住房保障政策（精选12篇）
住房保障政策 篇1
1991年～1998年:制度萌芽
1980年4月, 邓小平发表了关于建筑业的地位和住宅政策问题的谈话, 揭开了中国城镇住房制度改革的帷幕。此后, 随着房改的推进, 其间出现了住房保障的过渡形式, 主要有兴建解困房, 进行危陋房屋改造等形式。
1991年12月31日国务院颁发了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》, 首次提出了建设经济适用房的新思路, 并以集资合作建房方式为主。
1994年, 在房改全面试点的第六个年头, 国务院终于选择了第二种思路, 亦即“住房商品化、社会化”。
当年发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》提出:全面推行住房公积金制度, 积极推进租金改革, 稳步出售公有住房, 大力发展房地产交易和社会化的房屋维修、管理市场, 加快经济适用住房建设。
1994年, 《城镇经济适用住房建设管理办法》出台, 1996年, 国务院房改领导小组制定了《关于加强住房公积金管理的意见》。这意味着公积金制度和经济适用房制度成为住房保障的两大支柱。
1998年～2006年:逐步弱化
1998年, 我国开始实行住房货币化改革, 那一年, 有很多人幸运地踏上了福利分房的末班车, 亦有很多人从此被抛向了商品房市场, 其中一部分人因屡屡踏空市场的节奏而望房兴叹。
1998年6月, 国务院召开全国城镇住房制度改革和住宅建设工作会议, 明确提出要建立和完善以经济适用住房为主体的、多层次城镇住房供应体系, 把采取扶持政策、加快经济适用住房建设作为发展住宅建设的重中之重。
1999年, 国务院颁布了《城镇廉租住房管理办法》, 从而在当时基本形成了以廉租房、经济适用房, 尚未房改的低租金公房等为主体的住房保障体系。
2004年5月, 原建设部等4部门印发了《经济适用住房管理办法》。这些规定, 明确了建立以普通商品住房为主的住房供应体系, 完善了经济适用住房和廉租住房保障政策。
从1998年到2006年的政策历程可以看出, 住房保障在政策体系上开始逐步完善。但这6年中现实的情况是, 住宅商品化、市场化速度过快, 导致房价持续快速增长, 而住房保障被部分地方政府忽视和漠视, 从而引发群众买房难等诸多社会矛盾。
2006年～2008年:回补功课
2006年开始, 鉴于高房价带来的社会矛盾, 我国在住房保障进程上开始回补功课。
当年5月, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 提出六项措施调控房地产, 其中一条便是——加快城镇廉租住房制度建设, 规范发展经济适用住房。
2006年8月, 原建设部出台《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》, 严厉要求各地建立廉租房制度并制定中长期发展规划。
2007年, 住房保障的制度调整动作继续加大, 当年8月, 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。在很多业内人士看来, 这是对此前房改的总结, 是建立住房新模式的转折点。紧接着, 《廉租住房保障办法》出台。
数据显示, 2007年全国用在廉租房建设上的资金为94亿元, 是2006年的4倍多, 开工16.5万套, 是2006年的3倍。
2008年至今:快马加鞭
保障房进程从2008年开始出现了质的飞跃, 尤其是在建设数量上。
2008年11月, 继国家推出“四万亿”计划之后, 9000亿安居工程出炉。即2009～2011年, 将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房, 另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造, 总投资可能达到9000亿元。
2009年3月全国保障性安居工程工作会议提出, 三年内解决750万户城市低收入家庭, 240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房困难。随后, 住建部、发改委、财政部等部门发布了《2009-2011廉租房保障规划》, 称用3年时间解决747万户城市困难家庭住房。
2010年4月中旬, 国务院出台的“新国十条”指出, 要继续大规模推进保障性安居工程建设。
6月中旬, 住建部等七部门发文要求加快发展公共租赁房。
2010年8月, 北京等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。
10月, 中共17届5中全会审议通过了“十二五”规划, 同时, 由住建部、国家发改委等部门联合编制的“十二五”房地产规划已经起草完毕, 其中详细制定了未来5年里商品房开发面积、投资规模、保障房开发面积、房屋面积、结构调整比例等指标。
事实上, 我国的住房保障政策已经历过制度萌芽、逐步弱化、回补功课, 再到如今快马加鞭的四个阶段共计19载光阴。
住房保障政策 篇2
国际惯例
世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受
上海一保障房小区
政府买单优惠的自建或市场化的商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有出租，也有销售。我国定义
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
编辑本段主要分类
经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基
胡锦涛总书记考察北京常营廉租房
金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。
经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。
公共租赁房
指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。
定向安置房
安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。
两限商品房
即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商
重庆民心佳园公租房内部
品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的”保障性住房“。
编辑本段保障对象
廉租房
1999年出台的《城镇廉租住房管理办法》规定：“城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。”
经济适用房
2007年修订后的《经济适用住房管理办法》规定：“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”
公共租赁房
2010年颁布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定：公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。
编辑本段申请条件
每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：
（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；
（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；
（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；
（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；
（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；
（六）市政府规定的其他条件。编辑本段社会意义
安居保障
改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。
产业带动
加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，2010年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。
刺激消费
加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。
编辑本段推动情况
中央启动
加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，是中央政府进一步加强民生建设的重要举措。2008年底，国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。
（一）争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建
设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。
（二）多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。
（三）开展住房公积金用于住房建设的试点。为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住房和城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。
十一五时期
“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。
到2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，城镇居民人均住房面积超过30平方米；农村居民人均住房面积超过33平方米。
十二五时期
从2011年起，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴
昆明保障房摇号。
未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。
2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。2011年10月25日，住房和城乡建设部透露，2011年的1000万套保障房可以在11月底前实现全部开工。
通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。
[1]
住建部网站报道，住房和城乡建设部有关负责人再次重申，今年开工建设1000万套保障性住房的开工标准是，规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。
编辑本段现实问题
在保障性住房问题上，地方政府当前重建设、轻管理现象非常普遍，导致保障性住房面临六大突出问题。
设计滞后
地方保障性住房规划布局有待改善，交通等外部配套设施的建设相对滞后。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。
质量隐患
有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。管理漏洞
家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实以及工作人员协助弄虚作假，不按规定程序和条件审批、不认真履行职责、失职渎职等现象。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。
资金短板
建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。2011年建设任务比去年有较大增加，一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。
政策不周
我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。同时，也有前后政策如何更好衔接的问题。
法制不全
现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。虽然我国于2005年发布《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，但因没有上升到法律层面，管控效用并不大。
从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上确定严格准入及退出机制管理，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的分配公平。
所以说，在立法上健全保障性住房的动态管理机制，是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。
编辑本段工程质量监管现状
大规模实施保障性安居工程，是党中央、国务院作出的重要战略部署，是转方式、调结构、惠民生的重大举措，保障性安居工程质量，直接关系人民群众生命财产安全和住房困难家庭居住条件的改善，关系经济发展与社会和谐稳定的大局，涉及面广、公益性强、社会影响大，成为各级建设主管部门的工程质量监管工作重点。保障性安居工程建设规模大、分布广、项目多、工期紧，工程质量要求高、管理任务重，加上一些制约工程质量工作的深层次问题还未有效解决，使得目前在保障性安居工程建设中仍存在不少问题。如“北京市大兴旧宫三角地保障房项目应质量问题被拆除6栋楼”、“河南省郑州市汇景嘉园保障房项目应质量问题被拆除8栋楼”、“青海省湟中县康川新城保障房项目应质量问题被拆除部分楼层”等质量事故屡有发生。为强化工程质量监管，国务院办公厅发布了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号），国家住房和城乡建设部也陆续发布了《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68号）和《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》（建保〔2011〕69号）等多项规定，要求工程参建各方要建立健全质量管理体系，切实把加强质量管理贯穿于保障性安居工程建设的全过程，并明确提出要切实把保障性安居工程作为今后几年工程质量监管工作的首要任务。
住房保障政策 篇3
目前，四川省住房保障建设在已有成绩的同时，还存在一些困难和问题。如建设进度上地区间、项目间发展不平衡；质量安全管理存在问题，有的还很严重；保障性住房小区管理问题日益凸显，现有体制机制难以满足管理要求等。
就相关政策来看，以下七个方面的问题亟待引起重视和进一步的解决完善。
其一：资金投入和土地供应
缺乏资金和土地保障，是四川现在保障房建设中遇到的普遍又最难办的事情。原因之一在于保障房建设资金主要由地方政府解决，地方政府财力有限，加上目前房地产宏观调控下，以地生财的地方政府收入缩减，使得各地保障房建设的资金缺口较大。另外，按照现行国家城乡规划和土地管理相关政策，保障房只能在城市建设用地范围内规划的居住用地上进行建设，“十二五”期间，各地保障房建设任务重，也使得供地压力大。
为解决这些问题，在资金上应创新思路，积极吸引社会资金参与住房保障。一方面，要强力推进落实商品房配建保障房的政策要求。对一些大型企业、工业园区等，政府要研究给予相关优惠政策，吸引和推动他们投资建设员工公寓和改造棚户区。加强研究，积极探索和争取保障房的商业信贷支持，破解信贷难问题。另一方面，在土地上应加强督查，保证保障房用地需求。可积极争取和推行利用农村集体土地建设公共租赁住房的试点。
目前，北京与上海等城市已经正式获得国土部的试点批准。成都市作为统筹城乡综合配套改革试验区，具有先行先试的权利，应积极争取省国土资源厅和国土资源部的支持，尽快纳入试点范围。
其二：保障覆盖面
四川省一些地方，虽然保障制度的设计似乎做到了“无缝覆盖”，但由于政策制定的滞后性，部分住房困难群众急需住房保障援助却无法提出申请。例如：公共租赁住房政策中对单身无房职工要求具有大学本科、大专、中专、职校等毕业文凭，但有部分单身职工因其仅为初中或高中文化，就无法承租到公共租赁住房。就学历来看，学历越低，收入可能越低，导致住房困难的可能性越高，但是政策制定上反而把这部分人排除在外。
类似这样的急待保障而又无法享受到住房保障的对象，如新市民、农民工等，都要求政策应随着城市化的深入，逐步延伸，不要存在明显政策盲区。
其三：保障标准
目前一些地方各项保障制度的保障标准差异较为明显，特别是廉租住房、公共租赁住房等以出租为主要手段的保障方式之间，缺乏过渡区域，保障标准刚性特征明显。如一户家庭第一年家庭收入2.5万元，符合廉租住房保障，租住廉租住房每月支付2.4元/平方米租金，若其第二年家庭收入增至3万元，则不再符合2.8万元的廉租住房准入标准，这时要继续享受住房保障，只能租住公共租赁住房，以16元/平方米市场租金的70%计算，每月需支付11元/平方米租金。这样看来，该家庭收入增加五分之一，但房租需多支出三倍，反而增加了家庭经济压力，不利于引导保障对象通过自身努力增加收入以改善住房条件，造成“贫者恒贫”的现象。
因此，各项保障标准既应有梯级差异又应有平缓过渡区域，公共租赁住房租金标准的制定应考虑与当地住房市场租赁水平与廉租住房租金水平的差异，选取一个适宜的中间值，并设置一个平滑梯度，以避免造成保障方式之间的刚性断裂。
其四：保障对象的准入
总的来看，目前全省对保障对象的准入审核，特别是收入审查工作尚无完善严密的工作机制。2010年10月，成都市民政局、房管局、社保局、工商局等八部门联合出台《成都市城乡低收入家庭认定暂行办法》（成民发〔2010〕113号）文件，其中对申请住房救助的低收入家庭标准进行了明确，但在具体操作过程中，由于目前成都市的低收入家庭收入信息比对系统尚在建设当中，还无法通过多部门数据交换实现联网审查，导致目前收入审查更多的还是依靠群众自行诚信申报，社区民主评议，社区、街道、区民政部门三榜公示的做法，收入认定的准确性还不是很高，这就可能造成非保障对象享受住房保障的情形。
为此，应加快建立低收入家庭及财产核对信息平台，通过房管、车管、税务、公积金、社保、工商、银行等多部门信息共享和数据交换，对保障家庭的收入及财产进行实时联网审查，健全保障房的准入审查。
其五：保障房的循环使用
住房保障资源是一个有限的资源投入。住房保障人群会随着城市化率的提高和经济的发展而有所流动和变动，即必然有人进入这个群体，也会有人通过自身努力脱离这个群体，因而保障资源应在需要住房救助的人群中循环流动。同时，保障性住房也应该是通过逐年投入达到一定规模后进入循环使用阶段。
但目前全省的保障房退出机制尚未真正建立，特别是通过出租方式入住保障性住房的，在不符合保障条件时，没有政策文件或相应手段保证其退出保障性住房，造成对保障资源的挤占；同时对经济适用住房违规出租等行为，也没有相应的惩处规则。这使得住房保障资源不能完全在真正需要住房救助的人群中流动起来。
因此，对于产权式保障性住房，应建立政府回购的保障房退出机制，使保障房封闭循环运转，杜绝利用保障房套利空间。对非产权式保障房，可考虑建立保障房退出奖励机制，比如退出廉租房的可优先购买经济适用房，或享受低息贷款等。同时，还应积极探索和扩大推进保障房产权共有的试点，其中攀枝花市在廉租房即非产权式保障房的产权共有上已有很好的探索。
其六：保障房的布局和配套服务
目前经济适用住房具有政府保障性质，其价格远低于同地段的同类商品住房，这部分差价一般都由政府利用土地或财政等资源贴补。由此也形成了经济适用住房的地段一般都较为偏远，周边的医疗卫生、教育、生活等配套设施无法跟上，申购经济适用房的家庭要额外增加较多的生活成本，导致很多人宁愿住在市区狭小的住房也不愿申购经济适用住房以改善居住条件。
为低收入家庭提供的廉租住房也存在这种情况，一些地方用于廉租住房实物配租的房屋均为电梯公寓，而物管费需要由租户自行承担，造成租户会多负担一部分住房支出，致使很多人宁愿领取租赁补贴在市面上自主租房居住。
还有部分低收入住房困难家庭虽然符合目前的住房保障准入条件，但仍不愿提出住房保障申请，原因是房源的分布、楼层等因素，导致其生活成本增加或生活不便等。
这些问题表明，保障房的规划布局和配套设施建设的相关政策还有待细化、深化，应尽量贴近困难群众的实际需要。
其七：保障房的供应方式
目前，保障性住房的供应方式较多，但实物供应归纳起来主要分为租赁保障和产权保障两大类。从目前全省保障房建设的规模、分配、管理的效果和长远可持续性来看，既要实现“住有所居”的目标，又要体现社会公平，减少社会矛盾，有利于住房市场化改革方向，防止腐败发生。
因此在保障房供应方式上，笔者认为应将目前的保障性住房中以产权保障型为主的模式逐步转变到以租赁保障型加货币补贴为主的模式上来，逐步取消经济适用房和限价房，主要是建设和供应廉租房和公租房。与此同时，也要进一步改革和發展住房租赁市场，主要利用经济办法刺激和管理市场，降低租赁成本，引导和方便保障对象通过租赁市场实现“住有所居”。
（作者系四川省社科院房地产研究中心主任、研究员）
住房保障政策 篇4
从数字上来看,全国住房保障工作的完成情况较好,但是考虑到保障房建设的跨年度问题、各级政府短期突击谋取政绩以及被保障对象基数越来越大的问题,决定了住房保障工作要取得令社会满意的实效还有很长的路要走。
1 当前我国住房保障面临的问题
1.1 城市住房保障需求不断扩大
近年来,由于城市房价快速上涨,城市中低收入人群的购房能力不断降低,住房保障需求不断增加。而与此同时,虽然各级政府也在大力推进保障房建设,中央政府甚至于2011年提出5年内要新建保障性住房3600万套的战略目标,但由于保障房建设的速度及供给量远远跟不上日益扩大的住房保障需求,住房领域内的社会矛盾依然非常尖锐。
1.2 政府以增量为主的住房保障思路缺乏可持续性
按照2010年中央政府提出的《十二五住房保障规划》,集中新建是我国当前增加保障房供给的主要方式。实践证明这一方式可执行性较差。之后,住建部以政策形式明确各地可以新建、收购、租赁和改建的方式增加保障房供给。这虽然极大地增加了保障房供给方式的灵活性,但由于种种原因,当前我国各地的住房保障实践仍以集中新建为主,而其存在的问题显然难以克服。
1.2.1 容易形成空置
集中新建属于增量管理,如果没有合理的规划及总量控制,容易形成住房空置,造成社会资源的极大浪费。这里的“空置”包括两种情况。
一种是由于保障房选址不当,被保障对象不愿入住而引发的空置。这种现象在全国各地有关保障房的新闻报导中屡见不鲜。产生这种现象的原因主要是当前各地的新建保障房选址一般都比较偏远,交通、生活配套,以及医疗、教育条件相对较差,被保障对象一旦入住,其日常生活会受到很大影响,虽然住房困难问题得到了缓解,但生活便利性却大大降低。因此,被保障对象不愿入住保障房,从而形成保障房的空置。
另一种是住房总量中空置房数量增多。住建部公布的数据显示,截至2010年底,我国城镇居民人均住宅建筑面积31.6平方米,农村住宅建筑面积人均34.08平方米。我国人均住宅建筑面积的拥有量水平已经超过了中等收入国家平均水平。以上数据显示,我国住房保有总量已相对较高,并不存在总量不足问题,而是存在供需结构错位问题。在这种情况下,由于我国每年还新建数量庞大的商品住房,如果不对住房进行科学的总量规划及计算,在人口结构发生锐变的情况下,很容易形成大量的空置住房,从而造成难以解决的房地产泡沫并对社会资源造成极大浪费。
1.2.2 住房保障资金缺乏保障
新建保障房需要大量资金。按照住建部测算,仅2011年,投资新建1000万套保障房就需要资金1.3万亿元。从实践来看,虽然当年中央预算内资金下拔情况较好,但各级地方政府的资金到位情况却并不如人意。之所以如此,是因为当前的保障房融资渠道并不畅通。
按照我国当前的政策法规,保障房建设资金来源于财政资金、土地出让收益、住房公积金增值收益、地方城投公司投资及商业银行贷款5个渠道。从实践来看,目前这5个渠道都存在问题,这就使得我国的住房保障建设成为无源之水。住房保障工作的可持续性因此备受质疑。
1.2.3 土地供给面临难题
造成这一问题的原因很多:有些是由于地方政府所在城市土地资源确实非常短缺,可利用土地资源非常有限;有些是由于地区保障房征地拆迁难度大、补偿高,回收慢、无赢利,政府不愿投入过多精力;还有些是由于保障房建设用地大规模供给会对商品住房建设用地造成挤压,影响地方政府财政收入等。
1.2.4 其他问题
除存在总量控制、资金及土地等问题外,集中新建为主的保障房供给方式在实践中还存在以下问题,如各地保障房需求总量与中央下拨的完成指标不匹配,保障房产品结构不合理,保障房准入、运营、分配及转让中寻租现象大量存在,新建保障房业主退出动机不足,被保障对象的经济负担相对较重等,这些问题的存在都是集中新建模式本身所难以克服的。
1.3 住房保障立法滞后、实践混乱
当前我国城镇住房保障制度的法律框架主要由三部分构成,首先是政策目标,即保障中低收入和最低收入家庭的基本居住需求;其次是住房供应与分配方式分层次,我国目前对不同收入层次的城镇居民实行不同的住房供应方式与分配方式;最后是保障房经营与管理方式。目前,我国各级住房管理机关负责政策制定以及具体的保障房调配和腾退管理工作,保障房建设及日常的维护管理等工作由不同的市场主体完成。
以上三部分虽能勉强适应当前的住房保障实践,但由于没有统一的全国性住房保障法律,加上当前我国的住房保障立法层级还停留在行政法规、部门规章层次上,使得我国住房保障领域中比较成形可以在全国范围适用的也仅有《住房公积金管理条例》、《经济适用住房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等几个行政法律规范。
住房保障立法工作的滞后与缺失不仅使住房保障的实践及管理缺乏统一的依据,而且也不利于社会公众了解、参与、支持住房保障工作。更为重要的是,由于缺乏统一的国家规范,为完成住房保障任务,各地政府的住房保障实践各自为政,这无疑对今后统一管理设置了人为的障碍。
1.4 住房保障的补贴方式以“补砖头”为主
我国当前的住房保障实行“补砖头”与“补人头”并行的政策。所谓“补人头”,是指政府向被保障对象发放补贴,增强被保障对象的住房支付能力;所谓“补砖头”,是指政府建设和供应低租金或低售价的保障性住房,直接配给被保障对象。当前,由于城市居民住房保障需求空前增加,为缓解住房保障矛盾,我国住房保障补贴实行以“补砖头”为主的政策。
“补砖头”为主的住房保障政策客观上需要有大量保障房,只有这样,政府才能有充足的保障房进行配给。但众所周知,长期以来,由于我国住房保障工作的欠账,各级政府并没有保障房“蓄水池”,所以,住房保障补贴方式的可持续性也需要进一步探讨。
2 改革管理思路
住房保障存在的上述问题需要追本溯源,从调控管理思路及顶层政策设计的角度厘清头绪,寻求根本解决之道。在管理思路方面,本文认为住房保障管理部门应当实现两个转变:首先根据国情确定住房保障覆盖面,实现由“保障大多数”向“保障中低收入群体”的转变;其次是实现由增量管理思路向盘活存量、租赁思路的转变。
2.1 科学确立与我国国情相适应的住房保障覆盖面
按照我国当前分层次供应的住房保障体系,住房保障的覆盖面为中低收入住房困难群体。在现实生活中,与保障房有限的数量相比,这部分群体的数量庞大。从我国现阶段的经济发展水平来看,我国各级政府根本没有能力支撑如此巨大的住房保障需求。
必须明确的是,住房保障需求扩大的原因是当前住房供给价格与中低收入群体住房支付能力错位。这是我国当前住房领域最主要的矛盾,也是住房保障覆盖面不断扩大的根源所在。造成这个问题的原因是多方面的。从制度层面上看,有当前我国经济发展阶段、经济发展方式、区域发展不平衡、城乡土地二元管理制度、GDP政绩考核、财税收入分配制度等深层次的制度原因。从住房管理看,有住房买卖市场存在供需结构错位的问题,以及大量中低价位特殊住房不向市场公开销售的问题,还有城乡房产无法自由流通的市场壁垒问题等。这些问题的解决都需要较长时间,也不是仅通过大力发展住房保障工作就能解决的。
因此,在住房保障工作中,我们首先应当根据我国的国情,走适合我国国情的住房保障道路。我国当前的经济发展情况与发达国家相比,还存在相当的差距,这决定了我国的住房保障只能是低水平的基本保障,这种住房保障的保障对象只能是无能力参与社会竞争或参与社会竞争失败者。对于现阶段因经济发展或者社会政治等因素造成的中等收入阶段住房保障需求不断扩大的问题,政府应当从根本上寻求相应的经济及政治解决途径,通过调整经济结构、完善收入分配政策等制度改良手段逐步解决。
2.2 政府调控思路应由增量为主向存量为主转变
由于我国的住房总量已经达到中等收入国家平均水平,加之集中新建存在诸多问题,因此,在保障房供给方式的选择上,政府应当更加重视收购和长期租赁方式的长效作用。
2.2.1 住房存量市场及租赁市场的发育程度已经相对成熟
首先,住房买卖市场中存量房规模已经超过新建房规模。这主要表现在两个方面,一是静态住房产品结构方面;二是动态交易结构方面。在静态产品结构方面,按照住建部的公开说法,我国当前有2亿套存量住房,每年新增的住房是1000万套。在动态的交易结构方面,目前存量住房的供给量及成交量均有超越增量住房的趋势。禧泰监测数据显示,在供给量方面,2011年,北京市二手住房月度新增供给总量接近89万套,扣除当年二手住房12万套的成交量,市场还有77万套左右的存量住房供给。而同期,新建住房扣除成交市场供给量只有12万多套。存量住房的供给比增量住房的供给高6.4倍。在成交量方面,虽然当前大多数城市的新增住房成交量依然大于存量住房,但北京、上海等城市的存量房成交量却已经超过增量住房。北京市建委公布的数据显示,2011年,北京新建住房成交90605套,二手住房成交121512套,二手住房成交量比新建住房高34%。
其次,租赁市场发展规模已经比肩存量房市场。禧泰监测数据显示,各城市出租住宅供给量近年来呈爆发式增长。在出租住宅月度新增供给量方面,2011年青岛市全年进入租赁市场的住宅总量近24万套,比2004年的1.4万套增加了16倍;北京2011年全年进入租赁市场的住宅总量近97万套,比2008年的总量增加了2倍;上海和广州2011年全年进入租赁市场的住宅总量分别为61万套和71万套,比2009年分别增加了1.3倍和3.9倍。
以上数据说明,我国已具备保障房供给方式由单一向多元转化的现实条件。如果能想办法盘活存量住房以及租赁住房资源,将这些资源用于保障房,那么我国当前住房保障所面临的许多问题,如土地供应紧张、保障房位置偏远等问题,都能得到很好的解决。
2.2.2 以收购和长期租赁的方式增加保障房供给
以收购和长期租赁的方式增加保障房供给,除了可以弥补集中新建的不足外,更为重要的优势是,如果按照一定的交易规则收购二手住房或者长期租赁住房用于保障房,政府的净投入远小于集中新建,其资金使用效率也远高于集中新建。
相关研究显示,北京市2011年,如果按照一定的标准收购10万套二手住房,并将其作为保障房全部配售给被保障对象,售价按限价房标准确定,即每套限价房的价格相当于同区域普通商品住宅的80%~85%,则北京市政府需要净投入的资金总量约为160亿元~260亿元(详见表1)。而北京市建委公布的数据显示,包括开发商配建竣工的保障房在内,当年,北京市新建保障房的竣工数量只有4万多套,而政府的总投资额却高达1000多亿元(含土地成本)。
以租赁方式增加保障房供给的经济效益及社会效益同样可观。北京禧泰房产数据研究中心研究课题显示,2011年,如果按北京市公租房定价标准,即公租房平均供给价格比市场出租房平均供给价格低15%~20%计算,则北京市全年解决13万户的住房保障需求,仅需投入住房租赁补贴8.9亿元~11.8亿元(59亿元的15%~20%)。
3 完善住房保障政策的顶层设计
除了改变住房保障工作的调控管理思路外,完善住房保障政策的顶层设计也是我国当前住房保障管理工作的当务之急。为此,本文提出如下建议。
数据来源:北京禧泰房产数据研究中心。
3.1 制定《住房法》或《住房保障法》
建立完善的住房保障法律体系是稳步有序推进住房建设的根本保障。当前,在住房保障领域,我国仅有几部行政法规及部委规章,尚无全国性的法律法规,立法层次较低,也远不能适应实践的要求。因此,我国应当尽快制定出符合我国国情的《住房法》或者《住房保障法》,并以此为基础,强化国家和地方的住房保障法律法规的合理性和时效性,用完善的法律法规来保障中低收入人群的利益。同时,住房保障政策要有动态性,政府应当根据经济发展不同阶段和住房发展的不同时期来确定、调整住房保障政策。
数据来源:北京禧泰房产数据研究中心。
3.2 建立可持续运营的住房保障机制
除了完善制度建设,我国还需要建立一套行之有效的可持续住房保障管理运营机制。在建立可持续运营的住房保障长效机制方面,本文提出如下三方面建议。
3.2.1 真正的保障房封闭运营机制
当前许多地方也在试行保障房封闭运营机制,但普遍存在保障房数量少、其他各类保障性住房不强制进入、住房领域内的公平问题始终无法解决等问题。要实现保障房封闭运营,真正从根本上解决当前住房领域的公平问题,应当实现两个管理的并轨。
首先是全国的保障房管理应当并轨。虽然我国地域广阔,各地经济发展水平、人口结构有很大的不同,但是在住房保障工作的总体思路、被保障对象的信息管辖方面,我国应当建立统一的规则,这样才能改变当前保障性住房各地、各机构分块管理的格局,也才能为以后房产税的征收及减免提供一手的房产及个人信息数据。
其次是房产管理并轨。虽然我国当前住房领域最主要的矛盾是广大中低收入群体住房支付能力不断下降,但是在社会实践中,我国还存在大量不向社会公开销售的中低价位住房。之所以如此,主要原因是我国当前住房产权制度的设计是多元化的。
在这种制度下,我国现在面向社会公众销售的住房一般只有两类,即商品住房和保障房。除这两类住房外,大量其他产权形式的住房一般只针对特定群体销售,而不向社会公众开放。从产权形态上看,这些住房主要包括党政机关集资合作建房、大型企业单位自建房、房改公房,小产权房、农民自建“商品房”等。这些住房不仅客观存在,而且数量非常庞大,价格通常还远低于同地段商品住房、甚至保障住房的价格。其存在不仅严重挑战着住房公平的底线,而且存在政府监管真空,社会公众不满由来已久。
解决这个问题需要改变当前各类不同产权类型住房的不同销售政策,将各类产权住房都按国家是否投入或让利归并为保障房和商品房两类,按统一的规则向全社会销售。
3.2.2 建立企业化运作机制
住房保障是一项牵涉甚广的具体工作,既涉及到规划设计、投资产出、建设维护等问题,又涉及到准入退出、物业管理、运营平衡等问题,没有行之有效的管理机构很难实现住房保障制度的可持续运营。
我国当前的住房保障工作主要由各级政府的建设行政主管部门负责,在现实生活中,由于建设行政主管机关是国家机关,主要应负责政策的制定及执行监督,由其负责具有企业经营性质的保障房经营管理不但违反当前我国的行政法规,而且由于专业领域不同,这种运作方式很难保证保障房经营的可持续发展。
要实现可持续化,从机制上来讲,首先需要建立保障房系统封闭运营机制,这就要求不仅将经济适用房、廉租房、棚户区改造和危改房、限价房资合作建房、部分大型企业单位自建住房、央产房、军产房等住房也纳入住房保障体系,这样,保障房产品的数量才能大大增加,住房领域的公平问题也才能初步解决。其次,保障房应当有自己的运营模式及运营机构。鉴于保障房作为准公共产品的特性,其发展规划、建设规模、融资方针、租费政策等必须由政府主导。为了既能体现政府的主导,又能保持高效的市场化运作,建议成立国有控股公司专门从事保障房市场的封闭管理。最后,为实现运营模式的可持续及资金来源的多元化,在公司的运作模式方面,建议采用“政府主导(政策支持)、社会参与、企业化运作”模式。这样,保障房的可持续运营问题才能得到根本解决。
3.2.3 住房保障补贴方式从“补砖头”向“补人头”转化
我国当前的住房保障补贴方式是“补砖头”与“补人头”并行,以“补砖头”为主。而“补砖头”的方式,无论是集中新建,还是收购及长期租赁,从本质上来讲,都是政府向被保障对象提供保障性住房。以“补砖头”的方式实现住房保障固然有利于政府灵活协调、管理住房保障工作,但是由于保障房的建设、收购、租赁均需要大量的管理协调工作,即便政府成立专门的机构负责这项工作,也很难将每一项工作都做到尽善尽美。
这就需要我们向美国、德国等国家学习,借鉴其“补人头”的住房保障方法,实现住房保障从政府配给资源方式向市场配给资源方式的转化,这样政府补贴可以转化为消费者的福利,不但实现了政府的住房保障职能,而且可以提高保障效率,充分鼓励被保障对象自己寻找市场房源,从而减轻政府的压力。这既是世界住房政策的发展趋势,也应当成为我国住房保障工作前进的方向。
参考文献
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[6].顾云昌.中国特色保障房体系建设任重道远.中国建设信息.2012.1
住房保障政策 篇5
年检通知
一、2013年享受住房保障政策的家庭进行年检。
包括2012年享受租赁补贴家庭，购买按份共有廉租住房家庭，享受实物配租家庭。
二、年检内容及相关要件
1、须本人携带有效二代身份证及户口原件，租赁补贴证，民政部门2013年颁发的《低保证》或有效特困证明。
2、农村户口需提供无耕地林地证明。
3、夫妻户口未迁到一起的家庭，如果一方是外地户口需要到当地开据（有无）房查询证明。
4、申请人需到产权一楼大厅开据（有无）房查询证明。
5、带着所需要件到房产五楼会议室由社区工作人员协助保障家庭进行填写年审表。
三、年检时间
2013年5月13日至2013年6月13日，期限为一个月。
四、年检地点
住房保障与住房援助 篇6
关键词：住房政策，住房保障，住房援助，住房补贴，术语研究
中图分类号：N04;C913.7 文献标识码：A 文章编号：1673-8578(2012)04-0031-04
收稿日期：2012-05-26
基金项目：湖北省建设科技计划项目（项目编号2011112）
作者简介：张齐武（1976—），男，华中农业大学土地管理学院博士生、高级经济师，研究方向为住房政策、房地产经济。通信方式：qiwuzhang@sohu.com。 当前在查阅制度法规、政府文件、媒体报道和学术刊物时，对有别于商品房并由政府或社会提供援助的住房，在称谓上可谓眼花缭乱。所谓的“保障性安居工程”或“保障性住房”，一般指经济适用住房（简称经适房）、公共租赁住房（简称公租房）、廉租房、限价商品房、双限房（限户型、限房价商品房）等，有时也称为安居房、集资房、政策性住房、福利房、公房（如不出售完全产权的单位宿舍）。中国香港地区的公屋、澳门地区的社会房屋、台湾地区的国民住宅，新加坡的组屋、日本的公营住宅和公团住宅、德国的福利住房、荷兰的社会性租赁房、丹麦的公共住房与合作住房［1-2］，均类似于我国的“保障性住房”。在国内出版的学术刊物和专著中则大量出现公共住房(public housing)、社会住房(social rental housing)、可负担型住房（affordable housing）、低收入者住房(lowincome housing)等术语，这些概念大多是国外名词的直译或意译，经常在论文中混用。众所周知，术语的规范化意味着科学的发达，规范术语是学科建设当中必不可少的重要环节。术语首先应具备单名单义性和顾名思义性。为此本文拟通过辨析住房保障、住房援助、住房补贴这三个术语的区别和联系，归纳建构住房援助的方式和分类，并建议在不同场合分别使用“住房援助”和“住房保障”。
一 住房保障的起源与内涵 “保障”即保护防卫。我国社会保障的特点是广覆盖、保基本。重点是保障城乡居民的最低生活、基本医疗、基本养老的权利和需求。对于何为住房保障，目前国内并没有权威的解释或法律条文相对应。“住房保障”可能是从早期政府文件中“保障性安居工程”里衍生的一个术语，后多和体系、政策、工作、范围、水平等名词连用。一般代指政府为低收入居民和弱势群体提供的住房援助，使其享有基本的住房条件。
住房保障这个概念在改革开放之前的政治与社会发展语境中是不存在的，因为城镇居民住房基本都是由政府或单位解决的，公房是主流，私房只是零星存在，可以不严格地说当时采取的是一种全民福利住房制度。住房价格机制作用甚微，房地产市场尚未形成，实物分配往往根据家庭结构、年龄、工龄、职位、已占用住房状况等因素进行。
1994年6月，国务院批转《国家体改委经济体制改革实施要点的通知》时提出：“促进住房社会化、商品化和住房建设的发展。”其中主要的改革措施是公房提租、发展经济适用房和推出住房公积金制度。这个时期，住房制度改革的方向是产权改革，引入市场机制，并建立双轨制的住房供应体系。此时，住房保障尚没有正式文件涉及这一概念，更不用说纳入社会保障的范畴。国务院在1998年发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，具体目标是停止住房实物分配，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。此文件明确了由建设廉租房、经适房项目、发放住房补贴和推行公积金制度为中低收入家庭或职工购（租）房提供援助。该文件没有出现“住房保障”或“保障性住房”的字眼。
随着住房制度改革的深入，2003年8月官方首次以文件形式提出“加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度”［3］。国务院文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》强调坚持以需求为导向的基本方向。业界一般解读该文件是深化住房领域市场化改革的政策。随后近10年的实践也表明，我国住房拥有率不断上升，城市各阶层居民的住房状况得到极大改善，人力资源的合理流动也不再受到住房因素的过度制约。
2007年10月，十七大提出要加快推进以改善民生为重点的社会建设，特别是“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。当时提出社会保障的重点是基本养老、基本医疗、最低生活保障制度，尚未包含住房保障。指导性的意见是建立适应全体居民需要的多层次住房保障体系。在满足多层次多样性的社会需求方面，充分发挥各类市场主体和社会组织的作用，对能够实行市场运作的公共服务，应该发挥市场机制的作用［4］。
2008年在金融危机波及我国的背景下，国务院办公厅12月在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出“加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展”。此时的政策思路仍旧是把建设保障性住房看成是市场干预的一部分，主要是做加法。随着大中城市房价的进一步上涨，2011年1月26日国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作时确定，要落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，并将保障性安居工程建设纳入了地方政府的责任目标。在当年3月出台的《国家“十二五”规划纲要》中，提出“加大保障性住房供给”的战略。
综上，住房保障工作是伴随着住房制度改革的进程逐渐凸显并受到重视的，没有住房的市场化商品化也就没有住房保障。类似基本医疗、基本养老、义务教育，基本住房保障可视为一种兜底的制度，是一种国家构建的生活“安全网”和社会“稳定器”。然而是否将基本保障范围覆盖到更多居民甚至全体居民还存在很大争议，主流的意见是我国住房保障覆盖范围大约达到20%。住房保障的重点是低收入者和弱势群体，一般将解决最低收入者住房困难的廉租住房制度列入社会保障体系。
二 住房援助与住房保障的
区别与联系 在表示为帮助居民获取居住权利与空间的行为或行动时，比较适合的术语是住房援助。住房具有必需品性、高价值性和不可分割性［5］，这些特有的基本属性决定了绝大多数居民（不仅仅是低收入居民）都需要得到住房援助。除居民收入或财产禀赋特别高的情况外（例如住房来源于遗赠），要在城市购买一套舒适合意的住房都将花费家庭多年的积蓄。积蓄不足时就需要借款或得到其他形式的住房援助。例如针对中等收入居民购买商品房，常用的经济援助方式一是向首次置业的居民提供贷款利率优惠；二是通过调整预售政策降低首付比例；三是降低保障性住房的申请“门槛”。对租房家庭而言，房租一般也占日常支出的主要部分，政府通过评估房租占家庭可支配收入的比例来决定是否要给予租金补助，超过三成时一般认为是负担过重的。对于低收入者和弱势群体，负担住房更加困难，住房援助的必要性也就愈加明显。
为了减少“夹心层”现象，住房援助的对象比住房保障对象要更宽泛一些。从住房援助方式上看，相当灵活多样。除了经济援助以外，一些不属于传统社会保障范畴的政策工具和措施，如鼓励产出（建造）、限制投机、贷款优惠、减免税费、制定包容性规划、降低住房日常使用与维护费用等也经常在使用，并发挥着良好的援助效果。住房援助的内容涉及住房管理政策、安居工程项目建设、财税政策、金融支持、科技发展与应用、产权保护等诸多方面。实施主体可以是政府，也可以是家庭亲属、雇主、金融机构以及非政府组织。
我国目前的保障性住房体系中，经适房的援助方式主要是采用划拨方式提供了建房用地，从而间接降低了房价。公租房主要是租金补贴。廉租房制度最接近一种社会保障，政府或其委托机构承担了全部建设成本，并对后期的住房维护也提供了补贴。限价房主要是通过规划和限制市场准入间接提供了地价补贴。可以发现，不同类型的保障性住房项目的区别主要是产权结构和援助方式的不同，公租房和经适房的主要区别在于用货币补贴取代实物补贴，产权交易由租赁方式取代销售方式。我国住房保障的重点仍是“保基本”，是为了解决居民住房困难问题由国家主导的政法、经济、社会活动，使其获得基本居住所需。主要方式是供应保障性住房项目和提供货币补贴。住房保障是针对那些无法通过市场获得住房或无法负担市场租金的低收入者和弱势群体提供的一种住房援助。住房保障的制度创新主要体现在产权结构的设计和援助方式上的改进和创新。
住房补贴是相对市场化的一种经济援助方式，有两种形式。一指供给导向的住房补贴，又称供方补贴，俗称“补砖头”，一般指实物补贴方式。采用提供或依托于保障性住房的方法进行补贴。二指需求导向的住房补贴，俗称“补人头”，一般按照一定的标准直接发放给援助对象，是住房福利的货币化。我国住房货币补贴包括列入每月工资收入的房补、一次性的购房补助，也有针对特定群体的租房补贴。住房公积金是一种强制住房储蓄制度，通过利率上的低存低贷来为缴存对象提供援助，目前公积金贷款既可以购买保障性住房也可以购买商品房，实际是一种互助型的购（租）房补贴。住房补贴政策的比较一直是住房政策研究领域的热点。
三 我国住房援助的方式和内容 我国住房援助的方式可以分为五种类型，即政策型、项目型、金融型、科技型和非政府型。其中政策型和项目型是主要的两类援助方式，两者的区别在于政策型主要是提供制度激励与保护，而项目型则着重提供经济援助。政策援助可分为激励型和包容型。激励型政策的着眼点在于增加住房供应，从而降低房价收入比，提高居民的住房可支付性。这种援助具有引导性、主动性、支持性的特点，中高档的住房增加以后也会通过住房过滤间接增加低收入住房的供给［6］。包容型政策援助的着眼点在于构建公平获得住房机会的制度环境，其主要目标是纠正住房市场失灵、消除住房歧视和代际不公平。金融型是激励居民住房消费或提高住房支付性的一种援助工具。科技型援助指通过研发和应用新技术来提高住房建设效率和降低后期使用成本。非政府型援助主要包括家庭资助、居民互助、雇主单位提供援助、非营利开发等类型。
四 使用住房援助方便
进行学术交流 为了研究城市住房问题，笔者使用Google学术搜索进行检索，发现英语文献中非常少见housing security一词，少量文献关键词用housing security system或housing security measures，使用该词的基本上是中国作者。有趣的是，在英文中security housing指的是装有监控设备的住房，而不是中文对应的保障性住房。中文“保障性住房”对应public(rental)housing、affordable housing、lowincome housing、social(rental)housing、supportive housing、subsidized housing等词。由于social一词的释义为living together in communities，本义就是公共的、群居的，所以“社会住房”和“公共住房”差不多，译为“公共住房”形象一些，准确反映了其产权状况。国外本研究领域用得较多的术语是 housing assistance、housing allowances、housing subsidy，偶尔使用housing guarantee。显然在查找文献和国外交流时不宜使用housing security作为关键词。
各国及地区的政府或社会都积极为居民提供住房援助。香港特区政府为市民提供诸多住房援助计划，如低收入家庭租金援助计划、置业资助贷款计划等。日本在《生活保护法》中称住房援助为住宅扶助。美国的住房援助一般分为基于项目的援助(projectbased assistance)和基于房客的援助（tenantbased assistance）。2011年上述两项援助分别达到了195.51亿美元和93.76亿美元，是该国住房和城市发展部（HUD）预算中的最大支出项［7］。美国历史上还多次出台住房援助法案。国外住房援助的针对性强，方式也比较灵活多样，除一般的住房补贴和供应保障性住房外，还包括提供住房券（housing vouchers）、购房奖励、住房储蓄奖励、贷款补贴、租金控制与管制、税收抵扣（housing tax credit）等①。研究不同援助方式的政策（项目）绩效是国际上住房研究领域的主要方向。
五 结论和建议 住房保障和住房援助都可以表示支持和帮助居民获得适宜住房的行为或体系，但两者各有侧重。住房保障是伴随着住房市场化改革而产生发展的，基本住房保障是一种主要面向低收入者和弱势群体的住房援助体系。尽管目前在住房政策研究领域“住房保障”用得比“住房援助”广泛，但“住房保障”不宜用于表达众多为非保障对象提供的那些援助行为和举措。住房援助主体较多元，方式灵活多样，是实现全民住有所居、安居乐业的重要工作。建议在不同场合分别使用“住房援助”和“住房保障”，使本学科的术语具有单名单义性和顾名思义性，也便于学术交流。
注 释
①参考文献［6］将Lowincome housing tax credit（LITHC）译为“低收入住宅税收信贷”，实际上A tax credit is a sum deducted from the total amount a taxpayer owes to the state，因而译为“税收抵扣”比较准确。
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保障性住房资格审核政策研究 篇7
本文针对保障性住房资格审核问题,在梳理总结香港和内地代表性城市相关成熟做法和有益经验基础上,研究提出进一步完善保障性住房资格审核政策建议,供地方政府部门决策参考。
一、香港和内地代表城市相关做法梳理分析
1、香港
香港是世界上公认的住房问题解决得比较好的地区, 参考其在居屋资格审核方面的成熟做法,对制定和完善国内相关政策具有重要借鉴意义。
( 1) 制定虚假申报从严处罚政策
香港房屋署在审核申请人资格时,如若发现申请人蓄意虚报资料,经核实确认后,可依据房屋条例第26( 2) 条的规定判定其行为违法,一经法庭定罪,可判罚款五十万元和监禁一年。 亦可依据房屋条例第26A条的规定,判令违法者将所购得的居屋转让给房委会,或向房委会缴付一笔款项,数额为该居屋原来买价与在判罪时十倍市值的差额。
( 2) 动态调整申报收入和资产限额标准
居屋申请者需在申报时提供其家庭月总收入和现时总资产净值,二者之和不得超过房委会规定的最高入息及总资产净值限额。 该限额标准按年修订,动态调整,以适应居民收入和资产变化。
2、北京
北京市早在1993年就专门成立了住房与社会保障体制改革世界银行贷款项目领导小组。 现今由住房保障领导小组统筹负责全市保障性住房管理工作。 该小组组长由主管副市长担任,成员由市建设、发展改革、国土、规划、财政、税务、民政、金融、交通等行政主管部门负责同志和各区( 县) 政府负责同志担任,为有效开展经济适用住房申请实行三级审核、两级公示制度等奠定组织基础。
3、上海
上海市早在2009年6月30日全国首个居民经济状况核对中心———上海市居民经济状况核对中心就对外亮相,并在年内启动经济适用房相关申请人的收入和财产状况核对。 该核对中心在试运行阶段就为房管部门出具9197份核对报告作为审批廉租房申请依据,其中发现3226户家庭出现虚报冒领情况,更有申请家庭拥有宝马、奔驰等豪华轿车。 中心建立以家庭为单位的居民经济状况核对系统,在民政、人保、税务、公积金、房管、人行、证监、银监等14个部门间建立“ 电子比对专线”,核对人员通过查看存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等了解申请者家庭的实际经济状况,从而为房管部门进行居民申请保障性住房资格审核工作提供强有力的工具支持。
此外,上海市将保障房资格审核工作与个人联合征信系统挂钩,从严处罚不诚信申请行为。 对于隐瞒真相或伪造证明的申请者,其个人不良信用记录将被纳入上海市个人联合征信系统,影响其今后向银行申请贷款、信用卡、赊账消费等。 同时其还将被取消申请资格,5年内不能再申请,已经申请到经济适用住房的,也要按照规定收回,并追究相应责任。
4、南通
南通市实行廉租住房诚信申报制度。 申请人及其家庭成员申报材料不实、不在申报的租赁住房处居住,一经查实,申请人必须退出有关补贴款,市房管局将取消其住房保障资格,今后不得再享受住房保障方面的优惠政策。 对故意出具虚假证明的单位,市有关部门、单位应追究有关人员的责任。 此外,该市还通过实行协议约束制度、承诺和担保制度以及动态管理和年度审核制度,建立了严密、健全的保障房申请、退出和约束机制,从而使保障房政策落到实处,工作成效明显。
5、天津
天津市经适房申请者需提供实际居住证明,并由证明人给予证明。 而对通过廉租房实物配租资格审核的申请者, 发放有效期限为6个月的 《 廉租房租房补贴资格证明》 ,持此证家庭在6个月内未租赁住房的,该证明将自动失效,需重新申请。 在实物配租资格审核中,申请家庭可直接出示《 最低生活保障金领取证》( 或《 定期定量补助领取证》 、《 定期抚恤金领取证》 、《 特困救助卡》) 即可,不需要再一次审核资产及收入情况。
6、南京
南京市保障房申请需提供申请人家庭人口、 收入、住房状况等证明,其中住房状况包括现住房产权或使用权凭证以及实际居住证明,实际居住证明需有相应证明人予以证明。 该措施给投机者增加门槛和风险,而对实际住房困难申请人不会产生太大麻烦,有助于过滤一部分不符合保障条件的申请者。
二、保障性住房资格审核政策建议
通过梳理总结香港及内地代表城市有关保障房资格审核成熟做法和亮点举措,为做好我国地方保障性住房资格审核,提出以下参考建议。
1、成立住房保障领导小组,安排保障房资格审核工作
保障房资格审核工作涉及到政府多个职能部门,成立由这些部门主要领导参加的住房保障领导小组,有助于在高层面上统筹安排保障房资格审核工作,既加强各部门之间的交流与合作,也易于协调各部门间的工作,从而尽可能地提高工作效率,保证审核工作顺利开展。
2、将保障房资格审核纳入个人和企业联合征信系统
借鉴推广上海市做法,将保障房资格审核工作纳入个人和企业联合征信系统。 对于隐瞒真相或伪造证明的申请者,将其不良信用记录纳入当地个人联合征信系统,影响其今后向银行申请贷款、信用卡、赊账消费等行为;对出具虚假证明材料的个人或者单位,将其个人或者单位的不良信用信息记录纳入个人或者企业信用联合征信系统,供有关社会主体依法查询使用。 以此提高诚信在保障房成功申请方面的筹码,督促申请者、证明人或证明单位珍视自己的信用,诚信参与保障房申请工作。
3、制定虚假申报从严处罚政策,提高违规成本
对提供虚假申报材料、恶意申领住房保障补贴等不诚信行为,制定从严处罚政策,提高违规成本,让申请者心存敬畏而不心存侥幸,通过严厉惩罚政策预防和威慑不当申报行为。
4、动态调整资格审核标准,适应居民收入和资产变化
借鉴香港做法,动态修订和调整保障房收入和资产限额标准,使审核工作与时俱进,积极适应经济社会发展带来居民收入和资产变化。
5、建立居民经济状况核对中心,了解居民经济状况
借鉴推广上海市做法,建立居民经济状况核对中心,通过以家庭为单位的居民经济状况核对系统在民政、人保、税务、公积金、房管、人行、证监、银监等多个相关部门间建立 “ 电子比对专线”,帮助核对人员查看申请者家庭存款账户、 股市账户、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等实际经济状况,将会大大提高审核工作的效率和准确度,随着信息的不断更新,可实现对申请家庭的动态监督,确保使保障房资源提供给最需要的人群。
6、实行承诺和担保制度,促使申请人诚信申请
建立保障房申请承诺担保制度,要求申请人进行诚信申请承诺,并指定收入水平较高者为其进行担保。 此项举措有助于市民的诚信申请,由于担保人承担申请人失信后的经济赔偿等连带责任,这种自然人担保与法人担保( 相关机构作为证明人证明申请人资产或收入情况) 相结合的做法会更有成效。
7、提供实际居住证明,切实了解居住实况
由申请人提供其实际居住情况的证明,并由相应的证明人证明,可在一定程度上过滤掉一部分不符合申请条件的人员,对于他们来讲相当于多了一层门槛,而对于真正需要保障的对象也不会带来影响。
8、协议中明确违约责任,对投机人形成威慑
在保障房租售协议里,明确住房保障对象、保障标准、 准入和退出规定及违约责任等。 这样可以过滤掉一部分想投机人员,对于他们来讲相当于增加了投机的风险,而对于真正需要保障的对象则不会带来影响。
9、证明中注明有效日期,避免不必要的问题
在廉租房租房补贴等资格证明中注明有效日期,说明到期自动失效,需重新申请。 这样可使申请人员更直观地了解失效期限,避免出现一些胡搅蛮缠和不必要的问题,在达到失效时限时主动进入下一轮的资格审核,进而提高工作效率。
10、出示困难补助领取证明,避免重复审核
申请廉租房实物配租的家庭,可直接出示已经相关政府部门开具的《 最低生活保障金领取证》 等相关困难补助证明,不需要再一次审核资产及收入情况,这样可以避免重复审核,减轻工作量,提高工作效率。
三、总结
保障房资格审核是一项复杂、系统的工作,需要参与审核的相关政府职能部门通力合作,有效协作。 将保障房资格审核纳入个人和企业联合征信系统,制定虚假申报从严处罚政策,及时动态调整资格审核标准,建立居民经济状况核对系统,实行承诺和担保制度,明确违约责任,注明资格证明有效期等举措,都将有利于资格审核工作的开展, 提高审核工作的质量与效率。
参考文献
[1]杨汝万、王家英:香港公营房屋五十年[M].香港:中文大学出版社,2003.
关于对住房保障政策发展的思考 篇8
一、我国住房保障的发展历程及政策回顾
1、计划保障阶段。
计划保障阶段是1949年-1977年期间, 这时我国的主体经济是计划经济时期, 人口增长迅速, 住房的分配以政府建造、等级分配为主, 这种住房保障情况使得我国多数居民 (特别是城市居民) 都处于住房紧张的住宅状况。计划经济时期的住房保障制度存在很多问题, 对市场经济和宏观调控来讲几乎没有发挥的余地, 长期下来会使得住房问题面临大面积的改善困境。
2、住房保障的调整阶段。
住房政策的调整阶段是1978年-1997年。这时是我国市场化经济发展的初期阶段, 人口增长有所控制, 住房分配以福利形式为主 (特别是针对计划经济时代参加工作的老职工) 。同时, 我国政府开始进行商品房建设, 但是出售和出租的价格都较低, 并鼓励城镇居民自主建筑房屋, 使得我国居民住宅紧张的情况有所缓解。
3、住房保障的改革阶段。
住房保障的改革阶段就是1998年-现在。这个阶段我国的住房情况出现了严重的比例失调, 中低等收入的居民陷入了住房严重危机的局面, 加上城市化进程的不断发展, 大中型城市的住房价格居高不下, 国家的住房保障制度面临不断改革的必要。基于这些现状, 2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 (国发[2007]24号, 明确表示, 廉租住房保障制度实施“时间表”得以明确“2007年底前, 所有设区的城市对符合规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保……东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭……”同时, 加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2007年11月30日, 建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合发布了新的《经济适用住房管理办法》。但是, 由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小, 一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时, 随着城镇化快速推进, 新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现, 外来务工人员居住条件也亟须改善。
二、当前我国住房保障体系特点及住房保障方式分析
1、当前我国住房保障体系特点。
当前, 我国的住房保障主要以保障住房和市场商品房相结合的体系形式为主, 这种形式形成了两类住房体系, 两者之间其实有着本质上的区别和联系。区别在于, 保障住房是供给中低收入人群的;商品房是供给高收入人群的。联系在于, 两者都属于住房供给, 在需求量方面都是急迫的, 加上两者的购买资金存在很大的差别, 就极容易出现舞弊情况。针对这种情形, 政府就投入更多的政策调控来进行规范控制, 而商品住房的控制却不能完全依靠政府行为进行控制, 而是应该由市场机制进行资源配置和调节, 由投资者和消费者相互制约与选择, 政府只能进行保障房的政策控制。
2、目前的住房补贴方式以及各自的适用性和局限性。
目前的住房补贴方式主要包括有:廉租房、公租房、经济适用房。 (1) 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式, 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。特点是能够迅速解决低收入家庭的住房问题, 但是局限性在于廉租房的房源还远远不能解决大面积的住房要求。 (2) 公租房全称为“公共租赁住房”, 住房不是归个人所有, 而是由政府或公共机构所有, 用低于市场价进行出租。公租房的情况能够建立其更为广泛的住房涉及面, 能够弥补经济适用房和廉租房的不足。局限在于租房情形不能满足现代人对住房所有权的追求。 (3) 经济适用房由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。局限性在于我国的个人档案情况并不完善, 对于经济适用房的供给对象的情况的核实存在问题。
三、住房保障方式政策选择的建议
1、拓宽住房保障模式。
建立完善的城镇住房保障制度, 是对市场机制的必要补充, 也是国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。为了实现社会公平, 保障居民特别是中低收入阶层居民的居住权, 必须通过政府采取有效措施, 解决低收入家庭的住房问题。例如:现有的廉租住房制度就是政府向低收入家庭提供低租住房社会保障的系列行为规则体系, 是许多国家住房制度与社会保障制度相互结合的领域。廉租住房保障水平的高低, 对展现一个国家或地区的居住文明和社会文明, 维护政治、经济和社会的稳定具有重要意义。进一步的住房保障模式需要根据实际情况进行有侧重点地改善, 例如:重庆公租房在户型设计上与普通商品房有了明显地区别, 首先在数量上较为充足, 不容易出现物以稀为贵的抢占现象;其次, 重庆公租房的户型设计比较合理, 分30平米、50平米、80平米左右三个档次, 这种设计很难使公租房与普通商品房一起进入流通流域。
2、建立更为全面的住房保证法律。
我国住房问题的实质是公共住房问题, 即中低收入阶层等困难群体的住房问题, 其核心是这一群体居民收入与住房价格的关系问题。我国推行的经济体制改革, 特别是在住房领域实施的一系列改革措施, 如:鼓励住房私有化、住房分配货币化等, 在较大程度上改善了我国居民的居住条件, 城市居民的住房面积有了大幅度的提高。但是为了更好地稳定住房市场, 规范控制体系, 住房保证的相关法律建设也必须跟进, 政府适度干预并承担住房保障职责, 是完善有效住房市场和凸显社会公平的客观要求。随着我国市场经济建设逐步推进, 政府已充分认识到住房保障制度对于经济发展、社会稳定的重要性, 研究住房保障法律制度恰逢其时。法律建设的方向应该包括:宏观控制政策、经济适用房非法套取的法制规范、随意调控商品房价格的惩戒制度等。而为了更好地使用房地产市场经济的发展, 我国还应该建立起与之相适应的房地产情况信息监督系统, 保证房地产对拉动经济增长发挥重要的积极作用, 进一步通过完善市场经济体制和国家的宏观调控政策对房地产经济加以协调。
总之, 当前我国住房保障体系特点及住房保障方式有一定的优势和适应性, 但是同时也存在一定的局限性, 为了转变这些局限问题应该积极拓宽住房保障模式, 建立更为全面的住房保障法律。
摘要：本文分析了住房保障的发展历程, 从政策回顾出发进行了住房保障方式政策选择的相关建议。
关键词：住房保障,政策发展,思考,建议
参考文献
[1]、刘小平.北京经济适用房供给中存在的问题及对策分析[J].经济师, 2009, (01) :89-91
[2]、林葱.公共管理视野下经济适用房存在的问题和对策——以杭州市为例[J].科技情报开发与经济, 2009, (01) :91-93
住房保障政策 篇9
20世纪20年代, 厦门开始了近现代化城市建设, 百业待兴, 许多华侨也纷纷回乡投资。厦门 (包括鼓浪屿) 出现市政建设高潮, 填海筑堤, 开辟马路, 新建住宅和店屋。1980年10月, 国务院批准设立厦门经济特区, 成为中国四个经济特区之一。厦门经济特区的建设, 首先开发2.5 km2的湖里加工区 (后改名工业区) , 继而开发东渡新区, 新区和东区, 大量征用房屋、宅基地和农田地, 以及连片开发相毗接的自然地、山坡地、荒杂地和填筑沟渠池塘, 同时港南北两岸、东渡新港和湖里工业区东北向滨海线, 分别向海填筑延伸地。
据统计, 1978年厦门市区住房困难户共20 869户, 其中无房户1 629户 (大多是上山下乡回厦的) , 拥挤户13 000户 (居住面积在2 m2以下的有2 600户) , 市区危房3.3万m2, 棚户6 000 m2。1979年, 市区人均居住面积4.1 m2, 住房紧缺是市民生活中的一大难题。
2 解困统建房阶段 (1990年～1998年)
1991年厦门成立住房统一建设办公室, 负责全市解困房和统建房 (又称安居工程) 建设, 每年向中低收入的家庭提供相对低价的住房。1993年8月, 原厦门市统建办改制为市住宅建设办公室。归属市建委, 统一协调全市解困统建房、安居工程的建设, 1993年市政府作出《关于加快城市住宅建设的决定》, 提出在1994年～1996年3年内, 基本解决人均居住面积4 m2以上的居住困难户目标, 并逐年加大投资力度[6]。在保障制度上, 1992年, 厦门建立了住房公积金制度, 并逐年提高公房租金, 以租养房 (从1992年每平方米使用面积0.7元逐步增加到1998年的2.31元) , 并于1997开始实施公房出售。
该阶段主要是适应当时逐步取消单位自建房的需要, 实行政府统一集中建设。统建解困房相当部分用于解决机关企事业单位干部、教师的住房问题, 一部分面向人均居住面积低于4 m2的住房困难户。
3 经济适用房阶段 (1998年～2006年)
2000年, 厦门市出台了《厦门市城市廉租住房管理规定》, 对家庭收入低于当年最低生活保障线标准、人均居住面积在6 m2以下的“双困户”提供廉租住房。2003年在原有政策的基础上, 厦门市又出台了《厦门市城市廉租房租金补助暂行办法》, 明确提出了廉租租金补助的保障方式, 并将住房控制标准从人均6 m2提高到8 m2。2000年建设的岭兜小区就是集危改、周转、廉租、置换、人才引进为一体的保障性住房。
该阶段主要建设金尚小区、前埔南、北区、金山小区等8个经济适用房小区, 提供1 400多套经济适用房。总量上比较上个阶段少了近三分之一。经济适用住房分布本岛由西向东发展, 并在岛外海沧区出现了第一个经济适用房小区——绿苑小区。布局规划基本与城市发展轨迹吻合, 由建成区边缘向新区发展 (金尚路沿线及会展片区) 。经济适用房小区注重公共服务和市政基础设施配套, 环境质量好, 建设标准高。康乐新村、金鸡亭小区和吕岭花园被建设部评为优秀住宅小区。截止到2005年, 厦门市组织开发建设了18个解困统建和经济适用房住宅小区, 建筑面积344万m2, 3.5万多套住宅, 解决了3万多户城市居民的住房问题[6]。
4 社会保障性住房政策阶段 (2006年至今)
在进入21世纪后, 厦门市政府在考察厦门市保障性住房建设更为理性, 不单纯依赖于某项政策, 在规划与建设中注意合理性、发展性与前瞻性, 渐走出一条适用于现实需求调整城市建设合理布局城市区域的特色之路, 其相关的城市规划与建筑设计已经体现了一些先进的理念, 如“在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下, 重点保证社会保障型住房的用地供应;坚持区域住房发展合理布局, 进一步促进和引导房地产市场按照城市总体规划和土地利用总体规划的方向发展”等布局原则。
5 厦门市保障性住房规划编制层级
1) 2006年, 由厦门市城市规划设计研究院和同济大学联合完成厦门市住房状况调查工作。主要根据厦门市总体规划及相关发展规划, 在翔实的调查资料、现场勘探、调研与研讨后, 提出“和谐社会”的住房发展战略。规划强调应形成多元的供给体系、构筑“高效的”居住空间结构、培育“和谐的”居住社区环境。2) 《厦门市住房建设近期规划 (2006—2010) 》是在《厦门市住房建设规划研究》的基础上, 针对中国六条近期建设的具体要求编制的。规划坚持“总量控制、区域平衡、项目落地”和“总量与项目相结合”的原则, 及时调整厦门城市住房的供给结构, 形成有序、健康的供需关系。规划确定加大社会保障性住房, 以及中低价位、中小套型普通商品住房的供应, 同时积极消化存量住宅建设项目。规划对近期社会保障性商品住房、社会保障性租赁住房进行了统计和预测, 空间上予以具体落地, 时间上安排了详细的开发计划。3) 《厦门社会保障性住房发展规划》根据厦门市2006年常住人口的构成情况以及外来人口的增长速度, 厦门市的社会保障性租赁住房重点提供给不同对象:廉租房主要提供给具有城镇常住居民户口的最低收入家庭;普通租赁房主要提供给具有城镇常住居民户口的经济水平略高的家庭;租赁公寓主要用于引进人才的居住需要;本岛阳光公寓和岛外“金包银”工程中的外口公寓主要提供给常住城镇的外来人口。
目前全市规划建设的社会保障性住房项目共20个, 总用地面积约155万m2, 总建筑面积约425万m2, 住宅约4.5万套, 建设投资约133亿元。保障性住房建设在各区全面动工。2010年3月7日, CCTV-2财经频道《对话》栏目播出《破译城市幸福生活密码》专题节目上, 厦门市副市长裴金佳在全国观众面前“破译厦门的幸福生活密码”。主持人陈伟鸿给厦门市的裴金佳副市长列出的一组密码为“23 000户, 598万m2, 4.5X” (23 000户是厦门目前申请的住房困难家庭数;598万m2是规划和改造用地面积;4.5X是裴副市长给出的代表厦门搬入保障性住房新居的市民幸福生活的数字) 。厦门的社会保障性住房制度的建立和完善走出了自己的道路, 行业内也将之称为“厦门蓝本”加以学习、考察及借鉴。
6结语
厦门市保障性建设的宏远规划只是展现局面成果, 其理念与行动必定会不断发展与调整。海西建设发展思路下的厦门城市发展和社会保障性住房的建设将出现新局面。在当前, 厦门市作为国家低碳经济的示范城市, 在城市规划与住房设计上, 也应当会结合这点进行调整。厦门市保障性住房的发展经验值得研究与学习, 当然, 厦门政治意义的特殊与经济意义的实力为厦门市保障性住房建设提供了得天独厚的优势。这样的一些现实, 亦是在学习与借鉴中应该注意的。
参考文献
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[4]王娜.厦门试水梯级保障[J].中国新闻周刊, 2007 (9) :25-28.
[5]春华.厦门住房保障之路渐行渐明——至2010年约可提供4.5万套保障性住房[Z].2008.
乌鲁木齐市住房保障政策绩效评价 篇10
在政策的分析和评估中, 可以根据政策制定的目的、任务以及所承载的功能来反映政策的绩效。本研究在住房保障政策目标和任务的基础上, 建立了乌鲁木齐市住房保障政策评价指标体系, 并通过综合评价法, 以2007—2010年的相关经济社会统计数据对乌鲁木齐市住房保障政策绩效进行评价。
一、乌鲁木齐市住房保障政策
乌鲁木齐市住房保障政策的演变, 结合住房建设规模等情况, 大致可以分为以下四阶段。
第一阶段:1987年以前。计划经济体制下, 乌鲁木齐市实行的是“住房产权公有、统一管理, 统一分配, 以租养房”的公有住房实物分配制度, 各党政机关、企事业单位统一按照国家的基本投资计划住房建设, 以社会福利分配给职工居住。截至1987年, 乌鲁木齐市直管公房和单位自管公房分别累计达到62.97万平方米和2669万平方米。在这种制度下, 不仅政府经济负担沉重, 还凸显了住房分配问题, 出现了住房供给严重不足的现象。
第二阶段:1988—1998年。这一阶段主要是安居工程的启动和住房公积金制度的实施。由1994年12月开始, 解决中、低收入居民的住房问题成为乌鲁木齐市安居工程的重点。同时, 由乌鲁木齐市人民政府每年制定建设计划, 采取政府集中建设和企事业单位建设相结合的方式实施, 截至1998年, 乌鲁木齐市安居住房竣工面积总计419.63万平方米。自1996年1月1日起, 乌鲁木齐市按照《乌鲁木齐市住房公积金暂行办法》统一实行了住房公积金制度。在当时, 这两大措施的实施带来了显著的积极影响。但随着市场经济体制的逐步建立和住房保障政策的进一步发展, 这两项措施在具体实施过程中出现了诸多问题亟待解决。
第三阶段:1999—2006年。这一阶段乌鲁木齐市加快了住房保障制度的建设, 制度改革取得了阶段性的进步。停止住房实物福利分配, 彻底实行住房分配有偿化, 货币补贴政策和经济适用住房管理进一步规范化。2004—2006年期间, 经自治区房改领导小组批准, 乌鲁木齐市住房建设部门提高了公房租金和住房货币化补贴的标准。
第四阶段:2007年至今。从2007年开始, 乌鲁木齐市保障性住房呈现出大幅度的快速发展态势。《乌鲁木齐市经济适用住房货币补贴暂行办法》、《乌鲁木齐市城市廉租住房保障办法》、《乌鲁木齐市经济适用住房申请、审核及配售管理规定》, 以及《乌鲁木齐市解决城市低收入家庭住房困难的发展规划 (2008—2010年) 和年度计划》等一系列法律法规、规划计划的陆续出台与制定, 彰显出乌鲁木齐市住房保障问题已经引起了政府部门的高度重视, 住房保障体系的建设步伐大幅加快, 乌鲁木齐市住房保障呈现出快速发展的新局面。
二、乌鲁木齐市住房保障政策绩效评价
从以上分析可以看出, 乌鲁木齐市住房保障政策改革日趋完善, 逐步建立了以廉租房、经济适用房、公共租赁房以及棚户区改造为主的住房保障体系, 相应也取得了显著的成效。但其效果到底如何, 还需要对这些住房保障政策绩效进行定量评价。
(一) 指标体系的构建
本研究借鉴国内专家和学者的研究成果, 结合本研究具体情况, 采用目标法进行评价指标的选择。乌鲁木齐市住房保障政策绩效评价可以从住房供给、政策的经济效应和社会效应三大目标来反映。根据指标体系设立的综合性、可操作性、数据可比性原则, 选择12个具有代表性的指标对住房保障政策绩效进行评价 (表1) 。
1. 住房供给。
住房供给主要通过政策的投入、执行、建设供应三个方面来反映, 用保障性住房计划建设规模占住宅计划建设规模比、保障性住房施工面积占保障性住房计划建设规模比、保障性住房新开工面积占住宅新开工面积比、保障性住房竣工面积占住宅竣工面积比和保障性住房供应量5个指标来表示。
2. 经济效应。
推动经济增长也是住房保障政策实施的目标之一。地区生产总值增长率是衡量经济增长的最直接、最有效的指标。保障性住房本年度完成投资额占住宅完成投资额比与住宅投资额增长率一样受住房保障政策的影响较大, 用来衡量政策实施的间接效益。
3. 社会效应。
政策实施的社会影响效果是住房保障政策绩效评价过程中一个比较重要的影响因子, 是中低收入家庭住房保障情况的综合体现, 是政策实施效果最直接的体现。政策实施的社会效应通过中低收入家庭的居住水平和支付能力来反映, 主要由城市人均居住面积、家庭人均住房消费支出比、商品住宅房价收入比和经济适用住房房价收入比这4个指标来体现。
(二) 评价指标值的标准化
为了消除各指标量纲不同对政策评价带来的影响, 统一各指标量纲、缩小指标间的数量差异, 需要对各指标的原始数据进行标准化处理。故采用以下公式将各指标进行标准化处理:
(三) 指标权重的确定
本研究主要采用信息熵来确定政策绩效评价中各指标的重要性。信息熵的定义公式为:
其中m为被评价对象的数目 (i=1, 2…m) , n为评价指标数目 (j=1, 2…n) 。
利用信息熵来计算出各指标客观权重公式为:
根据以上方法, 依据相关数据计算出的乌鲁木齐市住房保障政策绩效评价指标体系中各指标权重值见表2。
数据来源:《中国房地产统计年鉴》 (2006年-2011年) 、《中国统计年鉴》 (2006年-2011年) 、《乌鲁木齐市统计年鉴》 (2006年—2011年) 和乌鲁木齐市政府工作报告及乌鲁木齐市住房保障规划等数据汇总整理所得。
(四) 评价分值的计算
本研究采用多因素加权平均值法计算政策绩效评价的综合指标值, 利用标准化后的各指标分值及其相应权重, 在单项指标评价的基础上, 进行政策绩效评价, 公式如下:
其中, Fi为各准则层的分值, F目标为政策绩效评价的综合水平值, Pij为各指标的标准化值, Wij为各指标层的权重。
根据以上方法, 计算出的乌鲁木齐市住房保障政策绩效评价结果见表3。
三、评价结果及分析
由表3可以看出, 2007—2010年乌鲁木齐市住房保障政策绩效评价的综合指标值分别为0.4175、0.5668、0.4263、0.5186, 由高到低的顺序依次是2008年>2010年>2009年>2007年。这说明, 自2007年乌鲁木齐市住房保障建设全面实施以来, 住房保障政策从整体上看成效明显, 取得了一定的效果。具体而言, 乌鲁木齐市住房保障政策的三大目标效应表现为:
1.住房供给。从2007—2010年乌鲁木齐市住房保障政策住房供给效应的指标值来看, 与2007年相比, 近三年保障性住房供给大幅增加, 其中2008年和2010年增长较快。从2008年开始, 乌鲁木齐市大规模集中建设保障性住房, 截止2010年底, 共集中建设廉租住房、经济适用住房等34处, 建筑面积95.63万平方米。这说明, 2007年以来乌鲁木齐市加大了廉租房、经济适用房等保障性住房的供应量, 住房供应状况较好。
2.经济效应。2007年乌鲁木齐市住房保障政策的经济效应得分最高, 居首位, 从2008年开始经济效应得分大幅下降, 2008年比2007年下降了19.73%, 2009年比2008年下降99.68%, 2010年经济效应得分有所增加, 上升的幅度不大, 远差于2007年的经济效应得分, 但是与2009年相比却增长了41.23%。说明在近几年来, 乌鲁木齐市实施的住房保障政策对促进经济增长起到的影响甚微。
3.社会效应。2007—2010年乌鲁木齐市住房保障政策的社会效应指标值分别为0.0746、0.1417、0.1937、0.2117, 由高到低的顺序依次是2010年>2009年>2008年>2007年, 呈逐年递增趋势。其中城市人均住房面积、家庭人均消费支出比等指标都有较显著的提高, 说明在近几年里乌鲁木齐市住房保障政策的实施社会效应显著, 尤其是提高了城市居民的居住水平。
从以上分析情况来看, 近年来在中央、自治区及乌鲁木齐市政府相继出台的住房保障政策的驱动下, 乌鲁木齐市住房保障政策实施的效果是明显的, 但由于受多种因素共同影响, 住房保障政策运行效果在2007—2010年间有所波动。从住房保障政策实施的任务和目标来看, 乌鲁木齐市住房政策绩效评价指标子系统之间还存在着严重的发展不平衡现象, 这也直接制约着住房保障政策的实施绩效。
四、政策建议
综上所述, 乌鲁木齐市住房保障政策改进的方向应该为, 增加住房供给的有效性、大力促进住房保障政策经济效应的发挥、进一步提高住房保障政策的社会效应。
1.扩大保障性住房的建设规模, 有效增加住房供给。政府可以鼓励和吸收社会资金对保障性住房进行投资, 根据乌鲁木齐市住房保障规划、年度计划, 加大对保障性住房建设的投入, 扩大保障性住房的建设规模, 有效增加住房供给。同时, 政府还可以将行政事业单位的闲置房和房改腾退房等都纳入今后的住房保障供应体系, 用来补充保障性住房的房源, 增加住房的供应量, 进一步满足中低收入家庭对住房的需求。
2.多渠道筹措住房保障资金, 大力促进住房保障政策经济效应的发挥。住房保障资金的充足与否, 直接影响着保障性住房的建设状况, 并间接对住房保障政策经济效应地发挥产生影响。除了积极争取国家和自治区财政补贴等支持外, 政府还要进一步加大保障性住房的补贴。一方面, 将部分土地出让收益金和公积金增值收益等资金用于保障性住房建设;另一方面, 发展政策性住房金融, 鼓励银行对保障性住房建设的资金贷款。同时, 提供多项优惠支持政策, 鼓励社会资金对保障性住房进行投资, 增加保障性住房的资金来源, 为住房保障政策经济效应的发挥提供有效保障。.
3.注重政策的规划与实施, 进一步提高住房保障政策的社会效应。政府在制定住房保障规划、年度计划或住房保障政策实施的过程中应该更多地关注社会公平, 从而促进社会经济的协调发展。政府可以成立相关部门, 每年对城市中低收入家庭居民的收入及住房情况进行调查, 这样可以有针对性地制定下一年保障性住房的建设目标, 对保障性住房的准入标准、供应计划以及保障范围适时地做出调整, 以使住房保障政策的实施能够发挥出更好的社会效应。
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住房保障制度研究 篇11
【关键词】住房保障；住有所居
一、住房保障的概念
住房保障就是解决住宅问题，保障全体社会成员的住宅权。解决住宅问题的过程，其实就是通过市场、社会、互助、家庭等各种方式不断满足人们对住房问题的需求，从而实现人们住房权利的过程。其中住房社会保障主要是针对中低收入社会成员，是住房保障中的重中之重。住房保障包括“住有所居”与“居者有其屋”，从词源上讲，“住有所居”“居者有其屋”有着基本相同的含义。但是在具体使用的过程中又存在着一定的不同之处：（1）强调的内容不同：“住有所居”强调的是居住，并不一定是所有者；“居者有其屋”强调的是居住的是自己的房屋。（2）涉及内容的范围不同：“住有所居”强调的是住宅权的问题，一般不涉及住宅财产权问题；“居者有其屋”既涉及住宅权问题又涉及财产权问题。（3）需求层次不同：“居者有其屋”较“住有所居”对住宅有更高的需求，需要更高的条件。而我国当前所面临的问题主要是解决“住有所居”的难题，这个难题破解之后才能解决“居者有其屋”的问题。
二、解决住房问题的启示
（1）建立完善的住房保障制度。第一，提高认识。住宅问题并不仅仅是表面的居住问题，同时也是政治问题、人权问题、经济问题、社会问题。所以一定要提高认识，一定要政府作为构建住房保障体系的主体，尽快解决老百姓的住房问题，尤其是中、低收入群体的最低居住需求。第二，建立专门的房管机构。我国虽然在建设部门设置了住宅保障专门机构，但是这种设置远远不能适应我国住宅保障管理工作的需要。应该在中央一级设立国家住宅委员会，负责制定发展城乡居民住宅的目标、方针、政策，协调解决工作实施中的重大问题。同时在基层中也分设住宅委员会，负责制定执行国家制定的发展城乡居民住宅的目标、方针、政策，协调解决工作实施中的重大问题。第三，完善住宅法规建设。从国外的先进经验来看，无论是德国还是日本都有完善的住宅法规做后盾，法规的保障既是前提又是必须，以现在中国的国情也必须有健全法律的保障才能执行好。（2）研究具体可行的住房保障方式。第一，住房保障模式的选择。从住房补贴数量和保障范围来看，目前世界上主要有两种模式：一是福利性保障模式。其保障面宽，补贴金额多，如瑞典、丹麦。二是选择性住房保障模式。其保障面窄，补贴金额少，如巴西。我国经济发展水平相对落后，政府财政还比较困难，更为重要的是“福利性保障”很可能会对正待完善的住房市场机制造成严重冲击，影响住房市场化进程，所以，我们应以选择性住房保障模式作为近期住房保障的目标模式。第二，加大廉租住宅建设。以目前中国的实际国情来看，还有很大一部分人需要租赁房屋来达到“住有所居”尤其是大城市中的流动人口，急需政府出面保障能够租得起房屋，这就要求在廉租房的建设中政府应该起到应有的主导作用。第三，扩大经济适用房的建设。有中国特色的住房供给结构应为：为改善居住环境而需要购买的高档商品房总量不应该超过20%；另一部分是90平米以下的小户型普通商品房和“经济适用共有产权房”，这应成为中国商品房市场供给体系的主体，要占到房地产市场总量的75%；廉租房占住房建设总量的5%左右，以满足收入最低的困难户的需求。所以经济适用房的大量建设也是非常必要的。第四，房租管制。借鉴德国的成功经验，无论是廉租房还是普通出租房屋，应建立房租透明制度，由专门的住房管理机构进行价格限定，防止房租飞价上涨，防止出现买不起房子也租不起房子的问题出现。（3）充分利用媒体舆论监督。21世纪是信息时代，我们应该充分利用媒体舆论以及各种方法进行监督。运用媒体监督是一个很好的监督方法，一经发现立即曝光，法律也将对其严惩不贷。
除了上述保障方式还应加强各种配套手段的综合运用，如进一步完善金融政策，扩大融资渠道，为多元开发住房建设给予金融支持；经济适用房价格偏高的地区可向职工发放住房补贴；发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设等。总之，一切可以帮助解决我们的“住有所居”问题的方法都可以考虑为我们所用。只有这样才能尽早的解决这个难题，让中低收入群体有家可归，有房可住，也只有这样才能稳定社会的秩序，更好的进行经济建设，使我们的国家更加富强、繁荣昌盛。
参考文献
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我国保障性住房政策演变与构建 篇12
经过30多年的住房制度改革,我国住房领域初步形成了多层次的城镇住房供应体系:对城镇低收入住房困难家庭,提供完全保障性质的廉租住房,实行政府低价;对城镇中等偏下收入住房困难家庭,提供含有保障性质的经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房,实行政府指导价;对城镇中高收入家庭租售商品住房,实行社会化生产、市场化供应。其中,廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房都属于城镇保障性住房供应体系,按照产权是否出售,又可以将这一体系划分为出售型保障性住房和租赁型保障性住房两大类。
保障性住房体系是在不同历史阶段、不同住房政策的引导下发展演变的,通过理清其发展阶段和脉络,可以对下一步保障性住房的结构体系有更清晰的认识。
2 出售型保障性住房的政策演变
当前我国出售型保障性住房主要是经济适用住房和限价商品住房,其中经济适用住房又包括安居工程和集资合作建房,其产生和发展是有一定背景的。
2.1 经济适用住房政策发展
经济适用住房在保障性住房中出现的时间较早,是我国传统保障性住房体系的基本构成之一。其发展基本在国家政策的引导下进行,可以划分为三个阶段。
第一阶段,经济适用住房是房改的产物和重要内容。国务院全国性文件第一次出现经济适用住房是在1994年《国务院关于深化城镇住房制度中提出加强经济适用住房的开发建设。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号,下称“23号文”)在住房改革目标中提出要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。随后建设部等部委下发了《关于印发〈关于大力发展经济适用住房的若干意见〉的通知》(建房[1998]154号),首次对发展经济适用住房的目的、原则、建设、管理等进行了明确。此后关于经济适用住房的一系列规章文件陆续出台。经济适用住房是在房改的背景下产生的具有安居工程意义的房产类型,其产权出售给个人是符合房改公房出售方向的,在当时的背景下也是一种必然。
第二阶段,随着我国房地产市场的建立和完善,经济适用住房作为具有保障性质商品房的属性不断显现。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号,下称“18号文”)第一次明确了经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。2004年建设部等部委下发了《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77号),明确了在市场经济条件下经济适用住房的管理。在房地产市场迅速发展、住房财富属性不断显化的环境下,经济适用住房的保障性重视不足,而商品属性则更多地被放大,产生了经济适用住房建设和管理上的一系列问题。
第三阶段,还原经济适用住房的保障性,切实加强管理。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号,下称“24号文”)出台后,我国住房制度重新走上保障和市场并行的轨道上来。建设部等部委修订并出台了《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房[2007]258号),将经济适用住房定入住房困难家庭供应。各地纷纷出台了经济适用住房的地方政策,明确准入、退出等条件和管理措施。自此,经济适用住房作为单纯保障性住房的地位被确立,其产权出售给低收入住房困难家庭,是其政策延续性的结果,也是部分低收入群体的需求使然。
2.2 集资合作建房政策发展
集资合作建房,其性质类似于住房合作社建房,是房改过程中出现的政策性住房,属于经济适用住房的一部分,在政策上基本纳入经济适用住房管理,而其出现的时间更早,政策取向有较明显的分界。
第一阶段是1998年“23号文”以前,以公房出售为主的房改以鼓励集资合作建房为主要趋势。这一阶段房地产市场还未建立,住房分配货币化还未实现,集资合作建房较实物分房更具有市场化属性,是改革的方向。《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号)提出,积极组织集资建房和合作建房,各级人民政府要在用地、规划、计划、材料、信贷、税收等方面给予扶持。《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知》(国办发[1991]73号)进一步细化,各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房,特别是结合“解危”、“解困”进行的集资、合作建房。除指令性计划安排的住房建设外,对个人集资和合作建房的部分可以不受规模控制,实行指导性计划。1994年“43号文”提出,鼓励集资合作建房,继续发展住房合作社,在统一规划的前提下,充分发挥各方面积极性,加快城镇危旧住房改造。
第二阶段,1998年以后政策取向开始出现变化,集资合作建房纳入经济适用住房一并管理,1998年后大力发展的商品房相比,市场化属性减弱,不再是改革的方向,甚至在房地产市场繁荣的环境中,成为具有类似实物分房性质的产品,并容易引发权钱谋私。1998年“23号文”提出,在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,可以继续发展集资建房和合作建房,多渠道发展经济适用住房建设。2003年“18号文”明确,集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分。任何单位不得以集资、合作建房名义,便想搞实物分房或房地产开发经营。《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号,下称“37号文”)明确,严格规范集资合作建房,制止部分单位利用职权以集资合作建房名义,变相进行住房实物福利分配的违规行为。国发“24号文”以较大篇幅规定加强单位集资合作建房管理。
对企事业单位集资合作建房的现行政策主要是国发“24号文”和《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)。依据现行政策,可以将集资合作建房分为两类:一类是受到政策许可的,距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业通过自有资金和土地集资建房,这既能发挥企业自主性实现企业人才战略,又能够节约社会资源解决住房困难群体的住房问题。企业在住房方面的责任没有强制性,是否为职工解决住房问题取决于企业自已的战略和决策。另一类是受到政策禁止的,任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房,各级政府机关一律不得搞单位集资合作建房。通过明确的禁止,防止拥有更多资源的企业和政府机关借机重走福利分房的道路,带来新的社会不公平。
2.3 限价商品住房的产生发展
限价商品住房是2006年后在部分房价较高阶层的住房困难问题,其政策是在2006年“37号文”中得以明确的,文件规定中低价位、中小套型普通商品住房土地的供应,“应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位”。2011年限价商品住房正式在国务院文件中出现,《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发[2011]45号文,下称“45号文”)明确,根据实际情况继续安排经济适用住房和限价商品住房建设。房价较高的城市,要适当增加经济适用住房、限价商品住房供应。限价商品住房的上市交易收益调节办法,由市县人民政府制定。
限价商品住房在性质上属于政策性商品住房,是房地产宏观调控的重要内容。具体内容没有统一的国家政策,主要由各地根据当地经济发展、房价水平、居民收入等确定建设规模、供应对象、上市交易收益调节政策等。它的产生是缓解高房价下住房矛盾的一种尝试,其结果也满足了部分中间阶层的自有产权住房需求。
2.4 小结
可见,出售型保障房的产生是我国在住房制度改革探索过程中出现的住房形式,它在前期遵循房改目标推动了房地产市场的建立发展,在后期满足了一部分中低收入群体对产权住房的需求,是有其作用和价值的。另外,从我国住房改革的发展来看,集资合作建房在保障房和商品房并行的制度框架下是有发展空间的。我国住房制度开始进入成熟阶段,不再是以单一的目标为方向,而开始注重住房的基本属性———人的居住需求,注意到住房的多种需要都是以人为根本,目标也是多元化的。因此,集资合作建房作为满足人居住需要的一种手段,在适当的人群中应允许适当建设。同时,应制订更为详细的规范,使其无法成为道;或是借鉴国外成熟经验,发展住房合作社。
3 租赁型保障性住房的政策演变
我国租赁型保障性住房主要是廉租住房和公共租赁住房。
3.1 廉租住房政策发展
廉租住房出现时间较早,是我国传统保障性住房体系的又一基本构成。按政策发展可以分为三个阶段。
第一阶段是起步阶段,从1998年至2003年,是以经济适用住房为主的住房体系中的一个组成部分。“23号文”在“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”中,出现了廉租住房的内容,提出廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。
第二阶段是建立阶段,从2003年至2007年,廉租住房制度与经济适用住房并行发展完善。2003年“18号文”提出建立和完善廉租住房制度。同年底,《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》(建设部等第120号令)出台。2005年,《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)提出加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度。要着力扩大廉租住房制度覆盖面,建设情况要纳入政府工作的目标责任制管理。2006年,“37号文”要求加快廉租住房制度建设,提出廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道,2006年前,各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。此后,关于廉租住房的一系列文件不断出台。
第三阶段从2007年至2010年,保障性住房政策体系开始以廉租住房为主体。2007年“24号文”提出,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体管理办法〉的通知》(财综[2007]64号)、《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)相继发布。自此,我国在回归保障性住房和商品性住房并行的轨道后,廉租住房因其更有针对性地解决低收入群体的住房困难问题而成为建设主导。
3.2 公共租赁住房政策发展
公共租赁住房作为中国保障性住房的一种类型,2006年在深圳开始出现,2009年进入全国视野。在房价居高的形势下,为解决低收入群体住房问题,深圳市借鉴香港经验,创新性地提出了公共租赁住房的保障方式。2007年12月,深圳市政府正式发布《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》,表示在国家已有的廉租住房和经济适用住房模式基础上,还将增加公共租赁住房的住房保障方式,并在深圳市的建设规划中,公共租赁住房将逐步占保障性住房总量的80%左右。深圳、厦门、北京、天津、上海都较早开始了公共租赁住房的推动。2009年这一概念开始在全国普及,住房和城乡建设部正式鼓励推动公共租赁住房的建设。2010年6月,《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)正式公布,旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。“十二五”规划纲要明确提出,重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体。2011年“45号文”进一步明确,大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设,公共租赁住房的主要供应对象是城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员,单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主,满足基本居住需要,逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行。自此,租赁型保障性住房在保障房体系中的主体地位得以确立。
可见,租赁型保障性住房在2007年以后成为保障性住房的主导,它是随着我国国情的变化和住房制度的不断发展和成熟而形成的。发展租赁型保障性住房,既能够解决住有所居的问题,又能够避免住房财富效应引发的社会不公,是符合我国当前的实际、解决住房矛盾而又不导致新的财富矛盾的有利途径。
当前,我国住房保障制度进入更为成熟的阶段,同时借鉴其他国家和地区的经验做法,公共住房在住房体系中必然占据一定比例。出租型保障房更符合我国的发展趋势,也更具有公共住房的属性,将成为今后保障性住房建设的重点。
4 我国保障性住房体系构建
从几类保障性住房的政策演变中,可以看到这样的发展脉络:1998年以前,国家政策出现的具有典型意义的保障性住房只有经济适用住房,尚处于初步建立阶段,以公房出售为取向的房改是这一阶段的主要内容,集资合作建房作为打破旧住房体制的方式受到政策鼓励;1998年至2007年,以经济适用住房为主体、包括廉租住房在内的保障性住房框架在国家政策指引下建立并发展起来,集资合作建房受到限制,市场化取向是这一阶段住房改革的重点,保障性住房体制和管理问题不断显化;2007年以后,先以廉租住房为主体、后调整为以公共租赁住房为主体的保障性住房体系成为国家政策的重点扶植对象,这一体系扩展为包括经济适用住房、限价商品住房、廉租住房和公共租赁住房,且以租赁型保障房为政策取向。
可见,我国保障性住房体系是在住房制度改革的过程中不断探索形成的,是通过自上而下的改革完成的,其政策服务于我国整体经济发展阶段和与之对应的住房制度,并随着我国市场经济和政府公共服务职能的成熟而不断成熟。
低收入群体的住房矛盾是我国住房制度要解决的重点,保障性住房政策要以满足住有所居为核心。以此为目标,保障性住房体系的构建包括:第一,要满足基本居住需要,租赁型保障性住房更符合这一取向,这是政府的直接责任;第二,要缓解历史形成的财富公平的矛盾,应允许部分出售型保障性住房建设;第三,要给低收入群体通过自力更生取得产权住房的机会,这是更符合市场原则、提高住房市场效率,也兼顾公平的方式,可以在管理规范的地区放宽集资合作建房或发展住房合作社。