保障性住房设计（共12篇）
保障性住房设计 篇1
保障性住房并不是新的住宅产品,但近些年在我国商品住宅超常发展的背景下,它险些被边缘化了,在最近才又涅。从中央近期一再的表态和动作来看,保障性住房无疑将在未来若干年内迎来大规模发展。
一、保障性住房特点简析
1. 分类与服务对象
在我国,保障性住房可分为三大类:公租房、廉租房;经适房、两限房;棚改房。在一些城市中,动迁安置房和回迁房也被视作保障性住房的一部分(表1)。
从保障性住房产品系列来看,保障对象涉及广泛的社会阶层,经济负担能力并不是界定保障对象的唯一标准。对于不同的保障性住房类型,居住者轮换频率、业权持有程度、交易自由程度等差异较大,住户对住宅舒适度的基准要求也有所不同,由此也带来了对各类保障性住房设计深度的不同需求(图1)。
2. 选址分析
与普通商品住房项目的选址很大程度上由开发企业自由选择相比,保障性住房的选址更多地体现了地方政府在民生、交通、新城建设等多方面的考虑,开发建设单位在选址方面发言权不大。从实践来看,保障性居住社区通常选址于郊区,但根据郊区区位的不同,也可以分为几种类型(表2):其一,城市边缘的远郊区。此类项目土地成本低、可开发面积大,但交通、商业等配套往往滞后较多,居住者上下班通勤压力较大。经适房、限价房等在价格上具有吸引力且又能提供产权的保障性住房项目选址在远郊区尚可,但公租房则相对缺乏吸引力。整体建设和设计风险较高。其二,新兴工业园。此类项目虽地处远郊,但由于有工业园基础配套,生活和交通相对方便,因而能吸引部分人群入住。尤其是为工业园内企业上班员工服务的公租房等,有较大的发展空间。整体建设和设计风险较小。其三,郊区的旧城区。此类项目所处地段生活配套齐全,交通便利,多以旧城改造形式出现。由于地处旧城繁华区域,用地本身价值较高,从而给项目带来了一定的不确定性,对设计工作来说也具有一定的风险(图2,图3)。
3. 开发模式
保障性住房开发可主要归纳为配建、代建、托建和收购四种模式,四种模式各有特点,在各个城市中的应用也不尽相同,对于设计企业而言,亦会带来不同的挑战。
(1)配建
优势:保证社区中不同阶层人士的适度混合。
挑战:每个项目中配建的保障性住房必然被分配最差的资源和保持孤岛式的隔离状态;不适合进行大规模建设。
(2)代建
优势:有利于强制推行各种优化设计、统筹协调并减少建筑废料,为有助于提升建筑质量的新技术的应用提供机会,如建筑信息模拟、工厂化、标准化等。
挑战:政府需要建立有力的监管机制,行使有效的监管职能。
(3)托建
优势:鼓励降低设计成本和建设成本的新技术发展。
挑战:需要挑选有社会责任感、追求长期效益的开发商;对开发商的管理能力要求较高。
(4)收购
优势:能以最快速度完成保障性住房建设任务。
劣势:与设计单位毫无关系。
二、保障性住房设计标准分析
由于保障性住房的开发动机、土地获得方式、选址、融资方式、开发模式、用户特征、产权类型等多个方面均与普通商品住宅不同,因此,其规划与设计天然具有一些与普通商品住宅不同的特点。
此外,大部分城市的政府建设主管部门在保障性住房规划及设计专用技术标准制定方面的工作也刚刚起步,因而普通住宅和保障性住房的设计标准并行,或者保障性住房直接套用普通住宅的设计标准。这些都会给设计工作带来诸多困难,很多时候需要由建设者、设计单位和建设管理单位先行推出一些“创举”,而后在经验总结的过程中形成设计标准。
1. 规划设计表现及标准
(1)总图
保障性住房的设计在总图阶段要强调资源分配的均好性,即产品线要求做到级差少、跨度小。在满足设计规范和成本控制要求的情况下,要尽力减少各类和各个产品间居住品质的差别,使产品的单位价值相对统一,为减少项目使用分配的争议奠定基础。此外,保障性住房户型较小的特点在一定程度上增加了提高土地利用效率的难度。在设计中需要注意采用一定的方法使土地得到高效利用。因此,在实践中,南北向、排排坐、单一的楼宇形态是较适合保障性住房社区的形态特征。
(2)停车
部分城市保障性住房社区的停车配比率要求并不低于普通社区,而其套型面积小、套密度大、建造成本控制严格的特点决定了其停车位设计有更大的难度和更高成本。因此,保障性住房社区的停车位设计需要根据不同标准的房屋类型灵活设定停车率(图4)。牟利型的停车场经营看似背离满足基本生活需求的建设初衷,实际上可区分收入阶层,同时负担居所的核心目标,参考停车率为0.4:1;基于人防面积提供地下停车车位数量;提供充足的自行车车位和完善的设施,参考停车率为1.1:1;解决大规模停车的非常规思路之一是鼓励低成本的地面停车楼,为保障性住房制定容积率特别规定。
(3)日照
由于保障性住房通常建筑幢数多、户数多、单元面积小、单元平面形式有限、多室户少,保证日照通过率的技术难度比普通居住区大(表3,表4)。因此,保障性住房设计应首先符合高效利用土地的原则,以提供尽可能多的可负担住所为第一要务,日照要求应适当放宽,如上海就允许廉租房项目有10%的住户不满足日照标准。但是,目前各个城市对各类型保障性住房在这方面的标准仍然不统一,在一定程度上使设计师无所适从,也增加了设计成本和风险。
(4)建设强度、楼型选择
基于保障性住房的特殊性,设计应对建设强度和楼型选择有比普通商品住宅更严格的考虑。百米以上的超高层建筑虽有地标价值,但由于其结构成本不易控制,出房率、梯户比、产品品质相互制约,加之人口密度过高(9 000~15 000人/10hm2),居住环境品质难有保证,因此并不适合保障性住房项目。相对而言,容积率2.0左右、18层以下的楼宇因较易控制成本和人口密度(6 000~10 000人/10 hm2,或折合人均居住用地≥10 m2,相当于香港上世纪80年代公屋人均用地水准)而更适合保障性住房项目。
2. 单体设计表现及其标准
(1)套型尽量统一
保障性住房的套型种类不宜过多,应淡化差异,凸显均好、公平的保障性住房特征,减少用户选房时的困难,降低分配和销售成本。同时,较少和统一的户型也有助于减少设计和建造成本,便于推广标准化设计、工厂化生产等减少建筑废料、提升建筑质量的技术。
(2)面宽、进深、厨卫标准
保障性住房各种面积套型的睡房数虽有区别,但居住品质应维持在同一级别。适用于商品住宅设计的强调产品品质级差的的序列设计法在这里不再适用。标准化的居住品质设计有利于减少预制组件和标准化配件的种类,节省成本。
(3)尽可能保证一致的出房率
在出房率方面,保障性住房的设计应尽量采用一致的楼型,不同户型单元的核心筒设计应以相同的出房率而不是最省面积为衡量标准。也在一定程度上凸显了保障性住房产品的均好性和公平性,有助于减少分配、销售中的争议。
(4)节能设计与住宅环境舒适性能
在节能设计方面,保障性住房的设计难度比普通商品住宅有所降低,同时实施成本也有所降低。具体而言,保障性住房不要求夸张的观景视野;不要求提供凸窗等产品附加值;出于成本控制的考虑,不建议使用大窗、落地窗、凸窗等常见于商品房项目中的增加节能设计难度的窗型;对立面的美观性不提过度要求;体型系数、窗墙比、窗地比主动寻求尽可能小的数值,基本无需综合权衡。
在采取上述措施节省设计成本、节约材料、降低建造成本的同时,应注意避免导致住宅环境舒适性能低于标准下限,即仍须给予保障性住房户型足够面积的采光和通风洞口等。
(5)立面设计
从整体形象角度,保障性住房的立面设计不能与商品房有明显落差,有时甚至更为讲究。比如在上海,主管部门规定保障性住房立面需使用面砖,不能使用成本更便宜的涂料。中国特色造就了放弃舒适性与过度的形象矫饰并存的奇特局面(图5)。
(6)面积统计
保障性住房的面积统计体系是复杂的,在报建、计算容积率、对外销售或分配时,分别采用套型面积(不含阳台、不含公摊)、计容面积(含公摊、不含阳台)、销售面积(含公摊、含阳台)等,计算方法上较容易混淆,但又要求十分准确。
(7)设计深度
针对不同类型的保障性住房,根据其租售性质、住户更换频率、住户经济能力等方面的因素,应采用不同的设计深度。廉租房提供粗精装,含厨卫;公租房提供粗精装至精装,含厨卫;经适房提供粗精装;两限房、棚改房、回迁房可提供毛坯房。
(8)配套商业
保障性住房项目中的配套商业不是保障性住房的核心业务,具有相对独立性,可以脱开建设,是增加开发企业或投资方赢利空间点之一。因此,在社区配套商业的设计中,一方面应关注其对整个保障性住房社区的支撑作用,配置较为齐全的业态;另一方面需要考虑商业设施未来出售和经营的前景,最大化其价值,为整个项目提升利润空间。
保障性住房具有政治和经济的双重属性,近期成为国家调控房地产市场的重点手段有其内在原因。巨量的建设任务给设计企业带来了新的机遇,但对于其设计技术特点等方面也要求设计师具有清晰的认知和方法。我们有能力也应该成为保障性住房建设的护航者,为政府、建设企业、居住者创造多赢的局面。
摘要：本文结合笔者自身的工程经验,从设计的角度剖析保障性住房的特点,挖掘保障性住房的内涵,探讨保障性住房应有的功能,希望为政府、开发企业、住户等各利益相关者创造更高的价值。
关键词：保障性住房,开发模式,设计标准
保障性住房设计 篇2
加强保障性住房建设，既是改善和保障民生的重要举措，又是扩大内需、加快转变经济发展方式的有效途径
加强保障性住房建设，有利于改善民生、维护社会和谐稳定。努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，是改善和保障民生的目标。加强保障性住房建设，切实解决与改善低收入居民家庭的住房问题，是实现“住有所居”的重要举措。在我国“土地公有”的制度下，住房具有公共产品的特殊属性，政府有责任、有义务为公民提供基本住房保障。同时，住房消费具有巨大的外部性，从社会学角度看，一个居民是否拥有良好或社会所认同的最基本的居住条件，会影响其道德水平、社会行为规范，乃至对社会的认同感和归属感。十七大报告明确指出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，充分体现了党和政府对住房保障体系建设工作的高度重视。
加强保障性住房建设，有利于控制高房价，更好落实调控房价的政策。目前，我国商品房市场房价收入比已超过国际公认的警戒线，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭无力承担过高房价，房地产业已聚集巨大风险。这不仅严重影响居民消费预期和投资环境，阻碍城镇化发展战略的顺利推进，而且将进一步拉大贫富差距，挤占中低收入阶层的生存空间。在这种背景下，2010年4月以来，政府综合运用财政、金融、土地等宏观调控工具，连续出台“国十一条”、“国五条”、“国八条”等重磅调控政策，但房价上涨压力依然存在，调控形势依然严峻。认真落实保障性住房建设调控政策，能够改善住房供应结构，增加住房供给数量，抑制居民对商品房的刚性需求，对促进房地产市场健康发展、抑制商品房房价的进一步上涨，能起到重要的作用。
浅谈保障性住房的规划设计 篇3
关键词：保障性住房；基本国情；规划设计；
中图分类号：TU9 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2014）-09-00-02
一、我国保障性住房的现状分析
我国的保障性住房体系始于1995年开始推出的安居工程， 到今天， 我国已经基本形成了以公租房为辅助，廉租房、两限房、经济适用房为主体的住房保障框架。1998 年，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，自此，保障性住房的制度体系得以初步确立。在学术界予以广泛关注的课题之一就是保障性住房制度的构建与完善，尤其是最近几年随着经济的不断增长房价也随之水涨船高，作为改善民生的重要手段，对保障性住房的课题研究更成为学术界的热点。
但是，政府在解决中低收入居民住房问题方面存在著一些问题，比如，保障性住房隐形出租或空置意味着。针对以上问题问题的出现，专家学者们则有着不同看法。有的专家认为，开发商与政府之间、中央政府与地方政府之间存在着一定的利益上的矛盾，因此，保障性住房制度难以得到有效落实。
二、我国保障性住房规划的基本特点
我国的保障房规划设计主要有以下几个特点：
（一）规划实施力度较大。保障性住房规划具有较强的权威性，即使没有经过相应的人民代表大会或上级政府部门批准。尤其是通过层层分解目标并将其纳入政府绩效考核指标体系，有效地推动了规划实施；各地均建立了实施监督机制，保证了年度计划目标的完成。
（二）规划编制范围较广。省、市、县三级政府普遍编制保障性住房规划。多数省区并没有独立编制保障性住房规划，而且将保障性住房规划与住房和城乡建设事业“十二五”规划或住房建设规划结合起来，各城市和一些县市则主要编制保障性住房建设规划。
（三）规划内容框架比较完整。虽然保障性住房规划设计的种类比较多样，但各地保障性住房规划基本都包括以下内容：总体思路、趋势预测、发展目标、建设模式、发展总结、空间布局、保障措施，并且配以任务表、项目库、布局图等。
三、我国保障性住房规划中出现的问题
我国是一个正在发展中的人口大国，有着非常严峻的居民住房问题， 居高不下的房价和居民收入的巨大反差日益凸显。因为我国正处于发展中，经济腾飞进步的同时，也出现了许多问题，下面我们就保障性住房供应体制问题成因做简单的阐述：
（一）政府导向问题：随着经济高速发展，作为保障性住房执行层面的地方政府以GDP增长和地方经济发展作为绩效考核的标准。保持住宅市场热度带来的高土地出让金和由房地产开发投资带来的家电、建材等相关产业经济的增长。而国家规定，保障性住房应为无偿划拨，相关行政事业性收费也要减半，廉租房还需要地方财政的补贴，在土地资源有限的情况下，地方政府自然会站在相反方向，保障性住房也由此失去了“保障”。地方政府的土地供应并不向经济适用房倾斜，从而导致房地产市场越来越热，地价越来越高，经济适用房开发越来越少的局面。
（二）优惠政策存在问题：我国目前对保障房实行的货币补贴政策是“砖头补贴”，顾名思义，砖头补贴即为财政补贴直接投向生产者，在销售得以实现的前提下，通过生产者的供给行为间接传递给消费者，如果政府不对市场严格监管，一些开发商为了牟取高额利润，通过混淆住房面积概念的方法变相提高房价，或干脆以普通商品住房名义销售等方法，使政府的“砖头补贴”进了自己的腰包。而政府一旦采取严格的监控制度，则构成了政府对市场的直接干预，这不仅有悖于住房商品化、市场化的改革目标，而且还需要政府付出巨大的监督成本。
（三）政策落实不到位：这源于我国关于保障性住房法规体系的不够完善。只有住房保障法规的完善建立，才能给经济适用房建设政策、廉租房供应政策及租金货币化补贴政策等提供重要的法律支持，从而才能保证我国住房保障体系的顺利进行。法规体系不完善则不能保证各种政策的顺利迅速完整的贯彻落实，在浪费政府资源的同时，也造成了经济适用房建设的不顺利，导致保障性住房不能真正保障受用人群。由此可见， 人们对制度运行缺乏足够的关注和了解。
（四）法律体系不够完善：一些西方发达国家， 对保障性住房的立法工作做的非常到位。如：作为东南亚地区的典范，新加坡于1968年开始实行的住房公积金保障制度；为保证住房保障制度的有效执行，日本从1950 年开始， 先后出台了40 多部相关法律；而作为领头羊的美国则出台了5住房、5住房法6与城市发展法6， 对住房保障作了具体规定。自从改革开放以来， 我国住房保障制度也在不断的改革与调整， 经过1998年住房分配的货币化改革， 我国政府均是以5通知6、5意见6和5办法6等文件形式来推动的， 部分文件甚至是在住房保障问题比较突出的背景下出台。可见， 法制化程度不高是住房保障制度改革前进道路上的一个绊脚石。
总之，如何在保障性住房建设的问题上进行规划设计， 已成为我国规划设计中的首要课题。所以， 为了给我国保障性住房的规划设计提供更多的经验，我们要抓住这样难得的历史机遇进行深入研究， 促进其健康稳定的发展。
四、未来保障房的规划方法
随着经济的快速发展， 我国土地资源日趋紧张，保障性住房的规划建设成为首先需要解决的问题。所以，成保障性住房建设任务的关键就在于加强对规划城市建设用地的管理。我们可以从以下两个方面完善：
（一）政府宏观调控为主
1、制定长效保障机制。在制定长效保障机制和有效的法律规范的同时还要积极贯彻落实保障性住房的规划与建设。2、落实政府职能。根据市场需求的变化， 政府通过对住房建设用地的合理投放， 来有效引导和控制市场， 结合城市总体发展和基础设施的建设， 把握保障性土地投放的位置、数量和时机， 确保用地落实， 实现政府宏观调控的目标， 促进房地产市场健康发展。
（二）地方特色塑造为辅：按照符合城市空间结构调整方向、统筹中心城和新城协调发展、兼顾城市发展现状， 综合考虑就业与居住的均衡发展需求与中心城功能调整优化相结合的原则， 根据区县功能定位， 加强建设和规划保障性住房。始终坚持以人为本的思想，在正确处理人口、资源、环境的关系的基础上建设宜居的保障性住住房， 这其中不仅仅包括环境的绿化， 而且更重要的是文化环境的建设。
五、结语
从我国的国情出发，我国保障性住房的建设在我国未来很长一段时间内都占有着非常重要的位置。一直以来我国追求的目标都着重在人文关怀上，坚持以人为本。在保障性住房建设过程中应该始终建立起“以公众满意为导向”的特区创新保障性住房规划建设模式，建立有特色的保障性住房规划设计。所以，一套完整的保障性住房体系， 不仅仅是对市场化住房分配机制的补充，同时也是国家政府职能的基本体现。
参考文献：
[1]相伟.保障性住房规划存在的突出问题及对策建议[J].经济研究参考，2012（44）：7-9
[2]张宇颖.浅谈保障性住房设计原则[J].城市建设理论研究（电子版），2012，（29）
浅析保障性住房政策设计 篇4
近几年我国社会朝着城镇化飞速发展, 社会转型态势明显, 一个新的困难群体演变而生, 他们当中包括进城打工的农民工、部分邻近城市的郊区土地被征用后的农民以及在城市里的务工人员, 他们成为了住房困难问题中的代表人物, 居住环境条件尤为恶劣, 让人堪忧。伴随着普遍城市化的发展进程, 这一困难群体日益扩大, 人员不断增加。为了使社会稳定发展, 使之不受任何影响, 高度重视他们的居住问题刻不容缓。因此要完善我国的住房保障体制, 保障性住房建设速度也要有所提升, 构建渠道全面、层次清晰、覆盖完整的住房援助体系, 将城市中的打工者划分到保障性住房援助对象中, 保证外来城市的打工人员有稳定的居住环境, 改善他们的居住条件。
1 城市廉租房政策建立需政府健全
低廉价格出租的房屋就是我们说的廉租房。廉租房是为了收入较低及住房成问题的人员满足住房需要提供的基本保障政策。大部分进城务工人员的住房条件也极其恶劣, 往往是住在打工单位的集体宿舍, 农民工普遍是建筑工地的简易铁皮房, 或者是租住在租金很低的平房内, 条件稍好的住房价格让很大一部分人不能承受, 因此这一群体对保证性住房的需求明显。政府在建造廉租房项目上应该加大建设力度, 出租而不出售, 将房屋面积控制在三十米到四十米左右, 确保住房内有满足基本住房要求的设施, 使外来打工人员不在为住房问题发愁。
纵观我国廉租房的制度还在初期发展阶段, 过去的发展历程中还有诸多不足之处, 因此各个有关部门应当从制度本身与实际实行两方面来健全。
1.1 完善廉租房保障体系的法律法规及政策
在一款款法律法规的约束下, 保障性住房的建设才能井然有序的开展, 才能发展稳定。之前我国虽然颁布了《城市廉租房管理办法》, 可是仅仅依仗政策措施是明显不够的, 并且关于供给城市中外来打工人员廉租房的法律法规也很贫乏。所以要完善关于廉租房的相关政策及法规来确保廉租房的供给、建设、建设资金等一系列可能面临的问题有法规根据可以遵循, 推进供给城市打工人员的廉租房体系实行。
1.2 根据实际情况适当扩大廉租房供给对象的范围
结合现行的规定及各地方实行的办法来看, 廉租房供给对象范围过于片面, 仅仅是持有城市户口的收入低住房困难的对象, 这就直接导致很大一部分进城打工人员无法享受政府的廉租房待遇。各个地区的政府有关部门应当根据实际的情况来适当合理的扩大廉租房供给对象的范围, 将城市中持有非城市户口的常驻进城打工人员这一困难弱势群体涵盖在享受廉租房待遇的范围内。
1.3 保障廉租房政策更多样、层次清晰
为了保证廉租住房的覆盖更广泛, 各城市的政府有关部门可有实行更多样、层次更鲜明的政策, 例如发放廉租房住房补贴金, 减免管辖公租房的租金以及廉租房设施联租等, 使外来打工人员更直接的享受廉租房的优惠政策。当地有关部门可以调查登记对廉租房有需要的人员, 根据他们的实际收入划分层次, 且联合个人对廉租房的不同需要对廉租住房进行主观选择。也可以让他们用政府发放的廉租房补贴金到自由租房市场中选择房屋, 使廉租房政策更多样, 层次更鲜明。
2 尝试建设专为外来打工人员的公租房
目前我国城市化发展越来越来, 城市内的流动人员普遍增加, 外来打工者俨然成为城市中一部分重要人群, 而且在住房方面也是困难群体。各地政府有关部门可以在宏观规划时协调建设公租房, 尝试建设专为外来打工人员的公共租赁房, 最大限度彰显公租房的实际用途。
公租房是由政府在政策上给予支持, 规定房屋面积与针对对象, 且按照低于租房市场的价格进行出租, 对象主要是刚参加工作等群体住房有难题的人。二OO一年, 全国建设保障性住房的任务是一千万套, 四百二十万套计划新增加的住房中, 公租房在其中占最大份额。城市外来的打工人员属于刚刚就业且是城市的暂住人群, 政府应当尝试为外来打工人员集中建设公租房, 并且根据这一人群租金的实际接受能力与需求合理规划。甚至在经济水平发达的城市可以尝试建设针对外来打工者的集体公寓式住房。
3 让用人单位提供整洁舒适的集体宿舍给外来打工者
我国现行的《住房公积金管理条例》中清楚说明, 用人单位应当准时、全数的缴纳住房公积金, 不可逾期缴纳或者不足额缴纳。但是外来打工者的就职单位普遍不是正规的企业单位, 并且一部分打工者无固定工作岗位, 所以就目前的状况来说, 让外来打工者的就职单位为他们缴纳住房公积金实行起来很有难度。可这不能说明用人单位可以推诿为员工解决住宿问题的义务与责任。
在二OO七年我国颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难问题的若干意见》中, 明确规定了用人单位要提供给外来务工人员整洁舒适且安全的住宿场所。但大部分外来打工者所就职的企业单位往往只供给他们简陋的宿舍、简易厂房、工棚等供他们居住, 这便无法满足外来打工者的最基本居住要求。并且居住条件和环境过于低劣, 房屋设施的质量也没有基本的保障, 很大程度上使外来打工人员的生活质量与满意程度大打折扣。
综上所述, 用人单位应该清楚意识本身的责任义务, 政府在这方面也应该加大监管力度, 督促引导用人单位供给整洁卫生的住宿环境给外来务工人员。至于有困难的企业单位, 经济能力有限, 有关部门可以根据实际情况人性化发放补贴款, 帮助能力不能及的用人单位为外来打工人员提供整洁舒适的居住场所。
4 结束语
总体来看, 为了从更多角度出发满足外来打工者的居住需求, 政府有关部门肩负重要责任。第一要健全城市中廉租房的政策, 第二要尝试建设专为外来打工人员的公租住房, 第三是让用人单位提供整洁收拾的借宿宿舍给打工人员。从打工人员自身角度考虑, 应该让他们有自主选择的权力, 在廉租房、公租房、集体宿舍中选择自己更需要更符合自身条件的住宿环境。多渠道为外来打工人员提供住房选择, 能更好更快的解决他们正面临的住房困难住房环境差的难题。这也为我国面临的整体住房问题作出了贡献, 也更好的表明现实行以人为本的社会发展中心思想和社会管理推陈出新的更多样化。
参考文献
[1]张映关, 程华.保障性住房求出路[J].财经 (双周刊) , 2008.[1]张映关, 程华.保障性住房求出路[J].财经 (双周刊) , 2008.
[2]伍冠玲.我国廉租房制度的现状及发展[J].上海房地, 2008 (7) :18.[2]伍冠玲.我国廉租房制度的现状及发展[J].上海房地, 2008 (7) :18.
[3]全国总工会.关于新生代农民工个问题的研究报告.中新网, 2010-06-21.[3]全国总工会.关于新生代农民工个问题的研究报告.中新网, 2010-06-21.
[4]傅芝平.住房公积金政策惠及农民工的现实障碍与对策措施[J].科技情报开发与经济, 2007, Vol.17 (31) .[4]傅芝平.住房公积金政策惠及农民工的现实障碍与对策措施[J].科技情报开发与经济, 2007, Vol.17 (31) .
保障性住房 篇5
――2011年保障性住房建设综述
（中国经济导报网转载）
保障房建设作为当前中国社会经济生活中的一件大事，已成为社会各界关注的焦点。住房和城乡建设部发布数据显示，截至10月底，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前１个月完成目标任务。
硬任务完成，欢喜之余，既要“抬头拉车”，又要“低头看路”。“十二五”开局之年将尽，在此时点，再次梳理保障房建设的意义，总结经验，解决问题，很有必要。
中国改革开放30多年，在解决温饱之后如何进一步实现百姓安居，已成为当政者必须面对的一个重要民生课题。保障房建设不仅能解决低收入家庭住房困难，满足“衣食住行”的基本需求，而且还肩负着缓解房地产市场供求矛盾、抑制房价过快上涨的重要使命，对于调节收入分配、遏制投机性财富转移，促进资源合理配置、经济平稳运行发挥重要作用。
多方融资，破解土地难题
在大规模建设保障性住房过程中，资金和土地始终是难点所在，也是各地工作的着力之处。一个“钱”，一个“地”，值得深入分析。
9月底，国务院办公厅出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，要求地方各级人民政府要在财政预算安排中将保障性安居工程放在优先位置，加大财政性资金投入力度。
财政部的消息显示，今年以来，中央财政预算安排资金1030亿元，加上执行中追加395亿元以及通过使用以前结转结余资金安排的280亿元，大力支持保障性安居工程建设，目前已全部下达。从中长期看，“十二五”期间保障性住房建设的资金需求将维持在较高水平。
按照住建部的估算，今年建设1000万套保障房共需资金规模接近1.4万亿元。官方数据显示，今年中央政府和各级地方政府要投入的4000多亿元资金中，已有90%到位，好于历年的水平。但金融机构、公司等社会机构的投入仍然不足，并可能成为制约保障房建设的最大“短板”。
与此同时，房地产调控带来的土地财政缩水也将给地方政府带来较大的资金压力。因此，创新融资机制、多渠道筹集建设资金，是加快保障房建设并进一步完善相关制度的当务之急。
为解决公租房投融资难题，上海采取多种渠道，拓宽资金渠道。一是由政府财政出资，向公共租赁住房运营机构提供资本金和贷款贴息；二是利用住房公积金增值收益直接投资公共租赁住房；三是利用保险资金为公共租赁住房项目提供融资。太平洋保险公司会同其他保险机构，以十年期债权投资计划的方式，向上海市地产集团提供融资40亿元，用于公共租赁住房建设；利率按商业银行长期贷款利率下浮约12%执行，按年调整。
河北安排38.7亿元资金提高省级资金补助标准，以各地开工套数为基数，采取以奖代补方式分配。与此同时，有关部门和地区加大土地政策支持，提高审批效率，坚持民生优先，把宝贵的资源用在刀刃上，优先用在公租房等保障性安居工程建设上。
国土资源部门积极配合保障房建设，将保障性安居工程建设用地在土地利用计划中单列指标，优先供应并及时下达。各地通过采取强化配建制度、计划单列并优先安排等积极措施，提高了保障性住房建设用地的供应时效。
上海、广西、陕西等地明确了新建商品住房项目中配建保障性住房的比例；广州市建立了“市区联动、以区为主”的住房保障土地储备机制和目标责任考核制，充分发挥区县政
府在土地和房屋征收过程中的积极作用。江苏、安徽、海南等省建立了保障性住房建设用地审批绿色通道。
1000万套的目标虽已基本实现，但有不少的保障房项目却仅仅是“挖坑待建”，甚至还有个别地方存在着保障房建设资金被挪用、被侵占等违规乱象。表面上看，是保障房工程仍难以从资金缺口大和建设用地紧的“泥潭”中自拔，实则保障房的“被挖坑”折射出的是一些地方政府消极应付的态度。
从地方列出的保障性安居工程清单可见，真正需要地方财政“贴钱”的项目仅占1/3左右，而棚户区改造住房、经适房等带有商业开发性质的项目占了大头。另外，各大中城市的城区规模急速膨胀，年均城建用地动辄数千亩，地方政府坐地收钱，而保障房建设用地却一再捉襟见肘。
究其根源，在于保障房建设的顶层制度设计中，缺乏一套针对地方政府行之有效的考核监督与激励机制，而地方政府现仍被“唯GDP”的短视政绩观所左右。
紧抓质量，确保公平分配
一方面要如期完成保障房建设任务，另一方面要确保分配公平、运营顺畅，解决这个问题，有关地区和部门想出不少好办法，但仍面临一些难题。
提升进度与数量的同时，如何保障质量？住建部副部长郭允冲就指出，目前住建系统质量安全水平总体受控，但质量安全形势仍比较严峻。
最近几年，屡有问题保障房被曝光：海口海甸溪北岸最大的回迁安置小区之一的水岸听涛小区，93户住宅出现渗水；内蒙古包头市最大的棚户区改造项目“民馨家园”500多户住宅遭遇墙皮鼓包脱落；北京大兴区明悦湾保障房项目被查出结构混凝土未达到设计要求，６栋楼被勒令拆除重建„„
与商品房相比，保障房短期内利润回报不显著，有的开发商为短期利润便在建设中偷工减料、压低成本，直接导致保障房出现质量问题。“问题关键在于，地方政府对保障房质量的认识高度和重视程度。”一位地方官员直言不讳。
因此，推进保障房“加速快跑”，当务之急是要从政绩考核、财税体制改革和发展方式转变等入手，建立和实施符合科学发展观的地方政府政绩考核评价体系，还需切实落实工程质量责任，严格履行法定的项目建设程序，广泛接受社会监督。
国务院副总理李克强在加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会上强调，要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程的生命线，建设质量优良、分配阳光的工程，使之经得起历史和人民的检验。
调查发现，各地在保障房分配准入、公示、管理、退出等四大环节都面临难题，分配机制建设步伐缓慢。公正、公平地切分“蛋糕”，不仅关系千家万户“住有所居”梦想的实现，更考验政府的公信力及社会管理能力。
由此，坚持增加投入与创新机制并重，从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制定一整套制度，实行保障房源、分配过程、分配结果“三公开”，强化监督管理，确保分配公平公正，方能使低收入和中等偏下收入住房困难群众真正受益。
科学规划，引导合理布局
根据“十二五”规划纲要，未来5年3600万套保障性住房建设任务的完成，将使我国城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。不过，也有一些全国人大代表提出，“文件出的不少，但有些零敲碎打。”“3600万套建设目标是否可以调整？”„„如何通过编制好“十二
五”住房保障规划，回应上述问题？
2010年6月，住建部、国家发展改革委等6部门共同发布了《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，指导各地做好“十二五”住房保障规划编制工作。
此前，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》等文件密集出台，而各地“十二五”住房保障规划编制则与上述文件密不可分。
通知中明确提出，“十二五”住房保障规划重点和基本目标是：着力解决低收入家庭住房困难问题。努力解决中等偏下收入家庭住房困难。推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。
与“十一五”住房规划强调总量调控、鼓励梯级消费相比，“十二五”住房规划纲要全力围绕提高住房保障水平进行，并提出“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居”的目标。
在此基础上，各地“十二五”住房建设规划纷纷出炉，以期未来城镇住房困难户的住房问题能得到进一步的改善，保障房政策进一步惠及城镇中等偏下收入家庭、新就业职工以及在城镇稳定就业的外来务工人员。
安徽省的城镇住房保障“十二五”规划提出，“十二五”期间，该省将建设城镇保障性安居工程173.55万套(户)，公租房的建设任务量在保障性安居工程项目中，仅次于棚户区改造房，成为“十二五”期间保障性安居工程的重点建设内容。
天津市编制了2008~2012年住房保障五年发展规划、“十二五”住房保障规划，明确了保障性住房的空间布局、土地供应、建设要求等。规划期内，天津将新建保障性住房5205万平方米，达各类住房建筑面积的一半。“科学规划布局”是天津市住房规划编制的重要指导思想之一。
有专家指出，在实践中，保障房的运营管理、可持续发展的机制尚不完善，对建成后的公有住房管理，在制度、原则、程序、人员、资金保障等方面也没有明确的制度安排。另外，保障房建设任务区域分配结构不合理，也值得关注。目前，保障房建设西部地区约占44%，东部地区占30%，中部占25.7%。西部地区保障面大、保障任务重，但是其财力偿还能力弱。即便中央政府给西部的倾斜相对比较大，也远远不够。
调控不松，优化住房体系
应该看到，大规模建设保障性住房的背后，是我国住房体系的优化进程。如何构建符合国情的住房政策，形成保障房、商品房多层次的住房供应模式，针对不同的收入群体提供多渠道、多层次的选择，是需要长久思考的问题。
今年以来，在持续发力的调控政策下，我国房地产市场发生了新的变化：交易量萎缩，土地流拍增多，居高不下的房价开始松动。总体来看，目前房地产调控已取得积极成效，正朝着预期方向发展。
在房地产调控成效初显的同时，也必须看到，目前调控正处在关键时期，成果仍不稳固。12月9日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。“这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期、明显的效果。”中国人民大学经济学院副院长王晋斌说。
住房保障与住房援助 篇6
关键词：住房政策，住房保障，住房援助，住房补贴，术语研究
中图分类号：N04;C913.7 文献标识码：A 文章编号：1673-8578(2012)04-0031-04
收稿日期：2012-05-26
基金项目：湖北省建设科技计划项目（项目编号2011112）
作者简介：张齐武（1976—），男，华中农业大学土地管理学院博士生、高级经济师，研究方向为住房政策、房地产经济。通信方式：qiwuzhang@sohu.com。 当前在查阅制度法规、政府文件、媒体报道和学术刊物时，对有别于商品房并由政府或社会提供援助的住房，在称谓上可谓眼花缭乱。所谓的“保障性安居工程”或“保障性住房”，一般指经济适用住房（简称经适房）、公共租赁住房（简称公租房）、廉租房、限价商品房、双限房（限户型、限房价商品房）等，有时也称为安居房、集资房、政策性住房、福利房、公房（如不出售完全产权的单位宿舍）。中国香港地区的公屋、澳门地区的社会房屋、台湾地区的国民住宅，新加坡的组屋、日本的公营住宅和公团住宅、德国的福利住房、荷兰的社会性租赁房、丹麦的公共住房与合作住房［1-2］，均类似于我国的“保障性住房”。在国内出版的学术刊物和专著中则大量出现公共住房(public housing)、社会住房(social rental housing)、可负担型住房（affordable housing）、低收入者住房(lowincome housing)等术语，这些概念大多是国外名词的直译或意译，经常在论文中混用。众所周知，术语的规范化意味着科学的发达，规范术语是学科建设当中必不可少的重要环节。术语首先应具备单名单义性和顾名思义性。为此本文拟通过辨析住房保障、住房援助、住房补贴这三个术语的区别和联系，归纳建构住房援助的方式和分类，并建议在不同场合分别使用“住房援助”和“住房保障”。
一 住房保障的起源与内涵 “保障”即保护防卫。我国社会保障的特点是广覆盖、保基本。重点是保障城乡居民的最低生活、基本医疗、基本养老的权利和需求。对于何为住房保障，目前国内并没有权威的解释或法律条文相对应。“住房保障”可能是从早期政府文件中“保障性安居工程”里衍生的一个术语，后多和体系、政策、工作、范围、水平等名词连用。一般代指政府为低收入居民和弱势群体提供的住房援助，使其享有基本的住房条件。
住房保障这个概念在改革开放之前的政治与社会发展语境中是不存在的，因为城镇居民住房基本都是由政府或单位解决的，公房是主流，私房只是零星存在，可以不严格地说当时采取的是一种全民福利住房制度。住房价格机制作用甚微，房地产市场尚未形成，实物分配往往根据家庭结构、年龄、工龄、职位、已占用住房状况等因素进行。
1994年6月，国务院批转《国家体改委经济体制改革实施要点的通知》时提出：“促进住房社会化、商品化和住房建设的发展。”其中主要的改革措施是公房提租、发展经济适用房和推出住房公积金制度。这个时期，住房制度改革的方向是产权改革，引入市场机制，并建立双轨制的住房供应体系。此时，住房保障尚没有正式文件涉及这一概念，更不用说纳入社会保障的范畴。国务院在1998年发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，具体目标是停止住房实物分配，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。此文件明确了由建设廉租房、经适房项目、发放住房补贴和推行公积金制度为中低收入家庭或职工购（租）房提供援助。该文件没有出现“住房保障”或“保障性住房”的字眼。
随着住房制度改革的深入，2003年8月官方首次以文件形式提出“加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度”［3］。国务院文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》强调坚持以需求为导向的基本方向。业界一般解读该文件是深化住房领域市场化改革的政策。随后近10年的实践也表明，我国住房拥有率不断上升，城市各阶层居民的住房状况得到极大改善，人力资源的合理流动也不再受到住房因素的过度制约。
2007年10月，十七大提出要加快推进以改善民生为重点的社会建设，特别是“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。当时提出社会保障的重点是基本养老、基本医疗、最低生活保障制度，尚未包含住房保障。指导性的意见是建立适应全体居民需要的多层次住房保障体系。在满足多层次多样性的社会需求方面，充分发挥各类市场主体和社会组织的作用，对能够实行市场运作的公共服务，应该发挥市场机制的作用［4］。
2008年在金融危机波及我国的背景下，国务院办公厅12月在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出“加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展”。此时的政策思路仍旧是把建设保障性住房看成是市场干预的一部分，主要是做加法。随着大中城市房价的进一步上涨，2011年1月26日国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作时确定，要落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，并将保障性安居工程建设纳入了地方政府的责任目标。在当年3月出台的《国家“十二五”规划纲要》中，提出“加大保障性住房供给”的战略。
综上，住房保障工作是伴随着住房制度改革的进程逐渐凸显并受到重视的，没有住房的市场化商品化也就没有住房保障。类似基本医疗、基本养老、义务教育，基本住房保障可视为一种兜底的制度，是一种国家构建的生活“安全网”和社会“稳定器”。然而是否将基本保障范围覆盖到更多居民甚至全体居民还存在很大争议，主流的意见是我国住房保障覆盖范围大约达到20%。住房保障的重点是低收入者和弱势群体，一般将解决最低收入者住房困难的廉租住房制度列入社会保障体系。
二 住房援助与住房保障的
区别与联系 在表示为帮助居民获取居住权利与空间的行为或行动时，比较适合的术语是住房援助。住房具有必需品性、高价值性和不可分割性［5］，这些特有的基本属性决定了绝大多数居民（不仅仅是低收入居民）都需要得到住房援助。除居民收入或财产禀赋特别高的情况外（例如住房来源于遗赠），要在城市购买一套舒适合意的住房都将花费家庭多年的积蓄。积蓄不足时就需要借款或得到其他形式的住房援助。例如针对中等收入居民购买商品房，常用的经济援助方式一是向首次置业的居民提供贷款利率优惠；二是通过调整预售政策降低首付比例；三是降低保障性住房的申请“门槛”。对租房家庭而言，房租一般也占日常支出的主要部分，政府通过评估房租占家庭可支配收入的比例来决定是否要给予租金补助，超过三成时一般认为是负担过重的。对于低收入者和弱势群体，负担住房更加困难，住房援助的必要性也就愈加明显。
为了减少“夹心层”现象，住房援助的对象比住房保障对象要更宽泛一些。从住房援助方式上看，相当灵活多样。除了经济援助以外，一些不属于传统社会保障范畴的政策工具和措施，如鼓励产出（建造）、限制投机、贷款优惠、减免税费、制定包容性规划、降低住房日常使用与维护费用等也经常在使用，并发挥着良好的援助效果。住房援助的内容涉及住房管理政策、安居工程项目建设、财税政策、金融支持、科技发展与应用、产权保护等诸多方面。实施主体可以是政府，也可以是家庭亲属、雇主、金融机构以及非政府组织。
我国目前的保障性住房体系中，经适房的援助方式主要是采用划拨方式提供了建房用地，从而间接降低了房价。公租房主要是租金补贴。廉租房制度最接近一种社会保障，政府或其委托机构承担了全部建设成本，并对后期的住房维护也提供了补贴。限价房主要是通过规划和限制市场准入间接提供了地价补贴。可以发现，不同类型的保障性住房项目的区别主要是产权结构和援助方式的不同，公租房和经适房的主要区别在于用货币补贴取代实物补贴，产权交易由租赁方式取代销售方式。我国住房保障的重点仍是“保基本”，是为了解决居民住房困难问题由国家主导的政法、经济、社会活动，使其获得基本居住所需。主要方式是供应保障性住房项目和提供货币补贴。住房保障是针对那些无法通过市场获得住房或无法负担市场租金的低收入者和弱势群体提供的一种住房援助。住房保障的制度创新主要体现在产权结构的设计和援助方式上的改进和创新。
住房补贴是相对市场化的一种经济援助方式，有两种形式。一指供给导向的住房补贴，又称供方补贴，俗称“补砖头”，一般指实物补贴方式。采用提供或依托于保障性住房的方法进行补贴。二指需求导向的住房补贴，俗称“补人头”，一般按照一定的标准直接发放给援助对象，是住房福利的货币化。我国住房货币补贴包括列入每月工资收入的房补、一次性的购房补助，也有针对特定群体的租房补贴。住房公积金是一种强制住房储蓄制度，通过利率上的低存低贷来为缴存对象提供援助，目前公积金贷款既可以购买保障性住房也可以购买商品房，实际是一种互助型的购（租）房补贴。住房补贴政策的比较一直是住房政策研究领域的热点。
三 我国住房援助的方式和内容 我国住房援助的方式可以分为五种类型，即政策型、项目型、金融型、科技型和非政府型。其中政策型和项目型是主要的两类援助方式，两者的区别在于政策型主要是提供制度激励与保护，而项目型则着重提供经济援助。政策援助可分为激励型和包容型。激励型政策的着眼点在于增加住房供应，从而降低房价收入比，提高居民的住房可支付性。这种援助具有引导性、主动性、支持性的特点，中高档的住房增加以后也会通过住房过滤间接增加低收入住房的供给［6］。包容型政策援助的着眼点在于构建公平获得住房机会的制度环境，其主要目标是纠正住房市场失灵、消除住房歧视和代际不公平。金融型是激励居民住房消费或提高住房支付性的一种援助工具。科技型援助指通过研发和应用新技术来提高住房建设效率和降低后期使用成本。非政府型援助主要包括家庭资助、居民互助、雇主单位提供援助、非营利开发等类型。
四 使用住房援助方便
进行学术交流 为了研究城市住房问题，笔者使用Google学术搜索进行检索，发现英语文献中非常少见housing security一词，少量文献关键词用housing security system或housing security measures，使用该词的基本上是中国作者。有趣的是，在英文中security housing指的是装有监控设备的住房，而不是中文对应的保障性住房。中文“保障性住房”对应public(rental)housing、affordable housing、lowincome housing、social(rental)housing、supportive housing、subsidized housing等词。由于social一词的释义为living together in communities，本义就是公共的、群居的，所以“社会住房”和“公共住房”差不多，译为“公共住房”形象一些，准确反映了其产权状况。国外本研究领域用得较多的术语是 housing assistance、housing allowances、housing subsidy，偶尔使用housing guarantee。显然在查找文献和国外交流时不宜使用housing security作为关键词。
各国及地区的政府或社会都积极为居民提供住房援助。香港特区政府为市民提供诸多住房援助计划，如低收入家庭租金援助计划、置业资助贷款计划等。日本在《生活保护法》中称住房援助为住宅扶助。美国的住房援助一般分为基于项目的援助(projectbased assistance)和基于房客的援助（tenantbased assistance）。2011年上述两项援助分别达到了195.51亿美元和93.76亿美元，是该国住房和城市发展部（HUD）预算中的最大支出项［7］。美国历史上还多次出台住房援助法案。国外住房援助的针对性强，方式也比较灵活多样，除一般的住房补贴和供应保障性住房外，还包括提供住房券（housing vouchers）、购房奖励、住房储蓄奖励、贷款补贴、租金控制与管制、税收抵扣（housing tax credit）等①。研究不同援助方式的政策（项目）绩效是国际上住房研究领域的主要方向。
五 结论和建议 住房保障和住房援助都可以表示支持和帮助居民获得适宜住房的行为或体系，但两者各有侧重。住房保障是伴随着住房市场化改革而产生发展的，基本住房保障是一种主要面向低收入者和弱势群体的住房援助体系。尽管目前在住房政策研究领域“住房保障”用得比“住房援助”广泛，但“住房保障”不宜用于表达众多为非保障对象提供的那些援助行为和举措。住房援助主体较多元，方式灵活多样，是实现全民住有所居、安居乐业的重要工作。建议在不同场合分别使用“住房援助”和“住房保障”，使本学科的术语具有单名单义性和顾名思义性，也便于学术交流。
注 释
①参考文献［6］将Lowincome housing tax credit（LITHC）译为“低收入住宅税收信贷”，实际上A tax credit is a sum deducted from the total amount a taxpayer owes to the state，因而译为“税收抵扣”比较准确。
参 考 文 献
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保障性住房生态景观设计研究初探 篇7
保障性住房的生态景观设计是一项涉及场地、环境和建筑的综合设计。然而, 当前很多保障性住房在实际运作中, 为了追求前期投入的低成本和仅仅对视觉效果关注, 生态设计沦为博人眼球的幌子, 基本上没有实际效果, 甚至南辕北辙。在这个背景下, 为了达到人与景观的和谐共处, 优化人居环境的景观质量, 用生态景观的理论指导保障性住房的景观设计势在必行。
随着人们对保障性住房社区内景观质量要求的提高, 我们开始思考, 近些年所积极倡导的“生态景观”一词不应只适用于城市这种大环境, 也同样应在居住区这样的小环境里进行推广, 特别是在保障性住房——这个在普通居住区中拥有特殊位置的住区设计中, 必须给予相应的生态设计考虑。
在保障性住房的景观建设中, 通过低成本的“低技术”生态手段, 不仅可以有效地减少资金投入, 还能在节约有限的土地资源的同时, 提升户外景观的人口容量。为人们提供一种经济、简约而又符合现代人生活理念的设计模式。
二、保障性住房生态景观设计的问题及难点
随着我国经济迅猛发展, 各地城市也在加大建设。各种拆迁改建, 都在不断地改变着城市的环境。人们对环境问题的关注度日趋高涨, 居住者对小区环境的要求也越来越高。保障性住房虽然是国家提供给城市中低收入人群的优惠政策, 但是作为居住者, 他们对环境的健康、舒适、环保的要求同样应该得到充分尊重。
然而, 由于保障性住房的出资者——政府的预算本身就少, 且资金多数花费在建筑以及室内环境上, 留给户外景观的投资微乎其微;在精力成本上, 由于时间紧, 设计费用低, 前期设计阶段投入时间很少, 对场地及使用者的行为往往欠缺考虑与照顾, 不符合人们的使用习惯。因此, 保障性住房的室外景观存在着一系列行为心理、绿色生态、服务配置等问题。初步总结归纳, 有以下几点:一是景观规划不合理;二是硬质铺装失去原有功能;三是绿植搭配不合理;四是景观小品配置不合理;五是配套设施不完善。
三、保障性住房生态景观设计原则
基于保障性住房人均面积小、投入费用有限等特点, 运用生态景观设计理论, 可以归纳出以下几项设计原则:
(1) 低投入的地方性原则
低投入的地方性原则, 需要在保障性住房建设过程中对原有基地自然和生态系统进行综合分析和调研, 景观设计时优先考虑本土植物和当地材料, 在节约资金的前提下, 尽可能把对场地的破坏降低, 力求达到节约投入费用和维持场地的既有生态系统的双赢。
例如, 位于澳大利亚阿德雷德市的生态城哈利法克斯 (Halifax) , 从一片污染的“棕地”, 华丽蜕变成了如今的郁郁葱葱的生态城。设计者为了改善土壤, 经过对当地自然资源的充分调研, 在污染的土地上种植特定植物, 预求通过长期整治, 唤醒退化的土地。然后是种植本土植物, 改造海岸线和建立屋顶花园来塑造一条生态走廊。最后通过建筑废弃物再利用, 实现价值的重生。总而言之, Halifax生态城的建设最终并没有消耗巨资, 由于设计的理念是采用本土植物和原始场地的遗留废弃物进行生态改造, 甚至还在投入了最低的成本的情况下, 取得了最佳的生态效果。由此看来, 此项原则非常适合解决现阶段保障性住房所面临的问题。
(2) 低废弃的共享原则
低废弃的共享原则是通过一些技术手段延长材料的使用寿命, 焕发它们新的价值。经过一定的技术处理改变材料的形状或者是解构重组后重新应用到景观建设中, 充分发挥材料的使用价值以便居住者共享。作为国家提供给城市中低收入人群的政策性社区, 保障性住房的人口密度远高于普通住区, 人均的景观面积就特别少, 低废弃共享原则在这里可发挥奇效。
保障性住房景观设计中的低废弃共享原则要求提前考虑材料的废弃率和破坏率, 采用低价废弃材料来减少材料的采购成本, 提高资源的使用效率。除此之外, 还应充分挖掘场地已有材料和资源的价值, 变废为宝, 因地制宜地塑造保障性住房居住区的景观, 实现社会、文化、生态与美学价值的精彩呈现。
(3) 低维护的经济高效原则
低维护的经济高效原则是指在设计前期充分考量后期的维护费用, 提高费效比。因此, 在设计保障性住房的室外景观时, 应尽量采用可再生资源, 循环和高效地利用能源。目前, 世界上比较公认的措施是“3R原则”——Reuse (重复使用) 、Recycled (循环使用) 、Reduce (减少使用) 。
目前保障性住房面临的最大困窘就是资金紧张, 抛却在建筑本身投入的多半费用, 最终留给景观的简直少得可怜;加之居住人群都是中低收入, 后期物业费用也不能保障。但人们对环境质量的要求仍在提高, 景观建设特别是后期维护面临更多的挑战, 如果不在设计前期提前考量, 最终就会产生景观衰败等一系列问题。
该原则的运用首先是挑选植物, 多选取生命力强的当地植物以延长景观的使用寿命;其次是尽量利用可再生能源或环保清洁型能源, 并结合节约用电等一些措施;最后是合理利用水资源, 为达到节水的目的, 可在保障性住房社区内设置雨水收集系统和中水利用系统, 且尽可能选择耐旱型植物。
(4) 低干预的自然做功原则
一个健康的生态系统应该拥有一定的自我净化修复能力, 在满足人类生活需求的同时还能维持人类的健康。保障性住房作为一个人口密度极大、景观空间及其局促的特殊居住区, 提升其景观系统的自我修复能力显得尤为重要。
老子有云:“人法地, 地法大, 人法道, 道法自然。”大自然拥有洪荒之力和奥妙法则, 归根结底, 只有尊重自然才能保持世界的平衡。
“低干预”思想意味着对既有场地的自然环境干扰最小, 寻求在特定场地里只通过最小的开发、强化或保持原有生态系统, 以达到保障性住房高居住密度与生态景观的最佳平衡。
为了人与自然的协作共生, 发挥生态系统的能动作用, 可以在保障性住房的雨水净化回收、修护退化土壤等方面进行一些适应自然过程的设计。例如利用特定植被对污染物的吸收降解, 完成雨水的净化;通过栽培当地一些能够分解有机物的植被, 来修复垃圾填埋场的土壤和生态环境等。
四、结语
当前我国对生态居住区的研究也只是处在技术开发阶段, 对社会和人文的研究尚少, 至于说保障性住房的生态景观研究那更是寥若晨星。甚至连一些设计师对生态景观设计的认识也还停留在片面强调视觉效果的认知阶段。
针对这些现实问题, 挖掘保障性住房景观生态设计的深层原因, 提出理性的生态设计原则, 对低成本条件下通过综合考虑景观的前期设计与后期管理来营建生态型景观环境有指导意义, 为今后保障性住房的生态景观设计提供了借鉴和思考。
参考文献
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保障性住房设计 篇8
关键词：开放建筑理论,保障性住房,设计策略,适应性
0前言
国家发改委计划在未来的五年中, 我国要完成3 600万套城镇保障性安居工程建设, 保障性住房面积覆盖率达20%。但是目前国家对于保障性住房设计策略与建造研究仍缺乏深入的研究, 不论是在认识上、技术上、设计上和建造上均存在不少的误区和不足[1]。而对保障性住房设计策略理论的研究对提高技术水平具有重要的作用和意义。本文对保障性住房设计策略进行深入研究, 并将开放建筑理论融于其中, 为国家保障性住房提供更为合理的设计策略。
1 开放建筑理论特性分析
起源于20世纪60年代的开放建筑理论是指将工业化建造方式应用于住房建筑中, 最终达到解决多样化、现代化居住需求的目的。开放建筑理论的重点在于强调内部空间的可变性、灵活性, 将工业化建造模式和使用者参与作为住房设计和建造的重点。
1.1 层级与变量
作为一种系统化的概念, 开放建筑理论的核心便是层级。将建筑单体分为支撑与填充两个独立的层级, 其中低层级具有自由变化特征, 而高层级对低层级有较强的辖制作用[2]。层级之间各自独立, 但是其中又存在较为紧密的关联、支撑体与填充体层级在开放建筑中的关系和作用如图1所示, 由图1可知不同层级能够确定变量, 支撑体存在耐久性, 填充体存在易变性和灵活性。
1.2 长效性与适应性
层级分离与独立能够使支撑体与充填体二者相互脱离, 进而延长住房建筑的使用寿命。支撑体的坚固性和耐久性是保证住房建筑物理寿命的前提, 充填体的灵活性和多变性能够满足功能多样性要求。由此可知, 两种层级相互关联, 在延长建筑物使用寿命作用上起着相互促进的作用。另一方面, 二者又具有分离性, 能够提高建筑空间的适应性。支撑体通过对空间的限制使居住空间的多变性成为可能, 在改变内部构件及布局的同时, 避免产生不必要的拆除与重建, 节省人力、物力和财力资源。
1.3 用户参与特性
层级概念在住房设计及建造的过程中对于选择、责任和控制权的问题也做出明确。依据开放建筑理论, 对相关部门、设计师、开发单位以及住户在决策和设计方面享有共同的参与权和选择权, 当前越来越多的建筑设计师、住房开发单位都意识到并且提倡让住户参与住房的设计和建设, 使在空间布局、设备管线布置以及家具和材料选择方面, 住户享有自由选择权和最终决定权。
2 保障性住房设计需求和现存问题
保障性住房是政府专门为中低收入且存在有住房困难的家庭提供的价格或租金、标准受到限制的住房, 可分为廉租住房、政策性租赁住房、经济适用住房等类型。
2.1 保障性住房的设计需求
经济性、适用性、可持续性是保障性住房设计的根本需求。在设计保障性住房时, 必须考虑到租赁或销售的价格, 由于保障性住房所面对的住户均存在一定的经济困难且收入水平普遍较低, 因此, 保障性住房除面积受到严格限制外, 还必须达到资源的最优化配置[3]。适用性符合以人为本的根本原则, 在品质上尽量做到虽小却精、虽精却廉。保障性住房的可持续性符合房屋市场的居住及使用需求, 经济与适用本身便存在矛盾。
2.2 保障性住房现存问题
目前, 我国保障性住房设计和建设中存在诸多问题, 最为明显的便是空间可持续性及适应性差、设计者与住户缺乏沟通等。大多均存在着可变性小、户型单调、适应性差等问题。大多保障性住房寿命未达到有效物理使用寿命, 便由于机能和适应性问题不得已被终结寿命。设计者与保障性住房住户缺乏沟通问题较为明显, 且很少有用户真正参与设计和建筑的过程。
3 基于开放建筑理论的保障性住房设计策略
保障性住房设计受到多种因素的影响, 因此, 将开放建筑理论应用于其设计与建造中必须考虑到各方面的因素。
3.1 基于开放建筑理论的保障性住房设计影响因素
影响基于开放建筑理论的保障性住房设计的因素多种多样, 将影响基于开放建筑理论的保障性住房设计因素总结如图2所示。由图2可知:经济、社会文化、自然环境及建筑等方面状态均可影响保障性住房的最终设计。
3.2 基于开放建筑理论的支撑体和充填体设计策略
支撑体设计可分为单体设计与组合设计, 前者又包括结构主体、公共交通和公共管线共3个部分。组合设计主要利用单体设计的不同部分性状和作用, 根据当地环境、地形以及气候等因素进行拼接或转接组合设计, 以满足保障性住房不同住户的根本需求。充填体的设计分为充填设计、空间户型设计, 前者又包括围合构件、内装部品和专用管线等[4]。将充填设计和空间户型设计灵活应用于保障性住房设计中, 能够保障可变空间的多重性、灵活性和适应性。在对支撑体进行设计时, 需要注意结构主体应当采用耐久性好、强度高的建筑材料, 必须保证结构主体寿命在100年以上, 公共管线的需要专门预留空间, 并不将其埋入结构层中, 为后期的检查和更换提供方便。公共交通设计时要注意与水平交通设计, 以保证封闭和防烟楼梯间设计的合理性。在对墙、柱、门窗、楼板以及设备管线等充填体设计时, 应当注意避免传统的相互交错模式, 尽量将各自分离, 以基于开放建筑理论为导向, 保证充填体维修更换时并不会影响其他部位的结构。
3.3 公共与私有部分阶段设计策略
公共部分设计主要是针对支撑体部分实施的统一规划和设计, 该部分内容选择权和决定权均归政府所有。设计师必须首先设计大概的框架, 并将可变化的空间预留出来, 建立含有主体结构、管道系统、交通核的主体框架。该部分设计内容的原则是空间开放性和包容性。此外, 还应当结合住房的具体情况, 由建筑师完成设计。私有部分设计时, 住户可以根据自身的实际需求在不同时间段内参与设计和建造, 此部分决定权和所有权均属于住户。填充体与空间设计同时进行, 将节约化和复合化作为该部分设计的根本原则。此外, 私有部分设计时可考虑采用“选择菜单”模式。如果住房用户存在有特殊需求 (如残疾人、老年人等) , 可采用“定制设计”模式, 以便建筑设计师能够“量体裁衣”, 更好地满足不同住户的需求。政府和建筑师可根据当地情况、住户家庭结构及经济水平设计不同的套型方案, 给保障性住户提供多样化的选择。
4 结束语
保障性住房的建设是当前在我国最受关注的民生问题。探索如何促进基于开放建筑理论的保障性住房产业化的推广成为现在的重中之重。基于开放建筑理论的保障性住房设计的根本核心是层级概念, 利用层级概念完成设计和建筑能够增加空间的灵活性和多样性, 还可提高住户满意度, 有利于在有效物理使用寿命的前提下保证保障性住房资源得到充分的利用。在保障性住房设计中, 应用开放建筑理论能够改善设计弹性, 同时, 对提高建筑效率、推动保障性住房产业化健康发展均至关重要。希望本文探讨保障性住房设计策略能抛砖引玉, 对设计方向有所裨益。
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参考文献
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[3]陈喆, 范润恬, 吴鹏飞.基于“开放住宅”理论的北京市高层保障性住房设计研究[J].建筑学报, 2012, 59 (S2) :162-168.
保障性住房设计 篇9
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种住宅类型, 对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。目前, 我国住房保障体系主要包括四个部分:经济适用房、廉租房、限价房和政策性公共租赁房。“十一五”期间, 通过各类保障房建设, 全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难的问题得到解决。在“十二五”规划纲要中提出:加大保障性安居工程建设力度, 加快棚户区改造, 发展公共租赁住房, 增加中低收入居民住房供给。仅2011年就完成了1000万套保障房建设目标。
在保障性住房大力发展的同时, 我国绿色建筑的发展也逐步成熟。自从2006年《绿色建筑评价标准》发布以来, 随着相关细则及配套政策的出台、各地方绿色建筑标识管理机构的成立, 绿色建筑的理念已逐步获得了社会各界的认可。截至2011年底, 全国绿色建筑标识评价项目已超过300个, 全国范围内绿色建筑标识评价机构已达23个。
在社会保障性住房和绿色建筑大发展的背景下, 如何将两者的设计有机契合, 使得保障性住房遵循绿色建筑的设计方法, 还有待深入研究。根据绿色建筑设计理念及方法进行保障性住房的设计, 使保障性住房成为绿色保障性住房, 大量新建保障房的节地、节能、节水、节材及室内环境、运营管理等都得到提升, 有助于保护环境、节约资源。
目前, 按绿色建筑要求建设保障性住房成为一种发展趋势。最早的绿色保障性住房项目出现在2010年, 而此后的一年各地绿色保障性住房也相继涌现, 表1汇总了部分绿色保障性住房项目。
2 保障性住房和绿色建筑的关系
目前, 保障性建筑的绿色设计仍在起步阶段, 绿色建筑的总量仍较小。保障性建筑与绿色建筑的关系相互交织, 重叠部分比例较少, 绿色保障性建筑约占绿色建筑总量的5%, 绿色保障性建筑仍有较大发展空间, 如图1 (a) 所示。“十二五”规划中与保障性住房的绿色建筑相关内容有:实施绿色建筑规模化推进, 东部地区省会以上城市、计划单列市政府投资的保障性住房率先执行绿色建筑标准, “十二五”末期执行比例达到70%, 50%以上的新建房地产项目达到绿色建筑标准。此外, 优先在保障性住房中推行可再生能源建筑应用, 在资源条件、建筑条件允许的情况下, 保障性住房要优先使用太阳能热水系统。
综上所述, 保障性住房建设成为绿色建筑是目前政策发展的趋势, 也是新建房地产项目的必然发展趋势。预计未来保障性住房都将为绿色建筑项目, 即绿色建筑将涵盖保障性建筑, 如图1 (b) 所示。
3 保障性住房绿色建筑设计应遵循的原则
绿色保障性住房设计应遵循绿色建筑设计的原则, 并充分考虑保障性住房的特点。绿色保障性住房应遵循被动优先、实用优先、经济优先三大原则。这三个原则相互影响, 结合项目实际情况, 采用实用性较强的技术, 并同时对技术的增量回收期进行分析, 其关系如图2所示。
3.1 被动优先
绿色建筑技术可分为主动技术与被动技术, 在设计时应优先考虑采用被动式技术。被动技术具有投资少、适宜人居环境、对环境影响小等优点。具体设计时可通过对项目背景资料的调研分析 (如对温度、湿度、降雨量、太阳辐射量等资料进行分析) , 结合项目实际情况进行优先设计。如太阳辐射对建筑的室内热环境影响很大, 基本的设计原则是尽可能增加建筑在冬季对太阳辐射的利用, 并尽可能减少建筑在夏季对太阳辐射能量的吸收。建筑的朝向、窗的设计以及建筑的蓄热能力对太阳辐射的利用至关重要。
3.2 实用优先
在进行绿色保障性建筑设计时, 应先考虑采用实用性强、较为成熟的技术, 如合理布局分析、地下室设置、围护结构优化、节能灯具、节水器具的选用等。如为了节省有限的土地, 必须建立高效的空间体系, 增加地上空间的效益。同时充分开展地下空间的综合利用, 使得地面、地下连接为有机协调的立体网络。因地制宜地利用一切可以利用的资源, 包括高效利用自然资源。
3.3 经济优先
保障性住房是我国城乡住宅建设中具有特殊性质的一类住宅, 它通常由政府进行统一规划, 提供给特定的人群使用, 并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定。因此, 经济保障房向绿色建筑发展要充分考虑相应的成本增量。如对可再生能源进行选择, 可以同时选择太阳能光伏发电和太阳能热水技术时, 优先考虑采用经济性较高、投资回收期短的太阳能热水技术;可以同时选择活动外遮阳、固定遮阳、建筑自遮阳技术, 优先考虑采用固定遮阳、建筑自遮阳这种成本低甚至为零成本的技术。
4 保障性住房绿色建筑设计方法
4.1 场地选址与景观设计
选定项目的建设场地后, 对建设场地进行勘察设计是保证项目与自然环境和谐统一的必要条件, 绿色建筑的定义之一就是要与自然环境和谐统一。绿色建筑的场地设计应根据当地的地理环境, 具体问题具体分析。绿色建筑场址选择和景观设计应该重视以下五点:
(1) 现场设计要保护现场的生态完整性和生物的多样性。
(2) 尽量减少现场因暴雨造成的水土流失。
(3) 尽量减小热岛效应。
(4) 绿地面积满足要求。
(5) 绿地配置合理, 局部环境内能够保持水土合理应用、降低污染和隔绝噪声。
4.2 建筑平面设计
建筑平面设计包括合理的朝向设计、平行布置、合理的间距, 以便能使建筑从阳光中获取大量的能量, 保证冬季的日照时长。建筑的体形系数是影响建筑能耗大小的因素之一, 在相同条件下, 体形系数越大, 单位建筑空间的散热面积越大, 能耗就越高。
在相同体积时, 采用分散布局要比集中布局的建筑热耗大, 从节能的角度宜优先选择高层和中高层建筑。具体设计时应减少建筑外墙面积、控制层高。建筑层高固定时, 对于确定的建筑面积, 都有与之相适宜的最佳节能楼层数。减少体型凹凸变化, 采用规则平面形式且合理的建筑布局, 充分利用现场的资源来减少建筑耗能以及改善室内环境质量。仔细划分建筑内的使用功能区, 不需要窗户的功能区域尽量安排在建筑物的北面, 具有相似功能的区域尽量相邻。
4.3 建筑节能设计
建筑业是耗能产业, 全世界有近30%的能源消耗在建筑物上。在我国, 建筑能耗已超过全国能源消费总量的1/4, 呈递增趋势, 如不及时地加以改善, 其所占比例将迅速地上升到40%左右, 因此, 建筑节能设计是绿色建筑设计的核心内容。建筑耗热量主要是通过围护结构的传热耗热量构成, 外墙传热耗热量所占比例最大, 必须采用高效保温墙体降低其耗热量;其次是窗户, 窗户是耗热的薄弱环节, 是节能的重点部位, 改善建筑门窗的保温性能和加强窗户的气密性是节能的关键举措。
建筑节能需要多学科技术、多部门环节的相互沟通和配合, 需要根据节能建筑的所在区域选择适合的建筑节能设计标准, 按照标准进行建筑热工的节能设计和建筑节能设计的综合评价, 然后再进行空调采暖和通风的节能设计, 使设计的建筑在增强围护结构隔热、保温性能和提高空调、采暖设备能效比、保证相同的室内热环境参数方面有更好的性能。设计中应采用高效保温隔热外墙及屋面体系, 选用高效门窗、幕墙系统及高性能的玻璃, 以利于建筑设计的高效性与节能性, 提高室内环境的热稳定。
5 设计实例
5.1 项目概述
大型居住社区——江桥基地 (绿地新江桥城) 为上海市保障性住房项目, 开发单位是上海绿地置业有限公司, 由上海工程勘察设计有限公司设计, 咨询单位为中国建筑科学研究院上海分院。项目于2010年12月通过了国家绿色建筑设计标识一星级认证, 是上海首个按绿色建筑评价标准进行设计实施的保障性住房项目, 先后获得第六届“上海市优秀住宅”评选规划建筑奖、房型设计奖, 2010年获上海市“四高”优秀小区、绿色建筑设计标识一星级、上海市新建高标准节能示范项目、“一百项绿色建筑示范工程与一百项低能耗建筑示范工程” (双百工程) 的绿色建筑示范项目。
5.2 项目技术应用
(1) 被动式节能技术
保证每户两到三间居住空间朝南, 尽量保证所有的起居空间都位于南向。房型设计以客厅、餐厅独立分区为原则, 餐厅直接对外采光, 强调南北通风, 提高住宅的适用性。所有房间均保证足够的窗地比, 保证自然通风和自然采光。建筑体形的凹凸变化及高低错落可保证充足的日照通风, 同时形成建筑自遮阳。外墙采用40mm厚膨胀聚苯板外保温, 热桥部位加强处理, 传热系数0.86W/ (m2·K) ;屋顶采用40mm厚挤塑聚苯板, 平均传热系数0.66W/ (m2·K) ;外窗采用断桥隔热铝合金窗 (6mm高透光Low-E+12mm空气+6mm透明) 。围护结构保温隔热节能率达到65%。项目绿地率为41.37%, 总透水地面面积比达到73.3%。景观植物配植以乡土植物为主, 采用地埋式旋转碰头节水喷灌。
(2) 实用性绿色技术
照明光源除有装修要求处外, 其余均装设稀土三基色节能荧光灯, T8 (T5) 灯管, 配电子镇流器 (均须自带无功补偿器, 功率因数>0.9) 。显色指数Ra≥80。室内开敞式灯具效率>75%, 其余灯具效率>70%。住宅内部照明功率设计值均满足《建筑照明设计标准》 (GB 50034-2004) 现行值的要求。采取一定的措施保证用户采用节水型器具, 器具经“中国质量认证中心”及“国家建筑材料工业建筑五金水暖产品质量监督检验测试中心”检验, 获得节水产品认证证书。合理开发利用地下空间, 地下为车库、雨水站等设备用房。地下建筑面积9701.14m2, 地下建筑面积与建筑占地面积之比为96%。采用弹性停车, 集约利用。利用城市支路及次街周边空间, 通过分时管理和道路断面设计, 白天车辆出行后实行动态交通和人群活动功能, 夜间车辆回归后作为停车空间。
(3) 经济性绿色技术
墙体采用混凝土小型空心砌块。混凝土砌块与其他新型墙体材料相比的优点在于, 混凝土砌块可作为建筑的承重结构, 抗震性能较为突出、施工技术简便、速度快、建筑造价较低。此外合理采用可再循环材料, 包括钢材、铜、木材、铝合金型材、石膏制品、玻璃灯等, 可再循环材料的重量占项目建筑材料总重量的11.12%。通过分析计算, 该项目单位增量成本仅为64.58元/m2。
5.3 项目总结
项目涉及到较多的生态、环保、节能技术, 对相关企业极具商业价值;采用围护结构保温隔热、雨水回用等措施, 充分利用了资源, 降低了建筑能耗, 使住区远低于普通住区的资源和能源消耗量;以绿色与生态为设计理念, 实际使用过程中具有较低的运营费用和良好的居住环境, 项目围护结构的节能率达65%以上, 与当地强制标准50%相比, 年节省135.94t标准煤, 预计在50年的使用年限中, 可节省标准煤6797t标准煤;减少有害气体的排放量以及对自然环境资源的消耗, 为住户提供良好的绿色生态居住环境。
6 结束语
本文通过保障性住房绿色建筑的探讨, 得出以下结论:
(1) 在我国大力发展保障性住房和绿色建筑的背景下, 研究在保障性住房的绿色建筑设计中应遵循的原则和实用的设计方法迫在眉睫。
(2) 随着我国保障性住房、绿色建筑的发展及国家方针政策的明确导向, 将保障性住房建设成为绿色建筑是目前政策发展的趋势, 预计未来保障性住房将向绿色建筑项目演进。
(3) 保障性住房绿色建筑设计方法应以被动优先、实用优先和经济优先作为设计准则。
(4) 通过场地选址与景观设计、建筑平活的能力;获得更加舒适的居住体验。面设计、建筑节能设计三个步骤能够体现绿色建筑设计的原则。
(5) 上海大型居住社区江桥基地——绿地新江桥城, 已成功应用了绿色建筑设计方法, 以绿色与生态为设计理念, 在实际使用过程中具有较低的运营费用和良好的居住环境, 可作为未来绿色保障性住房的参考案例。
参考文献
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[2]中国建筑节能年度发展研究报告2011.清华大学建筑节能研究中心.北京中国建筑工业出版社, 2011
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[4]上海大型保障房居住区——江桥基地.建设科技, 2011 (10)
[5]“十二五”建筑节能专项规划 (征求意见稿) .住房和城乡建设部建筑节能与科技司.2012
保障性住房设计 篇10
顾名思义, 保障性住房就是保障民众能够在住房方面有保障, 与商品房有着本质上的区别。保障性住房主要是国家为城市中一些收入偏低的住房比较困难的家庭定做的, 在住房的标准、价格方面或是租金上都有着很大的优惠。保障性住房主要是由廉租房、经适房、公共租赁房等组成的。保障性住房在我国的城市住房建设当中, 是有很特殊意义的一种类型的住房。它一般是依据国家政策以及国家法律的规定, 再由政府进行统一规划、建设, 建设完毕之后再统一由政府发放给一些特定的人群, 与此同时政府对于保障性住房的建设标准、租赁价格、出售价格根据规定进行限定, 达到社会保障的作用。
改革开放以来三十多年间, 针对全国范围内住房困难的家庭提供保障性住房达到了前所未有的高度, 解决了很多因为住房问题而出现的社会问题。特别是近几年来, 国家保障性住房表现出了规模大、服务人群明确、高品质等相对良好的局面。根据当前中国社会发展情况, 保障性住房的建设对整个国家的房地产行业既是挑战, 也是一个难得的机遇。房地产行业应该如何应对这个挑战呢?同时在这机遇面前如何改变自身在民众面前的形象, 成功转型呢?这是国家对房地产, 也是全国对房地产行业的考验。还有一点, 从大的方面来讲, 房地产行业对一些一线二线城市的影响比三、四线城市严重, 在三、四线城市中, 人口少, 消费水平比一线二线城市低, 因此对于保障性住房的建设应该更注重于一线二线城市。中国国家发改委副主任徐宪平2011年在全国人民代表大会记者招待会上指出, 国家将把保障与改善民生放在“十二五”规划中相当重要的位置上。3600万套保障性住房, 这是我国针对住房困难而建设的。3600万套保障性住房当中1000万套是今年与明年的重点建设数量, 以后分三年建设完成, 保障性住房在住房当中即将占到百分之二十以上。这就说明, 我国即将进入保障民生的重点时代。
二、保障性住房套型主要特点
保障性住房的户型组合设计当中, 除了常规的方式以及版式之外, 还有箭头式、合围式等形式。
(一) 套型特点之箭头形式的户型组合
箭头式主要是利用高层住宅良好景观以及住房的品质, 利用上45度的斜角进行采光, 在一定程度上缓解了一梯多户的高层户型朝向较差的问题, 在公平上体现了均好性。而平面开槽的设计, 使户型能在最大程度上进行通风与采光。
(二) 套型特点之合围形式的户型组合
对于合围式, 我国主要借鉴了香港一些公共房屋的布局, 参考了附件土楼的层叠模数化, 在一定程度上解决了地多人少的现状和土地浪费的现象。合围形式的套型设计, 传承了中国传统合院的文化, 为邻里之间的和谐创造出了很好的氛围。
三、保障性住房中套型特点以及套型与户型的区别
保障性住房当中套型是指, 为了满足民众对于住房不同户型的需求进行不同的设计而形成的成套的住房, 而户型则是依据每家住户的人口不同的构成而进行划分的住户类型。对于保障性住房套型与户型之间的关系, 在很多的媒体、比较正式的建筑设计稿件以及很多非正规的建筑书本当中, 很容易将这两者的概念混淆, 对此分不清它俩之间的异同。而实际当中这两者完全是两个不同的概念。住房的户型是社会范围之内的, 是依据家庭单位进行的。而套型则是属于建筑学范围之内的。
四、户型与套型的主要概念
户型主要是以家庭为单位的, 根据家庭的人口进行仔细地划分, 主要分为一户、两户、三户等户型。户型主要按照家庭人员之间的关系进行划分。主要的几种是:住房内只有一人居住的为单户, 住房内有一对夫妻的为夫妻户, 别名核心户;夫妻与一个未成年孩子组成的住户为单小孩子主干户;依此类推。户型是多样性的, 甚至有的是加上佣人以及多代的老人组成的家庭户。而根据每个家庭不同之间的生活方式又可以进行划分, 主要划分为家务型、交际型、休闲型等, 只要是人, 对于居住的地方就需要空间, 住房为人提供的服务主要有睡眠、卫生、洗浴、储藏、娱乐、学习等一系列, 而这一切的一切都需要相应的活动空间以及配套的设备。而户型的设计就是依据以上人为的特点, 在建设住房当中进行有效地的设计。
五、我国保障性住房的建设规划以及设计特点
(一) 我国保障性住房建设规划以及设计特点之建筑的规划
我国的保障性住房在总体规划上是按照地块的特点与当地实际情况比较科学、灵活地进行布局建设的。设施配套比较齐全, 大部分保障性住房的规划设计等都是符合节约土地的原则进行建设的;交通方面也是比较合理的, 道路分级明确;整体的造型比较简洁, 与周围的大环境互相协调。
(二) 我国保障性住房建设规划以及设计特点之房型上的设计
由于我国人口众多, 人均土地面积也相当的小, 根据这个国情, 我国的保障性住房的平面设计相对来说比较紧凑, 住房的面积分配也是相当的恰当, 但是基本的住房功能也是齐全的;很大一部分的户型平面的设计是符合我国土地节约法则的;住房建设的各种技术也是达标的。
(三) 我国保障性住房建设规划以及设计特点之住房周围的环境绿化
因为我国的森林覆盖面积所占的百分比相对比较小, 因此对于环境绿化方面不仅仅是普通的植树种草, 在住房小区的建设当中, 也是必须的。而在保障性住房方面, 我国在绿化方面的布局也是相当合理的, 对于绿化带的设计也达到了要求, 一些景观的设计, 甚至对老人、孩子的活动都比较有影响。一些好的保障性住房的环境甚至不逊色一些商品住房。
六、保障性住房优化设计的主要表现
(一) 物业方面的管理与维护
无论是保障性住房还是商品住房, 对于物业方面的管理与维护, 是相当重要的。小区物业水平的高低决定着整个小区的品质、居住环境以及生活上的便利性。物业的管理水平上升了, 人们的生活水平也会随之提高, 而这些就是对住房开发商住房优化水平的考验。
(二) 住房内部机构的优化设计
1. 空间上的借用
住房尤其是保障性住房 (保障性住房也属于小户型住房) , 在空间的使用上要充分利用时间上的差别, 对空间进行借用, 对不同时间上的单独的空间提升其舒适感。比如将客厅与餐厅进行重叠或者合体, 将餐厅延伸到客厅内, 增加餐厅的舒适度。对于其他的时间餐厅与客厅可以相互穿插使用, 既可以当餐厅也可以当客厅, 扩大餐厅的面积, 在最大程度上满足日常生活的需要。书房与卧室的重叠与结合, 这也一样增强了其舒适度, 同时也减少了空间的浪费。
2. 对空间层次感进行增强
对于一般的保障性住房 (小户型的住房) 户主, 对于空间的利用上都是保持着积极的态度。因此在住房的设计上, 应多采用优化设计方案。而在具体的设计时应对如何顺畅、自然地设计多加考虑, 对于空间的分切, 要做到自然, 对户主的生活不要产生不利的影响。对于分切空间来讲, 最好的优势就是可以加强空间的流通性, 让空间可分可和;分切空间的时候, 如有相似性, 这就需要运用透明的材料进行分切、隔挡, 以此来增强空间的层次感。
3. 设计优化之对于空间上的延伸
保障性住房的空间相当有限, 不比商品房, 但是在设计方面如若能运用巧妙的手法, 将户外的空间充分地与室内的空间结合起来, 这在很大程度上会增加住房的整体空间, 主要的方法有:住房阳台与室内充分结合。阳台与室内结合是保障性住房 (小户型住房) 将空间增大的主要方式之一。这种窗台的延伸方式很明显地扩大了住房的整体空间。窗户是住房的主要采光地方, 也是整个住房最为明亮的地方。把窗台向户外整体延伸, 用这种外推法加大了室内的空间。
七、结语
保障性住房分配的刑法控制 篇11
关键词：保障性住房；刑法控制；必要性分析；罪刑分析
中图分类号：DF62 文献标识码：A 文章编号：1672-2663（2012）02-0048-04
“十二五”规划把“保障和改善民生”摆在一个十分重要和突出的位置，未来5年将使保障性住房覆盖率达到20%。也就是说，为了解决国内居民的基本居住条件，政府在未来五年里，计划建设城镇保障性安居工程3600万套，2011年建设1000万套，2012年建设1000万套，2013-2015年三年建设1600万套。保障性住房作为一项重大的民生工程，在政府加大资金、土地投入力度，加快建设速度的前提下，如何实现公平分配成为需要解决的首要问题。而目前影响保障性住房分配不公的一个重要原因是存在各种骗取保障性住房的行为。
一、刑法控制的必要性分析
（一）骗取保障性住房社会危害大
骗取保障性住房的社会危害性远远超过一般的财产性犯罪。一般的财产性犯罪侵害的法益只限于财物所有权及其他本权，很少对社会分配秩序造成较大的损害，即使个别案例对社会造成了较大的负面影响也带有一定的偶然性，但是，骗取保障性住房其危害的不仅仅是作为财产权的住房所有权、租赁权或者货币补偿，更重要的是其危害了社会分配的公平。而目前地方政府出台的《保障性住房管理条例》中对这类行为的处罚除了一定数额罚款和在一定期限内不准申请保障房外没有更为严厉的处罚，即使是这种轻微的处罚现在也很难落实到位，导致“赢就赢间厂，输就输粒糖”的怪相，显然违法成本过低。这对于维护社会分配的公平正义显得非常脆弱，因此，保障性住房的分配有必要用刑法进行规制，遏制破坏公平分配的行为。
（二）社会诚信危机严重，审查很难到位
诚信是立身之本，更是立国之基。个人失信，害在数人；社会无信，则人人自危；而政府缺乏信用，则德治难行，权威不立。尽管诚信如此重要，不幸的是我国社会主义市场经济正面临严重的诚信危机，表现为假冒伪劣、金融诈骗、拖贷逃债等等商业无赖的失信行为屡见不鲜。直接危害人民生命安全的注水肉、黑心棉、假冒药、毒大米等让人深恶痛绝。减信危机案件数不胜数，各种弄虚作假、严重的失信行为已到了让人惊呼的地步。而骗取保障性住房的现象又是我国诚信危机的又一个例。
此外，按照现有地方政府出台的《保障性住房管理条例》，对申请保障性住房的审查机关依次有社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区人民政府房地产行政主管部门、市房地产行政主管部门。此外，还有社会的监督。但是，对申请人收入、财产的审查，由于受权限的限制，或者与税务、工商、银行、车管所等机构数据不能共享，审查机关根本无法完全查明申请人的收入和财产状况，特别是社区居民委员会、街道办事处一般只能对申请人的收入和财产状况进行形式上的审查。由于目前我国诚信危机比较严重、信用管理体系不健全以及信用惩罚机制失效等导致骗取保障性住房行为的屡屡发生，失信者得不到应有的惩罚，且骗取保障性住房行为社会危害性极大，未来三年3600万套保障性住房即将建成，用刑法控制保障性住房的分配显得尤为必要和紧迫。
（二三）用刑法保护保障性住房公平分配是普遍现象
在我国香港地区，任何人士向房屋委员会虚报资料，骗取经济适用房可以判罚两万港元和监禁六个月。新加坡对违规申请保障性住房者施以高达5000新元的罚款或者6个月的监禁，甚至两者兼施。美国对骗取保障性住房也是严惩不贷。据美国媒体报道，一对男女住着价值百万的湖景豪宅，开着捷豹车，却从2003年起一直从美国政府领取租房补助金，每月领取1272美元，近10年来累计领取了大约13.5万美元。美国执法官员搜查了这对男女的豪宅，正式起诉了他们。这两个人已被指控犯有社会保障欺诈、盗用政府资金等罪名。
二、骗取保障性住房行为分析
骗取保障性住房的行为主要包括虚假申请保障性住房和不及时退出保障性住房两种形式。
（一）虚假申请保障性住房
虚假申请保障性住房即家庭或个人以隐瞒或者虚报人口、户籍、收入（资产）和住房等状况的方式作假，不向房地产行政主管部门如实申报，使房地产行政主管部门陷入错误认识，并错误处置保障性住房，进而达到不法侵占保障性住房目的的行为。
1.行为主体
根据我国目前相关法律、法规，租赁或购买保障性住房以家庭为单位申请，符合条件的单身个人也可以申请。家庭在刑法上有别于公司、企业或者其他单位，因此申请行为主体应该是自然人。
虚假申请保障性住房有时还涉及为申请人开具虚假财产、收入证明单位或滥用职权、玩忽职守的保障性住房审查工作人员。
2.主观罪过
行为人明知自己的行为会使保障性住房审查部门陷入错误认识，进而发生国家错误处置保障性住房，并且希望这种结果发生，还具有不法侵占保障性住房的目的。因此，虚假申请保障性住房的主观罪过只能是故意。
3.侵犯的法益
虚假申请保障性住房侵犯的法益即保障性住房所有权或低于市场价格的使用权以及货币性补偿等财产性利益，以及保障性住房的公平分配秩序。
4.客观方面
申请保障性住房的家庭或者单身居民以隐瞒或者虚报人口、户籍、收入、财产和住房等状况的方式弄虚作假骗取保障性住房。首先，行为人实施了欺诈行为，欺诈行为从形式上说包括两类，一是虚构事实，二是隐瞒真相；从实质上说是使审查机关陷入处分保障性住房的认识错误的行为。欺诈行为的内容是，在具体状况下，使审查机关产生错误认识，并做出申请人所希望的保障性住房处分。
诈骗罪，是指以不法占有为目的，使用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。诈骗罪的基本构造为：行为人以不法占有为目的实施欺诈行为——对方产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人取得财产——被害人受到财产上的损害。从以上虚假申请保障性住房的行为分析，完全符合诈骗罪的犯罪构成要件，具有严重的社会危害性，严重破坏了保障性住房分配的公平性，构成诈骗罪。
（二）不及时退出保障性住房
退出保障性住房是实现保障性住房再分配的一种重要形式。地方《保障性住房管理条例》对保障性住房退出机制都做了较为详细的规定。如保障性住房租赁合同或者货币补贴协议期限届满需要续期的，申请人应当在期满前三个月重新提出申请并申报有关材料，由主管部门予以审核并公示。经审核通过且公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的，申请人可以重新签订相应的合同或者协议。未依照规定申报材料，或者已申报材料但经审核不再符合条件的，主管部门应当在原合同或者协议期限届满之日收回保障性住房，或者停止发放货币补贴。享受住房保障的家庭，因收入（资产）或者住房面积增加等原因不再符合规定条件的，房地产行政主管部门应当解除保障性住房合同或者货币补贴协议，收回或者回购保障性住房，或者停止发放住房货币补贴。弄虚作假骗取保障性住房或者货币补贴的，市房地产行政主管部门应当解除保障性住房合同或者货币补贴协议，收回保障性住房或者补贴资金，并处一定罚款或一定期限内不允许其再申请保障性住房。
不及时退出表现为不再符合规定条件的情况下繼续自己居住保障性住房或擅自出租、出售保障性住房。对于上述行为可以细分为两种，第一种是行为人明知道自己已经不再符合保障性住房享受条件，不向审查部门如实申报，使审查部门陷入错误认识，并错误处置保障性住房，进而达到不法侵占保障性住房目的的行为。第二种是行为人已经不再符合保障性住房享受条件，房地产行政主管部门要求其在规定期限内退还或搬离保障性住房，其拒不退还或搬离的行为。
对于第一种行为，显然符合诈骗罪的犯罪构成要件，与虚假申报保障性住房的行为具有一致性，都是在不符合申请保障性住房条件的情况下，采取虚构事实或者隐瞒真相的方法达到获得保障性住房的目的；区别在于二者所处的时间点不同，前者是在已经合法获得保障性住房的前提下为了继续非法享受而实施的诈骗行为，后者则是在申请保障性住房的初始阶段实施的诈骗行为。而对于第二种行为则可以通过民事强制执行等方法解决，没有必要纳入刑法规制的范围。
此外，在骗取保障性住房过程当中，具有伪造、变造国家机关公文、证件、印章等行为并符合伪造、变造国家机关公文、证件、印章罪的犯罪构成要件的，构成典型的牵连犯。伪造、变造国家机关公文、证件、印章行为是方法行为，骗取审查机关的行为是目的行为，司法机关应当根据实际情况选取伪造、变造国家机关公文、证件、印章罪或诈骗罪，从一重罪处罚。
三、共同犯罪分析
共同犯罪，即二人以上共同故意实施的犯罪。由于骗取保障性住房的主体包括家庭、单身个人、出具虚假证明材料的单位以及审查机关的工作人员等，因此可能会形成较为复杂的共同犯罪。
（一）以家庭为单位骗取保障性住房共同犯罪分析
首先，从犯罪主体来看，诈骗罪作为一般犯罪，承担刑事责任的年龄必须达到16周岁以上，不满16周岁的家庭人员无论其在骗取保障性住房中发挥何种作用都不应当纳入刑法控制的范围。因此，以家庭为单位骗取保障房构成诈骗罪共同犯罪的，必须有两名家庭人员年满16周岁。其次，家庭人员对骗取保障性住房必须有共同的故意。即要求家庭人员均知道自己的家庭不符合申请保障性住房条件，并知道隐瞒或者虚报人口、户籍、收入、财产和住房等状况的方式弄虚作假欺骗审查部门会导致其错误处置保障性住房的危害社会的结果。再次，在隐瞒或者虚报人口、户籍、收入、财产和住房等状况过程当中家庭人员必须有主观上的意思联络，即都认识到自己不是在孤立地完成这些活动。如果是几个家庭人员独立地去完成骗取保障性住房的所有行为，那当然不能构成共同犯罪。最后，家庭人员必须有共同的行为，包括共同实行行为、共同预备行为、共同共谋后，部分人实施实行行为。骗取保障性住房的实行行为应当是从填写申报表以后的一系列行为。预备行为应当是为骗取保障性住房伪造资料等一系列行为。共谋应当指为骗取保障性住房共同出谋划策。
（二）为骗取保障性住房出具虚假证明材料的单位能否成为诈骗罪的共犯
首先，从主体上分析，诈骗罪的主体只能是自然人，因此，出具虚假证明材料的单位显然不符合诈骗罪的主体，但是出具虚假证明材料的主管人员和直接责任人应当成为诈骗罪的适合主体。其次，出具虚假证明材料的单位应当知道其开具的虚假材料的用途，如果骗取保障性住房的家庭或个人隐瞒骗取保障性住房的事实真相，让单位开具虚假证明，由于缺乏共同的故意，则出具虚假材料单位的直接责任人和直接承办人不构成诈骗罪的共犯，但须按照法律规定承担相应的其他责任。上述分析可以看出，当出具虚假证明材料的单位直接责任人和直接承办人明知道行为人要求其开具用于骗取保障性住房的情况下仍然为其开具虚假证明材料的当然构成诈骗罪的共犯。
（三）保障性住房审查人员能否成为诈骗罪的共犯
前文已经提到审查申请人资料的依次有四个主管部门。首先，这些部门的工作人员如果与申请人合谋骗取保障性住房，能否构成诈骗罪的共犯？在申请人与审查人员相互勾结骗取保障性住房的情况下，申请人既是诈骗罪的实行犯，又是贪污罪的教唆犯、帮助犯；而审查人员既是贪污罪的实行犯，又是诈骗罪的教唆犯、帮助犯。基于这样的理由，对内外勾结骗取保障性住房的案件，既可以认定为诈骗罪的共同犯罪，也可能认定为贪污罪的共同犯罪。至于最后确定为何种犯罪的共犯，笔者倾向于申请人和审查人在骗取保障性住房中谁扮演了核心角色。
其次，保障性住房审查人员还可能触犯诈骗罪以外其他罪名。如果是保障性住房审查人员利用职务上的便利采用隐瞒事实真相或虚构事实单独骗取保障性住房的行为依法构成贪污罪。如果这些部门的工作人员严重不负责任，玩忽职守，或滥用职权以权谋私、假公济私包庇申请人，致使不符合资格的申请人骗取保障性住房的就有可能构成滥用职权罪和玩忽职守罪。由于这两个罪名的主体均是国家机关工作人员，社区居民委员会这个非政府机构的工作人员是在履行国家委托其履行的行政职能，因此可以参照全国人大常委会2000年4月29日九届全国人大常委会第十五次会议关于对村委会等基层组织协助人民政府从事行政管理工作时，属于刑法第九十三条第二款规定的“其他依照法律从事公务的人员”的解释，确定社区居民委员会的工作人员的行为也可以构成玩忽职守罪和滥用职权罪。
当然，除上述相关人员为骗取保障性住房可以成为诈骗罪的共犯外，其他为骗取保障性住房出谋划策，提供帮助等的人员也可以成为诈骗罪的共犯。
四、既遂与未遂分析
骗取保障性住房与一般的诈骗罪相比，其行为过程相对较长，特别是虚假申请保障性住房按照现有的地方《保障性住房管理条例》，从申请到获得批准有很多环节，因此虚假申请保障性住房的既遂与未遂分析非常重要，只有这样才能准确地对骗取保障性住房的行为定罪量刑。
申请保障性住房一般要经四道程序审查，最后进入房地产行政主管部门建立的保障性住房轮候册，按轮候号先后顺序配租或者配售给申请人。轮候册应当向社会公开，任何单位和个人都有权查阅。现在通行的诈骗罪既遂与未遂理论以财物或财产权利是否为行为人获取、控制作为分界线，虚假申请保障性住房包括骗租、骗买和骗取住房补贴。对于骗租和骗买，是进入房地产行政主管部门建立的保障性住房轮候册视为既遂，还是当配租或者配售完成后才视为既遂？作为行为人而言，通过了四道审查程序后，对保障性住房审查部门实质性的骗取行为已经完成，但是此时并未占有或控制保障性住房，只是享有了一种期权，国家的保障性住房尚未有实质性的损失。同时，轮候册向社会公开，任何单位和个人有权查阅，说明骗取行为还要经过社会的考验，如果此时有人举报，骗取行为最终达不到骗租、骗买的目的。上述分析可以得出，在国家对行为人进行配租和配售之前，行为人无法获得保障性住房的财产权利，骗取行为仍无法达到诈骗罪的既遂状态。只有当国家对行为人进行了配租和配售，行为人通过购买合同、租赁合同获得了保障性住房的财产权利，并开始享受保障性住房带来的优惠权利时，其已经对国家的财产权利进行了控制，且国家因此受到了损失，此时应当构成诈骗罪的既遂。对于骗取住房补贴可以参照上述分析认定既遂与未遂。当然，“已经着手实行骗取保障性住房的行为，只是由于行为人意志以外的原因而未获取保障性住房的财产权利，才是诈骗未遂”。前面已经提到，骗取保障性住房的实行行为应当是从填写申报表以后的一系列行为。
行为人明知道自己已经不再符合保障性住房享受条件，不向审查部门如实申报，使审查部门陷入错误认识，并错误处置保障性住房，进而达到不法侵占保障性住房目的的行为。因为这种情况行为人享有保障性住房的权利是一种既成事实状态，所以判断这种行为的既遂与未遂，应当以行为人明知道自己不再符合保障性住房享受条件这种情况为界限。
五、量刑
根据我国《刑法》第二百六十六条的规定，犯诈骗罪的，处3年以下有期徒刑、拘役或管制，并处或单处罚金；数额巨大或有其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他严重情节的，处10年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。诈骗罪作为一种财产性犯罪，基本上是以非法占有财产的多少来确定量刑的轻重，凶此，如何确定骗取保障性住房的犯罪金额对于量刑极为重要也亟待解决。
骗取保障性住房包括租赁保障性住房、购买保障性住房、申请货币补贴三种形式。骗租的诈骗金额基本计算公式为（市场同类房屋租金价格一保障性住房租金价格）×租赁时间；骗购的诈骗金额基本计算公式为（市场同类房屋市场价格一保障性住房价格）×面积；骗取补贴的诈骗金额就是骗取的补贴款总额。骗租、骗购及骗取补贴进行投资得到的收益是否要纳人诈骗罪的诈骗金额，比如说把保障性住房出租、出售获得的收益，把骗取的补贴款投入股市赚取的收益等。笔者认为，以受害人直接經济损失来作为诈骗罪的金额较为合理，这一方面体现了刑法的谦抑性，另一方面也为科学合理地确定诈骗金额划定了范围。因诈骗行为产生的其他影响均可以纳入量刑的其他情节当中，至于用诈骗取得的财产获得的收益，在有确凿证据查证属实的情况下，可以作为非法所得予以没收。因此，对骗取保障性住房的量刑，要以诈骗的金额为基础，充分考虑行为人的主观罪过，以及犯罪的其他隋节，对社会产生的影响等，对其进行量刑。
六、预期效果分析
骗取保障性住房是一种侵财性犯罪，而追求经济收益是侵财类犯罪的主要目的。在刑法领域，我们会发现一种现象：许多种犯罪行为的发生与犯罪行为的收益有一定的联系。尤其是在经济类犯罪和侵财类犯罪中这种收益和成本的关系非常明显。侵财类犯罪收益主要是经济收益；犯罪成本主要包括：诈骗过程中的时间、劳动、费用开支；法律制裁的风险；社会对犯罪分子评价的减损和犯罪分子自身的心理道德损失。犯罪分子在实施骗取保障性住房行为之前往往衡量风险和收益的关系，具体考虑他们的犯罪成本，一旦认为实施某种犯罪的收益大而风险小或刑法规定的法定刑相对于犯罪获得较低，他们往往会铤而走险，走上犯罪道路。而目前地方性《保障性住房管理条例》甚至没有把骗取保障性住房的行为引入刑法，只是当做一般的违法行为，违法成本就是一定数额的罚款和一定期限内不允许申请保障性住房，这使得骗取保障性住房的行为大行其道。
将骗取保障性住房行为入罪后，首先，把其由一般违法行为转为犯罪行为，大大提高了心理威慑力；其次，不管是构成诈骗罪还是由于特殊共犯构成贪污罪，或者由于犯罪预备、未遂构成了伪造国家机关公文、证件、印章罪等，其一方面可能会判处监禁刑，另一方面会判处较高的罚金刑，甚至没收财产；最后，还要承担社会对其评价的减损和犯罪分子自身的心理道德损失。因此，把骗取保障性住房行为入罪，会大幅度提高其犯罪成本，同时如果执法机关和司法机关不断提高破案率和强化刑罚执行力度，从犯罪收益与成本理论角度分析，相信这类犯罪行为会大大减少。
保障性住房设计 篇12
1.1人口老龄化现状
根据国家统计局数据分析,中国60岁以上的老年人口已经突破了2亿人,为全球之最。 养老问题日益突出。 到2050年时, 我国将成为深度老龄化国家, 人口老龄化的程度将是全球最高的国家。
1.2保障性住房建设概况
2011年后,中国进入了建设保障性住房“加速跑”的阶段,中央财政拨款17亿计划在5年时间内大约新建3600万套保障性住房,是过去十年建设规模的两倍。如此大规模快速的建设步伐必然会存在一系列的问题,在老年人居住养老方面,主要是缺少或者根本没有适老化的设计,只是给住户提供了一个简易的居住场所,没有考虑老年人具体的生理、心理特征和行为习惯,缺少人性化的设计,给老年人居住带来了很多不便,不符合住宅可持续发展的要求。
2住房套内空间配套设施适老化设计调研分析
2.1老年人身体状况分类
在《老年人建筑设计规范》中初次依据老年人的健康状况和生活能力状况将老年人分为自理老人、介助老人和介护老人。这种划分的方式是根据老年人的身体健康水平制订的,分类方法比较笼统,笔者根据老年人的身体健康状况、生活行为习惯以及老年人随着年龄的增长身体发生的变化进一步将其细分。
分类等级自理老人Ⅰ型、介助老人Ⅱ型、介护老人Ⅲ型:Ⅰ型,分类标准为日常生活完全能自理,与普通人健康状态相同;Ⅱ型,生活需要扶手、拐杖、轮椅等帮助才能完成的老年人; Ⅲ 型, 日常生活需要部分协助方能完成的老年人。 适老化分类等级分别为 Ⅰ -1型、 Ⅰ -2、Ⅱ -1、Ⅱ -2、Ⅲ五种类型。Ⅰ -1型,能自己正常移动,身体健康功能状况与普通人相同, 能够跑步等; Ⅰ -2型, 能自己正常移动, 但偶尔需要辅助设施, 身体健康功能状况与普通人大致相同,但是有一些身体功能衰老特征,容易被绊倒,站起来时需要辅助设施但步行不需要辅助设施。 Ⅱ -1型, 能通过介助工具正常移动, 身体健康功能状况为腿脚不利索,身体功能衰老特征相对明显,行走时需要拐杖。Ⅱ -2型,能通过介助工具正常移动, 属于高龄,双腿的步行功能已经丧失,身体功能衰老特征很明显,不能步行,但通过轮椅能自行移动。Ⅲ型,日常生活需要部分协助方能完成的老年人,身体健康状况差,身体功能已基本丧失,卧床或者长期处于卧床状态,需要人长期护理。
2.2老年人住宅中常见问题
目前,我国的保障性住房的设计规范中,除了少量的强制性基础标准外,更多的是参考住宅的设计规范,这些设计规范大多选取的是一个“平均值”,都只适用于主流的社会群体, 并没有针对老年人群体的设计规范,也没有考虑到老年人的健康状态,忽略了他们的使用需求和心理需求。为了更清楚直观地了解保障性住房中老年住户对住宅套内空间使用评价和使用需求,笔者选取的是长春市规模较大的保障性住房小区西城家园,对小区中的老年住户进行了抽样问卷调查,有效调研问卷共计60份。这次问卷调研主要调查了套内空间中使用频率较高的四个空间配套设施的使用评价和使用意愿,即门厅、厨房、卫生间和卧室。
2.2.1门厅配套设施的使用评价和使用意愿
受访的老年住户表示门厅的配套设施过于简陋,大部分的门厅面积过小或者根本没有设置门厅,只在入户处配备一个鞋柜,进出换鞋时只能依靠门厅的墙面,只有少量受访的老年住户表示会在门厅放置鞋凳。受访的大多数老年人表示,外出购买东西回家开门时,门口缺少置物平台或置物挂钩,只能先弯腰将东西放在地下或放置在一个手中,再腾出手来找钥匙开门, 不太方便容易发生危险。4位依靠轮椅的受访老年人都表示入户门的观察口较高, 不便于他们坐轮椅时使用。受访的老年人表示希望能在门厅增加穿衣镜和挂衣钩,介助拐杖的老年人希望能在鞋凳的旁边又可以支撑其站立起身的辅助设施。
2.2.2厨房配套设施的使用评价和使用意愿
厨房使用过程中较为突出的问题是其使用面积太小。80% 左右的老年用户反应由于厨房面积太小,没有多余的地方放置冰箱,冰箱离厨房洗涤区的距离较远,不方便使用。一部分的受访自理老人和4位依靠轮椅的老年人表示厨房的吊柜距离地面距离较高,储存和拿东西不方便,只能为其家人提供使用,希望能增加储物空间。由于厨房操作台下不没有留出合理的空余尺寸,依靠轮椅的老年人独自在家使用厨房极为不方便。对于介护老人,厨房主要由其家人使用,其家人希望使用开敞厨房,方便在厨房工作时也能方便观察老人。
2.2.3卫生间配套设施的使用评价和使用意愿
对卫生间的调研问卷数据进行总结,受访的老年住户在对卫生间的使用过程中最为突出的问题有以下几点:1地面没有防滑护理;2没有进行干湿分区设计;3没有分类收藏空间;4放置洗衣机后,使得卫生间实际使用面积偏小,不便使用;5卫生间的门向内开, 当老年人发生危险滑到时,家人没有办法在很短的时间内开门对其急救,存在安全隐患。
2.2.4卧室配套设施的使用评价和使用意愿
在保障性住房中,卧室的配套设施配置是最为简陋的,所以身体健康状态不同的老年人对卧室的使用评价以及使用意愿都不尽相同。对健康状态良好的受访自理型老人的调研问卷进行总结,以下2点问题尤为突出1卧室的储物空间不够;2卧室照明类型太单一,一般只有吸顶灯。对于受访的介助老人来说,影响其使用的问题有:1起床时没有可以支撑的辅助设施;2起夜不方便;3衣柜的柜门向外开启,不方便其使用。
2.3适老化设计分类方法
我国目前的适老化设计标准有别于国际上科学的适老化设计标准,仅仅选用的是其平均值,针对性的设计标准较少,在设计上缺少对其所有使用者全面的考虑和平衡。参考国际上较为科学的适老化设计标准,将“平均值”进行细分,来适应各个阶段老年人的需求。
3住房套内空间配套设施适老化分级设计实践
3.1通用适老化设计
“通用适老化设计”是指针对不同年龄、不同能力的老年人和即将步入老年期的中老年人都能使用的产品或建筑设计,对使用者的需求进行平衡。再住房套内空间配套设施的适老化设计中,应满足的通用标准有:(1)具备普通住宅基本的使用功能;(2)设计的灵活性,方便老人根据自己的生活特点和生活需求进行布置,满足老年人在不同阶段变化的多样性需求。
3.2差异适老化设计
3.2.1自理老人
自理老人的两种分类的界限并没有太大的区别,所以针对其套内配套设施的适老化设计大致相同。
门厅,套内配套设施必选项:1鞋柜,高度设置在850mm左右,可做置物平台也可作支撑扶手,下部空出300mm空挡,供老年人换鞋;2鞋凳。套内配套设施可选项:1穿衣镜(高于地面350mm);2挂钩。
厨房,套内配套设施必选项:1普通住宅厨房必备配套设施;2冰箱与洗涤台面就近放置。套内配套设施可选项:1操作平台最好采用U、L型布置。
卫生间,套内配套设施必选项:1洗脸台、马桶、淋浴;2洗浴区的L型安全扶手; 3分类收纳储物柜;4配套设施按照干湿分区布置;5防滑地砖。套内配套设施可选项: 1可外开拆卸折叠门;2如厕区L型安全扶手;3洗浴坐凳(防水,防锈,防滑)。
卧室,套内配套设施必选项:1普通卧室必备配套设施;2大按键开关;3床头双联双控开关。套内配套设施可选项:1低位开关;2起夜灯。
3.2.2介助老人
介助老人分为Ⅱ -1型和Ⅱ -2型,由于两种类型的老年人身体功能特征和生活习惯有较大的区别,所以套内空间配套设施的适老化设计也应该相应的分为两个等级,如图5所示。
门厅,介助Ⅱ -1型套内配套设施必选项:1自理型必备项;2门厅外物品暂放平台; 3紧急呼叫装置。套内配套设施:1自理型选择项;2鞋凳旁L型扶手。
介助Ⅱ -2型套内配套设施必选项:1介助Ⅱ -2型必备项;2鞋凳旁扶手;3入户门的低位观察口。
厨房,介助Ⅱ -1型套内配套设施必选项:1自理型必备项;2中位吊柜;3操作平台采用U、L型连续布置;4紧急呼叫系统,距地面400mm-1000左右。套内配套设施可选项:1下拉式储物柜。
介助Ⅱ -2型套内配套设施必选项:1介助Ⅱ -1型必备项和选择项;2可进入式操作台面;3采用有观察窗的门。套内配套设施可选项:1可活动家具。
卫生间, 介助 Ⅱ -1型套内配套设施必选项: 1洗脸台、 马桶、 浴缸; 2洗浴区的L型安全扶手; 3如厕区L型安全扶手; 4洗面区横向安全扶手; 5分类收纳储物柜; 6配套设施按照干湿分区布置;7防滑地砖;8紧急呼叫, 距地面400mm-1000左右。套内配套设施可选项:1可外开拆卸折叠门;2坐便器附加支撑设备。
介助Ⅱ -2型套内配套设施必选项:1介助Ⅱ -1型必备项和选择项;2可进入式洗面台(下部留空高度和深度应符合人体工学);3浴缸安全扶手。套内配套设施可选项:1浴缸坐凳。
卧室,介助Ⅱ -1型套内配套设施必选项:1自理型必备项;2低位开关;3起夜灯; 4紧急呼叫装置( 靠近床头); 5增加辅助照明。 套内配套设施可选项: 1推拉门; 2床头辅助支撑设施。
介助Ⅱ -2型套内配套设施必选项:1家具护角;2平开门衣柜;3人体工学家具。
3.2.3介护老人
对于介护老人来说,在保障性住房中这类老年人采用居家养老的养老方式较少,经常活动的区域需要设置专门的专业配套设施。例如为了方便家人或护理人员照顾这类老年人,可以采用卧室和卫生间一体化的设计,卫生间要设置步入式浴缸,家人或护理人员对其进行清洗时,必须要增加顶置电动导轨摇篮。但是这些设施成本较高,不推荐在保障性住房中使用。这一等级的适老化设计
3. 3建立住房套内空间配套设施适老化设计体系
参考不同阶段老年人的生理和心理特征,建立一套系统的、完整的套内空间配套设施的适老化设计体系,满足在不同阶段以老年人为核心家庭不断变化的需求,完善保障性住房建设体系。当老年人身体健康状态发生变化时,可以适当的进行改造,或者直接换到能满足其需求的住房中。
4结语
适老化设计是一种理念和信念的体现,对其进行逐层分级,建立适老化设计体系,使其成为保障性住房设计的基础性标准,提高老年人的生活品质。适老化设计并不等同于提高成本,更多的体现在住房的设计期间,通过合理的设计来满足老年人的需求,实现保障性住房的可持续发展。延续他们的价值。
参考文献
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