上海公共租赁房

2024-10-14

上海公共租赁房（精选10篇）

上海公共租赁房篇1

一、引言

上海房地产市场目前房价畸高, 而上海作为一个具有巨大吸引力的人口迁入城市, 其土地资源是有限的, 源源不断地迁入人口对住房市场造成了一种供需之间的结构性不平衡, 即大户型豪华住宅供过于求, 而小户型经济实惠的住宅供不应求, 这种结构性不平衡就需要通过保障性住房建设来弥补。目前, 上海实行保障性住房的“四位一体”政策, 即建设动迁安置房、经济适用房、廉租房以及面向社会夹心层的公共租赁房。面向全社会构建一个如此庞大的住房保障体系, 是政府面临的一项十分艰巨的任务, 政府不仅要加快制度建设, 还需要投入大规模的资金。伴随着社会夹心层的住房问题越来越成为社会关注的热点, 政府对于公共租赁房的建设也越来越重视。如何筹集巨大的公租房建设资金是上海市政府亟须解决的问题, 同时建设完工后投入运营的公共租赁房的日常运营能否实现盈亏平衡也是耐人寻思的问题。本文将从公租房的建设运营融资角度展开, 综合建设资金需求、公租房建设及运营成本、运营收益等内容进行分析, 提出上海市公租房融资方面的建议。本文认为地方政府可以通过试行公租房建设公债来筹措建设资金, 并尝试运用“先租后售”的方式来逐步收回投资, 或能为解决公共租赁房的融资问题提供新的思路, 同时也为解决其他保障性住房融资问题打开思路。

二、文献综述

在公租房融资方面, 不少学者针对公租房融资现状及发展要求提出了一系列建议。张玉梅 (2011) 等从债券的角度探讨住房保障融资模式的选择。她认为债券的投资收益期与保障房的资金回收期较为匹配, 且债券投资者所追求的稳定收益率与保障房带来的稳定现金流特点契合, 因此鼓励以债券的形式融资。她建议采取海外发债模式与企业发债模式相结合, 完善地方融资平台以及国家给予一定的财政贴息等几个方面去完善发债机制。杨大楷、张烁 (2011) 分析了保障房融资的“重庆模式”和“上海模式”后提出了四条解决保障房融资的策略。他们建议发行企业债券, 给予参与保障房建设的企业一定的优惠政策。严荣 (2011) 针对公租房的特点提出运用房地产信托投资基金来解决融资问题, 他建议把商业物业带来的高收益租金和公租房的以保障为主的低收益租金并入一个投资池中, 一方面可以缓解公租房筹资难问题;另一方面还可以拓宽社会资金的投资渠道, 盘活存量商业物业, 缓解社会流动性过剩问题。徐小凤 (2012) 提出了众多较为创新的保障房融资方式, 如推出住房彩票融资模式、商业设施垄断经营权融资等, 并提议从立法、监管、住房金融、国家财税政策以及住房支持机构 (如担保机构、评估机构) 等各个层面去完善我国的保障房融资体系。陈杰 (2012) 则从公租房土地出让价格角度出发, 探讨如何确定合理的土地出让价格, 以提高公租房的建设效益, 并建议试行“先租后售”等政策来解决公租房融资难问题。可见, 我国公租房融资问题近年来一直是研究热点, 学者们从许多不同的角度探讨了融资困难的问题, 并提供了很多相应的建议。

之前的研究中大部分是笼统地来分析保障性住房的融资问题, 没有将保障性住房建设阶段和运营阶段分开考虑, 毕竟两个阶段资金需求特点有很大的不同, 混在一起看较难发现问题的关键。此外, 较少有学者专门从一个特定的地域切入对公共租赁房融资模式创新进行研究, 毕竟每个地域都有其特殊性, 上海作为一个住房供需矛盾比较突出的城市, 又是公租房试点城市以及我国的金融中心, 为公租房融资模式创新提供了条件。在此文中笔者将针对上海公共租赁房融资现状及其存在的问题, 从公租房建设和运营两方面分析公租房建设的资金需求, 再在此基础上提出发行公租房建设公债等建议, 希望对上海公共租赁房的可持续发展提供帮助。

三、公共租赁房日常运营成本效益分析

(一) 公共租赁房日常运营成本分析。虽然公租房的建设资金是公租房项目得以实行的资金需求主体, 但分析公租房项目是否可持续发展则要根据公租房的日常运营是否能盈亏平衡来判定。目前, 上海的公租房运营日常所需要的支出主要包括工作人员成本、物业管理费用以及相关税金。

根据财税[2010]88 号《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》可知, 目前公租房的建设和运营享受多项税收的优惠和减免。涉及公租房日常运营方面的税收优惠主要是对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征, 对经营公租房所取得的租金收入免征营业税和房产税。根据这一系列税收减免可见, 目前公租房日常运营所涉及的税金成本主要是租金收入的企业所得税。

本文以上海市新建的公租房试点馨宁公寓为例, 进行公租房日常运营成本、收益的测算。位于徐汇区华泾镇华发路的馨宁公寓建筑面积约为37.9 万平方米, 其中含有的公租房面积约17.3 万平方米。本文假设该项目公租房都按照一般建设标准配以简单的装修, 并算上土地出让金以及拆迁成本, 按市场价推算该小区公租房每平方米建设成本约为9, 000 多元。则可计算, 该项目公租房部分前期建设需要投入约17 亿元。假设在原有投资模式下, 该公租房小区建设资金由政府财政划拨, 17亿元的资金将给上海市以及徐汇区政府带来很大的资金压力, 且这17 亿元资金也有一个机会成本, 按最低收益标准把这17个亿存到银行, 按照现在5 年期的定期存款利率4.75%, 那每年就有8, 075 万元的利息收益, 这些收益对于政府来说就是这17 亿元投资的机会成本, 具体分摊到每个月约为673 万元。在计算完投资的资本成本后, 再按市场行情计算该公租房小区物业管理费, 若按每月每平方米3 元的标准计算, 每月需负担的物业管理费约为52 万元, 再加上每月约5 万元的工作人员成本, 那该公租房小区每个月合计的运营成本约需要730 万余元, 此间还没有计算所需缴纳的税金成本。

(二) 公共租赁房日常运营收益分析。公租房日常运营收益主要来自每月的租金收入, 目前上海的公租房建设主要遵循的一种“蓄水池”理念, 其含义是上海公租房的推出是为了完善住房保障结构, 其在租金竞争力上其实优势并不明显, 而其主打的优势是相对于私人租赁房更稳定、更安全、更可靠。还是以馨宁公寓为例, 目前馨宁公寓主打三种房型, 其租金分布详见表1 所示。 (表1)

估算可知该公租房项目每平方米租金约为40 元, 该小区共有公租房面积约17.3 万平方米, 以100%的理想入住率计算可得每月租金收入约为692 万元, 略低于之前分析的月均运营成本730 万元。可见, 在最理想情况下 (100%入住率) , 该公租房小区的收益尚不能负担运营成本和资本成本的支出, 现实中, 公租房并不能完全实现100%入住率, 其中存在着空置风险, 同时也存在着违约风险等各种不确定因素, 公租房实现收支平衡, 甚至盈利似乎是不可能完成的任务。就算公租房的租金以一定的比率逐年上升, 未来的日常运营能满足盈亏平衡, 但是前期的资金投入仍无法得到偿还, 如前面假设的在馨宁公寓投入的17 亿元建设资金, 若假定回收周期为5 年, 那每年要分摊3.4 亿元的成本, 确实是一笔很大的数目, 单靠固定的租金收入是远远不够的。

四、建议上海试行公租房建设公债并配合公租房“先租后售”

上文关于公租房的建设以及日常运营的盈亏分析都是建立在地方政府财政有足够的能力来进行最初投资的基础上, 而事实上, 需要地方财政支持的项目数不胜数, 政府财政有时也会面临捉襟见肘的局面, 此时选择一种合理的融资方式将为政府分摊不少压力。

根据1995 年实施的《中华人民共和国预算法》规定, 各地方政府是没有资格发行地方政府债券的。但是上海有一个优势的地方, 根据财政部发布的《2011 年地方政府自行发债试点办法》规定, 上海是四个地方政府自行发债的试点城市之一, 也就为上海政府发行公租房建设公债提供了可能。

在利率的确定上, 为了吸引投资者, 就需要高于银行的基准利率, 同时为了减轻政府负担, 利率可以低于银行贷款利率, 期限以5 年为宜, 既考虑到了公租房的建设周期, 又避免长期债券带来的巨大利息压力。假设现在一个公租房项目需要17亿元的投资, 上海政府通过发行公债来筹集这笔资金, 假定利息率为5.5%, 期限为5 年, 那每年约需要分摊的利息为9, 350万元, 若纯粹想依靠固定的租金收入来弥补是不现实的, 此时就需要财政补贴来解燃眉之急。

公租房作为一种新事物, 从出现到被人们广泛接受需要一个过程, 一般刚开始的空置率会比较高, 租金也会比较低, 以吸引更多的承租者。以此看来, 往往前期想要实现盈亏平衡的压力还是比较大的, 那就需要政府在租金上给予运营公司以租金补贴, 以维持其日常运作, 同时对于偿还公债利息财政方面也需要进行相应的补贴, 以吸引更多投资者来购买公租房建设公债。当然这些财政补贴都是暂时性的, 前面也分析过公租房的对象主要是针对一些刚毕业大学生、一些具有特殊技能的专业人才等, 这些人随着经验的增长, 工资增长潜力是非常乐观的, 相应的公租房的租金也应该逐年增长, 同时公租房租户随着时间的增长, 对公租房的忠诚度也会增长, 且这里还存在着租房的置换成本, 若租金的增长低于其租房置换成本, 那么大部分人还是会选择续租。

虽然租金的增长能弥补一定的前期成本, 但是相对于建设成本如此巨大的投入, 似乎还是杯水车薪, 通过租金来回收成本的周期是非常长的, 当公租房建设公债到期时, 可以考虑进行公租房“先租后售”的尝试, 若针对符合公租房承租人, 提供较便宜的公租房购买价格, 也可以用以往租金抵扣部分购房款, 那对购房者的吸引力还是比较大的。在此情境下, 售出一定比例的公租房, 便能较为有效地回收前期建设资金, 盈利部分还能弥补之前的政府补贴, 若有剩余可以投入下一轮的公租房建设, 从而实现公租房建设的可持续发展。

本文仍以上文提到的徐汇区馨宁公寓为例, 其建设面积为17.3 万平方米的公租房小区, 以每平方米建设成本9, 000 多元计 (包括土地出让金、拆迁成本等) , 总计该项目的建设总成本约为17 亿元。考虑政府公租房运营机构采用“先租后售”模式跟租房者签订先租5 年的合同, 然后在5 年租房期满后, 可以在公租房建设成本的基础上, 稍微提高一定比例的售价将公租房出售给租房者。本文继而假设90%的租房者跟运营机构签署合同, 愿意前5 年租住公租房, 并在5 年期满后, 以优惠的价格购买公租房。房屋售价在约为10, 000 元成本价的基础上提高到12, 000 元/m2, 即在租住5 年后, 租房者可以以12, 000 元/m2的优惠价格购买到徐汇区的公租房。假设政府以发行17 亿元公租房建设债券的形式融资, 已知5 年期银行存款利率为4.75%, 5 年期银行贷款利率为6%左右, 则可设定政府公租房建设债券的利率为5.5%, 面向社会公众和机构、企业发行。可以计算, 政府融资的成本为:每年所需支付融资利息为17×5.5%=0.935 亿元。再考虑到每个月的运营成本为57 万元, 则在这种情况下每个月公租房运营机构所要承担的资本总计为9350/12+57=836 万元。在上文提到的假设90%入住率的前提下, 每个月的租金收益为17.3×90%×40=623 万元。在运营5 年以后, 政府公租房运营机构以12, 000 元/㎡的价格出售了所有租出的房屋给租住者, 则一次性资金回笼为1.2×17.3×90%=18.684 亿元。考虑到在第5 年底回收的资金为18.684 亿元, 已经超过了所募集的17 亿元资金, 且因为公租房出售属于福利性质, 并不以盈利为目的, 所以此处以理想状况假设免缴企业所得税等各种相关税费, 这样一来, 可以在第5 年年底偿还募集本金, 资金剩余18.684-17=1.684 亿元。在不考虑资金时间价值的情况下, 将这1.684 亿元资金分摊到5 年内, 则每个月可以分得1.684×10000/5/12=280.7 万元。则这5 年内的月均收益为623+280.7=903.7 万元;月均资本成本为836 万元, 月均净收益为903.7-836=67.7 万元。则通过上述分析, 在较为理想的情况下, 通过政府发行公租房建设债券, 可以很好地满足民众投资收益的要求, 且能解决公租房融资困难的问题, 并通过结合“先租后售”的方式, 成功的回笼了资金, 使得公租房的日程运营净收益为正, 日后所剩余的公租房出售所得的资金可以用来反哺其余租房者的租金负担。 (图1、图2)

本文还可以在基于一些假设的情况给出另外一些情景的分析。例如, 在所有假设参数不变的情况, 可以计算出当入住率为88.4%时, 该公租房项目可以刚好实现收支平衡。所以该小区建成后要尽快吸引城市夹心层人员前来入住, 以降低空置率, 更好地服务于社会夹心层人士。 (图3)

若假设其他参数都不变, 在90%的入住率情况下, 政府发行的公租房建设债券的利率最高达到6.0%时, 该公租房项目将亏损。 (图4)

综上分析可知, 政府发行公租房建设债券, 并伴以“先租后售”的政策, 将很好地解决公租房建设的融资问题, 随着公租房在日常运营过程中的租金收益和出售带来的回笼资金将能负担融资带来的资金成本, 并略有结余, 并成功吸引了社会资金投入到公租房建设领域中, 拓宽了融资渠道。

五、小结

通过一个较为概括的成本效益分析发现目前公租房在运营过程中还较难实现盈亏平衡, 而前期投资的回收几乎是不可能完成的任务, 本文围绕公租房建设营运过程中的资金问题展开, 提出的试行公租房建设公债配合“先租后售”是较为合理的融资建议, 这一方式注重发挥政府号召力, 通过政府信誉为担保, 从市场上筹措大量资金, 同时大胆进行公租房“先租后售”的尝试, 高效回收前期建设资金从而为下一步的公租房项目开发提供可能。此外, 还进一步完善了我国的金融市场和房地产市场, 可谓一举多得。

摘要：上海以其有利的区位条件和较高的经济发展水平, 一直是热门的人口迁入城市, 大量流动人口的存在, 对上海的住房市场造成极大的压力。政府先后进行经济适用房建设和廉租房建设以解决部分城市中低收入居民的住房问题, 但两者的保障范围出现了断层。针对以上种种现象, 政府在近年推出了公共租赁房试点工程, 以解决经适房和廉租房覆盖不到的“夹心层”人群。而公共租赁房的建设需要巨大的资金投入, 政府财政的支持是有限的。本文分析公共租赁房建设项目的资金需求以及运营过程中的成本效益特点, 在现有公租房融资研究文献基础上, 提出试行公租房建设公债结合“先租后售”等建议, 希望对上海市公租房建设具有借鉴意义。

关键词：上海公共租赁房,融资,政府公债,先租后售

参考文献

[1]财政部, 国家发展改革委, 住房城乡建设部.关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知[Z].2010.

[2]财政部, 国家税务总局.关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知[Z].2010.

[3]陈杰.破解公租房融资难题[J].中国建设信息, 2012.23.

[4]陈怡.我国保障性住房金融支持研究[D].浙江大学, 2011.

[5]胡晓霜.保障性住房融资模式创新研究[D].西南财经大学, 2012.

[6]李娜.公共住房融资模式的国际比较与创新[J].商业文化 (上半月) , 2011.11.

[7]刘颖, 何军.论公租房建设中的融资困境及其解决路径[J].财会研究, 2012.7.

[8]罗寅.我国公共租赁房建设融资模式研究[J].社会科学家, 2013.1.

[9]冉瑞成, 叶锋, 叶晓彦, 耿庆海, 孙雷, 马振华.从“包租”到“先租后售”——地方政府积极完善公租房建设管理新模式[J].决策探索 (上半月) , 2011.9.

[10]谭红艳.“先租后售”——公租房投资收益模式之辩[J].中国建设信息, 2012.23.

上海公共租赁房篇2

——几点思考

2009年两会期间，温家宝总理在政府工作报告中提出“积极发展公共租赁住房”、“帮助进城农民工解决住房困难问题”。在当年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有记者问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。这是政府对深圳、厦门等市探索保障性租赁房做法的肯定，同时也明确释放出我国住房保障体系在原有组成部分基础上将新增公共租赁房这个部分的讯息。

作为城乡统筹试验区的重庆市，在2010年初高调提出，到2020年全市将完成4000万平方米的公租房建设任务，可以申请公租房的对象涵盖了中低收入住房困难群体，并且没有户籍限制。【1】重庆市公租房的建设呈现出规模大、受益广的鲜明特点，覆盖了廉租房与经济适用房、经济适用房与商品房之间的两个夹心层（即俗称的上夹心与下夹心），真正实现了住房保障的无缝衔接。重庆市提出的大规模、广覆盖的公租房建设计划无疑是从本市经济社会发展的客观需求出发的。当前以及未来一段时期，重庆市致力于主城向1000平方公里、1000万人口发展，建设长江上游地区经济中心、西部地区重要增长极、国家中心城市。这些重任的完成离不开人的支持，一是城镇化的推进需要大量农村人口实现人口的城市化，二是需要引进大量的人才服务发展。这些人口主要是由新就业职工和农民工组成，解决了他们的居住问题，也就为重庆未来的发展提供了有力保障。虽然公共租赁房的计划是美好的，但是从已经试点的各城市看存在不少问题，重庆市这样大规模、广覆盖的公租房建设更是面临着巨大挑战。笔者就此做出几点思考，提出建议以供参考。

一、保障体系和保障顺序的思考

目前与住房保障有关的名词很多，有廉租房、经济适用房、公共租赁房、经济租赁房、人才公寓、农民工公寓等等。这些名词对应群体各有不同，按照收入划分有最低收入、低收入、中低收入人群，按照人员性质划分有进城务工人员、引进专业人才、新就业学生等等。从居民获得保障的方式上看，不外乎两种，低于市场价格的租赁与低于市场价格的购买。从保障目的上看就一种，即“人有所居”，主要是指保障基本住房权利，包括住房面积、基本配套设施、质量安全标准及地段等，以解决人的基本住房需求。按照唯一目的、两种方式，可以将现有复杂的保障体系简单化，将所有类型统一在一个体系中，即保障性住房体系。在保障性住房体系下按照享有住房的方式分为公租房和共有产权房。公租房包括目前的廉租房、公共租赁房、经济租赁房（用于出租的经济适用房）、人才公寓、农民工公寓等所有以低于市场价格租赁给缺乏住房的市场消费能力及住房困难家庭和人员居住的，并由政府提供了了支持的房屋。共有产权房指销售给缺乏住房的市场购买能力及住房困难家庭和人员的经济适用房以及先租后售的公租房，其特点是出售价格低于市场价格并得到政府的支持，政府与购买人按照各自投入比例享有产权份额。

建议在新体系下公租房不再按照廉租房、公共租赁房、经济租赁房（用于出租的经济适用房）、人才公寓、农民工公寓等划分，而是整合所有房源按照户型、面积分为集体宿舍型（含单间）和成套的一、二、三居室型，根据申请者的具体情况配租不同类型的房屋。在公租房保障顺序上优先解决低收入家庭住房困难，对其中属于最低生活保障对象的住房困难家庭实行应保尽保，同时重点解决各类专业人才的住房问题，在此基础上扩大到非本地户籍的新毕业学生以及外来务工人员。在同等条件下，可对一些重要行业的青年人进行倾斜，如青年教师、青年医务工作者、青年消防与公安人员等。

二、公租房保障程度与保障方式的思考

不同的人群享受的公租房保障程度不同。要根据申请住房对象在住房支付能力的差异性，从不同家庭的收入水平、家庭人口规模、原有住房状况、年龄结构、代际等方面，将公租房供应对象划分为不同的层次，在租期、租金和住房面积等方面实施不同标准，分层、分类并有针对性地解决公租房供应对象的住房困难。决定保障程度最主要的依据是收入标准，按照保障对象的收入高低确定保障标准，收入越高，保障标准越低，反之亦然。如：厦门市的公租房以市场租金计租，然后规定，家庭收入为低收入家庭年收入控制标准上限0.5倍及以上的，补助房屋租金的70%，家庭收入为低收入家庭年收入控制标准上限0.5倍以下的，补助房屋租金的80%，家庭属于最低生活保障对象的，补助房屋租金的90%，特别困难的还可以申请特殊租金补助。【2】

在公租房保障方式上建议实物配租和货币补贴并行。政府直接提供大量公租房，在先期建设投入以及后期的维护管理上需要大量的财力、物力和人力，为了降低成本不可避免的将房屋建在较偏远的地方。这样一来，投入压力使得保障的覆盖率难以较快提高，而建设地址偏远又会出现公租房利用率低的现象。从全国的情况看，在一些城市，如深圳，就出现了由于地段偏远，交通不便，出行费用基本抵消了政策价格优势，造成公共租赁房屡遭冷遇的尴尬。重庆市公共租赁房的规划地点，虽属城市开发范围，但距主城核心区仍然较远，在交通、生活服务设施未及时完善的情况下，很可能会受到冷遇。为了充分发挥政策的效益，公租房在保障上应充分借助市场的作用，给予保障对象选择权，就是让受助人有自己挑选住房的空间，通过市场寻找符合要求的房屋。政府机构根据受助人核准的保障标准所规定的同类住房在同地段的市场租金给予其一定比例的货币补助。租赁补贴的发放要与补贴对象的住房水平核查相结合，补贴直接发放给房东，不经过租户的手，房东有责任保证受助者是真正住在这里。

三、公租房进入与退出的管理思考

经济适用房制度之所以倍受争议就在于其进入与退出机制的不完善，虽然政策很好，却没有起到预期效果，有制度却难以真正执行。和经济适用房一样，准入时的资质审核和退出机制仍是公租房面临的最大难题，特别是象重庆这样规模大、保障对象广的地区，如果不解决进退管理问题，一方面很难避免不符合规定的收入阶层占据保障资源；另一方面也难以及时将因收入增加而不符合保障标准的人群退出保障行列。这将直接影响公租房政策的可持续发展。

进入与退出管理的一大困境在于，仅靠一个部门的力量难以完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。建议推广上海的做法，建立居民经济状况核对中心，为民生政策提供经济状况权威核对信息。上海市民政局开发的城市居民经济状况核对系统平台在民政、人保、税务、公积金、房管、证监、银监等14个部门和单位之间建立起“电子比对专线”，核对人员可通过查看申请者的家庭存款账户、股市账户、纳税记录、房产拥有、公积金缴纳等信息，了解他们的经济实际情况，以确保将有限的公共财政资金投向最需要救助的人群。通过该核对系统，不仅可以进行进入时的筛选管理，还可通过以后的年审，跟踪申请人经济状况的变化，形成退出机制。自2009年6月上海开通系统以来，为上海市房屋管理部门出具了1．237万份廉租住房核对报告，其中，被查出的不诚信清退家庭共4162户，仅此一项，就为公共财政节省资金3100万元。【3】进入与退出管理的另一大困境就是现有管理机构力量薄弱。重庆市已明确要设立住房保障局，专职于住房保障工作，这无疑将大大增加管理力度。但是我们也要看到，受编制的限制，各地住房保障机构人员普遍紧缺。以北京市为例，北京现有1300万户籍人口，而从事住房保障的公务员队伍不足2000人。在香港，这一比例是700万∶9600。【4】要想切实做好管理，未来重庆住房保障机构人员的配备应该有科学的数量保证。

针对住房保障中一直存在的作假成本低的问题，建议在公共租赁房管理中大力增加对住房保障申请者的作假惩罚力度。通过法律明确规定，单位出具虚假证明的要负法律责任，一旦发现故意作假，单位负责人以及出具证明的部门负责人要接受法律惩罚。就个人来说，弄虚作假要支付准备骗取金额的数倍罚款，禁止5年内申请，并计入个人诚信档案。

四、公租房的建设与房源储备思考

公租房的建设建议采取政府主导、社会参与、市场运作的方式。政府负责公租房住房体系发展的宏观规划、土地供给、制定税收减免政策和提供融资帮助、必要补助。建议成立非盈利性质的公共住房建设管理公司，专职负责公共住房建设、运营管理和物业维护，政府以土地入股，授予公共住房建设管理公司小区临街商铺的垄断经营权，通过提供社区多种服务经营实现“以商养租”。同时，公租房实行“先租后售”，一定时间后（如5年、10年），企业可通过出售回收投资，而且还会因地段升值带来增值收益。一方面，公司回收资金以及增值收益滚动再投入到新的租赁住房的建设和运营中。另一方面，政府通过代理人（公司）长期持有土地和房产的产权，也可享有土地增值的收益，这对政府财政的持续是有益的。

此外，还需要大力鼓励、引导社会机构和用人单位参与公租房的投资建设和经营管理。重点是引导鼓励大中型企业、各类产业园区建设和筹集公租房。如，上海的宝钢模式、张江模式等，就是利用企业空闲用地建设职工宿舍，解决职工过渡性住房困难。在建设中可以是企业独自建设，也可以是园区与企业共建，或者是政府通过代理人与园区共建。

在公租房建设中，需要关注城中村、城边村的作用。这些区域一直以来就是外来人口的聚居区，由于没有进行规范产生了一些不良社会影响。建议借鉴上海的做法，允许农村集体经济组织在经过审批后利用农村集体建设用地建设、主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍。这不仅可以继续为外来人口提供住房，还可以规范这些区域的房屋租赁行为，改善城中村、城边村的形象，如闵行蓝领公寓模式。

建议建立公租房房源储备管理制度。公租房的房源由政府负责统筹，具体工作可以委托给社会机构。在目前，由于公租房房源存量较少，应该以政府直接投融资建设为主，以便较快解决住房困难家庭基本居住需求房源严重不足的问题。当公租房存量达到一定规模后，可以逐步转变房源的筹集方式，由直接新建为主向回收、回购、收购、接受捐赠等转变。其中回收、回购指已出租公租房和已销售公租房、经济适用房的退出再循环利用，收购指出资购买住房所有权或使用权获得公租房房源。在管理上要做到信息公开透明，房源信息及时向社会公布，以便需求者的选择和接受监督。

参考文献

【1】商宇，“今年底，20万平方米公租房投放社会”，重庆日报2010年2月21日，第1版。

【2】《厦门市保障性租赁房管理办法》，第三章第二十一条。

【3】张建松，“上海收入核对新机制向开宝马住廉租房说不”，新华网（上海）2010年1月7日。

以公共租赁房改变城市生活篇3

在江苏未来域酒店管理有限公司CEO王宇眼里，在城市化的浪潮中，大量的青年人会向大城市聚集，这些人需要在城市中寻找一个栖身之所。正是基于这样的理念，王宇打破原有的固化思维，打造了全新的O2O线上线下的租赁新模式。

“希望以我们的商业模式来解决年轻人关于租房的困难，提高他们的租赁品质，打造一个线上线下的新型青年社区，让他们在精神层面与居住层面都能得到一定程度的满足。”王宇表示这就是未来域的由来。

据王宇介绍，目前未来域的主要核心业务分为两部分，一方面是与地方政府以委托管理的模式合作开发人才公寓，另一方面则是开发位于一、二线城市的白领公寓。

过去，地方政府在投资与开发过程中，其内部往往缺乏一个能够将整个项目运营起来的团队，因此地方政府会通过一些公关渠道委托“未来域”进行开发管理。目前“未来域”人才公寓已经开发完成，该项目位于中国南京软件谷核心位置，总建筑面积约140万平方米，最终可容纳30万名软件类技术型人才的入住，成为迄今为止全国最大的人才公寓项目。

“未来域开发人才公寓的商业模式主要包括前期的开发设计、工程监督、公寓运营以及业主关系管理等。”王宇解释说，“希望通过‘未来域’人才公寓项目积累一些人才公寓的开发经验，从而打开与政府合作的大门。目前，未来域与宁波、连云港等地的政府合作项目正在洽谈中，公司希望能够尽快将人才公寓的管理模式在全国各地加以复制，更欢迎广大政府有合作意向的能与我们联系。”

未来域另外一个核心业务白领公寓的客群主要针对城市的中高端白领。其商业模式是将所属城市核心区域的闲置物业通过租赁方式整租后，通过进一步的设计、建设、施工、改造、装修、家具家电配备、物业管理、业主活动等工作，将原有物业改造成20～35平方米左右的精装修、全配套的白领公寓，再通过合适的定价及推广渠道将产品租赁给各种类型需求租房的青年客户。未来域可以通过租金的差价来获取收益，此外还将通过一些线上的活动，与商家形成一种合作共赢的模式。

“目前未来域白领公寓的业务仍是线下为主，每月定期会开展两到三次活动，将一个城市所有门店的业主组织起来一起互动。而线上业务则主要是在官网与公共微信上，将未来域合作的商家进行有效嫁接，为线上商家与线下客户搭建一个桥梁，让他们能够享受到身边的实惠。例如未来域白领公寓周边的餐饮与健身房等商家，可以将信息发布到未来域的官网与自媒体上，如果入住的客户感兴趣，那么就可以与未来域联系来享受专属优惠。”王宇解释说。

与酒店业、物管业短兵相见

如今未来域白领公寓的发展可谓如火如荼，已经启动的未来域白领公寓品牌连锁项目，目前除南京已有的16家门店均处于城市核心区域。南京项目分别位于珠江路、大行宫、玄武湖、夫子庙、张府园、升州路、常府街、集庆门大街等地段，且95%的店面都是地铁物业，交通出行、生活配套都极为方便。此外，还有北京、上海、广州、深圳等在建项目。

随着未来域白领公寓项目在全国范围内的广泛布局，未来也将会与传统的酒店行业和物业管理公司短兵相见，甚至将这些传统行业颠覆。

未来域白领公寓与传统的酒店存在着本质上的差别，如收费方式上，酒店以天为单位，白领公寓则以年为单位；产品设计上，酒店不会设置厨房、阳台等主要的家居类的功能区域，且装修风格注重商务、商旅，而白领公寓则以家居风格为主；在客户群体方面，酒店的客群较为复杂，凡是对酒店有需求的人群都能够被满足，白领公寓则是针对能够与城市发生密切关系的青年群体；在管理模式方面，酒店是敞开式的管理模式，白领公寓则是封闭的、公寓式的管理模式。

“白领公寓是一个新兴行业，其竞争关系与营利模式才刚刚开始，有着巨大的发展空间，而酒店已经是一个纯红海的市场。因此，竞争压力导致酒店的服务品质、投资回报率与白领公寓有着较大差距。”王宇认为。也正因如此，在白领公寓迅速占领租赁市场之后，首当其冲被颠覆的也正是酒店行业。

“首先白领公寓的服务较好、人力资源成本输出相对酒店来说优势较为明显，另外白领公寓具备酒店的功能和属性，但是酒店不具备白领公寓的属性。也就是说，如果酒店哪天打算面对长期居住的客群就会遇到困境，因为酒店一般不具备厨房和阳台等公寓的功能，而白领公寓则是长短居住都可以相结合。最重要的一点是白领公寓前期的消防、报建所需一样都不比酒店少，只要申请酒店经营许可证，就可以变身成为酒店。届时，白领公寓只需改变经营时间，很快就会与酒店业短兵相见。”王宇说。

第二个受到冲击的行业当属物业管理公司，所有的酒店式公寓、写字楼以及商业综合体的运营管理模式都是聘请专业的物业管理公司来对公共区域进行物业管理和运营。未来在物业管理这一行业会出现很多细分领域，例如酒店式公寓会有专门的酒店公寓物业管理公司来管理，写字楼则有专门的写字楼物业管理公司来运营，到后期物业管理的概念会逐渐弱化。根据房地产产品类别的不同，会有相对应的细分领域的管理公司介入。到那时，专业运作酒店式公寓的未来域将会迅速占领市场份额。

瞄准定制化服务

未来域白领公寓无疑减轻了社会公共租赁房需求量的问题，帮助“夹心层”解决了住房难题，对于社会问题产生了诸多影响。

然而单纯地从房地产行业来说，未来域也会对房地产销售难度比较大的物业提供一些思考。

一般来讲，每一个房地产项目都会有一定数量的商业设置，而临街一层的商铺会很快销售一空，这一底商裙楼则很难出售，其原因就在于该部分的商业价值很难体现。

“我们希望能够为开发商进行定制化服务。”王宇表示，“在开发商规划设计商业裙楼时未来域就会参与其中，这样只要地段和需求匹配我们的需求，那么未来不管是出售还是租赁，未来域都可以为其‘买单’，为客户解决后期的回款问题。而大批业主入住后，也会带动周边的商业联动。这样无论是对未来域的选址还是开发商的去化库存产品而言，都能达到双赢的局面”。

上海公共租赁房篇4

近年来, 上海房价一直居高不下, 住房困难群体庞大, 虽然以廉租房和经适房为主的保障性住房体系已经初步建立, 但是仍然存在一定规模的“夹心层”, 发展公共租赁房是解决“夹心层”住房困难的重要途径。虽然公共租赁房政策在上海刚刚起步, 但是在许多其他国家, 如美国、英国、日本、韩国等国家, 经过一定时期的发展, 都已经建立了一套比较完整的公共租赁房体系来解决低收入人群的住房问题, 其发展经验很值得我们借鉴学习。

(一) 上海公共租赁房发展背景。

为了解决中低收入者的住房问题, 上海市已建立了动迁安置房、经济适用房和廉租房为主的多层次住房保障体系。然而, 由于各类保障性住房管理机制不同, 准入条件缺少有效衔接, 因此还存在一定数量的“夹心层”人群。上海市存在的“夹心层”人群覆盖面比较广, 主要分为两类, 如图1所示。 (图1) 其中一类以外来务工人员为典型代表;另一类以刚踏上工作岗位的低收入常住人口为代表。这些“夹心层”由于各种原因, 无法享受现有的保障性住房。因此, 公共租赁房就成为了他们改善住房条件的重要途径。目前, 上海市新建的公共租赁房主要有杨浦区新江湾尚景园、徐汇区华泾馨宁公寓等。

(二) 上海公共租赁房发展存在的问题。

由于上海公共租赁住房的发展刚刚起步, 难免会存在一些问题, 主要表现在以下几点:

1、房源不足。

上海在住房市场结构性失衡的情况下, 对公租房需求量大, 但目前由于用地紧张、公共租赁房收益低等因素, 地方政府缺少大规模开发的动力, 目前开发的公共租赁房还只是杯水车薪。

2、资金短缺。

公共租赁房的资金主要依靠政府投入。然而, 由于公租房开发建设投入大, 回收周期长, 单纯依靠政府投资难以满足对其的需求, 且在目前的融资条件下, 对民营资本的吸引力有限。所以, 资金缺口仍是公租房建设面临的一个难题。

3、公共配套设施不到位。

目前开发的公租房一般都处于郊区, 市区房源有限, 因此房屋配套不全成为公租房的通病。所以, 如何加强公共租赁房居住区的配套设施建设, 引进优质公共资源是公共租赁房需要解决的一个难题。

4、管理制度不健全。

目前, 上海市公租房管理制度尚不健全, 对公租房的资格审核和后续管理都缺少细则加以规范。即使相关部门提出过一系列的管理条例, 但是在目前缺少法律规范的前提下, 实施中存在着相当大的难度。

二、国外公共住房政策比较分析

与上海公租房刚刚起步不同, 对于一些发达国家, 由于住房市场化程度较高, 早已建立了与其国情相适应的公共住房的政策体系, 这些国家在这方面的发展经验值得我们去探讨学习。

(一) 国外公共住房运行机制比较。

在国外的住房政策上, 各个国家经过了一定时间的实践, 已经逐渐有了各自的运行机制, 需要从其国情出发, 对各国的公共住房发展模式进行比较。

1、英国的公共住房运行机制。

英国作为一个具有长久住房体系发展历史的国家, 在住房保障上的政策主要是通过财政支出提供补贴。近年来, 英国逐渐把财政预算中原来用于公房建设和维修的住房保障资金的一部分用于发放低收入居民的房租补贴。根据补贴对象的不同, 房租补贴分为直接补贴和间接补贴;直接补贴是指政府向住宅消费者发放补助, 直接资助其买房或租房;间接补贴是指向非政府的住房供给者提供补助, 包括向住房开发商提供的建屋补助及向私人房屋出租者提供的租金补助。对于租住公房的居民, 住满两年后就享有优先购买公房的权力, 并运用财政支持, 给予购房补贴。

2、美国的公共住房运行机制。

在美国, 公共保障房的运行机制主要通过住房市场, 采用实物与货币补贴相结合的模式。一种方式是提供公共住房实物, 即政府房屋署拨款建设并直接管理的房屋, 主要用于出租, 租金标准根据家庭收入而定, 一般为家庭收入的1/3;另一种方式是采取货币性的租金补贴, 即对一些家庭收入为居住地的中等收入80%以下的家庭承租私人房屋, 政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者, 提供住房租金补贴, 享受补贴的家庭拿出其总收入的25%支付租金, 其余由政府发放的住房券支付。

3、法国的公共住房运作机制。

法国主要采取的是政府提供低租金的公共住房。法国政府规定, 全国所有市镇必须保证20%以上的住房是廉租房, 否则将受处罚。法国历届政府都把公共住房政策作为政府的重要任务之一。据统计, 目前在法国已经有约400万人享受公共住房待遇, 占全国人口的15%。

4、新加坡的公共住房运作机制。

新加坡帮助中低收入解决居民住房问题所采取的策略是提供廉价的公共房屋。由于经济发达, 新加坡公共住房的覆盖面十分广, 大约有85%的居民是居住在政府提供的公共房屋里, 其中主要是采取租赁的形式。

(二) 国外公共住房房源筹集方式比较。

各国不仅公共住房的运作机制不同, 在解决公租房房源筹集的问题上也各有妙招, 从而基本保证了公共租赁住房的供给。

1、英国的公共租赁房房源筹集方式。

英国的公共住房房源是通过对城市旧城区的改造取得, 强调综合开发, 统一利用。各个城市通过规划手段, 强制要求新建项目中必须有一定比例的中低价位住房。开发商一般采取两种方式建保障房: (1) 建好后以同类商品房价格的70%卖给公共房屋部门; (2) 在项目未建时就将一部分位置较好的土地以较低价卖给公共房屋部门, 由公共房屋部门建设。由于英国政府主要是通过房租补贴的方式来解决住房问题, 相关部门建设的公共租赁房的并不是很多, 大约占全国住房比率的20%。

2、新加坡的公共租赁房房源筹集方式。

新加坡政府在1966年颁布土地征用法, 它赋予了政府及住房开发局可以以低于私人开发商的支付价格征用任何私人的土地供国家使用。这一政策的实施, 为公共租赁房建设提供了充足的房源。相比于英国, 由于新加坡的土地较少, 为了避免土地浪费, 新加坡政府更加注重公共租赁房的开发, 私人开发商所建设的住宅只有15%, 其余的85%均为政府建设的公共住房。

3、美国的公共租赁房房源筹集方式。

美国政府建设公共住房房源主要来自于二手房屋的拆建。地方政府通过收购二手房、贫民窟等土地, 将土地进行整理, 分别用于建设公共住房和出售给开发商, 不仅解决房源不足的问题, 还保障了住房建设的资金来源。由于美国的住房补贴制度比较盛行, 所以政府需要建设的公共住房并不多, 很多公共住房都是私人开发商建设的。由于在公共住房上有利可图, 所以私人开发商也乐意配合政府或者主动建设公共住房。

4、法国的公共租赁房房源筹集方式。

在法国, 为了解决城市人口与住房短缺的问题, 政府实行了土地储备制。政府可以在公共利益的目标上征用私人土地, 这个政策与其他国家的一些政策有一定的相似之处。但是, 近年来法国在公共住房的政策上, 日益偏重于住房补贴, 公共住房开发比例降至8%。

(三) 国外公共住房资金筹集方式比较。

为了解决公共住房开发和建设受财政支出限制的问题, 各个国家都形成了一些特有的筹集资金的方式来筹集建设所需的资金。其中主要常见的有政府财政拨款、政府贷款、私人开发商投资、PPP模式、公积金制度等方式。

1、美国的资金筹集方式。

美国用来建设公共租赁房的资金来源主要是来自于私人开发商和政府贷款。美国政府通过采取多种引导性措施, 鼓励开放商开发建设公共租赁房。首先, 政府给予开发商多余项目面积的土地, 开发完成后相应比率的房屋将作为公共租赁房;其次, 政府通过鼓励措施使开发商将需要开发的土地和租赁房较少的土地一起开发。另外, 就是政府通过较低的贷款利息贷款给开发商, 让开发商运用贷款资金进行公共租赁房的建设。

2、德国的资金筹集方式。

德国公共租赁房资金来源主要渠道是政府投资和经营机构自筹资金。但是, 近几年一种新的投资模式——PPP (公私合作关系) 得到发展。PPP是指政府和一些私营企业、国营公司或特定专业领域的企业财团合作, 完成合作的项目。这种模式已经在德国的慕尼黑等地区实行, 得到了很好的效果。

3、新加坡的资金筹集方式。

在新加坡, 来自政府普通税收和中央公积金的投入是实现公共住房政策的重要保障。1968年新加坡中央政府开始实行公积金制度, 其中规定公积金储备的80%应当用于住房问题, 雇员和雇主必须按期提取公积金。除了支持居民购房, 公积金还可以为公共租赁房提供低息的开发贷款。

(四) 境外公共住房管理机制比较。

许多国家在公共住房的管理上已经形成了比较完善的管理制度, 甚至已经列入保障性住房的公共住房的相关立法之中, 从而保障了公共租赁住房能够得到高效的利用。

1、日本的公共住房管理机制。

日本的公共住房由政府部门统一管理, 并且每年进行2次左右的募集租户。他们在分配程序上具有比较严格的方式。在公布募集通知之后, 申请者需在指定的时间提交申请。有关部门在进行严格的审查之后, 将会发出公布。之后再进行抽签选房, 根据中选用户的收入和住宅申请情况, 签订合同。而对于租用的时间没有明确的规定。

2、香港的公共住房管理机制。

政府的有效管理是香港公共住房政策实行的重要保证。为了确保真正需要帮助的居民能够享受到优惠, 香港政府在公屋的申请、审核上有着严格的规定。公共住房申请人首先必须在香港居住七年以上, 且没有私人住宅, 之后房委会每年将对申请人的家庭收入和资产进行全面的审查。按照香港房屋条例, 申请人如果在申请公屋时作假, 将被视为违法行为, 可判最高罚款额为5万港币的罚款及监禁6个月。而申请人申请成功, 在公屋居住期满十年后, 必须每两年申报家庭收入及资产, 不申报家庭收入和资产, 或者资产净值超过指定的公屋住户限额的租户须缴纳双倍租金, 并于一年内迁出。

3、新加坡的公共住房管理机制。

为了避免有人利用公共住房进行投机活动, 新加坡政府制定了严格的法律法规对居民购买公共住房进行严格监控。政府根据家庭的收入情况作为公共住房的购买标准, 并且每一个家庭只能拥有一套保障住房, 在一定时期内不可以公开出售。这些制度都是公开、严格、透明的, 以接受居民监督。如果违反了规定, 那么违反者将会被指控到法庭, 受到相关惩罚。

三、对上海公共租赁房发展的启示与借鉴

通过对发达国家发展公共租赁住房在投入、建设和管理体制等方面的比较, 可以看出虽然采取的措施各有千秋, 但是都是从本国的实际情况出发的。因此上海也必须从目前城市社会、经济发展的现状出发, 从中汲取一些与其发展相适应的经验, 来加快公租房的发展。

(一) 完善公租房补贴机制, 适当提供租金补贴。

在西方发达国家, 为了缓解住房问题, 采取一项重要措施就是住房补贴。目前上海第二类“夹心层”比例较高, 且其对公共租赁房的需求将会随着其收入和房地产市场的调整发展而变化, 因此采取租金补贴既可以满足这类人群对住房的特定需求, 也可以降低政府集中建房所造成的资金压力。

(二) 加大政府对土地的管理。

新加坡之所以能够大量建设公共租赁房, 其主要原因是土地的提供政策。对上海而言, 目前公租房的房源仍然主要依靠政府集中新建的方式, 因此政府对土地使用的规划, 对公租房的发展至关重要, 只有建立相适应的土地储备制度, 才能有效地推动公租房的发展。

(三) 拓宽融资渠道, 吸引社会各界参与。

公共租赁房是为了解决社会居民住房问题而建设的, 因此政府应当与企业、社会民众及金融机构合作, 让全社会共同参与解决城市中低收入居民的住房问题。上海许多企业有建房的经验, 通过与企业合作共建公租房, 是推动公租房建设的有效途径之一。当然, 这里面需要明确政企的职责与权利。此外, 上海正在建设金融中心, 采取高效的金融工具, 实现资产证券化, 降低融资成本, 也是可选的方案。

(四) 建立公共租赁房管理运营机构。

上海建设公共租赁房的过程中, 还必须借鉴国外成功经验进一步完善公共租赁房管理运营机制。由于上海存在多种保障房形式, 且公租房申请人群更加宽泛, 因此其申请、审核、运营和退出更为复杂, 如果不建立完善的管理制度, 将会造成公共资源的浪费。

四、总结

虽然上海公共租赁房起步较晚, 但是上海是个国际化大都市, 通过吸取发达国家公共住房建设管理上的经验, 结合上海公租房的定位和特点, 建立符合上海社会经济发展要求的公共租赁房建设运营制度, 将会使目前上海的保障房体系得到进一步的完善, 切实改善中低收入者的住房条件。

摘要：随着住房保障制度的建设与完善, 2011年上海在原有廉租房和经适房的基础上, 又提出要发展公共租赁房, 其目的是为了解决原保障房体系中“夹心层”的住房问题。本文通过对国外一些公共住房发展比较成熟的国家和地区的相关政策和措施进行比较, 结合上海的实际情况进行分析, 希望对上海公租房建设提供有意义的启示。

关键词：上海,公共住房政策,启示

参考文献

[1]曽望军.论发达国家公共住房管理特点及对我国的启示.重庆交通大学学报 (社科版) , 2008.2.

[2]谢宏杰.欧盟公共住房体系比较研究及对我国的启示.重庆建筑大学学报, 2008.8.

上海公共租赁房篇5

2012年最新时事政治：公共租赁房将成杭州保障房“主角”

12月，杭州丁桥。这一天，冬日的阳光照在身上，让人感受到了春天的暖意。趁着天气晴好，家庭主妇们忙着把被子、衣服晒出来，阳台上的色彩从而有些五颜六色。中心庭院内，几个年轻妈妈抱着孩子在游乐设施区玩耍，两位老太太在一边的凳子上坐着闲聊家常，还有老人在做舞剑操，一派祥和宁静的气息。

这是联合新苑小区，杭州最早建成的公租房小区之一。这个2010年年底交付的楼盘，共由11幢房子组成，总建筑面积约8万平方米，总共1134套，除了200多套廉租房，其余都是公租房。近日，记者实地探访了这个小区。

实地探访

住进公租房的年轻人越来越多

从杭州武林广场出发到位于杭州东北部的丁桥，大概需要半个小时的车程。丁桥是杭州几大经济适用房集聚的区域之一，同时最近几年商品房开发也是如火如荼，联合新苑，就位于丁桥大型居住区比较核心的区域，今年杭州楼市的一大热门商品房楼盘——中豪四季公馆，就位于它的对面。

今年27岁的小乔，特意请了假在家里等着记者。作为杭州最早申请公租房的一批人，他已经在这个小区，住了两年。小乔的房子是个东边套，虽然63平方米的面积算不上太大，但房间跟传统老小区的阴暗逼仄全然不同，非常敞亮。厨房、卫生间、客厅、次卧、主卧，客厅和餐厅等各个功能空间一应俱全，客厅里摆放着电脑，墙上挂着世界地图，桌上和地上散乱放着一些婴儿用品，生活气息扑面而来。

“运气比较好，抽到了一个边套。”小乔说，自己是杭州人，但是家里条件并不好，父母双双下岗，之后就一直没有固定工作，一家人挤在杭州清泰街一套40多平方米的小房子里，日子过得很清苦。小乔从安徽读完大学回到杭州，也没有找到收入特别好的工作，又要还大学期间的国家助学贷款，根本没有实力去买商品房。要结婚，没有房子住怎么办？

“像我们这样的年轻人，如果没有家里经济支撑，单靠自己的实力买房真的很艰难，甚至可以说不现实。但家里的老人确实也没有这个能力。记得我高中的时候，当时家里还去申请过经济适用房，最后都去摇号了，房子在下沙，总价只要20多万元，但是后来还是因为经济条

给人改变未来的力量

件无力支撑放弃了。现在想想真是心酸。”小乔说。

杭州市的公租房政策，让小乔的住房梦得到了实现。小乔说，那是2010年，他跟当时的女朋友也就是现在的妻子正愁结婚没有房子，母亲在社区的信息栏上，看到了公共租赁房相关政策的宣传，最后一去申请，居然就通过了。去年年初，一家人欢天喜地搬进了新房子，因为公租房本来就有简单装修，所以只是买了些家具就入住了。后来孩子出生，父母过来照顾孩子，一家人住着虽然有些拥挤，但是很开心，“很有家的感觉”。

小乔告诉我，目前丁桥联合新苑的公租房租金是12元/平方米/月，自己的房子每个月租金是756元，目前丁桥的商品房价格是12000元/平方米左右，跟买房相比，确实压力轻了不少。虽然不用交物业费和能耗费，但是小区物业是南都物业，管理很好，有什么事情物业人员马上就会到，非常好。另外，小区边上就有幼儿园和小学，附近就是公交总站，虽然还没有很好的医院，但生活还是非常方便的。

“我现在也在非常努力地做销售工作，这一行压力非常大，不知道什么时候能拥有自己的房子。我想我们不会一直住在公租房里，但公租房确实给我们这些年轻人，提供了一个很好的过渡期。”小乔说。

背景新闻

已开工建设公租房300余万平方米

党的十八大报告中提到，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。这也是“保障房建设”首次被写入党代会报告。

而杭州市对于保障房体系的建设，一直以来都非常重视。截至今年7月底，杭州市区（不含萧山、余杭区）通过经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、拆迁安置房、危旧房改善等多种方式已累计保障住房困难家庭13万余户，占2011年底主城区家庭总户数的19%左右，加上公房出售、租赁，累计保障住房困难家庭40余万户，占市区家庭总户数的60%以上。

而这其中，公共租赁房无疑已经成为杭州保障房体系中非常重要的一部分。

2004年，杭州就启动区级公共租赁住房（“两项公寓”）建设。2009年启动市级房源建设，首个项目为拱墅区半山田园地块公共租赁住房，建筑面积33万平方米。2010年又在塘北、庆

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隆、蒋村、牛田、三里亭和花园岗等6个配套较为成熟、区位较为优越的地块落实了约171亩土地，用于市级房源建设。截至当前，市、区两级累计开工建设公共租赁住房300余万平方米。如果按每套50平方米建设，那么将可以解决6万户家庭的住房问题。

在配租方面，杭州2009年首次启动公共租赁住房试点，推出房源97套；2010年扩大试点范围，面向城市中等偏下收入家庭、新就业大学毕业生、创业人员推出房源600套；2011年扩大申请范围，推出公共租赁住房房源4158套（市级726，区级3432）。2012年，申请条件进一步放宽，市、区两级推出公租房2020套，其中市本级1800套。截至2012年底，累计推出市、区两级公共租赁住房房源将达到10500余套。

■记者手记

让更多人享受到住房保障福利

“十二五”是杭州实现从中等发达水平向发达水平的历史性跨越，人民群众经济生活更加殷实富足，共建共享“生活品质之城”的重要时期。为了达到这个目标，进一步完善多渠道、多层次、系统化的住房保障体系，就显得至关重要了。

根据官方消息，为了重点解决城市中低收入家庭、大学毕业生、创业人员的住房困难，“十二五”期间，杭州将推出公共租赁房300万平方米。杭州经济适用房从之前的“以买为主”到如今“租售并举”，再到今后“以租为主”的趋势也非常明显。因为公共租赁房的准入条件远比经济适用房来得宽松，这也让更多人享受到了杭州的住房保障福利。

事实上，杭州在积极推进公共租赁房方面所作出的努力有目共睹。目前，杭州市本级除在政府划拨用地上集中建设外，还通过在商品住宅出让用地中配建保障性住房、收购房源等方式筹集公共租赁住房。而今年年底，总建筑面积约33万平方米的田园公共租赁房项目将交付使用。这个项目由31幢高层、小高层、3幢单身公寓及1幢服务中心楼组成，共4693套，可满足万余人入住。

此外，杭州在今年再次扩大公共租赁住房覆盖面（人均可支配收入47691元以下），并于8月份启动日常受理工作。今后申请公租房将更加便捷。

就如小乔所说，住在一个周边配套相对齐全，不用交物管费也有较好物业管理的小区里，还是有非常强烈的家的归属感。特别是对于经济实力不是很强、想把更多精力放在创业上的年

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公共租赁房发展模式与租金定价篇6

1.新增建设模式

(1) 新增建设模式, 是指在政府主导之下, 通过各种方式新建住房。大致上包括政府集中建设和住宅项目配建两种, 其中, 住宅项目配建又可以分为, 保障性住房建设项目中配建和普通商品房中配建两种。

(2) 政府集中建设模式, 是指由政府相关部门直接负责公共租赁房的投资建设和运营管理, 在城市的一个或几个区域集中供应公共租赁住房。其优点是:可以较快速度、较大规模地增加公共租赁房供应, 便于房源掌握、质量标准和租金标准的控制。但政府一次性投入大, 难以持续, 且大量低收入家庭的集中居住可能产生贫民窟等社会问题。另外, 建设选址困难, 租房者对房源的区位选择单一。该模式适用于住房供应比较短缺, 迫切需要增加租赁型住房供给, 同时政府要具备建管能力。这是世界各国在解决住房保障问题初期常用的方法。

(3) 住宅项目配建模式, 是指通过土地规划指标和项目立项审批控制, 在新开工建设的各类住宅项目中, 有计划地配建一定比例的公租房。相对于集中建设, 在住宅开发项目中配建公租房, 可以避免集中建设所带来的一次性投资大、住房布局集中、居民层次单一等问题, 有利于形成持续性房源供应机制。配建房源最终需要通过政府回购的方式进入配租系统。对于保障性住房配建项目而言, 由于土地是行政划拨用地, 回购成本并不高。但对于普通商品房而言, 这种模式会影响开发商竞拍土地的积极性, 降低地价, 减少城市政府土地出让收入。换句话说, 城市政府需要牺牲部分土地出让金收入。从房源的分布来看, 普通商品房配建的房源, 无论住房品质, 还是住房所在区位都明显优于保障性住房中配建。大量的国外研究表明, 商品房配建可以丰富社区居民层次, 促进融合。

2.存量利用模式

(1) 收购存量住房用于配租, 是政府出资收购市场上现存的住房。在收购房源的来源方面, 考虑到公共租赁住房的面积上限较为严格, 收购房源不宜太大。因此, 老小区的房改房是比较理想的收购对象。收购存量房源的方式, 同样可以在空间布局上进行合理控制, 即房源的区位相对优越。然而, 从收购成本来看, 所需要的财政支持力度很大。通常较适合做公共租赁房房源的住房, 例如房改房, 由于区位原因价格普遍较高, 比政府集中建设和保障性住房项目配建所需政府承担的成本要高得多。

(2) 盘活存量住房进入租赁体系, 则需要经过较长时期的住房市场发展。当城市的房地产市场绝对总量呈现并不短缺, 甚至较为充裕时, 城市住房的空置率往往会停留在较高的数值, 但城市的出租房源却未呈现供大于或等于求的状况。这主要是因为租赁市场不够成熟, 缺乏统一的规范操作, 房主不愿与租客进行费时费力的谈判, 短期租赁流动性较大且房主需承担较高的房屋维护管理风险。此时, 房主在无法获得长期稳定的租客之前, 更偏向于选择空置。如果由公共租赁房经营管理机构以长期合同的形式统一承租这些住房并进行调配, 以政府信誉确保规范运营、合理维护, 那么, 房主可以更为轻松地收取长期稳定的租金, 即使收益略低于市场租金水平也仍然具有吸引力。显然, 这种模式的优点是公共租赁房分散在一般的住宅小区, 有成熟的配套, 住房的多样性和分散性好, 而且对于政府以及整个社会都可以最大程度地减少资源浪费, 政府不需要投入建设费用, 仅需要投入房屋维修费、运营管理费和租金补贴, 资金的利用率大大提升。当然, 这种模式需要较为充足的市场存量住房。

3.租金补贴模式

无论是新增建设模式, 还是存量利用模式, 都基本上以配给为主, 在住房保障政策研究领域, 这种模式统称为供给方政策。从经济学角度看, 必然导致一定程度的消费者剩余损失, 即降低了资源配置效率;从保障对象的角度看, 供给方政策没有赋予保障家庭足够的选择权, 他们只是被动地接受, 而且这种被动接受往往还滞后于实际需求, 因为住房供应需要时间来实现供给。西方国家在经历了一段政府出资集中建设租赁房的时期后, 大多数发达国家开始实行以政府发放租金补贴为主的保障方式。

所谓租金补贴, 是把财政预算中原来用于公房建设和维修的住房保障资金的一部分用于发放低收入居民的房租补贴。根据补贴对象的不同, 房租补贴分为直接补贴和间接补贴两种。直接补贴, 是指政府向住宅消费者发放补助, 直接资助其租房 (或买房) ;间接补贴, 是指向非政府的住房供给者提供补助, 包括向住房开发商提供的建房补助 (主要手段是提供低息贷款、减免税收等) 和向私人房屋出租者提供的租金补助 (承租人只需按政府规定的租金水平交付房租, 与市场租金的差额则由政府直接补助给出租者) 。房租补贴的发放标准和家庭收入水平密切挂钩, 不同收入的家庭领取不同水平的房租补贴。

在实践中, 租金补贴最常见的是租金证明 (Rent Certificate) 和租金代用券 (Rent Voucher) 两种形式。参与租金证明的租房者可以向地方住房管理机构申请租金证明, 到市场上租住住房, 政府在租住住房的质量等级、区位、租金等方面进行严格的限制。租房合同由房主、租房者和当地房管部门三方共同签订。房客只需把其月收入的一定比例作为租金付给房东, 不足部分由房管部门直接通过银行划拨到房东的账户上。而租金代用券则相对灵活一些, 如果租房者所租住房屋的租金没有超过政府规定的市场租金标准, 其剩下的租金代用券可以保留下来并继续使用, 也可以租住超过规定标准的住房, 不足部分由自己支付。

可见, 租金补贴模式是与传统供给方政策大不相同的两种思路, 在住房政策研究领域通常称为需求方政策, 意指政策针对的是需求方。租金补贴模式可以有效地避免传统模式的缺陷, 而且, 从成本收益的角度看, 这种模式的财政资金利用率更高, 覆盖面可以更广, 更不存在后续房源维护管理等持久性的困扰, 行政成本大大降低。

租金补贴模式虽然优势显著, 但有两个适用前提。一是城市已经基本解决了房源短缺问题, 住房短缺已经不是主要矛盾。二是社会管理水平。租金补贴需要比较准确地掌握个人收入信息、个人住房信息等, 这在纳税体系十分健全的英、美等西方国家不是个问题, 但在我国目前还是个很大的难题。此外, 为了有效防止欺诈、违约等行为发生, 建立完善的个人征信系统必不可少。

公共租赁房发展模式的阶段性演进

公共租赁房保障工作的推进必须考虑经济、社会的发展现状, 将改革的力度、发展的速度和社会的承受度统筹考虑, 通过分阶段实施的方法, 有序推进。一般而言, 公共租赁房的发展模式会经过以下三个阶段:

第一阶段:政府主导, 新增建设, 鼓励多元化供应模式

当城市开始大力建设公共租赁房体系时, 通常面临的现状是住房市场供求不平衡, 供应短缺, 而需求量旺盛, 住房租赁市场租金日益攀升。此时, 政府主导的新增建设模式, 可以较快增加公共租赁房的供应数量, 控制住房品质, 同时提供合理有效的管理模式。当然, 仅靠政府的力量建设公共租赁房, 资金有限, 要通过政策优惠、资金补助等方式, 鼓励社会力量投资, 促进公共租赁房的多元化发展。

第二阶段:政府引导, 存量利用, 建立市场化运营模式

当市场出现住房供应总量并不短缺, 住房空置率居高不下的时候, 为了提高资源利用率, 在较大规模建设公共租赁房的同时, 应积极探索如何充分利用现有房源, 吸收私人住房进入公共租赁房管理体系。此时, 成立公共租赁住房经营管理公司, 承接管理政府集中建设的公共租赁住房, 并积极筹划与住房租赁市场对接的模式和机制, 后期逐步吸纳社会存量住房, 发挥租赁管家公司的职能, 并在吸纳存量出租房源基础上, 统一调配, 用于公共租赁住房保障。吸收私人住房纳入公共租赁房运营管理, 政府可以省去建设的费用, 只需要投入房屋维修费用、运营管理费用和租金补贴。对于一套加入公共租赁房管理的私人住房, 政府公共租赁房经营管理机构, 要在初期对房源进行简单的维护和装修, 运营期间承担房屋维修费用, 配租过程中需要花费运营管理费。这里的租金补贴, 是指政府支付给私人房主市场租金和租户支付租金之间的差价。

在这个阶段, 政府发挥引导作用, 使城市公共租赁房发展模式将逐步走向市场化运营, 逐步与市场对接。因此, 这一阶段的重点是租赁市场的培育和健全。公共租赁房毕竟只是住房租赁市场的一个补充, 只有租赁市场成熟有序, 以租赁方式保障基本居住权的目标才可能实现, 公共租赁房政策才能真正发挥作用。同时, 要加强个人收入和住房信息的管理水平, 建立健全个人征信系统, 为后续发展提供基础。

第三阶段:市场主导, 租金补贴, 完善规范化管理模式

从这个阶段开始, 政府逐步退出对租房市场的直接干预, 政策重心转向补贴被保障对象。一方面, 政府所有的公共租赁房通过出售, 或者委托经营的方式逐步市场化;另一方面, 政府也不再参与房源调配、配租, 乃至管理、收租等事务, 房源选择变成租房者与租赁市场之间的事。公共租赁房发展到这一阶段, 已经突破了传统的住房保障形式, 同样的保障资金保障范围可以扩大几十倍甚至几百倍, 而且不存在退出机制问题。

现实操作证明, 直接补贴货币的形式并不理想。这是因为, 低收入家庭很容易将这笔钱用于其它用途, 而住房保障工作本身并不能、也不应该承担全部社会保障的功能。在实践中, 租金补贴最常见的形式是租金证明和租金代用券。为保障租金补贴模式取得更好的效果, 这个阶段要逐步完善包括收入监测、租赁管理在内的管理制度, 使之成为规范化管理模式的重要基础。

租金定价方式和公共租赁房发展模式的内在联系

1.政府主导, 新增建设, 鼓励多元化供应模式

在政府主导, 新增建设, 鼓励多元化供应模式时, 主要依靠政府力量, 大力建设公共租赁房以缓解“夹心层”群体的住房需求。政府会面临财政负担是否过重, 可以支持多少年的问题。而通过政策优惠、资金补助的形式, 吸引民间资本投资公共租赁房建设, 民间资本却对公共租赁房建设无法产生浓厚的兴趣, 原因在于缺乏盈利来源。因此, 无论投资来源是政府财政或者民间投资, 都必须考虑如何在合理的投资回收期内回收成本, 以及资金占用的资金成本率, 而公租房的收益来源是唯一的———保障对象支付的租金。此时, 公共租赁房租金定价方式往往偏向于以成本导向型的定价方式。庄治磊 (2011) 提出了考虑建设期、运营期成本和合理收益率的差别化定价模式:

其中, T:公租房的计算期, 包括建设期和运营期;J:公租房保障对象的差别化分层, 以保障对象的住房需求弹性为标准, 住房需求弹性由其收入水平和住房现状决定。一般而言, 2≤J≤4;Pj:第j层保障对象的公租房价格;Sj:第j层障对象的公租房面积;CO:第t年公租房的成本;i0:投资者的资金成本率;I:政府规定的公租房合理收益率。

该方法从整个建设和运营期的角度出发, 通过公租房的租金和成本支出之间的差值, 在整个计算期内回收建设成本、运营成本、资金占用成本和合理的收益。

2.政府引导, 存量利用, 建立市场化运营模式

在政府引导, 存量利用, 建立市场化运营模式时, 政府从大力建设公租房转向回购或盘活市场中的存量住房。由于回购存量住房与新建公租房都需投入大量的资金成本, 还存在住房现值评估的合理性和公平性等风险, 政府往往偏向于选择盘活存量住房。此时, 政府一方面要保证处于运营期的公共租赁房正常运作, 同时, 对于公共租赁房的租金定价将影响同地段私人住房租赁市场的租金变动, 等同于政府直接干预住房租赁市场。另外, 若政府制定的租金价格与市场租金水平脱节, 则无法吸引私人住房进入公共租赁房市场, 以市场导向型的租金定价方式则显得较为合适。

3.市场主导, 租金补贴, 完善规范化管理模式

在市场主导, 租金补贴, 完善规范化管理模式下, 政府的工作重点由大力建设公共租赁房, 直接干预住房租赁市场, 转向补贴保障对象。在政府限定的区域、品质、租金范围内, 保障对象可以自由选择, 只需要将家庭收入的一定比例交予房东, 而剩余部分由政府直接划拨, 或者以租金代用券的形式补足。此时, 以支付能力导向型的租金定价方式, 或者说以支付能力导向型的租金补贴计价方式则更为适合。

摘要：本文详细归纳了公共租赁房的发展模式, 其中包括新增建设模式、存量利用模式和租金补贴模式, 以及三种发展模式的演变过程, 并阐述了其与租金的定价方式, 即成本定价法、市场定价法、支付能力定价法之间的内在联系。

关键词：公共租赁房,发展模式,租金定价

参考文献

我国公共租赁房的租金定价模型篇7

2010年6月由住房建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《意见》),规定了我国公租房建设的基本原则及运营管理。目前,国内众多流动性人口较多的城市已开始全面推进公租房的建设,如重庆、上海、北京、深圳、苏州、常州等。公共租赁房(以下简称公租房)又称为政府租赁房,是由政府或公共机构所有,以低于市场价或者承租者承受得起的价格向新就业职工出租。公租房旨在解决“夹心层”群体的住房问题,包括城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员。

公租房进一步扩大了住房保障的范围,补充和完善了我国现有保障性住房结构,有效缓解了“夹心层”人员的住房困难,同时也对抑制房价上涨过快起到了积极的作用。但如何制定合理的租金标准就显得尤为重要。租金定的太高就失去了保障的目的,导致“弃租”现象的发生,而相反定的太低又会导致成本难以回收增加政府的财政压力。目前国家关于租金的确定没有统一的标准,《意见》中规定“公共租赁住房租金水平,由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定,并按年度实行动态调整”。目前,各地也都以市场租金作为参考,公租房的租金一般是同地段、同类型房子房租的60%-70%,这一方法显得太过于简单,没有综合考虑公租房的成本和家庭人均收入。因此,一些学者开始探索差别式租金体系。其中,文献[1]介绍了一种低收入家庭住房租金模型,但未能说明基准租金应如何制定,文献[2]完善了文献[1]的不足,但两者都没有将公租房的建设成本考虑进去,所以不能保持成本回收与保障目的的均衡,且实际操作时要考虑的问题较多,租金标准的确定难以操作,故本文仅从成本回收和家庭人均收入角度制定公租房租金。

1租金定价原则

现行房地产定价方法可以归纳为成本导向法和需求导向法。但公租房作为保障性项目具有非竞争性、非营利性和公益性等特性,无法通过市场竞争机制形成合理的价格,因此必须通过政府对公租房租金实施价格规制,制定合理的价格。从政府财政压力及保障性角度出发,公租房租金标准制定应遵循的原则有:

1.1成本定价原则

成本定价是以企业产品成本为基本依据制定价格的一种定价决策模式,是企业最常用、最基本的定价方法。

建设项目开发成本包括:土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费、各种税费、贷款利息以及运营管理成本等。公租房的基本属性决定政府应免费划拨土地用于公租房建设,从而不考虑土地费用,且能使基准租金远低于市场租金。公租房建设资金主要来自于中央和各地政府的财政支持,政府财政负担沉重,因此,租金价格要保证政府在合理期限内收回建安成本及运营成本。

非营利性成本定价原则要求按照公租房的成本制定基准租金,公租房的成本越高,基准租金越高,成本越低,基准租金也就越低。

1.2差别定价原则

差别定价是指对同一产品针对不同的顾客、地理位置、市场等制定不同的价格。差别定价也称为弹性定价,目的在于建立基本需求、缓和需求的波动和刺激消费。

根据差别定价基本原理,按照申请家庭的实际情况进行细分,制定差别租金承担比例,尽管同一地区同一户型的公租房成本相同。家庭人均收入越高、人口住房面积越大,其承担的租金比例越高,租金也就越高;相反越低。差别定价建立在市场细分的基础上,并能反映不同的需求程度。

1.3可持续性原则

解决贫困群体的住房问题是一个长期奋斗的目标。公租房项目对实现“住有所居”具有极其重要的作用,这就要求公租房具有可持续性。

公租房可持续性的概念可定义为:在公租房项目形成和发挥其服务功能的整个生命周期内,既能满足当前“夹心层”群体的住房需求,又不损害后代“夹心层”满足需要的能力的标准的程度。它体现为公租房建设资金的持续性、租金标准的合理性和保障的公平公正性。这三方面相互联系,分别从住房供给、居民承受能力和准入退出方面机制来体现公租房可持续发展。

2公租房租金定价模型

公租房租金制定思路:先根据公租房的成本确定基准租金,在标准租金之下,再根据不同的家庭申请情况确定不同的承担比例即上下浮动的幅度,但不高于市场租金。公租房的定价受到公租房的成本、家庭成员数量、人均收入水平、住房状况和市场价格等多因素的影响。按照家庭人均收入划分不同的租金承担标准,这样不仅能照顾到低收入群体的利益,也能有效地防止超标申请家庭继续享受低租金的行为。

2.1基准租金P的确定公租房的成本包括建设成本和后期的运营管理成本。建设成本包括建安成本、拆迁安置费、各种税费、以及贷款利息等;运营管理成本包括物业、维修、保养等成本等。公租房的成本直接决定了租金标准,是公租房租金定价的基本依据。公租房基准租金按照公租房的成本且不考虑利润计算,则基准租金定价模型为:

其中,C1t:建设期每年投入成本,包括建安成本、拆迁安置费等C2t:运营成本;T:公租房的计算期,含建设期和运营期;T1:建设期i:投资者的资金成本;S:该地块总的建筑面积;P*:基准租金。

2.2租金调整比例的确定影响的因素有申请人员的家庭人员、资产规模及人均收入、申请住房的面积、楼层、朝向、配套设施、市场租金等。其中,家庭人均收入和人均住房面积是主要影响因子,设为αi、βj,且与人均住房面积和家庭人均收入呈正相关。其他影响因素较复杂,只需结合实际情况对进行相应的调整即可,故本文只考虑αi、βj两个主要影响因子。

对主要影响因子进行划分,αi应根据公租房收入限定标准之间进行等分,βj应按照具体项目建设标准和家庭人数而定,目前我国公租房套型建筑面积应控制在60m2以内,以40m2为主。现将αi、βj均分为三类,如表1所示。每类取值按照当地经济发展水平和申请家庭的状况决定。W1、W2分别为αi、βj的重要度系数,代表决策者的偏好。则可建立如下模型:

其中,W1+W2=1。

2.3实际租金按照公租房租金制定思路,实际租金计算模型为:

其中,Pn为实际租金;δ1:承担比例修正系数;δ2:非主要影响因素修正系数;P0:廉租房最高租金;Ps为市场同地段、同类型房租的单位面积租金。

实际租金围绕基准租金上下波动,可能高于或低于基本租金,形成差别租金标准,且低于市场租金。市政府可根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化对P*和鄣作相应调整。

3建议

3.1采取有效措施降低成本

由公式1可知,在总建筑面积一定的情况下,决定基准租金大小的主要因素为成本。成本越高,基准租金也就越高;反之越低。因此要采取有效的措施降低成本。公租房成本很大部分是高额的土地价格,导致公租房基准租金偏高,如北京市丰台区黄土岗项目的租金竟然与市场租金不相上下。为降低土地成本可以参考香港重庆等地的做法,政府以远低于市场的价格或免费划拨土地的方式为公租房建设提供土地。其次通过减免各种税收和行政性收费,降低银行贷款利率,可减少近一半的成本投入,从而最大限度的降低公租房租金。因此,各地政府应从土地、资金、政策等多方面,优先安排解决保障型住房建设所需的各类资源,让其真正发挥“公租”的作用。

3.2建立和完善严格的审核、监管机制

目前我国保障性住房缺乏切实有效的监管机制,对申请家庭的资产规模、可支配收入等审查不严,导致很多不在保障范围的高收入群体居住在保障房内,造成资源的浪费和不公平。因此,要严格执行监管机制,同时还要对已申请到公租房住户后期家庭经济收入、公租房使用情况进行动态审核,以确定是否具备公租房居住资格,并根据租户家庭收入的增减调整租金。其次,要加强租金收取管理,防止欠租、拖租等现象,租金收取不仅影响到成本的回收还关系到公租房的可持续发展。

4结论

一般来说,公租房定价的科学与否是决定公租房制度实施成败与社会评价好坏的关键因素所在。因此,市县价格主管部门和住房保障管理等部门应根据经济发展变化及保障对象的需求状况进行科学合理测算,同时监管部门对申请者的收入进行严格的核查。通过公租房租金的杠杆作用,促进公租房的合理配置和高效利用,从而实现公租房可持续发展。

该定价模型以单位建筑面积成本为定价基础,同时根据申请家庭的状况进行调整,以基准租金为中心上下波动。该定价模型不足之处是未考虑一定的投资收益率,可能会降低商业投资者的投资热情,因此,政府为鼓励市场投资应给予其它方面的政策优惠。

参考文献

[1]芦金锋,王要武.借鉴日本公营住宅经验建立我国低收入家庭住房租金模型[J].土木工程学报,2005(12):128-132.

[2]赵青松,李宁,邓小鹏.公共租赁房梯度租金模型及算例分析[J].东南大学学报(哲学社会科学版),2010(12):75-79.

[3]卢为民,姚文江.中外公共租赁住房租金定价机制比较研究[J].城市问题,2011(5):2-8.

[4]庄治磊.公共租赁住房的租金定价模式[J].合作经济与科技,2011(4):108-109.

[5]刘仁海.公共租赁住房建设运营管理机制研究[D].重庆大学,2010.

上海公共租赁房篇8

一、公共租赁房的定位分析

1. 公共租赁房具有保障性与过渡性双重特性,是对原住房保障体系的有益补充和完善

首先,公共租赁房首要定位是满足不符合廉租房条件又买不起经济适用房的中低收入住房困难家庭的基本居住需要。浙江省通过实施廉租房制度,已领先全国基本实现低保标准2倍以下住房困难家庭的“应保尽保”。通过实施经济适用房制度,基本满足了人均可支配收入60%以下的住房困难家庭购买住房需要。但是,由于商业金融机构普遍对经济适用房不予贷款支持,加大了中低收入家庭购买经适房难度。经测算,购买经济适用房的家庭年现金税后收入至少在28710~43066元,这对于一些家庭而言仍有相当经济压力。因此,在廉租房与经济适用房之间,增加新的住房保障方式———公共租赁房,能够弥补现行保障体系中出现的断层,构建起合理衔接的“分层”保障体系。

其次,公共租赁房面向存在阶段性住房困难的引进人才和异地就业高校毕业生。浙江省高校毕业生数量从2001年的37230人激增到2009年的229234人,其中大多数从农村到城市、从小城市到中心城市,成为城市化的中坚力量。浙江各地房价普遍偏高,加上租赁市场不规范、租赁关系不稳定、承租户权益得不到保证,已影响异地工作毕业生的“安居乐业”。同时,高层次引进人才,因不符合现有住房保障政策,又暂无能力购买商品房,导致人心不稳、人才外流现象,不利于浙江省经济、社会的发展。这部分群体中的大多数未来有能力通过市场解决住房问题,迫切需要政府为其提供阶段性的住房支持。

再次,公共租赁房面向外来务工人员。浙江省公安厅暂住人口登记资料表明,近年来浙江省外来流动人口近2000万人。由于规模庞大,向所有外来务工者提供公共租赁房超出政府的财力许可。因此,需通过出台优惠政策,鼓励大型企业、开发区建设一批面向本区域外来务工者的公共租赁房,有条件的地方政府应着力解决一批在当地有稳定职业、居住一定年限、有专长或从事公共产品服务的外来务工人员住房问题。

根据现行住房保障体系的不足和当前住房领域突出矛盾,公共租赁房应当具有保障性与过渡性政策支持双重特性,对不符合廉租房条件、又买不起经济适用房的中低收入家庭,通过公共租赁房纳入保障体系,突显保障性;对异地就业高校毕业生、引进人才、外来务工人员,通过公共租赁房满足其过渡性基本居住需求。各地应该根据当地财力与需求,分层次、分步骤满足上述三个层面需求。

2.公共租赁房开发量需要与当地的财力、市场供求相适应

公共租赁房与经济适用房、租金补贴保障方式相比,最大的优点在于:一是产权掌握在政府手里,更适于建立退出机制;二是如果依法完善准入退出机制,使房屋流动起来,有限的房源能保障更多的人数;三是政府可以享受资产增值收益。同时,与租金补贴方式相比,公共租赁房能够通过增加低于市场租金的供给,直接干预租赁市场,有助于平稳租赁市场。

公共租赁房缺点体现为:投入资金大,投资期长,面临大量资金沉淀在公共租赁房建设和运营之中的风险。此外,公共租赁房物业管理、退出管理、租金收取等后期任务繁重,运营成本高。因此,政府如果在公共租赁房投资、建设、运营上大包大揽,极可能导致公共租赁房成为财政的沉重负担,难以持续。

通过对杭州市区、嘉兴市区、海盐县公共租赁房成本租金(折旧费、维修费、利息三项合计)进行测算,如果不考虑征地成本,成本租金分别为同地段租金的69.3%、92.4%、89.6%;如果考虑征地成本与基础设施投资,成本租金分别为同地段租金的90.8%、100.3%、105.7%。可见,公共租赁住房若按成本定价,则很难体现价格优势。

若取公共租赁房租金为当地市场租金的80%,假定租金收缴率100%且全部用于回收投资,杭州、嘉兴、海盐公共租赁房投资回收期分别为19.30年、30.80年、27.80年;假定收入的70%用于回收投资,则回收期分别为37.3年、无限期、92.7年(见表2)。因此,政府建造公共租赁住房面临投资回收期长、甚至无法收回投资成本的风险。

3.经济适用房仍是住房保障的主要方式

注:动态投资回收期、折现率取公积金贷款利率4.26%。

经济适用房制度最大的优点是,政府不仅解决了中低收入家庭基本的居住需求,更重要的是给予了中低收入家庭一笔财产性保障,符合国际上社会保障由收入转向资产的趋势,也符合十七大提出的增加居民财产性收入的精神。我们认为,一是不要把经济适用房操作层面存在的问题归于制度的错误;二是不要过度放大经济适用房早期因政策不完善带来的问题。在房价越来越高的背景下,经济适用房仍是一种主流的住房保障方式。

二、浙江省公共租赁房需求规模分析

1. 保障房年开发量应在370~440万平方米

浙江省保障房比例应低于上海、深圳。建议保障住房开发量(不包括拆迁安置房)占新增住房比例在10%~12%左右。按照2007-2009年平均年住房销售量3700万平方米计,保障住房年开发量应在370~440万平方米。保障住房包括经济适用房(人才专项用房)、公共租赁房(廉租房)、中心城市的限价商品房三大类。

2. 从需求分析,保守预计年公共租赁房需求量在170万平方米以上

一是,本地户籍家庭需求。2009年浙江省居民租赁私房比例为5.29%,根据非农家庭数量推得租赁私房户数约为25.89万户,假定其中的50%属于保障家庭,则需12.945万户,按平均面积55平方米计,合计712万平方米。若分五年、1/3的群体通过公共租赁房实物配租解决住房问题,则年规模50万平方米。二是,异地工作大学毕业生需求。每年平均毕业23万人左右,根据杭州等地数据,离开父母异地工作的比例在2/3左右,假定异地工作中的30%对公共租赁房产生需求,按人均建筑面积18平方米计算,则年需求规模在82.8万平方米以上。三是,人才引进需求。假定每年引进高层次人才的数量3万人,其中20%通过公共租赁房解决,按照平均60平方米计,年需求规模为36万平方米。四是,外地务工人员需求。浙江省约有2000万外来务工人员,他们对租金水平极为敏感,潜在需求量巨大,但有效需求难以估计。综上,预计公共租赁房年需求量在170万平方米以上。

3. 政府现有财力支持公共租赁房开发的规模在100万平方米/年左右

由于公共租赁房投资回收期长、盈利能力差,预计较难吸引企业投资开发面向社会的公共租赁房,也难以得到商业银行融资支持,而各地政府财政压力普遍巨大的事实,也决定了地方预算内资金支持公共租赁房建设的力度十分有限。目前有保证的资金来源是:(1)土地出让金收益的2%,2007-2009年浙江省土地出让金收益平均每年1500亿元,按2%计,30亿元;(2)公积金增值收益扣除管理费、风险准备金后的余额,预计浙江省每年约3亿元。合计为33亿元。这部分资金先保证货币配租支出约7.2亿元,可用于公共租赁房建设的资金为26亿元,按浙江省平均开发成本2300~2800元/平方米计算,年开发规模为100万平方米左右。

4. 多途径筹措房源,保证新增公共租赁房年规模在150万平方米以上

政府集中新建或配建100万平方米/年以上,并鼓励开发区、大型企业建设一批面向本区域、本企业的公共租赁房。通过税收减免、财政适当补贴等措施吸引城中村留用地新建、企业闲置厂房仓库改建,以及收购或租赁存量住房等筹集房源50万平方米/年以上。在“十二五”期间保证政府拥有产权的公共租赁房500万平方米以上,企业或社会组织拥有的公共租赁房为250多万平方米,合计750多万平方米,按平均套型面积45平方米计,约16.67万套。需引起注意的是,由于公共租赁房需求具有短期性、过渡性特点,在公共租赁房推出的前几年,预计需求量比较大,随着时间的推延,增量需求将大幅下降。因此,“十二五”期间公共租赁房建设的压力较大,但随后建设压力将逐渐减弱,存量房营运与管理的压力明显上升。

三、浙江省公共租赁房建设与管理思路

1.建设与管理主体:市、区县政府

以市、县政府作为建设与管理主体,成立保障性住房建设与管理的专职机构,调动企事业单位作为项目实施主体,形成以政府为引领的多元化建设主体。公共租赁房作为政府干预市场、实现社会公共利益最大化的重要工具,政府作为项目投资和实施主体具有合法性和正当性,同时在部分国家(地区)也已经取得了很好的效果。例如,新加坡政府设立房屋发展局(HDB),全面负责公共住房(“公共组屋”)从策划、房屋和基础设施建设规划,到土地征用、拆迁、安排承包商,再到租售管理和后期管理的全过程。房屋发展局实际上集成了政府、开发企业、物业管理等诸多职能,因此也被称为“超级开发商”。再如,香港政府也几乎全部包揽了公共住房(“公屋”)的全部建设和运营工作。香港房屋委员会负责制定及推行公共房屋计划,公屋政策的具体执行则是由政府下属的房屋署操作,负责从建造、维护、资格审查到物业管理和社区卫生的各个方面。

政府直接作为公共租赁房项目投融资和实施主体,具有两方面的优势:一是目标明确,政策执行力度大。政府能够最大程度贯彻公共住房政策意图,而不需要设计相关委托—代理机制和激励措施,政策执行力度最大。二是资源整合能力和协调能力强。前期资源整合往往是公共租赁房建设中最困难的环节,决定着公共租赁房开发的顺利与否。政府职能部门直接作为政策性住房的项目投资和实施主体,便于协调国土、财政、规划、建设、环保等多个部门,进行资源整合,有可能更好地解决拆迁困难、配套基础设施建设滞后等问题。

因此,我们建议浙江省公共租赁房以政府为建设与管理的主体,市、区县具体负责本区域内公共租赁房的规划、建设、分配和后期管理工作,并逐渐形成省、市、县(区)住房保障专职机构体系,负责各类保障性住房的规划、建设、管理工作。

2.房源筹集模式:集中新建、配建与市场购买

形成集中新建、商品房配建、市场购买等多种模式筹集房源,强调公共租赁房供给与需求的空间区位匹配,避免公共租赁房选址与就业空间失配的局面。集中建设的公共租赁房项目,由(区县)政府公共住房政策主管部门(如建委或住保办),或其下设立的专门机构,或者专业化的非营利性机构作为项目实施主体。该主管部门或专门机构可以采用项目代建制或EPC、BT总承包模式,选择特定企业作为项目代建单位或总承包商。代建企业或总承包商完成施工建设后,将建成的公共租赁房交付给政府主管部门或专门机构。在外来务工人员集中的开发区和工业园区,市、县人民政府应当按照集约用地的原则,统筹规划,引导各类投资主体建设公共租赁住房,面向用工单位或园区就业人员出租。

采用配套建设方式的公共租赁房项目,以房地产开发企业作为项目实施主体(由区县政府职能部门采用招投标等方式选定)。选定的房地产开发企业主导项目开发建设,政府通过提供税收优惠配额等方式为其提供支持和激励。从国际经验看,普通商品住房项目配建政策性住房也是一种重要(乃至于是主要)手段。例如,欧洲多个国家都有明确的关于配建比例的法律规定。英国强制要求新的住宅建设项目必须配套建设占建设总量15%~50%(平均达25%)的低收入居民住房;德国要求房地产商新建住宅区必须用20%建造福利用房;法国于2000年专门颁布法律,规定开发商在住宅建造规划中必须拿出20%的面积卖给社会福利房管理公司,由其出租或出售给低收入者,并提供房屋的日常管理和维护,其余80%则按照市场价格销售。再如,美国马里兰州规定凡是超过20个住宅单元的住宅开发项目,均需按照12.5%的比例配套建设低价房,户型面积可以稍小,但建筑形式、建筑材料等与普通商品住宅需协调一致。与之类似,国内很多城市也在商品房项目中强制规定配建政策性住房,部分城市还规定了具体的配建比例。如上海规定,“区(县)每年度配建的经济适用住房面积,原则上不低于该行政区域内商品住宅建设项目开发建设住宅总面积的5%”。

浙江省部分城市也在实行配建制度,但应进一步强制规定具体的配建比例,并加大政策的执行监督力度。例如,市级政府可以根据住房困难家庭的分布情况,对不同区县的房地产开发企业在建设商品房时强制规定不同的配建比例,将其考核纳入对区县政府的考核体系中去,并进行抽查。

3.进入与退出管理:监督与惩罚

鉴于经济适用房因历史原因及实施过程中缺乏有效的准入与退出机制,从而导致舆论上出现否定经济适用房制度的现象。因此,公共租赁房从一开始就要形成严格的准入与退出机制,确保带有福利性质的公共租赁房真正被需要的群体享受,确保公共租赁房发挥最大的使用效益。

制定地方性保障住房法规,建立严格的惩罚机制。在国家尚未出台住房保障法或保障条例的情况下,浙江省要率先着手研究并出台地方性的住房保障条例,明确准入与退出条件。对虚假证明骗取公共租赁房、出租出借公共租赁房、连续6个月以上未在承租住房内居住;连续3个月以上未按期交纳租金和其他费用;擅自改变承租住房居住用途;购买了商品房却不及时退出公共租赁房;收入或人口变化已不符合准入标准等情况的业主,进行处罚甚至追究刑事责任等。同时,对住房保障实施机构的工作人员,在住房保障工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法追究行政、纪律责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。确保准入与退出的实施有法可依、有章可循。

规划建设浙江省保障住房信息共享平台。目前,阻碍保障住房分配公平性的最大难题就是政府与申请者存在严重的信息不对称。随着政府对保障性住房建设力度的增大,管理好、运用好这笔规模庞大的资产是一项长期性、战略性的任务。因此,需要尽快规划解决政府与申请者信息不对称问题。为避免有些居民跨地区重复享受政府的保障性住房、避免出现在异地有大量资产还在当地申请公共租赁房等现象出现,建议开发浙江省统一的信息化平台,各地按照一宅一档、一户一档的原则将保障房、保障对象信息录入到信息平台,实现浙江省联网查询的功能。实施保障信息平台与房屋权属登记信息库无缝跨库连接工程,确保正在享受实物保障性住房的家庭,再购买其他商品住房时,能够及时办理退出手续。

设立公共租赁房租户承诺书制度,加强个人信用监督。建议所有申请公共租赁房的家庭,必须同政府主管部门签订公共租赁房租户承诺书。申请家庭在申请公共租赁房时,家庭总收入和总资产均满足申请准入条件。申请家庭在申请公共租赁房之后,定期(如一年)向政府主管部门汇报家庭总收入和总资产的变化情况。申请家庭应向政府提供其开户银行的账号等个人信息,并承诺允许政府主管部门随时进行核查。此外,承诺书中还应明确对于不符合公共租赁房居住条件却故意隐瞒真实情况继续居住的惩罚机制,惩罚方式可参考香港房委会提出的双倍租金机制。

运用差别化租金、“先收后退”等价格杠杆,对不同收入、不同工作年限的符合公共租赁房承租条件的对象,设置不同的租金标准。通过地方性立法规定承租家庭不符合承租条件但暂时不能腾退房屋的,最长可以申请6个月的延长期,在延长期内就将租金提高到市场指导价格的100%;如果超过延长期仍然不退出,则按市场租金价格的2倍征收。“先收后退”也是有效地控制公共租赁房超期占用的手段。政府可以制定与市场租金相同甚至略高于市场租金的公共租赁房租金,收取租金以后,政府再根据不同的保障对象返还一定比例的租金,这种方式使承租户直观地感受到政府的补贴力度,有利于培养承租户及时交纳租金的意识。

参考文献

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[3].文林峰.发展公共租赁住房的现实意义和前景分析.城乡建设.2009.10

上海公共租赁房篇9

一般认为，公租房是由政府或公共机构主导建设的租赁性住房，用低于市场租金或者承担者承受得起的租金，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，以及从外地迁移到城市工作的群体等。公共租赁住房在国际上已有数十年发展历程，欧美发达国家以及亚洲的日本、韩国、新加坡等国和中国香港地区已形成一整套行之有效的公共租赁住房建设模式和运营制度。但对于中国而言，公共租赁住房却是刚刚起步。

公租房甫一推出就成为社会舆论的焦点。然而，上海、南京、武汉、郑州的公租房都出现了“叫好不叫座”的现象，出租率低下、空置多，遭遇尴尬。公租房的“高租金”与“低出租率”之间显然存在直接关联，其定价机制也因此在社会上受到很多质疑，进而对公租房的前景产生怀疑。这一方面突出了公租房的服务对象和廉租房的福利性质不同，另一方面更是突出了公租房融资和运营模式的特殊性。

本文首先讨论在中国发展公租房的意义和挑战，创新点在于讨论Kemeny在其经典著作《从公共市场到社会市场：租赁住房政策策略的比较观点》中提出的“成熟化”概念对中国公租房发展的重要借鉴意义，尤其对公租房发展前景的乐观启示。所谓“成熟化”，是指随着时间推移，单位已建住房的未偿债务与单位新建、翻新、购买住房的平均新生债务的比值越来越小。具体而言，“成熟化”意味着公租房基于历史成本的定价法则，可以为公租房带来成本竞争优势，从而可以使公租房在长期内和私人租房市场进行有效竞争，进而脱离公租房和私租房相互割裂的“二元租赁市场”，进化到两者无差别竞争的“一元租赁市场”格局。

1 推行公租房的意义

1.1 公租房对国民经济的意义

首先，一个健康成熟的租房市场可以满足收入不足以买房或者支付首付的低收入人群的住房需求。租赁方式是实现住房使用价值和消费属性的有效手段，对于低收入群体以及尚未完成财富积累的新就业群体而言更应是首选手段。即使美国等发达国家的青年人在35岁以前也以租房居住为多。当一个市场的私有租房市场比重很小或者陷入衰退，那么租房所代表的“缓冲”功能消失，预计就会导致越来越多的年轻人和父母住在一起，引发诸多社会矛盾。

其次，蓬勃发展的租房市场对建立起流动性高的劳动力市场非常关键。因为存在较大的交易成本，所以产权房会导致很高的流动性成本，而租房市场相对低廉的固定成本使得其在满足现代社会人口的流动需求上非常有优势。而新兴市场国家如中国，因为劳动力市场的大规模流动是常态，如果不能以配套的住房保障体系来引导这一趋势，对整个社会产出最优都会产生影响。

再次，稳健的租房市场可以为投资者提供一种新的投资渠道。因为住房具有不可分割和流动性差两大缺点，而在很长时间里不被资本市场看好。但是租房作为一种投资则不一样，其回报形式是分批的租金现金流，这在一些国家被用作以房养老的方式。

最后，平价租房市场使得人们能够更快地积累首付款，进行按揭贷款买房，从而能够推动按揭贷款市场，提升房屋市场价值，促进住房市场的流动性。所以，在按揭贷款市场尚未成熟的社会，一个正规的住房租赁市场是非常重要的。

1.2 公租房市场对中国经济的特殊意义

在中国这样一个具有鲜明特色的新兴经济体，发展廉价租赁住房、公租房还有更大的现实意义。

第一，产权型保障性住房对购房者而言利益较大。在目前体制下，容易产生权钱交易、权力寻租等负面现象，扭曲住房保障的本身价值，不宜作为保障性住房的主要品种。前一阶段发生的经济适用住房摇号“六连号”、开宝马车买经济适用住房等事件的发生，已经证明在国内一些地区，产权型保障性住房已成为特殊利益群体享受低价房的“幌子”，完全违背了政府发展保障性住房、解决低收入群体居住困难的初衷。

第二，发展公共租赁住房有利于打造一批专业化的住房租赁运营机构，引导和规范住房租赁市场健康发展。公共租赁住房的租赁管理主要依靠专业机构实施，租赁管理的规范化程度较高。发展公共租赁住房，必然会推动一大批政府主导下的专业住房租赁运营机构诞生和发展，逐步扭转目前国内住房出租人以自然人为主的局面，推动住房租赁市场健康、规范发展。同时，政府主导下的公共租赁住房的租金定价机制也会对住房租赁市场起到一定的引导和稳定作用。

第三，发展公共租赁住房有利于推动以资产证券化为核心的房地产金融创新。和西方发达国家以及我国香港、台湾等地相比，目前我国内地房地产业的发展规模和建设水平毫不逊色，但是在资产证券化和房地产金融创新方面，我国内地却远远落后，其中一个重要原因就是房屋租赁市场不够成熟，未能形成对房地产金融创新的有力支撑。房地产投资信托基金(REITs)等金融创新产品都是以机构持有大量租赁物业为基础的，发展公共租赁住房，可以激发出对REITs等产品的有效需求，推动房地产金融创新不断深化。

2 文献综述

近年来，国内学术界已经就公共租赁住房制度进行了大量研究，主要侧重于探讨政府在住房保障领域的责任、国外发展住房保障的成功经验、国内发展公共租赁住房的必要性以及可行的制度模式选择等问题，并形成了诸多专著。姚玲珍(2010)详细介绍了美国、德国、日本、新加坡、瑞典等国发展公共住房的成功经验。众多专业研究机构也就公共租赁住房制度的建立和发展等问题展开研究，形成了诸多富有参考价值的研究报告和论文集。而国外的住房政策机构和经济研究机构也对公租房有着丰富的理论研究和实践报告。世界银行的Blanc(2009)系统分析了在新兴市场住房租赁市场的作用、局限、融资方法和经典案例。

在国际文献中常提到“公共住房的悲剧”，应引起我国的关注。具体来说，在很多国家的媒体报道中，公共租赁住房及社区经常以负面形象而非正面事物出现。这主要是指，由于多数国家，尤其在英美式自由主义经济体中，把公共住房看做市场淘汰者的最后避难所，公共租赁住房体系是一道防止主流社会因弱势人群躁动而动荡的安全网。在这个理念下，公共租赁住房居住者都是所谓社会的边缘化人群。美国、澳大利亚、意大利等国的公共租赁住房只有全部住房存量的2%～5%，就是英美式经济体系中公共住房历史最悠久、最为发达的英国也只有14%。这些国家都对公共租赁住房实行十分严格的准入制度，基本上只有最低收入家庭才能进入。虽然一般这些公租房租金十分低廉，确实起到托底保障的作用，但代价是低收入边缘化人群的集中聚居，形成了严重的贫民窟现象，进而因为与其他收入人群产生居住割裂、大规模边缘化效应，陷入自我循环的“贫困陷阱”，造成持续的、难以根除的严重社会问题(Massey et al.,1993)。

Kemeny(1995)提出了两种住房租赁市场模式，第一种是私人租房主导而公租房被边缘化的二元租赁市场;第二种是私租房和公租房产生有效的竞争，都能同等程度吸引租户的综合租赁市场。Kemeny(1995)认为，正是英美自由主义政府刻意在租赁部门制造二元制结构，将公共租赁房与私人租赁市场割裂，才造成这样的“公共住房悲剧”。而德国和北欧的实践证明，公共租赁房部门可以和私人租赁市场协调发展，形成融和的一元化租赁体系。做到这点的关键是，德国和北欧把公共租赁房/社会租赁房敞开大门，不局限任何特定群体去租赁。做到这一点，固然要以阶层收入相对平均为前提，但如英美的经验显示，住房政策本身对收入分化有反作用。德国和北欧的经验恰恰说明，良好的公共住房部门可以起到缓和收入分化、促进阶层融和的作用。

目前，中国的廉租房和私人租赁市场可以说是构成了一种二元制的租赁模式，而公共租赁房的发展方向还不十分明朗。Kemeny(1995)在讨论公共租赁房与私人租赁房竞争策略时认为，在二元租赁市场中，公共租赁房必须凭借政府刻意的政策扶持才能和私人租赁房进行竞争，而“成熟化”为公共租赁房所带来的成本竞争优势可以使在去除政府管制和无需耗费公共资金补贴的情况下，房地产租赁市场能自然地从二元制演化为一元制租赁市场。在这种市场中，公租房将是租户自愿且合理的选择，与私人租房没有区别，而政府也无需提供政策法规扶持公租房;私租房以利益最大化为目的制定高额租金的动机也将被遏制住，租赁市场将变得更加健康。

Kemeny et al.(2005)研究了非盈利租赁房在三个欧洲国家的发展，在瑞士、瑞典和荷兰分别是影响、领导、主导一元住房市场。Johan Conijn(2011)对成熟化理论进行了扩展，发现荷兰住房市场中公共租赁房具有压倒性优势，但这种过分成熟也对住房市场的稳定发展构成了另一种挑战。

3 公租房融资中的成熟化理论应用

公租房融资方法无外乎两种大类，负债的杠杆融资和全部权益融资。无论是租赁住房还是产权房，无论是公租房还是私人住房，只要涉及到债务融资，都需要管理分配好现金流，避免资不抵债发生。

公租房项目的市场化运作将其与过去中国政府全资的廉租房、保障房区分开来，在公租房的资产负债表上将会出现负债一栏，项目的运营方也将担负起偿还负债本息的责任。这一方面是一种挑战，因为公租房是参与到市场竞争当中去的，如何制定租金使得可以平衡利息偿还和租金营收，需要很强的现金流管理能力;另一方面更是一种优势，这就是下文要提到的成熟化过程所带来的优势。

3.1 成熟化的定义

所谓成熟化过程(the process of maturation)，指的是随着时间推移，单位已建住房的未偿债务与单位新建、翻新、购买住房的平均新生债务的比值越来越小，两者差距拉大的主要原因是通胀引起的建筑成本上升(Kemeny,1995)。因为逐利原则驱动的私人租房会按照机会成本定租金，但非盈利性的公租房则按照历史成本原则定租。由于存在通货膨胀，使得历史负债的价值越来越小，直至还清债务从而独立运营，公租房相对于私人租房的租金下调空间越来越大，产生了较大的成本优势。根据成熟化理论，公租房的建设一方面可以提供给投资方稳定且合理的投资收益，增加其投资积极性;另一方面可以向租户提供长期租金低于私人租房的房源，平衡租赁市场的供需，所以大力发展公租房能起到稳定市场租金的作用。

那如何有效衡量成熟化的程度呢?Kemeny用“已有住宅存量的平均负债与新建住宅的负债之比”作为成熟化指标(Kemeny,1995)。但是这一指标是假设负债是与住房联系在一起的，假如牵涉更为复杂的公司财务，成熟化指标就无法衡量。Conjn提出用资本金的比例(或者杠杆比例)来衡量(Conijn,2011)。假如公租房的资本金很少而负债很多，其竞争优势很弱而且对政府补助的依赖程度很高;当公租房的资本金不断增长，其市场竞争力也增长，对政府的依赖程度就相对减弱了。

接下来我们引入加权平均资本成本(WACC)作为房东的期望收益率来阐释成熟化过程，也更进一步地理解成熟化指标。公租房的房东其首要目标是为低收入人群提供住房，期望收益率只是为了能够支付财务费用，同时为权益投资人提供合理而非最大化的回报。WACC的计算公式为，

WACC=(债务/总资产)×债务成本×(1-企业所得税税率)+(股权/总资产)×股权成本。

其中，债务成本一般是基于市场利率的银行贷款，通常是固定利率，但是现行的几个案例中贷款部分也是浮动利率。股权成本就是股权投资方的期望收益率，因为公租房非盈利的性质，所以比市场利率要低。而随着成熟化的不断推进，债务的不断清偿，股权也就是资本金所占总资产的比例越来越大，WACC即期望收益率也越小，这使得租金下调的空间越大。在假设债务成本为6%，而权益成本为3%的情况下，则在成熟化过程中，随着债务在总资产中的比例减少，WACC逐渐减少。一个模拟案例如表1所示。

3.2 成熟化的价值与意义

“成熟化”为公共租赁房所带来的成本竞争优势，使其在无需耗费公共资金补贴的情况下，仍可以与私人租赁市场进行有效竞争，甚至达到平抑市场租金的作用。

3.2.1 房价稳定器

成熟化带来的一大优势是其成本竞争力可以随着时间而不断增强。因为私人租房租金定价出于营利性要求，贯彻的是机会成本原则，哪怕资本的利息成本降为零，仍然以新建住房的市场租金为参照坐标。然而在保本非营利原则下，公租房采用历史成本原则。只要租金能够抵消资本的利息成本与运营成本就可以满足，而公租房的资金实际成本将随着时间因通货膨胀的作用而不断下降。所以，目前公租房租金水平看似很高，但是长期来看是逐步下降的。这个过程中，政府只是起到一个规则制定者和保护者的作用，政府的干预没有对市场机制破坏或颠覆，服从经济规律的要求;运营组织不是唯利是图，而是满足于成本的合理补偿。

因此，大力发展公租房在长期内一定能起到市场租金的稳定器作用。租赁市场租金的稳定，可以降低城市经济的运行成本，吸纳和留住进城劳动力，推进城市化。这也是公租房的另一个战略意义所在。但值得注意的是，这个前提是公租房整体上应该长期坚持运营，至少20年或25年才能充分发挥非盈利性公租房的成本优势，过早地先租后售一部分公租房可能破坏这种潜在的成本竞争优势。

3.2.2 与低成本资金形成融资回路

成熟化所带来的另一大优势是随着租金下调空间的越来越大，政府可以将租金定在一个合理的水平上，这将吸引诸多现成的低成本贷款，例如公积金和企业年金。此外，公积金与公租房的联合管理可以产生一个稳定封闭的融资系统，即将公积金投资公租房，在保持合理租金范围内的盈余用作对投资公积金民众的奖励，这将会吸引人们将公积金投资到公租房建设中去，减少公积金的支取外流，形成一个封闭的资金链，提高公积金中心的自有资金稳定性。

目前，我国公积金虽然征缴范围很大，但其使用却在很大程度上局限于很少一部分中高收入者，大多数中低收入者缴存了公积金却没有机会使用，远远不能解决他们的住房问题，而且也没有很好的投资回报，所以当前住房公积金制度在公众中的吸引力正在下降，其存在意义与价值也受到不少质疑。

上海用住房公积金投资公租房，又允许承租人提取公积金支付公租房房租，这些是很好的探索。但住房公积金如何投资公租房仍然要加强规范，除了法律上的合法性问题，公积金以贷款债权或购买债券形式的融资而不是直接股权投资公租房，可能对资金的规模效率和安全性都更好。这应该是当前住房公积金改革的突破方向。承租人提取公积金支付公租房房租，让公积金及时发挥了扶助解决中低收入家庭住房困难的功能，对扩宽公积金利用渠道、提高资金利用效率、增加公积金制度的吸引力都起到了良好作用，应该成为住房公积金下一步改革的重点。

此外，也可以借鉴德国住宅储蓄制度的储蓄奖励方法来提供住房公积金融资的储户忠诚度。德国住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，它独立于德国资本市场，其存贷款利率也不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动因素影响。因此，居民还贷额固定、明确，对居民有相当大的吸引力。把我国的住房公积金制度和德国的住宅储蓄制度对比来看，德国的突出措施就是对进行储蓄的住户进行储蓄奖励。在未来利用住房公积金这种低成本资金时可以学习德国的储蓄奖励制度，对缴存公积金的住户进行奖励。当然奖励措施应该以保护低收入者为主，可以考虑不同的收入者给予不同额度的奖励，收入越低，奖励额度越高，以此提高中低收入者参加住房公积金制度的积极性。总的说来，就是将强制储蓄和有奖储蓄相结合，努力扩大公积金的征缴范围，真正保障中低收入者的利益。

3.3 成熟化对于公租房融资方式的作用

成熟化过程是建立在债务融资基础之上的。在公租房融资方法中，权益融资、信用增强和保险产品等衍生产品因为没有涉及债务所以没有成熟化的过程存在。而房地产信托基金、银行信贷、资产证券化和其他低成本贷款资金都会有成熟化的过程。

银行信贷和其他低成本贷款资金是目前中国公租房的主要融资方式，也是成熟化机制模型中的重要组成成分。但是我们认为，商业信贷目前运用于上海公租房项目不可行。从银行层面来看，公租房风险高而且资金周转时间长;从公租房业主层面来看，贷款利率高且贷款数额也有限，而公租房目前因为出租率低导致租金收入不足以覆盖利息成本。依据上海市新江湾城尚景园公租房项目的经验来看，虽然是由上海市住房公积金中心投资，回报率要求比银行贷款低1.5个百分点左右，但是低出租率(截至2012年4月24日尚景园的出租率仍在40%左右，原因是配套生活交通设施未建立，而基础设施的完善有很长滞后期)导致仍需要政府补贴来完成公积金回报率的指标任务。

房地产信托基金(REITs)按照基金的使用方式可以分为权益型和抵押型。权益型REITs直接投资并持有不动产产权，以租金和不动产增值收益作为投资回报，大部分REITs都属权益型REITs。抵押型REITs将募集的资金通过抵押贷款发放给房地产开发商、经营者，或者以购买抵押贷款以及抵押贷款支持证券，以利息收入作为投资回报。所以，抵押型REITs对于公租房开发商来说是债务性质的融资方法，可以运用成熟化过程。

资产证券化融资如果是通过发行债券的话也可以运用成熟化过程，因为无论债务是否能够在市场上流通，在公租房业主的资产负债表上都是以负债的形式存在，成熟化可以为其降低杠杆比例，增加成本优势。

4 结论和展望

本文首先介绍了公租房对住房市场和国民经济的作用，探讨了公租房实践的局限和挑战，然后从债务结构的角度对现有的融资模式进行归类，对采用财务杠杆的融资模式用成熟化机制进行金融建模，发现因为“成熟化机制”的作用，公租房在长期可以用成本租金进行定价，从而获得成本竞争优势;又因为其相对稳定的价格，可以起到住房市场价格稳定器的作用。为此，尽管公租房目前起步环节遇到因为“高租金”带来的“低出租率”、因为回收投资前景不明而融资困难等诸多严峻挑战，我们仍然有理由对公租房的发展前景表示乐观。

然而关于成熟化机制，在本文之外还有一些有意义的议题需要解决：

第一，公租房的价格稳定器作用还需要用一般均衡的经济学建模进行严格证明。

第二，目前在各地的公租房项目中有存在先租后售的模式，加快公租房投资回报的回收。先租后售的模式理论上会破坏公租房的成本竞争优势，但是这还需要严格的经济学证明。

第三，先租后售理论上是否会破坏住房市场价格的动态平衡也有待严格的证明。

对上述问题的进一步探讨将有助于对成熟化机制在中国公租房项目中的作用有更深了解，也能够更好地指导公租房融资、定价和运营，避免走弯路。经过若干年努力，公共租赁住房不仅会成为我国住房保障体系的一项基础性保障品种，而且一定会在我国住房租赁市场和住房金融市场发展完善过程中发挥重要推动作用。

摘要：“十二五”计划提出3500万套保障房建设目标,其中政府筹资只占40%左右,公租房项目因为只租不售的性质和极高的租售比而导致融资困难。但是在“成熟化”机制的作用下,公租房随着时间的推移会愈发展现出其成本竞争优势,在拥有较大利润空间和租金下调空间的情况下成为投资者和租户的理性选择。本文研究在成熟化过程中公租房的成本竞争优势,结论是:公租房的成熟化过程可以实现公租房的成本竞争优势,从而保证公租房可以起到稳定住房市场租金的作用。

关键词：公租房,成熟化,房地产金融,REITs

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上海公共租赁房篇10

自十七大提出"住有所居"理念之后, 特别是2010年6月出台的大力发展公租房的政策文件, 我国的保障房供应体系, 逐渐形成了以公租房和廉租房为主, 以经济适用房和限价房为补充的格局。按照规划, 2011年建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套, 需要总投资1.3~1.4万亿元。其中, 5000多亿的资金将由中央、省级以及市县政府通过各种渠道来筹集, 剩余8000多亿将通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业来筹集。从近年北京、上海、重庆等地发展公共租赁房的实施情况来看, 其效果并不理想。究其原因, 建设资金是影响公共租赁房政策有效开展的一个重要因素。激励不当与地方政府融资不足、资金来源渠道单一严重影响了公共租赁房的建设。可见, 更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。因此, 笔者提出了BTO-MBS融资模式 (即BTO+MBS发展模式) , 有待于解决当前公共租赁房建设资金融资难的问题。

1 BTO-MBS融资模式的提出

(1) BTO-MBS融资模式

BTO-MBS融资模式, 即BTO+MBS发展模式。首先采用BTO模式解决房屋建设资金不足问题, 房屋建设项目完成后再通过MBS解决BTO中项目投资方的资金问题。然后再通过政府经营公共租赁房, 以收取连续、稳定的租金以及政府财政的补贴来解决MBS中投资者的收益问题, 从而达到资金的循环来解决租赁房建设资金短缺的局面。在BTO-MBS融资模式中包含着三大块主要部分, 即BTO模式、MBS模式以及起隐性作用的政府部门。其中, 在融资过程中政府起到相互协调的作用, 主要是将BTO模式与MBS模式有机的结合起来共同参与公共租赁房的建设融资。

(2) BTO模式

有些学家提出直接将BOT (build-operate-transfer) 即建设-经营-转让项目融资模式应用到公共租赁房建设融资方面, 即政府通过契约授予私营企业 (包括外国企业) , 由投资人完成公共租赁住房工程建设所需全部资金的投融资, 并对工程进行施工建设。在工程完工验收合格后, 给予一定期限的特许专营权, 特许权期限届满时, 基础设施无偿移交给政府。[3]但由于公共租赁住房属于半公共物品, 面向中低收入者, 租金低于市场价格;且建设经营项目又具有周期长、收益低的特点, 这在一定程度上增加了投资收益风险。另外, 民间资本大多是追求利益最大化的, 因此又大大提高了民间资本进入的壁垒。在此, 笔者提出采用BTO项目融资模式, 即在工程建设完工后直接转移给政府, 由政府直接主持经营管理, 并承诺在一定时间内 (短期内) 支付项目投资人项目建设资金, 并加付一定的报酬。这种模式极大的缩短了投资人的项目资金投资周期, 并且能够给投资者带来一定的收益, 其投资收益风险相对于BOT模式来说在一定程度上有所降低, 从而大大增加了民间资本进入的动力。而政府方面利用这种模式就能暂时有效地解决房屋建设资金紧张的局面。具体的BOT房屋建设融资模式如图1所示:

(3) MBS抵押资产证券化

住房抵押贷款证券是一种抵押担保证券 (Mortgage-backed Security, 简称MBS) , 即将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券 (主要是债券) , 然后通过在资本市场上出售这些证券给市场投资者, 以融通资金, 并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的金融衍生品。住房抵押贷款证券化始于美国60年代, 经过多年的发展, 逐渐在信用卡应收款、应收账款、汽车贷款等非抵押资产证券化中施以广泛应用。随着"建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券"的发行, 使原本仅限于专业理论探讨的资产证券化问题, 一时间渐行渐进地向我国广大投资者走来。由此可见, 政府在公共租赁房建设融资方面, 可以通过以未来持续稳定的租金和政府补贴做保证的方式, 将公共租赁房产作为抵押资产向银行贷款, 银行可再将公共租赁房抵押贷款证券化, 以改变其资产负债比, 提高资产的流动性。从理论方面, 公共租赁房抵押贷款符合资产证券化的特点, 因此可以尝试引入抵押资产证券化来缓解公共租赁房建设资金短缺局势。

3 BTO-MBS融资模式的流程及可行性分析

(一) BTO-MBS融资模式运作程序

BTO-MBS融资模式的基本运作程序:首先, 由政府或其授权单位经过法定程序选取有实力的投资方按照公共租赁住房规划要求进行融资、建设;工程项目建成后移交给政府, 由政府或其授权单位经营公共租赁房项目;政府以公共租赁住房经营过程中产生的持续、稳定的租金收入及公共租房做抵押从银行贷款来支付投资方用于建设住房所需资金;银行再在政府的担保下将抵押贷款证券化, 以持续、稳定的租金和政府的补贴为保证用来回报MBS投资者。具体的融资运作流程如图2所示:

操作步骤:

(1) 确定拟实施的公共租赁住房项目。首先政府部门选出适合进行项目融资的公共租赁房项目, 然后招标确定BTO模式的投资方, 并组建公共租赁房项目公司。

(2) 投资者筹集资金并完成公租房的建设。公共租赁房建设完工后, 质量合格检验并移交给政府, 政府将其抵押到商业银行进行贷款, 按合同约定支付BTO投资方建设公共租赁住房项目资金。

(3) 银行再在政府的担保下将抵押贷款证券化。由政府出面参与SPV组建并由信用评级机构进行信用增级, 从住房抵押贷款发放银行处购买抵押贷款, 将购买的抵押贷款组合作为可以证券化的抵押贷款资产, 以抵押贷款资产的资产组合为支持发行MBS。

(4) 委托政府租赁管理机构。将公共租赁房委托给政府公共租赁房管理机构进行租赁管理, 以保障公共租赁住房的公益性。政府公共租赁房管理机构将房屋出租给满足条件的租户并按时收取租金, 政府公共租赁房管理机构扣除管理费用后将租金收益交付给银行分期支付贷款。

(5) 投资者收益。以持续、稳定的租金和政府的补贴为保证用来回报MBS投资者。

(二) BTO-MBS融资模式可行性分析

(1) 对于开发商而言, 参与保障性住房建设, 将为之提供新的发展空间。首先, 政府开出一系列优惠政策, 例如:降低银行贷款门槛、延长还款周期、免除土地出让金、享受税收优惠等, 从多方解决开发商的资金问题, 从另一角度也可以看做是对开发商利润的提升。自2010年以来, 在空前严厉的地产调控下, 信贷愈加紧缩, 而保障性住房建设贷款仍在政策支持范围, 开发商通过参与保障性住房建设, 以此获得贷款支持, 能够增强企业的流动性。

(2) 对于商业银行而言, 在公共租赁房抵押贷款证券化过程中商业银行扮演的角色主要是发起人和服务商, 是联系资金需求方的重要桥梁。商业银行在证券化过程中能获得的收益可表现为: (1) 降低与分散银行的风险。 (2) 促进商业银行更有效地进行资产负债管理。 (3) 提高商业银行的资本充足率。 (4) 提高商业银行收益。

(3) 对于投资者而言, 投资者可分为机构投资者与个人投资者。对于追求稳健收益机构投资者来讲, 适合投资于证券化产品。近年来, 住房公积金、保险资金沉淀额已经巨大, 没有很好的利用。2010年国家已经规定保险业可以拿出最高10%的资金投资于不动资产, 因此这部分资金可以投资于公共租赁房抵押贷款证券化的证券化产品来达到保值、增值目的。对于个人投资者来讲, 对MBS产品的投资要求资金量不大, 即降低投资者的门槛, 能够激发更多中小投资者的投资热情。

4 BTO-MBS项目融资模式的风险

风险存在于一切经济活动中。在BTO-MBS项目融资模式下, 风险可能发生在公共租赁房项目的融资、建设、运营等各阶段。基于我国公共租赁房项目建设和融资的特点, 本文综合考虑以往对住房抵押贷款证券化风险的研究, 发现BTO-MBS项目融资模式的风险主要表现在一下几个方面:

(1) 政府信用风险:BTO-MBS融资模式下的公共租赁房建设采用开发商代建, 之后由政府回购并由政府进行租赁管理, 其中需要对政府的回购期程序作出严格规定, 否则开发商资金无法回拢可能面临亏损的风险。

(2) 银行贷款收回风险:公共租赁住房属于面向中低层人群, 一旦出现租金无法收回可能提高银行的不良资产率, 给银行带来一定的损失。

(3) 成本控制风险:虽然政府给予开发商一定的政策优惠, 但相比商品房而言保障性住房利润仍然很低, 因此要求开发商要具备一定的成本控制能力, 避免亏损发生。

(4) 证券化过程中的风险:在MBS操作过程中, 由于涉及的参与方众多, 流程较长, 面临的风险种类众多, 大至可分为发行人、特设机构 (SPV) 、投资者面临的风险。

5 BTO-MBS项目融资模式的优点

(1) 能减轻政府的财政支出负担。相比由政府直接投资建设公共租赁住房, BTO-MBS项目模式下建设公共租赁住房, 政府不需要支付大量的资金, 而是运用社会上的闲余资金, 这样既能提高社会资金的流动性又降低了政府的财政支出。

(2) 能有效减少政府在建设管理中的工作量。相比由政府直接投资建设公共租赁住房, BTO投资方承担了建设项目的融资、建设等工作, 这将大大减少政府在建设管理中的工作量。

(3) 政府可以降低项目建设的投资风险。实行BTO-MBS项目融资模式建设公共租赁住房, 其中的投资风险分别由投资方、贷款者 (商业银行) 及其他相关当事人 (MBS投资者) 等共同承担, 这样政府可以降低项目建设的投资风险。

(4) 有利于推进公共租赁住房的建设进程, 促进社会和谐。相比由政府直接投资建设公共租赁住房, BTO-MBS项目模式能拓宽公租房资金来源, 加快公共租赁住房快速发展, 有效缓解中低收入阶层人群的住房困难, 促进和谐社会的构建。

参考文献