唐山市经济适用住房管理办法

唐山市经济适用住房管理办法（精选8篇）

唐山市经济适用住房管理办法 篇1

唐山市经济适用住房管理办法

唐山市人民政府令〔2011〕3号 2011-6-14

（[2011]3号）

《唐山市经济适用住房管理办法》已经2011年6月3日市政府第52次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

市长：陈国鹰 2011年6月14日

第一章 总则

第一条 为进一步规范经济适用住房管理，解决城镇低收入家庭住房困难，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照规定标准建设，面向城镇低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

第三条 本市行政区域内经济适用住房的申请、销售、交易及监督管理适用本办法。

第四条 市住房和城乡建设行政部门负责全市经济适用住房工作的指导和监督。市住房保障管理机构负责路南区、路北区、高新技术开发区（以下简称市中心区）经济适用住房管理的具体组织实施工作。

市中心区以外其他县（市）、区住房和城乡建设行政部门负责本行政区域内经济适用住房的管理工作。县（市）、区政府确定的非营利性住房保障管理机构，负责本行政区域内经济适用住房管理的具体组织实施工作。

市民政部门负责全市申请购买经济适用住房家庭收入、资产核定工作的指导和监督。县（市）、区民政部门负责本行政区域内申请购买经济适用住房家庭收入、资产的核定工作。

发展和改革、监察、财政、规划、国土资源、价格、税务、公安、统计、金融管理等行政部门及住房公积金管理机构根据职责分工，负责经济适用住房的相关工作。

各县（市）、区街道办事处（镇人民政府）及社区居民委员会，按各自职责做好相关工作。

第二章 申请条件与资格

第五条

城镇低收入基本家庭申请购买经济适用住房应当同时符合下列条件：

（一）基本家庭成员具有本市常住户籍，其中至少有1人满5年以上；

（二）基本家庭无住房或现住房人均住房面积（指建筑面积，下同）在15平方米以下且住房总面积在50平方米以下；

（三）基本家庭上人均可支配收入，一人户为当地政府确定的经济适用住房保障人均收入标准的1.5倍以下，二人户为标准的1.2倍以下，三人及以上家庭为标准的1倍以下，且家庭资产符合规定的标准。

经济适用住房保障人均收入标准按照当地经济发展水平、财政承受能力、居民住房平均水平、城镇低收入家庭经济承受能力等因素确定。

第六条 本办法所称家庭是指两个以上成员基于婚姻、血缘、收养而产生的法定的赡养、扶养和抚养关系的社会生活单位。

家庭内可包含多个基本家庭。本办法所称基本家庭是指已婚男女及其未婚子女组成的家庭。

第七条 基本家庭可支配收入是指其家庭成员的年收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴等工资性收入，储蓄存款利息等财产性收入，经营净收入和转移性收入。

基本家庭资产是指其家庭成员名下的动产和不动产，包括房产、汽车及现金、有价证券、投资（含股份）、存款、债权等。离婚人员原住房析产部分产权列入其资产。

第八条 家庭无现住房的，其基本家庭为无住房家庭。

有现住房的家庭含两个以上基本家庭的，其无现住房的基本家庭，为准无房家庭。其住房困难程度，按家庭所有成员的现住房总面积除以全部家庭成员的人数计算。

有现住房的基本家庭，按现住房面积除以基本家庭成员的人数计算，其住房人均面积低于保障标准的为现住房困难家庭。

现住房包括自有产权（含共有产权）住房和承租公有住房。

1999年12月31日停止福利分房后以出售、赠与等形式转移给他人的自有住房，计入现住房。但经审核认定属医疗等特殊原因确需转让住房的，可不计入。

申请人的父母或子女有两套以上住房，且能满足每个基本家庭独立居住的，应当计入基本家庭住房面积。

第九条 经济适用住房的申请人应当是申请购买经济适用住房的家庭中具有完全民事行为能力的成员。

年满35周岁以上单身人员按基本家庭对待，其中，离异人员需离异三年以上，方可作为申请人。

第十条 已购买经济适用住房的基本家庭，不得再次申请保障性住房。

退出租赁性住房保障，符合当年或当批经济适用住房销售条件的，可以申请购买经济适用住房。

第十一条 住房和城乡建设行政部门根据经济适用住房可销售数量、住房需求状况等情况，按照住房困难程度、收入水平等因素排序轮候的原则，拟定当年或当批经济适用住房销售的无住房、现住房困难和准无房等各类住房困难群体的具体标准，经本级人民政府批准后公布执行。

第三章 预登记、申请与核准

第十二条 对申请购买经济适用住房的家庭实行预登记制度。

申请人持户口簿、身份证、房屋所有权证、租赁证明、收入证明、资产证明等材料向当地住房和城乡建设行政部门提出书面申请，对申报材料进行形式审查，经审查符合条件的家庭，由住房和城乡建设行政部门核发预登记证明。

取得预登记证明的家庭，其家庭成员、住房和收入等情况发生变化的，应当及时向当地住房和城乡建设行政部门申报。

住房和城乡建设行政部门依据人均住房面积、家庭结构、人口数量、户籍年限和收入水平等因素，按不超过当年或当批可供销售经济适用住房数量120%的比例确定预销售对象，并向社会公布。

根据房源供应数量，首先保障无住房家庭，再分别确定现住房困难及准无房家庭的供应数量。现住房困难类预销售对象应当按基本家庭现住房人均面积计算确定；准无房类预销售对象根据房源及申请人的数量情况可以按家庭现住房人均面积计算确定，也可以通过公开摇号的方式确定。

被公布家庭应当在规定期限内提出购房申请，逾期未申请的，取消预登记资格。取消资格后，仍需申请经济适用住房的，应当重新预登记。

第十三条

预销售对象申请购买当年或当批经济适用住房应当提交以下材料：

（一）预登记证明；

（二）购买经济适用住房申请表；

（三）家庭成员户口簿和身份证；

（四）婚姻状况证明材料；

（五）家庭收入情况证明材料和资产申报材料；

（六）家庭住房状况证明材料；

（七）诚信承诺书、同意接受住房和经济状况核查且核查结果予以公示的书面文件；

（八）应当提交的其他材料。

第十四条

对预销售对象提出的申请及有关材料进行审核和公示：

（一）申请人户口所在地街道办事处或镇人民政府负责购买经济适用住房申请的受理、初审及初审公示；

（二）路南区、路北区、高新技术开发区住房保障管理机构负责本区购买经济适用住房申请的复审；市住房保障管理机构负责市中心区购买经济适用住房申请的审核、公示、核准；

（三）除市中心区以外的其他县（市）、区住房和城乡建设行政部门负责本行政区域内购买经济适用住房申请的审核、公示、核准；

（四）县（市）、区民政部门负责审核申请购买经济适用住房的家庭收入和资产。

第十五条 初审单位自受理之日起15日内提出初审意见。

经初审符合经济适用住房销售条件的，将申请人申报的基本情况和初审意见在申请人户籍所在地（现居住地）或工作单位公示7日。

公示期间有异议的，初审单位应当进行查证。公示期满，符合经济适用住房销售条件且公示无异议或经查证异议不成立的，将初审意见和申请材料一并报送收入审核单位。

初审单位可以组织居民委员会从事经济适用住房初审的具体工作。

第十六条 收入审核单位应当自收到申请材料之日起10日内，就申请人家庭收入、资产是否符合经济适用住房销售条件提出审核意见，连同申请材料一并送同级审核（复审）单位。

第十七条 复审单位自收到申请材料之日起15日内，就本区中请人是否符合经济适用住房销售条件提出复审意见；对符合条件的，连同申请材料一同报审核单位。

第十八条 审核单位应当自收到申请材料之日起15日内，提出审核意见。

对符合经济适用住房销售条件的申请人基本情况在当地媒体和户籍所在地（现居住地）或工作单位公示7日。公示期内有异议的，审核单位应当会同收入审核单位和初审（复审）单位进行查证。

公示期满，对符合经济适用住房销售条件且公示无异议或经查证异议不成立的，予以核准并核发经济适用住房准购证明。

核发准购证明的数量低于当年或当批可售经济适用住房套数时，空额部分可按照第十二条的相关规定排序依次递补，也可列入下批销售。

第十九条 对申请材料不规范、不齐全、不真实或者不符合经济适用住房销售条件的，各受理和初审、复审、审核单位应当书面告知申请人并说明理由。

对申请材料不规范、不齐全的，申请人应当在收到书面告知之日起5日内规范、补全申请材料。

第二十条 各受理、初审、复审、审核、核准单位可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭人口、收入、资产和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。

在受理、审核过程中，情况复杂、当批销售房屋数量较大的可适当延长时限，并提前向社会公布。

第四章 销售与产权登记

第二十一条 市、县（市）、区住房保障管理机构直接组织建设的经济适用住房，平均销售价格由市、县（市）、区价格行政部门会同住房和城乡建设行政部门根据经济适用住房价格管理相关规定核定。

房地产开发企业开发建设的经济适用住房项目，平均销售价格不得高于中标价格。招标价格底价由价格行政部门会周住房和城乡建设行政部门依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润等因素的基础上确定。

单套住房销售价格，应当以平均销售价格为基础，由经济适用住房建设单位根据楼层、朝向等因素确定。

第二十二条 经济适用住房销售应当明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。

第二十三条 经济适用住房实行预售许可制度。经济适用住房建设单位进行经济适用住房预售，应当向住房和城乡建设行政部门申请预售许可。

预售经济适用住房的，销售单位及其开户金融机构应当与住房和城乡建设行政部门签订销售款使用监管协议。在所建经济适用住房准予房屋初始登记前，销售单位不得将售房款挪作他用。

项目销（预）售由市、县（市）、区住房保障管理机构代理，也可由市、县（市）、区住房和城乡建设行政部门监督开发企业组织。

第二十四条 购买经济适用住房可以按规定提取个人住房公积金、办理住房公积金贷款、申请商业性贷款。

第二十五条 经济适用住房实行公开销（预）售。市、县（市）、区住房和城乡建设行政部门应当将房源信息向社会公告。公告内容应当包括开发建设单位名称、销（预）售时间、房源位置、总建筑面积、总套数、每种套型的套数、建筑面积、销（预）售价格、申请期限、申请购买条件、审核时限与公示时间等。

第二十六条 符合条件的家庭，凭经济适用住房准购证明选购经济适用住房，经济适用住房销售单位应当向持有经济适用住房准购证明的家庭销售经济适用住房。

经济适用住房准购证明持有人的数量多于经济适用住房供应数量时，按照第十二条的相关规定进行排序，或采取摇号等方式确定购买人。

因可售经济适用住房数量限制，取得经济适用住房准购证明而未买到经济适用住房的，应当直接购买下批经济适用住房，一年之内未买到经济适用住房的，按原审核程序进行复查。已列入当期或当批购买经济适用住房，因个人原因而不购买的，取消购房资格，两年内不得重新预登记。

第二十七条

销售的经济适用住房面积，分为供应面积和保障面积。供应面积为：

（一）多层住宅：家庭成员为一人的，不超过50平方米；家庭成员为二人的，不超过60平方米；家庭成员为三人及以上的，不超过65平方米；

（二）高层、小高层住宅可以在多层住宅标准上分别增加5平方米。

保障面积为供应面积减去现住房面积，用经济适用住房价格购买。

实际购房面积减去保障面积部分，按届时同地段或相邻地段普通商品住房市场评估价格购买。这部分购房款中应当扣除对应的土地使用权出让金，待上市交易时补交。

第二十八条 经济适用住房购买人对所购经济适用住房拥有有限产权。

住房和城乡建设、国土资源行政部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”、“保障面积以外部分的基本情况”及保障面积的“政府投资比例’’等内容。

第五章 交易管理

第二十九条

所购经济适用住房上市交易的，应当同时具备以下条件：

（一）经济适用住房购买须满5年。现售房上市期限从缴清购房款之日起计算，预售房上市期限从办理入住手续之日起计算；

（二）取得经济适用住房《房屋所有权证》和《土地使用权证》；

（三）补交保障面积的增值收益和土地使用权出让金。

保障面积的增值收益，按照购买经济适用住房时的准成本价格与交易时同地段普通商品房市场评估价格差价的政府投资比例计算。保障面积以外部分的房款已按市场价交纳的，该部分的增值收益不再补交。

土地出让金按分摊占地面积缴纳，缴纳标准按经济适用住房，交易时土地基准地价的40%计算。

第三十条 所购经济适用住房达到上市年限后，产权人可以按第二十九条规定补交相关费用，取得普通商品房《房屋所有权证》和出让性质的《土地使用权证》。

第三十一条 在限制上市交易期限内不得将所购经济适用住房转卖、兑换、赠与、作价入股。

在限制上市交易年限内，因特殊原因确需转让经济适用住房的，可以由政府按照原价格回购，并按同期贷款利率计息。

未按上市交易规定补交相关费用的，所购经济适用住房不得出租经营。

第三十二条 因法院裁定、判决、调解和抵押等原因，处分经济适用住房的，需先按上市交易规定补交相关费用后再办理房屋所有权转移登记手续。

因继承、离婚发生经济适用住房权属转移的，可办理转移登记手续，房屋权属性质、限制上市起始日期不变。

第三十三条 政府免收的每平方米住房各种行政事业性收费和政府性基金（简称政府减免费用）的数额，由经济适用住房项目建设单位计算，报价格行政部门审核确认。

经济适用住房准成本价格为经济适用住房平均售价与每平方米政府投入资金之和。政府投入资金为政府减免费用。

政府投资比例为每平方米政府投入资金与经济适用住房准成本价格之比；个人投资比例为经济适用住房平均售价与经济适用住房准成本价格之比。

经济适用住房建设单位将经济适用住房平均售价、政府减免费用、政府及个人投资比例等资料，在销售前分别报住房保障管理机构和房屋产权登记机构建档管理。

第三十四条 收回的土地出让金、增值收益以及保障面积以外部分的售房款扣除成本后的余额，应当上交本级财政，专项用于住房保障。

第六章 监督管理和法律责任

第三十五条 市、县（市）、区住房和城乡建设行政部门应当对经济适用住房申请、销售、使用管理、交易等情况进行监督检查。

市、县（市）、区住房和城乡建设行政部门及其他有关部门对违反经济适用住房管理有关规定行为的举报或控告，应当及时受理并核查、处理。

第三十六条 房地产开发企业在经济适用住房销售或预售中，有下列行为之一的，由住房和城乡建设行政部门给予警告，责令停止违法行为，限期改正，并处3万元罚款。永久禁止该企业参与本市的经济适用住房项目法人招投标，其开发资质证书有效期满后，属本市审批的，核发机关不予延期；不属本市审批的，向核发机关提出不予延期的建议：

（一）违反本办法第二十三条第一款规定，未取得预售许可预售经济适用住房的；

（二）违反第二十三条第二款规定，将售房款挪作他用的；

（三）违反本办法第二十六条第一款规定，向非持有经济适用住房准购证明的家庭销售经济适用住房的。

第三十七条 购买人违反本办法第三十一条规定，在限制上市交易期限内将所购住房转卖、兑换、赠与、作价入股，或未补交相关费用出租经营的，由住房和城乡建设行政部门给予警告，责令停止违法行为；属非经营性行为的，可处一千元罚款；属经营性行为且有违法所得的，可处五千元以上三万元以下罚款，没有违法所得的，可处一万元以下罚款。同时该经济适用住房由住房和城乡建设行政部门按原价格收回。

第三十八条 申请人提供虚假材料的，三年内不得再申请保障性住房。

以欺骗等手段已购买经济适用住房，未领取经济适用住房房屋所有权证、土地使用权证的，不予核发； 已领取经济适用住房房屋所有权证、土地使用权证的，由当地住房和城乡建设、国土资源行政部门以公告形式予以注销。由当地住房和城乡建设行政部门收回已购住房，或责令其限期按当时市场价格补交相关费用；不退回已购住房或不补交相关费用的，申请人民法院强制执行。

为中请人出具虚假证明的，由有关部门、单位追究当事人及主要负责人的责任，视情节轻重予以行政处分。涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

第三十九条 行政管理相对人对行政部门作出的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉、又不履行具体行政行为的，由作出具体行政行为的行政机关申请人民法院强制执行。

第四十条 国家机关工作人员在经济适用住房管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，有下列情形之一的，责令改正；情节严重的，对责任人员依法给予行政处分，涉嫌犯罪的，移交司法机关处理：

（一）对符合规定条件的申请不予受理的或者不在规定期限内做出决定的；

（二）不在规定场所公示应当公示材料的；

（三）未按规定说明不受理申请或者不予批准理由的；

（四）对不符合规定条件的申请人准予购买经济适用住房的；

（五）索取或者收受他人财物或者谋取其他利益的。

第七章 附则

第四十一条 集资合作建房的管理办法按照经济适用住房的有关规定执行。

第四十二条 本办法实施前已租赁的经济适用住房，应当限期购买或转入租赁性住房保障。

本办法实施前已购经济适用住房的交易按照《唐山市中心区已购经济适用住房交易管理规定》（唐政办[2010]46号）相关规定执行。

第四十三条 各工业区、开发区、管理区等政府派出机构所辖区域经济适用住房的管理按照本办法执行。

第四十四条 住房和城乡建设行政部门和民政部门可按各自职责，根据本办法制定实施细则。

第四十五条 本办法自公布之日起施行。

唐山市经济适用住房管理办法 篇2

《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》出台,是上海市中低收入者的福音,解决了上海住房保障体系中,中低收入者层次缺位的问题。中低收入家庭是相当大的一个群体,他们夹在中等收入与低收入者之间,成为“夹心层”,在廉租住房制度推行以后,上海的低收入家庭可以较好地解决基本住房需求问题,而那些既买不起商品房,又不符合享受廉租住房资格的中低收入者的住房问题就突出起来了,经济适用房的推出正好解决了这个层次的住房保障问题。

在以往各地经济适用房的实施中,曾出现过这样那样的问题,不太理想,但不能以此作为否定经济适用房的根据,关键在于管理不到位,只要加强管理定能把好事办好。上海出台经济适用房管理办法,正是为了把它纳入规范管理的重大举措。

二、《试行办法》浓郁的上海特点

《试行办法》根据国家的基本政策,在吸取兄弟省市经验的基础上,结合上海的实际情况,形成了上海自身的特点。主要有:

(一)拓宽经济适用房的来源渠道,采用多渠道、多种方式筹措经济适用房(第7、42条)。

一是单独选址,集中建设,这是主要方式;二是在商品住宅建设项目中按一定比例配置建设,初定为5%,这有助于不同群体居住的和谐共居;三是政府指定机构可以收购符合住宅使用要求的普通商品住房和存量住房作为经济适用房房源,有利于加快解决中低收入住房困难家庭的居住问题。

(二)严格经济适用房的价格管理,确保能适应中低收入家庭的承受能力。

按照国家规定的保本微利原则,明确了本市经济适用房实行政府限价管理,销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度。实际供应价格大体相当于同区域普通商品房价格减去政府的土地出让金和房地产企业的预期社会利润,还可省去部分税费,从而使中低收入者也能买得起房。

(三)明确经济适用房供应对象的几项条件和标准,努力实现公开公平、公正。

《试行办法》原则规定了申请购买经济适用房的家庭成员必须符合相关条件,同时细化为具体标准。包括:①家庭成员的年限,具有本市常住城镇户口的年限为7年,所在区的户口年限为5年以上。②家庭住房面积困难标准,暂定为建筑面积15平方米以下。③家庭收入和财产标准,既考虑是否有能力购房和支付房贷首付能力,又考虑不具备购买市场化商品房的支付能力。经测算,人均月可支配收入标准定为2300元以下,人均年收入标准为27600元,家庭财产标准定为人均不超过7万元。④申请前家庭全体成员原有住房转让限制,初步考虑设定5年内没有转让房屋的行为。这些规定将有效防止不该享受经济适用房者趟浑水。

(四)采取审核公示制度,较好体现经济适用住房的公平性。

除提供必要的证明材料外,实行两级审核、两次公示制度,经审查公示符合条件的才能获得通过。同时,对符合条件的申请家庭,还将采取两次摇号轮候选房的供应方式。

(五)创新经济适用房供应方式,实行租售并举和租售转化。

(试行办法》的一个亮点是突破了长期以来经济适用房只售不租的做法,试行经济适用房出租,同时24条还规定“经济适用住房承租家庭在租赁期满期间,经申请并且由区(县)住房保障机构批准的,可以按经济适用房总价款的一定比例支付购房款,取得相应比例的经济适用住房产权,未购部分的住房以承租方式使用,按规定标准支付相应租金,在规定期限内,可以按经济适用住房原售价格购买其余部分产权。”这个规定使那些暂时受支付能力限制的中低收入家庭通过这种逐步购买办法,获得产权房自有住宅。

(六)规范经济适用房售后和租后管理,纳入有序运行轨道。

由于经济适用房属于保障性住房,享受了免收土地出让金、建设和经营中的行政事业性收费与政府基金,以及项目外的城市建设等费用的优惠政策,因此申请家庭购买的经济适用房,只拥有有限产权,只能自住,非极特殊原因5年内不得转让和出租。承租的经济适用房也只能自己租住,不得擅自转租。出借或从事其他经营性活动。取得房地产证满5年后需转让的,应先由住房保障机构按市场评估价回购,明确不回购的,购房家庭才可自行向市场转让。并且规定,应从转让总价款中,根据政府在经济适用住房中的土地等优惠费用占经济适用房销售价格与优惠费用之和的一定比例交纳土地收益等相关价款。这些规定,明确经济适用房的产权性质和购房者享有的权利,并且规范了转让行为。

三、《试用办法》征询意见的重大积极意义

坚持贯彻群众路线,是上海改革开放30年来住房制度改革的一条成功经验。经济适用房建设与管理是深化住房制度改革的重要内容之一,也是住房保障制度建设的重要一环,涉及广大市民,特别是中低收入家庭的切身利益,必须贯彻群众路线,广泛征求市民意见,才能把好事办好。

上海市委、市政府经过近一年来分析研究,数十易其稿,目前已形成《试行办法(征求意见稿)》,全文已于2008年12月30日在网站上公示,并进行问题解答。广大市民可以在2009年1月8日前,通过信函、传真、电子邮件、填表调查问卷等方式发表意见和建议,进一步修改完善后,经市政府批准,将及时颁布实施。

《试行办法》公示,公开征询意见有三大好处:第一个好处是,体现“以人为本”的精神,充分发动群众,广泛听取意见,集思广益,使《试行办法》能真正符合群众的意志和利益,有利于进一步修改完善、健全住房保障体系。

第二个好处是,在《试行办法》公示过程中,广大市民参与讨论,使方案与群众直接见面,既起了一个广泛宣传的作用,又起了统一思想的作用,有利于取得大多数市民的认同,为方案实施奠定了良好的群众基础。

第三个好处是,对《试行办法》的广泛讨论,充分反映各类利益群体的意见,倾听不同声音,有利于协调各种利益关系,实现公开、公平、公正,并拉近政府与群众的关系,有利于构建和谐社会。

总之,上海市委市政府公开向广大市民征询对《经济适用住房管理试行办法》的意见,是一个很好的办法,受到广大市民的欢迎,一定会赢得良好的效果。

《经济适用住房管理办法》出台 篇3

我国第一部经济适用住房管理办法已由建设部、国家发改委、国土资源部和人民银行联合颁布施行。

办法规定，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品房，严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。经济适用住房项目建设必须采取公开招标的方式确定开发企业，面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。确定经济适用住房的价格应当以保本微利的原则，销售实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

办法规定，政府有关部门应当对购买经济适用住房的申请人进行公示，只有符合规定条件的家庭才能购买或承租一套经济适用住房；经济适用住房只有在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再次购买经济适用住房。办法要求，用于个人购房贷款的住房公积金，优先向购买经济适用住房的个人发放。办法还明确指出，集资、合作建房也是经济适用房的组成部分。

政策解读集资、合作建房也属经济适用住房的一种

《经济适用住房管理办法》中首次规定集资、合作建房也属于经济适用住房的组成部分。

《办法》规定，各地的集资、合作建房标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等必须按照经济适用住房的相关规定，严格执行。集资、合作建房必须纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。今后，凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，将不得再次参加集资、合作建房。并严禁任何单位借集资、合作建房的名义，变相搞实物分配或商品房开发。

专家点评中国房地产协会秘书长顾云昌：把原来一些本不属于经济适用房范畴的集资、合作建房也纳入了，这意味着已经享受了这一政策的人就不能再享受经济适用房政策了。

政策解读经济适用住房面积有限制

我国首部《经济适用住房管理办法》明确规定，作为我国具有保障性质的政策性商品住房——经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，限制建设大面积高档经济适用住房。

《办法》规定，各地在加大经济适用住房的同时，必须将经济适用住房的面积严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房控制在60平方米左右。各市、县人民政府可根据地区的居民收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。

专家点评中国房地产协会秘书长顾云昌：面积不能过大，意味着经济适用房正朝着符合它本来面目的方向发展，使社会上真正的中低收入家庭都能享受到这一政策。

政策解读经济适用住房各项优惠政策

《经济适用住房管理办法》进一步明确了经济适用住房的各项优惠政策。

上海经济适用住房管理办法 篇4

承租人不得将经济适用住房擅自转租、出借，或者改变房屋使用性质。

第三十六条(违反租赁合同行为的处理)

承租经济适用住房期间，承租人违反《经济适用住房租赁合同》约定使用承租房屋，区(县)住房保障机构应当按照规定取消其租赁资格;原承租人5年内不得申请经济适用住房。

第三十七条(续租)

租赁合同期限届满前3个月内，承租人可以向原批准其租赁经济适用住房的区(县)住房保障机构申请续租;经审核符合条件的，可以续签租赁合同;不符合条件或者承租人已在租赁合同期限内购买其他住房的，租赁合同到期终止。

第三十八条(维修资金和物业服务费)

经济适用住房用于出租的，由出租人按照本办法第三十三条、第三十四条规定支付维修资金和物业服务费。

第六章 监督管理

第三十九条(行政监督)

市住房保障机构对经济适用住房申请审核档案和住房需求档案实行备案抽查制度。抽查发现不符合规定的，应当提出整改意见，由区(县)住房保障机构作出相应处理。

市和区(县)的房屋管理、发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门应当加强对经济适用住房建设、审批、供应、售后和租后管理工作的监督，依法查处违法违纪行为。

第四十条(社会监督)

经济适用住房建设、申请审核、供应、售后和租后管理工作接受公民、新闻媒体和其他社会组织的监督。有关部门应当及时处理违纪违法行为，并向社会公开处理结果。

第四十一条(工作人员的责任追究)

在经济适用住房建设、申请审核、供应、售后和租后管理过程中，有关行政管理部门和住房保障机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究有关单位和工作人员的行政责任;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第四十二条(申请人弄虚作假的处理)

当事人弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况及伪造相关证明申请经济适用住房的，区(县)住房保障机构应当如实记录当事人的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用;当事人已取得的申请资格应当取消，并禁止其5年内再次申请。当事人已骗取购买或者租赁经济适用住房的，区(县)住房保障机构应当按照规定予以收回，并追究其法律责任。

第四十三条(出具虚假证明主体的处理)

个人或者单位为他人申请经济适用住房出具虚假证明材料的，区(县)住房保障机构应当如实记录个人或单位的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人或者企业信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用，并追究其法律责任。

第四十四条(登记限制)

经济适用住房的房地产权利人擅自转让经济适用住房，或者经济适用住房的承租人违反《经济适用住房租赁合同》约定擅自转让和抵押原有住房的，房地产登记机构不予办理转移登记。

第七章 附 则

第四十五条(筹措经济适用住房房源的其他渠道)

政府鼓励社会机构和居民将可用于出租的自有住房交由住房保障机构代理经租，出租给符合经济适用住房申请条件的家庭。

政府指定机构可以收购符合要求的普通商品住房或者存量住房作为经济适用住房的房源。经济适用住房房源收购执行国家规定的税收扶持政策。

第四十六条(特殊家庭的政策适用)

经市政府认定的其他特殊困难家庭，可以申请经济适用住房，具体办法另行制定。

第四十七条(配套文件的制订)

市发展改革、城乡建设、房屋管理、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门根据职责分工，负责制订本试行办法的配套文件。

第四十八条(具体应用问题的解释)

本办法的具体应用问题，由市住房保障房屋管理局负责解释。

第四十九条(试行的范围和日期)

唐山市经济适用住房管理办法 篇5

《韶关市区经济适用住房管理实施办法》已经2008年3月21日韶关市人民政府第十二届17次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长 郑振涛 二○○八年四月十日

韶关市区经济适用住房管理实施办法

第一条 为加强对经济适用住房的管理，进一步完善多层次的城镇住房供应体系，改善城市低收入家庭的住房条件，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》、《经济适用住房管理办法》和《广东省人民政府关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照适用标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

第三条 市建设行政主管部门（以下简称市建设局）负责本市经济适用住房政策的实施和监管工作。市住房保障中心负责经济适用住房的筹建、销售等具体管理工作。

第四条 市发展和改革部门，会同建设、国土管理部门，根据本市的社会经济发展状况、人口、低收入家庭住房水平和市场需求以及建设用地可供数量情况，编制经济适用住房发展规划和建设计划，并统筹纳入地方社会经济发展计划。

第五条 市国土资源管理部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房建设计划，编制经济适用住房建设用地计划，并在土地利用计划中优先统筹安排。

第六条 经济适用住房小区建设坚持统筹规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则。项目选址要以人为本、合理安排区位布局，方便低收入群众工作生活。

第七条 经济适用住房的建设按照政府组织、市场运作的原则，采取市住房保障中心自行组织建设及商品房开发项目配建两种方式。经济适用住房配建按照《韶关市区廉租住房、经济适用住房配建实施办法》执行。经济适用住房供应总建筑面积原则上不低于住房总建筑面积的10%。

第八条 经济适用住房建设用地以政府无偿划拨方式供应，经济适用住房建设免收各种行政事业性收费和政府性基金，项目小区外基础设施建设费用政府负担。

第九条 经济适用住房建设可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。第十条 经济适用住房的建设要做到标准适度、功能齐全、质量优良、经济适用、便利节

能。根据有关规定和我市住宅建设的发展规划，经济适用住房建筑户型和面积按下列标准建设：

（一）一室户型的住房建筑面积控制在35平方米至45平方米之间；

（二）二室户型的住房建筑面积控制在45平方米至55平方米之间；

（三）三室户型的住房建筑面积控制在55平方米至65平方米之间。

住房建筑户型以二室户型为主，比重占总户室数量的80%以上。

第十一条 经济适用住房价格实行政府指导价，其基准价格及浮动幅度由价格主管部门及建设主管部门依据经济适用住房价格管理的有关规定，通过价格认定程序确定并向社会公布。

第十二条 经济适用住房应当在房屋竣工验收合格后，实行现楼交易。

第十三条 经济适用住房实行严格的准入和退出机制，统一由市住房保障中心按限定的价

格，向符合经济适用住房购买条件的低收入家庭出售。

第十四条 符合下列全部条件的市区常住户口居民住户，可以申请购买经济适用住房：

（一）家庭人均收入标准等于或低于当年市区最低生活保障线的300%；

（二）家庭人均住房建筑面积低于10平方米；

（三）无自有产权房源。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，实行动态管理，由市政府定期向社会公布。

第十五条 经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。对经济适用住房申请资格的审查核实，实行家庭成员全名制诚信申报制度，按照“三审核”（居委会、街道办事处、市建设局）、“两公榜”（街道办事处、市建设局）的程序认定。其具体程序为：

（一）申请人持身份证、户口簿（户籍证明）、结婚证、计划生育证明、民政部门出具的低收入证明、拥有的房产及现居住住房的权属或合同证明、市房地产交易登记所提供的查档证明（凭低收入证明免费查询）等证明材料向居住地社区居委会提出购房申请，填写《购买经济适用住房评议申请表》，居委会（申请人实际居住地与户籍所在地不在同一居委会的，由户籍所在地居委会协助调查）通过邻里访问、入户调查、查档取证（民政等有关部门）以及信函索证等方式对申请人的家庭人口、收入和住房状况以及实际生活水平进行调查评议。

（二）居委会将调查评议结果报居住地街道办事处，由街道办事处组织专门人员对评议结果进行复核，并将复核结果分别在居委会和街道办事处张榜公示7个工作日。

（三）街道办事处将符合条件的申请对象报市建设局，市建设局对申请人的住房等情况进行调查核实，对核实符合条件的，在市政府网站、建设局网站及《韶关日报》公示15个工作日。

（四）对无投诉或经调查核实投诉不实，符合经济适用住房购买条件的，由市建设局发放核准通知和轮候号码。

（五）市建设局根据可供应房屋数量，安排持有核准通知书的申请人，按轮候号码顺序及相应的户型面积决定入围选购名单，并采取分类摇号中签的方式确定购买人。对摇号中签人，由市建设局核发经济适用住房购买通知单。持有购买通知单的申请人应在规定的购房期内与市住房保障中心签订购房合同。逾期未签订购房合同的，视为放弃，按照规定重新申请。

第十六条 符合条件的家庭，每户只能购买一套经济适用住房。

第十七条 购买经济适用住房后又购买其他住房的家庭，其经济适用住房由市住房保障中

心按规定及合同约定回购。回购后的经济适用住房，仍用于解决其他低收入家庭的住房困难。

第十八条 居民应按规定办理经济适用权属登记。产权证上应注明经济适用住房及划拨土地，产权证备案栏目上应填写申请人家庭所有居住人员姓名。

第十九条 经济适用住房购房人拥有有限产权，只能用于自住，不得出租。

购买的经济适用住房5年内不得直接上市交易，确需转让的，只能由市住房保障中心按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，市住房保障中心有优先回购权。在市住房保障中心没有回购意愿的前提下，购房者可将经济适用房上市交易，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价70%的比例向政府交纳土地收益价款。

第二十条 企业集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设、供应、管理严格按有关规定执行。

第二十一条 新建成的经济适用住房小区，应严格执行建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》，全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。由建设单位采取招标方式选择物业管理企业实施前期物业管理。

第二十二条 市住房保障中心与购房者签订《经济适用住房买卖合同》时，同时签订《物业管理服务协议》，约定物业管理有关事项。

第二十三条 建立经济适用住房共用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金，专项维修资金按有关规定归集、管理和使用。

第二十四条 经济适用住房上市实行申请审核制度。上市申请人在上市前应书面征求市住房保障中心回购意见，并报市建设局审核。市建设局应在自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见；未经批准的，房地产交易登记机构不得办理登记转让手续。

第二十五条 经济适用住房出售后将会形成住房困难的，不予批准出售。

第二十六条 国家机关及有关工作人员应忠于职守，秉公办事，凡滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的，视情节轻重，由所在单位或者上级主管部门给予责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十七条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市住房保障中心限期收回所购住房，并依照法律和有关规定追究责任，今后不得再申请购买经济适用住房。

第二十八条 各县（市）建设行政主管部门可参照本办法，结合本地实际，制定实施办法。第二十九条 本办法自发布之日起施行，2003年6月9日颁发的《韶关市区经济适用住

唐山市经济适用住房管理办法 篇6

财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 关于印发《经济适用住房管理办法》的通知

建住房[2007]258号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），经国务院同意，现将修订后的《经济适用住房管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国监察部 中华人民共和国财政部 中华人民共和国国土资源部

中国人民银行 国家税务总局

二○○七年十一月十九日

管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。

县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

第六条 市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

第二章 优惠和支持政策

第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

第八条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十八条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第十九条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第四章 价格管理

第二十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

第二十一条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格

县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

第二十六条 经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。

第二十七条 经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

第二十八条 符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

第二十九条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和

第三十五条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

第三十六条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

第三十七条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

第三十八条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

第三十九条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

第四十条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。

第七章 监督管理

第四十一条 市、县人民政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，经济适用住房主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规

第八章 附 则

第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府经济适用住房主管部门会同发展改革（价格）、监察、财政、国土资源、金融管理、税务主管部门根据本办法，可以制定具体实施办法。

第四十七条 本办法由建设部会同发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局负责解释。

第四十八条 本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本办法规定内容的事项，应按本办法做相应调整。

应否取消经济适用住房 篇7

一、对解决住房问题应该树立什么样的理念

有一位专家提出取消经济适用住房所持有的理念是,政府只应该管低收入者的住房问题,不应该管中等收入者的住房问题。

19世纪及其以前,世界各国通用的理念是:住房是生活消费品,应由居民自己解决,政府不应该管。在19世纪,特别是19世纪下半叶,英国等一些西方国家由于城市化快速发展而造成城市住房十分紧缺,被人们称之为“住房灾难”。当时,民主化已有一定发展,各界人士通过各种民主化渠道,对政府不管广大居民的住房问题,进行了日益尖锐的抨击。进入20世纪以后,既有民主化的推动,更由于经济不断发展使政府拥有了较强的解决住房问题的实力,英、美等许多国家陆续做出政府介入住房问题的决定。在做决定时提出的理念可以概括为:住宅是一种关系广大居民安居乐业和国计民生的特殊商品,又是一种价格很高的特殊商品,如果没有政府介入而单纯依靠市场自发调节,很难解决好广大居民,特别是广大中低收入者居民的住房问题。

我国中等收入者的收入相对偏低,直至今日仍有较多居民存在着购房难。据一些城市的调查,许多中中、中下收入者连小套型商品房也买不起。针对这种情况,政府把中等收入者,特别是中中、中下收入者的住房问题管起来,解决好,是不可推卸的责任。可见,提出政府只应管低收入者而不应管中等收入者住宅问题的理念,既有悖于世界上许多国家通行的理念,又不符合我国的实际。

二、两个国家管中低收入者住房的简介

1930年美国决定政介入住房问题,实行分别对中、低收入者供应“社会住宅”和廉租屋的住房分类供应制度。其中,对“社会住宅”的社会保障,主要是贷款利息、税费、土地供应、购房还贷相应减收所得税等优惠。据计算,这些优惠加起来,一般约占住房价格的5%,高的城市也不会超过10%。给了“社会住宅”一定的社会保障,政府就有理和有权去调控其住房套型、价格和供应对象。进入20世纪八九十年代,由于美国居民收入不断提高,除了贷款期可长达30年和购房还款相应减收所得税两项优惠仍在施行外,其他社会保障以及政府的调控都已逐步消减。社会住宅已经逐步淡出。

新加坡也实行分类供应住房制度,对中等收入者供应政府组屋,对低收入者供应廉租屋。新加坡是在国家独立不久实行新住房制度的,当时经济实力弱,人民收入低,住房十分紧缺。更考虑到人多地少的国情,因而决定把加强管理、严格控制住房套型、房价和供应放在首要地位。具体办法是,组屋由政府组建,从而直接控制住房套型、房价和供应。最早分档次建设的组屋套型为42～70平方米,后来随着经济发展,逐步提高上限,迄今为止建设租屋的上限仍控制在125平方米以内。对组屋的社会保障,一为土地和税费优惠,二为由政府组建省去一大笔房地产企业和施工企业获取的利润,组屋所含社会保障比重低于10%。对组屋按套型分成几个档次,并按套型大小调整每平方米的价格,使其所含社会保障有所差别。

美国和新加坡的办法说明以下几点:一是,解决好中低收入者的住房问题,是政府的职责。二是,政府管中等收入者住房不是大包大揽,而是分档次地给予较小比重的社会保障、加上有效的管理工作而把事情办好。有的专家很可能把管中等收入者住房误解为大包大揽,因而提出了反对意见。三是,我国通过房改决定推行住房分类供应制度,努力解决好中低收入者的住房问题,是符合国情的选择。

三、为什么我国推行社保住房问题甚多

住房分类供应是一个崭新的制度,按理应该先用几年时间,既认真研究国外的经验教训,又在国内先行试点,取得实践经验做出周密安排后才推行。而我国的房改,从1980年至1997年,主要精力放在提租补贴和出售公房上,没有对住房分类供应进行过多少研究,更没有试点。因而1998年23号文决定实行这一制度时,处于研究不深和准备不足的情况。从而,在实施新制度的过程中出现许多问题,是可以理解和在所难免的。举以下几个例子:

例一,外国把低收入者定义为买不起房的住房困难群体,划分低收入线是各国政府的权力。低收入者占全体居民的比重,英联邦有的国家划定为20%左右;美国最早划定为18%,后来逐步降低;新加坡划定为8%左右。我国由于当时对国外的廉租屋办法研究不足,在23号文中没有划定低收入者的比重,只提出对中低收入者供应经济适用住房,对最低收入者供应廉租屋。这就出现了我国为什么有一部分低收入者买得起房的“理论”问题。

例二,外国推行住房分类供应制度,是从政府不管转为要管住房问题,加强管理顺理成章。新加坡最重要的经验就是加强管理。而我国房改前实行公房低租金,是一种政府和单位大包大揽的制度。对这一制度进行改革,很自然地会转向放松管理。许多城市在房改后就精简了管理住房的机构和人员。2000年我们曾对一些城市执行经济适用住房的情况进行调查,发现普遍地存在着住房套型、房价和供应对象“三失控”的情况。当我们去了解为什么会出现一人一次购买10套经济适用住房的特殊而严重的问题时发现,这个拥有几十万人口的区只有两个公务员管住房。实在管不过来,只好委托房地产企业代管经济适用住房,从而发生了这个问题。虽然委托房地产企业代管的问题很快得到纠正,但令人遗憾的是,管理不力的问题至今仍未很好解决。今年有个城市发生了分配经济适用住房摇出联号和许多居民不具备申请资格的问题,就是有力的例证。在中央电视台的节目中,有位专家建议取消经济适用住房而改为其它社保房。应该看到,经济适用住房出现问题的“要害”不在这一办法本身,而在管理不力。如不解决管理不力的问题,改行其它社保房仍然会出现同样的问题。

例三,只有实现对中低收入者住房供应的全覆盖(分档次),才能解决好中低收入者的住房问题,才能有效地稳定房价和控制套型。这也是新加坡另一条重要经验。我国的23号文也是按全覆盖安排的。但因当时缺乏经验,没有拿出有效的达到全覆盖要求的措施,致使这些年建设的中低收入者住宅过少,远离全覆盖的要求。比如,要做到廉租屋的全覆盖,关键是解决资金来源和明确责任。如果当年规定:在一定阶段内廉租屋的全覆盖目标为占居民总数的8%,资金由城市政府解决(中央政府对部分城市适度支持),并要求城市政府做出规划,分别在5～10年内完成。这样,就是一个有计划地实现全覆盖的安排。可惜当年我们在制定廉租屋办法时思不及此,而是千方百计地去另寻资金来源,好不容易地安排了从土地出让金中拿出一定比例和拿出住房公积金的增值部分,虽然取得一定“成绩”,但却未达到全覆盖的要求。又如,我国当年决定对经济适用住房以无偿供应土地和税费减半的优惠,1999年核算这一社会保障占房价的15%。这些年土地出让价涨得快,应为20%以上。后来才认识到,这样高的社会保障比重,按分档次的要求,只能供应一部分“中下”收入者,不是一个全覆盖的安排。

四、在不断地解决问题的进程中迈步前行

经济适用房后续管理的问题与对策 篇8

[摘 要]

经济适用房的后续管理面临责任主体不清、基本公建配套不到位、物业管理不佳等问题，亟需出台具有可操作性的实施细则。上海市闵行区承担着大量的经济适用房建设和人口导入任务，闵行区人民检察院通过创新社会管理，实行保障房派驻检察官制度，对保障房的建设、后续管理等环节直接进行监督，并从检察监督的视角，提出改善和加强经济适用房后续管理问题的对策。

[关键词]

经济适用房；后续管理；困境；检察监督；对策

[中图分类号] D926 [文献标识码] A [文章编号] 1009-928X（2014）03-0048-03

党的十八届三中全会通过的《决定》指出，要健全符合国情的住房保障和供应体系。经济适用房就是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用房仍然有着重要意义。不过在经济适用房的后续管理上，由于缺乏系统、完善的制度规范及管理经验，经济适用房的公共基础配套不到位、物业管理不佳、转租转售等问题逐步显现。本文以上海及上海市闵行区为例作一研究。

一、上海市及上海市闵行区经济适用房概况

（一）经济适用房产生的背景。2005年，我国开始出台保障房政策，此后逐步完善。上海市针对公租房、廉租房、经济适用房、动迁安置房等公益性保障住房的建设和管理，提出建立“大型居住社区”的探索，以更好地服务和保障民生。预计到“十二五”末，上海市闵行区将承担1440万㎡的“大型居住社区”建设任务，预计导入40-50万规模本市常住人口。

（二）上海市经济适用房的建设情况。上海的经济适用房的集中建设经历了三个阶段。第一阶段，本世纪初，上海市政府决策在市郊建设一批以解决中心城旧区改造动迁安置的配套商品房为主的大型居住基地，此类基地全市共建有8个，分布在浦东、闵行、宝山、嘉定四个区。第二阶段，从2008年下半年起，上海市政府的思路从建设“大型居住基地”转变为建设“大型居住社区”，立足于“在郊区建设交通方便、配套良好、价格较低、面对中等收入阶层的大型住宅小区”，在全市确定了8个重点推进的大型居住社区，闵行浦江是其中之一。第三阶段，2010年，上海市政府推广在市郊建设“大型居住社区”思路，确定了第二批23个基地的选址，分布在闵行、浦东、宝山、嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、崇明等区县。

这一举措在较短时间内满足了相当一部分中低收入群体改善住房条件的刚性需求，稳定了房地产市场，促进了社会和谐稳定；还为扩大消费创造了有利条件，对调节收入分配、遏制投机性财富转移也起到了重要作用。

二、上海市闵行区经济适用房后续管理之困境

从入住的房源来看，有市属地块建设的房源，也有闵行区自筹的房源；从入住的人员结构来看，有闵行区本地居民，也有其他区、县导入的居民（比如徐汇区、长宁区）；从经济适用房的权属来看，所在地政府和经济适用房的申购者按一定比例共同享有房屋产权，所在地政府拥有40%的房屋产权，申购者拥有60%的房屋产权。这种人员结构的多元化及双重的产权属性，导致经济适用房的供后管理面临一些问题。同时，经济适用房作为新生事物，其在规划和建设之初，就存在基础配套设施跟不上、供后管理不完善、退出机制缺失等先天性不足等问题。

（一）属地管理还是属人管理？入住的经济适用房居民到底应当实行属地管理还是属人管理？有相当一部分经济适用房居民是从徐汇区、长宁区等导入的，闵行区的街道、社区对这部分人员的基本情况并不掌握；这些人员居住地、生活区域转移之后，再要求导出区政府进行全方位管理确实勉为其难。但是，政府的行政管理及服务，如社区、医疗卫生、教育、警力等资源是按照行政区划及人口数量来确定的，需要当地政府的财政支出，如果要全部依靠人口导入地来承担的话，面临着巨大的财政和人员压力。

（二）基本公建配套不到位。出行难、就医难、日常购物难是经济适用房居民反映最强烈的三个焦点。

一是出行难。经济适用房所在的“大型居住社区”周边公交运力严重不足。

二是就医养老难。配套医疗服务和“大型居住社区”卫生服务中心建设远滞后于住宅建设，“大型居住社区”内日常治疗和急救问题凸显。同时，“大型居住社区”养老机构投资主体、建设主体不明确，造成一些老年病人将医院当养老院，客观上又加剧了医疗资源的紧张。

三是日常购物难。“大型居住社区”除配套的街坊级商业设施外，没有大型超市和正规商店，群众日常生活成本高，生活压力大。

（三）物业管理不佳。首先，物业管理公司的确定。目前经济适用房的物业管理是由开发商组织全市范围内招投标确定的，属地政府在确定物业管理公司的程序中只能被动接受，增加了属地政府对物业管理公司进行管理的难度。

其次，物业管理费收缴率低。物业管理公司基本采取商业化运营，其经营费用及盈利全部来源于业主缴纳的物业管理费等服务性收入。经济适用房小区居民普遍经济能力不高，人员素质参差不齐，物业管理费收缴率仅能达到50%左右，势必影响物业管理公司的服务质量，其安保、清洁等服务难以满足居民改善居住环境的要求，由此形成恶性循环。

（四）经济适用房违规出租、出借。首先，出租、出借行为虽被明令禁止，但有一定的合理性。由于公共配套设施不到位，居民出行、生活不便，出现了部分居民向市区回流的现象。有的居民购买经济适用房申请了银行贷款，每月有还款压力，因此将房屋出租，能够获得一定的租金收入，补贴生活。而经济适用房的出租、出借目前是被市房管局明确禁止的，因其不仅使政府改善中低收入群体居住环境这一目的落空，并且给“大型居住社区”的管理带来困难，但其存在又有一定的客观因素和合理性。

其次，违规出租、出借的发现、查处机制尚未完善。经济适用房违规出租、出借面临的另一难题是发现、查处困难。目前尚未建立完善的发现、查处机制，物业、居委、派出所或者房屋管理部门到底应当由谁来承担发现违规出租、出借房屋的职责，发现以后如何进行取证，由谁来进行处罚、行政执法权力有无依据等都没有明确规定。

（五）经济适用房的退出、回购机制不健全。目前闵行区的经济适用房只有申购机制，退出、回购机制不健全。首先，经济适用房是为解决中低收入群体住房困难由政府公共财政筹集资金建造的，当申购者收入水平提高，经济能力增强后，应当通过一定的途径和方式退出，让其他符合条件的人享受住房保障。其次，随着子女的成长、就业，一部分经济适用房申购家庭经济状况有所改善，这部分家庭有二次改善居住条件的需求，这时其购买的经济适用房应当如何处理是必须面对的问题。再次，经济适用房申购家庭出现家庭成员死亡、离异等变动时，其申购的经济适用房应当如何处理也是极为现实的问题。

三、检察机关保障房派驻检察官的理论与实践

（一）保障房派驻检察官的理论支撑。首先，这是检察机关加强和创新社会管理的新方式。随着我国经济社会的迅猛发展，原有的社会结构、社会组织形式、利益分配方式等呈现出多样化的发展趋势，检察机关的传统职能已不能满足社会主义市场经济和社会管理发展的新要求。保障房派驻检察官是闵行区检察院主动融入民生，积极探索加强和创新社会管理方式的有益尝试，符合检察机关作为社会管理的参与者和监督者的定位。

其次，符合我国检察权理论。《宪法》将法律监督权赋予检察院来行使，说明检察机关已不单纯是职务犯罪侦查、侦查监督、刑事追诉的机关，而是国家政权架构与社会治理格局中存在的一条救济权利、保障安全、稳定秩序的制度通道。保障房派驻检察官的目的并不是代替房管、安监等部门的行政职能，而是立足于其作为法律监督机关的“监督”本职，以检察监督促进公正、公平，实现司法权对行政权的制约。

再次，符合检察权“延伸”的趋势。保障房派驻检察官一方面是全面履行法律监督职能的客观要求；另一方面，表明检察权力的社会辐射范围、功能的确正在逐步扩大。只是目前这种“延伸”尚缺乏必要的法律保障，随着新《刑事诉讼法》和新《民事诉讼法》的实施，《人民检察院组织法》也需要进行同步修订，以便从法律上确认检察权的边界，赋予检察权延伸以充分的法律依据，避免外界对检察权“延伸”的质疑。

（二）保障房派驻检察官的实践探索。2012年2月，闵行区人民检察院出台《闵行区保障房建设派驻检察官工作实施方案（试行）》，通过派驻检察官监督保障房建设、管理工作，深化工程建设领域职务犯罪预防，确保保障房在建设、申请、供应、管理过程中的公正、公平、公开。

加强对保障房后续管理环节的法律监督，应该成为保障房派驻检察官制度全程工作链中的重要环节。派驻检察官的工作不能仅止步于保障房分配完成即告终止，在保障房的后续管理使用环节，派驻检察官也应协同相关行政职能部门工作人员。通过对保障房实际使用情况的不定期抽检、抽查等措施，加强对保障房后续管理环节的同步监督，确保保障房的制度功能得以实现。

四、检察监督视角下加强和优化经济适用房后续管理的对策

保障房派驻检察官介入经济适用房后续管理环节的出发点和立足点，应当以检察监督为视角，以检察建议或者纠正违法通知书的形式，提出加强和优化经济适用房后续管理的以下对策：

（一）从省市级层面，制定经济适用房社会管理的指导意见，适当下放行政管理权限。积极建议并推动省市级层面，在总结相关地区、板块供后管理经验的同时，制定加强经济适用房社区社会管理的指导意见。针对经济适用房属地政府承担的管理职能与拥有的管理权限、财政支撑严重不足等，建议由市级层面研究财政转移支付，补偿属地政府在社会管理方面的支出；针对“大型居住社区”建设总体思路与规划设计之间的系统性不足等问题，建议在规划阶段，省市级职能部门听取属地政府的意见和建议，给予其一定的话语权，避免供后管理上的职责不清；将规划管理、市政道路、环境保护、市场监管、民生事业等方面的部分行政权限下放给“大型居住社区”属地政府；适当增加属地镇的社会管理、公共服务等方面的行政、事业编制，弥补社会管理、公共服务力量的不足。

（二）加强经济适用房的物业管理。物业管理和服务水平与业主的切身利益息息相关，也是经济适用房业主较为关注的问题。首先，相关部门要加强对经济适用房前期物业管理招投标的把关，鼓励优秀物业企业参与管理。建议制定并有效落实物业公司招聘经济适用房居民就业的扶持政策，既解决居民就业，又推动居民对社区的自我管理和服务；其次，制定对管理业绩良好的物业企业奖励机制；再次，加大经济适用房社区内业主委员会的组建进度，考虑闵行区经济适用房入住率较低和居民自治意识淡漠的现实，房管部门应在业委会组建中充分发挥引导作用。

（三）加大违规行为的经济处罚力度。经济适用房管理过程中的违规行为包括开发商违规和业主违规两方面。建议上升到法律层面，加大处罚力度。通过制定完善相关法律法规、出台细则等，对于开发商违规的，比如偷工减料的房屋质量问题、不履行质保义务等的不法行为，进行经济处罚，罚金可定为开发商获取的额外利润的3-5倍，并限制其在其它相关项目上的投标资格等。对于经济适用房业主的骗购、违规出租、出售等行为，取消其在10年内或者终身再次申购或租赁各类保障性住房的资格。

（四）建立经济适用房小区扣分管理机制，遏制违规出租、群租。不建议放开禁止出租的规定。应建立扣分管理机制，具体做法是：由房管部门派驻保障房社区的工作人员会同物业管理部门发现保障房住户危害社区住户安全、破坏社区环境卫生、违章使用房屋等方面的不当行为，并实行扣分制，累计到一定分值，住户将被强制退出保障房供给体系，并在若干年内不得重新申请保障房。将不当行为依情节轻重分为4类：属于轻微违规行为的，每项扣3分；较严重的违规行为，每项扣5分；严重违规行为，每项扣7分；非常严重违规行为，每项扣20分。租户如在两年内被扣分数累计达到20分，租赁合同将被终止。如携带动物随处便溺，弄污公众地方，属于轻微违规行为，将被扣3分；擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换的，一经发现，将被扣20分。这一举措能够从源头上遏制“居改非”、违章搭建、转租、群租等不良现象。

（五）尽快建立经济适用房的退出和回购机制。应尽快研究建立经适房的退出机制，规定当申购者的收入水平和资产总额达到一定程度后，政府有权按照市场中间价格优先回购其经适房，使有限的经适房资源重新进入供应环节，为更多低收入住房困难家庭提供住房保障。

作者杨慧亮系上海市闵行区人民检察院副检察长；葛云系上海市闵行区人民检察院派驻保障房检察官；高飞系上海市闵行区人民检察院助理检察员。