市农村宅基地使用现状调研报告

市农村宅基地使用现状调研报告（精选10篇）

市农村宅基地使用现状调研报告 篇1

XX市农村宅基地使用现状调研报告

[摘要]现行农村宅基地房屋在流转、城市化进程被征用占用及补偿情况等面临法律保障缺失。本文对我市农村宅基地使用现状、我市农村宅基地使用中存在的主要问题和完善农村宅基地使用制度等方面进行了调查分析。

一、我市农村宅基地现状

我市辖东港区、岚山区、莒县、五莲县和日照经济开发区、山海天旅游度假区，共有54个乡镇、街道办事处，下辖3126个村居，人口284．5万，农村总户数828177户，农业人口238．6万人。全市面积53lOkm。全市现有农用耕地总面积1700km：，其中常用耕地1660km。人均耕地712m。，全市农村宅基地829240处，15507万m。户均187m：，人均宅基地面积62m。，空闲宅基地占农村宅基地总面积的20％一30％左有，按25％计算．我市农村空闲宅基地3876．7万m。，农村宅基地房屋出租只有靠近市区、县城驻地、乡镇驻地及靠近省道、国道沿线农村集贸市场所在地的农村有房屋出租．约占农村宅基地房屋的3％左右。用于居住的农村宅基地房屋租金一般是每处房屋年租金2500—3000元不等，而用于经营的每处农村房屋年租金按所在的位置年租金一般是l一3万元左右。

在调查中我们发现，农村宅基地房屋的买卖有以下三种

1情况：一是处于城中村改造的农村宅基地房屋买卖，因面临着旧城改造，一旦改造一处住宅就可兑换两处楼房和5-10万元的现金补偿，所以，这种情况下农村宅基地房屋买卖几乎为零。二是城郊农村宅基地房屋买卖。主要由城镇居民和远离城区的外村村民购买，由于有城镇居民的参与购买致使房价较高，一处15m x 15m的住宅其价格在20万元到30万元。三是远离城区的偏远农村的宅基地房屋买卖．由于是远离城区的偏远农村，宅基地房屋买卖主要是在本村村民之间进行．根据房屋新旧程度和位置的好坏房屋价格在3～5万元左右。

我市农村宅基地的征用和占用主要是市区城中村改造和乡镇驻地的道路拓宽征用或占用沿路农民住宅。占用后的补偿标准有所不同，城中村改造占用农民宅基地住宅的兑换标准是一处住宅(一般是15m x 15m)兑换lOO平方米和80平方米。的安置楼房各一处，同时．在占用农民宅基地住宅到安置楼建好之前还给予农民搬迁费、回迁费、临时房屋租赁费等补贴2—5万元不等。乡镇驻地的道路拓宽征用占用沿路农民住宅的补偿一般是再给农民划出同等面积的宅摹地一处及相应的经济补偿，一般是每平方米1000元左有，使农民在旧房被征用后能建得起新房并不因此而致贫。

二、我市农村宅基地使用中存在的主要问题

1．法律法规不完善．有关规定滞后，加大了农村宅基

地管理难度

关于农民宅基地管理的法律法规数量少，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策凋整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。我市在2008年颁布了《日照市农村宅基地管理暂行办法》(日政发

[2008]62号)的宅基地管理办法，但由于各区县宅基地管理政策内容上的不统一，且不够规范，加上管理力度上的差异。宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部m台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但是以部门意见的形式出律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，内容比较粗浅。宅基地管理中的新情况、新『口J题较多，难以做到公平公正，审批管理漏洞也多。个别村干部暗箱操作导致的宅基地分配上的不公平。土地管理部门在宅基地审批过程中滥用职权、违反法定程序等严重。

2．宅基地规划滞后，在一定程度上导致农村住宅建设用地规模失控缺乏村镇建设规划、村庄布局规划和控制性详细规划．规划滞后，规划的j；I导作用与控制力度不够，未能合理确定农村居民点的数量、布局和用地规模，从而在一定程度上阻碍了城镇化及居民小区、中心村的建设，导致农村住宅建设用地规模在一定程度上的失控。

3．空置住宅大量存在，超标准占地现象较为普遍

随着城市化进程加快，在目前相关配套改革滞后的情况下，农村住宅空置现象将较为普遍，并且宅基地超标准占地比例较大。人均宅基地面积严重超标。受利益的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。宅基地隐形交易也加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度，交易纠纷不断，更易导致矛盾激化，往往会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。同时随着城市化进程加快，一些富裕起来的市郊农民纷纷进城购房，成为城市居民，他们留在农村的宅基地受现行法律、法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，导致市郊农村出现大量闲置的宅基地。

三、完善农村宅基地使用制度

1．加强立法制度建设，规范宅基地便用权的流转 一是要明确宅基地使用权条件。只有农村集体组织的成员才有权利申请宅基地，除此之外，其他任何人不得申请宅基地使用权。只有以生活上的需要为理由才可以申请宅基地，并且一户只能申请一处宅基地。二是作为被转让的农村宅基地必须是经过集体组织同意，已办理相关法定手续而实际取得的，这是转让的前提条件，并非将农村一切土地不加限制地均列入可转化的宅基地而予以流转。三是宅基地使用权流转要放开对象和范围，而不是局限于现有的本集体经济组织

内部符合申请宅基地的人员。现行法律规定只允许农村宅基地在集体组织内部转让，这种规定是不符合实际的。因为在集体组织内部，农民申请宅基地时，都是基于自己的特定需要，在实际分得宅基地的人之间并没有转让的必要。而对于没有宅基地的村民，在目目前农村宅基地无偿取得的情况之下。又完全可以通过申请而取得宅基地。所以宅基地的转让范同应不加限制。向社会各类购买对象放开。

2．建立农村宅基地期限使用制度

物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定．农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，到期自动续期。

3．完善宅基地规划与审批制度

完善现有农村宅基地规划．制定详细的村庄土地利用总体规划方案，上级主管部门要认真把关，控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。优化农村土地利用率。完善宅基地审批制度，市、县加强农用地转用审批的规划和计划审查，对符合规划，符合农村宅基地占用农用地计划指标的。由市、县人民政府分一次性批准农用地转用，报省级人民政府

备案。对存量宅基地的原址翻建改建，只要符合土地利用总体规划和村镇建设规划．由乡(镇)人民政府批准，县级人民政府实行备案制。

总之，立足我市农村宅基地使用现状，建议有关部门应当在保障农民利益的前提下，制定相关的政策措施，加强对农村宅基地使用制度的完善，对宅基地流转进行科学管理和有效引导，促进农村宅基地集约利用和健康发展。

二〇一二年五月二十三日

市农村宅基地使用现状调研报告 篇2

一、宅基地使用权立法现状

宅基地使用权流转制度散见于《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《担保法》、《土地管理法实施条例》等, 具体涉及到农村宅基地使用权流转的法律和政策较少, 并且大多只作原则性规定, 其内容笼统模糊, 存在不少法律空白和缺位, 缺乏可操作性。

首先, 根据我国《宪法》规定, “农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有;宅基地和自留地、自留山, 也属于集体所有”。也就是说, 根据我国宪法精神, 宅基地的所有权归集体所有, 农民私有住房是依附在集体所有的宅基地上, 其房屋的转让必然会受到宅基地转让的制约。

其次, 《物权法》规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定”这无疑给今后宅基地使用权制度改革预留了空间。

再次, 《土地管理法》明确了“一户一宅”制度, 《土地管理法》规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”, 实行一户一宅, 是从保护耕地、抑制土地投机的角度考量, 同时也是宅基地公有制性质的体现。该法还规定, “农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准”。对于该规定, 有学者认为, 本条的本意是为了限制宅基地的买卖和出租, 并非从法律上允许农民出卖出租宅基地。大部分学者认为, 根据该规定农民可以出卖、出租宅基地, 但是仅限于在城镇居民之外的主体间流转。在具体实践中, 由于理解上的不同, 各地对于宅基地出卖、出租对象的规定也是不尽相同的, 有的允许针对所在乡镇范围内的农民, 有的仅允许是本村村民。

此外, 《担保法》第37条规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”, 从而否定了农民对宅基地享有的抵押权。其本意是为了维护农村土地集体所有的性质, 维护农民合法权益。避免农民抵押自有住房后因无力偿债而失去容身之所。然而, 这在一定程度上削弱了农民的融资能力, 限制了农村经济的发展。

二、宅基地使用现状

1、农村宅基地空置率较高。

近年来, 随着经济的不断发展, 许多富裕起来的农民尤其是市郊的农民改变了世世代代务农的习惯迁居到了城市并购置了商品房, 他们留在农村的宅基地, 不能通过合法途径流转, 集体组织也没有权力回收, 因此就闲置了下来。

农村宅基地一直是村集体以户为标准无偿划拨给农村使用, 农村子女长大后会分户生活, 产生的新户就将分到新的宅基地, 而父母去世后这些子女还可以继承父母留下的宅基地, 自然形成了一户多宅、部分宅基地空置的现象。同时, 由于宅基地管理混乱, 审批手续不严格, 造成超标占地、一户多宅。

2、存在空心村现象。

随着新农村建设的不断深入, 加之农民对路边房屋价值的认识增强, 农村住房向村外扩张现象愈来愈严重, 村民花钱在公路沿线和村庄外围购买了宅基地, 导致村内的宅基地空置, 这就形成了内空外延的用地状况, 即所谓的“空心村”。一方面村庄内这些空置房长期没人居住, 缺少管理、年久失修, 日晒雨淋后大多变为危房, 成为危机群众自身安全的一大隐患;另一方面由于新增宅基地来源多为村庄外围耕地, 村庄内却存在大量空闲宅基地, 造成了土地的双重浪费。

三、宅基地使用权流转现状

由于现有法律对农村宅基地使用权流转持限制或禁止态度, 而农民又有宅基地流转的意向和需求, 因此宅基地流转大多呈现地下隐形流转, 暗中交易。并且农村房屋流转的形式多种多样。位于市郊或城中村的宅基地使用权流转比较活跃, 以出租、买卖方式居多, 在较为发达的地区, 也有以自有房屋入股参与经营;有以自有房屋抵押进行融资, 等等。位于远离市区的农村宅基地, 以空闲空置发生转让居多。转让有的以书面合同方式, 有的仅有口头合约;在证明方式上, 有的通过中间人证明, 有的通过村委会备案;在流转主体上, 双方为熟人或者经过中间人介绍进行交易的居多。大部分农村宅基地使用权流转都处于暗箱操作状态, 流转往往是私下交易, 土地管理部门很难掌握具体交易底数, 国家对农村房屋流转的掌控处于失位状态, 由于缺乏监管, 往往留下许多矛盾和后遗症, 也会使大量的土地资源得不到合理利用, 造成资源的流失与浪费。

四、现行宅基地流转制度的弊端

1、因买卖拆迁私下流转产生的社会矛盾日益增多。

由于宅基地使用权流转隐形市场存在, 私下交易的现象时常发生, 这样就出现一些突破法律底线的流转, 不受法律的保护, 而交易的产权不明确从而导致市场混乱;其次, 由于修路、拆迁、房价快速上涨等产生的利益落差, 导致交易一方对原先的交易行为产生悔意, 产生背信行为, 起诉到法院要求法院确认房屋交易行为无效, 而相关法律的缺失, 导致矛盾不能得到有效解决, 产生社会隐患。

2、阻碍城乡一体化进程。

法律对农村宅基地流转的限制, 无疑客观上隔绝了城乡一体化, 使这种法律的约束成为城乡一体化发展的瓶颈之一。现在的农民可以进城买房, 而城市人就不可以到农村买一块地建房, 这无疑是与城乡一体化相违背的。另外, 由于空置宅基地不能通过合法途径买卖, 农民在城市另行购置房产较为困难, 因此往往是城市中赚来的钱带回农村建房, 这种将农民绑定在土地上的政策, 阻碍了其向城市永久性迁移, 使城镇化进程受阻。

3、削弱农民融资能力。

随着农村经济的发展, 许多农民在脱贫致富, 扩大生产规模时, 遇到资金短缺的问题, 不得不向亲朋好友借款或向银行贷款, 而贷款最有效的办法就是用不动产抵押贷款。由于法律对宅基地抵押进行了限制性规定, 所以大部分金融机构不愿意设定农村住房抵押贷款, 严重削弱了农民的融资能力。

4、不利于村庄整体规划。

由于大量闲置和空置的宅基地不能流转和有偿使用, 而这些宅基地又是通过合法途径得到的, 村集体组织也无权收回进行处置, 形成空心村。村集体对这些宅基地束手无策, 村庄规划的实施无法有效开展, 也就不能促进农村住宅产业化, 也使村庄建设丧失有利时机。由于空心村的存在, 以及村民对公路沿线房屋价值意识的增强, 新的宅基地不断向村庄外围扩张, 住宅分布比较零散, 宅基地与农用地杂乱分布, 宅基地形成不了规模, 用地浪费较多。不利于村庄的政体规划、布局。这与推进社会主义新农村建设背道而驰。

5、造成耕地的浪费。

闲置宅基地以及“空心村”的大量存在, 造成了土地资源的极大浪费。一方面是农民闲置住宅不能转让、集体组织也不能回收和复垦, 造成土地大量闲置;另一方面由于农村子女长大后要和父母分户, 分户后就会产生新的宅基地需求, 宅基地需求不断增加, 许多村庄出现无处建房现象, 土地管理部门被迫在有限的耕地指标中切出一部分来解决缺房户的建房问题。此外, 由于一些村庄宅基地无限度地向外围发展, 没有统一规划, 宅基地资源很难集约化利用, 造成宅基地利用率不高。

五、结语

对宅基地使用权流转的限制性规定在一定时期内对保障农民居者有其屋、保持农村稳定、巩固农村基层政权起了不可低估的历史性作用。然而, 当前农村住房及宅基地的财产功能已经远远超过其社会保障功能。农村宅基地使用权流转的隐形市场的客观存在, 是我们不应当躲避的问题, 与其遮遮掩掩, 不如将其纳入规范化、制度化轨道, 进行科学的疏导和规范, 使之健康发展。

摘要：我国当前法律对宅基地使用权流转持限制态度, 由于当前闲置宅基地以及空心村的存在催生了宅基地使用权流转的隐形市场, 现有宅基地流转制度弊端凸显, 有必要将宅基地使用权流转纳入法制化轨道。

关键词：宅基地,使用权,流转,现状,弊端

参考文献

[1]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论, 2005.4.

[2]毛维国.农村住房及宅基地流转制度研究[J].法学论坛, 2012.4.

市农村宅基地使用现状调研报告 篇3

摘 要 崇左市位于广西壮族自治区西南部，北回归线以南，崇左市总人口约为242万人，全市累计建设户用沼气池28.3万座，沼气入户率达到77.4%，居全自治区前列。

关键词 沼气建设；困难和原因；思路和建议；广西崇左市

中图分类号：F323.214 文献标志码：B 文章编号：1673-890X（2015）21--02

崇左市一直把发展沼气建设作为改善农村生活条件、促进农村经济健康发展和农民增收的一项重要举措来抓。实践证明，农村沼气池建设对改善农村公共卫生状况，提高农民生活质量和健康水平，促进农村各项社会事业全面进步起到了很好的促进作用。但随着农村人口的大量流动和农村产业结构的深层次调整，沼气池建设日益受到原料缺乏、服务体系不健全、新的能源替代等多方面因素的制约，沼气池对新农村建设的作用日益削弱[1]。

2015年4月，市能源办到全市7个县（市、区）对农村沼气使用情况进行了调查，系统的了解了崇左市沼气池使用及享受服务现况。

1 崇左市农村沼气项目建设及使用情况

1.1 建设情况

多年来，在上级部门的大力支持下，崇左市充分发挥自然资源优势，紧紧抓住中央加大对农村沼气建设投入的机遇，大力发展农村沼气池建设，据统计，至2013年底止，全市累计建设户用沼气池28.3万户，沼气入户率达到77.4%。

1.2 使用情况

户用沼气。本次共走访调查沼气池用户814户。使用情况：正常使用的有564户，正常使用率为69.3%；间歇使用89户，间歇使用率为10.9%，其中，因原料短缺导致间歇使用有46户；因短期外出劳工导致间歇使用的有4户；因故障未排除导致间歇使用的有31户；因自我管护不当导致间歇使用的有8户；弃用的有145户，弃用率为25.7%，其中，因维修或维护费过高导致弃用的有6户；因常年外出务工或家中无劳力导致弃用的有72户；因有替代能源或其他而导致弃用的有67户；报废的有16户，报废率为1.9%，其中，因自然灾害导致报废的有2户；因住房搬迁导致报废的有14户。

本次调查中，发现实现“三改”同步的有379户，“三改”率为46.6%；实现沼气利用的有637户，利用率为78.3%，受过服务的有311户，受服务率为38.2%。

1.3 养殖小区和联户沼气

本次共走访调查养殖小区和联户沼气2处，其中，正常使用8个月以上有1个。计划供气户数31个，正常供气户数31个。停用1个。

2 当前崇左市农村沼气建设存在的主要困难及原因

2.1 沼气池使用率偏低

据调查统计，崇左市农村沼气池正常使用率仅为69.3%，含间歇使用的使用率为80.2%，还有19.8%的沼气池因各种原因不能使用，使用率偏低。原因为：

2.1.1 原料的短缺和其他商品能源的竞争导致使用率降低

长期以来，沼气池使用的原料来源以牲畜粪便为主，随着改革的进一步深化，当前农村种养结构发生很大变化，从事养猪、养牛羊的农户越来越少，导致农村沼气原料来源紧缺而停用或间歇使用。沼气原料的短缺迫使许多农户选择使用价格虽较昂贵却更方便快捷的其他商品能源，进一步影响沼气池使用率，据统计，因有替代能源或其他导致弃用的占弃用的46.3%。

2.1.2 重建轻管导致使用率降低

沼气池建设三分建，七分管，只有管护得当才能更好地发挥其效益。建后管理相对薄弱，沼气维修服务跟不上。本次调查发现，已建池农户受服务比例仅为38.2%，而因故障未排除导致间歇使用的占34.8%。

2.1.3 农村大量劳务输出导致使用率降低

随着城镇化的推进，家庭主要劳力外出务工，剩下大多是老人和儿童，这些留守人群对沼气池管理力不从心。据调查显示，因常年外出务工或家中无劳力导致弃用的占弃用的49.7%，因自我管护不当导致间歇使用的占间歇使用的9%。

2.1.4 农户搬迁或重新选址建设新房导致沼气池荒废

随着经济社会不断发展，日益富裕起来的农民重新选址建设新村或新房愿望日益强烈。近年来，农村出现大量的农户搬迁或重新选址建设新房，导致原址上建设的沼气池没人使用或管理而报废。据统计，在住房搬迁导致报废的占报废的87.5%。

2.2 沼液沼渣综合利用不够，沼气池综合效益不高

在调查中发现，目前在农村中能充分利用沼渣、沼液的沼气池用户很少。本次调查的814户中，实现沼气利用的有637户，利用率为78.3%，还有21.7%的农户未能有效利用沼气这个宝，综合利用率和综合效益不高。主要原因是：

2.2.1 农户沼气池综合利用观念淡薄

目前，农民对建设沼气池作用的理解多数仅局限于“做饭、点灯”这样的日常用途上，并未深刻认识到沼气建设对生态保护和改善、循环利用资源等方面的重要作用，还没有形成利用沼渣、沼液来发展绿色种植养殖业的观念，导致沼渣沼液长期不使用而留在池中。

2.2.2 沼渣、沼液利用较难

由于有相当一部分用户没有小型果园、鱼塘，种植经济作物田地离家较远，沼肥无法利用。加上农村劳力大量的输出，造成对沼渣、沼液的利用更低。

2.3 上级资金补助低，致使“三改”率低

一直以来，虽然各级政府加大了对农村沼气池建设投入力度，但总体上补助金还比较低，而且大多数用于建池上，导致沼气用户“三改”率低。随着市场建材价格和人工费用上涨，农户建池和与之配套的改厕、改圈、改厨的缺口资金较大，调查组在深入各縣（市、区）农村沼气池用户调查中，大多数用户不能同步实现“一池三改”，三改率较低，仅为46.6%。

3 推进崇左市农村沼气发展的思路和建议

3.1 盘活存量，提高已建沼气池的户用使用率

崇左市农村沼气池建设已拥有存量28.3万户的较大规模，为了有效固定建设成果，做好沼气固定提升工程。一是通过旧病池修复改造工程来改造提升旧池，进一步提高使用率。二是通过沼气综合示范点建设、结合“美丽崇左 清洁乡村”活动实现沼气垃圾化处理等建设，逐步在全市推广示范，让群众看到使用沼气有实实在在的综合效益，进一步提高群众使用沼气的积极性。三是加强对沼气技术工人的培训和管理，为农户提供强有力的技术保障和高效的建后服务。四是高标准建新池，对新建的沼气池严格按照国家建设标准施工，同步实施“三改”，做到建成一个使用一个。

3.2 因地制宜，探索建立适合的网点服务模式

加快建立健全农村沼气服务体系，是确保沼气池正常使用并充分发挥效益的重要基础，事关沼气事业持续发展大局，建立健全农村沼气服务体系要坚持“政府引导、多方参与、方式多样”和“服务专业化、管理物业化”的原则。

3.3 开拓创新，实现推进大中型沼气联户建设转型升级

随着农村经济结构的深化调整，农村种养结构发生了巨大变化，许多农户因缺乏原料、场地、人力、技术等因素，我们要积极转变思维，立足实际，切实改变崇左市农村能源建设户用沼气池独大发展的单一结构，依托大中型养殖、种植基地发展大中型沼气联户建设转型升级，在解决业主种养面源污染、经济收益等问题的同时，让农户享受方便快捷实惠的沼气。具体做法就是通过在自然屯修建大型沼气池，或在有较大型养猪场自然屯建设大型沼气池，实行专人管理，统一供气。通过大型的沼气池供气，群众可像城里人一样刷卡即可享用廉价、清洁、便捷的沼气。由于大中型联户沼气工程投资大，必须动员社会各方面力量，多渠道筹措建设资金。一是动员各县（市、区）积极申报大中型沼气项目；二是鼓励有实力上规模的企业业主、种养殖大户等投资建设大中型沼气联户工程；三是争取市、县两级政府财政扶持；四是动员广大缺乏原料、无地建池的农户增加投入建设大中型沼气联户工程，逐步建立“国家补一点，农民筹一点，社会帮一点”的多渠道投入机制[2]。

参考文献

[1]李书境.中国沼气发电发展现状与前景展望[J].吉林农业，2008（6）.

[2]王钢.我国沼气技术的利用现状和与前景展望[J].應用能源技术，2007（12）.

市农村宅基地使用现状调研报告 篇4

2021年以来，某某市农业农村局认真贯彻落实农业农村部、省农业农村厅关于农村宅基地改革和管理工作有关要求,攻坚克难,采取切实可行的工作措施，扎实推进我市宅基地改革和管理工作，圆满完成了上级交办的工作任务。现汇报如下:

一、x年的工作

(一)主动协调相关部门，全面落实工作职责。

x年x月，市级宅基地管理相关职责落实，x个县市区工作职x年x月底全部落实。由于我市宅基地管理与改革职责落实较晚，造成后面工作比较被动。针对这种形势，局党组高度重视，多次在局党组会上进行研究，并通过组织召开专题调度会，发文件等形式积极督促此项工作的全面有序开展。市县乡村四级工作机制全面建立,搭建起了较顺畅的宅基地管理与改革“四有”(有职责、有机构、有人员、有经费)工作“平台”。xxx成立了由县领导任组长的农村宅基地改革和管理工作领导小组，全市x个县(市、区)、x个乡(镇、街道办)实行了农村宅基地管理正常履职，覆盖x行政村。多部门联审联办的乡镇x个，农口牵头的乡镇x个，x个村建立了协管员制度，协管员人数达到x人。

(二)加强政策法规培训，努力提高从业人员业务素质。

从x年x月份开始，利用x个月时间，市局主导，下沉到12个宅基地管理与改革工作任务较重的县市区，以集中培训、视频会议等方式开展业务培训，培训覆盖到村级宅基地协管员。在市局主导培训的基础上，x个县市区又通过多种方式进行了全面培训，全年共培训人员x人次。通过培训，基层从业人员的业务素养得到了明显提升。由“一无所知”零起点到初步具备能够较好完成宅基地管理与改革各项工作能力和水平，懂业务是干好宅基地工作第一步，也是最重要和关键的一步。

(三)认真负责，精准做好宅基地统计工作。

指导所辖县(市、区)对宅基地现状、数量、占用面积、闲置宅基地和农房、一户多宅、盘活利用等情况进行全面摸排，确保底数清、情况准。

全市现有宅基地宗数x宗，面积x亩。其中，占有一处宅基地的农户数x个，占有两处以上宅基地的农户数x个。宅基地面积超标的农户数x个。闲置宅基地宗数x宗，面积xx亩。审批面积x亩。xx年出租宅基地x宗，面积x亩。转让宅基地面积x宗，面积x亩。有偿使用宅基地面积x亩，有偿使用金额x元。有偿退出宅基地面积x亩，补偿金额x元。复垦宅基地面积x亩。

x年我市农村村民住宅新增建设用地计划需求人口x人,建房需求户数x户，用地需求x亩，其中拟使用新增计划指标x亩，拟使用存量土地x亩。

(四)积极化解矛盾纠纷，消除社会稳定隐患。

市县两级制定出台了《农村宅基地信访问题专项整治工作方案》，有效防范和化解农村宅基地信访问题。x年全市共接待有关宅基地来电、来人和县市长公开电话政策咨询和信访案件x余起，属于农口部门职责范围内的都进行了政策解读和稳妥处理，不属于工作职责范围内的都进行口头或书面答复移交。

二、存在的主要问题

县(市、区)工作发展不平衡，主要原因:一是地方政府重视不够。x年，全市三分之一县(市、区)政府领导主导研究部署过宅基地改革和管理工作外，其他县市区政府属地管理责任还没有很好地落实。二是部门之间职责界限不清，衔接协调不够。一些法律和规定职责界定不清晰、难干的工作相互推诿，都怕千不好担责任，部门之间科学高效的工作衔接机制尚待进一步建立和完善。三是农业农村部门自身硬实力不强。财政部门不给单列经费,编制部门不增加人员编制、缺钱少人现象普遍存在。四是乡镇主体作用发挥欠佳。属于乡镇职责范围的事，上推下卸，乡镇综合服务和执法职能发挥存在缺位、错位、不到位情况。五是地方立法、规章跟进不及时，“短板”效应明显，造成实际工作中无法操作。

三、下一步工作计划

(一)进一步落实属地管理责任。

市局建立督导和日常工作落实考评机制，各县(市、区)制定农村宅基地改革和管理工作专项实施方案。

(二)进一步加强培训。

构建“市级有专家，县局有内行，乡级有骨干，村级有明白人”的四级宅基地改革和管理工作体系。

(三)积极配合上级做好省级试点示范县工作。

全力指导行X县按照试点县方案高标准完成试点县工作任务。

市农村宅基地使用现状调研报告 篇5

地使用权登记发证工作的通知

各乡（镇）、国土资源管理所：

为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《土地登记办法》和《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）、《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发

[2001]359号）文件精神。经县政府研究决定，在充分利用第二次土地调查成果的基础上，加大工作力度，进一步加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作。现将有关事项通知如下：

一、充分认识集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的重要性

依法加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作，是保护农民土地合法权益，维护农村社会稳定的根本途径。依法确认农民集体经济组织长期而稳定的土地所有权和保护宅基地使用权人的合法权益，是保护农民的根本利益，贯彻落实党的农村政策的需要，也是激发农民和农村集体经济组织保护耕地积极性的需要，宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系广大农民群众的切身利益。经登记后的集体土地所有权和宅基地使用权受法律保护，是今后我县土地征收（用）补偿、房屋拆迁安置、宅基地依法流转、宅基地复垦整理等工作的重要依据，加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证

工作，有助于依法保农民的合法权益。为此，各乡（镇）、基层国土资源管理所要充分认识加本项工作的重要性和紧迫性，站在贯彻落实科学发展观，推进社会主义新农村建设，维护社会和谐稳定的高度，加强对集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的领导，集中力量、集中时间、克服困难，确保本项工作如期完成。

二、集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作范围

1、本县辖区内所有村委会；

2、本县辖区内已审批并且建成住房的宅基地，年全民发证遗漏的宅基地。

三、登记程序

1、申请。农村集体土地所有者或农村宅基地合法使用者应提交土地登记书面申请。

2、提交资料。（1）农村集体土地所有者应提交：土地登记申请书；土地登记法人身份证明书；土地登记委托书；土地权属界线核定书、协议书、确认书；土地权属证明材料和其他证明文件；

（2）农村宅基地合法使用者应提交土地登记申请书、申请人身份证、户口簿、农村宅基地批准资料或其它土地权属来源证明、房屋所有权证或其它地上物权属证明等材料。

申请人应当如实提交上述材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

3、受理。由土地所用者或农村宅基地合法使用者向基层国土资源管理所提交申请登记资料，经基层国土资源管理所审查合格后出具意见并提交乡（镇）政府审批，完成后由国土资源管理所按批交县审批大厅国土资源窗口受理。

4、审核。由国土资源局地籍规划室对窗口受理的申请材料进行初步审查，审查后，认为符合土地登记条件的，提出初审意见并报局务会会审。

5、登记。经国土资源局会审无异议的，由县国土资源局报经县人民政府核准后办理土地注册登记，填写土地登记卡、制证。

6、发证。由土地所有权单位法人或农村宅基地使用者持本人身份证原件到县审批大厅国土资源窗口领取土地证。

三、宅基地使用权登记有关政策

严格落实1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法（修订）》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，遵循“尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理”的原则，切实解决宅基地使用权登记发证中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口，坚持宅基地使用权登记必须达到 “权属合法、界址清楚、面积准确”的要求，严禁通过宅基地使用权登记使违法用地合法化。

(一)根据《国土资源部善于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，宅基地登记面积不得超过规定的标准，（我县的宅基地

面积标准：山上乡镇0.4亩，平川乡镇0.3亩），对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

1、《村镇建房用地管理条例》实施（1982年2月13日）以前农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记；

2、《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记；

3、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

（二）已领取集体土地使用权证的宅基地，其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，或者已领取的集体土地使用权证遗失，但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，可以按原登记宗地、面积，换证或补发土地证书。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登记发证：

1、不符合土地利用总体规划或城（村）镇建设规划的；

2、土地违法违规行为正在处理的；

3、土地权属有争议的；

4、地上住宅房屋权属不清的；

5、因依法查封地上建（构）筑物和其它附着物等原因限制土地权利的；

6、农村居民新建住宅，应当退出旧房所占宅基地而没有退出的；

7、除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的；

8、城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的；

9、土地管理政策法规规定的其他情形。

（四）如上级另有新规定的，由县国土资源管理局结合实际情况施行。

四、收费标准

1、集体土地所有权登记按每平方公里1000？元（包括地籍调查，测绘制图和登记费）；

2、农村宅基地使用权登记发证每户取5元工本费。

五、各乡（镇）、基层国土资源管理所要制定工作计划，落实工作责任，设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理集体土地所有权和农村宅基地使用权登记；要积极主动工作，查清宗地的权属、界址和面积；要充分利用二调资料和已有权属来源材料，加快办理登记发证；要着眼长效管理，探索建立规范的土地登记管理机制，确保土地登记资料的现势性和实用性。对权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。严格执行土地登记收费标准，不得通过集体土地所有权和农村宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。力争在2010年底前基本完成集体土地所有权和农村宅基地使

用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，集体所有权证和农民合法使用的宅基地证全部放。

市农村宅基地使用现状调研报告 篇6

证实施方案

各村民委员会：

为了全面贯彻落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度、进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》文件精神，有力推进农村产权制度改革，加快农村集体建设用地和宅基地使用权登记发证工作，依法维护土地权利人的合法权益，维护农村社会稳定，根据《中华人民共和国物权法》、《四川省实施办法》和《土地登记办法》和《XX市加快农村集体建设用地和宅基地使用权登记发证的实施意见》有产规定对我镇农村集体建设用地和宅基地使用权登记发证提出以下实施方案：

一、总体要求

确定农村集体建设用地和宅基地使用权涉及面广、工作量大，要求按勘测定界、权属调查、审查确认、现场公示、登记发证的基本步骤、分区域、按计划进行。

二、加强领导

农村集体建设用地和宅基地使用权登记发证工作涉及人民群众的根本利益，为此，镇政府成立了以镇长为组长，分管国土工作的领导为副组长，相关部门负责人为成员的农村集体建设用地和宅基地使用权登记发证工作领导小组，各 村也要成立相应的组织，加强该项工作的组织和协调工作。

三、相关规定

1、对土地权属调查中当事人拒不到现场指界的，可根据土地权属来源资料、使用现状或者调查结果等确定权属界线，经公示无异议或者经XX市国土资源局审核异议不成立的，报区人民政府批准确权，并作为土地登记依据。

2、宅基地使用权和农村集体建设用地使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实际面积与批准面积不一致的，按实际四至界线计算土地面积，确定宅基地使用权和集体建设用地使用权的面积。

四、工作要求

1、强化宣传、搞好培训。要充分利用有线广播加强宣传，使该项工作家喻户晓，争取广大农民群众和社会各界的理解和支持。加强业务培训，利用各种会议，对镇、村干部和工作人员进行培训，使他们掌握宅基地和集体建设用地使用权发证有关法律法规、政策，掌握相关业务技能。

2、畅通信息，加强监督。各村要加强信息报送和工作交流，遇到相关问题要及时向镇工作领导小组报告，镇集体建设用地和宅基地使用权登记发证工作办公室要适时做好政策咨询服务和技术指导。

3、以人为本，确保稳定。在宅基地和集体建设用地使用权发证过程中，各村要认真听取群众和建议意见，及时反 馈到镇集体建设用地和宅基地使用权登记发证工作办公室，加强与群众沟通和协调，做好信访接待和矛盾纠纷调处，确保社会稳定。

附件：

1、镇集体建设用地和宅基地使用权登记发证工作领导小组名单

2、行政村排序

市农村宅基地使用现状调研报告 篇7

关键词：农村；宅基地使用权；流转

中图分类号：S－9文献标识码：A文章编号：1674－0432(2011)－05－0067－1

农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员(村民)在依法取得的集体组织所有的宅基地上建造自有房屋及其附属设施，并对宅基地享有的占有、使用和有限制处分的权利。农村宅基地使用权作为维系几亿农民基本生存权利的基础，是我国特有的、为农村居民所享有的一项基本福利制度。

1我国农村宅基地使用权流转的现状分析

1.1我国农村宅基地使用权流转问题目前没有专门的立法，而是大多直接或间接的散见于一些法律法规中

如我国《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国土资源部2004年发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中指出：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”2007年通过的《中华人民共和国物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从内容上看，我国并没有禁止农民房屋买卖和农村宅基地使用权流转，但对农村宅基地使用权流转进行了严格的限制。

1.2利益的驱动使得农村宅基地使用权在法律规制外的隐性流转日益频繁

据中国土地学会的一项调查，浙江义乌1997年4月至2000年，发生了3223宗农村宅基地使用权转让，其中30％左右卖给外村村民，15％左右卖给城镇居民。国土资源部国土勘测规划院近年在北京郊区的调查表明，北京城乡结合部约有三分之一的宅基地存在“地下交易”。

1.3由农村宅基地使用权流转引发的各种问题日益增多

农村宅基地使用权流转从条件、方式、期限等方面，都缺乏明确的法律法规和政策的规定指导，增加了管理的难度，同时大量农村宅基地的隐性流转也严重影响了正常的土地市场秩序，由此引发的大量权属混乱和利益纠纷，已经成为影响我国农村社会稳定与发展的重要因素之一。

2我国农村宅基地使用权流转的必要性分析

2.1农村宅基地使用权流转有利于优化农村土地资源配置

现阶段，我国农村宅基地由于种种原因出现闲置的情况十分普遍。调查表明，河北邯郸县90％以上的村不同程度的存在空心现象，一些宅基地长期荒芜，房屋坍塌破败，全县225个村中，空心面积达2万余亩，占村庄总面积的1／3左右。有条件地适当放开农村宅基地使用权流转可以有效克服农村宅基地被闲置的现状，有利于农村宅基地价值的充分展现和耕地保护，从而实现农村土地资源的优化配置。

2.2农村宅基地使用权流转有利于改善農民融资环境

目前，越来越多的农村家庭在扩大生产规模、调整生产结构时，经常会遇到资金短缺的问题，而农村良好融资环境和社会信用体系的缺乏，使大部分农民除了拿房产作为信用担保外，没有其他途径能够获得信用贷款。有条件地适当放开农村宅基地使用权流转可以改善农民的融资渠道，使农民获得稳定的资金，有利于农村产业结构的调整和农民收入的提高。

2.3农村宅基地使用权流转有利于加快城乡一体化建设

城乡一体化建设不仅包括城乡之间各种人力、物力等资源的自由流动，还应包括商品市场、土地市场的一体化。随着城市化进程的加快，原有的城乡壁垒被打破，在土地权利方面，就是要消除对集体土地的歧视，允许宅基地自由流转，赋予宅基地与国有土地“同地、同价、同权”的平等地位。

3完善我国农村宅基地使用权流转的建议

3.1不断完善和创新现行的农村宅基地法律制度，渐进式的逐步放开农村宅基地使用权流转

建立完善的农村宅基地使用权登记制度，使农民拥有合法的农村房屋产权证和宅基地使用权证，保证农民在宅基地流转过程中的合法权利受到法律的保护。对现有的农村宅基地无偿使用制度进行适当的改革。对于没有宅基地的农民，对其申请的宅基地予以无偿提供；对于已经拥有宅基地或曾经拥有过宅基地的农民，对其申请的宅基地实行有偿提供，并和被流转的宅基地一同参考城市国有土地70年使用期限的规定设定一定的年限。在国家、集体和宅基地使用人之间建立起相应的利益分配机制，使不同权利所有人的权益得到充分体现。

3.2建立规范、有序的农村宅基地使用权流转市场，使农村宅基地使用权流转在阳光下进行

通过引导农户履行必要的手续程序、建立公开透明的流转信息平台、向农民提供政策和法律服务等打造程序规范、操作公开的农村宅基地使用权流转交易平台。借鉴已经成熟的城市建设用地基准价格制度，建立合理的农村宅基地流转价格体系。各级政府协调好相关部门加强对农村宅基地使用权流转市场的监督管理，坚决打击宅基地投机行为，严格保护耕地等。

3.3加强农村社会保障体制建设，为农村宅基地使用权流转提供有力的保障

参照城镇社会保障制度，做好农民社会保障的法制建设，对农民社会保障应遵循的原则、内容、保障项目标准等做出明确的规定。各级政府加大财政投入力度，协调各利益主体的相互关系，逐步建立政府主导型的农村社会保障体系。推动户籍制度改革，消除农民与城镇居民的身份差别，不断提高农村社会福利、养老保险和社会救济水平，建立农村社会保障和城镇社会保障有效衔接的良好机制，为建立城乡统筹的社会保障体系、推动城乡一体化进程打下坚实的基础。

参考文献

[1]郭明瑞.关于宅基地使用权的立法建议[J].法学论坛，2007(1)：19－21

[2]肖华.农宅入市，为谁松闸?南方周末，2007(3)：29

[3]乔海龙，李超楠.邯郸县以绿治理空心村调查思考.河北城市研究，2007(2)：15

农村宅基地管理的现状问题与对策 篇8

张涛

“农村工作两台戏，计划生育宅基地。” 客观的反应出长期以来宅基地问题是我国农村生产生活中最复杂、最棘手的问题。农村宅基地管理是土地管理工作最前沿、最基础性的工作，它直接关系到土地特别是耕地资源的保护与利用和农民的生产生活，直接关系到国计民生问题。目前，我国农村因宅基地而引起的问题表现较为突出，直接影响到农村的社会稳定以及新农村建设的进程。深入研究剖析农村宅基地管理的现状及问题，研究解决的办法具有十分重要的意义。

一、现状及问题

近年来，党和政府高度重视把土地资源定位为参与宏观调控的主要手段，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》下发后，特别是《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》进一步明确土地管理和耕地保护的责任文件精神，明确各级政府是土地管理和耕地保护的第一责任人。各级地方政府和国土资源管理部门加大了对《土地管理法》的宣传和实施力度，执法部门也加大了对违法用地的查处力度，对农村土地管理尤其是耕地保护作出了巨大努力。在农村中，违法用地，乱占、滥用耕地建房的现象虽然得到了有效制止，农民建房也正在走上依法管理的道路。但是，随着农村经济的发展，农民生活观念的逐渐变化，特别是在中央惠农政策的大环境下，农村农民住宅建设空前活跃，由于各地的地理位置、自然条件不尽相同，导致目前农民建房还存在着不少的问题，破坏、闲置浪费耕地现象随之大量出现，土地尤其是耕地资源被浪费、被占用的违法现象屡禁不止，日益严重。主要表现在以下几个方面：

第一、村庄规划执行困难。近两年，党中央、国务院对建设社会主义新农村的高度重视，各相关部门也要求各地必须制订村庄发展规划，今后各村庄的发展和建设必须按规划进行。这一政策的出台，对于今后合理利用土地、优化村庄环境，改善村容村貌起了很好的规范作用。但是在实际操作中，由于有的规划起点高、标准高，不太符合实际，在实践中无法操作；有的虽然符合实际，但要损害到大多数人的眼前利益，操作起来也困难重重，阻力不小。旧房拆不了，新房又要建，因此就采取见缝插针，因空补缺的形式建房，有的干脆就在村庄四周随意而建，造成新房不成排，巷道不成线，村内交通堵塞，排水不畅，使规划形成一纸空文。

第二、一户多宅普遍存在。目前在农村，大多数农户都有两处或多处以上的宅基地。产生这一现象的原因，主要是因为随着人口的增加，原有的居住面积已经满足不了人们的需求。人口增加了，居住面积也应相应增加，而原有的旧房由于受到前后左右四至限制，要想扩大使用面积很困难，而是只好另辟新居，另外一种原因是经济发展了，农民生活水平提高了，对住房的要求也在不断发生变化，特别是一些青年农民通过进城务工，赚钱了。回乡之后他们首先想到的是要改善自己的住房条件，于是又弃旧建新。而原来的旧房大多数都闲置或用来堆放一些柴草杂物。这些现象的出现，既造成了农村宅基地浪费，又造成农村宅基地紧张的局面，农村土地得不到合理利用。

第三、蚕食耕地仍有发生。这一现象主要表现在一些人口规模较大的村庄，由于村庄人口基数较大，人口增长较快，村内的宅基地用完之后，只好向耕地进军。目前，由于我国加大了对耕地的保护力度，专门制订了基本农田保护制度，村民再也不能大面积占用耕地建房了，于是便采用了化大为小、化整为零、先荒后建的形式对耕地进行蚕食。其后果是耕地面积逐步萎缩，直接影响到今后的国计民生。

第四、村委会干部存在着短期行为。根据《村民委员会组织法》，村民委员会每届任期三年，届满应当及时举行换届选举。村民委员会特别是村委主任选举，往往是村中的大户家族在选举中占优势，上任后，首先要为在选举中出过力的人解决宅基地等问题；二是不愿得罪人，为在下一届选举中多拉选票等等。这样势必造成执行规划、旧房拆迁等问题难执行，遇着矛盾绕着走的现象。

第五、按照现有法律法规，农村村民建房用地以户为单位限定宅基地，这种规定不仅与“节

约集约”用地的本意是相悖的，实际上农村村民用地远远超过了法律本意上规定的面积范围。因为法律法规关于“拆除在非法占用的土地上新建的房屋”的规定难以落到实处，国土资源系统制止和处罚违法用地乏力，农民违规建设住宅呈难以遏制之势。

二、原因分析

1、农民对惠农政策在认识上产生误区。农村税费改革取消了对农民建自用住宅的收费，这一政策深受广大农民群众的拥护。但是农村村民片面理解农村税费改革的政策，认为无论在何种情况下，只需要5元钱的工本费。于是，农村抢占耕地建房成风。同时，无偿使用宅基地，使农民认为耕地保护与己无关，对土地(耕地)的重要性、耕地减少的危险性认识不足或根本没有认识，助长了滥占乱用耕地现象禁而不止。尤其是近几年在减轻农民负担的大环境下，进一步助长了农民滥占土地乱建住房，农民建房用地处于无序状态，农民违法占用耕地的现象十分普遍。

2、立法本意与管理现实出现偏差。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。而没有明确分家立户的具体条件，对“一户一基”可以有不同的理解。使农民建房立户“一户一基”的原则被曲解。立法本意认为：祖孙三代、父子两代构成传统“户”的，每户100余平方米是能够满足居住需要的，却忽视了在农民收入提高后，或在经济利益驱动下的新立户现象。年满18岁的单身公民能否立户？没有明确的规定。无论每户人数多寡，农村村民子女年满18周岁便可以分家立户，新建住房，占用宅基地，以一户五口之家农户为例，其祖辈健在单独立户，可建一栋住宅，父辈成家可单独立户，申请建一栋住宅，孙辈年满18岁，也可申请单独立户，申请修建住宅，以每户占用140平方米为标准，该户五口人可占用耕地面积达420平方米，人均达到84平方米，造成了土地资源的浪费，“一户一基”政策在实践中与立法初衷发生了背离。另外，对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定，在字面上看是极为严肃的，但从多年的执法实践来看，此规定执行难度很大，难以操作到位。

3、农村土地管理配套政策滞后。农村村民建房收费政策改变以后，农村土地管理的配套政策没有跟上，对占用耕地的占补平衡政策空泛，而不具备操作性，具体业务没有配套政策支持，法律与政策的规定在操作层面上出现真空，耕地“占一补一”缺乏政策保障，使之流于形式，无法落实。

4、鼓励农民建房使用荒地不切合时代发展的需要和农村实际。我国农村未来的发展方向是农村城镇化，城乡一体化。在交通不便，信息不灵，水源有限的荒地上建住宅，怎么做到“农村城镇化”？由此可见，这一政策与农村城镇化、城乡一体化,特别是社会主义新农村建设是背道而驰的。如果农民都把住宅建到荒坡上，“十一五”我们要实现“城镇化水平明显提高”和小康的奋斗目标，那也只是一句空话。同时，农民以耕种农田为生，为方便耕作管理，也不愿意和不可能把宅基地建在离承包地太远的地方，大多数农民新建住房极难做到不占耕地。特别是在现行无偿使用宅基地的政策下，谁还愿去开荒地来建房？其地基开挖成本就是一笔不小的支出。因而，鼓励农民使用荒地建房得到的响应甚少，是一种不切实际的要求和规定。

三、对策及建议

第一、因地制宜，制订科学合理村庄发展规划。要科学合理利用土地，首先要从实际出发，因地制宜，制订和编订与本村相适应的村庄发展规划和用地规划。这也是合理用地的前提和基础。其次，要严格按照规划进行操作，避免乱圈乱建。造成土地资源的浪费。

第二、改革农村村民建房用地指标以户为单位的核定方式，实行按人均用地指标来确定每户用地面积和有偿使用的政策。为遏制土地浪费，对每户占地指标，应按人均占用宅基地的多少，确定一定的面积基数，对基数范围内也应适当收取土地有偿使用费(符合有偿使用的法定原则)，对超过基数面积的用地，实行分级加倍收取有偿占用费的办法，以遏制多占、滥占土地建房。占用耕地必须交纳开垦费，由专门部门实施复垦，确保“占一补一”的政策规定落到实处。对在原宅基地上翻建的要限制面积标准，对非移民（工程、地灾）和婚姻原因，迁入他村的农民，原宅

基地必须拆除复垦后，才能在新的居住地申请建房用地；原房屋出卖的，新的宅基地必须加倍支付有偿使用费。

第三、要堵疏结合，加强村庄建设管理。对村民建房用地要切实加强控制管理，要做到科学规划，合理安排，要结合旧村改造，鼓励村民拆旧建新，要严格控制村民超标准用地建房，对严重超标的，一律不安排新的用地指标。在“堵”的同时，对需要建房的村民要进行疏导，鼓励他们都到集镇上建房。这样他们就可亦农亦商：农忙时可以回去搞生产；农闲时可以住到集镇上经商，既增加了他们的收入，又缓解了农村建房用地的供需矛盾，还进一步促进了小城镇建设和发展，是一项一举多得的好事。

第四、要强化监督，加大违法用地查处力度。对一些违规建房、占用耕地建房的，一经发现，立即查处，做到严格执法，依法办事，该罚的就罚，该拆的依法拆除，加大处罚力度，这对于规范农村建房是一项必要的措施。

第五、改革违法处罚执法依据和有关规定。改革现行法律法规对违法占地的处罚规定，对违法占地由拆除为主，改变为经济处罚为主。对农村村民违法建房行为作出严格地罚款处罚规定，即对农村村民违法建房的，可处以超过正常建房有偿使用费数倍的罚款，以增强法律的可操作性。可以探索对违法占地的简易处罚程序，从法律角度予以规定，对初期的违法建筑物可以先行强制拆除，以防违法占地建房既遂后难以执法。

市农村宅基地使用现状调研报告 篇9

根据常委会工作安排，从9月下旬开始，由常委会***副主任带队，农经工委同志参加的调研组，对我市农村宅基地置换改革工作进行了深入调研。调研组分别在市农办、建设局、国土局及***等部门和乡镇进行了调研、座谈，听取了相关情况汇报，全面了解了宅基地置换改革状况。现将调研情况报告如下：

一、对我市农村宅基地置换改革工作的基本评价

近年来，我市坚持把农村住房改造建设作为统筹城乡发展、推进新农村建设和促进惠民利民的一件大事好事来抓，通过农村宅基地置换、城中村改造、困难群众住房救助、高山移民、地质灾害治理等多种形式，切实解决农民住房问题，取得了较好的成效。为深入推进农村住房改造建设，今年以来，我市积极稳妥地推行农村宅基地置换改革试点工作，创新实施了“1+4+X”模式，是农村宅基地置换改革的重大破题之举。

综合调研的情况来看，我们认为这次农村宅基地置换改革试点工作有以下几个方面的特点：

一是科学定位，目标明确。这次农村宅基地置换改革坚持以城乡统筹的理念，以“政府可承受、农民可接受、发展可持续”为原则，按照试点先行、有序推进的原则，争取通过3—5年努力，吸引1万户以上农民入住，形成**个人口集聚、交通便捷、设施配套、1

环境优美、居住舒适、功能齐全、管理民主的农民集中居住区。改革方案明确提出了“五个新”的目标任务，并始终把增加农民创业性收入和财产性收入，缩小城乡居民收入差距，拓展农民增收新渠道等摆在重要位置，落实在整个宅基地置换改革的全过程。调研中，我们普遍感受到老百姓对这次宅基地置换改革相当欢迎，认为“党的政策对我们老百姓真当好哉！”，如**镇**村高山移民后，现在生活水平比在平原农民还要好，原来只靠山里的农林收入，现在可以外出打工，农林收入已作为副业了，家庭收入增加不少，真正体现了“德政工程”、“民生工程”。

二是因地制宜，梯度推进。这次改革抓住新一轮土地利用总体规划修编契机，按照城乡一体化要求，综合考虑地理位置、人口分布、产业基础等因素，对现有中心村布局进行适度调整，科学编制全市新一轮村庄规划和农民集中居住区布局规划。此举将加快农村住宅和人口向城区、中心镇、中心村集聚，切实推进农民市民化、农村社区化、城乡一体化进程。围绕城市吸纳型、集镇发展型、中心集聚型、特色保留型等类型，从城到乡镇到村进行梯度置换，满足各种层次农民的实际需求，推进农村宅基地置换改革。今年启动了*个“1+4+X”不同类型的农民集中居住区建设，其中一个城市吸纳型集中居住区建设项目已于8月18日破土动建，目前已完成了场外配套工程和规划评审，预计到2013年交付使用，可吸纳***户农户入住。四个集镇发展型农民集中居住区，结合中心镇培育建设分别为自我改造型*个、集镇拓展型*个，预计改造吸引**户左右农户入住。四个中心集聚型和一个特色保存型集中居住区，结合中心村培育建设工程，计划可集聚约**户农户。

三是政策激励，保障有力。强化政策激励，对乡镇按集中居住区置换入住农户数予以一定奖励，用于基础设施项目建设和补充经费不足；原有宅基地复垦后，**%的复垦指标奖励乡镇。对行政村允许实行集中居住区有偿择位，收益用于基础设施建设；对项目所在村，按入住农户数予以一定奖励，涉及配套基础设施拆迁的，再予奖励。对入住农户给予一定奖励和折旧补偿，整村联户的适当提高奖励和补偿额度，三年后房屋可以上市交易，并免缴土地出让金等，充分调动乡镇街道、村级组织、农民群众三者的积极性。与此同时，市财政三年内每年安排**万元资金，专项用于支持农民集中居住区建设；探索建立融资平台，市财政给予1年期贷款基准利率**%的贴息补助；鼓励有实力、信誉好的企业集团通过“BT”模式投资建设农民集中居住区；优先保障农民集中居住区建设用地，以国有行政划拨方式，保障公寓形式集中居住区建设用地；结合农村土地综合整治项目，保障“X”模式集中居住区建设用地等等，为顺利推进农村宅基地置换改革提供了较为扎实的要素保障。

四是强化领导，合力推进。对这次农村宅基地置换改革工作市委、市政府高度重视，成立了由主要领导任组长，分管领导任副组长，16个部门、单位为成员的领导小组，切实加强了这项工作的牵头抓总、组织协调、工作指导、督查考核。各乡镇、街道也相应成立了领导小组，明确工作职责，落实责任人员。为进一步落实工作责任，该项工作还列入岗位目标责任制考核内容。市政府建立专题会议会商机制，协调解决农民集中居住区建设过程中遇到的问题，并采取每月两次通报的形式进行督查，确保农民集中居住区建设用地需求和项目顺利推进。全市农民集中居住区建设采用项目化、精细化管理办法，建立了每月上报制，及时通报项目进展情况。市内各主要新闻媒体，加强政策宣传，提高广大群众对农民集中居住区的认同感和参与度，切实营造了良好的工作氛围。

二、我市农村宅基地转换改革工作中存在的困难和问题

从面上推进的情况来看，我市农村宅基地置换改革工作力度大、办法多、进度快、态势好，得到省市各级领导的充分肯定，**市钱建民市长来虞调研时要求**在探索农村住房改造建设上继续走在前列，为**全市创造更多更好的经验。但是现实中也存在着不少困难和问题。

1、思想认识有待提高。调研中我们普遍感受到，从市级层面来看，对这次农村宅基地置换改革思想统一，目标明确，措施有力，推进有序。但是在乡镇和村一级中或多或少地存在着一些认识的误区，集中体现在以下三对关系的处理上：一是财政增收和农民增收的关系。认为用于宅基地置换所需土地如果用于经营性开发的话，乡镇财政收入将是置换后市里奖励资金的近*倍，而忽视了农民财产性收入的增加。二是当前与长远的关系。只看到当前乡镇财力收益不大，而没有看到随着集镇发展型、中心集聚型农民集中居住区建设，城镇人口的快速集聚，将有力提升人气、商气，必将极大地推进中心镇、中心村建设进程。三是用好政策与破除障碍的关系。从现有省、市各级出台的政策来看，优惠不可谓不多、力度不可谓不大，镇村两级如何抓住当前有利时机，最大限度地用足用好现有政策，切实消除瞻前顾后、畏首畏尾的思想顾虑显得尤为突出。

市农村宅基地使用现状调研报告 篇10

[关键词]宅基地；宅基地使用权；用益物权；流转

[中图分类号] F301.3；D922.3[文献标识码] A

[文章编号] 1673-0461(2009)04-0039-03

一、我国农村宅基地使用权流转制度概述

农村宅基地使用权是指农村村民依法对集体所有的土地享有占有和使用，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。[1]从其性质上讲，宅基地使用权是以农民的社员身份为依托，在集体经济组织所有的土地上发生的，与成员的社员权利和利益密切联系的一项特殊的用益物权。

农村宅基地使用权流转是指农村宅基地使用权的流通、转让。鉴于我国保护土地资源、特别是保护耕地的需要，以及宅基地与农民生存的关系，我国对农村宅基地使用权流转作出了严格限制，如《土地管理法》第62条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。因此，我国目前禁止农村宅基地使用权的单独流转，但不限制在集体经济组织成员之间附随流转。实践中，在法律允许的范围内宅基地使用权也常常因地上房屋的继承、买卖、赠与、

出租等，被附随转移。

二、限制农村宅基地使用权流转的现实困惑

1.流转机制不畅，土地资源浪费严重

随着我国城市化进程的不断加快，大量农村人口涌入城市，近年来农村出现了大量的闲置住宅。许多房屋年深日久无人维护，毁坏后不能再行居住，又无法出卖，许多地方出现“空心村”现象。但是在现有制度下，因地上建筑物仍存在，集体经济组织无权收回宅基地，导致大量宅基地闲置浪费。根据相关资料统计，近年来，东部发达地区有5%至10%的农民在城市里购房，约有1，500万户左右宅基地处于闲置、空巢状态[2]。同时，随着农村新增人口的增加及改善住房条件的需要，新申请宅基地的数量逐年上升。有资料显示，1980年以来我国平均每年有2%的农户自建新房，年竣工面积在4亿平方米[3]。由于农村缺乏建设规划，乱批乱建、超标准建房的现象很多，村庄外围急剧扩张，占用了大量的集体土地，甚至将原有农用地变为宅基地，侵占耕地的现象十分严重。国土资源部统计到2006年我国耕地面积已经减少到18.27亿亩，近几年几乎以每年1，300多万亩的速度递减，其中农村建设用地需求的增长是主要原因之一，这种现象明显有悖于我国保护耕地的基本国策[4]。据测算，如果实现对废弃及闲置宅基地的再利用，通过对“空心村”的治理或退宅还田措施实施，可以增加有效耕地约4，000多万亩[5]。

2.利益驱动，隐形流转频繁

在我国社会主义市场经济发展过程中，农民的市场经济意识不断提高。在城乡结合部及经济发达等房屋需求旺盛的地区，受向城镇居民出售房屋获得巨大经济利益的吸引，宅基地使用权流转的地下隐形市场悄然形成，并屡禁不止。其中最主要的流转形式是非法买卖，主要表现为：一是集体经济组织成员之间直接买卖宅基地。有些村民为了多获得宅基地，限于“一户一宅”相关法律规定，无法依法申请并获得宅基地，需求方即向其他村民购买宅基地；二是集体经济组织之间买卖宅基地。笔者在调研时发现，有些人口相对稀少、集体土地比较富余的村庄，存在着通过规划、整理出成片宅基地，将其出售给人口密集、集体土地稀缺的村庄作为宅基地等建设用地，以此为村集体创收的现象；三是城镇居民到农村购买宅基地，由于近年来城镇房价的不断攀升，城镇居民的住房需求开始转向城郊，村民便将自用住宅及宅基地出售给城镇居民或外来人员，北京通州宋庄的“画家村”并非个别现象。该等宅基地流转的共同特征是相关当事人“私下”交易，隐形流转，严重扰乱了我国的土地管理秩序，有悖于我国的相关法律规定，不可能获得法律的支持。

3.监管缺位，权属关系混乱

尽管我国在宅基地管理方面制定了一系列法律法规，对宅基地的占有、使用及审批程序等都有明确的规定，但是实践中农村宅基地使用权的监管存在着明显的缺位。调研中发现，许多村庄不遵守或者违反宅基地审核程序的问题比较普遍，村干部代替集体经济组织行使宅基地的分配权，或者不经村民大会擅自出租或者出让集体所有土地，与开发商进行房地产开发建设等情况均非个案。也正是土地管理部门监管缺位，只重形式审查、重汇报，缺乏实质实地审查，以罚代管，无形中放任了这种现象的扩大化。同时，出让房屋及宅基地使用权后，再行申请宅基地等现象也未能得到有效遏制。监管不到位为农村宅基地使用权的隐形流转打开了便利之门。另外，为规避监管，双方在宅基地转让后并不办理产权转移手续，致使权属关

系混乱，也为各种纠纷的产生埋下了隐患，这对构建安定和谐的新农村将产生一定的负面影响。

三、我国农村宅基地使用权流转制度的构建

近年来，在城市近郊及一些经济发达地区，农村宅基地使用权的隐形流转已经成为不容忽视的现象，其不仅不利于我国土地资源的保护，也直接影响了我国房地产市场的健康发展。而现有法律对宅基地使用权自由流转的限制及法律规定之间的相互矛盾之处，使得实践中在处理有关宅基地使用权流转的问题上难以取舍[6]。鉴于此，有必要对我国现有制度进行反思，对农村宅基地使用权流转制度进行科学的构建，从保护农民切身利益和实现公平、平等价值理念的角度出发，建立农村宅基地使用权流转制度。

1.加快相关法律的制定和修改，完善农民宅基地使用权的权能

《中共中央关于推进农村改革发展的若干重大问题的决定》指出：“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。”宅基地使用权作为一项用益物权，在我国新出台的《物权法》中虽有专章规定，但内容相对简要，特别是有关其流转的问题主要还是在《土地管理法》及相关配套法规中规定。这些规定缺乏对该项权利本身的关注，多是站在管理的视角，并且制度之间也存在着相互矛盾之处，如宅基地禁止流转与地随房走之间的矛盾，一户一宅与财产继承上的冲突等。因此要保障和实现农户宅基地用益物权，必须打破现有政策和法律对农民宅基地进行流转的限制和制约，有必要对现行《土地管理法》作相应修改，或出台一部专门的有关宅基地使用权的法律法规，允许宅基地使用权在一定条件下自由流转。该允许流转的一定条件主要是指，在不改变宅基地归集体所有的性质下，继续坚持“一户一宅”的基本原则，对于因各种原因有“多宅”的农户或者只有一宅的农户只要其能证明其处分宅基地后，仍有合法的住处或者能够获得合法住处，即可以允许其将宅基地在法律规定的范围内自由流转，从而保障其收益权等权能的最终实现。

2.完善农村宅基地使用权流转的一级市场

首先，集体经济组织享有宅基地的所有权，应严格遵循“公开、公平、公正”出售宅基地使用权的原则。集体经济组织作为农村的基层组织，承担着乡村规划和建设的任务，能够有效掌握本村的土地资源状况，了解农民的住宅需求，因此，建立由集体经济组织作为出让方、申请宅基地的农民作为受让方、政府在程序上监管的宅基地一级市场的运行模式，同时通过公示等方式建立全程公开制度，以避免部分村干部暗箱操作，违规取得宅基地使用权，及大量侵占耕地等现象。

其次，有效推行宅基地使用权清查登记制度，严格落实“一户一宅”制度。对于非法取得多宅的，予以清退。同时依法划定宅基地的边界，符合标准的，核定宅基地使用权，颁发使用证。对于非法占用宅基地的，依法罚没；超标准占用宅基地的，在进行处罚的同时，严格执行按界改建。

第三，适度提高宅基地的使用费，建立耕地保护基金。在不改变宅基地的社员福利性质的前提下，按照当地土地资源的紧缺状况，有必要适度提高宅基地使用费。这样做一方面可以提高宅基地的使用成本，遏制浪费土地资源的现象，另一方面可以考虑用增加的费用建立耕地保护基金，用于鼓励耕地的开垦与保护。

3.有步骤地建立农村宅基地使用权流转的二级市场

首先，允许宅基地使用权在集体经济组织成员之间有限制的流转，实现宅基地的再利用，以适应近年来农村人口的变化。对此必须强调的是，基于我国的土地人口状况，我国是不具备宅基地完全市场化流转的条件的，但是有条件的流转将是有利于实现我国保护土地资源基本国策的一个有效途径，因此，允许流转的主体主要是集体经济组织内部成员，宅基地可以在农户之间进行流转，也可以用于农村集体企业建设，并且可以用于集体的其他规划建设，如建造道路、退宅还田等。有限制流转的主要目的在于，一方面使农民手中闲置的宅基地使用价值发挥出来，保护农民的财产权益；另一方面也是更主要的动因，则是避免对集体土地、特别是耕地的过度占用，保护我国集体土地的基本格局。

其次，在宅基地使用权流转环节开征增值税。基于缩短宅基地使用权一级市场和二级市场的价格差距，维护集体经济组织的合法权益，抑制不当交易行为的考虑，有必要对宅基地使用权在二级市场的流转中，征收一定比例的增值税，税收收入返还地方财政，专项用于耕地的保护。

第三，建立规范的宅基地使用权流转的二级市场。各地政府可以由当地的土地管理部门牵头，分区域建立宅基地使用权交易所，通过对宅基地使用权转让过程中交易主体资格的核准、宅基地使用权的变更登记、及对交易价格的调控等措施，规范宅基地使用权的依法流转。同时，与一级市场形成有效衔接，杜绝农民转让宅基地使用权后再行申请宅基地使用权等不法行为，以达成设计该制度时充分保护我国土地资源的目标。

4.加强法制教育，完善农村宅基地使用权的监管机制

面对日益严峻的土地形势，特别是耕地资源形势，节约用地、规范用地是必然的选择。加强土地法制教育，形成取得宅基地使用权的自觉守法意识和行为习惯，构建依法治地、用地的良好局面，是宅基地使用权有序流转的基本保证。

我国土地实行国家和集体所有，政府在我国土地资源管理过程中发挥着重要的作用。加强政府监管，严格执法，应当建立多渠道多环节治理、规范土地市场的有效监管体系：首先宅基地使用权取得的审批、流转的监管是政府有关部门发挥监管作用的重要途径。在现有制度下，出于保护和节约土地资源的终极目标，有必要实行政府土地管理部门在宅基地使用权审批过程中，授权乡镇土地所进行实质审查的制度，实现源头上的有效监管。目前，在有些地方推行的宅基地申请、审批公示制度，对规范土地管理秩序发挥了非常积极的效果。其次要实行政府对宅基地使用状况的巡查制度，建立公开的宅基地违法立案标准，明确执法依据。通过对宅基地使用权流转的调控，实现集体土地资源的有效配置。另外，借鉴社会监督制度，形成全方位监督氛围。最后，有必要将宅基地使用权的监管状况，纳入各级政府的岗位责任目标，通过“一票否决”，加大政府监管的责任。

[参考文献]

[1]史卫民.农村宅基地使用权流转的法律思考[J].理论导刊，2007，(9)： 69-71.

[2]方益波.城乡“土地剪刀差”加剧 呼唤土地制度新一轮改革[EB/OL]. http：//jjckb.xinhuanet.com/gnyw/2008-10/09/ content_121623.htm2008-10-09.

[3]陆学艺.发展变化中的中国农业、农村与农民[EB/OL].http：//www.sociology.cass.cn/shxw/xstl/xstl24/t20060703_9109.htm2009-03-25.

[4]张庆华.土地物权疑难法律问题解析 [M].北京：法律出版社，2007：81.

[5]张春娟.农村“空心化”问题及对策研究[J].唯识，2004，(4)：83-86.

[6]张庆华.中国土地法操作实务[M].北京：法律出版社，2003：22.

On Improving the System on the Transfer of Usufruct of Rural Residence Base

Hou Liyan，Zhao Yaxiao，Hu Die

(Shijiazhuang University of Economics， Shijiazhuang050031， China)

Abstract： China’s laws prohibit the transfer of the usufruct of rural residence base. The reports advanced that we should improve the system of rural residence base， protect the peasant’s usufructuary right on residence base，on the Third Plenary Session of the Seventeenth Central Committee of the Chinese Communist Party，but，it didn’t give specific answer to the problem on the right’s transfer，didn’t satisfy the public’s expectation before the meeting.The writer thought that Chinese practice has brought so many realistic problems that it is necessary for us to take some measures to build and improve the system of rural residence base，such as improve related laws， entitle the peasant the usufructuary right on residence base， build the market of the right’s transfer and enhance the supervion on collective land ，and so on.

Key wrods： residence base； right of residence base to use； usufructuary right；transfer