社会住房

社会住房（共12篇）

社会住房 篇1

通过一定的社会化运作方式, 政府可以花很少的钱解决住房保障问题, 这也许不是天方夜谭。

一、总体思路

通过梳理房屋功能, 变革房屋产权制度, 建立保障住房交易市场, 利用市场引导全社会广泛参与, 共同解决住房保障问题。

(一) 基本假设

1. 房屋产权股份化

将房屋视为资产, 而资产是可以股份化的, 由于股份的分散, 房屋的资产将不再凸显庞大。当房屋产权可以股份化运作时, 房屋买卖将变得更容易。房屋产权股份化, 意味着房屋产权多人共有。目前, 江苏、浙江等地区已经开始尝试房屋产权共有的模式, 并且已经运用到住房保障试点的实践之中。

2. 分离房屋的各项权利

在企业经营活动实践中, 企业资产的所有权可以与经营权分离。房屋抵押贷款期限内, 居住与融资的行为也存在分离现象。有租赁契约的房屋, 由于行业内售不压租的指导原则, 其租赁契约可以随房屋同时销售并进行转让, 而不影响原承租人的租赁行为。所以, 对房屋的居住权与投资权分离也可以在实践中进行探索。房屋权利分离的结果就是房屋居住权和房屋投资权可以分开销售和交易, 而且互不影响。

(二) 基本模型

1. 解困型

住房面积标准以60平方米为限, 作为解困型的模型。解困型住房的特点是居住人属于低收入群体, 需要的社会福利倾斜程度高, 如廉租房、安居房等。该模型可以留有接口, 对上可以与基本型对接, 留有未来的发展余地。

2. 基本型

住房面积标准控制在60～90平方米之间, 作为基本型的模型。基本型住房的特点是居住人属于中等收入群体, 人数众多, 如经济适用房、中低价商品房等。该模型也可以留有接口, 对下可以与解困型对接, 对上可以与改善型对接, 确保住房保障政策的连贯性。

3. 改善型

住房面积标准控制在90～120平方米之间, 作为改善型的模型。改善型住房的特点是居住人属于较高收入者, 人数较少, 如普通商品房、公寓住宅等。该模型也可以留有接口, 对下可以与基本型对接, 从而保证住房保障政策的公平性。

(三) 实施的基本要素

1. 政府组织

住房保障是一项政策性很强的浩大工程, 政策的制定和执行是政府义不容辞的责任。

2. 企业实施

当政府搭建好住房保障的基本框架之后, 具体工作可由企业来实施。

3. 市场运作

住房保障的市场化运作是住房保障工作的效率要求, 也是住房保障工作未来的发展趋势。

4. 政策支持

住房保障是民生工程, 政府应宏观上出台法规, 制定框架, 给予规则约束, 微观上制定政策引导进程。

二、运作框架

(一) 资金来源

1. 启动资金

启动资金可由中央财政拨款解决, 其作为过渡性资金, 为住房保障工作的开展赢得时间。待住房保障社会化运作驶入轨道后, 启动资金将由中央政府强制收回, 计入房地产交易的平准基金专用帐户, 用于针对房地产市场的专项调控。

2. 周转资金

周转资金由地方财政拨款解决, 可通过地方财政预算和住房保障基金等形式筹集。周转资金的使用采取挂帐列支, 周转结束即刻收回, 并转入下一个周转需求。

3. 运作资金

除解困型保障住房的运作资金由政府承担部分外, 其他类型保障住房运作的全部或主要资金, 均采取社会化运作方式筹集, 其核心是通过出售保障住房的居住权和投资权而获取资金, 居住权必须按一定比例购置, 而投资权的买卖单位可以1平方米为单位进行交易。

(二) 运作方式

1. 政府组织架构

首先, 由地方政府成立保障性住房领导小组, 下设办公室负责保障性住房的日常工作。具体职责负责政府部门之间的协调、企业实施过程中的服务等, 住房保障的规划和资金计划的编制、统计、计划、房屋调拨、费用结算以及招投标管理、保障住房标准的审核、销售管理等。

其次, 分别建立保障性住房房屋储备中心和保障性住房资金管理中心, 便于监督管理, 防止权利过分集中。

2. 土地获取方式

住房保障项目的土地可依然采取“招拍挂”形式获取, 但是必须摈弃最高价中标的规则, 而采用次高价中标的方式, 确保保障住房项目在土地获取过程中的公平、公正和保障住房社会化运作的健康发展。

3. 企业运作模式

(1) 制度设计

时间节点:制度设计在时间上有两个节点需要把握, 第一是在土地获取后, 在签署土地转让合同时;第二是在保障住房主体完工后, 竣工交付前。

解决方式:节点一是在开发企业取得土地后, 在签署土地转让合同的条文中, 可由开发企业对住房保障项目的运作模式进行选择, 自行确定适合企业发展的运作模式, 政府不得干涉。节点二是在保障住房主体竣工交付前, 由企业依据政府的协调情况, 通过补充方式确定保障住房的销售模式。模式转换中, 各自费用需结算了结, 企业无经营利润, 只能获取管理费用。

(2) 企业包销模式

该模式情况下, 土地费用、建设规费等开工前企业需支付的费用由政府代为支付。同时为对企业进行约束, 保障住房的销售由企业最终包销, 保障住房竣工交付前政府和企业将费用全部结算了结。

(3) 政府包销模式

该模式情况下, 保障住房价格由市场定价, 土地费用、建设规费等开工前企业需支付的费用由企业自行支付, 保障住房的销售最后由政府包销, 保障住房竣工交付前政府和企业将费用全部结算了结。

(三) 房屋销售

1. 销售许可

参照各地商品房销售管理规定, 保障住房总投资达到一定比例后, 由销售管理部门核准保障住房的销售。

2. 销售价格

保障住房的销售价格按定价模式确定, 或采用政府定价方式或采取市场定价方式, 无论哪一种方式, 每一期销售价格, 应当采取一房一价方式上报保障性住房领导小组办公室备案。

3. 销售品种

保障住房的销售主要是居住权和投资权的销售。居住权的销售总额=销售价格×个人承担的比例×房屋建筑面积。投资权的销售总额=销售价格×认购的建筑面积 (不小于1平方米) , 投资权为建筑面积的整数, 剩余零头面积转至居住权作技术处理, 主要是通过增减居住权的股份, 解决零头面积问题。

(四) 房屋产权

1. 居住权

产权管理部门可以向购房者发放保障住房居住权证, 居住权属于有限产权类型, 除不能出租外, 可以拥有抵押、买卖等处置权利。居住人可以在房屋交易市场通过收购该房屋的投资权增加房屋权利的股份, 当收购股份达到100%时, 可以领取房屋所有权证, 获取完全产权。

2. 投资权

可以交易, 但无居住权利, 产权管理部门可以向投资权购买者发放保障住房投资权证。投资权虽然也属于有限产权类型, 但具有准所有权的性质, 因其无实物附着, 也可以称之为虚拟所有权。投资权可以拥有抵押、买卖等所有权所拥有的处置权利。当居住人出售居住权时, 投资权股份大的投资者可以优先按顺序购买。

3. 所有权

由于保障住房的政策性要求, 保障住房在没有获取完全产权之前, 房屋所有权名义上属于政府所有, 无论居住权, 还是投资权, 政府拥有回购的优先权。

(五) 房产交易

建立保障性住房交易市场, 开设居住权和投资权交易品种。居住权交易按购买的比例完整交易, 不允许拆零交易。投资权按建筑面积进行交易, 具体数额按投资人的喜好自行决定, 交易的基本单位为1平方米, 并且交易数量为1平方米的整数倍。

1. 交易时间

对于居住权交易品种, 应在保障住房竣工交付后方可交易。投资权交易品种, 在保障住房销售许可证获取后就可以交易。

2. 交易价格

居住权与投资权按同房同权的原则为同一交易价格, 交易显示的价格即为居住权与投资权共有的交易价格。当无成交记录时, 按保障住房的备案价开盘。当有成交记录时, 按上一交易平均价开盘, 平均价=总成交金额/总成交面积。收盘价按平均价收盘, 本次交易的收盘价为下一次交易的开盘价。

3. 交易税费

(1) 居住权交易税费

依据住房保障公共产品的基本特点, 居住权交易税费的确定有两个基本原则, 其一是面积递增原则, 即改善型税率>基本型税率>解困型税率。其二是买卖有别原则, 即, 卖出税率>买进税率, 具体税率各地可以根据实际情况确定。收取的居住权交易税费入帐住房保障专用基金帐户, 专款专用。

(2) 投资权交易税费

由于投资权交易是住房保障社会化运作的基础, 所以对于投资权交易应该免征税费。同时还应该出台各类优惠政策, 引导、鼓励和支持民众对保障住房的投资权进行交易, 从而奠定住房保障社会化运作的基础。

4. 交易收益

(1) 居住权交易收益

由于居住权拥有保障住房的实物形式, 享受社会保障的福利, 当居住权出售交易时, 其超出原价值的收益, 需按其股份与100%股份差额部分的比例上缴政府, 入帐住房保障专用基金帐户。如果居住权使用人在取得居住权后, 在保障住房交易市场陆续购买投资权股份, 并使得其住房的股份达到100%, 直至房屋出售后的收益完全归自己, 无须上缴。

(2) 投资权交易收益

由于投资权自始至终都是市场化交易, 投资人已经承担了市场的交易风险, 所以对投资权交易无需收取任何交易收益, 投资权收益完全归投资人所有。

社会住房 篇2

1．1 改善民生

改革开放以来，人民群众的居住水平和居住质量显著提高，但是近年来，中低收入家庭的住房问题日益突出，成为各级政府都格外关注的重大民生问题．我国政府先后制定了一系列政策，对保障人民群众基本住房需求、稳定商品住房价格和构建社会主义和谐社会部具有十分重大的意义．

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，“人居” 已经成为一个世界性话题，虽然世界各国大都建ZT社会保障性住房制度，形成了各具特色的社会保障性住房法律体系，但低收入家庭的住房问题仍然是一个亟待解决的难题.所谓安居才能乐业，民生问题涉及到人民群众生产生活的方方面面，而住房问题是人类生存的基本需求，实施住房保障制度，解决低收入家庭住房困难是改善民生问题的重要内容.1.2。住房需求

据建设部测算，目前全国仍有人均建筑面积10 m2以下的低收入住房困难家庭近1 000万户，占城镇家庭总户数的5．5％。随着《廉租住房保障办法的实施，更多的低收入住房困难家庭将纳入政府的保障视野。

有统计数据表明，全国实际享受过廉租住房政策的家庭仅26．8万户，占400万户低保住房困难家庭的6．7％，占低收入住房困难家庭的2．7％，占全国城市家庭的0．15％。这就说明还有成千上万户低收入住房困难家庭期待着《镰租住房保障办法》等住房保障的新政策更快、更广泛、更切实地温暖百姓生活。

1．3 有利平稳商品房价格

社会住房 篇3

此前，央视《焦点访谈》也曾以《这个“团购”不一般》为题披露，四川省简阳市，一些文化、卫生、工商等政府部门的工作人员按市场价约八折团购住房，在他们所购楼盘的地块，开发商连用地的资格都还没有取得。没有用地手续，地可以先占着；没有建设许可，楼可以先盖着：违规串通围标。没人管没人问：违规更改容积率，该补缴的钱也没影儿。简阳的购房团，真称得上是神通广大。而这种所谓的“团购”，之所以“牛”，优势不在人数和规模，而在于特殊的身份，他们从开发商那里拿到的超低价，靠的也不是什么谈判技巧，而是利益的交换。

长期以来，中国官员阶层住房享受“超国民待遇”早已是公开的秘密，现在则有扩大到部分公务员群体的趋势。在公务员住房享受“超国民待遇”这类事件的主角中，既有国家部委，也有地方政府。尽管事后当事方都在不遗余力地辩解，譬如，山西忻州就称自己没有动用公共财政给公务员购房进行补贴，但要想让世人相信似乎并不容易。而陕西眉县的官方解释更“雷人”，称“副科以上领导是低收入者”：山东日照对建造“最牛官宅”的回应是：机关住房问题迫切。这样的解释、回应，与其说是自我厘清，还不如说是越描越黑。

公务员应当享受住房保障，这本身并没有错。公务员群体中也有因各种情况致贫者，给予他们在住房方面以水平稍高一些的保障，也有一定的合理性。因为公务员是受社会委托维护公共利益的职业群体。鉴于公务员不是一个通过市场化竞争来获取社会资源的群体，给予其相应的福利保障有利于调动公务员群体的工作积极性，维护这个群体的稳定符合公共利益的最大化。但是，在任何国家、任何时候，包括住房保障在内，公务员的福利标准都应居社会中等水平。而不应享受显然超出社会其他群体的超国民待遇。

就事论事，在房价居高不下的今天，与公务员住房“超国民待遇”形成强烈对比的是，大多数人都在望房兴叹，尽管有不少官员言之凿凿说自己也“买不起房”，但事实上，很少有公务员在高房价面前，处于和普通居民一样的焦虑与困惑。尤其是相当一部分有职有权的公务员并不缺住房，而且不少人手中还拥有两套、三套以上的住房。有的甚至靠出售手中的福利房、低价房攫取到了巨额财富。时下。党政机构臃肿、工作效率不高仍为社会广泛诟病，假如政府全然不顾社会公众的感受，仍一味地在敏感的住房方面为公务员谋求“超国民待遇”，不仅有悖社会公平，也极易成为误导民众的错误风向标。

社会收入分配是否公正，不仅直接关系到每个社会成员的经济利益，更直接影响到每个社会成员对社会的认同感。当前，公务员在住房上的“超国民待遇”，不仅会造成新的社会不公，产生尖锐的社会矛盾，妨害房地产市场的健康发展和房价的稳定，更会对形成健康文明的住房消费模式起到恶劣的负面示范作用。如果任憑公务员“超国民待遇”的肆意蔓延，势必让其他社会成员对自身的“国民待遇”乃至“负国民待遇”产生失衡，他们面对一些公务员住房的“超国民待遇”，心中积蓄的只能是深恶痛绝之感，官民之间的裂痕也会随之不断扩大，政府公信力与社会公平正义同样随之持续消弭，公务员住房“超国民待遇”带来的负面效应，就永远难以消失。这是值得警惕的。

社会住房 篇4

记者:目前,我国一方面是房价高企,一方面是弱势群体住房难,曾主任对这个现象有何看法?

曾主任:当前,我国住房供应与住房市场,出现了“高房价”与“住房难”的突出问题。从对多种评价指标的分析结果来看,当房价出现了与实际价值的分离,与均衡价格的偏离,与收入水平脱离的时候,房地产的泡沫便产生了。

眼前的形势是严峻的,“高房价”给整个产业、市场乃至消费者权益,带来了巨大的负面影响;对收入分配差距的拉大,对经济结构的扭曲,对居民消费的抑制,对产业和市场基础的损害,削减了持续发展的动力。社会生产成本将因它而大幅提高,政府所获的高额地价,将加倍付出偿还的代价。更为严重的是,这种情况已成逐步蔓延之势和恶性循环之态。

当务之急,是要改变住房的供应模式,既解决眼前的现实问题,又能科学地构建具有中国特色的住房制度。目前,有些国家实行的“济贫式”、“普惠式”、“自由市场式”均不适合我国国情。我们只能走属于自己的住房道路。

我们采取的住房供应模式应该是这样的:本着民生为主的宗旨,坚持政府干预下的住房市场化。按“住有所居”的要求,推行基本住房保障制度,实行市场与保障相结合的,区分不同支付能力的、差别化的分类供应,分层保障。

这种模式有这样几个特点:一是按支付能力实行差别化的分类供应:对高收入者和部分中等收入者,由市场提供商品房;对适度消费的中等收入者提供集约式的普通商品房;对中低收入者提供保障住房。二是将保障住房纳入供应主流渠道,改变被边缘化的状况。三是扩大住房保障规模使之惠及大多数。四是在解决特殊困难的同时兼顾改善住房。

这种模式从现实出发,务实地确定了城市保障住房供应范围。廉租房范围适当扩大、在运作上可考虑通过提高租房补贴与公共租赁房衔接;经济适用房将“扩大范围,降低门槛,明晰产权,减少补贴”;公共租赁房将承担多层次保障衔接的责任,承接多种消费模式间的过度。为适应市场供应的变化,“保障住房”的形态延伸了一下,扩大至集约式的普通商品房。为适度消费的中等收入人群服务,它处于市场供应与保障供应的交叉区间,意在“保护”,以将消费成本控制在可承受的范围内。

记者:要确立中国住房保障体系,就必须构建住房保障机制,请问我们如何构建住房保障机制?

曾主任:构建住房保障权利维护机制,这是住房保障的生命线。多年来,我国一直强调要重视住房保障,却一直得不到理想的效果,就是因为保障权利得不到保护,致使保障的目标常常落空。

那么,为什么要有权利维护机制?因为维护权利不是下一个决心,紧急突击一下就能解决问题的。它需要资源、财富的投入和一定的运营方式做保证。供应和保障的过程,必定是一个平衡利益,协调矛盾的过程。维护权利不能流于口头,止于象征。要真心实意做这件事,就需要在体制、结构和制度上有所改变。比如,资源如何配置?金融如何取向?开发如何定位?交易如何平等?怎样将上述因素结成合力?一言以蔽之,就是要在住房供应的过程中,通过精心组织,建立起住房保障的权利维护机制。这恰恰是住房保障赖以成功的保证。

与此相对应,还要建立住房供应过程中的约束机制。比如:

一、对供与需的双方资源配置的控制,对金融支撑的把握,对开发过程的监管,对肆意扩张与暴利行为的制约等。

二、在保障住房的实物形态上,在保留和完善现有保障形式的基础上,逐步过度到统一为租赁式保障住房和产权式保障住房两种形态,并形成科学的住房保障序列。

三、实行产权式保障与租赁式保障对接,为保障住房从租赁式向产权式演变预留通道和空间(如“先租后买”、“金融租赁”、“共有产权”等),以减轻保障事业负担,解决更多人的住房问题。

四、将廉租制度建设与租赁体系建设有机结合,通过发放租房券,实行统一租金,区别补贴的办法,让公共租赁房承担起三个层次(廉租房、经济房、普通商品房)的保障职能,逐步成长为城市住房租赁体系的骨干;颁布“租金管理条例”,实行“低税赋、严管理、信息化、可监测”的住房租赁管理制度,为建立成熟的租赁市场奠定基础。

五、创新保障住房流通方式,建立“政策扶持,个人消费,多项选择,自动生成”的动态调节机制,让社会各方面及个人参与发展,使住房保障的“变动”、“退出”便捷化。

总之,解决住房难的问题,需要在住房供应的过程中,遵循规律,寻求一种平衡、协调、和谐的境界。这才是解决问题的治本之道。

记者:我国住房保障系统中重要的一环是保障性住房,主要包括经济适用房和廉租房。请问,如何在住房保障体系中强化经济适用房和廉租房建设?

曾主任:经济适用房是建立完善的住房保障系统所不可或缺的重要内容。提起住房保障,就不可不提到经济适用房。党的十七大已明确宣示,我国的住房保障以“住有所居”为目标,这是一个多层次、多形态、多渠道的“大保障”系统。产权式保障是其中的一个层次,而且是不可逾越的。因为,若让商品房与廉租房直接对接,势必在供应体系中留下不小的空白(绝非“夹心层”所能包涵),将使很多人被排除在供应体系之外。这明显与改善民生的宗旨相悖,不符合住房保障的基本要求。产权式保障是目前世界通行的一种保障形态,而这种形态与租赁式保障、其他政策扶助型的保障一样,是不可或缺的。而且,在相当多的国家和地区之中,产权式保障是一种趋势。从发展过程看,往往是先公屋(租赁式),次组屋(产权式)、后购屋(租转产),再特殊人群、再养老等。总之,建立健全住房保障系统,产权式保障无法绕过。而且,离开了它,住房保障系统难以迅速成长,也不可能形成大的气候。

经济适用房是由政府减收土地出让金及有关税费,向中低收入者和部分中等收入者提供以售为主,以租为辅的保障住房。较之过去,它的变动在于“扩大范围、降低门槛、减少补贴、意在保护”。这样做不在于给受益者多少补贴,而在于要有效地压缩利润空间,减少购房者负担,使他们免受市场风险之苦。这样做,虽有边际不清之嫌,但却可以与普通商品房产生良性互动,对建设一个平稳健康的市场极有好处。

记者:建立和完善住房保障配套措施,是实现我国住房保障和谐健康有序的现实需求,也是构建特色住房保障体系的根本要求。请问,我们如何行之有效地建立住房保障配套措施?

曾主任:首先,要重塑运营主体,通过投资主体、开发主体、市场主体的重组,形成政府主导,非营利机构运作,新型服务组织参与,开发公司承接,健康有序的运行机制。要达到此目的,必须相应建立精简、效能的决策、执行、操作系统;建立具有科学性、权威性和协调力的议事决策机构,加强职能部门的组织建设,优化职能配置,提高执行力。在操作层面,搞好非营利住房保障专营机构和互助合作组织的建设,把住房保障作为长期事业谋划,精心安排投入产出,培植循环机制、积累机制、发展机制,以实现可持续发展。

其次,创新住房投融资方式,设立城市住房基金,实行中央、省两级财政住房保障补贴制度,发挥财政资金的主导作用,引入长期信贷,集聚社会资金,吸纳消费资金,放大现金流,形成多元投融资与财政补贴配套的住房资金运行格局。按照住房保障宗旨和目标的要求,针对现实存在的突出问题,抓紧制定财政、金融、税收配套政策。

社会住房 篇5

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社会住房 篇6

一、厦门社会保障性住房分配机制（运作方式）的创新及其完善

分配机制即运作方式，主要涉及分配对象、分配标准、分配方式和分配程序的确定，是住房保障制度的核心和主体。

1．厦门社会保障性住房分配机制的政策创新

厦门住房保障制度改革以建立健全分配机制为中心，在明确保障对象、确定保障水平、探索新的保障方式等方面，实现了一系列重要创新，使厦门住房保障制度建设取得重要突破性进展。

（1）分配对象，即申请标准和申请对象的确认。厦门将保障性住房分配对象定位为包括中低收入家庭、公务人员（含教师等）、引进人才等，以中低收入家庭为主体。中低收入住房困难家庭这一分配对象通过严格数量界定，使之呈现与以往经济适用房制度的最大区别就是：改变分配对象的模糊性，明确对象的特定性；淡化了“锦上添花”福利性，突出“雪中送炭”的保障性。

（2）分配标准或水平，即房屋租金补贴标准和出售价格的确定。保障性租赁房根据保障家庭收入水平的不同，采取递减的租金补贴制度，使越困难家庭得到越多的补助。保障性商品房实行政府定价，售房价格由土地开发成本、配套费用、建安成本三部分组成，政府不盈利。保障房供应坚持小户型的原则。

（3）分配或补贴方式。厦门住房保障制度主要采取“补砖头”的方式，即住房还是由政府直接提供，而不是住户在市场上自己寻找住房，但借鉴了住房补贴货币化（“补人头”）计量方法的优点，从而暗补改明补，建立了保障性租赁房与市场接轨的租金体系。

（4）分配程序，即申请和审批流程。符合条件的中低收入住房困难家庭均可向户籍所在地社区居委会领取申请表和提出申请，只要申请被受理和登记就发给轮候号进入轮候，按轮候号顺序组织审核、公示和分配。建立起了非常严格的审查、审批和公示程序。

厦门保障性住房分配机制的改革，通过对原有的“三层次”住房（高档商品房、经济适用房、廉租房）分配体系的改革和整合，逐步形成“五层次”（高档商品房、普通商品房、保障性商品房、保障性租赁房、廉租房）住房保障体系，努力构建一套完善的针对不同收入家庭实行不同政策的分层次住房保障体系，真正实现“住有所居”的政策目标。

2．进一步完善厦门住房保障分配机制的建议

厦门要真正建立一套规范有序的保障住房分配机制，还需要在实践过程中不断完善。

(1)科学确定住房保障的广度和深度。合理的保障广度即适度的保障面应该是：既要防止住房保障覆盖人群过少，无法有效解决低收入人群的住房问题；又要防止住房保障范围过广，导致财政负担增加，影响住房市场的正常运作和市场机制的基础作用的发挥。保障覆盖面一般都是根据经济发展水平、财政承受力、住房现状、居民收入现状、住房市场价格等因素综合考虑确定。而住房保障深度的确定，在考虑财政承受力的同时，还必须考虑公平问题，既要注意保障者与非保障者之间的公平，又要考虑保障者之间的公平。为体现保障者与非保障者之间的公平，必须在充分调研住房租赁和出售市场情况的基础上，科学制定租赁房发放补贴标准和保障性商品房价格。为实现保障者之间的公平，必须对越低收入阶层实行越为深度的住房保障，厦门保障性租赁房已实行递减租金制度，但原廉租房政策如何与之衔接，分配标准如何进一步精细化，保障性商品房如何体现保障水平的层次性等都值得进一步探讨和完善。同时，还要对住房租赁和买卖市场动态变化进行适时监测，使保障水平具有动态调整性。

（2）合理选择和确定申请标准。住房保障的广度和深度的界定实际上就是申请标准的确定，通过申请标准的确定来划分住房保障对象。是否选择科学的划分方法和标准对制度的完善至关重要。我国各地目前比较多使用收入等级和人均住房面积两个界定标准，以收入为划分依据因为便于操作而广为使用，但也存在明显缺陷和不足，因为我国目前收入透明性较差，收入的准确把握和衡量比较困难和复杂。因此，厦门和我国多数地方一样，还采用人均住房面积这一标准（厦门界定人均住房面积低于12平方为住房困难户），其优点同样是操作简单，但缺点是不能真正体现住房困难程度，因为在家庭中有的必需品是可以共享的，在住房中共享的资源更多，如一人的12平方米住房和夫妇二人的24平方米，都属于住房困难户，但夫妇二人的住房条件则明显优于单身一人。因此，应大胆借鉴和使用世界其他国家和地区的科学方法，如英国以及我国香港采用的按家庭结构确定住房保障的标准则更为科学，即按照单身成年人、夫妇、1个子女、第2个子女等分类，确定不同的标准。厦门社会保障性租赁房配租是按家庭人口和家庭结构进行，可以考虑把这一方法用于界定住房困难的标准和准入条件限制。此外，国际上较多采用住房支出比重指标也值得借鉴。

（3）完善以租赁房为主的保障方式。提出保障性租赁房制度是厦门社会保障性住房制度的一大创新，发展保障性租赁房是我国保障中低收入家庭住房较为现实可行的选择。但要规范和发展保障性租赁房运作，必须：

一要逐步实现从“补砖头”为主向“补人头”为主的转变。采取“补砖头”为主还是以“补人头”为主，这两种手段的选择与特定发展阶段的住房供求状况有密切的关系。厦门目前加大保障性住房建设力度，采取以“补砖头”为主的保障方式，与厦门目前住房供应状况相适应。但不可否认的是，“补人头”有其明显的优势，如：能充分发挥市场本身的作用，把保障机制融入市场机制之中，补贴公开透明，调整相对容易，省去物业管理成本和维修成本等，因此，在住房供求关系缓和结构较为合理的时期，“补人头”是较好的选择。厦门市应当审时度势，注重“补人头”手段的运用和推广。

二要进一步规范和完善“补砖头”运作。在总结原廉租房制度经验的基础上，对“补砖头”的运作加以进一步规范和完善。首先，明确对住房面积、质量、配套的要求。除在住房面积上要加以严格限制外，特别要重视确保保障房的入住效率，这不仅要求质量好,交通方便,而且要建立齐全的配套设施,方便居民的生活。因此，政府在选择保障房的建设区域时，应该考虑困难群众上学、工作、购物、就医等众多问题，应加强保障性住房配套建设，不能减轻了困难群众的住房负担，却提高了其它方面的生活成本。其次，是关于保障房房源的选择问题，即建新房和二手房以谁为供应主渠道。厦门根据目前住房供应总量和结构状况，实行以新建为主，加大建设力度。但必须明确，在满足保障性租赁房的住房面积、质量和配套的要求，避免贫民集中居住可能带来的社会问题等方面，旧的二手房具有明显优势，因此，在现有房源供应充足的情况下，应以二手老旧住房为主。

二、厦门社会保障性住房退出机制的探索及其完善

建立保障房退出机制就是指当享受保障的中低收入家庭脱离贫困后，应及时退出，让社会保障性住房不断“回流”到政府手中，用于统筹社会保障性住房的房源与保障政策的正常运行。

1．厦门建立保障性住房退出机制的重要新举措

为了从根本上改变以往政策住房“住得进、退不出”的尴尬局面，保证住房分配给真正需要的家庭，厦门把退出机制建设作为住房保障制度的重要内容，在总结以往经济适用房和廉租房制度经验教训的基础上，在保障性住房的退出机制上实现了一系列重要突破和创新。

(1)明确退出的规定，即不符合保障条件的家庭必须退出住房。由于社会保障性住房保障房在性质上是用于解决特定阶层和特定对象的公共资源，必须在某种程度上进行闭合式管理，即对已不符合条件或不需政府提供住房保障的，政府将依法收回住房再重新分配，以保证将社会保障性住房分配到那些最需要的家庭手中。厦门政策规定：对于不符合保障性商品房条件的家庭，要向市建设与管理局申请回购，对于保障性租赁房资格条件发生变化的承租人，就得调整租金或退出所承租的住房。

(2)创新租金补贴模式，增强了退出操作的可行性和简便性。厦门对保障性租赁房的租金补贴采取“货币租金补贴”操作模式，采取这一模式的意义不仅在于变“暗补”为“明补”，同时也增强了退出操作的可行性,即管理部门以租金补助调整为手段进行管理具有较大的主动性，住户一旦收入增加而失去租赁资格时,只需停发租金补贴即可。

(3)创新租金发放方式，增强政府退出的主动性。在实行“货币化租金补贴”操作模式前提下，厦门探索了货币补贴发放方式的重要创新，即补贴资金采取直接发给住房出租人（政府）的办法。这种做法源自美国的廉租住房政策，政府退出的主动性较强，可以保障住房补贴专款专用。同时还采取按月发放的规定，以避免延误对本应退出保障系统租户的退出程序的执行。

(4)采取严厉的惩罚措施。为防止不符合条件的家庭占用保障房，制定严格惩罚措施，明确规定对弄虚作假、隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗购、骗租社会保障性住房的，一经查实即取消其申请资格，且五年内不得再申请社会保障性住房。对已购买社会保障性商品房的，由市建设与管理局追回已购的社会保障性住房，或由购房当事人按市场价补足购房款；已承租社会保障性租赁房的，承租人应退还所有租金补助款，且市国土房产局有权收回住房或依法处理。

此外，厦门严格限制住房面积的小户型原则实际上也有利于退出，因为收入水平提高的家庭，必然想改善住房条件。

2．进一步健全厦门社会保障性住房退出机制

从厦门关于保障住房退出的相关政策可以看出，厦门已初步建立一套关于保障性住房退出机制的政策体系，当然，制度是否切实有效，还需要经过实践的检验，需要在实践中不断改善。

(1)建立收入的动态监控系统。由于保障性住房既得利益者一般退出的主动性较差，要依靠政府动态收入监控，及时了解其收入变化，同时及时发现转让、转租等违规行为。厦门必须始终把建立健全收入的动态监控系统作为完善住房退出机制的重点和基础工作。首先要建立关于家庭收入水平动态的、科学的划分体系，在建立评价体系的同时，建立动态监控系统，建立家庭收入档案，并定期核实。为及时掌握收入的动态变化，在当前收入透明度有限的情况下，可以在采用定量指标的同时，借助必要的定性指标，如根据消费行为（是否经常出入高档酒楼、旅游）、家庭重要财产变更（增加汽车等较为昂贵的奢侈品）等进行判断。

(2)完善准入机制。准入机制主要包括入住社会保障性住房的申请条件、申请和审批程序、受理和审批机构、轮候配租配售制度等内容，其中最关键的就是申请标准的确立以及申请对象的确认，为准入条件而设置的申请标准和划分方法，也就是退出的标准和操作方法，因而准入标准和方法的选择是否科学合理，直接决定退出判断方法是否准确有效。厦门对保障住房的分配对象、分配标准和分配程序等都作出了系统严格的规定，为完善退出机制奠定了良好的基础。但能否真正把好入口关与政策制度的完备、管理监督的水平等息息相关，因而把好入口关同样是个复杂的系统工程，需要经过实践不断规范和完善。

(3)建立多元化退出方式。构建畅通的保障性住房的退出渠道是完善退出机制的一项重要内容。厦门针对不同的保障房（保障性商品房或租赁房）和不同保障对象提出不同的退出方式，如：保障性商品房住户全部退出、保障性租赁房住户的全部退出、保障性租赁房住户的部分退出“三种”退出途径。但如何实现规范化运作还需进一步研究，相关政策还有待进一步细化和完善。目前厦门提出的退出方式是住户的退出，还应积极探讨新的退出方式，如住房退出(政府退出)，即政府按市场价格转让所持有的部分产权或全部产权，政府强制改变住房性质，保障性住房变为商品住房。这种方式，适合政府根据市场住房供求现状以及自身住房资源的供求的变化，或出处于保障方式变化的需要，卖出政府拥有部分或全部产权的部分保障住房，让其走向市场。

退出机制有了一套好的制度，不等于退出难的问题就迎刃而解。完善保障性住房退出机制，现有制度能否得到有效地执行是首当其冲的问题，也是相关管理部门面临的严峻考验。

三、厦门社会保障性住房管理监督机制的创新与完善

保障性住房制度能否达到预期的政策目标，在很大程度上取决于政策的执行情况，因此，既要重建设、重分配，更要重管理。

1．厦门住房保障监督管理体制机制的重要创新

监督管理机制的健全与否直接决定制度运作的成败，厦门在建立社会保障性住房制度过程中，对管理监督机制也实现了一些重要改革探索和创新。

(1)管理运作新机制的建立。厦门明确了实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制，在原有管理基础上，成立社会保障性住房建设与管理办公室，并由分管副市长兼主任，对社会保障性住房的建设与管理进行全面指导和协调。各区成立相应机构，各社区居委会设立专（兼）职人员，负责申请受理、入户调查、社区公示等工作，形成了一个市、区、街道办和居委会联动的工作机制。

(2)分配渠道的规范管理。厦门首先从分配渠道的规范统一管理入手，规定所有符合条件的住房困难家庭只能从唯一渠道获取保障房，对已经享受了带有保障性质的政策住房的家庭，原则上不得再申请保障性住房，同时，为了防止家庭成员多头或多次占房，申请和分配实行全名制原则，对家庭成员的收入、住房等情况合并联网审查，避免公共资源被重复多头占有。

(3)程序的规范化管理。建立起了非常严格的审查、审批和公示程序，保障性租赁房包括五级审查、二次公示,保障性商品房包括四级审查、二次公示。搭建了一个公开、公平、公正的申请平台。保障性住房申请配租配售将成为常年的日常工作，符合申请条件的市民随时可以提交申请。选房配租坚持五项公开，房源资料也实现五项公开。

2.进一步建立健全厦门住房保障监督管理机制的建议

从目前运作情况看,管理体制中存在一些亟待解决的问题，如：管理机构中主体不明、职责不清的问题如何理顺，后续管理如何切实有效，监督如何确保到位等，都直接关系制度运行的成效甚至成败。因此，在完善厦门社会保障性住房制度的过程中，必须把进一步强化管理监督放在突出位置。

(1)理顺管理机构及职能分工，提高管理效率。首先要成立权威、高效的专门管理机构。为确保社会保障性住房建设、管理的专门性和系统性，政府应设立独立的社会保障性管理机构，统筹资金(筹集和使用)、土地、规划、建设、分配、退出以及物业管理等，而且内部要职能分工明确。同时，成立一批专业的管理队伍，以有效管理社会保障性住房。专门的管理机构和专业化的管理队伍是公共政策有效执行的重要制度保证。

(2)实施严格、规范、程序化的准入退出管理。一要把好入口关管理。必须严格核查收入情况，建立和完善家庭财产和家庭收入审核制度，只有严格把住入口关，才能切实保障中低收入者的权益。二要明确管理重点，强化完善动态跟踪管理。目前应集中精力强化对住房使用的跟踪管理和对承租户申请条件的动态监控方面的管理。三要健全和规范管理办法和操作程序，简化一些繁琐、不必要的办事程序和环节，使保障性住房的运作、管理既保持原则性和政策性，又做到简便易行，操作性强。

(3)建立严密的监控制度。建立严密的监控制度是实现厦门住房保障制度高效运转的重要保证。监控对象包括对保障对象的监控，还包括对管理者的监控；监控制度应包括社会保障性住房建设管理体系的内部监控制度和外部或社会监控制度。建立一套完善的监督制度，不仅需要制度本身的完善，还必须有其他相关配套措施的完善，如信息的公开，首先需要有完备的信息及信息管理制度；设施严格的监督，需要有相应的法律保障等。

（4）规范完善物业等的后续管理。社会保障性住房的管理是一个系统的流程，包括房屋的建设、分配、修缮等一系列环节，因此，管理不仅在于准入退出，建设和分配，厦门目前采取“补砖头”为主的模式下，政府直接提供住房，物业管理是非常重要的一环，厦门市相关物业管理政策正在制定过程中，谁来管理，采取什么模式管理，管理费用如何解决都值得认真研究，这方面香港公屋的物业管理经验值得借鉴。

此外，还要完善其他配套管理。如建立健全信息管理，及时掌握对保障性住房需求信息、现有享受保障性住房家庭的信息、住户收入变动信息、住房使用情况信息（是否违规使用）、政府维护历史和现状的信息等。再如相关法律制度的完善。应借鉴国外住房保障的成功运作方案，尽快制定并颁布住房保障法规而不仅仅是行政规章，从立法层面对住房保障的惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行严格界定，以有效解决中低收入家庭的住房问题。

社会住房 篇7

一、我国公共租赁住房融资模式现状

自2009年温家宝总理在政府工作报告中首次明确提出“积极发展公共租赁住房”,我国公共租赁住房政策已经实施6年。六年来,相关专家学者不断探讨和研究公共租赁住房的融资模式,一定程度上拓宽了公共租赁住房的投融资渠道。

( 一) 政府投资为主导

公共租赁住房作为保障性住房,其利润远低于商品住房, 使得私人部门和社会资本参与投资的动力不足,其资金主要来源于政府投资。政府对公共租赁住房的投资方式主要有:中央和地方政府直接拨款、公积金增值收益、公积金贷款、地方政府一定比例的土地出让净收益以及租金收益等。

(二)投融资平台和政府专门机构融资为补充

投融资平台是借鉴国外住房保障的经验建立的能规范公共租赁住房的运营及管理、企业化运营的专业服务机构。目前有部分城市(如山东的青岛)建立了该模式用于公共租赁住房融资。

政府专门机构是指由政府建立的专门负责公共租赁住房的资金来源机构,其以市场化融资为主,政府财政拨款为辅,同时再利用相关优惠政策,吸收社会及企业资金。

(三)企业单位、工业园投资非政府类公共租赁住房

企业单位、工业园投资建设的公共租赁住房主要是宿舍式的,以满足该单位和工业园区的新就业职工和外来务工人员的住房需求。该模式里,企业单位、工业园投资为主,政府给予适当补贴,员工承担较低租金。如,武汉市富士康工业园的员工宿舍就属于该模式。

(四)“城中村”改造项目里的“洪山模式”

该模式具体运营方式是,“城中村”的村民委托集体经营实体与政府的公共租赁房运营机构签订包租协议,然后由公共租赁房运营机构根据相关政策将房屋出租给住房困难家庭。政府的公共租赁房运营机构向村集体按市场租金统一支付租金,然后以市场租金70%的价格出租给租房困难家庭, 租金差价用政府公共租赁住房专项资金解决。这个模式比较适合“城中村”改造项目里村民有富余房屋的条件下开展。武汉市洪山区的马湖村和南湖村率先实行该运营模式,被称为“洪山模式”。

二、社会资本参与公共租赁住房建设阻力分析

由我国公共租赁租房融资模式的现状可以看出,虽然有少量社会资本试探性地参与社会类公共租赁房的建设,但是目前我国公共租赁租住房的建设仍然以政府投资为主。显然,社会资本参与公共租赁住房建设存在阻力,如,投资收益低、投资周期长、缺乏激励措施和退出管理机制不完善等。

(一)投资收益低于商品住宅建设

公共租赁住房是保障性住房,有政府的政策支持,其投资的安全性相对较高,但其租金收入必然低于同类商品住宅。并且由于公共租赁住房建设还处于探索阶段,政府保障性政策并不完善,导致社会资本一般倾向于商品住宅的投资。

(二)投资回收周期长

目前公共租赁住房采取的是只租不售的方式,投资回收周期相比可以出售房地产项目必然会长很多。公共租赁住房投资回收周期长,企业风险会增加,大多数企业都不会主动参与这种投资。

(三)缺乏具体的激励措施

国家在近几年的文件里,多次呼吁引导社会资本参与公共租赁住房建设。但是社会资本参与公共租赁住房建设有哪些政策优惠以及具体的激励措施并没有明确制定出来,人们对此处于观望态度。

(四)退出管理机制不完善

公共租赁住房退出管理机制不完善,大多数房地产开发企业和社会机构对公共租赁住房的循环利用并不看好。公共租赁住房的承租者没有内在动力主动申报其收入改善情况,导致现有房源利用效率不高,也必然会影响公共租赁住房投资方的资金利用效率。

三、社会资本参与公共租赁住房建设的建议

在公共租赁住房制度实施的6年时间里,社会资本参与建设主要是试探性的。但是要实现不少于1000万套公共租赁住房的建设目标,拓宽融资渠道势在必行,如何引导社会资本参与公共租赁住房建设是关键。社会资本参与公共租赁住房建设可以是直接投资、间接投资,也可以是直接和间接投资融合的方式。

(一)社会资本直接参与公共租赁住房建设

社会资本直接参与公共租赁住房建设,主要是指房地产开发企业直接参与公共租赁住房的建设和供给。具体操作步骤为:有意向和经济实力的房地产开发企业在政府部门进行注册登记,申请参与公共租赁住房的建设和供给;然后由政府相关部门审核批准并颁发相应资质文件;该房地产开发企业按照政府的规划进行公共租赁住房的建设和供给。为了鼓励房地产开发企业参与公共租赁住房建设,政府相关部门可以在税费上给予减免,另外,在商品住宅项目的审批上优先考虑该企业。当然,这需要政府部门针对此方式制定一系列的法律法规。

(二)社会资本间接参与公共租赁住房建设

社会资本间接参与公共租赁住房建设,主要是指社会资本通过为公共租赁住房建设提供资金参与到公共租赁住房建设、运营与管理中。初步的做法是:政府相关部门制定一系列法律法规, 规定相关部门可以通过REIT模式、ABS模式、PIPP模式和BOT模式筹集资金建设公共租赁住房;同时,确定个人、非银行企业和机构、银行等都可以参与公共租赁住房投资。个人和非银行企业和机构主要是购买政府部门发行的公共租赁住房债券或者信托机构发行的相关基金;银行机构主要是直接为公共租赁住房建设主体提供中长期贷款。

(三)直接投资和间接投资相融合的方式参与

完善住房保障制度构建和谐社会 篇8

住房保障制度的基本概念及框架

住房保障制度最直白地讲就是住房领域的社会保障, 是政府为弥补市场“失灵”, 通过运用经济、行政和法律手段, 以保障满足居民的基本住房需求所做出的多种制度安排。住房保障的对象, 从狭义上讲是对少数低收入、住房困难群体提供的特殊保障;从广义上讲, 它是对广大社会成员以提高其住房消费能力为目的普遍的住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助;普遍保障是对广大社会成员的一种扶持。普遍性的住房保障制度是社会和谐、经济发展的基石, 而特殊性住房保障制度则体现了社会互助与公平。

住房保障从切入点或方式上讲, 可以分为住房供给面的保障和住房需求面的保障, 前者系由政府直接出资兴建住房并分配给保障的对象, 后者则是政府通过收入补贴、税收减免、信用担保、金融扶持等方式增强保障对象的住房的可支付能力。住房保障根据保障对象和保障方式, 可以做一个合理的划分 (见下表) 。

从世界各国住房保障实践与经验看, 各国因经济、文化、人口等因素的不同采取了不同的住房保障形式及制度安排。一般情况下, 各国均会以“补砖头”或“补人头”的方式对低收入群体实施特殊住房保障;对广大社会成员, 各国会以金融、税收政策等实施普通性住房保障, 以提高其住房消费的可支付能力和住房消费水平。但也有例外, 如新加坡。新加坡在住房保障方面采用供给方普遍保障的模式, 即全国80%的住房都由政府兴建, 其中95%以有偿出售方式提供给国民, 只有对特殊群体提供少量低租金租赁住房。

我国住房保障制度的问题及思考

我国住房保障的产品以廉租房、经济适用住房和公积金制度为主。在这三大住房保障产品中, 廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径, 是一种游离于市场机制之外的特殊性保障;经济适用房由政府提供, 面向低收入家庭销售, 是一种政府与市场混合保障机制;住房公积金制度是一种覆盖全体城镇在职职工住房储蓄与融资机制的普遍性保障措施。此外, 各地还从实际出发, 因地制宜创新多种保障措施, 如重大工程动迁配套商品房、动迁租赁房和“两限房”等。尽管住房保障的问题已成为各级政府工作重点之一, 但实施中还有许多问题需要解决。

1、廉租房实施中的问题

我国廉租房制度始于1998年, 2003年建设部等五部委发布《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》。截至2006年底, 全国657个城市有512建立了廉租房制度, 占城市总量的77.9%;近55万户居民享受了廉租房政策, 其中, 以住房补贴方式改善住房条件的16.7万户, 实物配租的7.7万户。尽管廉租房制度从无到有, 成绩显著, 但仍存在如下问题:一是覆盖面小、落实难;二是新建户型、面积标准偏高;三是缺乏公开透明的资格审查机制和退出机制;四是廉租房建设资金来源单一、出资主体不明确。2007年国发[24]号文虽然规定, 各级政府应将不低于土地出让净收益的10%和住房公积金增值收益用于廉租房建设, 但10%能否得到落实还有待考察。而且, 住房公积金增值收益从法理上讲应属全体缴纳公积金人共同所有, 政府是否有权利强制规定其用途也值得探讨。

2、经济适用住房实施中的问题

经济适用住房的前身是安居工程, 依据1998年国发[23]号文改为经济适用房。经济适用房最初面向中低收入家庭, 2007年国发[24]号文改为面向低收入家庭。经济适用房在前几年实施中的问题主要表现有以下三点:一是供给逐年下降, 调控与保障功能有限;二是保障对象不清, 建筑标准、上市交易规则不清;三是国家机关、垄断企业借集资建房之名行福利分房之实。2007年国发[24]文纠正了以上问题, 但是在具体的实施中, 能否坚持文件规定的原则也有待时间的检验。

3. 住房公积金实施中的问题

我国住房公积金制度设立的初衷是为了增加广大城市居民的住房消费能力, 但由于机制设计的严重缺陷, 住房公积金制度不仅使用效率较低, 而且蕴涵着较大的金融风险。

我国住房公积金制度目前存在四个问题:一是覆盖面不广、难以担当普遍保障之职能。据统计, 截至2006年, 我国住房公积金的实际缴存人数仅有6916万人, 尚有2~4亿人未被纳入公积金住房保障体系。二是从事金融业务, 却没有配套的监管和经营机制。三是缺乏公平合理的配贷机制。许多城市没有对住房公积金贷款最低储蓄年限和最低存款额限制, 或者规定非常宽松, 贷款上限也依各地资金充裕程度而定, 非常不均衡。这种资金分配的“随意”性, 在借款者之间形成借贷条件的不公平。此外, 公积金当年存款按活期计息, 一年以上存款按三个月固定利率计息, 贷款略低于银行利率, 无形中在“净储户“和“净借款者”之间形成新的分配不公。四是增值收益使用与分配侵犯了公积金所有者的权益。住房公积金是职工个人储蓄, 其增值收益仍是私人财产的孳息。但是我国法律却将住房公积金增值收益用于廉租住房建设。这种行为剥夺公积金缴纳人知情权、参与权、表达权。

完善住房保障制度几点建议

中国正处在快速城市化、工业化的发展阶段, 人口众多、中低收入者居多, 住房可支付能力弱, 中国的基本国情决定了构建与完善住房保障制度, 应坚持特殊保障与普遍保障相结合, 政府主导与市场机制相结合, 中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则, 具体建议如下:

1、完善廉租房制度。

除明确保障对象、保障标准、准入和退出机制外, 在廉租房政策实施中应推行“福利+就业”政策, 让有劳动能力者参加社区管理与服务, 包括小区环卫、保安、物业维护等, 防止社会福利养懒汉, 滋生“等、靠、要”、越穷越光荣的思想。

2、完善经济适用房制度。

首先, 政府应依据变化的市场需求, 特别是在房价较高的大中城市, 加大经济适用房的供给, 动态把握其供给规模, 使之成为政府调控市场、优化结构、平抑价格的一个抓手。其次, 24号文将经济适用房保障对象限定于低收入家庭值得商榷。因为在没有政策性贷款担保的情况下, 低收入者能否靠贷款买房令人置疑。美国次级贷款危机给我们的警示就是不能盲目发放住房贷款, 忽略购房者的可支付能力及由此引发的信用危机、金融危机。目前, 各城市实施细则都上调了购房者的收入上限和资产标准。其实问题的关键在于能否通过个人征信、产权登记、社区服务体系等准确把握购房者住房现状, 是否是第一次置业、购房自住、家庭资产等基础信息, 让真正住房困难的低收入家庭在政策的扶持下改善住房条件。再次, 变经济适用房“只售不租”为“租售并举”, 政府应自建或通过政策优惠引导房地产企业和房地产信托投资基金兴建中低价位租赁住房, 包括鸳鸯楼、青年公寓、老年公寓、农民工公寓等, 以弥补市场缺陷, 满足多层次住房需求。

3、建立有中国特色的政策性金融体系。

在各国普遍性住房保障体系中, 政策性金融都占有重要位置, 如美国的联邦住房银行体系、联邦抵押担保保险制度和政府主导的抵押证券市场, 德国的住房储蓄银行, 加拿大的住房抵押贷款公司, 英国的建筑社等, 都是为政府住房政策目标服务的住宅金融机构。

中国也需要打造以住房公积金为核心的政策性住房金融体系, 具体措施包括三点:

一是加快住房公积金向政策性住房合作金融的转变。按照十七大“政企分开、政资分开、政事分开”的精神, 遵循“产权明晰、责权明确、政企分开、管理科学”的原则, 积极推进住房公积金从“行政化”管理向政策性、合作金融的转变, 将资金管理“中心”改组为政策性住房合作银行, 获得银行或非银行金融机构的牌照, 在政策允许的范围内, 从事与住房相关的政策性金融业务, 扩大资金来源和运用的范围, 更好地发挥其政策性金融、合作互助互惠的功能。

二是健全政策性住房合作金融机构的法人治理结构和监督机制。内部法人治理结构包括建立由法人和自然人参与的股东大会、董事会和监事会, 形成决策与监督的制衡机制;外部监管应包括:建设部负责住房大政方针的制定, 人民银行和银监会负责具体金融业务规范与监管, 同时建立相应的审计、会计和信息披露制度, 给公积金所有人更多的知情权、参与权和监督权。

社会住房 篇9

推动老龄事业全面协调可持续发展,构建以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养结合的养老服务体系,是当前乃至今后一段时期我国应对人口老龄化现象的政策取向。在老龄化社会背景下,我国住宅发展应把握多元化、多层次的养老需求,坚持以人为本、和谐共享理念,加快房地产业转型升级,以老旧住宅小区更新改造为契机,完善和提升住宅适老化功能,提高适老住宅设计水平,引导和支持发展养老地产。

目前,美国、日本、新加坡等发达国家基本建立了一套适应本国国情且较为成熟的适老住宅发展模式。因社会福利保障体系各异,各国均结合自身的区位、文化、地理及经济条件探索出适合本国的养老住宅发展模式。分析总结各国适老住宅发展经验,有利于规范我国住宅发展规划体系,提高老年人住宅建设水平,促进养老产业健康持续发展。

1 各国适老住宅发展的主要模式

目前,国际适老住宅发展主要有3种,即存量住宅的适老化改造、新建老年住宅的规范化设计和与商业项目结合的养老地产。

1.1 存量住宅的适老化改造

“二战”结束后,和平和发展成为世界主旋律,人口老龄化随着婴儿潮相继出现,各国开始对存量住宅进行适老化改造,以满足老龄化时代的整体需要(见图1)。对存量住宅的适老化改造主要包括多层住宅电梯的增建、室内外高差的消除、住宅内外环境的无障碍设计、卫生间及厨房的安全设施增设、智能通讯系统的安装等方面(见图2)。

在德国,约93%的老人居住在普通住宅,包括自有、租赁住宅;约2%的老人选择迁入专门的老年住宅,包括无障碍住宅、照料护理式住宅;另有约5%的老人居住在养老机构,包括养老院、护理院。因普通住宅中养老人数众多,德国从20世纪70年代起陆续在各州推行既有住宅的适老化改造,迄今为止已惠及大批老人。

英国、法国、日本等自20世纪六七十年代开始实施城市更新政策和都市再生计划,对旧住宅进行更新改造,促进老年人与社会融合。更新改造的实施不仅改善了城市面貌,拉动了城市经济,同时推动了社区周边医疗、交通、健身等基础设施建设,改善了民生,为安度晚年提供了居住保障。

1.2 新建老年住宅的规范化设计

日本、德国、新加坡、美国在老年住宅规范化设计方面均有大量研究和实践,这些规范化适老住宅设计不仅体现在对存量住宅的适老化改造,更广泛应用于新建项目,如老年公寓、养老及敬老院、护理院等。

规范化适老住宅一般具有以下特征:①多选址于生态环境优美,交通便利,空气、水源质量较好的城市郊区,郊区土地成本低,可变相为入住节省开支,为老年社区功能的不断拓展提供空间支持;②设计充分考虑老年人生理、生活特征,特别关注无障碍设施的设计与配置,如房门扶手多采用推拉式,室内走廊注重防滑、宽敞、平坦,户型设计注重采光等;③社区基础设施设计最大化满足老年人物质和精神需求,不仅包括老年超市、餐厅等,还应有老年大学、社团、俱乐部等老年人休闲娱乐场所;④亚洲国家地区普遍存在家庭养老传统,老年住宅设计注重二代、多代居,如新加坡的多代同堂组屋计划,日本的多代居项目(见图3,4)。

1.3 与商业项目结合的养老地产

近年来,与商业项目结合的养老地产发展迅速,从建筑设计、园林规划到装饰标准的创新核心均在于适老化设计。养老地产从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护均增加了设施设备,并精心打造专业管理团队。养老地产在各国均有成功案例,如美国佛罗里达的太阳城老年社区、日本的港北新城等(见图5,6)。

2 各国适老住宅发展经验比较借鉴

经过半个多世纪的积累和改进,发达国家已形成了一套完整的适老住宅政策体系,一般具备2个特征:①建立了个人支付与社会保障相结合的政策体系,将老年住宅纳入社会保障体系;②政府牵头管理及制定配套政策措施,实行市场化运作,多元化筹措资金。

以上特征阐明了适老住宅发展政策的主体为政府、社会组织、企业及老年人,各方承担的责任各异,但在住宅政策制定和实施过程中缺一不可。

2.1 完善的法律法规体系

发达国家均建立了完善的适老住宅建设法律法规体系,如德国的《建筑无障碍设计标准》、美国的《美国老年人法案》(1965)及修正案。《美国老年人法案》规定建立专款账户以保障老年住宅规划、培训和研究的资金需要,成立专门的老年管理局向老年人提供住宅援助。

日本适老住宅法规体系的发展脉络是:1986年颁布《日本长寿社会对策大纲》要求从住宅、建筑和城市3方面展开工作;1992年3月颁布《长寿社会对应住宅设计指南》对适老住宅设计作出规范;1994年的《中心建筑法》进一步推进了老年住宅发展和居住环境无障碍化;2000年起公布实行了《无障碍交通法》及《老年人居住法》等;2011年10月颁布了重新修订的《老年人住宅法》,明确了国土交通省和厚生劳动省为老年住宅事业发展的主管部门,同时鼓励市场参与主体多元化,让更多民间企业参与建设老年住宅。

2.2 完善的养老保险保障体系

良好的适老住宅发展与完善的养老保险保障体系密不可分。新加坡作为社会福利较好的国家,除居家养老外,养老住宅以政府投资为主,由企业运营。新加坡深受东方文化影响,鼓励二代居、多代居,但其养老保障多由政府承担。日本适老住宅发展以良好的养老保险保障体系为基础,将老龄工作纳入社会经济发展计划,以《国民年金法》《老人福利法》和《老人保健法》为基础构建老人福利保障体系,为适老住宅发展保驾护航。

2.3 健全的产业政策体系

建立健全的产业政策体系不仅关乎适老住宅发展的市场规范性,还间接影响老年人生活品质。以日本为例,根据老年人需求和老龄产业发展特点,分阶段出台相关政策和措施:①出台对养老机构的管理规定,建立省、局等相关单位组成的老人对策计划小组;②给予养老机构资金政策扶持,无论福利性还是营利性,只要入住人数达到一定规模并符合基本要求,均可享受政府金融机构的长期低息货款;③建立老年产品银色标识制度,在老年住宅建设过程中优先采用具有银色标识的产品。

2.4 多样化的社区、住宅和养老服务类型

纵观各国的适老住宅发展模式,社区、住宅和养老服务类型丰富多样,如退休社区、活跃老年社区,老年公寓、护理院,看护养老、日间护理、送饭上门、家政清洁、康复保健等养老服务。

3 加快我国适老住房发展的政策建议

3.1 完善适老住房发展法律法规体系

明确住房发展规划的法律地位,深化住房体制改革,将住房适老化发展纳入住房发展规划。出台《老年人住宅保障管理办法》,明确老年住宅发展的责任主体,界定各方权利、责任和义务,依法保障老年人的居住权益。将适老住宅发展与住宅保障、社会保障、养老保险、养老服务业等方面相关法律法规结合,注重保障低收入老年家庭的住宅需求。加快建立适老住宅建设标准技术体系,2015年底发布的新版《老年人居住建筑》15J923,对住宅适老化改造、标准设计具有重要指导意义,相关配套措施应及时变更、出台,保障新标准贯彻执行。

3.2 加快推进既有住宅适老化改造

建立老旧小区加装电梯试点,加快推进无障碍设施建设,完善老年社区周边配套基础设施。提高老年人住宅舒适度,注重老年住区功能分区,丰富社区活动,开办老年大学、老年兴趣班,拓展活动健身、休闲静养空间,营造良好的社区文化氛围。

3.3 建立新型适老住房发展体系

适老住宅设计须以人为本,应保证住宅与医疗保健、文化教育、家政服务机构在数量和功能上相互匹配。建筑单体设计既要考虑舒适性、宜居性,还应将可改性作为适老住宅设计的重要创新点。

创新住宅租赁制度。针对为方便照顾老人租赁住宅的人群,给予相应补贴和优惠政策,如租金冲抵个税、子艾敬老租房补贴等。提高公共租赁房的老年人比例,适度增加二代居、多代居户型住宅在公共租赁住宅中的比例,以满足家庭养老的多样化需求。

3.4 出台优惠政策扶植养老地产

社会住房 篇10

一、逐步打破地方政府对“土地财政”的依赖

目前,地方政府收入的重要来源之一是土地出让收入和与房地产交易相关的税费。2013年,各地国有土地使用权出让收入41249.52亿元,相当于全国财政收入129142.9亿元的31.94%。2013年房地产“五类”税(房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税)收突破1.2万亿元,占地方财政收入的比重进一步提升至17.7% ;如果再加上房地产企业营业税和企业所得税,这一比重接近30%。地方政府收入来源结构,以及地方政府承担着与收入状况不相适应的事权的现实,决定了地方政府对土地出让收入的高度依赖。而以土地使用权出让为主的土地供应方式,适应了地方政府的这一需要。开发商通过出让方式获得建设用地,建设住房后立即销售便成为理性选择。

因此,要持续发展住房租赁,使住房租赁在解决居民住房问题上发挥更大的作用,从长远看,需要对现行财政体制加以改革,理顺地方政府收入来源的渠道,使其逐步摆脱对土地出让收入的依赖。具体来说,一是按照十八届三中全会要求,建立事权和支出责任相适应的制度,中央和地方按照事权划分相应承担和分担支出责任。二是培育地方主体税种,通过房地产税、资源税改革,逐步取代土地出让收入。三是改革土地供应制度,规范发展按年缴纳地租的土地年租制,为租赁型住房发展提供低成本的建设用地。

二、改革创新住房开发经营模式,完善信贷和税收等支持政策

目前,我国的房地产开发模式主要有三个特点:一是通过土地招拍挂等方式以自有资金取得出让土地的使用权;二是开发资金来源以银行贷款为主,开发企业以较低比例自有资金撬动银行贷款,融资杠杆效应明显;三是通过商品房预售和销售回款,完成资金循环。在这种开发模式下,开发企业承担了巨大的融资压力,为了维持资金链运作,必须通过出售方式来回收资金并偿还银行贷款,难以通过租赁方式经营房地产。因此,现有以土地出让——银行贷款——商品房销售(预售)为核心的房地产开发模式实际上限制了住房租赁市场的发展。

要从根本上解决这个问题,需要对现有住房开发经营模式加以改革:一是重塑房地产开发企业的定位,使其兼具房地产开发商、投资商、经营商的多重功能。拓展房地产企业融资渠道,发展直接融资。二是改革房地产经营模式。扶持房地产企业适应住房市场从增量市场向存量市场的转变,调整自身资产配置,从完全出售住房转向出售和持有住房并重转变,持有一部分住房用于租赁经营。三是建立政策性住房金融机构,为租赁性住房建设提供长期、优惠利率的信贷支持。四是完善支持住房租赁的税收优惠政策。依法推动房地产税的改革,增加住房持有环节成本,使闲置住房进入市场;减少住房租赁环节税种和税负,如通过合并征收并适当减免个人所得税、营业税等方式,鼓励将闲置房源用于出租;出台支持开发企业和机构开发租赁住房的税收优惠政策。五是培育多元投资主体,参与住房建设和经营,如住房合作社等非营利组织。六是完善社会对房地产企业的评价体系。例如,银行对房地产开发企业发放贷款时,不是简单的考核其资金周转率等财务指标,还应考虑其持有和出租物业产生的长期稳定收益情况。

三、打开户籍、教育、保障等社会政策对租赁住房者的“隐性限制”

从理论上看,购买住房和租赁住房都是解决住房问题的方式,差别在于所居住住房的产权形式不同。但在我国目前实践中,户籍、教育等社会政策对租赁住房的“隐性限制”还在一定程度上存在,导致租赁住房群体享受的社会待遇还有所区别。

1.租赁住房能否落户。国办2011年《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》规定,在县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定职业并有合法稳定住所(含租赁)的人员,本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母,可以在当地申请登记常住户口;在设区的市(不含直辖市、副省级市和其他大城市)有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所(含租赁)同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员,本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母,可以在当地申请登记常住户口。按照这一规定,实际上已承认租赁住房也是合法稳定住所的一种形式,可以以此作为申请登记常住户口的依据。

2.租赁住房能否满足子女入学条件。目前,国内部分城市已实现以房屋租赁证作为子女入学凭证。以深圳市为例,对符合条件办理房屋租赁登记或备案手续的核发《房屋租赁凭证》,市民持有该凭证可以办理子女小学、初中入学手续,以及申请租房补贴等。

3.租赁住房者能否就地享受劳动和社会保障。十八届三中全会提出,把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系,在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。享受应有的劳动和社会保障是城镇居民和进城务工农民基本权利,不应与租赁或购买等解决住房问题的形式挂钩。

四、逐步理顺租售比、租金收入比等内在制约因素

发展住房租赁需要一定的市场环境。主要体现在合理的租售比、租金收入比两个方面。

1.住房价格稳定、买卖市场平稳

健康完整的住房市场由住房租赁市场和住房买卖市场两大部分组成。住房租赁市场与住房买卖市场之间通过房屋租售比的变化相互作用,此消彼长,共同影响住房市场。即在住房市场供应总量一定的前提下,住房买卖市场需求增加,住房价格上涨,则住房租赁需求相对减少,租售比扩大,反之亦然。如北京住房市场,在实行“限购”政策之前,由于买卖市场需求量大,住房价格快速上涨,脱离了普通居民的支付能力,与市场租金比价严重背离;实行“限购”政策之后,买卖市场需求受限,租赁市场更加活跃,租金亦随之上涨。

一般来讲,房价相对月租金收入的比例在200-300倍之间是合理的范围。1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比(相当于720倍的月租售比)。2002年以来北京市房屋平均租售比呈增加态势,近五年处于高水平,部分楼盘实际租售比更高(如表1、表2)。从表面看,房价快速上涨,租售比扩大,选择租房在经济上更加合算;但在实践中,受住房市场价格可能持续上涨预期影响,居民“买涨不买跌”,房价过快上涨只会导致居民透支未来的购房消费,更多的转向选择买房,从而削弱住房租赁需求。此外,在房价不断上涨的情况下,也会带动租金上涨(租售比继续扩大并不意味着租金不上涨),缺乏安全感也是居民选择买房而不是租房的原因之一。

2.住房租金稳定,租金支出占家庭收入比例较为合适

租金收入比,即房租在收入中所占比重,能够直观反映出承租的压力水平。一般认为,房租收入比在25% 以内是合理的,房租收入比在25%-30% 处于居民可以承受的范围之内,一旦超过30%则表明房租压力过大。

目前,尽管国内一二线城市租售比较高,但并不意味着房租低,相反由于租金上涨较快,租金收入比有加大趋势。特别是对于低收入和普通白领阶层的租房人群来说,租金上涨带来的压力较大。这主要体现在三个方面,一是大户型涨幅较大,弱化了合租优势;二是郊区租赁需求增多后促租金上扬,涨幅大于市区,郊区租房也越来越贵;三是经过之前连续的快速攀升,房租基数越来越高。据估算,北京、上海等一线城市部分城区房租与收入比高达40%,而南京等二线城市局部地区的房租收入比也已高达30% 以上。在租金不断上涨的背景下,实际也抑制了住房租赁需求。

为此,可借鉴其他国家和地区的经验,对租金负担过重的租户给予适当补贴。如德国政府根据家庭成员多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

五、建立稳定的租赁关系

分析我国城镇居民之所以不愿意选择租赁作为购房替代方案,其中一个重要的原因在于租赁关系不稳定。表现在:一是房屋租赁不确定性太强,承租人缺乏连续、稳定的预期。目前住房租赁一般都是短期租约(半年和一年为主),承租人经常面临出租人要求提前终止租约或上涨房租的要求,很难与业主达成长期稳定的租赁协议。二是租户和业主之间实际处于不对等地位。由于当前我国住房租赁市场存在结构性供求矛盾,再加上缺少专门的租赁立法及有效的监管机制,承租人在租赁住房时往往处于弱势地位。三是缺乏多元化的纠纷解决机制,租户难以维权。当纠纷出现时,单靠司法救济承租人付出的时间和财力成本过于高昂,承租人往往被迫选择放弃维权,合法权益无法得到有效保障。

要形成稳定的租赁关系,需要从法律和政策措施等方面进一步明确租赁双方的权责关系:

首先,需要法律方面支持,明确业主与租客之间的权利和义务,并规范双方行为。以我国香港地区为例,香港于1947年即颁布了《业主与租客(综合)条例》(全文共四章144条于2002年修订),涵盖了保障租住权、终止租约和管制与追讨租金等方面的规定,起到了有效稳定租赁关系的重要作用。

其次,当前来看更重要的是,要有有效保护承租人的合法权益,要让承租人有稳定感和安全感。借鉴前文国际经验,为保护承租人权益,可采取如下措施:(1)为了保障承租人的租住权,规定出租人不能在租赁期限内违约收回房屋或者擅自提高房租;(2)细化和严格限定出租人“驱逐租客”等行为,规定大体上只有在两种情况下才能解除住房合同:一是租房者违反租房合同,二是房东能够证明自己由于客观原因需要收回住房。

六、统筹城乡住房资源,完善租赁住房供应体系

当前,我国租赁型保障房总体数量仍然偏少。市场租赁、地下室、“群租”以及农村租赁住房事实上承担着主要租赁保障功能。发展住房租赁市场,既要发挥现有租赁型保障房作用,也要重视和发挥市场租赁房作用。具体来说,可在如下方面探索:

1. 需要逐步扩大公共租赁住房覆盖面,减轻市场租赁和农村租赁住房压力。

2.统筹现有公共住房房源和市场租赁房源,可利用市场存量租赁房作为公共租赁住房房源。如目前国内部分城市由政府收集市场租赁房源,面向符合条件的保障对象出租,市场租金和公共住房租金之差由政府贴租。

3.支持机构投资建设运营租赁房。即除政府建设的公租房和家庭个人出租房以外,鼓励更多机构出租房屋,比如住房合作社和企业等,建设一定规模的房屋专门用于出租,多渠道增加房源。

4.在一定条件下,允许城乡结合部农村集体经济组织利用集体建设用地发展公共租赁住房。

七、政府提供更加完备的管理服务

在推动住房租赁市场发展中,应发挥市场机制配置资源的决定性作用,政府重在提供管理和服务。当前来看,主要应在中介管理、租金管理、房屋安全管理等三个方面。

1.中介管理。如前所述,英国、美国等国家对房地产中介有比较严格的职业操守和资质管理规定,通过协会等实施对中介机构和从业者的管理。目前,我国房屋出租中介管理仍有较多问题,如租金信息不透明、不履行必要告知说明义务,以及不实行明码标价、变相提高收费标准等,需要进一步加强严格管理。

2.租金管理。为避免房租快速上涨影响居民的居住水平,可借鉴美国、英国、德国等国家对租金水平进行较为严格管理的经验,研究并出台对租金管理的规定。如,建立指导租金制度、租金上涨报备制度等。

新加坡住房与中国住房 篇11

我国住房公积金制度中的住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工按规定缴存的专项用于住房消费支出的个人长期住房储金。我国的住房公积金由两部分组成，一半由职工所在单位缴存，另一半由职工个人缴存，总缴费率为16%左右。国家规定，住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生《住房公积金管理条例》规定的其他情形外，不得中止和中断，这体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。由于住房公积金单列，养老、医疗和失业则采用保险形式，按基本工资为基数，其中养老保险比率为单位20%，个人8%；医疗保险比率为单位9%，个人2%；失业保险比率为单位1.5%，个人0.5%。从比例来看，个人缴费比例与新加坡相当，单位则要高一些。

新加坡中央公积金制度也存在一些弊端。例如，该制度没有再分配功能；缴费率过高，最高时达到工资的50%，企业负担较重；账户投资收益率一直处于较低水平等等。

我国住房公积金的优势为：职工退休时，其账户内住房公积金的本息结余可一次性结算支取，相当于一笔养老金；建立住房公积金的职工，在购建住房时，可以享受较普通商业性个人住房贷款年利率低1个多百分点的个人住房公积金贷款；规定比例内住房公积金免征个人所得税和利息所得税，因此可以获得税收优惠。

新加坡的民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。组屋的价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用，包括共管公寓等高级公寓和私人住宅在内的商品房则是由私人投资修建，按市场价格发售。

中国的商品房是国有企业和私人企业并存投资修建的，无可非议的是，不管是国有还是私营企业，开发房地产就是为了赚钱。值得商榷的是，具有国有背景的企业通过房地产牟利，是否也是政府在从中受益？而在利益的驱动下，政府部门又怎能舍得消减商品房对经济适用房的强势排挤？

新加坡政府坚持以行政干预为主、市场调节为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，供应充足的组屋既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。与此同时，高收入阶层的住房需求也为私人开发商提供了商机，这种各阶层在住房品种上各取所需的机制，符合市场规律。

中国目前的经济适用房明显不足，一些大城市的比例不到10%，其主要原因是保障性住房难以满足地方政府和官员多方面的需求。在保障性住宅严重匮乏的情况下，大部分中低收入者被迫选择日益高涨的商品房。而一些已经利用政策空隙赚得仓满钵盈的开发商，则把房价上涨完全归咎于保障性住宅的不足，以转移公众视线；更有无良学者推波助澜，或则提出了根本无法实现的改良方案。

新加坡组屋已有近半个世纪的历史，政府已经总结出一整套行之有效的经验。住房的属性除了政府的就是私有的，大部分居民都可以通过一次性自购、政策性贷款或政府支持等方式最终获得产权，极其困难家庭也能得到基本居住权。

我国国内住房的来源较为复杂，有自建房、合作建房、房改房、军产房、经济适用房、廉租房和商品房等等。近两年新开工面积的经济适用房是新加坡目前组屋总量的6倍以上，尽管如此，由于人口数量的差异和财力的相对不足，目前能够享受经济适用房待遇的居民还属于居民总数的少数。

新加坡规定只有本国居民才能购买组屋，永久居民只能购买二手组屋，对其收入不设限制。对于骗买骗租者，法律将课以高额罚款或刑事处罚、严惩不贷。

我国各地城市基本也只允许本市居民购买经济适用房，但一些城市的相关管理部门由于审核不严，相关法律法规不健全，再加上房地产商急于出售楼盘，外地人购买本地经济适用房的现象非常普遍。有些城市的经济适用房小区几乎成了外地移民的领地，个别区域的住户甚至是亲戚套亲戚，连口音都是外地某一个地方的。

新加坡政府对申请购买组屋的居民有收入上的严格限定，首先照顾无房户，然后逐步减低门槛，放宽政策，让更多的人能够享受政府提供的住房福利。

前些年，我国的经济适用房分配极为混乱，因而导致买到经济适用房的竟有一些是开着高档轿车的住户。

新加坡规定居民在获得组屋后5年之内不可以出租，5年之后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住。2003年开始没有向建屋发展局贷款，也没有领取公积金购屋津贴的屋主，可在住满1年后出售在公开市场上购买的组屋，也可在住满10年后，出租整套组屋，否则只能将其中一间分租，与租客合住；在购买组屋后5年之内，不得将其转让，也不能用于商业性经营。

北京市新出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定：1.购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。2.购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。在出租方面，原则上是不允许出租，如出租则需缴纳土地收益，但是目前尚未出台具体实施办法。不管如何，从这些举措我们看出政府希望通过政策的调整，进一步规范经济适用房管理、实现公平、有序的市场分配原则的决心。

过去40多年中，新加坡共修建组屋近100万套，目前约84%的人安居在组屋中。而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

我国在1988年住宅市场化开始时，曾设想按照新加坡的模式，保障性住宅达到80%。但是因为房地产业既能提升城市形象，又是GDP的重要组成部分；地方政府可以从土地使用费及房价快速上涨带来的税收增长中获益，所以各地在发展住宅建设时，急功近利，不断扩大商品房的份额，使保障性住宅降到了很低的比例。无奈之下，商品房就几乎成了居民都唯一选择，而这种群体性的选择又促成商品房价格上涨。应该说，中国内地商品房的购买者除了是收入较高的二次置业者、投资者和外国公民，更多的还是普通百姓。

新加坡政府规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机多占。对于商品房，新加坡政府规定，业主出售购买时间不足1年的商品房，需要缴纳高额房产税，从而有效抑制了“炒房”行为和商品房价格暴涨。

社会保障性住房制度法律问题探究 篇12

一、我国关于保障性住房法律制度的相关规定

社会保障性住房概念已经被提出了很多年了, 但是我国到目前为止仍然还没有专门的立法, 其相关的法律权威主要是通过一些单行法律或者宪法以及行政法规进行体现。

1、宪法

国家在《宪法》第33条第4款这个规定一经颁发, 社会保障制度正式成为了国家根本大法中的内容, 其法律效应以及社会效应得到了历史性的提高, 也为相关社会保障性住房制度的立法提供了基础。但是, 不足的是该规定中并没有涉及到政府责任的明确确定, 也没有明确肯定公民住宅权的内容。

2、政策性文件

国务院从2003年开始, 前前后后颁发了一系列的关于保障性住房制度的政策文件, 该系列的政策主要是涉及到对符合我国基本国情的住房保障制度的建设与完善。国务院于2007年8月7日颁发了《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》, 该指导意见主要是确立了将解决中低收入群体住房困难以及切实维护其利益作为政府以及政府工作人员的主要职能以及职责, 也是今后住房改革的一项非常重要的内容。这些文件都很能体现国家对住房保障制度完善的决心, 但在实际施行与执行过程中, 经常会遭受来自各方面的考验。同年9月18日, 建设部有关负责人表态, 为能够更好的保障低收入群体的住房问题, 将发布一套专门性的《住宅法》。该法规主要是对我国现行的住房市场的发展规划、住房保障制度、市场主体以及市场的监督管理体系进行规范与约束。然而, 尽管制定《住宅法》的反应非常剧烈, 但是到目前为止都没有出台。

3、单行法、部门规章或者行政法规中的相关规定

2008年开始颁发施行的《中华人民共和国城乡规划法》第34条第2款规定, 该规定具有重大的意义, 被公认为中低收入群体在其住房保障需求方面最为明确的法律保护规定。此外, 经过修改后的《城市房地产管理法》也重新对居民的住宅权进行了详细具体的规定。该法规规定即使因为公共利益需要对居民住宅全进行征收, 居民的基本居住条件必须得到有效的保证。而现行的《土地政管理法》主要是涉及一些农民住宅的保护。

二、我国保障性住房法律制度存在的问题

目前我国社会上特别是中低收入家庭显现出来的问题表明了我国在保障性住房的法律制度方面存在很严重的问题。

1、制度建立的基础不足

国务院在1998年发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 随后国家在全国的范围内开始推行住房的商品化。这次的改革在一定程度上来说是较为成功的, 因为其适应了当时国际国内的发展环境。房地产的发展带动了其他经济的发展, 促进了投资与消费, GDP的增长率也相应的得到了增长, 此后, 商品房成为了政府的发展的重点对象, 但是保障性住房制度却一直没有相应的得到健全与完善。

2、相对于国外国情特殊

任何国家所颁布实施的政策制度都要与其处于的基本国情与社会的大环境进行反复斟酌。现阶段, 中国的中低收入群体的住房难问题是一个长期累积起来的大难题, 要解决它不是一个容易的事情。国外虽然有很多的保障性制度改革的成功经验, 但是它们所处的国情与中国的国情大有不同, 所以我们并不能够靠照搬国外的成功经验来指导保障性住房制度的建立与完善。必须要结合中国社会的基本环境, 借鉴经验, 探索一条适合自身发展的道路。

3、经济发展水平不高

制约我国社会保障性住房制度的一个很关键的因素是经济发展水平不高。尽管在近些年来, 我国的经济水平的发展已经有了很大的提升, 但是和发达国家相比, 其各方面还是要处于落后的状态。所以经济的发展还不能够保证国家对保障性住房进行足够的投资。

4、立法还相对滞后

我国立法在制定上还处于滞后的状态, 在全国的范围内还没有出现较为统一的立法, 只是有一些相关的部门规章以及相关部委的行政法规。国外发达国家大都有着较为完善的住房保障立法。美国通过《城市法》、《住房法》等法案解决了低收入居民的住房难的问题, 并建立起了一套完善的住房保障法律体系。相比较而言, 我国并没有诸如美国那样的立法对低收入群体的住房保障, 也没有建立起类似的住房保障法律体系, 使得我国的住房保障制度在建立与完善时缺乏法律依托, 这也是目前我国在保障性住房制度中存在的一个最为重要的问题。

5、监督机制不健全

我国社会保障性住房制度出现诸多问题的一个很重要的原因是, 没有建立好健全的监督机制。社会保障性住房制度的建立过程是一个投资大、政策性强、影响面非常广的工作。如果监管工作做得有失到位, 就会衍生相关经办人员利用职务方便, 进行不正当的、利己性的操纵。监督的不利会为暗箱操纵、营私舞弊以及以权谋利等不正当行为提供巨大的便利, 最终会使得住房保障制度建立走向失败。但是如果能够进行有效的监管, 将会对抑制房价的不正常增长带来积极的效果。给广大的百姓群众带来切身的利益。让中低收入群体不再会面临住房难的问题。从上述的分析可以看出, 监管机制的缺少与否能直接影响到社会保障性住房制度的运行。所以, 在建立社会保障性住房制度的过程当中要着重处理好监管工作。

三、我国保障性住房法律制度的改革和完善构想

上述问题的出现, 主要表现在保障性住房法律制度构建不够完善, 缺乏适当的法律约束力和监督机制等问题, 使得我国很多地区的保障性住房规划缺乏实际意义, 因此对我国保障性住房法律制度改革和完善的构想主要从以下几个方面入手:

1、立法建议:

我国住房保障法规应以宪法为统领, 民法、商法、经济法等多个法律部门法为主干, 形成法律、行政法规、地方性法规等多个层次的法律体系。

(1) 基本法方面。建立与中国的实际国情相符合的基础性法律, 如《住房保障法》与《住宅法》。《住房保障法》属于专门的范畴, 主要划分为中央和地方两个大部分, 以易于实现各部分之间的权责分明, 使得目标更加明确, 效率得到有效提高:第一:政府成为保障住房的主体;第二, 保障居民的住宅权利;第三对相关的违法行为进行严格的处分。《住宅法》是一种基础性法律, 主要职能是实施市场的监管, 管理规划市场主体的运行。对住宅建设、分配以及消费等所有环节进行规范、明确政府的责任与义务。

(2) 行政法规方面。以《住房保障法》以基本的立法依据, 制定《住房公积金管理条例》、《住房保障法实施条例》。其主要的职能是对保障住房的建设机制、准入机制、退出机制以及供应机制等等内容进行具体化、可操纵化、明细化。此外, 可以制定住房公积金具体主持住保障内容, 修订《住房公积金管理条例》。

(3) 部门规章方面。制定《城镇公有住房管理办法》、《廉租住房管理办法》、《公共租赁房管理办法》、《保障住房土地供应管理办法》、《保障住房金融管理办法》、《保障住房价格管理办法》等。

(4) 地方性法规和规章方面。作为我国法律体系的重要组成部分的地方立法, 这是对中央发布立法的具体补充。在《住房保障法》制定后, 应当切实的落实好上位法, 并积极的开展好实施性的立法, 比方说制定《住房公积金管理实施办法》、《住房保障法实施条列》等, 通过地方性的法律来对中央立法进行延伸与补充或者完善。与此同时, 还要结合当地的实际情况以及实际的需要, 对不具备国家立法条件的或者条件还不成熟的, 可以进行相应的规范。

2、监管建议

制度政策的执行情况直接与其能否实现还利于民的政策目标相关。所以, 加强监督管理对建立与完善社会保障性住房制度有着非常重要的作用。

(1) 建设高效和权威的专门管理机构。要制定并且明确规定管理机构的职能以及分工, 这样有利于发挥出人力、物力的作用。对于专门的管理机构, 也要使各部门的职能以及分工明确。对其规定的相关职能主要有土地利用住房规划、对保障性住房的建设以及有效管理保障性住房统筹资金、物业相关环节等工作。

(2) 管理保障性住房中最为重要的一个环节是准入和退出。要保障中低收入者的权益就必须严格把关好保障性住房的准入和退出。对于申请者要对其收入情况以及严格核查财产, 建立以及完善好家庭收入审核制度以及家庭财产, 按照程序规范而且严格实施好准入与退出的制度。此外, 还要简化操纵程序以及完善和规划好管理办法。

(3) 完善社会保障性住房制度中要建立完善的监控制度。实现住房保障制度的高效率的运转的关键是建立严密的监控制度。监控对象主要有对管理者的监控、对保障对象的监控。建立好完善的监控制度的要求不仅包括要有合理的制度本身, 除此之外还要有相关措施与之相配合。比方说, 对有效信息进行公开, 要求信息管理体制以及完备的信息系统, 并且还需要对其进行保障以及制约的相应立法与监督体系。

四、结语

对于我国保障性住房建设, 仅靠市场自发难以解决, 需国家建立完善的住房保障法律制度, 进入住房市场采取干预手段。但从目前国家保障性住房制度发展状况来看, “政府职责的明确”、“住房公积金制度的定位”、“退出机制的执行”等诸多问题都是由于缺乏相应法律保障, 因此制定相应的法律制度是进一步发展我国保障性住房制度亟待探究的方向。

参考文献

[1]杨晓楠.中国保障性住房制度的法律思考:以辽宁省为视角[J].大连海事大学学报 (社会科学版) , 2012.

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