对农村宅基地使用权

对农村宅基地使用权（通用12篇）

对农村宅基地使用权 篇1

1 我国农村宅基地使用权相关概念、现状

宅基地作为与房屋不可分割的部分, 指农民在规划的农村居民点内专门用于建造房屋 (住宅) 为目的的那部分土地, 即指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地, 包括建了房屋的土地, 建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。农村宅基地使用权, 是指农民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益权利。按照《中华人民共和国土地管理法》、《土地管理法实施条例》、和《基本农田保护条例》等相关法律法规的规定, 当前的宅基地使用权管理制度可以概括如下: (1) 宅基地所有权归集体所有, 农民拥有长期使用权; (2) 宅基地使用权无偿使用, 平均使用权, 即实行一户一宅, 宅基地面积要基本相当, 按各地相关规定分配宅基地面积; (3) 宅基地的使用权申请乡政府批准, 县政府备案; (4) 宅基地使用权不能流转, 某些情况下不能继承, 例如已经拥有一处宅基地的农户不能继承其亲人遗留或遗弃的宅基地; (5) 宅基地在农村户籍人口内部可以有条件出售, 但城市户口的人购买农村宅基地不受法律保护。

2 当前农村宅基地使用权存在的问题

现行的宅基地制度有较浓厚的计划经济体制色彩, 但是在市场经济主导的现代农村, 必然受到冲击, 主要有一下几个方面:

(1) 产权不清, 一户多宅, 引发社会不公;农村宅基地和住房都空置严重, 有人在2005年豫东南某镇宅基地利用状况进行了实地调查, 结果如下:

正如上表显示的十二个行政村绝大部分都存在着宅基地的超标使用, 一户多宅现象非常普遍;同时都不同程度的存在着宅基地的控制现象, 最高为22.19%, 占该村所有宅基地的五分之一强, 宅基地和住房空置严重。

(2) 私下交易, 形成宅基地的隐形市场;随着农村经济结构的调整, 农民面对旺盛的用地需求, 使之集体土地成为城镇有限存量土地市场的重要补充。农民宅基地使用权的字符流转越来越普遍, 宅基地隐形市场已成一定规模并有迅速蔓延趋势。但由于立法的相对滞后, 宅基地市场管理处于失控状态, 造成了集体土地资产的大量流失, 冲击了国有土地出让市场, 影响土地资源的合理配置, 一定程度上造成土地供求关系的失衡。

(3) 形成“空心村”, 不利于村庄规划。据调查, 不少农户为了在宽敞的地方建房, 占用好地、平地甚至耕地, 便形成了村内旧房无人住、村外新房争相建的“空心村”现象。据初步统计, 经济发达村空户率达30%、贫困村也达20%——25%。

3 解决问题的对策

(1) 建立健全宅基地使用权流转市场, 引导农民通过流转市场交易获得或处置其依法拥有的闲置宅基地及地上附着物, 提高农村集体土地资源尤其是宅基地使用效率。

①严格按照占补平衡原则, 与城市住房用地相挂钩, 创新农村宅基地“纵向流转”。当前我国宅基地的大量闲置与城市住宅用地供应紧张形成鲜明对比, 因此可以考虑置换的方式, 将农村闲置宅基地“置换”为城市住宅用地。具体的说, 借鉴国家对耕地的“占一补一”原则, 减少一块农村宅基地, 增加一块同等面积的城市住宅用地, 这样可以实现城市住宅用地的敞开供给 (目前主要是房价过高的大中城市) , 同时又能实现农村宅基地的有效流转。

首先, 针对城郊结合部区域, 可以考虑几种方式:第一, 政府部门成立专门的土地整理机构, 进行置换工作。对城郊拥有大量空置宅基地的集体, 给以适当的补偿, 将其空置宅基地回收整理, 达到一定标准后, 置换出相同面积的城市住宅建设用地;第二, 开发商联合实施置换工作, 政府进行全方位监督, 对其置换出住宅用地建筑结构、价格进行指导。第三, 购房者个人申请, 实施置换工作, 程序大致与上述相同。个人认为, 开发商联合进行置换工作, 政府相关部门进行有效监督的方式是最为经济的, 一方面可以有效避免“地价推高房价”等政府现行的城市土地使用权出让存在的弊端, 有效抑制城市地价房价非理性暴涨。另一方面, 克服购房者个人从事该项工作的困难, 更好的体现效率与公平。

其次, 按照行政区划进行统一考虑, 国家以现有的各省市 (自治区) 耕地面积为基础, 将非农建设用地的增长率指标确定下来, 各省市再依据所辖地市具体情况进行指标分解。依此类推, 依照上述方式, 按照“占一补一”原则, 进行农村宅基地与城市建设用地的对等置换 (进行置换的宅基地必须经过整理, 使之达到一定的农业生产用地标准) , 可以在促进城市化进程的同时, 有效地保护有限的耕地资源。

②改变现有的单一“纵向流转”模式, 尝试一定范围的横向流转。“单一纵向”流转是指宅基地的使用权由原来的集体所有转变为国家所有的转变, 随着经济社会的不断发展, 城市化进程的加速和新农村的推进, 客观上要求扩大农村宅基流转范围, 多样化宅基地流转方式。笔者认为, 可以尝试在不改变农村宅基地集体用地性质的前提下, 相对扩大流转范围, 创新流转方式。第一, 在一定行政区域内, 以集体为单位, 尝试宅基地在农村集体单位间的自由流转。例如, 甲乙为两相邻集体单位, 甲单位人口众多, 拥有大量闲置宅基地, 交通等设施相对便利;单位乙人口较少, 这样, 甲乙两单位可以通过协商, 以甲提供宅基地, 乙支付相应价款或进行耕地置换等方式, 实现宅基地的流转。同时, 政府将居民点众多分散的、闲置的宅基地集中整理, 使之达到农业生产条件, 有效增加农业生产用地供给;第二, 宅基地在农民个人之间的流转。如果甲乙二人均为农业户口, 且存在相应的供求关系, 再不改变宅基地用地性质的前提下, 可以实施自由流转。

总之, 不断扩大宅基地流转范围, 建立健全农村宅基地流转市场, 实现农村宅基地的有效流转, 无论对新农村建设, 还是城市化健康发展, 亦或耕地资源的有效保护都有重要的实践意义。

(2) 强化农村宅基地使用权的申请审批, 并与多方监管相结合, 形成规范的审批、执行和有效的监管的宅基地使用权的获得体系。

法律规定, 宅基地的使用申请是乡镇政府批准, 县政府备案。实际执行中, 对一户多宅、宅基地超标使用的现象不甚了解, 另外相关管理者的漠视和不作为, 也在一定程度上恶化了宅基地使用状况。因此, 应规范农村宅基地使用权的申请审批, 从认识和行动上提高强化宅基地使用的重要性;引入村民、上级机关多方监督制度, 真正的做到宅基地审批、使用的公平、公开和公正, 实现农村宅基地的合理配置和高效利用。

摘要：农村宅基地使用权是农民所有的一项重要的权利。在现阶段, 农村宅基地的使用方式社会经济的重要发展具有重要的意义。从农村宅基地使用权概念、现状着手, 在分析现存问题的基础上, 就农村宅基地的合理配置和有效使用提出若干建议。

关键词：宅基地使用权,思考

参考文献

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对农村宅基地使用权 篇2

论文摘要 农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，自土地改革运动以来，农村宅基地使用权制度建设致力于保障农村人口居住权，实现居者有其屋。由于历史遗留和新生的一些因素，目前我国农村宅基地初始取得制度在主体范围、取得方式的无偿性、取得程序的性质等方面还存在着诸多问题亟待解决。

论文关键词 宅基地使用权 初始取得 制度完善

一、我国农村宅基地使用权初始取得的特点

在当前中国农村，宅基地的所有权归属于农村集体经济组织。农民想建房，必须取得宅基地使用权，取得方式有两种：一种是从宅基地所有权人处取得；一种是从其他宅基地使用权人处受让取得。前者就是本文要探讨的初始取得，后者为继受取得。它具有以下特点：

1.主体特殊性，唯有本集体经济组织的成员具有主体资格，非本集体经济组织成员的外村居民和城市居民不能享有宅基地使用权初始取得资格。

2.客体特殊性，农村宅基地使用权初始取得的客体仅指农村集体经济组织所有的土地，排除国家所有的土地，同时这也就决定了宅基地使用权是不能自由转让的，只允许在集体组织成员之间进行转移。

3.取得的无偿性，我国农村宅基地初始取得是无偿取得的，这是因为我国农村宅基地使用权的取得具有福利的性质。

4.取得的唯一性，现行《土地管理法》第 62条明确确立了“一户一宅“的原则，规定农村集体经济组织成员能且只能拥有一处宅基地。

二、宅基地使用权初始取得制度存在的问题

我国已经初步的建立了社会主义市场经济制度，但是在宅基地使用权取得的法律规制上却仍旧带着浓厚的计划经济的色彩，如宅基地使用权审批划拨制度、禁止宅基地使用权转让制度等，均己不能适应社会主义市场经济的发展需要。历史遗留因素和随着时代发展所带来的新情况，使得宅基地使用权初始取得制度存在着一些尚未解决但又亟待解决的问题。

（一）我国宅基地使用权初始取得主体产生的问题

主体问题是当前宅基地使用权初始取得制度所存在的问题当中尤为突出的问题。宅基地使用权初始取得的主体问题就是谁具有初始取得宅基地使用权的资格问题。我国宅基地使用权初始取得的主体资格问题主要包括：

1.主体扩大化。虽然根据《土地管理法》等相关法律规定明确禁止农村村民向城市居民卖出宅基地，禁止城市居民在农村购置宅基地，但《村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第 116号）第 18条所作出的城镇非农业人口居民，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，依旧可成为宅基地使用权的主体的规定至今仍然有效。这是下位法超越了上位法的规定，使得我们不得不承认的是农村集体经济组织成员实践上并

非是唯一的宅基地取得主体。

2.监督体制不完善带来的主体问题。当前我国农村集体经济组织的组织体基本上是以村民委员会的形式存在。国家为更好的落实民主，将更多的权利赋予给这些农村集体经济组织。但正是因为如此，使得农村集体经济组织的管理人员有了进行违规操作的机会。特别突出的情况就是这些管理人员经过形式“民主”，让其刚出生的新生儿本是城市居民户口的直系血亲落户农村集体经济组织，使其成为了农村集体经济组织成员，拥有申请获得农村宅基地的权利，也就是说其初始取得的主体条件适格，而这就损害了其他集体经济组织成员的利益，占用了农村宅基地资源。

（二）我国宅基地使用权初始取得无偿性产生的问题

宅基地使用权的取得是基于农村集体经济组织分配取得，不是基于交易获得的。这是保障农民生活的基本条件，也是农村居民跟城市居民相比较，取得的最低生活保障。宅基地使用权的取得是根据我国国情，处理好人民内部矛盾所作出的合理规定。宅基地使用权取得的无偿固然在很大程度上保障了农村居民的权益，但是在现今也引发了诸多问题：

1.在目前和可预见的时期内，土地管理制度不完善，监督不到位，在不要白不要”的心理下，无偿制度会出现“一户多宅”，宅基地闲置现象，土地被超占、房屋多建，大量耕地面积将被侵占、被浪费。

2.宅基地使用权取得是无偿的，其价值缺乏用货币去实际性的衡量，那么取得主体很难在该宅基地使用权上形成高的使用价值关注度，简而言之，就是宅基地不能得到充分使用，这也就是当前大量的宅基地被闲置的一个很大成因。

（三）我国宅基地使用权初始取得程序产生的问题

根据当前我国实施的《土地管理法》规定，农民需要获得农村住宅用地采取的是行政许可的模式。虽然说确立行政许可模式在具有其积极意义的，但也对当前农村宅基地使用权取得制度的发展带来了很大的负面影响，存在着突出的问题：

1.《宪法》、《民法通则》以及新《物权法》都明确的规定我国农村集体经济组织对农村宅基地具有所有权，并受到法律的保护。也就是说农村集体经济在法律上是享有对宅基地的各项权益，包括了占有、使用、收益、处分的权利。而当前宅基地使用权初始取得的行政许可模式规定的是要经县级政府的批准，这就使得《宪法》等法律条文规定的农村集体经济组织的所有权成为了实质上的“形式”。

2.现实当中，政府对于农村宅基地使用权初始取得的各项资格审查基本上属于形式审查，这种审查方式一方面会由于政府对于申请者的实际情况不了解，对于申请者对宅基地使用的实际需求不确定，也就是说资格审查主体在很大程度了是不能实际掌握申请者的实际状况的，所以在实践当中往往会发生错误的审批。

三、宅基地使用权初始取得制度之完善

笔者认为正是因为当前现行的法律法规的不完善之处难以应对宅基地使用权初始取得制度发展的历史遗留问题和所面临的新情况，所以完善宅基地使用权初始取得制度，以此来保护农村居民对宅基地的合法权益，保护现有耕地、林地，控制宅基地用地，推进社会主义新农村建设具有重大的理论和实际意义。

（一）建立宅基地使用权申请主体资格依户口所在地确定制度

建立完善宅基地使用权申请依户口所在地制度是针对当前我国宅基地使用权初始取得制度当中存在的主体问题提出的，该制度具有实施基础和实践可行性，因为我国实行较为严格的户口管理制度，每单位农村“户”都在公安部门中登记造册，哪些主体具有主体资格条件，是真正意义上的农村集体经济组织成员一目了然。建立和完善宅基地使用权申请依户口所在地制度应做好以下几个方面：

（1）废除实践当中依旧有效实施的与《土地管理法》当中关于主体内容相抵触的法律条文，比如《村庄和集镇规划建设管理条例》当中关于适格取得宅基地使用权主体资格的条文，实现法律规范的统一性，确保主体明确性；（2）改革户籍管理制度，加强户籍管理，完善户籍登记制度，确保每单位“农村户”都登记造册，以此方便宅基地使用权申请依户籍所在地制度的有效准确实施。（3）要禁止非本村集体经济组织成员获得宅基地使用权取得的权利，非本村集体经济组织成员在其户籍所在村已有获得宅基地使用权的权利，若允许其在另村集体经济组织申请获得宅基地使用权，就会导致多占、超占宅基地。

（二）建立宅基地使用权有偿取得制度

在社会主义市场经济条件下，建立和完善建立宅基地使用权有偿取得制度是可取的，有以下几个方面的原因：

（1）在当前农村土地面积数量缩小，耕地面积日趋减少，农业使用面积日益紧张的时代背景下，利用建立适当有偿的宅基地使用权初始取得机制将在很大程度上增加农村居民申请获得宅基地用地的经济成本，使得原本在无偿取得制度下利用法律漏洞获得取得主体资格，或者多次申请宅基地用地的农村居民或城镇居民放弃获得农村宅基地使用权的主观意识，以此来保护农村宅基地使用权初始取得制度的有效运作；（2）市场经济条件下，土地的价值应该被体现，以此来展现其实际存在的使用价值。在目前农村社会当中，有很多宅基地被农村居民不经意的闲置不用，大量宅基地用地被浪费，建立有偿的宅基地使用权取得机制将提高农村居民对宅基地的使用意识。

（三）宅基地使用权实行行政确认取得制度

当前宅基地使用权初始取得的行政许可程序模式失当之处颇多，构建新的宅基地使用权取得程序是十分必要的。行政确认是指行政机关和法定授权的组织依照法定权限和程序对有关法律事实进行甄别，通过确定、证明等方式决定管理相对人某种法律地位的行政行为。在当前建立宅基地使用权初始取得当中确立宅基地使用权取得程序为行政确认制度是具有可行性的：

（1）由于当前行政许可模式带来的问题，很大程度上侵犯了农村集体经济组织的合法权益，抑制了具有农村宅基地所有权的集体经济组织的功能发挥；（2）行政确认的程序模式使宅基地使用权初始取的实际审查和确认主体将变成农村集体经济组织，行政机关只要最终形式确定就可以了，这种模式也就使得农村集体经济组织真正的拥有处分宅基地用地的实际权利。

在完善法律和监督的前提下，由集体经济组织审查申请者主体资格、宅基地范围等事项，决定是否给予宅基地使用权，通过后，由集体经济组织依授权颁发证书，报县一级土地管理部门，土地管理部门对该法律事实进行登记确认并进行备案。权利从真正意义上转向给了农村集体经济组织，政府所要做的只是对该法律事实进行权利属性的行政确认。

四、结语

论我国农村宅基地使用权的转让 篇3

一、我国农村宅基地使用权概述

农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，它是农民维持其生产、生活的一项重要权利。主要有以下几个特征：

(一)农村宅基地使用权主体的特定性。在我国，农村宅基地仅限于本集体经济组织内部成员享有使用权，该集体经济组织成员申请宅基地只可以向本集体经济组织提出。

(二)农村宅基地使用权取得的无偿性。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。农民申请宅基地使用权，需要经过乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。农村宅基地使用权的取得，原则上是无偿的。这充分体现了农村宅基地使用权的福利性，即保障农村村民“居者有其屋”。

(三)村民一户只能拥有一处宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

(四)农村宅基地使用权转让的范围特定。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。”由此，我国法律将农村宅基地使用权转让限定于本集体经济组织内部。

由此可以看出，我国农村宅基地使用权具有主体的特定性、使用的无偿性、数量的有限性和转让范围的特定性等特点，具有浓厚的福利性质和较强的社会保障功能，是维系几亿农民基本生存权利的基础。

二、我国农村宅基地使用权自由转让的利弊分析

随着社会经济的发展，农村闲置房屋不断增多，农村房屋所有权转让也越来越频繁。伴随着农村房屋所有权的转让，农村宅基地使用权的隐性转让也在不断增加。《国土资源部<关于加强农村宅基地管理的意见>规定》：“宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。”因此，我国只允许农村宅基地使用权在本集体经济组织内部转让，严禁农村宅基地使用权在城乡之间转让。

关于如何规范农村宅基地使用权的转让，学界提出了不同的观点，有的学者认为，宅基地使用权可以在城乡之间自由转让；反对者则主张，农村宅基地使用权只能在农村集体经济组织内部进行。

(一)自由转让论者的理由及评析

赞成者认为自由转让可增加并充分实现农民的经济利益，具有重要的经济价值。

1.以农民为“弱者”，而由立法者充当其“监护人”，未必真正维护了其利益。“弱者”并非“弱智”，农民自有农民的智慧，立法者不必杞人忧天。保护农民的利益，真正的症结不在于防范城市居民对农村集体土地的“侵入”，而在于防范国家和行政机构对于集体土地的“侵入”和肆意剥夺，后者才是真正的农民利益的威胁所在。仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，会损害出卖人的利益。

2.现实中，农村宅基地使用权的转让多为隐形转让、随意定价。一方面，农村宅基地的价值不能得到合理体现，农房的出租或者转让，只是房屋的收益，农村宅基地近乎无偿使用；另一方面，集体经济组织的所有权不能得以实现。农村宅基地所有权归集体经济组织，农民只有农村宅基地的使用权，则农村宅基地使用权和农房转让的收益应在集体和农民之间分配。在现行条件下，如果农户转让住宅的所有收益都归个人所有，那么集体经济组织想要分配增值收益不可能实现。禁止农村宅基地使用权交易的制度，在建立之初，对保护农民的合法权益起到了积极的作用。在市场经济的今天，该制度已经暴露了其弊端，必须进行相应的调整，允许农村宅基地使用权在一定范围内转让。规范农村宅基地使用权的转让，是法律界不可回避的问题。

3.强行禁止城镇居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上十分困难。尽管目前宪法尚未赋予公民迁徙自由，但在户籍制度已经放开的情况下，城镇居民和农村居民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城镇居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的”。城镇居民受让农村宅基地使用权，必须符合农地转用审批制度的规定，同时要经过本集体同意，进而对我国农业生产和耕地保护不会造成损害。

笔者认为，顺应社会经济的发展，扩大农村宅基地使用权转让的范围是必要的。然而，在我国，农村宅基地使用权具有社会保障功能，农村宅基地是维系几亿农民基本生存权利的基础，为此，必须对农村宅基地使用权予以充分保障。中国的城市化发展还不全面，尤其在广大农村地区，农村社会保障体系还没有完全建立起来，农民的私有财产无论从数量上还是从增长速度上都远远落后于城市居民，其住房安全保障在农村显得尤为重要。如果允许城镇居民购买农村宅基地使用权，将会造成农村宅基地的不断减少，对农村居民的生活构成严重威胁。因此，禁止城镇居民购买农村宅基地使用权，合理限制农村宅基地使用权的转让是使“居者有其屋”、保证农民不会成为流入城市的无业游民、避免两极分化的需要。

(二)自由转让吾定论者的理由及评析

反对农村宅基地使用权自由转让的学者则认为，自由转让会导致失地农民流离失所，而将宅基地使用权的转让限制在集体经济组织内部可以保障农民的基本生存利益，具有重大的政治意义。

1.农村宅基地交易与农村宅基地分配制度互不相容。农村宅基地分配制度有两个含义：其一，农民有权基于生存的理由无偿取得定量的宅基地。每户居民只能分得一处宅基地以及每户用地标准，确保了每户农民都能得到一块栖身之地。无论贫富，结果均等，富者不能多占，贫者不会少得，体现了强烈的社会公平，实现了基本的社会保障。其二，宅基地分配必须真正起到使农户安居乐业的作用。宅基地使用权不得抵押、转让或被强制执行，确保了每户居民不因贫穷而流离失所。按户分配一处住宅决定了宅基地的不可交易性，宅基地的不可交易性决定了按户分配一处住宅的有效性。如果农户可以多次或多处分得宅基地，就没有必要禁止宅基地交易，反正卖地不怎么影响农民

的安居；如果宅基地可以交易，就很难坚持按户分配一处宅基地，因为卖了地后农户还得生存下去，总得有存身之处。

2.农村宅基地交易主要是满足强势群体的利益诉求。财产并不是因为流通而成为真正意义上的财产，农村宅基地交易可以解农民的燃眉之急，却带来农民无家可归的后果，这种救济的代价过于昂贵。得益于农村宅基地交易开禁的是中国社会中属于强势群体的那些人：有本事分到多处或超标准宅基地的农民，有能力在农村买地盖房的城里人，从事房地产行业的商人、掮客和投机者，农民并不能从中得到实实在在的利益。

3.土地管理法应当坚持农村宅基地不得交易，其他形式的流转必须有明确的法律依据。农村宅基地的使用权必须以自用为目的，以身份为前提，不得以买卖、抵押、租赁、赠与及其他方式移转给集体组织以外的自然人和法人。除继承外，农村宅基地使用权在集体组织内部的移转必须经过集体组织的同意，并且必须具备土地管理法及其他法律规定的移转事由。禁止集体经济组织以外的人取得农村宅基地使用权。

笔者认为，鉴于农村宅基地的福利性质及社会保障功能，不允许农村宅基地在城乡之间自由转让是可行的。然而，从实践来看，农村承包权转让机制的建立客观上要求宅基地使用权的转让不宜再局限于本集体内部，否则，当外来人员受让或者以其他方式取得土地承包经营权以后，其建造住房所需的宅基地，只能通过受让本集体农户的宅基地使用权来解决，而允许非本集体经济组织成员通过房屋转让取得农村宅基地使用权，有利于保证农地承包权的顺利流转。对宅基地的转让施加过多的限制，是与经济规律相违背的。

三、完善我国农村宅基地使用权转让制度构想

在社会经济不断发展的今天，为了更好地维护农户的合法权益，充分保障农户“居者有其屋”，合理体现农村宅基地的资产价值，笔者认为，我国农村宅基地使用权的转让应区别对待，即区分单纯农村宅基地使用权的转让和农村宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让。单纯宅基地使用权的转让应该限于集体经济组织内部农户之间，而农村宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让则可以发生在不同集体经济组织的农户之间，这种区分对我国农村宅基地使用权转让制度设计将有重要的意义。

(一)把未建房屋农村宅基地使用权的转让限制在集体经济组织内部。一方面可以解决有两处以上宅基地或确有宅基地转让需要的农户的房屋转让问题；另一方面，也可以为需要宅基地的农户提供便利。为了规范单纯农村宅基地使用权在集体组织内部的转让，法律应该对此作出规定：曾经申请过宅基地使用权，因宅基地使用权的转让而没有宅基地的农户，不得再申请宅基地使用权；因宅基地使用权的转让而拥有两处以上宅基地的农户，应该向集体缴纳一定的宅基地使用费；因宅基地使用权的转让而拥有一处以上住宅的农户，仍然可以申请宅基地，但应该缴纳宅基地的使用费。

(二)允许宅基地上有房屋的宅基地使用权在不同经济组织的农户之间转让，有利于保证农地承包经营权的顺利转让。随着我国家庭联产承包责任制改革进一步深化，异地承包现象逐渐增多。转包方将土地转包出去后，多会外出务工，其宅基地和房屋便闲置下来。若允许农村宅基地和住房在集体经济组织内部流转，于异地承包、规模经营的农民，可以通过购买或租赁当地农房，降低生产成本，更好地行使土地承包经营权或经商的便利；于进城务工的农民，则可以增加一条融资渠道，降低城市务工生活成本。法律应该对此作出规定：允许集体经济组织以外取得土地承包经营权的农户，农户向外转让宅基地使用权的，必须经本集体同意且本集体内符合宅基地使用权分配条件的成员享有优先受让权；通过转让取得宅基地使用权，但应该向该集体缴纳一定的宅基地使用费。

四、结语

通过区分未建房屋的宅基地使用权的转让和宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让，将单纯宅基地使用权的转让限于集体经济组织内部农户之间，宅基地上有房屋的宅基地使用权的转让则发生在不同集体经济组织的农户之间，来完善我国的农村宅基地使用权转让制度。我国农村宅基地的资产价值将得到合理的体现，农村经济的活力将得到进一步的释放，农民的生存权益和经济利益也会得到进一步的保障。

对农村宅基地使用权 篇4

一、宅基地使用权概念

出台物权法以前学界对于此权利的界定有这几个观点: (1) 此权利是民事主体将住宅地作为目的对土地使用的权利; (2) 此权利指的是我国公民可以依法获取国家、集体全部宅基地上建设房屋, 从而使用、居住的物权; (3) 宅基地使用权指的是农村集体组织内的成员, 可以依法的享有集体全部土地上建造房屋的一种权利。而这三个定义确有着一些区别:第 (2) 定义是将公民作为权利主体的;第 (3) 定义是将农村居民作为权利主体的, 而权利的客体也是不同的;第 (1) 定义和第 (2) 定义中包括了国有土地的使用权和集体土地的使用权, 但是第 (3) 定义却没有指出有国有土地使用权。20世纪50年代宅基地就存在着, 而那时对于城乡宅基地我国的态度都是相同的, 但是随着现在城乡差异不断的拉大, 城镇的住宅用地也越来越紧张, 而此时城镇房地产业逐渐的兴盛起来, 对于这样的情况, 我国在20世纪就在城市实施起了有偿出让国有土地这一制度, 因此无偿申请宅基地的制度也得以废止。

二、宅基地使用权的相关法律关系

1、使用人权利

(1) 占有权:此权利指的是宅基地的合法使用权人对于农村宅基地有着控制、实际管领的一种权利, 而占有权也是使用权人对宅基地进行支配的一个基础条件。通常来说, 占有权是所有权中的一种权能, 和所有权是可以分离的, 那么当两者分离的时候, 非所有人占有权也应受法律保护, 但是在现行的立法中, 却是没有允许出租、抵押宅基地的, 那么在这样的制度下宅基地占有和权利人就是不能分离的。

(2) 使用权:此权利指的就是住宅地的使用权人可以行使权利建设住宅 (包括附属设施) , 从而满足生活所需。

(3) 请求权:当自身宅基地的使用权遭到了侵害时, 权利人有权经过物权保护请求来保护自身权利。物权保护请求权就是当物权人受到危险、侵害的时候, 可以要求恢复物权原有形态的一种权利。根据我国现有的物权法来看, 当宅基地使用权人的权利遭到侵犯时, 有权请求返还原物、排除妨害、确认物权, 也可以以仲裁、诉讼、调解等方法来进行解决。

2、变更宅基地使用权 (流转方面)

变更物权分为狭义和广义两种, 狭义物权的变更指的是物权内容、客体的变化;广义物权的变更指的是内容部分改变和物权主体更迭。对于权利人来说, 物权主体的变更是属于物权取得。关于宅基地问题很多学者都经常用“流转”来代指宅基地变更, 根据现在的有关文件和立法, 在关于农村土地经营权发生变动的时候都是用“流转”来描述的, 而从语义角度来说, 流转指的就是资金、商品流通时候的周转。现在的相关法律文件并没有对流转一词给予明确法律含义, 但是在“农村土地经营权流转管理办法”中说, 流转就是承包方对农村土地取得了承包经营权从而进行互换、转包、转让、出租等方式的流转, 那从这点上我们就能看出流转所涵盖的内容是很广泛的, 像是互易、转让、出租这些都是法律上所指的流转方式, 而在这个层面来说, 流转也就等于了物权变动。

我国对土地的管理是很严格的, 自由流转宅基地在法律上并不具有可能性, 在物权法的第152条中我们就能看出来:权利人可以享有使用、占有这两个权利, 但是却没有处分、收益这两个权能。国务有两个文件就严格的规定了城镇居民不能在农村购买任何的基地, 那么在买受人立场来看这也就限制了市场的交易规模, 但实际上流转农村住宅这样的现象却是存在的。我国审判实务部门表明流转是不能放开的, 如果允许流转那么就要满足下面这几个规定: (1) 转让人必须有超过二处的农村住房, 其中包括基地; (2) 受让人和转让人要是一个集体组织内的成员; (3) 受让人没有任何的宅基地、住房, 而且也要达到宅基地使用权的分配要求; (4) 进行的转让行为必须要得到其集体组织的统一; (5) 不能单独的转让宅基地使用权, 要想转让就一定要和建造住房一起转让。而审判实务部门对抵押农村住宅是认为其无效的。个人认为立法者控制抵押的目的是因为实现抵押权会让宅基地变成事实上的转让, 所以才对其限制的, 那么在此此角度来说, 转让和抵押应该同样都受到限制, 不应该是对这两个“孪生兄弟”用双重标准要求。

三、继承农村宅基地使用权的现状

1、继承农村宅基地使用权的人都是本集体组织内的成员

在这样的情况下, 继承法规定继承人要合法的继承房屋, 而且要达到房地一体转移这一规则, 那么宅基地的使用权也应该是继承人来继承, 而如果宅基地的面积超过了相关标准, 那么超过部分的面积就要退还给集体。在“土地使用权和所有权若干规定”中的49条和51条虽然对土地继承进行了相关规定, 但是对于上述超过的面积并没有明确规定, 而这也就致使各个地方的操作不规范这一问题。

2、继承农村宅基地使用权的人不是本集体组织内的成员

这样的情况是很复杂的, 在实践过程中通常有这几个做法:

(1) 有些地方允许其继承, 假如其宅基地房屋灭失了, 那么其集体组织就要立刻的收回使用权, 同时也不能重新的建造任何房屋;

(2) 有些地方是强行的收回宅基地, 同时对继承人给予相应的经济补偿;

(3) 有些地方是让集体组织来责令继承人在限定的期限内拆除房屋, 然后强行收回。

这三种做法都严重的损害了公民财产处分的权利, 和《继承法》是完全不符的。

四、宅基地使用权理论上的缺陷

1、原因一——农村社会保障问题

有人认为宅基地对于农户的保障作用是由农民当前生存状况和土地资源当前状况来决定的, 也就是如果农民丧失了宅基地那么他们的生活也就不能得到保障。在宅基地分配方面来说, 表面可以基于生存理由来无偿的获取定量宅基地。不管是贫是富其结果都要一致, 贫困者不少占, 富者不多占, 这体现出了社会的基本保障和社会公平。在宅基地流转方面来说, 不能转让、抵押宅基地的使用权保证了每个农民不会因为贫困而失去安身立命之地。如果说土地承包权就是耕者有田耕, 那么宅基地使用权就是居者有地而居, 而这二者就构成农户吃住这两个基本生活保障。宅基地很稀缺的, 也是人们生活的必需品, 而保证每一位农民能够生活下去的最基本措施就是定量分配宅基地。配给制度规定宅基地使用权是不能交易的, 而宅基地使用权的不可交易性则确保了配给制度实施的有效性。

2、原因二——农村社会稳定问题

将农村社会保障的问题进一步延伸就是农村社会的稳定问题, 有人认为限制转让宅基地的同时也就维护了社会稳定, 阻止了弱势群体利益被强势群体所剥夺这一现象。加入农民失去了生存的条件那么卖地也就使他们成了流民, 而这也是造成社会不稳定因素之一。如果是几户农民失去了宅基地还可以去投靠亲友, 或者是搭建临时住所、外出打工, 但如果一个村子里有几十户甚至更多的农民失去了宅基地, 那么这也就让社会出现了更为严重的问题。我们可以回顾各朝各代的历史, 几乎都是在统治前期实行土地兼并这一制度, 而失去土地的农民为了生活被迫起义征地, 从而也就使朝代不断的更换。同意转让宅基地这为强势群体提供了乘人之危的便利, 那如果取消了这个“红灯”, 那么还有哪个组织能够廉价的兼并这些农村宅基地呢?孟勤国教授认为按户分配宅基地是为了保证农户生存, 同时也是避免农用地没有节制的流向宅基地从而流向其他用地的一个重要手段。这就是说假如允许流转宅基地, 那就会对农用地数量造成影响, 进而也就对我国十几亿人吃饭问题造成威胁, 最终就会威胁到社会稳定性。

3、原因三——集体组织的管理体制问题

对于此观点, 有的学者认为虽然宅基地使用权是财产权利, 但是其是有身份性质的, 是不宜自由转让的, 只能在一定的范围之内进行的, 如果允许了宅基地能向他人自由转让, 那么集体组织成员和宅基地就不会联系在一起, 而这也就违背了宅基地使用权所具有的固有属性, 因此宅基地只能在其成员之间自由转让。但是如果取得宅基地使用权的时候非组织内成员, 那么这就不符合其组织管理体制, 因为当获取宅基地的时候, 并不表示其就是组织成员这一身份, 而审判实务部表示, 宅基地就应该在此村内部进行流转, 这也是基于这一问题而考虑的。

五、总结

宅基地的使用权制度涉及到了很多研究领域, 其立法, 执法, 司法, 守法也是法治进程中的一段插曲, 虽然说现在的制度还有很多不足, 但是我们也一定要做到“有法可依、有法必依”这一基本方针。基于现在的农村社会情况, 对于继承农村宅基地使用权这一现象一定要给一个合法名分, 将其归到法制轨道当中, 从而保证人们的合法权益, 促进社会的和谐发展。

参考文献

[1]郑美珍:《农村土地市场建设的开题之作--各地集体建设用地使用权流转立法现状调研》, 2008年。

[2]徐致远:《宅基地租赁——解决宅基地使用权继承问题的一把钥匙》, 《工会论坛——山东省工会管理干部学院学报》, 2008, 14 (4) 。

[3]张晓云、周洁、杨俊:《论集体土地使用权流转方式的立法完善》, 《长沙大学学报》, 2012 (1) 。

[4]牟玥:《中国物权法的制度结构分析——从继承角度浅论宅基地使用权的流转》, 《法制与社会》, 2011 (1) 。

[5]王国萍:《WANG Guo-ping农村宅基地使用权申请审批问题研究——基于地方立法文本的分析》, 《西安财经学院学报》, 2010, 23 (1) 。

对农村宅基地使用权 篇5

甲方（原宅基地出租方）：___________________________________

身份证号码：______________________(身份证复制件见本页背面)

乙方1（现宅基地租用方）：___________________________________

身份证号码：______________________(身份证复制件见本页背面)

乙方2（现宅基地租用方）：___________________________________

身份证号码：______________________(身份证复制件见本页背面)

双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方友好协商一致，订立本协议，双方共同遵守。

一、现甲方_______同意将位于__________________________

地段面积为___________平方米的宅基地使用权租用给乙方永久性使用（以双方签订日期开始），其四至图(村委红线图)范围如本协议附图所示。附图及协议经双方签字确认后，本合同立即生效,同时乙方同意一次性支付清租用费给甲方,共合计人民币：___________元，大写：________________________(其中费用包括村委规划费和宅基地配套费用)

二、甲方将宅基地使用权租给乙方永久使用后，除了与本合同产生法律责任外，宅基地此后产生的一切法律责任、安全事故及所有费用由乙方承担，与甲方无关。

三、由于目前国家政策不允许土地租用，如以后政策有所变动，允许以乙方名义办理土地使用权证或房产证，又或者可以宅基地过户的，甲方在收到乙方书面通知并由甲方签名作实为准，甲方五日内必须配合办理相关手续，否则视为违约，甲方向乙方支付租用期间所有费用总金额的50%违约金。

四．甲方隐瞒该宅基地已知现存争议、共有、现租、抵押、已查封造成影响乙方正常使用宅基地的情况，则视为甲方违约。甲方应退回乙方支付的宅基地使用权租用金额，并向乙方支付宅基地使用权租用总金额50%违约金和地块内乙方已投资所有费用金额的二倍违约金。

五．甲方依约履行合同后，如乙方以后将宅基地使用权租用给第三方，甲方必须配合乙方将原租用协议重新与第三者签订，租用协议签订与甲方、乙方双方签订的合同协议为准。

六．乙方受让后，要在宅基地四至图范围内建房，甲方无权干涉。本着互利互惠的原则，在乙方施工期间，甲方必须协助乙方处理好有碍于施工的因素以保障施工正常运行。

七．在不涉及甲方利益的前提下，如乙方需暂时以甲方名义到相关部门审批、办理相关手续，甲方必须配合，所产生全部费用由乙方承担。

八．如果国家或当地政府对该地征收，乙方必须服从，该地所有补偿款项归乙方所有，甲方无条件配合乙方及有关部门办理相关手续。如果国家或当地政府对该地征收不予补偿，甲方不负任何责任，甲方无需退回宅基地使用权租用金额给乙方。

九．本协议书一经签订后，在使用期内任何一方不得反悔，如甲方反悔，则

按甲方反悔现时当地房地产小区最高商品房２倍价格赔偿（按整栋建筑物的投影面积计算）和退回租用地的租金给乙方，付款完毕后原住宅地（四至图）及整栋建筑物的使用权和设施立即无条件归甲方，与乙方无任何关系；如乙方反悔，甲方不用归还租用金额。

十、甲、乙双方在履行合同中产生争议，由双方协商解决。协商不成，直接由吴川市人民法院诉讼解决。

十一、本合同未尽事宜，可双方签订补偿协议，与本协议具有同等法律效力。

十二、本协议正本一式四份，甲乙双方各执二份，经双方签名（注：凡是手写处均按手模）后具有法律效力。

甲方（签名）：_______________（签名人手指模）

身份证号码：_________________________________

地址：_______________________________________

甲方亲属：

乙方1（签名）：______________（签名人手指模）

身份证号码：_________________________________

地址：_______________________________________

乙方1亲属：

乙方2（签名）：______________（签名人手指模）

身份证号码：_________________________________

地址：_______________________________________

乙方2亲属：

公证人身份证号码：_______________________________

对农村宅基地使用权 篇6

关键词：宅基地；农户；入市；意愿；Logistic模型；农村

中图分类号：F321.1文献标志码：A文章编号：1002-1302（2014）11-0476-03

我国实行土地用途管制以来，一方面城市化和工业化发展迅猛，城市、工业建设用地供不应求；另一方面农村剩余劳动力快速转移，大量农村集体建设用地出现闲置现象，土地要素导致不能实现城乡统筹的优化配置[1]。城市发展综合征是我国城市化进程中的遗留问题，而解决部分城市发展综合征的有效途径是推动农村宅基地入市[2]。党的十八届三中全会明确指出，在符合规划和用途管制前提下，建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2013年1月，全国国土资源工作会议指出，围绕农村集体土地流转和宅基地管理，以最大的改革共识保障宅基地的取得和退出，推动集体土地有序进入市场，在保护农户合法权益、尊重农户意愿的前提下，推进土地管理制度改革。尊重农户意愿是开展农村工作的基础，了解农户意愿和诉求是维持农村稳定的关键，分析农户宅基地使用权入市意愿影响因素，有利于促进农村宅基地的市场发展和农村集体建设用地的节约集约利用。

1现阶段宅基地制度特征

现阶段农村宅基地制度是我国城乡二元结构的产物，具有4个特征：一是主体确定性，仅限农村集体经济组织内部成员；二是取得无偿性，农村集体经济组织对符合条件的集体内部村民无偿分配宅基地；三是使用无期性，宅基地属于农村集体土地，使用年限无限期；四是权能限制性，宅基地使用权人对集体所有的土地享有占有和使用的权利，但宅基地不能买卖，仅允许在本村集体经济组织内部流转。

2研究区域概况及数据来源

2.1研究区域概况

新源县位于新疆维吾尔自治区西北部，属于伊犁哈萨克自治州，天山北麓，伊犁河谷东端，巩乃斯河河谷地带，东起艾肯达坂，南与巩留县、和静县为邻，东北与尼勒克县、沙湾县、和静县为界。新源县城距乌鲁木齐市西线900.00km、东线500.00km，全县总面积7583.43km2，有汉族、维吾尔族、回族等28个民族。

2.2数据来源

数据主要来自2013年7—8月期间对新疆维吾尔自治区新源县6个行政村村委会农户的调查，为充分體现宅基地问题，选择宅基地闲置问题突出、宅基地市场活跃的区域作为调研样本。本次调研共收回调查问卷180份，剔除重要信息缺失或回答前后冲突问卷12份，有效问卷168份，占问卷总数的93.33%。

3指标选取与模型建立

3.1因变量的确定

调查问卷中，将问题设为“您是否愿意参与宅基地使用权入市交易”，选择“愿意”的定义为y=1，选择“不愿意”的定义为y=0。在受访的168个农户中，选择愿意参与宅基地使用权入市的农户有104户，选择不愿意的农户有64户，分别占有效问卷总数的61.90%、38.10%。

3.2解释变量的选取与方向假设

（1）户主族别。汉族与少数民族的生产、生活方式有较大差异，部分汉族农户不拘于农业生产，选择外出务工，向往城市生活，对土地依恋度较低；较大部分的少数民族农户主要依靠农业生产，对宅基地和农村土地的依恋度较高，即汉族更愿意参与宅基地使用权入市。研究中将汉族定义为“1”，少数民族定义为“2”，假定族别对宅基地使用权入市意愿具有反向作用。

（2）户主学历。农户学历是反映农户文化程度的变量，农户文化程度越高，越能贴合新时代的发展，也较易接受新的改革思想，对城市生活的诉求越强[3-4]。假定农户学历越高，参与宅基地使用权入市的意愿越强。

（3）家庭年均纯收入。农户家庭年均纯收入越高，表示农户家庭的经济实力越强，对生活基础设施条件的要求会较高，也更具有城市住宅房屋的购买力，脱离农村生活的愿望也更为迫切[5]。假定农户家庭年均纯收入越高，参与宅基地使用权入市的意愿越强。

（4）农业依赖度。农业依赖度依据家庭收入主要来源确定，农业收入占家庭收入的比重越大，该家庭对农业的依赖度越高，对农村宅基地的依附性就越强[6]。假设农业依赖度与农户宅基地使用权入市意愿呈反向作用，即农业依赖度越高，农户宅基地使用权入市的意愿越弱。

（5）宅基地的宗数。家庭拥有宅基地数量越多，宅基地空闲和浪费就越多，如果能够入市交易，其盘活资本的意愿会比较强。假设宅基地宗数对农户宅基地使用权入市意愿具有正向作用。

（6）农户对宅基地政策的认知度。对宅基地政策的认知度从“是否认为宅基地是私有的”“是否认为宅基地可以自由处理”“变更宅基地是否去国土局登记”及“是否接受过宅基地普法宣传”4个问题的得分总和进行衡量。农户对现行农村宅基地政策越了解，越容易判断政策导向，也越能在宅基地使用权入市中保护自身合法利益。假设农户对宅基地政策的认知度越高，农户宅基地使用权入市意愿越强。

3.3自变量分析与描述

对宅基地使用权入市影响因素从户主特征、家庭特征、宅基地特征及农户对宅基地政策了解度4个方面选择，具体变量为户主特征选取户主族别（x1）、户主学历（x2），家庭特征选取家庭年均纯收入（x3）、农业依赖度（x4），宅基地特征选取宅基地的宗数（x5），宅基地政策状况主要选取农户对宅基地政策认知程度（x6），其中宅基地的宗数为连续型随机变量，其余均为虚拟变量（表1）。

nlc202309040611

3.4模型构建

Logistic回归模型作为一种非线性分类统计方法，以事件发生概率的形式提供结果，被广泛用于事物影响因素的分析中，尤其是当因变量为二分变量时，它是研究因变量与自变量关系的常用方法[7]。根据农户对于宅基地使用权入市意愿的作答，采用二项Logistic模型分析农户对宅基地使用权入市意愿的影响因素。Logistic模型如下：

4结果与分析

4.1模型拟合度检验

选取Omnibus检验和HosmerandLemeshow（H-L）检验2种方法进行拟合度检验，结果表明，由6个变量建立的回归模型，Omnibus检验其整体模型适配度检验卡方值为74.564，P=0.000<0.05，达到显著水平，表示投入的6个自变量中至少有1个自变量可以有效地解释与预测样本在宅基地使用权入市意愿中有无关联的分类结果；H-L检验其回归模型整体适配度检验值为8.863，P=0.354>0.05，未达到显著水平，表示回归模型的适配度佳[7]，自变量可以有效预测因变量。因此，2种检验方法均说明建立的Logistic模型拟合度好，其回归效果能够较好地反映农户对宅基地使用权入市的意愿。

4.2模型回归结果

运用SPSS19.0软件进行Logistic回归，由表2可知，对农户宅基地使用权入市意愿影响比较显著的因素主要有家庭年均纯收入（0.012）、宅基地宗数（0.028）、户主学历（0.048）、农户对政策的认知度（0.053）、农业依赖度（0.056）、户主族别（0.083），影响系数由大到小依次是宅基地宗数（2.822）、家庭年均纯收入（1.473）、户主学历（0.964）、农户对政策的认知度（0.667）、农业依赖度（-1.029）、户主族别（-1.331）。

4.3模型回归分析

（1）农户家庭宅基地宗数对农户宅基地使用权入市意愿具有正向作用。农户具有的宅基地宗数越多，其宅基地闲置现象越严重，在宅基地使用权可以入市交易的情况下，农户更愿意用闲置的宅基地来盘活资本，用于农业生产和其他经营活动。

（2）家庭年均纯收入对农户宅基地使用权入市意愿具有正向作用。家庭年均纯收入越高，城镇生活的压力相对较小，农户考虑到城镇基础设施完备度高于农村，选择城镇生活的可能性更大，也意味着农户非农转移的意愿更强，农户参与宅基地使用权入市的可能性要大一些。

（3）户主学历对农户宅基地使用权入市意愿具有正向作用。农户的学历越高，适应新变化、新改革的能力越强，更易接受宅基地使用权入市；农户学历越高，掌握更多职业技能能力越强，在城镇就业的机会越大，收入越稳定，为在城镇稳定居住提供了比较好的经济基础，自然会不拘于农业生产，更希望通过宅基地使用权入市让“死产”转换，投入于其他经营活动。

（4）农户对政策的认知度对农户宅基地使用权入市意愿具有正向作用。在农户对宅基地政策不了解的情况下，农户担心在宅基地使用权入市交易过程中无法保障自身利益，而选择不愿意参与宅基地使用权入市交易。只有农户充分了解宅基地政策，才能保证农户在宅基地使用权入市交易中没有压力。

（5）农业依赖度对农户宅基地使用权入市意愿具有反向作用，这与假设相符。一般情况下，农户的农业依赖度越高，意味着家庭农业收入比重越大，家庭对种植土地和宅基地的依赖性越强，在城镇工作和定居的可能性较小，对宅基地使用权入市的意愿越低；随着非农收入的提高，农户对土地的依赖性逐渐减弱，农户参与宅基地使用权入市意愿变强。

（6）族别对农户宅基地使用权入市意愿具有反向作用。汉族农户比少数民族农户更愿意宅基地使用权入市；少数民族由于生活习惯、宗教信仰与汉族有很大区别，少数民族农户生活主要依靠农业生产，对宅基地和农村土地的依恋度较高。

5政策建议

5.1增加农户家庭年均总收入，提高农户生活水平

农户家庭年均纯收入越高，其宅基地使用权入市的积极性越高。经济收入是硬指標，经济收入越高，农户的心里越踏实，追求更好生活环境的意识越强，也越能引导农户参与到宅基地使用权入市中来。建议政府以提高农户家庭年均纯收入水平为基本目的，多渠道、多方式进行扶农、支农、富农，只有提高经济收入，才能增强农户对政府的信任程度，加大农户对政府新农村建设和旧村改造的支持度。

5.2制定宅基地入市法律政策，加大法律政策宣传力度

农户对宅基地政策认知度越高，宅基地使用权入市的意愿越强，完善立法与宣传政策是推行新制度的重要手段。首先，废除目前法律中有关限制宅基地自由流转的条款，明确集体建设用地使用权是土地使用者的合法财产；其次，在相应的法律中要确定宅基地入市的对象、条件、范围、方式等，为宅基地使用权入市提供法律依据。

5.3进行宅基地确权登记，为宅基地入市做基础

调查中有部分农户拥有不止1处宅基地。应进一步推进农村宅基地确权登记发证工作，将宅基地确权政策落到实处，明晰宅基地产权归属，细化宅基地产权结构，增强农户对宅基地使用权稳定性预期，为流转市场的建立打好基础，也为下一步建立城乡统一的土地市场做好准备。

参考文献：

[1]张志强.农村集体建设用地“入市”研究[D].北京：中共中央党校，2010.

[2]顾永才，顾丽媛.宅基地入市是解决城市发展综合症的重要途径[J].经济师，2013（2）：72-75.

[3]赵国玲，杨钢桥.农户宅基地流转意愿的影响因素分析——基于湖北二县市的农户调查研究[J].长江流域资源与环境，2009，18（12）：1121-1124.

[4]陈秧分，刘彦随，翟荣新.基于农户调查的东部沿海地区农地规模经营意愿及其影响因素分析[J].资源科学，2009，31（7）：1102-1108.

[5]张怡然，邱道持，李艳，等.农民工进城落户与宅基地退出影响因素分析——基于重庆市开县357份农民工的调查问卷[J].中国软科学，2011（2）：62-68.

[6]刘新平.新疆新农村建设土地流转模式研究[M].北京：中国大地出版社，2009.

[7]陈胜可.SPSS统计分析从入门到精通[M].北京：清华大学出版社，2010.

农村宅基地使用权流转探析 篇7

1.1 农村宅基地

农村宅基地是指仅限于本集体经济组织内部符合规定的成员, 按照法律法规规定标准享受使用, 用于建造自己居住房屋农村用地。农民对宅基地只有使用权, 土地则属农民集体所有。它类型分为已建房屋土地、建了房屋但无上盖物不能居住的土地及准备建房的规划地三种。

1.2 农村宅基地使用权

农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权, 是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施, 并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得, 消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。

2 我国农村宅基地流转现状分析

2.1 农村宅基地使用权流转模式

现在普遍存在的农村宅基地流转模式可以按照不同的标准进行划分。这些流转模式有相当一部分是不符合国家法律规定的, 属于非法流转[1]。按照农村宅基地的流转方式进行划分, 可以分为农村宅基地出租流转模式和农村宅基地买卖流转模式;按照流转的对象进行划分, 可以分为村集体经济组织内部转让模式和村集体经济组织外部转让模式, 按照参与宅基地流转的主导主体进行划分, 可以分为个体主导自由租赁模式和政府主导转让模式。

(1) 农村宅基地出租流转模式与农村宅基地买卖流转模式[2]。农村宅基地出租流转模式大多发生在城中村、城乡接合部、城市郊区等人口流动比较频繁、经济较为活跃、交通较为便利的区域。这类区域由于其优越的地理位置、便宜的租房价格, 疏松的管理制度, 大量低收入的外来群体集聚在此处, 使宅基地使用权流转频繁发生[3]。

(2) 农村宅基地村集体内部转让模式和农村宅基地村集体外部转让模式。农村宅基地村集体内部转让模式是发生在村集体内部人员之间的, 一般是在村集体内部人员的见证下, 转让双方凭借口头协议或签订书面合同, 进行房屋出售或者房屋转让, 宅基地随着房子的出售、转让而发生出售和转让。农村宅基地村集体内部转让模式较之于村集体外部转让模式, 其存在更为普遍、发生地域更广、存在时间更长。

(3) 农村宅基地个体主导租赁模式和政府主导转让模式。农村宅基地个体主导租赁模式和政府主导转让模式是按照参与宅基地流转的主导主体进行划分的。农户按照自己意愿将自己多余的房屋租赁给承租者, 农户就有关房屋租期、租金等内容不加以任何限制的与承租者进行讨论、协商, 最后双方达成口头或者是书面协议, 农村宅基地也随着房屋的流转进行了流转。

2.2 农村宅基地使用权流转过程中存在问题

当前不合理的农村宅基地法律法规以及普遍存在的农村宅基地非法流转现象对改善当前的农村建设用地布局、优化居民点用地配置、改善农村用地布局、增进农村区域形象造成了巨大的障碍;对发挥农村宅基地效益、新农村建设、提高农村居民收入产生了很大的影响;严重制约了农村经济的发展和社会的进步。其造成的主要问题有:

(1) 农村宅基地大量闲置。随着近年来城镇化进程的不断加快, 许多农民迁往城镇购房居住, 或在老村外及公路边建新房, 新住宅不断向村外拓展, 村内出现了大面积的废弃和空闲旧房老屋。

(2) 农村宅基地使用权私下流转普遍。在经济较为活跃、交通便利、人口流动较频繁的近郊农村、城中村、城乡结合部等区域, 农村宅基地私下流转极其普遍。在经济利益的驱动下, 这些区域通过大量的宅基地买卖、出租、抵押等流转形式, 逐步形成了宅基地流转的隐形交易市场, 使得农村的宅基地大量的参与市场流转, 宅基地使用权的私下流转已渐成趋势。

3 农村宅基地使用权流转制度建设建议

(1) 结合村镇规划, 合理组织宅基地布局。乡镇政府应该加强领导, 增强城镇规划, 加强农村建房规划管理, 合理组织宅基地布局, 改变农村破旧凌乱现状。进一步落实相关责任, 严格遵守一户一宅制度, 且其宅基地面积不得超过省自治区直辖市标准;对于已有的乱搭乱建的行为进行查处;对空置和零散分布的宅基地和房屋由村集中组织规划、整理后, 统一建房, 提高土地的利用效率。

(2) 建立和完善相关法律制度, 完善宅基地使用权登记制度。完善农村宅基地使用权登记制度, 做好登记和发证工作, 明晰产权, 明确边界范围, 可以减少流转过程中产生的纠纷矛盾, 降低交易成本。出台农村宅基地流转相关法律制度, 对各方面进行明确规范, 使农民出租、出售宅基地的行为逐渐合法化, 做到宅基地流转有法可依。

(3) 合理分配宅基地使用权流转收益。对宅基地使用权收益的分配, 首先应该明确分配主体, 主要对象包括收取流转税的国家、享有宅基地所有权的村集体经济组织、享有宅基地使用权的村民。由于宅基地权能的特殊性, 其使用权流转收益不能由转让人完全占有, 应由村民、村集体、国家共同占有, 合理分配。

(4) 建立监管体系, 加强对宅基地流转的监管。鉴于目前农村普遍存在房屋乱搭乱建、破坏耕地等不良违法和流转纠纷现象, 为促进农村宅基地的正常流转, 保障村民合法权益, 促进农村可持续发展, 需要建立相应监督体系, 加强对其监管。

(5) 完善社会保障体系。

4 结束语

通过增加对农村社会保障体系建设的投入, 建立完善农村新型合作医疗、农民养老保险体系和农村低保服务, 解决农民的后顾之忧, 保护农民的合法权益, 使农民无所顾虑的进行宅基地流转。农民还可以通过获取宅基地流转收益, 有助于农民生活水平的提高和农村经济的发展, 缩小城乡收入差异, 促进宅基地使用权流转市场化。

参考文献

[1]周宏霞.宅基地使用权流转问题研究[D].北京:中国政法大学, 2009.

[2]徐宗威.物权法中关于农村宅基地使用权有条件转让的问题.城乡建设, 2006, (5) ..

农村宅基地使用权制度研究 篇8

关键词：农村宅基地,使用权,制度创新

我国农村宅基地使用权制度设定的基本目标就是为农村居民提供基本的居住保障。但是, 随着中国特色社会主义城镇化进程的推进, 农村宅基地供需日益紧张。在国家提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”这一目标之后, 农村宅基地使用权制度也亟需做出相应的改革, 向兼顾效率与保障双重目标的方向迈进。农村宅基地使用权制度的基本保障性目标不容忽视, 但必须积极推进有利于农民增加财产性改革并能共享城市化、工业化成果的制度改革方案。

一、现行农村宅基地使用权制度存在问题

(一) 单一的制度价值理念无法适应现实社会的需要

在解放初期, 农村宅基地使用权制度很好地为农村居民提供了基本的居者有其屋这一保障。但随着时代的不断发展和进步, 其价值取向已经和现代农村生活的基本需要相悖。尤其是在土地有偿使用制度推出后, 为了固有的土地能创造出更多的社会价值, 长期的基础无偿使用、禁止流转的农村宅基地使用权制度对其构成了较大的阻碍。同时, 为了打破城乡二元结构的森严壁垒, 使闲置土地能得到有效利用, 让宅基地合法、有效地流通问题迫在眉睫。另外, 宅基地的闲置流通还滋生了很多违规的私下交易。

(二) 农村宅基地使用权分配和取得不规范

目前, 我国在宅基地的获取和分配方面也存在较多的漏洞, 并没有完善的分配政策和制度的存在。不同的省市都有自己的分配方法和准则, 相应的宅基地申请审批程序也未对具体的审批内容进行描述, 这都使得宅基地的分配和取得严重缺乏规范性和透明性。部分在位人员甚至利用职务便利获得特殊的宅基地使用权利或占据非宅基地土地进行房屋建造。这些都是现有的《土地管理法》中存在的漏洞, 不仅会造成土地资源的不合理利用, 也会对整个农村社会的和谐稳定造成影响。

(三) 农村宅基地使用权监管体制不完善

首先来说, 宅基地登记制度还不是很完善, 有约五分之一的农户甚至都没有领到宅基地使用权证书, 还有部分群众对自己是否具有证书记忆模糊。这一点足以说明我国农民在宅基地使用权方面法律意识的淡薄, 也使得我国农民宅基地使用过程中对产权纠纷问题的处理变得困难。其次, 对于宅基地的划分不合理以及对宅基地用途不明了的现象也显示出了农村宅基地使用权管理的漏洞。宅基地的不合理划分很容易出现空心村现象, 造成土地资源的浪费。

二、我国农村宅基地使用权制度创新的思路

(一) 加强立法, 完善农村宅基地使用权法律制度体系

农村宅基地使用权相关的法律体系严重缺失, 宅基地的划分和管理问题必须有相关的法律条文才能更好地保障宅基地的使用更加公平、合理。我国农村宅基地问题相关的法律条文十分分散, 在《民法通则》《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律法规中有部分体现;在2007年颁布的《物权法》中也有关于宅基地使用的法律框架。但是, 我国必须建立起一套完善的农村宅基地使用和管理相关的法律体系才能更好地规范宅基地使用权问题。

(二) 明晰产权, 强化农村宅基地使用权权能

首先, 我们必须明确宅基地使用权问题是建立在集体土地所有制基础之上的。农村居民只有宅基地的使用权, 并不具备所有权或者说所有权相对弱化。人们必须明确之一原则并做好相关的宅基地使用过程中的登记、颁发证书等工作, 才能更好地保证产权主体在经济利益的调整中实现社会资源的有效利用。同时, 有效的产权制度还能更好地激励人们努力工作, 为市场的有效运行提供良好的秩序。

(三) 存量与增量相分离

由于我国长期以来并未真正明确宅基地的继承和管理问题, 很容易出现“一户多宅”现象。首先, 对于已经继承而获得多套住宅的居民, 对其宅基地使用权做好登记, 若在合理的标准之内则承认其宅基地使用权。其次, 对于新出现的因继承而保有多套宅基地使用权的居民, 应根据新的宅基地使用权管理制度进行合理的收回, 比如给予适当的财产补助等措施。尽量使得宅基地使用权管理制度符合城乡统筹发展的需要并实现土地资源配置的合理化。

(四) 强化市场功能, 明晰市场配置和政府配置的边界

政府在农村宅基地使用权管理方面必须充当参与者或推动者, 对制度的改革起到积极的作用。首先, 政府部门必须做好宅基地使用权的登记工作, 对于拥有宅基地面积超标的居民做好登记。对合理的宅基地使用者颁发宅基地使用权证和房产证, 超标或违规宅基地则收回。其次, 政府可以出台引导农民进行集中居住区的规划和管理, 提高住宅用地的建筑容积率。最后, 对于宅基地置换或集中居住后结余土地进行合理的开发经营, 并建立公开透明的宅基地交易信息发布制度。

参考文献

农村宅基地使用权流转现状分析 篇9

一、宅基地使用权立法现状

宅基地使用权流转制度散见于《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《担保法》、《土地管理法实施条例》等, 具体涉及到农村宅基地使用权流转的法律和政策较少, 并且大多只作原则性规定, 其内容笼统模糊, 存在不少法律空白和缺位, 缺乏可操作性。

首先, 根据我国《宪法》规定, “农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有;宅基地和自留地、自留山, 也属于集体所有”。也就是说, 根据我国宪法精神, 宅基地的所有权归集体所有, 农民私有住房是依附在集体所有的宅基地上, 其房屋的转让必然会受到宅基地转让的制约。

其次, 《物权法》规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定”这无疑给今后宅基地使用权制度改革预留了空间。

再次, 《土地管理法》明确了“一户一宅”制度, 《土地管理法》规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”, 实行一户一宅, 是从保护耕地、抑制土地投机的角度考量, 同时也是宅基地公有制性质的体现。该法还规定, “农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准”。对于该规定, 有学者认为, 本条的本意是为了限制宅基地的买卖和出租, 并非从法律上允许农民出卖出租宅基地。大部分学者认为, 根据该规定农民可以出卖、出租宅基地, 但是仅限于在城镇居民之外的主体间流转。在具体实践中, 由于理解上的不同, 各地对于宅基地出卖、出租对象的规定也是不尽相同的, 有的允许针对所在乡镇范围内的农民, 有的仅允许是本村村民。

此外, 《担保法》第37条规定:“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”, 从而否定了农民对宅基地享有的抵押权。其本意是为了维护农村土地集体所有的性质, 维护农民合法权益。避免农民抵押自有住房后因无力偿债而失去容身之所。然而, 这在一定程度上削弱了农民的融资能力, 限制了农村经济的发展。

二、宅基地使用现状

1、农村宅基地空置率较高。

近年来, 随着经济的不断发展, 许多富裕起来的农民尤其是市郊的农民改变了世世代代务农的习惯迁居到了城市并购置了商品房, 他们留在农村的宅基地, 不能通过合法途径流转, 集体组织也没有权力回收, 因此就闲置了下来。

农村宅基地一直是村集体以户为标准无偿划拨给农村使用, 农村子女长大后会分户生活, 产生的新户就将分到新的宅基地, 而父母去世后这些子女还可以继承父母留下的宅基地, 自然形成了一户多宅、部分宅基地空置的现象。同时, 由于宅基地管理混乱, 审批手续不严格, 造成超标占地、一户多宅。

2、存在空心村现象。

随着新农村建设的不断深入, 加之农民对路边房屋价值的认识增强, 农村住房向村外扩张现象愈来愈严重, 村民花钱在公路沿线和村庄外围购买了宅基地, 导致村内的宅基地空置, 这就形成了内空外延的用地状况, 即所谓的“空心村”。一方面村庄内这些空置房长期没人居住, 缺少管理、年久失修, 日晒雨淋后大多变为危房, 成为危机群众自身安全的一大隐患;另一方面由于新增宅基地来源多为村庄外围耕地, 村庄内却存在大量空闲宅基地, 造成了土地的双重浪费。

三、宅基地使用权流转现状

由于现有法律对农村宅基地使用权流转持限制或禁止态度, 而农民又有宅基地流转的意向和需求, 因此宅基地流转大多呈现地下隐形流转, 暗中交易。并且农村房屋流转的形式多种多样。位于市郊或城中村的宅基地使用权流转比较活跃, 以出租、买卖方式居多, 在较为发达的地区, 也有以自有房屋入股参与经营;有以自有房屋抵押进行融资, 等等。位于远离市区的农村宅基地, 以空闲空置发生转让居多。转让有的以书面合同方式, 有的仅有口头合约;在证明方式上, 有的通过中间人证明, 有的通过村委会备案;在流转主体上, 双方为熟人或者经过中间人介绍进行交易的居多。大部分农村宅基地使用权流转都处于暗箱操作状态, 流转往往是私下交易, 土地管理部门很难掌握具体交易底数, 国家对农村房屋流转的掌控处于失位状态, 由于缺乏监管, 往往留下许多矛盾和后遗症, 也会使大量的土地资源得不到合理利用, 造成资源的流失与浪费。

四、现行宅基地流转制度的弊端

1、因买卖拆迁私下流转产生的社会矛盾日益增多。

由于宅基地使用权流转隐形市场存在, 私下交易的现象时常发生, 这样就出现一些突破法律底线的流转, 不受法律的保护, 而交易的产权不明确从而导致市场混乱;其次, 由于修路、拆迁、房价快速上涨等产生的利益落差, 导致交易一方对原先的交易行为产生悔意, 产生背信行为, 起诉到法院要求法院确认房屋交易行为无效, 而相关法律的缺失, 导致矛盾不能得到有效解决, 产生社会隐患。

2、阻碍城乡一体化进程。

法律对农村宅基地流转的限制, 无疑客观上隔绝了城乡一体化, 使这种法律的约束成为城乡一体化发展的瓶颈之一。现在的农民可以进城买房, 而城市人就不可以到农村买一块地建房, 这无疑是与城乡一体化相违背的。另外, 由于空置宅基地不能通过合法途径买卖, 农民在城市另行购置房产较为困难, 因此往往是城市中赚来的钱带回农村建房, 这种将农民绑定在土地上的政策, 阻碍了其向城市永久性迁移, 使城镇化进程受阻。

3、削弱农民融资能力。

随着农村经济的发展, 许多农民在脱贫致富, 扩大生产规模时, 遇到资金短缺的问题, 不得不向亲朋好友借款或向银行贷款, 而贷款最有效的办法就是用不动产抵押贷款。由于法律对宅基地抵押进行了限制性规定, 所以大部分金融机构不愿意设定农村住房抵押贷款, 严重削弱了农民的融资能力。

4、不利于村庄整体规划。

由于大量闲置和空置的宅基地不能流转和有偿使用, 而这些宅基地又是通过合法途径得到的, 村集体组织也无权收回进行处置, 形成空心村。村集体对这些宅基地束手无策, 村庄规划的实施无法有效开展, 也就不能促进农村住宅产业化, 也使村庄建设丧失有利时机。由于空心村的存在, 以及村民对公路沿线房屋价值意识的增强, 新的宅基地不断向村庄外围扩张, 住宅分布比较零散, 宅基地与农用地杂乱分布, 宅基地形成不了规模, 用地浪费较多。不利于村庄的政体规划、布局。这与推进社会主义新农村建设背道而驰。

5、造成耕地的浪费。

闲置宅基地以及“空心村”的大量存在, 造成了土地资源的极大浪费。一方面是农民闲置住宅不能转让、集体组织也不能回收和复垦, 造成土地大量闲置;另一方面由于农村子女长大后要和父母分户, 分户后就会产生新的宅基地需求, 宅基地需求不断增加, 许多村庄出现无处建房现象, 土地管理部门被迫在有限的耕地指标中切出一部分来解决缺房户的建房问题。此外, 由于一些村庄宅基地无限度地向外围发展, 没有统一规划, 宅基地资源很难集约化利用, 造成宅基地利用率不高。

五、结语

对宅基地使用权流转的限制性规定在一定时期内对保障农民居者有其屋、保持农村稳定、巩固农村基层政权起了不可低估的历史性作用。然而, 当前农村住房及宅基地的财产功能已经远远超过其社会保障功能。农村宅基地使用权流转的隐形市场的客观存在, 是我们不应当躲避的问题, 与其遮遮掩掩, 不如将其纳入规范化、制度化轨道, 进行科学的疏导和规范, 使之健康发展。

摘要：我国当前法律对宅基地使用权流转持限制态度, 由于当前闲置宅基地以及空心村的存在催生了宅基地使用权流转的隐形市场, 现有宅基地流转制度弊端凸显, 有必要将宅基地使用权流转纳入法制化轨道。

关键词：宅基地,使用权,流转,现状,弊端

参考文献

[1]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论, 2005.4.

[2]毛维国.农村住房及宅基地流转制度研究[J].法学论坛, 2012.4.

农村宅基地使用权流转制度探讨 篇10

(一) 宅基地使用权的概念。

关于宅基地使用权的概念, 国内的学者对其做出了不同的定义。王利明认为, 宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的, 对集体所有的土地进行占有和使用的权利。江平认为, 宅基地使用权是一种独立的用益物权种类, 是农村集体所有权所派生的一种他物权, 属于传统民法上的地上权的一种。根据我国《物权法》第一百五十二条规定, 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用的权利, 权利人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权在性质上与建设用地使用权、土地承包经营权一样都属于用益物权。

(二) 农村宅基地使用权的特征

1、主体的特殊性。

目前宅基地使用权的主体仅限于农村集体成员。《土地管理法》第六十二条规定, “农村村民一户只能拥有一处宅基地……”。2004年12月国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调:“加强农村宅基地管理, 禁止城镇居民在农村购置宅基地。”通过以上规定可以看出, 使用人的特定身份是取得农村宅基地使用权的前提条件。宅基地使用权只保障农民的居住权, 城镇居民不享有该项保障。若非本集体经济组织成员无法获得宅基地的使用权, 也不能通过受让房屋使用权而获得宅基地使用权。

2、客体的特定性。

农村宅基地使用权的客体仅限于集体土地。《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利, 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”从本条规定可以看出, 宅基地使用权的客体范围被限定在集体所有的土地上。

3、使用权的无期限性。

宅基地使用权是为了保护农民的基本生存问题而设立的一项制度, 现行法律法规中, 并没有涉及宅基地使用权期限的规定, 宅基地使用权人的使用权受法律保护。一旦农户取得宅基地, 只要房屋存在并有合法的所有权人, 那么该宅基地就不会被收回, 除非失去农民身份或被征用。

二、宅基地使用权流转现状

(一) “隐性市场”大量存在, 非法交易泛滥。现行法律法规虽然严格限制宅基地的流转, 但农村宅基地和农村房屋的交易是普遍现象。由于宅基地使用权的原始取得是无偿的, 其流转的成本非常低, 在利益的驱动下, 农民往往将闲置不用的宅基地及其房屋进行转让, 形成了宅基地使用权流转的“隐性市场”。

(二) 宅基地使用权流转的司法现状。在司法实践当中, 有关宅基地使用权流转的案件越来越多, 同案不同判的情况大量存在。法院在审理不涉及房屋的农村宅基地使用权流转的案件时, 有的法院认为法律没有明文规定农村宅基地使用权可以转让, 认定转让行为无效;而有的法院却认为当前中国法律没有禁止农村宅基地使用权的流转, 依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条:“依法改变土地的所有权、使用权的, 因依法转让土地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权流转的, 必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请……”的规定, 认定该转让行为有效。还有的法院依据《合同法》的有关条款以宅基地买卖违法为由宣告转让合同无效。

三、宅基地使用权流转的必要性

(一) 允许宅基地使用权流转有利于拓宽农民的融资渠道, 提高农村土地的利用效率。

对于农村的广大农民来说, 其最大的私有不动产就是建造在其宅基地之上的房屋, 由于我国现行的法律限制宅基地使用权的流转, 也就阻止了农民以房屋进行抵押贷款、入股等流转方式的可能, 从而缩小了农民进行融资的渠道, 不利于农民收入的增加, 对农民不公平。“农村宅基地使用权毕竟是一项有财产利益的权利, 在市场经济条件下, 往往只有在有效的流转中才能实现资源的最佳配置, 如果严格限制宅基地的流转, 则由于受让人仅限于农村村民, 则转让价格显然会比较低, 不利于实现宅基地使用权的交换价值。”因此, 允许农村宅基地使用权的流转, 既可增加农民融资的渠道, 也有利于提高土地的利用效率。

(二) 允许宅基地使用权流转是加快我国城市化发展的需要。

改革开放以来, 我国进入了一个相对快速的城市化进程。大量的农村剩余劳动力转移至城市, 促进了劳动力的自由流动。不允许农民将宅基地使用权抵押、出资就必然减少了农村城市化进程的外部资金的注入。放开宅基地使用权流转限制, 将会把农村宅基地巨大的经济价值开发出来, 使农民获得大量的原始资本积累, 这样无论是进城投资或定居买房都将为农民融入城市提供一个良好的物质保障。放开宅基地流转的制度有利于农村剩余劳动力转移到城市, 加快城市化进程。

(三) 允许宅基地流转是实现用益物权制度价值的要求。

用益物权的首要制度价值就是实现物的使用价值, 增进物尽其用的经济效用, 即拥有其物者得自不使用, 而使他人利用之, 以收取利益。无其物者得支付代价而利用他人之物, 而不必取得所有权。易言之, 用益物权具有调剂“所有”与“利用”的机能。在我国, 用于建造房屋的土地, 因所有权主体的不同分为建设用地使用权和宅基地使用权。建设用地使用权的转让、出租、抵押等流转方式在法律上几乎没有什么限制。宅基地使用权作为用益物权的一种, 应该和其他用益物权一样可以流转, 因为不能流转的财产不是真正意义上的财产, 禁止农村宅基地交易实际上是不承认宅基地属于农民自己的财产。而物权作为财产权的一种, 具有财产权的一般特性, 即价值性和流转性。法律对宅基地使用权流转的限制, 不利于宅基地的使用价值和交换价值的实现。

四、完善宅基地使用权流转的建议

(一) 扩大宅基地使用权流转的范围。完整的用益物权在权利的流转过程中就不应当再有关于受让人身份方面的限制。可以允许宅基地使用权向本集体经济组织以外的人员流转, 但须经本集体成员同意;向外流转的宅基地使用权可以设定适当的期限, 具体可以参考建设用地使用权的期限, 并由农村集体经济组织行使所有权人的权利, 收回宅基地或给予受让人适当的有偿延续使用权。

(二) 明确宅基地使用权流转的具体形式。放开宅基地使用权的流转范围后, 其流转方式也应有更多的存在形式。参照国有土地使用权, 既可以采用转让、租赁、入股、继承和赠与等方式转让, 也可以允许宅基地使用权成为抵押权的标的。这些具体的流转方式对提高农民的生活水平都具有积极作用。

(三) 建立宅基地使用权收回制度。针对当今农村日益严重的“空心村”现象, 为保护有限的土地资源和提高土地资源的利用效率, 有必要建立宅基地使用权的收回制度。权利人与宅基地使用权发生分离或宅基地长期闲置不用可以作为宅基地收回的前提。宅基地使用权人因不可抗力导致宅基地灭失、死亡或宅基地被征收征用情况出现时, 应由有关部门注销其宅基地使用权, 并考虑是否重新分给宅基地。

参考文献

[1]王利明.民法[M].北京:中国人民大学出版社, 2008.

[2]江平, 李显冬.中国物权法要义与案例释解[M].北京:法律出版社, 2007.

[3]刘俊.农村宅基地使用权制度研究[J].西南民族大学学报, 2007.3.

[4]赵昭.宅基地使用权法律问题研究.大连海事大学硕士学位论文, 2009.4.

[5]王泽鉴.民法物权[M].北京:中国政法大学出版社, 2001.10.

[6]李俊青.农村宅基地流转问题研究[J].周口师范学院学报, 2010.1.

对农村宅基地使用权 篇11

关键词：宅基地使用权；抵押贷款

一、我国农村宅基地使用权概述

宅基地是农村居民的住宅用地，在我国，农村土地实行集体所有制，我国宅基地的所有权属于农村集体所有，农村居民不享有土地所有权，只享有使用权。宅基地使用权事关农民切身的经济利益、农村集体所有制实施状况乃至整个社会经济的可持续发展，是社会各界所广泛关注和研究的问题。其主要特征表现为：第一，宅基地使用权的取得方式由法律明确规定。宅基地使用权是无偿的，且其使用年限没有限制，此外法律也明确规定农村村民一户只能申请一处住宅用地；第二，宅基地使用权的范围受到法律的规制。其作为生活资料只能用于建造生活住房，取得宅基地使用权的人，不得擅自变更用途；第三，我国法律规定使得宅基地使用权的流转受到了严格的限制。

二、我国农村宅基地使用权抵押贷款的现状

（一）全国不同省市陆续开展试点工作

1.四川成都试点

2008年4月3日，成都组建了全国首个农村产权流转担保公司，对利用宅基地、农村房屋、新居工程等抵押融资进行担保是该公司主要业务。此举开创了成都农民宅基地、农村房屋抵押融资的新渠道，使得农民手中最具活力的资本开始发挥作用。

成都市委市政府出台的2008年“一号文件”（《关于加强耕地保护进一步改革完善农村上地和房屋产权制度的意见》）明确提出“开展农村房屋产权流转试点”，进一步明确农村房屋产权的流转范围。随后，成都市为解决相关问题出台了《成都宅基地上房抵押融资管理办法》、《成都市政府金融办等部门关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》（成办发[2009] 59号），《成都市集体建设用地上房屋抵押登记（暂行）规定》（成房发[2009] 202号）等配套规定。

2.浙江嘉兴试点

上世纪八九十年代，浙江省温州市就开展了农村住房抵押贷款的试点，这一时期的试点主要属于当地农村合作金融机构的自发行为，缺少政府的参与。这是浙江首次以政府为主导开展的农房抵押贷款试点始于2007年，在这一年11月嘉兴市出台了《农村合作金融机构农村住房抵押借款、登记管理暂行办法》。

3.安徽宣城试点

安徽省宣城市宣州区从上世纪90年代中期就试点农村房屋产权登记，使得农民的房屋可以作为抵押物从银行贷款。皖南农村商业银行（原宣州区农村信用联社）作为抵押贷款的金融机构，参与农房抵押贷款工作。最初，选择国、省、县、乡道路两侧可用于经营、容易变现、实际“商住”两用的房屋，或符合村庄规划的中心村等确权发证的房屋开展抵押贷款业务。2000年以后，宣州区农房抵押贷款逐步走向常态化、规范化。

（二）农村宅基地使用权抵押贷款的困境

随着我国宅基地使用权抵押融资改革的进行，农户的生产经营状况都有了相应的提升，但改革的阻碍也逐步凸显。表现在：

第一，我国实行“房地一体”的流转形式，因此我国宅基地使用权抵押必然会涉及到其所附着的房屋问题，虽然当下试点中部分地区己经开始颁布农村房屋产权确权证，但从整体上来看仍缺乏统一的规范。

第二，关于宅基地使用权主体的法律规定以及法律对流转的限制造成了我国宅基地使用权抵押融资制度的难以确立。

第三，相配套的法律制度沒有得到很好的完善，比如风险化解机制、价值评估机构、交易市场以及融资信用体系在不同程度上都未建立或健全。

三、针对困境的对策

在改革的道路中，不会一帆风顺，阻碍也会越来越多，也会越来越大，因此我们要做好面对困境的准备。

第一，修改并完善法律规定。首先，适当放宽宅基地使用权的主体。明确具体的农村居民个人为宅基地使用权主体，以利于抵押流转时签订合同主体的合法性与排他性；其次，适当放宽宅基地使用权主体的地域范围。通过适当放宽宅基地使用权主体的限制，可以有效解决金融机构抵押权实现的问题，在农民和金融机构之间实现一个良性的循环，进一步开展宅基地使用权抵押融资工作，推动农村经济的发展。再次，应当允许宅基地使用权单独进行抵押融资。

第二，规范宅基地使用权抵押贷款程序。首先，规范对宅基地使用权的权属问题，即宅基地使用权的确权登记亟待规范与完善；其次，建立统一的抵押融资程序，现阶段，各地对抵押程序的规定不一，地区间程序规定的差异化不利于农民对宅基地使用权的抵押贷款的合法化。

第三，相关配套措施的健全。首先，对价值评估标准的统一；其次，建立风险分担机制，比如第三方保险机构作为风险转移方，比如政府设立风险分担基金等方式；第三，完善农村居民社会保障机制。农民一旦在宅基地使用权抵押融资中失去生产资料，将面临着生存的困境，这就使得改革进展缓慢。当前在农村，不论是养老保险还是医疗保险都缺乏深度的覆盖，虽然我国在农村已经基本建立起养老金保险制度和医疗保险制度，但是不论在其金额上还是在发放流程上都存在一定的不足，不能很好的保障农民的基本生活。

参考文献：

[1]曹洋天.宅基地使用权流转法律问题研究.北京：法律出版社，2012年

作者简介：

对农村宅基地使用权 篇12

我国《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第62条第1款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第4款规定:“农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。”第63条规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是, 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业, 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定, 农民的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅, 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》第13条规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”《物权法》第184条和《担保法》第37条都规定, 宅基地使用权不得用于抵押。2009年3月国土资源部《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》中, 对于经营性质的集体建设用地流转已经解除了限制, 但农村宅基地仍被排除在外。

从现行法律规定上分析, 我国对宅基地使用权采取的是限制流转的政策, 并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转, 只允许宅基地使用权在本集体经济组织成员内部流转。

实际上, 我国宅基地使用权制度创立之初是为了弥补计划经济时代遗留下来的城乡分治的二元社会壁垒森严以及经济发展水平不足的缺陷, 以保障农民基本的生存权利为目的, 在改革开放初期确实起到了积极的作用。而在当前形势下, 政府提出了统筹城乡发展的方针, 要尽快消除城乡割据, 缩小城乡差别, 农民对宅基地的经济发展功能的需求逐步超过了其生存保障功能, 农村宅基地制度的改革已经到了一个临界点。

与农业用地、其他非农建设用地相比, 现行法律与法规在农村住房及宅基地流转方面更加薄弱, 甚至自相矛盾, 主要体现在以下三个方面:

第一, 农村住房所有权可转让性与宅基地使用权不可转让性的矛盾。根据“房随地走、地随房走”、“房地一体”的原则, 房屋买卖必然涉及宅基地买卖。现实中农村私房买卖的买房人名义上是买房, 但实际上是买地, 当出现买卖纠纷时, 如何认定买卖合同效力, 是司法实践的一大难题。

第二, 允许宅基地在本集体内部流转与一户一宅原则的矛盾。如果允许农户将住房和宅基地转让给本集体内的农户, 势必违背了一户只能拥有一处宅基地且面积不得超标的规定。符合宅基地使用权分配条件的其他农户完全可以申请分配到一块宅基地建房, 而没有必要购买他人的住房及宅基地。

第三, 宅基地审批制与宅基地物权性质的矛盾。《物权法》正式将宅基地使用权定性为用益物权。然而, 从宅基地使用权的实际运行来看, 其并不具备物权性质。首先, 宅基地使用权以特定行为人为主体, 其权利只能对抗集体组织内部其他成员, 而不具备物权的对世权特征。其次, 登记制是物权的基本原则, 宅基地作为物权应以登记作为其公示要件, 而实践中宅基地使用权行使却受到来自集体组织和政府部门的限制, 农民不具有物权的直接利用、控制的特征。在行政机关审批之前, 农户对集体所有的宅基地并无任何权利。

二、宅基地流转障碍的根源

上述分析揭露出我国宅基地使用权制度设计存在着本质的缺陷, 就宅基地流转而言, 阻碍其流转的根源在于集体所有制及其权利主体缺位。因为如果农村宅基地使用权向城镇居民流转, 将导致非农村集体成员可以实际享有土地使用权, 而真正的集体成员则离开集体, 不再享受集体成员权利和履行相应义务, 从而使原农村集体所有演变为非集体所有甚至是非集体成员个人私有。当这种交易现象在某个农村集体较为普遍地出现时, 农村现行的集体所有制以及与之配套的系列制度将土崩瓦解、难以为继。因此, 现行宅基地集体所有制及其主体缺位成为了宅基地使用权流转的最大制度障碍, 二者的矛盾是不可调和的。

而农村所有权法律主体虚位问题已经成为了农村改革的突出问题。我国法律对于农村集体所有权的主体称呼并不一致。农村集体所有权的主体有“农民集体”和“农民集体经济组织”两个名称, 这就造成了主体规定的模糊性, 在具体操作时难以认定。从实际情况来看, 多数情况下, 村委会实际上代行了集体所有权主体的权利, 有的地方甚至成了个别村干部的所有权。

针对这一矛盾, 当前学术界有农村土地私有化、集体土地按份共有制及集体土地国有化三种观点, 究竟将来应该采取何种做法更有利于新农村建设及社会发展, 有待于学者们进一步研究探讨。

三、宅基地使用权流转法律制度构建

就目前现有集体所有权制度来看, 为了解决宅基地使用权流转问题, 可暂时先在已有制度框架内构建适合宅基地使用权流转的法律制度, 待时机成熟时再从根源上加以解决。

(一) 确权登记

农村宅基地使用权流转的前提是其权属必须合法, 只有依法办理了土地登记, 有合法的土地权属证书, 才能保证交易的安全。因此, 改革的第一步就是要加强宅基地的登记工作, 明晰宅基地使用权主体。具体应由国土资源管理部门负责对本地宅基地进行逐户逐宗核查登记, 并发给相应的宅基地使用权证书, 明确农民合法的宅基地可上市流转和拥有收益权。宅基地超出规定面积的, 分别在登记薄和证书上注明。宅基地使用权以买卖、赠与和继承方式流转的, 双方当事人应当及时办理宅基地使用权变更登记, 并收取登记费用, 宅基地流转未经变更登记不生效, 以提高农村土地交易的安全系数, 防范一房二卖或者其他纠纷的发生, 确保在纠纷发生时有据可证, 以促使纠纷顺利解决。

同时建立宅基地退出补偿机制。凡已在城镇购置商品房定居或愿意进城镇规划区定居的农民, 只要自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地, 政府可按退出的宅基地面积给予一定的经济奖励;在符合规划的前提下, 允许将原宅基地和房屋有偿调剂给符合申请宅基地条件的本村村民。宅基地退出补偿资金来源为耕地开垦费、土地出让金、新增建设用地有偿使用费, 奖励方式为一次性货币或养老生活补助。

(二) 有偿使用与无偿使用相结合

《物权法》将宅基地定性为用益物权, 依用益物权取得的基本法理, 应以有偿为原则, 无偿为例外。那么宅基地使用权的取得是有偿还是无偿, 就应由其当事人 (农民集体与使用人) 去协商, 而不应由国家统一规定。

宅基地使用的制度设计应包含以下几点:一是出于保障其基本居住的需要, 本集体成员已经取得的法定面积标准内的宅基地, 无须支付使用费;二是本集体成员超占、多占的宅基地, 须支付惩罚性的使用费, 费用标准应足以使其无法超占、多占宅基地;三是非本集体成员通过流转方式取得宅基地 (包括继承) 须支付使用费, 费用标准应参照国有土地出让金确定。

(三) 流转范围

就宅基地使用权与建设用地使用权的区别而言, 两者均以建造并保有房屋及其附属设施为目的, 主要的区别在于建设用地使用权是在“国家所有的土地”之上设定, 而宅基地使用权是在“集体所有的土地”之上设定。依物权法的基本原理, 只要符合法定的条件, 任何人均可在他人之物上设立他物权, 不应对他物权人的身份作限制性规定, 否则有违主体平等的民法基本原则。

宅基地使用权的成员性限制了宅基地使用权相关制度的发展。成员性并不是宅基地使用权的当然属性。《物权法》第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利, 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”这里, 宅基地使用权的主体是“宅基地使用权人”, 并不是“集体经济组织的农民”。宅基地使用权并不当然具有成员权性。非本集体成员可否取得宅基地使用权应属“农民集体”的内部事务, 可以经民主设定程序决定。因此, 《土地管理法》在修改之时, 可将流转的对象和范围扩展到非集体成员, 但需对用途加以限制, 必须用于居住。这样, “小产权房”可以受到法律的保护, 减少了纠纷, 维护了社会的稳定。

(四) 流转程序

在现行《土地管理法》之下, 农村村民申请住宅用地, 须经乡 (镇) 人民政府审核, 县级人民政府批准后, 再由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的, 依法办理农用地转用审批手续。这一规则不符合所有权的法理。宅基地使用权是在宅基地所有权上所设定的权利负担, 因此, 其设定人应为宅基地所有权人。而现行规则表明, 宅基地使用权的取得只需县级人民政府审批即可, 作为宅基地所有权人的“农民集体”, 在这里毫无意义。这一规定不仅不合所有权的基本原理, 而且无视所有权人的权利, 有违宪之嫌。

我国物权法对于不动产物权的设立采取了“合同+登记”的模式。就宅基地使用权的设立而言, 当事人之间设立宅基地使用权合同自是至关重要的一环。只要当事人符合乡 (镇) 土地利用总体规划和土地利用规划或专门制订的农村宅基地规划等宅基地使用权取得的条件并双方协商一致, 自愿订立合同即可, 而根本没有必要逐一地审批、控制。为了实现对土地资源进行管理的目的, 可以建立土地备案制来监管宅基地的使用情况。

宅基地使用权一经设立, 就成为农民的私权, 理应可由其权利人自由处分。现阶段宅基地使用权的流转宜先由当事人签订协议, 再由所有权人“农民集体”同意, 同时, 流转应有一定的期间限制, 不宜定为长期和永久不变。宅基地使用权流转后, 原使用人不得再次申请取得宅基地使用权。至于农村住宅流转可能产生的投机问题, 待农村住宅流转市场发展起来后, 完全可以通过政府的宏观调控措施加以解决。

本集体成员转让宅基地使用权的, 应由有资质的评估机构, 根据所转让宅基地的自然状况、区位条件等因素来确定流转宅基地的价格转让价格, 一般不应低于同地区建设用地使用权的土地出让金标准。在流转收益分配的比例问题上, 应倾向于保护农民的利益, 剩余部分以不动产税和土地流转税等税收形式交村民集体所有并依法使用, 专门设立社保基金, 并制定严格的财务管理制度, 做到专款专用, 无须上交国库。

摘要：随着社会主义新农村建设的不断深入, 农村宅基地使用权流转受限已成为当前亟待解决的难题。现行法律规定的缺陷彻底暴露出宅基地使用权流转障碍的根源, 弥补农村所有权法律主体缺位, 构建宅基地使用权流转制度刻不容缓。

关键词：新农村建设,宅基地使用权流转,流转障碍

参考文献

[1]、申建平.宅基地使用权流转障碍之克服[J].黑龙江省政法管理干部学院学报, 2009 (6) .