住房保险论文

住房保险论文（精选7篇）

住房保险论文 篇1

人口出生率降低、医疗水平提高、社会福利增进、生活质量提高、人口寿命延长等现象将中国匆忙带入了老龄化社会。在国家统计局公布的第六次人口普查数据中, 大陆31个省份和现役军人的人口中, 0-14岁人口占16.60%;15-59岁占70.14%;60岁及以上人口占13.26%, 其中65岁及以上人口占8.87%。尽管汇丰银行近日公布的一项调查显示, 高达62%的中国人认为他们退休后会比父母过得好。这一比例仅次于印度的69%列全球第二, 远远超过了许多发达国家。但退休后如何赡养父母也成为中国人较为担心的问题。有29%的人称这可能是导致退休后发生财务问题的原因之一, 这一比例在全球居首。

一、住房养老保险模式及其效用

1. 住房养老保险模式及其运行

住房养老保险模式 (Home Equity Pensio Insurance model, 简称HEPI) 主要是以产权独立的房产为标的, 以有房产的老年人为对象, 将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司申请办理住房养老保险, 再由保险公司通过年金支付形式, 定期向投保人支付养老金, 从而达到解决养老问题、提高养老水平的保险制度安排。

(1) 拥有房产的老人向保险机构提出投保HEPI申请。

(2) 保险机构受理申请后, 委托房产评估机构对房产进行估价。双方签订养老保险合同。

(3) 养老保险合同生效, 保险机构有义务在老人去世之前为其建立专门账户, 按照约定定期提供养老年金供其养老。

(4) 等老人去世后保险机构将该房产收回, 通过拍卖出售等形式处置该房产, 并用所得收益补偿前期的养老金支付款项。

(5) 保险机构与房产继承人依据保险合同, 在支付保险机构保险费后清算其剩余净值。

(6) 政府将通过立法、政策扶持、税费减免、监管督查、信息咨询和提供资金担保等形式发挥作用。

住房养老保险其本质就是在不必出售房产所有权和继续保住房使用权的前提, 将所居房产转换套现, 成为养老期间的一笔稳定的现金流入。它借助于保险金融工具将房产与养老有机地结合在一起。这一做法很像是保险公司用分期付款的方式, 从投保人手中买房。

2. 基本核算公式

对一定年龄以上的拥有住房的人士提供按月支付的保险金, 至借款人去世后取得房产的处置权是住房养老保险的最基本操作模式。考虑到通货膨胀因素以及随着年岁的增高, 老人因为疾病等原因对于资金的需求量也会提大, 因而将模型设定为年金增长模型较为合理, 以下为计算公式:

其中, C为保险公司首期支付给老人的养老金;r为与该风险相对应的市场投资平均收益率;g为年金增长率, 可按照GDP的年实际增长率处理成月度数据计算;FV为合同期末房产的处置价格;n为年金期数 (月) ; (在公式中r≠g) 。

案例:假设一个老人60岁末将其房产抵押给保险公司, 80岁初去世 (共有20年, 240个月从保险公司领取养老金) , 老人去世后保险公司将其房产拍卖得到150万元。这20年间的与该风险相对应的市场投资平均收益率约为6%, GDP的年实际增长率约为8%。则根据上面的计算, 保险公司从合同订立后按月支付的养老金, 也即老人每月所能领取到的养老金如表1所示:

以上的财务计算表明, 理论上, 通过这种逆向按揭, 房屋所有人可以实现不动产向流动资产的转换, 并用若干年后放弃不动产的处置权换取在世时稳定的现金流入, 同时仍有房屋的使用权, 做到了住房养老两不误。

当然, 以上仅为简化模型, 并且也仅仅是可能的多种养老保险之一。限定为年金增长模型并且规定按7%的年增长率也仅仅是很多贷款品种中的一种具体形式, 毕竟有些老人随着年龄的增长其消费欲望也会减弱, 而可能更愿意在还相对年轻时获得多的资金供消费, 并且增长率大小也可双方进行协商。此外, 由于人为的限定了房屋到期的估价 (FV) 、老人的存活时间 (n) , 并且也假设贷款利率水平 (r) 在这一时期内保持不变, 而实际上这变量均为不确定参数。因而上述年金增长模型仅仅是从理论角度进行估计。

3. 住房养老保险效用

(1) 增进老年投保人福利。办理住房养老保险后, 老年人就可以用自己身故后的房产余值, 来换取生前的较好生活。其福利水平的提高如图1所示。假设老年人不投保住房养老保险, 其可支配收入水平为YY, 它与福利效用无差异曲线相切于E点, E点是YY预算约束下所能实现的最大福利水平。如果老年人投保, 由于保险公司根据房产净值定期向投保人支付一定数量的现金, 投保人可支配收入有较大增加, 其收入水平由YY向外移动到Y1 Y1, 它与效用无差异曲线相切于E1点福利水平最大化点由E外移到E1点。,

(2) 提高投保人现期消费水平。人的一生可以分为工作阶段和退休阶段, 其收入主要来自于工作阶段。在我国传统养老模式下, 人们一般以牺牲工作期间的消费为代价, 将工作阶段的收入通过各种形式预留部分以备将来养老之用。住房养老保险的推出可以缓解这一状况, 使人们对未来养老期间收入预期确定化, 在工作期不必极力抑制当期消费, 甚至可以将其用于购买新房, 改善生活居住水平, 晚年再用这一住房来承担养老功用。

(3) 减轻子女的养老负担。退休老人的收入来源主要是亲属资助、退休金和少量劳动所得。随着“四二一”、“四二二”家庭将大量涌现, 未来家庭赡养老人的义务将变得沉重。目前开办的商业保险养老和社会保障养老, 因资金短缺也无法全部承担起重任。随着人们自有房产拥有量的逐步增加和房产质量的改善, 以房养老可成为家庭养老一个可选择方案。老年人通过住房养老保险获取养老年金, 可以在一定程度上替代、减轻子女的养老负担。

(4) 盘活房产市场, 提高房产利用效率。住房养老保险的开办, 一方面可以刺激人们将原来用于养老的收入用于购房, 改善住房消费, 增加住房需求;另一方面, 等老人去世后保险机构通过房地产市场拍卖出售, 增加了房地供应, 盘活了房产市场, 提高房产利用效率。

(5) 拓宽保险机构业务范围, 促进其可持续发展。保险公司可以利用自身优势, 将保险资金用于住房养老保险, 间接进入发展前途好收益可靠稳定的房地产市场。另一方面保险机构可以将每年收取的大量养老金, 用于支付办理住房养老保险的养老年金。两条现金流的一出一进, 可以大大扩充资本金, 提高资产质量, 增加新的利润增长点, 培养自身抗风险能力。

(6) 缓解政府的养老压力。养老是涉及到社会稳定的大问题。住房养老保险将每个家庭都具有的房产与养老有效结合起来, 能大大缓解政府的养老压力, 减轻养老保险基金支出的负担。

二、住房养老保险模式国际借鉴

住房养老保险模式是反向抵押贷款的一种形式。在国外, 反向抵押贷款最早起源于荷兰, 而使用比较普遍的要数美国。具体有房屋价值转换抵押贷款 (Home Equit Conversion Mortgage, 简称HECM) 、房屋保留计划 (Home Keeper) 和财务自由计划 (Financia Freedom) 等品种。政府担保的贷款如HECM, 贷款额度低, 费用少。私人提供的贷款限制较少, 贷款额度高, 费用高, 如财务自由计划。在美国HECM最受欢迎, 约占全美反向抵押贷款市场的95%。“美国模式”之所以能成功实施, 主要归结为以下几个方面:

1. 美国政府的支持和有效监管

政府为促进反向抵押贷款市场的顺利发展, 直接或间接地参与改进产品设计、完善风险规避机制、制定完善的法律、法规规范用以监管市场的发展, 保护各方利益, 并促进市场竞争, 推动市场发展。同时, 美国政府制定了完善的消费者保护机制。如果贷款人宣布破产, 那么借款人就可能领不到贷款。但政府指定机构发行的HECMs产品, 有了联邦政府担保消费者就没有了这个担忧。

2. 完善的房地产市场和金触市场

美国由联邦全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司等共同组成的房地产二级市场, 与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大的活力和极好的流动性, 这使反向抵押贷款养老模式具备了发展的基础。

3. 雄厚的金融人才储备

把市场调研得出的数据资料通过保险精算、金融工程等技术手段处理, 设计各种可行的方案, 并计算各方案的定价、风险以及推行结果等, 这样可以设计出多种类型的产品, 以满足不同类型的消费者的需求, 比如HECMs适合低价房屋的业主, Home keeper适合中等价位房屋的业主, 而私人机构推行的Finanoial Freedom则满足了高价房屋业主的需求。

4. 非传统的养老观念

2007年美国爆发的次贷危机引发全球恐慌。2009年7月, 美国两大抵押贷款巨头房地美 (FreddieMac) 和房利美 (FannieMae) 已从纽交所退市。退市后, “两房”股票将在场外柜台市场交易。美国爆发的次贷危机给我国住房抵押贷款敲响了警钟, 但这不能成为我国金融创新裹足不前的借口与理由。我们客观地评价金融创新不但促进了美国房地产市场的发展, 也提高了美国人的居住条件, 美国爆发的次贷危机不在于金融创新, 而在于创新过度。实质上, 住房抵押贷款与反向抵押贷款在风险防范方面有实质区别。前者是贷款人用未来收入分期归还金融机构支付的住房贷款, 抵押物除去贷款, 净值较少;而后者是在抵押所有房产的基础上, 金融机构分期支付老年人一定的现金流, 抵押物净值较大, 足以支付保险机构提供的养老年金。

住房养老保险模式借助保险金融工具, 将房产与养老有机地结合在一起, 是我国应对未来复杂养老局面的一种金融创新。它可以在增进老年人福利、提高现期消费、减轻子女养老负担、盘活房产市场、提高房产利用效率、拓宽保险机构业务范围和缓解政府养老压力等方面发挥重要作用, 实现多方共赢局面。

我国发展住房养老保险模式具有广阔市场。在实际操作中:一是要有超前的理财与养老观念;二是要培养专门人才和专门知识, 设计适合我国现状的金融品种;三是完善房地产和金触市场;四是要特别注意用于反向抵押贷款的基础资产─房产的质量及其变化, 避免信用泛滥和风险过度积累;五是加强政府的支持和有效监管, 始终坚持保险机构审慎经营原则。六是在发展路径上, 可以就一个品种、一个地区逐步向多个品种、多个地区乃至全国推广。

住房保险论文 篇2

1、险种匮乏，保障范围过窄

一般而言，根据按揭过程中存在的不同风险因素，按揭购房业务至少需要三类风险保障：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产因遭受意外事故和自然灾害所致的损害风险;二是借款人的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内借款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，借款人的家人能继续居住;三是住房按揭人寿保险，主要是在当被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。以上三类险种特点各异，各保其险，共同组成了一个完整的风险体系，作为一个成熟的保险市场可以说缺一不可。【10】但是，国内住房按揭市场上，却只有抵押房屋财产保险一个险种，只能保证抵押物的安全而不能保证全部贷款的安全收回，可见其保险范围是多么有限。

2、保险过度，保险负担过重

目前，国内按揭住房保险存在着保险过度的问题：1)保险金额过度，即不是以抵押房屋建筑价格或是购房人贷款金额的多少来确定投保金额，而是简单的以商品房销售价格作为保险金额，大大的超过了作为抵押品的房屋的实际价值，因为在商品房的销售价格中，土地使用权的价格至少占了30%以上，而土地是几乎不存在风险的。2)保险期过度，即要求住房财产保险的期限与贷款期限相同，使得购买期房的消费者，在商品房还没有交付使用的时候就不得不为工地上的那些钢筋、水泥支付保险费。【11】3)保险费率过度，即住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在暴利之嫌。上述三种保险过度情况的存在使得保险公司收取的保费与其承担的风险极不相称，并大大增加了购房消费者的负担。

3、违规操作，难逃垄断之嫌

作为向银行贷款购房的消费者，有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中却根本不是如此。首先，银行与保险公司往往实行“联姻”，因此，消费者根本无法自由选择自己中意的保险公司;其次，在保费的交付上，目前，普遍实行一次性交付的“一刀切”方式，剥夺了消费者逐年交付的选择权。虽然一次性交付方式可以获得一定的折扣，但却增加了购房者即期交付的压力。上述建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排除了其他经营者的公平竞争，也使保险业失去了应有的服务质量和水平，难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。【12】

这些问题的存在，不仅给我国住房抵押贷款市场的健康发展带来了负面影响，也使得住房按揭保险招来不计其数的骂名。一时间，诸如“暴利”、“猫腻”、“垄断”之类的责备一股脑的套在了银行和保险公司的头上，消费者的不满情绪也进一步宣泄出来;而国内媒体和业内人士也撰文历数住房按揭保险的种种弊端，国内住房按揭保险市场似乎就要走到穷途末路了。

二)对我国住房按揭保险制度的发展构想

1、在保险险种的设计上

在发放按揭贷款的过程中，主要存在三种风险：第一、安全与健康风险，借款人(购房人)在较长时间内保持安全与健康状态是保证还款顺利完成的关键;第二，财产风险，天有不测风云，个人住房在还款期内若遭受意外灾害将会影响还贷;第三，信用风险，主要考虑在较长还款期内，借款人能否恪守信用，如约还款。这三种风险贯穿于整个还款期间，将大大影响银行在发放住房抵押贷款时的积极性。因此，根据这三种风险，应在保险业优先发展可以避免前述风险的险种，并将几个险种综合运用，充分发挥其作用，促进按揭抵押贷款的发展。【13】

1)住房按揭信用保证保险所谓住房信用保证保险，是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。凡权利人要求保险人担保债务人或购房人信用的保险，属于信用保险;凡被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险，属于保证保险。尽管二者有区别，但通常将其统称为信用保证保险。在西方国家，住房信用保证保险非常发达，在保险市场与房地产市场都占有重要地位。购房人由于自然灾害、意外事故、市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，不再具有偿还贷款的能力，银行也将面临收入损失的风险。为消除或降低购房人的信用风险，银行一般要求购房者以所购房屋作为贷款的抵押物。目前我国个人住房抵押贷款额度一般不超过房价的70%，余下的30%以上由购房人以首期付款的方式支付给房产商。在购房者不能还贷的情况下，处置抵押物，从中获得补偿。此时，银行只要能够将抵押房产以相当与市场价格的七成出售，即可收回贷款本息。这样，银行的风险几乎全部转移到了购房者手里，一旦购房者收入降低或中断，房屋被银行拍卖，损失将非常之大，可谓是天灾人祸后的雪上加霜，这既不利于社会稳定，也给购房者造成了巨大的主观心理压力，大大抑制了房地产市场的需求。再者银行为了避免坏帐风险，把贷款与房价比例压到70%，致使高昂的首期付款超出大多数居民的承受能力，也大大抑制了居民的贷款购房热情。银行面临着要么提高贷款比例，面对更大坏帐的风险;要么缩减住房贷款额度，在房地产市场外徘徊的二难选择。在这种情况下，房地产信用保证保险的作用便极其明显。购房人只需要交纳少量的保费，在其收入中断期间，保险公司便可代替购房人向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房人的房屋被低价拍卖的风险，银行也会因为有了保险公司的还款保证而较大幅度的提高贷款与房价的比例。1995年底，天安保险公司率先推出了试行的“商品房按揭保证保险”，为购房者连续三个月未履行或未完全履行约定承担偿还贷款的责任，这一险种的推出既拓宽了公司的市场份额，同时也为中国保险业提供了宝贵的经验。

2)住房按揭贷款人寿保险这是与住房信用保证保险密不可分，互为补充的一种保险业务。与信用保证保险不同的是其保险对象是购房者的利益(前者的保险对象是银行的利益)。保险公司按照信用保证保险条款在购房者连续三个月无法按贷款合同规定而代为还贷，一段时间之后，保险公司要向借款人追偿代付的欠款和利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押房屋，这时购房者将在遭受导致其收入中断的天灾人祸之后，面临房屋被拍卖而流离失所的悲惨境地，而“住房按揭人寿保险”能够避免这种悲剧发生。【14】该项保险保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕。在这种机制下，一方面购房者每月仅须支付贷款的利息，人寿保险期满后保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻;同时又可确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以致丧失还款能力而出现贷款无法收回构成的风险。

3)按揭房屋财产保险住房按揭人寿保险解决了住房按揭业务中借款人(购房人)的风险，有关按揭房屋本身的风险可以依靠按揭房屋财产保险来解决。如在住房按揭贷款期间，抵押房屋因火灾或其他意外遭受损失时，贷款银行作为抵押权人的权益将受到损害。因为此时如借款人不还款的话，贷款人会因为房屋遭受损失而无法实现抵押权。抵押房屋财产保险正好可以减少这种风险。这种财产保险与一般财产保险不同的是需将贷款人设为被保险人，因为在这种保险中，从本质上说，是以贷款人的抵押权保险利益为保险标的，而不是以借款人的所有权利益为保险表的。通过这种保险可以将房屋遭受灾害损害的风险降至最低限度

2、在保险金额、保险期间、缴费方式的设计上

本人认为，若要购房贷款保险不超出避免银行坏帐的必要目的，保险金额应以贷款本金加利息为准。由于借款人应偿还的债务金额是逐年减少的，所以，保险金额也应是逐年减少的。又由于债务人可能提前还款或拖延还款，为保证灵活性，保险合同应是一年一保、一年一缴的，直至还清贷款。倘若借款人不续保，贷款人可代为续保，由此发生的费用由借款人承担。关于保险金额问题，有人认为：“房屋不动产价值不可分割，保单设计应按整房价值计算，要求全额投保并未违规。不合理的只是险种，保险公司的操作并未违反相关规定。”【15】但是在按揭贷款保险中，保险标的是抵押权保险利益和信用保险利益，其利益价值即为未还贷款及利息，这不存在不动产的价值分割问题。【16】

3、在保险费率、违规操作问题上

在资金市场垄断的情况下，背离《反不正当竞争法》和《消费者权权益护法》的市场行为必然发生，弱势群体说是自由其实不自由的局面难以打破;在“强制保险”和“指定保险人”的体系下，净费率过分偏离保险事故发生率，保险费率包含过大成分的附加费率也是必然的。【17】面对这样一个问题，首先必须打破银行垄断局面，促进银行竞争，使银行能接受各家保险公司的产品;其次是反对银行超越民法意思自治和公平原则的行为，打破银行和保险公司之间的不正当“合作”关系;()第三是随着建筑材料升级换代，按揭房屋出险率趋低的趋势，对不同类型的房屋实行不同的保险费率，如钢混结构且新建的房屋，费率可以很低或不要求投保;木质结构的，保险费率可以设定很高;砖混结构的并竣工一定年限的房屋，保险费率适中。

4、在利用国家信用上

我国应借鉴美国的成熟经验设立政府按揭贷款保险机构，以政府信用和雄厚的资金实力为借款者提供保险，不仅可以克服目前由开发商出面担保的众多缺陷，又可以有效分散银行风险，增加金融机构的安全性，使银行提供低息贷款，降低首付款金额，使更多的中低收入家庭有能力获得住房抵押贷款，解决住房问题及大量商品房搁置。

结束语

住房公积金补充养老保险靠谱吗？ 篇3

8月20日，有媒体报道，我国职工养老保险抚养比已下降至“不到三个人养一个人”，未来面临养老金支付压力较大，对此问题的最新思路是用住房公积金补充养老保险，受到广泛关注。然而，从目前制度规定和政策实践来看，住房公积金补充养老保险于法不允，于理不通，可行性不强。

首先，住房公积金补充养老保险面临政策障碍。我国《住房公积金管理条例》第一章“总则”中就明确指出： 住房公积金，属于职工个人所有；应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

此外，我国《社会保险法》也明确规定：基本养老保险由用人单位和个人缴纳基本养老保险费形成，基金出现支付不足时，政府给予补贴。而住房公积金既不属于基本养老保险费，更不是政府补贴。可见，住房公积金补充养老保险不符合现行法律法规。

其次，住房公积金补充养老保险也面临实践困境。我国基本养老保险制度分为社会统筹账户与个人账户两部分。个人账户由个人缴费形成，应该归属个人所有，但是目前个人账户资金被社会统筹账户借支。社会统筹账户是由单位缴费形成，用于当期养老金发放，类似一个公共账户，不与个人缴费相对应。

而住房公积金产权明晰，归属个人所有，如果用于补充养老保险社会统筹账户，难以明确界定个人权利与义务。此外，基本养老保险缴费全国基本统一：单位缴费率一般为20%，个人缴费率一般为8%。而住房公积金缴费是各不一样，单位和个人缴费比例可以在5%到12%之间自由选择。在此情况下，以住房公积金补充养老保险，对不同的单位和个人带来的影响也各不相同。

如何建立住房公积金与养老金的联通机制？

从实践来看，住房公积金在一些情况下确实能扮演养老金角色。比如参加者在退休时住房公积金账户还有余额，可以一次性领取，在客观上也起到了支持养老的作用。事实上，一些国家的养老金与住房支持之间建立了较好的共享机制。

比如美国的IRA计划（第三支柱的个人税延养老金账户），就允许参加者在初次购房时，从IRA账户提取10000美元而不用补缴税款。美国401k计划（第二支柱职业养老金，类似我国企业年金）对住房的支持更为慷慨：如果参加者首次购房，可以从其401k账户贷款最多5万美元或者50%的账户总额（两者取其小，按照市场利率计息），贷款期限最长可以达到25年。

在国内，武汉科技大学董登新教授、中国政法大学胡继晔教授都提出了住房公积金与养老金建立联通机制的改革建议。董登新教授建议，将目前企业年金、职业年金与住房公积金合并，形成“强制公积金”，强制公积金可以在参加者工作期间用于购房，在退休后用于对补充养老。胡继晔则建议将基本养老保险的个人账户也合并入“强制公积金”。

住房保险论文 篇4

自2007年以来, 美国次贷危机从单一的次级房屋抵押贷款证券市场蔓延到全球货币市场和资本市场, 进而演变为全球性金融危机。房地产市场泡沫则是次贷危机的罪魁祸首。从美国次贷危机来看, 房价的快速上涨往往掩盖大量的信用风险和操作风险。当前我国部分房地产企业也出现了销售额负增长的情况, 因而市场对我国银行业面临的房地产信贷风险也格外关注。

根据中国人民银行发布的《关于个人住房贷款管理办法》, 在办理个人住房贷款时, 抵押住房要办理住房保险。银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式, 然而住房抵押贷款作为房改的一项配套金融业务, 其间存在着许多难以预测和控制的风险, 如住房毁损风险、债务人信用风险、贷款条件风险、抵押物处理风险等。 而美国次贷危机启示我们, 必须进一步密切关注我国房地产市场走势, 重新检讨现行的住房开发贷款和按揭贷款管理制度, 最大限度地估计房地产泡沫破裂引发大规模不良贷款的可能性。有风险就有保险的必要。风险愈大, 保险开发和发展的可能性就越大。住房抵押贷款上述风险的存在, 客观上要求必须建立与其相应的保险机制[1,2]。

70年代以来, 期货期权等金融衍生工具交易成为保险投资的一项重要内容。保险定价的研究不断融合金融资产定价的基本思想和方法, 资本资产定价模型以及期权定价模型在保险定价研究中得到了广泛应用[3,4,5]。我国保险业起步较晚, 而且在较长的一段时间里是由国家垄断经营;在保险运作中没有严格按精算学、经济学办事。借鉴国外保险定价的理论和应用研究的经验, 应用数学理论和方法, 构建关于住房抵押贷款保险的数学模型, 合理确定保险商品的价格已成为我国保险业必须解决的重要问题。尤其在美国次级抵押贷款危机这一特殊的国际背景下, 合理确定保险商品的价格就显得更为重要。

1 房屋抵押贷款限额保险简介

保险机构为减少承担的信用风险, 最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失, 超出部分由贷款机构承担。若借款人在t=T时刻违约, 保险机构可采取以下两种方式履赔:

1) 若损失额低于保险机构的限额kA0, 则保险机构向贷款机构支付全部未偿贷款余额, 并取得房产权由自己实现抵押权。赔付额为max (M (T) -αH (T) , 0) , 其中k为承保比例, A0为原始贷款本金, M (T) 为T时刻未偿付金额, H (T) 为T时刻的房产价格, α为实现抵押权后所得住房价值比例, α, k为常数。

2) 若损失额超过保险机构的限额kA0, 则保险机构向贷款机构赔付所担保比例的贷款额, 贷款机构仍保留房屋产权。赔付额为:kA0。

此时, 贷款机构持有的限额保险保单到期收益为:

$V{}_{{\rm T}}=\{\begin{array}{cc}\max ({\rm M}({\rm T})-\alpha {\rm H}({\rm T}),0)& max({\rm M}({\rm T})-\alpha {\rm H}({\rm T}),0)<{\rm K}A{}_0\\ kA0,& {\rm M}({\rm T})-\alpha {\rm H}({\rm T})\ge {\rm K}A{}_0\end{array}(1)$

2 数理金融模型下抵押贷款限额保险的鞅评价

这里考虑的是连续时间的金融市场, 时间区间为$\left[0,{\rm T}\right]$, 0表示现在, T表示到期日。给定某完备概率空间 (Ω, F, Ρ) , 设T时刻的未偿付额M (T) ≡M为常数 (可由风险信用评估得到) , t时刻的无风险利率为r (t) , t时刻的房产价格为H (t) 满足如下随机微分方程:

$\frac{d{\rm H}(t)}{{\rm H}(t)}=\mu (t)dt+\sigma (t)dB(t),{\rm H}(0)={\rm H}(2)$

其中 (B (t) ) 0≤t≤T是一维标准布朗运动, μ (t) , σ (t) , r (t) 均为t的确定性函数且σ (t) >0, r (t) >0。 (Ft) 0≤t≤T为相应的自然信息流, Ft=F。

假设金融市场是无套利的完备市场。取$\theta (t)=\frac{\mu (t)-r(t)}{\sigma (t)}$。定义过程

${\rm Z}({\rm T})=\exp \{-{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}\theta }(t)dB(t)-\frac{1}{2}{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}\theta }{}^2(t)dt\},$

进而定义概率测度

$\widetilde{{\rm P}}(A)={\displaystyle {\int }_A{\rm Z}}({\rm T})d{\rm P},\forall A\in F$。

由Girsanov定理, $\widetilde{{\rm P}}$是 (Ω, F) 上的风险中性概率测度;定义

$d\tilde{B}(t)=dB(t)+\theta (t)dt,$

则$(\tilde{B}(t)){}_{0\le t\le {\rm T}}$是$(\Omega ,F,\widetilde{{\rm P}})$下的标准布朗运动。在鞅测度$\widetilde{{\rm P}}$下, 房产价格H (t) 满足

$\frac{d{\rm H}(t)}{{\rm H}(t)}=r(t)dt+\sigma (t)d\tilde{B}(t),{\rm H}(0)={\rm H}(3)$

即${\rm H}({\rm T})={\rm H}\exp ({\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}(}r(t)-\frac{1}{2}\sigma {}^2(t))dt+{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}\sigma }(t)d\tilde{B}(t))$。 (4)

引理[5] 设W1～N (0, 1) , W2～N (0, 1) , Cov (W1, W2) =ρ, 则对任意的实数a, b, c, d, k有下式成立。

$\text{E}[\text{e}{}^{\text{c}\text{W}{}_1+\text{d}\text{W}{}_2}\text{Ι}{}_{\text{W}{}_1+\text{b}\text{W}{}_2\ge \text{Κ}}]=\text{e}{}^{\frac{1}{2}(\text{c}{}^2+\text{d}{}^2+2\text{ρ}\text{c}\text{d})}\text{Ν}(\frac{\text{a}\text{c}+\text{b}\text{d}+\text{ρ}(\text{a}\text{d}+\text{b}\text{c})-\text{k}}{\sqrt{\text{a}{}^2+\text{b}{}^2+2\text{ρ}\text{a}\text{b}}})$,

其中N (·) 表示标准正态分布函数, IA为A的示性函数.

定理 设市场完备、无套利, 承保期为[0, T], 到期现金流满足 (1) , 无风险利率为r (t) , 未偿付额M (t) 恒为常数M, 房产价格H (t) 满足 (2) , 则抵押贷款限额保险的鞅定价公式 (即保费计算公式) 为

$\text{V}{}_0=\text{e}{}^{-{\displaystyle {\int }_{,0}^{,\text{Τ}}\text{r}}(\text{t})\text{d}\text{t}}[\text{Μ}\text{Ν}(\text{d}{}_2)+(\text{k}\text{A}{}_0-\text{Μ})\text{Ν}(\text{d}{}_1)]-\text{α}\text{Η}[(\sqrt{\text{κ}}-\text{d}{}_1)-(\sqrt{\text{κ}}-\text{d}{}_2)](5)$

其中, $d{}_1=\frac{\ln (\frac{{\rm M}-kA{}_0}{\alpha {\rm H}})-{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}r}(t)dt+\frac{1}{2}\kappa }{\sqrt{\kappa }}$, $d{}_2=\frac{\ln (\frac{{\rm M}}{\alpha {\rm H}})-{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}r}(t)dt+\frac{1}{2}\kappa }{\sqrt{\kappa }}$, κ=∫${}_0^{{\rm T}}$σ2 (t) dt, N (·) 表示标准正态分布函数。

证 为简便起见, 不妨设$Y=\frac{{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}\sigma }(t)d\tilde{B}(t)}{\sqrt{\kappa }}$, 易知Y～N (0, 1) ;并定义

B={M (T) >αH (T) , M (T) -αH (T) <kA0}, C={M (T) -αH (T) ≥kA0}.

则$V{}_0=E{}^{\widetilde{{\rm P}}}[e{}^{-{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}r}(t)dt}({\rm M}-\alpha {\rm H}({\rm T})){\rm I}{}_B]+E{}^{\widetilde{{\rm P}}}[e{}^{-{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}r}(t)dt}kA{}_0{\rm I}{}_C]$

$={\rm M}e{}^{-{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}r}(t)dt}E{}^{\widetilde{{\rm P}}}[{\rm I}{}_B]-\alpha e{}^{-{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}r}(t)dt}E{}^{\widetilde{{\rm P}}}[{\rm H}({\rm T}){\rm I}{}_B]+kA{}_{0}e{}^{-{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}r}(t)dt}E{}^{\widetilde{{\rm P}}}[{\rm I}{}_C]$. (6)

先化简集合B.

B={M (T) >αH (T) , M (T) -αH (T) <kA0}

$=\left\{\begin{array}{l}\ln (\frac{{\rm M}-kA{}_0}{\alpha {\rm H}})-{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}r}(t)dt+\frac{1}{2}\kappa <{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}\sigma }(t)d\tilde{B}(t)<\ln (\frac{{\rm M}}{\alpha {\rm H}})\\ -{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}r}(t)dt+\frac{1}{2}\kappa \end{array}\right\}=\left\{d{}_1<\frac{{\displaystyle {\int }_0^{{\rm T}}\sigma }(t)d\tilde{B}(t)}{\sqrt{\kappa }}<d{}_2\right\}=\left\{d{}_1<Y<d{}_2\right\}$

类似地计算化简, 得 C={M (T) -αH (T) ≥kA0}={Y≤d1}。

所以 EΡ[IB ] = Ρ (B) = N (d2 ) -N (d1 ) (7)

EΡ[IC ] = Ρ (C) =N (d1 ) (8)

另一方面, 由引理知

$\text{e}{}^{-{\displaystyle {\int }_{,0}^{,\text{Τ}}\text{r}}(\text{t})\text{d}\text{t}}\text{E}{}^{\text{Ρ}}[\text{Η}(\text{Τ})\text{Ι}{}_{\text{B}}]=\text{Η}\text{e}{}^{-{\displaystyle {\int }_{,0}^{,\text{Τ}}\text{r}}(\text{t})\text{d}\text{t}}\text{e}{}^{{\displaystyle {\int }_{,0}^{,\text{Τ}}\text{r}}(\text{t})-\frac{1}{2}\text{σ}{}^2(\text{t})\text{d}\text{t}}\text{E}{}^{\text{Ρ}}[\text{e}{}^{{\displaystyle {\int }_{,0}^{,\text{Τ}}\text{σ}}(\text{t})\text{B}(\text{t})}\text{Ι}{}_{\left\{\text{d}{}_1<\text{Y}<\text{d}{}_2\right\}}]$

$=\text{Η}\text{e}{}^{-\frac{1}{2}\text{κ}}\text{E}{}^{\text{t}\text{i}\text{l}\text{d}\text{e}\text{Ρ}}[\text{e}{}^{\text{Y}\sqrt{\text{κ}}}\text{Ι}{}_{\text{d}{}_3<\text{Y}<\text{d}{}_1}]=\text{Η}[\text{Ν}(\sqrt{\text{κ}}-\text{d}{}_1)-\text{Ν}(\sqrt{\text{κ}}-\text{d}{}_2)](9)$

综上可知, 定理得证。

摘要：引入期权定价理论, 利用鞅定价方法, 得到了房屋抵押贷款限额保险的精确定价公式, 其中未偿付额为常数, 房产价格服从一般ITO过程。

关键词：房屋抵押贷款,保险,期权,鞅定价

参考文献

[1]侯新华, 田策.住房抵押贷款保证险研究[J].中国房地产金融, 2002 (11) :11-13.

[2]钱乃余.发展我国住房抵押贷款保险之构想[J].济南金融, 2001 (6) :37-38.

[3]陈丽萍, 杨向群.房价服从非时齐Poisson跳扩散的住房抵押贷款保证险的定价[J].应用概率统计, 2007, 23 (4) :345-351.

[4]李晨, 陈丽萍.指数O-U过程下保证险的保险精算定价[J].数学的实践与认识, 2009, 39 (4) :21-26.

住房保险论文 篇5

养老保险：单位负担缴纳基数的20%，个人负担缴纳基数的8%失业保险：单位负担缴纳基数的1%，个人负担缴纳基数的0.2% 工伤保险：单位负担缴纳基数的0.4%，个人不负担

医疗保险：单位负担缴纳基数的10%,个人负担缴纳基数的2%+3元 公 积 金：单位、个人各负担缴纳基数的12%。

备注：

1.2011年城镇户口的养老、失业和工伤保险缴纳基数下限为1680元；

2.2011年农村劳动力的养老保险、失业保险（只单位缴纳）缴费基数下限为1680元；工伤保险缴纳基数下限为2521元；

住房保险论文 篇6

一、开发住房反向抵押连结长期护理保险产品的意义

当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息。即“抵押房产、支付保费”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以成为“住房反向抵押连结长期护理保险”。

(一)宏观方面——有利于社会稳定、经济发展、金融创新

1. 可以有效提高老年人生活质量,有利于社会稳定和谐。

中国城市居民大部分收入都花费在购买房产、供子女读书、帮子女完成婚嫁和日常的消费上,到老年时没有太多的储蓄。老年人借助住房反向抵押连结长期护理保险产品,在继续享有住宅使用功能的同时也能够发挥住宅的消费价值功能,享有房子增值带来的收益。不仅使得其医疗和护理有了一定程度的经济保障,减轻了子女赡养老人的资金压力,能够有效地提高其生活质量,而且促进了社会福利制度的完善,大大减轻了国家在社会保障方面的压力。

2. 可以降低社会储蓄率、释放社会消费,有利于推动经济发展。

人口老龄化使更多的人出于养老防老的考虑而进行储蓄。为了应对可能到来的养老和医疗费用的大幅支付,增加储蓄、变近期消费为远期消费就必然成为城乡居民的明智选择。住房反向抵押连结长期护理保险产品能够为老年人提供稳定的长期护理,能够在居民年老时,将住房这种不动产的价值得以提前变现,为老年人享受长期护理来“买单”。消费需求得以释放,有助于降低社会储蓄率、促进商品物资的流通,从而推动中国经济的健康、持续发展。

3. 有利于促进金融机构业务向多元化方向发展。

住房反向抵押连结长期护理保险产品的开展不仅给银行、保险公司带来新的业务,而且还将促使商业银行等机构深化改革、创新经营,在业务、收入多元化的同时,还将促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起,求得多赢效应。

(二)微观方面——有利于三种风险规避

对于保险公司来说,同时开展两种产品的销售是很重要的,连结产品可以规避各自产品的风险,从而提高潜在客户量和整体盈利水平;对于公众来说,联结产品可以使被保险人利益最大化,既能将房屋随时变现,同时也能为自己的护理需求减少额外费用。下面重点阐述开展住房反向抵押联结长期护理保险产品可以规避的风险。

1. 可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的逆向选择风险。

长期护理保险中由于缴费高等原因预期寿命长的人群会退出该市场,留下来的都是预期寿命短、身体状况欠佳的人;相反,住房反向抵押贷款中由于保险公司按平均余命对每年(月)支付相等的年金(月金),所以预期寿命短的人群预计到寿命终止时获得的最终金额小于房屋价值,这类人群会纷纷离开该市场,留下来的是预期寿命长、身体状况极佳的人群。所以若单独开展某一产品,寿命长或寿命短都有可能降低保险公司的盈利水平,从而使保险公司陷入逆向选择的僵局,若将两种产品联结为一个产品,投保人会权衡之间的利益,出于自身的利益最大化,预期寿命长和短的人群都会对连结产品有所顾忌,权衡之下,也许这两类人群都会退出市场,留下来的都是平均余命的人,这对于保险公司的盈利水平和其他投保人所分担的风险都会产生非常有利的影响[1]。

2. 可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的道德风险。

由于长期护理保险中道德风险的存在,护理费用部分或全部由保险公司赔付,这就使得人们忽略日常保健,这将会对开展长期护理保险的保险公司造成很大的风险和压力。但是,在住房反向抵押贷款中,对于身体状况欠佳的人是不利的,人们为了取得更多的年金(月金),都会加强身体保健,争取活得年限增加,从而使拿到的年金(月金)终值超过房屋价值,这样才能使自己的利益最大化。推行连结产品,被保险人会出于综合考虑,大大降低被保险人滥用护理资源的情况。

3. 可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中银行趋向性弱的风险。

保险公司开展任何一款产品的根本目的是盈利性,只有高盈利,保险公司才有趋向性。长期护理保费高,不都是预期寿命者,保险公司还是有高额利润可图的,而住房反向抵押贷款由于自身的原因(投资大、周期长、房屋价值波动大、操作难),保险公司对开展此项业务的积极性不高。对于保险公司来说,一个产品的销售可以促进另一个产品的销售,并使整体盈利水平都得到提高,保险公司还是乐意开展联结产品的[2]。

二、开展住房反向抵押连结长期护理保险产品的可行性分析

随着中国城市居民收入水平的提高,人们的住房模式和思想观念都已经发生了转变,开展住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国已经具有了可行性。

(一)城市居民住房自有率的日趋提高使反向抵押贷款有充足的房源

自1994年,国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》明确提出住房改革的目标开始,对于存量公房,主要通过出售方式推向市场;对于增量住房,则通过住房公积金制度和住房抵押贷款制度来实现分配的货币化,使中国的住房商品化程度大大提高,且在2005年首次出现销大于产的情况。总之,中国居民未来住房自有率是越来越高,拥有充足房源进行反向抵押贷款。

(二)房地产二级市场的交易日趋活跃

住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展离不开房地产二级市场的发展。住房反向抵押贷款到期后,贷款机构获得了住房的所有权,它要实现收益,收回贷款本息,必须将住房出租或销售。如果有一个交易灵活、费用低廉的房地产二级市场,将会大大增强贷款机构开展住房反向抵押贷款的可行性。而目前,中国主要城市的住宅二级市场已经启动,伴随着房改的进一步深化,住宅二级市场必然会在全国得到全面启动,取得了全部产权的住房均可以上市交易,为实施住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展提供了条件。交易的手续将会随着二级市场的逐渐成熟而简化,交易收费也将会随着交易的活跃和交易量的扩大而降低,这就具备了实行住房反向抵押贷款较为关键的条件,让银行能够在获得住房产权之后便于在市场上交易,而从中获取收益,为开展连结产品提供了良好的市场基础条件。

(三)金融保险市场的发展日趋完善

中国包括住房抵押贷款市场在内的各类金融市场初步建立。金融市场参与主体也日益多元化,包括商业银行、社会保障基金、信托公司和证券公司、保险公司以及企业和个人等众多的投资者或融资者,这都对中国金融市场的发展起了重要作用。随着中国商业银行存款、保险公司的保险费收入等大幅度增长,金融机构闲置资金规模急剧扩大,发展住房反向抵押贷款则是金融机构拓展业务范围,充分利用闲置资金的有效途径。而银行、保险公司等金融机构拥有众多的分支机构和完整的服务网络,为住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展提供了市场和技术支持[3]。

(四)相关法律法规制度的不断健全

各项相关法律法规制度的不断健全,为连结产品的推出提供了法律保障,如土地使用权的可交易转让、抵押拍卖,为反向抵押贷款推行的房产抵押转让提供了法律依据。遗产税的即将推出,为要采用反向抵押贷款来实现养老目的的老年人,提供了合法避税的可行性,从而刺激了老年人借用反向抵押贷款连结长期护理保险产品来实现合法避税,减轻交纳税费的负担。物业税的推出,将房产商在征用土地时需要一次性交纳的土地出让金,改为业主在居住期间分年度交纳物业税,这在实际上就宣告了住宅土地使用权七十年政策的变相消失。使得中国实施反向抵押贷款连结产品的可行性进一步增强。

三、住房反向抵押连结长期护理保险产品具体方案设计

(一)中国住房反向抵押贷款养老模式的比较与评价

目前国内市场上的住房反向抵押养老方式主要有三种,包括南京模式、上海模式和北京模式。这三种模式的经营主体分别是南京一家养老院、上海的住房公积金管理中心以及北京的幸福人寿保险公司。在实践过程中,南京模式由于经营主体没有持续的出资能力,不能满足反向抵押贷款人的养老需求,没能够继续经营。与“国外住房反向抵押贷款”直到老人永久搬出或死亡后才变更房屋产权不同,上海模式由于需要先转移房屋产权才能享受养老计划,阻碍了其在老年人中的推广。北京模式对投保人的要求是62岁以上的老年人,同时,还需要对房产的面积进行限制,规定不小于一定的平方米,以利于保险公司收回之后经营获利。投保人将房屋产权抵押给保险公司,保险公司按月向投保人支付给付金,直至投保人亡故,保险公司收回该房屋,进行销售、出租或拍卖。同时给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按平均寿命计算,分摊到投保人的预期寿命年限中去[4]。

通过对市场上的三种方式的比较,在国内现实行的住房反向抵押贷款模式中,北京的“幸福人寿”保险公司所推出的住房反向抵押贷款养老模式中,老人依然可以保留房产的所有权和使用权,抵押房屋可以自行居住外,其他两种现有模式在所有权和使用权的归属方面都产生了分离,并且作为保险机构应遵循《保险法》的相关规定,保证偿付能力的充足率,保险经营主体的特殊性更有利于保障被保险人的权益。

(二)住房反向抵押连结长期护理保险产品的具体方案设计

借鉴国外的经验结合中国实际,住房反向抵押连结长期护理产品的具体方案设计如下:申请住房反向抵押贷款业务的对象,其年龄也应当限制在60岁以上,同时必须拥有私人房产。投保人将房屋抵押给保险公司,保险公司寻找合作的房地产公司对房屋进行评估,根据房屋的精算现值,保险公司计算出每个月需要支付的给付额,从给付额中拿走一部分作为长期护理险的保费,剩下的支付给投保人。贷款期间,借款者继续拥有居住权,直至死亡。投保人可将这笔给付额用于日常生活,提高生活质量,当被保险人进入需要长期护理的状态时,保险公司根据长期护理条款进行相应的支付。当被保险人搬出或死亡时,房屋归保险公司所有,保险公司可以在二手房市场上将房屋变现或出租,或者由专业的房产公司进行处理。

反向抵押贷款的贷方是保险公司。保险公司再与专业的住房基金或者银行合作进行房屋的鉴定和给付额的发放。这和一条龙服务有些类似,即投保人在保险公司进行投保,余下的工作都由保险公司完成,减少中间环节。

四、住房反向抵押连结长期护理保险产品的风险管理方案

住房反向抵押连接保险产品虽然有很大的发展空间,但由于中国保险业发展刚起步,房地产业价格波动较大,信用体系尚未建立等问题仍使得新产品的运行、发展是困难重重,面临着很大的不确定性和风险,国外对风险的研究大多从利率风险、长寿风险、房价波动风险、道德风险、流动性风险来探讨,但由于中国的土地制度消费习惯、信用环境、政策环境等与国外有较大的差异,因此在发展住房反向抵押贷款养老模式时将比国外难度更大。因此,新产品的推出必须设立合理的风险管理方案。

(一)制定和完善相关法律法规

住房反向抵押连结保险产品的实施涉及保险、资产评估、投保人、土地管理部门等诸多方面,而且其运行时间长,随着时间的推移其运行风险越大,远比传统的抵押贷款复杂得多。在中国,《中华人民共和国民法通则》和《城市房地产管理法》都对房屋的抵押以及房产所有者的权利作了规定。但是,住房反向抵押贷款养老模式的顺利实施,还需要相关法律、法规等配套制度的完善。建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》,使此种养老产品在操作上有法可依,减少风险。对住房反向抵押贷款的房产评估和流通、住房反向抵押贷款的操作程序、保险公司的权利与责任、申请人的资格、双方的权利与义务、监督管理等内容予以规定。在房地产的评估环节,可以根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律,使住房反向抵押贷款运作中的房地产评估环节更加规范化、程序化、法制化。在土地使用权出让环节,应在坚持国有土地使用权七十年不变的前提下,改革土地租赁制度,研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年交纳的管理办法,以降低土地租赁部分的成本,同时对七十年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确,以消除借款方关于此方面的顾虑。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节,应保证借款人按时收到足额的贷款,同时当借款人去世后,也能保证房产能顺利归属到贷款机构手中。

(二)加强信用制度建设

住房反向抵押贷款连结保险产品的成功开展,需要有完善的社会信用体系。要建立和完善中国社会信用体系,建议必须抓紧建立与之相适应的法律法规体系,制定与国际接轨的信用法律制度。不仅如此,还要以法律为依据,建立失信惩戒制度,增大失信的违信成本和经济风险,构筑诚信的社会环境,才能推动中国住房反向抵押贷款连结产品的开展和推广。信用制度的建设涉及保险机构,房地产价格评估机构以及贷款人几个方面。由于保险机构的设立已经有比较严格的准入资格,房地产中介以及个人的信用体系建设显得尤为重要。政府主管部门必须依法行政,通过制定规划、研究政策、加强监管、发布信息等形式,进行间接调控,把部分职能交由房产中介组织或行业协会管理。同时,要重视广大群众和新闻媒体对房产中介机构信用环境的监督作用。加强对房产中介机构从业人员的职业道德教育、法制教育,提高其素质,牢固树立自律意识。建立健全房产中介机构信用档案,及时掌握房产中介机构及其从业人员执业情况和违法违规情况,实施对不良信用房产中介机构及从业人员的教育、警示和处罚。同时在信用制度的建设中,还需要政府先加强自身信用建设,强化政府的最高信用形象,为商业信用和个人信用的培养奠定基础。同时也要加强个人信用体系的建设。由于借款人在获得贷款后,仍然拥有房屋的使用权,可能会不按照贷款合同的要求对房屋进行一定的维护,从而使得房屋的价值贬损,使房产的价值低于贷款总额的可能性增加,造成贷款机构的损失,因此必须加强个人信用体系的建设。建议建立个人信用档案,同时建立增加对住房评估的次数,如房产维护得当,并有升值,可以增加对借款人的每期支付额度;反之,如果对住房维护不当,则减发每期支付额度。

(三)建立完善的风险分担机制

1. 采用浮动利率。

所谓浮动利率,即在基准利率的基础上,加上一个合理的利差,避免借贷双方采用固定利率时的冲突。为了更好地防范利率变动带来的房价波动风险,发展利率保险,这样不仅给保险公司的产品创新带来新的机遇,同时也能给长期护理产品的开展形成担保机制。通过参加利率保险,在被保险人和保险公司之间建立收益分享或损失共担机制,贷款期满时如果利率超过一定幅度,超出部分由保险公司来承担。

2. 设定合理的领取比例。

制定合理的贷款价值比例,或者按月领取,并根据住房市场对住房进行多次评估,减轻房价波动对贷款机构、老年人造成的的损失,使之尽可能的在贷款期限结束时,把贷款本息额控制在房价之内。

3. 推广住房抵押贷款证券化。

住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券,是指保险结构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款,汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后,以证券的形式出售给投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流动的证券。这样减少了参与住房反向抵押贷款连接产品的保险机构的风险,同样也增强了保险公司参与的积极性。发行抵押证券后,原来集中在贷款机构的抵押贷款资产,变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券,这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且,由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押,个别违约风险被分散,投资的有效收益能够得到更大的保障。

总之,反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国推出,不仅具有极强的现实意义,还具有非常强的可行性。而中国面临着日趋严重的养老压力,引入新的金融机制与金融产品来增强退休老人的自我养老保障能力,是一种可行的方法,故住房反向抵押贷款连结产品将在中国有着广阔的发展空间。

摘要：随着中国人口老龄化日趋严重,养老问题已经成为人们关注的焦点。与此同时,中国的社会保障体系尚不完善,因此养老方式以及养老产品的创新成为热议话题。自长期护理产品推出以来,在美国、日本等国家得到了较好的发展。但长期护理产品应该如何在国内推广成为学术界及业界不断争论的话题。因此,就中国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品的相关问题展开讨论。

关键词：住房反向抵押,长期护理保险产品,可行性

参考文献

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[2]贾欣.中国长期护理保险研究[D].天津:天津财经大学硕士学位论文,2009.

[3]周永锋.中国开展住房反向抵押贷款的可行性思考[J].大众商务,2010,(2):28-30.

住房保险论文 篇7

财务报告能够全面反映企业的财务状况、经验成果和现金流量。对于军队来说军队财务报告是军队向有关部门传递信息的一项重要手段, 也应该从多渠道、多侧面、多角度、及时地反映军队的财务信息。目前军队财务报告主要由会计报表和会计报告构成。军队会计报表由主表、附表和报表说明三部分组成。主表是提供主要会计资料的报表, 包括资产负债表、预算经费收支报告表、当年预算外收支报告表和其他经费收支报告表;会计分析报告包括基本情况分析、主要做法及存在问题、改进措施和意见等。

二、军人保险基金报表的内容

军人保险基金报表是反映军人个人账户基金挂账情况和支付本年度退役军人伤亡保险基金、医疗保险基金和军人意外伤害保险基金的决算报表。它包括伤亡保险决算表、退役医疗保险决算表、养老保险决算表、随军配偶保险决算表、意外伤害保险决算表、保险基金决算汇总表。①伤亡保险决算表。主要包括给付军人死亡保险金、伤残保险金 (因公、因战、因病致残) 、其他兵器加重保险金、退还个人退休、专业复原、病故保险金。②退役医疗保险决算表。主要包括给付军人退休、专业复原、病故医疗保险金。③养老保险决算表。是给付专业到企业单位军官、文职干部养老一次性补贴经费决算表。④随军配偶保险决算表。主要包括给付随军家属基本生活补贴和家属养老医疗个人账户支付情况表。⑤意外伤害保险决算表。主要是给付军人意外死亡、伤残、病故的保险基金表。

三、军人住房资金报表的内容

军人住房资金报表是反映本年度个人住房账户挂账情况和支付退役人员住房资金的决算报表。主要包括:住房补贴决算表、住房公积金决算表、货币补差决算表。住房补贴主要包括一次算清的基本补贴和按月计算的基本补贴。一次算清的基本补贴, 1999年12月31日以前提升的军官、文职干部和选取的士官计算公式为:一次算清的基本补贴额 (40.94%) 1999年12月 (含) 以前的军 (工) 龄年数×购房补贴建筑面积标准。2000年1月以后提升为军官、文职干部和选取的士官一次算清的基本补贴=提干工选取士官前的军 (工) 龄月数。按月计算的住房补贴=月基本工资×住房补贴系数 (40.94%) , 士官和干部退出现役后, 根据所在地区享受地区补贴额=基本补贴总额×住房补贴系数 (40.94%) 。

四、军人医疗和住房保障存在的现状

随着军事斗争准备的复杂化和抢险救灾、处突维稳等任务的多样化, 广大官兵面临的任务更加艰巨, 环境更加恶劣, 患上各种急难病症的几率急剧上升。尽管现役军人享受免费医疗制度, 但受军队现有条件和医疗水平限制, 军人及随军配偶患病往往得不到及时有效的救治, 特别是一些重症难症, 还需要到地方专业性、权威性较强的医院治疗, 其昂贵医疗费用使广大军人家庭独木难支。在住房资金保障方面, 目前只是在个人账户上挂账, 只有等退出现役人员如:专业复员、退休等军官和士官符合享受条件才能支付给个人, 随着房价市场的节节攀升, 对于现役军人家庭来说, 由于不能享受地方公积金贷款, 只能通过商业贷款。退休干部退休后由单位提供保障住房, 主要有购买经济用房、集资建房和安居等方式, 但现有军队住房资源有限, 长久以往, 这种住房保障方式存在严重缺陷。

五、保险住房资金报表纳入财务报告的框架结构构想

根据军人的特色身份, 文章认为在不改变原有保险住房保险金归集的基础上, 在财务报告结构中新增保险住房报表和基金流量表, 以便与地方财政接轨。结构如下:

附表:主要是有关单位暂收暂付经费报表、其它代管经费、弥补经费、单位杂项收入经费及单位家底经费表等。基金流量表:主要按单位所属军人建立个人保险基金账户和住房资金账户, 个人归集资金和国家补助纳入基金流量表, 根据基金流量汇总表把归入的保险基金和住房资金逐级上缴给地方财政, 由地方财政同一支配保险住房资金同时军人享受地方公务人员的医疗和住房保险福利。退出现役人员, 直接把个人保险和住房账户转入地方, 以便军地数据之间的衔接。

在新经济形势下, 把军人保险基金报表和住房资金报表合并到财务报告, 并向地方财政提供年度军人保险、住房基金流动情况, 每月把军地归集的保险基金和住房资金纳入地方财政, 同时让军人享受地方城镇医疗保障就医和地方城镇住房公积金贷款买房的福利政策, 减轻国防经费开支和落实为军人提供就地医疗和货币购房保障有现实意义。

把军人保险住房资金报表合并入军队财务报表中, 其意义主要有以下几点。①军队财务报告信息披露完整。目前财务报表主要涉及会计报表, 保险和住房明细报表与会计报表分开上报。这样不利于单位整体经费列支的说明。合并报表有利于保险和住房书记由挂账变为可利用, 军人确实能使用到这笔基金, 而不只是目前数据的积累。②会计报告和保险住房资金报表的合并, 有利于财务人员业务全面发展。合并报表, 使得管理会计和保险住房资金的财务人员能互相交流业务, 共同拓宽业务学习的范围, 更利于财务人员全方位的发展。③有利于军队跟地方的衔接, 解决军人享受地方统筹等医疗看病和住房公积金贷款买房及退休军人的保障问题。

基金流量表单独列支, 有利于单位所属军人个人账户的维护和利用, 与地方接轨, 更能使军人享受这一待遇, 同时有利于利用地方财政资源, 减少军费开支。对于军人退休后, 可纳入养老保险保障这一政策, 解决了部队养老的后顾之忧。同时值得一提的是, 由于军队保密性, 把基金报表与地方财务接轨后, 应与地方财政单位鉴定保密协议, 以防军事泄密。

摘要：现行军队财务报告已不能很好地反映新经济条件下军队的建设发展。如何把军队保险基金报表和住房资金报表纳入财务报告, 并与地方接轨, 对于为军人提供医疗和住房保障, 并减轻国防经费有一定的研究意义。