采用随机的, 不可人为操控的方式来公平公正地分配经济适用住房。然而在现实的操纵过程中却由于其不够公开掺杂进了许多人为因素。这就提高了造假的可能性, 于是更多的人选择铤而走此并不算险的险。
二、经济适用房是废是留
既然存在这么多的漏洞, 那么经济适用房制度是否应该就此废止呢。对于这个问题, 很多专家发表过自己的观点。著名经济学家茅于轼就曾公开批判过经济适用房制度没有效率且滋生腐败。经济适用房可以满足了低收入者希望拥有自主住房的需求。且经济适用房所针对的低收入人群并不是完全无法负担经济适用房的费用。这也是经济适用房能够得到大部分人群的欢迎并且会出现“一房难求”状况的原因。
在笔者看来, 经济适用房并不应该就此废止。拥有一套属于自己的住房是包括低收入者在内的很多人的诉求, 而经济适用房政策的存在一定程度上为他们提供了实现这一诉求的机会与可能。经济适用房对于房屋价格的严格控制有利于从整体上抑制楼市价格上涨。近几年房价持续上涨引发了很多争议与不满情绪, 而经济适用房的存在在一定程度上抑制了不断上涨的房价。作为住房保障政策的一部分, 经济适用房政策承担着代替福利分房制度为低收入阶层提供住宅的重要作用, 并且在相当一段时间内应继续存在并发挥这一作用。
三、解决办法
针对目前经济适用房政策存在的种种弊端, 本文综合各方言论及自身分析提出如下解决方法。第一, 应严厉严肃监管制度。从选址, 开发商的竞标开始到最终发放与管理, 所有程序都应该予以公示公开, 政府部门应更多的调查倾听民意, 从各级政府自身以及公众舆论监督两方面加大监管力度。同时可适当考虑建立专门的经济适用房管理机构, 形成一套系统的管理体系与过程, 协调统筹各职能部门的合作亦能防止出现问题时相关部门互相推脱, 以促进出现问题时的高效解决。第二, 完善经济适用房申请资格的认定制度, 建立科学而实际的评价标准并加大审核力度确保有真正需求的低收入家庭能获得福利, 并且在住房分配后仍应进行监管与跟踪调查, 以确保经济适用房不被用作其他用途。第三, 严格控制位置、户型及价格, 避免出现经济适用房并不经济的情况。第四, 长期内大面积大规模地建设经济适用房并不可取, 应根据各地各自特点合理安排。
总之, 尽管其仍存在很多问题, 但在现阶段立即废止经济适用房政策并不可取, 只有切实建立完善的制度并根据实地情况进行调整与改革才能给城市低收入家庭带来公平合理又经济的住房保障。
摘要：经济适用房是我国住房保障制度其中的一个重要组成部分, 其从产生之日以来, 既切实解决了一部分低收入家庭的住房难问题, 同时也因制度不完善管理漏洞等原因存在一定问题并备受争议, 但从整体看来经济适用房政策并不应立即废止, 而是应在当前的基础上加以完善。
关键词：经济适用房,住房保障
参考文献
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[3]陈宝萍.完善我国经济适用房制度的建议.企业导报, 2009, (07) .
[4]丛萍.社会公平视角下的经济适用房政策探讨.黑河学刊, 2009, (03) .