保障性住房建设的融资模式

保障性住房建设的融资模式（精选10篇）

保障性住房建设的融资模式 篇1

保障性住房建设的融资模式:REIT是新融资工具

激励不当与地方政府融资不足的问题，正在通过新的融资协议逐步解决，包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融 资、保险资金投资以及使用住房公积金。与以往相比，我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标，但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可 能继续落后。

近月来，为抑制房价的迅速攀升和应对部分城市房价过高，中国政府已加大对建设保障性住房的关注，并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。今年建 设580万套保障性住房的官方目标，已经由地方政府与住房和城乡建设部签订协议，国家高级领导人对此坚定地予以肯定。地方官员已被督促将融资途径多元化、确保充足的土地供应、分房时遵循公平的指导原则，并获通知建设保障性住房将成为其业绩考核的主要内容。本文将对保障性住房的新融资模式、活跃在该行业的市 场参与者以及商品房市场和原材料需求由此所受的影响进行论述。

保障性住房的分类

在中国，“保障性住房”包含多个住房类别，它是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况和目前生活条件等)的居民的一种社会保障形 式。各个城市自行制定保障性住房标准。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34800元，人均资产须少于人民币90000元。家庭成员 须在过去5年内未曾向家庭以外出售或转让住房。

保障性住房大致可分为四类：

经济适用房

单位面积一般限制在60平方米以内，并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭。经济适用房的所有人通常在住 满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租他们的住房，但按原价卖回给地方住房主管机关除外。经济适用房通常会优先分配给因市区重建 项目而拆迁的家庭。经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。此类开发商可免费获得土地，并可获得50%的 所有其他税收减免，但须遵守售价和建筑标准方面的指引。开发商的利润率通常限制在3%至4%，而普通商品房的利润率一般为15%至20%。

廉租房

归政府所有，以较低的租金(有时低至可比较市场租金水平的1/10)出租予城市特困人口的住房(面积小于50平方米)。此类住房的建设资金主要来自地 方政府预算，但鉴于近期的预算限制，来自中央政府的财政转拨已成为整体融资不可或缺的组成部分。廉租房的所有权为国有，不可出售。2009年7月，政府扩 大了廉租房的建设规模，以满足更多人的需求，其中包括不符合正常居住标准的应届毕业生和农民工。相对于市场租金水平，此类人群在租金方面享有的折价一般不 会太高。

限价房

政府最近推出的一个住房救助项目，主要面向城市中等收入家庭，其单位面积限制在90平方米以内。限价房的价格上限由地方政府在将土地售予开发商时确 定，价格水平通常介于经济适用房和普通商品房之间。和经济适用房项目一样，买方须达到预定的标准，并须遵守类似的转售限制条件。

棚户区安置房

棚户区居民是中国保障性住房计划覆盖的主要群体。中国大部分的棚户区位于城区。在改造过程中拆迁的家庭可获得经济适用房、限价房或者经济补偿。

为加快保障性住房的建设，中央政府宣布在未来几年间由地方政府官员直接负责保障性住房的供应。此等利益调整的效果似乎已在各地显现。尤其是，北京和上 海等一线城市均已颁布政策，要求提高保障性住房用地在商品房项目用地中所占的比例：上海由0提高到5%，北京则由15%提高到30%。

各种融资模式

中央政府今年制定了更激进的开工目标，其用作投资保障性住房的预算已达到632亿元(按年增长14.8%)，其中616亿元为中央政府向地方政府作出 的移转性支付。然而，据中国国内部分专家估计，2010年仅是廉租房建设资金就可能达到人民币4,500亿元，其中多数融资负担将继续由地方政府承担。

根据国家方针，保障性住房建设资金应来源于：1.地方政府预算；2.住房公积金(针对职工的免税强制性住房储蓄计划)净收益；3.土地使用税的10%(扣除开支)；4.中央政府拨款及廉租房所得净收入。其他资金来源可包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。

尽管按国家政策，地方政府土地使用税净收入的10%应用于建设保障性住房，但由于对“净”额的解释并无定论，故建设资金出现缺口。

廉租房集资困难最大

在四类主要保障性住房当中，廉租房建设面临的资金困境最严峻。除承诺在长时间内维持低水平的租金收益外，地方政府还须放弃卖地收益，且一般还须承担建 设成本。相比之下，经济适用房及限价房在建成后即可出售，还能依靠开发商注资及银行贷款获得大部分资金。选作重建的棚户区一般位于市区内，地价相对较高，可按更高容积率进行重建。因此，地方政府一般有能力承担建设所需的净投资。

地方政府面临的挑战

近年来，地方政府收入中有超过20%～30%来自土地出让金，这意味着政府缺乏为保障性住房提供大量可按市价售予以高端市场为目标的民营开发商的土地 的动力(保障性住房完工率见图3)。随着地价上涨(如2009年土地出让金增加43.2%至人民币1.42万亿元，估计占地方政府收入的 30.5%)，近几年这种现象变得越发明显。

新的融资模式

鉴于土地销售放缓，且中央继续对地方政府投资工具的借贷实施限制，地方政府若要筹措足够资金以完成今年的目标，将面临巨大压力。

建设-移交协议

建筑公司不仅有机会承担项目开发，还负责提供项目资金。根据建设-移交协议，建筑公司将垫付项目资金，而项目所有人(一般为市政府)将于项目竣工后两至三年偿还建筑费用和利息。

房地产投资信托(REIT)：新的融资工具

2010年初，在上海及天津试行保障性住房抵押REIT的提案，据称已提交国务院审批。据新闻报道，REIT试点计划将主要以银行为核心投资者。市场 揣测，鉴于目前5年以上贷款的名义贷款利率维持在5.94%，为使机构投资者介入股票式REIT所有权，回报可能需要达到8%。我们认为REIT将成为保 障性住房在财务上可行的潜在资金来源。国内专家已提出若干提高收益的可能方案，包括1.在REIT架构内绑定其他高收益地方政府房地产资产 ；2.向投资者提供政府补助；3.为投资REIT产生的收入提供优惠所得税。

住房公积金

住房公积金成立于1994年，是一项强制性购房储蓄计划，旨在通过由基金提供按揭贷款补贴，为普通工资阶层提供帮助。使用住房公积金建设保障性住房的 试行计划已于28个城市启动，贷款批授总额预计为人民币500亿元。根据新政策，地方政府可动用住房公积金盈余资本。据住房和城乡建设部表示，2008年 底的住房公积金盈余资本为人民币3,193亿元。鉴于住房公积金内的闲置资金庞大，盈余资本可有效用于为政策性住房提供建设资金，以及以贷款安排利息的形 式提供额外回报。

保险公司

2010年9月3日，中国保险监督管理委员会允许保险公司在房地产最多投资其资产的10%。倘若以2010年7月底4.57万亿的保险总资产计算，则 约有4500亿元资金可流入房地产行业。尽管保险商的房地产投资可能涉及保障性住房以及退休和商用物业，我们认为，鉴于飞速增长(5年的年复合增长率为 24.2%)的保费收入需流入长期投资，保险业可能成为保障性住房的重要资金来源。

为何私营开发商积极参与？

最近，中国国内媒体纷纷报道，重点以商品房为主的房地产开发商计划大力进军保障性住房市场。部分原因是响应政府进一步增加保障性住房的承诺。除商品房 开发商外，众多建筑公司甚至矿业公司也纷纷宣布计划，准备在保障性住房市场占据一席之地。保障性住房项目与商品房项目在诸多方面存在差异，其中之一就是前 者的市场需求几乎有保障，有效将开发商较建筑公司在销售和市场环节增加的价值降至最低。因此，我们预期经济适用房市场的发展将与商品房市场迥然不同，特别 是，经济适用房市场的参与者将更加多元化。

对于主要以商品房为主的开发商而言，保障性住房项目的利润率远低于商品房，但在目前房地产市场萎靡的环境下，却能提供若干恰逢其时的好处。

增强商誉

建设保障性住房的利润率非常低，因此在一定程度上可视为开发商的一项社会责任。随着政府履行为社会大众提供适当的保障性住房解决方案的承诺变得越来越迫切，开发商开始热衷于参与政策性住房项目，以增强商誉并巩固与决策者的关系。

更多的贷款渠道

除贷款更容易、贷款渠道更多以及审批更快之外，保障性住房的投资回报远高于表面看来的水平。

为住房市场的结构性改革做准备

自中国政府由2010年4月份起实施房地产调控措施以来，开发商、购房者及投机商一直在观察市场是否会迎来反弹，特别是政府落实减缓房地产市场发展的 决心。迄今为止，政府坚定实施有关政策，并明确重申打击投机活动的目标。因商品房价格已达到多数人无法承担的水平，保障性住房市场的需求空前加大。在商品 房市场繁荣时期对开发商而言的鸡肋，如今已成为销售有保障的香饽饽。

资本要求低

保障性住房项目的资本要求远低于商品房。住房项目成本的第一大要素土地由政府视政策性住房的类型提供，政府将为项目提供不同程度的资金支持。(政府负责廉租房、公租房以及安置房的所有开发成本，并放弃限价房及经济适用房的部分地价)。

税务激励

除政府提供的各种激励之外，保障性住房还可享受大量的税务优惠。例如，目前征缴的土地增值税乃按照四个利润率范围确定(30%～60%)；保障性住房 的低利润率可能会由节税部分抵消，因为税款会降低开发项目的整体利润率。一些城市已将保障性住房的土地增值税预征率下调至1%，以进一步鼓励开发商参与。

建筑公司

传统的房地产开发商并非是对保障性住房感兴趣的惟一群体，建筑公司也积极参与其中。上文所述的建设-移交协议将为建筑公司带来更高的利润率。此外，由 于政府包销整个项目，建筑公司不负责竣工单位的市场推广和销售。基于这些原因，保障性住房建设将为建筑公司提供激励(更高利润)和优势(因设计简单和标准 化，且毋须推广和销售，开发商的附加值被降至最低)，进而令其在不久的将来成为主要参与者。

保障性住房：社会问题的重点

2010年5月，中国住房和城乡建设部与全国各地方政府签订协议，以在2010年开始建设300万套保障性住房(包括经济适用房和廉租房)。另外，将 兴建280万套临时安置房。国家领导人已在多个场合重申建设580万套保障性住房这一总目标，2010年8月21日，国务院副总理李克强在讲话中也强调加 快把保障性住房重大民生工程建设好。决策者进一步计划在2009年至2011年间建设1300万套保障性住房，预计总投资为人民币9000亿元。

由于城市生活条件极其不平等(并在近期中国房地产市场的繁荣中加剧)，保障性住房已上升为中国首要的社会问题。中国一线城市的购房成本是主要城市平均 家庭收入水平的11～12倍，而纽约和伦敦则约为7倍。尽管全国的总体水平并不高，但决策者仍留意快速的城市化迁移以及能为民工、毕业生和其他低收入购房 者提供的保障性住房有限的问题。香港和新加坡等邻近商业中心的购房成本相对于家庭收入的比率也升至12倍，但它们推行的公共住房计划分别覆盖各自人口总数 的47.5%和80%以上。

2000年至2009年期间，经济适用房(按低于市场价格出售的保障性住房)的投资金额占住房投资总额的比例由14.2%跌至仅4.4%。2010年 前7个月，由于商品房投资大幅回升，该比例进一步降至3.1%。若假设中国低至中低收入家庭符合资格购买特定形式的保障性住房，目前约需7700万套保障 性住房。然而，中国现有的保障性住房库存估计约为1300万套。在所有其他因素保持不变的情况下，即使政府达成并继续在未来10年每年建造约600万套保 障性住房的目标，在下个10年结束时，中国仍面临保障性住房短缺的问题。因此，保障性住房建设活动的势头显然会继续加大，而部分开发商将会把在该行业尚处 于初步发展阶段时进入作为当务之急。

保障性住房建设的融资模式 篇2

保障性住房, 是与商品性住房相对应的一个概念, 是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房, 突出特点在于保障性。针对我国的具体国情, 保障性住房政策做出了详细的规定, 将该类房屋按照租售性质、限制条件及保障性等特点分为四类:两限商品住房、经济适用房、廉租住房和政策性住房。四类保障性住房有不同的特点和限制条件, 所以其融资方式也必然有所区别。简单地看, 两限商品住房和经济适用房由于在1-2年内就可以收回投资成本, 其主要任务是解决建设周期内资金短缺问题, 所以多通过向银行申请短期或中期贷款来解决融资问题。廉租住房因为资金来源主要是中央和地方财政全额拨款, 所以其筹资重点是解决短期建设资金困难问题。政策性住房与两限商品住房和经济适用房相比, 项目投资额大且资金回收期限长, 风险性比较大, 针对其特点, 所适用的具体解决资金问题的方法是, 或者通过向银行贷款解决部分资金问题;或者通过发行长期债券、申请长期金融贷款, 甚至引入社会资本、实行部分产权出售等方式, 解决该类保障性住房融资问题。

从总体来概括, 同时借鉴国外房地产市场融资方式, 目前我国保障性住房融资模式可以吸收以下几种方式的优势, 取长补短地创新适合我国国情的融资方法。

第一, BT (Build-Transfer) 模式, 即“建设-移交”模式。目前该模式在很多基础性建设项目中被广泛运用, 具体是指由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资工作, 继而对工程进行施工建设, 在工程验收合格后移交, 而政府则在约定时间内按照协议向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。BT模式是通过公开招标方式确定投资人, 所以其投资主体没有严格的限制, 相对比较宽泛, 主体的丰富可以起到鼓励各种合法资本参与保障性住房建设的效果, 能够有效缓解保障性住房建设资金困难。而且公开招投标的开放性可以使建筑施工企业直接参与到保障性住房建设中来, 减少了中间冗杂的委托代理环节, 节约了政府建设投资的成本, 有助于提高保障性住房建设项目的运作效率。

第二, REITs (Real Estate Investment Trusts) 模式, 即房地产投资信托基金模式。该模式在西方市场上应用的比较成熟, 我国保障性住房建设可以充分吸收和引用其中合理的成分, 结合我国的实际国情, 进行改革创新。REITs模式实质是一种证券化的产业投资基金, 通过发行基金的方式, 集合社会上分散的公众投资者资金, 有效降低运营风险, 并将产生的收入以派息的方式分配给投资人, 使其获取长期稳定的投资收益, 对很多实力有限的投资者都是一种诱惑。保障性住房的四种分类中, 廉租住房和政策性住房比较适合REITs模式, 但因为保障性住房的收益一般较低, 所以有时很难吸引众多投资者。这就需要结合我国的实际情况进行改革与创新, 可以借助财政补贴的形式使该种房地产投资信托基金达到一定的收益水平, 来吸引投资者。

第三, 政银合作模式。该模式是由政府成立保障性住房投融资平台, 负责通过“一揽子”业务加强与商业银行的合作, 银行则通过信贷的形式向保障性住房建设项目主体和购买人提供资金支持。但因为保障性住房的出发点和宗旨是保障, 所以该类房产建设不以盈利为目的, 商业银行参与该项合作无法获得很高的回报和附加值, 很可能打击银行对保障性住房建设项目投放贷款的积极性。为避免该种尴尬, 各地政府应根据地区发展实力, 具体问题具体分析, 整合银行业务资源, 或者将政府类高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行捆绑, 然后采取招标方式选择银行进行合作, 通过与中标银行签订银政合作协议将保障性住房贷款额度、期限、利率等项目明文确定下来, 共同约束双方的责任与权利, 同时又给予银行确定的利益回报, 以确保银行足额发放贷款。

二、我国保障性住房融资存在的主要问题

1、社会资金介入动力不足。

四类保障性住房的共同点是投资回收周期长且经营管理相对复杂, 管理成本高, 使得最终的投资收益率低, 因而对追逐经济利益的社会资金吸引力较弱。有时候有些社会资金会根据预期的经济形势的变化, 突然改变投资规模, 抽取资金, 使保障性住房的建设工程受到很大的损害。而且社会资金能否顺利进入保障性住房领域, 还取决于项目建设当期地区政府提供的优惠政策、制定的风险分担机制以及合作模式等是否符合社会资金的投资意愿。

2、资金来源过度依赖政府投入。

目前我国的住房市场结构发展不均衡, 受消费心理和投资者炒作的影响, 商品住房市场过度膨胀, 并且与保障性住房的结构比例严重失衡, 需要政府在保障性住房融资中发挥主导作用。但问题是为克服保障性住房利润微薄的劣势, 政府在该宏观调控过程中过多地进行了干涉, 造成总体上保障性住房建设资金来源渠道单一, 过度依赖政府投入, 资金的可持续性受到极大的限制, 不利于保障性住房的长期健康发展。

3、有些地方政府财力问题制约保障性住房建设进程。

自从实行中央和地方分税制后, 很多地方政府承担不小的压力:事多税少。但中央为发展保障性住房建设, 稳定社会秩序, 明文要求地方政府必须对保障性住房用地供应做到“应保尽保”, 即地方政府需要为保障性住房建设无偿或以非常低的价格提供土地。这对很大程度上依靠土地出让金维持地方事业发展的政府来说, 无疑是雪上加霜。所以, 地方政府在加大保障性住房建设的力度上明显的力不从心, 本来就很紧张的地方财政更加拮据, 社会事业发展的其他方面也受到影响。

4. 银行信贷资源的投入加剧了保障性住房面临的风险。

银行等金融机构资金的引入, 确实给保障性住房资金来源拓宽了渠道, 有力地缓解了资金紧张问题, 但同时也带来了相当多的风险:首先是利率风险。我国资本市场逐渐成熟, 利率逐步市场化, 收益率曲线变平。而且为减少放贷损失, 贷款利率不断提升, 这样房贷利率风险势必成为重要的财务风险, 保障性住房的投资者面临的风险损失也越来越复杂。其次是流动性风险。房贷一般属于长期资产体现在银行资产负债表上。如果银行为获得较高的利润率, 减少流动性资产占比, 就会增加流动性风险, 保障性住房资金的持续性与稳定性就会受到直接的威胁。再次是资产负债表期限错配风险。当前房地产市场膨胀式发展, 房贷等长期资产在银行业占比越来越高, 而负债则仍以中短期存款为主。在我国现阶段通货膨胀剧烈的情况下, 银行流动性压力增大, 经营发展略显被动, 直接影响到保障性住房的资金支持。

三、提高保障性住房融资模式运行有效性的思考

借鉴国外房产市场的管理经验, 结合我国保障性住房的建设目的和要求, 本文认为解决我国保障性住房融资问题可以从以下几个方面努力:

1. 调整合作模式, 引导社会资金注入保障性住房。

为坚持保障性住房的宗旨, 政府部门首先应该占据保障性住房供应结构的主要比重, 把控保障性住房的发展方向和性质。同时可以适当调整政府角色, 由直接投资者和经营管理者逐渐转变成为提供这类公共服务的监督者、指导者以及与私人企业的合作者, 在保障性住房市场上做到有所为有所不为, 允许更多的符合条件的私营开发商介入保障性住房投资建设, 拓宽运营保障性住房的资金来源, 顺利实现保障性住房建设项目。

2. 创新融资模式, 形成多元化融资渠道。

地方政府全部买单的能力是有限的, 政府必须尽快转变角色, 在提供主要的资金来源的同时, 努力构建稳定的政策环境, 力求通过建立规范的金融市场, 开发多种金融产品, 将保障性住房的资金渠道由单一的政府供给模式向以政府为主导的多元融资模式转变, 如引进资本市场开展房地产证券化、推行房地产投资信托基金等方式, 并辅之以完善的规章制度, 为多元化融资主体提供激励和其他保障措施, 维持其投资的积极性。

3. 积极开展政企合作共建, 增强地方政府实力。

随着市场经济的完善与发展, 一些具有一定资金、技术和管理优势的民营企业迅速发展, 在整个经济建设过程中体现出极大的优势, 也做出了杰出的贡献。政府也确实支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房, 参与棚户区改造。为保证政企合作的这种政企合作共建模式得到顺利实施, 政府首先应该建立健全相关法律法规, 给这种新的合作模式以正确的指引;然后根据市场形势制定合理的风险分担机制, 并对建设全程施以严格的监督管理, 为社会资金进入保障性住房投资建设创造良好条件。

4. 构建保障性住房金融体系, 防范和控制风险。

商业性金融机构的赢利性与保障性住房的政策性之间必然存在矛盾, 为合理运用金融机构贷款, 可以探索建立专门的政策性住房金融机构, 负责为保障性住房建设提供全面的金融服务, 保证其执行的业务性质兼具盈利性与保障性的双重特征, 最大限度地确保保障性住房政策的有效执行, 又可以降低金融机构风险。

参考文献

[1]、李静静, 杜静.REITs在保障性住房融资中的运用.中国房地产, 2011年3月上半月刊 (综合版)

[2]、巴曙松, 王志峰.资金来源、制度变革与国际经验借鉴:源自公共廉租房.2010年第3期

[3]、黄梦雪.保障性住房融资方式的“双管”创新.地产经济, 2011年第10卷第1期

[4]、张都兴.关于我国保障性住房融资模式的几点思考.住宅产业, 2011年第4期

保障性住房投融资模式研究 篇3

关键词：保障性住房；投融资模式；房地产投资信托基金

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。我国保障性住房体系的构建始于1994年，但其建设长期落后于商品房的发展。尤其是近十年来，随着房地产投资、住房消费需求的快速增长，城市房价不断飙升、甚至超出了普通百姓的承受能力，进而引发了一系列社会问题。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，中央开始把保障房视为一项重要的民生问题，并逐步加大对保障性住房的财政投入。2009年全国建设保障房370万套，2010年上升为580万套，2011年达到了1000万套，2012年建设任务为700万套。到“十二五”末开工建设3600万套保障性住房，静态估计至少需要资金7万亿元。这些资金从何而来？当前的相关政策是：住房公积金增值收益部分、土地出让金中不少于10%的比例、市县财政预算安排、中央省级财政预算安排的补助资金。这四项资金来源其实都算是政府财政，但自1994年实行分税制后，责任和收入的不对称引发地方政府财政困难，责任多、压力大，地方政府在保障房建设上积极性一直不高。此外，2011年以来国家开始严格控制高房价，使得地方政府的土地出让收益大幅缩减。保障房建设的资金单靠政府财政是无法保证的。另一方面，由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济效益低等特点，加之保障房产权关系不明晰，企业与政府合作建设保障房的模式不成熟，建成之后经营维修等权利义务还处在探索阶段，故民间资本的参与也存在很大的障碍。

以2011年为例，全国开工建设1000万套保障性安居工程，所需资金约为1.4万亿元，据测算中央和地方政府投入5600亿元左右，余下8400億元依赖社会机构和保障对象所在的企业筹集。由此可见，政府固然是保障性住房的主要筹资主体，但仍有大笔资金依靠社会机构以及个人的投入，如表1所示。

一、我国保障房投融资存在的问题

在保障房投融资模式上各地积累的经验不多，面临的问题却很多。

（一）政府财政投入难以满足资金缺口

截止2011年11月份，全国财政共投入2110亿元在保障性安居工程上。政府财政投入，尤其是地方政府筹资是我国保障房建设的主要资金来源。地方政府大多把房地产作为支柱产业，土地出让收入更是地方财政的重要来源，而保障房建设需要无偿划拨土地，利润空间狭小，且需要投入大量资金。在当前房地产调控的宏观背景下，地方政府土地出让收入下滑、融资渠道受限，财政支出更加难以满足建设资金需要，保障房的建设规模也被迫下调。为了破解融资难题，各地正在探索各种保障性住房投融资模式，以及利用地方政府投融资平台和其他企业，以发行债券、信托等形式进行保障房项目融资。

（二）市场化融资不足是最大的现实问题

保障房中的公租房、廉租房属于公共产品。由于外部效应的存在，在各保障对象群体边际收益不变的条件下，其市场化融资的不足与保障对象群体收入水平负相关。即保障对象群体的收入水平相对越低，则私人愿意提供保障性住房的动力越低，市场化融资的可能性越小，而避免社会福利损失的弥补性融资额相对越高。因此针对市场化融资水平较低的公租房、廉租房，还需要政府利用转移支付、以及各种创新方式进行资金的补充。

（三）银行信贷的支持力度不够

除了政府财政支出，银行信贷是当前支持保障房建设的另一融资渠道。根据中国人民银行发布的《2011年上半年金融统计数据报告》，半年里金融机构新增保障性住房开发贷款累计908亿元。而以支持保障房建设力度最大的国家开发银行为例，截至2011年年底，发放保障性安居工程建设贷款2136亿元，占全国同业份额的61%。相比保障房建设所需资金的总体规模，银行信贷所占比例仍然较低。而且针对保障房建设项目的信贷政策能否发挥功效，其具体实施效果还依赖于银行对项目成本、收益和风险的评估，以及政府、企业营销策略是否得当。

（四）缺乏法律保障，容易出现寻租

当前的保障性住房融资模式，各项手续复杂，尤其是项目的审批、放资周期长。一旦保障房融资周期延长，势必累及整个项目的保障及时性。在土地出让金净受益融资模式中，地方政府必须经过国税部门、地税部门、地方财政部门等各部门审批核准。而繁琐的手续还使得寻租变得近乎寻常。2009年6月12日，湖北省武汉市5141户困难家庭申请余家头小区经济适用房，这个申购比高达40比1的项目在摇号时，有6个相连的申购户离奇地全部摇中。事后调查显示，这6人的申请材料造假，市国土房产局5名国家工作人员受贿近百万元。同时，我国针对保障房的法律长期缺位，目前只有对保障性住房某些环节的政策规定，存在随意性、不可持续性的弊端，法律效力和问责机制不足，无法有效防止寻租行为。

（五）金融创新工具缺失

我国保障房融资主要来自财政资金，金融机构提供部分贷款，大量资金需要社会力量参与。针对我国保障房融资工具单一化的现状，借鉴国外的先进经验，充分利用各种创新金融产品，例如房地产投资信托基金，吸引社会资本，拓宽融资渠道，将政府直接融资模式转化为政府引导下的多元商业化运作模式显然十分必要。

二、保障房投融资创新模式——REITs

通过以上分析，针对我国保障性安居工程建设的投融资现状及存在的问题，笔者提出以房地产投资信托基金（REITs）构建我国保障房建设投融资创新模式，可以在保障房建设中发挥巨大的作用。

房地产投资信托（REITs）是以公司或信托（契约）基金的组织形式经营，股东或投资者的资金归集起来后，交由具有专门知识和经验的管理人，投资于房地产或抵押贷款业务，所获得的资产收益分配给股东或投资者的一种中长期投资方式。

在资金募集完成后，REITs的公司股票或信托受益凭证可以上市流通。由于在法律上属于共同所有制，REITs的组织形式、投资范围、收入来源及利润分配受到了严格控制。一般的中小投资者难以进入资金密集、高风险、高利润的房地产行业，而利用REITs，就可以将投资者分散的闲置资金集中起来，签订信托契约或是类似股份公司的股份形式成立各种基金，委托对房地产市场具有专门知识、经验丰富又足以信赖的人来进行管理。作为投资工具，REITs有许多优点，例如资金来源广、投资分散小额化、流动性好、投资收益相对稳定，与其他资产相关性低、管理专业化且高度透明。

以香港的公共住房REITs模式為例，自1950年代以来，香港政府利用财政盈余建立了一系列基金来满足公共房屋的投融资需要。最为典型的领汇房地产投资信托基金，由香港房屋委员会于2003年将旗下商场物业及停车场资产注入成立，交由专业的资产管理公司运营。领汇吸引全球私人和机构投资者持有，累计发售超19亿份基金单位，目前市值超过602亿港元，极大地促进了香港公共住房的建设和运营。

三、保障房REITs投融资模式的发展建议

REITs是以信托投资基金的方式来为保障性住房建设提供融资支持。我们可以通过REITs建立市场化的融资平台，汇聚民间资本，依靠全社会的力量推动保障性安居工程的顺利进行。但是以REITs推动保障房建设的大规模发展，还需要各方面的努力，为REITs的创立和良好发展创造和谐的市场环境。

（一）加快REITs的立法

在《公司法》、《信托法》的基础上，需要出台有关法律法规，对REITs的资金来源、投资方式和内容、投资限制、资产管理、收入来源、利润分配、税费优惠、信息披露，监管制度和模式等方面进行规范，才能保障REITs运作的资本大众化、产权证券化、经营专业化。

（二）建立信托基金交易市场

建立和完善二级市场对REITs的发展有非常重要的作用。美国的300多个房地产投资信托，约有2/3在股票交易所上市，总资产规模超过3000亿美元。而我国严禁信托产品通过大众媒体宣传营销，公众对房地产信托的认知度也低，非常不利于房地产信托投资基金的流通。只有建立高效、透明、完善的房地产信托基金二级市场，才能促进REITs的大规模发展。

（三）建立优秀人才队伍

REITs的建立和运营需要大量精通证券基金业务、了解房地产市场运营、具有丰富经验的专业管理人才。与此同时，律师、会计师、审计师、资产评估师等专业人才也是发展REITs必不可少的条件。

（四）构建合格的组织机构

合格的组织机构是REITs的运行载体，也是发展REITs的重要前提条件。我国要发展REITs，必须按照严格的程序、建立规范的组织机构来、进行科学的管理运作，提供专业的投资、咨询、中介、评估等服务。

（五）建立严格的信息披露制度

为保证REITs健康安全的发展和运行，我们还要建立严格的信息披露制度，规范信息披露的工作程序，确保信息披露的真实、准确、完整、及时，保证各个机构依法规范运作，维护投资者的合法权益。

（六）提高收益率是关键

较商品性住房而言，保障房建设是微盈利或者非盈利的项目。因此，设计出稳定且高收益的保障性住房REITs产品是吸引投资的关键。例如将限价房、经适房打包出售，为保障房REITs提供租金补贴；项目配套或者周边的商铺、停车位以及底层的收入，也可以用来补充保障房项目收益。还可以由政府给予补贴或是税收优惠，不仅可以提高收益率，政府的公信度还有助于提高投资者信心。

参考文献：

1.Su Han Chan，John Erickson，Ko wang.房地产投资信托—结构、绩效与投资机会[M].经济科学出版社，2004.

2.陈进松.公共住房浪潮：国际模式与中国安居工程的对比研究[M].机械工业出版社，2006.

广东保障性住房建设的情况报告 篇4

一、近年来开展住房保障工作的基本情况

（一）省委省政府高度重视住房保障工作，制订出台了一系列重大政策措施。

近年来，省委、省政府高度重视住房保障工作，把解决人民群众的住房困难作为我省实现科学发展、促进社会和谐的一项重要民生工程来抓。XX年8月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔XX〕24号）下发后，省政府认真贯彻落实，XX年初制定出台了《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（粤府〔XX〕3号），提出解决城镇低收入家庭住房困难的基本原则、主要任务和具体政策措施。同年6月，省委、省政府作出了《关于争当落实科学发展观排头兵的.决定》，把解决群众住房困难，实现“住有所居”列入《决定》的重要内容，提出了构建住房保障体系的战略构想；11月，为应对国际金融危机，省政府又出台了《 关于进一步加大投资力度扩大内需促进经济平稳较快发展的若干意见》（粤府〔XX〕98号），要求加快廉租住房、经济适用住房建设，并将加快保障性安居工程建设作为扩大内需的一项重要措施。XX年底，国务院批准实施的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（XX-）》，也把健全住房保障体系，大力推进保障性住房建设，作为我省改革发展的一项重要任务。

XX年，省委、省政府进一步加强住房保障工作，将解决群众住房困难问题列入市厅级党政领导班子和领导干部落实科学发展观考核评价指标体系。3月，省府办公厅印发了《 关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤府办〔XX〕16号）,特别强调要加大保障性住房建设力度，XX-XX年省财政每年安排2亿元专项补助资金，用于我省经济欠发达地区廉租住房保障资金补助。7月，省委办公厅和省府办公厅又联合下发了《关于建设宜居城乡的实施意见》（粤办发〔XX〕24号），对解决城镇居民住房困难问题作出进一步部署，明确提出推进“住有所居”的具体目标和政策措施。

XX年1月，省委、省政府作出了《关于实施扩大内需战略的决定》（粤发〔XX〕1号），明确要求加快廉租房、经济适用房和公共租赁住房建设，把加快保障性住房建设作为扩大内需的一项重要措施来抓。2月，省政府办公厅转发《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（粤府办〔XX〕7号）。6月，省政府又转发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（粤府〔XX〕70号），特别强调要增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，加快保障性安居工程建设，加快发展公共租赁住房，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。

（二）加强组织领导，及时研究部署，确保国家重大决策落到实处。

国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔XX〕24号）下发后，省政府多次召开会议，专题听取住房保障工作汇报，及时研究部署推进住房保障工作。全省各级党委、政府高度重视住房保障工作，将其列入党政领导班子落实科学发展观、为民办实事的重要议事日程，列入政府的工作重点。多数城市成立了由政府分管领导为组长，各相关单位参加的住房保障工作领导小组，切实加强对住房保障工作的领导。

保障性住房建设的融资模式 篇5

住房和城乡建设部检查组检查利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作

2011年9月1日，住房和城乡建设部利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作检查组一行6人，对西宁市经济适用房发展中心所承建青海毛纺厂棚户区改造项目贷款的试点工作进行督导检查。青海省建设厅领导、中心负责人陪同检查。检查组在甬期间，认真听取了中心负责人对本项目公积金使用情况、工程进展有关情况的汇报，并且查看施工工地现场，对工程质量、房屋户型大小表示满意。检查组领导还细心询问了本项目在还款期限内是否具备还本付息的能力、原厂职工回迁安置方式以及今后小区内住户的采暖方式等情况。

检查组在听取汇报、现场检查后，充分肯定了由我中心承建项目贷款试点工作所取得的成绩。

聚焦河南保障性住房建设 篇6

昨日，《人民日报》以《委员聚焦诤言点评河南的保障性住房如何建》为题对此进行了报道。全文如下：

○●齐抓共管保障性住房建设

【新闻背景】

3月16日，郑州第二批实物配租廉租房入住仪式在兴华南街与长江路交叉口南侧的宏鑫花园小区举行，51岁的杜新慧女士在接过房门钥匙的一刹那失声痛哭，她说，一家三口此前一直在城中村租房住，挤在一套30平方米、又黑又破的小房子里。现在能住进70平方米的新房，每月租金还不到30元钱，感觉像做梦一样。

记者在实物配租的廉租房内看到，新居都已经统一装修过，马桶、水池、橱柜等一应俱全，入住家庭只需搬过来几件简单家具就能入住。郑州市第二批实物配租廉租房共415套，下一步，郑州市廉租办将向其他395户“双困”家庭发放廉租房钥匙。

长期以来，河南省委、省政府高度重视解决城市低收入家庭住房困难，积极推进廉租住房和经济适用住房建设，加快实施城市和国有工矿棚户区改造，有效增加保障性住房供应。特别是2008年以来，为应对国际金融危机的影响，河南认真落实党中央、国务院的决策部署，紧紧围绕保增长、保民生、保稳定的中心任务，科学部署、强化管理、落实责任、完善机制、强力推进保障性住房建设。

河南省住房和城乡建设厅副厅长陈海勤对记者说，目前，河南省廉租住房保障范围已基本实现从低保住房困难家庭向低收入家庭的覆盖，廉租住房建设规模不断扩大；经济适用住房管理进一步规范，并逐步实现与廉租住房政策相衔接；城市和国有工矿企业棚户区改造工作全面铺开，相关政策措施日臻完善；政府公共租赁住房和农民工集体宿舍、外来务工人员公寓等住房政策正在积极进行研究和试点，住房保障工作取得了明显成效。

【委员点评】

王辉（河南省政协委员）：量化保障性住房基数以平抑房价，各级政府应根据地方经济和人口量化保障性住房基数，并限期完成，从而平抑房价，惠及民生。政府在下达每年的房地产开发计划中，应采取系统化措施，保证至少有50％以上的保障性住房。可以将保障性住房建设达标与否，列为地方领导考核指标，甚至对保障性住房建设完成量低于一定比例的官员“一票否决”。

○●逐步规范经济适用住房制度

【新闻背景】

近年来河南省及时调整经济适用住房政策，进一步规范经济适用住房管理。一是严格建设标准。经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右。二是严格控制供应范围。对经济适用住房购买条件和购买对象实行动态管理，每年向社会公布，并严格上市交易管理，经济适用住房在上市交易时，实行政府优先回购政策。三是规范经济适用住房建设。严格实行经济适用住房计划管理，严禁将划拨供应的经济适用住房建设用地挪作他用。控制单位集资合作建房，禁止行政机关和财政拨款单位搞集资合作建房。四是确保经济适用住房供应。将经济适用住房供应对象调整为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象相衔接，使其成为具有一定支付能力的低收入群体改善住房条件、享受社会公共资源分配和增加财产性收入的重要途径。

【委员点评】

焦世忠（河南省政协委员）：通过立法来落实和实施各项住房保障措施，迫在眉睫。应尽快制定住房保障法规，内容包括住房保障工作的总体要求，住房保障的对象、标准及实施方式，完善住房公积金制度，加强和改善保障性住房建设工作，规范保障性住房的分配与管理，建立严格的住房保障监管机制和责任追究制度等。监督机构应提前介入，参与社会保障性住房建设、分配、管理等各重要环节，定期或不定期地对建设资金的使用、房源的分配、房屋的管理等情况进行跟踪监督，保证各环节的公开、公平和公正，杜绝在住房建设、分配、管理工作中的腐败违法行为。

○●完善廉租住房“租售并举”制度

【新闻背景】

为加快推进河南省廉租住房项目建设，探索符合河南省实际的廉租住房产权管理和产权处置模式，河南省住房城乡建设、发展改革、财政、国土资源等部门联合印发了《关于加强廉租住房管理和规范产权处置的指导意见(试行)》，其中明确了廉租住房保障对象可自主选择购买或承租所分配的廉租住房，购买价格在成本价的基础上给予一定幅度优惠的政策。

目前河南省已确定郑州、洛阳、新乡、安阳、商丘、许昌等6市地为公共租赁住房试点城市，要求今年制定出台办法，全面启动试点工作。

【委员点评】

卢一博（河南省政协委员）：我国可借鉴香港“公屋”政策，实施以租为主、租售并举的保障性住房政策，大力建设公共租赁住房，公租房的准入条件应进一步放宽，并实行年审制度，建立退出机制。

○●不断提高住房保障能力

【新闻背景】

截至2010年4月，河南全省累计实施廉租住房保障25.82万户，其中发放租赁住房补贴24.04万户，实物配租及租金核减1.78万户。廉租住房保障户数比2007年底增加了22.42万户，是2007年保障户数的7.18倍。其中，实物配租户数比2007年增加了1.66万户，是2007年的3.07倍。

全省廉租住房保障平均面积标准，由2007年人均8平方米以下实施保障，提高到目前人均13至16平方米以下均实施保障；保障家庭收入标准已从城市低保住房困难家庭逐步扩大到城市低收入住房困难家庭，廉租住房保障范围进一步扩大。

到今年4月，全省累计竣工经济适用住房3419.97万平方米，37.74万套，累计完成经济适用住房建设投资324.57亿元。其中，2009年当年竣工经济适用住房321.6万平方米、4.1万套，累计完成投资54.3亿元，经济适用住房政策惠及城市低收入人数达13万人左右。

【委员点评】

韩冠先（河南省政协委员）：应制定人均住宅标准。住房是人民生活的必需品，而土地是人民赖以生存的稀有品。在我国这样一个人均土地资源很少的国家，住房应该以满足人民的基本居住需求为根本目的，不能像一般国家和地区那样无限度地提高人均住宅面积和住宅套数。应当制定一个适当的人均住宅标准，严格控制户均住宅套数和人均住宅面积，以保护耕地面积和城市公共用地面积。

人民日报记者曹树林

郑州市已有18772户低收入者享受廉租房政策

“截至2010年8月底，郑州市已累计有18772户低收入住房困难家庭享受到了廉租住房政策。”郑州市廉租住房管理办公室主任李保宪昨日告诉记者，截至2010年8月底，郑州市已累计有6110户不再符合条件的家庭退出了廉租住房保障序列，目前实际在保家庭12662户，其中：发放租赁住房补贴11500户，租金核减701户，实物配租461户。目前，全市已累计开工建设廉租住房项目31个，建筑面积42.85万平方米，计8609套。这些项目将在近两年内陆续交付使用。年底前，全市还将再筹措约1000套廉租住房进行实物配租。

保障性住房建设的融资模式 篇7

一、我国保障性住房融资困境

(一) 资金缺口大、负担重

以江西省为例, 2011年保障性住房建设资金来源如表1。

2012年2月6日, 江西省住房和城乡建设厅召开全厅副处级以上干部大会上制定了今年保障性住房的新目标, 即全省新开工建设各类保障性住房23.1万套, 力争达到30万套, 建成18.22万套以上。加上去年开工今年续建竣工的17万套, 今年实际建设近47万套, 力争竣工30.86万套。完成农村困难群众危房改造8万户。今年全省保障性安居工程建设任务将于8月底前全部开工建设, 12月底前将基本建成60%。这意味着需要的资金将比去年更大, 政府负担加重。

2012年3月5日举行的第十一届全国人民代表大会第五次会议开幕式暨温家宝总理作《政府工作报告》中指出“中央财政安排资金1713亿元, 是2010年的2.2倍, 全年城镇保障性住房基本建成432万套, 新开工建设1043万套。”虽然新开工保障房较去年有所减少, 但加上去年未完工量, 今年实际在建工程量有1800万套左右, 资金需求反而要比去年加重。

(二) 融资渠道单一

由于缺乏吸引社会力量参与的激励机制, 保障性住房建设资金来源渠道单一, 形成过度依赖政府投入的局面。今年2月6日, 财政部出台《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》, 要求各地切实做好今年保障性安居工程财政资金安排等相关工作, 并加强资金监督管理, 确保资金专款专用。在保障性安居工程现有资金来源基础上, 将增加的地方政府债券收入、个人住房试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入用于保障房安居工程建设, 确保不留资金缺口。但这些资金的不确定性以及地区差异的存在, 很难从根本上缓解融资难题。因为我国缺乏相应的监管部门和担保机制, 成了股份公司上市融资这一渠道很难实现。

二、中国REITS模式的构想

REITS是一种采取公司或信托 (契约) 基金的组织形式, 以发行股票或受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益安比例分配给投资者的基金。保障性住房REITS的收益按照来源主要分为两部分:廉租房和公共租赁房屋缴纳的租金、经济适用房和限价商品房的销售收入。

(一) 设立契约型REITS组织

REITS向投资者发行信托凭证, 然后用募集到的资金购买房产或相关资产。

(二) 设立独立托管部门

由于REITS没有独立的法人资格, 必须聘任信托管理人管理REITS, 同时需聘任房地产管理公司管理所购房地产相关资产。具体运作模式如图1所示。

如图所示, REITS向投资人发售信托凭证融资, 获得的资金由基金管理公司负责保管、使用;同时设立保障性住房资产管理中心, 专门负责购入房地产组合, 为了不挤占商品房用地, 可以考虑购入存量商业地产, 并由其对保障对象进行资格认定, 收取租金返还REITS;最后由基金管理公司向投资人派发红利。在这个过程中, 保障性住房REITS、基金管理公司和资产管理公司相互制约, 同时政府部门予以监管, 以防止资金擅用影响工作正规化。

三、中国成功运用REITS需要的基础

(一) 拓宽保障性住房市场

申请保障性住房条件从各方面限制了公民取得保障的权利, 在坚持建设保障性住房的目的下, 应尽量放低申请门槛, 使更多公民享受保障福利, 解决住房问题, 同时也能更好的调控商品房市场泡沫。以江西省“三房合一”为例, 从2012年起, 江西省将停止新建经济适用房和限价商品房、廉租房, 经济适用房与公租房保障对象将统一纳入公共租赁住房保障范围, 在廉租房对象应保尽保的基础上, 公租房保障对象将覆盖城镇常住人口, 包括农村进城务工、创业人员, 申请条件不受户籍限制。

(二) 出台相关税收政策及监管制度

目前我国还没有配合REITS上市的相关法律法规, 为了规范银行间债券市场上市的信托式REITS产品交易结构、受益券发行、信息披露, 中央拟定了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法 (征求意见稿) 》, 但未涉及监管事项。而REITs严格的监管机制和信息披露制度, 将会大大提高整个保障性住房体系的运作效率和透明度, 有效改善以往以政府为主的公租房融资系统中的资金浪费、占用以及挪用等不良现象。可以借鉴美国税收法律, 首先, 根据《1960年美国国内税收法案》规定, 如果REITs将每个年度盈利的95%以现金红利方式回报投资者 (1999年《REITs现代法案》将其下调为90%) , 就不必缴纳公司所得税, 从而避免了对REITs和股东的所得双重课税。

(三) 中央、地方两政府职责分明

融资机制是住房保障体系的核心, 实现保障性住房建设可持续发展的关键在于明确政府在保障性住房融资机制中的主导地位。借鉴发达国家的经验, 如表2所示。

发达国家中央和地方政府公共参与保障性住房融资, 不过两个职责各有区分。通常抵押贷款机构和税收工具由中央政府控制。奥地利、比利时、德国、美国等国家都有中央政府层面下方到各州或省层面趋势, 美国中央政府保留想保障性住房供应商提供运营补贴以及想新增投资融资或财政激励的融资责任。

四、结语

随着中国政府不断加大对国民安居工程建设的关注, 在我国房地产过热尚未冷却的背景下, 保障性住房成为民生项目中的热点, 在建设过程中遇见的资金缺口, 可以借鉴美国、英国、新加坡等国家REITS融资模式拓展我国保障性住房融资渠道, 并需要对REITS模式在中国保障性住房融资中的运用给予更多研究和设计。

参考文献

[1]杨赞, 沈彦皓.保障性住房融资的国际经验借鉴:政府作用[J].现代城市研究2010, (9) .

[2]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳证券交易所综合研究所研究报告, 2004, (1) .

[3]李静静, 杜静.REITS在保障性住房融资中的运用[J].中国房地产, 2011, (3) .

[4]林翔.破解保障性住房融资困局的政策和法律研究[J].法制与经济, 2011, (8) .

[5]雷蕙宇, 罗华.关于REITs在廉租房融资运用中的探讨[J].市场论坛, 2008, (12) .

PPP模式在保障性住房中的运用 篇8

【关键词】保障性住房  PPP模式  概念特征  运用

建设保障性住房是缓解和消除我国人与住房之间的暂时性矛盾的关键途径，为了确保保障性住房在建设过程当中的资金运转与整体效益，将保障性住房的社会效益最大化的发挥出来，就应当加强对PPP模式的研究与实践运用。

一、当前我国保障性住房建设中存在的问题分析

（一）资金缺口较大

当前，我国的保障性住房建设资金基本上都来自于中央政府或是地方政府的供给，但我国的人口众多、地域宽广，保障性住房的需求量非常大，而政府特别是地方政府的可支配财力又十分有限，因此我国的保障性住房建设始终存在着较大的资金缺口。

（二）进程不甚均衡

保障性住房建设不应以盈利为主要目的，但在很多城市的核心区域，政府可以通过拆建结合，土地一二级开发联动获得较好的土地出让收益。相应的，政府推进保障性住房建设的积极性就较高。而在很多急需改善居住条件的非核心厂矿地区，由于土地级差地租效益不明显，甚至难有产出，保障房建设往往较为滞后。因此，经济效益的差异常常影响了保障性住房建设的整体进程。

（三）规划不尽合理

我国当前的保障性住房大多建设在城郊偏僻的地方，或是城乡结合的地方，设置与规划不尽合理，周边的交通、公共设施、公共服务等都较不完善，医疗、教育以及生活休闲水平落后，这会给居住者的生活带来非常大的不便，极大影响保障房应该发挥的社会效益。

二、PPP模式的基本概念与特征分析

（一）PPP模式的基本概念

PPP模式即Public-Private-Partnership的缩写简称，它具体所指的是在相关法律法规所允许的范围内，私人机构与政府公共部门在地位完全平等的情况下，自愿达成协议，一同进行公共基础建设。在PPP模式下，私人机构与政府公共部门将分摊利益与风险，且双方的优势与长处都能够得到全面发挥，能够有效提高公共基础建设的质量与效率。

（二）PPP模式的特征

第一，伙伴关系。PPP模式下的政府部门与社会资本签订协议，通过合作形成伙伴关系，并存在一个共同的目标。企业是以此目标实现自身利益的追求，而政府部门则是以此目标实现公共福利和利益的追求。

第二，以提供准公共物品或公共服务为目的。即PPP模式下的政府部门与私人机构合作，必须是以提供准公共物品或公共服务为目的，在合作中政府部门充当提供者的角色，私人机构则主要负责生产，以发挥各自的特长与优势。

第三，利益共享、风险共担。政府不以分享利润为唯一目的，也不允许企业在项目执行过程中形成超额利润（利益的可调节性）。社会资本在PPP模式中可取得相对合理、稳定的投资回报。同时，风险的合理分担是PPP项目成功的关键，应考虑公私双方风险的最优应对、最佳分担，而将整体风险最小化。

第四，合作周期采用全寿命周期管理模式。PPP属长期合作关系，包含了项目从规划、立项、评估、建设、经营、移交等整个周期。合作各方在各个环节进行密切合作，通过生产技术和管理技术创新提高提供公共物品或服务的效率和水平，通过私人机构提高经济资源特别是公共资源的使用效益和综合效率，最大限度地满足社会公众的需要[1]。

三、PPP模式在保障性住房中的运用

（一）根据项目种类合理选择PPP模式

就保障性住房PPP而言，公共部门与私营部门之间应根据自身在融资、设计、建设以及运营和维护等四个方面的优势来承担相应的责任和风险，通过不同组合，形成不同的合作模式，例如TOT模式、DBL模式、BOT模式、BTO模式、DBFO模式等，这些模式都具有各自的特点，可以适用于不同的PPP项目。例如，对于已经建设成功的保障性住房而言，它已经不再需要过高的融资，主要满足其在后期的管理与维护即可，所以选择TOT等模式即可。而如果是对于将要新建的保障性住房建设而言，就应当选择DBFO模式、BTO模式、BOT模式或是DBL模式等。

（二）完善PPP模式管理制度

第一，出台具体的管理办法。对PPP范围进行界定，明确政府部门和私人机构各自的权利和义务，建立PPP项目承包商竞争性程序，明确PPP项目运用与保障性住房建设的程序设定、参与方权责、风险分配、退出以及纠纷处理机制。

第二，构建PPP运行框架，明确各方主体职责。明确财政部门主要负责PPP项目审核、风险把关，保证在PPP生命周期内政府财力可负担，宏观财政状况可持续。成立PPP中心等单独机构作为政府唯一代表，将保障房投资、建设、管理等职能从政府部门分离出来，克服政府“多部门多头管理”的问题。采取公开、透明的名单化管理，接受社会监督，确保合作方的资质合格。健全法律、财务、金融等第三方专业咨询市场，借鉴国际标准完善信息披露和审计制度，提高项目透明度为[2]。

第三，引入用户监督机制。在政府PPP监管机构中吸收最终用户（中低收入家庭）代表，将用户使用评价作为PPP项目成效的关键指标;在具体的PPP合作项目公司中成立类似业主委员会的机构行使用户监督权，保障项目的社会效益。

（三）建立健全PPP模式保障机制

为了解决保障性住房建设中的资金缺口和进程不均衡等问题，可以考虑由政府部门和私人机构共同合作，成立互助保障基金，政府将优质拆迁地块的土地出让收入经规范程序注入基金，专门用于保障PPP模式下的各方利益与安全性，例如在项目出现融资问题的时候，以基金名义提供担保（如基金收益权质押），确保融资的有效性;或是在厂矿地区项目进程陷入困境时，从基金中进行定向补偿，以高收益地块带动低收益区域保障房建设，保证社会公共利益不受影响。同时，为了防止政府部门陷入财政风险，还应当设立一个PPP项目上限，不过考虑到保障性住房的特殊性，所以保障性住房的PPP项目上限应当高于其他项目。

四、结语

保障性住房在缓解和消除我国住房矛盾中具有重要的作用意义，所以我们应当加强对PPP模式的探讨与实践应用，确保建设资金，提高建设质量，将保障性住房的社会效益最大化发挥出来，推动社会健康和谐发展，助力广大人民群众实现“安居”而“乐业”的中国梦。

参考文献

[1]中国财政学会公私合作（PPP） 研究专业委员会课题组，贾康，孙洁.运用PPP机制提供保障性住房的建议[J].经济研究参考，2014，13：35-39.

[2]孙娜，王吉娜，梁岩.我国城镇保障性住房运行模式设计[J].中华民居（下旬刊），2014，08：35.

保障性住房建设情况工作汇报 篇9

2012年县住建局认真落实上级布置我们的任务，想方设法保障资金到位，现已完成全年保障房建设任务的56%，接着下半年，我们将继续努力，完满地完成今年的全年任务。

一、保障性住房工作任务进展情况

（一）今年续建2011年了未完成的廉租住房项目共计：300套，15000平方米，总投资2400万元。截至目前，已开工建设14786.28平方米，285套。其中：149套已建设完成，并安排入住，136套正在建设当中，已下拨工程款1326.958万元。

（二）独龙江乡教师周转房总共建盖31套，其中新建10套，建筑面积555.02平方米，正在装修当中；改造21套，建筑面积970平方米，已完工。

（三）今年将计划实施公共租赁租房120套、7200平方米，目前施工图设计已完成，该项目将在县公安局、农业局背后等地建盖，即将进入招投标阶段，预计于今年7月份以前全面开工建设。

二、工程质量管理情况

我县保障性住房项目严格落实项目法人责任制、招标投标制度、合同管理制度和工程监理制度。并制定目标责任制度和监督检查制度，签订目标责任状，各部门各司其职、各负其责、齐抓共管、层层落实。

我局以定期不定期的方式深入全县保障性安居房进行了全面的检查,发现问题及时下发整改通知书，通过深入保障性安居工程建设质量安全监督检查工作，施工企业和施工人员安全意识有了明显的提高。

三、保障性住房分配管理情况

根据要求我局及时成立保障性住房工作领导小组，以局长为组长，分管副局长具体负责，保障性住房办公室设置住宅与房地产业股，并配备了专职人员具体负责保障性安居工程的各项工作。我局及时建立了廉租住房和公共租赁住房的管理办法，并制定了入住标准，严格实行准入、退出机制，在分配过程中完全实行公开、公平、公正，阳光操作。

据统计，我县无房户有300余户，我局今年主要安排入住了60户，即：明珠小区廉租住房新建36套和原县委职工宿舍楼改建24套。另外，丙中洛中学廉租住房20套、捧打乡廉租住房32套、丙中洛乡廉租住房16套、茨开完小廉租住房20套、丙中洛完小廉租住房32套、普拉底卫生院廉租住房9套、**县一中廉租住房20套，部分已安排入住。

四、保障性住房工作和廉政风险防范情况

我局坚持把廉政风险防范工作融入住房保障建设管理全过程，确保住房保障工作公开、公平、公正。一是加强制度防控。为加强全县保障性住房建设管理，我局认真制定了《保障性住房管理办法》、《住房保障工作人员廉洁自律规定》、《保障性住房工作失职责任追究制度》等相关制定，完善了相关配套措施；二是坚持阳光操作。按照保障性住房申请规定，对低收入家庭申请廉租住房的条件进行严格把关。通过对申请住房户初审、复审，客观、准确地对居民家庭住房困难情况进行审核，有效防止工作人员徇私舞弊和虚假购房申请行为；三是加强资金使用监管。严格执行财经纪律，做到保障性住房资金专款专用，进一步科学合理统筹财政收入，积极落实地方配套资金。四是加强租赁补贴发放管理。为了加快我县廉租住房保障低收入家庭租赁补贴发放工作，我局认真制定了《**县廉租住房保障租赁补贴发放工作的实施方案》，执行专款专用制度，实行专户储存、分账结算，确保将租赁补贴发放到符合低收入家庭的人群中。

城市保障性住房体系建设工作汇报 篇10

当前我市正在进行保障性住房建设及危旧房改善工作，我们在工作中充分发挥，不骄傲、不懈怠，继续发扬敢为人先、克难攻坚、决战决胜、和衷共济的精神，广大工作者以新理念、新目标、新思路、新举措谋求我市保障性住房体系建设的新突破，打造保障性住房体系新模式，努力实现“居者有其屋”，做好破解“住房难”问题这篇大文章，让全市人民安居乐业，确保我市保障性住房体系建设在全省发挥龙头、领跑、示范、带头作用。

(一)、切实提高对保障性住房体系建设的重要认识

老百姓对生活的期盼，可用“安居

乐业”四个字来概括。只有先安居，才能后乐业。解决老百姓安居乐业问题是**市各级党委和政府第一位的任务，这不仅是一种社会责任，也是一种政治责任。要坚持“两手抓”，一手抓保障性住房体系建设，一手抓商品房建设、销售和租赁，加快破解“住房难”问题。抓好保障性住房体系建设，事关杭州落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，提高困难群众、弱势群体、低收入阶层生活品质，是解决困难群众、弱势群体、低收入阶层“住房难”问题的关键。要切实提高对保障性住房体系建设重要性和必要性的认识，切实抓紧抓好。抓好商品房建设、销售和租赁，要着眼于当前**市房地产市场供需矛盾，在加强市场监管的同时，增加商品住宅建设用地供应量，进而增加商品房供应量，解决好商品房供不应求问题，稳定商品房价格。

我们要坚持租、售、改“三位一体”方针，坚持“六房并举”总体要求，以实现“两个房等人”为目标，以解决“两个夹

心层”住房问题为重点，努力实现“居者有其屋”，打造保障性住房体系新模式，让**市老百姓安居乐业。租、售、改，就是出租廉租房和经济租赁房、出售经济适用房和拆迁安置房、改善危旧房；“六房”，就是经济适用房、拆迁安置房、经济租赁房、廉租房、危改房、人才房；“两个房等人”，是指经济适用房“房等人”、拆迁安置房“房等人”；“两个夹心层”，“第一个夹心层”是指不符合廉租房租赁条件、又买不起经济适用房的城市低收入住房困难家庭，“第二个夹心层”是指不符合经济适用房申购条件、又买不起商品房的低中收入住房困难家庭。

(二)、抓好2010年保障性住房体系建设工作

我们必须坚持早调研、早谋划、早明确、早启动、早见效，以新目标、新理念、新思路、新举措谋求新突破。

一要在经济适用房建设上有新思路、求新突破。坚持“房等人”目标不动摇，确保明年开工建设经济适用房50万

平方米、公开销售50万平方米。坚持高标准、严要求，确保经济适用房质量，确保已建经济适用房存在的质量问题整改到位。抓紧启动、加快建设三墩和长睦地块的经济适用房项目，同时认真研究余杭仁和地块经济适用房项目建设问题和经济适用房货币补贴安置方式。

二要在廉租房建设上有新思路、求新突破。坚持实物配租与货币补贴相结合、以货币补贴为主，集中安置与分散安置相结合、以分散安置为主，市级管理与区（街道、社区）管理相结合、以区（街道、社区）管理为主的“三结合、三为主”方针，控制廉租房套型和面积，加快推进廉租房建设。落实管理服务措施，让廉租房居民享受高品质管理服务。适当降低申请“门槛”，让更多困难群众、弱势群体、低收入阶层享受廉租房优惠政策。

三要在拆迁安置房建设上有新思路、求新突破。坚持“房等人”目标不动摇，坚持就近安置、优先安置原则，坚

持规划统一、目标统一、要求统一、考核统一、建设分开、政策分开、筹资分开“四统三分”，加快推进拆迁安置房建设。

四要在经济租赁房建设上有新思路、求新突破。统筹田园地块经济租赁房和各城区、开发区的大学生公寓、外来务工人员公寓建设，利用10%留用地建设经济租赁房，用好闲置公房，妥善解决经济租赁房房源问题；用足用好国家和省市有关政策，妥善解决经济租赁房建设资金问题；抓好经济租赁房建设规划，妥善解决经济租赁房建设空间问题，好中求快推进经济租赁房建设。五要在危旧房改善上有新思路、求新突破。坚持分类指导，加快推进项目带动类与非项目带动类危旧房改善，特别是要结合南宋皇城大遗址综合保护、中山路综保、中东河综保等重大工程、重大项目，把危旧房改善工程一抓到底。六要在人才房建设上有新思路、新突破。坚持扩面、稳价、提质“三大原则”，落实教师

人才专项用房、综合性人才专项用房、重点企业人才专项用房、政法人才专项用房政策，推进人才房建设。