宅基地证明（共11篇）
宅基地证明 篇1
宅基地证明
证明
兹有我村村民XXXX，男，现年XX岁，家中现在X口人，一直居住在XXX地，该村民在村中有宅基地。
特此证明
XX村民委员会
XXXX年XX月XX日
我国在农村合作化后，农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县(市)人民政府批准后，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。宅基地证，通称宅基证。
宅基地证与房产证宅基地允许建房，但建房之前还需要提出申请，经批准以后，才能凭宅基地证和准建证去申请办理房产证。
宅基地地上的房屋等建筑物的确权问题，虽然《物权法》已有相关规定，可以办理房产证，但是，由于宅基地本身的使用限制和建筑物无法与土地分割的实施，造成宅基地相对应的房产证没有实际用途--无法像国有土地上的房产一样，可以抵押、出售以获得其实际收益。
宅基地证，即“集体土地使用证”，但集体土地使用证具有更为广泛的定义，既包括宅基地使用权，还包括其他集体或集体内部成员所使用的集体建设用地使用权证明，如：村办学校、办公室、村办企业等等。
集体建设用地使用权是与国有建设用地使用权相对应的，区别在于使用权的权限：集体土地未经批准不得转让、出售、，使用权人只能是本集体组织内部成员;而国有建设用地就没有上述相关的规定。相对而言，宅基地的使用有更为严格的要求：一户一宅、年满18周岁、没有住宅......如何办理宅基地使用证变更
一、工作程序
审查证件→情况调查→测量尺寸→填写报表→上报审批→发证
二、变更基本条件
1、申请人户口必须在本村
2、申请人户口必须是农业户口
3、申请人及家属必须没有宅基地使用证
三、需提交资料
1、户口簿原件、复印件、身份证复印件一份(A4纸)
2、当地公安局派出所的证明
3、申请书一份、委托书一份
4、宅基地使用权登记表
5、原土地登记卡二件，原宅基地使用证原件
6、更正后填写的土地登记卡三张。
宅基地证明 篇2
1 明确思路谋发展, 推动产业升级增效
按照“稳定面积, 提高质量, 规范企业, 打造品牌, 提升效益, 实现三赢”的发展思路, 打造集种子研发生产、加工、销售为一体的国家级种子信息平台, 巩固和提升我区在全国玉米种子产业的优势地位, 着力推进专业化布局、产业化经营、标准化生产、技能化培训, 全面提升产业综合效益, 建成60万亩相对集中、长期稳定的标准化、规模化、集约化、机械化的优质玉米种子生产基地, 年生产优质玉米种子达3亿公斤左右, 实现由种业大区向种业强区的跨越和农民增收、企业增效、地方财政增税的“三赢”目标。
2 科学规划调结构, 推进专业化生产布局
在产业布局上, 根据制种玉米生长条件和不同品种组合实际, 按照不同乡镇的自然条件和资源优势, 科学合理地确定区域分布, 推进“一村一品”特色产业, 加快培育特色鲜明、竞争力强的优势种子产品。在碱滩、党寨、大满、小满、龙渠等乡镇建立早熟基地, 在乌江、甘浚、三闸、靖安等乡镇建立中熟基地, 在沙井、明永等乡镇建立晚熟基地, 使全区制种布局更加科学合理。
3 土地平整抓改造, 实行流转经营
通过争取国家投资和地方筹资等形式, 开展高标准农田整治建设, 取消不必要的沟、渠、路、埂和隔离带, 加大机械作业面积, 配套建设田间机耕道路等高标准农田基础设施。根据现有水系和灌溉条件, 新建并维修原有机井和渠道, 配套建设膜下滴灌、低压管灌等高效节水设施工程。按照建设标准化、机械化种子生产基地的要求, 配套联合整地中耕机械、施肥播种一体机、联合收获机械等大中型作业机械, 提高制种机械化水平。
通过土地流转形式, 探索公司化种植的路子。按照“依法、自愿、有偿”的原则, 积极推进农村土地承包经营权流转工作, 加快实现“有序流转、集约经营”的目标, 以产业发展为突破口, 创新流转模式, 大力推进土地合作制和土地股份制, 引导土地向玉米制种优势区域集中。鼓励企业通过土地流转形式, 建立由企业直接管理控制的标准化、集约化制种基地。区、乡、村形成三级土地流转服务网络, 积极作好流转信息收集发布、项目对接、政策兑现、合同签订、土地收益评估、监督管理、流转仲裁、流转档案建立为一体的土地流转服务平台。
4 引强入区提高实力, 加快科技创新能力
充分利用我区优良的自然优势和制种基地强大的吸引力, 重点引进国内外具有核心竞争力的“育繁推一体化”企业, 力争在2015年之前, 将目前的48家制种企业整合到25家左右。对“两强”企业, 鼓励扩大面积。对势力小的企业, 限制基地面积, 通过重组转让、兼并等形式自动整合, 促其自动退出市场。吸引玉米产业创新团队、科研院所入驻我区, 开展种子研发创新, 开展种质资源收集、开发、品种改良和制种技术集成、推广、加工技术研究等。鼓励企业建立商业化育种中心, 在绿洲现代农业实验示范区开展新品种选育, 整体提升我区种子产业的创新能力。支持重点龙头种子企业购置先进的种子生产、加工、包装、检验、仓储和运输设备, 改善企业生产加工条件, 推广精品加工、精深加工技术, 整体提升企业竞争能力。吸引国内外先进的种子加工技术和设备, 建设10个集脱粒、精选、包衣、包装为一体的现代化种子加工中心。根据基地建设情况, 建设标准化大型收购、中转场地, 配套建设现代化加工设施, 全部实现集中烘干、分散晾晒、网箱风干相结合的干燥方式, 增强抵御自然灾害的能力。
5 落实技术保质量, 实施标准化生产
积极推广标准化生产技术, 通过推广精量点播机和播种机, 有效提高播种质量, 节约种子, 提高出苗率, 减轻劳动强度, 扩大种植规模。继续推广多年来在生产实践中总结出的“父本行比加满天星”的授粉技术、母本摸苞取雄技术、棒三叶砍头、站秆扒皮和晚熟品种先砍秆后收获促熟技术, 确保种子质量稳步提高。积极争取将玉米果穗收割机列入国家农机补贴范围, 提高机械化收割水平, 缩短收种时间, 节约劳动力, 降低冻害风险。积极探索制种基地土壤养分失调、土壤障碍因素增多、耕地质量下降等问题的解决途径, 大力推广保护性耕作、测土配方施肥、绿肥作物种植等技术, 提高制种基地的耕地质量。
6 健全体系抓预防, 不断提高病虫害预测防控能力
进一步加强亲本种子的复检和产地检疫工作, 防止危险性病虫的传入, 确保制种基地安全。区植保植检站要积极争取国家支持资金, 完善和建立病虫预测预报及防控体系, 发布预测预报情报, 为企业和农户提供信息, 指导农民有效防治, 减轻病虫危害损失程度。积极探索完善种业商业保险, 按农业优惠保险规定给予制种风险赔偿, 规避干旱、冻害、高温、病虫或其他不可控制因素所造成的制种产量和质量损失, 确保种业长期发展。
7 强化管理促监督, 不断提升部门监管能力
按照“职责明确、手段先进、监管有力”的总要求, 健全种子管理机构, 补充并完善种子执法力量, 建设一支公正廉洁、高效精干的种子管理执法队伍, 为全面提升种子管理能力, 依法履行种子行政许可、行政处罚、行政管理等职责, 为种子管理工作有效开展提供保障。完善区农作物种子质量监督检测综合站建设, 配套相应的检验设备, 有具备检测玉米种子发芽率、水分、纯度、净度等主要指标的能力, 以满足种子质量监督检查的需要。根据作物种植区域、优势区域布局和生产实际, 形成覆盖不同生态区、布局合理、功能完备的品种试验网络, 为主要农作物品种审定提供支撑。
8 打造品牌创名牌, 加快玉米种子品牌保护
加大对已申请成功的“张掖玉米种子”地理证明商标的宣传扩大力度, 凡在我区境内生产的玉米种子, 必须做到无地理标志不出境、不销售, 逐步提高种子附加值。通过树品牌、创名牌, 进一步提高我区玉米种子的市场竞争力和市场份额, 打造金张掖玉米种子品牌, 使我区独特的资源与优质的杂交玉米种子相得益彰, 聚集成以著名商标体现的无形资产, 提升种子附加值, 为农民增收、企业增效打造平台。
9 综合治理促稳定, 营造良好发展环境
宅基地使用权证明 篇3
土地的权属，是以权属登记为准的。也就是说，使用权证上写的是谁的名字，谁就享有使用权。土地使用权的变更登记，也必须依法进行。就算你舅妈写一份证明，在法律上也是不认可的，是无效的，如果将来发生争议，你还是会败诉。同时，还要注意，那块土地的所有权性质，是国有土地还是集体土地。如果是国有土地，你们之间可以进行买卖。如果是集体土地，就只能由本村村民使用，不能私下买卖。因为这样会产生很多对你不利的法律后果。
在没有房产证，且房屋登记簿没有登记的情况下。
除非你能证明房屋建造是由你们夫妻所出的钱。否则，宅基地使用权人被视为该宅基地上所建造房屋的所有权人。
除非你公公同意，将该宅基地使用权人改为你们夫妻，或者你们之间协议该房屋所有权归属，并作公证。
否则只有在你公公百年之后，发生遗产继承。有你婆婆和你丈夫，妹妹按照法定继承各分得该房屋的1/3部分，并发生所有权变动，并获得各自的宅基地使用权。
已作回答，希望采纳。
你好：在你取得宅基地使用权过程中要有好几道手续的，你要经过村委会和镇政府的审批，和你相邻的邻居签字，最终才可以拿到合法的宅基地使用证
追问
我有了宅基地的审批手续，但没有领到宅基地证能否证明我取得了宅基地的使用权?
回答
你家的房子建好了吗?如果建好了，不是和邻居闹矛盾要当做证据称给法庭，你的审批手续也可以证明宅基地使用权是你家的。但是要到法院就不好说了，我不知道你的审批手续到了那一步，审批最后一步是你建好房子后你的审批表格上要有你邻居的签字，除非你没邻居。还要镇政府或者县政府的负责人签字，加盖公章。因为你振幅的管理人员要最后实地测量才算合格
追问
房子没有建好哪?只有县政府的审批手续，结果该处宅基让另一户抢建了房子。
回答
那你找村委会和那家人协商，你批到宅基地是不是放置太久了，所以被其他人重批了。如果是，你就别找了。
追问
没有被重批，我因为其他原因没有建，我能否告他侵犯我宅基地使用权?
回答
不管你因为什么原因，只要宅基地批示到你家名下后，2年不使用，就当你是自动放弃使用权，如果那家间房子的人已经建了部分房屋，他就可以去合法审批，追问
没有超过2年，他家房子就趁我没在家建起来了，我能否赢这场官司?
回答
宅基地申请书宅基地申请书 篇4
申请人_______,男,______年____月____日,住__________________村。联系电话:______________________ 申请人________,女______年_____月____日,住________村,系____之妻。联系电话:___________________ 申请事项:请求人民政府审核、批准申请人在______镇范围内选定一处宅基地作为修建房屋使用。
申请事由:申请人_______家住______县_____镇______村,于______年,申请人_________因与_________结婚,婚后,二申请人共同居住在男方家里。因申请人的父母在之前自行修建一栋房屋,故在申请人_________和_________结婚以后,便与申请人的大哥_________共同居住在一栋房屋里。但考虑到申请人_________长期在_________镇煤矿上打工,故二申请人在婚后不久即搬到_________镇煤矿上居住,直至今日。
______年___月______日,为支援国家相应政策,根据______县人民政府的指示,______县______镇人民政府对位于______厂址规划内房屋进行拆迁,后与大多数村民签订了《房屋拆迁协议》,对房屋的拆除的时间、补偿价款等作出了约定。当时因二申请人长期在外务工,有关部门在对房屋进行拆迁时,没有为二申请人选定宅基地。
______年___月,因二申请人长期在外,且无固定的居住场所,想要回家自筹资金修建一套房屋,但因______厂址规划区域内已经不能再修建房屋,要求申请人另寻他处作宅基地使用。
后经申请人了解到,在______县______镇人民政府对______电厂厂址内的房屋组织拆迁过程中,都由相关部门的规划、许可,并依法发放相关的审批手续,故二申请人为了能够得到一处宅基地作为修建房屋使用,并为了得到法律上的准许,特向人民政府提出此申请,请求人民政府给予审核、批准为谢。
申请人：
宅基地问题 篇5
房产是可以继承的，也是可以过户的，费用也不高，但前提必须是宅基地的“集体土地使用权证”要办理下来。
关于收费，不论是土地发证还是房产发证，都是以件为单位来收费的，而不是已面积等来收费的，国家规定的标准都不高，你可以到当地县国土部门及房管部门去咨询一下。
【案情】1985年2月，王某的父亲以一家四口人(王某父母、王某与其妹)名义，向当地村委会申请宅基地建房。1992年王某高中毕业，考上省城的一所大学，户口随之迁出，后分配到距离家乡不远的一座城市里的机关工作，婚后在市里居住。1996年6月，王某的妹妹出嫁，户口也随之迁出，老家的住宅一直由王某的父母居住。此后，王某的父母先后去世，老宅已无人居住。2003年8月，当地村委会通知王某，因其父母已经过世，村里按规定将其老宅的宅基地使用权收回，要求王某在规定时间里将宅基地上的附着物拆除清理，或者按规定将该处住宅卖给本村有宅基地使用权的村民，但遭到王某的拒绝。王某认为其父母的房屋连同土地应作为遗产由其继承。双方争执不下，最后村委会将王某告上了法庭。法院判决王某将该宅基地使用权返还给村委会。
【评析】宅基地是指农村村民为建设自住房屋使用的土地。在我国广大农村，宅基地的管理实行的是所有权与使用权相分离的使用制度。宅基地使用权作为土地使用权的一部分，归当地的农村经济组织(村委会)所有，但公民可以依法取得对宅基地的使用权。同时，我国农村宅基地还有一定的福利性质，农民一般无偿取得宅基地使用权，在取得宅基地使用权后，享有长期占有、使用的权利。
宅基地使用权受到法律的严格限制。一是用途限制。对已取得宅基地使用权的，权利人如需变更土地用途，必须依法经过批准。二是面积限制。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。三是宅基地使用权的转让受法律限制。《土地管理法》第六十二条规定：“农村农民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”《土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
我国《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”但根据我国现行法律，基于身份关系，无偿从村集体经济组织获得的宅基地使用权，应作为一种特殊物权。因此，农村宅基地不能作为一般“财产”进行继承。另外，农村宅基地使用权与农民个人的集体组织成员资格紧密相关，必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得，具有很强的人身依附性。本案中，随着王某户口的迁出，其宅基地使用权资格就随之丧失，而其父母的土地使用权也因他们的死亡而丧失。因此，无论是王某还是其父母，都不再是宅基地使用权的主体，王某只能将房屋拆除，将宅基地使用权返还给村委会。
弋阳县王先生来电咨询：我一位亲戚去世后留下四间宅基地，现在，其子女为争抢宅基地闹出矛盾。请问：宅基地可以继承分割吗？
天津农民宅基地换房风波 篇6
南北辛庄村, 作为天津市第一批“三镇两村”试点之一, 从2007年5月开始, 村里320户、1000多农民, 绝大部分已经搬进了还迁的越秀园小区。在小区门口的传达室, 记者见到了南北辛庄村原治保主任郭玉华。
郭玉华以前在村里每月拿400多元的工资, 农民还迁后, 他在越秀园任负责治安的小组长, 每月工资也涨到了700多元。虽然工资涨了, 但老郭就是高兴不起来。
因为在这次宅基地换房中, 老郭家用正房置换了70平方米的楼层住宅面积, 但全家5口人, 却只有他一人能够享受每人9.1万元的失地补偿。同时, 村里还给他办理了社保和医保, 已经57岁的他, 3年后正式退休每月能领到500元左右的退休金。
老郭的妻子邓若兰是20世纪70年代到天津插队的四川知青, 后来就留在了南北辛庄。像她这样的知青, 南北辛庄还有10多个, 他们都是非农业户口, 虽然和当地人结婚, 但他们的孩子大多也属于非农业户口。今年56岁的邓若兰之前在原来的武清县糖精厂上班, 现在退休后每月能领1100元的退休金。
邓若兰和郭玉华育有一儿一女。女儿嫁到其他村后, 户口也一并迁了出去;儿子郭学宾于2007年结婚, 儿媳妇是农业户口, 但户籍留在了津南区的娘家。现在郭学宾在电信公司做临时工, 主要干的是搭建通讯设施的体力活, 不签合同也没有保险。
而老郭的小孙子出生时, 村里宅基地换房试点已经进行了一年多。老郭苦笑着说:“别看我们家有5口人, 可就我一人有村里的6分地, 也只有我一人领到了村里9.1万元的补贴。”
让老郭想不通的是, 妻子邓若兰有退休金, 不享受村里补贴和新农村试点优惠政策也就罢了, 可儿子郭学宾, 虽然是非农业户口, 但他自出生就一直生活在南北辛庄, 而且一直没有固定的工作。
南北辛庄村像郭学宾这样情况的年轻人不少, 他们到底该不该享受新农村建设的优惠政策呢?如果不管他们, 他们又该如何养家糊口?
村民民主协商自己决定
“2006年5月, 我们村被划为宅基地换房的试点时, 村里简直沸腾了。”郭玉华回忆说, “紧接着第一件事就是召开全体村民大会, 讨论同不同意用宅基地换房, 知道以后能住进楼房, 这种好事谁反对?”
之后, 村民们通过开会的形式, 对居民区选址、村民补偿等涉及全体村民利益的细节逐一讨论, 在得到90%的村民同意后, 才正式实施。
据了解, 2006年4月, 天津市经过多方调查论证, 决定在“三镇两村”进行宅基地换房建设小城镇试点。试点3镇中, 东丽区、津南区各有一个镇, 剩下的“一镇两村”在紧邻北京的武清区。武清区的3个试点 (分别隶属于大良镇、下朱庄街道、大黄堡乡) 一共涉及17个村的5096户, 1.5097万口人。
自2006年4月“宅基地换房建设示范小城镇试点”得到国土资源部的批复以来, 村民还迁房选址, 在试点前期都有规划, 并上报到国土资源部进行审批。规划由天津市统一进行, 征求多方意见后报到天津市人大。试点由天津市副市长黄兴国亲自抓, 市规划院完成初期规划。
“还迁地点要征求大多数村民的意见。以南北辛庄为例, 这里是宅基地换房的第一批试点, 2007年在规划第二批试点时, 南北辛庄附近的5个村也将集体搬迁至越秀园小区。”武清区新农村建设的总负责人、区建委副主任何德胜说, “还迁地点在距京津公路三四里的地方, 因为新址占的是南北辛庄的地, 所以优先照顾了该村的村民。”
村民搬进小区以后, 南北辛庄村委会和小区的物业搬到了一起, 许多村民认为小区的管理已经交给了物业, 村委会已经不存在了。何德胜认为:“现在属于双轨并行, 既有物业, 也有村委会。但是农民身份不变, 承包责任制也不变。随着小区的模式逐渐完善, 这里最终会由居委会来管理。”
村民资格决定补偿标准
记者了解到, 在南北辛庄, 像郭玉华家庭成员这种户口结构的比较普遍。即一户中有农业户口也有非农业户口, 但只有农业户口的人享受到新农村建设的优惠政策。
“现在试点村镇农民的身份没变, 都为农业户口。但村镇居民原来的户口和身份不同, 在新农村建设上所享受的待遇也不同。非农业户口该还迁的还迁, 但是在征地补偿上就没有他们的了, 因为村里的土地和他们没什么关系了。”何德胜介绍说。
“农民现在的户口不变, 但等到小区建成以后, 包括二、三产业发展起来以后, 试点范围内的农民都会投入其中, 多数农民也就从第一产业中脱离出来了, 对土地的依赖会越来越小, 到那时他们的户口虽然还没变, 但是生活和生产方式基本上和城镇居民差不多了。”对于前景, 何德胜充满信心。
“关键问题在于社会保障, 农业户口参照农民的保障体系, 非农业户口参照城镇居民的保障体系, 两者还是有差距的。”
对于户口差别可能带来的不同待遇, 天津市专门制定了相关文件, 即村民资格认证。
何德胜说:“一般情况下, 是本村常驻的农业户口居民叫做本村的村民。像知青这样的历史遗留问题等, 还有一个重要标准就是看此人的生活来源是不是依赖本村的土地, 如果是在本村住, 却在某个企业上班, 村里没有他们的土地, 他们也没有以土地作为自己的生活来源, 那就不能认定他们的村民资格。”“如果大学毕业后, 工作、工资、保险都没有, 这些人还是会被认定有村民资格。另外, 谁家闺女出嫁到外村, 但现在户口没迁走, 村里也有她们的地, 这样也会被认定有村民资格。”何德胜补充说。
区域政策差别添麻烦
郭玉华原来在村里的房屋除了正房有70平方米外, 还有5间厢房。在进行宅基地换房时, 郭玉华得到了70平方米的楼房居住面积, 但按照规定, 5间厢房只能兑换成现金2万多元。“同样是房子, 待遇为什么不一样呢?”
对于房屋置换标准, 何德胜说:“分房比例是按照原先的住房拆一还一。但因为平房质量有好有坏, 所以政府要对全村房屋进行整体评估, 按照相关方法得出一个平均值, 再根据各家房屋质量, 多退少补, 以达到公平合理。拆一还一针对的是主房。如果老百姓本是60平方米的平房, 却想要更大面积的楼房, 多出来的部分老百姓得掏钱买, 每平方米最低是680元, 最高是980元。”
调查中, 记者了解到位于武清区南面的北辰区, 置换时按宅基地面积进行等比例置换。在谈到两个区县政策差异时, 何德胜说:“一个区县一个政策。北辰区在政策上比较松散, 有的是街道运作, 有的甚至是村里定政策。但武清区内实行的是同一标准, 如果一个村一个标准, 将来发展或许会遇到阻碍。但是由于南北辛庄离北辰区距离近、联系多, 两区的政策却不同, 这将给新农村建设增添一定的难度。”何德胜不无担忧地说。
保护耕地与产业调整并行
2008年7月, 郭玉华一家5口搬出了居住了几十年的老村。他说:“村里除了几家工厂的厂房和部分房屋作为民工的临时宿舍外, 大部分已经开始拆了。”那么拆出来的地如何使用呢?
“试点村庄拆迁以后, 几个村的农民集中居住, 还迁房也是先占用农耕地一部分。实际上这是国土资源部给一定的指标先用着, 给农民建设还迁房、做产业区、商品房开发等等, 发展二、三产业。现在腾出来的宅基地首先要复垦, 补上借用国土资源部的指标, 在保持耕地面积不变的情况下, 再做进一步规划。”何德胜说。
他分析说:“试点要占用一部分原来的耕地, 但并不是全征, 当地人作为农民的身份不改变, 承包责任制的形式也不变, 所以他们手中还有一部分耕地。”
何德胜向记者算了另外一笔账:村民还迁的时候用上耕地的一部分, 但平房换成了楼房, 现在集中建设楼房的占地只是原来的四分之一。把省下来的四分之三的村庄占地置换出来, 变成国有建设用地, 发展二、三产业, 这样既把老百姓的居住条件改善了, 又能带动二、三产业的发展。
对于置换出来的宅基地具体如何使用, 武清区的3个试点也不尽相同。
南北辛庄由于临近市区, 早先被划入市区的规划范围, 置换出来的土地进行房地产开发, 同时给予村民一定的资金补偿;大良镇在新建村民居住点附近规划了一个2200亩的工业园区, 用于发展电子、加工业等劳动密集型产业, 用来安置搬迁出来的农民;后蒲棒村由于有一块湿地, 采取了与开发商合作, 预备建立一处湿地旅游景区, 将来用旅游度假收入来作为搬迁村民的生计。
谁为宅基地换房埋单
在宅基地换房过程中, 老百姓关心的大多是入住问题, 而资金却是试点工作无法回避的现实问题。目前, 这项工作的第一批试点已经进入了第3个年头, 而3年也是天津市规定的试点工作完成的期限。
“资金平衡是最重要的。不能通过办这件事, 让乡镇背上很大的财政资金负担。前期的资金主要是通过银行融资和区里的垫付, 将来等村拆完以后, 其他产业区建成, 大力发展二、三产业, 之后通过税收、利润等回报, 来补偿前期的投入。3年之内达到平衡, 是试点批复前就定好的。现在武清作为第一批试点, 已经进入了最后的冲刺阶段。”何德胜说。
对于前期资金来源, 何德胜说:“像现在的试点, 资金方面都有区政府下属的公司进行运作和资金担保, 以区财政做后盾, 完全进行市场化运作, 这样的话银行也放心, 而银行主要由国家开发银行来负责。”
一般来说, 区县财政会帮助项目公司偿还几年贷款, 待到项目公司开展工作后, 由项目公司利用土地出让收益和其他经营收入来偿还贷款和区县财政先期垫付的资金。
以整个天津市为例, 如果整理出来的土地用于房地产开发, 则每亩地可以卖到100万元/亩, 但是如果做工业地产使用, 每亩只有十几万元。安置农民的房屋需要花钱, 一般一个30万平方米的安置点建设资金就要上千万元。如果再加上安置点配套建设的基础设施, 则是一笔庞大的投入。
以大良镇为例, 政府需要建设两期安置住宅, 约30多万平方米, 同时还要建设工业园区, 投入约需3亿元左右。大良镇是农业镇, 因此这个项目的唯一现实收入就是2200亩的工业园土地出让, 目前价格为16.5万元/亩。当地人士计算, 大良镇试点预计会亏损。但是发展大良镇是武清区的一个城市发展战略, 政府付出这些代价也是值得的。
另外一个问题是土地复垦需要的投入。大良镇等第一批试点地区将土地复垦费用计算为10元/平方米, 但是实际操作下来发现, 每平方米20元的价格都做不下来。专业人士预测, 天津市土地复垦成本约在1万元/亩。
国土资源部要求试点地区在3年内完成土地复垦工作, 并归还土地周转指标。但是从各地的实际情况来看, 地方政府投入资金能做完搬迁农民就业安置等工作就已属不易, 对于土地复垦资金的投入, 各地政府还需要再想办法。
有关专家表示, 明后两年是这些试点地区土地集中进入复垦工作的时期, 届时国土资源部更要看好土地大门, 防止一些试点地区不按期归还周转指标, 或者不按量完成对土地复垦的投入, 复垦耕地不能达到预期质量。国家发改委课题组认为, 从各个试点调研情况来看, 政府财政风险不容小视。
宅基地换房的未来
自试点以来, 何德胜将自己的全部精力放在了这项新农村建设试点工作上。
2008年10月12日下午, 十七届三中全会闭幕的当天, 何德胜像往常一样查看自己的手机报, “天津试行宅基地换房”成为新闻头条。10月14日, 在接受采访时, 何德胜告诉记者, 他会一直保留着这条短信。
宅基地转让合同 篇7
甲方： 身份证号：
乙方： 身份证号：
根据相关法律法规的规定，在友好、和谐、平等、自愿的环境下，经双方协议，甲方完全自愿将自己位于： 的宅基地有偿转让给乙方。甲方子女及其亲属均对此无异议，现经甲乙双方协商一致，订立本协议。
一、该宗宅基地坐落位置及四邻
该宗宅基地位于 县 乡 村，东邻，北邻，西邻，南邻。东西长，南北长，总面积。
二、转让价格及付款方式和期限
转让价格为人民币： 元（大写：）。乙方付清转让费用后，甲方不得再以任何理由索要有关该宅基地的费用。乙方以现金的形式 日内一次性向甲方支付该宅基地的转让费用，甲方同时向乙方提供收款收据并签字画押。自转让费付清之日起，该宗宅基地所有权归乙方所有。
三、甲方的权利和义务
1、自本合同签字生效后，甲方失去该宗地的使用权、收益权、处置权、建设权及与该宗地的所有权利。今后因该地发生的一切权利归乙方所有，甲方不得以任何理由向乙方主张。
2、如今后需办理相关宅基地的过户手续，甲方及见证人必须随时随叫随到，配合乙方办理宅基地过户转让手续。
3、甲方必须处理好四邻关系及家庭成员之间的关系，如有土地权属争议、宅基地纠纷、家庭成员之间为该宅基地发生矛盾，由甲方主动调解排除，直到干扰完全排除。
四、乙方权利和义务
1、自本合同签字之日起，乙方拥有该宗地的使用权、收益权、建设权、处置权及与该宗地的所有权利。
2、乙方按约定向甲方交付该宗地转让费用。
五、违约责任
甲方若违反本协议，需承担违约责任，乙方有权解除协议，甲方应全数退还乙方已付款并向乙方赔偿因此造成的损失，如房屋建设费用、该宗宅基地的增值部分等。
若乙方不按本协议向甲方按约定支付该宅基地的转让费用，甲方有权收回该宗宅基地的所有权。
六、本合同未尽事宜经双方协议，可以补充规定与本合同具有同等法律效力。自合同签订之日起，双方永不反悔。
七、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。
甲方： 电话： 身份证号：
住址： 年 月 日
乙方： 电话： 身份证号：
住址： 年 月 日
见证人: 电话： 身份证号：
住址： 年 月 日
见证人: 电话： 身份证号：
住址： 年 月 日
注：
1、从签字之日起，此宅基地的房产以前的债权债务由甲方负责，以后新发生的一切由乙方负责。
2、甲方把有关宅基地的证件全部交给乙方。
浅谈加强农村宅基地管理 篇8
1 农村宅基地存在管理的问题
1.1“一户多宅”和超标占地建房比较普遍, 土地浪费严重
由于农村宅基地使用权实行的是无偿、永久使用的制度, 一部分经济条件好的人通过各种手段获取宅基地使用权。农村宅基地使用权管理不规范不严格, 出现了农民超标准建房, 建新房不拆旧房, 不愿交出闲置下来的旧宅基地现象, 同时村组干部管理宅基地意识不强、责任不强, 致使大部分村庄变成了“空心村”, 和一户多宅或者超过法律规定面积建房。造成了土地资源的严重浪费。
1.2 村庄规划不到位, 严重浪费土地
农民建房基本上没有统一规划, 选址基本上是选在自家的自留地或者沿着道路两侧, 哪里地势好, 哪里风水好就建在哪里。导致农村住宅建设无章可循, 杂乱无序。许多村庄“只见新房不见新村”、“只见新村不见新貌”。
1.3 非法转让现象时有发生
受利益因素驱使, 许多地方尤其是城乡结合部位。农民宅基地非法流转现象已大量出现, 已形成了隐形宅基地市场, 形成了很多“小产权”房。致使农村宅基地产权混乱。增加了土地管理的难度。
1.4 违法建房和违章建房现象比较严重
未批先建、少批多建、边批边建、不批就建现象时有发生, 尤其是在城乡结合部位现象更严重。
2 针对农村宅基地管理存在的问题主要对策和意见
2.1 严格执行“一户一宅”和住宅面积不超标要求
“一户一宅”和使用面积不超标是《土地管理法》明文规定的条款, 各地要严格贯彻执行。“在一户只能拥有一处宅基地”的原则下, 农民转让了宅基地使用权的, 不得再申请新的宅基地。对于有房而有多余的空置宅基地的村民建议由农村集体经济组织或村民委员会给予其相应的补偿后收回, 鼓励农民腾出多余的住房卖给无房户;对于面积超标的宅基地应不予发证。收回的集体建设用地再进行统一的规划和利用, 不占或尽量少占农用地“多宅和超面积用户”采取一定的措施使多宅和超面积用户倒出多余的宅基地。对于有房而有多余的空置宅基地的村民建议由农村集体经济组织或村民委员会给予其相应的补偿后收回, 鼓励农民腾出多余的住房卖给无房户。
2.2 因地制宜, 制订科学合理村庄发展规划
要科学合理利用土地, 首先要从实际出发, 因地制宜, 制订和编订与本村相适应的村庄发展规划和用地规划。这也是合理用地的前提和基础。其次, 要严格按照规划进行操作, 避免乱圈乱建。造成土地资源的浪费。
2.3 要强化监督, 加大违法用地查处力度
对一些违规建房、占用耕地建房的, 一经发现, 立即查处, 做到严格执法, 依法办事, 该罚的就罚, 该拆的依法拆除, 加大处罚力度, 这对于规范农村建房是一项必要的措施。改革违法处罚执法依据和有关规定。改革现行法律法规对违法占地的处罚规定, 对违法占地由拆除为主, 改变为经济处罚为主。对农村村民违法建房行为作出严格地罚款处罚规定, 即对农村村民违法建房的, 可处以超过正常建房有偿使用费数倍的罚款, 以增强法律的可操作性。可以探索对违法占地的简易处罚程序, 从法律角度予以规定, 对初期的违法建筑物可以先行强制拆除, 以防违法占地建房既遂后难以执法。
2.4 严禁城镇居民在农村购置宅基地
城镇居民在农村购置宅基地现象, 说重一点就是与农民在争夺生存资源, 是法律严禁的行为。这种现象不仅严重地侵害了本村村民的合法权益, 还扰乱了集体建设用地使用权市场。在调查过程中我们发现多数城镇居民都能拿出与户主一致的房照, 但并没办理集体土地使用证。这也与我国当前“房地分家”管理有很大的关系, 房屋几易其主都能拿到合法证照, 但土地批件仍是原始取得人。首先我们应坚持“房地一致”和“房随地走”的原则, 建议房地证件应在一起办理;其次还应加大宣传力度让农民知道城里人不可以到农村买房, 同时也让城里人知道在农村买房不受法律保护, 堵住交易的源头。
摘要：加快推进社会主义新农村建设, 认真贯彻落实最严格的耕地保护和节约集约用地制度, 推进农村土地使用制度改革, 加强农村土地监管, 是现阶段国土资源管理的重要任务。
宅基地流转问题 篇9
人文学院
关于宅基地流转问题的社会调查报告
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。研究农村宅基地问题，可以发现宅基地流转中的得失与利弊，维护农民的合法权益，推进我国如火如荼的新农村建设。
2010年8月，我就农村宅基地流转问题走访了附近的几个行政村，向当地的村干部与村民询问了宅基地流转的基本情况。在我走访的村子里，以浙江省诸暨市大唐镇马店新村最具代表性。马店新村有村民539户，共计1407个人口，是当地一个比较大的行政村。该村耕地面积达941亩，其中水田828亩，地势比较平坦。马店新村以轻纺业为主，共有剑杆布机600多台，袜机300余台，家庭手工业发展迅速。该村充分利用现行法律，在法律允许的范围内，相互转让宅基地或空余房屋，扩大家庭手工业的规模，大大促进了马店新村经济的发展，使农村剩余资源利用率达到最大化。在这次的走访调查中，我对马店新村的宅基地流转情况有了一定的了解。
1.处于不断扩张势态的家庭手工业需要房屋空间的支撑，连续的房屋有利
于家庭作坊的扩大与发展，马店新村存在着宅基地的转让买卖事件。
2.马店新村是由拆迁在后形成的新农村，因而存在着大量的宅基地，这是
宅基地流转的基础。
3.由于宅基地申请要求严格，程序复杂，以及近年来农村经济的发展，宅
基地的价格也水涨船高，从几年前的3万元一间涨到现在的10万元一间，还是有价无市。
4.马店新村的宅基地转让基本上是同村之间的转让，很少出售给不是本村的村民。
5.从该村来看，宅基地买卖正规化，转让合同越发正式且合理合法，法律
意识比较强，因而宅基地转让所引起的法律纠纷很少。
宅基地流转问题其实是宅基地使用权的流转问题，我国的宅基地使用权有四大特征，包括以下内容：
l．依法取得。农村村民获得宅基地的使用权，必须履行完备的申请手续，经有关部门批准后才能取得。
2．永久使用。拥有宅基地使用权的公民，使用权没有期限，由公民长期使用，长期不变。可在宅基地上建造房屋、厕所等建筑物，并享有所有权；在房前屋后种植花草、树木，发展庭院经济，并对其收益享有所有权。
3．随房屋转移。宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。房屋因继承、赠与、买卖等方式转让时，其使用范围内的宅基地使用权也随之转移。在买卖房屋时，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房屋转
移。
4．受法律保护。依法取得的宅基地使用权受国家法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。否则，宅基地使用权人可以请求侵权人停止侵害、排除妨碍、返还占有、赔偿损失。
通过这次调查我发现宅基地使用权流转问题是一个复杂的社会问题，宅基地流转是一把双刃剑。
首先，随着社会经济的发展，大量农村劳动力出村进城，外出务工人员大都定居城镇，于是农村就出现了许多废弃的房屋。据一个房产机构称，经济发达乡镇的农村可利用住房闲置率为6%，中等发达乡镇的农村可利用住房闲置率为4%，一般乡镇的农村可利用住房闲置率为1.5%。由此可见，农村宅基地资源，各种建筑资源浪费严重。从某种意义上来说，宅基地的流转可以节约土地，实现土地资源的市场配置。
其次，农村家庭手工业发展迅速，这在东部尤为明显。而其生产扩大往往受到机器安放与产品堆积空间太小的限制。农村宅基地使用权流转，使家庭作坊有机会发展，这一方面促进了农村经济的发展，提高农民生活水平，另一方面也创造更多的就业岗位，缓和社会就业压力。
此外，自从党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的伟大历史任务后，各地农村将“包装”村民房屋，改善村容村貌作为工作重点之一。而新农村中往往存在长期无人居住的空房或危房（这些可视为新的宅基地），对这部分房屋的修缮，无疑是对资源的浪费，若对之弃之不理，则又是影响整个行政村的村容村貌。宅基地使用权的流转可以使这部分无用之地真正成为有价值的土地，从而推进新农村建设。
当然，宅基地是农民安身立命之地，体现了“居者有其地”的理念。如今城乡贫富差距并不小，宅基地使用权的流转，必然会有很大一部分农民丧失居住地，导致农民流离失所，成为社会的不稳定因素，不利于和谐社会的建设。
同时宅基地作为产权，有很大的升值空间，因而宅基地市场化将不可避免的掀起新一轮的炒地热，哄抬宅基地价格，将有限的宅基地资源集中到少数强势群体手中，为强势群体乘人之危提供便利，成为强势群体手中一只会下金蛋的鸡。这样无限制的流转，必然是强势群体剥夺弱势群体的利益，导致农民阶级权益的流失。
宅基地使用权流转问题是关乎国计民生的大问题，草率地决定宅基地流转与否，这是不科学，也是不合理的。实事求是得说，在现今这种风气下，完全无限制的宅基地流转，很有可能会给大部分农民造成悲剧，影响社会稳定。若禁止宅基地使用权流转，则又不能适应社会主义市场经济的发展。因此，我个人认为应允许宅基地使用权自由流转，但应在小范围内流转，即只允许在农村人口之间转让，非农村户口的人不得买卖宅基地。这样既能维护农民群众的合法权益，又能活跃农村经济，促进社会和谐发展，同时也能减少一些矛盾的产生。在宅基地流转过程中，国家也应加强监控力度，使之合法合理有序的进行。
参考文献：1.《农村宅基地使用权该如何流转》 陈建明 陈忠浩
2．《浅谈农村宅基地流转》 冯一飞 杨鸿鸣 许鹏
3.《禁止宅基地转让的正当性和必要性》孟勤国
农村宅基地纠纷 篇10
共同使用的宅基地，未经其他共同使用人的同意，一方已经盖建了房屋的，如果建房时其他的公用人明知而未提出意见，又不妨碍他人合法权益和公共利益的，可以允许继续使用。
未经过统一规划和合法手续个别调整的宅基地，可参照土改对土地房屋的确权情况处理。但合作化前典当、买卖的宅基地，合作化后未经调整或变更的，应维持实际情况使用。
对于历史形成的通道、流水，宅基地使用权人不得擅自堵塞。因擅自改变而给邻居造成损失的，应当责令其排除障碍、赔偿损失。
当事人双方对宅基地权属发生争议时，如果土地证或建房申请审批单上四至明确的，应以四至为准;不明确的，可参照长期以来的实际使用情况，本着有利于生产、生活方面的原则合理地调处或处理。
相邻各方在其使用的宅基地上盖建或修建其他设施，不得危害邻居房屋或设施的安全，也不得侵害邻居的`通风、采光、排水等相邻权。若造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。
收归集体组织统一使用的宅基地，经乡镇、村集体组织分配给新的用户，原使用人不得以宅基地是祖遗或自己购买为由再要求使用。
农村宅基地退出机制的构建 篇11
1 我国农村宅基地退出的现状
目前, 我国相关法律法规并没有对宅基地退出作出统一的界定和规制, 各地基本上是在相关政策的指导下进行农村宅基地退出的实践探索。例如, 天津市推行的“宅基地换房”。该模式主要是以天津市东丽区开展的以“宅基地换房”为核心的小城镇建设工作为典型代表。按照规定的置换标准, 农民用其宅基地无偿地换取小城镇的一套住房并迁入小城镇居住。原有村庄内的土地, 则在区政府的统一组织下, 对相当于现住房占地面积大小的土地进行复耕, 其余的村庄土地, 作为实施“宅基地换房”所节约出来的建设用地, 一部分通过整理后进入土地市场拍卖, 拍卖所得作为建设小城镇所需的各项费用;另一部分则作为当地社会经济发展的储备用地。通过该模式, 农民可以用享有的宅基地使用权交换到相关配套设施更为齐全的居住环境, 同时也缓解了城镇建设用地紧缺的压力。重庆市采用“地票”的形式将农村宅基地使用权进行交易, 并以“地票”交易的环节、流程来规划宅基地退出后的流转及利用。广东省的宅基地退出, 主要着眼于宅基地在本乡镇范围内的转让, 虽然开放程度不是很高, 但是可操作性比较强。总体来看, 各地的宅基地退出的实践都取得了一些成功的经验, 但也都或多或少地存在一些问题。其中, 比较共同的、比较突出的一个问题就是在缺乏健全的宅基地退出机制、法律保障机制的情况下, 很容易出现农民利益被侵占的现象[1]。因此, 构建农村宅基地退出的法律保障机制已经刻不容缓。
2 构建宅基地退出机制的必要性
2.1 合理利用土地的必然要求
土地是社会财富的重要源泉, 其重要性和稀缺性在我国更是显而易见, 《土地管理法》将“保护、开发土地资源, 合理利用土地”作为立法目的之一, 第3条进一步明确了“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”并实行“土地用途管制制度”。在此基础上, 宅基地作为集体建设用地的一种, 应当符合土地的总体利用规划, 合理利用。但现实情况是, 在我国经济快速发展和城镇化建设的进程中, 需要大量的城镇建设用地, 而与此形成鲜明对比的是:大量农民离开农村到城市打工生活, 不少宅基地因此闲置。中国社科院农村所的有关专家对河南、河北、山西、湖北等省区的30多个行政村进行了调查, 并在此调查数据的基础上进行估算, 表明:我国村庄空置面积超过0.07亿hm2, 相当于全国耕地总量的1/18。这个调查数据充分表明, 我国当前农村宅基地荒废和低效利用的问题比较突出, 实践问题要求构建宅基地退出机制, 在保障农民合法权益、促进宅基地合理利用的同时, 能够缓解城镇建设用地紧张的压力, 节约集约利用土地资源。
2.2 宅基地制度自身完善的内在需求
根据《宪法》《物权法》及《土地管理法》等法律的规定, 宅基地的所有权属于集体所有, 农民可依法取得宅基地使用权。《土地管理法》对宅基地的取得、每户所占宅基地的面积、收回等作了一些规定。但时至今日, 宅基地制度的相关规定日益显现出其缺漏和与实践相脱节的问题。例如, 虽然《土地管理法》第65条规定了在3种情形下, 集体经济组织通过报经原批准用地的人民政府批准, 可以收回土地使用权。但是, 实践中该条适用的情况并不多, 究其根本原因, 还是在于立法规定的不完善、缺乏可操作性。因此, 在我国当前宅基地制度本身不尽完善的情况下, 许多类似非法占用耕地作为宅基地、一户多宅、宅基地面积超标等问题更是突出。所以, 亟需构建健全的宅基地退出机制, 这不仅是社会经济发展的现实需求, 也是宅基地管理制度自身完善的内在的迫切需求[2]。
3 构建农村宅基地退出机制的路径
3.1 健全宅基地退出的立法保障机制
实质上, 《土地管理法》当中并没有“宅基地退出”的提法。之后的《物权法》虽然明确了宅基地使用权的物权属性, 但其对宅基地使用权的规定仅有4条, 即便是在第154条中有“宅基地因自然灾害等原因灭失的, 宅基地使用权消灭”的规定, 也不完全是“宅基地退出”的内容。因为依据物权法的相关原理, 这项规定涉及的是由于物权 (宅基地使用权) 的客体 (宅基地) 灭失导致的权利消灭, 与“宅基地退出”有根本区别。可见, 《物权法》关于宅基地使用权的法律规范不但数量比较少, 而且对于许多问题也没有十分明确的规定, 更没有对“宅基地退出”作出界定。而是通过第153条的规定, 即“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。”将完善宅基地制度的问题留给了土地管理法等法律。由此来看, 当前我国关于宅基地的法律法规并未形成系统, 不能对农村宅基地退出起到规范的指导作用。因此, 有必要在立法中构建比较完备的宅基地退出机制。当然, 立法并非是一朝一夕就能完成的事情, 根据十二届全国人大常委会于2016年4月22日公布的2016年立法工作计划显示, 土地管理法修改列入2016年度立法计划预备项目。期待能在土地管理法的修改中实现宅基地制度的改革, 建构宅基地退出机制。
在构建宅基地退出立法保障机制时, 应坚持自愿原则, 尤其是强调农民自愿, 以充分保障农民作为宅基地使用权人的权益。因为宅基地退出的直接法律后果是农民不再享有宅基地使用权, 虽然集体组织作为所有权主体, 并不具备强制农民退出宅基地的权力, 但由于宅基地退出涉及土地的利用、规划, 所以在实际的宅基地退出工作中不可避免地会有政府公权力的介入, 实践中也有行政权力过分干预宅基地退出, 甚至个别地方在宅基地改革过程中出现了行政机关变相强行推进的做法和违背当事人意愿的行为, 严重损害了农民的权益。因此, 立法中要充分贯彻自愿和体现农民的权益保障。究其根本原因, 就是根据物权法的规定, 宅基地使用权是一种用益物权, 是平等主体之间的权利义务关系。也就是说, 宅基地退出的法律性质应是一种民事行为, 所形成的法律关系应是民事法律关系, 是否退出、是否继续享有, 都应由宅基地使用权的主体, 即农民自己根据实际需要来决定[3]。尤其是在现有立法还未作出全面回应的背景下, 在农村宅基地退出工作中要注重尊重农民意愿, 保障农民权益, 更要在未来立法中作出相应的规定。
当然, 尊重当事人意愿并非无所作为。要尊重农民的自主性和选择, 关键是设计合理的、行之有效的、符合各方利益需求的宅基地退出机制。因此, 在坚持自愿原则的前提下, 应当在立法中明确界定宅基地退出的主体、事由、方式等内容, 建构完善的宅基地退出制度。首先, 应当通过立法明确规定宅基地退出关系中各方主体的权利和义务。这主要涉及到宅基地的所有权主体和使用权主体, 即集体经济组织和农民, 只有理清集体组织和农民二者之间的关系, 才能确定宅基地退出的事由和方式, 才能解决好各方主体的土地利益分配问题, 尤其是农民的权益保障问题。其次, 明确宅基地退出的事由和方式。作为用益物权的一种, 宅基地使用权发生变化时, 也应遵循物权变动的一般要求。例如, 按照民法的一般原理, 物权的消灭有绝对消灭和相对消灭, 《物权法》第154条关于“宅基地因自然灾害等原因灭失的, 宅基地使用权消灭”的规定, 实际上属于宅基地使用权的绝对消灭。从现实来看, 当前探讨的“宅基地退出”应属于广义上的宅基地使用权的相对消灭, 所以, 可以在《土地管理法》中明确宅基地退出的具体类型和各自的方式。
3.2 规范宅基地退出的运行机制
法律的生命在于它的实现, 再完善的宅基地退出机制最终也要在实践中发挥作用, 实现其功能价值。从理论上讲, 现代国家的执法体系应当严格按照立法机关的意图执行法律。但在实践中, 由于宅基地退出具有综合性、复杂性等特点, 由于各方主体的立场不同、对法律的认知不同等原因, 宅基地退出过程中应着重把握两方面的问题, 以便于最大限度地实现立法目的。首先, 在宅基地退出的过程中, 对于补偿的方式、标准等, 在国家立法的范围内, 应当允许各地方根据当地的实际情况作出进一步的规定, 在实践中也可以在法律法规、地方性法规的范围内适当作出调整, 以最大限度地保障农民的权益。这是因为法律要实现其功能并取得预期效果, 不仅取决于法律自身对其功能的设定, 而且取决于在功能设定完成以后, 如何从执行程序、组织等方面来安排实现功能的步骤。宅基地退出最终要落实到农民、集体组织、地方政府等的参与, 由于各地的经济发展水平不一, 因而在实践中允许作出一定的调整, 更有利于宅基地退出的实现。其次, 可以通过法制宣传和舆论导向使农民充分理解宅基地退出的相关内容。孟子曰:“徒法不足以自行。”法律功能最终要实现于社会之中, 法律功能的实现效果最终也要体现到每一个社会个体身上。即使法律自身设定了完备的功能、安排了完善的实现步骤, 但如果社会公众无动于衷, 法律就难以发挥任何作用。而且, 一个社会中不同地区、不同阶层的人对不同的法律认知程度及使用能力参差不齐, 必定会使不同的法律在不同地区、不同阶层中有着不同的实现效果。宅基地退出涉及到农民后续的住房、就业、保障等问题, 农民是宅基地退出中最重要的主体。所以, 加大法制宣传的力度, 使农民充分认识、理解宅基地退出的意义及其给自身可能带来的利益和影响, 保证他们根据自己的意愿, 作出是否参与宅基地退出、采用何种补偿方式等的决定, 最大限度地保障农民的合法权益[4]。
3.3 完善宅基地退出的相关配套制度
宅基地退出涉及农民、集体组织、地方政府等多方利益, 除了要在立法中明确农村宅基地退出的各种法律关系, 建立健全相应政策法规体系来保障宅基地退出能够顺利实施之外, 还应注重处理好宅基地使用权从农民手中收回之后, 农民的就业、社会保障及后续的一些土地流转、交易、开发等有关事项。要严格规范宅基地退出中公权力的行使。通过立法的方式将政府在农村宅基地退出中的权限加以确定, 杜绝公权力对宅基地退出的不合理干涉。主要要加强对宅基地退出工作予以扶持, 政府要以优化土地资源配置为目标, 加强对农村宅基地退出制度的扶持力度, 通过制定系统配套的政策法规来让农村宅基地退出机制得以在法治轨道上运行, 确保农村宅基地从退出到后续流转、交易、再开发等环节都能得到政策法律的支持和保障, 让各方权益都能够在有法可依的环境下得到保证。重点要加强在农民保障性住房建设、宅基地退出补偿、宅基地开发利用等方面的立法规制和政策支持。首先, 国家要从宏观布局的高度来完善城乡一体化发展保障体系的法律法规顶层设计, 为宅基地退出制度奠定宏观的法律和制度基础。其次, 要加强在补贴贷款、减少税收等方面的政策扶持力度, 通过专项资金资助、为农民集体贷款提供利息补贴、税收优惠等方式, 为农民集体收回宅基地、自主开发集体土地等提供支持, 使农民集体有能力在符合一定条件的基础上自主开发集体土地。同时, 还可以加强农村土地开发中介方面的立法和政策扶持, 培育、规范集体土地开发中介服务组织, 使其为集体土地开发提供规范、专业的中介服务。
参考文献
[1]王崇敏.论我国宅基地使用权制度的现代化构造[J].法商研究, 2014 (2) :22-27.
[2]马爱慧, 张安录.统筹城乡发展中农村宅基地退出机制分析——以湖北省鄂州市为例[J].广东土地科学, 2013 (6) :4-6.
[3]吴越、沈冬军.农村集体土地流转与农民土地权益保障的制度选择[M].北京:法律出版社, 2012.