农村宅基地数据库

农村宅基地数据库（通用9篇）

农村宅基地数据库 篇1

随着迁村并点、宅基地换房、拆村并院等的进行, 农村宅基地管理中出现了一些问题:村庄现状分散, 村庄规划、基础设施滞后;外延扩张过度, 土地利用率低;此外, 宅基地纠纷事件呈现逐渐上升的态势。因此, 农村宅基地必须有系统化的管理制度, 建立满足地籍管理信息系统要求的数据库显得尤为重要。该文以江苏省昆山市某镇为例, 提出以“Microsoft Visual Studio 2008”为开发工具, C#为开发语言, 在Map GIS 10平台原有的地理数据库的基础上借助SQL 2008建立数据库。意在对农村宅基地调查的流程及规范进行研究, 使日后的工作更加规范, 同时对整个工作有一个全局的认识。

1地籍调查

地籍调查的基本单元是宗地, 包括土地权属调查和地籍测量两部分, 是针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。农村宅基地调查亦称地籍调查, 包括准备工作、土地权属调查、地籍测量、检查验收、成果资料整理与归档、数据库与地籍信息系统建设等工作。

此次调查中用地籍区和地籍子区代替了原来的村组, 地籍编号的方法如下。

(1) 县级行政区划, 代码为6位, 采用《中华人民共和国行政区划代码》。

(2) 地籍区及地籍子区, 代码均为3位, 用阿拉伯数字表示。

(3) 土地权属类型, 代码为2位。其中, 首字母G、J、Z表示土地所有权类型, “G”为国家土地所有权, “J”为集体土地所有权, “Z”为土地所有权争议;第二位用A、B、S、X、C、W、Y表示宗地特征码, 例如“A”为集体土地所有权宗地, “C”为宅基地使用权宗地, “W”为使用权未确定或有争议的土地, “Y”为其他土地使用权宗地, 用于宗地特征扩展。

(4) 宗地顺序号, 代码为5位, 用00001~99999表示, 在相应的宗地特征码后编码。例如510683******JC*****表示昆山市某镇某村某组某户的农村宅基地地籍编号。

2野外数字化测图及航空摄影测量

地籍控制网分为地籍首级控制网和地籍图根控制网, 各等级控制网的布设应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。全野外数字测图方法用于测绘1∶500、1∶1000、1∶2000比例尺地籍图, 全野外数字测图的测量工具主要包括全站仪、钢尺和GPS接收机等, 数字化测图流程如图1。

坐标系统要求平面坐标采用1980西安坐标系, 高程系统为1985国家高程基准。航空摄影测量测图流程为:像片控制测量、内业空三加密、立体测图、外业调绘及补测, 实地高程点 (地物点) 检、 补测等, 最终进行内业编辑成图的技术线路。

3建库过程

经野外测图与权属调查后, 将外业采集的宅基地信息经建库流程 (图2) 建立成数据库, 农村宅基地建库时运用的软件主要是在Map GIS 10平台系统二次开发出的Map GIS江苏农村集体土地确权建库系统及登记发证系统。

3.1宗地图的编制

以地形图为基础, 经权属调查后, 利用地籍数据编绘宗地图。 根据指界的结果绘制权属线, 在CASS 9.0中使用地籍中的绘制宗地图框命令输出单宗的宗地图, 根据宗地的大小和形状确定比例尺和幅面。内容包括:宗地所在图幅号、宗地代码, 宗地权利人名称、面积及地类号, 本宗地界址点、界址点号、界址线、界址边长, 宗地号及相邻宗地间的界址分隔线, 相邻宗地权利人、街巷名称, 等等。

根据地籍调查规程对宗地图的四至分布、面积、临宗地界址分割线等进行修改, 使宗地图只有权属线为红色, 其余为黑色, 移动压线的文字, 字体要求为文鼎中等。标注四周相邻的村组, 道路的材质等, 以本宗地为中心, 合理分布四至植被符号及道路长度等, 按照上级要求左下方标注“昆山市国土资源局”字样, 使最终成果美观简化、一目了然。

3.2利用Map GIS 10检查小面

将编制好的地形宗地界线图的界址线及房屋线分离出来, 在CASS 9.0中转化为.dxf格式, Map GIS 10中经文件转换转化成. wl格式, 经拓扑错误检查无误后拓扑重建, 将两个.wp格式的文件经过空间分析, 在Map GIS 10中设置两个0.000 1, 通过拓扑查错与造面检查出小面 (1 m2) , 均在CASS 9.0中将错误与小面改正, 改时只能打开JZD、JZP, 不改其他;然后两个面分别相减分析:房屋-宗地, 宗地-房屋, 对应在CASS 9.0中改查出的小面, 再重复此步骤直到没错。

3.3填写调查表

按调查表模板填写基础信息表, 输入受理编号, 如:CSDJ- 2015-00100123 (初始登记-2015-8位数, 8位数依据统一编号) 、 权利人、身份证号、家庭成员姓名、四至、宗地面积、权属性质、土地坐落、比例尺及图幅号等, 分户的情况应另外填写。然后统一填写调查表, 输入相应的基础表中的信息及界址信息围墙、界线、墙壁、水泥地等 (有内、中、外之分) , 粘入公示后修改好的宗地图, 根据模板填写必要的文字说明。将每宗的照片信息:村民小组村民代表会决议、大门照片、户口薄、集体土地使用权确权登记颁证申请书、集体土地所有权确权登记申请书、农村土地权属调查法人身份证明书、农村土地权属调查指界人身份证明书、委托人照片、 政府批文等按规定大小、统一命名整理入档。

3.4图形数据与属性数据的连接

基础数据准备好后, 以地籍区为单位将处理好的行政区、房屋面、宗地面、线地形、点地形等拼在一起, 按照“城镇地籍数据库标准”, 将所有文件的结构转成标准的字段并赋入正确的值。单独处理一些图层, 如等高线、控制点等。建立数据字典, 建立好接合图表 (表明某一地区或分幅图的各图幅相关位置关系的简图) 。最后将所有准备文件新建一个工程, 形成“*XYZ”的工程文件。最后将图形、录入、照片放在一起, 将图形数据与属性数据 (图7) 挂接起来就形成了数据库。

3.5通过质检软件入库

建库系统主要包括数据入库、数据转换、数据检查、成果管理、 汇总出表等功能。管理系统主要包括数据汇总、报表输出、宗地统一编码、土地登记、变更管理、成果管理、打证发证等功能。将收集好的CASS 9.0成图系统成果、二调 (XYZ过程:VCT) 、土地权属调查成果等, 转化为Map GIS 10格式建立工程通过质检软件入库。在GDB企业管理器里利用数据源建设数据库, 将拓扑、属性信息进行拓扑检查以后登记信息录入, 然后运用Map GIS江苏农村集体土地确权登记发证系统, 上传扫描文件与mdb汇总出表, 汇总后, 就可应用此菜单输出土地利用现状分类面积汇总表及有关资料统计表, 并结合当前农村集体土地确权登记发证的实际需求, 打证发证。

4建议

由于项目进行中变动性较多, 为提高作业效率, 相关部门应在项目之初确立相应的规范。建好的地籍数据库后应有专门部门负责在规定年限内进行更新, 维持数据库的宏观调控作用, 提高土地的利用率。

摘要：十八届三中全会将农村宅基地确权作为全面深化改革的一项重要内容, 针对当前农村宅基地管理中出现的一系列问题, 探讨了面向宅基地建库需求的地籍调查和权属调查方法, 并进一步提出基于MapGIS 10平台的农村宅基地数据库设计与建设思路。

关键词：农村,宅基地,调查,数据库,MapGIS 10

参考文献

[1]刘旭.农村宅基地调查中的关键技术研究[J].测绘与空间地理信息, 2012, 35 (1) :186-190.

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[3]何欢乐.农村土地基础数据库建设[J].中国土地科学, 2011 (12) :63-66.

农村宅基地数据库 篇2

泸县府发〔2015〕40号

各镇人民政府，玉蟾街道办事处，县级各部门：

《泸县农村宅基地有偿退出管理暂行办法》已经泸县第十五届人民政府第63次常务会议、中共泸县县委十二届第98次常委会、泸县第十五届人大常委会第二十九次会议审议通过，现印发你们，请遵照执行。

泸县人民政府 2015年11月24日

泸县农村宅基地有偿退出管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为盘活农村零星宅基地，增加农民的财产性收入，推进新型城镇化和幸福美丽新村建设，改善农村居住条件和环境，促进节约集约用地和耕地保护，保障农民的合法权益和社会经济健康协调发展。根据全国人大常委会《关于授权国务院在试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律法规的决定》（人大常会字[2015]1号）、中共中央办公厅国务院办公厅《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）、国土资源部《关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》（国土资发〔2015〕35号）、国土资源部《关于<四川省泸县农村宅基地制度改革试点实施方案>的批复》，结合我县实际，特制定本办法。第二条 农村宅基地有偿退出应坚持“自愿有偿、以人为本、地利共享”的原则，充分尊重农民意愿，保障其知情权、参与权、收益权和监督权，做到农民愿意、农民满意、农民受益，促进社会公平和谐稳定发展。

第三条 本办法所称农村宅基地有偿退出是指空闲或房屋倒塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，或因扶贫、避险、生态绿化等原因自愿退出的宅基地。在政府主导下，通过房屋补偿、住房保障、社会养老保障等激励政策，鼓励农民自愿退出。（激励保障政策另行制定）第四条 农民自愿退出的宅基地由村民委员会收回重新分配给本集体经济组织村民原地使用，或复垦为耕地，并将复垦形成的建设用地指标在县域内调整使用。同时，在确保“建设用地总量不增加、耕地质量有提高”的前提下，按照“封闭运行、部分先用、及时复垦”原则，先行使用部分宅基地复垦建设用地指标。

第五条 县国土资源局负责农村宅基地有偿退出的指导工作，由镇（街道）人民政府牵头，村级集体经济组织负责具体实施。县农工办、住建局、农林局、旅游局等部门配合。第二章 农村宅基地退出的保障机制

第六条 探索建立不同类别的农村宅基地退出保障机制，让退出宅基地的农民真正实现“搬得出、稳得住、能致富”。

（一）在城镇有固定住所或愿意进城镇购房，自愿退出原有全部宅基地（含一户多宅）交由集体经济组织统筹使用，且承诺不再回农村建房的。在政府主导下，由村民委员会对农民原有房屋进行补偿，补偿费归农民所有（补偿标准另行制定），并收回农民农村宅基地。农户享受放弃农村宅基地进城购房补助。同时，根据农民意愿，对符合城镇职工基本养老保险条件的，参照征地农转非人员社保政策，允许其一次性或分年度购买15年养老保险、以及失业保险和医疗保险，费用自行承担，政府给予一次性补助。享受入户地城镇居民同等的子女入学、再就业培训等政策。

（二）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇规划区范围内的农民自愿放弃退出的原有全部宅基地（含一户多宅），由村民委员会对农民原有房屋进行补偿，补偿费归农民所有（补偿标准另行制定），收回宅基地统筹使用。退出宅基地农民在镇（街道）政府主导下，可在农村新型社区，农民公寓或农民住宅小区，按成本价购房法定面积的住宅，并享受水、电、气、排污、医疗、绿化等公共服务，土地性质为集体土地，建房用地由政府会同集体经济组织调剂安排，用地指标在农民宅基地退出验收面积中扣除，对地面建构筑物和青苗按征地标准进行一次性补偿。

（三）在城镇规划区外，为改善农民的生活环境，提高生活品质，对自愿放弃退出原有全部宅基地（含一户多宅）的，由村民委员会对农民原有房屋进行补偿，补偿费归农民所有，收回宅基地。鼓励退出宅基地农民到中心村或聚居点统规统建、统规自建、统规联建不超过法定建房占地面积的房屋居住，也可申请到新型社区，农民公寓或农民住宅小区购房。享受水、电、气、排污、医疗、绿化等公共配套服务设施，相关服务基础设施由集体经济组织统一配套，由政府投入。中心村建房用地，在政府指导下，由集体经济组织调剂安排使用，对地面建构筑物和青苗按征地标准进行一次性补偿。

（四）扶贫搬迁困难户（指农业人口中居住在农村，但缺乏劳动能力、无生活来源的老年人；居住在基础设施落后、交通不便、生产生活条件差的山区、林区贫困户；居住在城镇郊区、旅游区等土地资源匮乏的贫困户；家庭成员因病因残致贫的贫困户）自愿退出的宅基地由政府收回，统筹使用。对房屋进行补偿，补偿费归农民所有。由政府兜底统规统建安置房集中

无偿安置，安置房所有权归政府所有，农民只拥有使用权，并不得转让。农民享有日间照料、医疗等公共服务。

第七条 退出宅基地农民对原自留山、自留地、原有农村承包地承包经营权不变，并允许流转经营，同时享有原集体经济组织的一切权利并承担相应义务。第三章 农村宅基地退出程序

第八条 县国土部门依据二调最新变更成果、结合土地利用总体规划和新村建设规划，通过农村宅基地现场调查核实，编制宅基地退出专项规划，规划期限三年，报县人民政府批准实施，县人民政府批准后，呈报省、市国土部门备案。

第九条 按县人民政府审批同意的宅基地退出专项规划时序安排，有意愿退出宅基地的农民向本集体经济组织提出申请（申请表全县统一格式），经村民小组初核，报村民委员会核查登记，报镇（街道）政府审核，建立宅基地退出台账，以镇为单位编制宅基地退出实施方案，县国土部门根据各镇（街道）编制的实施方案，编制年度实施计划方案，报县人民政府批准实施。县人民政府批准后，呈报省、市国土部门备案。

（一）农民自愿申请

1.农民持户口簿、身份证、土地使用手续、现有居住场所证明等材料，向本村民小组提出自愿退出宅基地申请，并明确安置意向；

2.填写自愿退出宅基地申请表（申请表需户主及主要家庭成员签字认可）；

3.在城镇已有固定住所或愿意到城镇购房长期居住，原有宅基地全部拆除，且不再回农村建房的，需提供国有土地使用权证、房屋所有权证或不动产登记权证，以及永久放弃农村宅基地使用权承诺书。

（二）村组核查

1.村民小组对农民自愿退出宅基地提供的资料进行审查，提出审查意见后，报村民委员会。2.村民委员会核实农户安置意愿，建立农户自愿退出表册。

（三）镇审核

1.镇（街道）政府对村提供的相关资料进行审核。并组织专业技术人员会同村组，在确保农民自身居住的前提下，根据最新二调变更成果农村宅基地图斑范围及面积，结合农村宅基地确权颁证成果，对农民自愿退出的宅基地位置、面积进行实地测绘，绘制宗地图，建立农村宅基地自愿退出潜力台账。编制农村宅基地退出实施方案，并将宅基地退出人口、面积在涉及宅基地退出的村组进行公示，公示时间为5个工作日，公示无异议后，按照宅基地退出潜

力和实施时序安排组织实施。

（四）县人民政府批准。

1.由县国土部门对镇（街道）提出的农村宅基地退出实施方案进行审查，审查合格后，编制年度实施计划方案。

2.县住建部门对乡镇提供的农户到城镇购房资料进行核查，出具合格审查意见。住建部门的审查意见作为农民进城镇购房补助依据。

3.县政府根据国土部门提出的年度实施计划方案和住建部门出具的合格审查意见，按程序审查批准实施。宅基地退出年度实施计划方案，经县政府批准后，将《实施计划方案》及相关资料呈报市国土资源局和省国土资源厅备案。第四章 退出的农村宅基地使用管理

第十条 建全农村宅基地退出台账，建立农民住房流转信息服务平台和服务窗口，发布农民住房流转信息，按照村民自治要求，本着节约集约利用原则，重新分配、调剂使用。第十一条 将村集体经济组织收回的农村宅基地就地从新分配使用，报镇（街道）人民政府审批。

（一）为保障公益事业、公共设施建设和村级经济发展，壮大集体经济，在充分征求农民群众意愿的基础上，可由集体经济组织优先给予安排使用。

（二）按照自愿有偿的原则，可原地或通过土地复垦形成的建设用地节余指标由集体经济组织安排给有购买意愿、有支付能力的村民有偿使用。

（三）为增加农民财产性收入，鼓励集体经济组织和个人将农村宅基地住房财产权出租、抵押。

第十二条 退出的农村宅基地建设用地指标部分先行使用，及时归还。

为促进和保障地方经济发展，按照县政府审批的农村宅基地退出年度实施计划方案，先行使用不超过《实施计划方案》确定的复垦指标的40%农村宅基地复垦建设用地规模指标，编制先行使用指标城镇建新区方案，报市政府批准实施，报省国土资源厅备案。

第十三条 将集体经济组织收回的农村宅基地通过土地整治、拆除复耕，形成的复垦建设用地指标在优先归还先行使用指标和满足本地发展需求的前提下，节余指标在县域内调整使用。

（一）宅基地拆除复垦。根据县政府审批的农村宅基地退出实施方案，宅基地的拆除复垦由各镇（街道）政府牵头，各村级组织具体组织实施，耕地质量应达到《土地开发整理规划编

制规程》（TD/T 1011～1013-2000）的要求，复垦资金由政府垫支在村集体经济组织节余指标交易收入中扣除。

（二）宅基地复垦验收。复垦完成后，由镇政府负责完善验收相关资料，并向县政府申请初验，县政府组织县级相关部门初验，初验合格后报市国土资源局组织终验，核发验收合格证，报省国土资源厅备案，验收合格面积作为城镇建新土地征收依据。

（三）复垦指标的使用管理。宅基地复垦终验合格后，宅基地退出指标优先用于归还先行使用指标和农民集中居住区建设用地，节余指标可由集体经济组织优先用于集体公益事业、公共设施建设或储备，也可在县域内流转使用（流转收益使用管理办法另行制定）。县储备中心或县人民政府委派的其他国有公司可根据县域经济发展和用地需求，按县人民政府安排收购储备。为平衡区域发展，让农民分享更多改革红利，节余指标可在省域内流转使用。复垦建设用地指标和批准的先行使用指标，参照城乡建设用地增减挂钩指标征地报批办法进行征地报批。

指标流转参考价：按宅基地复垦验收合格节余面积以综合单价每亩12—14万元的标准执行（含镇、村管理费用和配套基础设施投入及宅基地拆除复垦所涉及补偿、补助等相关费用）。第十四条 复垦耕地管理。复垦新增耕地由集体经济组织从新安排使用，加大复垦耕地培肥和质量提升投入，确保复垦耕地质量不低于建新占用耕地质量。第十五条 将农村宅基地复垦地块列入当年年度二调变更范围及时变更。第五章 建新区规划建设管理

第十六条 建新区包括农民集中居住区和城镇建新区。农民集中居住区是指拟用于安置农村宅基地退出农民的建新地块（含新型社区、农民小区、农民公寓或中心村等）；城镇建新区是指在农村宅基地退出建设用地总规模控制范围内，除农民集中居住区使用面积外，拟用于城镇建设的建新地块。

第十七条 按照“农民自愿零星复垦、集中使用、台账管理”的原则，以农村宅基地退出批准实施方案为一个拆旧项目，不固定拆旧农户，不固定城镇建新区地块，相对固定农民集中居住区。

第十八条 农民集中居住区规划选址要符合土地利用总体规划和村镇规划，不得占用基本农田，要避让地质灾害危险区。农民集中居住区的农民宅基地面积要符合《泸县农村村民建房用地管理暂行办法》的规定标准。

第十九条 根据泸县社会经济发展需要确定城镇建设区。城镇建设区应符合调整完善后的土

地利用总体规划，并不得占用调整完善后土地利用总体规划确定的基本农田。因特殊项目，确需占用基本农田的，按国家相关规定和程序办理。第六章 监督管理

第二十条 对宅基地有偿退出工作中登记、复垦、补偿（补助）、安置等涉及农民切身利益的环节，要按规定进行公示，公示时间不少于5个工作日，接受村民监督，做到公平公正、规范管理，县财政、审计部门要加强对有偿退出资金的监管审计。各镇（街道）要依法保障农民的土地权益，指导村社严格执行宅基地退出补偿标准，加强结余资金管理，确保农民权益不受侵害。

第二十一条 在有偿退出工作中，工作人员玩忽职守、滥用职权、循私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或纪检部门严格追究其责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究法律责任。第七章 附 则

浅析农村宅基地管理问题 篇3

农村宅基地管理是农村发展中的一项重要工作。如果这项工作做得好的话，会在很大程度上促进农村社会的发展和进步。随着城镇化进程的快速发展，农村宅基地管理中出现了许多问题。本文主要分析了农村宅基地管理现状，并给出了解决这些问题一些对策。

关键词：农村宅基地管理；现状；问题；对策

引言

农村宅基地管理是农村社会管理中较为重要的一项工作，它直接关系社会主义新农村建设，逐步缩小三大差别，全面建设小康社会的大问题。所以解决新的时期出现的农村宅基地管理的新情况和新问题对切实保护农民合法权益有密切关系。

一.农村宅基地现状

（一）一户多宅的现象

在当今社会的发展形势下，农民生活水平有所提高，对住宅的要求也越来越高。原有的住宅面积无法满足当今人们的需求，想要将住宅面积扩大。但是有没有充足的地皮。只好又寻觅其他的地方建立新的住宅， 进而形成了一户多宅的问题。在管理方面也增加了难度，无法对我国农村宅基地进行有效的管理。

（二）村庄“空心村”问题严重存在

现在空心村现象在农村较为普遍，在我国这种现象更为严重。通过在几个农村的调查后，我们发现，几乎一个村子里就有10处空着的宅子，浪费了大量的土地资源。现在这个问题已经得到了高度关注，并且有很多地方已经开始了空心村改造工作。但是改造结果却不尽如人意。因为空心村改造都完全依靠政府的资金扶持，空心村较多，资金不够，所以只有部分获得政府资金帮助的地区得到了一些改善。然而还有很多地区的空心村现象依旧存在。

（三）宅基地流转出现问题

在一些农村地区，有很多宅基地和房屋私自买卖现象。因为这些地区靠近城市，经济较为活跃，所以宅基地买卖已经在这里形成了自己的市场。很多农民因为缺少法律知识，或者是在经济利益的驱使下，将宅基地非法转让，随意出租，等等。在买卖宅基地的过程中，没有通过合法手续，没有走正常程序，就将宅基地转让了。因为一些村干部法律意识缺乏，规划能力差，使得空闲的宅基地被闲置下来，对村民们旧宅基地进行不合法交易也不加组织，导致这种现象愈演愈烈 。

（四）耕地受到严重破坏

随着农村的快速发展，农村人口数量的逐渐增加。原有的住宅面积已不能满足当今人口的发展趋势。 然而，对我国农村宅基地管理专门出台了基本农田保护机制。虽然能够有效地避免农村滥用农田建房的现象！，但是这也是治标不治本的局面。很多农户为了在农田建房，又怕违反农田保护机制受到政府的制裁。先将田地变为荒地，再对荒地进行开垦建房。造成我国农村土地的大量破坏。

二.农村宅基地管理对策

（一）严格宅基地面积标准。

宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地的原则，严格确定宅基地面积标准。要充分发挥村自治组织依法管理宅基地的职能。加强对农村宅基地申请利用的监管。农民新申请的宅基地面积，必须控制在规定的标准内。

（二）权利分离

在现有法律允许的范围内，让宅基地的所有权和使用权分离。也就是说宅基地是属于集体的，在使用期限内属于村民个人。只有在这个使用期限内村民才可以按合法程序进行宅基地转让。如果在这个使用期限之外，进行买卖的话，法律是不允许的。村干部和相关部门要将村民的这项权利告知村民，让他们明白他们行使权利的范围。

（三）政府要高度重视“空心村”治理改造问题

对于一些闲置宅基地和废弃地，政府应着重进行管理和开发。加大资金扶持力度，将废弃地进行改造，赋予空心村活力。将闲置地和废弃地盘活，增加建设用地，同时保护耕地面积。具体措施如下，政府鼓励村民在建新房使用闲置宅基地，如果使用闲置宅基地的话，就给予村民一些政策，经济上的优惠。对于闲置宅基地的村民，也采取一些经济惩罚政策，比如按年头来收取一些闲置宅基地管理费用。

（四）加强农村宅基地的监督管理，降低耕地破坏。

首先，要加大用地查处的力度，对于农村出现的占用耕地建房、 违规建房等现象。一旦发现，必须对其采取相应的处理。为了保证农村住宅用地规划， 应严格按照相关法律法规执行。对于要罚的用户、要拆的房屋不可姑息， 严格执法。其次，加强对农户的用户宣传工作，尤其是住宅用地法律法规的宣传。让农村居民全面认识到乱开垦占地建房造成土地资源浪费的严重性，提高农村居民的自觉管理意识，提升我国农村宅基地的管理水平。

总结

农村宅基地管理存在着一户多地、空心村、宅基地不合法买卖和耕地受到严重破坏等现象，这些问题不仅制约着农村经济文化的发展，也严重影响着国家土地资源的健康发展。笔者就这些问题给出了一些建议，希望这些对策能有效解

决农村宅基地管理中出现的问题，使农村土地得到更好地利用。

参考文献：

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六安市宅基地确权数据库建库研究 篇4

关键词：宅基地,数据库,确权,建库

一、引言

宅基地登记确权工作, 是全国第二次土地调查项目结束之后又一个关于土地资源管理的重大举措。确权工作主要是为了查清以下两方面的问题:农村农用地权属界线和农村宅基地权属界线, 明确集体土地权属界线。

通过确权工作最终达到产权明晰、权能明确的目的。土地确权是新农村建设的重要前提, 是促进农村经济社会发展的动力源泉, 使农村土地流转混乱无序有确切的依据, 为农村土地的市场化发展及土地的规范化管理提供依据。

二、数据建库任务

宅基地土地调查数据库的任务, 包括建立宅基地土地利用、土地使用、土地所有权、基础地理位置等, 同时还包括集图形、属性和扫描的影像资料图片于一体的数据库及管理系统。

六安市国土资源局充分利用正在使用的Mapgis城镇地籍管理系统数据库, 结合六安市第二次城镇土地调查面积140平方公里, 80坐标系, Autocad格式并于既将通过省厅验收的地籍测量与权属调查成果, 六安市地方坐标系, 按照《城镇地籍调查规程》、《城镇地籍数据库标准》和《第二次土地调查数据库建设技术规定》的相关技术标准、规范和办法, 将第二次土地调查范围内的城镇地籍测量与权属调查成果, 历史土地登记发证资料, 图形数据和属性数据进行整理、入库。用图形数据和属性数据建立地籍数据库, 便于今后开展查询和发证工作。

三、数据建库内容

1.基础地理信息数据:包括测量控制点、行政区划、等高线、房屋等;

2.土地权属数据:包括宗地、界址线、界址点等;

3.土地利用数据:包括地类图斑、地类界线、线状地物等;

4.表格、报告文本、扫描文件等其他数据。

按照《城镇地籍数据库标准》 (TD/T1015-2007) 列举以下几种对象的必填属性字段:

宗地:标识码、要素代码、地籍号、宗地四至、通讯地址、土地座落、权属性质、使用权类型、土地用途、实测面积;

房屋:标识码、要素代码、隶属宗地、房屋编号、房屋结构、房屋层数、建筑面积、占地面积;

界址线:标识码、要素代码、界址线长度、界线性质、界址线类别、界址线位置、权属界线协议书编号或权属界线协议书、权属争议原由书编号或权属争议原由书;

其他如:界址点、地类图斑、线状地物、权利人、权属来源证明、申请登记、权属调查、权属审批、注册登记、他项权利等对象的属性均按照《标准》进行建库, 保证数据库建设完成后, 所有对象的属性都能完整, 才能保证数据的有效性, 便于查询、统计、输出。

四、数据库建设过程

(一) 原始数据分析

1. 属性数据分析

先检查初始资料即宗地编号是否完整以及检查对应关系是否正确。并且有没有按照“行政区划代码—街道号—街坊号—基本宗地号-宗地支号”的规则进行命名。如发现地籍档案中宗地编号与地籍测量成果中的编号不一致, 实地核查找其原因, 将其错误的进行纠正。

其次新调查资料与前期登记发证资料进行一一对应检查。如果现调查该宗地的权利人与前期权属登记发证资料的权利人不是同一个人, 在新调查表中的备注栏是否进行说明其两者之间的关系。如发现新调查表资料与前期权属登记发证资料不一致, 一定要反馈给国土资源局, 让其实地核查, 查明原因。

最后, 新调查的属性资料与图形是否是同一时间段。如果不一致查找其原因, 是表格填写错误还是测量的图形与提供的属性表不是同一时间段所造成的, 然后进行更正。

2. 图形数据分析

用现有Mapgis系统数据的分析, 结合南方CASS7.0测量提供的数据进行分析。

(二) 属性数据采集

城镇地籍建库属性数据繁多, 需扫描影像文件数量大, 占建库的很大一部分工作量。属性采集包括文字资料以及影像资料, 具体内容及方法如下:

1. 文字资料采集

文字资料包括地籍调查表、审批表、登记卡和土地证等内容。采集应注意以下几点:

(1) 地籍号录入规则

安徽省六安市城镇地籍数据库地籍号由19位数字组成, 详细编号见表1。

(2) 权属性质录入规则

根据权属来源证明材料确定土地权属性质, 并将结果录入到表格中, 可参照下表:

(3) 使用权类型录入规则

根据地籍调查资料内容确定土地使用权类型并进行录入, 可参照下表。

2. 影像资料采集

影像资料的采集相对简单, 直接用扫描仪将建库需要的各种文件扫描成*jpg格式的图片, 要求彩色扫描, 图像清晰, 不偏不斜, 没有丟漏。影像资料采集应注意以下几点:

(1) 地籍调查表, 主要内容包括宗地四至、界址标示、调查员意见、宗地草图。

(2) 权利人身份证或身份证明材料, 有指界委托书的扫描委托书, 并扫描委托人的身份证或身份证明材料。

(3) 审批表, 主要内容包括审批意见、宗地详情。

(4) 申请表, 主要内容包括土地使用者、四至。

(5) 各项权属来源资料, 包括土地证复印件、出让合同、卖买合同等均逐页扫描。

(6) 土地登记卡、归户卡等。

(三) 图形数据采集

对于图形的处理主要是将地籍测量形成的cass7.0和前期的Mapgis数据转换成建库所需的数据格式 (SHAPE格式) , 给图形建立严密的拓扑关系, 再给图形赋上所需属性, 最后将图形入库, 完成整个图形的处理。

(四) 数据挂接入库

将调查的权属信息与宅基地自身的宗地号、街坊号及街道号的属性相对接, 汇总成统计报表和地籍图, 最后将城镇建库系统MDB库合并到地籍SDE数据库中, 完成数据挂接入库。

五、数据库更新及维护建议

在开展第二次土地调查数据建库和城镇地籍管理信息系统建设之前, 已完成多个土地调查与建库任务为基础, 根据在工作中积累了一些经验, 建议如下:

1.建议第二次土地调查办公室增加培训和经验交流

城镇地籍调查和数据库建设涉及测绘、土地、GIS等专业技术, 难度较大, 为了能够熟练应用软件, 满足业务需求, 建议加强对相关领导及基层业务人员的培训, 促进经验交流。

2.建议在数据库应用过程中, 加强管理与数据库质量控制及建立安全保密制度

数据库在投入运行中, 要对操作员与系统管理员制定一套管理制度。要求每一个操作员严格要求作好每一步工作, 以免某一环节发生问题导致下一环节工作不能正常运行由此影响工作进程, 对系统管理人员要求每天对数据库进行定时维护并进行数据备份, 以免电脑中毒损坏系统造成数据丢失或损坏数据。

3.建议在数据库变更时采取临时库、现实库和历史库“三库一体”统一管理

目前市面上绝大多数的土地调查数据库变更采用现实库和历史库的双库模式存放。这种模式将数据入库权限配置过于集中, 没有监督环节, 操作失误很难被发现, 必然给以后的工作带来隐患。所以建议采用现实库、临时库和历史库“三库一体”的统一管理, 如果发现问题, 可及时退回, 由入库操作员进行纠错, 完善了土地调查数据库管理的模式。

参考文献

[1]丁皓希.浅谈农村集体土地确权登记发证[J].山西农经, 2012 (06) .

[2]张炜.基于时态GIS的地籍管理信息系统研究[D].天津大学, 2006.

[3]张新长, 唐力明.地籍管理数据库信息系统研究[M].科学出版社, 2009.

[4]汪军林.3S技术在湖南省农村集体土地确权登记发证中的应用[J].科技视界, 2013 (28) .

农村宅基地使用制度问题剖析 篇5

1 农村宅基地管理现状

1.1 村庄建设用地规模总量不断扩大

村庄建设用地规模总量不断扩大而且近几年扩张非常快, 农村广大的宅基地的使用集约、节约用地潜力也很大。根据国家统计局在2004年针对全国土地利用变更情况的调查报告中所显示的结果来看, 截止到2004年的10月末, 农村的村庄所占用地约达到0.167亿hm2, 新增加的农村村庄建设用地超过了2.53亿hm2, 可见农村村庄建设用地的总量在不断地增长。根据《中国统计年鉴 (2005) 》显示, 农村人均住房面积呈现出逐年递增趋势。与80年代末期相比较, 农村人居面积得到了显著的改善, 农村的人均住房面积由过去的17.8m2上升到27.9m2, 几年之间增加了56.5%;与20世纪末期相比较, 现在农村人均住房面积已经增加了12.4%。同时随着近几年来我国农村剩余劳动力的转移和城镇化的进程不断加快, 农村人口总量在不断减少, 而与之相反农村宅基地等建设用地却不降反增, 农村的宅基地等建设用地远远地超过了国家所制定的标准。总之, 农村宅基地在土地利用方面还存在着粗放经营, 农村居民点分布零散, 居民点规模差异明显, 集约、节约用地潜力大。

1.2 新增宅基地呈逐年递减趋势, 宅基地需求总量下降

随着土地用途管制制度及农用地转用制度的严格执行, 各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善, 节约用地意识和耕地保护意识的不断提高, 各地严格宅基地审批管理, 积极探索、充分挖掘现有村庄用地潜力, 充分利用闲置宅基地和空闲地, 进行旧村改造;积极推行“空心村”整理和“城中村”改造, 宅基地的用地需求大大减少, 新增宅基地比例下降。自1999年《土地管理法》实施以来, 宅基地需求总量下降, 新增宅基地呈逐年递减趋势。据《中国统计年鉴 (2005年) 》显示, 2000~2004年, 农民新建房屋面积呈逐年递减趋势, 在农村新建住房面积方面, 2004年的建筑面积比2000年的建筑面积减少了31.03%, 而比2003年建筑面积相应地也减少了24.05%。

1.3 宅基地区域差异明显, 土地流转日益活跃

从目前我们国家区域环境和周边一些经济的发展水平来看, 在发达的工业区和大城市周边的宅基地流转最为活跃;其次是一些旅游资源条件好和自然景色优秀的地带。

2 目前农村宅基地在使用管理中存在的问题分析

2.1 针对农村宅基地使用的法律法规还不十分完善

宅基地管理的法律效力层次不高。农民宅基地管理方面的法律法规显示这方面的数量也少, 并且其法律效力方面也低, 针对农村宅基地的分配和使用来讲, 其在很大程度上显示出农村的土地要完全依靠制度和法律方面的规范性文件和地方相应政策的调整方面, 其中关于农村宅基地使用权流转方面的规范性文件数量就更少。目前, 我国还尚未有完整的调整农村房屋和土地方面等方面的民事法律法规, 在农村宅基地出现的问题而是仅仅依靠《民法通则》和《土地管理法》中所涉及的规范性规定进行调整, 这方面来讲是极为有限的。

2.2 农村宅基地方面的土地规划还略显滞后

所有这些毫无疑问地在一定程度上也会导致我国农村宅基地在住宅建设方面的土地用地规模会失控。而我国的农村乡镇土地利用在总体规划方面是严格地控制农村宅基地的使用标准, 进而进行合理的划定功能, 这是进一步管理好农村宅基地的前提和基础。

2.3 农村“空心村”的存在使用大量的空置住宅在一定方面还有所存在

超出标准占用土地的现象在广大的农村比较普遍。由于农村宅基地的使用权在我国实行的是无偿并且永久使用的规则, 这样的结果是使一些经济条件比较好或者有能力的人会不惜一切地通过各种手段和方法来获取农村宅基地的使用权来获得效益。再加上农村宅基地的使用权管理在不同程度上会出现相应的混乱情况, 这就出现了农村超标建房的情况, 在一些农村出现了建完新房也拒不交出以前闲置下来的旧宅基地的情况出现, 以便于获得土地的收益率, 在个别村镇也出现了干部利用手中的权力和关系多占用宅基地问题的出现, 这样做的后果是致使有些农村在不同程度上变成了“空心村”, 这不但造成了土地资源的使用浪费, 而且还使本来就稀缺地资源在某种程度上又增加了相应的压力。

2.4 农村宅基地的有偿流转和合理使用在一定程度上面临着体制和机制性的障碍

对此农村宅基地存在着隐形交易的情况, 这样一来就会使这方面产生一定的产权纠纷情况, 也是农村不安定的一个诱因。这些情况在个别发达地区更是十分严重, 农民的宅基地使用和房屋流转已经十分活跃, 这方面影响农村的发展和稳定以及出现的纠纷也多, 但是目前由于我国所实行的是国家所有制和集体所有制, 这样造成了城乡二元土地所有制结构状况的出现, 在我们国家现行城乡分割的二元体制下, 农村集体建设用地当然也包括农民宅基地的市场流转面临诸多的体制和机制性的制约。

摘要：土地制度是农村的基础制度, 农村宅基地是农民赖以生存的根本, 对此, 本文对农村宅基地管理的现状以及农村宅基地管理中存在的主要问题进行了相关的分析研究。

农村宅基地整理潜力研究综述 篇6

1农村宅基地整理潜力的涵义及相关理论

1.1 农村宅基地整理潜力的内涵

农村居民点整理潜力是“通过对现有农村居民点改造、迁村并点等, 可增加的有效耕地及其它用地面积”[2], 农村宅基地整理与农村居民点整理目标一致, 都是为了增加优质耕地, 减少对耕地的损害。

宋伟[3]等对农村居民点整理潜力划分了不同的类型:增加土地面积的潜力、增加农用地面积的潜力、增加耕地面积的潜力、增加建设用地面积的潜力等;现状潜力和规划潜力;降低农村宅基地标准而产生的潜力、提高建筑容积率所产生的潜力、改造村庄闲置地、废弃地而产生的潜力、迁村并点、中心村建设而产生的潜力等[4];理论潜力[5]和现实潜力。除了以上几种分类外, 还包括农村部落优化的潜力、改善生态环境的潜力、实现土地增值的潜力等[6]。

1.2 农村宅基地相关理论及其对整理潜力研究的影响

1.2.1 农村宅基地转型理论及其对整理潜力研究的影响

宋伟[3]等认为龙花楼[6,7]的中国农村宅基地转型理论在一定程度上可为农村居民点整理潜力的形成机理作解释, 提出农村宅基地整理潜力的大小及农村宅基地标准随城市化进程的变化而变化, 在研究时应注意其实时性。

1.2.2 空心村相关理论及其对整理潜力研究的影响

龙花楼[9]对空心村作了如下描述:随着社会经济的发展, 越来越多的人进入城市, 致使广大农村地区 (主要是农村宅基地) 出现了大量的空闲、废弃。刘彦随[10]和龙花楼[9]等学者把空心村和农村土地综合整治相结合, 形成了系统的理论体系。

空心村整治是农村居民点整理的重要组成部分, 其潜力是一个明显且较容易实现的现状潜力、现实潜力。空心村整治为农村居民点整理提供了基础, 同样, 大量闲置、废弃的住宅也为农村宅基地的整理提供了来源。空心村理论及整治方法已较为成熟, 为废弃、闲置宅基地的整理提供了借鉴。

2农村宅基地整理潜力测算方法

2.1 传统测算方法

目前, 国内对农村居民点整理潜力测算的传统方法[11]有如下几种:

2.1.1 人均建设用地标准法。

该方法是《县级土地开发整理规划编制要点》[2]中推荐的测算方法, 包括现状潜力 (即以现状人口为标准, 将人均宅基地面积减少到国家/ 地方规定的标准所得到的潜力) 和规划潜力 (即以规划人口为标准, 将人均宅基地面积减少到国家/ 地方规定的标准所得到的潜力) 。[12]人均宅基地标准法较为简单, 但未考虑到城镇化进程对人口的影响。

2.1.2 户均建设用地标准法

该方法主要是以户均农村宅基地的现状为基数, 将其减少到规划户均宅基地面积所得到的面积为其整理的潜力。[3]户均建设用地标准法与人均建设用地标准法大体相同, 测算单位由人换为户。这种方法的缺陷在于未能考虑家庭户规模的变动情况。

2.1.3 农村居民点内部土地闲置率法

该方法主要是通过抽查的方式, 选取具有代表性的样本区, 测算其农村宅基地的内部闲置面积得出土地闲置率, 最后测算出该地的整理潜力。[12]该方法的关键在于选取的典型区的代表性。

2.2 新兴测算方法

刘世斌[13]选取12 个指标、宋伟[14]选取7 个自然指标和9 个经济指标分别对赤壁市和天津市的农村居民点整理潜力作了修正, 得出了其现实潜力。

3农村宅基地整理带来的效益

3.1 乡村城镇化

陈美球在《论乡村城镇化与农村居民点用地整理》一文中提到, 想要实现乡村城镇化就必须对农村居民点进行整理, 使土地得到优化配置。[15]他提出农村居民点整理是增强乡村城镇化内在动力的需要、是乡村社区发展的基本要求、是实现农村居民点用地由粗放型向集约型转变的客观需要、可减轻中心城镇人口压力, 引导乡村城镇化[15]。

3.2 保护耕地, 确保粮食安全

卢向虎[16]等认为农村宅基地的整理对农村城镇化有直接的影响, 而农村城镇化可以提高农村人口的集聚度, 在另一方面也就使耕地更为集中, 有利于从事机械化生产, 保护耕地, 确保粮食产量。因此, 国家应该提供一系列的辅助方法, 确保农村宅基地整理的顺利进行。农村宅基地分布散乱且占地面积较大, 农村宅基地大部分分布在地势较平坦的地区, 农用价值较高, 将其整理可得到优质的耕地, 可提高粮食的产量, 保障粮食安全。

3.3 美化城镇布局, 提高土地容积率

徐日辉[17]等认为国家进行的土地利用总体规划、村庄建设规划与农村宅基地的整理想联系可以使农民集聚, 这样就可以投资大量的基础设施, 改善农民的生活环境, 同时, 也可提高土地的利用效率。农村宅基地一直呈现出布局散乱的特点, 将农村宅基地进行整理, 可以使宅基地集聚, 布局紧凑, 改善农村景观格局。

3.4 生态效益

张红梅[18]等认为农村居民点整理有助于提高农村居民点用地效率和集约化程度, 可以增加有效耕地面积和其他农用地面积, 进而改善农民生产、生活条件和农村生态环境。姜广辉[19]等使用CA-Markov模型分析了不同农村居民点转换方向引起的环境效应。占补平衡政策中建设用地占用的耕地大多是由其他地类中补回来的, 而其他地类中大多是生态用地, 这一政策影响了生态环境。增减挂钩政策将土地的供需问题在城乡建设用地的范围内调整, 减少了对其他地类的占用, 在一定程度上保护了生态环境, 提高了生态效益。

4结语

浅谈加强农村宅基地管理 篇7

1 农村宅基地存在管理的问题

1.1“一户多宅”和超标占地建房比较普遍, 土地浪费严重

由于农村宅基地使用权实行的是无偿、永久使用的制度, 一部分经济条件好的人通过各种手段获取宅基地使用权。农村宅基地使用权管理不规范不严格, 出现了农民超标准建房, 建新房不拆旧房, 不愿交出闲置下来的旧宅基地现象, 同时村组干部管理宅基地意识不强、责任不强, 致使大部分村庄变成了“空心村”, 和一户多宅或者超过法律规定面积建房。造成了土地资源的严重浪费。

1.2 村庄规划不到位, 严重浪费土地

农民建房基本上没有统一规划, 选址基本上是选在自家的自留地或者沿着道路两侧, 哪里地势好, 哪里风水好就建在哪里。导致农村住宅建设无章可循, 杂乱无序。许多村庄“只见新房不见新村”、“只见新村不见新貌”。

1.3 非法转让现象时有发生

受利益因素驱使, 许多地方尤其是城乡结合部位。农民宅基地非法流转现象已大量出现, 已形成了隐形宅基地市场, 形成了很多“小产权”房。致使农村宅基地产权混乱。增加了土地管理的难度。

1.4 违法建房和违章建房现象比较严重

未批先建、少批多建、边批边建、不批就建现象时有发生, 尤其是在城乡结合部位现象更严重。

2 针对农村宅基地管理存在的问题主要对策和意见

2.1 严格执行“一户一宅”和住宅面积不超标要求

“一户一宅”和使用面积不超标是《土地管理法》明文规定的条款, 各地要严格贯彻执行。“在一户只能拥有一处宅基地”的原则下, 农民转让了宅基地使用权的, 不得再申请新的宅基地。对于有房而有多余的空置宅基地的村民建议由农村集体经济组织或村民委员会给予其相应的补偿后收回, 鼓励农民腾出多余的住房卖给无房户;对于面积超标的宅基地应不予发证。收回的集体建设用地再进行统一的规划和利用, 不占或尽量少占农用地“多宅和超面积用户”采取一定的措施使多宅和超面积用户倒出多余的宅基地。对于有房而有多余的空置宅基地的村民建议由农村集体经济组织或村民委员会给予其相应的补偿后收回, 鼓励农民腾出多余的住房卖给无房户。

2.2 因地制宜, 制订科学合理村庄发展规划

要科学合理利用土地, 首先要从实际出发, 因地制宜, 制订和编订与本村相适应的村庄发展规划和用地规划。这也是合理用地的前提和基础。其次, 要严格按照规划进行操作, 避免乱圈乱建。造成土地资源的浪费。

2.3 要强化监督, 加大违法用地查处力度

对一些违规建房、占用耕地建房的, 一经发现, 立即查处, 做到严格执法, 依法办事, 该罚的就罚, 该拆的依法拆除, 加大处罚力度, 这对于规范农村建房是一项必要的措施。改革违法处罚执法依据和有关规定。改革现行法律法规对违法占地的处罚规定, 对违法占地由拆除为主, 改变为经济处罚为主。对农村村民违法建房行为作出严格地罚款处罚规定, 即对农村村民违法建房的, 可处以超过正常建房有偿使用费数倍的罚款, 以增强法律的可操作性。可以探索对违法占地的简易处罚程序, 从法律角度予以规定, 对初期的违法建筑物可以先行强制拆除, 以防违法占地建房既遂后难以执法。

2.4 严禁城镇居民在农村购置宅基地

城镇居民在农村购置宅基地现象, 说重一点就是与农民在争夺生存资源, 是法律严禁的行为。这种现象不仅严重地侵害了本村村民的合法权益, 还扰乱了集体建设用地使用权市场。在调查过程中我们发现多数城镇居民都能拿出与户主一致的房照, 但并没办理集体土地使用证。这也与我国当前“房地分家”管理有很大的关系, 房屋几易其主都能拿到合法证照, 但土地批件仍是原始取得人。首先我们应坚持“房地一致”和“房随地走”的原则, 建议房地证件应在一起办理;其次还应加大宣传力度让农民知道城里人不可以到农村买房, 同时也让城里人知道在农村买房不受法律保护, 堵住交易的源头。

摘要：加快推进社会主义新农村建设, 认真贯彻落实最严格的耕地保护和节约集约用地制度, 推进农村土地使用制度改革, 加强农村土地监管, 是现阶段国土资源管理的重要任务。

浅析农村空置宅基地处置方法 篇8

1 农村宅基地的性质及空置宅基地现状

1.1 农村宅基地属于农民集体所有

《中华人民共和国土地管理法》第8条第2款规定, “宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有。”宅基地村集体共有制决定了村集体对宅基地有较充分的处置权。同时, 要求在农村宅基地处置过程中政府不能过多的介入干预, 过多干预则侵犯了农民的宅基地集体所有权。这就要求我们要深入的探讨空置宅基地的处置过程中如何把握政府土地管理部门介入的力度。

1.2 农村宅基地具有限制性财产属性

《物权法》规定宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。将宅基地使用权纳入用益物权范畴, 体现了宅基地的财产属性。但是, 宅基地使用权是不完全意义上的物权, 宅基地的所有者权能受到限制, 因为农村宅基地具有福利性质, 对农民来讲具备生活资料的地位, 按照《中华人民共和国土地管理法》及相关法规规定, 农村宅基地的使用主体是特定的, 只能是农村集体或村民, 在法律上属于限制通流物。这种限制性的财产属性使城镇化进程中农民进程务工产生的宅基地闲置不能充分流通利用。

1.3 宅基地具有可继承性

宅基地的财产属性就导致宅基地可以继承。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但, 可继承性导致大量“一户多宅”情况出现, 加之, 大部分农民认为老屋是祖业, 新房子再多也不能拆祖屋和当前土地置换、腾退等土地管理制度不健全、不完善两种原因, 农村空置宅基地大量增存。

2 农村宅基地空置引发的问题

2.1 农村宅基地空置违背土地资源节约集约利用的总体目标

节约集约用地主要包括三层含义, 一是节约用地, 就是各项建设都要尽量节省用地, 千方百计地不占或少占耕地;二是集约用地, 每宗建设用地必须提高投入产出的强度, 提高土地利用的集约化程度;三是通过整合、置换和储备, 合理安排土地投放的数量和节奏, 改善建设用地结构、布局, 挖掘用地潜力, 提高土地配置和利用效率。农村宅基地的空置, 显然违反了节约集约利用土地的规定, 不利于农业的可持续发展和土地资源的优化配置。

2.2 农村宅基地空置不利于农村基层管理

在农村一部分宅基地闲置, 另外一部分村民需要申请宅基地, 却又无法获得宅基地, 加剧了用地紧张的情况, 村民之间, 村民与村委会之间容易产生矛盾, 加大了土地供需矛盾。

2.3 宅基地空置存在安全和治安隐患

空置宅基地的部分房子因年久失修存在倒塌危险, 倒一间房可能引发一片房屋的倒塌, 给仍然居住在老屋的村民带来生命威胁。空置房屋的周围邻居没有安全保护, 加大了盗窃、抢劫等侵犯财产案件的发生, 存在治安隐患。

3 农村空置宅基地处置方法探索

3.1进一步完善农村宅基地的权益保障制度

为保障农民的宅基地权益, 首先要健全农村宅基地的取得与退出机制, 对宅基地的取得方式和退出方式进行改革, 严格实行一户一宅制度, 对于一户多出的宅基地可以采取收取租金的方式, 平衡农户之间的利益;严格实行新的宅基地审批制度, 村委会对于新申请宅基地的农户要进行审核, 若已经有宅基地, 愿意退回的可以再进行审核, 否则不予审核;对于在城里已购房的农户, 愿意将农村宅基地退回的, 村委会可以给予适当经济补偿, 收回闲置的宅基地并保证其决定返村长期居住时及时为其调配相应宅基地。

3.2完善宅基地价格评估制度, 引入等价交易机制

健全农村宅基地价格评估制度, 引入等价交易机制, 有助于宅基地的腾退。村委会根据市场行情, 对于不同的地段的宅基地实行分级分类价格评估, 对于重新申请宅基地的, 要求其补齐差价;对于多占宅基地的收取租金;对于愿意退回闲置宅基地的给予经济补偿。等价交易机制和村委会监督体制下, 进城落户农民在本集体经济组织内部可以自愿有偿退出、转让或出租其宅基地。

3.3完善土地收益分配制度

《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》中规定, 在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价。这说明在下一步的改革过程中, 将探索对农村宅基地实行有偿使用, 这对促进农村空置宅基地良性开发利用有诸多意义。同时, 这个政策也释放出对农村空置宅基地充分开发利用激励性信息。这种激励机制就涉及土地增值收益的分配, 使让出空置宅基地的农民获得实实在在的好处, 这是增加农民财产收益非常重要的内容。目前土地增值收益的分配未涉及到农民个人, 农户在土地增值收益分配中处于无份的状态。因此要想解决农村宅基地的闲置问题, 需要进一步完善土地收益分配制度。

参考文献

[1]刘守英.中国城乡二元土地制度的特征、问题与改革[J].国际经济评论, 2014 (03) :9-25.

关于农村宅基地流转模式的评述 篇9

一、理论层面

(一) “保持集体所有, 允许上市流转”的模式

章合迎、吕颖洁 (2008) 从盘活农村土地和建立农村土地市场的角度出发, 积极思索构建农村宅基地“保持集体所有, 允许上市流转”的模式, 主要做法有:一是完善农村宅基地的登记公示程序, 实行宅基地有偿使用制度。二是施行多元化的农村宅基地使用权流转方式, 建立农村土地市场, 如将农村宅基地使用权有偿出让、转让、出租、抵押、拍卖、入股给其他民事主体。三是完善宅基地立法工作, 加强农村土地市场的监管。

(二) 政府主导模式

李文谦、董祚继 (2009) 认为政府主导模式分宅基地回购与宅基地整理两种类型。宅基地回购即买卖双方不直接上市交易, 由政府充当中介, 收购符合流转条件和有流转意愿的宅基地, 再由政府将其出售给符合一定条件的受让人。宅基地回购模式强调了政府主导性, 同时也凸显了对农村宅基地自由流转的限制, 难适应农村宅基地流转的现实需要, 大规模推行有一定难度。宅基地整理即政府统一规划, 通过拆院并院、拆旧建新等方式, 实现农民集中居住, 整理出的宅基地一部分用于统筹安排农民集中居住, 剩余的宅基地可以复垦置换, 集中整合后交由县、区政府成立的“农村集体建设用地储备中心”或政府与集体经济组织共建的公司储备, 由中心或者公司代理土地流转, 并将收益扣除税费后返还集体经济组织。

(三) 集体经济组织主导模式———土地合作社

农民以宅基地等集体建设用地入股成立农民股份合作社, 通过入股、出租、出让使用权或者自建商铺、厂房出租等方式, 引进第二、三产业, 提高土地级差收益, 村民按照所占股份分红, 也可就近打工获得工资性收入。这种模式有利于保障集体经济组织和农民获得较稳定的土地收益和分红收入, 有利于解决“三农”问题, 实现可持续发展, 也符合法律精神和基本原则。但是, 如果管理不到位, 收益分配不合理, 可能出现违法占用农用地、侵害农民利益的情况。

(四) 农村宅基地市场模式

郭青霞、张前进 (2001) 认为, 在人地矛盾日益加剧的今天, 建立农村宅基地市场是当前一项重要而迫切的任务, 并对建立农村宅基地市场做了一些思考。他们认为, 建立农村宅基地市场, 关键是要形成合理的价格体系, 从而使价格在农村宅基地的配置中发挥基础性作用。价格体系的制定必须要遵循两个原则:一是农村宅基地价格的空间差异性, 二是宅基地环境质量的差异性。

二、实践层面

(一) 农村宅基地使用权“地票”交易

《重庆农村土地交易所管理暂行办法》规定, 农民家庭拥有其他稳定住所、稳定生活来源, 其农村宅基地可用于置换建设用地指标。“地票”交易的基本过程:农民让渡使用权的同时, 将宅基地复垦为耕地并经验收合格后, 产生等面积的建设用地指标;不同复垦项目产生的指标, 在交易所被打包组合成地票, 政府制定“地票”基准交易价格, 进行公开交易;开发者通过竞标购入“地票”, 选择符合城乡规划和土地规划的相应耕地, 拟做自身建设项目;政府运用其征地权, 将开发者所选耕地征转为城镇建设用地;对该建设用地实行招标、拍卖、挂牌, 实现指标落地;该开发者如果在指标落地时竞标失败, 则“地票”按原价转给竞标成功者, “地票”冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。宅基地使用权“地票”交易通过市场机制对农村宅基地进行更有效的配置, 但是由于“地票”价格的可操纵性, 如果管理不当, 将会损害农民的切身利益。

(二) 浙江模式

1. 温州模式。

指凡城市 (镇) 规划区内的农民房屋转让的, 统一由市、县政府征为国有, 再参照国家相关管理办法办理出让手续。凡城市 (镇) 规划区外的农民房屋转让的, 可保留集体所有权性质不变, 办理宅基地转让手续;如转让双方不符合上述条件的, 其宅基地流转方式参照规划区内的管理办法。转让方转让后不得再在村集体组织申请宅基地建房。

2. 义乌模式。

刘亭、庞亚君等 (2009) 总结了义乌农村宅基地置换的三种模式。第一种是园中村改造置换模式。具体做法是按照生产、生活用房相分离的原则, 农民将按一定的置换标准用宅基地置换住宅和标准厂房, 住宅有多层和高层公寓两种, 原有住房评估后予以补偿。住宅和标准厂房由村统一规划、分步建设, 即先建设多层公寓, 再建设标准厂房, 最后建设高层住宅。典型区域是义乌工业园区。第二种是土地整理置换模式。即将破旧房改造和宅基地复垦结合起来, 连片拆除破旧房、闲置房, 重新规划建新房, 多余宅基地复垦为耕地, 或用于安置附近山区的移民。第三种模式是下山移民置换模式。由政府作为项目实施业主征用土地, 以成本价出让给下山移民, 土地性质为国有草拟, 补交差价后可上市交易。

3. 嘉兴模式。

两分两换的模式, 即将农户的宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开, 在依法、自愿基础上, 以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。嘉兴模式最具有价值的地方, 就是农村集体所有的非农业用地 (目前仅限于宅基地) 可能进入土地市场, 并逐步实现与国有土地“同地、同价、同权”。

(三) 成都农村宅基地流转的模式

1.成都市的近郊 (龙华) 模式。龙华模式以土地承包经营权和集体建设用地入股成立农民股份合作社, 其创新主要体现在:一是“腾笼兴农”, 通过宅基地整理和置换实现土地增值;二是灵活入股, 农民以多种方式入股成立股份合作社;三是多元经营, 拓展利润来源渠道。

2.震区联建房模式。为加快震区重建, 成都市出台了《关于重灾区农户灾毁住房联建等有关事项的通知》, 其中关于农村集体性质土地产权的规定做了如下突破:农户与联建方共同向市 (县) 国土资源局提出土地登记申请, 市 (县) 国土资源局对农户的原宅基地使用证进行变更, 为农户自住用地发放集体建设用地使用证, 土地用途为住宅;为联建方使用的剩余集体建设用地发放集体建设用地使用证, 土地用途为非住宅 (包括商业、旅游业、服务业等) , 土地使用年限参照国有建设用地出让年限或自行协商确定。两张产权证, 面积分割清晰, 但是事实上又是共同使用同一地块, 借着这种类似于“一国两制”的巧妙方式, 成都市在农村集体土地产权问题上取得了突破。

(四) 天津政府“国有化”主导模式

由政府主导“两换”, 突破行政界限探索跨地域“占补平衡”。为加快小城镇建设, 推进农村城市化、城乡统筹发展, 天津市政府创建了“承包责任制不变, 可耕种土地不减, 尊重农民自愿, 以宅基地换房”新思维指导下的新机制。由政府强力主导农民宅基地换房。通过“宅基地换房”、“土地换保险和补偿”, 先把全镇土地收归镇政府, 整合后将农地转为国有再招拍挂出售, 实现了集约土地及用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。

三、评述

综合国内外学术界的理论观点以及各地实践, 关于农村宅基地流转的理论研究远远落后于实践需要。随着市场经济的发展, 工业化、城市化进程的加快, 农村宅基地流转范围在全国进一步扩大, 但是, 目前部分地区农村宅基地流转中仍存在很多问题。主要有以下几个方面:

(一) 农村宅基地法律体系不完善。

宅基地所有权权属不明确, 农民的利益得不到保障。目前的法律法规不利于农村宅基地的流转。

(二) 相关配套制度不健全。

城乡分割的二元户籍制度, 制约了农村生产要素向城市的自由流动。城乡社会保障制度不统一, 使得农村居民与城镇居民不能享有平等的社会保障待遇。农村宅基地流转改革举步维艰。

(三) 宅基地的流转市场不统一。

由于我国实行国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制, 在现行城乡分割的二元体制下, 农村宅基地的市场流转面临着体制性制约。这也是今后我国土地流转体制改革的重点及难点。