保障性住房融资问题（精选9篇）
保障性住房融资问题 篇1
随着我国经济发展不断加快, 社会各项保障措施在不断的完善当中。现阶段, 保障性住房建设的任务随着社会保障措施的完善而不断的增长。对于有关部门的保障性住房建设工作的开展过程来说, 融资问题成为了保障性住房建设的“老大难”问题。
一、保障性住房建设融资问题
首先, 融资渠道相对单一, 资金来源主要是政府的投入。现阶段, 我国住房建设的发展不够均衡, 商品房市场发展较快, 保障性住房占整体住房结构的比例较低, 整体不同类型的住房存在着失衡的现象。与此同时, 政府的宏观调控的实施也存在一定的问题, 对于保障性住房的干预较大, 不利于保障性住房资金的多样化有效融入。
其次, 保障性住房建设资金的社会组成比例较低。保障性住房的投资整体投资周期较长, 并且具备较高的管理与经营成本, 整体投资收益较低。现代社会对于投资利益的需求也是不断提高的, 保障性住房的建设投资难以满足社会投资的需求。另外, 社会资金的流入, 还要结合考虑当地是实际政策与投资风险等问题。
最后, 保障性住房建设的融资手续过于冗余, 资金流入手续繁杂, 整体投资工作开展的效率较低。保障性住房是基本社会福利体系中的重要一环, 与人民群众的切实生活有着重要的关联, 也是人们的基本利益。目前, 保障性住房建设融资还存在很大的滞后性, 融资手续以及审批都存在一定的问题, 不利于资金的高效流通。保障性住房的建设周期较长, 并且资金投入周期较其他项目更长, 如果不能保证资金的高效流入, 就会影响保障性住房的及时使用, 不利于社会福利工作的开展。
二、解决保障性住房建设融资问题的对策
1.提高融资渠道的多元性
要解决现有保障性住房建设融资难的问题, 就必须要针对于现有融资渠道进行进一步的完善, 并且对于融资路径进行拓宽。在开展保障房建设的过程中, 需要讲公益性与自利性进行良好的结合, 并且达到合理的平衡标准。首先, 政府可以以自身为主体, 设立投资基金项目, 通过多种渠道来为保障性住房的建设提供有效的资金来源基础。政府也可以通过补助等有效的措施, 提高自身融资能力。其次, 在托管融资渠道时, 要考虑社会资金的来源, 通过采取有效的对策, 促进社会资金的进入。最后, 政府可以通过设立公租房基金, 从而对于公租房发展中存在的问题进行解决, 更好的鼓励房地产企业的加入, 并且通过出台有关优惠政策, 促进保险资金的进入。
2.增加财政投入
对于部分困难地区的保障房建设过程中, 其地方如果存在任务过重, 筹资困难的情况时, 政府要加强财政资金的投入。政府有关部门要提高对于保障性住房建设工作的重视程度, 并且采取针对性的措施, 对于重点地区的保障性住房建设投入进行加强, 通过地方财政资金的流入, 促进地方保障性住房建设工作的顺利开展。
3.为参与建设企业提供良好的政策环境
在地方房地产建设中, 住房类的房地产开发商开发地产时, 其主要目的是为了获取企业利润。因而, 商品房成为了房地产开发商的第一选择, 而经济适用房与租赁类的住房成为开发商的第二选择。廉租房与公租房等福利性的住房在开展工程建设中, 经常存在资金不足的情况。由此可见, 要想真正的推动保障性住房的建设工作, 就必须考虑到开发企业自身的利润情况, 并且为其提供良好的政策环境, 有效的推进开发商参与到保障性住房的建设当中, 并且对于目前保障性住房建设资金不足的情况进行环节。例如, 对于保障性住房建设完成后, 政府可以对开发商所开发的地产赋予商业价值, 并且推动配套设施的建设, 弥补开发商在保障性住房建设中所造成的例如损失。另外, 多种税收、土地一级信贷方面的优惠, 也可以为承建企业提供良好的优惠环境。
4.提高融资手段的灵活性
保障性住房建设融资问题的解决, 需要依靠多种手段, 积极的对融资手段进行探索, 提高融资手段的多样化与灵活性。首先, 可以采用按揭贷款的融资模式。按揭贷款融资的模式的开展, 可以以普通个人贷款方式来进行操作, 并且将保障性住房作为按揭主体。通过按揭贷款的方式, 将保障性住房建设所需要的资金以房产为抵押, 并且规定其房屋租赁资金以及周边配套商业设施的收益为主要还款资金。其次, 采用理财的方式来进行融资。政府、商业银行以及信托公司可以互相合作, 发行用于保障性住房建设的有关理财产品, 并且由政府进行提供担保, 从而更好的促进保障性住房建设资金的流入, 为保障性住房的建设工作提供保障, 同时也可以满足投资者自身的收益要求, 提高资金利用效率。最后, 企业债券的发行。企业债券的有效期较长, 并且利率较低, 可以有效的为保障性住房建设融资提供资金来源。企业债券的审批程序较为精简, 可以有效的保证建设资金的快速到位。在利用企业债券的同时, 还要注意规避潜在风险, 加强监管, 有效的落实款项的使用。
三、结束语
现阶段, 我国保障性住房建设中, 存在资金不足的问题, 并且融资方式较为单一, 融资的手续与审批流程过于复杂, 不利于提高资金的利用效率。与此同时, 我国保障性住房融资的监管力度与担保还存在很大的不足, 需要不断的进行改善。一系列的融资问题, 对于我国保障性住房建设工作的开展, 制造了很多困难。有关部门必须要予以重视, 并且拓宽融资渠道, 实现融资方式的多样化, 从而更好的为融资提供有效的资金来源保障, 促进保障性住房建设工作的开展。
参考文献
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保障性住房融资问题 篇2
“保障性住房问题”标准表述
“保障性住房”的背景：
我国住房保障体系中对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。对于最低收入家庭，政府提供租赁的廉租住房；中低收入家庭可以购买经济适用住房；而对于中高收入家庭可通过市场购买、租赁商品住房。
党中央、国务院历来重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
我国“保障性住房”问题的现状：
经济适用住房在建设和管理中问题不断：开发计划不落实，土地供应难以保证；供应对象模糊，审核不严；有些城市供应规模偏小，造成供不应求现象；建设标准偏大，初期开发建设的房屋面积过大；开发商利润难于控制，某些商品房为规避土地出让金而违规转为经济适用住房等。有的城市中，经济适用房被开发商变相高价出售，造成经济适用房不“经济”，国家给中低收入购房者的提供的福利被开发商占为己有，牟取暴利。
廉租房实物和货币来源不畅；租房的资格、租金标准难以确定；保障方式不完善、监督体系不严格以及地区间进展不平衡等。
我国“保障性住房”问题的原因：
问题的关键在于与住房市场化进程相比，低收入家庭住房保障制度建设相对滞后。经济适用房、廉租房在一些城市成为“花瓶”和“点缀”，覆盖面与现实需要相比还有相当大的差距：
一、城市政府对保障性住房的建设缺乏应有的态度和决心。一些官员认为，拿出一定的土地建设经济适用房，意味着地方政府不能再通过经营土地获取巨额土地收益，还有的地方官员认为，建立住房保障制度，解决广大中低收入人群的住房问题，对于提升自己的政绩显然有点“慢”，不如单纯追求GDP的增长速度那么突出，不能给自己“成绩单”上加分。在这样的思路主导下，我国住房保障制度的公共财政支出严重缺位。一方面，政府部门从土地出让中获得大量收益，另一方面，却不愿意为建立中低收入家庭住房的保障体系出钱。
二、公共财政对保障性住房的支持不足。从国外经验看，不少国家在公共财政支出中都有社会保障住房一项，而在我国公共财政支出中，只有廉租房明确要以公共财政资金为主，其他涉及到住房保障的支出并未纳入财政预算中。国外政府在住房保障方面一般采用立法、财政、金融和税收等多种手段和措施给予支持。与之比较，我国住房保障手段比较单一，金融、财政和税收上的系统配套支持政策严重不足。
三、经济适用房的准入标准过于简单。由于供应对象的宽泛，经济适用房制度很难保证那些最需要解决住房问题的中低收入家庭的优先权；在个人信用体系和住房档案不健全的情况下，资格审核容易流于形式，出现了骗购、转让获利等现象，使经济适用房制度的公平性受到质疑。
我国“保障性住房”问题的对策：
一、政府制定住房政策时，应明确区分“保障性住房”与“房地产市场”。在一些发达国家，即便居民平均收入已达到很高的水平，保障性住房仍然占有相当比重，比如：英国发展公共住房有100年左右的历史，虽然经历过“公房私有化”阶段，到目前为止，仍然有20%的居民住房通过住房保障制度来解决。我国发展住房应遵循“保障+市场”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市场由市场机制来进行资源配置，政府通过制定政策来进行宏观调控。
二、政府在保障性住房体系中应发挥主体地位。自1998年住房制度改革以来，我国保障性住房出现的一系列问题，根本原因就在于政府作为管理主体的缺位。根据国外经验，公共住房的运行是一个系统工程，需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面，政府应将
保障性住房的投入纳入财政预算，这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策
对政府投入都有明确规定，并有法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配
套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外，其他涉及住房保障的支出还没
有纳入财政预算安排。另一方面，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中
小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房
需求调节力度，引导合理的住房消费。
三、在制定和完善中低收入家庭标准体系，了解保障性住房需求的同时，加强监督管理。公
共住房的保障对象是中低收入群体，中低收入群体的划分标准是什么，这是制定住房保障政
策的一个核心问题，确定这个群体的数量有多大，是制定保障性住房准入标准和供应计划的基础。现阶段，我国的高中低收入人群的比例、结构与发达国家存在较大差异，相对而言，中低收入者所占比例要大得多。确定收入划分标准，需要统计部门在统计调研的基础上，运
用科学的计算方法得出。在确定合理的收入划分标准之后，还要结合政府保障目标和计划、居民的居住条件、家庭构成等因素，最终确定保障对象的数量，这是一项复杂的基础性工作。
另一方面，要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用
房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。
四、严格控制保障性住房面积标准。我国的住房保障制度处于起步阶段，居住面积应以“满
足基本住房需求”为原则，经济适用房、廉租房的设计应强调功能优先，居住面积应受到严
格控制。
五、扩大住房公积金的覆盖范围。在不影响公积金制度正常运行的情况下，将中低收入职工
纳入住房公积金制度覆盖范围，让他们在这一制度中受益。
演讲稿
尊敬的老师们，同学们下午好：
我是来自10级经济学（2）班的学习委，我叫张盼盼，很荣
幸有这次机会和大家一起交流担任学习委员这一职务的经验。
转眼间大学生活已经过了一年多，在这一年多的时间里，我一直担任着学习委员这一职务。回望这一年多，自己走过的路，留下的或深或浅的足迹，不仅充满了欢愉，也充满了淡淡的苦涩。一年多的工作，让我学到了很多很多，下面将自己的工作经验和大家一起分
享。
学习委员是班上的一个重要职位，在我当初当上它的时
候，我就在想一定不要辜负老师及同学们我的信任和支持，一定要把
工作做好。要认真负责，态度踏实，要有一定的组织，领导，执行能
力，并且做事情要公平，公正，公开，积极落实学校学院的具体工作。
作为一名合格的学习委员，要收集学生对老师的意见和老师的教学动
态。在很多情况下，老师无法和那么多学生直接打交道，很多老师也
无暇顾及那么多的学生，特别是大家刚进入大学，很多人一时还不适
应老师的教学模式。学习委员是老师与学生之间沟通的一个桥梁，学习委员要及时地向老师提出同学们的建议和疑问，熟悉老师对学生的基本要求。再次，学习委员在学习上要做好模范带头作用，要有优异的成绩，当同学们向我提出问题时，基本上给同学一个正确的回复。
总之，在一学年的工作之中，我懂得如何落实各项工作，如何
和班委有效地分工合作，如何和同学沟通交流并且提高大家的学习积
极性。当然，我的工作还存在着很多不足之处。比日：有的时候得不
到同学们的响应，同学们不积极主动支持我的工作；在收集同学们对
自己工作意见方面做得不够，有些事情做错了，没有周围同学的提醒，自己也没有发觉等等。最严重的一次是，我没有把英语四六级报名的时间，地点通知到位，导致我们班有4名同学错过报名的时间。这次
事使我懂得了做事要脚踏实地，不能马虎。
在这次的交流会中，我希望大家可以从中吸取一些好的经
河南省保障性住房融资问题研究 篇3
关键词：河南省,保障性住房,融资问题,融资模式
一、引言
目前, 保障性住房 (以下简称“保障房”) 建设已经成为社会经济发展的约束性指标, “十二五”期间, 河南省保障房要建设210万套, 仅2012年而言, 河南省保障房新开工目标定为40万套, 实际落实43.6万套, 超目标完成任务九个百分点。在资金方面, 各类保障房建设资金需求约为532亿元, 截至2012年7月份已经筹措424.67亿元, 资金到位率79.84%。即便是这样, 河南省保障房建设仍然面临资金难题, 融资约束依旧是制约保障房建设的一大障碍。与此同时, 河南省现有保障房融资模式也存在缺陷, 主要是以政府提供资金为主, 以自筹资金、社会供应资金为辅, 如此大的建设工程仅仅依靠传统的政府单一融资模式必定无法满足巨大的资金缺口。然而面临着融资渠道不畅、融资形式单一、担保机制不健全、手续繁杂等一系列难题, 自筹资金、社会资金难以发挥作用。因此, 通过拓宽融资渠道、完善相关立法、探索融资模式创新来解决资金问题刻不容缓。
二、文献回顾
基于本文研究的需要, 仅对国内有关保障房融资问题的研究文献进行回顾。王建英 (2011) 通过分析近三年河南省房地产行业运转特点提出房地产行业参与保障房的机会及应对战略, 对房地产商而言, 此时是进入保障房建设领域的最佳时机, 项目风险有限, 利润尚可确保, 对政府而言, 减轻了保障房资金负担。王建业 (2012) 使用SWOT方法分析了PPP模式在河南省公租房建设运用中的可行性, 以期可以得到相关部门关注, 对公共租赁住房融资难题有一定的指导意义。何元斌和王雪青 (2013) 认为保障房融资问题主要表现为资金需求量大、缺乏稳定来源、地方政府缺乏推动力以及保障房的金融创新不足等方面, 他们提出首先要设立和完善地方以政府为主导的保障性融资机制。其次要推动地方投融资平台的建立, 缓解保障房的融资困境。最关键的是积极主动地探索多元化融资模式, 刺激私营企业投资参与保障房建设项目。郑慧 (2013) 针对保障房建设面临的困境, 提出解决资金、土地、监管、机制、运营等方面的对策。罗霞和王崇锋 (2013) 结合国际住房公积金模式分析了我国保障房融资问题, 并提出了相应的对策, 如引入PPP模式或BOT模式, 进行保障房资产证券化或信托化, 创新公积金管理联动机制。
通过对国内相关文献进行回顾可以发现, 目前学者们对保障房融资问题主要关注两个方面, 一方面是保障房融资过程中存在哪些问题及如何解决, 而另一方面是如何创新保障房融资模式, 使其更好地解决保障房面临融资难的问题。而且大多数学者是针对我国保障房总体融资情况进行研究, 而对于具体省市的保障房融资问题的研究较为稀少, 特别是针对河南省保障房融资问题的研究就更为稀缺, 而河南省保障房建设任务的落实在全国保障房建设任务中占有举足轻重的地位, 因此本文认为研究河南省保障房融资现状及问题具有重要的现实意义。
三、河南省保障房融资现状及问题
(一) 融资模式单一
落实保障房的资金来源问题是保障房项目建设得以运行和发展的前提。其在实践中对资金的要求主要表现为三个方面:一是筹资渠道必须畅通;二是资金来源必须稳定;三是所筹资金必须满足保障房的建设需要。然而面对这三项要求, 河南省或多或少存在一些问题。首先, 保障房建设的根本目的是政府为了弥补市场化可能带来的不公平现象和保护社会低收入弱势群体的住房利益, 这决定了其本身具有公益性的特点。保障房与其他保障制度相类似, 都是政府向居民提供的一项公共福利产品。这也意味着其建设、使用以及处置均处在政府的主导力量之下。而当前保障房筹资来源主要是财政拨款、住房公积金超额收益以及土地出让净收益, 这三方面来源归根结底都是国家的财政收入。可是一些地方由于推广保障房积极性不高未按有关政策提取、使用建设资金, 影响了保障房的建设。其次, 目前河南省保障房资金来源主体主要为各级地方政府。如果投资只依靠地方政府举债或者补助, 财务压力相当大, 而且接连大规模举债投资, 形成的财政负担是政府难以承受的, 很可能导致政府性财政风险。除此以外, 随着商品房价格连续上涨, 中低收入阶层对保障房的需求日益增加。当日益增加的保障房需求与微乎其微的资本供应之间的资金缺口日益膨胀, 单一的财政资金已无法满足其对资金的需求。而由于没有突破政府单一融资模式, 私人资本基本不能介入该领域, 只有少量无偿的私人捐助资金进入该领域, 以营利为目的的大规模私人资本并未被引入。虽然财政预算拨款在政府投资中所占比例最高, 但是其稳定性较差, 当中央或地方政府因特定原因财政吃紧时, 保障房的资金在一定程度上可能被挤占。所以必须突破政府单一融资模式, 推行政府主导的多元化融资模式。在以政府为主导的前提下, 引入社会资本, 吸收闲散资金, 共同建设保障房, 达到政府与民间资本的双赢。
(二) 金融工具缺失
近年来, 由于有土地收益和地方税收做担保, 商业银行也将目光投向了保障房项目, 逐渐增加保障房的信贷支持力度, 在一定程度上缓解了政府财政压力。但对银行部门来说, 保障房占有资金量极大, 收益低且回收期长, 特别是由于宏观调控和信贷政策影响, 国家多次上调存款准备金率, 进一步紧缩银根, 使多数银行对保障房持谨慎态度, 从而导致政府单一融资模式、金融工具无法发挥实质作用的僵硬局面。因此, 河南省住房保障项目应该更加积极探索金融创新, 将僵化、死板的政府单一融资局面转换为政府主导下的市场化运作方式。
(三) 融资效率低
依据现有财税体制, 土地收益是地方政府主要的预算外收入。但是为了严格执行中央下达的指示, 地方政府不得不努力实现保障房项目的建设与推广, 这就意味着地方政府要为保障房无偿或者以较低的价格提供土地使用权。从而导致地方政府既放弃了土地收益, 又不得不占用大量财政资金建设保障房的不利局面出现。这些问题的出现必然影响地方政府的GDP, 这一直是地方政府以消极态度建设保障房的最根本原因。这种来自双重财政的压力, 会导致地方政府拨地和拨款积极性不高, 进而导致保障房融资效率低下。
四、国外保障房融资模式借鉴
保障房项目建设融资困难是世界各国普遍面临的难题, 但由于西方发达国家住房保障项目起步比较早, 经过多年探索与研究已建立起较为完善的保障房融资体系, 已初步解决这一难题, 这为解决河南省保障房融资难题提供了值得借鉴的经验。
(一) 新加坡的中央公积金制度
以新加坡为例, 新加坡的住所按其类型和处境分为两大类:组屋以及私宅。“组屋”是指政府管辖的建屋发展局为广大中低收入群体所提供的廉价公共住房, 其覆盖率达到新加坡居民的86%, 其中82%是屋主自住组屋, 4%为出租组屋;“私宅”是指由私人房地产商投资建设的, 完全按照市场价格运行的向高收入群体供应的高品质住宅。
为了有效缓解严峻的房荒问题, 1960年, 新加坡成立了建屋发展局, 其主要目的是向低收入群体提供廉价房屋。与此同时为了鼓励人民拥有自己的组屋, 1964年, 建屋发展局提出“居者有其屋”计划, 这一计划实施的特别之处在于采用政府分配为主, 市场出售为辅的方式将政府与市场完美结合。它的组屋资金来源主要是中央公积金存款, 其中央公积金存款是由中央公积金局统一管理和使用。与我国住房基金类似, 它由雇主和雇员按照一定比例将工资收入缴存。其功能主要体现在两个方面:一是公积金制度使政府积聚了大量的住房建设资金, 这使居民的住房问题总是能在比较短的时间内解决;二是公积金会员有权使用公积金购买组屋, 这有效解决了居民购房支付能力不足的问题, 极大地刺激了中低收入家庭购房。这样就形成了良性循环, 不仅为建设公司提供了建设资金, 也为居民购买、居住组屋提供了资金。中央公积金制度使新加坡保证了组屋的充足供给, 并使其在保障房方面成为世界典范。
(二) 德国的住房储蓄制度
以德国为例, 德国十分关注住房保障体系的构建, 其主要内容涉及三个方面:住房补贴制度、住房储蓄制度、购房税收优惠政策。按照德国法律, 家庭收入不足以租赁适当住房的德国公民, 有权享有住房补贴政策, 其中房租补贴的资金是由联邦政府和州政府共同承担的。对于因其他原因找不到房子的家庭, 例如经济收入低, 或某一民族、信仰某一宗教或孩子太多, 政府通过资助私人投资者和地方房地产公司的方式, 促使他们为市场上无能力购买住房的家庭提供质优价廉的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房进行翻新改造, 以供低收入家庭居住。另外, 德国政府还实行“住房金”制度, 提供福利性公共住宅供其租住, 并大力推广“社会住房”和“住房金”等资助政策。所谓“社会住房”, 是指供出租的公寓楼以及合作社住宅。政府经过不同的补贴形式, 把这类住房供应给低收入阶层。
德国住房保障制度的最大特色便是住房储蓄制度, 主要有以下特点:一是先储蓄、后贷款。即储户先按照自己住房需求以及储蓄实力, 和住房储蓄银行签定储贷契约, 储户每个月按合同约定存钱, 当存满储贷金额的一定比例后, 便可获得贷款权。二是贷款利率稳定、低息互助, 住房储蓄制度是一种封闭运行的融资体系, 独处于德国资本市场, 存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。
(三) 美国的政府支持下的信贷援助模式
以美国为例, 在住房保障项目建设发展历程中, 美国实施的是以提供间接补助金或信用为支撑, 以信贷市场为主的融资模式。这一融资模式主要包括以下四种方式:第一, 为开发商提供优惠贷款和保证支持等战略来支持公共住房项目建设的政府财政创新补贴方式。例如1970年, 美国联邦政府允许大众住房开发商依照市场利率从私人金融机构进行贷款, 仅需支付1%的贷款利率, 差额部分由联邦政府贴息, 从而吸引大批房地产开发商从事大众住房项目的建设。第二, 成立联邦住宅管理局和退伍军人管理局为低收入群体、退伍军人及其家眷的住房抵押贷款提供保险, 支持金融机构发展住房抵押贷款。第三, 创设联邦家庭贷款银行并利用政府债券融资, 为低收入家庭提供低息贷款。1932年大萧条后, 罗斯福政府在全国创设了12家“联邦家庭贷款银行”, 以财政部发行专门债券形式廉价筹集资金, 再由其资助商业银行以低息发放贷款。当前, 美国有80%的金融机构是该系统的成员。第四, 督促改进市场化融资形式, 吸引社会资本投入保障房建设。20世纪七八十年代, 因为可享有房地产开发的税收优惠, 美国社会资金主要通过辛迪加组织广泛参与美国住房和经适房建设。20世纪90年代以后, 房地产投资信托成为建造、选购和持有房地产的另一种架构体例, 且房地产投资信托通常是免税的。截至2009年末, 美国房地产投资信托上市公司约200家, 资产规模高达3 400亿美元。
五、研究结论及政策建议
综上所述, 可以看出, 虽然保障房的大规模建设对解决河南省中低收入群体住房问题具有重要作用, 但是融资渠道狭窄、资金供给不足致使保障房建设受阻, 而当务之急便是如何更有效地解决资金问题。经过对国内相关文献进行回顾, 不难发现有效解决保障房融资困境的首要之举应为建立和完善保障房相关政策和法律法规。西方发达国家之所以妥善解决保障房的融资问题, 主要在于其有一套完善的法律法规作为依据。完善的财政政策和专项的立法是保障房融资的基础。政府应该依据经济社会发展情况, 建立并逐步完善保障房相关法律体系。这一法律体系应涉及多个方面, 包括专门机构的构建和准入、政策性住房的建设支持、政府贷款以及辅助政策等。除此之外, 政府应建立相应的财税金融政策为市场的正常运行提供有利条件。如美国实施信贷援助政策, 设立联邦家庭贷款银行, 为中低收入家庭提供低息贷款等。除了相应的立法体系, 完善的金融系统以及强有力的金融支持也是保障房融资的基本保证。河南省乃至全国应该借鉴西方发达国家在这一方面的经验。首先建立专门的政策性住房金融机构, 如新加坡的中央公积金局, 美国的住房储备协会。其次通过金融创新产品拓宽融资渠道, 使保障房项目可以在金融机构得到长期和低息的贷款, 保证保障房项目建设资金的充足。最后, 为了顺利获得银行贷款, 政府应出面组织担保机构, 为金融机构发放的住房贷款提供担保, 激励金融机构向中低收入者提供住房贷款。
参考文献
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保障性住房融资问题 篇4
姓 名 谭 虎 专 业 投 资 学 研究方向 房地产投资 指导教师 陈 柏 东 学院名称 金融学院
中南财经政法大学研究生部
引言
我国正处在经济和社会转型的宏观背景下,在现行市场经济背景下,住房难问题作为关乎国计民生的大事之一,成为我国乃至世界各国所关注的重点。由此,经济适用房、廉租房和公积金政策等一系列保障性住房政策的出台,是我国应对这一问题,解决中低收入家庭住房困难的重大决策,然而在这一过程中存在诸多问题,诸如政府思路不清晰,制度不健全,监管不严格等,由此导致保障性住房政策成果不显著,百姓无法切实得到实惠。目前,保障性住房问题已经引起我国政府和学术界的广泛重视,但研究多集中在如何住房保障制度改革方面,而在新的投资环境和政策下企业与政府所面临的问题研究较少，本文试图以住建部和国务院的十二五规划为出发点,重点研究新政策下政府保障性住房建设在土地公给和资金运用方面所存在的问题和挑战，提出政府投融资的具体渠道和办法，实现由“有住房”到“有房住”的转变，以期能够更好地解决低收入家庭住房难问题。
一、我国保障性住房建设的发展历程
保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房、以及棚改房构成，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，具有社会保障性质。
早在1995年，《国家安居工程实施方案》的出台就标志着“安居工程”在我国全面起步，其计划在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。这一阶段我国住房的主要模式为“集资合作建房”和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消，经济适用房开始进入保障房体系。
1998年7月3日国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系已经全面建立起来。2001年底开始，以大连市为代表的部分城市提出了经营城市的理念，以出让土地获取政府收入，导致建设经济适用住房的积极性逐步减弱。从2002年开始，经济适用住房投资占房地产投资比例大幅下降。2003年，国务院18号文把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品住房同时也取代了经济适用房作为了市场的供应主体，在一定程度上导致了保障
性住房的建设和供应不足。2005 年更达到了历史最低点，仅为3%（2005 年经济适用房投资额为519 亿，同期房地产开发投资15909亿元），一些城市甚至停止经济适用住房的建设。
2007年国务院提出了住房保障制度的目标和基本框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。
2010年国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求加快保障性安居工程建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，我国保障性住房体系已经逐步趋于完善。
二、保障性住房建设的发展现状
2010年，全国保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，中央财政保障性安居工程支出764.86亿元，增长38.9%，超额完成年初计划。2007年以来，中央财政不断加大对保障性安居工程的补助力度，2007-2009年中央财政保障性安居工程支出分别为51亿元、181.9亿元和550.6亿元，增速明显。
在中央的十二五规划中，住建部对2011 年保障房建设、供应结构做出了明确的安排，并与地方政府签订责任书，大大强化了保障房执行力度。保障房建设的目标在于，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。将保障房建设规划提升至3600 万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。计划至2015 年末，保障房能覆盖到总人口的20%左右。2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。截至2011年7月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工建设721.8万套，开工率72%。以湖北省为例，保障性住房和棚户区改造住房开
工率已达99.98%,仅有54套保障房还未开工｡
2011年1月29日，国土资源部公布了2010年全国住房用地供应计划执行情况，2010年全国30个省区市(不含西藏和新疆生产建设兵团)住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷，比2009年住房供地增加4.9万公顷，同比增长64.1%。保障性安居工程（含廉租房、经济适用房、限价房、公租房等保障性住房和棚户区改造住房）实际用地3.24万公顷，占全年住房实际用地比例为25.9%，其中保障性住房实际用地2.64万公顷，占全部住房用地比例为21.1%；商品住房（中小套型商品住房和大户型高档商品住房，中小套型商品住房中剔除了限价房和公租房）实际用地9.3万公顷，占比74.1%。
今年的1000万套保障住房，约200万套住房是产权型的经济适用房和限价商品房；400万套属于棚户区改造，也是产权型的；还有400万套是廉租房和公租房（其中廉租房180万套，公租房220万套）。总投资约1.3万亿元，其中中央财政安排补贴1030亿。据测算，经济适用住房、限价住房和棚户区改造，资金可以自求平衡，即通过销售收回投资并有一定的利润。但廉租住房和公共租赁住房的融资，存在一定困难。除了中央财政补助1030亿，还安排土地出让收益的10%，大体也是1000亿，还有公积金增值收益四五百亿，合计可以落实2500亿左右。另外还有2500亿，需要各地自己想办法筹集。
三、建设中所面临的问题
1、资金短缺
目前住房保障资金以土地收入为主或者以公共收益为主的方式，其资金规模都会随着房地产的变化而产生很大的波动，从而不利于形成长期稳定的资金来源。比如2008 年，房地产市场不稳定，很多政府土地流拍，厦门市依然按照2007 年的发展趋势制订发展规划。2007 年厦门的土地出让收益是300亿，而2008年为50亿，2009年第一季度只有300万。这样住房保障的资金就面临很大的困境。不考虑土地出让金（因为土地出让金来源具有不确定性，且是陆续到位，而不能一次性到位），2011年已筹集资金也已经完全能保证保障房开工建设。不过2012年如果不补充新的资金来源，资金缺口可能达到3000亿，如考虑2011年-2012年每年约有1000-1200亿土地出让净收益可以用于保障房，2012年资金缺口也在1000亿左右。同时，住房保障领域的各种配套金融税收政策还没有跟进，也没有鼓励企业参与社会化的相关措施，还是以政府投入为主，这便给政府财政造成了很大的负担。
2、土地供给不足
回顾 2007 年-2010 年保障房土地供给完成情况，基本上每年完成率都在80%以
下,2010 年甚至只完成 67.8%！保障房土地出让始终低于计划，其原因，我们认为，一方面是来自商品房市场的挤压，部分本来安排建保障房的地块被高价出让，另一方面可能是收储进度低于预期，部分地块拆迁、平整和补偿等进度未按计划完成。供地低于预期，直接导致保障房实际供给会低于预期。
四、对策
第一、对2011年保障房建设，住建部预计需要1.3-1.4万亿。其中，400万套棚改房在5000亿元左右，200万套经济适用房和两限房的建设资金约需5000 亿元，380万套公租房和廉租房预算资金约4000亿。目前已经有较为明确来源的资金有4634 亿：中央财政补助1030亿、公积金贷款500 亿，国开行贷款1000 亿，地方土地出让金陆续提取约1200 亿，公积金增值收益预计400 亿，中央代发国债504 亿等。在充分吸引社会资金参与的基础上，目前地方到位资金已经足以保证完成2011年1000万套保障房的开工，而资金短缺将在2012年出现。虽然我国政府掌握了大量的公共资源，拥有高储蓄率，财力相比其他一些国家政府来说，还是比较充足的。然而，简单地依靠政府投资以期望中国的经济走出困境，可能会有一定的困难，这就需要依靠政府投资为主，广泛的动员社会资本共同参与，振兴经济。
首先，200万套经济适用房和两限房可全部由社会资金参与。由于经济适用房和两限房最终将用于出售给个人，资金回款有保障，特别是两限房，由于有一定利润保障，企业参与热情相对较高，政府可以通过适当修改土地出让条件或者通过配建的方式，以牺牲较小的经济利益即可吸引社会资金参与。其次，对于棚改房，可以分别出售、租赁给原住户，甚至有部分将向社会出售。由于大部分最后会通过出售回笼资金，建设过程中的资金缺口3400亿完全可以通过银行贷款等方式解决，建成出售之后偿还本金。再次，如果公租房政府能通过税费优惠等措施，吸引社会资金参与建设，并长期持有经营，则政府仅需负担160万套廉租房筹建，所需资金约1800亿，其他均可以通过贴息等方式吸引到社会资金参与。
除此之外，在实施税费减免、财政贴息等方式之外，还可以考虑建立保障房的预售制度、建立社会资金参与的退出机制（特别是参与公租房经营）以及扩大贴息范围或者通过配建适当的商业等方式，提高保障房利润率水平，充分吸引保险、信托和银行贷款资金参与保障房建设。
第二、据测算，2011年开工的1000万套保障性安居工程，共需要土地4.13万公顷，较2010年保障性安居工程实际用地增加27.5%，其中经济适用房和限价房需要土地9333公顷，廉租房和公租房需要土地13333公顷，棚户区改造住房需要土地18667公顷。要切实加强保障房的土地供给，防止出现过去4 年来土地出让计划屡屡低于预期的情况发生，必须采取相应的措施，如利用闲置土地来增加保障房建设的土地供给，拥有丰富土地储备的央企应该出让闲置土地以供保障房建设，政府回收废弃与浪费土地等。
第三、在法律法规方面也应该切实加强。出台法律严格限制炒卖组屋，确保组屋政策的顺利实施，从法律制度层面来保障住房，包括资金投入、土地供应政策、机构和人员配备等。同时也需要完善相关的配套制度，包括金融、税收、土地的等等支持政策。中国现
在的土地供应非常随意，政府不愿意拿出土地来建设保障性住房。如果在法律制度中予以明确，保障性住房的土地供应就有了明确的保障机制。
五、结束语
我国的保障性住房建设才刚刚起步,在政策执行中避免不了的会出现一些漏洞和困难，而产生与初衷不一致的结果。但保障性住房政策对解决中低收入家庭住房问题是十分重要的，是不可忽略的正确举措，这就要求我们在建设过程中及时发现问题，结合我国的实际情况制定出正确的解决问题的方案，确保保障性住房建设健康、高效、快速向前发展，最终实现居者有其房的目标。
六、参考文献
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5、陈工,苑德宇.我国公共投资挤占私人投资了吗？[J]《财政研究》，2009年第12期
保障性住房融资问题 篇5
一、我国保障性住房的融资来源
保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念,是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提供给特定的人群使用,起社会保障作用。由此看来,保障性住房的融资问题主要应由政府来解决,而政府的财政收入相对于地方的保障性住房建设来说是杯水车薪,依靠大部分财政收入填补,也难以解决资金的欠缺问题。当下地方政府仍旧是负债累累,据审计署6月27号报告,截止2010年底,全国地方政府债务余额已超过了10万亿元。
2011年我国将开工建设1000万套保障性安居工程,需要建设资金约1.4万亿元。总体来看,1.4万亿元中8400亿元通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集,中央和地方政府需要总计投入5600亿元左右。可见,地方政府虽然是保障性住房的主要责任方,但是融资资金还主要依靠社会机构及个人的投入。
二、保障性住房融资模式的现状和问题
(一)现有保障性住房融资模式
1. 政府提供主要资金。
政府是支持保障性住房建设的最好责任方,主要依靠地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券来筹集。尽管当前政府难以独自提供所有资金建设保障性住房,但这种通过政府自身来融资的模式在2003年以前一直是保障性住房融资的主要形式。但从2007年以后,国家逐步回归到保障性住房的建设当中,尤其2011年以后,这种政府独自推行保障性住房建设的模式提出了极大挑战。
2. 社会机构提供以及自筹资金。
保障性住房是整个社会的保障福利分配问题,必定关切到处于社会之中的企业、机构,他们也必须从社会贡献的角度加以提供有限的帮助。目前其提供的资金主要依靠银行贷款、社保基金、保险资金等来筹集。从今年保障性住房资金来源结构可以明显看出,社会机构类的资金支持呈逐年递增趋势,而且增势较为明显。
(二)融资模式的现状和问题
1. 融资渠道单一,银行依赖度高。
今年政府提供的5000亿元资金支持里,有三分之二都是源自土地出让金,而其他的方式地方财政预算、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券都只有很少的数额,还有许多地方政府的债券不能够用于保障性住房建设之中,财政预算历来难以向保障性住房倾斜等等,这些都对政府融资的灵活性以及权威性提出了挑战。尽管政府有提供资金,但绝大多数的资金还是要靠社会机构来筹集,其筹集的方式更是七成集中于银行贷款,这无疑显示了社会机构在保障性住房资金投入上的局限性,而且融资集中于银行贷款很容易受政策的影响,很难持续性的利于保障性住房的长久稳定建设。
2. 融资手续复杂,实施效率低下。
保障性住房的建设,关系民生,但是当前保障性住房融资模式,显现出极大的滞后性,尤其在其对融资项目的审批、放资上。政府类的资金融资模式,极大的代表了这种手续复杂,效率低下的状况。保障性住房本身的建设周期就很长,如果资金的融资周期也很长,势必延缓整个保障性住房项目的保障及时性,比如土地出让金净受益融资模式中,地方政府必须通过国税部门、地税部门、地方财政部门等等层层部门审批核准才能有进展,这极大的不利于融资的展开。
3. 现有融资模式容易引起寻租现象。
不管是政府类的融资途径,还是社会机构类的融资模式,无一不跟政府有着密切的关系,而且程序上的冗杂也进一步加深了这一关系。在此背景下,寻租便变得近乎寻常。建立在政府基础之上的融资模式,加大了这种寻租的可能性。2009年6月12日,武汉市5141名困难家庭市民参与一个经济适用房小区公开摇号,结果摇中6个连号。经查,6人申请材料系造假,贿赂国家机关工作人员。其实,关于保障性住房中的寻租现象,全国范围内有很多,这背后的原因与融资模式的不独立有着很大的关系。
4. 现有融资模式的担保机制不完善。
住宅贷款担保由借款人以合法的房产向担保公司进行抵押反担保,一旦借款人出现违约情况,担保机构要负有相应的责任。目前,保障性住房融资模式下银行贷款、保险资金都有较为完善的与之配套的担保机制,可以很好的为贷款方服务。但是涉及到居民切身利益的公积金贷款、社保基金等都没能引入有效的担保机制,某种程度上这也可以说明这类融资模式的欠缺原因所在。有了担保的贷款,不用处理违约房产的繁杂手续,这将大大刺激放贷积极性,也会降低放贷成本,极大地促进公积金、社保基金等融资方式的实施。
三、对保障性住房新融资模式的探讨
(一)组建保障性住房投融资公司,实行综合专业管理
解决好保障性住房的融资资金问题,基本上就可以较快推动保障性住房的建设,融资问题具有较大的复杂和专业性,组建专业的保障性住房投融资公司具有极大的必要性,不仅能够有效避免融资过程中涉及政府部门的寻租现象,同时也可以极大地简化复杂的融资手续,提高办事服务的效率。比如,2011年5月3日,北京市政府已经召开专题会议,重点探讨组建北京市保障性住房投融资公司等事宜,为顺利实现公共租赁住房、定向安置房建设目标任务提供保障。通过这种模式,保障性住房融资的相关事宜全部委托由该公司来实施,必定能够加大融资的力度和效率,更加切实有效的保障我国中低收入居民的居住问题。
(二)培育多元化的融资主体,多样性的融资方式
保障性住房建设是为了改善低收入群体的居住条件,首先具有公益性,这在保障性住房的资金来源渠道和融资方式中可以体现:国家各级政府为保障性住房设立专门的投资基金,最大化的提供政策保障资金来源的多样化,住房公积金、社会保险金在购买保障性住房时均可使用;各大银行在住房贷款上都提供了较大支持的同时,在保障性住房的贷款方式上,又进行了创新;民间的筹资、借款、购买者所在企业的资金支持等,各种融资主体均参与到保障性住房的融资活动中。多渠道的资金来源、多元化的融资方式,一方面使保障性住房的公益性得以实现,同时又满足了各参与群体自身的利益。
(三)扩大信托基金(REITs)支持的保障性住房类型
将近十年的保障性住房融资经验告诉我们,信托基金能够有效的补充保障性住房融资的资金缺口。之前信托基金主要支持保障性安居工程的经济适用房、限价房和棚户区改造住房,这样能够快速回笼资金,对于廉租房和公共租赁房仍然较少的介入。其实,信托资金拥有成熟的运作团体和丰富的运作经验,完全可以扩大支持的住房保障类型,与廉租房和公共租赁房的承建方合作设立项目公司,负责公共租赁房建设,建成后由政府的公共租赁房管理中心进行回购,项目公司收回投资,信托资金退出。
参考文献
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保障性住房融资模式探讨 篇6
一、扩大参与主体, 大力探索BT模式
BT (B—Build, T—Transfer) 即“建设-移交”, 由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资, 并对工程进行施工建设, 在工程验收合格后完成移交等工作, 并由政府在约定时间内向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。采取BT模式, 通过公开招标的方式确定投资人, 投资主体可以是投资公司、房地产开发企业、建筑施工企业, 可以是一个投资人, 也可以是多个企业组织的投资联合体, 能够鼓励各种资本参与保障性住房建设, 有效缓解保障性住房建设资金困难。同时, 由于保障性住房无须市场推广和销售, 房地产开发公司的附加值被降至最低, 使建筑施工企业的优势更加凸显出来。通过招投标的方式可以使建筑施工企业直接参与到保障性住房建设中来, 减少了中间环节, 在其获得相对较高利润的同时, 提高了保障性住房建设项目的运作效率和质量, 节约了政府建设投资成本。
二、搭建融资平台, 深化银政合作模式
这一模式的基本思路是政府成立保障性住房投融资平台, 通过“一揽子”业务加强与商业银行的合作, 银行通过信贷的形式向保障性住房建设项目主体、购买人 (主要指经济适用住房) 提供资金。银行作为以盈利为目的的企业, 其目标是追求利润最大化, 决定了其信贷投向必然是向高回报的行业倾斜, 而保障性住房建设作为微利、甚至是保本项目, 以及其购买人作为中低收入阶层, 无法给银行带来很高的回报和附加值, 导致银行对保障性住房建设项目投放贷款的积极性不高。对此, 为引导和激励银行向保障性住房提供资金, 各地政府应整合银行业务资源, 在测算分析的基础上, 将政府类 (包括地方所属的国有企业) 高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行“打包”, 采取招标的形式选择合作银行, 通过签订银政合作协议将保障性住房贷款额度、期限、利率等确定下来, 并由政府设立的保障性住房投融资平台 (如住房投资公司等) 负责与银行进行有效对接, 以确保保障性住房建设贷款按时足额发放到位。
三、细化工作举措, 积极试行专户模式
按照《经济适用住房管理办法》、《城镇廉租住房管理办法》和《廉租住房保障资金管理办法》等规定, 廉租住房实物配租和货币补贴的资金主要来源于住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额、不低于10%的土地出让净收益、市县财政预算资金, 以及中央、省补助资金和社会捐赠资金, 称之为廉租房专项资金。在上述资金中, 由于对扣除额没有明确的界定, 导致在实际计算廉租房保障资金时许多不该扣除的金额被扣除, 使廉租房保障资金大打折扣。因此, 应对《廉租住房保障资金管理办法》中规定的资金来源进行细化, 特别要对允许扣除项予以明确和量化, 对地方财政投入廉租住房的资金也要进行量化, 如可以将投入资金明确为占财政收入或房地产税收收入的一定比例。同时, 为了提高地方政府对廉租住房的重视程度、督促地方政府履行相应的责任, 可以考虑将廉租房资金账户上设一级, 即市级 (省辖市) 、县级账户分别设在省、市, 由省、市对廉租房资金账户进行考核, 纳入各市、县的综合考核。而经济适用住房建设的优惠政策则体现在对相关税费的减免上, 但在实际执行中, 由于部门利益的存在, 导致相关优惠政策落实不到位, 不该收的税费在保障性住房建设中照收不误, 变相增加了成本, 因此, 应在对相关办法进行梳理的基础上, 出台或联合出台统一的优惠标准, 并纳入相关部门的考核, 使保障性住房的优惠政策真正落到实处。同时, 用公积金贷款支持保障性住房建设要在试点成熟的基础上, 积极稳妥地进行推广。
四、整合产业资源, 稳步推进REITs模式
REITs (Real Estate Investment Trusts) 即房地产投资信托基金, 实际上是一种证券化的产业投资基金, 通过发行基金, 集合公众投资者资金, 在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人, 从而使投资人获取长期稳定的投资收益。但从保障性住房来看, 其资源主要包括廉租房、公共租赁房和经济适用房三种, 其中廉租房、公共租赁住房比较适合做REITs, 但其收益一般较低, 难以吸引众多投资者。对此, 可以考虑将收益较高的国有商业地产整合到REITs中, 适当提高REITs整体收益, 也可以考虑通过财政补贴的形式使REITs达到一定的收益水平, 以吸引更多的投资者。从投资对象来看, 除了广大的社会投资者, 可以考虑将社保基金纳入投资对象范围, 因为这类资金在确保安全性的基础上, 对收益水平的要求并不高, 而保障性住房RE-ITs能够很好地兼顾上述两个方面。
保障性住房投融资研究 篇7
一、保障性住房投融资的困境
纵观住房保障在我国的发展历程, 从最初的计划分房, 到住房的市场供给阶段, 再到市场供给和保障性住房体系并举的时期。制约保障性住房发展的最大的因素就是资金瓶颈约束。
(一) 政府财政负担的加大
从最初的政府和单位投资建设, 分配和维修保养住房, 给政府和单位造成巨大的财务负担, 此后的经济适用房建设时期, 由于可以按成本价出售住房, 政府的财政投入才能形成循环, 但是由于政府资金规模的限制, 长期以来, 保障性住房的投资规模并不大。进入公租房为主的保障阶段。传统的政府直接投资的模式已经远远不能满足社会对于保障性住房的需求, 这就迫切要求引入其他投资主体进入保障性住房投融资领域。
(二) 以贷款为主的单一融资渠道
在目前保障性住房投融资体系不成熟的阶段, 住房保障的建设资金过多依赖政府的直接投资和银行贷款。在我国保障性住房建设资金中, 贷款占很大比例。包括商业银行贷款、政策性银行贷款、住房公积金贷款等, 2010年保障性住房建设资金中贷款占到30%以上, 而2013年保障性住房建设所用贷款比例上升至70%。由于保障性住房具有投资周期长, 资金规模大, 资金流动性低等特征, 这么大规模的贷款进入保障性住房领域投资, 在某种程度上存在很大的风险隐患。
(三) 民间资本介入渠道有待拓宽
保障性住房由于具有社会公益性和福利性的特征, 主要是依赖政府的转移支付来实现住房保障所需资金的投入。保障性住房是政府主导投资的社会公益项目, 民间资金进入保障性住房投资的天然门槛很高, 民间资本介入的积极性也不高。
(四) 保障性住房资金流动性差
保障性住房的公益性, 造成了保障性住房投融资模式与商业地产的投融资方式截然不同, 这是由保障性住房的社会福利性和公益性造成的。保障性住房在投融资方面主要依赖内源性融资, 也就是这类房产投资主要依赖于政府的补贴和政策扶持。一般意义上来讲, 政府的财政资金和相关配套政策的支持越大, 保障性住房的建设落实状况就越好。加之房地产投资自有的内在规律, 属于长期投资, 这就在一定程度上造成了保障性住房投资资金的流动性较差。
二、保障性住房投融资存在瓶颈的原因
(一) 地方政府财政资金瓶颈
在当前保障性住房投融资以及资金的循环回收较为困难的现状下, 保障性住房的建设资金在某种程度上主要依赖于地方政府的财政资金支持。而政府的资金主要由中央的财政拨款和地方财政预算为主。面对巨大的社会住房需求以及庞大的存量房的维修和保养给政府带来沉重的财政负担。由于保障性住房所产生的土地挤出效应以及依赖政府政策扶持和税收扶持, 大规模建设将会极大地影响地方政府的土地出让金收入以及税收收入, 这就导致了地方政府对于投资保障性住房的积极性不高, 诸多因素造成地方政府在保障性住房建设上的财政支持是有限的。
(二) 保障性住房项目的公益性
在保障性住房的投资建设中, 经济适用房、限价房和棚户区改造项目都是以销售为主的, 可以在较短的时间内安全的回笼资金, 这些项目往往容易吸引民间资金投资。但由于公共租赁住房一般采取的方式是“只租不售, 中短期租赁”, 在客观上造成了这类保障性住房投融资的风险较大, 一方面投资规模较大, 但另外一方面资金的回收期特别长, 这就造成了民间资本多不愿参与这类保障性住房的投融资。而廉租房等面向社会老弱病残保障对象的保障性住房, 由于收取的租金较低, 无法形成建设资金投入产出的良性循环, 此类保障性住房的经济效益较小, 无法吸引民间资本投入。
(三) 融资渠道不畅
当前保障性住房投融资的实践过程中暴露出的一大弊端就是渠道相对单一, 金融创新较少, 主要依赖于政府的内源性融资和金融机构的贷款, 无法有效的吸引社会资本参与保障性住房的投资建设。这些都是由于保障性住房的公益性和福利性造成的。目前主要的政府融资渠道主要是依赖政府财政资金、公积金增值收益以及土地出让金收益, 这就造成了保障性住房严重依赖政府, 同时也在某种程度上加重了地方政府的债务负担。
(四) 保障性住房投融资市场不成熟
保障性住房投融资资金瓶颈, 在客观上就要求资本市场为保障性住房建设提供资金支持。国外比较成熟的资产证券化以及房地产投资信托基金 (REITs) 对于成熟的资本市场依赖很大, 这就在客观上要求资本市场的进一步完善。从而将资本市场引入保障性住房建设, 为社会资本投资保障性住房建设, 降低融资成本和交易成本。为保障性住房的健康发展, 提供良好的资本市场支持。让各种金融创新在保障性住房领域得以实践, 但这些在国内还无法实现。
(五) 保障性住房立法的缺失
各国保障性住房建设的实践证明, 完善的保障性住房立法有助于保障性住房的顺利开展, 有了成熟的法律体系保障保障性住房的建设, 可以保障社会资本投资保障性住房的安全性。通过相关法律的设立, 保护民间资本进入和退出的安全性。只有完善的法律保障才能产生良好的保障房投融资环境。
三、保障性住房投融资对策研究
(一) 拓宽融资渠道, 缓解资金压力
房地产行业一个突出的特点就是资金压力较大, 不仅是商品房资金压力大, 保障性住房资金压力更大, 这就使得资金瓶颈成为摆在保障性住房建设面前的一个首要的障碍, 这就客观上要求拓宽融资渠道, 将多方资金引入保障性住房建设, 让民间资本在保障性住房领域有利可图, 同时也要利用好政府的各项金融工具和平台为保障性住房提供融资渠道, 逐渐采用市场化的运作方式来运作保障性住房的各项资金。才能从根本上缓解保障性住房的资金压力。
(二) 创新投融资模式, 成熟化运营
金融市场是一个不断创新的市场, 这也是金融市场的活力所在。保障性住房的投融资也需要一定程度的金融创新。利用国外成熟的房地产信托投资基金, 可以为保障性住房的投融资模式产生新的创新。可以运用房地产信托投资基金的模式来解决保障性住房投融资, 降低保障性住房的融资成本。通过整合信托投资基金的五个方面:信托公司、信托基金、投资者、资产管理公司和物业管理公司使的保障性住房的投融资模式更加成熟化。通过保障性住房信托投资基金, 对于保障性住房运营和银行都可降低资成本, 减少投资风险。保障性住房是政府的民生工程, 需要稳定的资金和较高的工程要求, 而保障性住房信托基金可以很好的满足这些要求。
(三) 建设资本市场, 降低融资成本
一个成熟的资本市场, 可以极大地降低保障性住房的资金成本。可以将保险资金、债务资本市场、房地产信托基金的资金引入保障性住房的投融资。一个成熟的资本市场, 可以为保障性住房带来融资成本的节省。只有资本市场的各类主体的积极参与, 和完善的资本市场制度安排, 各类资金主体才能在保障性住房投融资领域发挥自身的优势。
(四) 引导和推进民间资本投资
从各国实践的趋势看政府参与保障性住房建设的方式, 逐渐转变为从直接投资建设向间接提供补贴或者政策支持为主, 而如何弥补政府直接投资的缺口, 就需要大力吸引民间资本在保障性住房领域投资。可以采取以下的一些形式吸引民间资本进入保障性住房投融资领域。
一是采用项目融资模式引入民间资本。通过项目融资的形式, 主要是将保障性住房的资产、预期收益或权益做抵押取得一种无追索权的融资或者贷款。可以采取BOT、TOT、BLT、PFI等项目融资模式, 加强政府与民间资本的合作, 可以将项目融资的成熟经验, 运用在保障性住房的建设上。这是由于保障性住房要求很强的专业性, 分工明显。采用项目融资的方式可以最大的程度上保证项目的质量, 提高保障性住房的运营效率。二是防范贷款风险, 构建贷款担保体系。在商品房市场上住房贷款担保已经很成熟了, 但是在保障性住房领域相关的贷款担保市场还很不发达。通过设立相应的保障性住房担保制度, 可以有效的解决保障对象购房的资金困难, 更好地实现居者有其屋的目标。由于保障性住房投融资自身所有的复杂性, 需要从资金运作、资金规模以及风险上加以构筑贷款担保体系。
(五) 完善保障性住房立法, 构建住房政策性金融体系
目前保障性住房的建设和供应依赖于量化型、指令式、行政性手段, 这就客观上需要借鉴相关经验, 加快住房保障投融资相关的立法工作, 从保障性住房的投融资方面入手制定完善的法律, 通过立法来为保障性住房投融资活动提供一个良好的法律环境, 使得保障性住房投融资有坚实的法律保障。
(六) 建立专门保障性住房金融机构, 构建住房政策性金融体系
可以将住房公积金机构提升为专门的住房银行, 在兼具商业性金融机构的同时, 兼顾保障性住房的政策性机构, 建立专门的住房政策性金融机构, 构筑保障性住房融资体系。采取市场化的运作方式, 承担更多社会公益职能。为保障性住房的投融资提供资金支持, 以及为住房保障对象购房提供资金支持。
摘要：本文通过研究保障性住房投融资困境, 揭示保障性住房投融资困境所产生的根源, 提出发挥民间资本, 运用资本市场, 进行金融创新等途径引导多渠道资金用于保障房建设。
关键词：住房保障,住房政策,投融资
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关于保障性住房融资模式的探讨 篇8
保障性住房, 是与商品性住房相对应的一个概念, 是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房, 突出特点在于保障性。针对我国的具体国情, 保障性住房政策做出了详细的规定, 将该类房屋按照租售性质、限制条件及保障性等特点分为四类:两限商品住房、经济适用房、廉租住房和政策性住房。四类保障性住房有不同的特点和限制条件, 所以其融资方式也必然有所区别。简单地看, 两限商品住房和经济适用房由于在1-2年内就可以收回投资成本, 其主要任务是解决建设周期内资金短缺问题, 所以多通过向银行申请短期或中期贷款来解决融资问题。廉租住房因为资金来源主要是中央和地方财政全额拨款, 所以其筹资重点是解决短期建设资金困难问题。政策性住房与两限商品住房和经济适用房相比, 项目投资额大且资金回收期限长, 风险性比较大, 针对其特点, 所适用的具体解决资金问题的方法是, 或者通过向银行贷款解决部分资金问题;或者通过发行长期债券、申请长期金融贷款, 甚至引入社会资本、实行部分产权出售等方式, 解决该类保障性住房融资问题。
从总体来概括, 同时借鉴国外房地产市场融资方式, 目前我国保障性住房融资模式可以吸收以下几种方式的优势, 取长补短地创新适合我国国情的融资方法。
第一, BT (Build-Transfer) 模式, 即“建设-移交”模式。目前该模式在很多基础性建设项目中被广泛运用, 具体是指由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资工作, 继而对工程进行施工建设, 在工程验收合格后移交, 而政府则在约定时间内按照协议向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。BT模式是通过公开招标方式确定投资人, 所以其投资主体没有严格的限制, 相对比较宽泛, 主体的丰富可以起到鼓励各种合法资本参与保障性住房建设的效果, 能够有效缓解保障性住房建设资金困难。而且公开招投标的开放性可以使建筑施工企业直接参与到保障性住房建设中来, 减少了中间冗杂的委托代理环节, 节约了政府建设投资的成本, 有助于提高保障性住房建设项目的运作效率。
第二, REITs (Real Estate Investment Trusts) 模式, 即房地产投资信托基金模式。该模式在西方市场上应用的比较成熟, 我国保障性住房建设可以充分吸收和引用其中合理的成分, 结合我国的实际国情, 进行改革创新。REITs模式实质是一种证券化的产业投资基金, 通过发行基金的方式, 集合社会上分散的公众投资者资金, 有效降低运营风险, 并将产生的收入以派息的方式分配给投资人, 使其获取长期稳定的投资收益, 对很多实力有限的投资者都是一种诱惑。保障性住房的四种分类中, 廉租住房和政策性住房比较适合REITs模式, 但因为保障性住房的收益一般较低, 所以有时很难吸引众多投资者。这就需要结合我国的实际情况进行改革与创新, 可以借助财政补贴的形式使该种房地产投资信托基金达到一定的收益水平, 来吸引投资者。
第三, 政银合作模式。该模式是由政府成立保障性住房投融资平台, 负责通过“一揽子”业务加强与商业银行的合作, 银行则通过信贷的形式向保障性住房建设项目主体和购买人提供资金支持。但因为保障性住房的出发点和宗旨是保障, 所以该类房产建设不以盈利为目的, 商业银行参与该项合作无法获得很高的回报和附加值, 很可能打击银行对保障性住房建设项目投放贷款的积极性。为避免该种尴尬, 各地政府应根据地区发展实力, 具体问题具体分析, 整合银行业务资源, 或者将政府类高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行捆绑, 然后采取招标方式选择银行进行合作, 通过与中标银行签订银政合作协议将保障性住房贷款额度、期限、利率等项目明文确定下来, 共同约束双方的责任与权利, 同时又给予银行确定的利益回报, 以确保银行足额发放贷款。
二、我国保障性住房融资存在的主要问题
1、社会资金介入动力不足。
四类保障性住房的共同点是投资回收周期长且经营管理相对复杂, 管理成本高, 使得最终的投资收益率低, 因而对追逐经济利益的社会资金吸引力较弱。有时候有些社会资金会根据预期的经济形势的变化, 突然改变投资规模, 抽取资金, 使保障性住房的建设工程受到很大的损害。而且社会资金能否顺利进入保障性住房领域, 还取决于项目建设当期地区政府提供的优惠政策、制定的风险分担机制以及合作模式等是否符合社会资金的投资意愿。
2、资金来源过度依赖政府投入。
目前我国的住房市场结构发展不均衡, 受消费心理和投资者炒作的影响, 商品住房市场过度膨胀, 并且与保障性住房的结构比例严重失衡, 需要政府在保障性住房融资中发挥主导作用。但问题是为克服保障性住房利润微薄的劣势, 政府在该宏观调控过程中过多地进行了干涉, 造成总体上保障性住房建设资金来源渠道单一, 过度依赖政府投入, 资金的可持续性受到极大的限制, 不利于保障性住房的长期健康发展。
3、有些地方政府财力问题制约保障性住房建设进程。
自从实行中央和地方分税制后, 很多地方政府承担不小的压力:事多税少。但中央为发展保障性住房建设, 稳定社会秩序, 明文要求地方政府必须对保障性住房用地供应做到“应保尽保”, 即地方政府需要为保障性住房建设无偿或以非常低的价格提供土地。这对很大程度上依靠土地出让金维持地方事业发展的政府来说, 无疑是雪上加霜。所以, 地方政府在加大保障性住房建设的力度上明显的力不从心, 本来就很紧张的地方财政更加拮据, 社会事业发展的其他方面也受到影响。
4. 银行信贷资源的投入加剧了保障性住房面临的风险。
银行等金融机构资金的引入, 确实给保障性住房资金来源拓宽了渠道, 有力地缓解了资金紧张问题, 但同时也带来了相当多的风险:首先是利率风险。我国资本市场逐渐成熟, 利率逐步市场化, 收益率曲线变平。而且为减少放贷损失, 贷款利率不断提升, 这样房贷利率风险势必成为重要的财务风险, 保障性住房的投资者面临的风险损失也越来越复杂。其次是流动性风险。房贷一般属于长期资产体现在银行资产负债表上。如果银行为获得较高的利润率, 减少流动性资产占比, 就会增加流动性风险, 保障性住房资金的持续性与稳定性就会受到直接的威胁。再次是资产负债表期限错配风险。当前房地产市场膨胀式发展, 房贷等长期资产在银行业占比越来越高, 而负债则仍以中短期存款为主。在我国现阶段通货膨胀剧烈的情况下, 银行流动性压力增大, 经营发展略显被动, 直接影响到保障性住房的资金支持。
三、提高保障性住房融资模式运行有效性的思考
借鉴国外房产市场的管理经验, 结合我国保障性住房的建设目的和要求, 本文认为解决我国保障性住房融资问题可以从以下几个方面努力:
1. 调整合作模式, 引导社会资金注入保障性住房。
为坚持保障性住房的宗旨, 政府部门首先应该占据保障性住房供应结构的主要比重, 把控保障性住房的发展方向和性质。同时可以适当调整政府角色, 由直接投资者和经营管理者逐渐转变成为提供这类公共服务的监督者、指导者以及与私人企业的合作者, 在保障性住房市场上做到有所为有所不为, 允许更多的符合条件的私营开发商介入保障性住房投资建设, 拓宽运营保障性住房的资金来源, 顺利实现保障性住房建设项目。
2. 创新融资模式, 形成多元化融资渠道。
地方政府全部买单的能力是有限的, 政府必须尽快转变角色, 在提供主要的资金来源的同时, 努力构建稳定的政策环境, 力求通过建立规范的金融市场, 开发多种金融产品, 将保障性住房的资金渠道由单一的政府供给模式向以政府为主导的多元融资模式转变, 如引进资本市场开展房地产证券化、推行房地产投资信托基金等方式, 并辅之以完善的规章制度, 为多元化融资主体提供激励和其他保障措施, 维持其投资的积极性。
3. 积极开展政企合作共建, 增强地方政府实力。
随着市场经济的完善与发展, 一些具有一定资金、技术和管理优势的民营企业迅速发展, 在整个经济建设过程中体现出极大的优势, 也做出了杰出的贡献。政府也确实支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房, 参与棚户区改造。为保证政企合作的这种政企合作共建模式得到顺利实施, 政府首先应该建立健全相关法律法规, 给这种新的合作模式以正确的指引;然后根据市场形势制定合理的风险分担机制, 并对建设全程施以严格的监督管理, 为社会资金进入保障性住房投资建设创造良好条件。
4. 构建保障性住房金融体系, 防范和控制风险。
商业性金融机构的赢利性与保障性住房的政策性之间必然存在矛盾, 为合理运用金融机构贷款, 可以探索建立专门的政策性住房金融机构, 负责为保障性住房建设提供全面的金融服务, 保证其执行的业务性质兼具盈利性与保障性的双重特征, 最大限度地确保保障性住房政策的有效执行, 又可以降低金融机构风险。
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保障性住房融资问题 篇9
一、我国保障性住房运用REITs的可能性分析
1. 保障性住房REITs在我国运用的可能性及条件
保障性住房建设中引入REITs的主要目的是在公开市场上募集资金以弥补其建设资金的缺口, 而能否实现这一目的的关键是保障性住房REITs对社会上的闲置资金是否具有足够的吸引力。多数投资者在投资时倾向于选择高收益、低风险的产品, 保障性住房REITs的收益率低于证券市场上股票的收益率, 在收益率方面不具有优势, 但其投资风险相对较小。因此, 可以将保障性住房REITs设计成一种介于债券和股票之间的产品———收益率高于同期银行存款利率和债券收益率, 低于股票的收益率, 风险小于股票的风险。
保障性住房REITs的收益按照来源主要分为两部分:廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金、经济适用房和限价房的销售收入;政府补贴和税金减免。设立专门的保障性住房REITs收益账户, 廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金直接从其工资中扣除进入收益账户, 经济适用房和限价房的购买者缴付的房款也应指定打入该收益账户。政府补贴可以通过以下形式: (1) 安排一定比例的财政预算用于补贴租户的租金; (2) 对廉租房、公共租赁房和经济适用房的建设用地采取划拨方式供应, 放宽限价房建设用地的土地出让金支付条件; (3) 减免房地产交易中的各项税收, 如免缴信托基金层面的企业所得税; (4) 降低贷款门槛, 对经济适用住房和限价房的购买者提供低息或无息贷款, 对建设保障性住房的开发商进行适当的贴息。
上述两种收益来源基本上能够满足保障性住房REITs的收益率要求。此外, 还可以通过住房公积金补贴和投资组合策略增加收益。将保障性住房中配建的商业、服务业等项目纳入保障性住房REITs, 其租金和物业管理费将增加REITs的收益。为提高收益率, 可以允许保障性住房REITs投资于零售物业、写字楼等商业地产, 但要明确规定投资商业地产的资产占总基金资产的比例上限, 以防背离其设立的初衷。在控制风险方面, 除了内部管理机构在运营管理中对风险的识别与控制外, 政府部门对资产运营的监管、对保障性住房租金水平和销售价格适当的管制以及政府担保也是降低保障性住房REITs投资风险的手段。当收益率得到保证、投资风险又相对较小时, 保障性住房REITs对社会资本的吸引力就会凸现, 将会吸引大批对资金安全性要求较高的中小投资者。
通过上述分析, 在保障性住房建设中运用REITs是具备可能性的, 但其运作仍受到一系列因素的影响, 如政府财政收支能力、保障性住房供需情况、居民收入水平和政府对保障性住房的监管等。考虑以上影响因素, 可以尝试在京津沪地区和江苏、浙江、山东、广东等省份中的经济发达地区运行保障性住房REITs。这些地区保障性住房供给仍有缺口, 政府财政收入稳定, REITs的收益有保证;居民的收入水平较高, 存在较多的个人闲散资金投向REITs的可能;政府信用较好以及对保障性住房的有效监管, 可以降低REITs的运营风险, 增加对投资人的吸引力。
2. 保障性住房REITs的运作模式
目前市场上的REITs以权益型居于主导地位, 根据美国国家房地产投资信托协会 (NAREIT) 的统计数据, 截至2005年10月, 在美国上市的197支房地产投资信托基金中, 权益型REITs占91%, 抵押型REITs占7%, 混合型REITs占2%。在新加坡以及亚洲区其他新兴资本市场中, 权益型REITs也占绝大部分。尽管在市场繁荣的年份里抵押型REITs的年回报常常超过权益型REITs, 但从长期看, 抵押型和混合型REITs的平均年回报一直低于权益型REITs。相对于权益型REITs来说, 抵押型REITs具有较大的波动性, 在市场低迷时更容易产生财务问题。因此, 建议我国保障性住房REITs采用权益型。
新加坡和我国香港的REITs多为契约型, 带有明显的信托特征:REITs向投资者发行债券基金, 然后用募集到的资金购买房地产或相关资产;REITs没有独立的法人资格, 必须聘任信托管理人管理REITs, 同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。与公司型REITs相比, 这种采用外部管理模式的契约型REITs不仅能够享受到专业和独立的管理服务, 还能享受到更多的税收优惠政策。在我国REITs初步发展阶段, 可以考虑将保障性住房REITs设计成外部管理模式的契约型。
保障性住房REITs涉及到多个部门, 包括基金管理公司、托管机构、投资人和资产管理公司等。具体运作模式如图1所示。
由基金管理公司向社会公开募集资金发起成立保障性住房REITs。投资者凭借受益凭证享受REITs的红利, 受益凭证可以在证券市场流动。投资者 (个人投资者和机构投资者) 将REITs委托给基金管理公司负责基金的投资运作, 同时委托托管机构保管基金财产, 基金管理公司通过资产管理公司管理REITs持有的房地产。托管机构与基金管理公司是平行受托与互相监督的关系, 这样可以保证REITs的收入和分配策略顺利实施, 还能切实保障投资者的利益。
政府是保障性住房建设的主导者, 也是政策的制定者, 含有政府背景机构 (城投公司、国资房地产公司、房地产管理局下设的机构) 的参与, 会提高投资人对保障性住房REITs的信任度, 有利于保障性住房REITs的广泛推行。这些公司或机构将持有的廉租房、公共租赁房和经济适用房等物业, 由独立的专业评估机构评估后做价参股保障性住房REITs。
通过在存量房市场中收购空置商品房和二手房以及出资新建的方式形成保障性住房REITs的资产池, 收益主要由廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金、政府财政补贴、经济适用房和限价房的销售收入、保障性住房的物业管理收入、小区中便民服务的商业店铺租金等构成。扣除成本、经营费用和税费后, 收益将以红利的形式分配给投资者。
二、我国发展保障性住房REITs存在的问题与对策
保障性住房REITs在法律环境、税收体制和准入与退出机制等方面存在的主要问题及对策如下。
1. 缺乏规范REITs操作的法规和指导方针
目前我国还没有配合REITs上市的相关法律法规, 由央行负责拟定的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法 (征求意见稿) 》对在银行间债券市场上市的信托式REITs的产品交易结构、受益券发行、信息披露作了规范, 但不涉及监管事项。
我国宜在完善《信托法》、《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》的基础上制定统一的REITs专项法规, 对REITs的组织结构、资产管理结构、所有权结构、负债杠杆、运营范围和收益分配等做出明确规定。
2. 税收上缺乏系统配套支持政策
在国外, 专门针对REITs制定的税收优惠政策是吸引投资者的重要因素, 如美国2001年《REITs现代化法》允许REITs获得税收补贴并为租户提供某些服务, 同时将REITs应纳税收益的分配比率从95%降为90%, 公司型REITs一旦将其90%以上的利润分配给股东投资者, 便可依据税法的规定视作转手证券而在公司层面上免缴所得税;新加坡政府在税收上的激励措施包括免除和房地产投资信托相关的房地产交易印花税、分配给投资者的红利可以免税等。
我国已经制定了支持廉租住房和经济适用住房建设的税收政策:对廉租住房、经济适用住房免征城镇土地使用税和印花税;对廉租住房免征营业税、房产税和契税, 对个人按规定取得的廉租住房补贴免征个人所得税;对个人购买经济适用住房减半征收契税, 对经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房免征契税等。这些税收优惠政策在吸引民间资本投资保障性住房建设方面发挥了一定的作用。借鉴美国和新加坡在税收上的激励措施, 我国可以试推行以下的税收优惠政策:对分配给投资者的红利免征个人所得税有条件地免缴信托基金层面的企业所得税, 对保障性住房REITs进行的房地产交易免征印花税, 对允许保障性住房REITs投资的一定比例的商业地产减征营业税、房产税和契税等, 以此提高收益率, 促进保障性住房REITs的发展。
3. 缺乏专业的基金和资产管理人才
REITs的运作不仅涉及到基金、证券等金融方面的知识, 还需要房地产管理方面的技术支持, 对从业人员的要求比较高。通过引入国外REITs以引进有经验的REITs管理运作人才, 可以带动培养本土的基金和资产管理人才。在高校科研项目的立项批准和科研基金拨付方面可向保障性住房REITs方面倾斜, 引导高校培养这方面的人才。设立执业资格考试, 提高整体从业人员的职业素质。
4. 保障性住房的准入与退出机制不够规范
应逐步建立完善统一的个人信用制度和个人收入申报制度, 根据各地方的经济水平、消费水平和居民收入的变化适时调整低收入线。根据居民的整体居住状况确定合理的最低保障标准、保障性住房的退出条件以及经济科学的保障性住房循环利用体系。制定严格的监督体系和处罚条例, 规范保障性住房的运作, 降低保障性住房REITs的风险, 增强对投资者的吸引力。
5. 信息披露不够透明, 运作过程监督缺位
当前国内市场上房地产信托基金的资金大量运用于关联交易融资, 信息披露不够透明, 缺少监督。为明确各监管机构的职责, 建议以证监会为主要的监管机构, 与中国银行、银监会等监管机构紧密合作, 严密监管保障性住房REITs的管理与信息披露。同时制定规范的信息披露程序和处罚条例, 对违规操作进行严厉处罚。
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