住房支持

2024-12-22

住房支持（精选10篇）

住房支持篇1

1991年, 在朱镕基总理的倡导下, 上海市率先创建了住房公积金制度。1999年3月17日, 国务院第15次常务会议通过了《住房公积金管理条例》。1999年4月3日, 《住房公积金管理条例》发布施行。随着公积金制度的发展, 公积金的缴存额也在不断地上升, 截至2008年底住房公积金闲置资金规模已达数千亿元。确保资金安全, 搞好资金运用, 成为社会关注的热点。

2008年以来, 我国加大了保障性住房建设力度, 建设规模不断扩大。2009年10月, 住房和城乡建设部等七部委联合发布了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》。《实施意见》的出台, 使得住房公积金的沉淀资金为保障性住房建设注入了新的能量, 两者紧密地结合在一起。

一、住房公积金支持保障性住房建设的重要意义

(一) 实现了住房公积金的使用效率最大化

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金, 也是解决广大公积金储户住房问题的重要资金来源。实践证明, 住房公积金为广大城镇居民改善住房条件发挥了显著作用, 但随着公积金制度的不断完善, 公积金的缴交基数与缴交比例的逐步提高, 公积金的缴存额也在大幅上涨。这就使得住房公积金除了用于提取、贷款、购买国债和用于廉租住房的补充资金外, 大量的资金沉淀在银行, 导致公积金的运行效率低下, 造成社会资源的浪费。《实施意见》的出台, 盘活了上千亿元闲置资金, 提高了住房公积金使用效率, 增加了住房公积金的收益, 实现了住房公积金的保值增值。

(二) 为保障性住房提供了坚强有力的资金保障

从2007年开始, 为了增加市场供应, 缓解住房需求, 抑制房价过快上涨, 中央加大力度建设保障性住房。每年的财政投入不断增加, 但保障性住房建设的进展却不容乐观, 究其原因, 很大程度上是由于资金不足。《实施意见》的出台, 是住房公积金使用用途的重大改革, 为保障性住房建设提供了安全、稳定的资金保障。自2010年28个试点城市公布以来, 利用住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点工作在试点城市开局良好。这充分说明了使用公积金支持保障性住房建设确实是一项惠民政策, 发挥了住房公积金的住房保障作用。

(三) 有利于解决城镇中低收入家庭的住房问题, 推动实现“住有所居”目标

随着经济的发展, 我国贫富差距越来越大, 中低收入群体的规模也在扩大, 他们对保障性住房的需求也在不断增强。他们的收入本来就低, 享受不上公积金货款的利率优惠。住房公积金支持保障性住房建设, 一是解决了中低收入群体的住房问题;二是让中低收入人群能够利用住房公积金的低利率进行货款买房租房, 享受到公积金的益处;三是充分发挥住房公积金的住房保障作用, 消除“劫贫济富”呼声, 促进住房公积金制度朝更加公平合理的方向发展;四是有利于增强住房公积金制度的吸引力, 扩大公积金的覆盖范围, 惠及更多的公积金缴存户, 促进公积金事业的发展;五是解决社会矛盾, 促进社会的和谐与稳定。

二、住房公积金支持保障性住房建设所面临的问题

(一) 缺乏公积金缴存主体

住房公积金制度建立的初衷是解决中低收入城镇居民的住房问题。《实施意见》规定在同等条件下, 缴存住房公积金的中低收入住房困难职工, 优先购买或租赁。但大部分中低收入人群却没有缴纳住房公积金, 这将直接导致这部分人群无缘优先享受购买或租赁保障性住房, 也无缘享受单位缴交的住房公积金和住房公积金的低息货款。这与《实施意见》中加快解决城镇中低收入家庭住房问题, 推动实现“住有所居”目标相悖。

(二) 缺乏相关法律依据

《住房公积金管理条例》明确规定:住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房, 用于公积金个人贷款、购买国债和建设城市廉租住房的补充资金。《实施意见》提出利用住房公积金发放的保障性住房建设贷款, 定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设, 严禁用于商品住房开发和城市基础设施建设。投入保障性住房建设的资金量大, 一旦出现问题, 只有《条例》和《实施意见》, 而缺乏相关的法律依据, 最终受损的是广大公积金储户的利益。制定一套全面、规范、严谨、可行的法律体系迫在眉睫。

(三) 缺乏有效的监管机制

公积金管理中心既不是财政支持的政府机构, 又不是自有资产的金融机构, 但它却承担了公积金贷款和国债投资这样的准商业化业务。公积金一旦涉入保障房领域, 资金的安全将很难得到保障。公积金管理中心人员的编制有限, 也缺乏法律、财务、工程建设、金融等多方面的专业知识。《条例》中明确规定, 住房公积金管理的决策机构是住房公积金管理委员会。而多数地方住房公积金管理委员会是由地方政府分管领导等少数几人形成决策, 没有资金管理专家和职工利益的代表者。《实施意见》提出, 住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会要各司其职, 各负其责, 密切配合, 切实加强对试点工作的监督检查。这种多头监管的结果必然会导致监管职责的模糊, 甚至出现违规现象。

(四) 存在资金运行风险

住房公积金支持保障性住房建设, 扩大了资金的使用用途, 同时也给公积金带来了风险。我国公积金管理中心属于非营利性的事业单位, 不具备金融机构的管理能力和金融资信, 但却行使着金融机构的职能。上千万甚至上亿元的公积金投入保障性住房建设中, 一旦出现资金挪用、项目审批不严或无人承租、承租者不按期交租金等导致资金无法回收的情况, 公积金管理中心是难以掌控的。

三、住房公积金支持保障性住房建设的探讨与分析

(一) 扩大住房公积金归集面

住房公积金归集额是住房公积金的源头, 是住房公积金支持保障性住房的根本保证。积极鼓励合同工、临时工、试用工、时间工、个体劳动者等在公积金管理中心开立账户存款。国务院总理李克强2014年7月30日主持召开国务院常务会议指出, 将住房保障和公积金制度实施范围逐步扩大到农民工, 这足以证明中央政府对公积金扩面的重视。我们要借鉴社保缴交经验, 积极探索, 逐步建立住房公积金缴存联合执法机制。同时, 发挥公积金的强制性, 形成等同于社保地位的强制缴存氛围, 争取做到住房公积金缴存全覆盖。

(二) 住房公积金支持保障性住房合法化

合法性是利用住房公积金支持保障性住房建设的基本前提。及时修订并出台新的《条例》, 并上升到法律层面已成为必然。为了保证所有公积金储户的切身利益, 保证《实施意见》的有效实施, 就要秉持公平公正的原则, 全面、规范地制定一套严谨、可行的保障性住房法律体系。做到保障房建设项目从公积金贷款申请、受理、审批、担保、发放到贷后工作的监管、回收等各个环节出现问题时, 都有章可循, 有法可依。

(三) 建立完善的监管体系, 降低资金运行风险, 确保资金安全

住房公积金支持保障性住房建设, 要做到全程动态监管, 确保资金安全使用及回收, 实现公积金的保值增值。一是住房公积金贷款风险由住房公积金管理中心承担, 这就要求增强住房公积金管理人员的监管能力, 提高风险防范意识, 加强管理人员的业务能力培训。二是要消除多头监管的现象, 建立第三方监管机构, 严格监控住房公积金的专款专用, 保证资金安全, 坚决制止挪用行为。三是实现公积金透明化监管, 将公积金全程运作置于监管机构和所有公积金储户的双重监督之下, 防止违规操作。四是资金回收是住房公积金支持保障性住房建设的主要风险。在同等条件下, 缴存住房公积金的中低收入住房困难职工, 可以优先购买或租赁保障性住房, 优先使用公积金贷款, 允许租户用公积金交纳租金等。

四、结语

随着中国经济的发展, 旧的制度已经跟不上社会发展的脚步, 利用住房公积金支持保障性住房建设具有重要的现实意义和深远的历史意义。在具体实施过程中难免出现一些问题, 我们要及时予以解决, 并不断总结经验, 因地制宜, 与时俱进, 逐步完善相应机制。只有这样, 才能让广大民众特别是中低收入人群切身体会到公积金所带来的益处, 并积极主动参与公积金, 扩大公积金规模, 为保障性住房提供充足的资金, 实现公积金住房保障体系良性循环。

参考文献

[1]蔡妙萤.探讨住房公积金支持保障性住房建设[J].福建建材, 2014 (05) .

[2]郭丽.浅析住房公积金支持保障性住房建设[J].法制与社会, 2013 (10) .

[3]王宇见.利用住房公积金解决中低收入者住房问题的思考[J].新经济, 2013 (20) .

住房支持篇2

近年来，湖州吴兴农村合作银行围绕农民贷款难、难贷款问题，在创新农民抵押担保方式上进行了积极有益的探索，尤其在农民住房抵押贷款上大胆探索，在现有法律、产权不清晰情况下，结合农民住房实际情况，创新破难推出了一套相对可行的操作办法，为农民创业创新资金需求开辟了新的融资途径。从吴兴农村合作银行的实践来看，农民住房抵押贷款可以有效破解农民担保难、贷款难的困境，是支持“三农”的一条新途径。

一、需求分析

近年来，随着新农村建设的不断推进，农村经济社会事业得到有效发展。随着城乡一体化进程不断加快，地处城郊结合部的农户土地被大量征用，原先分散居住的农民逐步集中到由政府新建的农民新村，并且农户家庭加快小康化发展步伐，农户贷款的对象、用途、投量、结构也随之发生着显著的变化，呈现出一些新变化、新需求。据调查显示，其主要表现为：

（一）农户生产经营趋向规模化。随着农村改革开放的深入，广大农民已经摆脱了传统农业生产的束缚，单纯的种植、养殖户逐年减少，部分农户虽继续从事种养业生产，但品种、规模、结构、效益已形成新格局，更多的农民开始将经营转移到家庭工商业或外出经商、跑运输、搞经纪，拓展致富的新门路。家庭工商户、规模种养户大量涌现，单户资金的需求明显上升。

（二）农民消费欲望呈不断增长的态势。近年来，随着农户家庭经济的日益富裕，农民的建房、购车、居室装潢、添置家电等新潮消费势头不断增长积极打造自己的“小康家庭”。农村消费贷款市场逐步形成。

（三）失地农户开始走上二次创业之路。随着城市化进程的不断加快，大量失地农户在失去了原有的生产生活方式后，产生了二种情况，一种是生活城市化后，发展经济的欲望更加强烈，促使失地农民激发再次创业的欲望。另一种是有了住房、有了赔偿款后，不再就业或创业，政府担心一旦赔偿金化尽，在失地的情况下，必然再次向政府伸手，容易造成社会的不稳定。各级政府都极力引导这些农民再次创业，并急于解决创业资金问题；二方面都有极大的农户贷款需求。

（四）农村信用意识增强，农民盲目担保现象明显减少。随着金融知识的普及，包括前几年因经济纠纷追诉担保人担保责任的不断增多，农民逐渐认识到了担保的风险所在。为他人担保变得越来越谨慎，使农户担保贷款发放难度越来越大，加剧了农户贷款投放与农户担保难的矛盾。

（五）“新农村、新农民、新农业”呼唤农村金融产品的创新。农村合作银行原有的农户小额信用贷款、担保贷款已很难满足农民更大程度上创业发展的需要。农民资产基本无产权证，难以抵押的现状难以改变，迫切需要农村合作银行创新金融产品，满足农村经济发展及农民二次创业资金需求。作为服务“三农”的主力军，农村合作银行自身也急需创新产品，扩大信贷市场，提升金融服务水平。

基于上述分析，农民住房抵押贷款业务推出不仅是适时之需，更是燃眉之急。

二、风险分析

开展农民住房抵押贷款虽然可破解农民融资难、担保难等困境，但在具体操作过程中，农村合作银行也需要深入分析其存在的风险，并加以控制，否则容易给银行自身带来呆坏账等不利影响。吴兴农村合作银行分析认为，开展农民住房抵押贷款主要存在以下难点：

（一）交易控制难。由于农民社区房屋无产权证，私下转让买卖较多，手续很不规范。办理农民住房抵押后，银行难以控制部分信用较差农户私下转让房屋的行为，带来抵押业务的风险。

（二）风险控制难。由于农民住房抵押贷款的抵押物没有法定可以办理抵押物登记的管理部门，一旦农户信用下降，经营出现亏损，贷款形成风险，对抵押物无法进行控制（如诉前资产保全等），也难以处置抵押物。

三、吴兴农村合作银行农民住房抵押贷款经验

经过两年多的探索实践，吴兴农村合作银行不仅顺利推进了农民住房抵押贷款，解决了农户创业发展资金需求的燃眉之急，有力地支持了“三农”和新农村建设，而且取得了良好的社会效益。其具体做法包括：

（一）深入调研，探索农民住房抵押贷款的可实现性。2007年，该行开展了关于农民住房抵押贷款的前期调研，对现有农村农民住房情况作了细致的分析，认为：农民住房现主要有二种方式，一种是以农村宅基地为主，以自然村集结的方式居住，主要拥有一套住房解决自己居住为主。一种是城郊结合部，由于土地征用，大部分农民成了失地农民，搬进了由政府统一建造的农民新村，且绝大多数农户都拥有二套以上住房。前一种农民住房只能解决居住问题，由于农村风俗习惯及传统思想的束缚，抵押或交易都十分困难，目前尚不适宜开展抵押业务。后一种住房已类似于城市商品房，又不属于宅基地房屋，农民愿意拿出来抵押，且有变现、交易的可能性，分析以上二种情况后，该行确定率先在农民新村中开展农民住房抵押贷款的尝试。

（二）抓住核心，探索解决农民住房抵押贷款的途径。开展农民住房抵押贷款，核心是解决农民住房的产权、抵押登记、交易及处置风险控制等难题。为此，该行在市人行、省联社湖州办事处、市新农办等各部门的积极指导和帮助下，就农民住房的产权、抵押登记的归属途径及风险控制等问题提出了初步方案，后又多次由人行市中心支行、新农办牵头组织司法、法院、公证、城建、房管部门等组织论证，切实解决合法性问题，由省联社湖州办事处牵头组织内部操作规范及风险防控方面的研讨，形成了村证明、镇城建办产权登记、银行办理抵押手续的业务流程，并专题向区政府汇报，区政府下发了开办农民住房抵押登记业务的批复。

通过上下努力，在解决农民住房抵押贷款上主要解决了九个方面问题：

一是确定贷款对象，为吴兴区范围内土地被征用，搬进了新建农民新村，但其住房尚无房产证、土地证的农户。

二是确定贷款条件：

除个人贷款需具备的条件外，还须提供取得新建农民新村内住房的有效发票；除农民新村自己住房外，还须提供其他可供家庭居住的住房证明。

三是确定抵押登记部门，因吴兴区没有专门的房管部门，确定吴兴区城乡建设与交通局、织里房管所作为办理抵押登记的主管部门。

四是确定办理抵押登记手续。借款人用房屋抵押时，出具所在行政村开出的住房所有权证明，出具由该行制订的抵押承诺书，到织里房管所办理登记手续。凭登记手续申请贷款。

五是确定了贷款管理办法和操作规程，该行专门制订下发了新农村农民住房抵押贷款试行办法和新农村农民住房抵押贷款操作流程，使农民住房抵押贷款按制度有序操作。

六是确定贷款用途，主要解决农民创业、消费等的资金需求。七是确定贷款额度，根据新建农民新村内住房取得价的60%控制，单户贷款最高余额控制在20（含）万元以内。

八是确定贷款期限和利率，贷款期限一般为1年（含）以内。贷款利率按同档次抵押贷款利率执行。

九是确定试点，摸索经验。确定城东支行为试点支行，在八里店镇的前村社区、章家埭农民社区试点。

（三）大胆尝试，着力推进农民住房抵押贷款业务。确定试点后，在试点小区内大张旗鼓进行宣传，将农民房可抵押申请贷款、申请手续及办理程序告知每一家农户，同时对农民新村农民房可在一定范围内转让交易信息给予公告，形成开办农民住房抵押贷款的氛围。在开办业务前，由吴兴农村合作银行城东支行和试点社区签订《业务合作协议》，确保立信息的定期交换、沟通机制，并明确不良贷款发生后的房产回购方式。

农民住房抵押贷款在城东支行试点后，受到了农户的积极响应，贷款对象逐步扩大，贷款支持效果也十分明显。2007年底前，办理农民住房抵押贷款业务3笔、30万元；2008年，办理新农村农民住房抵押贷款31户、贷款金额365万元；2009年，办理新农村农民住房抵押贷款78户、累计支持905万元。

通过发放新农村农民住房抵押贷款，使失地农户得以获得二次创业。如家住八里店镇章家埭社区农民尤子荣失去土地后，一直没有工作，所得的补偿费也因装修、消费等逐步用完，生活比较拮据。当他得知农民住房可以抵押贷款的消息，立即向合作银行城东支行申请贷款进行了二次创业，通过以现在居住的房屋作抵押，办理贷款5万元，租用了临村的农房和土地，建立了养殖场，养殖场占地6亩，从事养鸡、养羊。现在，鸡的存栏量已达3000只，羊的存栏量已达76头，全年净利6万元。

四、开展农民住房抵押贷款取得的成效

（一）搭建了农民资产、资金融通平台。以新建农民小区的住房作抵押，把其潜在价值变成扩大生产的货币价值，使农户的闲置资产得以利用。

（二）解决了农户贷款担保难题。农村贷款“担保难”已成为农户融资的一大难题，推进农民住房抵押贷款正适应了这种变化的需要。担保人难的问题得到妥善解决。

（三）减轻了农户创业融资成本。以新建农民小区的住房作抵押的贷款利率，享受与城市商品房抵押贷款一样的利率，农户贷款的融资成本降低，减轻了农民负担。

（四）有效化解了社会不稳定因素。有效解决农民创业、消费等的资金需求，满足失地农民的再创业，使失地农民找到了重新就业创业的机会，有利于社会安定，构建和谐社会。

（五）提升了农村金融服务能力。推进农民住房抵押贷款，扩大了贷款服务面，拓展了农村贷款市场。农村合作银行支持“三农”的作用得到更大的发挥。

目前，吴兴农村合作银行在前期探索的基础上，正计划进一步争取各级政府部门和司法部门的支持，进一步扩大农户住房抵押贷款面，并积极探索农民安置房的流转，从而使农民住房抵押贷款向纵深推进。

住房支持篇3

关键词：资产证券化住房抵押贷款支持证券定价方法

我国自2005年发行首例住房抵押贷款支持证券——“建元2005-1”以来，住房抵押贷款支持证券市场在探索中缓慢前进。随着商业银行体系负债与资产间的流动性失衡问题日益严重，运用资产证券化，不仅能解决商业银行流动性失衡问题，而且有助于“金融资源优化配置，盘活存量”，支持实体经济发展。本文从介绍住房抵押贷款支持证券的发展历程开始，探讨其多种定价方式，以期为我国住房抵押贷款支持证券产品的定价提供参考。

住房抵押贷款支持证券的发展历程与现状

住房抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Security，MBS）是资产证券化的一种。它是以单一或多个住房抵押贷款组成的贷款池为标的发行的证券。投资人各期收到的现金流由标的抵押贷款所定的贷款条件决定，包括借款人每期支付的利息、计划偿还的本金和提前偿付的部分。

MBS在西方发达国家得以成功应用，但在我国的发展却十分缓慢。虽然我国从1998年便开始提出开展资产证券化业务的想法，而且在当时已经开始关于资产证券化的离岸操作，但财政部在2003年才开始着手制定资产证券化会计规范等内容。2003年，人民银行在《2002年中国货币政策执行报告》中首次提到“积极推进住房贷款证券化”，之后，MBS才开始逐步得以推进（见图1）。

2005年，人民银行批准中诚信托和中信信托在全国银行间债券市场分别发行“2005年第一期开元信贷资产支持证券”和 “建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。2005年也因此成为MBS发行元年。两年后，总量40.21亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”发行。

2008年，由美国次贷危机引起的国际金融危机爆发，其中一个重要原因就是，美国国内很多资产证券化产品经过层层打包，过度增信，结构过于复杂，使其风险难以分析理解。因此，MBS在这一阶段处于不被信任的位置，发展受限。直至2012年5月，人民银行、银监会、财政部下发了《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》，我国信贷资产证券化业务重新启动。

2014年7月22日，中国邮政储蓄银行作为原始权益人的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”在银行间市场成功招标。时隔七年，我国住房抵押贷款支持证券市场迎来了第四只产品。但是在业内人士看来，“邮元2014-1”贴近利率区间上限的发行完成价格，恰恰折射出MBS买方资金供给不足的现实。

2014年9月30日，人民银行、银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS），发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”。11月20日，银监会发布《关于信贷资产证券化备案登记工作流程的通知》，明确信贷资产证券化业务将由审批制改为业务备案制。业界认为，监管方式的调整将大大提升资产证券化的发行效率，对发起机构的限制减少将提高其积极性，资产证券化的市场潜力将得到充分挖掘。

然而，纵观我国住房抵押贷款支持证券发展历程，一个突出问题就是发行利率高企，定价存在不合理因素，这也在一定程度上影响了该业务的发展。因此，探讨国际市场上多种定价方法，对促进该市场的进一步发展具有重要意义。

图1 我国住房抵押贷款支持证券（MBS）发展历程

（编辑注：图中“次贷危机爆发”改为“国际金融危机爆发”，图中“央行”改为“人民银行”）

资料来源：国泰君安根据公开资料整理

国际市场上住房抵押贷款支持证券定价方法

目前，投资者购买 MBS 的风险来源于资产池中住房抵押贷款，主要有三类：信用风险、利率风险和提前偿付风险。信用风险1和提前偿付风险会影响MBS的现金流，而利率风险则会影响MBS的价格。

据此，国际市场上主要通过四个步骤对MBS产品进行分析与定价：一是对资产池现金流进行分析，也就是分析提前偿付率的风险；二是对资产池中贷款违约率建模；三是对基准利率建模；四是确定利差。其中，提前偿付率是MBS定价的关键部分。

而分析方法上则有两种，一种是静态的现金流分析法，即通过结构模型来预测资产组合的现金流，采用一定的提前偿付率进行计算，然后通过对利率加价差来定价；另一种则是通过蒙特卡洛模拟产生随机利率路径进行定价。其中蒙特卡洛的方法是从初始时刻的标的资产价格开始，根据假定的利率水平的随机路径（Random Path）来模拟出标的资产的到期价值，然后计算出每个到期价格下证券的收益，求出其均值，再以无风险利率贴现，完成证券的定价。

下文将分别介绍以上四个步骤涉及的常用模型及规则：

（一）提前偿付率模型

提前偿付是借款者在合约到期之前还清部分贷款或全部贷款的行为。提前偿付在法律上是一种违约行为，其会使商业银行库存现金增加，导致银行总体资产的流动性超过其利润最大化和基本风险防范的要求。此外，提前偿付还会导致银行预期利息收入减少、再投资风险增加、服务成本增加等问题。

由于贷款者的还款行为受许多因素的影响，有一定的随机性，因此在分析时一般假设还款行为遵循一定的惯例。比如，美国常用的抵押贷款提前还款惯例包括：美国公共证券协会经验法则、条件提前偿付率规则及联邦住宅管理局经验法则。具体如下：

1.美国公共证券协会经验法则

1985 年，美国公共证券协会（Public Securities Association，PSA）发展出一套衡量提前偿付的标准化经验法则。该模型根据投资者的实际还款情况进行模拟，认为贷款初期，由于贷款者收入较低，其提前还款速度也较低；随着其收入的增加，其提前还款速度将逐年增加，直至一个稳定的水平。以100期的PSA（100PSA）设定为例，期初的提前偿付率为0，然后从第1 期到第30 期，提前偿付速度以每期0.2%的速度递增，到第30 期后停止增加，稳定在6%。100PSA公式表达如下：

为了克服PSA基准的缺陷，市场参与者在实践中还可以假定PSA速度能够随着时间的推移而变化。但是该模型假设提前偿付率仅随时间而变动，忽略了利率等其他重要影响因素。

2.条件提前偿付率规则

条件提前偿付率（Conditional Prepayment Rate， CPR）规则假设抵押贷款者每年根据贷款余额的固定比例提前偿付。CPR规则设定，贷款期间每年贷款池中发生提前偿付的比率计算方法为：（借款人没有提前偿付下的贷款余额-提前偿付情况下的贷款余额）/借款人没有提前偿付下的贷款余额。

条件提前偿付率的另一种表达方式为每月提前偿付率（Single Monthly Mortality， SMM），即一个月内资产池中被提前偿付的本金占原计划剩余本金的比例。

CPR是以年率形式表示的SMM，二者之间的转换关系为：

这种方法的优点是计算较为简单，因而应用广泛，比如在我国建设银行已发行的MBS产品中，即将提前偿付率假设为CPR。

3.美国联邦住宅管理局经验法则

美国联邦住宅管理局（Federal Housing Administration，FHA）对不动产抵押贷款进行了多年的研究分析，发现平均而言，抵押贷款的提前偿付年限为12 年，即借款人会在12年内偿还所有贷款，因此该研究又被称为“12 年平均生命假设”。但是，由于该假设过于粗糙且缺乏弹性，FHA 另外以30 年抵押贷款的实际偿付情况为基础，编制了FHA 贷款存活几率表（FHA Survivorship Table），作为衡量贷款群组中借款人提前偿付的标准，即FHA 经验法则。这种方法较粗糙，实际中已经很少使用。

（二）贷款违约率模型

MBS常用的违约模型有两种，Credit Metrics模型和Credit Portfolio View 模型。

Credit Metrics模型又称信用计量模型，是J.P摩根1997年推出的信用风险管理模型。Credit Metrics模型认为信用风险源于债务人信用状况的恶化，而债务人的信用状况可以由评级公司做出信用评级。假定信用评级体系是有效的，那么通过对信用转移矩阵（Credit Transition Matrix）的分析，可以计算出在既定时间内标的资产的信用等级升降概率，从而进一步得出标的资产的信用水平与贷款违约情况。

Credit Portfolio View模型，又称宏观模拟模型，其基本研究方法是计量经济学和蒙特卡洛模拟。Credit Portfolio View模型假设经济周期的各种宏观因素会对债务人的信用等级产生重要的影响，并将这些宏观因素对违约率及相关的信用转移矩阵的影响纳入总的模型中，通过模拟来测定违约概率，从而得到动态的违约转移矩。但是Credit Portfolio View模型对基础数据的要求非常高，实际应用仍比较困难。

由于资产池中贷款笔数很大，并且有抵押担保，因此违约率对MBS产品的定价影响不大，有些定价模型可能并不将违约率纳入分析范围。

（三）基准利率模型

目前，多数MBS产品采用浮动利率发行，每期利率是合同中规定的某种选定基准利率水平加一个信用利差。基准利率经常采用Libor，国债利率等。例如，已发行的建元2005-1采用浮动利率发行2，基准利率为中国外汇交易中心每天公布的7 天回购加权平均利率在20 个交易日的算术平均值，其利差则是采用利率招标定价的方法确定。

因此，在定价中，对基准利率建模成为一个关键问题。短期利率期限结构模型有两类，分别是均衡模型和无套利模型。均衡模型如CIR（Cox-Ingersoll-Ross）、Vasicek模型通常假定短期利率服从一定的运动形态，然后从中推导出短期利率的期限结构，但缺点是它们不会自动地与今天的利率结构匹配。

无套利模型如Ho-Lee模型、Hull-White模型等则从市场的无套利条件出发，可以与今天的期限结构完美切合。具体思路为：首先根据债券市场数据静态估计出当前的利率期限结构，有些模型还需要估计即期利率的波动期限结构，以这一个或者两个期限结构为输入变量，通过无套利关系推导出利率期限结构的后续延边路径，再在这个基础上为MBS定价。（四）利差定价模型

MBS产品的定价通常根据其与基准利率之间的利差确定，目前国际上主要通过以下三种分析方法确定利差：

1.收益率利差分析法

国债市场通常是其他固定收益证券定价的参考基准，因此债券的收益率一般可表示为相近期限国债的收益率加上一个收益率利差。由于MBS不是一次性偿付本金，而是按月偿付，因此国际市场上一种通用方法是，采用与MBS 的加权平均期限最相近的国债收益率加上收益率利差来对MBS进行定价。

2.静态利差分析法

静态利差分析假定MBS利率期限结构与国债利率期限结构之间的利差是固定的，即在任意时刻，两者的即期利率差值恒定。静态利差分析是收益率利差分析的改进，它不是衡量MBS 相对于单个国债的相对价值，而是分析其相对于一系列与MBS 现金流时机相同的国债组合的相对价值。

静态利差具体的计算过程是将国债利率期限结构曲线中的每个即期利率加上一个固定的利差，然后用这些即期利率对预测的现金流进行折现，通过试错法不断调整，找到一个合适的利差，使得对未来各期现金流进行折现后的现值等于市场价格。

3.期权调整价差分析法

前两种模型在确定利差时，均以静态收益率或利率期限结构曲线为基础，没有考虑利率变动对提前偿付行为的影响，即没有考虑提前偿付这一隐含期权对MBS定价的影响。在不同的利率运动路径下，借款人提前偿付的可能性、偿付金额均可能不同，即提前偿付的现金流具有利率路径依赖性。

因此，学者提出期权调整价差（Option Adjusted Spread，OAS）分析法，通常是利用蒙特卡洛模拟的方法来产生足够数量的利率路径，在各利率路径情况下确定提前偿付情况，从而确定MBS可能的现金流；然后假定一个利差，对各利率路径情况下的现金流进行贴现，将所得MBS价格进行平均，即得到考虑了隐含期权的MBS价格，称为理论价格。使得MBS理论价格与市场价格相等的利差，即为期权调整利差。

（五）总结

综上所述，在已知提前偿付率和贷款违约率的情况下，则可得到MBS每期现金流的分布；而基准利率和利差的确定则可得到MBS现金流的贴现率。由此可对MBS产品进行定价，基本公式为：

其中，是考虑提前偿付和贷款违约行为后的第t期的现金流，为第t期的基准利率，为第t期的利差。

对国内住房抵押贷款支持证券定价的建议

随着我国资产证券化市场的逐步开放和深化发展，住房抵押贷款支持证券将日益活跃，而如何合理、有效地对其定价则成为不可忽视的问题。国际市场上MBS的定价方法已经较为成熟与完整，值得我们学习与借鉴。但是，在借鉴国际经验的同时，必须注意到我国住房抵押贷款支持证券具有不同于其他国家的特点：

1.国际市场上的提前偿付行为特点在中国不一定适用。我国个人住房贷款提前偿付的动机大多为节约利息支出，而西方国家贷款者则大多是出于再融资的动机选择提前偿付。因为美国是固定利率抵押贷款，而我国是浮动利率抵押贷款，贷款利率随着央行的利率政策波动。当利率下降时，美国贷款者可能会提前还款，从而以更低的成本在市场上进行再融资；而中国贷款者则可能在利率上升时提前还款，以避免支付更高的利息。

2.国际市场上的MBS产品以固定利率抵押支持证券为主，而我国的MBS产品以浮动利率抵押贷款为基础资产。此外，我国的浮动利率也不像利率市场化国家那样，将浮动利率盯住某一指数，并设定利率调整上下限等。

3.在中国市场上，MBS市场尚处于起步阶段，历史提前偿付率和违约率等数据并不完整，很难运用国际市场上采用的模型进行分析。

综上所述，我国住房抵押贷款支持证券的定价研究应遵循自己的特色，不能单纯搬用国际技术，应该加强数据收集与实证研究，结合我国利率环境、贷款者提前偿付和违约行为，构建符合我国特点的MBS定价模型。

注：

1.MBS中的信用风险即贷款违约风险，需要注意的是，与企业债、金融债不同，此处的信用风险不是交易对手风险，也不是发行机构未来能否还本付息的风险，而是资产池中贷款的违约风险。

2. 浮动利率按月浮动，按月付息。

作者单位：国泰君安证券固定收益部

贵州:制定人才住房支持政策篇4

贵州省加快制定人才住房支持政策, 近日提出:引进的高层次急需人才最高可享受百万元购房补贴或高标准的租房补贴。

据了解, 对引进在贵州服务一定年限的“两院”院士, 国家“千人计划”和“万人计划”人选者、长江学者、国家有突出贡献中青年专家、国家杰出专业技术人才、国家杰出青年科学基金获得者和国家级重点学科, 重点实验室学术技术带头人, 具有学历学位的博士, 贵州将分别提供100万元、60万元、15万元的购房补贴 (省内培养的具有学历学位的博士参照执行, 已享受房改政策的除外) , 其所需资金, 省属事业单位引进的按省财政出60%、用人单位出40%的比例执行, 省级机关引进的由省财政全额承担, 中央在黔单位、各市州、企业按各自开支渠道办理。

对于采取柔性方式引进的高层次急需人才, 分别按不少于200平方米、120平方米、80平方米的标准享受租房补贴, 所需资金由用人单位自行解决。 (李惊亚) ■

住房支持篇5

一、主要做法

（一）将保障性住房纳入银行信贷支持范围。各家银行在“政府主导、市场运作、金融支持”的框架下，根据保障性住房项目特点合理确定信贷条件，将廉租住房、棚户区拆迁改造安置等纳入信贷支持范围，对符合条件的项目在信贷资金规模上给予充分保障。如XX银行对支持保障性安居工程的授信主体在风险可控、可持续发展条件下择优选择支持。XX银行对从事保障性住房建设的房地产开发企业可随时调入房地产客户名单，并在信贷规模较紧的情况下，对该类客户提款需求优先安排放款。

（二）安排专项资金支持保障性住房项目建设。XX银行仅4-6月棚改专项贷款投放就达113亿元，重点支持了XX、XX、XX等一批国家领导人关注、社会影响大的棚改项目。XX银行将XX集团棚户区改造项目列为优先支持行业，优先为项目安排贷款规模，先后为该集团三期棚改工程提供信贷支持7.4亿元。

（三）新发放保障性住房项目贷款实行差别化定价政策。XX银行对保障性住房项目贷款利率一般不予上浮或上浮幅度控制在5—10%范围内（其他房地产项目贷款利率上浮30—40%）。XX银行对省级平台作为借款人的棚改项目，合同期限五年以上的贷款执行基准利率下浮10%；合同期限在五年或五年以下的 1 贷款，其利率不高于五年以上贷款基准利率下浮10%的水平。对于市县级政府平台作为借款人的棚改项目，新发放的贷款利率比照执行省级政府平台的差别化定价政策。

（四）积极与保障性住房融资平台开展业务合作。各银行业金融机构在严控地方政府融资平台贷款总体不新增的前提下，允许承担保障性住房项目的平台新增贷款，鼓励基层银行机构积极发放保障性住房开发贷款。2014年6月末，XX市6个保障性住房项目16.53亿元贷款全部通过平台类贷款运作，其中市级平台贷款余额7.2亿元，区（县）级平台贷款余额9.33亿元。XX银行促成了全省统一的保障性住房投融资平台的成立和运作，通过搭建省级保障性住房统贷平台，引入省级增信，有效缓解了市县平台自身融资能力较弱问题。2014年5月19日，XX省保障房统贷平台——XX投资集团有限公司注册成立，注册资本5亿元。

（五）灵活采取多种方式支持保障性住房建设。一是积极开展银团合作提供银团贷款支持。如XX银行、XX银行、XX银行先后为XX棚户区搬迁改造项目、XX棚户区改造项目提供银团贷款支持。二是开展多层对接支持保障性住房建设。银行业金融机构根据项目情况，利用“直对县”、“直对市”、“市带县”、“省带县”多层次开展项目支持。三是协助拓宽融资渠道。如XX银行2013年协助XX市投资开发有限公司、XX市城市投资集团有限公司、XX区城市基础设施投资开发置业有限责任公司发行公司债共计筹集资金44亿元。

（六）规范运作加强信贷风险防范。各银行业金融机构一是明确支持范围为列入国家保障性安居工程计划范围内的保障性住房项目，重点支持政府主导实施的保障性住房项目。二是对借款人为融资平台的，严格执行“名单制”管理要求，确保借款人已纳入银监会及各机构融资平台名单管理。三是严把项目评审授信关。全面审查项目建设内容、行政审批手续、资本金落实、借款人偿债能力、担保措施等。四是加强贷后管理。严格审查贷款发放和使用条件，严格保障性住房贷款用途管理，确保专款专用，密切关注还款来源落实和抵质押资产价值变动情况。

二、保障性住房建设融资面临的问题和原因分析

（一）保障性住房建设资金需求巨大。在2013年，XX提出2013——2017年全省计划建设城镇保障性住房17万套，计划投资220亿元；实施各类棚房区改造59.9万户，计划投资1100亿元。目前全省保障性住房总投资4年内要达到规划的1320亿元投资规模难度较大。又如XX市2013年保障性住房计划建设面积117.41万平方米，实际竣工面积11.61万平方米，不足计划任务的9.9%。从辖内银行业金融机构参与程度来看，股份制银行、地方法人机构参与的积极性不高，特别是股份制银行尚未介入保障性住房业务。

（二）地方财政配套资金压力大。随着保障房建设的快速推进，土地获得成本、保障房建设成本及相关配套设施提供成本的不断攀升，资金的需要量也不断增长。一些地区由于经济发展水平不高，地方财力有限，尤其是区县级财政资金配套压力较大。据了解，有的地区在廉租住房建设中，既没有财政匹配资金，土地出让金也由于一直在上级统一管理而没有按政策计提。

（三）保障性安居工程建设资金来源渠道相对单一。如前所述，政府专项资金投入是保障性安居工程建设重要来源，但可筹集的资金数量有限，除中央、地方专项投入以外，在很大程度上仍依赖银行信贷，筹资渠道单一，多元化的融资体系尚未形成。全省保障房建设资金来源中，直接融资方式筹资量仍然较少。除XX、XX市外，其他地区尚未开展利用住房公积金支持保障性安居工程试点工作，XX虽作为试点城市，但未开展相关业务。

（四）保障性住房项目建设支持政策不完善。国家在保障性住房建设资金投入方面的政策缺乏明晰、稳固的制度，缺乏完善的税收、保险及激励政策，特别是缺乏贷款风险和损失补偿的配套政策。如在不良贷款核销方面尚未建立有别于商品房开发项目的金融支持政策，使得银行业金融机构对保障性住房信贷投入动力不足。

（五）保障性住房项目建设贷款周期长。相对于一般商品房开发项目，保障性住房项目特别是棚户区改造项目往往地处城市边缘，房屋密度大，周围基础设施落后，开发资金需求量大、成本高，开发建设周期基本需要3—5年，具体拆迁方案往往与改造初期方案存在差异，经常发生拆迁居民对货币补偿金额或实物补偿要求的诉求变化，造成项目建设资金总额增加或用途改变，也使部分项目进展缓慢，给银行信贷资金使用带来较大的风险。XX市有的保障性住房项目申请法院强制拆迁已经2年，但至今尚未执行。

（六）部分平台或企业不符合申贷条件。有的规划、用地预审等审批手续不齐全，审批文件批复内容与项目实际建设内容不符，建设内容包含保障房居住区（红线）之外的基础设施等，不符合部分银行相关保障性住房信贷政策规定。有的项目无法落实有效的资本金、还款来源、抵押担保方式，政府或相关部门不愿意出具相关承诺、协议等，或者出具上述资料的时间周期较长，从而影响审批进程。部分从事保障房建设开发的企业规模小，资质等级低，自有资本金少，在银行信用评定等级低，建设项目自筹资金不到位，影响与银行开展合作。

（七）项目建设创新模式的融资操作还不成熟。如BT模式下，BT项目回购资金能否及时到位，是建设企业和银行关注的核心。另外，由于相关法律法规缺位，BT、BOT等模式涉及许可、审批环节多，融资中实际操作难度较大；而且地方政府一般只出具全额付款承诺为施工企业贷款作担保，而不是施工企业本身资产抵押，使银行觉得未来责任主体难以确定。

三、相关建议

一是积极探索民间资本进入保障性住房领域的办法，对于社会投资主体参与保障性住房建设，可采用税费减免、补贴等直接 5 的经济利益支持，或采取与优势地块商品房项目捆绑开发等措施予以激励，引导社会资金投入。

二是探索试点发行保障住房政府专项债券。借鉴国外做法，发行政府专项债券，面向社会筹集资金。

三是允许保险资金通过基金、股权、债权等方式投资保障房建设项目，并给予保险公司一定的税收支持政策。

四是建立保障性住房贷款担保机制。成立专门的机构为保障性住房项目融资提供担保，分散信贷资金风险，并制定贷款风险和损失补偿的政策。如建立贷款风险补偿、贴息及不良贷款核销政策等。

五是建立保障性住房资金运营专户，由政府承诺，将保障性住房建设、出售和出租的收入及相应过程中产生的增值效益等全部存入该专户，作为还款保证。对建成后的廉租房、公租房等不出售的保障性住房，银行可与政府部门，如房产局签订回购协议，设定合适的宽限期和分期还款计划。对BT等创新性项目，应将回购资金来源列入财政预算，消除银行对项目贷款风险的顾虑，以未来稳定可靠的还款保证推动融资行为的规范。

住房支持篇6

一、保险和担保机制在支持住房消费中存在的问题

(一) 保险作用尚未得到充分发挥

住房保险是随着住房抵押贷款业务的发展而逐步发展起来的。作为金融市场的重要组成部分, 我国的保险市场已经初步形成, 但是住房金融和保险市场的融合还不够, 住房保险仅处于浅层次的初级阶段, 作用没有得到充分发挥。例如住房保险业务刚起步、数量少、险种单一, 抵押贷款房屋保险发展不尽完善, 住房抵押贷款寿险几乎是空白, 贷款机构和保险机构的风险范围没有合理划分, 参与住房金融业务实力较强的保险机构单一等。具体而言, 住房保险在住房消费支持中存在的问题主要表现在以下几个方面:第一, 对房贷综合险的抵触情绪较大;第二, 对其他财险的认识度不高;第三, 利用公积金贷款购房及贴息贷款购房的投保政策不够清晰;第四, 寿险业务面临空白。

目前, 保险作用未得到充分发挥的深层原因主要有以下几点:

1. 保险的险种及其条款设计不尽合理:

第一, 各险种的发展不平衡;第二, 合同保险期限与实际承担保险责任的期限不一致, 导致保险费的计算存在出入;第三, 保险过度, 消费者负担过重。

2. 保险公司在业务操作上存在缺陷:

第一, 经营认识上的偏差导致代理手续费的攀升;第二, 考核体制上的弊端导致保费虚增和营业费用虚提;第三, 保险保障不充分, 保证保险和信用保险相混淆。

(二) 担保与住房消费性融资机制之间的协调配合质量还较低

担保制度作为一种新的住房消费服务方式, 对促进住房消费、防范和化解个人住房贷款风险发挥了积极作用。但这个新兴行业毕竟是在摸索中求发展, 在业务设计本身及其操作过程中还存在许多问题。第一, 政策性担保和商业性担保发展不平衡;第二, 担保在降低信贷工具使用门槛方面的作用不明显;第三, 担保机制几乎没有体现出对低职级公务员的特别支持;第四, 尚未发挥专业性担保机构的作用。

担保与住房消费性融资机制之间的协调配合质量不高的原因主要有以下几点:第一, 商业性担保机构及担保市场存在内在缺陷;第二, 政策性担保存在政策限制和体制障碍;第三, 对住房担保机制的认识度还不够。

二、保险和担保机制对住房消费的支持效率需要改进

目前, 保险和担保机制尚处于初级阶段。由于与住房消费性融资机制之间的协调配合质量较低等方面的原因, 致使这一机制支持住房消费的功效没有得到较好的发挥。为此, 必须改进保险和担保机制对住房消费的支持效率。

担保和保险都是处理风险的金融工具, 两者既有联系, 又有本质区别。从功能上说, 担保主要是保障债权的实现, 促进资金融通和商品流通, 而保险是当发生保险合同约定的损失时使投保人能获得赔偿, 并且两者在运营机理、法律关系、风险防范上也有差异。这些特点在理论上和机制运行上为两者的结合以弥补各自缺陷提供了可能。以下两种业务, 可有效提高政策性与商业性担保保险的融合度。

(一) 综合险业务

据悉, 已有政策性住房担保机构 (如北京市住房贷款担保中心) 开办了此项业务, 对采用公积金贷款的住房融资者提供“团购保险”服务, 并且申明此项业务免收保险费。但是此项业务的开展处于起步阶段, 机制的设计和运行还应进一步完善。优化后的团体房贷综合险业务运行机制如图1所示。

其中有一点尤其值得注意, 那就是优化后的方案中规定由住房公积金管理中心替职工缴纳保险费, 并由政策性担保机构代为办理保险业务。购房融资者抵触房贷综合险的原因无非是由于短期来看使他们承担了一定的保险费用, 而如果把这一笔费用由住房公积金管理中心承担, 那么购房融资者对房贷综合险一定是欢迎的。而且, 由住房公积金管理中心缴交保费也是合理的。一方面, 《住房公积金管理条例》中规定住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房等住房消费活动, 而房贷综合险是保证能获得购置住房并使住房消费得以顺利进行的前提条件, 也是用于购买住房的支出, 因此也符合住房公积金的使用规定;另一方面, 职工所缴存的住房公积金及其所在单位为其缴存的住房公积金, 都属于职工个人所有, 利用其中一小部分资金缴纳住房的保险费用也无可厚非。

(二) 团体信用住房人寿保险业务

团体信用住房人寿保险业务的设计方案与团体房贷综合险业务比较相似, 仍是政策性担保机构与保险公司 (寿险公司) 签订团购保险合同, 代为办理相关保险业务事宜。不同点在于此业务是由公务员和政策性担保机构签订委托代理合同, 业务的开展采取自愿的形式, 并且保险费不由住房公积金管理中心承担。具体的运行机制如图2所示。

通过加强政策性住房担保机构和人寿保险公司的交流与合作, 双方签订上述保险合同既能实现专业化分工、提高金融工具的支持效率, 又有效分散风险, 从而有效提高政策性与商业性担保保险的融合度, 使得保险对住房金融的作用得到充分发挥, 提高了担保与住房消费性融资机制之间的协调配合度。

参考文献

[1].陶丽琴.抵押物保险合同上担保物权的竞合.现代法学.2007.1

[2].陈英存.中国特色住房消费模式探讨.中国房地产金融.2008.7

[3].高榕.个人住房贷款风险转移机制的新思考.商业经济.2006.11

住房支持篇7

新型城镇化一方面推动城乡发展、带动就业、增加人民收入、提高社会福利, 而另一方面由于城镇化会使大批非城市居民涌入城市, 在产生住房刚性需求的同时, 也会带来住房难题。党中央强调的新型城镇化的核心是以人为本, 其实质就是让人民享受平等的权利, 生活得更幸福。中国城镇化进入新一轮快速发展期, 截至2013年底, 中国城镇化水平提高到53.73%, 以当前增长速度, 到2018年城镇化率有望达到60%。随着城镇化率的一步步提高, 越来越多的农村居民进入城市, 加之城市土地有限, 城市住房问题愈发凸显。因此, 在新型城镇化的背景下, 政府必须要加大保障房的投入力度, 而我们所关注的则是非常重要的保障房的融资问题。

现在保障房建设的资金主要分为两大块:财政资金和银行贷款。而从《关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知》中, 我们可以清楚地看到, 用于保障房建设的财政资金主要有公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算、地方政府债券收入这几块。而根据当前实际情况, 只有公共预算现在是既无争议也最可靠的资金来源。

二、财政资金对保障性住房投入现状

(一) 中央财政对保障性住房的投入。

2008年以前, 我国一直在推行市场化解决住房需求, 忽视了保障性住房的重要性。而以金融危机为契机, 既让政府认识到保障房具有保民生促增长的功效, 也让政府认识到我国保障房的稀缺性。2008年以来, 我国政府通过中央预算资金配套地方财政资金对保障性住房进行投资建设。同时, 建设3, 600万套的保障性住房也具有吸收2008年以来国内过剩流动性的作用。以下, 用表格来梳理中央财政在近几年来对保障性安居工程的投入情况。 (表1)

中央财政资金主要通过中央本级支出和对地方转移支付的方式来使用。例如, 在2012年的保障性安居工程支出的预算中, 中央本级支出54.31亿元, 向地方转移支付1, 733.15亿元。在《2012年中央对地方均衡转移支付办法中》, 中央财政对地方政府的转移支付的总体目标是缩小地区间财力差距, 逐步实现基本公共服务均等化。

中央财政投入保障房的建设资金很大, 从2009~2012年, 仅保障性安居工程支出就达到5, 360.6亿元。这在中国保障性住房覆盖率如此低的情况下, 的确起到了解燃眉之急的作用。同时我们也看到, 在对地方的转移支付上, 也是按每个省的实际情况来确定均衡的转移支付的规模。

(二) 地方财政对保障房投入概况———以上海为例。

由于分税制的存在, 中央看重的全国人民的总福利, 而各个地方只能对当地居民的福利负责。在住房保障的问题上, 中央政府所关注的与各地方政府所关注的势必不一样。以上海为例, 2009年上海市财政资金用于保障性住房支出仅有1.9亿元, 2010年开始大量增加建设保障性住房投入, 当年保障性住房支出升至11.9亿元。2011年, 大量增加公共租赁住房的建设, 保障性安居工程支出规模达到15亿元。在2012年, 这个数据上升到28.6亿元。

在中央的号召与要求下, 上海跟其他城市一样从2009年后开始用大量的财政资金支持保障房的建设。由于保障房建设项目具有资金需求量大、投资回收期长、回报率较低以及收益外部性等特点, 私人部门投资保障房项目缺乏盈利动力。因此, 长期以来只能是政府成为保障房建设的投资主体, 融资渠道比较单一。

三、财政资金投入保障房建设面临的问题

(一) 资金缺口大。

“十二五”期间规划的3, 600万套保障房的建设目标, 如果按照每套60平方米, 每平方米2, 000元的建造费用来计算, 共计需要4.32万亿元的资金投入。相比之下这几年中央财政能够用于保障性安居工程的资金只有几千多亿元, 存在较大的资金缺口。虽然保障房的建设中已采用多种融资方式, 但主要还是财政资金和商业银行贷款占据主导地位。

而且我们必须认识到, 在面临中国这么巨大的保障房融资需求时, 我们的财政资金也是心有余而力不足, 巨额的政府性融资和负债也给未来的财政带来相当大的风险和压力。并且从国外的经验来看, 政府财政资金参与保障房建设都经历了一个从直接投入建设到间接参与补贴的过程, 当然这个过程是伴随着保障性住房的存量不断增加而发生的。

各地方政府由于保障房的建设不直接与以GDP为主的考核指标相挂钩, 短期内大成本投入并不能带来可靠的收益, 而且还会给地方融资平台带来较大风险, 故消极对待保障房建设, 投入的资金非常有限。

(二) 地区保障成本差异大。

我国幅员辽阔, 经济发展水平也有很大差别, 所以不同地区的单位保障成本差别是很大的。比如说, 上海地区单个家庭的保障成本要远远高于安徽的偏远山区。中央必须把握住全国这一盘棋, “北上广”这些大城市不管多重要, 它们也只是一个个地方。从理论上来说, 中央若为了迅速的扩大中国国民的住房保障覆盖面, 那么经济发展水平越高、价格水平越高的地区就应该越减少覆盖, 而把有限的财政资金拿出来迅速覆盖经济欠发达地区。但是, 从实际情况来说, 中央目前并没有这样做, 而只是将一些特别贫困的地区作为了重点的保障对象。

(三) 两级政府的目标差异。

资料来源:财政部网站

中央政府是需要对全国的弱势群体负责中央政府是需要对全国的弱势群体负的, 而由于分税制的存在导致地方政府只会对当地的弱势群体负责。虽然中央政府可以从财政中拨出保障性住房的部分建设资金转移支付给地方政府, 但地方政府目前财政状况是普遍不乐观的, 而且从2012年开始, 地方政府的债务水平就已经受到严格控制, 城投债的规模不得继续扩大, 总债务水平也不能扩张, 保障性住房建设的地方政府配套资金得不到有效的保障。从中央来说, 目前只有靠下达硬性指标的任务形式才能督促地方政府来建设保障性住房。而从一些报道也看到, 个别地方政府无奈只能将某些本不属于保障房的项目嫁接到保障房的任务指标上。

(四) 中央对不同地区转移支付的均衡性问题。

一个省一个市到底需要多少保障性住房?全国保障房的合适规模是多大?3, 600万套的保障性住房过量了吗?这些问题并没有一个明确的答案。甚至有地方官员说按照中央下达的指标量, 再按照申请人的资格限制, 这么多的保障性住房根本用不完, 所以现在在放松申请保障性住房的资格。

这种说法实际反映了中央到地方对保障性住房量的认识不一致的情况。而中央财政给地方的保障性安居工程的转移支付是按照任务量来计算的, 如某些县市的标准是300元每平方米。任务量的盲目确认直接导致了转移支付数额的盲目性。传统的财政支持存在的一个弊端就是无法准确的分配中央财政对各个地方的支持额度。现有的《均衡支付转移办法》并不能完美的解决这个问题。

(五) 财政一次性投入, 资金不可循环带来持续性建设难题。

现在中央对保障性安居工程的财政投入是完全一次性、不可回收的, 所以每年建设保障性住房都会面临融资问题。地方性政府的财政投入能收回的也只是一部分。加上本身财政的紧张性, 一次性、回收性差的特点就更加剧了保障性住房的资金缺口问题。

随着中国保障性住房存量的增加, 如果可以转变政府职能, 吸引更多的民间资金进入保障性住房的建设及运营过程, 实现财政投入的可循环、可持续利用, 不仅可以缓解中央及地方政府面临的资金难题, 更可以起到沉淀民间资本, 吸收社会过多流动性资金的作用。

四、探索可持续的住房保障金融支持体系

在分析了目前各级政府对保障性住房的投入概况及财政投入面临的问题之后, 建立一个可持续的住房保障的金融支持体系就显得十分重要。保障房建设是一个市场化过程, 所以我们也可以尝试采用以市场为基础的基金模式来解决保障房融资问题。而此基金模式的出发点就是让在保障房建设融资中起中流砥柱作用的财政资金得到可循环可持续的利用, 也使更多的民间资金能参与到保障房的建设之中。

(一) 可持续的住房保障金融支持体系模式。

保障房的投资使用市场化的方式。国家可以鼓励符合条件的市场主体即房地产开发商来开发建设保障性住房。虽然保障房项目是微利, 但是我们可以设法从降低开发商投入的自有资本以提高开发商的财务杠杆率和政府担保以降低保障房开发建设的风险这两方面入手, 使得低盈利与低资本金投入和低风险相匹配。

1、发行保障房平台基金, 以降低开发商资本金。

中央每年财政专项拨款1, 000亿元作为保障性住房的国家总资基金, 按照迅速扩大保障房覆盖面和缩小地区间财力差距, 逐步实现基本公共服务均等化的原则转移到每个地区。地方再根据各自地方的保障房的实际需求量从财政中辟出专门的当地保障房的总资基金。

开发建设保障房的开发商与基金公司合作, 发行保障房平台基金。首先由中央的国家总资基金和地方的总资基金分别认购10%, 而这20%的基金份额可以完全作为不收取盈利的垫底资金。开发商可以认购20%以内的基金份额。其余的60%左右的基金份额向市场公开发行。如住房公积金的增值收益、保险资金和各民间资金都可以通过认购保障房平台基金来投资保障房的建设。这样, 1, 000亿元的国家总资基金就可以撬动地方财政1, 000亿元和8, 000亿元的社会资本, 全国的保障房平台基金总规模便达到了1万亿元。普通的房地产开发项目对资本金的要求是30%。这样全国范围内开发商就保障房开发项目最多可以向银行贷款23, 333亿元, 这样就解决了一共33, 333亿元的保障性住房建设资金。

借助如此多的银行贷款并不是没有依据的。在保障房项目的融资中, 除了政府的财政性资金外, 主要资金还是来源于商业银行。商业银行给保障性贷款都是以优惠的基准利率, 因而存在一个低利率、金额巨大、回报期长的特点, 这就决定了只有国家政策性银行和大型国有银行才是提供保障性中长期贷款的主力军。据披露, 2010年, 大型商业银行保障性住房开发贷款的年增长率都超过20%, 这明显是受到政策导向的结果。截至2011年12月, 保障房开发贷款余额为3, 499亿元, 比2010年同比增加1, 751亿元, 这占到同期房地产开发贷款增量的一半。可见, 商业银行为保障性住房的建设给予了巨大的支持。值得一提的是国家开发银行, 它给保障房建设提供的贷款资金相当于所有金融机构的一半。2011年国开行新增保障性安居工程贷款1, 095亿元, 2012年该数据为1, 166亿元, 同业占比超过60%。 (表2)

资料来源:国家开发银行年度报告

两年的建设周期结束之后, 部分用于出售的保障性住房如经济适用房和旧改房等出手之后便可收回部分建设本金和利润。假设这部分是60% (2万亿元) , 那么剩下的40% (13, 333亿元) 用于出租的保障性住房, 地方政府可委托中央财政部发行总额为13, 333亿元的20年期定向回购保障性住房的债券。这样, 保障房开发建设的银行贷款和保障房平台基金都可以全数退出。保障房开发基金中政府垫资部分不需盈利, 只要收回本金。而这部分本金收回之后又可以继续认购2年之后的保障房开发基金, 继续撬动市场资金参与保障房的开发建设。这就是本文所说的财政资金实现可循环、可持续的投入。

考虑债券的利息大概为5%。那么此定向债券每年的600多亿元的利息可从土地出让金中专项拨出。20年到期后, 保障房的存量已经非常庞大, 完全可出售这40%的出租性保障性住房, 而考虑到20年的房地产增值, 偿还债券的本金是足够的。

在这个住房保障金融支持体系中, 利用到了基金和债券两种金融工具, 最大的作用在于实现财政资金的可持续、可循环投入的基础上, 大量的吸引民间资金参与到保障房的建设之中, 通过降低对开发商的资本金的要求, 提高其财务杠杆率, 使有限的资本赚取合理的利润。

2、建立统一的保障房担保平台, 降低开发保障房风险。

在这个金融支持体系中非常重要的一环是政府需出资建立统一的住房担保平台, 为符合条件的开发商进行的保障房开发提供担保。一方面中央和地方可以对其进行两级贷款担保, 单列其保障房项目的贷款科目, 一旦出现违约和损失, 政府将进行托底。这样有了政府的担保, 银行贷款的资金成本就降低了;另一方面在保障房平台基金募集时, 除了中央和地方政府的份额是不需要回报的, 开发商和社会资金是需要利润的。政府的担保将极大地降低基金的风险, 则该保障房平台基金的收益率就可以低于市场其他基金收益率, 低风险可以匹配低收益。 (图1)

(二) 可持续的住房保障金融支持体系的优点

1、资金融通方式。

通过建立保障房平台基金, 可以在更大范围内吸引更多的社会资金和民间资金参与到保障房建设中, 拓宽了保障房融资渠道, 降低了保障房融资成本。

解决中央和地方政府的财政困难, 使得投入保障房建设的财政资金可持续可循环的引导社会资金进入保障房的建设。使得正确地处理了政府和市场在保障房融资方面的关系, 充分发挥了市场在资源配置方面的基础性作用, 使保障房融资手段更多元化和市场化。

2、专业的基金管理公司。

由专业的基金管理公司作为保障房平台基金的管理人, 依据专业基金管理公司自身审慎的项目评审标准、流程和严谨合规的风险控制手段, 充分发挥其在基金管理方面的经验, 可从基金募集、投资、管理、退出全流程对保障房基金进行管控, 充分保障基金投资人和保障房开发企业等各参与方的利益。这样就丰富了我国基金市场品种, 使很多风险厌恶型投资者也可以通过购买保障房平台基金投资低风险的保障房项目。

3、保障房开发企业。

新型融资模式是一种轻资产运作模式, 大大提高了这些企业参与保障房建设的积极性, 而不像BT模式那样只能由资金实力相当雄厚的企业开发建设, 打破了大型房企对保障房建设的垄断, 增强了市场的竞争性。

4、地方政府。

地方政府认购保障房平台基金中的一定份额, 用有限的资金撬动更多外部资金参与保障房的建设, 充分发挥政府资金的杠杆作用, 缓解政府面临的保障房资金压力, 利用更多的资金进行其他的民生工程建设, 为当地百姓提供更好的基本公共服务, 促进新型城镇化建设稳步推进。而且, 可以使多个保障房项目同时开发建设, 使地方政府可以在上级政府规定的时间内保质保量地完成保障房建设任务, 起到事半功倍的作用。

参考文献

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[3]巴曙松, 张旭, 王淼.中国廉租房的融资特征及其发展路径研究[J].西南金融, 2006.10.

住房支持篇8

一、丽江市保障性住房现状

2011年国家支持保障性住房建设的力度空前加大, 计划新建保障性住房1000万套, 其中, 下达云南省的建设任务39.93万套, 下达丽江市的建设任务4100套。截至2011年8月中旬, 全市保障性住房开工率不足20%, 处于全省末位。通过各方努力, 近期保障性住房陆续开工, 已完成投资0.20亿元, 但要在年底前完成“总投资60%以上、竣工面积35%以上”的任务, 地方政府面临的工作压力加大, 形势严峻。

最大的困难是, 随着保障性住房建设工作的加快推进, 建设资金需求加大, 钱从哪来?目前, 政策基本明确的保障性住房资金来源主要有:地方政府土地出让净收益的10%, 住房公积金增值收益, 中央、省级和市级专项补助资金。这部分资金相较于保障性住房建设的庞大需求来说, 只能是杯水车薪。以2011年为例, 丽江市城镇保障性住房建设任务是, 廉租房600套、公共租赁房2500套、城镇棚户区改造1000户。按廉租房、公共租赁住房和城镇棚户区改造套均面积分别约50、60、70平米, 每平米成本2000元左右测算, 我市今年保障性住房建设资金需求为5亿元 (见表1) 。截至9月底, 丽江市已下达中央及省级补助专项资金0.87亿元, 并将在近期下拨市级配套资金0.15亿元, 但资金缺口仍有3.98亿元, 占资金需求总额的80% (如图1所示) 。

丽江市经济欠发达, 2010年地方一般性财政收入仅16.46亿元, 测算出的2011年保障性住房资金需求和资金缺口分别占地方一般性财政收入的30.38%和24.18%。可以预见, “十二五”期间更多保障性住房的建设任务将给地方财政带来沉重的压力。保障性住房要可持续发展, 单纯依靠政府转移支付是不行的。而作为第一社会融资渠道的金融机构, 目前对全市保障性住房的贷款为零, 支持力度严重不足。如何通过政府、金融机构、社会融资相互配合, 搭建一个具备自身造血能力、可持续的开放的融资平台, 对保障性住房提供金融支持, 已成为当前迫切需要解决的问题。

二、制约保障性住房获得金融支持的瓶颈

(一) 缺乏差别化授信政策, 保障房难以符合贷款条件

保障性住房建设项目政策性强、开发主体多元、投资周期长、资金回收慢、利润空间小等特点与现行的房地产贷款政策极不匹配。而我国现在执行的保障性住房政策框架内, 没有形成一整套完备的金融政策体系, 缺乏相应优惠政策, 在项目审批条件审查、资本金到位审查、资产质量认定、不良贷款核销等方面执行等同于其他建设项目的金融政策, 导致保障性住房项目的贷款审批难, 这在一定程度上影响了金融机构参与项目融资的积极性。

(二) 抵押担保难, 保障房信贷风险高

首先, 保障房的建设用地多为划拨土地, 其使用权多为地方政府所有, “房随地走”的抵押担保法律要求导致开发商无法利用土地进行抵押获得建设资金。其次, 经济适用房、“两限房” (限面积、限价格) 等部分项目的开发商虽然可以获得土地使用权, 但由于地方政府考虑到土地财政等问题多将保障房项目安排在偏远、环境较差的地方, 使得这类土地的价值不高。同时, 不少地方还对保障房土地设定了诸如存续时长、交易对手等交易限制, 增加了金融机构接受此类担保的顾虑。再次, 地方政府出面担保或出具财政承诺已被明确禁止。最后, 由于保障性住房突出公益性和政策性特点, 以保障性住房在建工程作抵押, 即使项目贷款不能如期偿还, 基于维护保障房住户实际居住权益的政策落脚点, 金融机构也难以收回处置。

(三) 收益有限, 保障房现金流难以覆盖贷款本息

保障房建设的出发点是为社会低收入群体提供住房保障, 所以其销售价格和租金受到严格控制。普通商品房的销售价格和租金一般是根据比价效应来确定, 即根据周边已开发或出租的楼盘售价或租金确定自己的价格, 而不会严格按照成本法进行定价。但保障房的销售价格通常被要求严格按照在成本的基础上增加微利的方式来确定, 租金则直接由政府制定, 这就造成保障房开发利润水平偏低、资金回笼缓慢, 依靠项目本身收益很难还本付息。

(四) 信贷规模持续收缩, 保障房贷款受挤压

在稳健的货币政策下, 存款准备金率连续提高, 金融机构信贷规模紧张, 加剧了资金的稀缺性。由于保障性住房建设有着收益低、风险大、周期长等特点, 金融机构更乐意将资金投向其他领域。并且, 为控制地方政府融资平台公司可能带来的风险, 监管部门对平台贷款规定了较高的风险权重, 若金融机构向平台公司发放保障性住房贷款, 将大大增加单位贷款的经济资本占用, 从而降低金融机构的资本收益率。

三、保障性住房建设获得金融支持的可行途径

(一) 政策优惠, 引导金融机构主动增加融资支持

人民银行、银监会、金融机构和地方政府应从各自职责出发, 对保障性住房建设融资给予政策优惠。一是人民银行在指导商业银行按照宏观审慎要求编制信贷规划时, 明确要求保障性住房贷款应占房地产贷款一定比例。二是人民银行在执行差别准备金动态调整政策时, 给予支持保障房建设融资的商业银行一定的容忍度。三是银监会将商业银行支持保障性住房贷款的情况纳入监管评级, 并与商业银行创新业务审批和机构增设挂钩。四是各金融机构制定专门的保障性住房信贷管理办法, 适度降低保障性住房建设项目贷款准入条件。五是地方政府对在保障房建设中融资支持较好的商业银行, 按照新增融资规模的一定比例进行奖励。

(二) 多方保障, 打消金融机构的风险顾虑

一是地方政府建立专项风险基金。地方政府应高度重视财政撬动的杠杆效应, 建立保障房建设风险补偿基金, 作为当保障房建设企业出现还款风险时对商业银行的损失补偿, 对银行的信贷投放形成一定的政策保障。二是推动商业银行与担保公司、保险公司合作。地方政府应引入担保公司、保险公司为保障性住房项目融资提供商业担保或保险, 降低信贷风险, 担保费用或保险费用由地方财政承担。

(三) 创新模式, 发挥民间资本的积极作用

对建成后可出售的保障性住房, 可通过BT (BuildTransfer) 模式, 即“建设—移交”模式或PPP (PublicPrivatePartnership) 模式, 即“公私合作关系”方式, 由民间资本单独投资建设或由地方政府和民间资本共同出资建设可出售的保障性住房, 建成后按照约定的价格 (以建设资本+适度利润确定) 转移给地方政府, 地方政府销售保障房后归还民间资本的先期投资。对建成后不可出售的公共租赁房和廉租房, 可通过BOT (BuildOperateTransfer) 模式, 即“建设—经营—移交”模式或PPP模式进行投资建设。通过民间资本参与, 既减轻了财政负担, 又确保了保障性住房项目的顺利建设。

(四) 大胆尝试, 开辟融资新渠道

住房支持篇9

关键词：住房公积金,保障性住房,资金运用率,增值收益

1引言

为了缓解住房矛盾和社会矛盾,提高人民生活水平,保障人民的住房,我国对住房保障的问题越来越重视,加快建设保障性住房成为了解决住房矛盾的一个重要手段。2011年3月全国 “两会”审议通过的 “十二五”规划指出截至2015年为止,要建设城镇保障性安居房3600万套,2011年1000万套,2012年1000万套,2013—2015年1600万套, 使保障性住房的覆盖率达到20% 。相比前几年,保障房的建设规模有所增加,但是目前来看,保障房的建设力度仍然不够大。由于利润率低,资金回流慢,社会企业参与保障房建设的热情不高,再加上资金来源少,缺乏有效的金融支持,造成了保障房建设资金的匮乏。

与保障性住房资金匮乏不同,我国住房公积金长期存在大量资金闲置、资金利用率低的问题。住房公积金制度,是在20世纪90年代初期,中国住房制度由计划体制主导向市场体制主导的演变过程中,在借鉴新加坡公积金制度的基础上所产生的住房金融制度创新。自从1991年上海市在全国率先建立了住房公积金制度以来,我国公积金制度的发展速度和规模不断壮大。住房公积金制度在对中国住房体制市场化改革发挥积极的推动作用的同时,也暴露了自身的一些弊端,其中一个突出的问题就是公积金闲置资金量过大。对此,2009年10月住建部发布了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》 ( 以下简称《实施意见》) ,指出在不影响公积金正常业务进行的前提下, 可以利用部分结余资金贷款支持保障房建设。这样既调动了闲置资金,使资金增值,又弥补了保障房建设的资金缺口, 至今已经在93个试点城市开展此项工作。

2住房公积金贷款支持保障房建设的现状

2.1保障性住房项目贷款发放情况

住建部曾在2007—2009年,连续3年发布全国住房公积金管理情况通报。时隔6年,住建部在2015年又再次公开披露了全国住房公积金管理运行情况。2014年全年发放试点项目贷款143. 21亿元。其中,经济适用住房45. 72亿元,棚户区改造安置用房45. 76亿元,公共租赁住房51. 73亿元。截至2014年年末,累计发放试点项目贷款775. 80亿元。其中,经济适用住房209. 60亿元,棚户区改造安置用房313. 21亿元,公共租赁住房252. 99亿元。累计收回项目贷款本金324. 94亿元,项目贷款余额450. 86亿元。目前共有93个试点城市,试点项目439个,平均每个城市有4 ~ 5个保障房项目,平均累计发放贷款8亿多元,由此可以看出,对保障房项目的贷款力度并不是很大,还有较大额度可以提升。为了直观地分析试点城市的项目贷款情况,在此列举了杭州、厦门、攀枝花、上海四个城市的保障房项目贷款发放情况,杭州、厦门、攀枝花、天津属于第一批试点城市,2010年开始发放贷款,上海是第二批试点城市之一, 从2011年开始发放贷款。

图1显示累计发放最多的是上海市,共88. 54亿元,占全国累计发放金额的11. 4% ,支持项目15个,总面积192. 9万平方米。其次是天津市,累计发放24. 2亿元,支持项目7个,攀枝花市累计发放9. 66亿元,支持项目17个,总面积78. 25万平方米。可以发现,住房公积金确实对保障房建设的融资问题有所帮助,但各城市之间的项目贷款执行情况的差距较大,尤其是一些二、三线城市的贷款发放额较低,没有充分利用资金用于保障房建设,所支持的保障房项目数也比较少。

2.2住房公积金资金运用率现状

全国公积金年度报告显示,2014年,全国住房公积金缴存总额达到了74852. 68亿元,缴存余额为37046. 83亿元,比2008年增长了2倍多。资金运用率,即贷款余额与国债余额之和占缴存余额的比例,与2008年的53. 54% 相比,提高了近20% 。但资金运用率的提高主要是由个贷余额的增长拉动的,2009年开始,中国房地产市场急速繁荣, 刚性需求的上涨使公积金个人住房贷款增加,2014年的个贷余额比2008年增长了318. 79% ,导致资金运用率提升, 见下表。

单位: 亿元

虽然2010年起部分试点城市开始发放保障性住房项目贷款,但发放的规模不大,2014年年末,项目贷款余额450. 86亿元,仅占缴存余额的1. 22% ,对资金运用率的提升没有起到明显的作用。根据《实施意见》,试点城市在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50% 以内的住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设贷款。2006年以来,公积金沉淀资金的总额不断增加,2008年增加到3193亿元,2012年沉淀资金达到9000亿。若按50% 计算,可用于保障房建设贷款的资金仍有相当大的额度,资金运用率具有很大的提升空间。

2.3住房公积金增收收益情况

在现有制度规定下,住房公积金的投资渠道非常有限, 主要投向住房公积金个人住房贷款、银行存款和国债,其中个人住房贷款为主要投资渠道。这种单一的投资方向,使公积金的使用受到严重制约。如果房地产市场形势好,购房者多,则公积金的利用率高; 如果房地产市场不景气,购房者需求受到抑制,则公积金贷不出去,资金利用率就会下降。单一的投资渠道受到房地产市场行情的严重制约。如今,投资保障房项目建设为公积金开拓了一个新的投资渠道,一定程度上丰富了住房公积金投资组合,完善了资金使用结构。

住房公积金的增值收益主要来源于存贷款利差,按照《实施意见》的规定,开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设,贷款利率以五年期以上个人住房贷款利率作为基础参数,上浮10% 计入。显然,住房公积金贷款支持保障房建设有利于资金的保值增值。以上海、天津、杭州为例, 发现其增值收益率呈现相似的波动见图2。

2011年公积金增值收益率产生较大幅度的下降,可能是由于当时各城市相继实行限购政策,一定程度上打压了住房贷款的需求,而贷款利息收入又是公积金最主要的收益来源,导致公积金增值收益下降。从时间上看,增值收益率确实在开拓了保障房建设这一投资渠道后开始上涨,但是从各城市的项目贷款发放量和回收量来看,项目贷款并未对增值收益率增长产生大的推动作用。上海作为本文举例中累计发放保障房项目贷款最多的城市,2011—2014年的项目贷款利息收入平均仅占公积金业务收入的1. 73% ,而个贷利息收入平均占比80. 82% ,由此看来,公积金支持保障房建设这一举措实行尚不到位,因此也未对公积金增值收益做出充分的贡献。

3住房公积金贷款支持保障房建设存在的问题

通过上文对住房公积金贷款支持保障房建设项目的现状分析,发现该举措实行的时间较短,收效尚不明显,各试点城市还处于起步阶段,在落实过程中都较为谨慎微行,为了各城市能够继续扩展保障房项目贷款这一公积金运用渠道, 需要解决一些已经存在问题,并且防范今后可能面临的风险。

3.1相关法律依据尚未完善

根据1999年颁布的《住房公积金管理条例》对住房公积金的定义和使用范围的界定,住房公积金属于职工个人所有,只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房,任何单位和个人不得挪作他用。另外,2002年重新修订后的管理条例也明确了住房公积金只能将其增值收益用作廉租房建设补充资金的规定。根据这些条例,住房公积金的所有人是缴存职工。然而住房公积金支持保障性住房建设,是用住房公积金直接投资建设保障房,贷款对象不是公积金的缴存者,建成的保障房的享受者也不都是公积金所有者,这实际上已超过条例的规定。而现阶段关于住房公积金可以用于保障房建设并没有明确的法律条文规范或许可,仅靠《实施意见》给予通知,是一项行政指令,法律效力低。因此现阶段的住房公积金应用于保障房的做法是缺乏法律依据的, 这也是现在社会上争论住房公积金是否能够应用于保障房建设的关键所在。

3.2保障房项目风险和质量监控

利用住房公积金闲置资金投资保障性住房建设是一项比较复杂的制度,涉及公积金管理部门、城市政府、城市住房保障部门、项目承包商以及城市中低收入家庭等多个对象, 一旦制度设计不完善,就会对某一方或多方利益产生不利影响。比如保障性住房项目审批不严格,使不符合保障房规定的项目获得公积金贷款; 项目承建单位的确定不符合招标制度,使资质低的开发商承建项目; 建成后的保障房租赁制度不严密,使不符合规定的家庭可以租赁保障房,而真正低收入家庭却无法享受政策补贴等。同时,需要保证保障性住房的质量,一方面保护了保障房享有者,即中低收入者的利益; 另一方面保障了住房公积金资金的安全性,防止开发商违约,产生不良贷款。这就需要住房公积金管理中心加强监督,严格监控项目的进度和质量,维护各方利益,这就对住房公积金管理中心的专业性和风险控制能力提出了较高的要求。

3.3管理环节薄弱

住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动,实行住房公积金管理委员会审议、试点城市人民政府审批、住房公积金管理中心运作、受委托银行办理相关金融业务的操作流程,基本维持了住房公积金的管理运作模式,只有贷款发放方面是通过委托银行来实现的,在整个过程中,受托银行较少考虑贷款风险,只负责将贷款发放出去,至于贷款对象、贷款金额、贷款期限等问题就很少关心,这种贷款管理模式较为粗放。然而,我国住房公积金管理中心是一个事业单位,不是有自有资产的金融机构,缺乏专业的金融人才, 不具备进行金融活动的资质、信用和承担责任的能力,更缺乏风险控制的能力,但却行使着金融机构的职能,且不接受类似于金融机构的严格监管。公积金投入保障性住房动辄上亿元,而且业务上的复杂程度远远超过个人贷款,所要求的风险控制能力更高,住房公积金管理中心承担了超越其自身能力的负担,其能否保证资金的安全是需要考虑的一个重大问题。

4政策建议

第一,政府提供强有力的支持。1991年为解决城市居民的住房问题,中国借鉴新加坡的经验引进了住房公积金制度,最早在上海进行试运行,后来向全国推广。新加坡的公积金制度,是一种强制性储蓄制度,中央公积金局、建屋发展局两家政府机构在新加坡公积金运作环节中发挥了重要的作用,超过80% 的新加坡公民居住在新加坡建屋发展局承建的房子里,新加坡政府对住房保障提供了强有力的支持。市场机制条件下,住宅支出之高,使得中低收入家庭的收入水平很难承受,他们的住房困难需要通过政府提供的住房保障来解决。无论是在住宅消费方面还是支持公共住宅建设方面,每个环节都需要有政府的参与,用政府的信誉度作为支撑。政府在从制度的建立、发展到完善整个过程中,起了决定性的作用。

第二,完善相关法律法规。1968年新加坡重新颁布了《中央公积金法 ( 修正案) 》,拓展了公积金的应用范围,增加了在住房方面的用途,很快公积金成为新加坡公共住房建设投资和住房消费信贷的主要资金来源。每一项政策的实施都需要有相应的法律法规来做支撑,这样才能明确各个组织机构的职责和行为,规范操作流程。我国住房公积金贷款支持保障性住房建设,依靠的是行政指令,效力低,且与现行《管理条例》规定不符,使得这一做法处于无法可依的状态。我国应该加紧修订《管理条例》,从法律层面给予肯定,使得政策在实施过程中能够有法可依,切实保障缴存职工的利益。

第三,成立专营的公积金金融机构。专业化的经营和管理能够使住房金融机构积累丰富的经验,并且形成一套有效的运作模式和专业化的经营管理方式。新加坡的中央公积金局不负责公积金的运营增值,而是将公积金交给政府投资局进行运作; 巴西国家住房银行和韩国国民住宅基金都是政策性住房金融机构,具有从事金融业务的能力和资质。而我国的住房公积金管理中心的专业性和独立性较差,应该借鉴外国的模式,将各地分散的住房公积金体系逐步转变整合成为一个全国统一的专业政策性住房金融机构,负责汇总各地住房公积金管理中心的沉淀资金,这样更有利于公积金的增值,以及对风险的控制。