城镇廉租住房

城镇廉租住房（共9篇）

城镇廉租住房 篇1

摘要：廉租房政策是世界各国普遍推行的一项针对低收入群体的住房福利政策。它在保障低收入阶层的居住权发挥着重要的作用。因此,确保该政策准确覆盖目标群体至关重要。完善的廉租房退出机制将是实现这一目标的重要手段。在分析我国现行廉租房退出机制弊端的前提下,在借鉴发达国家和地区公共住房退出机制经验的基础上,力求探索和完善我国的廉租房退出机制。

关键词：廉租房,退出机制

1 廉租住房流转的理论研究

廉租住房保障政策是政府为真正的住房弱势群体所提供的社会保障。然而，住房弱势群体的“弱势”会处于一种变动状态，他们可能通过自己的努力或其他方式使自己的收入高于保障标准或获得了超过保障范围的住房。及时地让已转化为非弱势群体者退出保障范围，不仅有利于减轻国家的财政负担，而且体现了公平、公正原则。因此，建立廉租住房流转就成为我国住房保障制度建设的重要内容之一。

廉租住房保障退出机制，是指政府为了有效地配置有限的住房资源，体现公平、公正原则，通过具体的行政主管机构审核，对住房保障对象，的资格进行规制，让收入或住房条件得到改善的住房保障对象通过一定渠道或方式退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障最低收入群体住房需求的配套措施等。[1]

无论享受何种保障形式的住房保障对象，一旦家庭收入或住房条件得到改善,就要退出保障范围，把机会留给更困难的居民。退出机制是保证社会最低收入群体住房权益的一项具体举措，是政府调控和管理保障性住房资源的一项必要手段。究其本质，主要有以下特点：

一是规则性。对住房保障家庭的退出必须严格依退出程序实施。

二是变动性。住房保障退出机制必须与当地的经济发展相适应，不同经济发展时期，最低收入标准不同，政府制订的退出条件不同。

2 我国城镇廉租住房流转问题现状及存在的主要问题

2.1 我国城镇廉租住房流转问题现状

在2008年召开的第十一届全国人大一次会议上，温家宝总理再次强调了“要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给”。[2]转眼间，廉租房制度已推行了近十年，也正是该制度的推行让众多低收入者如愿以偿，圆了住房梦。但近期通过调研发现，廉租房制度的执行现状并不乐观，当前，一些地方出现了廉租房“转租”现象，有的住户甚至还将廉租房当作自己的产权房，以为“自己不住了儿孙还可以接着住”。

据统计，1998年以来，全国共有95万户居民通过廉租房制度改善了居住条件，但因个人收入增加或生活条件好转而“腾退”廉租房的人数却寥寥无几。[3]这种情况一方面加重了政府的财政负担；另一方面也形成了一种令人忧心的社会现象：许多本该享受到廉租房政策待遇的人无房可居，而那些不符合条件的人却“霸占”了社会资源。

由于低收入者的收入变化难以监测，要想让那些不符合政策条件的人退出廉租房变得难上加难：银行不准许查询个人账户，社会收入又具有隐性化；而就算是查明了真相，叫他们立即从廉租房里搬出来也不是一件容易的事。显然，廉租房退出机制不完善，已成为廉租房制度向前推进的一大瓶颈。

2.2 我国城镇廉租住房流转存在的主要问题

(1）廉租住房采用实物配租形式,退房更是难上加难。

廉租住房的实物配租形式，即由政府直接向被保障家庭提供符合基本居住功能要求和面积标准的住房。廉租房租金按维修费、管理费两项因素确定，租金标准实行政府定价，可按最低收入家庭收入的5%或公房租金水平的5%～10%确定。[4]实物配租影响了住房租赁市场的正常竞争秩序。因实物分配中，国家对廉租房用户实行“暗补”策略，租金标准只由管理费和维修费两部分组成，且廉租房用地实行行政划拨，土地成本低，从而其建成后租金水平明显低于同等条件下住房租赁市场的房租水平，在这样的情况下，已搬入的住户因生活条件转好，脱离了廉租住房入住标准仍想继续享受这种优惠，不愿意迁出。

(2）低收入者的收入变化状况难以监测,退出机制始终未能有效运转。

作为廉租住房制度运转核心的退出机制，在一些地方始终未能有效运转的主要原因，在于这些地方低收入者的收入变化状况难以监测。由于难以完全搞清楚低收入者的收入变化状况，因而导致民政和建设部门在廉租房退出机制上对接困难，形成了“只进不出”的现状。

(3）廉租住房退房期间租金不合理，居民往往不愿意迁出。

在《廉租住房保障办法》中明确：对不符合廉租住房保障条件的，应“退回廉租房，逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。”调整租金，则无形中助长了不退出廉租房的风气。另外，在将要实施的《廉租住房保障资金管理办法》中，对“不符合廉租住房保障条件的，按照市场租金收取廉租住房租金”。[1]这种纯粹的按市场租金，对于有些家庭来说，可能一时难以承受。因为一些不符合廉租住房条件的家庭，其经济收入只稍微好转一点，微超廉租房准入条件中的低收入标准。如果按市场租金收取，那么，其家庭由于支出加大，经济生活会比符合廉租房保障条件时的要差，相对地增加了这些家庭的经济压力，因而居民更不愿意迁出了。

(4）我国社会保障体系不完善,阻碍了廉租住房流转。

目前，廉租房制度的保障对象都局限在住房困难的低保家庭，覆盖范围小；我国信用体系不健全,居民隐性收入无法确认，民政部门在认定住房困难家庭的经济收入情况时，就只能通过社区了解、人为估算来作出评定。[5]由于缺乏强有力的硬性指标和数据，使一些经济收入不在低收入标准内的家庭“浑水摸鱼”，租住廉租住房，这不仅影响保障工作的公正性，也可能会滋生腐败。为准确认定低收入家庭，确保真正困难的家庭享受廉租住房，我们应尽快建立完善的社会保障体系，使那些不属于低收入却占有廉租住房的用户，及早地退出廉租房。

3 完善我国城镇廉租住房退出机制的建议

3.1 实行租金配租的保障方式

廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合，应该说，这是非常切合被保障家庭实际情况制订的措施。利用实物配租，可以更好更快地解决一些家庭的住房困难。但是，实物配租的退房难情况时时发生，而租赁补贴就不会有这种问题，对不符合保障条件的，直接停发租赁补贴。因此，要有效实施廉租房退出机制，必须消实物配租的保障方式。相比于实物配租，租金配租方式将成为今后廉租房分配的主流方式。实行租金配租，能够与房地产市场机制有效结合，提高低收入阶层的住房支付能力，有效地提高住房消费水平。通过加速“过滤”，充分利用旧房，节约了社会资源。而由于低等级住房租金水平提高，房主可拿出一部分钱维护住房，在一定程度上避免了弃置现象。另外，租金配租方式灵活，有利于退出机制的形成。租金补贴额可以根据廉租户的收入变动及时进行调整，一旦原廉租对象的收入超过最低收入标准，可以立即停发补贴，避免廉租房“终身制”，有利于形成良好的退出机制。[6]如：属低保家庭的，其租赁住房时，政府全额负担；属低保边缘家庭的，其租赁住房时，政府出资70%、廉租户自行负担30%。同时，对出租房屋的房产经营公司，需有一定的限制条件，如：公司资质等。通过政府参与、部门指导、市场运作，被保障家庭不愁租不到房子，而廉租房保障部门也不怕退不出住房。

3.2 建立收入如实申报制

作为廉租住房制度运转核心的退出机制，在一些地方始终未能有效运转的主要原因，在于这些地方低收入者的收入变化状况难以监测。由于难以完全搞清楚低收入者的收入变化状况，导致民政和建设部门在廉租房退出机制上对接困难，形成“只进不出”的现状。为此，应使享受廉租住房保障的最低收入家庭按年度向有关部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。同时，对那些“连续六个月以上未在廉租住房居住、转租转借廉租住房、改变房屋用途”和“未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况；家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准”的原保障对象，必须按规定取消其享受廉租住房保障的资格。

3.3 细化租金标准

笔者认为，不能采用“一刀切”的方法，而应细化租金调整标准，逐步提高姐金额。比如：自规定退回廉租房起，6个月内的，按公房租金缴纳；6～9个月内的，提升租金150%，9～12个月的，提升200%……[7]最后达到或接近市场租赁价格。这样可以缓解一部分家庭的压力，也驱使不应该享受廉租住房保障家庭早日退出廉租房。制定科学的租金收取制度，用累进制方法制定廉租房租金的收取标准。比如在入住后前半年实行免租，提供或取得工作岗位后1～2年内实行低租金，以后按每年5%比率提高租金直至与市场租赁价格一致。[8]这样，使得租记户必须提高自身谋生技能，否则，在一定时间后，其租房廉租房与租住市场提供的房屋无异。

3.4 应建立和健全社会信用体系

目前，属于廉租住房对象的低收入者收入变化难以监测，银行不准许查询个人账户，社会收入隐性化等问题，是无法掌握低收入者收入变化的主要原因。因此，对于廉租住房保障对象的低收入者的认定问题，应采取社会认同的办法，由社区民主讨论、公示，大家认同，然后再召开讨论会通过，并公示和确认。同时，还应向社会公布包括保障对象名单的轮候时间表，让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。[1]此外，每年还应对保障范围内家庭的收入、人口及住房变动情况复核，对不再符合享受廉租住房条件的，要停发租赁住房补贴（或收回承租的廉租住房、停止租金减免）；实物配租家庭以成本价或低于成本价购买所配租房屋的，购房者不再作为廉租住房保障对象，必须退出保障范围；对复核中发现违法、违规行为的，要及时处理。

参考文献

[1]刘黎辉、童中贤:《廉租住房保障退出机制探讨》[J];《广东行政学院学报》2008(6):52。

[2]盛大林:《动态流转机制是廉租房的生命》[N];《东方今报》2007(11):69。

[3]陈婷婷:《对我国当前廉租房配租方式的相关思考》[J];2007(7):37。

[4]王太翌:《关于调整房地产价格与投资的理性思考》[J];《市场论坛》2005(11):25。

[5]谭臻晓:《将住房保障纳入社会保障体系》[J];《中国房地产》2006(1):79。

[6]翟峰:《廉租房不能“终身住”——对完善廉租房退出机制的一点思考》[J];《中国国土资源报》2008(5):46。

[7]林玲:《如何加强廉租房的退出机制建设》[J];《现代企业文化》2008(18):60。

[8]田东海:《住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择》[M];清华大学出版社,1998:168。

城镇廉租住房 篇2

发文部门:建设部

生效日期2006-10-01

建住房[2006]205号

各省、自治区建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局：

为加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房档案管理，我部制定了《城镇廉租住房档案管理办法》。现印发给你们，请遵照执行。

中华人民共和国建设部二○○六年八月十九日

第一条 为了加强和规范城镇廉租住房档案管理，确保其完整、安全和有效利用，根据《中华人民共和国档案法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，结合城镇廉租住房管理的实际情况，制定本办法。

第二条 廉租住房档案是廉租住房管理机构在实施住房保障过程中直接形成的具有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录，包括纸质、电子两种档案。

第三条 廉租住房档案真实记录廉租住房政策落实情况，反映廉租住房保障家庭状况，是城镇廉租住房管理工作的基础。

第四条 廉租住房档案管理按照相关规定执行，纸质档案中的文书档案、会计档案等分别按有关规定管理，电子文件的整理归档执行《电子文件归档与管理规范》（GB/T18894—2002）要求。

第五条 各省、自治区建设厅，直辖市建委（房地局）负责对本地区内的廉租住房档案工作进行指导、监督和检查。各市、县（区）房地产管理部门具体负责本地区内廉租住房档案的收集、整理、归档、保管和利用。

第六条 配备适应工作需要的专（兼）职廉租住房档案管理工作人员，其职责是：

（一）执行城镇廉租住房管理的政策法规及业务技术规范。

（二）对实施廉租住房保障过程中形成的文件材料进行收集、整理、归档、统计、利用、销毁等，确保档案的完整、安全。

（三）维护档案信息，提供档案利用。

第七条 廉租住房档案管理工作与城镇廉租住房管理工作实行同时布置、检查、验收。

第八条 廉租住房档案应一户一档，包括申请、审核、实施保障及复核等有关材料。

（一）申请材料。包括廉租住房申请书，申请人身份证、户口簿、家庭收入证明、家庭住房情

况证明及其他相关证明。

（二）审核材料。包括廉租住房审核表，工作人员入户核查记录，公示内容及反馈记录，群众举报、来访记录等。

（三）实施保障材料。包括廉租住房保障家庭登记通知单，实物配租入住通知书，租金补贴发放通知书，租金补贴变更、停发通知书，房屋租赁合同，廉租住房租金补贴合同或实物配租合同，廉租住房保障家庭终止保障通知书等。

（四）复核材料。根据复核结果对档案及时进行调整变更，包括家庭收入、住房状况变更记录和复核记录等。

第九条 建立廉租住房管理档案。管理档案包括申请家庭名单清册（台帐），租赁住房补贴资金发放名单清册(台账)，银行对帐单，廉租住房保障家庭统计月(季)报表，实物配租家庭租金收缴情况及廉租住房管理工作文件、表、图、册等相关资料。

第十条 用于实物配租的廉租住房建设项目，应保留项目前期各项审批手续及相关图纸资料，账目及资金使用情况，项目招投标合同、协议，项目竣工及后期管理等相关材料。通过收购方式筹集的廉租住房，应保留收购协议等相关材料。

第十一条 要运用计算机等现代化手段对廉租住房数据进行统计、分析，并建立相应的电子档案。根据申请、审核、登记、复核、终止退出等有关情况，及时更新廉租住房管理系统的有关数据。

第十二条 保障对象档案应以户为单位进行整理，按实施廉租住房保障过程中材料形成的先后或重要程度顺序排列归档。

第十三条 廉租住房档案由各地廉租住房管理机构负责保管，在廉租住房保障家庭停止享受住房保障一定时限后，及时移交本单位综合档案室统一管理，电子档案同时移交。

第十四条 健全廉租住房档案检索体系，做好档案的收进、保管、利用、移出等情况的详细记录。

第十五条 对保管期满的廉租住房档案，应由廉租住房管理工作人员、档案管理工作人员按规定程序予以销毁。

第十六条 档案保管部门要根据廉租住房档案的数量配备相应的库房和档案柜等设施，做到妥善保管、存放有序、查找方便。

为电子档案的保管配备专用的数据存储设备，定期备份。通过网络管理的，还须做好网络安全防护，确保数据的完整、安全。

第十七条 对违反本办法规定，造成廉租住房档案丢失、损毁等不良后果的，按照《档案法》及有关规定处理。

第十八条 各地可根据当地实际情况制定具体实施办法。

城镇廉租住房物业管理问题与对策 篇3

(一) 城镇廉租住房含义

根据建设部《城镇廉租住房的管理办法》的定义, 城镇廉租住房是指政府和单位在住宅领域实施社会保障职能, 向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。也可以说, 廉租住房, 是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭, 提供租金补贴或实物配租的具有社会保障性质的住房。廉租住房建设其目的是为社会贫穷者提供住房。

(二) 廉租住房物业管理研究对象界定

廉租住房的供给模式有广义和狭义之分。广义的廉租住房供给模式采用实物配租、货币补贴或者二者兼容的模式。狭义的廉租住房供给模式主要是指实物配租。其中, 实物配租目前主要有两种方式, 即集中供给和分散供给。集中供给是指由地方政府划拨土地, 由地方政府或非营利性组织出资集中兴建或购置廉租住宅小区, 然后出租给廉租对象集中居住;分散供给是指地方政府或非营利性组织将来源不同的但符合廉租住房标准的住宅汇集起来分别出租给廉租对象分散居住。

本文界定的城镇廉租住房物业管理是指基于政府集中新建或购置供给模式下的廉租住房小区物业管理。

(三) 城镇廉租住房特点

1. 社会保障性。

廉租住房不同于经济适用房, 更不同于商品房。它是针对社会低收入家庭, 同时又是住房困难人群的保障性住房, 是我国住房保障体系的核心内容之一, 同时也是政府实施社会救济和保障的具体体现。

2. 社会公益性。

政府加大廉租住房建设以弥补以往住房公益性的不足, 也是消除社会贫富差距、调节政府与民众财富分配的重要环节。廉租住房不仅能使城镇最低收入家庭获得生存空间, 而且将产生一系列良好社会效益, 有利于提高人们的整体居住水平, 有利于提高城市的整体形象, 有利于社会的和谐稳定。

3. 政府补贴性。

廉租住房政策是我国社会保障体系的重要组成部分。由于廉租住房所针对的是城镇最低收入家庭, 这部分家庭无力承担市场价住房, 廉租住房的租金必然要低于市场价和成本价。其目的在于“保障”和“底线救济”而非营利。因此, 政府必须提供经济补贴, 提供资金保障。

4. 居住人群流动性和复杂性。

廉租住房的居住人员可能在居住期间, 因为自己或家庭收入增加而脱离低收入家庭的范围, 这样就有必要把廉租住房腾让出来给其他更需要的人, 人员的流动性就比较大。政府为了达到规模效益, 会把低收入家庭相对集中居住, 这样人员就有可能来自各个地区, 人员构成相对复杂。

5. 社区劳动力富余性。

由于廉租住房的租住面积具有经济性, 人员的居住密度相对较高。大部分人知识水平低下, 找工作的压力相对较大, 劳动力容易富余下来。

二、城镇廉租住房物业管理存在的问题

(一) 廉租住房物业管理费问题

国务院关于廉租住房保障办法中明确指出, 廉租住房租金标准由维修费和管理费两项因素构成。政府考虑到廉租住房的社会保障性和福利性以及廉租住房家庭的特殊情况, 根据有关规定, 廉租住房家庭不用交纳基本物业管理费, 只需交纳一定的房租, 房屋的维修和管理费都包含在内。但是, 这些资金相对于物业管理的成本投入和日常的运行费用只是杯水车薪, 无法正常支持廉租住房社区的物业管理服务。

(二) 廉租住房物业管理模式问题

目前, 我国廉租住房物业管理大部分以政府行政管理为主, 这与物业管理的市场性相违背, 不便于提高廉租住房社区物业管理效率, 也不利于廉租住房社区可持续的物业经营。然而物业管理是专业化的企业通过市场, 用经济手段进行社会化的有偿管理和服务。廉租住房有其社会保障性和社会福利性特点, 虽然廉租住房“以租养房”, 但实际收了租也养不了房, 仍然需要大量的财政补贴和保障资金投入。如果政府对廉租住房后期物业管理干预, 无形中增加了廉租住房物业管理运行成本, 增加政府财政负担。

(三) 廉租住房社区劳动力闲置问题

我国廉租住房小区物业管理基本上没有充分利用社区劳动力资源。比如部分安保、保洁以及维修工人可以安排廉租住房社区富裕劳动力, 另一方面可以解决社区劳动力就业问题, 为部分人员增进收入, 确保社区平稳运行, 建立协调社区环境。

(四) 缺乏廉租住房家庭收入增长后的过渡措施

如何保证在廉租住房家庭入住后物业管理服务与前期的承诺之间没有落差, 并且物业管理公司在不增加廉租住房家庭经济负担的前提下, 对社区进行有效运营, 以实现可持续发展, 须探索廉租住房社区物业管理新模式。

三、城镇廉租住房物业管理对策

(一) 加大政府主导物业管理方向, 加强住房社会保障效果

城镇廉租住房具有社会保障性和公益性, 无论是在前期建设还是在后期物业管理上, 政府都是一个主导者, 体现政府实施社会救济和保障功能, 因此, 政府应当通过公共政策手段, 从其资金保障、制度设计、规划建设、分配管理及后期物业管理等各方面都要做出严格的制度保障和政策安排, 积极鼓励各种民间机构和社会力量支持廉租住房物业管理, 确保物业管理“价低、质优”。

(二) 加强物业管理企业的技术选择和业务指导

因廉租住房物业管理具有社会保障性, 同时还需遵循市场经济的规律开展物业管理和经营服务, 体现物业管理行为的市场性和经济性。廉租住房既要让社会低收入人员有房可住, 也要使入住居民住得起、住得好, 这就要求政府必须加强对物业管理企业的选择和监管, 委托具有较高物业管理服务能力和水平的企业进入廉租社区物业管理, 以最大限度保障廉租住房物业管理工作的稳定性和高质量。

(三) 针对项目特点开展服务, 合理增加资金来源

城镇廉租住房社区的特殊性决定了其区别于一般住宅小区和普通房地产项目的运营模式。在项目整体规划和设计施工中, 就考虑到廉租家庭的实际情况, 在户型设计、日照、通风、隔音、隔热等方面有许多周到之处, 力图从每一个细节上体现对廉租家庭的人文关怀与体贴周到。而作为廉租房社区的物管公司, 首要任务就是应该按照服务对象的不同, 准确判断廉租家庭的服务需求, 从而有针对性的为其提供服务。按照服务的水平和深度, 廉租住房社区物业管理服务大致可以分为必备型服务、完备型服务和完善型服务三个层面。必备型服务主要是指提供适合廉租住房家庭的无障碍生活环境, 社区服务要求完善周到, 以满足他们便利出行、安全居住、整洁生活的需要。完备型服务要达到能够根据廉租住房家庭的特点, 为其提供全面性、人文化的规范物业管理服务。完善型服务是三个服务层面中的最高层次, 是要根据每户廉租住房家庭的需求特点, 带有前瞻性的主动提供个性化服务。

针对入住廉租住房社区的对象多为双困、特困家庭和低保家庭, 据此, 作为一个专业物业管理公司的各项管理服务举措, 应根据居住对象的特殊性开展相应的服务。在具体实践中应把握好以下两方面:首先;物管公司在提供服务的同时, 还要进行经营管理。其次, 物管公司在提供服务的同时, 应努力拓展能够保持经营型物业管理模式的滚动发展、多元化收入的资金来源。

(四) 积极发挥廉租住房人力资源在物业管理中的作用

基于廉租住房住户中拥有较多的劳动力资源, 可以考虑将这些有效的人力资源通过培训用于自身的物业建设, 同时帮助他们解决就业问题。在廉租住房的物业管理工作中, 需要调动他们的积极性和主动性, 使廉租住房物业管理产生互动效应, 以提高管理功效, 促进小区和谐。

摘要：为了让城镇中低收入家庭、住房困难家庭在城市化进程中实现“住有所居”, 政府加大了城镇廉租住房建设。但是要实现“住优所居”, 就要在开发廉租住房小区基础建设的同时配套引入物业管理机制, 实现“软硬”结合。本文主要探讨了城镇廉租住房含义、特点, 梳理了其物业管理现存的问题并提出建议。

关键词：城镇廉租住房,物业管理,问题,建议

参考文献

[1]苏宝炜, 李薇薇.廉租房社区有效物业管理模式探索[J].交流, 2005 (4) :92~93.

[2]渠丽花, 杨东朗, 杨丽.廉租房体系研究及其管理[J].西安邮电学院学报, 2003 (10) :69~71.

[3]彭美玉.从经济学角度探析廉租房制度[J].住宅与房地产业, 2004 (4) :44.

[4]骆小平.浅议廉租房建设管理[J].管理观察, 2010 (21) .

[5]邓国雄.浅析廉租房的物业管理[J].现代建设, 2011 (10) .

巨鹿县城镇廉租住房保障实施办法 篇4

第一章 总 则

第一条 为解决我县城市低收入家庭的住房困难，建立和完善城市低收入家庭住房保障制度，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》和《河北省廉租住房保障办法》等有关规定，结合我县实际，制定本实第二条 我县行政区域内城镇低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理工作，适用本实施办法。

本实施办法所称城市低收入住房困难家庭，是指巨鹿镇范围内，家庭收入、住房状况等符合县人民政府规定条件的家庭。

第三条 县住房和城乡建设局负责本行政区域内城市廉租住房保障管理工作。

县发展改革（物价）、监察、民政、财政、规划、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。

相关乡镇人民政府、社区委员会应当做好住房保障的有关工作。

第二章 保障方式

第四条 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。

货币补贴，是指县人民政府向申请廉租住房保障并符合条件的家庭发放廉租住房租赁补贴，由其自行承租住房。

实物配租，是指县人民政府向申请廉租住房保障并符合条件的家庭提供廉租住房，并按照规定标准收取租金。施办法。第五条

廉租住房保障面积标准：

（一）家庭人均建筑面积15平方米；

（二）每户建筑面积最低30平方米，最高50平方米。第六条 县人民政府应当根据我县家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。

每平方米租赁住房补贴标准由县人民政府根据我县经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。

第三章 保障对象

第七条 符合下列条件的家庭，可以申请廉租住房保障：(一)申请人及共同申请的家庭成员具有我县城镇常住户口；(二)家庭收入符合县人民政府确定的廉租住房保障对象家庭收入标准以下，由县民政局认定为城市低收入家庭；

(三)家庭无住房或自有住房建筑面积在50平方米以下且人均在15平方米以下、1人户在30平方米以下。

对前款第(二)项规定条件实行动态化管理，每由县住房和城乡建设局根据我县经济社会发展水平和住房水平进行调整报县人民政府批准后执行，并向社会公布。

县民政局负责对家庭收入情况的审查核实，县住房和城乡建设局负责对家庭住房困难情况的审查核实。

第八条 居住危险房屋、不具备基本生活设施的房屋等不适合居住房屋的，视为无住房。

家庭成员中未共同居住或者在社会福利机构中生活居住的人员，不纳入廉租住房保障范围。

第九条 申请廉租住房保障应以家庭为单位，以户口簿记载的户主为申请人，由户口簿记载的与申请人有法定的赡养、抚养或收养关系的家庭成员共同提出申请。

虽有常住城镇居民户口，但系寄居、寄养、寄读人员，不计入家庭成员。

第四章 申请程序

第十条 申请廉租住房保障，应当提交以下材料：(一)廉租住房申请表(表格在巨鹿镇人民政府领取)。(二)户口薄和由现居住地社区居民委会出具的户口薄上所列家庭成员共同居住的证明。

(三)家庭成员现住房情况证明。

1、在户籍所在地、实际居住地或外地拥有房产的提供《房屋所有权证》；虽未取得房产合法证件，但实际拥有的提供相关证明。

2、租赁公有住房的提供有效租约。

3、无自有住房、也未租住公有住房的，提供现居住地社区居民委员会出具的关于该家庭无住房和其现有居住方式、居住地点的证明。

(四)家庭收入证明。有工作单位的由所在工作单位提供证明；从事经营活动的由工商部门认定收益；未就业的，提供失业证或其他相关证明；其他收入来源的由所在社区居民委会调查获取证明材料。

(五)家庭财产情况及其证明材料。

(六)属县民政局核定的最低生活保障家庭提供县城镇居民最低生活保障金领取证，免交本款第四项规定的材料。

3(七)属烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休和离职人员、转业复员军人、孤、老、残疾人以及受到县及以上各级政府表彰的劳动模范的，提供相关证明。

(八)《诚信承诺书》。

第十一条 申请廉租住房保障，应当委托一名具有完全民事行为能力的家庭成员向巨鹿镇人民政府按照以下程序进行：

(一)领表：申请人凭户口簿、身份证向巨鹿镇人民政府领取《巨鹿县廉租住房保障申请表》(以下简称申请表)。

(二)申请：申请人应当如实填写申请表，并向巨鹿镇人民政府提交申请表和相关资料，由巨鹿镇人民政府按本实施办法第十条规定受理申请。

(三)初审和公示：巨鹿镇人民政府应当在受理申请之日起15日内，采取入户调查、邻里访问等方式，完成对申请人的户口、收入、住房、资产等申报情况的调查和初审，提出初审意见。

对经初审认为符合廉政住房保障条件的，将廉租住房保障条件、申请人申报的基本情况和初审意见在申请人工作单位或现居住地公示7日。

公示期间，如有举报申请人所申报的情况不实的，巨鹿镇人民政府应当对举报情况进行查证；对公示无异议或经查证异议不成立的，将初审意见和申请材料一并提交县住房和城乡建设局。

(四)审核：县住房和城乡建设局应当自收到申请资料之日起15日内，就申请人家庭住房状况是否符合廉租住房保障条件进行审核，提出审核意见。经审核认为符合廉租住房保障条件的，县住房和城乡建设局将审核意见和申请人的申请材料转县民政局。

县民政局应当自收到转来的申请材料之日起15日内，就申请人家庭收入是否符合廉租住房保障条件进行审核，并提出审核意见，反馈县住房和城乡建设局。

(五)公示和批准：对经审核符合廉租住房保障条件的，县住房和城乡建设局应当将规定条件、申请人申报的基本情况、受 理单位及廉租保障方式等在县人民政府网站、电视台、晚报等媒体上公示，公示时间为15日。经公示有异议的，县住房和城乡建设局应当会同县民政局和巨鹿镇人民政府对举报人举报的情况进行查证。

对最终确认符合廉租住房保障条件的申请人，县住房和城乡建设局应当向申请人核发《城市廉租住房保障证》，并按照确定的保障方式，与其签订廉租住房保障租赁合同或者租赁住房补贴协议，按规定配租廉租住房，或者于下个月起向其发放租赁住房补贴。

第十二条 县政府各部门在审核中，对申请材料不规范、不齐全、不真实或者不符合廉租住房保障条件的，审核部门均应书面告知申请人、说明情况。

第十三条 县住房和城乡建设局应当对取得领取租赁住房补贴资格的家庭，按时发放租赁住房补贴；对于取得实物配租资格的家庭按评分高低排列轮候顺序，并按轮候顺序分配廉租住房。评分分数相同的，对县民政等部门认定的由于无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人或抚养人、军烈属、重度残疾、智障等原因造成困难的家庭可优先予以解决，其它类型的采用公开摇号的办法进入轮候顺序。

第十四条 处于轮候状态的申请人家庭的评分随着家庭生活状况的变化而相应自动调整。

申请人家庭的人均居住建筑面积、家庭年可支配收入、家庭人员结构、婚姻状况等情况改变的，申请人应当自改变发生之日起30日内向县住房和城乡建设局如实申报。

县住房和城乡建设局应当会同县民政局对其申报情况进行审核，并按程序报批后调整轮候分数；如不再符合廉租住房条件的，应取消该家庭轮候资格。

第五章 实物配租 第十五条

县住房和城乡建设局每年根据房源情况，将申请人按评分情况排序后安排廉租住房；本期未能承租的申请人优先进入下一期轮候。等候期间，暂以租赁住房补贴方式对申请人提供廉租住房保障。

符合实物配租的家庭不愿意安置住房的，可采取发放租赁补贴的方式解决住房问题。

第十六条 经确认符合廉租住房保障条件并向其核发《城市廉租住房保障证》的申请人，确定保障方式为实物配租的按照以下程序进行：

(一)县住房和城乡建设局按照轮候顺序发出《实物配租通知书》。

(二)申请人接到通知后应当在规定时间内与县住房和城乡建设局签订《巨鹿县廉租住房租赁合同》，同时办理房屋租赁备案。

(三)申请人持县住房和城乡建设局出具的《入住通知书》到房屋所在地办理入住手续。

第十七条 新建的廉租住房在交付使用前，应当具备基本居住条件。原有的廉租住房在投入使用前，由县住房和城乡建设局视实际需要进行基本装修，相关费用纳入房屋修缮经费项目管理。

第十八条 廉租住房的修缮维护、设备维修更新、危房改造和房屋空置期间产生的物业管理等相关管理费用，以及用于回收、回购、收购住房等所需的资金，纳入相关部门预算，从县财政核拨。

第十九条 承租廉租住房期间，承租人负有保证房屋及其设备完好并合理使用的义务。因使用不当或其他人为原因造成房屋及其设备损坏的，承租人应当负责修复并依法承担相关费用。

第二十条 承租人应当及时向供水、供电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业管理等单位申请办理开户和变更手续，相关费用由承租人自行承担。第二十一条 廉租住房的房屋修缮等具体事务性工作，由县住房和城乡建设局委托具备相关资质条件的机构进行管理。

廉租住房的租金收入和管理费用支出按县财政要求，实行“收支两条线”管理。

第二十二条 按照廉租住房保障面积标准配给的廉租住房，其住房租金标准由县住房和城乡建设局会同县发展和改革局共同核定并报县人民政府批准后执行。

第二十三条 廉租住房的配给，按照房屋座落、面积、户型、楼层，由县住房和城乡建设局会同巨鹿镇人民政府结合申请家庭实际情况确定。

申请家庭放弃廉租住房实物配租方式保障权利的，放弃后仍可以享受租赁补贴，若再需享受实物配租保障应重新提出申请并参与轮候。

第六章 租赁补贴

第二十四条 租赁补贴计算公式为：月租金补贴额=(保障面积-家庭实有住房建筑面积)×每平方米建筑面积租金补贴额。

租赁住房补贴标准，由县人民政府每年核定一次，并向社会公布。

第二十五条 经确认符合廉租住房保障条件并向其核发《城市廉租住房保障证》的申请人，确定保障方式为货币补贴的，按照以下程序发放：

(一)由县住房和城乡建设局向申请人发出《办理租赁住房补贴的通知》；

(二)申请人持《办理租赁住房补贴的通知》到县住房和城乡建设局办理租赁住房补贴发放手续。

第二十六条 租赁住房补贴应当每月最长每季向申请人发放一次。

第七章 退出机制

第二十七条 被保障人享受廉租住房保障满一个后，县住房和城乡建设局应当会同县民政局对其家庭人口、收入及住房等有关情况进行审核。

巨鹿镇人民政府和被保障人所在地社区居委会应当对审核工作给予协助。

第二十八条 在经过审核、公示等程序后，对确认仍符合廉租住房保障条件且有关情况无变化的，继续按原有方式提供住房保障；对仍符合廉租住房保障条件但有关情况有变化的，调整对其提供的保障方式，或者自下个月起增加、减少发放租赁住房补贴，或者在6个月内调整廉租住房。

对不再符合廉租住房保障条件的，收回、注销其《城市廉租住房保障证》，原享受租赁住房补贴的，自下个月起停止发放租赁住房补贴；原享受实物配租的，自下个月起按市场租金收取租金，并要求其在6个月内将所租廉租住房退出。

第二十九条 廉租住房的承租人有下列情况和行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：

（一）不再符合廉租住房保障条件的；

（二）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；

（三）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的；

（四）向他人转租、转借的。

第三十条

遇有应退出而逾期拒不退出廉租住房情况的，县住房和城乡建设局应当依据有关法律法规处理。

第八章 廉租住房保障资金筹措及监督管理

第三十一条 廉租住房保障资金应通过多渠道筹措，资金来源主要包括：

（一）从县土地出让金净收益中提取不低于10%的资金。

（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额。

（三）市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金和省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金。

（四）中央预算内投资安排的补助投资资金和中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金。

（五）廉租住房保障资金专户利息。

（六）社会捐赠的廉租住房保障资金。

（七）其它资金。

第三十二条 县审计、财政部门应当对廉租住房资金的筹集、使用和管理进行监督。

第九章 廉租住房房源解决渠道及管理

第三十三条

实物配租的廉租住房来源主要包括：

（一）新建廉租住房；

（二）政府收购的住房；

（三）社会捐赠的住房；

（四）腾退的公有住房；

（五）其他渠道筹集的住房。

第三十四条 廉租住房的建设用地，可从县储备土地中，按当年供地计划，由政府划拨供应。

第三十五条 廉租住房具体建设规划由县城乡规划和城市管理行政执法局、国土资源局及住房和城乡建设局共同制定，报县人民政府批准后实施。

第三十六条 县住房和城乡建设局建设和购置廉租住房，依照国家相关的规定，在土地、规划、税费等方面给予政策扶持。

第三十七条 廉租住房只作为政府向符合条件的申请家庭提供住房实物配租。在拥有足够廉租住房房源保证低收入家庭承租的前提下，县人民政府可按照被保障家庭自愿的原则，试行政府和低收入家庭共同出资建设廉租住房，实行多元产权。

第十章 监督管理

第三十八条 对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由县住房和城乡建设局给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。

第三十九条 任何单位和个人均有权对政府有关部门住房保障的行政管理行为以及住房保障对象的有关情况进行监督，对违反住房保障管理规定的行为进行举报或者控告。县有关部门对举报或者控告，应当及时受理并组织核查、处理。

第四十条 县住房和城乡建设局及有关部门的工作人员，违反本实施办法规定，在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由监察机关依法依纪进行查处；构成犯罪的，移送司法机关处理。

第十一章 附 则

第四十一条

本办法由巨鹿县住房和城乡建设局负责解释。第四十二条 本办法自公布之日起施行。

试论廉租住房监管机制 篇5

廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房[1]。作为解决最低收入家庭住房问题的一种手段,廉租住房制度具有调控住房市场和调节收入分配的作用,它与经济适用房、商品房相衔接,形成住房分类供应体系,加快房地产市场化的进程,解决住房问题上的“市场失灵”,符合社会发展和进步的需要。

我国的廉租住房管理体制尚待完善,从目前全国各地廉租住房运作情况看,管理体制存在较多问题:管理机构未能理顺;廉租住房分配审批不严、廉政同步监察不力;廉租住房资金挪作他用等现象。

监管就是指依据一定的规则对个人和经济主体的活动进行限制的行为。廉租住房监管是政府对廉租住房市场实施的一种政府管制行为。廉租住房运行的监管不仅仅是颁布几条法律、法规或成立一些监管机构,而是一个涉及法律、经济、房地产市场和政府部门相互配合协调的系统工程,从而保证社会的稳定与和谐,同时促使廉租住房资源的最优化配置。

下面就以廉租住房配租模式为依托,从各个阶段来分析如何加强监管。

2 廉租住房审批阶段的监管

根据申请廉租住房的程序,实行严格的准入制度,资质审查制度。各街道办事处负责所辖区域内最低收入家庭申请住房保障的受理、初审管理工作,区(县)房产管理部门负责审核、公告及配租后的复核管理工作,市住房保障中心负责登记、配租、协调管理等。建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务局和社会保障等部门按照各自职责对廉租住房进行监督和管理。

在审批过程中,重要的是建立个人信用体系和个人财产申报制度。收入不透明,无法规范个人租赁廉租住房行为,一些城市出现“投机”,中低收入者不能享受到政府为他们提供的住房保障服务,加剧了低端住宅市场的供需矛盾。首先,制订《个人信用报告法》,以立法的方式规范信息的收集、提供、使用和管理,用法律的形式对个人账户体系,个人信用记录与移交,个人信用档案管理,个人信用级别的评定、披露和使用,个人信用主体的权利义务及行为规范等作出明确规定,以确保个人信用制度的规范发展,保证个人信用信息的客观、公正和正确利用。另外,建立个人财产申报制度,完善个人储蓄存款实名制,保证个人的财务数据完整;建立个人基本账户制度。

对违背个人信用制度者进行制裁,形成强有力的外部约束。对于有违约记录的人,应实行全社会共同监督,联合制裁的方法,建立合理的惩罚尺度以对不同程度的失信行为施以相应的处罚,依法追究严重失信者的民事或刑事责任。建立快速收到有关失信行为的信息或举报机制及不良信用记录数据库。建立被惩罚人申诉机制,并对诬告、诽谤者诉诸法律,提高违约者的成本,从而促进信用观念的提高,在全社会形成良好的信用环境和信用秩序。

3 廉租住房配租阶段的监管

廉租住房按照供给模式可以划分为:实物配租、租金补贴、租金核减、租金补贴还贷购房四种,见图1。以下将逐个分析如何监管。

3.1 实物配租模式的监管

我们按照廉租住房制度运行当中所采用的不同模式进行划分,可分为:政府集中购建廉租住房和政府分散购建廉租住房。廉租住房制度作为社会保障的一部分,房租收入有限,不能靠房租弥补自身运行需要,否则存在大量资金缺口。为了确保资金来源,地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划,切实落实廉租住房保障资金。对工作不落实、措施不到位的地区,要通报批评,限期整改,并追究有关领导责任;对在解决城市低收入家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的,依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。

3.2 租金补贴模式的监管

租金补贴模式分为限定性租金补贴模式和非限定性租金补贴模式[2]。由于租金补贴模式能满足不同廉租对象对住房区位、房型以及周边环境的多样化偏好,且由于该方法的易执行性,退出成本较低,所以目前这种配租方式应用最广。

对于限定性租金补贴模式,政府要监督廉租对象,看是否专款专用,还要帮助和监督廉租对象寻找适合的廉租住房。对于非限定性租金补贴模式,政府无需监督廉租对象如何使用补贴租金的费用,只要帮助和监督寻租。承租人对所使用的住宅设备要妥善保管、不得私自转租、转借、转让他人;对租金拖欠者,收取滞纳金。如果接受廉租住房的家庭擅自改变房屋用途且拒不改正的,擅自转租、转让使用权的,或者连续6个月以上未在廉租住房居住的,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房,或者停止发放租金补贴,已骗取廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额,情节恶劣的,并可处以1 000元以下的罚款。

3.3 租金核减模式的监管

租金核减模式:政府对已经租住符合廉租住房标准的廉租对象按照配租标准减免其已交房租中的超额部分。该模式由于已经界定了廉租对象,配租标准,所以只有在定期核查的时候,街道办事处或者区(县)房产管理部门监督承租人是否有擅自转租、转让使用权的,或者连续6个月以上未在廉租住房居住的或已经超过当地制定的最低保障线,如有这种情况存在,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房或停止租金核减,已骗取廉租住房保障的,责令其补交核减的租金,情节恶劣的,并可处以1 000元以下的罚款。

3.4 租金补贴还贷购房模式的监管

租金补贴还贷购房模式:针对拆迁地区的最低收入家庭在购买安置房时,通过用政府为其提供的租金补贴,偿还部分购房贷款。租金补贴还贷政策的实施,可以使大量原本无法享受公积金贷款的低收入家庭,在购房时得到政府低息贷款的金融支持。按租金补贴还贷购房政策购买的住房,不得私自转让,转租,如遇特殊情况需转让住房时,由市房产管理部门收购。房产管理部门要加强监督,定时审查财务数据,对于购买家庭月人均收入连续一定年限内超过当地最低生活保障标准的,房产管理部门将根据其收入水平调整租金补贴还贷额,有关规定另行制定。

4 廉租住房腾退阶段的监管

当配租家庭人均收入连续一定年限(根据当地政府实际情况制定年限)超过城镇居民最低生活保障标准;现有住房已被列入动拆迁范围内的家庭;人口情况发生变化,人均面积超过当地规定的配租面积标准。以上三种情况都要涉及到廉租住房的腾退问题[3]。对虚报、隐瞒情况或者伪造有关证明享受政策的配租家庭,由房地产行政主管部门取消其申请资格,已骗取廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额,或者补交核减的租金,两年内不得申请并执行相关的经济处罚规定。

除了强制性的监管措施外,因地制宜的制定廉租住户申请主动退出优惠政策,鼓励廉租户自行置业,促使条件转好的廉租住户申请主动退出,购买经济适用房或商品房。廉租住户自觉主动退出廉租福利后,能得到政策性优惠,提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等。这种激励机制能够使条件转好的家庭主动退出廉租住房,减少监管成本。

5 结语

廉租住房作为住房保障体系的一部分,有很多优点,如用地较少、成本较低和可反复使用等优点,是住房保障制度中最经济、最公平、最能满足城市低收入者的住房需求的制度。但廉租住房制度还处在襁褓中,因此需要法律、经济、房地产市场和政府部门相互配合协调,建立一套完善的监管机制,使得它能为更多的低收入家庭带来福音。

参考文献

[1]刘晓君.廉租住房纵览[M].北京:中国建筑工业出版社,2005:3-4.

[2]王吓忠,巫月娥.廉租房相关问题研究[J].城市问题,2006(6):61-64.

城市廉租住房保障的退出机制 篇6

一、廉租住房保障退出机制的理论模式

1. 廉租住房保障退出机制的内涵

廉租住房保障对象退出机制是指政府为了有效地配置有限的住房资源, 体现公平、公正性原则, 通过具体的行政主管机构审核, 对住房保障对象的资格进行规制, 让收入或住房条件得到改善的住房保障对象通过一定渠道或方式而退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障最低收入群体住房需求的配套措施等。无论享受何种保障形式的住房保障对象, 一旦家庭收入或住房条件得到改善, 就要退出保障范围, 把机会留给更困难的居民。

住房保障对象退出机制是保证社会最低收入群体住房权益的一项具体举措, 是政府调控和管理保障性住房资源的一项必要手段。究其本质, 主要有以下特点:一是规则性很强。对住房保障家庭的退出必须严格依退出程序实施。二是灵活性很强。住房保障退出机制必须与当地的经济发展相适应, 不同经济发展时期, 最低收入标准不同, 政府制订的住房保障对象退出的条件不同。

2. 廉租住房保障对象退出条件

退出机制不同于准入机制, 它是一种事后机制, 只有有效地审查和确定退出对象, 使那些家庭收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围, 才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用。2005年建设部、民政部联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》中明确规定了廉租住房保障对象退出的条件:未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的保障家庭;家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房确定的收入标准的保障家庭;因家庭人数减少或住房面积增加, 人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭;擅自改变房屋用途的保障家庭;将承租的廉租住房的转借、转租的保障家庭;连续六个月以上未在廉租住房居住的保障家庭。

享受廉租住房保障的家庭有上列情况之一的, 由房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定, 收回承租的廉租住房, 或者停止发放租赁补贴, 或者停止租金核减。

3. 廉租住房保障对象退出方式

(1) 退出廉租住房。是指实物配租的保障家庭在收入增加或家庭人员减少后, 主动退出或被强制退出保障性住房。这种退出方式能直接腾出廉租住房, 但操作难度大, 管理成本高。

(2) 提租。是指针对收入增加或家庭人员减少后仍需继续租住保障性住房的保障对象, 可按市场价缴纳房租。

(3) 停发补贴。是指对收入增加或超过保障标准的保障家庭, 家庭人数减少或住房面积增加、人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭, 停止发放住房租金补贴。相对前两种退出方式, 停发补贴有明显的优势:停发补贴比强制对象腾退廉租住房具有更好的操作性, 操作简单, 管理成本低。随着我国廉租住房保障制度的不断探索和发展, 停发补贴将成为一种最有效的退出方式。

二、我国廉租住房保障对象退出的难点

1. 住房保障对象退出条件的政策设计单一

目前的廉租住房保障对象退出条件的设计界限模糊, 或者说政策中退出前提的不完备严重影响到住房保障退出机制的有效实行。一是对退出条件的规定不够周严。从我们调查的常德市来看, 2006年制定的《常德市城区廉租住房管理规定》, 只是以列举的方式规定了廉租住房保障对象退出保障范围的七种情况, 而现实的情况复杂, 廉租住房保障对象应该退出的情形应不止规章中列举的情形。二是退出条件的界限较为模糊。廉租住房是由政府提供给城镇居民最低生活保障线以下的贫困家庭租住的低租金住房, 一旦承租家庭收入超过最低生活保障标准, 原则上不能续租。但在具体实施细则中又规定, 如果确有困难可以续租, 按当地同类地段住房市场租金标准收取住房租金。显然, 对续租条件的规定存在较大的人为因素。另外, 各地廉租家庭退出的条件大多为连续一年以上的收入超过民政部门规定的保障标准, 而没有设定住房面积方面的标准, 使得一些符合最低生活保障标准但不存在住房困难的家庭不能及时退出保障范围。

2. 城市低收入群体对退出廉租住房的认同度不高

目前, 虽然各地均规定不符合保障条件的保障对象在收到当地住保办取消保障资格决定起, 在一定期限内要腾退保障性住房, 超过期限仍没有搬出廉租住房的由当地房管局依法申请人民法院强制执行并处以罚款。但是住保对象对其认同度仍然不高, 实际操作起来较为困难。廉租住房是政府在住宅领域实施社会保障职能, 向城市最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅, 一旦享受了租赁住房补贴和实物配租形式的廉租住房, 就形成了既得利益。因此, 一些享受了廉租住房保障的家庭在收入超过低保标准后也不愿退出保障性住房。

3. 缺乏有效的居民收入统计与监管机制, 对住房保障对象收入变动情况的跟踪管理较为困难

缺乏有效的居民收入统计与监管机制, 是我国住房保障对象退出机制建设中存在的一大障碍。我国各地的廉租对象一般为经民政部门认定的最低收入标准和住房困难标准的城镇家庭, 由于我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制, 居民的真实收入很难统计, 因而划分居民收入线的基础很薄弱, 实施起来也非常困难。目前, 我国为了保证保障性住房分配的社会效应和经济效率, 主要采取保障对象主动报告收入变更情况和租赁合约一年一订的动态管理方式, 这难免出现申报不实和管理失控的情况, 而要对住房保障家庭的收入、成员、住房等状况进行准确、动态的监测和复核, 不仅要投入大量人力和资金, 而且信息资料的真实准确度不高, 复核结果偏差较大, 导致住房保障退出机制缺乏必要的客观依据, 从而出现保障性住房消费中的“搭车现象”。

4. 对廉租住房使用情况的监管难度大

由于廉租房制度刚刚起步, 有效的监管机制还没有建立起来, 对廉租住房使用情况监管难度较大。根据常德市住保办对250户廉租住户的回访调查显示, 配租家庭违反廉租住房政策、改变廉租住房使用性质的现象普遍存在。一是未按程序擅自转租廉租住房;二是廉租住房住户将廉租住房转借给他人居住;三是欠租现象严重;四是将廉租住房闲置。这些问题给廉租住房的后期动态跟踪管理带来了困难。

5. 缺乏系统完善的住房保障退出法律制度和惩戒机制

目前, 我国尚未建立专门的住房保障法律法规, 更未在住房保障立法方面形成比较完善的体系。在我国的法律法规体系中, 涉及廉租住房退出制度的全国性法规只有《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》两个部门规章, 而且对相关法律责任的规定也不够全面和严厉。依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等规章, 对因虚报、隐瞒有关情况或伪造有关证明而获得保障资格对象的责任处理主要是退还或补交租金补贴、退出廉租住房, 最严重的也只是取消廉租户资格甚至处以1000元以下的罚款。因此, 基于对个人利益的考虑, 生活状况改善的廉租住房户一般不会主动退出保障范围, 有些廉租住房保障对象甚至在接到退出廉租住房通知书后仍故意拖延, 这无疑会增加廉租住房制度的实施成本, 影响效率。

三、建立廉租住房退出机制的配套政策与措施

1. 建立完善的法律体系和严格的惩戒机制

住房保障制度作为一项重要的社会政策, 需要有效的法律支持。有关部门应尽快制定符合我国国情的统一的住房保障法律法规, 各地也制定出地方性的住房保障法规。应严格制定住房保障对象的进入、退出管理办法, 规定居民收入发生变化后的相应保障措施。在此基础上, 应强调建立和完善法律意义上的惩罚机制, 明确合理的惩罚性规定, 对一些违法行为予以严惩。

2. 加快建立个人信用制度

我国香港地区由于存在较好的信用制度体系, 使得住进公屋的对象基本上能够自觉退出, 政府也无须投入大量精力进行监督。可以说, 信用制度的建设, 是廉租房退出机制最有效、最直接的方法。目前我国信用制度建设刚刚起步, 政府可以深度介入, 强制推行个人信用制度。一是统一个人信用档案标准, 建立个人基本账户制度。二是建立个人信用资信评价机构, 对个人的信用程度进行评估。三是充分运用先进的信息技术手段, 加快电子化建设, 为住房保障退出机制的健康发展提供信息支持。

3. 培育和规范退出监督管理机构, 加强对廉租对象的监管

必须成立专门的退出管理机构对住房保障对象进行监管, 建议自上而下建立市、区街道、社区多级监督管理体系, 成立专门的廉租住房监督管理机构。该机构应动态地、连续地发挥自身在住房保障退出机制中的作用, 其职责包括:制定规范的监督调查程序、调查内容, 负责审查住房保障对象的家庭收入变动情况并对其收入情况进行动态跟踪, 定期界定退出对象;负责对保障性实物配租房的使用进行监督, 并对承租对象的违法行为予以查处, 确保最低收入和住房困难“双困户”的住房利益;负责对廉租住房分配部门的分配监督, 杜绝分配者以权谋私, 保证廉租住房规范合理的分配和使用。在监督和管理过程中, 应实行廉租住房租赁管理机构和廉租房监督管理机构相分离的原则。廉租房租赁管理机构负责承租对象的资格认定和日常管理, 廉租房监督管理机构负责监督租赁管理机构和承租者违法行为的查处, 这样, 可使租赁管理机构和监督管理机构完全独立, 体现公平和公正。

4. 制定有利于廉租住房保障对象退出的优惠政策

从廉租住房退出制度设计的角度, 应考虑如何让廉租住房户主动积极地申报个人信息从而及时退出保障性住房, 这会大大降低行政资源的支出。因此, 政府应因地制宜制定廉租住房保障对象主动申请退出的优惠政策, 鼓励廉租住房保障对象自行置业, 促进条件转好的保障对象申请自动退出, 购买经济适用房或商品房。廉租保障对象自觉主动退出廉租福利后, 能得到政策性优惠, 诸如提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等;若不主动退出, 不仅得不到置业优惠, 而且要承担相应的法规责任。

5. 从实际出发采取不同的住房保障运作模式

当前, 我国廉租住房制度有三种保障方式:租金核减、实物配租和租金补贴。在房源充足的城市, 通过发放租赁住房补贴, 由最低收入家庭到市场租赁住房, 可以把保障机制融于市场机制之中, 最大限度减少对市场配置资源效率的干扰, 适应当前我国经济结构变动时期就业、收入状况变动较快的实际, 有利于退出机制的形成, 而且可以简化退出操作程序和难度。

参考文献

[1].王晓瑜郭松海张宗坪.住房社会保障理论与实务.中国人民大学出版社.2006

[2].刘晓君等.廉租住房纵览.中国建筑工业出版社.2005

[3].陈劲松.公共住房浪潮——国际模式比较与中国安居工程的对比研究.机械工业出版社.2005

廉租住房PPP项目应用研究 篇7

城镇廉租住房是指政府 (单位) 在住房领域实施社会保障职能, 向具有本市非农业住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。由于廉租住房的社会公益性和福利性特点, 使得廉租住房项目的开发建设融资仍以财政拨款、社会保障等纯政策性资金为主, 资金来源单一、数量有限且供给不稳定, 成为制约廉租住房建设的瓶颈。鉴于此, 本文引入了目前国际上流行的P P P模式, 并对该模式在廉租住房建设的方面的应用进行了分析, 以有助于解决廉租住房开发和运作过程中的资金问题。

2. PPP模式简介

PPP (Public-Private Partnership) 模式, 即公共私人关系, 是政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作形式, 这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式, 其实质是政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来加快基础设施的建设和有效运营。

PPP模式典型的结构为:政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司签订特许合同, 由特殊目的公司负责项目的筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议, 这个协议不是对项目进行担保的协议, 而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签订的合同支付有关费用的协定, 这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。按照英国的经验, 适于PPP模式的工程包括:交通、卫生、公共安全、国防、公共不动产管理等。其主要运作思路见图1:

3. PPP模式在廉租住房项目中的应用渠道分析

P P P模式在廉租住房项目中的具体应用渠道可以有以下四种:

(1) 当以集中构建模式或以分散构建模式大规模新建廉租住房时, 一般所需的资金较多, 可引入相应的P PP模式融资。这一渠道我们可以称其为合作建房的P P P模式。它采用的是典型的公私合作模式, 即指国家主导、私人房地产公司积极配合参与的形式, 各方有不同的权利和义务。

(2) 将现有私人机构开发项目中部分新建积压房产或二手房市场上的房产调整为廉租住房, 即以分散构建模式提供廉租住房。对于私人新建但空置、积压的房产或二手房产, 政府和私人达成合作协议, 由政府出面以低于消费者个人购买的价格购入, 同时给予私人一定的利润, 然后将其转为廉租住房出租给低收入人群, 巧妙地将商品房积压问题转化。

(3) 政府腾退现有公共用房并经过一定的改建、维修提供给租户。

(4) 私人投资者参与的现有廉租住房的改建、维修和物业管理, 即指政府对一些旧的, 已不适合居住房屋利用私人资本进行修复与改建, 或者进行公共房屋的物业管理。各应用渠道对应的P P P模式如表1所示:

4. 廉租住房PPP项目运作的两个关键问题分析

4.1 私人投资者“有利可图”

资本的逐利性决定了私人投资者的投资目标是既能够还贷又有投资回报的项目。廉租住房作为我国住房供应体系和保障体系的重要组成部分, 实施的主要目的是为了实现社会效应, 相应的经济效应比较低。目前各大城市对实物配租家庭收取的月租金一般在每平方米0.5至2.5元之间。如按月租金1.5元/m2测算, 每年的租金仅为18元/m2, 根据我国目前建筑市场现状, 普通砖混结构建筑物造价约10 50/m2 (不含土地取得费用) , 不考虑后期管理及维修费用, 投资者要收回成本需要5 0多年, 项目投资回收期过长, 投资效益比较低, 仅仅依靠项目本身收益难以实现投资方的投资回报。因此, 政府可以考虑通过给私人投资者税收优惠、贷款担保及沿线土地优先开发权等, 以增加对私人投资者的吸引力。

4.2 合理的风险分配策略

应用PP P模式是否能够成功最主要的因素是项目的风险分担是否合理。政府部门在设计风险分担结构时要考虑项目方案的吸引力, 一个合理的风险分担结构是一个项目方案是否具有吸引力的关键。P P P模式分配风险应注意的问题有:

(1) 由对引发风险的事件最有控制力的一方承担相应的风险。一方对某一风险最有控制力意味着他处在最有利的位置, 能减少风险发生的概率和风险发生时的损失, 从而保证了控制风险的一方用于控制风险所花费的成本是最小的, 同时由于风险在某一方的控制力之内, 使其有动力为管理风险而努力。

(2) 承担的风险程度与所得回报相匹配。这主要针对P P P项目存在的一些双方都不具有控制力的风险, 如不可抗力风险。对于双方都不具有控制力的风险, 应遵循承担的风险与所得的回报成正比的原则。

(3) 承担的风险要有上限。该原则是指在合同的实施阶段, 项目的某些风险可能会出现双方意料之外的变化或风险带来的损害比之前估计的要大得多, 出现这种情况时, 不能让某一方单独承担这些接近于无限大的风险, 否则必将影响这些大风险的承担者管理项目的积极性。廉租住房P P P项目合理的风险分配过程如图2所示:

5. 廉租住房项目应用PPP模式应注意的其他问题

(1) 建立健全相关法律法规。政府在私人投资者的谈判与合作中, 所遵循的不仅是我国国内的法律法规, 同时也要考虑到国际惯例。政府应该在政策上给予鼓励, 支持P P P模式在我国的应用, 完善我国的投资法律法规, 使其适应这一形势的发展。

(2) 转换政府角色, 建立有效的监管构架。政府应由过去在公共基础设施建设中的主导角色转变为与私人企业合作提供公共服务中的监督、指导以及合作者的角色。同时, 政府必须建立纳入所有利益相关方的监管机制。

(3) 加强人才培养。PPP模式操作复杂, 需要懂经济、法律、财务、合同管理和专业技术等各方面的人才。在我国P P P模式尚属新生事物, 我们在这方面经验不足。因此要着重加强培养复合型、开拓型人才, 确保项目立项、签约、实施能够高效率地完成。

6. 结束语

廉租住房项目引入P PP模式将有助于改变“廉租住房建设以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金安排为主”的局面, 推动廉租住房建设市场化进程, 促进我国住房分类供应体系的完善, 使更多公民特别是低收入公民实现“居者有其屋”的梦想。

摘要：针对目前我国廉租住房项目融资方式单一、融资渠道不畅的问题, 本文将PPP模式引入廉租住房项目, 并对其应用渠道、风险分配等相关问题进行了研究, 以期解决其融资难的问题。

关键词：PPP模式,项目融资,廉租住房

参考文献

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[8]刘晓君等.廉租住房纵览[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005.170-175.

[9]刘颖.中国廉租住房制度创新的经济学分析[M].上海:上海人民出版社, 2007.

我国廉租住房法律制度的完善 篇8

一、我国廉租住房制度的现状及存在的问题

为促进廉租住房制度建设, 逐步解决城市低收入家庭的住房困难, 1998年我国提出廉租房制度的构想, 至今已经进行了十几年, 各地在试点基础上逐步推进廉租房制度建设, 并在一些城市取得了一定成效。

(一) 法律位阶低、未形成完备的法律体系。

廉租住房制度是我国当前和今后社会稳定和经济发展的重要环节, 应有一套完备的法律体系保障其良好运行, 综观美国公共住房建设的历史, 任何一项政策的实施都离不开相关的法律法规相配套, 以保证政策的顺利开展。美国形成了较为完整的法律保障体系, 不仅在宪法中明确了住房保障的法例, 又设立专门法律细化了住房保障的条款, 形成了自上而下的、完善的住房法律保障网络。而我国廉租住房制度尚处于起步阶段, 还未形成完备的法律体系。作为我国住房保障体系的关键组成部分, 廉租住房制度方面的立法层次偏低。在法律位阶上, 仍处于规章或指导性意见的层次, 2007年12月1日开始实行的《廉租住房保障办法》只是部门规章, 较低位阶的法律与廉租住房制度作为民生大计的重要地位与权威性不符, 不利于廉租住房制度更好地发挥保障功能。现行的政府规章还停留在简单的概括性的层面上, 法律的缺位大大影响着我国廉租住房的发展, 也成为我国廉租住房发展过程中不可避免要遇到的难题之一。

(二) 覆盖面窄。

在我国, 廉租房的对象设定为符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭。而在具体操作中, 各地普遍采用了最低生活保障标准和住房困难标准来作为廉租住房的准入条件。如南宁市2010年度廉租住房家庭低收入标准为:家庭人均年收入低于10, 080元 (含) ;家庭住房困难标准:家庭人均居住建筑面积低于13平方米 (含) 。据建设部测算, 目前全国仍有人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1, 000万户, 占城镇家庭总户数的5.5%。这种做法虽然有利于在短期内确定廉租对象的范围, 但也在一定程度上缩小了廉租住房保障对象的范围。随着城市化进程的不断推进, 出现了一些新的群体, 如农民工、低收入外来打工者、城市框架拉大过程中出现的失地农民、城市失业或无业人员等, 他们对于住房有切实的需要, 却并未被纳入廉租住房体系内。

(三) 资金缺口大。

2007 年财政部颁布的《廉租住房保障资金管理办法》规定了我国廉租住房资金的八种主要来源, 如中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金、省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金、市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金、住房公积金增值收益余额等等。从近几年实际执行情况来看, 各地都是以财政拨款为主, 住房公积金增值收益用于廉租住房保障的资金未完全落实到位, 社会捐赠等其他渠道筹集的资金难以满足廉租住房建设的需求。此外, 从整体上看, 资金的供应远远不能满足实际的需求。以甘肃省为例, 2009 年度甘肃省计划有 220 万平米的新建廉租住房任务, 约需要 33 亿元的建设资金。除了中央拨付的8.8 亿元补助资金外, 省级财政计划补助 200 元, 资金缺口高达 24.2 亿元。 资金缺口严重影响了廉租住房建设的推进速度。

(四) 规划布局过于集中。

廉租住房规划布局是廉租住房建设的重要组成部分, 规划建设的布局模式对城市整体发展有着不可忽视的影响。从目前我国城市廉租住房规划建设的布局来看, 多数城市在廉租住房规划建设上采取集中建设的布局模式, 对于缓解当前大批城市低收入群体的住房压力起到重要的作用, 但是在实践中也出现了一些弊端。首先, 一些地方将廉租住房集中布局在远离城市中心的郊区, 医疗、教育、交通等公共服务设施的配备不够完善, 治安状况也堪忧, 致使许多符合保障条件的城市低收入家庭不愿意到那些地区居住。其次, 大量低收入个体聚集在一起, 客观上可能形成了所谓的城市“贫民窟”。这种群体庞大的收入低、文化程度低的居民聚集在一起, 容易引发一些潜在的社会问题, 这对社会治安管理上带来一定的困难。

二、完善我国廉租住房的法律思考

(一) 提高立法层次、构建完备的法律体系。

我国目前关于廉租住房制度的法律文件总体来讲, 法律效力等级较低, 缺乏效力等级较高的法律法规。我国虽然下发了《城市廉租房住房管理办法》和《城市最低收入家庭住房管理办法》等有关文件, 作为各地方政府进行廉租住房建设的依据。这类文件由于立法层次不高, 使得廉租住房的制度建设缺乏权威性的法律依据, 面对一些实践中发生的纠纷, 不能依靠国家强制力为后盾, 很难从根本上解决问题。因此, 实现廉租住房制度的有效运行, 提高立法层次是十分必要的。就我国目前的实际状况来看, 一方面, 可以先由国务院通过行政法规的形式加以规范, 制定《廉租住房保障条例》, 在其中规定全国统一的标准, 以法律的形式明确廉租住房的保障对象、保障标准、保障水平、资金来源、管理机构建立等相关细则, 并对骗取保障优惠和非法侵占廉租住房的行为进行惩罚;对受惠对象建立一套完善的诚信管理体系和严格的法律惩戒制度, 保证廉租住房真正用于自住;制定严格的廉租住房进入、退出管理办法, 让真正有住房困难的低收入家庭得到应有的保障和补贴。另一方面, 也应允许各地方政府结合本地经济发展的情况, 制定出具有地方特色的廉租住房保障法规。此外, 要通过总结实践中出现的问题及解决措施, 并分析借鉴发达国家公共住房的成熟做法, 在此基础上制定我国的《住房法》, 将公民的住宅权和廉租住房保障制度纳入其中, 逐步完善廉租住房法律体系, 保证了国家住房保障体制的规范运行。

(二) 扩大保障范围。

从目前各地的廉租住房建设实践来看, 基本都将保障对象限定在低保户、优抚家庭中的住房困难户中, 城市外来打工者、农民工、郊区土地被征后的农民不在保障对象之列, 此范围过于狭窄, 不利于体现实质上的社会公正, 不利于城市化的发展。 根据《廉租住房保障办法》规定, 申请廉租住房的家庭应当向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出申请。由此可见, 户口问题成为了进城农民工以及其他外来务工人员获得廉租住房的主要障碍。因此, 在今后的立法中, 应从城市的实际社会经济状况出发, 扩大保障范围, 不再将是否具有城市户口作为确定保障对象的标准, 将农民工以及其他低收入城市外来务工者纳入廉租住房保障体系中, 使更多有住房需要的社会成员享受这一待遇, 真正体现廉租住房制。

(三) 建立多元化的资金筹集渠道。

当前我国的廉租住房面临着供不应求的资金压力, 我们应积极探索在保证财政投入的基础上, 建立多元化的资金筹集渠道, 如施行优惠的政策吸引民间资本投资建设廉租住房, 如地价优惠、贷款优惠, 将有助于缓解政府的财政压力。除了吸引民间资本, 还可在政府投资建设的廉租住房区域中规划一定面积的商业区, 或划定相关区域用于商业经营如停车场、沿街店面等以获取稳定的租金收入, 为廉租住房建设增加资金投入、降低投资总额。此外, 根据目前各地试点的实践来看, 实行“租售并举”的模式也是缓解资金压力的一种有效手段, 尤其是对于中西部经济不发达地区。所谓“租售并举”, 就是指将廉租住房出售给符合保障条件的对象, 但也附加一些条件例如购买者对该房拥有有限产权、一定期限内不准上市交易等。“租售并举”对于解决资金紧张地区廉租住房建设的资金缺口问题能够起到十分有益的效果, 还能解决廉租住房建设中存在的建设周期长、资金需求量大等问题, 既能缓解地方政府财政资金投入不足的问题, 又能形成一条建房资金链以实现资金的循环利用, 还能加大廉租住房项目建设力度, 加快扩大实物保障覆盖面。通过建立多元化的资金筹集渠道, 既不增加财政负担, 还汇聚了各方面的努力, 共同解决住房保障这一个社会性的民生问题 。

(四) 合理的建设布局。

我国的《廉租住房保障条例》规定, 在新修建廉租住房时应当采取“配套建设与相对集中建设相结合的方式, 主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设”。这就说明条例要求在廉租住房建设的布局规划中, 应充分考虑到保障对象的生存环境质量。在今后廉租住房建设的规划布局可采取以下措施:一是对于已经在使用的城市偏远位置的廉租住房社区, 政府应加大周边新修学校、医院等配套设施的建设, 并在政策上给予入住者一定的优惠举措, 增强其改善自身生活水平的能力。二是今后在制订廉租住房规划时, 在条件允许的情况下, 政府应当尽量采取廉租住房与经济适用住房、普通商品住房混合配套建设的模式;三是今后的立法中可以明确规定廉租住房配建设置具体的比例标准, 并允许各地区在制定地方办法时可结合本地的实际情况, 对前述的比例标准做出合理、适当的变通。总之, 合理规划廉租住房建设, 可以避免一定的不利社会效应, 降低了治理成本, 有利于社会的和谐安定, 从而为城市经济的发展营造了有利的环境。

(五) 设立专业管理机构。

廉租住房制度的有效运行, 离不开专门的管理机构。在住房保障制度比较发达的国家和地区, 一般在政府机构组成中都有公共住房的专门管理机构, 既可以使政府责任具体化、管理更加专业化, 还能更高效率地解决住房保障体制运行中出现的问题。我国的廉租住房制度发展还处于初级阶段, 一些城市已经设立了住房保障专门管理机构, 例如住房保障局、住房保障与房屋管理局, 但还有相当部分的城市未建立专门的住房保障管理机构。因此, 今后应加快设立住房保障专门管理机构的步伐, 使其充分履行廉租住房建设、分配、审核等管理事务, 使我国的住房保障制度得到进一步的完善。

摘要：廉租住房制度是我国住房保障体系的重要组成部分, 目前已经取得了一定的进展, 但由于我国廉租住房制度的起步时间晚, 在实践中还存在着立法不完善、保障资金不到位等诸多亟待解决的问题。因此, 需要从完善立法、建立多元化的融资渠道等方面入手完善我国的廉租住房制度。

关键词：廉租住房,保障对象,保障资金,监督管理

参考文献

[1].王新.现阶段廉租住房制度存在的问题与对策[J].中州学刊, 2010

[2].甘肃省人大常委会.关于我省保障性住房和安居工程建设情况的调研报告[EB/OL].甘肃人大网, http://www.gsrdw.gov.cn/GBshowart.asp?art_id=673&cat_id=20, 2010-4-5.

[3].李晓.论完善廉租住房制度的法律途径[J].法制与社会, 2008

天水市廉租住房建设研究与对策 篇9

1 存在的问题

1.1 廉租住房项目建设进展缓慢

全市争取廉租房项目多, 而开工项目少。个别县区, 甚至连土地手续尚未落实, 据悉, 应在2008年完工的项目, 在2009年才开始或准备开始开工建设, 且已开工项目进展缓慢, 目前尚无完工投入使用项目。

1.2 保障对象确定难度大

虽天水市於2006年7月制定了《天水市廉租住房管理实施细则》, 界定了保障对象标准, 各县区在参照该细则的基础上结合当地实际, 因地制宜地制定了相应的标准和政策, 但由于居民收入来源的多源化、不确定性, 诚信体系不健全等因素的存在, 增大了对象的审核难度。

1.3 保障范围小

天水市经济基础相对薄弱, 国有企业下岗职工和城市低收入群体较多。天水市房管局先后从2001到2007年进行了4次摸底调查, 全市95.8万城镇人口中, 低保户有4.25万户、10.3万人, 符合廉租条件的“双困家庭”有2.5万户、6.25万人, 占全市低保户的61%, 所占比重较大。特别在5·12汶川地震后, 天水海林厂、天水红山厂等一些三线工厂20世纪30年代修建的房子, 地基下沉、墙体开裂、屋面漏雨, 受5·12地震的影响, 发展为危房, 威胁着职工的生命安全。因此, 保障数量在不断增加。但天水市财政紧张, 房源吃紧, 僧多粥少, 难以满足申请家庭的住房需求。

1.4 动态管理不到位

一些地方存在廉租家庭收入水平提高或人口减少, 不再符合廉租住房保障对象, 但仍然继续居住。

2 原因分析

2.1 配套资金不到位

廉租住房资金来源, 虽然政府提出财政拨款、一定比例的土地出让金净收益、住房公积金增值收益等多种渠道筹措资金, 但在实践中, 大部分资金仍来源于财政拨款, 资金不足是制约廉租住房建设的主要因素。

2.2 建设用地落实不到位

国家实行廉租住房建设用地政府进行划拨, 在当年土地利用计划中优先供应, 但当地政府考虑当前经济利益和土地的升值潜力, “招、拍、挂”的多, 划拨相对少。廉租住房建设用地不足或不能及时到位, 也是制约廉租住房建设进展的主要因素。

2.3 制度建设不到位

全市各地目前都尚末制定和出台解决城镇低收入家庭住房困难发展规划和年度计划, [天水市解决城镇低收入家庭住房困难发展规划和年度计划 (2008—2012) 意见稿於2008年6月27日面世]廉租房的筹集、轮候、分配、退出、目标考核、责任追究等各项制度有待进一步健全和完善。

3 解决廉租住房建设管理的对策

廉租住房保障制度是破解“住房难”问题的重要举措, 是城市保障体系的重要组成部分, 也是建设品质之城, 打造“三城联创”、构建宜居城市的重要保障。各级政府要以学习实践科学发展观为契机, 认清形势, 进一步解放思想, 抓住国家扩大内需, 促进经济增长的发展机遇, 加快加紧廉租住房建设力度。针对目前天水市廉租房建设中存在的困难和问题, 提出以下意见建议。

3.1 加强领导, 健全机构, 协调推进

廉租住房的建设和管理工作政策性强, 涉及面广, 社会敏感度高, 责任重大, 为确保廉租住房建设和管理工作的顺利推进, 建议各地成立政府分管领导任组长, 建设、国土、规划、财政、审计、发改、民政、监察、房管、地税、供电、供水等部门负责人为成员的廉租住房建设工作领导小组, 领导小组下设住房保障办公室, 具体负责廉租住房的建设和管理工作。

3.2 加强制度建设, 进一步落实目标责任制

廉租房建设属地管理, 分级负责。各地要尽快制定出解决城镇低收入家庭住房困难发展规划和年度计划, 公布后抓紧落实。同时建立和完善各项与廉租房相关的制度, 体现公平、公正、公开的原则。积极学习、探索廉租房管理的方法和经验, 使廉租房的筹集、轮候、分配、退出等机制科学化、规范化、制度化。国家应加快住房保障立法步伐, 利用法律手段促进和保障廉租房的建设。

各级政府要进一步落实廉租住房目标责任制, 将住房保障工作列入政府的重要议事日程。对各级政府主要领导的住房保障工作要实行年度考核, 奖优罚劣。

3.3 加强廉租住房资金的管理

加强廉政建设租住房资金的管理, 首先要拓宽融资渠道, 做好资金的筹集。各级政府要将每年公积金的增值收益全部用于廉租房建设, 不低于10%的土地出让金收益用于廉租房建设外, 要在财政预算中安排相当数量的专项资金, 积极争取国家财政及上级财政的扶持力度。其次要管好、用好资金, 做到专款专用, 提高资金的使用效益。审计部门要对廉租住房建设资金管理使用情况进行跟踪检查, 进行专项审计。

3.4 加强廉租住房建设管理

廉租住房建设项目用地以划拨方式供应, 纳入市、区县年度土地供应计划, 在申报年度用地指标时单独列出, 确保优先供应。各区、县政府要在节约集约利用土地资源的前提下, 保证廉租住房建设项目的土地供应。同时要对廉租住房质量、进度、造价、安全等全面负责。要依法加强对可行性研究、设计、施工质量的过程控制。公开招标, 优选施工队伍, 保证住房建设的合理工期和造价, 不得任意压缩合理工期, 明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准, 做到廉租住房价廉质不廉。

3.5 加强廉租住房动态管理

各县区要根据当地实际, 结合《天水市廉租住房实施细则》的规定, 做好保障对象的保障工作。住房管理部门在联合社区、街道办事处、民政等部门调查摸底的基础上, 认真筛选保障对象, 严格程序, 做到“三级审核, 两级公示”, 严把廉租对象的准入关, 确保真正的低收入住房困难家庭享受到国家的惠民政策。由于申请人的不确定性, 各地可实行“常年申请受理制”, 把廉租住房的申请、受理作为一项日常工作。同时要对已经享受廉租住房政策的保障对象, 加强动态监控, 通过年度申报、动态抽检和定期检查的方法加以管理。对收入状况发生好转不再属于廉租住房条件时要及时清退, 并进行重新配置, 使有限的公共资源得到充分合理的利用。

3.6 因地制宜, 扩大保障范围

在积极开展廉租住房项目建设的同时, 要实行“发放租赁住房补贴为主, 实物配租、租金核减为辅”的主要方式, 主要通过发放住房租赁补贴, 增加低收入家庭在市场承租住房的能力, 充分运用有限的财政资源, 调动全社会的积极性, 做好特困户的解困工作。盘活现有的公有房屋资源, 政府直管公房全部通过改造转化为廉租住房。在没有廉租住房房源或廉租住房房源比较少的地方加快建设步伐, 特别在一些三线工厂, 如天水海林厂、天水红山厂等地方, 根据城市规划和棚区改造的要求, 在经济适用住房中以一定的比例配建廉租住房, 逐步扩大廉租住房保障的覆盖面, 争取做到应保尽保。

3.7 建立廉租住房督查制

目前, 廉租住房大多数在经济适用住房项目中配套建设, 并由房地产开发公司代建, 完工后, 再由政府回购。为此各地房地产主管部门应成立专门机构, 对项目建设的质量、进度、成本、合同管理等方面进行督查;同时也要对廉租住房制度的建立, 廉租住房资金的使用、保障对象资格的审核、廉租住房的分配等日常管理工作进行督查。对检查发现的贪污、挪用资金及以权谋私等违法乱纪行为要及时查处, 并追究相应责任。

摘要：针对天水市廉租住房建设管理的情况, 分析了存在的问题, 并提出了相应对策, 以提高廉租住房管理。

关键词：廉租房,建设研究,对策

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