保障性住房的融资模式

保障性住房的融资模式（共9篇）

保障性住房的融资模式 篇1

一、我国保障性住房融资模式

保障性住房, 是与商品性住房相对应的一个概念, 是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房, 突出特点在于保障性。针对我国的具体国情, 保障性住房政策做出了详细的规定, 将该类房屋按照租售性质、限制条件及保障性等特点分为四类:两限商品住房、经济适用房、廉租住房和政策性住房。四类保障性住房有不同的特点和限制条件, 所以其融资方式也必然有所区别。简单地看, 两限商品住房和经济适用房由于在1-2年内就可以收回投资成本, 其主要任务是解决建设周期内资金短缺问题, 所以多通过向银行申请短期或中期贷款来解决融资问题。廉租住房因为资金来源主要是中央和地方财政全额拨款, 所以其筹资重点是解决短期建设资金困难问题。政策性住房与两限商品住房和经济适用房相比, 项目投资额大且资金回收期限长, 风险性比较大, 针对其特点, 所适用的具体解决资金问题的方法是, 或者通过向银行贷款解决部分资金问题;或者通过发行长期债券、申请长期金融贷款, 甚至引入社会资本、实行部分产权出售等方式, 解决该类保障性住房融资问题。

从总体来概括, 同时借鉴国外房地产市场融资方式, 目前我国保障性住房融资模式可以吸收以下几种方式的优势, 取长补短地创新适合我国国情的融资方法。

第一, BT (Build-Transfer) 模式, 即“建设-移交”模式。目前该模式在很多基础性建设项目中被广泛运用, 具体是指由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资工作, 继而对工程进行施工建设, 在工程验收合格后移交, 而政府则在约定时间内按照协议向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。BT模式是通过公开招标方式确定投资人, 所以其投资主体没有严格的限制, 相对比较宽泛, 主体的丰富可以起到鼓励各种合法资本参与保障性住房建设的效果, 能够有效缓解保障性住房建设资金困难。而且公开招投标的开放性可以使建筑施工企业直接参与到保障性住房建设中来, 减少了中间冗杂的委托代理环节, 节约了政府建设投资的成本, 有助于提高保障性住房建设项目的运作效率。

第二, REITs (Real Estate Investment Trusts) 模式, 即房地产投资信托基金模式。该模式在西方市场上应用的比较成熟, 我国保障性住房建设可以充分吸收和引用其中合理的成分, 结合我国的实际国情, 进行改革创新。REITs模式实质是一种证券化的产业投资基金, 通过发行基金的方式, 集合社会上分散的公众投资者资金, 有效降低运营风险, 并将产生的收入以派息的方式分配给投资人, 使其获取长期稳定的投资收益, 对很多实力有限的投资者都是一种诱惑。保障性住房的四种分类中, 廉租住房和政策性住房比较适合REITs模式, 但因为保障性住房的收益一般较低, 所以有时很难吸引众多投资者。这就需要结合我国的实际情况进行改革与创新, 可以借助财政补贴的形式使该种房地产投资信托基金达到一定的收益水平, 来吸引投资者。

第三, 政银合作模式。该模式是由政府成立保障性住房投融资平台, 负责通过“一揽子”业务加强与商业银行的合作, 银行则通过信贷的形式向保障性住房建设项目主体和购买人提供资金支持。但因为保障性住房的出发点和宗旨是保障, 所以该类房产建设不以盈利为目的, 商业银行参与该项合作无法获得很高的回报和附加值, 很可能打击银行对保障性住房建设项目投放贷款的积极性。为避免该种尴尬, 各地政府应根据地区发展实力, 具体问题具体分析, 整合银行业务资源, 或者将政府类高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行捆绑, 然后采取招标方式选择银行进行合作, 通过与中标银行签订银政合作协议将保障性住房贷款额度、期限、利率等项目明文确定下来, 共同约束双方的责任与权利, 同时又给予银行确定的利益回报, 以确保银行足额发放贷款。

二、我国保障性住房融资存在的主要问题

1、社会资金介入动力不足。

四类保障性住房的共同点是投资回收周期长且经营管理相对复杂, 管理成本高, 使得最终的投资收益率低, 因而对追逐经济利益的社会资金吸引力较弱。有时候有些社会资金会根据预期的经济形势的变化, 突然改变投资规模, 抽取资金, 使保障性住房的建设工程受到很大的损害。而且社会资金能否顺利进入保障性住房领域, 还取决于项目建设当期地区政府提供的优惠政策、制定的风险分担机制以及合作模式等是否符合社会资金的投资意愿。

2、资金来源过度依赖政府投入。

目前我国的住房市场结构发展不均衡, 受消费心理和投资者炒作的影响, 商品住房市场过度膨胀, 并且与保障性住房的结构比例严重失衡, 需要政府在保障性住房融资中发挥主导作用。但问题是为克服保障性住房利润微薄的劣势, 政府在该宏观调控过程中过多地进行了干涉, 造成总体上保障性住房建设资金来源渠道单一, 过度依赖政府投入, 资金的可持续性受到极大的限制, 不利于保障性住房的长期健康发展。

3、有些地方政府财力问题制约保障性住房建设进程。

自从实行中央和地方分税制后, 很多地方政府承担不小的压力:事多税少。但中央为发展保障性住房建设, 稳定社会秩序, 明文要求地方政府必须对保障性住房用地供应做到“应保尽保”, 即地方政府需要为保障性住房建设无偿或以非常低的价格提供土地。这对很大程度上依靠土地出让金维持地方事业发展的政府来说, 无疑是雪上加霜。所以, 地方政府在加大保障性住房建设的力度上明显的力不从心, 本来就很紧张的地方财政更加拮据, 社会事业发展的其他方面也受到影响。

4. 银行信贷资源的投入加剧了保障性住房面临的风险。

银行等金融机构资金的引入, 确实给保障性住房资金来源拓宽了渠道, 有力地缓解了资金紧张问题, 但同时也带来了相当多的风险:首先是利率风险。我国资本市场逐渐成熟, 利率逐步市场化, 收益率曲线变平。而且为减少放贷损失, 贷款利率不断提升, 这样房贷利率风险势必成为重要的财务风险, 保障性住房的投资者面临的风险损失也越来越复杂。其次是流动性风险。房贷一般属于长期资产体现在银行资产负债表上。如果银行为获得较高的利润率, 减少流动性资产占比, 就会增加流动性风险, 保障性住房资金的持续性与稳定性就会受到直接的威胁。再次是资产负债表期限错配风险。当前房地产市场膨胀式发展, 房贷等长期资产在银行业占比越来越高, 而负债则仍以中短期存款为主。在我国现阶段通货膨胀剧烈的情况下, 银行流动性压力增大, 经营发展略显被动, 直接影响到保障性住房的资金支持。

三、提高保障性住房融资模式运行有效性的思考

借鉴国外房产市场的管理经验, 结合我国保障性住房的建设目的和要求, 本文认为解决我国保障性住房融资问题可以从以下几个方面努力:

1. 调整合作模式, 引导社会资金注入保障性住房。

为坚持保障性住房的宗旨, 政府部门首先应该占据保障性住房供应结构的主要比重, 把控保障性住房的发展方向和性质。同时可以适当调整政府角色, 由直接投资者和经营管理者逐渐转变成为提供这类公共服务的监督者、指导者以及与私人企业的合作者, 在保障性住房市场上做到有所为有所不为, 允许更多的符合条件的私营开发商介入保障性住房投资建设, 拓宽运营保障性住房的资金来源, 顺利实现保障性住房建设项目。

2. 创新融资模式, 形成多元化融资渠道。

地方政府全部买单的能力是有限的, 政府必须尽快转变角色, 在提供主要的资金来源的同时, 努力构建稳定的政策环境, 力求通过建立规范的金融市场, 开发多种金融产品, 将保障性住房的资金渠道由单一的政府供给模式向以政府为主导的多元融资模式转变, 如引进资本市场开展房地产证券化、推行房地产投资信托基金等方式, 并辅之以完善的规章制度, 为多元化融资主体提供激励和其他保障措施, 维持其投资的积极性。

3. 积极开展政企合作共建, 增强地方政府实力。

随着市场经济的完善与发展, 一些具有一定资金、技术和管理优势的民营企业迅速发展, 在整个经济建设过程中体现出极大的优势, 也做出了杰出的贡献。政府也确实支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房, 参与棚户区改造。为保证政企合作的这种政企合作共建模式得到顺利实施, 政府首先应该建立健全相关法律法规, 给这种新的合作模式以正确的指引;然后根据市场形势制定合理的风险分担机制, 并对建设全程施以严格的监督管理, 为社会资金进入保障性住房投资建设创造良好条件。

4. 构建保障性住房金融体系, 防范和控制风险。

商业性金融机构的赢利性与保障性住房的政策性之间必然存在矛盾, 为合理运用金融机构贷款, 可以探索建立专门的政策性住房金融机构, 负责为保障性住房建设提供全面的金融服务, 保证其执行的业务性质兼具盈利性与保障性的双重特征, 最大限度地确保保障性住房政策的有效执行, 又可以降低金融机构风险。

参考文献

[1]、李静静, 杜静.REITs在保障性住房融资中的运用.中国房地产, 2011年3月上半月刊 (综合版)

[2]、巴曙松, 王志峰.资金来源、制度变革与国际经验借鉴:源自公共廉租房.2010年第3期

[3]、黄梦雪.保障性住房融资方式的“双管”创新.地产经济, 2011年第10卷第1期

[4]、张都兴.关于我国保障性住房融资模式的几点思考.住宅产业, 2011年第4期

[5]、杨赞, 沈彦皓.保障性住房融资的国际经验借鉴:政府作用.现代城市研究, 2010年第9期

保障性住房的融资模式 篇2

一、保障性住房的概念与范畴

（一）、保障性住房定义

保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念，指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。

（二）、保障性住房的范畴与种类

目前我国的保障性住房大致可以分为以下两大类五小种：

第一类是租赁类保障性住房，该类保障房建成后以租赁为主，仅依赖租金收入产生收益，项目自偿性差，风险大，建设融资压力大。

（1）廉租房——廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。

（2）公共租赁房——限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入家庭、职工和外来务工人员出租的保障性住房，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。

第二类是销售类保障性住房，该类保障房建成后对外出售，尽管出售价格大幅低于市场价格，项目收益率不高，但能够较快实现资金回笼，风险相对可控，建设融资压力相对较小。

（3）经济适用房——经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。经适房在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。

（4）限价房（两限房）——限价房为限地价（限套型）、限房价的普通商品住房，它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。限价房定价介于经济适用房和市场化的商品房之间。

（5）棚改房（棚户区）——棚改房是指通过棚户区改造提供的保障性住房。虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房建设的重要部分。棚户区分为城市棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚户区约占65%。（注：鉴于棚户区改造我行已有相对成熟制度，下文不再分析）

二、保障性住房基本现状

根据“十二五”规划，2011年至2015年，我国计划新建保障性住房3600万套，其中廉租房和公租房1800万套，经适房和限价房700万套，棚户区改造住房1100万套。从开工进度看，2010年开工580万套；2011年开工1000万套；2012年开工770万套；2013年计划开工数量600万套左右。

三、保障性住房政策规定与相关运作模式

（一）、租赁类保障房相关政策规定与相关运作模式

1、廉租房主要政策规定

——《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》

（1）廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，廉租住房保障资金来源包括：年度财政预算安排的廉租住房保障资金；提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；政府的廉租住房租金收入；社会捐赠及其他方式筹集的资金。

（2）廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。

（3）新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。

——《廉租住房建设贷款管理办法》（银监会）

（1）主体：本办法所称借款人是指依法设立的，具有房地产开发资质的，从事廉租住房建设的房地产开发企业。

（2）利率：廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10％执行。

（3）金额与期限：廉租住房建设贷款申请金额不得高于回购协议确定的回购价款。廉租住房建设贷款期限最长不超过5 年，具体由借贷双方协商确定。

（4）担保条件：廉租住房建设贷款应为担保贷款。借款人不能提供足额抵（质）押的，应由贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。

2、公租房主要政策规定

——《公共租赁住房管理办法》、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》

（1）公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。

（2）面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。

（3）支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。

（4）公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。

——《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知(银发

[2011]193号)》（银监会）

1对于政府投资建设的公共租赁住房项目，（1）主体：○凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持；2直辖市、计划单列市、省会（首府）城市政府投资建设的公共租赁住房项目，○

在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》规定的前提下，向政府融资平台公司发放贷款。在同一个城市只能有一家融资平台公司承

3地级市政府投资建设的公共租赁住房项目，贷公共租赁住房贷款；○可在省级政

府对还款来源作出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统

4政府以外的其他机构投资建设并持有且纳入政府总体规划的公共租赁一借款；○

住房项目，各银行业金融机构可按照商业原则发放贷款。

（2）利率：贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍。

（3）金额与期限：贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定。项目建成后，贷款一年两次还本，利随本清。

（4）其他：制定和完善相关贷款管理办法，加强贷款管理，对负责公共租赁住房建设的地方政府融资平台公司实行名单制管理，自主决策、自担风险。

3、租赁型保障房贷款模式

（1）配建方式下

在配建方式下，实际上租赁型保障房相当于捆绑在普通商品房项目或者销售类保障房项目上的附带条件，相关的商品房项目、销售类保障房项目的开发主体在运作项目时，需配套完成租赁型保障房项目。此时贷款一般针对商品房项目的开发主体进行，采用普通房地产开发贷模式。

（2）集中建设方式下（根据新闻报道、文献数据整理，准确性无法百分百确定）

 重庆公租房贷款模式

参与银行：国开行、华夏银行、建行、工行

代表性项目：民心佳园项目（华夏银行）

项目概况：规划设计总用地面积32.3774万平方米，容积率3.79，总建筑面积113.4547万平方米。其中，公租房和廉租房共95.4629万平方米，配套公建5.3718万平方米，车库10.5万平方米，小学及托幼园2.12万平方米。项目总投资32.0295亿元。

资金拼盘：银行贷款160147万元，占总投资的50%；另外50%的资金来源包括：财政投入资本金64059万元，占总投资的20%，公积金贷款96088万元，占总投资的30%。

承贷主体:重庆市公共住房开发建设投资有限公司

贷款要素：贷款期限12年，贷款利率基准利率的基础上下浮10%，按季结息，从第8年开始还本。

担保情况：财政兜底（重庆市财政局承诺：在公租房项目本身的现金流不足以偿还贷款本息的情况下，财政将安排专项资金予以补足）

其他行的风险缓释手段：应收租金收入质押、项目相关房产抵押

1公租房及廉还款来源：12年测算期内测算期内实现总收入38.6445亿元：○

2从第6年起公租房及廉租房部分对外销售，预租房租金收入53956万元；○

3配套公建可计销售面积达到总面积的50%，可实现销售收入267296万元；○

4车库可实现租金收实现租金收入4989万元，可实现销售收入53718万元；○

入6486万元。

1贷款利率下浮10%，单纯的利息收益低；○2租金收入难以覆盖存在问题：○

本息，甚至无法覆盖利息，还款来源中预计第六年开始对外销售公租廉租房

3担保依赖实现的收入占预测总收入69%，该部分收入存在极大不确定性；○

财政局承诺，一方面相关土地是划拨土地存在抵质押瑕疵，另一方面以项目相关房产作为抵押也存在抵押物无法处置风险。

（二）、销售类保障房相关政策规定与相关运作模式

（注：限价房未有国家层级的重要政策规定，以地方性为主，不再详述）

1、经济适用房主要政策规定

——《经济适用住房管理办法》、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》

（1）经济适用住房建设用地以划拨方式供应。

（2）经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

（3）在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。

——《经济适用住房开发贷款管理办法》（银监会）

（1）主体：本本办法所称借款人是指具有法人资格，并取得房地产开发资质的房地产开发企业。

（2）利率：经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。

（3）金额与期限：严禁以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款；经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。

（4）还款来源：经济适用住房开发贷款应以项目销售收入及借款人其他经营收入作为还款来源。

（5）担保条件：借款人申请经济适用住房贷款应提供贷款人认可的有效担保。贷款人应与借款人签订书面合同，办妥担保手续。采用抵（质）押担保方式的，贷款人应及时办理抵（质）押登记。

2、经济适用房贷款模式

（1）配建方式下

在配建方式下，经济适用房相当于捆绑在普通商品房项目上的附带条件，相关的商品房项目的开发主体在运作项目时，需配套完成经济适用房的项目。此时贷款主要针对商品房项目的开发主体进行，采用一般房地产开发贷模式。

（2）集中建设方式下

在集中建设方式下，经济适用住房开发贷款与一般房地产开发贷款相似，不再举例。相对于租赁型保障房贷款，经济适用房开发贷在还款来源方面的保障较为确定，但仍存在以下问题：

1贷款收益低；○2抵质押措施存在一定瑕疵：一方面相关土地是划拨土地，○

3另一方面以项目在建工程、相关房产作为抵押也存在抵押物无法处置风险。○

经适房价格低，销售资金回笼与商品房比仍有一定差距。

四、其他1、2、租赁型保障房性价比不高，制度以及运作模式仍处于探索中，贷款模式还不成熟。《公共租赁住房管理办法》等公租房政策文件明确提出：支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠

保障性住房融资模式探讨 篇3

一、扩大参与主体, 大力探索BT模式

BT (B—Build, T—Transfer) 即“建设-移交”, 由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资, 并对工程进行施工建设, 在工程验收合格后完成移交等工作, 并由政府在约定时间内向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。采取BT模式, 通过公开招标的方式确定投资人, 投资主体可以是投资公司、房地产开发企业、建筑施工企业, 可以是一个投资人, 也可以是多个企业组织的投资联合体, 能够鼓励各种资本参与保障性住房建设, 有效缓解保障性住房建设资金困难。同时, 由于保障性住房无须市场推广和销售, 房地产开发公司的附加值被降至最低, 使建筑施工企业的优势更加凸显出来。通过招投标的方式可以使建筑施工企业直接参与到保障性住房建设中来, 减少了中间环节, 在其获得相对较高利润的同时, 提高了保障性住房建设项目的运作效率和质量, 节约了政府建设投资成本。

二、搭建融资平台, 深化银政合作模式

这一模式的基本思路是政府成立保障性住房投融资平台, 通过“一揽子”业务加强与商业银行的合作, 银行通过信贷的形式向保障性住房建设项目主体、购买人 (主要指经济适用住房) 提供资金。银行作为以盈利为目的的企业, 其目标是追求利润最大化, 决定了其信贷投向必然是向高回报的行业倾斜, 而保障性住房建设作为微利、甚至是保本项目, 以及其购买人作为中低收入阶层, 无法给银行带来很高的回报和附加值, 导致银行对保障性住房建设项目投放贷款的积极性不高。对此, 为引导和激励银行向保障性住房提供资金, 各地政府应整合银行业务资源, 在测算分析的基础上, 将政府类 (包括地方所属的国有企业) 高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行“打包”, 采取招标的形式选择合作银行, 通过签订银政合作协议将保障性住房贷款额度、期限、利率等确定下来, 并由政府设立的保障性住房投融资平台 (如住房投资公司等) 负责与银行进行有效对接, 以确保保障性住房建设贷款按时足额发放到位。

三、细化工作举措, 积极试行专户模式

按照《经济适用住房管理办法》、《城镇廉租住房管理办法》和《廉租住房保障资金管理办法》等规定, 廉租住房实物配租和货币补贴的资金主要来源于住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额、不低于10%的土地出让净收益、市县财政预算资金, 以及中央、省补助资金和社会捐赠资金, 称之为廉租房专项资金。在上述资金中, 由于对扣除额没有明确的界定, 导致在实际计算廉租房保障资金时许多不该扣除的金额被扣除, 使廉租房保障资金大打折扣。因此, 应对《廉租住房保障资金管理办法》中规定的资金来源进行细化, 特别要对允许扣除项予以明确和量化, 对地方财政投入廉租住房的资金也要进行量化, 如可以将投入资金明确为占财政收入或房地产税收收入的一定比例。同时, 为了提高地方政府对廉租住房的重视程度、督促地方政府履行相应的责任, 可以考虑将廉租房资金账户上设一级, 即市级 (省辖市) 、县级账户分别设在省、市, 由省、市对廉租房资金账户进行考核, 纳入各市、县的综合考核。而经济适用住房建设的优惠政策则体现在对相关税费的减免上, 但在实际执行中, 由于部门利益的存在, 导致相关优惠政策落实不到位, 不该收的税费在保障性住房建设中照收不误, 变相增加了成本, 因此, 应在对相关办法进行梳理的基础上, 出台或联合出台统一的优惠标准, 并纳入相关部门的考核, 使保障性住房的优惠政策真正落到实处。同时, 用公积金贷款支持保障性住房建设要在试点成熟的基础上, 积极稳妥地进行推广。

四、整合产业资源, 稳步推进REITs模式

REITs (Real Estate Investment Trusts) 即房地产投资信托基金, 实际上是一种证券化的产业投资基金, 通过发行基金, 集合公众投资者资金, 在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人, 从而使投资人获取长期稳定的投资收益。但从保障性住房来看, 其资源主要包括廉租房、公共租赁房和经济适用房三种, 其中廉租房、公共租赁住房比较适合做REITs, 但其收益一般较低, 难以吸引众多投资者。对此, 可以考虑将收益较高的国有商业地产整合到REITs中, 适当提高REITs整体收益, 也可以考虑通过财政补贴的形式使REITs达到一定的收益水平, 以吸引更多的投资者。从投资对象来看, 除了广大的社会投资者, 可以考虑将社保基金纳入投资对象范围, 因为这类资金在确保安全性的基础上, 对收益水平的要求并不高, 而保障性住房RE-ITs能够很好地兼顾上述两个方面。

保障性安居工程融资模式探讨 篇4

摘 要：保障性安居工程是重要的民生工程，回顾“十一五”期间，国务院及各部委、各地方政府大力支持和加强保障性安居工程建设，取得了十分明显的成效。“十二五”规划中，保障性安居工程建设再一次被提到极其重要的地位，各地政府都将大力度实施保障房政策，促进住房保障工作的大发展。但是，资金来源不足，严重制约了住房保障建设的推进，影响了“住有所居”目标的实现。因此拓展保障性住房资金来源渠道、加强融资模式的研究成为一个迫切而现实的课题。本文从目前融资情况入手，分析融资存在的主要问题，提出保障性安居工程建设的新融资创新模式并进行论述。

关键词 ：安居工程融资模式住有所居

国家“十二五”规划纲要指出，“十二五”期间，强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集房源，同时建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。住建部、国家发改委、财政部、国土部、农业部、国家林业局于2010年6月11日共同发布了《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保〔2010〕91号），明确提出了针对低收入家庭住房困难问题，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。然而这一被寄予厚望的民生工程也遇到众多城市建设绕不过去的瓶颈，那就是资金难题，尤其是在欠发达地区，政府财政如何跨越资金障碍，解决融资难题已经成为实现“十二五”住房保障规划的主要制约因素之一。因此，现阶段要完成大规模的保障性房屋建设任务，必须建立健全财税、投融资等支持政策，地方政府需要转变观念，加大资金投入，勇于创新，充分发挥市场配置资源的基础性作用，构建投资主体多元化、资金来源多渠道化和融资方式多样化的住房保障投融资机制。

一、当前保障房建设资金情况

保障性住房的目的是解决中低收入家庭的住房困难，同时可以抑制房价的迅速攀升和应对部分城市的过高房价。各地政府高度重视保障性住房的建设，并将它作为放缓房地产投资预期的一个重要手段。“十一五”期间，我国大力推进保障性住房建设，建设工程呈现“加速跑”的趋势，全国1140万城镇低收入家庭和360万中等偏下收入家庭住房困难问题得到有效解决。目前，在保障性住房资金投入渠道方面，主要有中央政府加大扶持力度、地方财政加大投入和银行贷款三个方面。

从融资结构来看，根据国家方针，保障性住房建设资金主要来源于中央财政支出、地方政府预算、土地出让净收益的10%、住房公积金增值收益、其他资金来（包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券）。根据住房和城乡建设部的数据显示，“十一五”期间，中央累计安排保障性安居工程专项补助资金高达1336亿元。中央政府的投入无疑起到风向标的作用，各级政府纷纷加大资金投入、土地供应。尽管按照国家政策，地方政府土地出让净收益的10%用于保障性住房建设，但是，受地方政府对保障性住房投入的积极性较弱，以及土地出让净收益的不透明影响，地方政府资金的归结很难足额、及时到位。在加大财政投入的同时，银行信贷则是保障性住房建设的重要资金来源，数据显示，截止2010年12月末，主要银行金融机构发放保障性住房建设开发贷款余额2220亿元，共支持1127个保障性住房项目。

目前的投融资体制，由于缺乏可操作性使非公有资本难以进入住房保障建设市场。从目前全国的情况来看，按照国务院关于加快建设保障性安居工程的精神，各地方政府为了加大保障性住房建设规模，加快棚户区拆迁改造进度，进一步解决融资瓶颈难题，根据住房保

障和棚户区拆迁改造资金需求特点，纷纷成立了住房保障投融资公司作为住房保障工作所需资金的投融资平台，并确立投融资公司的主体地位。如：江苏省常州市于2009年3月组建了“常州公共住房建设投资发展有限公司”，负责筹集市区经济适用住房货币化补贴、廉租住房租金补贴、建设和收购廉租住房和公共租赁住房、老小区整治与长效管理等所需资金。天津市于2009年4月成立了“天津市保障住房建设投资有限公司”，承担全市棚户区改造和住房保障的融资任务。各地政府积极组建住房保障投融资平台，加大融资力度，开辟住房保障的投资来源，为住房保障工作的顺利实施提供了资金保障。

二、资金渠道存在的问题

目前，我国正处于世界上最大规模、速度较快的城镇化时期，从国外相同发展阶段以及当前我国住房状况来看，我国总体上仍处于住房短缺时期。这种局面使得我国现阶段必须建立健全比较完善的住房保障建设、管理、投融资运作机制。保障性安居工程作为政府主导的长期建设项目，其所需资金量非常大，融资规模空前，就目前住房保障投融资总体情况而言，笔者认为存在以下主要问题：

（一）资金渠道狭窄，投融资主体单一。

长期以来，我国住房保障事业投资主要依靠中央和地方财政预算的专项资金，虽然目前住房保障投融资积极寻求渠道多元化从不同程度改变了这种局面，但是投融资主体单一仍是不争的事实，其原因是多方面的。首先，我国保障性住房的融资缺乏可持续供应、可循环使用的固定资金来源。我国的住房金融体系主要以银行贷款为主，缺乏直接的融资手段。由于我国对商业性房地产和保障性住房的融资区分不够明确，直接导致在现有房地产调控的背景下保障性住房融资门槛较高，广大中低收入家庭在首次置业的时候也缺乏足够的政策性支持；其次，随着保障性住房供给量的继续加大，保障性住房供给在整个住房供给总量中的比例会继续上升，很多房地产开发企业看到了保障性住房开发的市场前景和长远的商业利益，但是对于目前的住房保障投融资体制、运作管理的控制以及对民资权益的保障，住建部还没有拿出清晰的条文，使目前房地产开发企业基本只处于了解政府意向阶段，没有实质行动。最后，住房保障融资仅限于中央和地方政府为主要出资主体，政府行政投融资意味浓重，企业融资行为缺位，投融资观念也亟待转变，诸如涉及股权、债权等各种可能的金融创新工具以及其他搭配没有运用而导致融资渠道单一。

（二）融资监管加强，货币政策紧缩。

近年来，随着地方政府融资平台公司举债融资规模迅速膨胀，地方政府违规或变相提供担保，偿债风险日益加大，部分银行业金融机构对融资平台公司信贷管理缺失，为有效防范财政金融风险，加强对地方政府融资平台公司管理，保持经济持续健康发展和社会稳定，国务院于2010年6月下发《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）文件，明确提出对全国融资平台公司进行清理规范，加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构的信贷管理。数据显示，2010年6月，地方融资平台贷款余额约7.66万亿元后，到11月底就达到了9.09万亿，地方政府融资平台的融资规模出现了比较快、比较高的增长，在此情况之下，地方债务不断飙升。2011年3月11日，在全国两会住建部的新闻发布会上，住建部副部长齐骥强调，从去年开始，全国清理地方融资平台时，保留了为支持保障性安居工程建设的融资平台，该融资平台可以继续运作而且要发展。但是，地方融资的这种机制，让地方政府官员存在强烈的借债动力，风险暗藏，再度在2011年“两会”引发争议。同时，2010年以来，中央经济工作的重点已经转变到了防通胀、保民生、调结构上，对应的国家货币政策由适度宽松转变为稳健，政策收紧的叠加效应导致银行业资金面日益紧张，信贷的投放热情渐减，地方政府住房保障融资平台通过项目打包、财政承诺、融资平台互保等方式所进行的粗犷式融资已遇到了一定的困难。

（三）政府投入缺失，缺乏资金保障。

大规模兴建各类保障性住房，必须妥善谋划，“工程未动，资金先行”，因此，广开融资渠道、确保资金来源是一个亟待解决的大问题。事实上，任何一个国家或地区的住房保障体系，其核心环节都是住房融资和财政支持。然而，现阶段我国住房保障投融资体系并不完善，保障性住房建设的资金来源严重依赖于各地政府的财政预算。我国地方政府由于财力有限，而且保障性住房没有直接的投资回报，因此，部分地方政府对保障性住房建设并不积极。根据国务院要求，各地政府建设保障性住房的资金主要来自地方的财政拨款、每年土地出让净收入的10%和公积金增值收益的可提取部分。但是，如果房地产销售市场不景气，土地流拍，各地政府土地出让收入将大幅减少，住房保障资金很难保证。而且，即便是在好年景，相对于大规模建设保障性住房的集中性资金需求，地方可调动的财力也是杯水车薪。

三、融资模式创新

2011年，中央政府制定了更激进的住房保障开工目标，其用作投资保障性住房的资金高达1.3万亿左右。2011年3月9日，住房和城乡建设部副部长齐骥对资金来源做出了细致划分，在2011投入资金中，其中5000多亿的资金为中央政府和地方政府通过各种渠道筹集，8000多亿的资金通过社会机构的投入和保障对象以及所在企业筹集。然而，根据中国国内部分专家估计，其中多数融资负担将继续由地方政府承担，地方政府若要完成筹措足够资金以完成今年的目标，将面临巨大的压力。所以，地方政府融资不足的问题，需要通过新的融资模式逐步解决，包括银企合作模式、BT模式、房地产投资信托（REITs）模式、住房公积金贷款模式、中期票据模式。

（一）银企合作模式

住房保障建设是个长期的工程，对资金的依赖也是持续的，通过金融机构支持住房保障安居工程建设，将大大提高融资的能力。

具体操作模式，可由地方政府梳理当地产业资源，在测算分析的基础上将政府类高回报、高附加值的银行业务与住房保障贷款业务进行“搭配”，选择合作银行，签订银政合作协议确定保障性住房贷款额度、期限、利率，并由政府组建的住房保障投融资平台公司负责与银行有效对接，确保贷款落实到位。目前，住建部正在制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。在现有的融资渠道中，银行信贷最快捷、最便利，引导商业性银行特别是政策性银行的融资授信向保障性安居工程建设领域倾斜、加大信贷资金的投放力度显得尤为重要，从而使其承担起相应的社会责任。

首先，是政策性银行的信贷支持。保障性住房的建设符合国家的产业导向和政策支持，作为国家政策性银行国家开发银行（简称：国开行）走在了金融业的前面。2005年4月，国开行作为唯一的金融机构向辽宁棚户区改造项目发放首批贷款30亿元，在此尝试之后，这一银企合作建设保障房的模式便在全国得到复制。2010年7月29日，国开行江苏省分行与常州市政府举行“开发性金融支持保障性住房体系建设”启动仪式，确定常州市为住房保障体系建设试点城市之一。2011年伊始，国开行提出住房保障贷款余额新增1000亿元的目标。2011年3月2日，住房和城乡建设部与国家开发银行在北京签署《开发性金融支持保障性安居工程建设合作协议》，双方将在住房保障投融资机制创新、住房保障体系建设、资金筹措方案研究与实践等方面加强全面合作，加快解决中低收入家庭住房困难问题。其次，是商业性银行的信贷支持。2010年11月19日，建设银行北京市分行与北京市住建委签署战略合作协议，给予北京保障性住房建设200亿元意向性授信额度，支持北京保障性安居工程建设项目。这是北京首次在保障房领域与金融机构签署战略合作协议，也标志着北京保障房融资获得突破性进展。2011年3月中旬，建设银行湖北省分行与湖北省住房和城乡建设厅签署保障性住房金融合作协议，未来5年建设银行将为湖北省保障性住房建设提供不少于300亿元的融资支持。这种合作模式，一方面通过中长期贷款弥补建设

资金缺口，另一方面带动瓶颈领域的信用建设，广泛吸引市场融资，它赋予了住房保障建设更大的活力，对银行业支持地方经济发展具有借鉴意义。

（二）BT模式

BT（B—Build，T—Transfer）即“建设-移交”，由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资，并对工程进行施工建设，在工程验收合格后完成移交等工作，并由政府在约定时间内向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。BT模式通过公开招标的方式确定投资人，投资主体可以是投资公司、房地产开发企业、建筑施工企业，可以是一个投资人，也可以是多个企业组织的投资联合体。在BT模式的运作下，地方政府把建设资金压力转嫁给了建设企业，建设企业承担项目开发，负责提供项目资金，根据建设—移交协议，建设企业将垫付项目资金，而项目所有人（一般为市政府）将于项目竣工交付后两至三年偿还建筑成本和利息。同时，由于保障性住房无须市场推广和销售，建设企业的附加成本被降至最低，使建筑施工企业的优势更加凸显出来。通过招投标的方式可以使建筑施工企业直接参与到保障性住房建设中来，减少了中间环节，在其获得相对较高利润的同时，提高了保障性住房建设项目的运作效率和质量，节约了政府建设投资成本，有效缓解保障性住房建设资金困难。目前，江苏省淮安市在这方面进行了尝试，信托公司对其保障性住房建设所形成的应收账款进行了资产流动化设计，即BT资产流动化模式，有效的缓解了资金压力。

（三）房地产投资信托（REITs）模式

房地产投资信托基金，作为房地产企业一种创新的融资手段，实际上是开发企业将其下属部分或全部物业资产打包上市，从而实现不动产证券化，以其收益作为红利来源，实行定期派发，是由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。REITs作为一种证券化的产业投资基金，具有流动性特点，可为商业地产建设提供持续资金支持，在国际上已比较成熟，主要分为股权式融资和债券式融资。

随着房地产调控的加剧以及银监会下发的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，房地产信托不复此前的火热态势。与此同时，保障性住房却出现日益“缺血”的迹象，保障房建设的资金缺口问题日渐凸显，此时，REITs较为看好保障性住房的前景，但其收益率较商业地产更低的特点成为的主要顾虑。按照央行现行长期贷款基准利率7.05%测算，REITs的融资回报率需超过10%才能符合市场预期。目前国内商业物业的租金回报率仅有5％—6％左右，而国内的保障房体系中，廉租房与公共租赁房作为经营性物业，其租金回报率更低。

债权式REITs能获得巨大的贷款额度，只需支付低于银行贷款利率的成本，且可以避免双重征税，还可以保持开发商对物业的所有权，因而地产开发商接受度高，试点的可行性高。目前，以债权性保障房REITs为突破口，天津和上海关于利用REITs开展保障性住房融资的方案，已经获得了国务院的批准，北京、苏州、海南也纷纷表示要推出保障房REITs。2010年国务院明确，各地为保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。这意味着，保障房REITs，更像一种新版的地方债，将成为地方政府一个新的融资渠道。

（四）住房公积金贷款模式

住房公积金成立于1994年，是一项强制性购房储蓄计划，旨在通过由基金提供按揭贷款补贴，为普通工资阶层提供帮助。住房公积金也是支持保障性住房建设的重要资金来源，2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确指出，各地公积金增值收益扣除风险准备金等费用外，要全部用于廉租住房建设。据住房和城乡建设部表示，2008年底的住房公积金盈余资本为人民币3193亿元。鉴于住房公积金的闲置资金庞大，2009年10月16日，住房和城乡建设部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，强调，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50％以内的住房公积金结余资金贷款支持保障

性住房建设。目前，住建部联合相关部门，选定28个城市进行住房公积金贷款试点，贷款金额近500亿元。根据测算，2010年住房公积金扣除必要备付资金后的沉淀资金可达6800多亿元，目前的试点不仅可以在短期之内开拓保障性资金来源，而且这种对住房公积金的创新使用相比于购买国债也可以提高收益率，未来仍然有较大发展的空间。2011年3月9日，住建部副部长齐骥在对保障房资金做划分时表示：“去年全国公积金增值收益，用于廉租住房建设的有50多亿，今年会有进一步提升”。公积金贷款模式为住房保障安居工程的建设提供了资金支持，同时优惠的利率大大节约了融资的成本。

（五）中期票据模式

中期票据是指具有法人资格的非金融企业（以下简称企业）在银行间债券市场按照计划分期发行的，约定在一定期限还本付息的债务融资工具。中期票据与中长期贷款利率相比，具有一定的成本优势，有利于企业优化财务结构、降低融资成本，一次注册可分期发行，发行方式较为灵活。如：企业信用等级被评为AAA级，发行中期票据正常利率低于同期贷款基准利率200个基点以上，成本优势极为显著。为解决资本金不足难题，中央政府正逐步打通资本金来源渠道，允许地方的投融资平台发行中期票据等措施解决资本金不足问题，而地方政府则积极搭建投融资平台举债，包括中期票据、企业债券各种理财产品，可以统称为带有准市政债特色的“城投债”。保障性住房投融资平台公司发行中期票据，需要地方政府大力支持，而主要途径是注入优质资产，以降低资产负债率、提高偿债能力。

在住房保障已经取得阶段性成果的情况下，“十二五”期间，将是全面建设小康社会、实现全体居民住有所居的目标关键时期，形式紧迫，任务艰巨。在资金方面，保障性住房建设资金多元化已是大势所趋，在财政资金有限的前提下，只要各级政府不断拓宽资金来源渠道，保证住房保障建设的进度和规模，我们有理由相信，我们一定能够筑稳住房保障的民生之基，真正实现“住有所居”的保障目标。

【参考文献】

[1]《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）,2007年。

[2]《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号），2010年1月7日。

[3]《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发[2010]19号），2010年6月10日。

[4]《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保[2010]91号），2010年6月11日。

[5] 杨赞、沈彦皓，《保障性住房融资的国际经验借鉴：政府作用》，现代城市研究，2010年9月。

[6]《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发

[2011]1号），2011年1月26日。

[7] 保障房融资创新赶考，中国房地产报，2011年3月7日。

[8]《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，2011年3月14日。

保障性住房的融资模式 篇5

一、我国保障性住房的融资来源

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念,是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提供给特定的人群使用,起社会保障作用。由此看来,保障性住房的融资问题主要应由政府来解决,而政府的财政收入相对于地方的保障性住房建设来说是杯水车薪,依靠大部分财政收入填补,也难以解决资金的欠缺问题。当下地方政府仍旧是负债累累,据审计署6月27号报告,截止2010年底,全国地方政府债务余额已超过了10万亿元。

2011年我国将开工建设1000万套保障性安居工程,需要建设资金约1.4万亿元。总体来看,1.4万亿元中8400亿元通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集,中央和地方政府需要总计投入5600亿元左右。可见,地方政府虽然是保障性住房的主要责任方,但是融资资金还主要依靠社会机构及个人的投入。

二、保障性住房融资模式的现状和问题

(一)现有保障性住房融资模式

1. 政府提供主要资金。

政府是支持保障性住房建设的最好责任方,主要依靠地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券来筹集。尽管当前政府难以独自提供所有资金建设保障性住房,但这种通过政府自身来融资的模式在2003年以前一直是保障性住房融资的主要形式。但从2007年以后,国家逐步回归到保障性住房的建设当中,尤其2011年以后,这种政府独自推行保障性住房建设的模式提出了极大挑战。

2. 社会机构提供以及自筹资金。

保障性住房是整个社会的保障福利分配问题,必定关切到处于社会之中的企业、机构,他们也必须从社会贡献的角度加以提供有限的帮助。目前其提供的资金主要依靠银行贷款、社保基金、保险资金等来筹集。从今年保障性住房资金来源结构可以明显看出,社会机构类的资金支持呈逐年递增趋势,而且增势较为明显。

(二)融资模式的现状和问题

1. 融资渠道单一,银行依赖度高。

今年政府提供的5000亿元资金支持里,有三分之二都是源自土地出让金,而其他的方式地方财政预算、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券都只有很少的数额,还有许多地方政府的债券不能够用于保障性住房建设之中,财政预算历来难以向保障性住房倾斜等等,这些都对政府融资的灵活性以及权威性提出了挑战。尽管政府有提供资金,但绝大多数的资金还是要靠社会机构来筹集,其筹集的方式更是七成集中于银行贷款,这无疑显示了社会机构在保障性住房资金投入上的局限性,而且融资集中于银行贷款很容易受政策的影响,很难持续性的利于保障性住房的长久稳定建设。

2. 融资手续复杂,实施效率低下。

保障性住房的建设,关系民生,但是当前保障性住房融资模式,显现出极大的滞后性,尤其在其对融资项目的审批、放资上。政府类的资金融资模式,极大的代表了这种手续复杂,效率低下的状况。保障性住房本身的建设周期就很长,如果资金的融资周期也很长,势必延缓整个保障性住房项目的保障及时性,比如土地出让金净受益融资模式中,地方政府必须通过国税部门、地税部门、地方财政部门等等层层部门审批核准才能有进展,这极大的不利于融资的展开。

3. 现有融资模式容易引起寻租现象。

不管是政府类的融资途径,还是社会机构类的融资模式,无一不跟政府有着密切的关系,而且程序上的冗杂也进一步加深了这一关系。在此背景下,寻租便变得近乎寻常。建立在政府基础之上的融资模式,加大了这种寻租的可能性。2009年6月12日,武汉市5141名困难家庭市民参与一个经济适用房小区公开摇号,结果摇中6个连号。经查,6人申请材料系造假,贿赂国家机关工作人员。其实,关于保障性住房中的寻租现象,全国范围内有很多,这背后的原因与融资模式的不独立有着很大的关系。

4. 现有融资模式的担保机制不完善。

住宅贷款担保由借款人以合法的房产向担保公司进行抵押反担保,一旦借款人出现违约情况,担保机构要负有相应的责任。目前,保障性住房融资模式下银行贷款、保险资金都有较为完善的与之配套的担保机制,可以很好的为贷款方服务。但是涉及到居民切身利益的公积金贷款、社保基金等都没能引入有效的担保机制,某种程度上这也可以说明这类融资模式的欠缺原因所在。有了担保的贷款,不用处理违约房产的繁杂手续,这将大大刺激放贷积极性,也会降低放贷成本,极大地促进公积金、社保基金等融资方式的实施。

三、对保障性住房新融资模式的探讨

(一)组建保障性住房投融资公司,实行综合专业管理

解决好保障性住房的融资资金问题,基本上就可以较快推动保障性住房的建设,融资问题具有较大的复杂和专业性,组建专业的保障性住房投融资公司具有极大的必要性,不仅能够有效避免融资过程中涉及政府部门的寻租现象,同时也可以极大地简化复杂的融资手续,提高办事服务的效率。比如,2011年5月3日,北京市政府已经召开专题会议,重点探讨组建北京市保障性住房投融资公司等事宜,为顺利实现公共租赁住房、定向安置房建设目标任务提供保障。通过这种模式,保障性住房融资的相关事宜全部委托由该公司来实施,必定能够加大融资的力度和效率,更加切实有效的保障我国中低收入居民的居住问题。

(二)培育多元化的融资主体,多样性的融资方式

保障性住房建设是为了改善低收入群体的居住条件,首先具有公益性,这在保障性住房的资金来源渠道和融资方式中可以体现:国家各级政府为保障性住房设立专门的投资基金,最大化的提供政策保障资金来源的多样化,住房公积金、社会保险金在购买保障性住房时均可使用;各大银行在住房贷款上都提供了较大支持的同时,在保障性住房的贷款方式上,又进行了创新;民间的筹资、借款、购买者所在企业的资金支持等,各种融资主体均参与到保障性住房的融资活动中。多渠道的资金来源、多元化的融资方式,一方面使保障性住房的公益性得以实现,同时又满足了各参与群体自身的利益。

(三)扩大信托基金(REITs)支持的保障性住房类型

将近十年的保障性住房融资经验告诉我们,信托基金能够有效的补充保障性住房融资的资金缺口。之前信托基金主要支持保障性安居工程的经济适用房、限价房和棚户区改造住房,这样能够快速回笼资金,对于廉租房和公共租赁房仍然较少的介入。其实,信托资金拥有成熟的运作团体和丰富的运作经验,完全可以扩大支持的住房保障类型,与廉租房和公共租赁房的承建方合作设立项目公司,负责公共租赁房建设,建成后由政府的公共租赁房管理中心进行回购,项目公司收回投资,信托资金退出。

参考文献

[1]贾康,刘军民.中国住房制度改革问题研究[M].北京:经济科学出版社,2007:69-70

[2]李晶.保障性住房建设:现状、影响及融资模式[J].国际融资,2010(11):26-28

[3]陈杰.保障性住房融资需要有担保方式[J].财经论坛,2011(1):55-60

[4]张都兴,伍军.我国保障性住房融资模式探讨[J].中国建设信息,2011(6)

保障性住房的融资模式 篇6

一、我国保障性住房融资困境

(一) 资金缺口大、负担重

以江西省为例, 2011年保障性住房建设资金来源如表1。

2012年2月6日, 江西省住房和城乡建设厅召开全厅副处级以上干部大会上制定了今年保障性住房的新目标, 即全省新开工建设各类保障性住房23.1万套, 力争达到30万套, 建成18.22万套以上。加上去年开工今年续建竣工的17万套, 今年实际建设近47万套, 力争竣工30.86万套。完成农村困难群众危房改造8万户。今年全省保障性安居工程建设任务将于8月底前全部开工建设, 12月底前将基本建成60%。这意味着需要的资金将比去年更大, 政府负担加重。

2012年3月5日举行的第十一届全国人民代表大会第五次会议开幕式暨温家宝总理作《政府工作报告》中指出“中央财政安排资金1713亿元, 是2010年的2.2倍, 全年城镇保障性住房基本建成432万套, 新开工建设1043万套。”虽然新开工保障房较去年有所减少, 但加上去年未完工量, 今年实际在建工程量有1800万套左右, 资金需求反而要比去年加重。

(二) 融资渠道单一

由于缺乏吸引社会力量参与的激励机制, 保障性住房建设资金来源渠道单一, 形成过度依赖政府投入的局面。今年2月6日, 财政部出台《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》, 要求各地切实做好今年保障性安居工程财政资金安排等相关工作, 并加强资金监督管理, 确保资金专款专用。在保障性安居工程现有资金来源基础上, 将增加的地方政府债券收入、个人住房试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入用于保障房安居工程建设, 确保不留资金缺口。但这些资金的不确定性以及地区差异的存在, 很难从根本上缓解融资难题。因为我国缺乏相应的监管部门和担保机制, 成了股份公司上市融资这一渠道很难实现。

二、中国REITS模式的构想

REITS是一种采取公司或信托 (契约) 基金的组织形式, 以发行股票或受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益安比例分配给投资者的基金。保障性住房REITS的收益按照来源主要分为两部分:廉租房和公共租赁房屋缴纳的租金、经济适用房和限价商品房的销售收入。

(一) 设立契约型REITS组织

REITS向投资者发行信托凭证, 然后用募集到的资金购买房产或相关资产。

(二) 设立独立托管部门

由于REITS没有独立的法人资格, 必须聘任信托管理人管理REITS, 同时需聘任房地产管理公司管理所购房地产相关资产。具体运作模式如图1所示。

如图所示, REITS向投资人发售信托凭证融资, 获得的资金由基金管理公司负责保管、使用;同时设立保障性住房资产管理中心, 专门负责购入房地产组合, 为了不挤占商品房用地, 可以考虑购入存量商业地产, 并由其对保障对象进行资格认定, 收取租金返还REITS;最后由基金管理公司向投资人派发红利。在这个过程中, 保障性住房REITS、基金管理公司和资产管理公司相互制约, 同时政府部门予以监管, 以防止资金擅用影响工作正规化。

三、中国成功运用REITS需要的基础

(一) 拓宽保障性住房市场

申请保障性住房条件从各方面限制了公民取得保障的权利, 在坚持建设保障性住房的目的下, 应尽量放低申请门槛, 使更多公民享受保障福利, 解决住房问题, 同时也能更好的调控商品房市场泡沫。以江西省“三房合一”为例, 从2012年起, 江西省将停止新建经济适用房和限价商品房、廉租房, 经济适用房与公租房保障对象将统一纳入公共租赁住房保障范围, 在廉租房对象应保尽保的基础上, 公租房保障对象将覆盖城镇常住人口, 包括农村进城务工、创业人员, 申请条件不受户籍限制。

(二) 出台相关税收政策及监管制度

目前我国还没有配合REITS上市的相关法律法规, 为了规范银行间债券市场上市的信托式REITS产品交易结构、受益券发行、信息披露, 中央拟定了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法 (征求意见稿) 》, 但未涉及监管事项。而REITs严格的监管机制和信息披露制度, 将会大大提高整个保障性住房体系的运作效率和透明度, 有效改善以往以政府为主的公租房融资系统中的资金浪费、占用以及挪用等不良现象。可以借鉴美国税收法律, 首先, 根据《1960年美国国内税收法案》规定, 如果REITs将每个年度盈利的95%以现金红利方式回报投资者 (1999年《REITs现代法案》将其下调为90%) , 就不必缴纳公司所得税, 从而避免了对REITs和股东的所得双重课税。

(三) 中央、地方两政府职责分明

融资机制是住房保障体系的核心, 实现保障性住房建设可持续发展的关键在于明确政府在保障性住房融资机制中的主导地位。借鉴发达国家的经验, 如表2所示。

发达国家中央和地方政府公共参与保障性住房融资, 不过两个职责各有区分。通常抵押贷款机构和税收工具由中央政府控制。奥地利、比利时、德国、美国等国家都有中央政府层面下方到各州或省层面趋势, 美国中央政府保留想保障性住房供应商提供运营补贴以及想新增投资融资或财政激励的融资责任。

四、结语

随着中国政府不断加大对国民安居工程建设的关注, 在我国房地产过热尚未冷却的背景下, 保障性住房成为民生项目中的热点, 在建设过程中遇见的资金缺口, 可以借鉴美国、英国、新加坡等国家REITS融资模式拓展我国保障性住房融资渠道, 并需要对REITS模式在中国保障性住房融资中的运用给予更多研究和设计。

参考文献

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保障性住房的融资模式 篇7

一、我国保障性住房运用REITs的可能性分析

1. 保障性住房REITs在我国运用的可能性及条件

保障性住房建设中引入REITs的主要目的是在公开市场上募集资金以弥补其建设资金的缺口, 而能否实现这一目的的关键是保障性住房REITs对社会上的闲置资金是否具有足够的吸引力。多数投资者在投资时倾向于选择高收益、低风险的产品, 保障性住房REITs的收益率低于证券市场上股票的收益率, 在收益率方面不具有优势, 但其投资风险相对较小。因此, 可以将保障性住房REITs设计成一种介于债券和股票之间的产品———收益率高于同期银行存款利率和债券收益率, 低于股票的收益率, 风险小于股票的风险。

保障性住房REITs的收益按照来源主要分为两部分:廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金、经济适用房和限价房的销售收入;政府补贴和税金减免。设立专门的保障性住房REITs收益账户, 廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金直接从其工资中扣除进入收益账户, 经济适用房和限价房的购买者缴付的房款也应指定打入该收益账户。政府补贴可以通过以下形式: (1) 安排一定比例的财政预算用于补贴租户的租金; (2) 对廉租房、公共租赁房和经济适用房的建设用地采取划拨方式供应, 放宽限价房建设用地的土地出让金支付条件; (3) 减免房地产交易中的各项税收, 如免缴信托基金层面的企业所得税; (4) 降低贷款门槛, 对经济适用住房和限价房的购买者提供低息或无息贷款, 对建设保障性住房的开发商进行适当的贴息。

上述两种收益来源基本上能够满足保障性住房REITs的收益率要求。此外, 还可以通过住房公积金补贴和投资组合策略增加收益。将保障性住房中配建的商业、服务业等项目纳入保障性住房REITs, 其租金和物业管理费将增加REITs的收益。为提高收益率, 可以允许保障性住房REITs投资于零售物业、写字楼等商业地产, 但要明确规定投资商业地产的资产占总基金资产的比例上限, 以防背离其设立的初衷。在控制风险方面, 除了内部管理机构在运营管理中对风险的识别与控制外, 政府部门对资产运营的监管、对保障性住房租金水平和销售价格适当的管制以及政府担保也是降低保障性住房REITs投资风险的手段。当收益率得到保证、投资风险又相对较小时, 保障性住房REITs对社会资本的吸引力就会凸现, 将会吸引大批对资金安全性要求较高的中小投资者。

通过上述分析, 在保障性住房建设中运用REITs是具备可能性的, 但其运作仍受到一系列因素的影响, 如政府财政收支能力、保障性住房供需情况、居民收入水平和政府对保障性住房的监管等。考虑以上影响因素, 可以尝试在京津沪地区和江苏、浙江、山东、广东等省份中的经济发达地区运行保障性住房REITs。这些地区保障性住房供给仍有缺口, 政府财政收入稳定, REITs的收益有保证;居民的收入水平较高, 存在较多的个人闲散资金投向REITs的可能;政府信用较好以及对保障性住房的有效监管, 可以降低REITs的运营风险, 增加对投资人的吸引力。

2. 保障性住房REITs的运作模式

目前市场上的REITs以权益型居于主导地位, 根据美国国家房地产投资信托协会 (NAREIT) 的统计数据, 截至2005年10月, 在美国上市的197支房地产投资信托基金中, 权益型REITs占91%, 抵押型REITs占7%, 混合型REITs占2%。在新加坡以及亚洲区其他新兴资本市场中, 权益型REITs也占绝大部分。尽管在市场繁荣的年份里抵押型REITs的年回报常常超过权益型REITs, 但从长期看, 抵押型和混合型REITs的平均年回报一直低于权益型REITs。相对于权益型REITs来说, 抵押型REITs具有较大的波动性, 在市场低迷时更容易产生财务问题。因此, 建议我国保障性住房REITs采用权益型。

新加坡和我国香港的REITs多为契约型, 带有明显的信托特征:REITs向投资者发行债券基金, 然后用募集到的资金购买房地产或相关资产;REITs没有独立的法人资格, 必须聘任信托管理人管理REITs, 同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。与公司型REITs相比, 这种采用外部管理模式的契约型REITs不仅能够享受到专业和独立的管理服务, 还能享受到更多的税收优惠政策。在我国REITs初步发展阶段, 可以考虑将保障性住房REITs设计成外部管理模式的契约型。

保障性住房REITs涉及到多个部门, 包括基金管理公司、托管机构、投资人和资产管理公司等。具体运作模式如图1所示。

由基金管理公司向社会公开募集资金发起成立保障性住房REITs。投资者凭借受益凭证享受REITs的红利, 受益凭证可以在证券市场流动。投资者 (个人投资者和机构投资者) 将REITs委托给基金管理公司负责基金的投资运作, 同时委托托管机构保管基金财产, 基金管理公司通过资产管理公司管理REITs持有的房地产。托管机构与基金管理公司是平行受托与互相监督的关系, 这样可以保证REITs的收入和分配策略顺利实施, 还能切实保障投资者的利益。

政府是保障性住房建设的主导者, 也是政策的制定者, 含有政府背景机构 (城投公司、国资房地产公司、房地产管理局下设的机构) 的参与, 会提高投资人对保障性住房REITs的信任度, 有利于保障性住房REITs的广泛推行。这些公司或机构将持有的廉租房、公共租赁房和经济适用房等物业, 由独立的专业评估机构评估后做价参股保障性住房REITs。

通过在存量房市场中收购空置商品房和二手房以及出资新建的方式形成保障性住房REITs的资产池, 收益主要由廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金、政府财政补贴、经济适用房和限价房的销售收入、保障性住房的物业管理收入、小区中便民服务的商业店铺租金等构成。扣除成本、经营费用和税费后, 收益将以红利的形式分配给投资者。

二、我国发展保障性住房REITs存在的问题与对策

保障性住房REITs在法律环境、税收体制和准入与退出机制等方面存在的主要问题及对策如下。

1. 缺乏规范REITs操作的法规和指导方针

目前我国还没有配合REITs上市的相关法律法规, 由央行负责拟定的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法 (征求意见稿) 》对在银行间债券市场上市的信托式REITs的产品交易结构、受益券发行、信息披露作了规范, 但不涉及监管事项。

我国宜在完善《信托法》、《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》的基础上制定统一的REITs专项法规, 对REITs的组织结构、资产管理结构、所有权结构、负债杠杆、运营范围和收益分配等做出明确规定。

2. 税收上缺乏系统配套支持政策

在国外, 专门针对REITs制定的税收优惠政策是吸引投资者的重要因素, 如美国2001年《REITs现代化法》允许REITs获得税收补贴并为租户提供某些服务, 同时将REITs应纳税收益的分配比率从95%降为90%, 公司型REITs一旦将其90%以上的利润分配给股东投资者, 便可依据税法的规定视作转手证券而在公司层面上免缴所得税;新加坡政府在税收上的激励措施包括免除和房地产投资信托相关的房地产交易印花税、分配给投资者的红利可以免税等。

我国已经制定了支持廉租住房和经济适用住房建设的税收政策:对廉租住房、经济适用住房免征城镇土地使用税和印花税;对廉租住房免征营业税、房产税和契税, 对个人按规定取得的廉租住房补贴免征个人所得税;对个人购买经济适用住房减半征收契税, 对经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房免征契税等。这些税收优惠政策在吸引民间资本投资保障性住房建设方面发挥了一定的作用。借鉴美国和新加坡在税收上的激励措施, 我国可以试推行以下的税收优惠政策:对分配给投资者的红利免征个人所得税有条件地免缴信托基金层面的企业所得税, 对保障性住房REITs进行的房地产交易免征印花税, 对允许保障性住房REITs投资的一定比例的商业地产减征营业税、房产税和契税等, 以此提高收益率, 促进保障性住房REITs的发展。

3. 缺乏专业的基金和资产管理人才

REITs的运作不仅涉及到基金、证券等金融方面的知识, 还需要房地产管理方面的技术支持, 对从业人员的要求比较高。通过引入国外REITs以引进有经验的REITs管理运作人才, 可以带动培养本土的基金和资产管理人才。在高校科研项目的立项批准和科研基金拨付方面可向保障性住房REITs方面倾斜, 引导高校培养这方面的人才。设立执业资格考试, 提高整体从业人员的职业素质。

4. 保障性住房的准入与退出机制不够规范

应逐步建立完善统一的个人信用制度和个人收入申报制度, 根据各地方的经济水平、消费水平和居民收入的变化适时调整低收入线。根据居民的整体居住状况确定合理的最低保障标准、保障性住房的退出条件以及经济科学的保障性住房循环利用体系。制定严格的监督体系和处罚条例, 规范保障性住房的运作, 降低保障性住房REITs的风险, 增强对投资者的吸引力。

5. 信息披露不够透明, 运作过程监督缺位

当前国内市场上房地产信托基金的资金大量运用于关联交易融资, 信息披露不够透明, 缺少监督。为明确各监管机构的职责, 建议以证监会为主要的监管机构, 与中国银行、银监会等监管机构紧密合作, 严密监管保障性住房REITs的管理与信息披露。同时制定规范的信息披露程序和处罚条例, 对违规操作进行严厉处罚。

参考文献

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保障性住房投融资研究 篇8

一、保障性住房投融资的困境

纵观住房保障在我国的发展历程, 从最初的计划分房, 到住房的市场供给阶段, 再到市场供给和保障性住房体系并举的时期。制约保障性住房发展的最大的因素就是资金瓶颈约束。

(一) 政府财政负担的加大

从最初的政府和单位投资建设, 分配和维修保养住房, 给政府和单位造成巨大的财务负担, 此后的经济适用房建设时期, 由于可以按成本价出售住房, 政府的财政投入才能形成循环, 但是由于政府资金规模的限制, 长期以来, 保障性住房的投资规模并不大。进入公租房为主的保障阶段。传统的政府直接投资的模式已经远远不能满足社会对于保障性住房的需求, 这就迫切要求引入其他投资主体进入保障性住房投融资领域。

(二) 以贷款为主的单一融资渠道

在目前保障性住房投融资体系不成熟的阶段, 住房保障的建设资金过多依赖政府的直接投资和银行贷款。在我国保障性住房建设资金中, 贷款占很大比例。包括商业银行贷款、政策性银行贷款、住房公积金贷款等, 2010年保障性住房建设资金中贷款占到30%以上, 而2013年保障性住房建设所用贷款比例上升至70%。由于保障性住房具有投资周期长, 资金规模大, 资金流动性低等特征, 这么大规模的贷款进入保障性住房领域投资, 在某种程度上存在很大的风险隐患。

(三) 民间资本介入渠道有待拓宽

保障性住房由于具有社会公益性和福利性的特征, 主要是依赖政府的转移支付来实现住房保障所需资金的投入。保障性住房是政府主导投资的社会公益项目, 民间资金进入保障性住房投资的天然门槛很高, 民间资本介入的积极性也不高。

(四) 保障性住房资金流动性差

保障性住房的公益性, 造成了保障性住房投融资模式与商业地产的投融资方式截然不同, 这是由保障性住房的社会福利性和公益性造成的。保障性住房在投融资方面主要依赖内源性融资, 也就是这类房产投资主要依赖于政府的补贴和政策扶持。一般意义上来讲, 政府的财政资金和相关配套政策的支持越大, 保障性住房的建设落实状况就越好。加之房地产投资自有的内在规律, 属于长期投资, 这就在一定程度上造成了保障性住房投资资金的流动性较差。

二、保障性住房投融资存在瓶颈的原因

(一) 地方政府财政资金瓶颈

在当前保障性住房投融资以及资金的循环回收较为困难的现状下, 保障性住房的建设资金在某种程度上主要依赖于地方政府的财政资金支持。而政府的资金主要由中央的财政拨款和地方财政预算为主。面对巨大的社会住房需求以及庞大的存量房的维修和保养给政府带来沉重的财政负担。由于保障性住房所产生的土地挤出效应以及依赖政府政策扶持和税收扶持, 大规模建设将会极大地影响地方政府的土地出让金收入以及税收收入, 这就导致了地方政府对于投资保障性住房的积极性不高, 诸多因素造成地方政府在保障性住房建设上的财政支持是有限的。

(二) 保障性住房项目的公益性

在保障性住房的投资建设中, 经济适用房、限价房和棚户区改造项目都是以销售为主的, 可以在较短的时间内安全的回笼资金, 这些项目往往容易吸引民间资金投资。但由于公共租赁住房一般采取的方式是“只租不售, 中短期租赁”, 在客观上造成了这类保障性住房投融资的风险较大, 一方面投资规模较大, 但另外一方面资金的回收期特别长, 这就造成了民间资本多不愿参与这类保障性住房的投融资。而廉租房等面向社会老弱病残保障对象的保障性住房, 由于收取的租金较低, 无法形成建设资金投入产出的良性循环, 此类保障性住房的经济效益较小, 无法吸引民间资本投入。

(三) 融资渠道不畅

当前保障性住房投融资的实践过程中暴露出的一大弊端就是渠道相对单一, 金融创新较少, 主要依赖于政府的内源性融资和金融机构的贷款, 无法有效的吸引社会资本参与保障性住房的投资建设。这些都是由于保障性住房的公益性和福利性造成的。目前主要的政府融资渠道主要是依赖政府财政资金、公积金增值收益以及土地出让金收益, 这就造成了保障性住房严重依赖政府, 同时也在某种程度上加重了地方政府的债务负担。

(四) 保障性住房投融资市场不成熟

保障性住房投融资资金瓶颈, 在客观上就要求资本市场为保障性住房建设提供资金支持。国外比较成熟的资产证券化以及房地产投资信托基金 (REITs) 对于成熟的资本市场依赖很大, 这就在客观上要求资本市场的进一步完善。从而将资本市场引入保障性住房建设, 为社会资本投资保障性住房建设, 降低融资成本和交易成本。为保障性住房的健康发展, 提供良好的资本市场支持。让各种金融创新在保障性住房领域得以实践, 但这些在国内还无法实现。

(五) 保障性住房立法的缺失

各国保障性住房建设的实践证明, 完善的保障性住房立法有助于保障性住房的顺利开展, 有了成熟的法律体系保障保障性住房的建设, 可以保障社会资本投资保障性住房的安全性。通过相关法律的设立, 保护民间资本进入和退出的安全性。只有完善的法律保障才能产生良好的保障房投融资环境。

三、保障性住房投融资对策研究

(一) 拓宽融资渠道, 缓解资金压力

房地产行业一个突出的特点就是资金压力较大, 不仅是商品房资金压力大, 保障性住房资金压力更大, 这就使得资金瓶颈成为摆在保障性住房建设面前的一个首要的障碍, 这就客观上要求拓宽融资渠道, 将多方资金引入保障性住房建设, 让民间资本在保障性住房领域有利可图, 同时也要利用好政府的各项金融工具和平台为保障性住房提供融资渠道, 逐渐采用市场化的运作方式来运作保障性住房的各项资金。才能从根本上缓解保障性住房的资金压力。

(二) 创新投融资模式, 成熟化运营

金融市场是一个不断创新的市场, 这也是金融市场的活力所在。保障性住房的投融资也需要一定程度的金融创新。利用国外成熟的房地产信托投资基金, 可以为保障性住房的投融资模式产生新的创新。可以运用房地产信托投资基金的模式来解决保障性住房投融资, 降低保障性住房的融资成本。通过整合信托投资基金的五个方面:信托公司、信托基金、投资者、资产管理公司和物业管理公司使的保障性住房的投融资模式更加成熟化。通过保障性住房信托投资基金, 对于保障性住房运营和银行都可降低资成本, 减少投资风险。保障性住房是政府的民生工程, 需要稳定的资金和较高的工程要求, 而保障性住房信托基金可以很好的满足这些要求。

(三) 建设资本市场, 降低融资成本

一个成熟的资本市场, 可以极大地降低保障性住房的资金成本。可以将保险资金、债务资本市场、房地产信托基金的资金引入保障性住房的投融资。一个成熟的资本市场, 可以为保障性住房带来融资成本的节省。只有资本市场的各类主体的积极参与, 和完善的资本市场制度安排, 各类资金主体才能在保障性住房投融资领域发挥自身的优势。

(四) 引导和推进民间资本投资

从各国实践的趋势看政府参与保障性住房建设的方式, 逐渐转变为从直接投资建设向间接提供补贴或者政策支持为主, 而如何弥补政府直接投资的缺口, 就需要大力吸引民间资本在保障性住房领域投资。可以采取以下的一些形式吸引民间资本进入保障性住房投融资领域。

一是采用项目融资模式引入民间资本。通过项目融资的形式, 主要是将保障性住房的资产、预期收益或权益做抵押取得一种无追索权的融资或者贷款。可以采取BOT、TOT、BLT、PFI等项目融资模式, 加强政府与民间资本的合作, 可以将项目融资的成熟经验, 运用在保障性住房的建设上。这是由于保障性住房要求很强的专业性, 分工明显。采用项目融资的方式可以最大的程度上保证项目的质量, 提高保障性住房的运营效率。二是防范贷款风险, 构建贷款担保体系。在商品房市场上住房贷款担保已经很成熟了, 但是在保障性住房领域相关的贷款担保市场还很不发达。通过设立相应的保障性住房担保制度, 可以有效的解决保障对象购房的资金困难, 更好地实现居者有其屋的目标。由于保障性住房投融资自身所有的复杂性, 需要从资金运作、资金规模以及风险上加以构筑贷款担保体系。

(五) 完善保障性住房立法, 构建住房政策性金融体系

目前保障性住房的建设和供应依赖于量化型、指令式、行政性手段, 这就客观上需要借鉴相关经验, 加快住房保障投融资相关的立法工作, 从保障性住房的投融资方面入手制定完善的法律, 通过立法来为保障性住房投融资活动提供一个良好的法律环境, 使得保障性住房投融资有坚实的法律保障。

(六) 建立专门保障性住房金融机构, 构建住房政策性金融体系

可以将住房公积金机构提升为专门的住房银行, 在兼具商业性金融机构的同时, 兼顾保障性住房的政策性机构, 建立专门的住房政策性金融机构, 构筑保障性住房融资体系。采取市场化的运作方式, 承担更多社会公益职能。为保障性住房的投融资提供资金支持, 以及为住房保障对象购房提供资金支持。

摘要：本文通过研究保障性住房投融资困境, 揭示保障性住房投融资困境所产生的根源, 提出发挥民间资本, 运用资本市场, 进行金融创新等途径引导多渠道资金用于保障房建设。

关键词：住房保障,住房政策,投融资

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保障性住房的融资模式 篇9

2011年初, 在国家继续加大调控房地产市场的背景下, 政府继去年各地方政府超额完成规定的保障性住房建设的任务之后, 提出2011年全国保障住房建设目标大幅提高到1000万套, 为督促地方政府完成这一任务, 住建部和城乡建设部已与各级政府签订了“军令状”, 即2011年住房保障工作目标书。这一举动表示, 住房保障工作目标书的完成情况, 将纳入住建部、监察部对政府工作的考核当中。现在距离中央下达任务已经过了接近半年时间, 各级地方政府完成的进度如何呢?住建部最新表示, 各地要公开保障性安居工程建设信息, 11月末以前必须全面开工。然而, 实际的执行情况却并不乐观。最新数据显示, 截止目前, 很多地区的保障房开工率还不到计划数的30%。造成这一问题的原因主要在于地方政府资金吃紧, 影响其土地一级开发的能力。

一、我国保障性住房的融资来源

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念, 是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。通常是指根据国家政策以及法律法规的规定, 由政府统一规划、统筹, 提供给特定的人群使用, 起社会保障作用。由此看来, 保障性住房的融资问题主要应由政府来解决, 而政府的财政收入相对于地方的保障性住房建设来说是杯水车薪, 依靠大部分财政收入填补, 也难以解决资金的欠缺问题。当下地方政府仍旧是负债累累, 据审计署6月27号报告, 截止2010年底, 全国地方政府债务余额已超过了10万亿元。

2011年我国将开工建设1000万套保障性安居工程, 需要建设资金约1.4万亿元。总体来看, 1.4万亿元中8400亿元通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集, 中央和地方政府需要总计投入5600亿元左右。可见, 地方政府虽然是保障性住房的主要责任方, 但是融资资金还主要依靠社会机构及个人的投入。

二、保障性住房融资模式的制约瓶颈

(一) 现有保障性住房融资模式

1.政府提供主要资金。政府是支持保障性住房建设的最好责任方, 主要依靠地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券来筹集。尽管当前政府难以独自提供所有资金建设保障性住房, 但这种通过政府自身来融资的模式在2003年以前一直是保障性住房融资的主要形式。但从2007年以后, 国家逐步回归到保障性住房的建设当中, 尤其2011年以后, 这种政府独自推行保障性住房建设的模式提出了极大挑战。

2.社会机构提供以及自筹资金。保障性住房是整个社会的保障福利分配问题, 必定关切到处于社会之中的企业、机构, 他们也必须从社会贡献的角度加以提供有限的帮助。目前其提供的资金主要依靠银行贷款、社保基金、保险资金等来筹集。从今年保障性住房资金来源结构可以明显看出, 社会机构类的资金支持呈逐年递增趋势, 而且增势较为明显。

(二) 现阶段融资模式的主要问题

1.融资手续复杂, 实施效率低下

保障性住房的建设, 关系民生, 但是当前保障性住房融资模式, 显现出极大的滞后性, 尤其在其对融资项目的审批、放资上。政府类的资金融资模式, 极大的代表了这种手续复杂, 效率低下的状况。保障性住房本身的建设周期就很长, 如果资金的融资周期也很长, 势必延缓整个保障性住房项目的保障及时性, 比如土地出让金净受益融资模式中, 地方政府必须通过国税部门、地税部门、地方财政部门等等层层部门审批核准才能有进展, 这极大的不利于融资的展开。

2.融资渠道单一, 银行依赖度高

今年政府提供的5000亿元资金支持里, 有三分之二都是源自土地出让金, 而其他的方式地方财政预算、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券都只有很少的数额, 还有许多地方政府的债券不能够用于保障性住房建设之中, 财政预算历来难以向保障性住房倾斜等等, 这些都对政府融资的灵活性以及权威性提出了挑战。尽管政府有提供资金, 但绝大多数的资金还是要靠社会机构来筹集, 其筹集的方式更是七成集中于银行贷款, 这无疑显示了社会机构在保障性住房资金投入上的局限性, 而且融资集中于银行贷款很容易受政策的影响, 很难持续性的利于保障性住房的长久稳定建设。

3.现有融资模式的担保机制不完善

住宅贷款担保由借款人以合法的房产向担保公司进行抵押反担保, 一旦借款人出现违约情况, 担保机构要负有相应的责任。目前, 保障性住房融资模式下银行贷款、保险资金都有较为完善的与之配套的担保机制, 可以很好的为贷款方服务。但是涉及到居民切身利益的公积金贷款、社保基金等都没能引入有效的担保机制, 某种程度上这也可以说明这类融资模式的欠缺原因所在。有了担保的贷款, 不用处理违约房产的繁杂手续, 这将大大刺激放贷积极性, 也会降低放贷成本, 极大地促进公积金、社保基金等融资方式的实施。

4.现有融资模式容易引起寻租现象

不管是政府类的融资途径, 还是社会机构类的融资模式, 无一不跟政府有着密切的关系, 而且程序上的冗杂也进一步加深了这一关系。在此背景下, 寻租便变得近乎寻常。建立在政府基础之上的融资模式, 加大了这种寻租的可能性。2009年6月12日, 武汉市5141名困难家庭市民参与一个经济适用房小区公开摇号, 结果摇中6个连号。经查, 6人申请材料系造假, 贿赂国家机关工作人员。其实, 关于保障性住房中的寻租现象, 全国范围内有很多, 这背后的原因与融资模式的不独立有着很大的关系。

四、破解保障性住房建设融资问题的政策建议

借鉴国外保障性住房管理经验, 强化政府在保障性住房建设中的主体地位, 政府应尽快建立长期机制建设和制度安排, 促进保障性住房建设的可持续发展。

(一) 完善保障性住房政策配套, 支持保障金融投资

一是建立完善的法律法规体系, 使保障性住房主体、责任、实施方式、水平、标准等问题能够有法可依, 明确保障性住房建设项目财政担保的有效性和合法性;或者成立专门机构为保障性住房项目融资提供担保, 分散信贷资金风险。二是加快推进金融创新融资工具的相关立法和优惠政策配套, 如发行房地产投资信托基金, 制定保障性住房建设贷款证券化有关政策, 鼓励试点和金融创新。三是制定信贷资金支持保障性住房建设的风险防范、处置配套政策。比照涉农贷款、中小企业贷款、“小企业、个体工商户、农户”贷款等形式建立风险补偿基金、贴息政策及贷款授信免责条款;对保障性住房建设项目审查、贷款资产质量认定、不良贷款核销等执行较为宽松的、特殊监管政策, 打消金融机构投资顾虑。

(二) 政策优惠, 引导商业银行主动增加融资支持

人民银行、银监会和地方政府应从各自职责出发, 对保障性住房建设融资给予政策优惠。一是人民银行在指导商业银行按照宏观审慎要求编制信贷规划时, 明确要求保障性住房贷款应占房地产贷款一定比例。二是人民银行在执行差别准备金动态调整政策时, 给予支持保障房建设融资支持的商业银行一定的容忍度。三是银监会将商业银行支持保障性住房贷款的情况纳入监管评级, 并与商业银行创新业务审批和机构增设挂钩。四是地方政府对在保障房建设中融资支持较好的商业银行, 按照新增融资规模的一定比例进行奖励。

(三) 探索多方参与办法, 促使筹资渠道的落实

积极探索多方参与, 可有利于拓宽建设资金筹集渠道, 更主要的是通过制度安排并推动其真正落实到位。一是探索民间资本进入保障性住房领域的办法。对于社会投资主体参与保障性住房建设, 可采用税费减免、补贴、简化手续、与优势地块商品房项目捆绑开发等措施予以激励, 引导社会资金投入, 缓解财政压力。二是架构保障性住房基金。可由政府、房地产企业、民间资本联合出资组成, 由专业管理公司管理, 托管于银行, 形成保障性住房建设的良性循环。三是发行保障住房政府专项债券。借鉴国外做法, 发行政府专项债券, 向社会筹集资金, 也有利于缓释储蓄率持续高涨局面。四是允许保险资金通过基金、股权、债权等方式投资保障房建设项目, 并给予保险公司一定的税收支持政策, 以确保保险资金的基本回报要求。

(四) 实施差别化信贷支持, 推进金融民生工程

各金融机构总行应结合实际, 制定支持保障性住房建设的工作方案和实施细则, 将保障性住房建设纳入信贷投向倾斜和支持对象, 单独安排保障性住房贷款新增计划, 将普通商品住房开发贷款业务与保障性住房开发贷款业务区别开来、差别化对待, 适当政策倾斜。一是对从事保障性住房建设的开发公司, 在公司注册资本、信用等级、开发资质、担保措施、区域准入等方面降低信贷门槛, 如, 项目资本金比例可由目前的30%降低到20%。二是开展必要的金融产品创新, 如, 发行融资类理财产品, 通过理财、委托的方式将个人闲散资金结合起来, 通过集合理财的方式来委托给保障房建设的企业。三是政策性银行的扶持介入。建议总行层面明确, 国家开发银行或者农业发展银行对保障性住房建设项目给予相应支持, 由中央财政贴息, 为地方政府提供低息长期保障性住房建设贷款, 化解保障性住房建设中地方财政投入的短期巨大压力, 为住房保障制度的长期建设提供必要的资金保障。

(五) 建立合规有效的还款保障, 缓释金融投资风险

一是建立保障性住房资金运营专户, 政府承诺, 将保障性住房建设、出售和出租的收入及相应过程中产生的增值效益等全部存入该专户, 并作为还款保证。二是建成后的廉租房、公租房等不出售的保障性住房, 可与政府部门, 如房产局, 签定回购协议, 设定合适的宽限期和分期还款计划。三是选用第三方连带责任保证、增加第三方独立担保作为担保保障;及时追加提供有真实担保意愿并且具备担保能力的保证人进行担保, 或者约定地方财政还本付息的承诺函作为地方融资平台的规范担保物。四是以开发商向保障对象出售的销售收入、未售完部分政府需半年内支付的回购金、土地捆绑收益三部分作为还款来源和保证。

参考文献

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