宅基地使用权特征问题

宅基地使用权特征问题（共9篇）

宅基地使用权特征问题 篇1

一、农村宅基地的使用权特征

(一) 宅基地使用权的概述

根据我国的物权法上面的界定, 所谓宅基地使用权就是指农村集体济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定, 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利, 有权利用该土地建造住宅及其附属设施。

依据这样的规定我们可以了解到: (1) 申请宅基地的必须是自然人; (2) 此人必须在某一农村的经济组织; (3) 此宅基地的使用权原属于这个经济组织; (4) 使用权人可以自行决定利用该宅基地使用权。

(二) 宅基地使用权的特征

首先, 要明确的是宅基地使用权的主体只能是农村经济组织的成员, 城镇居民不得购置宅基地, 除非其依法将户口迁入该集体经济组织。这就说明了农村宅基地使用权主体的限定性。

其次, 对宅基地使用权的内容还有一些具体的特征。宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施, 如厨房、院墙等。当然还可以建造牲畜的棚舍, 但不可以建设商用设施或工厂之类的。

再次, 宅基地使用权实行严格的一户一宅的原则。根据法律的规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其面积不得超过省级行政单位规定的标准。农村村民建住宅, 应符合乡土地利用总体规划, 并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地, 经乡人民政府审核, 由县级人民政府批准, 但如果涉及占用农用地的, 应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。

最后, 宅基地使用权具有福利性。农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或是缴纳很少费用。国家的法律规定关于加强农村宅基地管理工作请示的通知中提出, 对农村宅基地进行有偿使用, 但必须保证专款专用, 其主要用于农村基础设施和公益建设, 不得挪作他用。

二、宅基地使用权实际运用过程中的实际问题

(一) 农村宅基地使用权的取得方式

宅基地使用权的取得的方式是多种多样的。在一开始可以向所在的经济组织申请, 但每一户限制申请一个。但同时宅基地使用权虽然作为一项权利, 同时也可以通过继承和买卖的方式取得, 但这两种方式的取得仅限于同一经济组织内部。

(二) 变更登记的办理

办理变更登记应当由转让和受让宅基地使用权的当事人完成, 不办理登记, 不发生宅基地使用权转让的法律效力, 更不能对抗第三人。由于宅基地使用权由于法定原因或是自然原因而消灭的, 应由宅基地使用权的审批部门注销登记。如果未及时办理注销登记而造成相对人的损失, 应当承担赔偿责任。

(三) 有条件的出售

宅基地使用权有明确的法律规定不能出售、买卖。但是不排除例外的现象, 在同一经济组织内部, 如果双方完全自愿, 并且程序合法, 占有的农村宅基地使用权也是通过合法程序取得的, 那么这种出售是受法律保护的。

(四) 宅基地转让、出租

宅基地转让、出租的成员, 不得再申请宅基地;转让人转让房屋及其宅基地使用权的, 应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员;转让房屋及宅基地使用权后, 宅基地使用权主体发生变化, 并涉及受让人取得新的宅基地, 故应当依法办理转让登记手续。宅基地以及住宅房屋, 不仅可以用于居住, 也可以用于从事家庭生产和经营活动。宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的, 宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民, 应当重新分配宅基地。

三、新制度的构想

在我国, 包括宅基地在内的土地法律制度是由单一的土地行政制度构成的。在这种土地行政法律制度下, 国家作为土地资源的管理者的地位得到了充分的体现, 集体农民的所有者地位没有得到应有的体现, 搞好村镇建设规划, 实行全程跟踪监管制度。搞好村镇建设规划, 实行全程跟踪监管制度。一是严格建房用地审批制度;二是严格到场勘查制度, 申报时到场放线定桩, 在建设中到场核查、竣工后到场验收, 无违规则登记办证, 有情况则监察处理。

引入综合配套机制, 实现农村建房规范化管理。一是农村居民点管理与户籍管理相结合。对于两栖人口和进城长住的农村人口在按政策“农转非”后, 应逐步依法收回其原有的农村宅基地。二是实行土地证年审制度。主要检查持证人与宅基地使用者是否一致, 土地用途、面积、位置与土地登记是否一致, 用地有无违法行为等。

摘要：宅基地使用权的用益物权性决定了宅基地使用权必然要流转, 宅基地使用权的社会保障性决定了宅基地使用权的流转必然要受到严格限制。我国现行的农村宅基地使用权制度实行的是无偿、无期限制度。但随着市场经济的发展和人民生活水平的提高, 无偿、无期限使用制度日益暴露出弊端。如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配, 造成宅基地资源的紧张, 进而占用耕地, 造成土地资源的浪费。

关键词：宅基地,使用权特征,实际问题

参考文献

[1]张冬芝, 郭帅涛, 千九玲.宅基地使用权的法律问题探究[J].企业导报, 2011, (6) .

[2]黄松有.《中华人民共和国物权法》条文理解与使用[M].北京:人民法院出版社, 2007.

[3]梁慧星, 陈华彬.物权法[M].北京:法律出版社, 2010.

[4]党建德.城乡统筹视角中的农村宅基地使用权制度创新[J].经济研究导刊, 2010, (34) .

宅基地使用权特征问题 篇2

农村宅基地使用权的继承问题可以简化为以下三种模型，其中尤以第三种情形矛盾最为突出。

第一种，父母是农村户口，子女也是农村户口，并且父母去世时子女未成年，和父母居住在一起，那么就不存在继承的问题。因为宅基地使用权的主体虽然要求是本集体经济组织的成员，但实务上通常以户为单位设立，并按“一户一宅”的原则分配。宅基地使用权由父母和子女共有，子女原本就是宅基地使用权人。

第二种，父母是农村户口，子女也是农村户口，但父母去世时子女已成年，并且已经依法申请了自己的宅基地。根据实务上的一般做法，子女依然可以通过继承父母的房屋而合法地继承房屋下的宅基地的使用权。这种做法某种程度上虽然破坏了“一户一宅”的原则，但我认为这是合理的。宅基地是集体所有的土地，也是当地人祖祖辈辈生活的土地，如果没有宪法第十条的规定，我国实行土地公有制，他们基本实际上已经享有了这片土地的所有权。当集体有100个人时，每个人占1|100，当集体只有50人时，每个人的份额自然上升到1|50。所以实务上国家未坚持执行“一户一宅”的原则，而是允许农村居民因继承拥有两处以上的宅基地的做法是合情合理的。一味坚持“一户一宅”原则，会产生国家想倾轧集体土地份额的嫌疑，因为随着城镇化的脚步，农村户口必然会减少。

第三种，父母是农村户口，子女因升学等原因户口迁出，那么当父母去世时，子女若想继承宅基地使用权，首先必须换回原籍，即在本集体经济组织中落户，并要符合申请宅基地的条件，否则只可继承房屋，不可继承土地，继承人必须将宅基地归还给集体，得到的只是一座“空中花园”。根据人们的常识“地随房走，房随地走”，这显然是有悖常理的。农村人有价值的遗产一般就是房屋，而房屋一旦离开了土地，就是一座废墟，失去它的使用价值和经济价值，而且老宅更是家族精神的象征，一旦拆除，就会破坏文化传统。所以，强制要求继承人是本集体经济组织的成员是不合理的。我认为继承人可以继承的依据不应该是作为本集体经济组织的成员，而是作为这片土地的祖先的后人。而且《物权法》和《土地管理法》均没有明文禁止城镇非农业户口居民在农村建房、对集体土地享有宅基地使用权。对于公民来说，法无明文禁止即可行为。所以，我认为子女应该当然继承房屋及宅基地使用权，无须重新落户并申请。

宅基地使用权特征问题 篇3

关键词：农村宅基地；使用权；首次登记

1.农村宅基地使用权首次登记的界定

自2015年《不动产登记暂行条例》的实施，不动产登记主要划分成8种类型：不动产首次登记、查封登记、变更登记、预告登记、转移登记、异议登记、注销登记以及更正登记等。这个条例第一次引进了首次登记的概念。农村宅基地使用权首次登记是第一次登记，主要是指不动产登记机构在不动产登记簿上第一次将其他法律规定应登记的事项和宅基地使用权的权利归属纳入其中的一种登记行为。宅基地使用权首次登记的权利人与宅基地使用权的初始取得的权利人是同一个人。

2.农村宅基地使用权首次登记和不动产统一登记之间的关系

长期以来，国内城乡普遍存在“二元”结构的问题，同样土地也有“二元”体制的情况发生。国内城乡住宅用地登记工作的发展有很大差别，农村宅基地使用权登记机率不高，这也是影响农村宅基地产权发生纠纷和宅基地使用权权属不清晰的重要原因。国内相关政策方针明确指出，城乡“二元制”结构是限制城乡发展一体化的障碍；体制机制的建立，与新型工农城乡关系的形成，要求不动产统一登记做到“四统一”（登记依据、机构、信息平台及登记簿册）。国务院与相关部门首次联合发文明确要求将农村宅基地使用权登记归为不动产统一登记的范畴，说明了不动产统一登记中“城乡统一”的重要性。农村宅基地使用权登记作为不动产登记一部分，搞好农村宅基地使用权的首次登记，形成一个城乡一体的不动产统一登记机制，才可以完善不动产统一登记体系，这也是城乡统筹发展和城乡一体化追求的目标。

3.制定有效的农村宅基地使用权首次登记机制

3.1以登记为公示方法。随着国内逐步建立农村社会保障体系，也限制了农村宅基地使用权的保障功能，资产属性也逐渐显现出来，农村宅基地使用权流转限制制度的放宽也是“入市”交易情势发展的需要。建立运转良好的宅基地使用权交易机制，要求仔细检查各项相关的交易信息，这样才可以让交易安全、主体的权益得到保障。同时，我国当前将农村集体土地制度的改革作为全面深化改革的重要工程，确定了土地产权是土地制度改革的目标，也是改革的重要阶段。目前以占有为公示方法的制度已经对有效实现农村宅基地权利带来不利影响，对宅基地使用权制度的改革也十分不利。国内农村宅基地使用权和城市住宅建设用地使用权应保持一致，要求“城乡统一”在不动产物权变动和取得方面实现登记作为公示方法。因此，必须依法登记，不登记物权不发生效力。只有办理首次登记，才可以办理其他登宅基地使用权的登记，例如，变更登记、转移登记及抵押登记等。

3.2申请与权利主体的明确。不动产登记一般是自愿申请登记，按照《不动产登记暂行条例》相关规定指出，农村宅基地使用权首次登记应由当事人单方申请登记。坚持“一户一宅”原则，宅基地使用权审批应以“户”为单位进行申请批准。实际情况中，登记时以以“户主”为登记申请人，即是“户主”代表该“户”向登记机关申请，但宅基地使用权并不是“户主”一人全部享有，家庭的其他成员也是共同享有人，在登记过程中应当明确记载。

3.3限定宅基地使用权首次登记权利主体是农村村民。现行法律法规对确定农村村民集体经济组织成员资格的标准并没有明确的规定，一般是根据选民资格的认定与登记方法对集体经济组织成员资格进行明确。实际上，宅基地使用权首次登记是是集体经济组织成员第一获得的宅基地使用权登记，而非集体经济组织成员出法律特殊规定外不能申请登记。不是按照法律相关规定获得宅基地初始使用权应在宅基地使用权完成首次登记情况下才给予其他类型登记（移转登记和变更登记）。例如，宅基地使用权继承问题，如果准许继承人对宅基地使用权登记进行申请，就不符合宅基地使用權在取得和变更方面的以登记作为公示方法，因此，需要由继承人代位申请，将与宅基地使用权登记有关的材料和办理手续提交给不动产登记机关，不动产登记机关将被继承人生前享有的宅基地使用权具体情况详细记录在不动产登记簿，并将其作为宅基地使用权首次登记，因为被继承人死亡主体已经消灭，所以无需颁发不动产登记证明。继承人只需要办理房屋继承转移登记即可。而不动产登记机构可以将上述情况的宅基地使用权首次登记和继承转移登记共同办理，然后将这两个登记材料整理归档。这样一来，既可以表现了宅基地使用权以登记为公示方法，也维护了法律具有的严肃性，从而消除不利登记过程中产生的不良影响。

3.4违占宅基地使用权首次登记的处理。农村普遍存在违规占有和使用宅基地的情况是宅基地使用权首次登记急需解决的难题，违占宅基地师资没有经过批准使用宅基地、改变用途、违反规划或者是超面积标准使用宅基地的行为。由于没有申请办理审批手续，在登记时不能提供与宅基地使用权审批有关的材料。如果对违占宅基地使用权进行登记，就等于承认了违占宅基地的合法性，导致越来越多的违占现象出现，从而加大了管理的难度。要求对违占宅基地进行区分，其材料不齐全或者是审批手续不齐全的应不予以登记进行处理。

结束语：随着农村社会经济不断发展，农村宅基地使用权登记也在不断发展变化。制定有效的农村宅基地使用权首次登记机制，并不是通过一次性和单一的初始登记就可以完成的。因此，必须加强完善使用权首次登记，才可以真正构建规范合理的农村宅基地使用权登记管理制度。

宅基地使用权流转问题研究 篇4

一、宅基地流转存在的问题

当前, 农村宅基地使用权流转的法律和政策较少, 并且原则性较强、内容笼统, 缺乏可操作性。并且当前法律对于宅基地流转所持的限制态度, 也引发了许多深层次矛盾。闲置宅基地的大量存在, 以及由此产生的新批宅基地的扩张式发展, 导致土地利用率低下, 造成土地资源极大浪费。不利于农村村庄的整体规划。由于宅基地难以实现财产功能, 削弱了农民的融资能力, 阻碍了农民向城市发展, 使城镇化进程受阻。

二、宅基地合法流转可行性分析

随着改革开放和市场经济的不断深入, 农民的收入和生活水平不断提高, 收入来源也越来越广泛, 农民生存已不再完全依赖于土地, 农民的居住场所也不再局限于在无偿取得的宅基地上建造的房屋, 农村住房及宅基地的财产功能已经远远超过其社会保障功能。因此, 改革现行的农村住房及宅基地流转制度, 放宽农村住房及宅基地流转的限制, 对于提高农民收入、保护耕地、加快城乡一体化具有十分重要的意义。随着国家对宅基地流转政策的逐渐放开, 各地在宅基地使用权流转问题上进行了有益地探索, 踊跃出一些形式各异的宅基地使用权进入市场交易而达到流转目的的改革试点, 为今后合理科学构建我国宅基地使用权进入市场交易流转制度积累了宝贵的经验。

三、宅基地使用权流转的对策

1、制定和完善宅基地使用权流转的法律制度。

宅基地使用权流转的有序进行离不开完善的法律制度。我国缺乏统一、规范、系统的宅基地使用权流转法律法规。现有法律对于宅基地使用权的规定过于笼统, 在相关制度建设上也不够全面。建议修改、完善现有宅基地先关的法律制度, 并制定配套的政策措施, 避免法律制度存在空白点、模糊点;最好是制定宅基地使用权流转的专门法律, 从而在宅基地使用权的权属、宅基地使用权的入市流转、流转管理、法律责任等方面进行详细的规定。真正使宅基地使用权的流转“有法可依”。

2、规范宅基地取得制度, 严格执行宅基地取得时的“一户一宅”政策。

“一户一宅”是指村民一户只能申请一处符合省、自治区、直辖市规定面积标准的宅基地。闲置宅基地、空心村、一户多宅等现象的出现往往与宅基地无偿取得相关联。产权的无偿取得制度造成宅基地面积的无序扩张, 也最终导致产权的不明晰。农村宅基地无偿使用会助长村民取得宅基地使用权的多占心理。此外, 在政策上放开农村宅基地的流转, 将会给农民带来一定的经济利益。但是, 在实施过程中势必会助长利益驱动而产生多占宅基地的不良现象。应强化对宅基地审批手续的审查与管理, 防止少数干部利用职权多占宅基地, 少数村民利用各种借口多占宅基地。在允许宅基地上市流转之前, 各地管理部门还必须加强对用于流转的宅基地进行严格审核与把关。对那些通过不合法渠道多占、多用的宅基地则不予登记, 更不允许上市转让。

3、盘活土地资源, 提高土地利用率。

我国用地供求缺口逐年加大, 通过改造“空心村”盘活土地, 实施农村宅基地整理可以提高集约用地水平, 缓解占补平衡的压力。实施农村农村宅基地整理既要保护农民利益不受损害, 又必须严格按规范程序操作。实施过程必须公开透明, 让村民享受充分的知情权和监督权, 从而保证农村宅基地整理工作顺利推进。建立“政府主导、村民主动”的宅基地退出机制, 政府要逐步引导村民居住适度集中、因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。通过退宅还耕奖励制度、进城农民自愿退还宅基地的回购、置换等制度, 来鼓励、引导村民主动退还闲置、废弃的宅基地。与此同时, 严格限制新增建设用地数量, 农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地, 凡村内有空闲宅基地未利用的, 不得批准新增建设用地。为了提高宅基地资源的利用效率, 保障宅基地资源的可持续利用。国家还可借鉴城市国有土地使用管理制度, 建立农村宅基地强制收回制度。宅基地使用权人必须在规定期限内按用途开发使用其宅基地, 如果不按规定使用, 或闲置宅基地超过一定期限, 宅基地使用权人需向村集体经济组织缴纳一定数额的宅基地闲置费, 如果该宅基地继续闲置, 达到一定期限, 村集体经济组织有权收回该宅基地。

4、建立有偿和无偿相结合的宅基地使用权原始取得制度。

宅基地无偿取得仅限于本集体经济组织成员对于宅基地的初始取得, 而对于出卖住宅后希望再次取得宅基地的农民以及其他集体经济组织成员或城镇居民取得宅基地则必须付出一定的对价。本集体成员首次取得不超过面积标准的宅基地, 出于保障其基本居住的需要, 是国家给予农民的一种福利, 无须支付使用费。本集体成员超占、多占宅基地, 须支付惩罚性的使用费, 非本集体成员取得宅基地无论是创设取得还是移转取得均须支付使用费。本集体成员转让宅基地使用权的, 须征得本集体同意, 并将其转让收益中属于宅基地收益部分的相当比例收归本集体, 同时对转让价格作出限制性规定, 比如转让价格不应低于同地区建设用地使用权的土地出让金标准。所有使用费均属本集体依其土地所有权所取得的收益, 应由本集体所有, 无须上交国库, 由本集体依法使用。

5、完善宅基地使用权登记制度。

一户多宅、违规占用土地、面积超标等现象加剧了土地权属的混乱和产权纠纷, 给土地管理造成了巨大障碍, 增加了土地管理的难度。应尽快建立农村宅基地使用权的登记制度。在宅基地使用权取得时就实行登记制度, 对于宅基地使用权流转, 要贯彻登记原则。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权, 对尚未登记的符合规定面积标准的宅基地应尽快给予确权登记发证, 对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册, 对不符合法律规定, 多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。同时, 制定农村宅基地流转管理办法, 以加强流转过程中的登记管理, 使宅基地依法有序流转。对于宅基地使用权来说, 其权属登记制度除了确认权利、维护交易安全及发挥其他私法功能以外, 其所记载的信息还为土地利用规划和土地用途管制等公法行为提供了相应的依据。

土地登记是实现土地产权保障的基本方式和最有效手段, 通过对宅基地的登记, 可以有效防止非法占地, 避免浪费土地。为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础, 保障交易安全与效率, 便于国家对不动产交易的宏观调控。

6、健全监管机制。

在完善宅基地登记制度、通过登记进行监管的同时, 还要加强行政监管。防止乱建乱占、干部违法审批和土地严重浪费现象, 需要加大对宅基地使用的审查监督力度。应成立由国土资源、城乡建设、规划、社保等多部门组成的监督机构, 对宅基地使用权的取得和流转进行全方位的监管。对不按程序审批的土地管理人员和违规使用宅基地的行为, 要明确处罚的措施, 加大惩处力度, 确保宅基地使用权的有效利用率。

7、农村居民点用地布局应当坚持规划先行、科学合理原则。

制定科学的村庄规划并严格执行, 整理农村目前布局散乱的宅基地, 保证村庄布局有序性, 从而达到优化资源配置。相关行政主管部门制定好先期规划, 在不减少当前耕地的总面积的前提下, 因地制宜、按规划、有步骤地推进农村居民点集约化发展。引导农民居住建房逐步向规划的居民点有序地集中。加强村庄规划以确保村庄道路、房屋科学布局, 减少不合理布局造成的土地浪费。村庄规划一经批准必须严格实施, 任何单位和个人不得随意调整和变更。对因撤并需新建或改扩建的小城镇和中心村, 要加大用地计划、资金的支持。对近期规划撤并的村庄, 不再批准新建、改建和扩建住宅, 应向规划的居民点集中。

参考文献

[1]张波.城镇化背景下宅基地使用权流转法律问题研究.人民论坛, 2013.7.

[2]毛维国.农村住房及宅基地流转制度研究.法学论坛, 2012.4.

宅基地使用权特征问题 篇5

一、开展宅基地使用权登记发证工作的必要性

宅基地使用权是农民安身立命的根本, 对农民的生产、生活和农村秩序的稳定具有重大意义。

1、宅基地使用权登记发证可以提高农村宅基地的使用效率, 促进新农村建设。我国处在城市化过程中, 长期以来农村居民点无效扩张导致农村建设用地使用效率低下, 其主要原因就是农村居民获得宅基地成本低, 一户多宅的现象突出, 城市化进程中大量农村村民已经迁往城市居住, 并且已经获得了城市社会保障, 但在农村还拥有宅基地。这现象大量存在, 导致城市建设用地与农村建设用地同时增加, 进一步加大了耕地资源保护的难度。宅基地产权登记发证工作不仅可以有效禁止无效宅基地需求, 还可以通过进行新农村建设提供农村基础设施, 消灭空心村, 有效提高村庄土地资源的节约利用水平。

2、对农村宅基地使用权登记发证的规范, 进一步强化了农村宅基地的社会保障作用。对符合标准的宅基地进行产权登记, 既可以在法律上对村民的合法宅基地进行有效保护, 也可以防止农村建设占用大量的优质耕地资源。

3、明晰了宅基地的产权定位。长期以来, 由于缺乏明确的产权登记要求, 很多县城居民出于各种考虑, 购买农村的宅基地及其各类小产权房, 引发大产权纠纷。在法律上禁止对城市居民宅基地产权登记, 可以防止城市居民在法律缺失情况下购买小产权房, 从而有效保护了城市居民的合法权益, 在法律上进一步约束了小产权房的需求。

二、宅基地使用权的几点基本特征

所谓宅基地使用权是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的集体土地使用权。根据相关法律规定, 宅基地使用权具有以下几点特征:

1、权利类型为用益物权, 权利主体具有特殊性。

《物权法》将宅基地使用权与建设用地使用权、承包经营权、地役权共同规定为用益物权。

2、权利客体为农民集体所拥有的土地, 需要经过依法审批才能取得, 而且是无偿取得。

这些土地属于建设用地, 具体的地类为住宅用地中的农村宅基地。根据《土地管理法》规定, 农村村民住宅用地, 经乡 (镇) 人民政府审核, 由县级人民政府批准。其中, 涉及占用农用地的, 还需要依法办理农用地转用审批手续。宅基地是农村集体经济组织依法分配给其成员用于住宅建设的, 带有福利保障性质, 权利人不需要支付费用。

3、宅基地的数量和面积受到限制。

《土地管理法》明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地, 村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。但如果宅基地因自然灾害等原因灭失的, 宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民, 应当重新分配宅基地。宅基地的面积国家没有统一规定, 由各省、自治区、直辖市规定, 申请宅基地不得超过规定的标准。

4、虽然没有使用期限限制, 但宅基地使用权权能受到限制。

权利人去世的, 宅基地使用权可以作为遗产依法继承。而根据现行法律和国家有关政策规定, 宅基地使用权所受到的限制主要表现为不能抵押、不能自由转让, 只能向符合条件的本集体经济组织成员进行转让等。

三、目前宅基地使用权登记发证工作中存在的主要问题

1、大量历史遗留问题制约了宅基地的初始登记。

宅基地管理有一个逐步规范的过程。在宅基地管理制度不规范不健全的时期, 产生了大量没有经过审批就占用宅基地、一户多宅、少批多占宅基地等遗留问题。

2、工作经费缺乏。

1993年6月, 国务院召开全国减轻农民负担工作电话会议后, 农村宅基地有偿使用费、农村宅基地超占费和土地登记费等被取消, 宅基地登记工作因失去经费来源几乎陷于停顿。

3、无法对宅基地的实际流转及时进行变更登记。宅基地使用权的特征决定了其移转受到限制。

四、对加快推进宅基地使用权登记的几点建议

1、严把宅基地使用权登记关口, 保障登记发证的正确性与准确性。

由于在农村宅基地使用权登记中采用“登记生效主义”, 宅基地使用权受到国家法律保护, 因此保障登记的正确性十分重要。

2、通过采取多种渠道、开源节流, 解决登记发证经费问题。

各地国土资源部门要以此次开展宅基地登记发证的契机, 及时向当地政府汇报, 使其充分认识开展宅基地登记发证工作的重要意义, 争取地方政府及相关部门的重视和支持, 争取财政经费支持。

3、加大宣传力度, 落实便民措施。

登记申请是登记制度的特点, 没有登记相关人的配合很难顺利开展登记工作。要切实转变工作作风, 增强服务意识, 提高工作效率, 加强业务培训, 提高工作人员的业务素质, 积极为农民群众办理登记提供热情周到的服务。

4、加强领导、周密安排, 确保宅基地使用权登记发证工作如期完成。

宅基地使用权登记发证涉及到使用权人的合法权益, 是集体土地登记发证工作中的难点热点问题。及时妥善解决宅基地登记发证中出现的普遍性和较大的技术与政策问题, 增强登记发证工作的紧迫感, 集中力量, 克服困难, 加强对宅基地登记发证工作的监督检查, 确保宅基地登记发证工作顺利实施, 确保宅基地使用权登记发证工作如期完成。

5、借鉴全国各地宅基地使用权登记发证先进经验, 以提高宅基地登记发证工作的发证率和调查精度。

技术创新能够节约调查经费, 可以采用1:5000比例尺土地利用现状图为基础, 并放大成1:2000、1:1000比例尺等工作底图, 对村庄范围内的建设用地、农民宅基地等集体建设用地使用权实施权属调查和地籍测绘, 查清每宗地的权属性质、界线、面积和用途等, 然后利用计算机系统进行室内图形编辑, 计算面积, 绘制宗地图, 从而建立村庄地籍管理信息系统。这一方法便于实施, 即可以节约调查经费, 调查结果也更加精确。即能培养和锻炼国土资源所人员的工作能力, 又能切实保障农民宅基地的用益物权。

宅基地使用权特征问题 篇6

一、农村宅基地使用权制度存在的问题

1.片面强调登记的行政管理作用, 忽视登记私法效力

宅基地使用权的登记, 是指宅基地使用权人申请国家土地管理部门将其对宅基地使用权的物权事项记载于不动产登记簿的行为, 因此, 原则上登记是依申请而为的行为, 登记机构的登记行为具有被动性, 并无积极的干预权。而在我国, 片面强调登记的行政管理职能, 登记具有积极干预性。当前强调宅基地使用权登记发证也不是从私法意义上考量, 而更多的是从公法管理角度出发。登记被赋予更多的公法色彩, 以至于忽略了登记本身在私法上的物权效力。从物权法的角度, 不动产物权登记主要起到公示公信的作用, 公示昭示物的归属, 而公信使第三人相信登记的正确。

2.宅基地使用权取得规则与物权法法理相冲突

按照现行法的规定, 农民取得宅基地使用权需要县级人民政府的审批, 而宅基地的所有权人——农民集体却无所作为, 实际上是由县级人民政府代行了农民集体的职能, 农民宅基地使用权的取得完全受制于政府的审批行为, 直接导致宅基地使用权取得的公法化倾向。此种模式下的政府审批行为已类似于行政法上的行政许可, 完全违背了宅基地使用权设立的本意。作为农民集体的成员, 本身就免费享有取得宅基地使用权的权利, 行政机关的审批仅仅是对此权利的确认, 而非赋权。按照物权法的基本法理, 宅基地使用权的取得渊源于农民与宅基地所有权人——农民集体之间的合意, 而非由政府的审批行为取得。[1]

3.“一户一宅”原则与宅基地使用权的取得相矛盾

按照《土地管理法》第62条规定, “农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”, 但此规定与既有的规定相冲突, [2]而且, 当子女长大因结婚等原因另立户头时, 其原与父母在一起时占有的宅基地并未退出, 由于这些宅基地上可能早已建成房屋, 事实上也不可能退出此部分宅基地, 由此造成原有户头中人口减少的同时, 其占有宅基地面积并未减少, 直接与“农村村民一户的宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”相冲突。

4.房地一致原则在农房适用中有困境

第一, 农房修建后因各种原因不再拥有本集体经济组织成员身份的人能否取得房屋所有权。宅基地使用权取得时仍是本集体经济组织成员之一, 并且在当时即修建了房屋, 后来因参军、考学、外出工作等种种原因而失去本集体经济组织成员身份, 现回乡申请登记宅基地使用权及房屋所有权。由于他已不符合取得宅基地的身份要求, 因此, 国土部门不会为其颁发宅基地使用权证, 由于初始登记中遵循“先地后房”原则, 相应地, 房管部门也不会为其颁发房屋所有权证。但是, 按照法律的规定, 在农房合法修建事实行为成立时, 农民即取得了农房的所有权, 勿须登记的完成。[3]《土地管理法》第62条规定, “农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准”, 该规定也并未禁止农房买卖。因此, 仅仅针对宅基地使用权的自由交易而言, 现行法律上存在禁止, 但当宅基地上建有房屋, 因房屋的处分而导致宅基地使用权的流转时, 现行法律上却语焉不详。

6.宅基地使用权的物权性体现不充分

宅基地使用权作为一种用益物权, 按照《物权法》第117条的规定, 用益物权包括占有、使用和收益权能, 问题是用益物权是否具有处分权能。物权法上的处分包括法律上的处分和事实上的处分两种形式。法律上的处分, 即对标的物价值形态上的处分, 如转让标的物所有权、设定他物权等;事实上的处分, 即对标的物实物形态的处分, 如对物进行消费。显然, 宅基地使用权人不享有事实上的处分权能, 但宅基地使用权作为一种权利, 而基于权利自身性质就应当可处分, 如转让、抵押等。宅基地使用权作为一种财产权, 应具有流通性, 否则会影响到物的使用效率。按照《物权法》第143条的规定, [4]

2.改革宅基地使用权取得的审批制度, 恢复宅基地使用权取得的私法结构

按照我国《行政许可法》第12条的规定, “有限自然资源开发利用需要赋予特定权利的事项, 可以设定行政许可”, 此处的有限自然资源的开发利用主要指矿产、水能资源的开发利用, 而宅基地使用权取得后主要用于修建房屋, 并非开发利用自然资源, 因此, 宅基地使用权的取得不应纳入行政许可的赋权行为。基于土地的公益性, 土地受公法调节在所难免, 但是也须对其进行准确定位, 行政机关的审批更多的是基于宅基地管理的需要, 而非越俎代庖行使农民集体应有的职权。宅基地使用权作为一种用益他物权, 其取得一般是基于设定他物权的合同, 宅基地使用权的母权是农民集体土地所有权, 宅基地使用权的取得是通过农民与农民集体签订合同予以设立, 农民取得宅基地使用权无需支付合同的对价, 它是农民基于集体经济组织成员应享的权利。当然, 宅基地作为一种关系国计民生的重要资源, 国家对其管制是理所当然的, 因此, 可考虑农民集体与其成员之间签订的宅基地使用权合同应以行政审批为要件。[5]

3.明确宅基地使用权法律上的处分权能

正如上述, 宅基地使用权作为用益物权之一种, 法律上的处分权能应有所体现, 如转让、抵押、租赁等权能。现行法基于宅基地的生存保障功能而对宅基地使用权设立了诸多限制, 但现行法律层面上的限制仅仅是针对纯宅基地使用权的处分而言, 当宅基地上建有房屋后, 因房屋的处分而致宅基地使用权流转的却未作规定。为防止炒地皮的出现, 对于取得宅基地使用权后不用于修建房屋而单纯对外转让的应予禁止。事实上, 正如我国城市中的房改房一样, 取得也有身份限制, 但在补交相关费用将部分产权转变为全产权后, 房改房也可上市自由流通。不过考虑到当前社会现实, 立法也可采取适时推进的办法, 而非一步到位。比如可引入优先购买权制度, 农房交易时, 本集体经济组织及其成员在同等条件下有优先购买农房的权利。一方面, 这有利于优先解决本集体经济组织成员住房保障问题, 另一方面也照顾到了农村房屋财产属性的体现。

4.确立宅基地使用权的有期限性

参照国有土地上住宅建设用地使用期限的规定, 农民使用宅基地使用权的期限确定为70年, 自宅基地使用权得到批准之日起算, 考虑到社会的稳定与城乡建设用地规则的一致, 仍可规定农村住房宅基地使用权期满的, 自动续期。

5.采取农房交易时房地的适当分离制度

关于房地一体交易的规定, 我国主要针对国有土地及其地上的房屋。对于集体土地上的房屋却未作规定, 当然从维护法律适用的统一性出发, 集体土地上的房屋交易仍须遵循房地一体交易的原则。目前, 农房交易的困境实际来源于地下宅基地的受限, 因此, 重构房屋与宅基地的关系或许有助于推动农房的交易。

如何处理土地与建筑物的关系, 目前世界上有两种立法例, 一种称为一元主义, 罗马法可为代表。其规定, 一切建筑物从属于土地, 建筑物系土地的重要组成部分, 而非独立的物, 不得单独为权利的客体。后世的《德国民法典》规定, “定着于土地和地面的物特别是建筑物, ……属于土地的重要组成部分”。另一种称为二元主义, 建筑物与土地分属独立之物, 可分别为权利之客体。日本《不动产登记法》规定, 建筑物和土地可分别成为所有权客体, 可相互分离分别进入交易。由于土地的稀缺性, 利用他人土地建造建筑物较为普遍, 而一元主义模式下, 建筑物为土地组成部分, 不得单独为权利客体, 修建人不能取得建筑物所有权, 如此对建筑人甚为不利, 也为不公, 于是产生了地上权制度。地上权为建造房屋、隧道、沟渠等工作物及培植竹林、树木、使用他人土地之权。1919年, 德国颁布了《地上权条例》, 加强对地上权人的保护, 地上权人对在他人土地上修建的建筑物拥有所有权, 当建筑物毁灭时, 地上权并不随之消灭, 地上权人有权重建, 地上权设定后, 建筑物不再是土地组成部分, 二者可分别成为权利客体, 并分别转让抵押, 当建筑物或土地分别转让而由第三人取得而致房地权利主体不一致时, 视为有地上权之存在。而在二元模式下, 建筑物和土地本就相互独立, 可分别转让抵押, 当出现房地权属主体有别时, 也通过创设地上权或租赁权制度予以调和。我国台湾地区“民法”第425条规定, “土地及其土地上之房屋同属一人所有, 而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人, 或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时, 土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间, 推定在房屋的使用期限内, 有租赁关系。”

我国立法一贯承认土地和房屋可分别成为所有权客体, 但在处分时又要求一体处分, 以保持房地权属主体的一致, 这与世界上大多数国家立法不符。既然房地可单独成为权利客体, 则权利人应可分别处分之。参考其他国家立法例, 我国也可实行房地分别交易机制, 当分别交易后出现房地权属主体不一致时, 可通过地上权或租赁权予以调适。[6]由于我国法上的农村宅基地使用权本质上即是传统法上的地上权, 利用农民集体的土地修建住房的权利, 并且现行法上禁止单独宅基地使用权 (地上权) 抵押和严格的转让限制条件, 因此, 在此约束条件下, 并考虑到法律层面并未禁止农房的转让和抵押, 在农房转让和抵押时, 由于用益物权性质的宅基地使用权 (地上权) 取得受身份属性的限制, 通过引入租赁权制度, 农村房屋的受让人可基于债权性质的宅基地使用权租赁权取得房屋的所有权。[7]

6.改一户只能拥有一处宅基地为一户只能申请一处宅基地

《土地管理法》中“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定, 是对宅基地初始取得的限制规定, 而非宅基地使用权继受取得的限制性规定, 显然, 法律不应限制农民基于合法原因取得两处以上的宅基地使用权。作为一种带有福利性的保障措施, 农民可免费申请一处宅基地, 实现了农民的基本居住保障。在城市, 夫妻双方作为一个整体只能享受一次福利房改分房, 但是事后, 夫妻双方还可通过正常的交易行为再取得其他人的房改房。因此, 建议将“一户只能拥有一处宅基地”的限制性规定改为“一户只能申请一处宅基地”。

7.区分不同情况实行宅基地有偿使用制度

对于宅基地使用权初次取得的, 仍需坚持宅基地的保障功能, 实行无偿取得, 而对于无偿取得导致的多占乱占等外部性问题, 应通过加强宅基地管理制度予以解决, 初次免费取得有利于与现有制度相协调, 避免引发新的不公。宅基地有偿使用应重在存量的宅基地及宅基地上农房交易, 即在无偿取得的宅基地上建有农房, 农房欲再次流转的, 应实行宅基地有偿使用制度, 可以借鉴城市划拨土地上市的需补交土地出让金的做法。

参考文献

(1) 高圣平等.宅基地使用权初始取得制度研究[J].中国土地科学, 2007, (02) .

(2) 周洪亮等.从一户一宅的视角探讨农村宅基地使用权取得[J].中国农业大学学报 (社会科学版) , 2007, (01) .

(3) 刁其怀.宅基地产权制度之历史篇[J].中国房地产, 2010, (03) .

(4) 陈小君等.农村土地法律制度的现实考察与研究[M].北京:法律出版社, 2010.

(5) 蔡立东.宅基地使用权取得的法律结构[J].吉林大学学报 (社会科学版) , 2007, (03) .

(6) 孙宪忠.论物权法:修订版[M].北京:法律出版社, 2008.

宅基地使用权特征问题 篇7

关键词：农村宅基地,使用权确权登记发证,存在问题,对策

1 农村宅基地使用权确权登记发证存在的问题

1.1违法用地

农村宅基地违法用地存在2 种情况:少批多占;未批先建。目前, 农村宅基地少批多占和未批先建的情况普遍存在, 由于历史的原因和管理的松懈, 有些至今尚未依法进行处理, 严重制约着加快农村宅基地使用权登记发证的工作步伐。

1.2产权不清晰

农村宅基地产权不清晰, 主要体现在祖传房屋和集体统一安排的宅基地。产权不清的老房子, 没有申请土地登记, 大家相安无事, 和睦相处, 一旦申请土地登记, 原来没有显化的纠纷和矛盾, 可能随着确权而显化出来, 所以产权不清晰的房屋, 村民怕因确权而引发矛盾, 宁可不申请土地登记。由于产权不清晰, 土地难以分割登记, 目前, 农村还存在部分祖传房屋至今尚未进行土地登记。

1.3土地权属纠纷

《土地登记办法》规定, 土地权属有争议的, 不予登记。农村宅基地存在土地权属纠纷尚未解决的主要原因:农民自觉申请土地权属纠纷调处的积极性不高。农民也知道毗邻之间存在权属纠纷, 就无法申请土地登记, 邻里之间调解不成而进一步激化矛盾;权属纠纷调解不成而引发官司和难以支付诉讼费用。政府部门调解力度不够, 使有些多年的权属纠纷案件至今还悬而未决, 造成土地登记无法进行。

1.4农村跨区域购房

根据我国的现行法律规定, 农村宅基地使用权只能在本集体经济成员内流转, 严格禁止不同集体经济组织成员之间流转, 所以农村跨行政村购买房屋, 目前还不能办理宅基地使用权变更登记。但国家法律规定房产可以转让, 因为房屋所有权属村民私有, 地随房走, 其实村民转让了房产的同时也包括了地产。

1.5农民不愿主动申请登记

农村宅基地登记申报中, 农民自愿申请土地登记积极性不高, 主要原因有:随着我国社会经济的发展, 工业化进程的不断加快, 部分农民外出打工或经商, 有些已经在其他地方安家落户, 甚至无法联系, 给农村宅基地登记发证工作带来被动;由于我国现行法律规定, 农村宅基地使用权不能单独流转, 不允许出让、转让、抵押。对于大多数农民来说, 登记不登记对他们没有多大意义;部分农民思想观念陈旧, 没有充分认识到宅基地登记的重要性, 有些农民甚至出现重视房屋产权的登记而轻视土地使用权的登记。

2 解决问题的对策和措施

2.1做好农村宅基地登记发证政策宣传工作

政府做好开展农村宅基地登记发证的宣传发动工作, 建立农村宅基地登记发证宣传发动领导小组, 加大宣传和工作力度, 争取广大农民群众和社会各界的理解和支持, 让广大农民群众深刻认识宅基地登记的重要性, 增强农民保障自身合法权益的意识, 积极参与宅基地登记发证申请, 在全社会形成凭证管地、依法用地的社会氛围。

2.2完善基层土地管理工作准则和人员配置解决违法用地等问题

对宅基地违法用地、权属存在争议、产权不明晰的, 要按照《土地权属争议调处处置方法》依法处置, 关于复杂疑问的权属问题, 各基层所要积极同各级人民县政府, 做好土地权属争议的查询处置工作, 根据当地实际情况, 制定处理政策, 分阶段进行处理后补办用地手续, 再进行土地登记。通过培训教育提高基层国土所工作人员素质, 完善基层土地管理工作准则, 强化指导和规范作用, 加强执法力度的同时做好司法常识宣传, 避免新的问题发生。

2.3房地统一解决跨区域的宅基地登记问题

目前, 法律程序解决途径尚不成熟, 通过户口迁移的方式又存在诸多不适应情况, 因此建议从目前产生问题的主要原因做抓手, 根据房地分离的现象制定相应政策, 由本地人民政府会同房屋管理部门和土地管理部门共同商讨制定房地统一办证的政策, 这样不仅便利群众, 也实现了房地统一的要求, 从而进一步规范土地管理和农村房屋买卖。

2.4加强信息化管理建设有效避免新问题的产生

宅基地使用权特征问题 篇8

1 宅基地使用权确权发证中的问题及解决方法

1.1 宅基地使用权确权发证中的问题

《土地管理法》中规定, 居民要进行宅基地建设, 必须要经过政府部分的审批, 并且要与乡镇土地整体规划相符合, 保证一户一宅, 村民在进行买卖房屋以后不能再次申请宅基地。而我国农村宅基地现在存在的普遍问题是地大房多收入低, 随着城镇化建设的加快, 宅基地流转问题越来越重要。现阶段, 农村照基地流转中, 主要的形式是自发的、隐形的交易形式, 在管理的过程中也出现以下问题:首先, 违法建房现象多, 一户多宅现象普遍;其次, 阻碍了村镇规划的进行, 宅基地建设缺乏规划, 混乱不堪, 闲置浪费现象严重, 建设用地利用效率较低;第三, 宅基地缺乏激励机制, 大多数农民对国家实施的土地整理项目都无法理解与支持。作为农民而言, 更愿意私下进行宅基地流转, 随着经济的发展, 进城务工的农民越来越多, 农村闲置的宅基地浪费严重;第四, 对宅基地的使用权权能确实, 无法充分保证使用权益。在利益的驱使下, 城镇近郊以宅基地为名修建的小产权房越来越多, 将大量的耕地占据, 对房地产市场带来严重影响。法律在面对宅基地使用权流转时, 如果严加限制, 基层在对宅基地流转问题进行处理时也很难入手。

1.2 宅基地使用权确权发证解决方法

宅基地作为特殊集体建设用地, 应该依法对宅基地的使用权进行规范, 通过对宅基地使用权确权登记发证进行加快, 明确宅基地使用权能, 达到宅基地资源的优化配置。可以从以下几方面入手:首先, 在新农村建设过程中, 秉承节约原则、公平原则和效率原则, 在充分尊重农民意愿的基础上, 考虑农民生产、生活习惯, 对宅基地的位置进行科学规划, 满足农民建房需求。其次, 对宅基地使用权集体经济组织合理流转与有偿回收制度进行探索, 尤其是对进城务工落户人员的空闲宅基地问题进行解决, 通过对这部分闲置宅基地进行盘活, 保证集体经济组织其它成员的需求以外, 也能进一步的保护耕地。在关系到新农村建设及拆迁补偿问题中, 也要确保进城务工农民享受同等补偿权益。第三, 对国有划拨土地转让规定进行借鉴, 允许宅基地流转, 在一户一宅的基础上, 保证所有权主体的利益, 要求宅基地使用人或受让人在转让过程中, 要向集体缴纳转让过程中的增值收益, 需要注意的是集体经济组织成员享有优先购买权。

2 集体建设用地使用权确权发证中的问题及解决方法

2.1 集体建设用地使用权确权发证中的问题

所谓集体建设用地使用权的流转, 从本质上来看, 是行使集体建设用地的收益权与处分权。《物权法》中规定, 建设用地使用权可以流转, 但是由于缺乏实践操作, 在流转过程中存在以下几个问题:首先, 产权主体不确定。和土地所有权主体相同, 农村集体经济组织的市场主体地位不完整、不确定, 其职权也很难真正的行使。集体建设用地产权的主体包含所有者和使用者, 既包括集体组织, 也包含农民个人。其次, 相关配套政策不完善。因此对集体建设用地缺乏地价评估机制, 在流转中也缺少征税根据, 造成土地税费流失, 因为土地流转市场的不稳定, 对权利人的利益无法从根本上进行保证。第三, 土地利用规划与村镇规划相对滞后。乡镇企业与农户住房建设均比较分散, 利用效率比较低, 对土地资源而言是一种严重的浪费, 很难取得社会事业建设与农村基础建设的规模效益。对于我国西部一些比较落后的地区, 集体建设用地流转表现为规模较小、范围不大, 而且存在大量集体建设用地无法盘活、闲置浪费的现象。例如, 西部某县仅仅在拆点并校方面闲置的集体建设用地达到1500余亩, 这些集体资产无法有效的进行利用, 也没有合法的集体土地转让市场。而乡镇企业用地通常是对集体建设用地进行私下交易完成, 这就是的集体建设用地流转制度形同虚设。

2.2 集体建设用地使用权确权发证解决方法

为了解决集体建设用地使用权确权发证中存在的问题, 需要建立并完善使用权流转制度, 依法流转集体建设用地使用权。当前, 主要是要加强国家层面关于集体建设用地流转方面的立法, 总结实践经验, 形成制度性的规范, 从而推动土地利用规划确定的城镇建设用地范围, 此外, 也要对集体经营性建设用地的流转进行规范, 可以从以下几方面入手:2.2.1培育集体建设用地流转有形市场, 用公平、公开、公正的原则进行指导, 在土地所有权不变的基础上, 实施建设用地使用权有期限、有偿的流转策略。2.2.2对集体土地产权加强管理。首先, 应该将土地产权的关系理清;其次, 加强土地登记, 如果土地需要流转, 必须先进行确权登记以后, 才能进入市场流转;第三, 对土地管理基础工作进行夯实。2.2.3建立集体建设用地使用权流转收益分配机制, 将收益分配关系理顺, 在农村集体与农民个体之间将流转收益合理进行分配, 保证集体收益必须要用于集体。2.2.4对农村集体建设用地流转的审批手续要进行规范, 尽快制定适合农村集体建设用地流转的操作程序。2.2.5对土地用途要加强监督与管理, 流转的土地在利用上, 必须要与村镇规划及整体规划相符, 坚持有偿、自愿的原则, 保证土地的合理流转, 引导集体土地市场良性发展。在实行集体建设用地流转政策中, 政府应该起到主导作用, 农民群体作为利益相关者, 经常由于信息不对称或自身原因, 处于弱势地位。法律与政策要随着时代的变迁不断的完善, 对流转要进行规范管理, 提高流转的效率。

结束语

本文讨论了宅基地使用权与集体建设用地使用权确权发证中存在的的问题, 并提出了解决的方法, 总而言之, 宅基地与集体建设用地都是与农民切身利益密切相关的, 因此必须要处理好使用权确权发证问题, 从根本上保证农民的利益。

参考文献

[1]章合运, 吕颖洁.新农村建设背景下农村宅基地使用权流转模式的构建[J].农村经济, 2008 (25) .

[2]崔欣.关于集体建设用地使用权基本制度的梳理[J].改革与开放, 2011 (25) .

宅基地有偿使用法律问题研究 篇9

1 宅基地有偿使用的必要性

1.1 有利于解决宅基地使用存在的问题

农民根据农村集体的成员的身份无偿取得和使用宅基地。长期以来,由于其获得和使用的无偿性,再加上相关部门缺乏对宅基地使用及建房的的监督,导致宅基地闲置、一户多宅、占用耕地等问题,宅基地有偿使用可以从认识和观念的层面改变农民对宅基地的权属的认知,在某种程度上可以加大宅基地持有成本,解决宅基地使用存在的问题,促进农村土地的合理使用。

1.2 有利于加快农民市民化进程

在新型城镇化背景下,要实现“人的城镇化”,即进城农民顺利在城镇落户,则合理处置进城落户农民的土地最为关键。但在长期形成的城乡二元结构下,现有的宅基地机制对农民利益考虑不够,进城落户的成本较高,农民进不起城。宅基地的有偿使用可以作为农民进城落户的重要的配套措施,宅基地有偿转让可以提高农民进城的积极性,并且保证农民的利益不受损,进一步推动农民市民化的进程。

2 宅基地有偿使用的立法现状

我国的《宪法》第十条、《土地管理法》第八条与第九条等对宅基地的归属与利用做出了规定,宅基地的所有权属于农村集体,宅基地使用权属于村民。《民法通则》第七十四条、《物权法》第四十二条、第五十条对农民的宅基地的合法权益等做了规定。但我国对宅基地有偿使用的相关的法律法规存在以下问题。

2.1 法律规范位阶较低,效力不高

调整宅基地使用权多为法律文件和地方政策,法律规范较少,效力层次较低。最早的有关宅基地有偿使用的文件是在1990年的国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作请示》的通知,其规定要农村宅基地有偿使用进行试点工作。但在1993年,中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》取消了这一规定。近期以来,国务院及其相关部门也出台了一些通知、决定,但其法律位阶较低,效力较低。

2.2 法律规范数量较少

目前,我国《土地管理法》与《土地管理法实施条例》对宅基地使用权有较少的涉及之外,尚无专门的法律法规对宅基地的使用进行调整。我国目前尚未法律法规对宅基地的有偿使用进行规定,亦无对宅基地使用权退出后应如何处理作出相应的规定。

3 宅基地有偿使用的实践分析

自2015年中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实施方案》以后,部分地区开始进行宅基地有偿使用的实践探索。2015年,浙江省靖江通过对超过标准面积的宅基地展开有偿使用费的收缴工作,截止到2015年11月,靖江已进入有偿使用费的收缴工作的尾期。2016年湖北省宜城市通过制定宅基地的有偿使用、自愿退出、历史遗留问题处理等制度,截止到2016年6月初,宜城市8个试点村交纳超标有偿使用费近107万元。2016年3月,泸县天兴镇田坝村开展宅基地有偿使用费,农村集体对费用进行管理,建立专项资金台账,主要用于本村公益事业、产业发展和基础设施建设。总结这些地区开展的宅基地有偿使用的实践探索,值得借鉴及推广的做法如下:

3.1 因地制宜出台相关制度

根据实际情况,出台宅基地有偿使用的相关制度,例如宅基地《有偿使用指导意见》、《宅基地使用管理自治章程》,逐步形成农户的宅基地使用面积符合标准规定且其固定,超过标准使用的支付有偿使用费,在符合标准固定的前提下节约宅基地的予以奖励的宅基地使用制度,做到宅基地的使用有据可依。

3.2 充分尊重农民意愿,调动农民参与宅基地有偿使用的积极性

宅基地有偿使用范围、费用收取方式和收取标准的确定应通过村民代表大会的审议,尊重村民自治,提高农民法律意识,调动农民参与宅基地有偿使用的积极性。在宅基地改革的进程中,应做好宣传引导工作,做好法律法规、政策的宣传工作,提高农民的法律意识。

3.3 对宅基地确权,明确宅基地有偿使用范围

在解决历史遗留的前提下,农村宅基有偿使用范围的确定关键在于确权。在确权的工作中,应同时开展农村房屋测量与权属问题的调查,在此基础上,应充分考虑多方意见使农民的利益不受损害。

除了以上可以借鉴之外,宅基地有偿使用的探索还存在一些不足之处,例如,宅基地有偿使用范围、有偿使用费用的标准由农村集体确定,缺乏相应的监督,可能会导致职权的滥用,损害农民的利益;宅基地有偿使用费用虽建立台账,其用途为村集体的公益事业与基础设施,但没有详细规定费用审批制度。

4 完善宅基地有偿使用制度的建议

4.1 完善宅基地有偿使用的立法

由于我国调整宅基地有偿使用的法律位阶较低、数量较少。从法律与行政法规和部门规章的层面来看,具有相应的立法权的机关应通过立法调整规范宅基地有偿的内容,其应包括宅基地有偿使用范围的界定、费用的标准,宅基地有偿使用范围以及费用收取方式以及收取标准、费用的用途等;从地方性法规和地方性规章来看,应从当地实际情况出发,在不与高位阶法律规范冲突的前提下,制定宅基地有偿使用相关的制度。

4.2 合理确定宅基地有偿使用费的标准

农民基于农村集体的成员权的身份获得的福利,对宅基地进行有偿使用是为了解决宅基地利用过程中的存在的问题。对超过规定标准的面积的宅基地和流转的方式获得宅基地收取土地使用费,加大其持有成本。若宅基地使用费用定的太高,加大持有人的负担,达不到宅基地的合理使用的效果;若宅基地使用费用定的太低,达不到对宅基地有偿使用的目的。因此,科学、合理确定宅基地有偿使用费用的标准的尤为重要。宅基地使用费用的订立的程序与方法应由法律规范来进行规定;具体的收费的标准应由农村集体经济组织来确定。

4.3 建立台账,合理使用宅基地费用

宅基地所有权属于农村集体的,其附带的财产性的利益也应属于农村集体的,因此,宅基地的有偿使用费用应属于农村集体,对收缴的宅基地的有偿使用费用的用途应由村民集体来确定。宅基地有偿使用费的收缴、支出应当通过建立台账,与农村的财务公开与透明政策相结合,做到宅基地有偿使用费用取之于村民,用之于村民。

摘要：宅基地是农民的主要财产。宅基地的无偿取得和使用造成了宅基地的闲置、“一户多宅”、空心村等问题。现阶段,宅基地有偿使用存在立法缺失、有偿使用范围不明确等问题,我国要推进以人为核心的城镇化以及宅基地改革的进程,完善宅基地有偿使用制度成为必然。

关键词：宅基地,有偿使用,法律问题

参考文献

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[4]夏静.湖北宜城:盘活土地资源保障居住公平[J].光明日报,2016(06).

[5]赵晓洁.论我国农村宅基地有偿使用的财税规制路径[J].改革与战略,2015(10).