住房设计

住房设计（共12篇）

住房设计 篇1

引子

我国大力推进保障性住房的大政方针业已明确。将于5年之内建设3600万套保障性住房, 在去年完成开工建设的1000万套基础上, 今年将建设700万套保障性住房。但是, 我国传统住房供给处于初级的粗放型阶段, 从保障性住房作为政府的一项重要的民生工程建设来看, 建设过程中却呈现出高品质质量需求与落后生产方式的矛盾, 其工业化技术低、住宅的综合质量低、资源利用水平低, 粗放型的住宅生产方式既不适合可持续发展, 也不适应改善居民住宅质量的需要。

与传统建设方式相比, 工业化建造的优势主要有三点:量产化优势、品质化优势和环保化优势, 完全可以为公共租赁住房建设提供产业化建设的技术支撑。当前, 全国许多城市和企业已开始尝试工业化方式建设保障性住房, 如何利用好这一契机, 创新发展结合技术转型, 积极地推进装配式公共租赁住房, 促进住宅工业化发展和住宅产业升级, 是摆在我们面前的极其重要课题。

将保障性住房的大规模建设与我国住宅工业化设计建造技术的推进相结合的举动, 已成为行业共识, 同时也是难得的历史性发展机遇。本文结合实际工程, 对保障性住房建设中的工业化设计建造技术进行探讨, 并提出问题及建议。

1. 项目概况

沈阳地铁丽水新城项目, 为沈阳地铁房地产公司开发建设的公共租赁住房项目。项目位于沈阳市浑南新区, 邻近桃仙机场。用地东侧和北侧紧邻304国道, 西侧为规划安顺路, 南为规划沈丹高速辅路。项目总占地约为20公顷, 项目分两期开发。一期工程总用地约13公顷, 分为两块, 场地东侧约70米宽长条用地 (A地块) 和场地西北角地铁停车库 (B地块) ;B地块占地约68900平米, 地上总建筑面积约8万平米, A地块占地61379平米, 地上总建筑面积约20万平米, 共计总建筑面积约28万平米 (图1) 。

沈阳地铁丽水新城项目是在地方政府的大力支持与推动、大型产业集团的充分参与、设计单位标准设计的统领以及施工企业的大力配合下展开的。项目着眼于大规模公共租赁住房建设的契机, 在建设中推广产业化方式, 主体结构采用装配整体式混凝土结构体系, 内装采用装配式工法体系, 以整体建筑装配方法施工。沈阳地铁丽水新城项目以工业化生产方式制造装配式住宅的理念、运用先进的装配式集成技术建设公共租赁住房, 从而提高住宅使用功能和质量、推进节能减排降低建造成本, 力求实现公共租赁住房工业化的“建筑体系化、设计标准化、生产工厂化、施工装配化”的住宅产业现代化集成技术的新突破。

2. 以装配整体式的工业化主体结构体系为支撑

装配式住宅是把需要大量建造的住宅, 采用标准化系列化的住宅部品, 按照工业化生产住宅部品, 通过机械化施工及科学的组织管理, 使之形成具有优良品质的住宅的产业化全过程。装配式住宅具有生产系统之分割的特质, 即结构体系统与内装体应分开的前提下, 再进行进一步的分割, 使其确保生产的独立性, 从而满足工业化生产的组织专业化、施工工业化、部品预制化的要求。

丽水新城项目的设计瞄准国家住宅产业化的战略机遇, 结合以发展新型工业化住宅建立工业化住宅技术体系为目标的远大住工集成技术, 进行公共租赁住房装配式住宅的主体结构和内装部品的系统集成技术研发, 以公共租赁住房装配式住宅的优化集成能力, 探索运用住宅工业化技术体系建造的全装修成品住宅, 大批量高速度工业化建造低价高品质公共租赁住房。

3. 丽水新城项目装配整体式的钢筋混凝土主体结构技术集成

建筑主体结构采用了远大住工集成建筑的装配整体式钢筋混凝土主体结构技术体系。该体系在充分吸纳国外先进理念与技术的基础上, 自主创新, 解决新技术与高成本的矛盾, 创新研发出符合中国国情的、集多项专利与核心技术为一体的、基于装配式剪力墙体系的多层和基于现浇剪力墙体系的结构体系, 可大幅度缩短施工周期、提升建筑质量、控制建筑成本、节能环保低碳。

远大集成住宅结构体系一是一种等效现浇跨框架—剪力墙结构体系。该体系的竖向承重结构体系如柱、剪力墙 (短肢剪力墙) 采用现浇方式, 水平结构体系则采用由叠合梁和叠合板组成的叠合现浇楼盖体系。内部预制轻质填充墙采用与叠合梁下悬拉接方式。外围护墙体全部采用了预制钢筋混凝土外挂板, 上部设拉接筋与叠合楼板现浇部分整体现浇, 下部仅设螺栓固定点作为自由活动端, 其受力独立于与主体之外, 完全不起承重作用。按照这种方式建造的集成住宅结构体系, 本质上是一种等效现浇跨框架—剪力墙结构体系, 可以按照现行规范进行受力计算 (图2-图4) 。

这种装配整体式住宅技术体系的主要特点有, 适应建筑主体的传统体系和新型结构体系;以模数协调、模块集成、技术优化为基础;以大工厂流水线生产、大装备成批量制造、大规模市场定制为工业化手段;以机械化作业和装配施工为作业方式;以功能完备、节能环保、价廉物美为产品特性。同时, 没有一味追求不切实际的预制化率, 而是基于国内相关技术与现行规范的实际情况, 开展切实可行的工业化技术的研究与实际应用。

4. 以标准化设计为基础与统领

(1) 实施贯穿全过程的标准化设计和模数化控制

工业化建筑设计除了需要关注专业之间协作之外, 尤其需要重视工业化建造全过程各环节的要求。比如, 相比传统建筑, 需要考虑构件和部品的生产环节和运输环节、施工条件 (如吊装机械和场地等) 、土建装修装修一体化设计以及相应的对内装部品的选择与设计、设备与管线设计等。设计除了应能够施工顺利安装并保证品质外, 很重要的一个考量因素即是成本的降低, 这也是工业化建筑的生命力所在。

国内外经验证明, 在工业化住宅设计中, 以模数控制为基础, 以标准化设计为主体, 才能统领上下游各环节, 实现构件部品的工厂化制作和现场的装配式安装, 达成工业化建造。在标准化模数化基础上, 进而实现规模化和量产化, 才能充分发挥工业化大生产的优势, 保证品质降低成本。因此实现标准化和模数化是工业化住宅设计的核心和基础, 统领着全过程。

本项目的标准化设计实施过程为:以满足公共租赁住房需求的单体建筑平面与户型设计为基础, 进行结构与各设备专业深化设计, 同时展开与之协调的内装修标准化设计与部品定型化, 最终与构件生产厂落实、与建造工艺和施工条件相协调, 审核并提供用于构件生产的配套工艺图纸。

本项目在规划、建筑、户型以及门窗和内装部品等方面均实行标准化设计, 即构件标准化、部品标准化、户型标准化、单元标准化、楼体标准化等。在总体规划中, 尽可能采用数量少的户型和单元平面。通过楼栋成组群布置、划分中央广场区、局部设置大型商业配套、不同的外墙色彩以及景观设计等综合手法, 打破了整体规划的单调感。18层住宅主要单元平面采用对称的十字型平面布局, 有利于结构受力, 同时仅采用35和70平米左右的两种标准户型, 在满足公共租赁住房要求的前提下尽量减少户型, 减少构件种类。采用两种整体卫生间、两种标准化厨房设计, 同时考虑洗衣机、冰箱定位及尺寸, 各设备管线满足功能和规范的前提下尽量减少型号, 实现标准化。预制楼梯、电梯、内外门窗等部分也是压缩到尽可能少的种类, 采用标准化设计与选型促进规模化采购, 降低成本 (图5) 。

设计均在统一模数下规范各部尺寸。层高统一为3米, 按照此要求深化内外墙板和预制楼梯图;建筑物开间和进深均按照300mm模数设置, 如开间统一为3300mm、3600mm和3900m m三种等。户型设计时可以对各功能空间的尺寸分别进行模数统一, 同时要考虑内装各部品的尺寸与安装。

(2) 土建装修一体化设计

丽水新城项目以建设高品质公共租赁住房全装修成品住宅为目标, 着力以“装修与建筑和部品、设计和施工相结合的一体化”的方法、研发整体性的家居解决方案。由于使用功能的要求和环保的要求, 公共租赁住房一般要求实现住宅内装全装修, 有别于传统的主体完工之后再进行二次装修。而工业化预制装配式建造由于构件精度高, 有利于实现一体化装修, 同时将传统内装分解为部品化的集成设计与组装, 实际上仅在现场完成工业化部品的组装。本项目建筑单体设计实行土建装修一体化协调设计, 从内装部品标准化要求向土建逆向提出要求, 进行一体化协调设计, 避免各部品之间出现矛盾冲突无法就位, 保证了内装各部安装到位。

5. 以部品化生产采购和装配式干式工法为特征

运用工业化的理念, 采用标准化设计基础之上的部品化建造的住宅工业化为主线, 应该是系统的、且有完整的生产产品架构;在建立标准体系基础上, 把住宅部品化, 即将住宅分成不同的模块, 然后组成一个系统, 最后形成架构。从工业化、标准化、耐久化、环保化四大主题来打造公租房住宅, 力求在住宅筑全生命周期中实现持续高效的利用资源、最低限度地影响环境, 积极推动住宅工业化体系的形成和住宅产业化的发展。本项目即是在结构体系统与内装体分开的前提下, 具体实施部品化制造安装和装配式干式工法施工。

(1) 主体部品体系与现浇叠合式施工方法

本项目结构标准化部品主要包括:预制梁柱、预制外挂板、预制叠合楼板、预制楼梯等部品。钢筋混凝土结构部品全部采用工厂预制生产提供。远大住工为配合本项目需要和拓展东北市场, 在最短的时间内在沈阳建设了专门构件生产厂, 并利用湖南长沙原有成熟四条生产线现有设备, 调配出一条全新的生产线, 快速上马, 在沈阳投产生产, 供应本项目的结构预制构件部品。

预制构件运至现场后, 住宅主体主要施工流程为:首先完成单层地下室的钢筋混凝土现浇结构施工, 之后开始首层核心筒剪力墙和周边短肢剪力墙的现浇工作, 然后进行预制梁、预制叠合楼板及外挂墙板等构件的吊装工序并支撑到位, 最后是叠合梁、楼板叠合层的整体一次现浇完成。然后再进行上一层作业, 形成循环。楼板设计总厚度为160mm, 其中叠合板80m m, 现浇层80m m, 在实际施工中叠合板起到底部模板作用, 省去了常规所需的支模。同时外挂板也起到模板作用, 对于内部隔墙和管线的施工起到基层支持作用, 方便施工。由于构件大量预制、现场吊装, 仅有核心筒剪力墙和叠合部分很少的混凝土现浇量, 且都是预制构件甩筋无需进行现场钢筋绑扎, 因此大大减少现场的劳动力用量 (图6) 。

按照传统方式建造同等规模的工程, 高峰期每栋楼需投入劳动力约150人左右, 平均七天完成一层楼, 而本工程采用装配式结构施工体系, 由于模板、钢筋及混凝土等施工材料的减少, 从而使得木工、钢筋工及混凝土工的用量大大减少, 每层基本只需要工人30~40人左右, 平均五天一层楼, 形成典型的“空间换时间”方式, 劳动力大大减少。

(2) 内装部品化干式工法

本项目内装标准化部品主要有:整体卫浴、整体厨房、轻钢龙骨硅钙板内隔墙体系、门窗标准化部品、电梯标准化部品, 以及地板与瓷砖等部件和必要的建材等。内装部品全部为市场公开招标采购, 按照设计提出的各项指标和要求订货、制作和安装。标准化、规模化的需求量在一定程度上在控制较低价格的基础上, 也保证生产厂家合理的利润空间。需要说明的是, 远大住工原有内隔墙也采用预制混凝土板, 在本项目中, 我们根据整体结构受力分析以及施工安装的合理组织, 改变为更为有利的轻钢龙骨硅钙板内隔墙体系, 一方面可以减轻自重、方便施工, 同时也体现出大空间灵活隔断的优势, 为将来的户内套型可改性留有余地, 符合全生命周期设计理念。

主要内装部品采用拼装式干式工法, 将传统内装分解为部品化的集成设计与组装, 大大提高了效率和品质。比如:整体卫浴采用干法施工, 底部及墙面可不需做防水, 现场不需进行砌筑、抹灰、贴砖等施工工序, 避免了水泥砂浆湿法作业造成的材料浪费等缺点, 且大大减少了现场作业量, 可当天安装, 当天使用, 大大缩短了施工周期 (图7、图8) 。

6. 工业化建造的初步效应

虽然本工程尚在施工建设中, 整体的效益尚未完全体现出来, 但已经在许多方面取得了较好的成效。

(1) 速度快

施工周期是传统建筑建造方式的三分之一左右, 大幅节约开发建设周期。沈阳市政府对公租房建设速度要求高, 工业化装配式建造方式大大加快了建设进度, 尤其是率先将主体建筑快速搭建, 在下部进行内装的提早介入, 进行交叉作业, 提高效率和速度。

(2) 品质好

工业化生产方式解决传统建造方式普遍存在的质量通病, 在构件的精细度、产品的全链条供应和建筑装修一体化方面, 提供高品质、全方位的服务, 同时考虑了长期维护和管理的方便。

(3) 成本低

综合成本降低, 实现成本可控。由于在设计阶段就充分注意了标准化和模数化, 标准化产品控制和规模化采购, 可有效降低成本。随着技术成熟, 将来规模进一步扩大时, 预期成本将进一步降低。同时, 由于现场实现大部分装配式安装施工, 改变传统大量现浇湿作业为主, 大大减少工人劳动力, 节约了人力成本, 从目前劳动力供应短缺情况和长远发展趋势来看, 更有意义。

(4) 环保 (上接第21页)

低碳环保的建造方式, 充分实现节能、节材、节水和节地, 符合节能减排要求, 真正促进住宅产业的实现可持续发展。构件实行工厂化制造, 减少了现场作业带来的粉尘、噪音及污水污染等;内装一次装修到位, 无二次装修大量建筑垃圾的产生;不用建筑木模板, 减少森林与土地的破坏;产品部品全面采用环保材料。绿色健康。根据远大住工的系列工程统计数据, 本体系可实现节能70%、节水80%、节材20%、节地20%, 以及节省时间达70%。

本工程为沈阳乃至全国目前采用装配式结构形式面积最大的公租房工程, 本工程在建设过程中受到各级领导重视和各方关注。引起很大的反响。2011年7月3日, 国务院总理温家宝来到沈阳丽水新城公租房建设工地考察工作, 对于本项目将产业化住宅技术应用于保障性住房建设的做法表示肯定并盛赞:用先进技术建设保障房, 使中国建筑业向新标准迈进一大步。

7. 问题与建议

从本项目实践来看, 虽然在保障性住房的工业化设计建造方面做出了实践探索, 并取得阶段性成果, 但也发现了一些亟需解决的问题和需要深入推进的工作。从具体的工业化住宅生产关键集成技术攻关方面来看, 一些工业化关键技术比如先进可靠的保温技术体系、防水技术、外挂板专门技术等, 是工业化住宅解决住宅功能需求的基本前提, 在这些方面仍需进行扎实认真的科技攻关。

从研发模式来看, 设计科研单位与产业集团应展开紧密联合。设计单位应结合实践尤其是工业化结构技术研发, 促进先进技术与理念的落地生根;而产业集团也因该更具有开放性和接纳性, 把新的理念结合到自己的实践开发中去, 发挥各自资源, 实现优势互补, 促进产业发展。

从行业层面来看, 国内远大、万科、宇辉、金隅等产业集团均已各自发展自己的工业化研究和实践, 并建成产业化示范基地等, 但是本质上都可视为某种工业化专用体系, 实乃独家的工厂化生产, 距离全社会产工业化通用体系的建设尚有相当距离, 这还有赖于政府推动、行业主导制定体系化的标准为企业提供规则, 加以规范和引导。

住房设计 篇2

教学目标：1、让学生在了解我国城市至人均居住面积变化情况。

2、在了解的基础上，通过调查、计算、填表、和画图等活动，进一步了解自己及同班同学家庭19至20人均住宅面积的变化情况。

3、感受我国社会的发展与进步。

教学重点：学生收集数据、汇总数据、分析数据能力的培养。

教学难点：学生收集数据、汇总数据、分析数据能力的培养。

设计理念：充分发挥学生动手实践、自主探索、合作交流的能力。通过课前的收集数据到课堂上的计算汇总数据、分析数据以及填表画图等一系列活动，让学生进一步加深对相关数学知识和方法的理解。感受使用数学知识的实际运用价值，发展数学思考。

教学步骤 教师活动 学生活动

一、收集数据，完成表格 年份 家庭住宅建筑面积/平方米 人口/人 人均住宅建筑面积/平方米

年

20

年

1、课前布置学生各自了解自己家庭在1998年、

年和2006年底的住宅建筑总面积和当时的人口数，并把了解到的数据记录下来，完成下表。

2、解释“建筑面积”的含义

所谓建筑面积通常是指房产证上登记的面积。 回家咨询家长

收集数据

完成表格

二、指导计算

分析数据。 1、指导学生观察统计图，

介绍：“人均居住面积”是指平均每人拥有的卧室面积

2、让学生自行列式解答问题1，指名说说具体的计算方法

3、让学生小组里说说对问题(2)的理解，再全班交流。

相机提问：(1)19的人均居住面积是多少平方米?

(2)是不是可以肯定参与统计的669个城市的人均居住面积都已经达到小康目标?

小结：由于这里的“9.78平方米”是年全国669个城市的人均居住面积，正常情况下有的城市会大于这个数，有些城市会小于这个数也就是不能肯定所有城市都达到小康的目标。也就是平均数不能代表这组数据的整体情况。

观察教材提供的统计图，独立解答第一题。

学生回答

小组交流

全班交流

指名回答

学生回答

集体补充小结

三、汇总数据

制作图表

1、指名介绍一下现在家庭生活变化情况。

2、汇报自己的家庭住宅建筑面积的变化情况

3、提问：要完成全班同学家庭人均住宅建筑面积变化情况统计表和统计图需要知道哪些数据。

讨论交流：怎样快速准确地把全班同学调查的数汇总起来。

小结优化方法：可以先分小组用计算器算出本小组同学家庭住宅建筑面积的和与人口数的和，再把各小组住宅建筑面积的和与人口数的和分别相加，从而算出全班同学家庭住宅建筑面积的总和与人口数的总和。

4、指导小组合作分工，完成本小组的数据汇总。

5、组织各小组汇报本组数据，进行全班汇总

6、根据全班汇总出的数据，指导学生独立完成书上的统计图。

7、总结交流。

学生回答

指名回答

学生回答

集体讨论

集体总结

小组进行数据汇总

分组汇报全班汇总。

学生独立完成119页的统计图。

四、自主总结

交流体会

1、组织交流，鼓励从不同角度说说自己的收获体会。

2、指导阅读“你知道吗”?交流体会。 学生交流

自主阅读

保障性住房交通系统规划设计探讨 篇3

1.深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司1 广东深圳 518049

2.深圳市特区建设发展集团有限公司2 广东深圳 518000

摘要：本文从动态交通与静态交通两个方面（其中动态交通内包含外部交通）总结保障性住房空间分布的交通系统存在的问题，并通过对问题的分析以及相关理论支持，提出适合保障性住房的交通模式的建议，对实施保障性住房的规划有一定的指导意义。

关键词：保障性住房；交通系统；空间分布；规划

1.背景分析

古语云：“宅者人之本，人以宅为家；居若安，则家代昌吉”。适当的住房，不仅是人类生存、发展和享受所必需的基本要素之一，也是人类不可剥夺的基本权利。保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

在很大程度上，保障性住房的的出现，限制了整体的商品房价，对社会整体经济的调控发挥作用，缓解了困难群体的住房困难问题。其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。最后，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费，适应转变经济发展方式的潮流创造了有利条件。保障性住房建设近几年进展很快，关于保障性住房的研究也纷纷出炉，然而，这些研究多是针对政策管理以及空间规划，如何切实进行保障性住房细节建设规划规则却提之甚少。

2.现状分析

大多保障性住房的建设行为都是在国家政策引导下进行的，而非由于经济因素而主动实施的，开发商的“无利可图”导致他们只是为了“完成任务”而进行建设，建设多未进行规划，功能不合理，交通设计存在诸多问题。

2.1 保障性住房空间分布模式

保障性住房的空间分布模式主要分为中心混居型和边缘分散型。我国保障性住房的分布模式以边缘分散为主，此类保障性公共住房分布在城市边缘，使得中低收入人群与中心城区得不到很好的联系，交通、就业、医疗、教育等各项权利均得不到较好的保障，容易引发各种社会问题以及中心城区多样性丧失，导致城市居住形态趋于单一。

2.2 实例研究

北京市目前保障性住房建设在数量方面取得了一定的成果，主要分布在五、六环附近，居民对对外公共交通有很大的依赖性。本研究从住区的地理位置、到达地铁口的难易程度、最近公交站台公共交通数量、马路宽度、交通状况五点进行对比分析。

现状分析

苏家坨龙湖廉租房宋家庄玉桥东小区珠江帝景龙湖–唐宁

位置海淀区西北旺苏家坨镇，西北六环附近海淀区中关村，西北四环至五环丰台区，南三环到四环之间通州，东六环附近朝阳区西大望路，东三环到四环之间海淀区中关村，西北四环至五环

到达地铁口难易程度乘公交一小时步行五分钟步行五分钟乘公交45分钟步行5分钟步行五分钟

最近站台公交数1651156

马路宽度好较好较差好较好较好

对外交通状况差较好较好差好较好

保障性住房的对外交通基本是两种情况，一类离市区较远，虽有较为宽敞的马路但是鲜有车辆流动，公交站点少，距地铁站较远，居民出行困难；另外一类受政策影响或为配建，地处交通发达的市区，对外交通情况比较宜人，但是由于建设不合理，其内部交通和静态交通会出现其他的问题。

总体来说，保障性住房的交通规划存在很多不足亟待解决（如表 2-2；表 2-3）。

表 2-2 内部交通分析

苏家坨龙湖廉租房宋家庄玉桥东

小区珠江

帝景龙湖–

唐宁

路网形态是否合理√×××√√

是否人车分流××××√√

有无交通速度限制×××√√√

路面设计是否合理√×××√√

路面是否无障碍物√×√√√√

路面有无排水设施√√√√√√

步行系统是否完整××××√√

绿化设计是否足够××××√√

有无无障碍设计×××√√√

有無路面景观设计××××√√

对内交通状况较差差差较差好好

表 2-3：静态交通分析

苏家坨龙湖

廉租房宋家庄玉桥东

小区珠江帝景龙湖–

唐宁

停车设施是否合理××××√√

机动车位是否足够××××√√

自行车位是否足够√×××√√

出入口设置是否合理√×××√√

标志系统是否清晰×××√√√

是否留有余地××××××

静态交通状况较差差差较差好好

2.2.2 问题分析

由于北京现阶段保障性住房多为边缘分散型分布方式，居民日常的购物、娱乐和休闲活动不得不到远距离的市中心完成，不便利的对外交通情况造成了社会中的公共资源无法合理流动，居民日常活动需要和资源在市中心集聚的矛盾没有调和，这使得保障性住房为满足中低收入人群生活需要的作用不能充分发挥。

保障性住房内部交通缺乏合理性和人性化设计，住区缺乏景观设计，忽略了居民的主观感受，居住生活显得枯燥、乏味。

保障性住房的道路设计多未使用人车分流的规划方式、道路标识缺乏、没有足够的停车场地，影响车辆的正常通行，也埋下安全的隐患。

3.发展方向

要确定将来的居住区交通发展方向，应该以下述两个方面为评价依据：（l）是否满足人们出行的使用需要（客观标准）；（2）能否满足人们的心理需要（主观标准）[4]。

保障性住房建设应遵循的三项基本原则：保证与中心城区的密切联系，保证社会资源的利用率达到最高，保障城市未来发展的活力。保障性住房不应当只是为低收入人群提供遮风挡雨的居住场所，更应该是宏观城市环境的保障，是为中低收入人群提供一个可信赖的生活方式。

3.1 对外交通模式

保障性住房的对外交通首先要考虑公共交通优先原则。从保障性住房的地理位置极其针对人群两方面考虑，对外交通应遵循公共交通优先原则。多设置公交站点，减少出行中换乘或班次少带来的不便。因地制宜，在充分整合周边地区公交资源的基础上，使公交线网形成网络，从而应提高换乘效率；大部分新建保障性住区位于中心城区以外，应为此类小区设置社区短驳公交线路，以便于其与大型居住区公共服务设施网点、轨道交通站点以及大型公交枢纽相衔接。图 1 为居住区车行主入口与公交站点位置关系示意图。同时尽量靠近地铁站，使公共交通能满足大多数居民的需要。

图 1 居住区车行主入口与公交站点位置关系示意图（图片来源：作者自绘）

3.2 内部交通模式

对内交通要保证基本的平整、通畅，同时考虑居民使用的便捷性，设计合理的流线，同时配置足够量的醒目的道路标识，增加安全性。

重视无障碍的设置，以保证残疾人及年老生活不便利者的使用。

现代居民对审美的需求极度迫切，人行道路不能简单满足居民行走的需要，更要考慮居民的心里感受，丰富道路周边的景观，创造舒适、宜人、完整的步行空间。

3.3 静态交通规划原则

保障性住房的居民多为中低收入家庭，需同时考虑足够规模的自行车和机动车的停放场地，要满足居民的使用要求并留有余地。图 2为北京市广渠门廉租房小区非机动车停放现状。

停车场的布置应与居住区内的道路相协调，既方便到达又不会影响交通的畅通性。

图2广渠门廉租房小区非机动车停车现状（图片来源：作者自摄）

4.结束语

总之，交通系统的规划直接影响这居民的日常出行生活以及生活与工作中交通的质量。良好的交通系统规划能够有效的提高居民出行效率与居民生活质量。由于保障性住房自身的特征，地产开发商在建设过程中尽量降低成本，导致不负责任的设计不断出现，在一些已建好的保障性住房小区中，存在着许多诸如环境、停车、配套公建等问题。本文将从动态交通、静态交通、外部交通对北京市以及其他地区具有代表性的保障性住房的交通系统现状进行实地调研，总结其存在的主要问题，并提出适合保障性住房的交通系统规划模式。

参考文献：

[1]马建平，中国保障性住房制度建设研究，吉林大学，2011：140

[2]张珊珊、白晓霞，保障性住房城市选址的决策原则研究，中国建筑学年会论文集，2012：343-345

[3]涂舸、罗杰、熊彬，我国现阶段经济适用房规划设计策略研究，中国建筑学年会论文集，2012：351-356

[4]孙克真，保障性住房的属性和作用，中国建筑学年会论文集，2012：1477-1480

[5]马振伟，保障性住房设计研究初探，山东建筑大学硕士论文，2011：35-40

[6]姚栋，保障性住房的绿色趋势——3 个美国案例的研究与思考，建筑学报，2011（2）：104-106

[7]陈爱，中国城市保障性住房选址研究，山西财经大学硕士论文，2012：35-52

[8]柴旭，我国城市居住区内部交通问题规划策略初探，重庆大学硕士论文，2005

[9]万勇、王玲慧，居住区人车交通组织研究，新建筑（02），2000：39-42

[10]陈燕萍，居住区道路系统与交通安全，规划师，2000（03）：42-43

[11]顾伟华、叶建红，城市居住区的人性化交通设计，中国市政工程，2004（05）：17-19

保障性住房的设计探讨 篇4

一、保障性住房特点简析

1. 分类与服务对象

在我国,保障性住房可分为三大类:公租房、廉租房;经适房、两限房;棚改房。在一些城市中,动迁安置房和回迁房也被视作保障性住房的一部分(表1)。

从保障性住房产品系列来看,保障对象涉及广泛的社会阶层,经济负担能力并不是界定保障对象的唯一标准。对于不同的保障性住房类型,居住者轮换频率、业权持有程度、交易自由程度等差异较大,住户对住宅舒适度的基准要求也有所不同,由此也带来了对各类保障性住房设计深度的不同需求(图1)。

2. 选址分析

与普通商品住房项目的选址很大程度上由开发企业自由选择相比,保障性住房的选址更多地体现了地方政府在民生、交通、新城建设等多方面的考虑,开发建设单位在选址方面发言权不大。从实践来看,保障性居住社区通常选址于郊区,但根据郊区区位的不同,也可以分为几种类型(表2):其一,城市边缘的远郊区。此类项目土地成本低、可开发面积大,但交通、商业等配套往往滞后较多,居住者上下班通勤压力较大。经适房、限价房等在价格上具有吸引力且又能提供产权的保障性住房项目选址在远郊区尚可,但公租房则相对缺乏吸引力。整体建设和设计风险较高。其二,新兴工业园。此类项目虽地处远郊,但由于有工业园基础配套,生活和交通相对方便,因而能吸引部分人群入住。尤其是为工业园内企业上班员工服务的公租房等,有较大的发展空间。整体建设和设计风险较小。其三,郊区的旧城区。此类项目所处地段生活配套齐全,交通便利,多以旧城改造形式出现。由于地处旧城繁华区域,用地本身价值较高,从而给项目带来了一定的不确定性,对设计工作来说也具有一定的风险(图2,图3)。

3. 开发模式

保障性住房开发可主要归纳为配建、代建、托建和收购四种模式,四种模式各有特点,在各个城市中的应用也不尽相同,对于设计企业而言,亦会带来不同的挑战。

(1)配建

优势:保证社区中不同阶层人士的适度混合。

挑战:每个项目中配建的保障性住房必然被分配最差的资源和保持孤岛式的隔离状态;不适合进行大规模建设。

(2)代建

优势:有利于强制推行各种优化设计、统筹协调并减少建筑废料,为有助于提升建筑质量的新技术的应用提供机会,如建筑信息模拟、工厂化、标准化等。

挑战:政府需要建立有力的监管机制,行使有效的监管职能。

(3)托建

优势:鼓励降低设计成本和建设成本的新技术发展。

挑战:需要挑选有社会责任感、追求长期效益的开发商;对开发商的管理能力要求较高。

(4)收购

优势:能以最快速度完成保障性住房建设任务。

劣势:与设计单位毫无关系。

二、保障性住房设计标准分析

由于保障性住房的开发动机、土地获得方式、选址、融资方式、开发模式、用户特征、产权类型等多个方面均与普通商品住宅不同,因此,其规划与设计天然具有一些与普通商品住宅不同的特点。

此外,大部分城市的政府建设主管部门在保障性住房规划及设计专用技术标准制定方面的工作也刚刚起步,因而普通住宅和保障性住房的设计标准并行,或者保障性住房直接套用普通住宅的设计标准。这些都会给设计工作带来诸多困难,很多时候需要由建设者、设计单位和建设管理单位先行推出一些“创举”,而后在经验总结的过程中形成设计标准。

1. 规划设计表现及标准

(1)总图

保障性住房的设计在总图阶段要强调资源分配的均好性,即产品线要求做到级差少、跨度小。在满足设计规范和成本控制要求的情况下,要尽力减少各类和各个产品间居住品质的差别,使产品的单位价值相对统一,为减少项目使用分配的争议奠定基础。此外,保障性住房户型较小的特点在一定程度上增加了提高土地利用效率的难度。在设计中需要注意采用一定的方法使土地得到高效利用。因此,在实践中,南北向、排排坐、单一的楼宇形态是较适合保障性住房社区的形态特征。

(2)停车

部分城市保障性住房社区的停车配比率要求并不低于普通社区,而其套型面积小、套密度大、建造成本控制严格的特点决定了其停车位设计有更大的难度和更高成本。因此,保障性住房社区的停车位设计需要根据不同标准的房屋类型灵活设定停车率(图4)。牟利型的停车场经营看似背离满足基本生活需求的建设初衷,实际上可区分收入阶层,同时负担居所的核心目标,参考停车率为0.4:1;基于人防面积提供地下停车车位数量;提供充足的自行车车位和完善的设施,参考停车率为1.1:1;解决大规模停车的非常规思路之一是鼓励低成本的地面停车楼,为保障性住房制定容积率特别规定。

(3)日照

由于保障性住房通常建筑幢数多、户数多、单元面积小、单元平面形式有限、多室户少,保证日照通过率的技术难度比普通居住区大(表3,表4)。因此,保障性住房设计应首先符合高效利用土地的原则,以提供尽可能多的可负担住所为第一要务,日照要求应适当放宽,如上海就允许廉租房项目有10%的住户不满足日照标准。但是,目前各个城市对各类型保障性住房在这方面的标准仍然不统一,在一定程度上使设计师无所适从,也增加了设计成本和风险。

(4)建设强度、楼型选择

基于保障性住房的特殊性,设计应对建设强度和楼型选择有比普通商品住宅更严格的考虑。百米以上的超高层建筑虽有地标价值,但由于其结构成本不易控制,出房率、梯户比、产品品质相互制约,加之人口密度过高(9 000~15 000人/10hm2),居住环境品质难有保证,因此并不适合保障性住房项目。相对而言,容积率2.0左右、18层以下的楼宇因较易控制成本和人口密度(6 000~10 000人/10 hm2,或折合人均居住用地≥10 m2,相当于香港上世纪80年代公屋人均用地水准)而更适合保障性住房项目。

2. 单体设计表现及其标准

(1)套型尽量统一

保障性住房的套型种类不宜过多,应淡化差异,凸显均好、公平的保障性住房特征,减少用户选房时的困难,降低分配和销售成本。同时,较少和统一的户型也有助于减少设计和建造成本,便于推广标准化设计、工厂化生产等减少建筑废料、提升建筑质量的技术。

(2)面宽、进深、厨卫标准

保障性住房各种面积套型的睡房数虽有区别,但居住品质应维持在同一级别。适用于商品住宅设计的强调产品品质级差的的序列设计法在这里不再适用。标准化的居住品质设计有利于减少预制组件和标准化配件的种类,节省成本。

(3)尽可能保证一致的出房率

在出房率方面,保障性住房的设计应尽量采用一致的楼型,不同户型单元的核心筒设计应以相同的出房率而不是最省面积为衡量标准。也在一定程度上凸显了保障性住房产品的均好性和公平性,有助于减少分配、销售中的争议。

(4)节能设计与住宅环境舒适性能

在节能设计方面,保障性住房的设计难度比普通商品住宅有所降低,同时实施成本也有所降低。具体而言,保障性住房不要求夸张的观景视野;不要求提供凸窗等产品附加值;出于成本控制的考虑,不建议使用大窗、落地窗、凸窗等常见于商品房项目中的增加节能设计难度的窗型;对立面的美观性不提过度要求;体型系数、窗墙比、窗地比主动寻求尽可能小的数值,基本无需综合权衡。

在采取上述措施节省设计成本、节约材料、降低建造成本的同时,应注意避免导致住宅环境舒适性能低于标准下限,即仍须给予保障性住房户型足够面积的采光和通风洞口等。

(5)立面设计

从整体形象角度,保障性住房的立面设计不能与商品房有明显落差,有时甚至更为讲究。比如在上海,主管部门规定保障性住房立面需使用面砖,不能使用成本更便宜的涂料。中国特色造就了放弃舒适性与过度的形象矫饰并存的奇特局面(图5)。

(6)面积统计

保障性住房的面积统计体系是复杂的,在报建、计算容积率、对外销售或分配时,分别采用套型面积(不含阳台、不含公摊)、计容面积(含公摊、不含阳台)、销售面积(含公摊、含阳台)等,计算方法上较容易混淆,但又要求十分准确。

(7)设计深度

针对不同类型的保障性住房,根据其租售性质、住户更换频率、住户经济能力等方面的因素,应采用不同的设计深度。廉租房提供粗精装,含厨卫;公租房提供粗精装至精装,含厨卫;经适房提供粗精装;两限房、棚改房、回迁房可提供毛坯房。

(8)配套商业

保障性住房项目中的配套商业不是保障性住房的核心业务,具有相对独立性,可以脱开建设,是增加开发企业或投资方赢利空间点之一。因此,在社区配套商业的设计中,一方面应关注其对整个保障性住房社区的支撑作用,配置较为齐全的业态;另一方面需要考虑商业设施未来出售和经营的前景,最大化其价值,为整个项目提升利润空间。

保障性住房具有政治和经济的双重属性,近期成为国家调控房地产市场的重点手段有其内在原因。巨量的建设任务给设计企业带来了新的机遇,但对于其设计技术特点等方面也要求设计师具有清晰的认知和方法。我们有能力也应该成为保障性住房建设的护航者,为政府、建设企业、居住者创造多赢的局面。

摘要：本文结合笔者自身的工程经验,从设计的角度剖析保障性住房的特点,挖掘保障性住房的内涵,探讨保障性住房应有的功能,希望为政府、开发企业、住户等各利益相关者创造更高的价值。

住房设计 篇5

1.项目背景

竞赛项目位于“黄石住宅公园”中。黄石住宅公园地处中国湖北黄石市“中国住谷”核心区内，为集研究、制造、展示、推广为一体的住宅产业化基地，是黄石市住宅产业化整体布局的对外窗口，旨在通过建设一批适用于夏热冬冷地区的住宅示范，为我国夏热冬冷地区的城镇集合住宅、低层住宅和农村住房提供文化传承与新技术应用的集成示范。

竞赛题目结合黄石住宅公园的定位，重点研究设计适用于夏热冬冷地区的产业化农村住房，解决建筑工业化的设计、建造和应用问题，推广住宅产业化，展示先进适用的住宅设计理念和建筑技术，传播中部地区住宅文化，从而提高生产效率和农村住房质量。

目前，黄石地区电力资源充沛，钢材、水泥、石膏、沙、石等材料资源丰富，可以建造钢结构、钢混结构、砌块等形式农村住房。

2.自然条件

黄石市地跨北纬29°30′~30°15′，东经114°31′~115°30′，位于中国湖北省东南部，长江中游南岸，是武汉经济圈内重要城市。本项目位于黄石西塞山区中国住谷核心区内，紧邻太白湖，占地面积约13.3公顷。本项目将在住宅公园中择地建设，承担农村住房展示、体验、推广等功能。

3.基础设施

目前住宅公园给水、电市政管网均齐全，无集中燃气管网，无集中排水管网。4.竞赛场地

竞赛场地图请从下列网址下载： 或。5.设计要求

（1）典型单体居住建筑设计，每户占地面积150平方米，农村住房为二层，以当地农村住房为原型，每户均有自家小院，建筑面积200~250平方米，户型设计以满足日常生活使用为基础，应至少包括如下空间：1个起居室、3个卧室、厨房、储藏室、卫生间和辅助用房等。住宅层高宜为3.00m。

（2）农村住房外观色彩整体协调，与当地环境、特色建筑相呼应，体现本地区地域特征。

（3）应利用当地太阳能资源较丰富的特点，结合建筑设计及夏热冬冷地区气候特点，分析农村住房使用能耗及应用特点，因地制宜地应用太阳能及其他可再生能源系统，探索与太阳能系统结合的农村住房产业化构件和建造方式，重点表达技术、产品与建筑结合的设计方法与建造方式，并考虑技术的经济性，以利于示范推广。

住房设计 篇6

【关键词】公租房；模数化设计；灵活性；功能复合化

随着我国经济发展和城市化进程加快，越来越多人涌入城市，他们渐渐发现：如何在城市中有一个安定的住所是他们面临的重大问题之一。而商品化后的房地产市场呈现出价格难以抑制与购买者同期收入偏低的矛盾。1998年以后，中国城市房价收入比居高不下，始终在10倍以上（商品住宅总价与家庭可支配收入的比例），中低收入家庭对商品住房的承受能力更加脆弱。[1]

1.公租房的相关概念和发展的必然趋势

1.1公租房的相关概念

公租房不同于廉租房和经济适用房，公共租赁住房克服了廉租住房和经济适用房的弊端，使得收入超过廉租住房申请标准，但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房标准、但无力购买商品房的这样一些“夹心层”提供了住房可能性。我国公共租赁住房近些年来才开始逐步发展，我国的公租房是面向城镇中等偏下收入者和住房困难的家庭，以及新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等，提供以40㎡为主的中小户型住宅，租金按照略低于市场价格的原则来定义。通过这样的方式缓解了中低收入人群，也是我们常说的“夹心层”的住房问题。[2]

武汉市在“十二五”期间将建设各类保障性住房40万套，约为1350万平方米。基本解决人均住房在16平米以下城市夹心层家庭的住房问题，并逐步将新就业大学生和在汉外来务工人员纳入住房保障范围。

1.2城市公租房发展的必然趋势

目前，我国共兴建公租房37万套，但远远无法满足急速膨胀的需求，而其他国家在逐步解决中低收入家庭住房问题上已经走在前列。据美国一项调查显示，对之前狂热的购房情绪进行反思的美国人越来越多，把拥有住房作为实现美国梦的重要组成部分以及象征的理念开始动摇。在2003年，83%的美国人相信买房时一项安全的投资，其安全性甚至超过了银行储蓄。到2009年，这个比例下降至70%、而将租房作为实现梦想的开端，置业成为了非必备条件，将房子看作为一个住所而不是一种投资。法国国家住房改善署曾对国民的住房情况做过一次调查，法国人买房和租房的比例分别为59%和35%，其余6%则是免费居住的特殊人群。同时，凡新建开工的住宅项目都必须有20%的“社会性住房”（非营利性）比例，主要给低收入人群居住。据法国《回声报》报道，全国2010年有666个城镇因为保障性住房比例未达到《城市刚更新与社会团结法》中20%的最低标准而被罚款，罚款总额高达7620万欧元。[3]

2.当前公共租赁住房所存在的问题

作为2013年武汉市建设并交付的首个公租房小区，惠民居在设计、管理和功能上有诸多创新，但也存在同现有公租房所共有的共性弊端。

2.1设计标准，居住需求和数量的不确定性与建筑使用年限的矛盾

据统计，惠民居80%的住房户型为单间，剩下的20%一室一厅多集中在4人及以上户和残疾人房型。而第二轮补选仍遭弃选的61套房，也以“单间”房型居多。户型面积没有考虑到不同家庭人数变化。公共租赁住房主要承租对象是城市中居住面积在13平方米以下的新就业人员、外來务工者和低收入人群，他们的租住周期一般2-5年之间，租住人数和需求存在一定不同。同时，武汉市目前完建和在建的公共租赁小区普遍存在设计标准不一的状况，大部分的保障房项目都是由每个项目建设单位委托不同的设计单位进行项目方案设计，然后到相关规划部门进行报批，所以公租房项目的户型设计存在决然不同的标准，设计缺陷屡见不鲜。所以，设计中应在适应居住人群的需求，在不改变建筑主体性结构的前提下，改变部分空间格局从而达到提高其使用效率的作用。建筑在设计中使用“模数化”设计可以较好地解决这一矛盾。设计可以在统一的模式系统下进行，结合40-50平方米的基本使用面积要求，以单个规整的矩形作为元素，力求以简单的多变的形体解决公租房使用中的复杂问题。

2.2面宽较小与户型功能需求之间的矛盾

多层和小高层往往受到面宽的限制，在面宽紧张的情况下，通常的做法是厨房和起居室占用一个面宽，但会导致基本的居住空间部分功能缺失。所以，公租房的功能分区尽量重合，厨房应横向设置于空间中，减少固定构件，不占用起居室的采光，保证主要居住区的通风与采光。同时，由于面积限制，廉租房难以设置独立的书房、客卧、儿童房、娱乐室等，可以设置多功能间，将使用功能复合化。将客厅、书房、卧室等进行组合设计，用灵活开启和关闭的轻质隔断设置。使得室内空间形式适应不同的家庭需求。

2.3固定的空间限定于多样化需求的矛盾

目前，惠民居提供的居住户型为39-61平方米，为三口之家居住于53平方米的户型中，除去公摊，实际使用面积是30平方米，要全部满足家居功能需要还是有一定难度。在如此狭小的空间住进行餐厅、厨房和卫生间的功能划分的必要性不大，将某些空间的功能 “泛化”具有一定的可行性。所谓“泛化”空间就是赋予一个空间两种以上的功能。在住宅中，部分生活行为是分开进行的，各自可以不干涉相互的生活。

如上所述，饮食烹调活动在年轻家庭中越来越被弱化，所以可以根据不同的需求，将厨房缩小或者移除，扩大客厅和卧室的面积，将餐厅纳入客厅的一部分，或者设计成可收纳的形式，在不使用时收起来，这丝毫不会影响客厅的使用功能。再如，将卧室和客厅设计成开敞和半开敞，这样虽然减少了空间的独立性，但是提高了空间的使用率。

2.4“消极”空间的巧妙利用

由于公租房面积有限，所以我们要在满足住户基本生活的前提下，对空间进行最大化地合理分配和室内设计，力求在收房前满足公租房住户的需求，而减少室内多余的交通空间，使空间具有明确性和舒适性便是解决问题的有效途径之一。在对惠民居住户的调查中，储藏空间设置不足的居户室内往往较为凌乱，走道、书房、阳台往往是“重灾区”。因此，在户型中增加储藏空间的数量成了增加空间使用率和弥补建筑设计缺陷的一剂良药，如将不占用建筑面积的飘窗台整合成为梳妆台和写字台，如洗手台盆下设置储物柜，设置吊柜和置物隔板。这是利用消极空间一些方案，进而增加空间使用率。各个空间用实墙明确隔断，我们可以这样解决。

3.公租房的灵活，精密设计——以“模数化箱式住宅”为例

公租房的设计应该本着可持续发展的理念，充分考虑到使用者的需求，给予其一定的灵活性与实用性，使其像积木一样，进行组合，随着家庭的变化，用可购性达到一个住宅的生长。这是可以通过设计师调整空间，同层和异层的灵活性而达到的，在不增加建筑费用的前提下，提高使用效率，使得其可持续发展。以下是就结合具体实例，分析说明单个空间套型灵活，可变性设计。通过利用“模数化”箱体型户型设计，具有快捷灵活的特性，适合于不同家庭使用，通过不同模块的生长。

3.1单身之居

使用模块化2320*5890的单位空间，设计充分考虑到单身人群的使用需求，合理设置了可以灵活调整的“模块化”收纳空间。

3.2两口之家

由两个集装箱叠加，面积较为宽松，借助楼梯设置收纳空间，利用立面空间设置吊柜增加储物空间。

3.3三口之家

灵活的空间，可以满足不同家庭的多重需求。

4.结语

综上所述，公租房的设计框架、面积都受限于消防、采光等硬性要求，但设计师可以通过去户型的优化设置以及对家居功能的合理安排，达到节约建筑面积和提高居住舒适性的作用。同时可以通过对各空间的灵活组合和推敲，提高空间的适应性水平。

[1]陈杰，中国公共住房政策概览，中国房地信息，2010年第11期.

[2]甘来，周琴，城市公共租赁住房室内功能布局探究，江汉学术，2013年12月第30期.

[3]李忠东，国外公租房发展现状与前景，价格与市场。2011年4月第4期.

中国个人住房房产税制度设计探析 篇7

关键词：个人住房,房产税,制度设计

伴随着我国城市化发展进程的逐步加快, 房地产业也在飞速发展, 然而同时城市住宅的供需矛盾也愈加突出。想要对房价进行有效抑制, 合理调整贫富差距, 应当制定出有针对性的解决方案, 而征收个人住房房产税便是其中之一。

一、我国制定个人住房房产税制度所面临的问题

(一) 纳税人负担较重。现如今, 纳税人本身已经承担着较重的税费, 若是想要加设房产税, 城市居民将会承担更加沉重的负担。城市居民在租房买房的过程中, 本身已经需要承担较重的费用负担, 以税代租问题非常常见。若是进一步征收个人房产税, 纳税人的税费负担将非常之重。

(二) 税源隐瞒。我国的财产公开制度目前还不够完善, 对于遗产税以及赠与税也没有明文规定, 按照人的信息进行房产信息查询并不科学。针对这种发展状态, 想要实现完善的个人财产统计分析是很困难的。有些商人会在不同的城市分散买房, 个别政府官员会购置多处房产, 甚至以权谋私置办豪华别墅。这种没有公开的房产信息普通群众无法有效查证, 税务部门征收税费也相对困难。

(三) 缺乏评估人才和制度。我国的房产税税基评估人才极度缺乏, 评估制度也不够完善, 还存在着非常明显的缺陷。

(四) 地方政府的土地财政依赖问题。地方政府往往对于土地财政存在着一定的依赖, 进而影响到个人房产税的征收。对于地方政府而言, 房价下跌是他们并不愿意看到的, 这会导致政府财政收入减少, 虽然个人房产税能够增加一部分税收, 但是与土地出让征收的出让金相比差距甚远。

二、我国个人住房房产税制度设计

(一) 纳税人。参考发达国家征收个人住房房产税的经验, 我国征收个人房产税应该向城市中的不动产所有人、自建房屋和企业厂房以及农民征收税费。具体说明, 就是向我国境内拥有房产、建筑物、构筑物所有权以及土地使用权的个人或单位征收个人住房房产税。

(二) 课税对象。对于我国而言, 征收个人住房房产税应当丰富税务来源、拓宽税务基础、均化税务负担。对于城市和农村来说, 征收个人住房房产税从本质上看没有差别。所以, 课税对象包含农村和城市所有的建筑物、构筑物、土地以及土地改良物, 按照个人拥有住房财产进行范围界定。

(三) 税率。进行个人住房房产税制度设计的过程中, 税率设计是最主要的核心部分。考虑到我国各个地区的经济发展水平并不平衡, 税率制定应当考虑地区差异。同时, 针对不同类型的房产也应当保证税率具备一定的弹性。

(四) 计税依据。我国在进行税务计量的过程中, 最开始可以根据数量多少进行征收。但是发展一段时间以后, 应该根据经济发展水平、房地产价格水平、税收增长水平协调制定计量方法。针对出租房屋更是要参考租金收入状况制定计量方式, 保证税收和房屋租金能够同步上涨。

(五) 税收优惠。针对国家机关、军事单位、外交机构以及宗教场所等自用房产地, 我国规定免税收。另外, 针对过于贫困的家庭也要适当进行税费减免。

(六) 征管模式。我国的个人住房房产税应当由中央进行统一设计, 地方政府根据本地区的实际状况进行细微调整, 在房产交易过户的条件中加入征收个人住房房产税这一项。

三、我国个人住房房产税制度设计的意义

(一) 完善税务制度。税收是一种强制性的课征, 国家通过自身的政治权力向社会进行征收, 新开征一个税种必然能够在一定程度上增加政府部门的收入。可见, 个人住房房产税制度的设计能够提升地方政府的财力。

(二) 抑制房价和商品房投机。从理论上分析, 征收个人住房房产税的主要目的是利用其对房价进行有效抑制, 令房价回归到科学合理的水平上。但是就目前情况来看, 土地资源仍然稀缺, 住房改善需求较大, 房产税对于房价能够起到的抑制作用十分有限。

若是征收个人住房房产税, 那么房屋持有成本将会上涨, 进而不动产投机和投资行为便能在一定程度上得以抑制, 同时中小型住房需求也能有效缓解。投机性购房情况减少以后, 房屋的空置率会同步减低, 进而房地产市场也能实现有效调控保证健康发展。

(三) 减小贫富差距。从根本上分析, 房产税属于财产税的一种, 也是直接税的一种, 纳税人和负税人保持一致, 并不能进行税负转嫁。针对我国来说, 房产价值通常会占据家庭总价值的一半以上, 即便针对高收入家庭而言, 房产价值所占比重也很高。所以, 针对个人住房房产征收一定比例的税务能够在一定程度上缓解贫富差距。

四、结语

我国进行个人住房房产税制度设计以后, 在实际实行中并不能保证一帆风顺, 顺利实现理论目标。因此, 地方政府需要参考房产税制度实施状况进行合理调整。

参考文献

[1]李永刚.中国个人住房房产税制度设计研究——基于国际经验借鉴视角[J].经济与管理研究, 2014 (1) .

[2]李永刚, 赵海益.个人住房房产税制度改革路径研究——基于20国的房产税制度借鉴[J].国家行政学院学报, 2014 (1) .

[3]刘颖, 陈彦旭.个人住房征税制度改革的推进与完善——基于税制设计视角[J].企业经济, 2015 (1) .

保障性住房生态景观设计研究初探 篇8

保障性住房的生态景观设计是一项涉及场地、环境和建筑的综合设计。然而, 当前很多保障性住房在实际运作中, 为了追求前期投入的低成本和仅仅对视觉效果关注, 生态设计沦为博人眼球的幌子, 基本上没有实际效果, 甚至南辕北辙。在这个背景下, 为了达到人与景观的和谐共处, 优化人居环境的景观质量, 用生态景观的理论指导保障性住房的景观设计势在必行。

随着人们对保障性住房社区内景观质量要求的提高, 我们开始思考, 近些年所积极倡导的“生态景观”一词不应只适用于城市这种大环境, 也同样应在居住区这样的小环境里进行推广, 特别是在保障性住房——这个在普通居住区中拥有特殊位置的住区设计中, 必须给予相应的生态设计考虑。

在保障性住房的景观建设中, 通过低成本的“低技术”生态手段, 不仅可以有效地减少资金投入, 还能在节约有限的土地资源的同时, 提升户外景观的人口容量。为人们提供一种经济、简约而又符合现代人生活理念的设计模式。

二、保障性住房生态景观设计的问题及难点

随着我国经济迅猛发展, 各地城市也在加大建设。各种拆迁改建, 都在不断地改变着城市的环境。人们对环境问题的关注度日趋高涨, 居住者对小区环境的要求也越来越高。保障性住房虽然是国家提供给城市中低收入人群的优惠政策, 但是作为居住者, 他们对环境的健康、舒适、环保的要求同样应该得到充分尊重。

然而, 由于保障性住房的出资者——政府的预算本身就少, 且资金多数花费在建筑以及室内环境上, 留给户外景观的投资微乎其微;在精力成本上, 由于时间紧, 设计费用低, 前期设计阶段投入时间很少, 对场地及使用者的行为往往欠缺考虑与照顾, 不符合人们的使用习惯。因此, 保障性住房的室外景观存在着一系列行为心理、绿色生态、服务配置等问题。初步总结归纳, 有以下几点:一是景观规划不合理;二是硬质铺装失去原有功能;三是绿植搭配不合理;四是景观小品配置不合理;五是配套设施不完善。

三、保障性住房生态景观设计原则

基于保障性住房人均面积小、投入费用有限等特点, 运用生态景观设计理论, 可以归纳出以下几项设计原则:

(1) 低投入的地方性原则

低投入的地方性原则, 需要在保障性住房建设过程中对原有基地自然和生态系统进行综合分析和调研, 景观设计时优先考虑本土植物和当地材料, 在节约资金的前提下, 尽可能把对场地的破坏降低, 力求达到节约投入费用和维持场地的既有生态系统的双赢。

例如, 位于澳大利亚阿德雷德市的生态城哈利法克斯 (Halifax) , 从一片污染的“棕地”, 华丽蜕变成了如今的郁郁葱葱的生态城。设计者为了改善土壤, 经过对当地自然资源的充分调研, 在污染的土地上种植特定植物, 预求通过长期整治, 唤醒退化的土地。然后是种植本土植物, 改造海岸线和建立屋顶花园来塑造一条生态走廊。最后通过建筑废弃物再利用, 实现价值的重生。总而言之, Halifax生态城的建设最终并没有消耗巨资, 由于设计的理念是采用本土植物和原始场地的遗留废弃物进行生态改造, 甚至还在投入了最低的成本的情况下, 取得了最佳的生态效果。由此看来, 此项原则非常适合解决现阶段保障性住房所面临的问题。

(2) 低废弃的共享原则

低废弃的共享原则是通过一些技术手段延长材料的使用寿命, 焕发它们新的价值。经过一定的技术处理改变材料的形状或者是解构重组后重新应用到景观建设中, 充分发挥材料的使用价值以便居住者共享。作为国家提供给城市中低收入人群的政策性社区, 保障性住房的人口密度远高于普通住区, 人均的景观面积就特别少, 低废弃共享原则在这里可发挥奇效。

保障性住房景观设计中的低废弃共享原则要求提前考虑材料的废弃率和破坏率, 采用低价废弃材料来减少材料的采购成本, 提高资源的使用效率。除此之外, 还应充分挖掘场地已有材料和资源的价值, 变废为宝, 因地制宜地塑造保障性住房居住区的景观, 实现社会、文化、生态与美学价值的精彩呈现。

(3) 低维护的经济高效原则

低维护的经济高效原则是指在设计前期充分考量后期的维护费用, 提高费效比。因此, 在设计保障性住房的室外景观时, 应尽量采用可再生资源, 循环和高效地利用能源。目前, 世界上比较公认的措施是“3R原则”——Reuse (重复使用) 、Recycled (循环使用) 、Reduce (减少使用) 。

目前保障性住房面临的最大困窘就是资金紧张, 抛却在建筑本身投入的多半费用, 最终留给景观的简直少得可怜;加之居住人群都是中低收入, 后期物业费用也不能保障。但人们对环境质量的要求仍在提高, 景观建设特别是后期维护面临更多的挑战, 如果不在设计前期提前考量, 最终就会产生景观衰败等一系列问题。

该原则的运用首先是挑选植物, 多选取生命力强的当地植物以延长景观的使用寿命;其次是尽量利用可再生能源或环保清洁型能源, 并结合节约用电等一些措施;最后是合理利用水资源, 为达到节水的目的, 可在保障性住房社区内设置雨水收集系统和中水利用系统, 且尽可能选择耐旱型植物。

(4) 低干预的自然做功原则

一个健康的生态系统应该拥有一定的自我净化修复能力, 在满足人类生活需求的同时还能维持人类的健康。保障性住房作为一个人口密度极大、景观空间及其局促的特殊居住区, 提升其景观系统的自我修复能力显得尤为重要。

老子有云:“人法地, 地法大, 人法道, 道法自然。”大自然拥有洪荒之力和奥妙法则, 归根结底, 只有尊重自然才能保持世界的平衡。

“低干预”思想意味着对既有场地的自然环境干扰最小, 寻求在特定场地里只通过最小的开发、强化或保持原有生态系统, 以达到保障性住房高居住密度与生态景观的最佳平衡。

为了人与自然的协作共生, 发挥生态系统的能动作用, 可以在保障性住房的雨水净化回收、修护退化土壤等方面进行一些适应自然过程的设计。例如利用特定植被对污染物的吸收降解, 完成雨水的净化;通过栽培当地一些能够分解有机物的植被, 来修复垃圾填埋场的土壤和生态环境等。

四、结语

当前我国对生态居住区的研究也只是处在技术开发阶段, 对社会和人文的研究尚少, 至于说保障性住房的生态景观研究那更是寥若晨星。甚至连一些设计师对生态景观设计的认识也还停留在片面强调视觉效果的认知阶段。

针对这些现实问题, 挖掘保障性住房景观生态设计的深层原因, 提出理性的生态设计原则, 对低成本条件下通过综合考虑景观的前期设计与后期管理来营建生态型景观环境有指导意义, 为今后保障性住房的生态景观设计提供了借鉴和思考。

参考文献

[1]陈易.自然之韵:生态居住社区设计[M].同济大学出版社, 2003.

[2]聂梅生, 秦佑国等编著.中国生态住宅技术评估手册[M].北京:中国建筑工业出版社, 2003.

[3]王向荣, 林筹著.欧洲新景观[M].南京:东南大学出版社, 2003.

[4]吴良镛著.人居环境科学导论[M].北京:中国建筑工业出版社, 1998.

[5]陈勇.哈利法克斯生态城开发模式及规划[J].国外城市规划, 2001.

[6]侯登高, 张勤.浅析观赏果树在城市居住区的应用[J].湖南林业科技, 2009.

[7]何静.国内外生态居住区建设经验[J].上海房产, 2007.

[8]裘鸿菲, 陈益峰.现代居住区规划的审美价值取向[J].规划师, 2006.

[9]董丽.低成本风景园林设计研究.[D].北京林业大学博士论文, 2013.

[10]田习倩.生态设计方法在居住区景观设计的应用研究[D].北京林业大学硕士论文, 2011.

住房设计 篇9

从数字上来看,全国住房保障工作的完成情况较好,但是考虑到保障房建设的跨年度问题、各级政府短期突击谋取政绩以及被保障对象基数越来越大的问题,决定了住房保障工作要取得令社会满意的实效还有很长的路要走。

1 当前我国住房保障面临的问题

1.1 城市住房保障需求不断扩大

近年来,由于城市房价快速上涨,城市中低收入人群的购房能力不断降低,住房保障需求不断增加。而与此同时,虽然各级政府也在大力推进保障房建设,中央政府甚至于2011年提出5年内要新建保障性住房3600万套的战略目标,但由于保障房建设的速度及供给量远远跟不上日益扩大的住房保障需求,住房领域内的社会矛盾依然非常尖锐。

1.2 政府以增量为主的住房保障思路缺乏可持续性

按照2010年中央政府提出的《十二五住房保障规划》,集中新建是我国当前增加保障房供给的主要方式。实践证明这一方式可执行性较差。之后,住建部以政策形式明确各地可以新建、收购、租赁和改建的方式增加保障房供给。这虽然极大地增加了保障房供给方式的灵活性,但由于种种原因,当前我国各地的住房保障实践仍以集中新建为主,而其存在的问题显然难以克服。

1.2.1 容易形成空置

集中新建属于增量管理,如果没有合理的规划及总量控制,容易形成住房空置,造成社会资源的极大浪费。这里的“空置”包括两种情况。

一种是由于保障房选址不当,被保障对象不愿入住而引发的空置。这种现象在全国各地有关保障房的新闻报导中屡见不鲜。产生这种现象的原因主要是当前各地的新建保障房选址一般都比较偏远,交通、生活配套,以及医疗、教育条件相对较差,被保障对象一旦入住,其日常生活会受到很大影响,虽然住房困难问题得到了缓解,但生活便利性却大大降低。因此,被保障对象不愿入住保障房,从而形成保障房的空置。

另一种是住房总量中空置房数量增多。住建部公布的数据显示,截至2010年底,我国城镇居民人均住宅建筑面积31.6平方米,农村住宅建筑面积人均34.08平方米。我国人均住宅建筑面积的拥有量水平已经超过了中等收入国家平均水平。以上数据显示,我国住房保有总量已相对较高,并不存在总量不足问题,而是存在供需结构错位问题。在这种情况下,由于我国每年还新建数量庞大的商品住房,如果不对住房进行科学的总量规划及计算,在人口结构发生锐变的情况下,很容易形成大量的空置住房,从而造成难以解决的房地产泡沫并对社会资源造成极大浪费。

1.2.2 住房保障资金缺乏保障

新建保障房需要大量资金。按照住建部测算,仅2011年,投资新建1000万套保障房就需要资金1.3万亿元。从实践来看,虽然当年中央预算内资金下拔情况较好,但各级地方政府的资金到位情况却并不如人意。之所以如此,是因为当前的保障房融资渠道并不畅通。

按照我国当前的政策法规,保障房建设资金来源于财政资金、土地出让收益、住房公积金增值收益、地方城投公司投资及商业银行贷款5个渠道。从实践来看,目前这5个渠道都存在问题,这就使得我国的住房保障建设成为无源之水。住房保障工作的可持续性因此备受质疑。

1.2.3 土地供给面临难题

造成这一问题的原因很多:有些是由于地方政府所在城市土地资源确实非常短缺,可利用土地资源非常有限;有些是由于地区保障房征地拆迁难度大、补偿高,回收慢、无赢利,政府不愿投入过多精力;还有些是由于保障房建设用地大规模供给会对商品住房建设用地造成挤压,影响地方政府财政收入等。

1.2.4 其他问题

除存在总量控制、资金及土地等问题外,集中新建为主的保障房供给方式在实践中还存在以下问题,如各地保障房需求总量与中央下拨的完成指标不匹配,保障房产品结构不合理,保障房准入、运营、分配及转让中寻租现象大量存在,新建保障房业主退出动机不足,被保障对象的经济负担相对较重等,这些问题的存在都是集中新建模式本身所难以克服的。

1.3 住房保障立法滞后、实践混乱

当前我国城镇住房保障制度的法律框架主要由三部分构成,首先是政策目标,即保障中低收入和最低收入家庭的基本居住需求;其次是住房供应与分配方式分层次,我国目前对不同收入层次的城镇居民实行不同的住房供应方式与分配方式;最后是保障房经营与管理方式。目前,我国各级住房管理机关负责政策制定以及具体的保障房调配和腾退管理工作,保障房建设及日常的维护管理等工作由不同的市场主体完成。

以上三部分虽能勉强适应当前的住房保障实践,但由于没有统一的全国性住房保障法律,加上当前我国的住房保障立法层级还停留在行政法规、部门规章层次上,使得我国住房保障领域中比较成形可以在全国范围适用的也仅有《住房公积金管理条例》、《经济适用住房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等几个行政法律规范。

住房保障立法工作的滞后与缺失不仅使住房保障的实践及管理缺乏统一的依据,而且也不利于社会公众了解、参与、支持住房保障工作。更为重要的是,由于缺乏统一的国家规范,为完成住房保障任务,各地政府的住房保障实践各自为政,这无疑对今后统一管理设置了人为的障碍。

1.4 住房保障的补贴方式以“补砖头”为主

我国当前的住房保障实行“补砖头”与“补人头”并行的政策。所谓“补人头”,是指政府向被保障对象发放补贴,增强被保障对象的住房支付能力;所谓“补砖头”,是指政府建设和供应低租金或低售价的保障性住房,直接配给被保障对象。当前,由于城市居民住房保障需求空前增加,为缓解住房保障矛盾,我国住房保障补贴实行以“补砖头”为主的政策。

“补砖头”为主的住房保障政策客观上需要有大量保障房,只有这样,政府才能有充足的保障房进行配给。但众所周知,长期以来,由于我国住房保障工作的欠账,各级政府并没有保障房“蓄水池”,所以,住房保障补贴方式的可持续性也需要进一步探讨。

2 改革管理思路

住房保障存在的上述问题需要追本溯源,从调控管理思路及顶层政策设计的角度厘清头绪,寻求根本解决之道。在管理思路方面,本文认为住房保障管理部门应当实现两个转变:首先根据国情确定住房保障覆盖面,实现由“保障大多数”向“保障中低收入群体”的转变;其次是实现由增量管理思路向盘活存量、租赁思路的转变。

2.1 科学确立与我国国情相适应的住房保障覆盖面

按照我国当前分层次供应的住房保障体系,住房保障的覆盖面为中低收入住房困难群体。在现实生活中,与保障房有限的数量相比,这部分群体的数量庞大。从我国现阶段的经济发展水平来看,我国各级政府根本没有能力支撑如此巨大的住房保障需求。

必须明确的是,住房保障需求扩大的原因是当前住房供给价格与中低收入群体住房支付能力错位。这是我国当前住房领域最主要的矛盾,也是住房保障覆盖面不断扩大的根源所在。造成这个问题的原因是多方面的。从制度层面上看,有当前我国经济发展阶段、经济发展方式、区域发展不平衡、城乡土地二元管理制度、GDP政绩考核、财税收入分配制度等深层次的制度原因。从住房管理看,有住房买卖市场存在供需结构错位的问题,以及大量中低价位特殊住房不向市场公开销售的问题,还有城乡房产无法自由流通的市场壁垒问题等。这些问题的解决都需要较长时间,也不是仅通过大力发展住房保障工作就能解决的。

因此,在住房保障工作中,我们首先应当根据我国的国情,走适合我国国情的住房保障道路。我国当前的经济发展情况与发达国家相比,还存在相当的差距,这决定了我国的住房保障只能是低水平的基本保障,这种住房保障的保障对象只能是无能力参与社会竞争或参与社会竞争失败者。对于现阶段因经济发展或者社会政治等因素造成的中等收入阶段住房保障需求不断扩大的问题,政府应当从根本上寻求相应的经济及政治解决途径,通过调整经济结构、完善收入分配政策等制度改良手段逐步解决。

2.2 政府调控思路应由增量为主向存量为主转变

由于我国的住房总量已经达到中等收入国家平均水平,加之集中新建存在诸多问题,因此,在保障房供给方式的选择上,政府应当更加重视收购和长期租赁方式的长效作用。

2.2.1 住房存量市场及租赁市场的发育程度已经相对成熟

首先,住房买卖市场中存量房规模已经超过新建房规模。这主要表现在两个方面,一是静态住房产品结构方面;二是动态交易结构方面。在静态产品结构方面,按照住建部的公开说法,我国当前有2亿套存量住房,每年新增的住房是1000万套。在动态的交易结构方面,目前存量住房的供给量及成交量均有超越增量住房的趋势。禧泰监测数据显示,在供给量方面,2011年,北京市二手住房月度新增供给总量接近89万套,扣除当年二手住房12万套的成交量,市场还有77万套左右的存量住房供给。而同期,新建住房扣除成交市场供给量只有12万多套。存量住房的供给比增量住房的供给高6.4倍。在成交量方面,虽然当前大多数城市的新增住房成交量依然大于存量住房,但北京、上海等城市的存量房成交量却已经超过增量住房。北京市建委公布的数据显示,2011年,北京新建住房成交90605套,二手住房成交121512套,二手住房成交量比新建住房高34%。

其次,租赁市场发展规模已经比肩存量房市场。禧泰监测数据显示,各城市出租住宅供给量近年来呈爆发式增长。在出租住宅月度新增供给量方面,2011年青岛市全年进入租赁市场的住宅总量近24万套,比2004年的1.4万套增加了16倍;北京2011年全年进入租赁市场的住宅总量近97万套,比2008年的总量增加了2倍;上海和广州2011年全年进入租赁市场的住宅总量分别为61万套和71万套,比2009年分别增加了1.3倍和3.9倍。

以上数据说明,我国已具备保障房供给方式由单一向多元转化的现实条件。如果能想办法盘活存量住房以及租赁住房资源,将这些资源用于保障房,那么我国当前住房保障所面临的许多问题,如土地供应紧张、保障房位置偏远等问题,都能得到很好的解决。

2.2.2 以收购和长期租赁的方式增加保障房供给

以收购和长期租赁的方式增加保障房供给,除了可以弥补集中新建的不足外,更为重要的优势是,如果按照一定的交易规则收购二手住房或者长期租赁住房用于保障房,政府的净投入远小于集中新建,其资金使用效率也远高于集中新建。

相关研究显示,北京市2011年,如果按照一定的标准收购10万套二手住房,并将其作为保障房全部配售给被保障对象,售价按限价房标准确定,即每套限价房的价格相当于同区域普通商品住宅的80%~85%,则北京市政府需要净投入的资金总量约为160亿元~260亿元(详见表1)。而北京市建委公布的数据显示,包括开发商配建竣工的保障房在内,当年,北京市新建保障房的竣工数量只有4万多套,而政府的总投资额却高达1000多亿元(含土地成本)。

以租赁方式增加保障房供给的经济效益及社会效益同样可观。北京禧泰房产数据研究中心研究课题显示,2011年,如果按北京市公租房定价标准,即公租房平均供给价格比市场出租房平均供给价格低15%~20%计算,则北京市全年解决13万户的住房保障需求,仅需投入住房租赁补贴8.9亿元~11.8亿元(59亿元的15%~20%)。

3 完善住房保障政策的顶层设计

除了改变住房保障工作的调控管理思路外,完善住房保障政策的顶层设计也是我国当前住房保障管理工作的当务之急。为此,本文提出如下建议。

数据来源:北京禧泰房产数据研究中心。

3.1 制定《住房法》或《住房保障法》

建立完善的住房保障法律体系是稳步有序推进住房建设的根本保障。当前,在住房保障领域,我国仅有几部行政法规及部委规章,尚无全国性的法律法规,立法层次较低,也远不能适应实践的要求。因此,我国应当尽快制定出符合我国国情的《住房法》或者《住房保障法》,并以此为基础,强化国家和地方的住房保障法律法规的合理性和时效性,用完善的法律法规来保障中低收入人群的利益。同时,住房保障政策要有动态性,政府应当根据经济发展不同阶段和住房发展的不同时期来确定、调整住房保障政策。

数据来源:北京禧泰房产数据研究中心。

3.2 建立可持续运营的住房保障机制

除了完善制度建设,我国还需要建立一套行之有效的可持续住房保障管理运营机制。在建立可持续运营的住房保障长效机制方面,本文提出如下三方面建议。

3.2.1 真正的保障房封闭运营机制

当前许多地方也在试行保障房封闭运营机制,但普遍存在保障房数量少、其他各类保障性住房不强制进入、住房领域内的公平问题始终无法解决等问题。要实现保障房封闭运营,真正从根本上解决当前住房领域的公平问题,应当实现两个管理的并轨。

首先是全国的保障房管理应当并轨。虽然我国地域广阔,各地经济发展水平、人口结构有很大的不同,但是在住房保障工作的总体思路、被保障对象的信息管辖方面,我国应当建立统一的规则,这样才能改变当前保障性住房各地、各机构分块管理的格局,也才能为以后房产税的征收及减免提供一手的房产及个人信息数据。

其次是房产管理并轨。虽然我国当前住房领域最主要的矛盾是广大中低收入群体住房支付能力不断下降,但是在社会实践中,我国还存在大量不向社会公开销售的中低价位住房。之所以如此,主要原因是我国当前住房产权制度的设计是多元化的。

在这种制度下,我国现在面向社会公众销售的住房一般只有两类,即商品住房和保障房。除这两类住房外,大量其他产权形式的住房一般只针对特定群体销售,而不向社会公众开放。从产权形态上看,这些住房主要包括党政机关集资合作建房、大型企业单位自建房、房改公房,小产权房、农民自建“商品房”等。这些住房不仅客观存在,而且数量非常庞大,价格通常还远低于同地段商品住房、甚至保障住房的价格。其存在不仅严重挑战着住房公平的底线,而且存在政府监管真空,社会公众不满由来已久。

解决这个问题需要改变当前各类不同产权类型住房的不同销售政策,将各类产权住房都按国家是否投入或让利归并为保障房和商品房两类,按统一的规则向全社会销售。

3.2.2 建立企业化运作机制

住房保障是一项牵涉甚广的具体工作,既涉及到规划设计、投资产出、建设维护等问题,又涉及到准入退出、物业管理、运营平衡等问题,没有行之有效的管理机构很难实现住房保障制度的可持续运营。

我国当前的住房保障工作主要由各级政府的建设行政主管部门负责,在现实生活中,由于建设行政主管机关是国家机关,主要应负责政策的制定及执行监督,由其负责具有企业经营性质的保障房经营管理不但违反当前我国的行政法规,而且由于专业领域不同,这种运作方式很难保证保障房经营的可持续发展。

要实现可持续化,从机制上来讲,首先需要建立保障房系统封闭运营机制,这就要求不仅将经济适用房、廉租房、棚户区改造和危改房、限价房资合作建房、部分大型企业单位自建住房、央产房、军产房等住房也纳入住房保障体系,这样,保障房产品的数量才能大大增加,住房领域的公平问题也才能初步解决。其次,保障房应当有自己的运营模式及运营机构。鉴于保障房作为准公共产品的特性,其发展规划、建设规模、融资方针、租费政策等必须由政府主导。为了既能体现政府的主导,又能保持高效的市场化运作,建议成立国有控股公司专门从事保障房市场的封闭管理。最后,为实现运营模式的可持续及资金来源的多元化,在公司的运作模式方面,建议采用“政府主导(政策支持)、社会参与、企业化运作”模式。这样,保障房的可持续运营问题才能得到根本解决。

3.2.3 住房保障补贴方式从“补砖头”向“补人头”转化

我国当前的住房保障补贴方式是“补砖头”与“补人头”并行,以“补砖头”为主。而“补砖头”的方式,无论是集中新建,还是收购及长期租赁,从本质上来讲,都是政府向被保障对象提供保障性住房。以“补砖头”的方式实现住房保障固然有利于政府灵活协调、管理住房保障工作,但是由于保障房的建设、收购、租赁均需要大量的管理协调工作,即便政府成立专门的机构负责这项工作,也很难将每一项工作都做到尽善尽美。

这就需要我们向美国、德国等国家学习,借鉴其“补人头”的住房保障方法,实现住房保障从政府配给资源方式向市场配给资源方式的转化,这样政府补贴可以转化为消费者的福利,不但实现了政府的住房保障职能,而且可以提高保障效率,充分鼓励被保障对象自己寻找市场房源,从而减轻政府的压力。这既是世界住房政策的发展趋势,也应当成为我国住房保障工作前进的方向。

参考文献

[1].蔡非菲.政府住房保障责任的理论基础评析.社会科学.2008.3

[2].巴曙松.保障房建设整体框架梳理及考量.中国建设信息.2012.1

[3].赵沛楠.重压之下保障房融资渠道再拓宽.中国投资.2012.3

[4].左停王丽.世界各地公共房屋保障体系对我国公租房建设的启示.中国建设信息.2012.3

[5].汪利娜.德国住房储蓄与我国住房公积金的比较研究.中国房地产金融.2000.6

[6].顾云昌.中国特色保障房体系建设任重道远.中国建设信息.2012.1

住房设计 篇10

1.1 概念

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房, 一般由公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、限价房构成。此类住房有别于商品房。

1.2 各类保障性住房的特点对比

各类保障性住房在供应对象、申请标准、户型面积、上市交易方面有所不同, 具体如表1。

2 以公共租赁住房作为保障性住房标准化研究的意义

2.1 具有重要性

南宁市基本实现住房保障体系由产权式保障为主向租赁型保障为主的转化。在大规模建设租赁型保障住房的同时, 也存在很多问题:率较偏高、建筑密度大、户型套内面积偏小、公摊偏大、建筑体型复杂、凹凸过多带来保温隔热性能及成本增加等一系列问题。很多问题需要多部门协调沟通, 导致时间成本浪费。

国内外类似项目建设经验表明:标准化设计使设计及建安成本得以控制, 建设速度加快, 保证质量的同时提高居住品质, 从而创造更大的经济及社会效益。

相比其他类型保障性住房, 公共租赁住房作为标准化研究的重点具有重要性: (1) 强烈的社会性; (2) 建设规模大; (3) 个性需求低; (4) 具有耐久性要求; (5) 较高的成本约束性。

2.2 具有必要性

公共租赁住房采用标准化设计方式具有四个优点:

2.2.1 利于提高质量

各个部品工厂化生产有利于减少施工现场的湿作业。住宅的部品部件在工厂里生产能提高产品的精度和性能、减少墙体开裂、减少人为因素出现的失误率, 从而提高住宅建设质量。

2.2.2 利于降低成本

因为建设规模较大, 在建设过程中采用产业化的建设方式, 可以大大降低部品的生产成本, 实现规模效应。 (1) 套型标准化设计, 有利于降低设计费用; (2) 设计装修一体化, 可以降低原材料的成本和运营费用; (3) 标准化部品通过产业化的方式生产, 可节省人工、管理的费用, 综合效率显著提升。

2.2.3 利于提高空间利用率

公共租赁住房可谓“麻雀虽小, 五脏俱全”。住宅产业化以公共租赁住房的套型标准化推动进程, 提倡通过技术手段预留单元平面内房型的可变性, 为户内空间的个性化改造提供了条件, 在功能空间、套型设计方面, 对于室内格局的灵活调整具有优越性, 可以提高空间的利用效率。

2.2.4 利于我区住宅标准化的发展

标准化、模块化设计是建筑业内的一大趋势。政府主导的公共租赁住房建设中采用住宅产业化的形式, 也必将为推进住宅产业化的整体进程获取宝贵经验。

3 标准化设计

3.1 标准化是住宅产业化的基础

标准化是住宅产业化的基础, 标准化的发展可以推动住宅工业化的发展。住宅的建造需要各个环节、各个设计及生产部门的配合, 因此标准化作为这一系列过程中的准则, 对每一个环节的产品质量进行把控, 方便部品的批量生产, 满足住宅的质量需求。

3.2 模块化是标准化的前提

模块设计是标准化设计的前提。只有将模块建立一个有效的模数体系中, 住宅的各个模块产品才能有效的、有机的进行一体化生产。通过模数协调可以减少预制模块的尺寸和种类, 可以满足公共租赁住房的使用功能, 达到标准化和通用化。

4 公共租赁住房标准化设计方法及步骤

4.1 设计方法

研究国内外公共住宅的设计方法, 总结其设计成功之处, 从中吸取值得借鉴的经验。分析公共租赁住房的空间需求、功能配置、基本空间尺寸、平面形式与面积组成等, 建立理性的认识。

4.2 设计步骤

4.2.1 模块提取及设计

结合设计实例及相关资料的整理调研, 对其套内各个功能单元模块进行分析和提取:起居室、餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等。这些户型功能之间既相互联系又具备一定的独立性, 均具有自身的尺寸模块及使用功能要求。对户型套内功能元素模块进行设计时, 应对其内部功能间的布局及日后多样性方面进行深入考量。

4.2.2 标准户型

各个功能模块完成的基础上, 通过模块拼接, 形成标准户型, 如图1。

4.2.3 标准组合平面

建筑套型由核心使用模块和附加使用模块组合而成。在平面的可变性方面, 核心使用模块在套型中的位置固定, 其余空间可根据需要划分为其他功能模块, 最大限度适应家庭结构的变化。

在套型组合多样性方面, 不同的套型宜采用相同的开间和进深, 以便可组合成塔式、板式等标准层平面。

4.2.4 立面设计

标准化设计的户型通过组合可以实现多样化的需求, 建筑造型也可以使用相同的方法来实现多样化。住宅造型标准化设计原则如下:

(1) 采用多样的建筑立面装饰材料, 利用其多样的色彩和质感丰富造型。

(2) 利用进深、面宽不同的模块组成变化的立面形式。

(3) 运用造型丰富的外装饰构件, 如阳台、空调板等。

(4) 不同高度的模块组合形成高低错落的天际线。

4.2.5 结构模块

方案设计中做好技术策划, 通过技术策划实现提效和减负的目标。结合工程实际确定不同的技术路线, 为后续的设计工作提供设计依据。

技术策划阶段: (1) 结合工程实际采用混凝土预制构件, 类型包括预制墙板 (外墙、内墙) 、叠合楼板、预制楼梯、预制空调板、预制女儿墙、非承重建筑分隔墙板等, 相互间形成完整的建筑系统。 (2) 追求适宜的结构预制率, 结构外墙基本实现全装配化, 争取实现无外架施工, 从根本上改变传统建造方式和施工组织形式。 (3) 通过设计优化, 包括用模数协调的原则, 集成各种要素, 实现“少规格、多组合”。 (4) 使现浇节点规格统一化, 可以采用少规格的定型模板和组合模板进行施工, 提高质量, 缩短工期。

方案阶段, 根据技术要点的要求做好户型设计和立面设计。平面设计在保证使用功能和户型好用、适应性强的基础上, 通过全体系的模数协调, 围绕提高模板使用效率和体系集成度的目标进行设计;立面设计要考虑拆板设计, 并依据装配式建造方式的特点实现立面的个性化和多样化。通过建筑设计的模数化、标准化、系列化, 进而实现预制构件的“少规格、多组合”。

初设阶段, 结合各专业的工作进一步优化和深化, 拆板设计也要结合需要调整变化, 在预制墙板上开始考虑强电箱、弱电箱、预留预埋管线和开关点位的设计。

施工图阶段按照初设确定的技术路线深化设计, 各专业与建筑部品、装饰装修、构建厂等上下游厂商加强配合, 做好构件拆分深化设计, 提供能够实现的预制构件大样图;做好大样图上的预留预埋和连接节点设计;尤其是做好节点的防水、防火、隔音设计和系统集成设计, 解决好连接节点之间和部品之间的“错漏碰缺”。

4.2.6 设备模块

设备模块需做好一体化设计。明确设备材料、限额指标、设备选型、终端设计要求及需要达到的标准等, 形成标准化设计, 做好预留。

5 结论

只有把系列化的产品纳入到流水线上, 通过资源和成本的集约和优化, 才能以低成本、高效率进行公共租赁住房建造, 提供优质产品, 并取得最大的社会和经济效益。

摘要：南宁市保障性住房作为一项重大的民生工程, 而公共租赁住房是保障性住房建筑的重点。本文基于保障性住房的建设经验, 研究了公共租赁住房的建设要点, 并提出标准化设计的建议。

关键词：保障性住房,公共租赁住房,标准化设计

参考文献

[1]陈小波.基于工业化住宅体系的公租房可持续建造模式研究.建筑经济, 2015 (4) .

[2]刘东卫, 褚波, 朱茜, 陈竞波.设计方式转变下的公共租赁住房建设---《公共租赁住房优秀设计方案汇编》与标准化设计.建筑学报, 2012 (5) .

[3]孟建民, 龙玉峰, 丁宏, 颜小波.深圳市保障性住房标准化模块化设计研究.

[4]孙定秩.建筑模数协调标准的发展与现状[J].甘肃工业大学学报, 2001 (12) :100~103.

[5]住房和城乡建设部住宅产业化促进中心.公共租赁住房产业化实践---标准化套型设计和全装修指南[M].北京:中国建筑工业出版社, 2011.

[6]刘东卫, 许彦淳, 陈晔, 等.公共租赁住房的可持续建设模式及设计方法研究---众美地产·北京大兴项目设计实践[J].住宅产业, 2011 (8) .

从住房制度改革到住房保障 篇11

关键词：住房制度；制度改革；住房保障

中国住房制度改革已经历了32年，大致经历了“住房商品化——住房市场化——住房分配货币化”等阶段，市场化程度较高，是所有经济领域改革较为成功的。但也存在着市场化过度、政府缺位、住宅产业政策不稳定，住房保障制度建设滞后等不容忽视的问题。应当反思我国住房制度改革，重构住房体系，从以“居者拥有其屋”目标调整到“住有所居”的目标上来，制定中长期房地产业发展规划和住房保障规划，政府从经济政策入手引导普通商品住房的发展，有效发挥市场在住房配置中的主导性作用；同时，应强化政府在保障住房体系中的主导作用，确立以公平价值为取向的住房保障制度，完善住房保障体系，改革现行的经济适用房政策，积极发展多渠道多方式供应保障性住房，扩大廉租房的保障范围，大力发展公共租赁住房，使所有公民“住有所居”目标得以实现。

一、我国住房制度改革历程

随着我国社会经济水平的不断提高与人口的迅速增加，进一步加剧了我国住房问题，使得传统的住房制度已经不能够满足现行社会的发展需求，因此，实现我国住房制度改革已是必然趋势。自二十一世70年代末截止至今，我国住房制度改革先后步入三个阶段。

1.住房商品化阶段

住房商品化阶段是我国住房制度的初次改革，该阶段起于1979年止于1990年，其主要是以提租和出售公房为突破口，以解决住房短缺问题为基本目标。住房商品化阶段下，重点针对于公房租金调整，一方面是所有房屋均按成本租金计租；另一方面是将住房消费纳入工资，彻底实现住房商品化。此次住房制度改革虽一定程度上满足了部分人的住房需求，但其未从根本上解决住房短缺矛盾。

2.住房制度改革在全国逐步推开并深化阶段

住房市场化是我国住房制度改革的第二阶段，该阶段起于1991年至于1997年，其主要是以“租、售、建并举”为手段，推进市场化改革。为响应住房制度的改革，上海和深圳等城市先后实施了“提租给补贴、买房给优惠以及各种购房优惠政策”，推动在全国范围内开始建立住房基金或住房公积金，实行“租、售、建并举，以提租促售房”的房改举措，以此，推进我国住房市场化的发展。

3.实行住房分配货币化并逐步建立住房保障制度体系阶段

住房分配货币化是我国住房制度改革的第三阶段，该阶段起于1998年止于2007年，其主要是以取消住房实物分配，实行住房市场化和社会化。1998年，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该文献进一步确定了我国住房制度改革的目标和基本方向，其内容包括：一是打破住房实物分配，实行住房分配货币化；二是健全和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；三是完善我国住房交易市场，强化公有住房改革。以上内容有效推进了我国住房由传统住房体制逐渐向住房投资、分配、消费的社会化和市场化转变。

二、我国住房保障的性质和原则

1.我国住房保障的性质

(1)部分福利性。住房保障是政府部门为救助弱势群体所实施一系列机制，因此，福利性是其核心特征。总结来说，其部分福利性特征主要表现在三个方面：一是由以往的向全体社会人员提供福利转变为仅向中低收入阶层群体提供福利；二是对于能够有能力解决住房问题的全体，其享受福利待遇越低；三是加大对中低收入阶层的福利力度，即住房补贴、经济适用房、廉租房等。

(2)广泛覆盖性。住房保障是在全社会范围内开展，并非只针对于某一地域，因此，其具有广泛覆盖性特征。在市场经济环境下，部分群体有足够的能力解决自身住房问题，所以，我国在住房制度改革时应进一步缩小住房保障范围，即明确规定：住房保障机制仅覆盖于无力自行解决住房的中低收入困难的居民。

2.我国住房保障的基本原则

(1)制度化原则。完善的相应制度体系是保障民生问题的基础。就住房保障问题而言，我国只有建立起相应的住房保障制度体系，中低收入阶层居民的住房问题才能够得到有效的保障。同时，我国还需要构建起健全的监督机制和问责制度，为住房保障机制的顺利开展营造一个良好的环境。

(2)人性化原则。住房保障机制的人性化原则主要体现在三个方面：一是尊重被资助人的尊严和人格。其应将其住房资助视为社会给予的温暖，切勿将其视为自上而下的施舍。二是尊重被资助人的选择权。对于政府提供的公共福利品，应赋予被资助人充足的选择权，使其能够感受到政府给予的人性化服务；三是注意保护被资助人的发展权。住房保障作为一种社会救济或救助，其直接关系到被资助人日后生活的稳定，资助过程中应切实规避被资助人对资助形成依赖，积极鼓励其能够自主发展，为理想而奋斗。

(3)公平优先原则。住房保障机制的公平优先原则主要体现在三个方面：一是供给过程的公平。即在对每一个贫困居民进行住房保障时，应保证其程序的公开、公正以及透明，自觉接受社会公众的监督；二是供给机制的公平。即针对于中低收入阶层群体的住房保障经费均来源于财政，其供给并非全面通过市场机制的等价交换实现；三是供给取向的公平。即政府部门在实施社会住房保障时应始终树立公益性意识，尊重社会公众的集体意愿。

三、我国住房制度改革到住房保障的演变

我国住房制度改革到住房保障的演变，其供给形式表现为:住房合作建房、经济适用房、廉租房以及限价商品房等。

1.合作建房

对于住房合作社来说，其主要具有三种产权方式：一是由住宅合作社出资建设，其产权归住宅合作社所有；二是由个人出资建设，其产权归出资人所有；三是由住宅合作社和个人共同出资建设，其产权归住宅合作社和个人共同所有。针对于住房合作社，我国政府部门具有明确的规定：该住宅不得向社会出租、出售，一旦住戶不需要该住宅时应归还住宅合作社，由住宅合作社支配和管理。注：对于个人出资建设的住宅，住宅合作社应给与一定的补给。

2.经济适用房

经济适用房是城镇住房供应体系渠道之一，其主要针对于离退休职工、教师以及住房困难户。经济适用房是由政府部门或政府部门与开发商共同出资建设，并以成本价出售给离退休职工、教师中的住房困难户。经济适用房政策的出台在社会范围内引起了极大的轰动，很大程度上缓解了我国离退休职工、教师中的住房困难户的合租房问题，维护了我国社会的和谐稳定。

3.廉租房

廉租房是由政府出资建设，将其房屋租赁给中低收入阶层群体，其所收取租赁资金远远少于普通住房的租赁资金。继1998年起，国务院相继颁布了多项关于廉租房的政策法规，其中在《城市最低收入家庭廉租住房管理办法》进一步加大对中低收入阶层群体的住房保障，包括租赁住房补贴、实物配租以及租金核减，以此，最大限度上减轻中低收入阶层群体的住房负担。

四、建立统一协调的住房市场调控机制

基于我国房地产企业起步比较晚，目前，尚未构建起统一协调的住房市场调控机制，因此，不利于实现我国住房市场的可持续发展，故而，应采取有效措施力求构建起统一协调的房地产市场调控机制，具体措施包括以下几个方面：

1.进一步完善房地产预售制度。房产预售制度是房地产企业的一次创新与完善，该制度为推进我国房地产业的发展起着非常重要的作用，现阶段，我国房地产制度尚未成熟，其运用过程中还存在着诸多的漏洞，因此，房地产企业应不断完善房地产预售制度，严格预售条件，切实充分发挥房地产预售制度应有的职能。

2.不断加大租赁市场培育力度。租赁是解决居民住房问题第二选择，近年来，我国租赁市场得到了突飞猛进的发展，当前社会下，租赁的重要性越来越显著，而社会中绝大部分居民尚未能够认识到租赁的重要性，他们过分执着于购房，给予自身带来了巨大的经济压力和思想压力，因此，这就需要政府部门不断加大租赁市场培育力度，首先要彻底打破传统思想观念的束缚，加强居民树立购买与租赁并购的二元化消费观念；其次是政府不断加大对租赁市场的建设，营造良好的政策环境，进一步推进我国租赁市场的发展；最后是积极开辟保障性房源，切实充分发挥我国住房租赁保障功能。

参考文献:

[1]国务院发展研究中心课题组,张玉台,刘世锦,贡森,张文魁,陈昌盛:突出五项保障 保民生扩内需[J].发展研究, 2010,(10).

[2]白 雪:住房制度建设与改革的国际经验和启示[J].北方经贸,2010,(07) .

[3]刘润秋 曾祥凤.住房保障制度的目标及实现路径[J].经济纵横, 2011,(02).

[4]周阳敏:基于包容性社会治理的保障房建设与管理研究——国外的经验教训及其对中国的启示[J]. 河南社会科学, 2011,(04).

住房设计 篇12

1 公租房供配电系统的确定

根据GB 50052-2009供配电系统设计规范的规定:节省线材、降低能耗、提高电压质量是供配电设计的一条重要原则。公租房多数为多层或者二类高层, 供电系统可用分区树杆式或者放射与树杆式相结合的方式, 将三相负荷均匀分布, 可以有效减少线路、开关数量, 节约有色金属, 减少电压偏差。通过多年的实践证明, 分区树杆式或者放射与树杆式相结合的方式是非常可靠的供电方式。户内的配电可采用多回路的方式, 将照明、一般插座、厨房插座、卫生间插座、空调插座等分开共5个~6个回路供电, 一来是可以有效的降低线路阻抗, 减少谐波危害;二来是当其中一路电源因为故障跳闸或进行检修时, 其他回路也不受影响, 停电范围小, 对家庭生活造成的影响也较小。为防止漏电对人身的伤害, 插座回路中应当安装带漏电保护的断路器。每幢住宅的电源进线或配电干线分支处等适当位置应设置具有剩余电流动作保护、报警功能的断路器, 可以防止电气火灾, 剩余电流动作值一般选300 m A, 500 m A。总线处的剩余电流保护断路器的报警除了应在配电柜上有显示外, 还应将报警信号送至有人值守的值班室。

2 公租房用电负荷的确定

公租房大多为建筑面积30 m2~80 m2以内的小户型, 其中60 m2以下的占总量的85%以上。小户型住宅内用电设备包括照明用电、一般用电、厨房用电、空调用电、卫生间用电等, 所有的用电设备共计是8 k W~9 k W, 查设计手册得需要系数0.4~0.6, 根据实际情况, 设计时取0.4系数便可以, 负荷计算为3.2 k W~3.6 k W, 根据JGJ 16-2008民用建筑电气设计规范规定, 电气设计可以按基本型 (1A) 来设计, 住宅的用电负荷标准取4 k W/户。既满足了用户用电量需求, 又避免了用电负荷标准取的过大造成各种资源的浪费。

3 公租房导线的选择与敷设方式

公租房考虑到电气设计要求的安全性、功能性、舒适性和可适应性, 既能保证配电的质量与安全又能节省材料, 做到既经济又合理。室内导线要选用铜芯绝缘导线。铜芯绝缘导线不容易氧化和腐蚀, 而且机械强度高, 导电性能强, 可减少因接触电阻过大电气线路接头发热起火和断线的危险, 同样截面的铜线使用寿命也比铝线长。电气线路设计不仅要保证住户的用电安全, 而且应当为住户提供更大的方便。因此公租房供电中的绝缘导线应采用铜芯绝缘导线。按照计算电流, 照明回路选2.5 mm2铜芯导线, 空调电源回路选4 mm2铜芯导线, 其他插座回路选用4 mm2铜芯导线, 考虑到美观与安全的因素, 应当穿管在墙内和地板内暗敷。在线路敷设方面, 应重视管线的一次到位问题, 合理考虑发展的需要, 留有余量。

4 公租房内照明与开关、插座的设计

1) 公租房内电气照明。

公租房内电气照明与住户的生产、工作和生活有着密切的关系, 随着我国经济的蓬勃发展, 人们对电气光源、照明设备技术的更新以及照明光环境的要求就更高了。一个良好的光环境要受照度、亮度、眩光、阴影、显色性、稳定性等各项因素的影响和制约, 设计时应恰当的选择。同时应遵循安全、实用、经济、美观的照明设计的基本原则, 努力创造最佳方案。有效利用天然光, 合理的选择照明方式和控制区域, 尽力降低电能消耗指标。

2) 公租房内的开关、插座的选择。

开关可以根据其结构特点、极数、位数、用途等进行分类, 公租房内的开关应该选择按钮开关, 位数根据实际情况可选择单极、双极或多极开关。房内的插座一般为五孔插座, 明装插座距地面应不低于1.8 m;暗装插座距地面不低于0.3 m, 为防止儿童触电、用手指触摸或拿金属物插捅电源孔眼, 一定要选用带有保险挡片的安全插座, 卫生间与厨房可选用防潮防水的插座。普通插座为10 A, 空调插座为16 A。可根据房间的功能来确定插座的功能与型号, 应该按照《民用建筑电气设计规范》规定基本型 (1 A) 来确定每个房间的插座个数。用电比较集中的部位也可以多设置1个~2个插座, 或者采用组合电源插座。

5 公租房电气计量方式的选择

根据我国《住宅电气设计规范》的规定, 公租房每户应配置一块电度表, 每户电度表宜集中安装于电表箱内 (自动抄收数据远传系统的电度表可除外) 。公租房内电度表的安装位置应该在便于查表易于安装的地方, 最好是安装在一层的电气管井内, 也可根据当地供电部门的要求, 安装在指定的位置, 方便进行用电度数的计量与用电费用的抄收。可采用具有自动抄收数据远传系统的电度表, 具备对时间、耗能量记录、停送电记录和线损统计等功能, 能够实现电费的自动检查、计量与收费。电度表选择40 A的单相电度表。为防止电气线路发生故障时零线可能带电, 一般情况下每户电表后的入户线的保护电器, 应安装单相双极断路器, 进入户内的单相交流电源线的相线和零线从断路器的下端分至户内配电箱。公共用电可按电能分配的形式分配至各户的计量表上, 或者以物业管理费的形式进行收取。

6 公租房弱电系统的设计

人类进入21世纪, 现代科技的力量打破了以往传统的时空界限, 借助网络和飞速发展的信息技术, 人们可足不出户而纵览全球。电子商务、远程教育、家庭网上办公、网上购物、网上旅游聊天、社区智能系统管理等, 以超乎想象的速度改变了人类的生产、生活方式, 更深刻地影响到人类的思维模式和生存状态。公租房作为住宅的一种, 其弱电系统的设计除了应该满足国家的各项标准与规范的相关规定以外, 同时也应该具备一定的升级与扩展能力, 并预留相应的接口, 采用适度超前、先进、适用、优化组合的成套技术体系, 实现建立一个安全、舒适、通信便捷的数字化、网络化、智能化的环境, 除此以外, 还应该综合考虑项目投资额度的可控性, 设备选型的灵活性, 工程施工的可行性与系统维护的便利性, 满足各个住户的需求。公租房的弱电系统应当包括:

1) 计算机网络及电话系统 (CNS) :公租房内应该设置家居弱电箱, 箱内的模块采用后进线设计, 模块分为电话交换模块、电视分配模块、网络交换模块、智能控制模块等, 弱电箱暗装在起居室便于维护和维修的地方, 并且附近预留有电源接口。计算机及网络系统的进线应该采用多模光纤直接入户方式, 居室内采用标准RJ45插接式数据插座与电话出线盒, 起居室、主卧室与书房内各设置一个数据插座与电话出线盒。每个数据插座工作区应该配置一个电源插座。

2) 有线电视系统 (CATV) :在设计有线电视系统时, 应采用双向传输网络, 系统输出口选用双向传输用户终端盒, 信号传输线采用特性阻抗为75Ω的同轴电缆, 公租房户内也选用双向传输的电视插座, 起居室与主卧室各设置一个, 每个电视插座的工作区也应该配置一个电源插座。

3) 楼宇对讲系统:楼宇对讲系统可选用可视对讲系统, 主机安装在单元入口处防护门或者墙体内, 户内分机安装在过厅或起居室内墙上易于接听的位置。楼宇对讲系统的供电由公共用电供给。

4) 煤气报警系统:为了维护公共安全, 保护用户人身不受到伤害, 公租房的每户应该在厨房内煤气表的附近安装煤气泄漏探测器, 并且在探测器旁边配置一个电源插座。

7 结语

公租房作为专门面向中低收入群体出租的保障性住房, 可以缓解城镇低收入人群居住需求的矛盾, 是一项有利于国家有利于民生的民心工程, 更加需要每个设计人员精心设计、以人为本, 公租房的电气设计应当坚持安全、实用、经济和可持续发展的原则, 做到人与家的协调, 与环境的和谐, 与生态的匹配, 实现节能环保, 降低投资额度, 节约核算成本。

摘要：结合公租房建设经济、适用的原则, 对公租房电气设计的要点进行了研究, 对公租房供配电系统、电负荷、导线、照明开关设计等作了详细阐述, 说明了电气的计算方式与弱电系统的设计方式, 以达到节能环保, 降低投资额度的目的。

关键词：公租房,电气设计,配电系统,照明

参考文献

[1]刘震.室内配线与照明[M].北京:中国电力出版社, 2004.

[2]林少培.智能居住小区的规划与设计[M].北京:中国电力出版社, 2004.

[3]戴瑜兴.民用建筑电气设计手册[M].北京:中国建筑工业出版社, 2007.

[4]GB 50096-2011, 住宅设计规范[S].