保障性住房制度设计（共12篇）
保障性住房制度设计 篇1
“住有所居”是保障和改善民生的重要内容。目前，我国已经形成了由经济适用房、限价商品房、廉租房、公共租赁住房组成的住房保障体系。但在具体运作中存在保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、运作不规范等现象。我国仍未建立《住房保障法》, 现有的部门法规以及一些地方性法规实施随意性强，缺乏统一的法律指导和约束。
房价高企和公共住房缺位掏空了中等收入家庭上代人的积蓄和这代人未来的收入，严重降低了他们的生活水平，对其它消费产生强烈的挤出效应。因此，控制地价、控制税费、控制利润以发展公共住房是摆在政府面前的严峻课题。
首先，发展公共住房具有法律依据和政策基础。我国宪法规定了国有土地公共服务的性质，国有土地必须为全体人民服务，政府垄断的住房供地必须以改善全体居民的住房条件为基础，符合大多数人民的利益。调控地价和房价必须坚持住房是准公共产品的执政理念，符合人民的愿望和房价收入比的国际惯例，土地财政不能偏离国有土地的社会主义属性。
其次，控降房价是全国人民的强烈要求。2009年以来地价和房价再次非理性上涨更加证明，现行的商品住房制度已经无法满足中等收入家庭的住房需求，全国人民要求深化住房制度改革的呼声再次高涨。要刺激消费，扩大内需，必须首先把挤占居民即期甚至远期消费能力的过高房价调低到合理区间。
一、建议国务院成立“深化住房制度改革领导小组”，领导二次房改，尽快提出建立三三制住房制度和四定两竞公共住房改革的具体方案并发布执行。
一是改革住房制度，建立三三制住房制度的基本框架。一个好的住房制度，必须同时满足低收入、中等收入、高收入家庭即全体国民的住房需求。国家《2009-2011年廉租住房保障规划》出台后，保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住条件。商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，却无法满足中等收入家庭的住房需求。因此，建议国家尽快进行二次房改，建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度)，即准市场化的平价住房制度。
二次房改后形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府划拨方式供地，由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标，即“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”，由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地，由建筑开发商开发建设，户型面积和房价由开发商自主确定，满足高收入家庭的住房需求。以上概括起来就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”，简称“三三制住房制度”，改革目标是建立“低端有保障，中端买得起，高端有选择”的多层次良性发展的住房供应体系。
二是改革供地方式，发展四定两竞公共住房的五项内容。改革供地方式、实行“四定两竞”招标是住房制度创新的必要条件。
1. 确定公共住房供地指标。政府将每年的住房供地计划分为三个部分，首先保证保障性住房用地和公共住房、公共租赁住房用地，然后安排商品住房用地，并向社会公示。
2. 创新公共住房供地招标方式。以招标底价为准，实行“四定两竞”招标。
3. 公共住房户型建筑面积控制在90平方米以内，实行轮候制和订单式开发建设。
4. 动员社会力量参与公共住房建设。支持大企业、企业协会、群众团体和社会贤达组建社会型住宅合作社和合作建房等非盈利公益性建房机构，共同参与公共住房建设。
5. 实行一户一宅的准入制度。公共住房只出售给在本地工作满2年且购买第一套自住房的国内居民家庭和符合购买第二套自住房条件的国内居民家庭。实行一户一宅的准入制度，购买公共住房后若出售，买方必须符合准入条件，且不得高于政府确定的本楼盘最高限价;出租须按公共租赁住房的租金限价收租。购买公共住房以后可以再购买商品住房。
四定两竞公共住房改革简便易行，改革成本低，兴利除弊，各方共赢。不需要政府增加投入，不减少正常的土地财政收入，也不会给商品住房市场带来太大冲击。开发商给富人盖房子还会有高于公共住房的利润，政府也会增加财政收入。四定两竞使房价合理，预期明确，解决了房价的不确定性和信息不对称性，有利于增加住房消费。短期看会带动高房价合理下行，但也封杀了房价非理性下跌的空间，形成三种住房制度相互制衡机制，有利于促进房地产市场稳定健康发展。四定两竞改革使建房成本公开透明，也将成为防止房地产腐败的利器。我们建议应着手挑选试点城市进行试验。
二、建议全国人大常委会加快《住房保障法》立法，最终实现“居者有其房”的目标。
制定和实施兼顾社会各收入阶层的完善的住房供给制度，是政府的一项重要的社会职责。其核心在于对不同收入阶层的居民实行不同的住房价格政策。鼓励高收入家庭购买、租赁商品房，中低收入家庭通过不同方式的补贴，购买保障性住房，最低收入家庭租赁由政府提供补贴的廉租住房，最终实现“居者有其房”的目标。
2008年10月，全国人大常委会立法规划会议确定，《住房保障法》列为研究起草、条件成熟时安排审议的法律之一。2009年5月，住房和城乡建设部召集中央有关部委和地方的代表，启动了《住房保障法》起草工作。对此，我们建议尽快通过立法确立三三制住房制度，建立起符合我国国情的、人民满意的多层次良性发展的、长治久安的住房供应体系。加快立法进度，并注重解决以下三个立法原则问题：一是在法理上要确立住房是准公共产品的执政理念，摒弃住房全面市场化的错误思想;二是在法条上要搞大保障，不要搞小保障，要保障全体城乡居民的住房权，不要只保障城镇户籍低收入家庭的住房权，全心全意实现民生住房、和谐住房、住有所居的目标;三是在制度设计上要实现三三制住房制度的改革和创新。
“三三制”住房制度：由保障性住房制度、公共住房制度和商品房制度三种制度组成;相应实行政府划拨、“四定两竞”招标和“招拍挂”三类供地方式;由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商三支队伍共同参与住房建设。即“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”。
“四定两竞”：以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”方式招标供地。
保障性住房制度设计 篇2
实例（下）
钱小利
2013-01-15 15:52:10
来源：《改革》2012年第11期
（三）住房保障制度的创新：公共租赁住房保障制度
适应重庆市工业化、城镇化快速发展的需要，2010年以来，重庆市大力推进公共租赁住房建设，满足日益增长的住房需求。根据重庆市政府规划，2010-2012年，重庆市将开工建设4000万平方米公共租赁住房，为200万农民工、大中专毕业生、城镇住房困难户提供住房保障。2010年6月，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》发布，并于2010年7月1日起施行。重庆市公共租赁住房保障制度的一系列创新举措丰富了城镇住房保障制度体系的内容，是重庆市城镇住房保障制度的创新、发展和完善。
1.覆盖人群广泛，保障对象明确
重庆市公共租赁住房保障对象打破城乡和内外差别，不设户籍限制，将常住人口纳入住房保障范围，具有覆盖人群广泛、保障对象明确的特点。按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，公共租赁住房申请人应为年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。申请公共租赁住房的收入限制为：单身人士月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。政府根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布。市、区政府引进的特殊专业人才和在重庆工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，不受收入限制。符合廉租住房条件的家庭，未实行实物配租和领取租金补贴的，可申请公共租赁住房，按《重庆市廉租住房保障申请办理办法（试行）》规定的程序办理。
重庆市公共租赁住房保障打破户籍限制，为重庆市吸引各种高素质优秀人才来渝创业、兴业，为农民工进城务工经商，为各种人才流动提供了有利条件，有力地促进了重庆市工业化和城镇化进程。2011年重庆市对已竣工验收的公租房组织的四次公开摇号配租情况显示，重庆市公共租赁住房保障人员构成为：主城户籍住房困难家庭占40.1%，大中专及职校毕业新就业人员和外地来主城工作人员占24.3%，本市进城务工人员占35.6%；家庭人均月工资收入2000元以下的占92.7%，2000-3000元的占5.95%，3000-4000元的占1.04%，4000元以上的占0.31%。重庆市公共租赁住房保障人员构成基本实现重庆市公共租赁住房保障覆盖人群的保障目标：重庆市公共租赁住房保障对象主要面向农民工、大中专毕业生、城镇住房困难户三类人群，通过对进城农民工、新就业的大中专毕业生和家庭人均住房建筑面积低于13平方米的城市原住民进行住房保障，实现对城市低收入家庭住房保障全覆盖。
2.国有投资性集团公司主导公共租赁住房开发建设
重庆市公共租赁住房实行政府投资、国有企业承建的开发模式，八大国有投资性集团公司主导重庆市全部的公共租赁住房开发建设，保障公共租赁住房建设低成本、高效率的推进。2002年，重庆市政府整合市属国有开发公司资源，组建八大投资性集团公司：重庆城投公司、高发公司、高投公司、地产集团、建投公司、开投公司、水务控股、水投公司，它们由重庆市政府拥有、授权经营，成为重庆市基础设施、城市建设等公共领域重大项目的重要的投融资平台。重庆市公共租赁住房开发建设全部由八大国有投资性集团公司来执行，八大国有投资公司作为重庆市公共租赁住房的业主代表政府享有公共租赁住房的所有权。八大国有投资公司同时承担土地储备功能，储备土地由重庆市政府划拨，公共租赁住房建设用地由八大投资公司在政府统一规划下提供。政府主导的土地储备供应机制保障了重庆市公共租赁住房建设的顺利推进。
除采取国有投资性集团公司主导公共租赁住房建设的开发模式，土地由承担土地储备的八大国有投资公司提供外，重庆市政府对重庆市公共租赁住房建设的重大让利、优惠扶持措施也是重庆市公共租赁住房建设能够顺利开展的重要影响因素。重庆市公共租赁住房建设用地以划拨方式供应；有偿方式出让的，土地出让收益、税费在地方政府权限范围内的，全额安排用于公共租赁住房建设。公共租赁住房建设用地涉及新征土地的，新增建设用地有偿使用费地方留成部分、耕地开垦费、耕地占用税全额安排用于公共租赁住房建设。公共租赁住房建设涉及的城市建设配套费、异地安置人防建设费、集中绿化建设费、建设工程规划综合费等行政事业性收费和政府性基金，全额安排用于公共租赁住房建设。公共租赁住房建设、租赁和出售过程中的建安营业税及附加、营业税及附加、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、印花税等相关税费，全额安排用于公共租赁住房建设和管理。
3.资金保障得力
重庆市公共租赁住房建设不仅得到了国家的大力支持，重庆市政府也在资金安排上给予重点保证。从已开工的项目看，重庆市公共租赁住房建设资金来源主要依靠中央和地方政府财政投入以及银行贷款两种方式获得。根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，公共租赁住房建设的资金来源有：中央安排的专项资金；财政预算安排资金；土地出让收益的5%；银行、非银行金融机构和公积金贷款；发行债券。公共租赁住房建设贷款的本金和利息由公共租赁住房租售收入和财政性资金等偿还。
重庆市4000万平方米公共租赁住房建设资金约需1400亿元，其中，300亿元是政府土地投入；300亿元是政府财政投入，包括中央支持和地方财政投入；银行贷款、市场融资800亿元。重庆市公共租赁住房建设用地以划拨方式提供，降低了重庆市公共租赁住房开发建设的成本。除银行贷款外，重庆市积极争取国家住房公积金贷款试点，拓宽公共租赁住房建设融资渠道，30亿元住房公积金贷款已全部发放到重庆市地产集团和重庆市城投集团建设的4个公共租赁住房项目。社保基金通过交银信托，由国家开发银行担保，向重庆市城投集团发放3年期45亿元信托贷款，进入重庆市公共租赁住房建设领域。
重庆市在公共租赁住房开发建设中，依赖国有资本发挥“第三财政”作用，构建以国有企业为主体的投融资平台，组建八大国有投资公司完成公共租赁住房建设土地准备、资金筹措、建设等任务，为公共租赁住房建设提供财力支持。
4.规划建设品质较高
重庆市公共租赁住房建设，从规划选址、户型设计、小区环境、配套设施等各个方面都精心设计，保证公共租赁住房高标准规划、高品质建设和高水平管理。按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居”的规划原则，围绕产业集聚区，在城市快速干道沿线等交通条件较好地段，与20多个大型人口聚居区的商住楼盘混建，共享配套与服务，避免社会阶层隔离和形成城市贫民窟。重庆市公共租赁住房环境优美，小区园林景观设施齐全，周边绿化一并跟上。学校、医院、商场等配套完善，还有相应的运动健身场所等文化体育活动场地和设施设备。
5.租金较低
公共租赁住房保障制度旨在重点解决低收入家庭和存在阶段性住房支付困难人群的住房问题，租金优惠是公共租赁住房保障制度的制度需求设计。重庆市公共租赁住房采取政府投资、土地划拨、国有企业承建的开发建设模式，无土地出让金、无城市建设配套费、无相关税费、无开发商利润，最大限度降低公共租赁住房开发建设成本，保证了公共租赁住房的低租金优惠特性。
重庆市公共租赁住房的租金标准按照贷款利息、维护费，并根据不同地段、不同房屋类别等因素，由物价部门会同财政、住房保障机构等相关部门研究确定，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%。租金实行动态调整，每两年向社会公布一次。租金收入按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于公共租赁住房贷款本息偿还和公共租赁住房的维护、管理等支出。
6.社会化的物业管理模式
重庆市公共租赁住房小区实行“管人管房相结合”的社区化管理，社区居委会负责对承租人进行管理，房管机构负责对公共租赁住房进行管理，并成立由社区居委会、房屋管理机构、派出所、住户代表共同组成的小区管理委员会，负责小区的社会管理工作。公共租赁房管理局组建或委托的房屋管理机构负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并对物业服务公司工作进行指导监督。公共租赁住房小区物业管理，由住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担；物业服务费由物价部门会同住房保障机构及相关部门研究核定。物业服务费实行动态调整，每两年向社会公布一次。
7.规范退出方式，强化退出管理
公共租赁住房保障制度是政府为没有能力通过市场化方式解决住房问题的群体提供的社会救助，政府为住宅市场上弱势群体提供住房保障的最终目的是要尽量减少受资助人对福利救助产生依赖性，并在未来尽快自立和实现经济上的持续发展。规范公共租赁住房退出方式、强化公共租赁住房退出管理，可以保证为住房领域最需要资助的人群提供公共租赁住房，消除住房保障资源不当使用和利益流失。
根据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》的规定，承租人租赁合同期满，应退出公共租赁住房。需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。承租人通过购买、获赠、继承等方式在申请公共租赁住房地区获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房。
承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房。公共租赁住房出售价格以综合造价为基准，具体价格由物价部门会同住房保障、财政等部门研究确定，定期向社会公布。购买的公共租赁住房不得进行出租、转让、赠予等市场交易，可以继承、抵押。公共租赁住房购买后抵押，抵押值不得超过房屋购买原值的70%。购买人通过购买、获赠、继承等方式在购买公共租赁住房所在地获得其他住房的，或因特殊原因需要转让以及抵押处置时，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。
（四）问题与挑战
经济适用住房保障制度由于在具体实施中存在漏洞和缺陷，成为住房保障制度的阶段性安排。廉租住房保障制度存在覆盖范围小、保障人群局限于城市户籍低收入住房困难家庭的缺陷。重庆市公共租赁住房保障制度尽管有一系列创新举措，公共租赁住房建设进展较为顺利，仍然面临以下一些挑战。
1.市场机制运用不足，社会资本参与度小
公共租赁住房主要面向中低收入阶层和存在阶段性住房支付困难的人群提供，开发建设利润较小，目前主要采取政府投资、国有企业承建的开发模式，社会资本参与度小，容易形成资金瓶颈，造成政府建房任务和财政负担加重。随着经济社会的发展，公共租赁住房保障制度应逐渐、更多地引入市场机制，由政府提供优惠政策，鼓励私营房地产开发商进行公共租赁住房的开发建设，确保公共租赁住房的长期可持续发展。
2.日常后续管理难度大
公共租赁住房小区居民结构复杂，具有人口流动性大、职业背景不同、文化程度差异大等特点，人际关系需要重塑和磨合，文化冲突在所难免，公共租赁住房小区日常后续管理难度加大。协调邻里关系、规范居民行为、化解内部矛盾，实现公共租赁住房社区的和谐稳定，成为公共租赁住房运营管理面临的新任务和新难题。加强公共租赁住房小区日常后续管理，要针对公共租赁住房小区居民构成特点，加强和完善社会管理和公共服务，提升公共租赁住房小区居民素质和文明意识，逐步建立起规范、高效的公共租赁住房社区管理新体制。
参考文献
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[4]刘卫民：《公共租赁住房建设与运营管理的个性操作：重庆例证》，《重庆社会科学》2012年第2期
[5]余南平：《世界住房模式比较研究：以欧美亚为例》，上海人民出版社，2011年，第206-214页
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[7]住房和城乡建设部政策研究中心：《求索公共租赁住房之路》，中国建筑工业出版社，2011年
浅析我国住房保障制度 篇3
关键词：住房保障制度；存在问题；合理化建议
住房保障制度是政府和单位在住房领域对城镇中低收入家庭实施扶持和救助的政策措施，是我国社会保障体系的重要组成部分，对促进我国经济发展，维护社会公平稳定，保障人民安居乐业有着重要意义。然而，近几年，高额利润的牵引使房地产投资比重不断加大，商品房市场发展迅速，而原本被老百姓十分期待的“德政工程”——保障性住房，却因种种原因建设迟缓，住房供给系统发生了严重失衡。基于此番现状，笔者对住房保障制度进行了认真分析，揭示了制度实施过程中出现的各种问题，并提出了相应的合理化建议。
一、我国保障性住房制度存在的问题
（一）保障性住房供给明显不足
保障性住房建设会使地方政府的大批土地出让金和建设资金流失，出于绩效考核的压力，他们往往以配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足为由放缓保障性住房建设步伐。据资料显示，截至2009年8月底，我国保障性住房建设投资仅完成394.9亿元，只占计划投资总额1676亿元的23.6％，保障性住房供给严重不足。
（二）保障性住房覆盖面太小，存在严重断层问题
目前，由于我国经济适用房制度的审核和监管机制尚存在一定缺陷，加上相关法律法规不够完善，经济适用房供给对象与最初设定的目标受众出现了很大程度上的不匹配，一些经济适用房甚至成为了有钱人变相牟利的工具。而廉租住房因租金严重入不敷出，也导致自生能力低下。由此可见，广大中低收入居民很难指望政府的保障性住房。另外，我国廉租住房、经济适用房、商品房三者之间存在明显的断层，其保障范围不能连续覆盖各收入阶层。
（三）保障性住房存在退出障碍
经济适用房和廉租住房的受众居民在收入提高后并不会主动退房，而政府对以商品房价格出售经济适用房的监管成本很高，因此，在实际操作中保障性住房存在退出障碍，流动性较差。
（四）保障性住房融资体制不健全
目前我国对保障性住房的融资渠道相对单一，政府财政压力大，而保障性住房的公益性和保障性又决定了其投资收益率较低。仅仅依托现有的市场化融资手段很难推进其建设发展。
二、完善城镇住房保障制度的合理化建议
（一）改善保障性住房供给体制
对保障性住房的建设可以借鉴国外经验。从国外政府介入保障性住房的方式看，可以通过优惠政策鼓励开发商建设保障性住房，也可以鼓励居民合作建设住房，还可以通过福利补贴等方式实现居民的住房保障。保障性住房没有最好的模式，只有适合的模式。由于我国区域经济发展不平衡，对保障性住房的建设应当以有利于增加保障房供给为原则，建议以构建“经济租赁房”模式为主，积极拓展保障性住房的供给渠道。
（二）适度扩大住房保障范围，关注“夹心层”的住房保障
我国城镇中低收入人群占总人口的比例将近70%，而从我国目前的房价水平和居民收入水平来看，城镇60％以上的居民都不适合商品化住房，这其中还有绝大多数包括进城农民在内的城市新居民完全不具备购买高价商品房的能力，他们都应当通过保障性住房供给渠道来解决居住问题。因此我国住房结构中的保障性住房比重至少要达到60％，保障性住房应当超过商品住房成为住房供给的主体。
“夹心层”是指购买经济适用住房困难，又不符合进入政府廉租住房条件的城镇居民群体，这是一个庞大的群体。解决城镇“夹心层”住房的问题，政府可以适时推出“可支付租赁住房”,尽快建立经济适用房租赁市场，加紧出台相关政策规定，积极引导合理适度消费，形成一部分人购买、一部分人租用的经济适用房供销格局。
（三）建立和完善住房保障制度的进入、退出机制
随着我国经济的持续快速发展，居民的可支配收入水平快速提高，如果以前的经济适用房居民已经升级为高收入人群，在完全买得起商品房的情况想却仍然占据着经济适用房，甚至还将经济适用房上市出售或出租投资，则会加剧经济适用房的供需失衡，导致保障制度成效降低，引起社会不公平。
因此，要尽快建立经济适用房的“退出机制”，保障资源的有效流动。各地房地产管理和社会保障部门应成立专门机构，对申请保障性住房居民的收入做严格的审核，在此基础上，不同的收入分别纳入不同的保障供应范围；实行动态管理制度，居民收入发生变化，保障措施也要相应变化。要完善经济适用房购房人的收入跟踪监测制度，设定退出条件，完善公示制度，提高工作透明度，加大违法处罚力度，建立诚信体系。住户出售经济适用房，应该由政府统一收购，形成经济适用房闭路循环模式，切断与商品房市场交易活动之间的联系。
（四）拓宽保障性住房的资金融资渠道
建立以政府主导的住房保障制度，稳定的资金来源是关键。随着我国住房制度改革的全面推进，发展住房金融已成为启动住房消费的重要问题，关系到住房保障制度的建立。
政府可以加强对中低收入家庭住房消费的财政补贴力度；建立规范的城市基本住房专项资金，结合中国实际情况，考虑建立支持中低收入居民购房的抵押贷款担保制度；考虑建立专门的住宅政策性银行，集中各类政策性资金，用于支持保障性住房建设；考虑利用现有金融机构和有些金融企业转轨之机，组建住房信贷银行，创建先存后贷、以存定贷的住房信贷制度，并积极探索与住房公积金、商业按揭贷款相结合的多元化融资产品；允许合适的信托公司开展保障性住房信托业务；考虑利用资产证券化，包括对保障性住房建设贷款的证券化、对中低收入者的政策性住房抵押贷款的证券化等，充分发挥住房金融的支持作用，使更多需要帮助的人享受到最大限度的资金支持。
（五）加强住房保障制度的法律保障
住房保障制度作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。我国应尽快出台相关法规以支持保障性住房政策的实施。建议优先考虑出台《住房保障条例》，从立法上规定住房保障的对象、标准、水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及对违法违规行为的惩处措施等。待时机成熟后再出台《住宅法》，对住宅的建设、消费、分配等环节进行规范，确定政府在住房市场的责任和义务，明确政府在住房市场的角色，对住房制度改革的目标和行为进行规范和监督，使得住房保障制度具有刚性，确保其运作目标得以逐步实现。
我国城镇保障性住房制度分析 篇4
1.1 选题的背景
我国政府对于创建和谐社会的目标之一是解决住房难题, 保证国家和人民共享经济发展的成果。党和政府根据我国的具体国情, 并将关于保障性住房的先进经验和教训引进借鉴过来, 制定了许多政策方针, 促进了保障性住房建设事业的发展。
和谐社会的基石需要这一制度的创建, 虽然在一定程度上, 我国政府减缓了住房方面的困难, 但我国保障性住房政策在运行和实施过程中还存在较多棘手的问题。由于许多因素的制约, 例如资金问题、分配问题、融资问题和土地问题这住房建设中的四大难题, 使得我国在保障性住房的实施结果与目标制定方面存在着相当大的差距。由于社会各阶层的收入水平不同, 关于中低收入者在住房问题解决方面成效并不大。
1.2 选题的意义
1.2.1 理论意义
第一点, 研究我国保障性住房制度建设这一问题, 有利于促进地产投资及其发展相关的理论的进步。第二点, 研究保障性住房制度建设这一问题, 有利于促进国家市场的蓬勃发展和社会主义市场经济理论体系的发展与完善, 有利于体现政府作为的必要性。
1.2.2 现实意义
为了保证政府提高公民居住条件和生活舒适度的目标的实现, 我们必须加快保障性住房制度的创新和改革, 。每个公民都享有合法的权利, 保障性住房制度的发展和改革有利于维护公民的基本人权, 尤其是公民的居住权, 而这种制度的建设有利于社会和谐发展, 提高居民生活, 保障权益实现。
2 具体分析我国保障性住房制度建设
2.1 关于住房制度建设的基本要义和内容
目前我国实行的保障性住房制度主要由廉租住房制度、经济适用房制度, 以及公共租赁住房制度三项具体制度组成。在2014年以后, 廉租住房制度和公共租赁住房制度将进行并轨制度的运行, 并会将其纳入到保障性住房建设的重要位置上去。除此之外, 为了顺利实施我国的保障性住房制度, 在税收、金融、土地等三个方面, 我国政府都采取了相应的鼓励措施。
2.2 关于国家保障性住房制度目前的实施现况
为了促进经济和社会的全方位发展, 关于保障性住房建设已经有十几年的发展历史。所以归纳以下充分体现我住房建设的现况的几个要点:
(1) 我国在保障性住房建设方面设定的目标过高难以达到;
(2) 关于建设保障性住房的进展较为顺利通畅, 公共租赁住房成为主力之一;
(3) 政府加大了对保障性住房建设的支持力度和监管力度。
3 在运行实施我国保障性住房制度中出现的问题
3.1 关于制定目标方面出现的问题
3.1.1 有效存量住房不足令保障模式较为单一
主要考虑目前我国的住房有效数量严重不足, 这是为什么采用补贴模式进行建设的原因。我国较高的空置住房比例表明, 随着我国关于住房的持有成本越来越高, 许多家庭人员的观念改变, 对于投资出售的意愿更加强烈, 而并非出租出去。我国的政府不仅在资金方面压力很大, 而且在住房管理方面也有许多不足。
3.1.2我国的地方政府缺乏长远目标和规划, 工作意愿较弱
关于解决我国中低收入家庭住房困难的这一问题, 不仅中央政府的意愿比较强烈, 党政机关的相关人士也在积极呼吁大家参与其中。然而仅仅这样还不够, 还需地方政府积极的配合和响应, 努力将具体的工作落实到位, 而由于各地区经济状况的差距以及地理位置等多种原因, 目前难以实现。
3.1.3 保障对象范围由于城乡居民的经济差异而过于狭窄
鉴于我国的国情的特殊性, 现如今具有各个地区城市户口的住房困难家庭才是我国保障性住房的主要分配对象, 这是依据我国目前各个地区颁布的住房保障政策来判断的。主要原因是我国现阶段的城乡居民结构不同、经济差距较大、教育文化资源的不平等以及城乡现有的二元体制问题。就国家经济与社会发展方面来说, 许多从小城镇和农村去往大城市的务工人员, 尤其是农民工和专业方面稀缺的技术人才, 国家和政府理应为他们的居住需求解决问题, 因为他们都为美好城市的建设奉献了自己的努力和精力。
3.2 项目实施方面存在的问题
3.2.1 企业对房地产及相关产业过度开发, 使得城镇保障性住房建设的进度缓慢
我国现阶段保障性住房建设采用的是政府不直接参与的模式, 原因是国家想要给予优惠政策促使房地产开发企业支持国家的项目建设, 而且这种建设的主要开展模式是以住房建设和住房补贴为主的。一方面房地产开发企业中的多数都是被动的参与国家的保障性住房建设;另一方面, 他们将自己主要的财力与精力投入到其他的发展项目中, 如果国家将房地产开发商作为参与建设的重点目标, 是不合理的。
3.2.2 我国保障性住房制度存在明显缺陷, 定价机制僵化造成房屋供不应求
“空间不匹配”和“时间不匹配”造成了住房的供求不匹配, 而这两个突出的定价模式问题也是保障性住房存在的关键问题之一。定价机制存在严重不足并且有僵化的趋势, 使得大量保障性住房建成后仍然出现供求不平衡的情况, 造成许多分配方面的问题。
4 对于促进和发展我国保障性住房制度的建议
4.1 国家要提高立法意识, 促进城镇保障性住房立法体系建设
卢梭说:人人生而平等。我们每个人都享有获得住房保障的权利, 住房保障制度的保障对象应当是国家的每一位合法公民。要坚持适度原则和公平公正原则, 将出发点立于公民的基本生活方面, 保障公民关于基本住房的要求。国家必须实现和满足一种基本的福利水平, 并提供以经济、舒适和适用为主要特点的保障性住房。而政府应当加强管理与监督, 严厉打击一切非法行为, 促进保障性住房制度建设的立法进程。
4.2 中央和地方政府都要加大财政投入, 创建多元化和多渠道的融资方式
从保障性住房建设的实践过程中来看, 政府通过采取各种激励和扶持政策, 促进企业、民营和个人的资本等都进行住房建设, 实现其与政府财政投入的并行, 使政府经济压力得到一些缓解。我们必须坚持两方并行的机制, 包括政府的主导、社会资本如民营企业的积极参与, 以促进保障性住房在国家可持续发展要求方面的实现。
(1) 关于保障性住房建设, 必须坚持政府在经济运行中的地位, 充分发挥民营资本的自身融资优势。
(2) 积极引导社会资金如民营资本参加建设保障性住房, 创新住房发展机制。
(3) 努力引导商业银行等参与建设活动, 提高其积极性和主动意识。
4.3 促进城镇保障性住房重要建设中的供地制度的优化
(1) 创新保障性住房建设的规划、优化供地制度改革与改善监督和管理机制。
(2) 提高农民参与意识, 推动其主动使用农村土地参与建设保障性住房, 实现双运行模式的发展。
(3) 提高企业节约利用土地意识, 努力实现高效的使用效率并将其落到实处。
(4) 必须弱化依赖土地的特性, 将保障方式进行快速转变。
4.4 将来自全国各地的务工人员纳入城镇保障性住房制度中来
基对于外来务工人员这个群体的多样性考虑, 需要将他们纳入到保障性住房的庇护下。政府可以采取以下措施:一是在各个城市地区建立务工人口的安置点和安置区域, 并将其推广下去;二是对于我国目前实行的城镇保障性住房体系, 必须要将流动人口纳入进去, 尤其是上海、北京这样繁荣的一线城市;三是政府需要尽量创新思路, 通过统筹城乡一体化发展来解决问题。
4.5 对城镇保障性住房的各项管理制度进行完善与创新
城镇保障性住房管理制度包括准入制度、排队制度、退出制度以及监督管理制度等内容。对于国家强调的效率与公平, 这些保障性住房制度都明确体现了这一点, 政府必须创新完善各项管理及运行制度, 为促进国家管理与监督制度运行高效的实现, 确保保障性住房制度公平实施不懈努力。
参考文献
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[4]王翔.完善我国城镇保障性住房供应制度的研究[D].北京:清华大学, 2010.
保障性住房制度设计 篇5
——以成都市为例
本文以成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区为背景，以制定中的《基本住房保障法》（草案）为导向，以启动农村新一轮“房改”为目标，以成都市农村经济发展实际为基础，提出构建城乡统筹农村住房保障制度的基本思路与具体设计。
一、建立城乡统筹农村住房保障制度的制约因素
（一）政策法规依据需要明确
现行城市住房保障的依据，散见于各级政府的政策文件，缺乏一部由全国人大以法律形式出台的法律规范，农村住房保障更是如此。由于缺乏层次较高的立法依据，仅依靠地方政府或部门出台的政策依据来推动住房保障制度建设，其难度可想而知。据了解，新近修改的《基本住房保障法》（草案）对农村住房保障制度作出了规定，但仍限于《土地管理法》关于宅基地管理的有关条文，保障形式主要是发放建房补贴与危房改造补贴，与城市住房保障制度相比，不仅条文单薄许多，而且内容无太多新意。
（二）资金来源问题急需落实
建立农村住房保障制度，考虑到农村人口占据我国人口总量的大多数且居住困难者不在少数的现实，要容纳下规模庞大的保障人群，建设保障住房的资金渠道问题值得深入研讨。应尽量通过利用农村现有的土地房屋资源优化整合后，解决资金缺口问题。
（三）观念认识有待强化
长期以来，住房保障制度仅限于城市的惯性思维会让人们对在农村建立住房保障制度提出质疑，认为住房困难的城市低收入人群才是保障住房的真正需求者，而农村村民因有宅基地作为保障，已具备了最基本的生活资料，故不宜再纳入保障体系。而现实情况是，农村宅基地的分配是由集体经济组织作为所有权人进行分配的，政府未投入任何行政成本，但城市保障住房却是政府为保障城市居民的居住权，利用财政资金进行建设的。既然是公共投入，如城市居民与农村居民不能平等地享受政府提供的居住保障，显然有失公平。
二、建立城乡统筹农村住房保障制度的总体构架
（一）基本目标
构建城乡统筹农村住房保障制度，首先需要确定制度运行的总体思路。在城乡统筹发展背景下，不宜再创造出一套与城市住房保障完全独立的制度设计，而是应将其定位为“建立城乡统一的住房保障制度和信息平台，实现城镇、农村住房保障资源随城镇、农村人口自由流动而灵活调配”。在统一的保障平台下，城市保障人群可以到农村的保障住房居住，农村保障人群同样可以受惠于经济适用房、廉租房、限价商品房等保障政策，保障资源将随着城市人口与农村人口自由流动而灵活调配。
（二）具体设计
1.理顺部门间对农村住房保障的职能划分，建立城乡统一的住房保障管理体制
为解决农村住房困难问题，成都市目前主要采取了两项措施。一是民政部门实施的农村最困难家庭“安居工程”，该项措施重在解决农村的低保户，仅面向最困难的农村家庭；二是建设部门实施的农村危旧房改造工作，针对属于危房、旧房，但又无资金改变现状的农村家庭，由建设部门拨付专款用于帮助危旧房的改造工作。上述两项措施在一定程度上缓解了农村困难家庭的住房问题。房管部门作为城镇住房保障的主管部门，除负责城镇居民的住房保障外，同时也担负了解决进城务工人员的住房问题。在建立城乡统一行政管理体制的改革背景下，农村住房保障问题分属三个不同部门分别管理，在行政资源的利用上难免会出现重复、交叉，乃至浪费的现象。因此，为缩小城乡住房保障制度的差距，建议由已积累一定城市住房保障经验的房管部门统一对城乡住房保障进行管理，民政与建设部门的相关职能移交房管部门后统一整合配置。
2.多渠道储备保障性房源，避免资源浪费
政府可以考虑将属于集体经济组织或其成员的农民集中居住区多余房屋进行收购，作为农村保障住房使用。可以考虑收购一部分“小产权房”作为农村保障性住房，即以建筑成本为基础，上浮一定比例后从开发商手中收购，既解决了历史遗留问题，也减轻了政府的财政负担。为建立更加丰富的农村住房保障层次和类型，对部分交通便利、质量较好的农村散居房屋，所有权人愿意转让的，可将其收购后作为保障住房使用。另外，对农房抵押后需强制执行的房屋，也可收购后储备为保障性住房。
3.充分利用农村产权制度改革成果，以农村自有资源变保障资金
农村住房保障资金除应由政府负担的部分外，笔者认为，剩余资金可通过以下途径筹集：一是从集体建设用地流转收益中强制抽取一定比例直接转换为保障资金，如参照国有建设用地抽取比例10%；二是保障对象以自有的宅基地及地上房屋置换保障性住房，如“五保户”等房屋属危旧房的，可将其已确切颁证的宅基地及地上房屋交由土地或房产管理部门储备，政府为其提供配套齐全、质量过关的保障性住房；三是集体经济组织通过土地整理的方式，以整理出的多余集体建设用地作为对价，吸引社会资金参与农村保障性住房的建设。
4.打破国有建设用地才能修建保障房的限制，允许集体建设用地划拨用于保障住房建设
集体建设用地与国有建设用地在许多方面类似，既然国有建设用地可划拨用于保障性住房建设，集体建设用地经集体土地所有权人即集体经济组织同意后，同样可划拨用于保障性住房建设。事实上，成都市正在实施的“新居工程”、“农村新型社区”等农民集中居住区就是在无偿划拨的集体建设用地上修建而成的。
三、保障措施
（一）设立专业的农村房屋质量安全鉴定机构，关注农村困难群众住房安全问题
毋庸置疑，农村住房保障制度的建立与完善还有很长一段路要走，在保障制度建立以前，应率先成立专业的农村房屋质量安全鉴定机构，对已有农房的质量安全进行关注与跟踪，切实保障农村住房的质量安全。另外，该机构也可出具认定当事人是否有资格取得保障住房的依据，如经鉴定，房屋确属危旧住房的，按政策方可取得享受保障住房的资格。
（二）制定严格的惩治措施，避免保障住房申请中出现“搭便车”现象
农村住房保障问题与城市住房保障一样，同样可能出现某些不具备条件的申请人通过“搭便车”，混得住房保障资格。为杜绝此现象，相关部门在制定政策时，有必要将此种违规行为的惩戒措施明确写入文件，严格审查申请人资格，对妄图蒙混过关的，除要求其承担相应的民事、行政责任外，情况恶劣的，还应移送司法机关严处。
（三）在村、组培训一批农房员，负责对农村住房保障对象情况的动态跟踪
保障性住房制度设计 篇6
一、厦门社会保障性住房分配机制（运作方式）的创新及其完善
分配机制即运作方式，主要涉及分配对象、分配标准、分配方式和分配程序的确定，是住房保障制度的核心和主体。
1．厦门社会保障性住房分配机制的政策创新
厦门住房保障制度改革以建立健全分配机制为中心，在明确保障对象、确定保障水平、探索新的保障方式等方面，实现了一系列重要创新，使厦门住房保障制度建设取得重要突破性进展。
（1）分配对象，即申请标准和申请对象的确认。厦门将保障性住房分配对象定位为包括中低收入家庭、公务人员（含教师等）、引进人才等，以中低收入家庭为主体。中低收入住房困难家庭这一分配对象通过严格数量界定，使之呈现与以往经济适用房制度的最大区别就是：改变分配对象的模糊性，明确对象的特定性；淡化了“锦上添花”福利性，突出“雪中送炭”的保障性。
（2）分配标准或水平，即房屋租金补贴标准和出售价格的确定。保障性租赁房根据保障家庭收入水平的不同，采取递减的租金补贴制度，使越困难家庭得到越多的补助。保障性商品房实行政府定价，售房价格由土地开发成本、配套费用、建安成本三部分组成，政府不盈利。保障房供应坚持小户型的原则。
（3）分配或补贴方式。厦门住房保障制度主要采取“补砖头”的方式，即住房还是由政府直接提供，而不是住户在市场上自己寻找住房，但借鉴了住房补贴货币化（“补人头”）计量方法的优点，从而暗补改明补，建立了保障性租赁房与市场接轨的租金体系。
（4）分配程序，即申请和审批流程。符合条件的中低收入住房困难家庭均可向户籍所在地社区居委会领取申请表和提出申请，只要申请被受理和登记就发给轮候号进入轮候，按轮候号顺序组织审核、公示和分配。建立起了非常严格的审查、审批和公示程序。
厦门保障性住房分配机制的改革，通过对原有的“三层次”住房（高档商品房、经济适用房、廉租房）分配体系的改革和整合，逐步形成“五层次”（高档商品房、普通商品房、保障性商品房、保障性租赁房、廉租房）住房保障体系，努力构建一套完善的针对不同收入家庭实行不同政策的分层次住房保障体系，真正实现“住有所居”的政策目标。
2．进一步完善厦门住房保障分配机制的建议
厦门要真正建立一套规范有序的保障住房分配机制，还需要在实践过程中不断完善。
(1)科学确定住房保障的广度和深度。合理的保障广度即适度的保障面应该是：既要防止住房保障覆盖人群过少，无法有效解决低收入人群的住房问题；又要防止住房保障范围过广，导致财政负担增加，影响住房市场的正常运作和市场机制的基础作用的发挥。保障覆盖面一般都是根据经济发展水平、财政承受力、住房现状、居民收入现状、住房市场价格等因素综合考虑确定。而住房保障深度的确定，在考虑财政承受力的同时，还必须考虑公平问题，既要注意保障者与非保障者之间的公平，又要考虑保障者之间的公平。为体现保障者与非保障者之间的公平，必须在充分调研住房租赁和出售市场情况的基础上，科学制定租赁房发放补贴标准和保障性商品房价格。为实现保障者之间的公平，必须对越低收入阶层实行越为深度的住房保障，厦门保障性租赁房已实行递减租金制度，但原廉租房政策如何与之衔接，分配标准如何进一步精细化，保障性商品房如何体现保障水平的层次性等都值得进一步探讨和完善。同时，还要对住房租赁和买卖市场动态变化进行适时监测，使保障水平具有动态调整性。
（2）合理选择和确定申请标准。住房保障的广度和深度的界定实际上就是申请标准的确定，通过申请标准的确定来划分住房保障对象。是否选择科学的划分方法和标准对制度的完善至关重要。我国各地目前比较多使用收入等级和人均住房面积两个界定标准，以收入为划分依据因为便于操作而广为使用，但也存在明显缺陷和不足，因为我国目前收入透明性较差，收入的准确把握和衡量比较困难和复杂。因此，厦门和我国多数地方一样，还采用人均住房面积这一标准（厦门界定人均住房面积低于12平方为住房困难户），其优点同样是操作简单，但缺点是不能真正体现住房困难程度，因为在家庭中有的必需品是可以共享的，在住房中共享的资源更多，如一人的12平方米住房和夫妇二人的24平方米，都属于住房困难户，但夫妇二人的住房条件则明显优于单身一人。因此，应大胆借鉴和使用世界其他国家和地区的科学方法，如英国以及我国香港采用的按家庭结构确定住房保障的标准则更为科学，即按照单身成年人、夫妇、1个子女、第2个子女等分类，确定不同的标准。厦门社会保障性租赁房配租是按家庭人口和家庭结构进行，可以考虑把这一方法用于界定住房困难的标准和准入条件限制。此外，国际上较多采用住房支出比重指标也值得借鉴。
（3）完善以租赁房为主的保障方式。提出保障性租赁房制度是厦门社会保障性住房制度的一大创新，发展保障性租赁房是我国保障中低收入家庭住房较为现实可行的选择。但要规范和发展保障性租赁房运作，必须：
一要逐步实现从“补砖头”为主向“补人头”为主的转变。采取“补砖头”为主还是以“补人头”为主，这两种手段的选择与特定发展阶段的住房供求状况有密切的关系。厦门目前加大保障性住房建设力度，采取以“补砖头”为主的保障方式，与厦门目前住房供应状况相适应。但不可否认的是，“补人头”有其明显的优势，如：能充分发挥市场本身的作用，把保障机制融入市场机制之中，补贴公开透明，调整相对容易，省去物业管理成本和维修成本等，因此，在住房供求关系缓和结构较为合理的时期，“补人头”是较好的选择。厦门市应当审时度势，注重“补人头”手段的运用和推广。
二要进一步规范和完善“补砖头”运作。在总结原廉租房制度经验的基础上，对“补砖头”的运作加以进一步规范和完善。首先，明确对住房面积、质量、配套的要求。除在住房面积上要加以严格限制外，特别要重视确保保障房的入住效率，这不仅要求质量好,交通方便,而且要建立齐全的配套设施,方便居民的生活。因此，政府在选择保障房的建设区域时，应该考虑困难群众上学、工作、购物、就医等众多问题，应加强保障性住房配套建设，不能减轻了困难群众的住房负担，却提高了其它方面的生活成本。其次，是关于保障房房源的选择问题，即建新房和二手房以谁为供应主渠道。厦门根据目前住房供应总量和结构状况，实行以新建为主，加大建设力度。但必须明确，在满足保障性租赁房的住房面积、质量和配套的要求，避免贫民集中居住可能带来的社会问题等方面，旧的二手房具有明显优势，因此，在现有房源供应充足的情况下，应以二手老旧住房为主。
二、厦门社会保障性住房退出机制的探索及其完善
建立保障房退出机制就是指当享受保障的中低收入家庭脱离贫困后，应及时退出，让社会保障性住房不断“回流”到政府手中，用于统筹社会保障性住房的房源与保障政策的正常运行。
1．厦门建立保障性住房退出机制的重要新举措
为了从根本上改变以往政策住房“住得进、退不出”的尴尬局面，保证住房分配给真正需要的家庭，厦门把退出机制建设作为住房保障制度的重要内容，在总结以往经济适用房和廉租房制度经验教训的基础上，在保障性住房的退出机制上实现了一系列重要突破和创新。
(1)明确退出的规定，即不符合保障条件的家庭必须退出住房。由于社会保障性住房保障房在性质上是用于解决特定阶层和特定对象的公共资源，必须在某种程度上进行闭合式管理，即对已不符合条件或不需政府提供住房保障的，政府将依法收回住房再重新分配，以保证将社会保障性住房分配到那些最需要的家庭手中。厦门政策规定：对于不符合保障性商品房条件的家庭，要向市建设与管理局申请回购，对于保障性租赁房资格条件发生变化的承租人，就得调整租金或退出所承租的住房。
(2)创新租金补贴模式，增强了退出操作的可行性和简便性。厦门对保障性租赁房的租金补贴采取“货币租金补贴”操作模式，采取这一模式的意义不仅在于变“暗补”为“明补”，同时也增强了退出操作的可行性,即管理部门以租金补助调整为手段进行管理具有较大的主动性，住户一旦收入增加而失去租赁资格时,只需停发租金补贴即可。
(3)创新租金发放方式，增强政府退出的主动性。在实行“货币化租金补贴”操作模式前提下，厦门探索了货币补贴发放方式的重要创新，即补贴资金采取直接发给住房出租人（政府）的办法。这种做法源自美国的廉租住房政策，政府退出的主动性较强，可以保障住房补贴专款专用。同时还采取按月发放的规定，以避免延误对本应退出保障系统租户的退出程序的执行。
(4)采取严厉的惩罚措施。为防止不符合条件的家庭占用保障房，制定严格惩罚措施，明确规定对弄虚作假、隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗购、骗租社会保障性住房的，一经查实即取消其申请资格，且五年内不得再申请社会保障性住房。对已购买社会保障性商品房的，由市建设与管理局追回已购的社会保障性住房，或由购房当事人按市场价补足购房款；已承租社会保障性租赁房的，承租人应退还所有租金补助款，且市国土房产局有权收回住房或依法处理。
此外，厦门严格限制住房面积的小户型原则实际上也有利于退出，因为收入水平提高的家庭，必然想改善住房条件。
2．进一步健全厦门社会保障性住房退出机制
从厦门关于保障住房退出的相关政策可以看出，厦门已初步建立一套关于保障性住房退出机制的政策体系，当然，制度是否切实有效，还需要经过实践的检验，需要在实践中不断改善。
(1)建立收入的动态监控系统。由于保障性住房既得利益者一般退出的主动性较差，要依靠政府动态收入监控，及时了解其收入变化，同时及时发现转让、转租等违规行为。厦门必须始终把建立健全收入的动态监控系统作为完善住房退出机制的重点和基础工作。首先要建立关于家庭收入水平动态的、科学的划分体系，在建立评价体系的同时，建立动态监控系统，建立家庭收入档案，并定期核实。为及时掌握收入的动态变化，在当前收入透明度有限的情况下，可以在采用定量指标的同时，借助必要的定性指标，如根据消费行为（是否经常出入高档酒楼、旅游）、家庭重要财产变更（增加汽车等较为昂贵的奢侈品）等进行判断。
(2)完善准入机制。准入机制主要包括入住社会保障性住房的申请条件、申请和审批程序、受理和审批机构、轮候配租配售制度等内容，其中最关键的就是申请标准的确立以及申请对象的确认，为准入条件而设置的申请标准和划分方法，也就是退出的标准和操作方法，因而准入标准和方法的选择是否科学合理，直接决定退出判断方法是否准确有效。厦门对保障住房的分配对象、分配标准和分配程序等都作出了系统严格的规定，为完善退出机制奠定了良好的基础。但能否真正把好入口关与政策制度的完备、管理监督的水平等息息相关，因而把好入口关同样是个复杂的系统工程，需要经过实践不断规范和完善。
(3)建立多元化退出方式。构建畅通的保障性住房的退出渠道是完善退出机制的一项重要内容。厦门针对不同的保障房（保障性商品房或租赁房）和不同保障对象提出不同的退出方式，如：保障性商品房住户全部退出、保障性租赁房住户的全部退出、保障性租赁房住户的部分退出“三种”退出途径。但如何实现规范化运作还需进一步研究，相关政策还有待进一步细化和完善。目前厦门提出的退出方式是住户的退出，还应积极探讨新的退出方式，如住房退出(政府退出)，即政府按市场价格转让所持有的部分产权或全部产权，政府强制改变住房性质，保障性住房变为商品住房。这种方式，适合政府根据市场住房供求现状以及自身住房资源的供求的变化，或出处于保障方式变化的需要，卖出政府拥有部分或全部产权的部分保障住房，让其走向市场。
退出机制有了一套好的制度，不等于退出难的问题就迎刃而解。完善保障性住房退出机制，现有制度能否得到有效地执行是首当其冲的问题，也是相关管理部门面临的严峻考验。
三、厦门社会保障性住房管理监督机制的创新与完善
保障性住房制度能否达到预期的政策目标，在很大程度上取决于政策的执行情况，因此，既要重建设、重分配，更要重管理。
1．厦门住房保障监督管理体制机制的重要创新
监督管理机制的健全与否直接决定制度运作的成败，厦门在建立社会保障性住房制度过程中，对管理监督机制也实现了一些重要改革探索和创新。
(1)管理运作新机制的建立。厦门明确了实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，在原有管理基础上，成立社会保障性住房建设与管理办公室，并由分管副市长兼主任，对社会保障性住房的建设与管理进行全面指导和协调。各区成立相应机构，各社区居委会设立专（兼）职人员，负责申请受理、入户调查、社区公示等工作，形成了一个市、区、街道办和居委会联动的工作机制。
(2)分配渠道的规范管理。厦门首先从分配渠道的规范统一管理入手，规定所有符合条件的住房困难家庭只能从唯一渠道获取保障房，对已经享受了带有保障性质的政策住房的家庭，原则上不得再申请保障性住房，同时，为了防止家庭成员多头或多次占房，申请和分配实行全名制原则，对家庭成员的收入、住房等情况合并联网审查，避免公共资源被重复多头占有。
(3)程序的规范化管理。建立起了非常严格的审查、审批和公示程序，保障性租赁房包括五级审查、二次公示,保障性商品房包括四级审查、二次公示。搭建了一个公开、公平、公正的申请平台。保障性住房申请配租配售将成为常年的日常工作，符合申请条件的市民随时可以提交申请。选房配租坚持五项公开，房源资料也实现五项公开。
2.进一步建立健全厦门住房保障监督管理机制的建议
从目前运作情况看,管理体制中存在一些亟待解决的问题，如：管理机构中主体不明、职责不清的问题如何理顺，后续管理如何切实有效，监督如何确保到位等，都直接关系制度运行的成效甚至成败。因此，在完善厦门社会保障性住房制度的过程中，必须把进一步强化管理监督放在突出位置。
(1)理顺管理机构及职能分工，提高管理效率。首先要成立权威、高效的专门管理机构。为确保社会保障性住房建设、管理的专门性和系统性，政府应设立独立的社会保障性管理机构，统筹资金(筹集和使用)、土地、规划、建设、分配、退出以及物业管理等，而且内部要职能分工明确。同时，成立一批专业的管理队伍，以有效管理社会保障性住房。专门的管理机构和专业化的管理队伍是公共政策有效执行的重要制度保证。
(2)实施严格、规范、程序化的准入退出管理。一要把好入口关管理。必须严格核查收入情况，建立和完善家庭财产和家庭收入审核制度，只有严格把住入口关，才能切实保障中低收入者的权益。二要明确管理重点，强化完善动态跟踪管理。目前应集中精力强化对住房使用的跟踪管理和对承租户申请条件的动态监控方面的管理。三要健全和规范管理办法和操作程序，简化一些繁琐、不必要的办事程序和环节，使保障性住房的运作、管理既保持原则性和政策性，又做到简便易行，操作性强。
(3)建立严密的监控制度。建立严密的监控制度是实现厦门住房保障制度高效运转的重要保证。监控对象包括对保障对象的监控，还包括对管理者的监控；监控制度应包括社会保障性住房建设管理体系的内部监控制度和外部或社会监控制度。建立一套完善的监督制度，不仅需要制度本身的完善，还必须有其他相关配套措施的完善，如信息的公开，首先需要有完备的信息及信息管理制度；设施严格的监督，需要有相应的法律保障等。
（4）规范完善物业等的后续管理。社会保障性住房的管理是一个系统的流程，包括房屋的建设、分配、修缮等一系列环节，因此，管理不仅在于准入退出，建设和分配，厦门目前采取“补砖头”为主的模式下，政府直接提供住房，物业管理是非常重要的一环，厦门市相关物业管理政策正在制定过程中，谁来管理，采取什么模式管理，管理费用如何解决都值得认真研究，这方面香港公屋的物业管理经验值得借鉴。
此外，还要完善其他配套管理。如建立健全信息管理，及时掌握对保障性住房需求信息、现有享受保障性住房家庭的信息、住户收入变动信息、住房使用情况信息（是否违规使用）、政府维护历史和现状的信息等。再如相关法律制度的完善。应借鉴国外住房保障的成功运作方案，尽快制定并颁布住房保障法规而不仅仅是行政规章，从立法层面对住房保障的惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行严格界定，以有效解决中低收入家庭的住房问题。
我国保障性住房分配制度探究 篇7
1.1法律体系不健全,缺乏完善的管理制度
建立保障性住房是我国的一项长期惠民政策,因此必须建立完善的法律体系。我们国家的住房政策起步晚,虽然说目前发展的速度非常快,但是从开始就缺乏一部非常统一的法律,仅仅依靠几部 《条例》,根本无法规范现有的保障性住房在实践中产生的很多问题以及所面临的分配混乱的现象,这就阻碍了保障性住房的发展速度。作为政府部门,它们的责任就是要为广大的居民谋福利,建立一种公开、公平的公共服务体制,政府部门承担着居民能否幸福的重大责任。虽然我国的经济在现阶段已经取得了非常快速的发展, 但是在一些行业已经跻身到世界前列的背景下,为什么还有很多的弱势群体仍然生活困苦,连基本的居住都是问题,在自己的国家没有自己的容身之所,更不要说得到所谓的幸福。人民的居住问题如果得不到很好的解决,将影响到我国的长远发展。所以说,我国政府必须高度重视居民的住房问题,把人民的住房问题放在政府工作的重点来抓,这是政府不可推卸的责任,因此制定 《住房保障法》就显得非常的重要了。
1.2有一定的户籍限制,保障的力度非常弱
从政府制定的关于廉租房与经济适用房的申请条件中我们可以看出,几乎所有的地方都对于申请对象的户籍进行了严格的限制,这就让保障性住房具有了非常强的地域色彩, 从根本上对进城务工的人员以及在本地就职的工作者进行了彻底的排出。农民工想留在城市发展以获得自己的生存空间,如果他们这些人想通过保障性住房得到一些优惠根本是不可能的。因为他们不具有本市的户口,因此早已被挡在保障房的申请条件之外,靠自己微薄的工资来支付高额的房价对于他们来说相当于杯水车薪。因此,我们国家现阶段的保障房申请条件中对于户籍进行限制是非常欠考虑的,单纯的解决本地区居民的住房难问题,对于跨区域的人才交流非常不利,严重影响了城市的良好发展。
1.3缺乏完善的审查机制
因为我们国家的个人基本账户机制并未建立起来,金融系统与财税系统也不是非常完善,申请人单位给政府部门出具的工资收入证明可信度非常的低,这就导致了个人收入的真实性很不容易把握,同时,还有非常多的隐性收入是没有办法计算的。对那些工作单位与工作形式不固定的居民,如果想要准确的核实这些人的收入状况就更难了。由于信息核准上的这种弊端,给了人们很多弄虚作假的机会,其真实性和公平性让人怀疑。除了我们国家的基本体制不是非常的健全外,保障房的审查程序也有很多的不足,刚开始提供的申请书只限于几页纸,需要回答的问题太过于简单。在审查与公示分配时,权力都集中于当地的政府房地产主管部门,他们的职责规定的不是很确定,其他部门的检查程序也只是种形式,根本不能起到应有的作用。因此就造成了信息的虚假与权力的腐败,事发后各个行政部门都相互的推诿,把人民的利益完全忘记在脑后了。
1.4退出监管机制不合理,影响了保障房的循环使用
我国实行的经济适用住房政策是只售不租,居民购买经济适用房不到5年的,只拥有有限的产权,不能转让。有关部门对经济适用房实施动态的管理,每年公布一次供应对象的具体家庭收入以及人口结构等情况。但这种规定一般都只是流于形式,监管机制的缺乏导致申购到经济适用房的居民,在5年内基本上就没有相关部门去核实家庭基本信息, 这就致使经济适用房在实践的分配过程中不断的走样,出现了经济适用房空置的现象。然而,社会福利是有限的,这些人占据着不属于自己的资源,而真正需要它的人却依然露宿街头,与制定经济适用房政策的初衷完全背道而驰,这反而产生了更多的社会矛盾。
2针对我国保障性住房在分配制度中存在问题的解决措施
2.1不断的建立与完善针对保障性住房的法律制度
法律是我国依法治国的根本,是我国建设社会主义的基础,保障性住房需要法律的制约。建立有效的住房保障制度是调整广大居民之间利益关系的有效手段。国家和居民之间、国家与政府之间关系的变化,是维持社会关系稳定的纽带,一个国家如果非常的重视法制建设,将会对缓解社会矛盾、促进国家的经济发展与社会和谐非常的有利。我国的住房改革之路已经走了20多年了,在不断发展的过程中也积累了很多的经验,然而,这些经验教训都需要国家立法加以保护,只有依靠国家法律的强制性,它才能更好地规范政府与居民个人的行为。
2.2扩大保障性住房的覆盖面,取消对于户籍的限制
满足弱势群体对于住房的需求是我国政府急需解决的社会难题,居住权是作为一个公民的基本权利,应该得到政府的有效保障。因此,我国政府需要逐步的放宽保障性住房的覆盖范围,逐渐取消对于户籍的限制,降低保障性住房的准入门槛。随着我国市场经济的发展,户籍制度已经不能跟上我国市场经济的发展脚步了,人口流动对于城市经济发展非常的有利,国家也在不断地采取政策鼓励城市人口之间的交流。因此,对于保障性住房的供给对象,应该因地制宜,在一些比较发达的地区或者城市,应将保障的对象设定为经常居住性的居民,取消原来的户籍限制,规定只要居民在本地区工作一定年限,同时具有相对稳定的收入,就有资格申请政府的保障性住房。只有这样做,才能更加有利于城市的发展,社会的和谐稳定。
2.3建立完善的考核问责机制
保障房的审核必须要有严格而完善的考核问责机制。每个环节的负责单位都必须严格把关,全面落实上级交给单位的工作任务与国家的各项政策。对于申请者的信息必须认真审查,同时还要多种手段并用,让群众明确了解政府保障对象的基本信息,便于居民对负责单位的监督。各级相关部门要定期到社区进行抽查访问,及时准确地掌握保障性住房安置的对象,以及他们的家庭人口、收入与住房变动情况。运用强有力的审核机制,有效保障政府的保障性住房已经真正的让需要它的居民得到了实惠。针对保障性住房对象的审核过程,既要充分考虑政策的限制性,同时还要结合申请者的实际生活情况,有效地克服政策的滞后性。根据地区发展的实际情况,随时调整国家政策的不足之处,从而保证分配工作的公平。
2.4采取多种退出措施,促进保障性住房的良性循环
保障房的退出措施直接影响着保障性住房的良性循环问题,想要让政府部门的措施能够很好地实施,保证居民的合法权利,就要通过各种方法对政策实施进行监管。首先,实行租金累进。通过定期收取租金的形式,对审查已经超过最低生活保障的住户,给定期限退出住房,如果不退房,就增加租金,超期的部分按照原租金的1倍到3倍收取,腾退超期的时间越多,收取的租金数额也越大。其次,实行罚金并举。腾退超期的,按租金比的30% 缴纳罚金。利用这种形式,能够有效地制止那些不法分子钻政府政策的空子,给真正需要经济适用房的人们更多的机会得到政府的政策优惠。
3结论
浅谈我国现行保障性住房制度 篇8
中国保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准, 具有社会保障性质的住房。自1997年亚洲金融危机爆发以后, 我国的经济开始出现“通货紧缩”, 房地产市场也随之进入了低潮。于是为了刺激消费、拉动内需, “23号”文件明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”, 并拉开了中国住房制度的改革。而且, 在1995年1月, 我国开始实行保障性安居工程。截至目前, 已经初步形成了以住房公积金制度、廉租房制度、公共租赁住房制度和经济适用房制度为主要内容的住房保障制度基本框架。
2 我国保障性住房的价格
因为保障性住房的对象是家庭经济条件相对困难或困难的家庭, 因此其价格的确定便显得十分谨小慎微了。以廉租房和公共租赁房的租金价格为例:廉租房的租金标准原则是以房屋的维修费和管理费两项费用组成, 并且和城镇最低收入的家庭的经济承受能力相适应。另外, 公共租赁房的租金则是按照同一地段低于市场价来确定。
3 我国保障性住房的问题与缺陷
虽然保障性住房如今在大力发展, 但是从总体上看, 我国的住房保障工作还处于探索阶段, 存在不少的问题并且面临许多的困境, 既有住房保障制度的不够健全、政策不够完善的问题, 也有管理不到位和实施过程中操作不规范的问题, 而且在当地的政府轻管理重建设的现象还十分的普遍。
3.1 设计缺陷
就保障房的设计过程来讲, 在很大程度上保障房的设计都存在多多少少的缺陷, 在设计的过程中有时候没有做到以人为本, 只是一味地完成任务而已, 没有考虑使用者真正的需求, 比如说有的保障性住房中卫生间只有1 m2大。况且, 设计保障性住房的经济收入没有设计商品经济房或是公共建筑的高, 因此, 相对而言, 设计者的专注度和关注度也就会相应地下降, 那么设计的结果必然就是保障性住房的居住舒适程度会大打折扣。
3.2 保障房的选址问题
对于大部分的保障性住房而言, 基本上都是建在了与市区距离较远、配套设施不那么齐全的城市边缘。首先, 离城市距离远, 就意味着出行不方便, 对上班族和学生来说, 早上要到达目的地是一件很费时费力的事, 可能会影响当天的工作和学习的效率。到了下班或放学回家的时候又会像早上一样也是一场恶战, 周而复始就形成了恶性循环。其次, 配套设施的不全面, 就使得像采购、看病等这些日常必要之事都会变得十分困难, 对于老年人和一些腿脚不方便的人而言更是如此。而且, 配套设施不全还会影响到儿童的成长问题。因为在周边没有相应的幼儿园, 如果要想上幼儿园可能需要家长送到比较远的地方去, 但是就早上交通状况来讲是一件很麻烦的事情, 因此有些家长很有可能就会直接把小孩扔在家里和老年人在一起。这样对孩子的成长还是有些弊病的, 因为无法和同龄人交流可能会造成他们性格上的缺失, 没有生活在一个集体里面, 很多时候总是以自我为中心, 不会换位思考, 容易和别人产生矛盾;再次, 在这样一个环境里, 周围都是经济生活水平差不多的人们, 当离家以后小孩可能会生成自卑的心理, 对自身后来的发展也会有一定的影响和局限性。最后, 保障性住房的选址方面考虑欠佳, 还有可能导致区域间发展失衡的连带作用。因为低收入群体的相对集中居住, 可能造成教育水平、就业水平等相对较差, 带来一系列相关的社会问题。除此之外, 由于保障性住房的选址不佳, 使低收入群体大面积的集中在城市的边缘地区, 这样一来, 随着时间的发展, 这一片区域可能就会慢慢集中同层次的人, 他们的生活习惯相类似、生活水平相近、思想程度和观念一致, 久而久之, 这里有可能就会成为被诟病的地方。
3.3 住房质量
有的地方的一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量也把关不严, 个别工程还使用了不合格的建筑材料, 存在着质量问题以及安全隐患。
3.4 资金投入问题
自2008年以来, 受国际金融危机和结构性减税的影响, 地方落实保障性住房配套资金压力增大。建设资金需求量大而中央财政预算投入不足, 与此同时, 各种配套的税收优惠、金融政策尚不完善, 且缺乏动员社会资本和房地产企业参与保障性住房建设的机制, 大量的民营资本因找不到合适的投资渠道而被闲置。
3.5 准入与退出机制的缺陷
目前, 不同的城市对保障性住房供给范围的标准都基本是从户籍、家庭年可支配收入、家庭资产情况及人均现有住房面积等方面进行界定的。但由于各种原因, 致使保障性住房准入“把关不严”, “骗住、骗购”现象时有发生。同时由于信息不对称不全面、约束体制不健全, 致使很多享受保障性住房待遇的家庭在其经济条件好转、超过保障性住房的申请条件时, 房管部门很难及时发现并要求其退出承租的廉租房住房或停止发放租赁补贴等。再者又由于这部分人群不能在家庭经济条件好转之后主动退出, 从而进一步加剧了申请的难度, 激化了这一体制内外双方的矛盾, 使政府处于更加尴尬的局面。
综上所述, 由于上诉问题的存在, 使得大众对该项工程不满之声越来越明显, 政府的管理能力和公信力不断受到质疑。
4 完善机制
4.1 明确政策的对象范围
由于目前采用的家庭收入核算方法侧重于量化的数据资料, 缺乏定性分析, 因此可以采取以收入和社区群众评价相结合的办法确定保障对象, 通过个人提供材料以及社区群众评价, 来保证保障对象的公平和公正。
4.2 健全申请、审批和退出制度
俗话说, 没有规矩, 不成方圆。一套严格的申请、审批和退出制度, 是实现对中低收入群体“应保尽保, 应退则退”的关键。首先, 应该建立中低收入群体住房管理信息系统。并通过个人申报、居委会调查和住房保障主管部门统一录入的方式, 建立完善的数据库, 避免有居心不良的人钻空子, 引起群众的不满;其次, 政府应该加强对申请人申请资格、审批条件的长效监控, 定期对住房报占对象的住房条件、收入情况等的核查。最后, 应该在社会上进行宣传和教育, 促使人们建立一种自觉的意识:在家庭的经济情况好转以后一定要主动的退出机制, 给其他困难的人们留出空位。
4.3 施工过程的管理
在保障性住房的施工过程中, 应该有明确的责任划分, 让建筑企业承担其相应的责任;还应该加强管理人员的素质和专业修养, 引进新技术来实施管理, 使得效率和利润最大化, 提高施工单位的积极性。
4.4 监督与管理
应该大力加强监督管理力度, 建立专门的监督部门, 以此来保障中低收入群体的利益最大化, 减少民愤。从而来帮助“夹心层”们解决住房困难这一实际问题, 提升政府的公信力和人们对该工程的满意度, 改善我国住房困难这一现状。[ID:000981]
参考文献
[1]冯宗容.房改攻坚:住房保障制度的构建[J].四川大学学报:哲学社会科学版, 2001, 46 (3) .
[2]刘俊霞.论住房市场失效与住房社会保障制度的构建[J].投资研究, 2008, 27 (4) .
社会保障性住房制度法律问题探究 篇9
一、我国关于保障性住房法律制度的相关规定
社会保障性住房概念已经被提出了很多年了, 但是我国到目前为止仍然还没有专门的立法, 其相关的法律权威主要是通过一些单行法律或者宪法以及行政法规进行体现。
1、宪法
国家在《宪法》第33条第4款这个规定一经颁发, 社会保障制度正式成为了国家根本大法中的内容, 其法律效应以及社会效应得到了历史性的提高, 也为相关社会保障性住房制度的立法提供了基础。但是, 不足的是该规定中并没有涉及到政府责任的明确确定, 也没有明确肯定公民住宅权的内容。
2、政策性文件
国务院从2003年开始, 前前后后颁发了一系列的关于保障性住房制度的政策文件, 该系列的政策主要是涉及到对符合我国基本国情的住房保障制度的建设与完善。国务院于2007年8月7日颁发了《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》, 该指导意见主要是确立了将解决中低收入群体住房困难以及切实维护其利益作为政府以及政府工作人员的主要职能以及职责, 也是今后住房改革的一项非常重要的内容。这些文件都很能体现国家对住房保障制度完善的决心, 但在实际施行与执行过程中, 经常会遭受来自各方面的考验。同年9月18日, 建设部有关负责人表态, 为能够更好的保障低收入群体的住房问题, 将发布一套专门性的《住宅法》。该法规主要是对我国现行的住房市场的发展规划、住房保障制度、市场主体以及市场的监督管理体系进行规范与约束。然而, 尽管制定《住宅法》的反应非常剧烈, 但是到目前为止都没有出台。
3、单行法、部门规章或者行政法规中的相关规定
2008年开始颁发施行的《中华人民共和国城乡规划法》第34条第2款规定, 该规定具有重大的意义, 被公认为中低收入群体在其住房保障需求方面最为明确的法律保护规定。此外, 经过修改后的《城市房地产管理法》也重新对居民的住宅权进行了详细具体的规定。该法规规定即使因为公共利益需要对居民住宅全进行征收, 居民的基本居住条件必须得到有效的保证。而现行的《土地政管理法》主要是涉及一些农民住宅的保护。
二、我国保障性住房法律制度存在的问题
目前我国社会上特别是中低收入家庭显现出来的问题表明了我国在保障性住房的法律制度方面存在很严重的问题。
1、制度建立的基础不足
国务院在1998年发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 随后国家在全国的范围内开始推行住房的商品化。这次的改革在一定程度上来说是较为成功的, 因为其适应了当时国际国内的发展环境。房地产的发展带动了其他经济的发展, 促进了投资与消费, GDP的增长率也相应的得到了增长, 此后, 商品房成为了政府的发展的重点对象, 但是保障性住房制度却一直没有相应的得到健全与完善。
2、相对于国外国情特殊
任何国家所颁布实施的政策制度都要与其处于的基本国情与社会的大环境进行反复斟酌。现阶段, 中国的中低收入群体的住房难问题是一个长期累积起来的大难题, 要解决它不是一个容易的事情。国外虽然有很多的保障性制度改革的成功经验, 但是它们所处的国情与中国的国情大有不同, 所以我们并不能够靠照搬国外的成功经验来指导保障性住房制度的建立与完善。必须要结合中国社会的基本环境, 借鉴经验, 探索一条适合自身发展的道路。
3、经济发展水平不高
制约我国社会保障性住房制度的一个很关键的因素是经济发展水平不高。尽管在近些年来, 我国的经济水平的发展已经有了很大的提升, 但是和发达国家相比, 其各方面还是要处于落后的状态。所以经济的发展还不能够保证国家对保障性住房进行足够的投资。
4、立法还相对滞后
我国立法在制定上还处于滞后的状态, 在全国的范围内还没有出现较为统一的立法, 只是有一些相关的部门规章以及相关部委的行政法规。国外发达国家大都有着较为完善的住房保障立法。美国通过《城市法》、《住房法》等法案解决了低收入居民的住房难的问题, 并建立起了一套完善的住房保障法律体系。相比较而言, 我国并没有诸如美国那样的立法对低收入群体的住房保障, 也没有建立起类似的住房保障法律体系, 使得我国的住房保障制度在建立与完善时缺乏法律依托, 这也是目前我国在保障性住房制度中存在的一个最为重要的问题。
5、监督机制不健全
我国社会保障性住房制度出现诸多问题的一个很重要的原因是, 没有建立好健全的监督机制。社会保障性住房制度的建立过程是一个投资大、政策性强、影响面非常广的工作。如果监管工作做得有失到位, 就会衍生相关经办人员利用职务方便, 进行不正当的、利己性的操纵。监督的不利会为暗箱操纵、营私舞弊以及以权谋利等不正当行为提供巨大的便利, 最终会使得住房保障制度建立走向失败。但是如果能够进行有效的监管, 将会对抑制房价的不正常增长带来积极的效果。给广大的百姓群众带来切身的利益。让中低收入群体不再会面临住房难的问题。从上述的分析可以看出, 监管机制的缺少与否能直接影响到社会保障性住房制度的运行。所以, 在建立社会保障性住房制度的过程当中要着重处理好监管工作。
三、我国保障性住房法律制度的改革和完善构想
上述问题的出现, 主要表现在保障性住房法律制度构建不够完善, 缺乏适当的法律约束力和监督机制等问题, 使得我国很多地区的保障性住房规划缺乏实际意义, 因此对我国保障性住房法律制度改革和完善的构想主要从以下几个方面入手:
1、立法建议:
我国住房保障法规应以宪法为统领, 民法、商法、经济法等多个法律部门法为主干, 形成法律、行政法规、地方性法规等多个层次的法律体系。
(1) 基本法方面。建立与中国的实际国情相符合的基础性法律, 如《住房保障法》与《住宅法》。《住房保障法》属于专门的范畴, 主要划分为中央和地方两个大部分, 以易于实现各部分之间的权责分明, 使得目标更加明确, 效率得到有效提高:第一:政府成为保障住房的主体;第二, 保障居民的住宅权利;第三对相关的违法行为进行严格的处分。《住宅法》是一种基础性法律, 主要职能是实施市场的监管, 管理规划市场主体的运行。对住宅建设、分配以及消费等所有环节进行规范、明确政府的责任与义务。
(2) 行政法规方面。以《住房保障法》以基本的立法依据, 制定《住房公积金管理条例》、《住房保障法实施条例》。其主要的职能是对保障住房的建设机制、准入机制、退出机制以及供应机制等等内容进行具体化、可操纵化、明细化。此外, 可以制定住房公积金具体主持住保障内容, 修订《住房公积金管理条例》。
(3) 部门规章方面。制定《城镇公有住房管理办法》、《廉租住房管理办法》、《公共租赁房管理办法》、《保障住房土地供应管理办法》、《保障住房金融管理办法》、《保障住房价格管理办法》等。
(4) 地方性法规和规章方面。作为我国法律体系的重要组成部分的地方立法, 这是对中央发布立法的具体补充。在《住房保障法》制定后, 应当切实的落实好上位法, 并积极的开展好实施性的立法, 比方说制定《住房公积金管理实施办法》、《住房保障法实施条列》等, 通过地方性的法律来对中央立法进行延伸与补充或者完善。与此同时, 还要结合当地的实际情况以及实际的需要, 对不具备国家立法条件的或者条件还不成熟的, 可以进行相应的规范。
2、监管建议
制度政策的执行情况直接与其能否实现还利于民的政策目标相关。所以, 加强监督管理对建立与完善社会保障性住房制度有着非常重要的作用。
(1) 建设高效和权威的专门管理机构。要制定并且明确规定管理机构的职能以及分工, 这样有利于发挥出人力、物力的作用。对于专门的管理机构, 也要使各部门的职能以及分工明确。对其规定的相关职能主要有土地利用住房规划、对保障性住房的建设以及有效管理保障性住房统筹资金、物业相关环节等工作。
(2) 管理保障性住房中最为重要的一个环节是准入和退出。要保障中低收入者的权益就必须严格把关好保障性住房的准入和退出。对于申请者要对其收入情况以及严格核查财产, 建立以及完善好家庭收入审核制度以及家庭财产, 按照程序规范而且严格实施好准入与退出的制度。此外, 还要简化操纵程序以及完善和规划好管理办法。
(3) 完善社会保障性住房制度中要建立完善的监控制度。实现住房保障制度的高效率的运转的关键是建立严密的监控制度。监控对象主要有对管理者的监控、对保障对象的监控。建立好完善的监控制度的要求不仅包括要有合理的制度本身, 除此之外还要有相关措施与之相配合。比方说, 对有效信息进行公开, 要求信息管理体制以及完备的信息系统, 并且还需要对其进行保障以及制约的相应立法与监督体系。
四、结语
对于我国保障性住房建设, 仅靠市场自发难以解决, 需国家建立完善的住房保障法律制度, 进入住房市场采取干预手段。但从目前国家保障性住房制度发展状况来看, “政府职责的明确”、“住房公积金制度的定位”、“退出机制的执行”等诸多问题都是由于缺乏相应法律保障, 因此制定相应的法律制度是进一步发展我国保障性住房制度亟待探究的方向。
参考文献
[1]杨晓楠.中国保障性住房制度的法律思考:以辽宁省为视角[J].大连海事大学学报 (社会科学版) , 2012.
[2]胡兰玲.城市保障性住房法律问题研究[J].法学杂志, 2011, S1:164-168.
浅析我国住房保障制度 篇10
一、我国住房保障存在的主要问题
1、廉租房存在的问题
廉租房存在的最大问题就是:缺乏持续稳定的资金来源。按照《廉租房管理办法》的规定, 应以财政公共预算资金为主, 但只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划, 相当多的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金的主要渠道。显然, 这部分资金不能够满足廉租房建设的需要, 并且后续资金也得不到保障。
2、经济适用房政策存在的问题
(1) 经济适用房的功能在实践中名不符实。经济适用房政策是住房保障体系的内容之一, 因此其基本功能是住房的保障功能, 即关键在于解决中低收入家庭的住房问题。但是, 在实践中反而是那些有权有势或者高收入阶层通过各种关系购得经济适用房, 并且经济适用房的面积也大大地超过政府规定的标准。
(2) 经济适用房登记机制不规范、不严格。近几年的经济适用房购买对象的资格审查以及用户登记制度过于疏漏, 经济适用房的出售呈暗箱操作, 其灰色交易和寻租活动十分活跃。
(3) 经济适用房的保障只是静态管理。随着收入水平的提高, 有些家庭已经有能力购买商品房, 而有些高收入家庭由于各种原因沦为中低收入者又急需购买经济适用房, 这时就需要对相应家庭的住房供应做相应的改变。
二、发达国家住房保障政策的典型模式
为了加快构建社会主义和谐社会, 解决好广大中低收入家庭的住房问题, 我们必须学习借鉴发达国家的先进经验, 制定和完善符合我国实际的住房保障制度。
1、德国的住房保障模式
德国的住房补贴制度主要包括租房补贴和购房补贴两类。其中, 针对低收入居民住房保障的最主要方式是:租房补贴制度。德国约有60%左右的居民租住住房, 其中约1/3租住公共住房、2/3租住私人房屋。近年来, 为保证每一个家庭都能够有足够的住房租金支付能力, 政府规定:居民实际缴纳租金与可以承受租金 (一般为家庭收入的1/3) 的差额由政府承担, 补贴资金的来源由联邦政府和州政府各承担50%。
2、新加坡的住房保障模式
新加坡政府实施的是高覆盖、高标准的住房保障政策。由新加坡政府成立专门的法定机构, 对占住户总数80%的中低收入者, 统一供应住房, 并实行严格的限房价、限户型政策, 保证大多数居民买得起住房。政府规定:每户中低收入家庭可以购买一套住房, 对购买住房居住不满5年出售的实行高税率政策。同时, 政府购房补贴标准为:两室一套的, 政府补贴购房总价的1/3;三室一套的, 政府只补贴5%;四室以上大户型的不补贴。对占居民家庭总数8.5%的特困户, 租给更小面积的旧住房 (一般为40平方米左右) 。
3、法国的住房保障模式
法国政府规定:任何一个开发商在住宅建造规划中, 至少拿出20%的面积, 卖给社会福利房屋管理公司, 由其出租或出售给低收入者, 并提供房屋的日常维护和管理, 其余80%则按照市场价格销售。这一强制性规定的目的在于:促进不同社会层次的居民相互掺杂和融合, 防止人为地将一座城市分割为富人区和穷人区, 特别是避免出现贫民窟, 从而促进社会的和谐与稳定。
三、我国住房保障制度的完善
1、完善我国经济适用房制度
(1) 加强经济适用房建设与审核的监管力度。设立专门的资格审核部门, 对于满足低收入购房条件的, 可以在其户籍所在地进行公告, 促使利益相关者进行监督。同时建立个人收入申报制度和个人唯一信用账户。严格限制经济适用房的流通, 大幅提高经济适用房转让交易的税费。
(2) 防止贫民区的出现。为低收入家庭专门建造开发的小区, 会形成低收入阶层集聚, 容易产生城市病等社会问题。为解决这个问题, 政府可以从房地产开发商开发的楼盘中拿出一定比例的现房作为经济适用房出售。
2、完善我国廉租房制度
(1) 强化政府在廉租房建设中的责任。解决低收入家庭的住房问题是政府的责任与义务, 是构建和谐社会的重要组成部分。同时应建立相应惩罚措施, 对于阻碍廉租房发展的地方政府应给予严厉处分。
(2) 拓宽廉租房建设资金融资渠道。政府应建立财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制, 鼓励房地产企业参与廉租房的建设。
(3) 把外来务工人员的居住问题纳入廉租房保障行列。大量的农民工进入城镇, 其中大部分人的收入偏低, 短期内缺乏购买住房的能力, 只能通过廉租房来解决居住问题。
3、完善住房公积金制度
建立严格的信息披露制度, 提高住房公积金管理的透明度。规定统一的信息报告和报表格式, 定期向社会公布公积金的利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其重大事项, 由财政部门统一拨付、监督使用, 并接受社会监督, 防止挪用资金等违规违纪行为的发生。
参考文献
[1]、张海平.国外住房保障“有法可依”是硬道理[J].中国房地信息, 2003 (07)
[2]、钱瑛瑛.中国住房保障政策研究[J].中国房地产, 2003 (08) .
保障性住房制度设计 篇11
关键词：次贷危机；住房保障；住房政策
中图分类号：F29331 文献标志码：A 文章编号：
10085831（2014）02008105
城市低收入人群的住房问题是一个世界性难题。总体而言，美国、荷兰等西方发达国家的研究机构在研究住房政策演化进程以及提出改进措施时，将社会学作为一门自然科学并用准确化、数值化、模型化、系统化的方式尽力厘清数字背后的因果线索，这些研究多由包括城市规划、建筑设计、经济学、社会学和福利机构等专业人员构成的非盈利性机构来进行。同时，这些研究不仅包括对发达国家本身的住房发展研究，也包括相当数量的对发展中国家（包括中国）的情况研究[1]。
西方发达国家的住房补贴政策基本可分为以市场为主导的政策和以社会福利为主导的政策。前者以美国为代表，虽然美国也经历过以社会福利为主导的阶段，但总的来说实行以市场为主导，即通过住房优惠券将住房补贴转化为收入补贴的政策；后者包括以英国、荷兰、瑞典、芬兰等为代表的绝大多数欧洲国家，主要实行以社会福利为主导的补贴政策。北欧有这样的说法：“福利从住宅开始，以住宅结束”[2]。普瑞茅斯等人对两类政策进行比较分析发现[3]：两类住房补贴政策的根本差异在于二者出发点不同。美国住房补贴政策的宗旨是尽量少干预房地产市场，并希望促使低收入人群外出求职，同时尽量找便宜的住房。美国国内普遍认为，福利制度应成为一种劳动力调节手段，当劳动力需求高时可以规范劳动力市场，而当失业率上升时又可抑制社会动荡。因此，公共住房被当作福利手段以调节城市劳动力市场、抑制社会动荡。
发展中国家目前总体处于市场化萌芽阶段，大多数政府尚未形成系统、成熟、完善的住房市场干预机制，尚存在大量居民自发形成的住区，其规划、设计、建造和基础设施都较差且密度很高，居住条件很差。有学者或机构对此做过一些研究[4-7]，但由于各国经济条件、人口条件、生活习惯等千差万别，很难有“放之四海而皆准”的研究成果。多篇国外研究报告也表明：对低收入人群住房问题的研究而言，解决问题不应仅仅停留在提出问题甚至是解决问题的概念上，而应从经费来源、设计建造、分配和监督机制等方面提出具体数据和措施。
一、美国的低收入人群住房保障政策
（一）美国低收入人群的构成和变迁
美国1937年开始实施公共住房法案（Public Housing Act），主要针对劳工阶层、少数族裔、移民者、失业者和贫穷的老人等。进入20世纪50、60年代，随着城市化发展，大量公共住房被拆除[8]。90年代后期，受经济发展停滞的影响，包括教师、消防员及警察等在内的劳动阶层在城市中心地带购房也越来越困难，而成为新的城市低收入阶层。
（二）美国低收入住房模式及管理机构的变迁
自18世纪末，住房问题开始逐渐受到各国政府的重视。各国政府对住房的干预大致可分为三个阶段[9]：第一阶段是一战前以增进卫生和安全为目标的小范围干预时期；第二阶段是一战后大规模的租金管制和补贴阶段；第三阶段是二战后有选择的干预和恢复市场阶段。
美国、日本、加拿大等国有依赖于市场机制的住房供应体制，在这种体系中，获得住房的可能性取决于人们支付随供求关系浮动的住房价格的能力[10]。如果需求不足以产生足够的利润，供应商将投资在其他地方以寻求更高的回报，这也意味着那些没有足够收入、无法将他们的住房需求转化为有效的市场需求的家庭将可能无处安身。
美国有两大住房补贴体系：一是公共住房项目，房屋属政府所有；二是由第八条款资助的项目，政府负担部分房费，受益者租用或购买私人所有的住房。
战后美国设立了公共住房部（Public Housing Sector），处于公共住房机构的管辖之下（Public Housing Authorities， 简称PHAs）。公共住房部的职责是保障赤贫人群的住房。1950年至1975年美国建成了许多公共住房，但 1974年圣·路易斯市由著名设计师山崎实设计的普鲁伊特-艾戈（Pruitt-Igoe）住宅区全部2 870套住宅被拆除的事件从根本上动摇了至70年代以来美国的公共住房政策，显示了该部门面临的困境。拆除的原因在于该区绝大多数为非洲裔和西班牙裔人，没有工作，按政策只需将其收入的30%用以支付房租、水电等能源开支，而政府的住房与城市发展部 （The Department of Housing and Urban Development）负担其他所有费用，最终导致类似的公共住房区住房质量、环境很差，治安状况糟糕，成为城市社会安全的极大隐患。
艾戈事件最终导致了美国公共住房政策的变革。尼克松政府于1974年制定了第八条款——住房优惠券和租房条件认证（Section Eight of Housing Vouchers & Rent Certificates）。时至今日，第八条款中被称为“希望-VI”的计划仍在实施，该计划旨在重建公共住房体系，通过部分拆除和改造、加固让这些房屋重新进入房地产市场，使更多的工人家庭（不仅限于低收入人群）通过房地产市场而不是政府得到住房。
进入20世纪90年代，美国经济两极分化日趋严重。一种观点认为，让低收入者拥有房产将有助于社会安定。90年代末期，媒体广泛报道靠福利为生的母亲们住在破旧的廉租房里的形象，使人们疑惑低收入阶层是否在精神上依赖于福利而不思进取。同时，廉租房占据了大片城市空间，成为城市腐烂的疮疤。因此，有些人力图使公众确信解决的唯一途径就是拆除廉租房。正如在芝加哥北部实施的卡布里尼-格林（Cabrini-Green）廉租房改造工程所提出的那样：如果我们能最大程度地使公众确信卡布里尼-格林这样的廉租房住区是充满罪恶的丛林，那么我们就能拆除并新建住房以推动当地住宅的发展。政府认为让低收入者拥有房产而不是租房是唯一行之有效的稳固其收入并改善其经济状况的手段。政策制定者们一以贯之地将提高房产拥有率而不是出租房屋率当作解决住房问题的有效措施，廉租房的建造长期以来呈下降趋势。1990年，美国通过了《低收入住房保有与住房拥有率法案》，强调提高住房拥有率的重要性[11]。这么做的结果是：一方面，超过30%的房东因受美国经济衰退影响无力支付维持房屋的有关费用而提高了房租；另一方面，经济而适用的住房十分短缺。受上述影响最大的是低收入租房者。本内特指出：正是城市尤其是大型中心城市廉租房的匮乏、房租过高造成城市贫民的大量涌现。
（三）补贴方式和经费来源
美国的住房补贴政策以公共住房为主，经费由政府承担。1972年至1981年10年间，美国政府在住房补贴上花费了大量财力物力，公共住房政策给政府造成了财政负担，弊端显而易见。因此，自1974年起至今采用了第八条款的住房优惠券和租房条件认证政策。但第八条款可提供的费用只占财政预算的很小一部分，远远低于实际需求。
第八条款的住房补贴有两种形式：“租金证明计划（Rent Certification Program）”和“租金优惠券（Rent Voucher Program）”。享受租金证明计划的家庭用其月净收入的30%、税前月收入的10%或全部住房福利三者中的最大值支付租金，政府贴补差额；而租金优惠券是由公共住房管理机构（PHAs）针对各户的收入、人口情况制定补贴金额，持租金优惠券的住户可租低于政府规定的市场租金的房子，允许保留未花完的优惠券下次继续使用，若高出则由住户自行负担全部差额，政府不再支付一分钱。这样可以保证低收入者在付房租后仍能维持基本的生活，并且鼓励租房者寻找便宜的住房以便省钱。
1998年美国又开始实行新的公共住房政策。根据1998年“有质量的住宅与工作责任法案”（Quality Housing and Work Responsibility Act）条款，公共住房政策的目的是：降低公共住房地区贫困的密度并激发居民工作的动力，从而实现自给自足。该法案的通过是美国住房政策的一个重要里程碑，该法案旨在实现以下三个目的：取缔廉租房单元从而打破原公共住房区的贫困聚集现象；将廉租房及相应的辅助住房政策与福利制度改革挂钩；通过政府与私人合作的方式构建新的混合社区。
从美国公共住房政策的演变可看出，其制定政策的基本出发点是鼓励市场竞争。美国一向不主张单方面的补贴政策和高福利。如果实在需要政府提供福利补贴，经济学家建议采用减免所得税甚至负所得税的方法，认为它比单纯的福利补贴更公平。对于社会福利，美国的经济学家认为它应该具有普遍性，不附带条件。也就是说，是否接受福利应该由接受者自己决定。福利尤其是住房福利应尽可能少干扰市场机制。
（四）住房分配福利与房地产市场之间的平衡关系以及社会效益
富裕的国家才能提供高品质的住房。因此，许多研究者和政府部门一致认为，促进经济增长是提高国民住房的最好办法，而住房建设又是发展经济的一个关键。
诚然，住房建设在促进经济发展与满足人们的需要之间不应存在矛盾，从理论上两者互为因果。然而事实却是，依靠住房建设来促进经济发展与满足人们的住房要求之间差距如此之大而几乎相互抵触。阿库等人著文分析了1929-2000年英、美以及世界银行投资及贷款总额的变化以及同时期房地产市场所占的投资和贷款比例[12]，显示房地产开发往往先于经济学家的观点和理论而行。这一事实表明，社会需求有助于提高经济政策的合理性。正如世界银行目前所制定的宗旨一样：没有贫民窟的城市，为贫穷者提供住所。二者均强调的是面向社会需求而非单纯的经济发展需求。
不可否认，目前国际上整体住房标准较高的是美国（包括低收入居民住房）。美国品质欠佳的住房不足2%。政府提出严格的住房标准并严格执行[13]，其中一个重要目的是规管使用租金津贴的私人出租房。在美国，对接受租金证明计划和优惠券计划者是有时间限制的，即在规定时间内若不能确定租房，就得重新排队。但这种做法需要很高的执行能力和比较稳定的规管对象，较适合已过人口增长高峰期、住房短缺问题基本解决、经济水平较高的国家。这些国家虽然人口增长压力不高，家庭结构却持续核心化、房地产市场升温、因房屋老化而需要更替的比率较高以及较为严格的建筑和住宅规章，又加大了适合低收入居民负担能力的住房不足的问题。
美国现行的低收入住房补贴政策受到投资商和房地产商的欢迎，但事实上对低收入阶层不利，既不能真正解决其住房问题，也不能使低收入人群进入房屋市场以促进市场竞争。有研究者认为，除非改变住房补贴的公共性质、取消对非赢利性机构的建房补贴和房租补贴并用完全针对租房者个人的房屋补贴来替代对社会性住房的补贴，住房补贴政策是不会对房租市场进而对房地产市场产生激励作用的[14]。
二、次贷危机是美式住房保障制度隐患的大爆发
美国学者施瓦兹在《美国住房政策》中明确指出：“自由市场从来没有为极低收入住户提供廉价而舒适的住房的责任，仅维护住房的费用就超过了这些住户的承受能力。”[11]学者们不幸言中的是，美国看似设计合理、鼓励市场自由发展的住房发展机制中的关键性金融机制在2007年遭遇了重大危机——次贷危机（又称次级房贷危机，Subprime Lending Crisis）并产生了一系列的连锁反应，导致了至今尚未完全走出危机的全球性经济衰退。
所谓“次级抵押贷款”是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的住房抵押贷款。次级抵押贷款的对象多是低收入人群，贷款名称即可看出它是依托市场、解决中低收入人群住房问题的方法之一。而“次贷危机”则是指美国因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴[16]，它致使全球主要金融市场出现了流动性不足的危机。美国次贷危机从2006年春季开始逐步显现，2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场并影响到全球实体经济并至今尚未完全走出困局。
我国住房保障制度的演变 篇12
新中国成立后, 我国的住房制度经历了几次大的调整和变革, 特别是近3 0年, 我国一方面大力推进住房改革, 把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式, 同时大力促进房地产业和相关产业的发展。在此背景下, 住房保障制度便成为住房体制改革中的一项重要工作。随着社会生产关系的改变, 随着住房制度改革不断深入, 住房保障的形式和相关制度也在不断调整。
二、1978年以前的住房保障体系及人们的居住形态
1949年新中国成立, 国家确立了以公有制为基础的发展路线。自1949年到197 8年, 在住房领域, 国家把住房放在福利的范畴内, 在城镇、工厂、矿区等全民所有制范围内采用实物分配的方式解决广大职工的住房需求。这一时期, 国家不允许国有土地所有权和使用权出让、转让, 不承认房屋是商品。职工虽然不拥有房屋的产权, 但可以以极低的租金成本居住在采用实物分配的方式提供给职工的住房里。这一历史时期, 住房供应本身就带有非常浓厚的福利和保障色彩。由于住房的建设和维护的成本几乎全部由国家和各单位负担, 因此导致了国家和各单位负担过重, 对住房建设的积极性逐渐下降, 建设效率也不高, 加之人口数量的急剧增长, 就使得人们的居住水平不但没有大幅度的提高, 反而在很多地方还略有下降 (见表1) 。
资料来源于《新中国城市5 0年》, 国家统计局城市社会经济调查总队编, 新华出版社, 1 9 9 9年
在这一历史时期, 受生产关系的影响, 建设起来的住宅有相当一部分是非成套住宅, 套型的功能单位不完善, 比如, 有的住宅套型里缺少洗澡的空间, 有的缺少厨房, 有的缺少客厅。甚至还有一种极端简化的居住形态——筒子楼, 在这一历史时期的住房建设中大量的存在。大量的非成套住宅的存在是与当时在特定时期下形成的特殊的生产关系和社会组织形式密不可分的。这一历史时期国家采取了全面福利的政策, 国家办大社会, 企业和单位办小社会。几乎每一个企事业单位都自称系统, 有自己的福利和较为全面的服务设施配套。比如, 几乎每个企事业单位都有自建的澡堂、食堂、舞厅等, 大一点的企业还有自己的公园、体育场、电影院、俱乐部、活动中心、溜冰场、医院、学校等, 因此“家”在当时仅仅是睡觉的场所, 其所附带的功能需求并不多。比如, 洗澡的问题可以到单位的公共澡堂去解决, 吃饭问题通过单位的食堂来满足, 与同事和朋友的交往可通过单位的公园、舞厅、电影院、俱乐部、活动中心等来完成, 所以住宅功能被简化了。
三、1978-1999年期间住房制度的改革与住房保障体系的建设
1978年以后, 我国全面恢复以经济建设为中心的发展线路, 开始着手进行住房制度的改革。1 9 7 8年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1 9 8 0年4月邓小平同志在一次谈话中 (《邓小平谈建筑业和住宅问题》) , 对建筑业的地位问题和住宅政策问题提出了指导性的意见, 同时, 也谈到了住房制度改革实施后, 国家还要“对低工资的职工要给予补贴”。在邓小平同志《谈话》指引下, 我国全面展开了城市住房制度改革, 住宅建设取得了巨大的成就。1 9 8 0年9月北京市住房统建办公室率先挂牌, 成立了北京市城市开发总公司, 拉开了房地产综合开发的序幕;1 9 8 2年国务院在四个城市进行售房试点 (郑州、常州、四平、沙市) ;1 9 8 4年广东、重庆开始征收土地使用费。19 87年深圳市政府首次公开招标出让住房用地;1 9 9 0年上海市房改方案出台, 开始建立住房公积金制度;1991年开始, 国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
在1978-1991年的这段时间里住房制度改革不断推进, 提高租金、销售公房是各地普遍采用的改革方式。同时, 各地方在稳步推进改革的过程中都对低工资的职工给予了一定政策上的倾斜, 比如发放额外的补贴, 或对此类职工所占的房屋暂缓改革等等。
在住房制度改革的过程中, 国家意识到, 住房商品化并不能彻底解决低工资职工的住房问题, 因此, 建立完善的住房保障体制也应当作为住房制度改革的一项重要工作来做。
1 9 7 8年以后, 无论是保障性住房还是新建商品住宅都以成套住宅为主, 并且对过去遗留下来的非成套住宅实施了大规模的改造, 成套住宅率 (成套住宅在全部住宅中所占的比例) 曾经一度成为地方政府在建设领域当中的一项考核指标。
1994年7月国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》, 标志着住房制度改革进入了一个新的阶段。
《决定》详细阐明了住房制度改革的目的和内容:
(一) 城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分, 其根本目的是:
建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度, 实现住房商品化、社会化;加快住房建设, 改善居住条件, 满足城镇居民不断增长的住房需求。
(二) 城镇住房制度改革的基本内容是:
把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险, 建立政策性和高业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场, 逐步实现住房资金投入产出的良性循环, 促进房地产业和相关产业的发展。
同时, 《决定》还把建立住房保障体系明确地写在了住房制度改革的基本内容里, 这为日后的住房保障体系的进一步建立和完善打下了制度基础。
1 9 9 4年1 2月建设部、国务院住房制度改革领导小组财政部等联合印发了《城镇经济适用住房建设管理办法》, 首次对经济适用住房性质、适用范围、建设方式、土地供应方式、资金来源、销售价格、成本构成等做了系统的规定。
1 9 9 8年7月, 国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 确定了深化城镇住房制度改革工作的目标, 并明确提出停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化, 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系, 继续推进现有公有住房改革。
同是1998年的7月, 建设部、国家计委等联合颁布了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》, 强化了经济适用房建设的制度保障。
1999年4月, 建设部印发了《城镇廉租住房管理办法》, 扩展了住房保障体系的覆盖人群, 并对廉租住房性质、适用范围、建设方式、申请和退出机制做了系统的规定。
在新的住房制度下, 我国确立了以经济适用房和廉租房为核心的住房保障体系, 在依靠市场经济进行资源优化, 满足人们不同层次的住房需求的同时, 还以社会保障的形式向中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等提供了解决住房需求的途径。
四、2000年后住房保障体系的建设
2000年建设部印发了《进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的通知》, 全面叫停了福利分房, 各地方不得再以历史遗留问题为借口进行福利分房, 至此, 历时2 0余年的住房制度改革走完了第一步。
2000年以后, 国家的工作重点放到了稳步推进房地产业发展, 规范房地产市场, 完善相关法律、法规, 完善住房保障体系等方面。
同时2 0 0 0年以后, 住房领域内的矛盾有所加深。一方面, 房屋价格不断上升, 增加了居民购房负担;另一方面, 之前制定的与住房保障相关的制度跟不上实际环境的变化, 制度中存在一定的漏洞, 很多中低收入者、住房困难户的住房需求没有得到很好的保障, 因此相关制度需要进一步调整以适应新环境、新变化。
2 0 0 2年1 1月, 建设部和国家计委联合印发了《经济适用住房价格管理办法》。
2003年12月, 建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局等联合印发了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。
2004年5月, 建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、人民银行等联合印发了《经济适用住房管理办法》。
2007年11月, 建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局等部门在进行了充分的调研和分析后, 同时出台了新的《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》, 对以前的关于住房保障体系的相关规定做了进一步修订和改进, 使之更加符合群众的利益, 指导方针更加明确, 从制度上加强并完善了住房的保障体系, 消除了制度漏洞。
至此, 我国的住房保障制度建设进入了一个全新的时期, 在2007年出台的两个《办法》的指引下, 各地方充分重视人民的需求, 进一步加强保障性住房的建设和住房补贴的发放, 使得广大中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等的住房需求有了有效的解决途径。
五、经济适用房和廉租房制度的演变
自1994年起, 我国就陆续出台了关于经济适用房和廉租房的相关管理规定, 随着住房制度改革的不断推进, 房地产业的不断发展, 住房领域里的问题与矛盾也逐渐增多, 最突出的矛盾就是中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等的住房需求难以通过市场手段得到满足, 因此, 随着形式的不断变化, 相关管理规定也经历了几次修订和更改。通过对过去各个时期管理规定的对比, 可以分析出国家在住房保障领域中的管理方式和认识上的发展过程 (见表2、表3) 。
通过上述对比分析, 可以得出以下结论:
1.经济适用房的定义越来越具体, 保障人群更加明确。如, 在2004年的规定中, 经济适用房的覆盖人群还包括“政府确定的供应对象”, 这就使得这一时期很多地方的经济适用房实际上并没有分配给真正有需要的人, 而是变相的成为了“公务员小区”等, 极大的损害了人民的利益。在2007年的规定中, 这一点得到了纠正, 弥补了制度上的漏洞。
2.政策优惠力度越来越大。2007年的规定中, 明确指出, 对于经济适用房的建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
3.涉及部门越来越多。这说明关于人民的住宅保障问题受到了越来越广泛的重视, 建设、土地、税务、金融等部门都提供政策和工作上的支持。
4.户型控制越来越严格。经济适用房是具有保障性质的住房, 因此, 户型面积当受到严格控制, 这一点在2007年的规定中体现的非常充分。
5.产权及再上市交易规定越来越明确。
通过上述对比分析, 可以得出以下结论:
1.廉租房的界定发生了明显的变化。1999年的规定中, 仅认为实物形态的住房才能成为廉租房, 而2003年以后, 廉租房的定义发生了扩展, “廉租房”不再仅仅指实物形态的房屋, 而是指包含实物分配和货币分配在内的一套保障体系。
2.保障人群范围有所扩大。如, 在2007年的规定中, 覆盖人群由过去的住房困难的最低收入家庭扩展为住房困难的低收入家庭。
3.政策优惠力度越来越大。2007年的规定中, 明确指出, 对于廉租房的建设免征行政事业性收费和政府性基金。
4.保障资金来源越来越明确。2007年的规定中, 具体规定了用于廉租住房的资金来源, 同时, 还做了数量上的要求, 这就使得保障资金有了可靠的、连续性的来源, 使得政策更具有可操作性。
5.涉及部门越来越多。这说明关于廉租房问题受到了越来越广泛的重视, 建设、土地、税务、民政、监察、财政、金融等部门都提供政策和工作上的支持。
6.户型控制越来越严格。2007年的规定中明确指出了新建廉租房户型严格控制在5 0平方米以下。
7.保障方式越来越灵活, 保障力度越来越大。2007年的规定中, 提供了实物配租和货币补贴两种保障形式, 而且, 根据家庭情况的不同, 采用实物配租的方式, 租金最低可以降到零, 采用货币补贴的方式, 补贴最高可以和市场平均价格持平。保障力度较以前有了大幅度的提高。
上述的对比, 可以看出, 我国在住房保障体系建设方面思路越来越明确, 保障力度也越来越大, 覆盖人群越来越广, 这都是顺应着时代和环境的发展而做出的积极有效的政策调整, 同时也表明了国家对建立完善、高效住房保障体系建设的决心和信心。
六、结语
经过三十年的改革和发展, 我国在住房领域内遇到了一些前所未有的艰巨问题, 但本着以人为本, 充分考虑弱势群体的需求的原则, 改革和制度建设取得了巨大的成功, 虽然在发展的过程中也出现了许多不良现象, 但相信, 随着制度化建设的不断推进, 中国社会必将走向和谐。
参考文献
[1] 杨慎.房地产与国民经济[M].北京:中国建筑工业出版社.2002年.