农村宅基地管理规定

农村宅基地管理规定（精选8篇）

农村宅基地管理规定 篇1

韶关市农村宅基地管理规定（韶府令第60号）

《韶关市农村宅基地管理规定》已经2009年6月23日韶关市人民政府第十二届36次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长 郑振涛

二○○九年七月八日

韶关市农村宅基地管理规定

第一条 为了加强农村宅基地管理，高效节约集约、合理利用和优化配置土地资源，改善农村居住环境，维护农村集体土地所有者和使用者的合法权益，促进农村城镇化发展，根据土地管理法律、法规、规章及有关政策，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定所称农村宅基地，是指农村村民个人经依法批准，用于建造住宅（包括新建、移建、翻建和扩建房屋）的集体所有土地，适用本规定。

第三条 农村宅基地管理应当贯彻统一规划、适度超前、加强管理的原则。农村宅基地管理应当坚持男女平等原则（含出嫁女、入赘户和离婚、丧偶的妇女），符合一户一宅的法律规定。

第四条 严格规范农村宅基地的管理制度。宅基地的选址必须符合城乡规划、土地利用总体规划和村、镇建设规划。完善农村宅基地制度、严格宅基地管理、依法保障农户宅基地用益物权。第五条 市、县（市）两级人民政府依法行使宅基地的有关审批权，其国土资源部门具体负责辖区内宅基地审批管理的具体工作。

第六条 农村宅基地使用权人对农村宅基地只有使用权，没有所有权。经依法批准的宅基地，使用人有长期使用的权利。

农村宅基地使用人可以在宅基地上建造房屋、杂舍、仓库、畜禽舍、沼气池等供居住和使用，可以在房前屋后的宅基地上、空闲地上种植花草、树木。国家因建设需要征用农村宅基地，或依法重新规划土地时，应当依法对农村宅基地使用人给予补偿。使用人应当服从国家建设需要的统一规划。

第七条 符合规划的村、建制镇中的农民集体所有的建设用地使用权可以依法自愿有偿原则、允许农民以转包、出租、互换、转让股份合作等形式流转土地使用权。禁止擅自将农民集体所有的建设用地使用权转为国有。禁止城镇居民在农村购置宅基地。

第八条 行使宅基地的使用权，不得超出确定的宅基地范围，不得妨碍公共利益或他人的合法权益。使用人在其宅基地上建房、垒墙不得妨碍他人通风、采光。建房挖地基，不得给相邻的房屋造成危害。

第九条 农村住宅的改建、扩建和选址新建，必须充分利用原有宅基地、村内空闲地、荒地和坡地；村内有空闲地、老宅基地未利用的、不得批准占用耕地；禁止占用基本农田。积极提倡农村宅基地建多层、高层楼房或发展农民公寓、农村商业街。

农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须复核土地利用规划。纳入建设用地计划，并优先满足集体建设用地。第十条 申请宅基地必须符合下列条件之一：

（一）因国家建设需要被征地拆迁且符合自拆自建安置条件的；

（二）现有住房影响城乡规划实施，需要拆迁新建的；

（三）人均居住面积低于25平方米的；

（四）符合本规定第十一条规定确需分户的；

（五）复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原藉（城市规划区外）定居需建住房的。

第十一条 一户全为农业户口，有2名以上（含2名）子女，且至少有1名已婚子女或者至少有1人已达到法定结婚年龄确需分户的，可以分户另行安排宅基地。一户中既有农业户口又有因征地转为非农业户口的，按照一户宅基地标准安排一处宅基地。但该户有2名以上（含2名）子女，且至少有1名已婚子女或者至少有1人已达到法定结婚年龄确需分户，且分户形成的另一户（已婚的包括完整的家族成员）全为农业户口的，可以分户另行安排宅基地。

一户全为非农业户口的，不得另行安排宅基地，宅基地上的房屋只能原地翻建。第十二条 严格宅基地申请条件，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积限制按照《广东省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》规定的标准执行。

全部利用荒坡地作为宅基地的，可以按照每户面积不超过150平方米的最高标准执行。现有宅基地面积超过规定标准的，申请移建、翻建和扩建房屋时，宅基地面积应当按照规定标准核减。

第十三条 严禁在公路两侧公路建筑控制区范围内建住宅。公路建筑控制区的范围，指从公路两侧边沟（截水沟或者坡脚护坡道）外缘起算（无边沟的，从防撞栏或者防撞墙外侧5米起算）的以下间距：高速公路不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。

第十四条 农村村民申请宅基地，应当提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，按照规定的宅基地用地指标，向村民委员会或者其他农村经济组织提出用地申请，填写农村宅基地使用权申请表。

农村宅基地使用权申请表应当如实记载申请人姓名、家庭人口、原宅基地基本情况、申请用地理由、面积、地类、座落以及选址意向，经村民委员会初审核实后签署意见、加盖公章，并在本村范围内公示。

第十五条 农村村民申请宅基地应当按照本规定第十四条第二款规定公示期满，提供下列材料：

（一）经村民委员会初审同意的农村宅基地使用权申请表；

（二）用户原宅基地使用权证或土地权属证明材料；

（三）身份证或者户口簿；

（四）建设用地规划定点许可文件及宗地图；

（五）有关符合土地利用总体规划的书面意见；

（六）土地利用总体规划图局部复印件。

农村宅基地在城乡规划区内的，除前款规定材料外，还必须附有城乡规划行政主管部门的《建设用地规划许可证》。

利用原宅基地、村内空闲地和其它荒地、坡地申请建设住宅的，由镇政府根据土地利用总体规划、村、镇规划出具审核意见，报市、县（市）人民政府批准。

农村村民住宅占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门办理农用地转用审批手续。第十六条 有下列情形之一的，对宅基地申请不予批准：

（一）不符合城乡规划，在城乡规划区范围内，未依法取得建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证的，不符合土地利用总体规划的；

（二）出卖、出租住房或赠与他人后，再申请宅基地的；

（三）原住房改变用途，用于生产经营的；

（四）在原批准的宅基地以外有违章建筑而未先行拆除的；

（五）已列入政府土地储备或规划改造范围内的；

（六）住房拆迁时已依法进行补偿安置的。

第十七条 市、县（市）人民政府对符合条件的宅基地申请应当予以批准；不符合条件的不予批准，并书面说明理由。

经批准的宅基地，占用农用地的申请人依法缴清有关税费后，由县级以上人民政府土地行政主管部门核发建设用地批准书。第十八条 核发建设用地批准书后，由镇国土资源所按批准范围打桩放线、核实土地面积。

农村住宅应当按照规划要求进行建筑设计，并按规定要求施工。工程竣工后，由镇国土资源所负责组织验收，核查实际用地面积。经核查符合批准的用地位置、范围、面积和用途的，给予办理宅基地使用权登记手续，由市、县（市）人民政府核发集体土地使用证。第十九条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条第一款规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过批准的宅基地范围建住宅的，多占的土地以非法占用土地论处。第二十条 买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定，没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。

第二十一条 经批准移建使用宅基地的，应在新房建成后3个月内将原宅基地交还原集体经济组织另行安排利用，并自行拆除原有老房。不按期拆除的，原宅基地按违法用地处理。

第二十二条 无权批准或超越批准权限非法批准占用土地建住宅的，其批准文件无效，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十八条第一款的规定，对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

第二十三条 本规定自发布之日起施行，2006年3月29日发布的《韶关市农村宅基地管理暂行规定》（韶府令第26号）同时废止。

农村宅基地管理规定 篇2

1 农村宅基地存在管理的问题

1.1“一户多宅”和超标占地建房比较普遍, 土地浪费严重

由于农村宅基地使用权实行的是无偿、永久使用的制度, 一部分经济条件好的人通过各种手段获取宅基地使用权。农村宅基地使用权管理不规范不严格, 出现了农民超标准建房, 建新房不拆旧房, 不愿交出闲置下来的旧宅基地现象, 同时村组干部管理宅基地意识不强、责任不强, 致使大部分村庄变成了“空心村”, 和一户多宅或者超过法律规定面积建房。造成了土地资源的严重浪费。

1.2 村庄规划不到位, 严重浪费土地

农民建房基本上没有统一规划, 选址基本上是选在自家的自留地或者沿着道路两侧, 哪里地势好, 哪里风水好就建在哪里。导致农村住宅建设无章可循, 杂乱无序。许多村庄“只见新房不见新村”、“只见新村不见新貌”。

1.3 非法转让现象时有发生

受利益因素驱使, 许多地方尤其是城乡结合部位。农民宅基地非法流转现象已大量出现, 已形成了隐形宅基地市场, 形成了很多“小产权”房。致使农村宅基地产权混乱。增加了土地管理的难度。

1.4 违法建房和违章建房现象比较严重

未批先建、少批多建、边批边建、不批就建现象时有发生, 尤其是在城乡结合部位现象更严重。

2 针对农村宅基地管理存在的问题主要对策和意见

2.1 严格执行“一户一宅”和住宅面积不超标要求

“一户一宅”和使用面积不超标是《土地管理法》明文规定的条款, 各地要严格贯彻执行。“在一户只能拥有一处宅基地”的原则下, 农民转让了宅基地使用权的, 不得再申请新的宅基地。对于有房而有多余的空置宅基地的村民建议由农村集体经济组织或村民委员会给予其相应的补偿后收回, 鼓励农民腾出多余的住房卖给无房户;对于面积超标的宅基地应不予发证。收回的集体建设用地再进行统一的规划和利用, 不占或尽量少占农用地“多宅和超面积用户”采取一定的措施使多宅和超面积用户倒出多余的宅基地。对于有房而有多余的空置宅基地的村民建议由农村集体经济组织或村民委员会给予其相应的补偿后收回, 鼓励农民腾出多余的住房卖给无房户。

2.2 因地制宜, 制订科学合理村庄发展规划

要科学合理利用土地, 首先要从实际出发, 因地制宜, 制订和编订与本村相适应的村庄发展规划和用地规划。这也是合理用地的前提和基础。其次, 要严格按照规划进行操作, 避免乱圈乱建。造成土地资源的浪费。

2.3 要强化监督, 加大违法用地查处力度

对一些违规建房、占用耕地建房的, 一经发现, 立即查处, 做到严格执法, 依法办事, 该罚的就罚, 该拆的依法拆除, 加大处罚力度, 这对于规范农村建房是一项必要的措施。改革违法处罚执法依据和有关规定。改革现行法律法规对违法占地的处罚规定, 对违法占地由拆除为主, 改变为经济处罚为主。对农村村民违法建房行为作出严格地罚款处罚规定, 即对农村村民违法建房的, 可处以超过正常建房有偿使用费数倍的罚款, 以增强法律的可操作性。可以探索对违法占地的简易处罚程序, 从法律角度予以规定, 对初期的违法建筑物可以先行强制拆除, 以防违法占地建房既遂后难以执法。

2.4 严禁城镇居民在农村购置宅基地

城镇居民在农村购置宅基地现象, 说重一点就是与农民在争夺生存资源, 是法律严禁的行为。这种现象不仅严重地侵害了本村村民的合法权益, 还扰乱了集体建设用地使用权市场。在调查过程中我们发现多数城镇居民都能拿出与户主一致的房照, 但并没办理集体土地使用证。这也与我国当前“房地分家”管理有很大的关系, 房屋几易其主都能拿到合法证照, 但土地批件仍是原始取得人。首先我们应坚持“房地一致”和“房随地走”的原则, 建议房地证件应在一起办理;其次还应加大宣传力度让农民知道城里人不可以到农村买房, 同时也让城里人知道在农村买房不受法律保护, 堵住交易的源头。

摘要：加快推进社会主义新农村建设, 认真贯彻落实最严格的耕地保护和节约集约用地制度, 推进农村土地使用制度改革, 加强农村土地监管, 是现阶段国土资源管理的重要任务。

湘西农村宅基地管理思考 篇3

为此，笔者先后走访了湘西土家族苗族自治州永顺县芙蓉镇孔坪村和吉首市峒河办事处小溪村。从走访所了解的情况看，农村宅基地管理主要有建房诉求迫切、建设布局散乱、“两违”问题突出、耕地破坏严重、隐性市场活跃几大问题。

成因分析

宅基地使用管理存在以上突出问题，主要有以下三个方面的原因。

自然及经济因素客观造成宅基地选址困难。湘西州属山区，适宜居住的土地面积少，民居多依山而建，客观上造成村民建房选址困难，小溪村仅生态林就占该村土地面积的80%。随着人口的增加，农村村民建房用地矛盾日益凸显。在城郊结合部，自然和经济因素的交织使矛盾更为突出。如小溪村，从实地看，可供建住宅的宅基地已经很少，很多村民因找不到宅基地，而无法实施建房。但该村生态环境好，离吉首市近，交通方便，就业、读书、医疗等生活之需无异于城市居民，即使进城，也不愿在城里买房。城市房价高是一方面，更主要是当地的宅基地“值钱”，住宅修建成本低，村民宁愿坐等宅基地 ，也不愿找其他出路。另外，该村经济来源比较好，有些嫁出去的女青年也不愿离村，致使该村人口增长更快。在自然和经济的双重因素下，宅基地需求愈发迫切。

管理缺位造成农村违法用地、违规建设屡禁不止。一是村庄建设规划滞后。新一轮乡镇土地利用总体规划修编相对于乡村建设而言，还是存在诸多缺陷的。如规划新增建设用地指标全部留在城镇建设区内，农村住宅建设用地指标严重不足；缺少与土地利用规划相衔接的村镇建设规划，导致村民建房处于统筹选址无序、建房合规困难的尴尬境地。二是审批环节程序复杂。按照《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定，村民建房要向村委提书面申请，乡镇审核，县政府批准；使用农用地的，还要到州级审批。村民建房多头跑，时间长，导致一些村民建房不愿去办审批手续。三是执法监管难到位。当前，乡镇国土资源管理机构人员少、经费缺，执法工作单打独斗，执法巡查不及时、到位难。有的待发现时木已成舟，依法强制拆除也只是治标不治本，致使村民认为违法成本低，不愿走合法渠道，一定程度上也助长了违法用地、违规建设行为的产生。四是宣传工作不到位。村委会缺少介绍农村宅基地申请审批的公告和便民卡，导致群众对办理宅基地申请审批手续的规定和要求不了解，严重的还会对合法的申请审批程序产生误解质疑。

农村宅基地退出机制缺失造成严重土地浪费。现行农村宅基地是基于本村农户身份，通过申请方式无偿取得、长期使用的。一方面，取得的无偿性、使用的无限期性以及无留置成本性，使得村民更倾向于尽可能多地占有宅基地，而非集约高效利用土地；另一方面，宅基地流转的限制，使得众多已定居或准备移居城镇或他乡的村民不能通过让渡宅基地使用权实现宅基地财产权益，也使得这些宅基地长期处于闲置状态，造成严重的土地浪费。加之对居民主动退出宅基地缺乏必要的补偿机制和激励机制，使得村民完全丧失了退出宅基地的意愿和动力。

对策建议

使用宅基地是农村集体经济组织内的农户所特有的一项权能。加强和完善农村宅基地管理，既要依法保障农村村民这一基本权利，也要切实维护土地集体所有权益、落实耕地保护责任、保障粮食安全，还要唤醒农村宅基地这一“沉睡的资本”。综合运用法律、政策和经济的杠杆，推进农村宅基地管理使用依法依规、节约集约。加强和完善农村宅基地管理应当从以下几方面入手。

统一编制适宜规划。基层国土部门要全面摸清辖区内宅基地情况底数，要利用现有的地籍档案资料、土地调查成果，通过实地入户调查，理清辖区内各村、组农户的住房实际状况以及建房需求情况，在此基础上测算各类用地面积，细化村民宅基地规划安排。住建规划部门要充分利用国土部门的成果及时编制科学合理的村镇建设规划，使土地利用总体规划与村镇建设规划相衔接统一。村镇建设规划要合理，并进行科学的功能分区，引导村民逐步向规划建设区转移。对于宅基地用地紧张的地方，要在集体经济组织、村民协调统一的前提下，做好集中安置规划方案。这样既考虑到了农民的实际需求，又节约集约地使用了有限的宅基地资源，还增加了农村可耕地的数量，使中央强农惠农的政策得到切实的贯彻。

优化农宅审批服务。全面贯彻落实省人民政府办公厅《关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见》，县市政府承接农村宅基地审批权后，要认真研究，切实简化审批程序，前移受理窗口，提高办事效率，落实工作职责，方便村民宅基地手续办理。同时，在宅基地审批时要严格把关，落实“一户一宅，应保尽保”政策，严格执行宅基地使用面积标准。要加强审批监管，严肃查处违规审批、徇私枉法、弄虚作假行为。推行阳光审批，确保审批工作“公开、公平、公正”，接受群众监督，保障村民“居者有其屋”的基本权利。再者，农用地转用计划指标要保障农民建房需要，不足部分要通过节约挖潜、“空心村”整治、增减挂钩等方式加以解决。

推行产权流转试点。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。一方面，利用市场手段，把农民手中的土地资源变成可供流转、出让、开发和融资的资产，以宅基地换新房，以承包地换股权，实现不动产向“可动产”转变，低效益利用向高效益开发转变。通过成立土地专业合作社，联合政府一起出台符合政策的乡规民约，集约利用土地，规范农宅管理行为，引导居民集中居住，加快推进社会主义新农村村庄建设。另一方面，通过政策手段，引导农民利用闲置资金进行房屋改造及庭院整治，并进行各种产业经营，显化农村宅基地这一物权资产。鼓励依托当地特色的资源和环境优势，发展优势产业。通过给予补助奖励，开展技能培训等措施，把农民就地变成产业员工，或兴建农家乐、种植园等，让部分农民迁入集中小区，在不征地、不拆迁的前提下，实现农民就业不出村，保证农民土地流转不失利、不失业、不失权，努力推进农村宅基地由资源性管理向资产性管理转变。

探索有偿使用制度。土地资源是有限的，多占用资源应当通过经济手段来解决。国土资源部《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》要求，经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点，试点方案由村自治组织通过村民会议讨论提出，经市、县国土资源管理部门审核报省级国土资源管理部门批准实施，接受监督管理。根据以上政策规定，应研究出台超占宅基地有偿使用管理办法，明确范围、标准、程序、监管等，用经济手段调整解决农村宅基地浪费问题。

加大执法监管力度。首先，严格落实动态巡查制度。切实做到对宅基地违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处，维护正常的土地管理秩序。同时，建立以乡镇为主体的综合执法监管体系，明确各部门职责，分工协作，联合执法。其次，明确村级组织监管职责，增强集体经济组织集体土地所有权意识，把切实保护耕地与维护自身经济组织合法权益结合起来。再次，建立联络员、信息员队伍，落实协管职责。最后，加强土地法律法规及政策的宣传教育，增强群众知法、守法、耕地保护意识，自觉按政策法规履行宅基地使用相关责任义务。

（第一作者系湘西土家族苗族自治州国土资源局党组副书记、副局长）

如何加强农村宅基地管理 篇4

【摘要】农村宅基地是农村村民在集体所有的土地上为了满足本身基本的生活居住的需要所占有土地，实现耕者有其田，居者有其屋。对农村宅基地的管理是直接涉及农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。

【关键词】加强管理农村宅基用地1．要认真做好乡（镇）、村庄规划，因地制宜，制订科学合理的村庄发展规划，加强农村宅基地用地规划计划控制。

要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡、村庄土地利用规划，严格按照控制建设用地总量、合理布局、改善居住条件、保护耕地的原则，合理规划村庄、农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。本着节约集约用地的原则，加强农村宅基地用地计划控制。严格控制新增宅基地用地计划，严格控制新增宅基地用地标准，要真正地把农村宅基地新增用地计划指标和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩。

2．改革和完善农村宅基地审批管理办法。

严控申请宅基地的条件对于申请宅基地使用权的条件，《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这一规定在实际执行中又被概括为“一户一宅”原则，要将“一户一宅”原则细化。宅基地的申请条件应当包括两个条件，一是分户条件，一是宅基地面积与人口住房满足的标准。对于分户条件应当规定多子女户的成年子女可以依据当地习惯与父母和兄弟姐妹分户，但只有一个子女与父母共同生活的不得再分户；独子女不得与父母分户。对于面积标准应当以现有宅基地上房屋的建筑容积率和人口的住房面积计算，在我国，因历史沿革，大多数宅基地都早已形成院落，其面积也大小不等，有一些面积比较大的宅基地能容纳三代同堂在一起居住，所以每户宅基地的面积必须要规定一定的标准，对于面积超过规定标准的，其只能在原有宅基地上进行分户，不能给予新批宅基地，面积不够分户标准的，不能容纳居住人口的，可以以户为单位申请新宅基地。

3．完善宅基地使用权的取得制度

（1）由集体经济组织划拨宅基地的取得应当是无偿取得。因为宅基地是农民集体所有的土地，是经国家批准后由集体分配给农民的，因此作为集体土地的所有者成员，只要符合申请宅基地的条件由本集体经济组织村民代表大会审议通过，在经县以上人民政府批准就可无偿取得宅基地的使用权。

（2）通过房屋继承或者买受取得。农民的房屋是农民合法所有的私人财产，应当允许所有人转让房屋所有权，在所有人死亡后也应当由其继承人继承房屋所有权。但农民的房屋所有权是建立在集体所有的宅基地上的，因此集体成员为了满足其居住需要购买了本集体成员的房屋或者继承本集体成员的房屋，且符合申请宅基地的条件由本集体经济组织村民代表大会审议通过，在经县以上人民政府批准就可取得宅基地使用权.但非集体成员因买受或者继承房屋取得集体土地的宅基地使用权不符合宅基地使用权的设定目的，因此，就不应当允许其通过转让或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。集体成员非出于满足基本居住目的买受或者继承本集体成员的房屋，取得宅基地使用权的，也不符合宅基地使用权的设定目的，因此，也不应当允许其以买受或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。

（3）制定符合我国农村实情的宅基地退出和流转的法律制度，盘活农村宅基地存量。《土地管理法》规定农民放弃已取得的宅基地，理应无条件退还本集体经济组织进行再分配或复垦耕种。可是农民应有的房屋宅基地权益得不到合理补偿，导致宅基地闲置、空置。基于这种情况，我认为当前要加快立法步伐，进一步培育和建立农村宅基地土地市场，进一步明晰农民住宅产权制度，规范和改革宅基地与其上面的房屋权利主体不一致这种矛盾情况，加强和放宽农民对宅基地的处置权，积极建立农村宅基地退出和流转机制，维护农民住宅的合法权益。

4．规范农村宅基地申请报批程序。

我们都知道农村宅基地作为农民集体经济组织对其内部成员建造住宅等无偿划拨的土地，在农村宅基地申请报批程序方面一定要做到集体经济组织及其内部成员有知情权和监督权，对农村村民需要申请宅基地的，一定要在其所在地的集体经济组织或村民小组张榜公示，让群众有发言权和决定权，对公示无异议的，由村、乡（镇）审核后，报县级政府批准。经依法批准的宅基地，要在土地所在的集体经济组织或村民小组对土地性质、地类、面积等进行张榜公示，接受监督。只有这样，才能保证农村宅基地申请报批的公平公正。

5．加强农村宅基地登记发证工作。

及时做好农村宅基地确权登记工作，是加强农村宅基地管理的一个重要手段。这样既能切实维护农民的合法权益，同时又能掌握农村宅基地动态变化情况，要加强农村宅基地的初始、变更登记工作，审批一宗，登记一宗，对农宅登记实行动态管理。加强农村宅基地档案建设，推行电子档案管理信息化，充分发挥地籍档案在农村宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度落到实处。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。

6．打击宅基地使用中的违法行为

农村宅基地管理的问题与对策 篇5

农村宅基地管理的问题与对策

农村宅基地管理是国土资源管理最基层、最前沿的工作，直接涉及到农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。近年来，随着农村经济的快速发展，农民生活水平不断提高，加上新农村建设、土地综合整治、集体土地流转等新方针政策的出台与实施，农村宅基地管理成为

了国土资源管理的重点、热点和难点问题之一。

一、现状与问题

经过二十余年土地管理法律法规的贯彻实施，农村宅基地管理基本走上了法制化、规范化的轨道，对于保障农民居住权利、加强耕地保护等方面发挥了重要作用。随着经济社会的不断向前发展，农村宅基地本身性质以及面临的环境发生了很大变化，农村宅基地管理也不断显现一些问题，有的问题还表现得比较突出。加快对宅基地管理的改革创新成为当前社会各界关注与热议的重点，当前有些地区探索实施的一些改革模式也招致评论与争议。归纳起来，当前宅基地管理存在的问题主要有：

1、建房布局散、乱，用地贪大求全。目前，农村建房缺乏统一规划，尽管在推进新农村建设过程中有些地方制订了村庄建设规划，但规划的控管作用并不明显，加上农村村民居住历史就较为分散，受各种因素影响，农民建房选址比较困难，现实当中往往出现公路修到哪、自己的责任田在哪，房屋就盖到哪里的随意现象，造成“满眼新屋却不见新村”。由于农民大多属单门独院选址建房，加上在宅基地供应上现行的是集体所有、农民无偿获得和无偿使用的制度，造成农村宅基地供应上的“大锅饭”，让农民有多占地、占好地的冲动，在占用土地上贪大求全，除修建房屋外，还要修建畜舍、厕所等附属设施，加上房屋四周堆占破坏影响的土地，占地面积往往会突破各地规定的标准。另外，农民图进出方便，各家各户还要独修建道路，这样占用的土地面积就更大了。

2、违法占地现象多，查处屡陷困局。由于受各种观念影响和条件限制以及现实需求与土地法规政策约束之间的矛盾，农民想建、能建的地方难批，能批的地方又建不了或不想建，只能铤而走险；有的相互攀比，一户多基，少批多占；有的私自转让宅基地和买卖房屋；还有的就是能批、能建的地方，农民不等批准“先斩后奏”。这些都导致农村违法建房案件易发多发。在农民建房违法案件查处当中，法律规定只能补办手续或强制拆除，而农民违法所建的房屋按照规定能补办手续的仅为少数，大部分要强制拆除。但真正要拆除农民用大半辈子乃至一辈子心血盖起来的房屋，现实情况中是很难行得通的。正因为违法建房难以拆除到位，违法者形成有恃无恐的心理，造成违法建房恶性循环。

3、流转遭遇瓶劲，改革势在必行。随着近年来经济社会的快速发展，农村人口逐步向城镇集中，一些在农村拥有宅基地的人，希望能将因各种原因长期空置的房屋给予变现处置。另外在某些情况下，如城市郊区、城乡结合部以及经济较发达的农村，城镇人口和贫困地区的农民希望跨地区、跨城乡购买宅基地，这些年出现的“小产权”房就是鲜例。按照现行的土地管理法律法规，这些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驱使，这些年农村宅基地私自转让和房屋买卖时有发生，自发形成农村宅基地非法流转的隐形市场。加快集体土地管理改革创新，促进集体建设用地有序流转已迫在眉睫。

二、原因剖析

困扰当前农村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有机制体制方面的原因。

1、现行法规政策欠完善，操作性不强。至今，我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，数量少，效力层次低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法明显滞后，并且操作性不强。如对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定，在字面上看是极为严肃的，但从多年的执法实践来看，在以人为本的执法环境中，此规定执行难度很大，可操作性不强且难以执行到位，导致村民违法占地建房得不到有效制止。

2、规划管理滞后，农村陋习影响深远。长期以来，在规划管理上普遍存在重城镇轻农村的思想，对农村规划投入很少，大多数乡镇村庄没有规划，导致农村住宅建设无章可循，杂乱无序。总体上来看，农村宅基地只在土地利用总体规划上确定一个数字规划，与实际差距较大，没有落实到具体村庄和地块的点面上，村庄规划和控制性详细规划普遍缺乏。近些年来，少数经济条件好的乡镇虽然搞了规划，但大都不够成熟，有的规划不是十分科学合理，只注重新房整齐划一，而忽视了对旧宅基地的改造利用，造成农民建房的盲目性和随意性。另外，农民建房受农村一些陋习的影响十分深远，如农民在修建房屋时，就坐向、看风水、讲龙脉相当盛行，选宅基地不是先请基层国土资源所人员察看，而是先请“风水”先生，“风水”好了就行，哪怕法律禁止也要强行修建，特别是“风水”好的地段甚至出现

抢建现象。

3、执法过于疲软，监管存在缺位越位。虽然近些年来，国家对土地管理的重视程度一度上升，监管政策也相继出台，但在土地执法上，还一直处于“软肋”状态，主要表现在土地强制执行力弱。国土资源管理部门只能向违法主体下发《责令停止违法行为通知书》，作为一种约束性行政行为，法律法规未赋予土地执法监察人员一些必要的强制执行方面的权力。土地问责过松过软。对农民违法建房大都采取罚款方式变通了结其违法行为，真正拆除违法建筑物、追究法律责任的寥寥可数。在监管问责上，失之过宽，究之过软，起不到应有的警示作用，在基层干部职工心中，对农民建房管理“因公违法”、“法不责众”的心理普遍存在。有些地方土地问责的地方保护主义还比较突出。在日常监管方面，存在缺位越位的现象，如有些国土资源部门处于唯钱管地的状态，出于部门利益追求和生存考虑，忽视、放松甚至“放纵”农民建房用地管理；有些乡镇政府在国土资源管理体制改革后，对农村土地管理重视不够，履责不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的双重身份，越权、越位审批；另外，涉土管理的相关部门在政策衔接和工作步调上也不是很协调有序。

三、工作建议

加强新形势下的农村宅基地管理，必须对当前宅基地本身的性质、功能以及外围环境有一个正确的认识，从而把握好改革的方向。要从完善法律法规、机制体制入手，勇于创新，大胆探索新形势下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法规。要借《土地管理法》修改之机，加快农村宅基地立法工作，国家可出台《农村宅基地管理办法》、《农村集体建设用地流转管理办法》等法律法规，同时要配套建立完善的违法处理、管理收费、失职问责等方面的政策文件，综合运用法律、经济、行政的措施，使农村宅基地的使用和管理全面纳入法制化轨道。另外，对现有关于宅基地管理方面的法规政策要进行修改完善，特别要注重其可操作性，增强法规政策的执行力。

2、加强宅基地规划管理。严格按照控制建设用地总量、合理布局、改善居住条件、保护耕地的原则，因地制宜，科学制定适合农村宅基地发展的村庄建设规划，合理地规划村庄、农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，同时要结合新农村建设，加大农村基础设施建设投入，创造农民集中成片建房、节约集约用地的平台。要本着节约集约用地的原则，加强农村宅基地用地计划控制，严格控制新增宅基地用地计划，严格控制新增宅基地用地标准，把农村宅基地新增用地计划指标和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩，对宅基地实行总量控制。

3、规范宅基地审批管理。要加强乡、村、组三级的审核作用，基层国土资源所要全程参与农村宅基地从申请到确权登记的整个过程，真正做到“三到场”。要严格控制农村宅基地申请条件，认真贯彻“一户一宅”的法律规定，坚决贯彻各地农村宅基地面积规定标准。规范农村宅基地申请报批程序，对农村村民需要申请宅基地和经依法批准的宅基地，要在其所在地的集体经济组织或村民小组张榜公示。要加强农村宅基地的初始、变更登记工作，对农村宅基地登记实行动态管理，加强农村宅基地档案建设，推行电子档案管理信息化，充分发挥地籍档案在农村宅基地监督管理上的作用。

4、稳妥推进宅基地流转。要修订现行的农村宅基地管理制度，完善农村住宅产权制度，建立规范、有序的农村宅基地市场体系，让农村宅基地在一定范围区域有序流转，让农民在一定期限内能对宅基地及其上面的住宅享有充分的处置权，建立集体与农户合理的宅基地流转收益分配机制，让农民享有更大的土地收益权利。制定农村宅基地退出和流转的奖励政策，农民主动将空闲的宅基地返还给集体的，地方政府给予他们一定的经济补偿，对那些符合宅基地申请条件而又主动放弃农村宅基地进城居住的农民，地方政府在购房上给予政策奖励补助。鼓励农民将空闲的宅基地退出来，由集体经济组织再重新分配或者由地方政府规划进行土地整理。

5、加强宅基地日常监管。要加强农村宅基地管理法律法规政策的宣传，结合广大农村实际，按照“贴近群众、贴近实际、贴近生活”的原则，采取行之有效的宣传形式，加强对广大农民以及基层干部的国土资源法律法规及有关方针政策的宣传教育，加大对所谓“风水先生”的教育管理，引导农民依法依规和节约集约用地。要进一步完善农村宅基地管理工作格局，要设立基本农田保护基金，通过成立“耕地保护协会”、“宅基地审批集中会审小组”等方面的形式，吸引农民参与到宅基地管理当中来，调动农民的积极性。党委、政府要当好农村宅基地管理的坚强后盾，国土资源部门要担当宅基地管理的“排头兵”，相关部门要通力合作，变一家管为大家管，形成党委领导、政府负责、部门协作、公众参与、齐抓共管的农村宅基地管理工作格局。

宁波市农村宅基地管理办法 篇6

来源：宁波市人民政府令第93号作者：宁波市人民政府日期：01-06-2

5第一条 为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民个人经依法批准，用于建造住宅（包括住房、附属用房和庭院等，下同）的集体所有土地。

第三条 本办法适用于本市行政区域内农村村民的宅基地管理。

第四条 市土地行政主管部门主管本市农村宅基地的管理监督工作。各县（市）、区土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理监督工作。

乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村宅基地的具体管理工作。

第五条 农村集镇、村庄规划必须在乡（镇）土地利用总体规划的基础上科学编制。

农村村民建造住宅应当符合村庄和集镇规划，鼓励自然村向中心村、中心镇集聚；鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。

城市规划区内的农村村民建造住宅应当符合城市总体规划，并经当地城市规划行政主管部门批准。

第六条 农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得占用基本农田保护区的土地建造住宅。

农村村民建造住宅确需占用耕地的，应当主要通过土地整理折抵指标和旧村改造置换指标解决。

第七条 农村村民宅基地的所有权属于集体，农村村民个人只有使用权。实施村镇规划或旧村镇改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。

第八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

宅基地的面积标准为：使用耕地的，最高不超过一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不超过一百四十平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不超过一百六十平方米。

县（市）、区人民政府可以在前款规定的宅基地面积标准的上限内，根据当

地实际确定农村村民宅基地面积的具体标准。

第九条 农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村经济合作社提出书面申请，经村民委员会或村经济合作社讨论通过。村民委员会或村经济合作社应当将申请宅基地的户主名单、占地面积、位置等张榜公布，并将申请使用宅基地的有关材料送乡（镇）人民政府审核，报县（市）、区人民政府批准，其批准结果由村民委员会或村经济合作社予以公布。

农村村民建造住宅使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

第十条 农村村民建造住宅，其除宅基地外的规划用地应当作为公共用地，由村民委员会或村经济合作社提出报批申请。经批准的公共用地，不得占作建房或作庭院等个人用地。

第十一条 有下列情形之一的农村村民，可以申请宅基地：

（一）因国家建设、垦区移民、灾毁等需要搬迁的；

（二）实施村镇规划或旧村镇改造，必须调整搬迁的；

（三）常住人口中已领取结婚证书且原有的宅基地面积低于分户后可达到规定面积90％的；

（四）经县（市）、区人民政府批准引进的专业技术人员确需在农村安家落户的；

（五）县（市）、区人民政府规定可以申请建房的其他情形。

国家干部、职工的配偶是农村户口且干部、职工本人长期与其一起居住的，经其所在单位批准，可随其配偶申请宅基地。

第十二条 农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

（一）已有宅基地并达到规定面积标准90％的；

（二）出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用的；

（三）以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件的；

（四）其他不符合申请建房条件的。

第十三条 县（市）、区人民政府可以对合理配置农村宅基地提出指导意见。

村经济合作社或村民委员会可以运用经济手段引导村民合理使用宅基地。

第十四条 经批准回乡落户的城镇干部、职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡（镇）人民政府出具的无住房证明材料办理有关手续，其宅基地面积标准适用落户地的标准。

回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人、烈士家属申请建造住宅的，其宅基地面积参照当地标准执行。

第十五条 符合建房条件的农村村民，经村民委员会或村经济合作社同意，可以购买本村或本集体经济组织内他人多余的房屋。买卖双方应当在合同生效后六十天内向县级人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更手续。

第十六条 农村村民有下列情形之一的，报经县级人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村民委员会或村经济合作社收回宅基地使用权：

（一）自批准建房之日起满二年未动工兴建的；

（二）非法转让宅基地或住房的。

第十七条 经县级人民政府批准，对下列宅基地可注销其土地使用权证，并由村民委员会或村经济合作社收回宅基地使用权：

（一）新批宅基地时向村民委员会或村经济合作社承诺建新拆旧，新建房屋竣工后三个月内不拆除旧房的原宅基地；

（二）实施旧村改造，统一建造新村后，已迁入新村居住村民的原宅基地；

（三）因实施旧村改造涉及的非本村经济合作社社员且长期不在本村居住人员原在本村的宅基地。

第十八条 农村村民建造住宅，应当在开工十天前报告乡（镇）人民政府，并应严格按照规定的宅基地面积、设计层数、高度及质量标准进行施工。

乡（镇）人民政府接到开工日期报告后，应当派员到现场进行查验。住房竣工后经检查符合标准的，由县（市）、区人民政府办理宅基地登记，核发土地使用权证。

第十九条 农村村民建造住宅应当按照规定缴纳有关税、费。

第二十条 异地迁建住房的农村村民建房户，应当向村民委员会或村经济合作社书面承诺新建住宅后拆除原有住宅，并按规定缴纳拆除旧房保证金。

村民在新建房屋竣工后三个月内，应当拆除原有住宅，退还原宅基地。

村民按规定退还原宅基地的，村民委员会或村经济合作社应当在退还原宅基地之日起五天内将拆除旧房保证金本息一并退回。

拆除旧房保证金收取标准由村民委员会或村经济合作社决定，经村民代表会议或社员代表会议通过，最高不超过每平方米100元。

第二十一条 农村村民建造住宅应当在动工之日起一年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，报乡（镇）人民政府同意，可延长竣工日期，但最长不得超过一年。

第二十二条 土地行政主管部门发现非法占用土地或者超过批准的面积多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设；对拒不停止、继续施工的，经县（市）、区土地行政主管部门负责人批准，可以查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。

第二十三条 未经批准占用土地建造住宅的，对其中符合土地利用总体规划和村镇规划，同时又符合建房条件的，经处罚后予以补办用地手续。

第二十四条 不按照本办法规定办理宅基地权属登记的，由县（市）、区人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。逾期不办理的，由县（市）、区人民政府土地行政主管部门给予警告，并可处2000元以下的罚款。

第二十五条 违反本办法第十六条、第十七条规定的，依法收回宅基地使用权；当事人拒不交出的，由县（市）、区人民政府土地行政主管部门责令其限期交还宅基地使用权，并可处2000元以下的罚款。

第二十六条 新房竣工后，不按规定拆除原有住房并退还宅基地的，按非法占地处理，其保证金用于拆除旧房，多余部分专户储存，用于本村土地开发整理或旧村改造。

第二十七条 违反本办法第二十一条规定，建房未按期竣工的，由县（市）、区土地行政主管部门给予警告，并可处2000元以下的罚款。

第二十八条 拒绝、阻碍土地行政主管部门和乡镇人民政府工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条 农村村民在本办法施行前已合法取得宅基地但尚未办理权属登记的，应当按照县（市）、区土地行政主管部门的有关规定办理宅基地权属登记。

农村宅基地管理规定 篇7

一、新型城镇化的发展催生出农村宅基地发展的新情况和新趋势

资料来源:河北省国土厅地籍处统计资料。

( 一) 农村用地呈人减地增的逆向发展趋势。城镇化的发展, 催生了农村人口向城镇转移, 但由于农村宅基地不能像城镇住房那样可以进行市场化流转与交易, 使得宅基地面积没有随着农村人口的减少而减少, 反而呈现增长趋势。如图1 所示, 截至2013 年底, 河北省农村居民点用地1819. 18 万亩, 其中宅基地约1091. 51 万亩。从2000 年到2013 年, 全省农村人口从4, 933 万人减至3, 939 万人, 减少了近1, 000 万人; 而全省宅基地面积从873. 37 万亩增至1091. 51 万亩, 增加了近200 多万亩。目前, 全省户均宅基地面积473. 47 平方米, 高于省户均宅基地标准上限467 平方米; 人均居民点面积307. 89 平方米, 远超出国家标准150 平方米, 这反映了多年来各地农村普遍存在着一户多宅、超占闲置、违法建房以及“空心村”等突出问题。

资料来源:本研究。

( 二) 宅基地需求区域差异化日趋明显。随着城镇化推进, 农村人口逐渐向市、县及中心镇聚集。农村宅基地需求也随着人口的变化呈现出区域性差异。从全省范围看, 经济发展富裕的地区、平原地区、城乡结合区以及中心城镇对宅基地需求较大, 而经济不发达的地区、坝上和偏远山区农村对宅基地需求减少, 有的甚至没有需求。抽样调查表明, 经济发展富裕地区有建房要求的村庄达83% , 经济不发达地区只有23% ; 平原地区有建房要求村庄达64% , 山区和坝上地区仅为10% 。依据《河北省城镇化发展规划 ( 2006 ~ 2020 年) 》, 到2020 年, 全省城镇化率将达到58% , 农村人口将减少到3, 200 万。伴随农村人口的外移, 经济比较富裕地区、城乡结合部和中心城镇对宅基地的需求会不断增加。调查显示, 近年来, 河北省大部分外出务工的农村青年结婚, 有一定经济实力的首选在县城买房。

( 三) 农村建房正逐步向建社区建楼房发展。通过开展“空心村”治理和新民居建设, 一些经济发达或城乡结合部的农村, 正逐步向建设农村社区、住多层楼房发展, 有的村界被打破, 开展多村联合建造新民居, 既改善了农村居住条件和环境, 节约了土地, 也解决了部分农村对宅基地的需求。

二、农村宅基地管理面临“批不了、管不住、退不出、流不动”难题

( 一) 批不了: 计划指标供给不足、宅基地用地规模布局考虑欠周全、审批权限过于集中, 造成宅基地事实上的批不了。

1. 计划指标供给不足, 不能满足农民建房实际需求。2013年以来, 国土资源部出台了一系列政策法规, 从“指标单列 ( 即国土资源部要求各地单列3% ~ 5% 的年度土地利用计划指标用于保障农村建设用地) ”到“优先安排 ( 各地在下达年度土地利用计划指标时应优先安排农村宅基地用地计划指标, 切实保障农民住宅建设合理用地需求。) ”, 国家在政策层面越来越重视宅基地, 但长期的实践证明, 计划指标管理方式已不适应当前农村建设发展的实际需求。一是总量供给不足。河北省49, 066 个行政村, 以一个村平均一年有3 户建房, 占用1 亩地计算, 每年就需要将近5 万亩地, 而实际中大部分农村每年需要建房的农民远远超过3 户。2015 年国家下达河北省用地计划18.57 万亩, 只能满足全省用地需求的40% , 即使拿出全部计划的5% 给宅基地, 也只有不到1 万亩, 供需矛盾非常突出。二是计划指标难以落实。虽然河北省每年在下达年度计划指标时要求各地重点保障宅基地需求, 但有限的指标一般优先用于城镇发展及相关项目建设, 除个别地方能留出部分指标用于宅基地外, 绝大多数市、县没有给宅基地预留指标, 造成很多农村连续多年不能批宅基地, 一些地方甚至十多年没有批过宅基地。

2. 宅基地用地规模布局考虑欠周全, 难以保障农村足够的建设空间。国家虽然一再强调要合理确定农村宅基地的规模和布局, 但从实际看, 规划不仅没有发挥“引导”作用, 反而成了基层国土管理的“制约”, 导致即使解决了指标问题, 农民建房仍难落地。一方面, 各地在编制土地利用总体规划时欠缺对农村发展的考虑, 没有为村庄建设留出足够的规模空间。以廊坊市为例, 现有3, 222 个行政村, 村庄占地110 万亩, 其中宅基地面积57. 19 万亩, 占52% 。根据调查, 未来10 年, 全市宅基地预计需求大约10 万余处, 面积约3. 6 万亩。其中村庄空闲地、废弃地等可直接用于宅基地发放的土地只有1. 3 万亩, 宅基地缺口在2. 3 万亩。而根据新一轮土地利用总体规划, 到2020 年, 农村居民点用地规模在2010 年基础上还要缩减5. 7 万亩。另一方面, 在新一轮土地利用总体规划中, 多数村庄外延都被划为有条件建设区, 按国家政策规定, 宅基地建设只能在允许建设区, 这就造成农民建房只要占地就不符合规划。抽样调查显示, 超过50% 的地区都认为土地利用总体规划需要调整。个别基层管理者还提出, 规划制约是目前国土管理工作的最大门槛。

3. 审批权限过于集中, 宅基地审批周期长、成本高。从法律政策看, 目前的宅基地审批权限过于集中, 导致在实际审批过程中政府“费心费力”, 农民“费时费钱”: 一是周期长。农民建房需要农业、林业等部门出意见, 从申请到获批一般需要大半年甚至更长时间。如坝上地区, 每年只有无霜期 ( 150 天左右) 可以施工, 一些农民等拿到批文, 已经上冻了, 只能等到下一年。二是程序繁。占用农用地还得办理农转用手续, 需要省政府审批, 程序过于繁琐。三是要件多。在赤城县调研中发现, 农民申请宅基地过程中需要20 多份各种文件证明。四是成本高。如:在定州市申请200 平方米左右的一处宅基地, 要缴纳新增建设用地有偿使用费4, 800 元, 耕地开垦费2, 000 元, 农用地占用税5, 000 元, 还需要5, 000 元左右的制图费用, 农民总共缴纳16, 800 元左右的费用, 在加重农民负担的同时, 也使得一些条件较差的农民“望宅兴叹”。

( 二) 管不住: 法律法规相对滞后、相关部门管理难以到位、村庄规划相对薄弱, 造成大量违规占地建房管不住。由于不能满足和保障农民正常建房用地需求, 基层土地管理难以到位, 农村普遍存在违法违规用地, 因此产生许多矛盾纠纷, 导致河北省有关农村宅基地的信访案件多年来不断增多。实地调查中, 还发现了一些新问题和新情况, 比如“村民联户建楼”, 由全村村民同意, 引进开发商或者筹集资金, 连片拆除原来房屋, 在缺乏任何监管与审批手续的情况下, 建设小区模式的多栋楼房, 留出自己居住部分, 其余部分对外出售。例如任丘市, 全市413个行政村中, 目前联户建楼已建成的有7 个村, 总占地面积为125. 8 亩, 正建设中的有9 个村, 总占地面积约228. 6 亩, 还有26 个村也要按照这种方式建设。

( 三) 收不回: 宅基地退出机制缺失, 导致大量闲置宅基地收不回, 存量宅基地盘活利用率低。这里的退出指的是针对已在城镇落户或安家的农民, 村集体将其农村不再居住的宅基地通过自愿、有偿方式收回, 用于本村农宅及基础设施建设等的情况。从政策看, 国家鼓励空闲或多余宅基地的有偿退出, 但缺少对宅基地退出的相关规定和措施, “无偿收回”既无可操作性又不符合保障农民权益的要求, 实际中宅基地是只放不收。退出机制缺失使得农民多余宅基地没有退出渠道, 大量住宅因农民进城而长期空闲, 一方面, 使得农村宅基地使用一直处于增量供应状态, 存量盘活利用几乎为零; 另一方面, 形成城镇和农村双向增地, 造成土地资源的极大浪费。

( 四) 流不动: 只限于在本村集体经济组织成员间流动宅基地的政策, 使得本来可以具有资本属性的农村宅基地不能有效流动。根据现行法律政策规定, 在本村集体经济组织内部准许宅基地使用权的流转。但实际是, 宅基地的私下流转和买卖普遍存在, 既有城镇居民到农村置地买房, 也有跨村的宅基地交易。因为缺少法律保护, 这种私下交易容易产生财产和权属纠纷。

三、省内外的宅基地管理经验借鉴

(一) 河北省做法。从河北省来看, 一些地区在规范宅基地管理、治理空心村等方面已经有了比较成功的做法, 如曲周县小弟八村, 1997年开始, 从加强宅基地管理入手, 下大力整治空心村, 不仅大大改变了村容村貌, 而且没有引起任何矛盾纠纷, 取得了非常成功的经验。通过旧村改造, 少占了300亩耕地, 还收回了176片闲散和超占的宅基地140多亩, 除建设14套新民居周转房外, 其余全部栽上了苗木。其核心做法就是通过对超面积宅基地采用“宅田挂钩”方法, 即对超过法定面积的宅基地按照基本农田中的耕地每亩收成平均计算, 按年收取土地承包费, 并根据耕地产量的增加, 逐年提高宅田挂钩的承包费。

( 二) 其他省、市经验。从外省看, 不同地区都做了多方面的尝试:

1. 广东的“宅基地入市流转”探索。2013 年3 月份, 广东省政府发布了《广东省城镇化发展“十二五”规划》, 明确提出以“允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益, 解除农村劳动力进城落户的后顾之忧”。该政策明确将宅基地的市场流通确认为农村劳动力市民化的物质保障主要方式之一。尽管只是一个原则性表示, 还没有实施细则和具体解释, 但广东省在宅基地流转方面的改革相当超前和大胆, 在国内尚属首次, 是对土地制度的大突破, 其意义影响深远。实际上, 在广州、深圳、东莞等地区, 宅基地的地下交易市场早已存在, 农民私下签约买卖房屋, 事实上已经形成。因此, 政府出台政策有利于规范市场, 增加农民财产收益, 为城镇化提供更多的土地资源。

这种探索也存在较大风险: 一是随着城镇化率的日益扩大, 受户籍制度、社会保障制度等因素影响, 农民“手中无钱, 脚下无地”成为普遍现象, 如何解除农村劳动力进城落户的后顾之忧, 是迫切需要解决的问题。二是实现农村宅基地自由流转, 可能会引发农民争先恐后地获得宅基地, 再盖房出售, 获取暴利。三是目前很多地方缺乏统一规划, 如果开放宅基地自由流转, 可能会形成建筑的杂乱无章。

2. 重庆的“地票”制度。重庆市在2009 年12 月正式成立农村土地交易所, 推出以“地票”交易为核心的农村宅基地置换流转模式。这一模式是在不改变现行土地制度、不改变土地所有权属的前提下, 充分兼顾国家、集体和农民的利益。重庆在宅基地制度方面的尝试改变了集体土地所有权的性质, 突破了现行法律的规定, 使农村居民转变成了城市市民, 在自愿放弃农村承包经营权的前提下被纳入城市社会保障体系, 农村居民放弃、置换的宅基地可以统一整治、统一规划, 土地资源得到优化配置, 在实践中取得了不错的效果。

但重庆模式有其特殊性, 其背景是村庄布局分散, 没有大的村落, 村民意愿强烈, 有进入市场的条件。而且实践中需要考虑多方面因素, 如“宅基地换社保”模式要使农民有稳定职业, 防止以宅基地换社保为诱饵获取土地资源, 开发房地产, 损害农民权益。

3. 成都的“住房联建”政策。2008 年, 为尽快恢复灾民生产生活, 完成震后农房重建, 成都市出台了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》和《成都市关于坚持统筹城乡发展加快灾后农村住房重建的意见》, 倡导社会力量参与灾后农村住房的重建, 即由受灾村民提供自己的宅基地和出资人联合, 完成住房修建, 政府根据投资者和农户的建设约定分割办理土地使用证、房产证, 保证双方权益。

成都市出台上述联建政策后, 社会资本大量涌入乡村, 许多联建房并没有按规定由农民自住, 有的被开发成观光旅游景点, 别墅成群; 有的被开发商利用, 变相从事房地产开发。由于以上诸多弊端, 联建政策于2009 年年底叫停。

四、推进农村宅基地高效利用的策略建议

阻碍农村宅基地管理改革的关键问题是一“进”一“出”, 体现在“进无门槛”即取得和使用农村宅基地是无偿的; “出有栅栏”指限制农村宅基地的流动。因此, 改革最关键环节要解决两方面问题: 一是要建门槛, 逐步确立农村宅基地有偿使用制度, 增加土地资源的占有成本; 二是要拆栅栏, 逐步放开农村宅基地的流转限制, 增强土地要素的流动性。

( 一) 从国家层面看。主要是适度放开限制, 缓解供需矛盾, 要重点从三个方面进行改革:

1. 对宅基地指标单独列项。从法律角度看, 宅基地属于农村集体所有, 作为所有权人, 理应享有占有、使用、收益、处分的权利, 因此, 建议解除对宅基地的计划限制。一是对农村建房确需占用农用地的, 不纳入国家每年下达的新增建设用地指标管理, 在符合土地利用总体规划和村庄建设规划的前提下, 施行应保尽保, 年底统一核销。二是在符合土地利用总体规划和严格遵守“一户符合条件的农民只能申请一处符合规定面积标准的宅基地”的前提下, 将宅基地从集体建设用地中剥离出来, 作为具有保障性质的特殊用地单独审批, 不再履行农转用程序。

2. 评估和修编土地规划。本着“尊重历史, 承认现状”的原则, 以二调成果为依据, 充分考虑区域差异和经济社会发展情况, 对新一轮的土地利用总体规划进行科学评估和合理修编。一是对宅基地需求较大的中心城镇、中心村, 充分考虑未来发展需求, 适当增加规模; 对需求较小的山区和偏远地区缩减规模, 不再安排新增规模。二是根据不同地区农村建设的实际需求, 扩展村庄允许建设区边界。

3. 进一步下放宅基地审批权限。一是下放审批权限, 由区县一级人民政府负责宅基地审批, 对占用耕地的, 允许集体和农户自行解决占补平衡。二是简化审批程序, 农民提出申请后, 由村、镇严格审核, 报县批准即可。同时, 要缩短审批周期, 制定严格的工作流程, 将农村宅基地审批周期严格限定在35 个工作日 ( 一个半月) 范围内。三是降低审批成本, 对农民宅基地申请过程中的测绘、制图等费用进行减免或补贴, 免收新增建设用地有偿使用费, 减少宅基地申请要件。

( 二) 从省级层面看。当前河北省农村宅基地管理的关键问题是规范和挖潜, 基本思路是盘活存量, 主要途径是有偿。通过有偿占有和使用, 推动宅基地流转、缓解宅基地供需矛盾、实现宅基地高效集约利用, 改变效率低下、布局散乱、粗放浪费的现状。具体要做好五个方面的探索:

1. 统一编制好村庄建设规划。一是结合农村面貌改造提升行动, 设置专项资金统一编制村庄建设规划。二是以当地经济社会发展规划和土地利用总体规划为依据进行村庄建设规划, 依托旧村庄, 调整村庄内部用地结构, 村内各种闲置地、废弃地得到充分利用。三是加强落实, 对不符合村庄建设规划的宅基地不予审批。

2. 开展宅基地的有偿使用试点。《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》 ( 国土资发[2010]28 号) 中明确提出: “经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方, 允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。”建议省政府出台《关于试行农村宅基地有偿使用和退出制度的意见》, 选取经济较发达、供需矛盾相对突出的市县, 进行试点探索。把握好一个目标, 两个标准, 四个原则。一个目标即要以盘活闲置资源, 提高土地节约集约利用水平为中心目标; 两个标准即要合理制定对超占多占的收费标准和对退出住宅的补偿标准; 四个原则即“村民自愿、循序渐进、超占加收、少占补贴”的原则。

3. 加快推进确权登记发证工作。按照2013 年中央一号文件和《关于切实加快推进农村集体土地所有权确权登记发证工作的通知》 ( 冀国土资传[2012]41 号) 要求, 加快推进农村土地确权登记发证工作, 特别是要妥善处理好农村违法宅基地问题, 要按照“因地制宜, 全面覆盖”的原则, 查明土地历史使用情况和现状, 对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的, 尽快补办用地手续。确保年底前完成建制镇农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证任务。

4. 及时叫停联户建楼。联户建楼情况是河北省当前遇到的新问题, 更多体现了村民的自发性, 实际中面临诸多问题: 一是缺少国家法律、法规及相关政策的指导, 缺乏政府的引导和科学规划。二是涉及住建、国土、交通、环保等多个部门, 协调和管理难度大。三是工程质量无法保障, 运作风险高。鉴于四川省成都市的经验教训, 建议在找到合理规范的方法前, 暂时叫停联户建楼。

摘要：近年来, 随着我国工业化、城镇化的不断发展, 社会对于城市建设用地的需求激增, 引起城市周边大量耕地的减少。而且, 农村的自建住房也大量占用耕地, 这些都会威胁国家粮食安全和生态安全, 导致人地矛盾突出。本文通过对河北省农村宅基地管理情况的调研分析, 总结当前农村宅基地发展的新特点, 宅基地管理面临的新问题, 提出农村宅基地合理有效利用的策略建议。

关键词：新型城镇化,农村宅基地,有效利用

参考文献

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[3]张振勇.利益博弈、统一一致性与农村宅基地制度演化[J].西北农林科技大学学报 (社会科学版) , 2014, 3

[4]郭冠男.城镇化背景下农村宅基地制度及其权益研究[J].宏观经济管理, 2013, 11

[5]马智利, 先静.基于城乡统筹背景下宅基地置换住房券制度设计[J].农村经济, 2012, 1

农村宅基地管理规定 篇8

摘要:农村宅基地具有生活和生产双重功能，但由于农村宅基地无偿无期限和无流动的使用制度，在一定程度上导致了农村宅基地的无序扩张，土地资源的严重浪费和城镇化进程的缓慢等。本文从宅基地管理的现状入手，分析了存在的主要问题，针对这些问题提出了意见和建议。

关键词:宅基地;管理;现状;问题;对策

农村宅基地管理问题，是土地管理工作最前沿、最基础性的工作，是我国农村生产生活中最复杂、最棘手的问题 ，直接关系到土地特别是耕地资源的保护与利用和农民的生产生活，直接关系到国计民生问题。直接影响到农村的社会稳定以及新农村建设的进程

一、农村宅基地管理的现状、存在的主要问题及原因分析

近年来，党和政府高度重视把土地资源定位为参与宏观调控的主要手段，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》下发后，特别是《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》进一步明确土地管理和耕地保护的责任文件精神，明确各级政府是土地管理和耕地保护的第一责任人。但是，随着农村经济的发展，农民生活观念的逐渐变化，特别是在中央惠农政策的大环境下，农村农民住宅建设空前活跃，由于各地的地理位置、自然条件不尽相同，导致目前农民建房还存在着不少的问题，破坏、闲置浪费耕地现象随之大量出现，土地尤其是耕地资源被浪费、被占用的违法现象屡禁不止，日益严重。主要表现在以下几个方面。

1.农民建房处于无政府状态，违法占地严重，村庄规划执行困难。近几年，党中央、国务院对建设社会主义新农村的高度重视，各相关部门也要求各地必须制订村庄发展规划，今后各村庄的发展和建设必须按规划进行。这一政策的出台，对于今后合理利用土地、优化村庄环境，改善村容村貌起了很好的规范作用。但是在实际操作中，由于有的规划起点高、标准高，不太符合实际，在实践中无法操作；有的虽然符合实际，但要损害到大多数人的眼前利益，操作起来也困难重重，阻力不小。

农民对惠农政策在认识上产生误区。农村税费改革取消了对农民建自用住宅的收费，这一政策深受广大农民群众的拥护。但是农村村民片面理解农村税费改革的政策，认为无论在何种情况下，只需要5元钱的工本费。于是，农村抢占耕地建房成风。同时，无偿使用宅基地，使农民认为耕地保护与己无关，对土地(耕地)的重要性、耕地减少的危险性认识不足或根本没有认识，助长了滥占乱用耕地现象禁而不止。尤其是近几年在减轻农民负担的大环境下，进一步助长了农民滥占土地乱建住房，农民建房用地处于无序状态，农民违法占用耕地的现象十分普遍。

2.一户多宅普遍存在。目前在农村，大多数农户都有两处或多处以上的宅基地。产生这一现象的原因，主要是因为随着人口的增加，原有的居住面积已经满足不了人们的需求。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。而没有明确分家立户的具体条件，对“一户一基”可以有不同的理解，使农民建房立户“一户一基”的原则被曲解。另外，对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定，在字面上看是极为严肃的，但从多年的执法实践来看，此规定执行难度很大，难以操作到位。

二、对策及建议

1.因地制宜，制订科学合理村庄发展规划。要科学合理利用土地，首先要从实际出发，因地制宜，制订和编订与本村相适应的村庄发展规划和用地规划。这也是合理用地的前提和基础。其次，要严格按照规划进行操作，避免乱圈乱建。造成土地资源的浪费。

2.要强化监督，加大违法用地查处力度。对一些违规建房、占用耕地建房的，一经发现，立即查处，做到严格执法，依法办事，该罚的就罚，该拆的依法拆除，加大处罚力度，这对于规范农村建房是一项必要的措施。

3.改革违法处罚执法依据和有关规定。改革现行法律法规对违法占地的处罚规定，对违法占地由拆除为主，改变为经济处罚为主。对农村村民违法建房行为作出严格地罚款处罚规定，即对农村村民违法建房的，可处以超过正常建房有偿使用费数倍的罚款，以增强法律的可操作性。可以探索对违法占地的简易处罚程序，从法律角度予以规定，对初期的违法建筑物可以先行强制拆除，以防违法占地建房既遂后难以执法。

4.制订符合我国现实农村国情的宅基地流转的法律制度。合理的宅基地流转政策，可以有效的解决宅基地、房产的闲置问题，减少土地浪费。

参考文献：

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[5]秦兆勋 任金生,农村宅基地管理的有效途经分析，山东省农业管理干部学院学报，2008年第02期.

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