公共租赁住房政策

公共租赁住房政策（通用11篇）

公共租赁住房政策 篇1

1引言

自20世纪80年代住房制度改革以来,我国开始了建立与社会主义市场经济相适应的住房保障体系的探索。为了解决中低收入家庭的住房困难问题,以及解决销售型保障房的牟利问题,我国于2009年开始进行公共租赁住房地方性试点。2012年国务院发布的《国家基本公共服务体系”十二五”规划的通知》指出“重点发展公租房,逐步使其成为保障性住房的主体”。北京等多个城市的公共租赁住房项目已投入运营,为解决中低收入人群住房问题、促进社会公平稳定做出了贡献。公租房的保障性质决定其租金通常低于市场租金,提高了租户的可支付能力,但同时加大了公租房建设运营机构投资回收的难度,需要政府提供财政补贴,也加大了政府的财政负担。随着大规模的公租房建设和投入运营,它的可持续性成为学界和社会关注的热点问题。

公共租赁住房租金调整成为保证公租房运营可持续性的重要方式之一。公共租赁住房租金调整可缓解公租房的运营成本压力,减少成本上涨风险,保证公租房管理质量;可使公租房租金与市场租金相协调,减少对市场的扭曲,并适度兼顾社会投资者收益;会使中低收入家庭在收入增长时仍具有相应的租金可支付能力。因而,公租房租金如何调整成为各国实践中的热点和难点。国外学者深入研究了欧洲、北美一些国家的公租房租金调整政策,国内学者则对英国、美国、日本的公租房租金调整政策进行了介绍,但尚无学者深入研究中国公租房租金调整政策。我国《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出,五年内我国将建设3600万套保障房,使全国保障性住房覆盖面达到20% 左右。其中主体是公租房。如果公共租赁住房租金不能合理调整,如此大规模的公租房很可能导致政府财政负担过重,运营无法持续,公租房成为“福利陷阱”,甚至导致公租房体系失败。本文总结了国内外典型国家和地区公共租赁住房租金调整的影响因素,比较了他们的公租房租金调整方式,并借鉴他们的经验,对中国公共租赁住房租金调整政策提出相关的建议。

2国内外公租房租金调整政策比较

不同国家或地区公租房租金调整方式各有特色,采用何种调整方法与它的公租房租金定价机制、房地产市场情况以及政治社会因素密切相关,不存在统一公认的租金调整策略,各地大多按照实际情况,选择某一种或多种调整方式来解决特定问题。从各国经验也可看出,各种租金调整方法并非独立(见表1),实践中多采用几种方式的组合,来取得更好的政策效果。

2.1公共租赁住房租金调整的参考因素

从国内外公共租赁住房政策实践看,租金调整基于三个原则:一是保证变动后的租金,在居民租金可支付能力范围内;二是能够应对公共租赁住房成本变动,减轻政府财政负担;三是保持与市场租金的适度差距,保障建设运营机构的可持续。相应的公共租赁住房租金调整将主要参考以下三类因素。

一是收入因素。收入因素主要体现在收入增长率、消费结构等指标。公共租赁住房作为保障性住房,首要任务是保证租金水平处于居民可承受范围内,调整时应以居民租金可承受能力为上限,增长水平不宜高于中低收入群体收入增长率。此外,租金增长应参考租户消费结构,使增长后的租金与租户可支配收入保持合理比例,防止居民住房支出过多带来生活质量的下降,或支出过少导致居住质量水平较低。

二是成本因素。成本因素主要体现为建设与运营成本、通货膨胀率、价格指数等指标。如果公租房的运营成本上涨明显,租金却没有随之变动,它的运营管理质量将会下降。欧洲多国的实践表明,与成本变动严重滞后的公共租赁住房租金水平,将大幅度增加政府的财政补贴压力,极大地打击建设运营者的积极性。

三是市场因素。市场因素主要指市场租金的增长情况。公共租赁住房租金应适度调整,使它与市场租金水平保持一个合理的差距。若调整后的公共租赁住房租金较市场租金水平相差不大,则无人承租,保障功能丧失;若调整后的公租房租金水平大大低于市场租金水平,公共租赁住房就存在很大的牟利空间,容易产生申请对象过多、等候时间长、虚假申请、很难退出等情况,同时还会影响到商品住房租赁市场的正常运行,降低社会投资者的积极性。

2.2公共租赁住房租金调整方式的比较

对比国内外典型地区的公共租赁住房租金调整实践情况,可发现如下几个特点:一是各地区公共租赁住房租金的调整方式因地制宜,并存在较大差异。二是多数地区在设计政策时,将租金调整方式与租金定价机制、补贴机制作为统一体系进行考虑,多数地区的公租房租金调整机制与租金定价机制、租金补贴模式配合,以实现在该体系中兼顾成本、市场、收入三类因素的影响。租金调整机制与租金定价机制侧重点一般相同,例如我国香港地区采用收入法确定公租房租金,其租金调整方式则重点考虑收入变动。

资料来源:作者根据相关文献整理。

按参考指标情况、是否设置上限和调整实现方式的不同,国内外典型国家或地区常用的公租房租金调整方式可从以下3个角度进行分类(见表1)。

2.2.1参考指标情况

很多国家或地区政府通常参照某些经济指标,设定公租房租金调整率的计算公式,定期计算公共租赁住房租金的调整幅度,并以某一期公租房租金作为基准,计算公租房租金调整额。根据参考指标的多少及复杂程度,可将公租房租金调整方式分为单参考指标法和多参考指标法。

单参考指标法,即采用某一个经济指标定义公式或直接加减一定百分比来计算租金调整幅度,例如荷兰和20世纪80-90年代的英国。当时英国公租房采用成本法定租,租户补贴按照收入情况计算。此期间租金调整幅度以通货膨胀率为基准,略高于通货膨胀率。在以成本为基准的公租房租金定价体系中,该租金调整方式在一定程度上体现了公租房成本的变动。荷兰采用房屋价值与承租人收入为基础的公共租赁住房租金定价方式,以收入增长率作为参照进行公租房租金调整。

多参考指标法,即统计机构或相关管理部门根据事先选定的多个经济指标定义公式计算公租房租金调整率,或编制指数,使用编制指数的变动幅度作为调整幅度。香港立法会在2007年6月通过《2007年房屋(修订)条例草案》,新公屋租金调整机制于2008年1月1日起实施。香港新法规定,公屋租金必根据租户家庭收入指数的变动而上调或下调。该指数反映公屋租户家庭收入的变动,并由政府统计处负责计算。假如下调租金,公屋租金必须按收入指数的减幅而调减。假使上调租金,公屋租金必须按收入指数的升幅而调加,或者增加10%,取其增幅较小者。公屋租金每两年检查并调整一次。目前香港公屋采用综合地区位置、屋村环境、配套设施和居民收入负担能力等因素综合测算的定租方式,租金调整机制与定租方式相配合,使租金一直维持在小于市价1/2到1/3的水平。

设定参考指标的公租房租金调整方式在多个国家得以应用,其优点在于可操作性强,一旦确定指标和公式即可确定增长机制,且易于社会监督。其中单参考指标法直观方便,测算时易于操作,但如何选择合适的指标、如何避免指标的大幅波动是该法使用的难点;多参考指标法能够结合多种因素对租金进行调整,如采用编制指数的方式还可减少一定不规则波动,但公式设定的科学性、参考指标的极端值对公式的影响等问题需要着重考虑。在实际应用时,参考指标的公租房租金调整方式多与设定上限的方式相配合,以减少租金的大幅波动。

2.2.2设定上限情况

设定公租房租金增长上限,即政府根据相关指标测定公租房租金增长率的上限,或租金的上限值。在该范围内,运营管理机构、各地区政府或公租房所有人具有自行调整租金的权利,并需与租户商定租金。根据是否设置租金增长上限,可将公租房租金调整政策分为自由增长型和设定上限型。

自由变动型的公租房租金增长额仅由公式确定,不受范围限制。典型例子是英国在20世纪80-90年代实施的公租房租金调整政策,调整幅度计算仅参考通货膨胀率,未进行上限设置。自由增长方式能够使公租房租金及时与市场、成本和租户收入变动相匹配,但可能存在租金波动太大,租户无法接受等问题。

多数国家在公租房租金调制时设置上限,如英国、荷兰、德国、瑞典、我国香港等国家及地区。具体的上限可以是参考值,或依据某些指标计算的公式得到。设定参考值为上限的国家或地区较多,荷兰政府规定公租房最高租金额度为€ 508/ 月,租金增长不得超过该上限;德国政府设定的公租房租金增长率上限依照成本和收入增长率制定;瑞典政府设置的上限依据运营管理成本的变动测算;我国香港要求公屋租金升幅不得超过10%。依据指标和编制公式计算租金调整上限的国家或地区较少,典型例子是英国2011年后使用的租金调整上限公式,具体为每周租金调整上限 =(零售物价指数+ 0.5%)×该公租房上一期租金额度+ 2镑。如果某租户的周租金为68镑,当年零售物价指数为4%左右,则该租户周租金上涨的上限为(4%+0.5%)×68+2=5.06镑,即该租户的周房租最高可升至68+5.06=73.06镑。

设定上限的公租房租金调整方式容易被租户接受。而且国家设定公租房租金调整率上限后,各地区可依据自身情况,在该范围内自行设定公租房租金调整率。该方法也多与其他租金调整方式共同配合,许多国家及地区在设定一种基本的公租房租金调整方式后,采用设定上限的方式控制租金的过度波动。但设定上限的难点在于如何使上限合理科学,既能防止公租房租金大幅上涨,又不会阻碍公租房租金合理的调整。

2.2.3调整实现方式

根据公租房租金调整的实现方式,可分为谈判确定型和自动调节型。谈判调节型,即租金调节率由政府、投资运营机构、租户等通过谈判协商确定,例如瑞典在设置公租房租金的调整上限时,首先由住房运营公司(MunicipalHousing Company)与当地租户协会(Tenants’Association)进行协商,再由当地租户协会和住宅所有人协会(Association of PropertyOwners)进行协议确定。租金调整是公租房运营中的敏感问题。多国经验表明,在采用谈判协商的方式确定公租房租金调整方案时,如未能提高政策透明度和民众参与度,很容易导致公租房租金调整政策实施效果差、民众不满意程度高等问题。

自动调节型即政府或管理机构设置租金调节公式,当公式计算值发生变化时,公租房租金自动随其发生变化,不再经过协商谈判过程。对于自动调节型的公租房租金调整方法,可通过单独设置租金调整率计算公式和直接在租金计算公式中体现变动(即不单独计算租金调整率)两种路径实现。前者例如2008年后的我国香港,它设置了根据租户家庭收入指数计算的公屋租金调整率计算公式,在公屋租户家庭收入变动时,租金调整率自动随其发生变化。后者例如2011年后的英国,它设置了可自行调整的公租房租金公式,新公式本身包含住房价值、收入的可变动指标。目前英国公租房租金(每周)测算分为两部分,第一部分与收入情况相关,计算方法为:地区的实际收入占全国平均收入之比×上年度全国公租房平均租金的70%×每套房屋卧室数量所决定的系数,其中单间的客卧两用房卧室系数为0.8,一间至六间及以上卧室系数分别为0.9-1.4 ;第二部分与房屋价值相关,计算方法为:该房屋成本价占全国公租房平均成本价之比×上年度全国公租房平均租金的30%(其中全国公租房平均成本价使用1999年的数据49750英镑),最后将两部分相加,即可得出该公租房租金水平。该租金定价机制考虑了成本变化和收入的增幅。当管理部门定期评估公租房租金时,收入变动或住房价值变化即可在新一轮评估中体现,进而实现租金调整过程。

谈判确定型的优点在于公租房相关各方的参与度高,调整机制灵活,人为控制范围大;但缺点也非常明显,即在协商过程中易出现效率低下、科学性差、透明度低等一系列问题。自动调节型是目前公认较为科学的公租房租金调整方式,调整速度快,易于公众监督,但使用时应对评估周期进行重点考虑,若周期过短易造成工作量大、租金变动频繁等问题,过长则无法实现公租房租金调整的目的。

3制定中国公租房租金调整方式的政策建议

目前我国多个城市正在大力建设公共租赁住房,一些地区的项目已经进入运营阶段。多数城市在公租房管理政策中指出:公租房租金标准实行动态管理,根据地区经济状况、居民收入等因素适时调整。但截至目前,国内各城市均未提出明确的租金调整机制。未来随着经济状况、居民收入水平、市场租金等因素的变化,公租房租金动态调整将成为必然趋势。借鉴国内外典型国家和地区的经验,对中国城市的公租房租金调整政策设计提出如下建议。

3.1公租房租金调整参考指标选择应立足现实,因地制宜

中国幅员广大,地区差异明显。各地区在选择公租房租金调整参考指标时需立足现实、因地制宜,并遵循以下三个原则:一是始终以保证中低收入家庭租金可支付性为前提,保证调整后的公租房租金始终在承租人承受范围内;二是公租房租金调整要以实现公租房可持续性运营为目标,尽量减少财政负担,提高公租房运营管理质量,保证投资者合理收益;三是选择公租房租金调整参考指标时需结合地方特点,将公租房租金设定、租金补贴和租金调整三类机制相互配合,以期在三种机制中综合考虑收入、市场、成本三类因素。例如公租房租金与市场租金差异较大的城市,应注意在公租房租金调整机制中加入市场因素,保证两者差距合理和相对稳定;在运营成本有压力的城市,应适当考虑成本变动情况和调整公租房租金减轻成本上涨压力;对于租户收入上涨较快的城市,需要考虑收入变动适当调整公租房租金。

3.2租金调整幅度可考虑设置上限

设置公租房租金调整幅度上限的主要目的是避免公租房租金的剧烈波动和大幅上涨,导致租户无法承担。因此以下几类情况可考虑设置公租房租金调整幅度上限:一是存在公租房租金大幅上涨压力的地区,例如市场租金上涨速度快或公租房运营成本波动大的地区。二是地区子市场租金差异大,不适合采用统一公租房租金调整标准的情况,对于这类地区,可在整个地区设定统一的公租房租金调整幅度上限,各子地区依情况不同分别设置适宜的公租房租金增长方式。

对于不设置公租房租金调整幅度上限的地区,可采用其他配套措施控制公租房租金上涨过快的风险,例如对公租房承租人的最低租金补贴额度进行规定,使其承担的月租金不超过租户可支配收入的30%。

3.3公租房租金调整周期以2-3年为宜

公租房租金调整周期的长短直接影响租金调整的效果。过长的周期使公租房租金对经济条件变化的反应速度过慢,失去其保持公租房运营可持续性的基本功能;过短的周期则使公租房租金变动过于频繁,给租户交纳租金和管理部门工作带来困难。应按照租户进入公租房的时间点定租。参照我国香港地区做法,公租房租金调整采用2-3年的调整周期较为适宜。

3.4保障公众对公租房租金调整方式的知情权与参与权

目前我国公租房租金定价及调整方案由政府制定或政府指导,由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障主管部门等协商制定。在公租房租金调整过程中,政府应该增强公租房租金调整机制的透明度,让社会各界广为知晓,建立起租户(协会)和房东(协会)的协商沟通机制,充分了解保障房租户的实际需求和吸收他们的合理建议,最大限度地协调租户、房东和政府的利益。

摘要：公共租赁住房租金调整问题关系到公共租赁住房建设和运营的可持续性。总结了国内外典型国家和地区公共租赁住房租金调整的影响因素,并从参考指标情况、是否设置上限、调整实现方式三个角度对公共租赁住房租金调整方式进行比较。最后,对中国公共租赁住房租金调整原则、参考因素、调整周期和调整方式等提出相应的政策建议。

关键词：公共租赁住房,租金,调整方式

参考文献

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公共租赁住房政策 篇2

人均月收入低于3300元的住房困难家庭，可申请公租房货币化补贴

月收入在3300元以下的住房困难群体可申请公租房货币补贴。记者粗略算了一笔账，一个三口之家的低保家庭，一个月可领取720元的租房补贴。

郑州市政府有关负责人说，在郑州市区建成区(不含上街区)范围内,经民政部门认定人均月收入低于城市低保标准6倍(含)【即3300元】、符合公共租赁住房保障条件的家庭，可以选择货币化补贴（记者注：2016年7月1日起，郑州市城市低保标准每人每月提高到550元）。未来，郑州保障房将以货币化补贴为主。

郑州公租房货币化补贴，有一个严格的计算公式，即“补贴额度计算公式:货币化补贴额度=补贴面积×补贴标准×申请人口×补贴系数”。

根据新政策，补贴标准实行动态调整。目前补贴标准为1人1个月12元/平方米。

补贴系数根据收入不同也不相同：

持有城市居民最低生活保障金领取证的家庭,补贴系数为1;

持有郑州市城市低收入家庭救助证和人均月收入介于城市低保标准2至2.5倍(含)【即1100元到1375元】的家庭,补贴系数为0.9;

人均月收入介于城市低保标准2.5至4倍(含)【即1375元到2200元】的家庭,补贴系数为

0.5;

人均月收入介于城市低保标准4至6倍(含)【即2200元到3300元】的家庭,补贴系数为

0.3。

此外，补贴面积为，公共租赁住房货币化补贴面积标准为20平方米/人,市级(含)以上劳动模范等先进人物家庭按25平方米/人,单人户家庭按30平方米/人。

记者粗略算了一笔账，如果按照三口之家都是低保计算，可以领取720元的租房补贴。另外，单个家庭每月领取货币化补贴低于200元的,其货币化补贴额度统一按每个家庭每月200元发放。

申请

两类住房困难家庭可以申请，申请条件不一样

“本市户籍住房困难家庭同时符合以下条件可以申请，但是申请条件不一样。”郑州市政府有关负责人说，具体情况如下。

A本市户籍住房困难家庭同时符合以下条件可以申请:

具有本市市区建成区(不含上街区)常住户口;

无自有住房且未租住公有住房;

家庭人均月收入符合规定标准。

B外地户籍住房困难家庭同时符合以下条件可以申请:

持有郑州市居住证;

已与用人单位签订劳动合同1年以上;

缴纳社会保险;

在本市市区范围内无自有住房且未租住公有住房;

家庭人均月收入符合规定标准。

这位负责人说，申请人应当具备完全民事行为能力。此外，单个申请人员除应当符合前款规定条件外,申请时应年满法定结婚年龄。同时，共同申请人在符合申请条件的基础上(配偶除外),与申请人之间应当具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。

另外，从申请到审核，需要哪些流程？郑州市政府有关部门负责人说，认定程序按照家庭申请,乡镇、街道办事处受理初审,区(管委会)民政部门复审,住房保障部门核准的程序进行。最快需要44个工作日。

发钱

放弃购买经济适用住房的家庭，优先发放货币化补贴

郑州市政府有关负责人说，新取得《郑州市公共租赁住房租赁资格证》的家庭,区(管委会)住房保障部门应与选择货币化补贴的申请对象签订《郑州市公共租赁住房货币化补贴协议》,并在协议中明确补贴额度、停止发放补贴的情形等内容,自次月起发放补贴。换言之，老百姓新取得公租房资格证，次月就能领钱。

此外，已取得《郑州市经济适用住房购房资格证》放弃购买经济适用住房,选择公共租赁住房的家庭,按照本通知规定程序进行申请认定,符合保障条件的家庭,优先配租公共租赁住房或发放货币化补贴。

据介绍，对选择货币化补贴的原廉租住房在保家庭,各区(管委会)住房保障部门根据其提出的书面申请,按标准重新核定货币化补贴额度,签订《郑州市公共租赁住房货币化补贴协议》,自次月起发放补贴。

这个钱咋支付？上述负责人说，区(管委会)住房保障部门将本辖区符合货币化补贴保障家庭基本情况表及申请人身份证复印件报市住房保障部门办理“住房保障卡”,委托银行支付。

“取得《郑州市公共租赁住房租赁资格证》的家庭在家庭人口、住房、收入、婚姻、户籍等情况发生变化时,申请人应自发生变化之日起30日内如实向乡镇、街道办事处申报。”郑州市政府有关负责人说。

公共租赁住房政策 篇3

杭州公共租赁房发展现状

杭州在保障性住房建设上一直走在全国前列。自2004年起，杭州市政府积极探索和建立以政府为主导的保障性租赁住房体系，提出重点解决“夹心层”群体阶段性、过渡性住房困难。2011年《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》（杭政办〔2011〕20号）和《杭州市区公共租赁住房租赁管理实施细则（试行）》等政策文件的相继出台，为公共租赁房建设、配租和管理奠定了坚实的基础。以“住有所居”为目标，逐步建立健全的由公共租赁房、经济适用房、廉租房、拆迁安置房、危改房等多层次保障方式组成的具有杭州特色的住房保障体系。截至2012年底，杭州市、区两级累计开工建设公共租赁住房300余万平方米。其中，第一个集中建设的田园地块公共租赁房项目，将于2013年6月交付使用。杭州公共租赁住房的建设不断改善了中低收入家庭的住房条件，更加有利推动了东方品质之城的建设。

公共租赁房室内空间功能设计基本原则

公共租赁房是为解决城镇中既买不起经济适用房，又不够廉租房条件的“夹心层”群体提供的过渡性住房类型。2010年出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中明文规定：成套建设的公共租赁房，单套面积严格控制在60㎡以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应严格按照宿舍建筑设计规范的有关规定。其中，设计户型应以中小套型为主，即控制在30～50㎡左右，适当配置大套型，即控制在60㎡以下，单居套型可参照《宿舍建筑规范》JGJ 36-2005进行设计。在此前提下如何更好的满足住户需求，改善居住质量，增添人文关怀，是设计师值得深入研究的问题。

1. 经济性原则

公共租赁房面积标准严格控制在60㎡以下，在面积相对较小的情况下，应做到空间的紧凑实用以及合理精细化设计。将总面积进行合理分配，在满足功能使用的前提下，挤去没有明确用途的泡沫空间，减少户内交通面积，使功能分区明确而适宜，提高使用率。

2. 灵活性和适应性原则

一方面，公共租赁房的住户并不是长期固定不变的；另一方面，在长期使用过程中，随着家庭结构和生活习惯的变化需要对其进行简单的装修和改造。利用灵活的分割方式，如帷幔、折叠式隔断、灵活隔板等，实现空间“隔而不断”的最大化利用，以适应不同的功能需求。

3. 标准化原则

公共租赁房是一种由政府主导建设的小面积住房类型，户型结构较单一。所以，有利于推行标准化和模数化的设计。同时，应积极采用新技术、新材料和新产品来提高住宅建设质量，提升性能，提高资源利用率。

合理舒适的功能空间

公共租赁房的功能虽简单，但是却不能随意混淆，做到各功能区紧凑而清晰，一般归纳为三大分区：公私分区、动静分区和洁污分区。根据空间使用性质、对象和时间的不同进行合理排布。如何更好的处理它们之间的关系，满足各功能区的使用需求，是住户获得舒适性居住空间的基本条件，也是室内空间得到充分利用的有效方法。

公共租赁住房性能设计要求

良好的采光和自然通风能够为人们呼吸提供新鲜空气，并带走室内的热量和水分，降低室内气温和相对湿度。

1.采光要求

每套住宅中至少要有一个居住空间能够获得冬季日照。应严格按照住宅采光标准进行设计。起居室、卧室、书房、厨房的窗地面积比控制在1/7，明卫生间和过厅控制在1/10。

房间开窗宽度应满足：起居室（阳台门洞）≥ 2.7m， 主卧室≥ 1.8～2.1m，次卧室控制在1.5m左右。

2. 通风要求

如何组织自然通风是防热设计的重要一环，也是改善室内热环境的重要手段。室内应做到无通风死角，通风开口面积不小于地面面积的5%。同时，也可适当采用新型户式通风设备保障室内空气流畅。

结 语

公共租赁房作为保障性住房体系的重要组成部分，在解决城市“夹心层”住房问题中具有举足轻重的地位。其自身“小户型、低面积”的特点使得在室内设计上更应遵循“小居室、大功能”的基本思路，提高空间利用率，并坚持“以人为本”的设计原则，从细节入手，体现住宅的宜居性，让公共租赁房不仅体现“住有所居”，更能做到“住有所适合的居”。

公共租赁住房政策 篇4

近年来, 上海房价一直居高不下, 住房困难群体庞大, 虽然以廉租房和经适房为主的保障性住房体系已经初步建立, 但是仍然存在一定规模的“夹心层”, 发展公共租赁房是解决“夹心层”住房困难的重要途径。虽然公共租赁房政策在上海刚刚起步, 但是在许多其他国家, 如美国、英国、日本、韩国等国家, 经过一定时期的发展, 都已经建立了一套比较完整的公共租赁房体系来解决低收入人群的住房问题, 其发展经验很值得我们借鉴学习。

(一) 上海公共租赁房发展背景。

为了解决中低收入者的住房问题, 上海市已建立了动迁安置房、经济适用房和廉租房为主的多层次住房保障体系。然而, 由于各类保障性住房管理机制不同, 准入条件缺少有效衔接, 因此还存在一定数量的“夹心层”人群。上海市存在的“夹心层”人群覆盖面比较广, 主要分为两类, 如图1所示。 (图1) 其中一类以外来务工人员为典型代表;另一类以刚踏上工作岗位的低收入常住人口为代表。这些“夹心层”由于各种原因, 无法享受现有的保障性住房。因此, 公共租赁房就成为了他们改善住房条件的重要途径。目前, 上海市新建的公共租赁房主要有杨浦区新江湾尚景园、徐汇区华泾馨宁公寓等。

(二) 上海公共租赁房发展存在的问题。

由于上海公共租赁住房的发展刚刚起步, 难免会存在一些问题, 主要表现在以下几点:

1、房源不足。

上海在住房市场结构性失衡的情况下, 对公租房需求量大, 但目前由于用地紧张、公共租赁房收益低等因素, 地方政府缺少大规模开发的动力, 目前开发的公共租赁房还只是杯水车薪。

2、资金短缺。

公共租赁房的资金主要依靠政府投入。然而, 由于公租房开发建设投入大, 回收周期长, 单纯依靠政府投资难以满足对其的需求, 且在目前的融资条件下, 对民营资本的吸引力有限。所以, 资金缺口仍是公租房建设面临的一个难题。

3、公共配套设施不到位。

目前开发的公租房一般都处于郊区, 市区房源有限, 因此房屋配套不全成为公租房的通病。所以, 如何加强公共租赁房居住区的配套设施建设, 引进优质公共资源是公共租赁房需要解决的一个难题。

4、管理制度不健全。

目前, 上海市公租房管理制度尚不健全, 对公租房的资格审核和后续管理都缺少细则加以规范。即使相关部门提出过一系列的管理条例, 但是在目前缺少法律规范的前提下, 实施中存在着相当大的难度。

二、国外公共住房政策比较分析

与上海公租房刚刚起步不同, 对于一些发达国家, 由于住房市场化程度较高, 早已建立了与其国情相适应的公共住房的政策体系, 这些国家在这方面的发展经验值得我们去探讨学习。

(一) 国外公共住房运行机制比较。

在国外的住房政策上, 各个国家经过了一定时间的实践, 已经逐渐有了各自的运行机制, 需要从其国情出发, 对各国的公共住房发展模式进行比较。

1、英国的公共住房运行机制。

英国作为一个具有长久住房体系发展历史的国家, 在住房保障上的政策主要是通过财政支出提供补贴。近年来, 英国逐渐把财政预算中原来用于公房建设和维修的住房保障资金的一部分用于发放低收入居民的房租补贴。根据补贴对象的不同, 房租补贴分为直接补贴和间接补贴;直接补贴是指政府向住宅消费者发放补助, 直接资助其买房或租房;间接补贴是指向非政府的住房供给者提供补助, 包括向住房开发商提供的建屋补助及向私人房屋出租者提供的租金补助。对于租住公房的居民, 住满两年后就享有优先购买公房的权力, 并运用财政支持, 给予购房补贴。

2、美国的公共住房运行机制。

在美国, 公共保障房的运行机制主要通过住房市场, 采用实物与货币补贴相结合的模式。一种方式是提供公共住房实物, 即政府房屋署拨款建设并直接管理的房屋, 主要用于出租, 租金标准根据家庭收入而定, 一般为家庭收入的1/3;另一种方式是采取货币性的租金补贴, 即对一些家庭收入为居住地的中等收入80%以下的家庭承租私人房屋, 政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者, 提供住房租金补贴, 享受补贴的家庭拿出其总收入的25%支付租金, 其余由政府发放的住房券支付。

3、法国的公共住房运作机制。

法国主要采取的是政府提供低租金的公共住房。法国政府规定, 全国所有市镇必须保证20%以上的住房是廉租房, 否则将受处罚。法国历届政府都把公共住房政策作为政府的重要任务之一。据统计, 目前在法国已经有约400万人享受公共住房待遇, 占全国人口的15%。

4、新加坡的公共住房运作机制。

新加坡帮助中低收入解决居民住房问题所采取的策略是提供廉价的公共房屋。由于经济发达, 新加坡公共住房的覆盖面十分广, 大约有85%的居民是居住在政府提供的公共房屋里, 其中主要是采取租赁的形式。

(二) 国外公共住房房源筹集方式比较。

各国不仅公共住房的运作机制不同, 在解决公租房房源筹集的问题上也各有妙招, 从而基本保证了公共租赁住房的供给。

1、英国的公共租赁房房源筹集方式。

英国的公共住房房源是通过对城市旧城区的改造取得, 强调综合开发, 统一利用。各个城市通过规划手段, 强制要求新建项目中必须有一定比例的中低价位住房。开发商一般采取两种方式建保障房: (1) 建好后以同类商品房价格的70%卖给公共房屋部门; (2) 在项目未建时就将一部分位置较好的土地以较低价卖给公共房屋部门, 由公共房屋部门建设。由于英国政府主要是通过房租补贴的方式来解决住房问题, 相关部门建设的公共租赁房的并不是很多, 大约占全国住房比率的20%。

2、新加坡的公共租赁房房源筹集方式。

新加坡政府在1966年颁布土地征用法, 它赋予了政府及住房开发局可以以低于私人开发商的支付价格征用任何私人的土地供国家使用。这一政策的实施, 为公共租赁房建设提供了充足的房源。相比于英国, 由于新加坡的土地较少, 为了避免土地浪费, 新加坡政府更加注重公共租赁房的开发, 私人开发商所建设的住宅只有15%, 其余的85%均为政府建设的公共住房。

3、美国的公共租赁房房源筹集方式。

美国政府建设公共住房房源主要来自于二手房屋的拆建。地方政府通过收购二手房、贫民窟等土地, 将土地进行整理, 分别用于建设公共住房和出售给开发商, 不仅解决房源不足的问题, 还保障了住房建设的资金来源。由于美国的住房补贴制度比较盛行, 所以政府需要建设的公共住房并不多, 很多公共住房都是私人开发商建设的。由于在公共住房上有利可图, 所以私人开发商也乐意配合政府或者主动建设公共住房。

4、法国的公共租赁房房源筹集方式。

在法国, 为了解决城市人口与住房短缺的问题, 政府实行了土地储备制。政府可以在公共利益的目标上征用私人土地, 这个政策与其他国家的一些政策有一定的相似之处。但是, 近年来法国在公共住房的政策上, 日益偏重于住房补贴, 公共住房开发比例降至8%。

(三) 国外公共住房资金筹集方式比较。

为了解决公共住房开发和建设受财政支出限制的问题, 各个国家都形成了一些特有的筹集资金的方式来筹集建设所需的资金。其中主要常见的有政府财政拨款、政府贷款、私人开发商投资、PPP模式、公积金制度等方式。

1、美国的资金筹集方式。

美国用来建设公共租赁房的资金来源主要是来自于私人开发商和政府贷款。美国政府通过采取多种引导性措施, 鼓励开放商开发建设公共租赁房。首先, 政府给予开发商多余项目面积的土地, 开发完成后相应比率的房屋将作为公共租赁房;其次, 政府通过鼓励措施使开发商将需要开发的土地和租赁房较少的土地一起开发。另外, 就是政府通过较低的贷款利息贷款给开发商, 让开发商运用贷款资金进行公共租赁房的建设。

2、德国的资金筹集方式。

德国公共租赁房资金来源主要渠道是政府投资和经营机构自筹资金。但是, 近几年一种新的投资模式——PPP (公私合作关系) 得到发展。PPP是指政府和一些私营企业、国营公司或特定专业领域的企业财团合作, 完成合作的项目。这种模式已经在德国的慕尼黑等地区实行, 得到了很好的效果。

3、新加坡的资金筹集方式。

在新加坡, 来自政府普通税收和中央公积金的投入是实现公共住房政策的重要保障。1968年新加坡中央政府开始实行公积金制度, 其中规定公积金储备的80%应当用于住房问题, 雇员和雇主必须按期提取公积金。除了支持居民购房, 公积金还可以为公共租赁房提供低息的开发贷款。

(四) 境外公共住房管理机制比较。

许多国家在公共住房的管理上已经形成了比较完善的管理制度, 甚至已经列入保障性住房的公共住房的相关立法之中, 从而保障了公共租赁住房能够得到高效的利用。

1、日本的公共住房管理机制。

日本的公共住房由政府部门统一管理, 并且每年进行2次左右的募集租户。他们在分配程序上具有比较严格的方式。在公布募集通知之后, 申请者需在指定的时间提交申请。有关部门在进行严格的审查之后, 将会发出公布。之后再进行抽签选房, 根据中选用户的收入和住宅申请情况, 签订合同。而对于租用的时间没有明确的规定。

2、香港的公共住房管理机制。

政府的有效管理是香港公共住房政策实行的重要保证。为了确保真正需要帮助的居民能够享受到优惠, 香港政府在公屋的申请、审核上有着严格的规定。公共住房申请人首先必须在香港居住七年以上, 且没有私人住宅, 之后房委会每年将对申请人的家庭收入和资产进行全面的审查。按照香港房屋条例, 申请人如果在申请公屋时作假, 将被视为违法行为, 可判最高罚款额为5万港币的罚款及监禁6个月。而申请人申请成功, 在公屋居住期满十年后, 必须每两年申报家庭收入及资产, 不申报家庭收入和资产, 或者资产净值超过指定的公屋住户限额的租户须缴纳双倍租金, 并于一年内迁出。

3、新加坡的公共住房管理机制。

为了避免有人利用公共住房进行投机活动, 新加坡政府制定了严格的法律法规对居民购买公共住房进行严格监控。政府根据家庭的收入情况作为公共住房的购买标准, 并且每一个家庭只能拥有一套保障住房, 在一定时期内不可以公开出售。这些制度都是公开、严格、透明的, 以接受居民监督。如果违反了规定, 那么违反者将会被指控到法庭, 受到相关惩罚。

三、对上海公共租赁房发展的启示与借鉴

通过对发达国家发展公共租赁住房在投入、建设和管理体制等方面的比较, 可以看出虽然采取的措施各有千秋, 但是都是从本国的实际情况出发的。因此上海也必须从目前城市社会、经济发展的现状出发, 从中汲取一些与其发展相适应的经验, 来加快公租房的发展。

(一) 完善公租房补贴机制, 适当提供租金补贴。

在西方发达国家, 为了缓解住房问题, 采取一项重要措施就是住房补贴。目前上海第二类“夹心层”比例较高, 且其对公共租赁房的需求将会随着其收入和房地产市场的调整发展而变化, 因此采取租金补贴既可以满足这类人群对住房的特定需求, 也可以降低政府集中建房所造成的资金压力。

(二) 加大政府对土地的管理。

新加坡之所以能够大量建设公共租赁房, 其主要原因是土地的提供政策。对上海而言, 目前公租房的房源仍然主要依靠政府集中新建的方式, 因此政府对土地使用的规划, 对公租房的发展至关重要, 只有建立相适应的土地储备制度, 才能有效地推动公租房的发展。

(三) 拓宽融资渠道, 吸引社会各界参与。

公共租赁房是为了解决社会居民住房问题而建设的, 因此政府应当与企业、社会民众及金融机构合作, 让全社会共同参与解决城市中低收入居民的住房问题。上海许多企业有建房的经验, 通过与企业合作共建公租房, 是推动公租房建设的有效途径之一。当然, 这里面需要明确政企的职责与权利。此外, 上海正在建设金融中心, 采取高效的金融工具, 实现资产证券化, 降低融资成本, 也是可选的方案。

(四) 建立公共租赁房管理运营机构。

上海建设公共租赁房的过程中, 还必须借鉴国外成功经验进一步完善公共租赁房管理运营机制。由于上海存在多种保障房形式, 且公租房申请人群更加宽泛, 因此其申请、审核、运营和退出更为复杂, 如果不建立完善的管理制度, 将会造成公共资源的浪费。

四、总结

虽然上海公共租赁房起步较晚, 但是上海是个国际化大都市, 通过吸取发达国家公共住房建设管理上的经验, 结合上海公租房的定位和特点, 建立符合上海社会经济发展要求的公共租赁房建设运营制度, 将会使目前上海的保障房体系得到进一步的完善, 切实改善中低收入者的住房条件。

摘要：随着住房保障制度的建设与完善, 2011年上海在原有廉租房和经适房的基础上, 又提出要发展公共租赁房, 其目的是为了解决原保障房体系中“夹心层”的住房问题。本文通过对国外一些公共住房发展比较成熟的国家和地区的相关政策和措施进行比较, 结合上海的实际情况进行分析, 希望对上海公租房建设提供有意义的启示。

关键词：上海,公共住房政策,启示

参考文献

[1]曽望军.论发达国家公共住房管理特点及对我国的启示.重庆交通大学学报 (社科版) , 2008.2.

[2]谢宏杰.欧盟公共住房体系比较研究及对我国的启示.重庆建筑大学学报, 2008.8.

公共租赁住房合同 篇5

身份证号： 固定电话： 手机： 工作单位： 委托代理人：

住址：

身份证号： 固定电话： 手机： 工作单位:

依据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规规定，为明确公共租赁住房租赁双方的权利和义务、维护双方的合法权益，经双方协商签订如下合同：

第一条 甲方将坐落于 宽城 区 首山逸居小区 栋 单元 室公共租赁住房(以下简称该房屋)出租给乙方及共同承租人居住使用。该房屋建筑面积为平方米(以权威机构出具的房屋建筑面积测算报告书为准)，户型 室 厅。

第二条 房屋租赁期限为 12 个月，租期自 年 月 日至 年 月 日。

第三条 房屋月租金为人民币 元(大写： 佰 拾 元)。

第四条 租金季度缴纳，乙方应当提前一个月缴纳下一租期租金，季度租金为人民币 元(大写： 仟 佰 拾 元)。

第五条 合同签订之日，乙方缴纳租赁保证金 1000元(大写：壹仟元整)。合同期满或终止，乙方无违约事项和其他损害事由，甲方在乙方腾退房屋之日起7个工作日内退还保证金，不计利息。

第六条 甲方的权利和义务

1、甲方应定期检查房屋，确保出租房屋及其附属设施处于安全、完好状态。

2、对乙方入住、退出等情况进行登记管理，并按照合同约定收取租金。 3、对乙方的户籍、家庭人口、收入、资产、住房等变动情况进行核查。 4、乙方不再符合公共租赁住房保障条件，拒不腾退住房的，甲方有权提起诉讼，申请人民法院强制执行。

第七条 乙方的权利和义务

1、依法享有租赁期间对该房屋的正常使用权。

2、乙方应当合理使用并爱护房屋及其附属设施设备，不得对房屋进行拆该装修。

3、因乙方使用不当造成房屋及其附属设施设备损坏以及造成甲方或第三人财产损失和人身损害的，乙方承担维修责任、赔偿责任。

4、配合甲方对房屋及附属设施进行检查或维修，如因乙方原因导致房屋及附属设施不能及时维修而发生事故的，乙方承担全部责任。

第八条 合同的解除与终止

1、甲方不能按照本合同约定的期限交付房屋，交付逾期30日以上的，乙方可以要求解除合同。

2、甲方提供的房屋不符合安全条件的，或在房屋使用期间未尽约定的修缮义务，经房屋安全鉴定机构书面确认严重影响居住的。

3、租赁期内，乙方超过政府规定的收入标准或者通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房，不再符合公共租赁住房配租条件的。

4、乙方采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的承租权。

5、乙方转租、出借、擅自调换的所承租公共租赁住房，或者造成重大损失的。

公共租赁住房政策 篇6

【关键词】社会租赁住房；货币直补模式

【基金项目】2013年贵州省软科学研究项目黔科合体R字【2013】LKC2032号贵州大学城保障性住房租售价格实证研究阶段性成果。

2014年贵州省教育厅高校人文社会科学研究项目14ZC016号贵州省黔中经济区保障性住房租售价格研究阶段性成果。

【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）28-0250-01

随着“十三五”计划，“三房并轨”的住房保障制度改革的推进，公共租赁房将成为我国保障性住房的主体。现今，在大量保障性住房竣工后，公共租赁住房定价方式选择是否合理直接影响中低收入群体的基本权益与公租房的后续建设，因此租金定价成为社会保障住户能否入住的关键问题。

一、公共租赁住房租金定价的理论探索

公共租赁住房租金定价标准的制定，既要以人为本，低于市场价或租户的承受价格，也要有利于吸引出财政资金外的社会资金进入并促进公租房的发展。近几年来，公共租赁住房租金影响因素，租金设定方式，定价模型的研究成为社会关注的热点，归纳起来，有成本导向型、市场导向型与支付导向型，双轨导向四种。而“货币直补模式”相对于其他方式而言，具有环节簡单，可操作性强的特点，易于使广大的社会保障对象理解和接受。公共租赁住房货币直补模式是指按照“用地市场化、审批程序化、补贴货币化、购房自主化、监管规范化”的原则，对公共租赁住房采取货币直补的办法进行市场化改革，在保障对象租房时给予一定的现金补贴的方法。“货币直补模式”已成为我国一些小型城市为更好地实现保障对象的权益，完成保障任务，促进地方房地产业健康发展的有益探索。

二、公共租赁住房租金制定标准在全国的实践

由于我国公共租赁住房租金定价政策刚刚起步，其政策方法与模式还处于探索阶段，本文主要梳理了我国具有代表性的八大城市公租房租金定价标准作为参考。

可以看出，为了满足低收入群体无法通过市场获得基本住房需求，国家实行了具有中国特色的公共租赁住房制度，而公共租赁住房货币直补模式则在山东省日照市首先推出，河北省邢台市大力发展，形成了一些很有成效和推广意义的模式。据不完全统计，截至2015年8月，全国实施了这一模式的地方很多，除了山东的威海市、莱芜市、潍坊市、东营市、淄博市等地外，还有江苏的靖江市、常州市，浙江的宁波市、余姚市、德清县、长兴县等地，广东的深圳市及博罗县等地，及本溪市、抚顺市、株洲市、桐乡市、陕西渭南市、长沙县、唐山市丰南区等。可见，直补模式已涵盖东中西，遍及一二三线城市。另外，许多高校或地方为吸引人才，都出台了针对特定对象的直补政策，许多地方也进行了积极探索，“货币直补模式”属于一个既有利于房地产业发展，又可以帮助低收入阶层圆住房梦，兼具学术价值和实践意义的模式。

三、贵州大学城保障性住房的货币直补模式

贵阳花溪大学城位于贵州贵安新区高校聚集区范围内，占地12万平方公里，属于高校聚集区，北区由贵州大学和贵州民族大学组成；南区位于贵安新区党武镇范围内，分别由贵州师范大学、贵州财经大学、贵阳医学院、贵阳中医学院、贵州轻工职业技术学院、贵州民族大学和贵州城市职业学院、贵州民族大学人文科技学院、贵州理工学院等9所高校组成，共有教职工2万余人。大学城距离贵阳主城区直线距离为50公里，不便于教师每日往返授课，故而从2012年起，贵州省人民政府为每所高校规划了社会租赁住房用地。2014年，随着以贵州财经大学为首的社会租赁住房的竣工，租赁定价模式的选取成为贵州省政府工作的焦点。经过一年的反复研讨，省政府最终选择“货币直补”政策对贵州省花溪大学城社会租赁住房进行定价，具体内容可概括为：用地市场化、补贴货币化、购房自主化、运作透明化。

按照“住房用地市场化”的原则，政府将国家确定的公共租赁住房用地交由国土部门通过公开出让，经过招标、拍卖、挂牌的方式卖给开发商，政府的其他各项优惠政策也不再补给房地产开发企业，然后将土地出让所得的所有净收益作为保障性住房的专项补贴费用。再通过制定透明而规范的制度、标准和办法，将土地收益以货币的形式直接补贴给具有资格的中低收入购房者。这种模式将传统的直接分配低价经济适用房的办法变为向具有社会租赁住房申请资格的教师家庭直接发放货币补贴，即由“补砖头”变为“补人头”，国家给予保障性住房的补贴由过去的“暗补”变成了“明补”。公共租赁住房面积在60平方米，教师完成交易或者签署备租赁合同后，即可申请购房补贴。整个过程坚持“补贴运作透明化”，按照“个人申请、单位核实、张榜公示、公众监督”的程序，严格补贴对象的审批程序，同时实行全过程公开。贵州花溪大学城公共租赁住房的市场化运作，彻底打破了之前经济适用房政策下的房地产业土地供应的双轨制。所有房地产商公平竞争，在市场上获得土地资源，避免了土地供应中的暗箱操作和寻租行为。

公共租赁住房政策 篇7

一、支持公共租赁住房建设的财政政策实施情况

近年来, 福建省财政厅按照党的十七届五中全会和福建省委八届十次全会提出的加快以发展公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设的要求, 调整财政政策的着力点, 加大财政投入, 落实税费优惠政策, 运用补助、贴息等财税引导政策, 支持公共租赁住房建设发展。

(一) 筹措资金支持公共租赁住房建设

一是积极争取中央财政支持。福建省经多次向财政部等有关部委反映财政困难情况, 报国务院同意后, 福建省于2010年被纳入公共租赁住房专项补助资金的补助范围。据统计, 2010—2012年中央下达福建省公共租赁住房专项补助共计27.43亿元, 有力支持了福建省公共租赁住房建设。二是多渠道筹措建设资金。从2010年起, 各级财政部门严格按照政策规定, 在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下, 从土地出让净收益、住房公积金增值收益、中央财政廉租住房保障专项补助资金中, 统筹资金用于发展公共租赁住房。从2011年起, 全省各级财政部门改按实际缴库的国有土地使用权出让收入比例计提住房保障资金, 统筹用于公共租赁住房建设, 九个设区市本级及平潭综合实验区的计提比例不低于3%, 其余县市不低于2%。三是积极拓宽筹资渠道。争取金融信贷支持, 引导企业发行企业债券筹措资金, 探索采取BT (建设--移交) 模式建设公共租赁住房。据初步统计, 2011年, 福州市、泉州市分别与国家开发银行福建省分行签订100亿和60亿信贷支持协议, 各地发行企业债券65亿元, 为公共租赁住房等保障性安居工程建设筹措资金。泉州市本级、漳州市本级、南安、永安、福安等地通过BT模式建设包括公共租赁住房的各类保障性住房10472套, 投资总额25.66亿元。

(二) 落实公共租赁住房建设税费优惠政策

为降低公共租赁住房建设和城市中低收入家庭住房的成本, 省级财政积极落实公共租赁住房建设的税费优惠政策。一是公共租赁住房建设一律免收各种行政事业性收费、政府性基金、印花税和城镇土地使用税。二是对转让旧房作为公共租赁住房且增值额未超过扣除项目金额20%的, 免征土地增值税。三是对公共租赁住房的租金收入免征营业税、房产税等税收优惠政策, 有效解决城市居民的住房困难问题。

(三) 积极推进公共租赁住房建设投资主体多元化

各级财政部门进一步创新财政支持方式, 对参与公共租赁住房建设的各类投资主体直接予以财政补助或贷款贴息, 运用土地出让金和其他税费优惠政策, 引导带动各类投资主体投资公共租赁住房建设, 建立政府主导、多方参建的长效机制。据初步统计, 2011年开工建设的75962套 (间) 公共租赁住房中, 约有60%由企业自筹资金建设。

(四) 规范公共租赁住房建设资金的分配、使用管理

一是制定《公共租赁住房专项补助资金管理办法》, 科学规范分配中央和省级补助资金。二是要求各级财政部门全过程参与公共租赁住房建设, 特别是工程建设的规划和方案的设计、工程的概算等, 着重加强公共租赁住房工程建设成本的事前预算控制。三是加强公共租赁住房工程资金监管。建立健全公共租赁住房工程定期报表体系, 对工程资金实行专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效, 提高资金使用效益。四是对政府投资建设的公共租赁住房的租售收入, 实行“收支两条线”管理, 用于公共租赁住房建设、维护和管理, 实现公共租赁住房建设资金的良性循环。

二、公共租赁住房建设财政政策运行中存在的问题及分析

公共租赁住房建设涉及到公共产品的供给与需求, 从目前运行的机制来看, 财政政策的扶持仍是解决公共租赁住房建设资金需求的主要途径。但在财政政策的执行过程中, 仍然存在着以下问题。

(一) 资金需求集中释放, 财政支持压力较大

近年来福建省加大公共租赁住房建设力度, 资金需求量庞大。从2011年公共租赁住房建设的资金筹措情况看, 各级财政切实加大公共预算安排, 但在财政资金有限的情况下, 大规模建设公共租赁住房仍存在较大资金缺口。虽然每年中央下达专项补助资金, 但在保障性安居工程建设中占比较低。据测算, 2011年福建省公共租赁住房建设7万套, 按照工程造价2500元/平方米 (含征地拆迁、项目配套设施建设等) 、套型面积60平方米计算, 每套成本为15万元计算, 建设7万套公租房总投资需要105亿元。而2011年福建省获得中央公共租赁住房专项补助14.89亿元, 不足实际造价的15%, 需要地方资金配套85%以上, 地方资金配套困难较大, 作为公共租赁住房投资主体的地方财政面临较大的支出压力。

(二) 房源供给不足, 覆盖人群相对较窄

发展公共租赁房是为了从根本上解决所有无力购买经济适用房, 又无力按市场价格租赁市场房的所有夹心层家庭的住房困难, 但是, 现行公共租赁住房政策离完全解决夹心层住房问题还存在缺口。据测算, 2010年底, 福建省城镇家庭总户数684.74万户, 按照城镇居民家庭收入五分法, 即低收入、中等偏下、中等收入、中等偏上、高收入家庭各占20%, 全省中等偏下收入家庭按20%计算为137万户, 按建设部规定的住房困难群体占20%计算口径, 全省中等偏下收入住房困难家庭为27.4万户。而近年来公共租赁住房, 相当部分是在工业园区和开发区配套建设外来务工人员公寓, 总量偏小, 截至2012年4月底, 全省历年公共租赁住房竣工58257套, 可见, 公共租赁房供应量明显不足, 扩大全省公共租赁房的覆盖面任重而道远。

(三) 融资渠道有限, 融资效率不高

当前, 福建省公共租赁住房的资金来源主要包括:各级财政预算安排的资金;土地出让净收益;出租公共租赁住房及配套设施回收的资金;各类企业、单位投资或参与建设的纳入公共租赁住房筹集的社会资金;社会捐赠用于公共租赁住房筹集的资金等。在全省各地保障房建设中, 不少地方公共租赁房建设还较大程度地局限于政府直接投资, 公共租赁房融资方式仍然比较单一。由于缺乏灵活的财政及金融制度支持或商业化运作, 这种单一的资金来源方式已经显示出资金规模不够、持续性不足和开工率不高的特点。2010年, 财政部、国家发改委、住房和城乡建设部三部委联合出台《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》 (财综[2010]95号) 规定, 允许从土地出让净收益、公积金增值收益中计提廉租房保障资金10%用于公共租赁住房建设, 但从实际情况看, 有些地方将土地出让收入用于基础建设、拆迁成本等方面, 出现土地出让收益低甚至零收入的情况, 无法真正落实计提足额的资金用于公共租赁住房建设。此外, 目前公积金增值收益大多以贷款的形式用于公共租赁房建设, 但由于公积金每年的结余资金及产生的增值收益会根据房地产成交量的高低而有所不同, 因此, 土地出让净收益、公积金增值收益的不稳定, 直接制约了公共租赁房融资效率的提高。

三、推进公共租赁住房建设发展的财政政策建议

公共租赁住房建设作为扩内需、促发展、惠民生、保稳定的一项重要任务, 在保障性住房建设中占有重有地位。财政部门作为政府宏观调控的重要职能部门, 应充分发挥财政职能作用, 不断改进财政政策扶持方式, 增强财政政策支持的带动效应, 积极保障和激励全省公共租赁住房建设加快发展。

(一) 建立住房保障专项资金, 提高公共租赁住房保障水平

公共租赁住房作为社会公共物品的重要组成部分, 需要政府统筹安排, 通过相应的财力给予保证。目前, 针对福建省的公共租赁住房的覆盖面有待扩大、保障水平有待提高等问题, 建议将住房保障支出正式纳入预算体系, 建立住房保障专项资金, 实行中央对地方的转移支付。地方政府可以根据年度保障性住房建设计划, 将公共租赁住房支出列入本级公共财政预算安排, 编制科学的公共租赁住房资金年度预算, 建立土地收益专款专用制度, 划定一定比例用于保障公共租赁住房建设。

(二) 明确供应对象, 力求公共租赁住房应保尽保

公共租赁住房是实现“人人享有适当住房”的重要保障方式。由于福建省公共租赁住房的发展刚刚起步, 短期内不可能满足所有住房困难家庭的需要, 因此, 按照福建省公共租赁住房保障范围规定, 建议针对公共租赁住房不同的供应对象, 建设四种类型的公共租赁房, 以满足不同群体的居住需求。

一是由政府或政府下属的国有企业投资建设或收购的公共租赁房。此类公租房面向本地户籍家庭供应, 主要针对享有公共租赁住房申请资格以及已获得廉租房、经济适用房配售配租资格的本地户籍家庭。二是由企事业单位或开发区、产业园区自行建设的公共租赁房。此类公租房用于满足本单位或开发区、产业园区内职工的住房需求, 凡在本园区内就业的人员 (含外来务工人员、刚毕业的大学生等) 都可提出申请, 各产业园区、国企和单位的准入标准不同, 可根据实际情况灵活把握。三是由房地产开发企业按照城市规划要求, 在旧城改造 (含棚户区改造和“城中村”改造) 项目中配建的公共租赁房, 用于向拆迁户中住房困难的家庭出租。四是由村集体、企业在“城中村”改造项目中, 采取自建、参股或出租土地等方式参与建设公共租赁房, 其产权和收益归全体村民所有, 面向在附近工作和居住的所有低收入群体开放, 无户籍、就业单位等方面的限制。

(三) 探索多方筹集房源, 缓解公共租赁住房供需矛盾

对公共租赁住房房源的筹集, 应按照《福建省人民政府关于加快公共租赁住房建设的意见》 (闽政[2011]18号) 的规定全面落实, 并在此基础上, 进一步探索多方筹集房源, 以缓解公共租赁住房供需矛盾。

一是政府按照公共租赁住房的建设要求, 在一些已部分开工的商品房或安置房小区中, 向开发建设单位订制一批房屋用于公共租赁住房。二是由政府对房地产建设项目中符合公共租赁住房条件的住房, 以略低于市场价的价格进行收购。三是由政府面向二手房市场, 在中心城区收购或长期租赁符合公共租赁房条件的房源, 以满足保障对象多样化的需求, 特别是为了方便部分家庭子女就学、老人供养等。四是鼓励社会上任何机构和个人拥有符合标准的自有存量住房作为公共租赁住房房源, 按政府规定的租金标准向政府限定的供应对象出租, 凡出租的自有住房可以享受相关的税收优惠政策, 并由政府给予一定奖励。

(四) 创新融资机制, 拓展公共租赁住房资金来源渠道

建设和发展公共租赁住房需要充足的资金作保证, 稳定的资金来源渠道将是公共租赁住房能否持续有效运行的关键。因此, 除加大财政投入力度外, 还要积极创新融资机制, 拓宽融资渠道。

1. 以地方政府为依托进行融资。

一是允许地方政府发行市政债券进行公共租赁住房建设融资。市政债券是有财政收入的城市政府为筹集城市基础设施建设和社会公用事业资金而发行的一种有价债券, 由地方财政担保和中央财政支持, 用于公共项目建设, 免缴所得税, 对社会资金有着很强的吸引力。近几年, 为了缓解地方政府公共租赁住房资金短缺的压力, 我国开始试行由中央政府代替部分省级政府发行融资债券, 但是融资规模比较有限。建议允许省级政府发行公共租赁住房建设债券筹集资金。二是做强省级保障性住房融资平台。整合全省的资源、资产、资金和资本, 做强省级保障性住房融资平台, 重点支持公共租赁住房建设发展。建议借鉴江西省的经验:成立城镇开发投资有限公司作为保障性住房建设的省级融资平台, 以各市县政府提供的相应土地作为抵押, 向本省开发银行牵头的银团贷款, 再由省级融资平台转借给市县使用。

2. 利用社会资本融资。

一是充分发挥住房公积金在住房保障中的作用。据统计, 福建省2011年住房公积金增值收益8 140.08万元中, 除提取管理费用900万元, 转作城市廉租住房建设补充资金7 240.08万元, 有效支持了全省保障性住房建设。为了推进公共租赁住房建设, 建议每年住房公积金增值收益在扣除风险准备和管理费用后的余额, 应按一定比例提取用于公共租赁住房建设的补充资金。同时, 拓展住房公积金增值收益用途, 对符合公租房申请条件的低收入家庭, 应允许其提取公积金支付公共租赁住房的房租, 而不必受房租与家庭工资收入比例的限制。二是利用社会福利彩票筹集款融资。2011年福建省福利彩票年销量达到32.9亿元, 同比增长36.42%, 实现了社会效益和经济效益的双丰收。福利彩票筹集款的数额庞大、资金来源稳定, 建议从福利彩票筹集款中筹集一定比例的社会公益基金用于公共租赁房建设。三是加快推进房地产信托投资基金为公共租赁住房融资。房地产信托投资基金可以通过资产证券化盘活资产, 可以上市交易, 定价透明, 募集的资金量较大。因此, 房地产信托投资基金成为地方政府为公共租赁住房融资新渠道的条件已经具备。为吸引更多的投资人, 可以通过财政补贴或政府所持有的收益较高的商业地产整合到房地产信托投资基金产品中, 来提高其整体收益, 吸引更多的投资人。四是引导民营企业通过BOT方式进行公共租赁住房建设。BOT, 即建设—运营—转让的方式, 政府公共部门确定公共租赁住房规划与建设项目后, 对该项目进行公开招标, 中标单位就此项目成立项目公司, 由项目公司负责对项目进行融资、建设并管理 (也可委托其他公司进行管理) , 经营期过后把所有项目资产转交给政府相关公共部门。由于投资主体可以通过一定的经营管理获得较高水平的租金, 因此, 应积极引导民营企业进入公共租赁住房领域进行建设和管理。由于项目是公共租赁房, 其现金流量可能不足以使民营企业在回收投资时伴有合理回报, 政府可以通过合理的现金流量补贴的形式, 使其达到回收投资并得到合理的投资回报。补贴有两种方式, 一是补贴给公租房使用者, 再经房租形式由经营者收取, 二是直接补贴给经营者。现金流量补贴的高低通常与经营的期限长短成负相关, 即经营期限越长, 政府现金补贴越小, 反之越大。

参考文献

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[2]贾康, 孙洁.能否换一个模式建设保障性住房 (N) .中国税务报, 2011-6-1.

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[4]王朝才, 程仲鸣.建立政策性融资和担保体系解决“夹心层”居民住房问题 (J) .中国财政, 2011 (11) .

[5]王小广.当前我国保障性住房建设系列研究 (J) .经济研究参考, 2012 (44) .

公共租赁住房政策 篇8

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:

根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)和住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)精神,现对公共租赁住房(以下简称公租房)建设和运营有关税收政策通知如下:

一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

二、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。

三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税;对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房,符合税收法律法规规定的,捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。

六、对经营公租房所取得的租金收入,免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算,未单独核算的,不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

七、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划,以及按照建保[2010]87号文件和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。

八、上述政策自发文之日起执行,执行期限暂定三年,政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。

公共租赁住房支付能力研究 篇9

居民可负担房价与当期住房的价格或者租金水平决定了居民的住房支付能力,其能够反映居民通过市场购买或者租赁住房的能力,也能够反映住宅的市场价格或者租金水平是否脱离市场真实需求的支撑。美国低收入住房委员会、澳大利亚住宅国家发展委员会(NHS)等对住房支付能力的定义为:在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。

目前国内的住房支付能力研究大致可以分为两类,一类是利用住房可支付性指数(HAI)判断城市居民的住房支付能力,如王延龙(2006),向素一、龙奋杰(2007),吴刚(2009)等;另一类为结合当地的居民收入、消费情况,利用剩余收入法来分析不同收入阶层的住房支付能力,如虞晓芬(2004)、李爱华、成思危、李自然(2006)、周永馨、季峰(2007)等。笔者认为,住房可支付性指数所暗含的住宅消费不超过收入25%的标准不一定适合中国的国情,而考虑本地具体消费数据的住房可支付能力研究是一种值得提倡的方式。

住房支付能力分析涉及到不同类型的住宅产品、同类型不同套型的住宅产品、不同阶层的收入水平以及住宅产品的获得方式(租赁或者购买)等,因此,住房支付能力研究呈现多样化的特征。通过查阅相关文献,发现目前国内主要以购买的新建和存量商品房为分析对象,而对租赁型保障房的可支付能力进行分析的文章至今还较少。

二、公共租赁房可负担能力指数

本文借鉴住房支付能力研究的思路,提出反映承租住宅支付能力大小的公共租赁住房可负担能力指数。定义如下:

公共租赁住房可负担能力指数是指公共租赁住房保障对象的收入标准扣除必要的消费性支出所能负担房价(AP)与租金所对应的公共租赁住房内在价值(IV)的比值,其直接反映租户可负担房价与公共租赁住房寿命期内的使用价值之间的差距。即,

式中:———公共租赁住房可负担能力指数;———租户可负担房价;———公共租赁住房的内在价值。

判断标准:若该指数等于100%,意味着限定收入群体能够承受公共租赁住房的租金水平,也说明公共租赁住房的租金标准的设定是合理的;若该指数小于100%,意味着限定收入群体对公共租赁住房的租金水平是不可负担的,也说明设定的公共租赁住房的租金标准过高或者套型面积过大;若该指数大于100%,意味着公共租赁住房的租金水平过低,租户的住房支付能力较好甚至过剩。

1. 租户可负担房价

限定家庭年收入扣除必要的消费性支出后得到可用于住宅消费的最大额(即年住宅负担能力),再将其按现行住宅抵押贷款条件(贷款年限n年,首付30%,贷款利率为R)进行折现,结果便是租户可负担房价()。公式如下:

式中:X———年住宅负担能力(可用于住宅消费的年最大金额)占年可支配收入的比重,AP、R、n意义同上。

2. 公共租赁住房的内在价值

考虑到公共租赁住房“只租不售”的特点,不宜考虑采取市场上同类房屋的价格来求取公共租赁住房的内在价值,这是因为,首先,这不利于体现保障型公共租赁住房的真实价值,其次,也不利于体现限定收入群体对公共租赁住房租金水平的负担能力。因此,本文定义公共租赁住房的内在价值为:公共租赁住房在70年寿命期内的租金本利和的最大值按五年期存款基准利率折现所得到的现值。

假设业主在每3个月的月初收取一次租金(其中月租金为R1),通过测算,把租金按以下方式存入银行,可使70年寿命期内租金的本利和最大化。

首先,将月租金采用一年期零存整取的方式存入银行,得一年期租金本利和R2,测算如下:

其中取2008年12月23日人民银行发布的一年期零存整取年利率1.71%。

其次,将一年期租金本利和R2按照五年期整存整取的方式存入银行,得70年期租金本利和R3,测算如下:

其中i2取2008年12月23日人民银行发布的五年期整存整取年利率3.6%。

数据来源:中经网统计数据库。

注:表中“深圳”主要指福田区金地名津项目,建筑面积35~47平方米,具备入住条件时间是2008年4月,基准租金22元/平方米·月;“北京”主要指北京西二旗公共租赁房项目,该项目附近一居室市场月租金为2000元,两居室为2500~3000元;“青岛”主要指河石马公租房项目,建筑面积15万平方米,其中40~50平方米套一户型759户,55~56平方米套二户型1986户,其租金标准为11元/平方米·月。表中X(年住宅负担能力占可支配收入的比重)的确定方法为,根据表中的年收入标准对应表1中的年人均可支配收入,如果收入相近,则直接采用相对应的X值,如深圳的年收入标准对应较高收入一栏,X取值为28.80%;如果收入介于两个收入阶层之间,则取两收入阶层X值的均值,如北京“正在轮候的限价房申请家庭”的年收入标准29328元正好介于较高收入和高收入之间,则取X=(28.80%+35.77%)/2=32.29%,这也正是标注a的原因,再有表3中b、c以及表4中d。数据来源:四地公共租赁住房管理办法、深国房[2008]38号《深圳市国土资源和房产管理局关于保障性住房租售的通告》、京建住[2007]1129号《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》、京建住[2008]226号《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》、《北京市公共租赁住房建设技术导则(征求意见稿)》。

最后,公共租赁住房的内在价值的测算如下:

三、公共租赁住房可支付能力实证研究

公共租赁住房无疑会缓解一部分住房困难群体对解决住房问题的担忧,但对于限定收入群体来说,公共租赁住房是否是可支付的,需要利用公共租赁住房可负担能力指数进行合理的评价。

1. 数据来源与处理

公共租赁住房可负担能力指数主要涉及到以下数据,如限定收入、年住宅负担能力(可用于住宅消费的年最大金额)占年可支配收入的比重(X)、住房抵押贷款年限与利率、限定面积以及租金标准等。

限定收入:由地方相关部门出台的《公共租赁住房管理办法》限定。

年住宅负担能力(可用于住宅消费的年最大金额)占年可支配收入的比重(X):按理说应该查询市级统计年鉴有关居民家庭可支配收入、消费的数据,但限于资料获取的难度,本文采用全国分等级居民家庭平均可支配收入、每人全年消费性支出的数据,测算全国平均的X值,然后直接用于各地年住宅负担能力(可用于住宅消费的最大金额)的求取,具体见表1。

住房抵押贷款年限:本文考虑到公共租赁住房面临的群体多为城市中低收入阶层,该群体的住房支付能力较差,一般会考虑通过延长贷款年限来提高其住房支付能力,因此,选定住房抵押贷款年限为30年,利率为人民银行2008年12月13日发布的五年期贷款基准利率5.94%。

限定面积与租金标准:公共租赁住房的租金标准大多针对具体的项目设定,如深圳和青岛等地,常州针对低收入者和新就业人员分别设定租金标准,北京目前暂无具体的租金标准,本文暂定其为市场租金的70%;限定面积由具体项目拥有的套型面积,或者配套办法中设定的套型面积确定,如深圳、青岛属于前者,北京、常州属于后者。

2. 公共租赁住房可负担能力指数计算与分析

对于公共租赁住房可负担能力指数的计算,本文按申请家庭为1人、2人或者3人时进行分类计算,需要特殊说明的是,在没有具体文件规定的情况下,2人户、3人户家庭的年住宅负担能力分别是1人户家庭的2倍、3倍,如深圳、常州和青岛等,否则,则按有关文件规定的标准进行测算。

根据表2测算结果可知,在各地公共租赁住房的实践中,当1人家庭申请当地规定的公共租赁住房套型时,普遍表现出住房可支付能力不足的情形。其中:常州市的公共租赁住房可负担能力指数不大于2.26,结合上文的判定标准可以基本判定,常州市限定收入群体的住房支付能力过剩,公共租赁住房的租金水平过低,同时据有关报道,常州市公共租赁住房租金仅为市场租金的30%,而其他城市一般为市场租金的60%或者70%,可以说,租金低廉是常州市公共租赁住房支付能力过剩的一个重要原因;深圳市的公共租赁住房可负担能力指数不大于0.63,意味着限定收入群体对公共租赁住房的租金水平是不能负担的;北京市公共租赁住房的供应对象为该市中低收入住房困难家庭,包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。正在轮候的廉租房、经济适用房、限价房申请家庭的公共租赁住房可负担能力指数分别为0.05、0.34和0.49,可以看出廉租房、经济适用房以及限价房申请家庭的住房支付能力均严重不足,显而易见,处于廉租房与经济适用房之间的住房困难群体(下文称“夹心层I”)、经济适用房与限价房之间的住房困难群体(下文称“夹心层II”)均不能承受目前公共租赁住房的租金水平;青岛公共租赁住房限定收入群体的公共租赁住房可负担能力指数介于0.16到0.67之间,也存在住房支付能力严重不足的情形。

数据来源:同表2。

表3反映的是2人家庭对公共租赁住房支付能力情况,与1人申请家庭相比,其收入基本增加了一倍,套型面积也发生了较显著的变化。总的来说,住房支付能力仍严重不足,但已略有改善,其中:深圳的公共租赁住房可负担能力指不大于1.10,意味着收入线附近的部分租房群体能够承受公共租赁住房的租金水平,而大部分申请家庭的住房支付能力仍然较差;常州市限定收入群体的支付能力依然过剩,北京市“夹心层I”与“夹心层II”的住房支付能力仍然不足,青岛市限定收入群体中的绝大部分仍然不能负担公共租赁住房的租金水平。

表4反映的是3人申请家庭的住房支付能力情况,与1人家庭相比,收入大多增加了3倍,套型面积也有增加。除常州外,住房支付能力仍显不足,但亦有较大幅度改善,其中:深圳限定收入线所对应申请家庭的公共租赁房负担能力指数为1.4,说明能够负担公共租赁房租金的人数在增加;青岛市限定收入群体的指数介于0.35~1.46,意味着收入区间内的中高收入、高收入部分已经具备足够的住房支付能力;北京市“夹心层I”与“夹心层II”的住房支付能力有所提高,但仍处于不能负担的水平;常州市限定收入线对应申请家庭的公共租赁负担能力指数高达4.51,意味着制定的租金水平过于低廉。

通过图1说明,随着申请家庭人数的增加,住房支付能力也逐步增强,但除了常州市外,其他三城市的住房支付能力的增幅过小,如深圳限定收入线以下、青岛限定收入区间的大部分群体以及北京“夹心层I”的全部、“夹心层II”的绝大部分,仍然对目前的租金水平难以负担。再者,限定收入区间申请家庭的住房支付能力呈现“高收入部分明显优于低收入部分”的特征,且随着申请家庭人数的增加,限定收入区间上限、下限对应申请家庭的公共租赁住房负担能力指数之差呈扩大之势,如青岛市1人、2人、3人申请家庭限定收入区间上限、下限对应的公共租赁住房负担能力指数之差分别为0.5、0.8、1.1,北京市1人、2人、3人申请家庭“夹心层II”收入上限、下限对应的公共租赁住房负担能力指数之差分别为0.2、0.4、0.6。

数据来源:同表3。

注:北京1、2、3各指正在轮候的廉租房、经济适用房以及限价房收入群体,青岛1、2分别指限定收入群体的上限与下限。

通过上文的分析,可以基本判定,除常州外,其他三地普遍存在租金标准过高的问题,对于1人申请家庭来说,个别地方也存在套型面积过大的问题。再者,对限定收入区间内不同收入水平的申请家庭采用“一刀切”的方式设定租金,导致限定收入群体住房支付能力呈现收入高者愈高、低者愈低的特征。因此,应对不同的收入群体设定分级的租金水平,同时,这样也可以起到“劫富济贫”的效果,有利于在不过多增加政府负担的情况下更好的解决中低收入群体的住房困难问题。另外,本文1人、2人、3人申请家庭基本采取收入翻番的标准,这也导致不同人数申请家庭的限定收入区间上限、下限的公共租赁住房负担能力指数之差呈扩大之势,这不利于使各类型家庭获得均衡的住房支付能力,即会出现人数少的申请家庭住房支付能力不足或者人数多的申请家庭住房支付能力过剩的情况。因此,本文建议按家庭设定收入标准,不宜直接设定人均标准,这样也可间接导致人数多的申请家庭的收入标准有所下调,从而最大程度使住房保障政策惠及中低收入群体。

参考文献

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[7].李爱华成思危李自然.城镇居民住房购买力研究.管理科学学报.2006.5

切实加强公共租赁住房的管理 篇10

发展公共租赁住房，是一项关系到困难群众基本生活的重大民生工程。但是，由于机制不完善、管理不到位，在公共租赁住房的使用过程中经常发生这样或那样的问题，使本就数量不足的公共租赁住房不能得到充分利用。因此，加强公共租赁住房管理是当前一项十分紧迫的任务。

加强公共租赁住房管理，要致力于分配公平。由于家庭和个人住房、收入以及金融资产等基础信息不足，对于申请资质的核定存在一定难度，导致分配权中滋生寻租漏洞。因此，公共租赁住房管理，必须以信息的透明性为前提。公共租赁住房房源、分配程序、分配结果和退出情况，也应纳入政务公开范围，通过现有法制体系，确保分配的公平性。只有把公共租赁住房配置流程放在“阳光”下，主动接受社会监督，才能使公共租赁住房惠及更多的困难群众。

加强公共租赁住房管理，要强化使用过程中的监管。公共租赁住房是一种过渡性住房保障措施，租房人具有较大的流动性。因此，相关部门在对供给对象严格把关的同时，要完善退出机制。避免因为公共租赁住房准入退出管理机制不完善、监管不到位，重蹈经济适用住房被违规出租、闲置的覆辙。要明确监管责任主体，建立更加有效的监管机制;强化对承租人的动态监管，建立定期或不定期的复查、暗查等制度。加强监管和政策的落实力度，杜绝公共资源的浪费，让公共租赁住房更好地体现社会保障属性，更有效率地分配到最有需求的人手中。

《公共租赁住房管理办法》的实施，必将促进保障性安居工程的机制建设。当然，我们也应看到，公共租赁住房管理中暴露出来的问题，涉及土地制度、利益机制调整、行政体制、信息化建设等诸多领域，不是一个“管理办法”就能解决的。虽然《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出了明确规定，体现出从“管房”到“管人”的价值观转变，但是，下一步谁来管、如何管?政府如何借助社会、企业力量管?这需要我们去探索。户籍“开闸”在短期内可以使公共租赁住房空置的问题得到缓解，但真正实现供应与需求的契合，彻底解决大量空置的问题，还需要主管部门的智慧。

公共租赁住房政策 篇11

利用住房公积金投资公共租赁住房, 向住房困难缴存职工的缴存职工出租, 可以达到双赢目标:既有利于住房公积金制度健康发展, 保障广大职缴存工权益, 又有利于我国公共租赁住房保障体系的健康发展。

(一) 有利于完善住房公积金制度

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金、具有低存低贷、互助性特点。缴存职工可以利用住房公积金个人住房贷款购买、建造、翻建、大修自住住房。但仍有很大一部分缴存职工家庭因无力购房, 虽然履行了“低存”的义务, 却无法享受公积金“低贷”的优惠。利用住房公积金投资公共租赁住房, 向住房困难缴存职工的缴存职工出租, 恰好弥补了这一制度缺陷, 让履行了“低存”义务、无法享受“低贷”优惠的困难职工家庭, 享受低租金优惠政策。

(二) 有利于提高住房公积金使用效率

缴存的住房公积金在满足职工提取、个人住房贷款需求后, 还会有一部分沉淀资金。这部分沉淀资金, 未直接进入支持住房建设和住房消费领域, 未充分发挥解决、改善缴存职工住房的基本职能, 导致住房公积金资源一定程度上的浪费。将沉淀资金投资公共租赁住房向缴存职工出租, 可以盘活沉淀资金, 促进住房公积金使用效率的提高。

(三) 有利于促进我国公共租赁住房发展

住房公积金具有资金来源稳定、筹资成本低等特点, 可以作为支持公共租赁住房项目的资金来源。利用住房公积金投资公共租赁住房, 则可充分发挥住房公积金筹资优势, 从根本上解决公共租赁住房资金来源单一问题, 拓展资金来源途径、促成公共租赁住房多元化筹资机制, 有助于公共租赁住房制度健康、有序的发展。

二、住房公积金投资公共租赁住房经营模式

住房公积金投资公共租赁住房项目具有公益性投资项目管理性质, 应由具有独立法人资格的公积金投资专门机构具体运作, 由公积金中心、管委会分级决策, 并定期向社会公布运作情况。

(一) 投资规模控制

公积金投资公共租赁住房投资规模应满足两个要求:一是可供投资资金规模要求。住房公积金投资将归集的公积金在满足合理提取后的余额分为两个部分, 一部分用于通过个人住房贷款满足有购房能力缴存职工住房消费需求, 另一部分用于投资建设公共租赁住房, 满足无购房能力缴存职工租住住房需求, 个人住房贷款和投资资金比例结构可根据各地实际情况确定。二是满足缴存职工租房需求, 包括新就业大学生过渡租房需求、外来务工人员临时租房需求, 以及中低收入群体长期租房需求等。公积金中心可以根据资金量持续投资形式, 使公共租赁住房数量达到基本满足缴存职工租房需求的最佳规模。

(二) 投资建设模式

一是在投资决策阶段, 遵循科学、民主的原则, 公积金投资专门机构委托投资咨询服务机构对投资项目进行可行性研究论证, 并在广泛征求缴存职工意见基础上, 由公积金中心、公积金管理委员会逐级审批。二是项目建设准备及实施阶段, 按照《投资管理体制改革决定》 (国发[2004]20号) 精神, 推行代建制, 即通过招标方式, 选择专业化的项目管理单位负责实施, 严格控制项目投资、质量和工期, 竣工验收后移交公积金投资专门机构经营。

(三) 定向出租

一是住房公积金投资建设的公共租赁住房向履行缴存义务、并符合一定条件的职工家庭出租。二是缴纳租金来源多样化, 承租人家庭可以使用缴存的住房公积金、政府发放的住房困难家庭补贴以及家庭收入等支付房租。三是为了体现公积金互助意义, 租金水平应以成本租金为基础, 按市场租金水平的70%到80%向承租家庭收取。

(四) 项目运营管理

项目交付使用后, 公积金投资专门机构委托房屋租赁管理公司具体负责物业管理、收缴租金、房屋维修、房屋保养等工作。

三、建立风险防范机制

住房公积金投资公共租赁住房面临的主要风险为市场风险、信用风险、资金流动性风险。

(一) 市场风险

市场风险主要包括两个方面:一是由于房地产市场价格变化, 导致资产贬值、投资损失。公积金投资专门机构应加强资产价值监控, 并从租金收入中按一定比例提取投资减值准备。二是租金水平比较低, 可能导致公共租赁住房投资机构无法正常经营运转。公积金中心可利用公积金净增值收益 (提取风险准备金、管理费用后的余额) 向公积金投资运营机构提供租金补贴。

(二) 信用风险

信用风险主要是指承租家庭不符合承租条件, 拒绝迁出公共租赁住房的风险。在公积金投资公共租赁住房制度设计上可引入承租保证人制度转移风险, 另一方面通过加强欠租催收、法律途径清退等管理工作加以化解。

(三) 资金流动性风险

公共租赁住房项目具有周期长、投资大的特点, 投资资金会长期占压。为了提高资金流动性, 可通过资产证券化、向个人或机构出售产权等形式实现资金回笼。

四、需要的政策突破

住房公积金投资公共租赁住房项目既有利于公积金制度完善, 又有利用公共租赁住房发展, 但也面临着很多政策障碍, 需要政策突破和创新。

(一) 住房公积金使用方向的突破

《住房公积金条例》中规定公积金的使用方向仅为提取和个人住房贷款, 需要修改《住房公积金条例》增加住房公积金投资公共租赁住房使用方向。

(二) 住房公积金管理机构政策突破

设立具有独立法人资格的公积金投资专门机构, 符合推行项目法人责任制度要求, 能够极大提高公共租赁住房项目管理效率, 应允许突破《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》 (国发[2002]12号) “公积金中心不得兴办各类经济实体”的限制。

摘要：公共租赁住房是我国住房保障体系的重要组成部分, 自进入“十二五”以来得到迅速发展, 但依然面临资金来源高度依赖财政资金问题。文章主要探讨利用住房公积金投资建设公共租赁住房并定向向缴存职工出租方式, 以拓展公共租赁住房融资及运营的模式。