农村宅基地使用制度

2024-10-29

农村宅基地使用制度（共12篇）

农村宅基地使用制度篇1

土地制度是农村的基本制度, 农村宅基地是广大农民取得土地收益的一项基本经济来源, 因此农村宅基地的使用权就关系到亿万农民的切身利益。农村的宅基地使用制度关系到农民利益能否实现, 是在我国土地公有制的特殊环境下应运而生的, 是我国农村宅基地使用所特有的制度, 在世界还没有相应的模式可以对我们有所借鉴。在我国的现行法律制度中, 虽然在农村宅基地使用权方面做了相应的规定, 但是针对农村宅基地使用权制度方面还没有形成一整套完整的制度体系, 因此说在农村宅基地的管理方面还或多或少地存在着一定的问题, 这些问题如不及时解决, 将直接影响到农村经济社会的发展与稳定。

1 农村宅基地管理现状

1.1 村庄建设用地规模总量不断扩大

村庄建设用地规模总量不断扩大而且近几年扩张非常快, 农村广大的宅基地的使用集约、节约用地潜力也很大。根据国家统计局在2004年针对全国土地利用变更情况的调查报告中所显示的结果来看, 截止到2004年的10月末, 农村的村庄所占用地约达到0.167亿hm2, 新增加的农村村庄建设用地超过了2.53亿hm2, 可见农村村庄建设用地的总量在不断地增长。根据《中国统计年鉴 (2005) 》显示, 农村人均住房面积呈现出逐年递增趋势。与80年代末期相比较, 农村人居面积得到了显著的改善, 农村的人均住房面积由过去的17.8m2上升到27.9m2, 几年之间增加了56.5%;与20世纪末期相比较, 现在农村人均住房面积已经增加了12.4%。同时随着近几年来我国农村剩余劳动力的转移和城镇化的进程不断加快, 农村人口总量在不断减少, 而与之相反农村宅基地等建设用地却不降反增, 农村的宅基地等建设用地远远地超过了国家所制定的标准。总之, 农村宅基地在土地利用方面还存在着粗放经营, 农村居民点分布零散, 居民点规模差异明显, 集约、节约用地潜力大。

1.2 新增宅基地呈逐年递减趋势, 宅基地需求总量下降

随着土地用途管制制度及农用地转用制度的严格执行, 各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善, 节约用地意识和耕地保护意识的不断提高, 各地严格宅基地审批管理, 积极探索、充分挖掘现有村庄用地潜力, 充分利用闲置宅基地和空闲地, 进行旧村改造;积极推行“空心村”整理和“城中村”改造, 宅基地的用地需求大大减少, 新增宅基地比例下降。自1999年《土地管理法》实施以来, 宅基地需求总量下降, 新增宅基地呈逐年递减趋势。据《中国统计年鉴 (2005年) 》显示, 2000~2004年, 农民新建房屋面积呈逐年递减趋势, 在农村新建住房面积方面, 2004年的建筑面积比2000年的建筑面积减少了31.03%, 而比2003年建筑面积相应地也减少了24.05%。

1.3 宅基地区域差异明显, 土地流转日益活跃

从目前我们国家区域环境和周边一些经济的发展水平来看, 在发达的工业区和大城市周边的宅基地流转最为活跃;其次是一些旅游资源条件好和自然景色优秀的地带。

2 目前农村宅基地在使用管理中存在的问题分析

2.1 针对农村宅基地使用的法律法规还不十分完善

宅基地管理的法律效力层次不高。农民宅基地管理方面的法律法规显示这方面的数量也少, 并且其法律效力方面也低, 针对农村宅基地的分配和使用来讲, 其在很大程度上显示出农村的土地要完全依靠制度和法律方面的规范性文件和地方相应政策的调整方面, 其中关于农村宅基地使用权流转方面的规范性文件数量就更少。目前, 我国还尚未有完整的调整农村房屋和土地方面等方面的民事法律法规, 在农村宅基地出现的问题而是仅仅依靠《民法通则》和《土地管理法》中所涉及的规范性规定进行调整, 这方面来讲是极为有限的。

2.2 农村宅基地方面的土地规划还略显滞后

所有这些毫无疑问地在一定程度上也会导致我国农村宅基地在住宅建设方面的土地用地规模会失控。而我国的农村乡镇土地利用在总体规划方面是严格地控制农村宅基地的使用标准, 进而进行合理的划定功能, 这是进一步管理好农村宅基地的前提和基础。

2.3 农村“空心村”的存在使用大量的空置住宅在一定方面还有所存在

超出标准占用土地的现象在广大的农村比较普遍。由于农村宅基地的使用权在我国实行的是无偿并且永久使用的规则, 这样的结果是使一些经济条件比较好或者有能力的人会不惜一切地通过各种手段和方法来获取农村宅基地的使用权来获得效益。再加上农村宅基地的使用权管理在不同程度上会出现相应的混乱情况, 这就出现了农村超标建房的情况, 在一些农村出现了建完新房也拒不交出以前闲置下来的旧宅基地的情况出现, 以便于获得土地的收益率, 在个别村镇也出现了干部利用手中的权力和关系多占用宅基地问题的出现, 这样做的后果是致使有些农村在不同程度上变成了“空心村”, 这不但造成了土地资源的使用浪费, 而且还使本来就稀缺地资源在某种程度上又增加了相应的压力。

2.4 农村宅基地的有偿流转和合理使用在一定程度上面临着体制和机制性的障碍

对此农村宅基地存在着隐形交易的情况, 这样一来就会使这方面产生一定的产权纠纷情况, 也是农村不安定的一个诱因。这些情况在个别发达地区更是十分严重, 农民的宅基地使用和房屋流转已经十分活跃, 这方面影响农村的发展和稳定以及出现的纠纷也多, 但是目前由于我国所实行的是国家所有制和集体所有制, 这样造成了城乡二元土地所有制结构状况的出现, 在我们国家现行城乡分割的二元体制下, 农村集体建设用地当然也包括农民宅基地的市场流转面临诸多的体制和机制性的制约。

摘要：土地制度是农村的基础制度, 农村宅基地是农民赖以生存的根本, 对此, 本文对农村宅基地管理的现状以及农村宅基地管理中存在的主要问题进行了相关的分析研究。

关键词：宅基地使用制度,宅基地使用权,农村宅基地

农村宅基地使用制度篇2

论文摘要农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，自土地改革运动以来，农村宅基地使用权制度建设致力于保障农村人口居住权，实现居者有其屋。由于历史遗留和新生的一些因素，目前我国农村宅基地初始取得制度在主体范围、取得方式的无偿性、取得程序的性质等方面还存在着诸多问题亟待解决。

论文关键词宅基地使用权初始取得制度完善

一、我国农村宅基地使用权初始取得的特点

在当前中国农村，宅基地的所有权归属于农村集体经济组织。农民想建房，必须取得宅基地使用权，取得方式有两种：一种是从宅基地所有权人处取得；一种是从其他宅基地使用权人处受让取得。前者就是本文要探讨的初始取得，后者为继受取得。它具有以下特点：

1.主体特殊性，唯有本集体经济组织的成员具有主体资格，非本集体经济组织成员的外村居民和城市居民不能享有宅基地使用权初始取得资格。

2.客体特殊性，农村宅基地使用权初始取得的客体仅指农村集体经济组织所有的土地，排除国家所有的土地，同时这也就决定了宅基地使用权是不能自由转让的，只允许在集体组织成员之间进行转移。

3.取得的无偿性，我国农村宅基地初始取得是无偿取得的，这是因为我国农村宅基地使用权的取得具有福利的性质。

4.取得的唯一性，现行《土地管理法》第 62条明确确立了“一户一宅“的原则，规定农村集体经济组织成员能且只能拥有一处宅基地。

二、宅基地使用权初始取得制度存在的问题

我国已经初步的建立了社会主义市场经济制度，但是在宅基地使用权取得的法律规制上却仍旧带着浓厚的计划经济的色彩，如宅基地使用权审批划拨制度、禁止宅基地使用权转让制度等，均己不能适应社会主义市场经济的发展需要。历史遗留因素和随着时代发展所带来的新情况，使得宅基地使用权初始取得制度存在着一些尚未解决但又亟待解决的问题。

（一）我国宅基地使用权初始取得主体产生的问题

主体问题是当前宅基地使用权初始取得制度所存在的问题当中尤为突出的问题。宅基地使用权初始取得的主体问题就是谁具有初始取得宅基地使用权的资格问题。我国宅基地使用权初始取得的主体资格问题主要包括：

1.主体扩大化。虽然根据《土地管理法》等相关法律规定明确禁止农村村民向城市居民卖出宅基地，禁止城市居民在农村购置宅基地，但《村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第 116号）第 18条所作出的城镇非农业人口居民，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，依旧可成为宅基地使用权的主体的规定至今仍然有效。这是下位法超越了上位法的规定，使得我们不得不承认的是农村集体经济组织成员实践上并

非是唯一的宅基地取得主体。

2.监督体制不完善带来的主体问题。当前我国农村集体经济组织的组织体基本上是以村民委员会的形式存在。国家为更好的落实民主，将更多的权利赋予给这些农村集体经济组织。但正是因为如此，使得农村集体经济组织的管理人员有了进行违规操作的机会。特别突出的情况就是这些管理人员经过形式“民主”，让其刚出生的新生儿本是城市居民户口的直系血亲落户农村集体经济组织，使其成为了农村集体经济组织成员，拥有申请获得农村宅基地的权利，也就是说其初始取得的主体条件适格，而这就损害了其他集体经济组织成员的利益，占用了农村宅基地资源。

（二）我国宅基地使用权初始取得无偿性产生的问题

宅基地使用权的取得是基于农村集体经济组织分配取得，不是基于交易获得的。这是保障农民生活的基本条件，也是农村居民跟城市居民相比较，取得的最低生活保障。宅基地使用权的取得是根据我国国情，处理好人民内部矛盾所作出的合理规定。宅基地使用权取得的无偿固然在很大程度上保障了农村居民的权益，但是在现今也引发了诸多问题：

1.在目前和可预见的时期内，土地管理制度不完善，监督不到位，在不要白不要”的心理下，无偿制度会出现“一户多宅”，宅基地闲置现象，土地被超占、房屋多建，大量耕地面积将被侵占、被浪费。

2.宅基地使用权取得是无偿的，其价值缺乏用货币去实际性的衡量，那么取得主体很难在该宅基地使用权上形成高的使用价值关注度，简而言之，就是宅基地不能得到充分使用，这也就是当前大量的宅基地被闲置的一个很大成因。

（三）我国宅基地使用权初始取得程序产生的问题

根据当前我国实施的《土地管理法》规定，农民需要获得农村住宅用地采取的是行政许可的模式。虽然说确立行政许可模式在具有其积极意义的，但也对当前农村宅基地使用权取得制度的发展带来了很大的负面影响，存在着突出的问题：

1.《宪法》、《民法通则》以及新《物权法》都明确的规定我国农村集体经济组织对农村宅基地具有所有权，并受到法律的保护。也就是说农村集体经济在法律上是享有对宅基地的各项权益，包括了占有、使用、收益、处分的权利。而当前宅基地使用权初始取得的行政许可模式规定的是要经县级政府的批准，这就使得《宪法》等法律条文规定的农村集体经济组织的所有权成为了实质上的“形式”。

2.现实当中，政府对于农村宅基地使用权初始取得的各项资格审查基本上属于形式审查，这种审查方式一方面会由于政府对于申请者的实际情况不了解，对于申请者对宅基地使用的实际需求不确定，也就是说资格审查主体在很大程度了是不能实际掌握申请者的实际状况的，所以在实践当中往往会发生错误的审批。

三、宅基地使用权初始取得制度之完善

笔者认为正是因为当前现行的法律法规的不完善之处难以应对宅基地使用权初始取得制度发展的历史遗留问题和所面临的新情况，所以完善宅基地使用权初始取得制度，以此来保护农村居民对宅基地的合法权益，保护现有耕地、林地，控制宅基地用地，推进社会主义新农村建设具有重大的理论和实际意义。

（一）建立宅基地使用权申请主体资格依户口所在地确定制度

建立完善宅基地使用权申请依户口所在地制度是针对当前我国宅基地使用权初始取得制度当中存在的主体问题提出的，该制度具有实施基础和实践可行性，因为我国实行较为严格的户口管理制度，每单位农村“户”都在公安部门中登记造册，哪些主体具有主体资格条件，是真正意义上的农村集体经济组织成员一目了然。建立和完善宅基地使用权申请依户口所在地制度应做好以下几个方面：

（1）废除实践当中依旧有效实施的与《土地管理法》当中关于主体内容相抵触的法律条文，比如《村庄和集镇规划建设管理条例》当中关于适格取得宅基地使用权主体资格的条文，实现法律规范的统一性，确保主体明确性；（2）改革户籍管理制度，加强户籍管理，完善户籍登记制度，确保每单位“农村户”都登记造册，以此方便宅基地使用权申请依户籍所在地制度的有效准确实施。（3）要禁止非本村集体经济组织成员获得宅基地使用权取得的权利，非本村集体经济组织成员在其户籍所在村已有获得宅基地使用权的权利，若允许其在另村集体经济组织申请获得宅基地使用权，就会导致多占、超占宅基地。

（二）建立宅基地使用权有偿取得制度

在社会主义市场经济条件下，建立和完善建立宅基地使用权有偿取得制度是可取的，有以下几个方面的原因：

（1）在当前农村土地面积数量缩小，耕地面积日趋减少，农业使用面积日益紧张的时代背景下，利用建立适当有偿的宅基地使用权初始取得机制将在很大程度上增加农村居民申请获得宅基地用地的经济成本，使得原本在无偿取得制度下利用法律漏洞获得取得主体资格，或者多次申请宅基地用地的农村居民或城镇居民放弃获得农村宅基地使用权的主观意识，以此来保护农村宅基地使用权初始取得制度的有效运作；（2）市场经济条件下，土地的价值应该被体现，以此来展现其实际存在的使用价值。在目前农村社会当中，有很多宅基地被农村居民不经意的闲置不用，大量宅基地用地被浪费，建立有偿的宅基地使用权取得机制将提高农村居民对宅基地的使用意识。

（三）宅基地使用权实行行政确认取得制度

当前宅基地使用权初始取得的行政许可程序模式失当之处颇多，构建新的宅基地使用权取得程序是十分必要的。行政确认是指行政机关和法定授权的组织依照法定权限和程序对有关法律事实进行甄别，通过确定、证明等方式决定管理相对人某种法律地位的行政行为。在当前建立宅基地使用权初始取得当中确立宅基地使用权取得程序为行政确认制度是具有可行性的：

（1）由于当前行政许可模式带来的问题，很大程度上侵犯了农村集体经济组织的合法权益，抑制了具有农村宅基地所有权的集体经济组织的功能发挥；（2）行政确认的程序模式使宅基地使用权初始取的实际审查和确认主体将变成农村集体经济组织，行政机关只要最终形式确定就可以了，这种模式也就使得农村集体经济组织真正的拥有处分宅基地用地的实际权利。

在完善法律和监督的前提下，由集体经济组织审查申请者主体资格、宅基地范围等事项，决定是否给予宅基地使用权，通过后，由集体经济组织依授权颁发证书，报县一级土地管理部门，土地管理部门对该法律事实进行登记确认并进行备案。权利从真正意义上转向给了农村集体经济组织，政府所要做的只是对该法律事实进行权利属性的行政确认。

四、结语

论农村宅基地使用权流转篇3

【关键词】农村; 宅基地使用权; 流转

中图分类号: DF45文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)05-0210-01

宅基地使用权是农民依法享有的,在集体所有的土地上建造房屋及附属设施以供自己居住并对该房屋及其附属设施进行占有、使用的用益物权。它是农民对集体所有的土地占有和使用权利,带有成员性色和福利性色彩,[1] 是关系着农民的切身利益的最重要的财产权。

1 农村宅基地现状

长期以来,农村建设的规划工作较落后,农村宅基地分布无序,居住环境也不尽人意。村民在选择宅基地时比较倾向于弃旧村建新村,村庄不断外延,土地大量浪费,对耕地造成破坏,也产生一连串社会问题。农村宅基地作为农民生活生产的重要物质载体,但是却得不到有效利用,原因有三:

1) 宅基地的“无偿使用”导致土地的低效利用。村民可以无偿获得土地,而且不需要对土地的粗放利用负责,这就不可避免会产生浪费农村宅基地等低效利用行为。

2) 法律法规得不到严格遵守和落实。基本上各地都制订了农村宅基地的管理办法,对申请宅基地的资格、申请和审批程序都有严格规定。但违法审批,违法乱建的行为屡见不鲜,一户多宅,人均面积严重超标的情况比比皆是。

3) 地下流转现象大量存在。我国法律对宅基地的流转作了较多限制。宅基地的使用权不可以用于转让、出租、抵押。严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。但是农村宅基地的地下流转还是很“旺盛”。

2 宅基地使用权流转的必要性

建设和谐社会,增进农民福利、缩小城乡差距,促进市场经济繁荣,真正实现社会公平正义,这些战略目标要求承认并逐步减少对对农村宅基地使用权流转的限制。

2.1 宅基地使用权流转是发展农村经济,解决三农问题的需要

随着城市化的进程中,如果不承认宅基地使用权的流转,会将农民紧紧的束缚在农村中,直接影响到其身份转换。同时,“农民”身份的转化如果必须以丧失农村的“宅基地”为代价,则会导致土地资源严重闲置和浪费。这样无疑会使得我国城乡二元结构继续泾渭分明,无法真正解放农村生产力,不利于农村经济的发展,更不利于“三农”问题的根本解决。

2.2 宅基地使用权流转是平等原则的基本要求

农民之与宅基地使用权正如同城镇居民之与建设用地使用权一样,若允许建设用地使用权自由流转,就应允许宅基地使用权的自愿流转,退而言之,宅基地使用权与农村土地承包经营权之于农民而言,都有一定的福利性,既然《物权法》许可其他两者的流转,那就不应当对和这两种权利处于同一层次的宅基地使用权设置诸多限制。这是平等原则的基本要求。

2.3 宅基地使用权流转是农民进行担保融资的需求

农民本无大件财产进行融资,如果再行禁止宅基地使用权流转,就会使得农民能够进行融资的财产的范围更为狭窄,在市场经济条件下,这无疑更会更加加剧农民的贫困,拉大城乡的贫富差距。这也说明了承认宅基地使用权流转是农村经济发展的客观需求,是对农村实际情况的真实写照与尊重。

2.4 宅基地使用权流转是农民对其房屋所享有的财产权益和市场规律的要求

宅基地使用权以及其上的房屋属于农民的财产,具有财产的属性。而作为财产,农民对宅基地除享有使用权外,还应享有相应的处分权及相关收益权。这些权益的享有,要求农村宅基地的使用权应该具有一定的流通性。[2] 特别是1988 年城镇土地实行有偿使用的改革以来,城市土地市场已经慢慢走上良好的管理道路。而农村宅基地依旧游离于土地市场之外,不能作为商品流通,这是有违市场规律的。

3 宅基地使用权流转的法律、法规依据

《物权法》152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”由此明确了宅基地使用权作为一项独立的用益物权的性质和内容。

《物权法》153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”即以指引性规范的方法,将宅基地使用权的流转问题交给了《土地管理法》等法律及国家的有关规定。这是由于我国地区差异较大,且各省市的农村政策不同,不适合做统一规定,以防止在具体适用过程中的僵化与死板。

而对此,《土地管理法》62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第63条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建設;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”第64条:“在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物,不得重建、扩建。”

另外,《物权法》154条和155条对宅基地使用权的消灭和变更登记事项作了规定,以有限列举的手段规定了土地灭失的情况,承认农民宅基地使用权消灭后的重新分配权;另一方面,规定变更登记制度,已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记,其目的是防止纠纷的发生、维持交易安全。

可见,我国相关法律、法规并没有绝对禁止宅基地使用权的流转,而只是做了不同程度的限制,也就是说,宅基地使用权在一定的范围和限度内是可以流转的。

4 完善宅基地使用权流转制度的几点建议

4.1 改革现有的宅基地无偿使用制度

首先,确立宅基地有偿使用的原则。一户一宅,并以户为单位限定宅基地面积的最高限额,超标则收取超标使用费,否则由集体经济组织强制购买其多余份额。其次,凡在当地承包经营土地、从事农业生产的人,以及从事与农业有关的其他生产的人,可在一定的面积范围内免交、减交宅基地使用费。其他人只要享有宅基地使用权就必须依法缴纳使用权费,且费用不得低于本地区城镇土地使用权价格。

4.2 最大限度的放宽对宅基地流转的限制

允许农村宅基地上的住房在城乡居民之间自由转让,宅基地使用权随地上住宅所有权的转移而转移。[3] 宅基地的流转由政府进行把关,进行形式审核,通过行政法规、规章等规定宅基地使用权流转必须符合的条件和范围。

4.3 建立完善的宅基地使用权登记制度

宅基地使用权的取得和流转都应该规定由相关部门办理设立、变更和消灭登记,提高农村土地交易的安全系数,防范一房二卖或者其它纠纷的发生,保证在纠纷发生时有据可证,促使纠纷顺利解决。针对目前不动产登记制度存在多个登记机关,多头登记的情况,建议授权公证机关进行登记。公证机关对于法律文书和行为的法律真实性和合法性的证明完全可以在发生不动产物权变动和纠纷时满足举证的需要。

参考文献:

[1]孟勤国1物权法开禁农村宅基地交易之辩[ J ]1法学评论, 2005, (4) 1.

[2]王崇敏,孙静1农村宅基地使用权性质析论[ J ] 1海南大学学报(人文社会科学版) , 2006, (2) 1.

农村宅基地使用权制度研究篇4

关键词：农村宅基地,使用权,制度创新

我国农村宅基地使用权制度设定的基本目标就是为农村居民提供基本的居住保障。但是, 随着中国特色社会主义城镇化进程的推进, 农村宅基地供需日益紧张。在国家提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”这一目标之后, 农村宅基地使用权制度也亟需做出相应的改革, 向兼顾效率与保障双重目标的方向迈进。农村宅基地使用权制度的基本保障性目标不容忽视, 但必须积极推进有利于农民增加财产性改革并能共享城市化、工业化成果的制度改革方案。

一、现行农村宅基地使用权制度存在问题

(一) 单一的制度价值理念无法适应现实社会的需要

在解放初期, 农村宅基地使用权制度很好地为农村居民提供了基本的居者有其屋这一保障。但随着时代的不断发展和进步, 其价值取向已经和现代农村生活的基本需要相悖。尤其是在土地有偿使用制度推出后, 为了固有的土地能创造出更多的社会价值, 长期的基础无偿使用、禁止流转的农村宅基地使用权制度对其构成了较大的阻碍。同时, 为了打破城乡二元结构的森严壁垒, 使闲置土地能得到有效利用, 让宅基地合法、有效地流通问题迫在眉睫。另外, 宅基地的闲置流通还滋生了很多违规的私下交易。

(二) 农村宅基地使用权分配和取得不规范

目前, 我国在宅基地的获取和分配方面也存在较多的漏洞, 并没有完善的分配政策和制度的存在。不同的省市都有自己的分配方法和准则, 相应的宅基地申请审批程序也未对具体的审批内容进行描述, 这都使得宅基地的分配和取得严重缺乏规范性和透明性。部分在位人员甚至利用职务便利获得特殊的宅基地使用权利或占据非宅基地土地进行房屋建造。这些都是现有的《土地管理法》中存在的漏洞, 不仅会造成土地资源的不合理利用, 也会对整个农村社会的和谐稳定造成影响。

(三) 农村宅基地使用权监管体制不完善

首先来说, 宅基地登记制度还不是很完善, 有约五分之一的农户甚至都没有领到宅基地使用权证书, 还有部分群众对自己是否具有证书记忆模糊。这一点足以说明我国农民在宅基地使用权方面法律意识的淡薄, 也使得我国农民宅基地使用过程中对产权纠纷问题的处理变得困难。其次, 对于宅基地的划分不合理以及对宅基地用途不明了的现象也显示出了农村宅基地使用权管理的漏洞。宅基地的不合理划分很容易出现空心村现象, 造成土地资源的浪费。

二、我国农村宅基地使用权制度创新的思路

(一) 加强立法, 完善农村宅基地使用权法律制度体系

农村宅基地使用权相关的法律体系严重缺失, 宅基地的划分和管理问题必须有相关的法律条文才能更好地保障宅基地的使用更加公平、合理。我国农村宅基地问题相关的法律条文十分分散, 在《民法通则》《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律法规中有部分体现;在2007年颁布的《物权法》中也有关于宅基地使用的法律框架。但是, 我国必须建立起一套完善的农村宅基地使用和管理相关的法律体系才能更好地规范宅基地使用权问题。

(二) 明晰产权, 强化农村宅基地使用权权能

首先, 我们必须明确宅基地使用权问题是建立在集体土地所有制基础之上的。农村居民只有宅基地的使用权, 并不具备所有权或者说所有权相对弱化。人们必须明确之一原则并做好相关的宅基地使用过程中的登记、颁发证书等工作, 才能更好地保证产权主体在经济利益的调整中实现社会资源的有效利用。同时, 有效的产权制度还能更好地激励人们努力工作, 为市场的有效运行提供良好的秩序。

(三) 存量与增量相分离

由于我国长期以来并未真正明确宅基地的继承和管理问题, 很容易出现“一户多宅”现象。首先, 对于已经继承而获得多套住宅的居民, 对其宅基地使用权做好登记, 若在合理的标准之内则承认其宅基地使用权。其次, 对于新出现的因继承而保有多套宅基地使用权的居民, 应根据新的宅基地使用权管理制度进行合理的收回, 比如给予适当的财产补助等措施。尽量使得宅基地使用权管理制度符合城乡统筹发展的需要并实现土地资源配置的合理化。

(四) 强化市场功能, 明晰市场配置和政府配置的边界

政府在农村宅基地使用权管理方面必须充当参与者或推动者, 对制度的改革起到积极的作用。首先, 政府部门必须做好宅基地使用权的登记工作, 对于拥有宅基地面积超标的居民做好登记。对合理的宅基地使用者颁发宅基地使用权证和房产证, 超标或违规宅基地则收回。其次, 政府可以出台引导农民进行集中居住区的规划和管理, 提高住宅用地的建筑容积率。最后, 对于宅基地置换或集中居住后结余土地进行合理的开发经营, 并建立公开透明的宅基地交易信息发布制度。

参考文献

农村宅基地使用制度篇5

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农村拆迁后分得的宅基地使用权转让

曾经，有很多农村为了响应政策的号召和经济实力的提升，纷纷拆掉原来的旧房子，盖上了新房，修了新路，而最受欢迎的补偿方式就是分得更多的宅基地。但现在的农村人越来越少，空房子也越来越多，在这一前提下，拆迁后的分得的宅基地的使用权能不能转让呢?赢了网为您解析拆迁后分得的宅基地使用权转让问题。

一、名词解释

1、宅基地指与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。

2、农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。

二、农村宅基地使用权转让的限制

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根据《物权法》的规定，所有权人对自己所有的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利，但是关于宅基地使用权的行使，却与一般的物权行使有很大的不同，主要体现在宅基地使用人在对宅基地行使收益和处分时，受到很大的限制。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这仅是对农民宅基地分配申请资格上的限制，并非对宅基地使用权转让的禁止。目前关于宅基地转让问题的法律规定有《民法通则》第80条第3款“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”及国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第169条“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让”。因此，在农村宅基地上所建商品房买卖合同违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。

1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，法律咨询s.yingle.com

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且符合国家规定的宅基地标准;二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准;三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。

2、如果是集体经济组织以外的成员，会出现两种情况：

(1)、城镇居民。城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方，上面已作叙述。

(2)、本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

鉴于农村的宅基地所有权属于农村集体经济组织所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。建造在宅基地上的住房所有权的转让有可能转变宅基地集体经济组织成员共同所有的性质，可能影响农村集体经济组织对宅基地所有权的保有与行使。《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效。

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三、常见的问题

1、出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;

2、判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间;

3、对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值给予适当的补偿。

现在关于农村拆迁后分得的宅基地使用权转让的案件越来越多，在进行转让的时候一定要以及法律法规进行，因涉及金额巨大，所以一定要确定使用权转让的限制，以及购买人的能力和信息，否则对簿公堂对、各执一词双方都没有好处。如果您对此还有疑问，建议咨询相关律师。

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农村宅基地使用制度篇6

关键词：农村宅基地；使用权；首次登记

1.农村宅基地使用权首次登记的界定

自2015年《不动产登记暂行条例》的实施，不动产登记主要划分成8种类型：不动产首次登记、查封登记、变更登记、预告登记、转移登记、异议登记、注销登记以及更正登记等。这个条例第一次引进了首次登记的概念。农村宅基地使用权首次登记是第一次登记，主要是指不动产登记机构在不动产登记簿上第一次将其他法律规定应登记的事项和宅基地使用权的权利归属纳入其中的一种登记行为。宅基地使用权首次登记的权利人与宅基地使用权的初始取得的权利人是同一个人。

2.农村宅基地使用权首次登记和不动产统一登记之间的关系

长期以来，国内城乡普遍存在“二元”结构的问题，同样土地也有“二元”体制的情况发生。国内城乡住宅用地登记工作的发展有很大差别，农村宅基地使用权登记机率不高，这也是影响农村宅基地产权发生纠纷和宅基地使用权权属不清晰的重要原因。国内相关政策方针明确指出，城乡“二元制”结构是限制城乡发展一体化的障碍；体制机制的建立，与新型工农城乡关系的形成，要求不动产统一登记做到“四统一”（登记依据、机构、信息平台及登记簿册）。国务院与相关部门首次联合发文明确要求将农村宅基地使用权登记归为不动产统一登记的范畴，说明了不动产统一登记中“城乡统一”的重要性。农村宅基地使用权登记作为不动产登记一部分，搞好农村宅基地使用权的首次登记，形成一个城乡一体的不动产统一登记机制，才可以完善不动产统一登记体系，这也是城乡统筹发展和城乡一体化追求的目标。

3.制定有效的农村宅基地使用权首次登记机制

3.1以登记为公示方法。随着国内逐步建立农村社会保障体系，也限制了农村宅基地使用权的保障功能，资产属性也逐渐显现出来，农村宅基地使用权流转限制制度的放宽也是“入市”交易情势发展的需要。建立运转良好的宅基地使用权交易机制，要求仔细检查各项相关的交易信息，这样才可以让交易安全、主体的权益得到保障。同时，我国当前将农村集体土地制度的改革作为全面深化改革的重要工程，确定了土地产权是土地制度改革的目标，也是改革的重要阶段。目前以占有为公示方法的制度已经对有效实现农村宅基地权利带来不利影响，对宅基地使用权制度的改革也十分不利。国内农村宅基地使用权和城市住宅建设用地使用权应保持一致，要求“城乡统一”在不动产物权变动和取得方面实现登记作为公示方法。因此，必须依法登记，不登记物权不发生效力。只有办理首次登记，才可以办理其他登宅基地使用权的登记，例如，变更登记、转移登记及抵押登记等。

3.2申请与权利主体的明确。不动产登记一般是自愿申请登记，按照《不动产登记暂行条例》相关规定指出，农村宅基地使用权首次登记应由当事人单方申请登记。坚持“一户一宅”原则，宅基地使用权审批应以“户”为单位进行申请批准。实际情况中，登记时以以“户主”为登记申请人，即是“户主”代表该“户”向登记机关申请，但宅基地使用权并不是“户主”一人全部享有，家庭的其他成员也是共同享有人，在登记过程中应当明确记载。

3.3限定宅基地使用权首次登记权利主体是农村村民。现行法律法规对确定农村村民集体经济组织成员资格的标准并没有明确的规定，一般是根据选民资格的认定与登记方法对集体经济组织成员资格进行明确。实际上，宅基地使用权首次登记是是集体经济组织成员第一获得的宅基地使用权登记，而非集体经济组织成员出法律特殊规定外不能申请登记。不是按照法律相关规定获得宅基地初始使用权应在宅基地使用权完成首次登记情况下才给予其他类型登记（移转登记和变更登记）。例如，宅基地使用权继承问题，如果准许继承人对宅基地使用权登记进行申请，就不符合宅基地使用權在取得和变更方面的以登记作为公示方法，因此，需要由继承人代位申请，将与宅基地使用权登记有关的材料和办理手续提交给不动产登记机关，不动产登记机关将被继承人生前享有的宅基地使用权具体情况详细记录在不动产登记簿，并将其作为宅基地使用权首次登记，因为被继承人死亡主体已经消灭，所以无需颁发不动产登记证明。继承人只需要办理房屋继承转移登记即可。而不动产登记机构可以将上述情况的宅基地使用权首次登记和继承转移登记共同办理，然后将这两个登记材料整理归档。这样一来，既可以表现了宅基地使用权以登记为公示方法，也维护了法律具有的严肃性，从而消除不利登记过程中产生的不良影响。

3.4违占宅基地使用权首次登记的处理。农村普遍存在违规占有和使用宅基地的情况是宅基地使用权首次登记急需解决的难题，违占宅基地师资没有经过批准使用宅基地、改变用途、违反规划或者是超面积标准使用宅基地的行为。由于没有申请办理审批手续，在登记时不能提供与宅基地使用权审批有关的材料。如果对违占宅基地使用权进行登记，就等于承认了违占宅基地的合法性，导致越来越多的违占现象出现，从而加大了管理的难度。要求对违占宅基地进行区分，其材料不齐全或者是审批手续不齐全的应不予以登记进行处理。

结束语：随着农村社会经济不断发展，农村宅基地使用权登记也在不断发展变化。制定有效的农村宅基地使用权首次登记机制，并不是通过一次性和单一的初始登记就可以完成的。因此，必须加强完善使用权首次登记，才可以真正构建规范合理的农村宅基地使用权登记管理制度。

农村宅基地使用权流转制度探讨篇7

(一) 宅基地使用权的概念。

关于宅基地使用权的概念, 国内的学者对其做出了不同的定义。王利明认为, 宅基地使用权是指以建造住宅及其附属设施为目的, 对集体所有的土地进行占有和使用的权利。江平认为, 宅基地使用权是一种独立的用益物权种类, 是农村集体所有权所派生的一种他物权, 属于传统民法上的地上权的一种。根据我国《物权法》第一百五十二条规定, 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用的权利, 权利人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权在性质上与建设用地使用权、土地承包经营权一样都属于用益物权。

(二) 农村宅基地使用权的特征

1、主体的特殊性。

目前宅基地使用权的主体仅限于农村集体成员。《土地管理法》第六十二条规定, “农村村民一户只能拥有一处宅基地……”。2004年12月国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调:“加强农村宅基地管理, 禁止城镇居民在农村购置宅基地。”通过以上规定可以看出, 使用人的特定身份是取得农村宅基地使用权的前提条件。宅基地使用权只保障农民的居住权, 城镇居民不享有该项保障。若非本集体经济组织成员无法获得宅基地的使用权, 也不能通过受让房屋使用权而获得宅基地使用权。

2、客体的特定性。

农村宅基地使用权的客体仅限于集体土地。《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利, 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”从本条规定可以看出, 宅基地使用权的客体范围被限定在集体所有的土地上。

3、使用权的无期限性。

宅基地使用权是为了保护农民的基本生存问题而设立的一项制度, 现行法律法规中, 并没有涉及宅基地使用权期限的规定, 宅基地使用权人的使用权受法律保护。一旦农户取得宅基地, 只要房屋存在并有合法的所有权人, 那么该宅基地就不会被收回, 除非失去农民身份或被征用。

二、宅基地使用权流转现状

(一) “隐性市场”大量存在, 非法交易泛滥。现行法律法规虽然严格限制宅基地的流转, 但农村宅基地和农村房屋的交易是普遍现象。由于宅基地使用权的原始取得是无偿的, 其流转的成本非常低, 在利益的驱动下, 农民往往将闲置不用的宅基地及其房屋进行转让, 形成了宅基地使用权流转的“隐性市场”。

(二) 宅基地使用权流转的司法现状。在司法实践当中, 有关宅基地使用权流转的案件越来越多, 同案不同判的情况大量存在。法院在审理不涉及房屋的农村宅基地使用权流转的案件时, 有的法院认为法律没有明文规定农村宅基地使用权可以转让, 认定转让行为无效;而有的法院却认为当前中国法律没有禁止农村宅基地使用权的流转, 依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条:“依法改变土地的所有权、使用权的, 因依法转让土地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权流转的, 必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请……”的规定, 认定该转让行为有效。还有的法院依据《合同法》的有关条款以宅基地买卖违法为由宣告转让合同无效。

三、宅基地使用权流转的必要性

(一) 允许宅基地使用权流转有利于拓宽农民的融资渠道, 提高农村土地的利用效率。

对于农村的广大农民来说, 其最大的私有不动产就是建造在其宅基地之上的房屋, 由于我国现行的法律限制宅基地使用权的流转, 也就阻止了农民以房屋进行抵押贷款、入股等流转方式的可能, 从而缩小了农民进行融资的渠道, 不利于农民收入的增加, 对农民不公平。“农村宅基地使用权毕竟是一项有财产利益的权利, 在市场经济条件下, 往往只有在有效的流转中才能实现资源的最佳配置, 如果严格限制宅基地的流转, 则由于受让人仅限于农村村民, 则转让价格显然会比较低, 不利于实现宅基地使用权的交换价值。”因此, 允许农村宅基地使用权的流转, 既可增加农民融资的渠道, 也有利于提高土地的利用效率。

(二) 允许宅基地使用权流转是加快我国城市化发展的需要。

改革开放以来, 我国进入了一个相对快速的城市化进程。大量的农村剩余劳动力转移至城市, 促进了劳动力的自由流动。不允许农民将宅基地使用权抵押、出资就必然减少了农村城市化进程的外部资金的注入。放开宅基地使用权流转限制, 将会把农村宅基地巨大的经济价值开发出来, 使农民获得大量的原始资本积累, 这样无论是进城投资或定居买房都将为农民融入城市提供一个良好的物质保障。放开宅基地流转的制度有利于农村剩余劳动力转移到城市, 加快城市化进程。

(三) 允许宅基地流转是实现用益物权制度价值的要求。

用益物权的首要制度价值就是实现物的使用价值, 增进物尽其用的经济效用, 即拥有其物者得自不使用, 而使他人利用之, 以收取利益。无其物者得支付代价而利用他人之物, 而不必取得所有权。易言之, 用益物权具有调剂“所有”与“利用”的机能。在我国, 用于建造房屋的土地, 因所有权主体的不同分为建设用地使用权和宅基地使用权。建设用地使用权的转让、出租、抵押等流转方式在法律上几乎没有什么限制。宅基地使用权作为用益物权的一种, 应该和其他用益物权一样可以流转, 因为不能流转的财产不是真正意义上的财产, 禁止农村宅基地交易实际上是不承认宅基地属于农民自己的财产。而物权作为财产权的一种, 具有财产权的一般特性, 即价值性和流转性。法律对宅基地使用权流转的限制, 不利于宅基地的使用价值和交换价值的实现。

四、完善宅基地使用权流转的建议

(一) 扩大宅基地使用权流转的范围。完整的用益物权在权利的流转过程中就不应当再有关于受让人身份方面的限制。可以允许宅基地使用权向本集体经济组织以外的人员流转, 但须经本集体成员同意;向外流转的宅基地使用权可以设定适当的期限, 具体可以参考建设用地使用权的期限, 并由农村集体经济组织行使所有权人的权利, 收回宅基地或给予受让人适当的有偿延续使用权。

(二) 明确宅基地使用权流转的具体形式。放开宅基地使用权的流转范围后, 其流转方式也应有更多的存在形式。参照国有土地使用权, 既可以采用转让、租赁、入股、继承和赠与等方式转让, 也可以允许宅基地使用权成为抵押权的标的。这些具体的流转方式对提高农民的生活水平都具有积极作用。

(三) 建立宅基地使用权收回制度。针对当今农村日益严重的“空心村”现象, 为保护有限的土地资源和提高土地资源的利用效率, 有必要建立宅基地使用权的收回制度。权利人与宅基地使用权发生分离或宅基地长期闲置不用可以作为宅基地收回的前提。宅基地使用权人因不可抗力导致宅基地灭失、死亡或宅基地被征收征用情况出现时, 应由有关部门注销其宅基地使用权, 并考虑是否重新分给宅基地。

参考文献

[1]王利明.民法[M].北京:中国人民大学出版社, 2008.

[2]江平, 李显冬.中国物权法要义与案例释解[M].北京:法律出版社, 2007.

[3]刘俊.农村宅基地使用权制度研究[J].西南民族大学学报, 2007.3.

[4]赵昭.宅基地使用权法律问题研究.大连海事大学硕士学位论文, 2009.4.

[5]王泽鉴.民法物权[M].北京:中国政法大学出版社, 2001.10.

[6]李俊青.农村宅基地流转问题研究[J].周口师范学院学报, 2010.1.

农村宅基地使用制度篇8

关键词：宅基地,宅基地使用权,制度变迁,宅基地退出

1引言

城市建设用地供需矛盾是目前人地矛盾中最突出的部分, 城市建设用地紧张制约着城市经济的发展, 阻碍了中国城市化的步伐。而在城市用地紧张的同时, 中国农村建设用地特别是农村宅基地却是粗放低效利用, 资源配置效率低。另一方面, 随着城市土地价值的凸显和城市用地的紧张, 政府征地较为普遍, 征收前后土地价值差异以及宅基地的隐性流转造成了农民权益的损失。如何建立一套完善的土地征收制度与农村宅基地退出制度, 用以解决城乡建设用地的供需矛盾、提高土地利用效率、优化土地资源配置, 是当前农村宅基地问题解决的核心。

2 相关概念

2.1 宅基地

《物权法》出台前, 宅基地是一个约定俗成的概念, 有广义和侠义之分。广义上的宅基地包括城镇宅基地和农村宅基地两类, 是指城乡居民因居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地。2007年《物权法》出台, 将宅基地定义为“农村集体经济组织为满足本集体经济组织内部成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而分配给以家庭为户使用的宅基地及附属用地”。本文的研究对象是指狭义上的宅基地即农村宅基地。

2.2 宅基地使用权

《物权法》第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利, 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”该条是对农村集体土地上宅基地使用权做出的相关规定, 由此可以得知, 农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法在集体所有的土地上所享有的占有、使用, 并依法利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。实质上, 它是一项用益物权, 而且与农村集体成员资格和福利联系在一起, 具有无期限性和无偿性。

2.3 宅基地退出

目前关于宅基地使用权退出内涵的研究有三种不同的观点。第一种, 宅基地使用权的归还, 即农户将农村宅基地使用权还给村集体经济组织, 这一观点以付坚强等为代表, 认为使用权与所有权主体的同一即宅基地退出。第二种观点以欧阳安蛟和蔡锋铭为代表, 认为宅基地退出包括使用权和所有权的两权同一以及因政府征收导致的所有权主体变更的退出状况。张秀智和丁锐则代表第三种观点, 认为农村宅基地退出包括观点一和因村庄整理而发生的宅基地使用权的置换、宅基地用途性质的转变等造成原有宅基地使用权变动的一切形式。本文研究的宅基地退出是指基于农民自愿基础上在政府主导下或是自发地将宅基地使用权归还的行为, 使得宅基地使用权与所有权“合二为一”。

3 中国农村宅基地使用权制度变迁

3.1 农村宅基地私有化时期

1949年到1962年中国处于由新民主主义社会向社会主义过渡的转型时期, 社会性质转变的这段时期内, 中国农村宅基地处于私有化阶段。国家承认农民对宅基地和房屋的所有权, 房屋所有权和宅基地所有权为同一主体, 房屋可以自由买卖、租赁和继承, 不受国家和政府限制。新中国成立后废除了封建土地制度, 进行了土地改革运动, 没收地主土地房屋分给广大劳动人民, 实现了“耕者有其田, 居者有其屋”的梦想。农业合作化时期和人民公社化初期, 农民主要生产资料入社并转变为集体所有, 但宅基地和房屋作为生活资料仍归农民个人所有, 至此宅基地仍处于私有化阶段。这一阶段宅基地是以家庭为单位“平均分配、无偿取得”, 宅基地制度设计理念是为了保障农民居住权, 承载着社保功能尤其是居住保障功能。

3.2 农村宅基地使用权确立时期

1962年《人民公社六十条》的颁布, 将集体所有的生产资料和其范围内的所有土地纳入集体产权下, 标志着农村宅基地使用权的形成以及农村房子的“一宅两制”的形成, 农村宅基地所有权和使用权分离, 所有权归集体, 农民对宅基地只享有使用权, 宅基地出租、买卖流转等受到限制, 为宅基地“无偿、无期限、无流转”奠定了基础。随后1963年的《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》和1978年的《农村人民公社工作条例》 (试行草案) 进一步对集体所有的宅基地使用权制度进行补充说明, 强调产权主体为集体, 农民享有无偿长期的使用权, 宅基地限制流转。这一阶段宅基地继续发挥着居住保障功能, 此外宅基地还兼具着生产功能。宅基地居住功能逐渐弱化, 生产功能增强, 社会保障功能依旧, 资产功能受到严格限制。

3.3 农村宅基地使用权流转探索时期

宅基地使用权流转探索时期按照“宅基地使用权主体是否包括城镇居民等非农业户口”的标准分为两个阶段, 以1998年《土地管理法》的修订对“城镇非农业户口使用宅基地建房的许可规定”的删除为分界线。1982~1997年间, 在宅基地农村集体所有的条件下, 使用权主体以农村居民为主, 少量城镇居民包括离退人员和退伍军人在内的非农户口人员可以使用宅基地, 宅基地可以由农民向城镇居民出租、买卖。1997年至今, 宅基地使用权流转政策出现了逆向调整, 禁止城镇居民在农村购买宅基地, 农村宅基地使用权人只能是本集体经济组织内部人员。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中提出的“三个不得”和2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中提出的“两个禁止”更是对1998年《土地管理法》修订的补充和诠释。1982年至今, 宅基地在保证所有权主体不变动, 两权分离的大制度背景下, 宅基地使用权流转开启了探索之路。

4 农村宅基地利用现状分析

通过对宅基地使用权制度的梳理以及我国的宪法、法律法规和一些规章制度对宅基地使用权的有关规定和对宅基地性质与内容的归纳总结, 可以得出以下结论:第一, 农村宅基地所有权归农村集体经济组织所有, 只有集体经济组织内部符合申请条件的成员才享有农村宅基地使用权。第二, 农村宅基地使用权的初始取得是无偿、无限期的, 宅基地的初始取得要符合“一户一宅”、“面积限定”的申请条件。第三, 宅基地使用权的流转受到严格的限制, 宅基地和房屋两权分离, 宅基地使用权禁止出租、买卖, 农村宅基地房屋财产权无法得以实现。对于宅基地制度出现的问题主要体现在宅基地用益物权的徒有虚名上。

4.1 相关政策法规评析

4.1.1 宅基地使用权流转的法理基础。

首先, 宅基地使用权自由流转是维护宪法权威的必然要求。《宪法》作为国家的根本大法, 规定“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”。我国的住宅管理制度历来以面向城市土地为主, 日前, 城市中的公房或者福利分房, 其土地使用权人只要取得房产证, 就可上市交易, 并且各地都大规模地开始办理公房房产证, 以鼓励和支持这种交易。然而法律对于农村宅基地的流转却实行严格控制, 其本质上是对农民宅基地权利的歧视, 由于宅基地的不可流转性, 导致农民对于宅基地不能享有与国有土地“同地、同价、同权”的平等地位, 其发展权受到了极大的限制, 而农民宅基地的财产功能日益超过了社会保障功能, 故保障农民的平等权和发展权客观上亦要求允许宅基地使用权流转。

其次, 宅基地使用权流转是物权法发展的本质要求。《物权法》赋予了宅基地使用权用益物权属性, 故宅基地使用权应具有占有、使用、收益和处分权能。任何一项财产, 无论来源如何, 只要它在法律上确定归属于某个人, 这个人就可以自由地处分它, 除非该行为有害于社会公共利益, 或者设定这项财产时当事人对其处分作了限制性约定。并且现代物权由“注重实体上对标的物的现实支配, 演变为注重获取融资的价值权或者收取对价, 此即所谓物权的价值化趋势”, 所以允许宅基地使用权流转实现资源优化配置, 提高宅基地使用权的利用效率, 符合物权的价值化趋势。

4.1.2 宅基地使用权流转的现实需要。

从以上有关法律规定可以看出, 国家对农村宅基地使用权的流转一直是采取限制的保守政策, 主要是为了防止农村集体土地的流失, 也是为了保护农民的基本生存权。结果, 自发、隐性的农村宅基地使用权的流转也是存在的, 这样的地下交易, 对土地利用总体规划和城市规划的实施都产生了较大的冲击, 使得城乡建设用地总量难以有效控制, 同时农民的权益也缺乏必要的法律保障。

目前, 国家己经对集体建设用地进入市场流转的政策进一步放松, 但对农村宅基地使用权的限制仍未放松。实际上, 普遍认为农村宅基地使用权的限制流转极大地限制了农民的经济机会和融资能力, 尤其在很大程度上使农民的房屋成了一项“死产”, 无法为农民带来更大的经济利益, 随着城镇国有土地有偿使用制度的改革和农村工业化和城镇化的发展, 我国陆续允许部分社会经济条件合适的地区在农村宅基地使用权流转方面进行有益的改革试点, 并且初步取得了一定的成绩。

4.2 宅基地利用中出现的问题

学术界针对宅基地利用存在的问题进行了充分的研究, 包括从法律角度、使用状况、宅基地分配方式等。本文认为目前农村宅基地存在以下三大问题: (1) 农村宅基地的监督管理不到位。由于农村宅基地行政审批的形式化以及村干部等底层干部以及地方政府的监督管理不到位, 农村占用耕地建房、一户多宅、少批多建等违规行为“零成本”, 在无惩罚无监管无成本的情景下久而久之, 农村宅基地利用混乱已成为普遍现象。 (2) 无偿取得方式配置效率低。基于农村宅基地制度的居住保障设计理念, 农村宅基地使用权成为一种为保障本集体经济组织内部成员居住权利的成员权, 且宅基地成员权的取得是基于本集体成员的身份, 是一种无偿零成本交易。这种无偿取得方式直接造成了农民宅基地利用的低效, “多圈少建, 少批多建”等现象普遍。 (3) 农村宅基地退出机制的缺失。农村宅基地使用权的“低门槛、高栅栏”使得农村宅基地有进无出, 农村宅基地建设用地摊大饼式的扩展, 农村居民点用地占用耕地使得村庄规模扩大, 建新不拆旧、“空心村”等见怪不怪。

4.3 农村宅基地退出的必要性

农村宅基地问题如此突出, 宅基地利用低效引发社会各界的关注, 宅基地退出迫在眉睫。此外, 中国人地矛盾尖锐, 城市化的迅速发展加剧了城乡用地矛盾。在这样的社会经济大背景下, 农村宅基地的退出更是刻不容缓, 宅基地退出机制的建立具有重大的现实意义。

首先, 对于政府部门来说, 农村宅基地的退出能够激发区域发展活力, 促使城市建设用地的供应增加。我国城市化的快速发展使得大量的农村人口不断向中心城镇转移, 一方面造成了城市规模的不断扩张;另一方面促使包括土地在内的各种农村资源聚集起来。而在耕地保护政策的制约下, 农村集体建设用地的退出成为了解决城市建设用地供需矛盾的重要途径, 成为了保障城市化建设持续推进的关键因素。

其次, 对于作为宅基地所有者的集体经济组织而言, 农村宅基地的退出能够促进集体经济的发展。土地作为村集体最核心的资产, 也是集体经济组织最重要的资源。农村宅基地的退出, 一方面有利于维持农村土地管理的秩序, 缓解农村集体建设用地的供应压力, 有效解决农村宅基地建设无限外扩的问题。另一方面可以通过农村宅基地整治来获取集体产业、农村基础设施等的发展空间和资金融通, 改善农村居住环境, 增加农村公益建设的聚集效应。

再次, 对于农村宅基地使用权人来说, 宅基地退出保障了自身财产权利, 使农村房屋财产权得以实现, 有利于农村剩余劳动力转移的快速进行。但城乡二元经济体制给人口转移带来了诸多阻碍, 户口限制和农村宅基地在内的生产生活资料的变现困难使得很大部分不再从事农业生产的农民仍然以城乡两栖的形式穿梭于城乡之间。农村宅基地的退出能够使这部分农民将其农村宅基地、房屋等生产生活资料以或退出或流转的方式置换为其进入城市生活定居的资本, 促进农村剩余劳动力的转移。另外, 宅基地的退出也保障了仍在从事农业生产的农民对宅基地使用权的申请。

总之, 在城乡一体化建设的格局下, 二元化的土地管理体制自身所存在的弊端, 及其对农村的发展和城市的建设束缚作用日益凸显。农村宅基地退出机制的建立缓解了城乡建设用地矛盾, 有利于农村宅基地的“物尽其用”, 在提高农村建设用地利用效率的同时, 也拓宽农村集体的经济发展渠道, 保障农民财产权益。

5 农村宅基地使用权的退出困境

当前, 农村宅基地退出机制的建立还需破除以下三点障碍, 方能构建农村宅基地退出机制。

5.1 宅基地退出的制度障碍

5.1.1 无偿回收制度阻碍了闲置宅基地退出。

目前, 农村宅基地闲置率居高不下、利用效率日渐低落与宅基地无偿退出政策不无关系。首先, 于农民而言, 对于闲置宅基地、一户多宅及超规定面积的宅基地, 大部分是由于迁居、继承、赠与等合乎情理的原因造成的, 有一定的法律依据, 道德层面上也是合情合理。在没有一定的激励或补偿措施的情况下, 农民缺乏主动退回的动力。其次, 于村集体经济组织而言, 第一, 房地不分致使其无法单独收回宅基地使用权而不损坏作为农民个人合法财产的地上建筑物, 另外村集体缺少地上建筑物的补偿资金;第二, 被收回的农村宅基地也只是在本集体经济组织内部成员范围内进行流转, 由符合宅基地使用权申请条件的申请者建房使用, 收回与否都不存在很大的价值。所以, 农村集体经济组织缺少收回宅基地使用权的动力。

5.1.2“限制性流传”障碍了宅基地的退出。

我国相关法律法规在宅基地使用权的流转方面进行了非常严格的管制, 使用权人必须为本集体经济组织内部成员, 禁止城镇居民购买农村宅基地, 宅基地使用权只能流转给本集体经济组织内部使用宅基地建房的申请者。虽然《物权法》将宅基地使用权以法律的形式定性为用益物权, 但现实中, 宅基地使用权的占有、使用、收益和处分四项权能受到了很大的限制, 特别是收益权和处分权。

宅基地使用权的用益物权属性和地上房屋财产所有权属性造成的“一宅两制”的现状。权属性质上的“房地分离”与现实的“房地一体”产生了巨大的矛盾。“房随地走”致使农民的个人合法财产成为了“死产”, 房屋买卖、抵押等流转受到了很大的限制, 农民的个人合法财产权无法得到保障。“地随房走”买卖流转房屋造成了非法流转宅基地的“违法行为”, 特别是农村房屋非本集体经济组织成员的“合理继承”也变得“不合法”, 让我们严重质疑宅基地使用权的限制流转的合理性。

尽管一些宅基地退出试点工作取得一定的成效, 但难以实现较大突破和创新。由于政策法规的限制, 宅基地使用权有偿流转便成了缺少法律依据的“空话”, 市场机制也难以进入农村宅基地退出系统中。随着城市化和工业化进程的加快, 农村大量剩余劳动力向城市转移, 农村宅基地的限制性流转使得宅基地“退出无门”, 极大的阻碍了农村宅基地的退出。

5.2 宅基地退出的补偿问题

5.2.1 补偿标准缺失。

目前, 我国尚未针对集体土地上房屋拆迁补偿制定相关的补偿机制, 农村宅基地退出补偿仍处在探索阶段, 各地补偿标准存在较大差异。补偿标准过高, 宅基地退出的实施者则无力承担过大的资金压力;补偿标准过低, 农民宅基地退出的积极性则大打折扣。合理的补偿标准应是在保障农民的个人财产权益的基础上, 在宅基地退出补偿资金能够承担的条件下, 促使农民积极参与农村宅基地的退出。

《土地管理法》和《城镇房屋拆迁管理条例》虽都对宅基地上房屋等附着物有一定的补偿准则, 但标准不一, 差距过大。房屋作为补偿主体, 宅基地则按照征地准则或补偿或不补偿, 宅基地上除房屋外其他的附着物补偿更是千差万别。补偿要么过低, 农民难以维持原本的基本生活水平;要么造成农民个体与村集体之间的补偿款分配冲突。宅基地置换标准也是因“地”而异, 对于原宅基地面积的认定以及“超标”面积的补偿标准也是相差甚远。

在缺乏较为一致的明文规定指导下, 房屋拆迁补偿无据可依, 地方政府或是企业作为宅基地退出的实施者处于强势地位, 在拆迁补偿款的决定上有绝对的话语权, 被拆迁户农民作为弱势群体只能被动的接受, 其合法权益无法得到保障, 严重拖缓了宅基地退出的步伐。

5.2.2 退出资金不足。

资金问题是阻碍宅基地退出的一大重要因素, 无论是农民本身还是政府都要承担巨大的财政负担。对于农民来说, 宅基地退出后新建房开支或其他新的开支, 使本就收入不高、筹资困难的农民难以负荷, 故而农民对宅基地退出的积极性必定不高;对于政府而言, 宅基地退出中房屋拆迁费、宅基地补偿费、新建住宅补偿费、地上附着物补偿、基础设施建设以及旧宅基地整理复垦等, 每一项都是一笔巨额资金, 庞大的资金数额是经济水平不高的政府难以支撑下去的。

如此庞大的一笔资金数额仅仅凭借政府一己之力难以将宅基地退出推行下去, 更何况有许多地方政府还存在财政困难或是陷于“土地财政”局面。仅依赖政府资金投入难以顺利解决宅基地退出过程中的资金链问题, 还需要第三方资金的注入。若是能够拓宽融资渠道, 增加融资途径, 多方资金共同发力, 宅基地退出必将顺利进行。但目前第三方资金由于制度的制约难以注入宅基地退出“市场”, 政府“一枝独大”, 农村宅基地的退出仍在“徐徐图之”。总之, 目前资金不到位是宅基地退出的又一巨大阻碍。

5.3 社会保障制度不健全

农村土地是农民重要的生产和生活资料, 农村宅基地对于农民来说更具有很强的社会保障功能, 特别是在农村养老保障和医疗保障体系不健全的情况下, 农民对宅基地的社会保障功能更是依赖。农村宅基地制度的福利性, 可以让农民在拥有少量资金的前提下在农村生活下去。宅基地和农地保障了农民的居住、就业、养老。所以, 在没有社会保障等配套制度衔接的情况下, 大量的“城乡两栖”农户宁愿闲置浪费宅基地, 也不愿主动退出。

由于我国的城乡二元体制, 城乡户籍制度使得进城打工农民在城市无法享受任何的社会保障, 城市社保只惠及城市居民。对于在城市务工的农民来说, 没有城镇户口就无权享受城镇社保。由于住房保障政策的城乡二元制, 农民工无法享受城镇廉租房、经济适用房等住房优惠政策, 也没有城镇住房公积金。在没有任何社会保障机制前提下, 农村宅基地主动退出定居城镇的成本尤其是高昂的住房成本是一般农民工所无力承担的。所以, 对于全家常年在城市打工的农民, 社保特别是住房保障问题是其宅基地主动退出的最大障碍。

6 政策建议

农村宅基地有序退出对实现农村土地要素流转, 节约集约利用土地资源, 破解征地制度的困境, 保护农民土地权益具有重要意义。

第一, 推进城乡一体化户籍制度改革, 完善外来务工人员落户政策, 解除农民进城的后顾之忧, 降低宅基地住房保障功能。在合理控制城市人口规模的基础上, 完善大城市积分落户政策, 全面放开小城镇落户政策, 让农民进城后实现在城镇安家落户。同时, 城市廉租房和经济适用房政策向农民倾斜, 解决农民购房难题, 割断农民对宅基地住房保障功能的依赖, 解除宅基地保障功能对农民退出宅基地的束缚。

第二, 宅基地资产价值的显化使农民认识到宅基地的巨大价值, 而这种认识使得农民对政府主导的宅基地退出补偿标准无法满足, 而且对政府的补偿方式存在质疑, 征地制度正面临着高昂的成本而难以为继。因此, 关键问题不是片面的提高农民宅基地退出的补偿标准, 而是要将宅基地退出的权利回归农民, 让市场决定农民宅基地的资产价值。为此, 政府应当转变思想观念, 由全权主导转变为服务中介的角色, 为宅基地退出创造公平的市场交易环境, 减少市场交易成本, 让农民成为宅基地退出谈判的主体。

第三, 传统农村社会变迁及外部环境巨变必然引起宅基地功能的互相转化。宅基地以社会保障为主的功能、农民居住的功能让位于资产价值功能。因此, 除了进一步完善农村社会保障措施和城市廉租房、经济适用房政策解决农民等低收入群体的社会保障和住房问题外, 还要进一步还权附能, 逐步赋予农民宅基地完整的占有、使用、收益和处分权能。同时, 通过健全农村产权交易市场, 为农村资源要素合理的流动创造条件。

第四, 尊重宅基地自然退出的时间规律。随着青年劳动力人口的外流及农民对于城镇现代化生活的追求, 农村宅基地所具有的情感交流和文化功能, 传统农民之间的简单式互动将逐渐消失, 城镇生活成为主流。届时, 宅基地对于农民也会失去其存在的意义。因此, 改革不能急于求成, 应尊重宅基地退出的自然过程, 通过发展经济、促进农村劳动力进一步转移创造宅基地退出的内生动力, 才是解决宅基地退出难题的根本。

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农村宅基地使用制度篇9

价可以成为现实, 随着非流通股可以逐步解禁进入二级市场实现全流通, 非流通股东可以享受股价上涨带来的溢价收入。这在一定程度上减少了大股东通过高派现来进行利益侵占的动机。上市公司大股东通过高额派现、超能力派现来掏空上市公司资产的行为受到一定的约束, 2006至2009年股利支付率超过100%、超过60%的公司数量没有明显变化, 考虑到上市公司总量的增加, 相对比例是有所下降的, 即超过上市公司利润总额派现的现象有所减少。

上市公司超过本公司的现金流量进行利润分配额情况还是比较普遍, 4年来一直维持在2成以上, 相比之下, 超过公司净利润分红的情况比股改前有了较大幅度的改观, 4年来在1.25%至3.14%之国家的利益。维护法律的尊严, 实现农民、集体和国家的利益最大化, 是当前宅基地使用权流改革的基本方向。

一、农村宅基地使用权流转的现状及产生的问题

间波动, 平均水平为2.33%;而2005年以前, 这一指标一直在3%以上运行, 2000年和2004年分别达到4%和4.8%, 平均水平为3.67%, 下降幅度达到了36.51%。在流通股股东和非流通股股东的利益和目标逐渐一致的将来, 非流通股股东将把实现公司价值最大化, 提升公司股价视为己任。这些都在一定程度上减少了大股东通过高派现来进行利益侵占的动机。随着股改后续工作的推进, 非流通股不断解禁上市交易, 通过二级市场获得收益成为常态后, 我国股市中异常高派现这种现象将会越来越少。

作者认为股权分置改革有助于对我国上市公司的股利政策产生的积极反应, 有助于我国上市公司的股利政策的不断规范, 分配股利尤其是现金股利的

城市化推进, 使农村人口大量涌入城市, 这也就导致农村大量房屋处于闲置状态, 农村地区“空心村”现象和“一户多宅”现象十分普遍。城市化对于城市本身带来的影响也是巨大的, 城中村改造已无法缓解国有土地供应紧张的状况,

上市公司不断增加, 股权分置改革已经在中国的证券市场上已经发挥了重要的积极作用。但是我们也要认识到股权分置改革并不是万灵丹, 并不能彻底解决中国证券市场上的所有问题, 股权分置改革后我国上市公司的股利政策仍有一些老问题没有彻底根治, 例如上市公司管理层信托责任意识亟待加强, 不能充分考虑中小投资者利益;股息收益率偏低, 相当一部分低于同期银行存款利率;有条件分红公司不分红, 无分红条件公司强制分红等等。因此, 我们仍然有必要采取一些有力措施来优化全流通后我国上市公司的股利政策。

(作者单位:江苏证监局) 城市房价飙升。城郊结合部, 很多农村集体在经济利益的驱动下, 在集体土地上建设商品房出售给集体经济组织之外的人员。这种“合法销售”产生的“小产权房”的数量, 在房价涨幅较大的城市已经达到20%以上。

《物权法》 (2007) 将宅基地使用权的性质界定为用益物权, 而对于宅基地使用权的规定, 为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策, 并为今后修改法律或者调整有关政策留有余地, 提出“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。”目前我国法律对于宅基地使用权流转主要规定如下:宅基地使用权人出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 土地管理部门将不再批准;并且, 宅基地使用权的受让人只限于本集体经济组织的成员, 否则登记机构不予办理登记;登记部门可以因继承人对于地上房屋的继承而确认其享有宅基地使用权;宅基地使用权不能抵押。

目前, 我国农村社会保障制度尚未全面建立, 农民一户一宅, 如果丧失宅基地使用权, 将会丧失基本生活条件和保障, 而目前的法律对于宅基地使用权流转是明显限制的态度, 显然立法滞后于现实中宅基地使用权流转的需要, 我国农村宅基地使用权流转制度亟待改革。

二、农村宅基地使用权流转制度改革的必要性

(1) 统筹城乡土地资源集约节约利用的要求。农村剩余劳动力流入城市所造成的“空心村”现象, 使统筹城乡土地资源十分必要。然而由于尚未建立城乡一体化的社会保障制度和农村土地增值收益的共享机制, 宅基地对于农民而言有着社会保障的功能, 法律对农民宅基地流转的限制, 使得农村宅基地不能进入市场流转, 且农民的收益不能真实地反映土地价值。因此, 只有改革目前的农村宅基地使用权流转制度, 才能在统筹城乡土地资源的同时, 保障农民的基本权益。

(2) 充分利用农村剩余劳动力的要求。宅基地使用权对于农民来说是一种束缚, 要使农村剩余劳动力释放他们的活力, 就要改革目前宅基地使用权流转制度。农村宅基地使用权进入市场流转, 在保障农民基本权益的同时, 还可以为农民创业提供原始资本。目前, 随着农村人口向城市流转, 城市人口在高房价的压力下进入农村购房, 导致小产权房的数量不断增加, 这也反映了现行农村宅基地使用权流转制度亟待改革。

(3) 国家法律和政策为农村宅基地使用权流转提供了空间。首先, 《物权法》 (2007) 在最后审议中为维护现行法律和政策, 并为今后修改法律或调整有关政策留有余地, 将草案中“宅基地使用权人经本集体同意。可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住宅转让时。宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地”, 改为“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定”。其次, 《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出“逐步建立城乡统一的建设用地市场, 对依法取得的农村集体经营性建设用地, 必须通过统一有形的建设用地市场, 以公开规范的方式转让土地使用权, 在符合规划的前提下与国有士地享有平等权益”, 为集体土地流转市场的建立提供了政策上的支持。

三、农村宅基地使用权流转制度的改革方向

农村宅基地使用权流转制度的现状中所呈现出的种种问题, 及其与社会发展的矛盾, 均表明改革这一制度是社会、经济发展的必然。从根本上来说, 产权制度的改革是其他土地制度改革的基础。对于宅基地使用权流转制度的改革, 规范制度自身的同时, 还应完善其激励机制和与之配套的相关措施。

(1) 完善集体土地的产权制度, 特别是使用权制度。首先, 农村土地归农民集体所有, 法律应明确界定集体成员身份, 赋予集体成员完整的宅基地使用权, 保障其自由处分和转让土地的权利。其次, 对宅基地使用权进行确权登记发证, 产权明晰是流转的前提, 确权登记则是产权明晰的基础, 此外, 规范化的登记可以很好的控制“一户一宅, 面积法定”。第三, 由于城乡一体化的社会保障制度尚未健全, 目前, 农村宅基地的初始占用是无偿的, 但是, 在流转过程中应遵循“占用有成本, 退出有补偿”的原则。

(2) 建立健全宅基地使用权退出激励机制。对于放弃农村宅基地的农民, 进行多元化的置换补偿, 如置换厂房或经营性用房, 置换商品房, 货币补偿等。而解决农民变市民过程中生产方式转变的困难, 城乡社会保障制度二元化等问题, 政府不仅要完善对失地农民的社会保障制度, 而且要帮助农民适应生产、生活方式的转变。有效的激励机制是完善宅基地使用权流转制度的重要手段, 而最有效的激励机制就是打破城乡二元化的社会保障制度, 为农民生产、生活的转变提供途径。

(3) 完善与之配套的政策措施。首先, 建立土地利用总体规划、城镇村体系规划和专项规划相结合的规划体系, 流转的前提是符合各级各类规划的要求, 因此, 必须加强对土地规划的管理工作, 切实发挥规划对于整个土地管理过程的龙头作用。其次, 贯彻社区管理的理念, 实现城乡统筹的土地集约节约利用, 就要引进社区管理的机制, 在全国范围内建立城乡一体化的社区管理制度。第三, 保证城乡建设用地增减挂钩的有效实施, 加强对增减挂钩的管理力度, 充分尊重农民意愿, 有效避免农民“被上楼”现象。

农村宅基地使用制度篇10

一、农村宅基地使用权制度演变

农村宅基地是指已建房屋、建过房屋但已无上盖物不能居住的土地或者决定用于建造房屋的土地。农村宅基地作为农村土地的重要组成部分, 长期以来由农村宅基地法律制度和政策制度共同规范和调整。[1]根据农村宅基地所有权性质演变与原始取得宅基地权力的主体演变, 从1949年至今宅基地制度的演变可分为4个不同的阶段。

1.农村宅基地农民私人所有, 农民享有宅基地所有权

新中国成立后, 中国农村开展了废除封建土地制度, 实行“耕者有其田、居者有其屋”的土地改革运动。这一阶段农村宅基地以农民个人为单位, 无偿取得和平均分配。宅基地属于农民私有, 农民享有完全的宅基地使用权和所有权, 两权主体合一, 宅基地可买卖、出租、继承和以其他方式流转不受法律限制。

2.农村宅基地归生产队集体所有, 农民仅享有宅基地使用权

1962年《农村人民公社工作条例修正草案》宣布“生产队范围内的土地, 都归生产队所有。生产队所有的土地, 包括社员的自留地、自留山和宅基地等, 一律不准出租和买卖”。这是我国农村土地集体所有的开端, 也是宅基地产权模糊的肇始。这一阶段, 农村集体宅基地属于生产队所有, 不准出租、买卖和擅自转让;国家承认农民无偿取得的原始宅基地占有, 可长期使用;房屋所有权与宅基地使用权自然状态不可分。农民宅基地未予登记也无房屋产权证书, 宅基地使用权性质不明导致了房屋所有权与宅基地使用权法律规则的矛盾。

3.农村宅基地属于农民集体所有, 农村居民和城镇居民享有使用权

1982年初至1996年底, 农村居民和城镇居民可原始取得宅基地使用权, 都可以使用农民集体所有的农村宅基地, 但以农村居民使用为主。这一阶段农村宅基地使用法律制度设计仍体现农民居住权保障功能, 农村宅基地以个人为单位, 平均分配和无偿取得, 同时城镇非农业户口居民可低价有偿取得宅基地使用权。农村宅基地属于农民集体所有, 城市宅基地属于国家所有。[1]除城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体土地的必须经县级人民政府批准, 其他方面没有重大突破。

4.农村宅基地属于农民集体所有, 农民享有宅基地使用权

1997年至今, 农村宅基地属于农民集体所有, 只有农民可原始取得宅基地使用权。现阶段我国宅基地使用权制度的基本特点是:①主体的特定性。农村宅基地权利的取得只能是本集体经济组织成员, 也只能向本集体经济组织提出, 农民申请取得的宅基地只能自己建房不能转让。②产权无偿性。宅基地取得是基于本集体经济组织而不是交易获得, 目前我国有关法律没有明确规定宅基地有偿使用。③使用无期限性。宅基地使用人有权依法取得宅基地构建建筑物, 依法永久享有所有权。④权能限制性。农村宅基地不能自由转让, 只允许在集体组织成员之间进行转移, 禁止城镇居民在农村购买宅基地。[3]

从以上制度的演变可看出, 国家对农村宅基地使用权的控制逐步加强, 对农村宅基地使用权流转的态度一直是保守和审慎的, 时代和环境在不断往前发展, 农村宅基地使用权制度一成不变是否可行。

二、现行农村宅基地使用权制度实施效果分析与评价

1.农村宅基地使用权制度合法性评价

首先, 制度合法性的根本就是公平和正义。农村宅基地是由本集体经济组织平均分配给集体组织内部成员, 无偿取得并长期占有, 其实质是以社会福利的形式分配生活资料。农民不能对自己的宅基地拥有最终处置权和经营开发权, 也不能转让和抵押给本集体经济组织以外的个人和组织。农民的宅基地使用权显然只是一个没有市场价值的权利, 土地资产价值无法显化并得到实现, 这是农民土地产权不平等的表现。其次, 城乡土地产权不平等。城镇住宅用地可以流转, 而农村宅基地不能转让, 虽然前者属于国有土地, 后者属于集体土地, 但是两种用地的目的和效应相同。针对相同用地目的和效应的土地使用权, 在流转权上的区别对待就是对农村宅基地使用权不公平和城乡二元结构的表现。土地所有权国有与集体所有之间的区别, 仅仅体现主体之间经济成分的不同, 但是不同主体之间具有相同的法律地位, 应该相同对待宅基地的流转问题。再次, 城乡居民之间不平等。允许农村居民到城镇购买房地产, 而禁止城镇居民到农村购置宅基地, 这样对城镇居民不公平。允许城镇居民自由转让房屋, 而限制农民转让宅基地, 这样对农村居民又不公平。因为物的主体身份不同而对物的交易进行区别对待, 实质是加剧物的主体差异。[4]面对城乡统筹和城乡经济一体化的政策号召, 我们就应该消灭这种城乡二元结构, 给予农民平等的土地产权和使用权。

2.农村宅基地使用权制度合理性评价

首先, 制度合理性的价值取向是效率问题。目前, 农村宅基地采用“无偿、无期限、无流动”的使用制度, 致使农民超标占用宅基地严重, 农村居民点布局分散, 建筑容积率低, 土地资源浪费严重, 同时因为缺乏宅基地退出和流转机制, 势必加剧农村人口数量和农村宅基地面积的逆向发展, 导致农村宅基地的配置效率和集约利用程度进一步下降。其次, 随着城市化的发展, 大量劳动力向城市转移, 农村实际居住人员减少, 但是农村住宅建成以后, 住宅、房屋和宅基地就形成了无期限、无流动和无价格的使用和占有关系, 离开的农民要么闲置原有宅基地, 要么将宅基地无偿交回集体, 要么违法低价进行地下宅基地交易, 这3种做法显然都是低效率的。目前, 城市住房需求旺盛, 若允许农村宅基地流转, 农民转让或出租多余住房, 可获得稳定收入, 农民收入增加, 劳动力转移更加彻底。另外, 城市低收入群体可在农村购买或租赁农民较便宜房屋, 降低生活成本, [4]对农村居民和城市居民来说是双赢的。现行农村宅基地使用制度阻碍了劳动力、资金和土地的合理配置, 限制了农村生产力的提高, 可见我国现行农村宅基地使用权制度是低效的。

3.农村宅基地使用权制度现实性评价

制度的现实性有以下内涵, 即制度必须和它的历史发展阶段相适应, 任何制度都要有可操作性和可运作性, 任何制度都要关注成本, 成本过高就失去了现实性。[6]目前, 我国正处于城市化的快速发展时期, 农村人口不断向城镇转移, 并转变成城镇居民, 农村人口的减少就必然导致宅基地的闲置, 限制农村宅基地流转会造成土地配置效益低下, 这与现行土地集约利用的发展要求相违背。虽然农村宅基地使用权的制度安排, 与其被赋予的社会保障功能密不可分, 但是在经济发展的现阶段, 闲置宅基地的财产功能远远比保障功能更加重要。所以现行农村宅基地使用权制度与目前城市化快速发展的历史阶段不相适应。目前, 农村宅基地没有完善的宅基地使用权分配、登记和收回制度, 也没有对应的法律保障, 加上宅基地所有权主体虚位, 宅基地使用缺乏透明度, 导致农村宅基地使用权制度缺乏可操作性和可运行性, 大量违规违法使用宅基地的现象存在。总的来说, 现行农村宅基地使用权制度和现阶段发展不相适应, 可操作性低, 加上维持制度的成本过高, 现实性比较低。

根据以上分析和评价, 得出现行农村宅基地使用权制度存在着根本性的缺陷, 正在成为阻碍经济发展和造成社会不稳定的因素, 已经到了非改不可的地步。只有根本改革现有宅基地使用权制度, 才能为城乡统筹发展和社会稳定奠定坚实的基础。下面对现行宅基地使用权制度存在的具体问题进行分析, 并针对问题提出相应改进创新。

三、现行农村宅基地使用权制度存在问题

1.农村宅基地使用权分配和取得不规范

目前, 我国农村宅基地没有相应的分配政策体系, 导致宅基地使用权随意性分配, 每个省的分配方法和分配量不一, 甚至省内不同地方的分配方法也不一样。现行《土地管理法》规定, 农村宅基地经乡镇人民政府审批, 由县级人民政府批准。但是, 这个规定和相关规定中并没有明确对宅基地使用权的审批程序和审批内容, 导致农村宅基地审批工作不规范。加上宅基地所有权主体虚位, 宅基地使用权分配制度缺乏透明度, 宅基地的分配受行政力量和特权干预严重, 权力大地位高的人可以取得更多的宅基地使用权, 部分农村基层干部甚至公然占据良田大肆建造豪华别墅和多处住宅。这不仅造成土地资源的不合理分配与浪费, 也不利于农村社会的和谐稳定。

2.农村宅基地流转和收回制度缺失

现行农村宅基地使用权制度不仅限制农村宅基地的流转, 也缺乏对宅基地的收回制度。随着城市化的发展, 农村居民不断向城镇迁移, 留下的宅基地成为了一个新的问题。留下的宅基地没有明确的制度规定必须收回, 收回后怎么处理, 如果不无偿留给集体经济组织又无法进行合法的流转。所以, 离开农村的居民只好选择闲置宅基地等待新的政策落实来解决现在的问题, 或者违法进行低成本私下流转。这样又产生了新的问题, 土地闲置严重, 市郊农村出现大量空心村, 宅基地交易纠纷不断。

3.农村宅基地使用权监管体制不完善

目前, 农村宅基地使用权监管体制不完善主要体现在登记制度的缺失和管理的失效。据调查, 全国有74.49%的农民表示全部或部分领到了宅基地使用权证或房产证, 18.79%的农民表示没有领到证, 还有5.45%的农民表示不清楚是否领到证。[3]这表明我国农村宅基地登记制度的不完善, 也表明农民法律意识的淡薄。如果没有清晰的产权登记制度, 就会为以后的产权纠纷埋下隐患, 也会造成司法和管理的困难。农村宅基地的管理失效表现在对农村宅基地的用地规划不合理, 宅基地不断向交通便利的地方扩张, 村镇规划难于进行。

四、现行农宅基地使用权制度改进创新

1.制定统一的农村宅基地使用权法律体系

目前, 我国农村宅基地使用权制度在法律规范上资源非常稀缺, 农村宅基地在分配和取得制度上找不到相关的法律条文, 而且宅基地使用权法律规范缺乏系统性。目前, 还没有直接解决、调整和规范宅基地的法律, 仅靠分散在《土地管理法》、《物权法》、《民法通则》和《土地管理法实施条例》等法律法规中的相关规范来调整, 而且内容不明确和全面, 效力层次低。2007年颁布的《物权法》只是粗线条的勾勒了农村宅基地使用权的框架, 并没有对其法律内容做出详细和准确的司法解释, 或重新构建专门的农村宅基地使用权制度。面对发展中的农村宅基地问题, 只有完善法律体系才是解决问题的根本之道, 同时必须从立法和执法两方面来构建和完善专门的农村宅基地使用权法律体系, 以有效、公平和公正的法律制度来约束各行为主体, 减少农村宅基地违法违规现象的发生。

2.建立农村宅基地退出和流转机制, 探索农村宅基地有偿使用制度

首先, 建立农村宅基地退出补偿机制。凡在城镇购买房产和愿意放弃宅基地进城定居的农民, 只要自愿退地还耕且以后不申请宅基地, 政府可以按照退出的宅基地面积给予一定的补偿。这样就为农村宅基地复垦整理创造了条件, 也有利于土地的节约集约利用。但是农民放弃宅基地后, 不影响其农村集体土地承包权利和其原农民身份。[8]其次, 建立农村宅基地有偿使用制度。宅基地有偿使用可打破传统的宅基地使用行政区域界线, 推动村民住宅向小城镇和中心村集中, 也可减少宅基地面积超标, 一户多宅的问题。再次, 建立农村宅基地使用权流转制度。参照土地承包权的改革方向, 调整农村宅基地的产权设置。允许农村宅基地在试点区域有序流转, 探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税制度、集体土地产权制度和农民合理的宅基地流转收益分配机制。

3.政府应在农村宅基地制度改革中发挥积极作用

在中国经济社会转型中, 政府在制度创新过程中一般都充当参与者或者推动者, 而且地方政府作为农村集体建设用地的管理者, 在农村宅基地制度改革中更容易发挥积极的作用。相关政府部门首先要做好宅基地的地籍调查、土地登记和土地估价工作, 为宅基地的登记和规范奠定基础。将宅基地超标的户主、超标面积和四至进行记录, 对1户多宅和宅基地闲置的农户进行登记, 将违法违规的土地收回, 严格颁发宅基地使用权证和房产证。其次, 政府出台相关政策并积极引导, 按照城乡发展一体化的要求, 加紧编制农民集中居住区布点规划和整理。实行分类指导, 鼓励农民进入中心村、镇建房和新型社区, 提高城镇人口集聚水平和住宅用地的建筑容积率。再次, 对宅基地置换和建筑容积率提高后的节余土地集中进行开发经营, 建立公开透明的宅基地交易信息发布制度, 及时向社会公布并提供咨询服务。逐步使农村房地产市场和城镇房地产市场接轨, 推进城乡居民在居住场所的一体化。

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[4][5]诸培新, 曲福田.农村宅基地使用权流转的公平与效率分析[J].中国土地科学, 2009, (05) .

[6]辛鸣.制度评价的标准选择及其哲学分析[J].中国人民大学学报, 2005, (05) .

农村宅基地使用制度篇11

农村宅基地流转中存在的问题

本调查考虑地点距离城区远近及经济发展水平高低，选择距离湖北武汉中心城区最近的远城区——江夏区作为研究区域，进行相关资料的收集，以考察城市化进程中城乡接壤地带农村宅基地使用权流转问题。

据江夏区国土资源局提供的统计数据，江夏区农村居民点人均占地面积215.2平方米，远高于武汉市农村居民点人均用地173平方米的水平，也略高于湖北省农村居民点人均用地213平方米的水平。其中，农民宅基地占据了农村居民点用地的大部分。可见，江夏区农村宅基地利用规划混乱、占地面积超标、一户多宅及宅基地空置等现象仍然突出。

江夏区农村宅基地用地呈现一定的波动趋势，1975年以前户均宅基地面积基本呈下降趋势，1976-1980年户均宅基地面积达到最大值373.83平方米，随后呈现逐年下降趋势，2006-2010年达到历年来的最小值户均285.46平方米，但农村宅基地户均面积仍然远高于国家规定的户均150平方米的水平。同时，农村住宅容积率呈逐年增高态势，2006-2010年达到0.95，这就造成了农村宅基地资源的巨大浪费。

所谓宅基地使用权流转，是指宅基地使用权人将其依法对集体所有的土地的占有和使用，利用该土地建造住宅及其附属设施的权利，通过出租、互换、转让或者其他合法方式在使用权人与他人之间的移转。

目前，农村宅基地流转中存在以下几个主要问题。

（一）宅基地使用权主体无序易位

根据我国宪法、物权法、土地管理法、担保法等法律规定，农村宅基地和自留地、自留山，属于集体所有，经批准归农户使用。大多数农民出卖房屋所有权，连同宅基地使用权一并移转，既未经集体所有者许可，也未经土地主管部门批准，房产过户登记手续亦未办理。农村宅基地的所有权主体虚置，受让房屋的所有者同时成为集体宅基地使用权的主体，架空了作为宅基地所有权主体的“集体”的终极处分权，加上目前对此并无有效的制度约束，这就导致宅基地使用权主体无序流转易位，宅基地使用权性质因“地随房走”原则而呈现私有化的异变。

（二）宅基地使用权隐形交易导致收益流失严重

宅基地是农民福利性和保障性资本的表现形式之一。农民所获取的是宅基地所有权裂变出来的占有权、使用权、收益权和有限的处分权。问题在于，村民出卖住宅事实上包括出卖宅基地使用权，其收益既包括房产现值，也包括宅基地使用权价按“地随房走”的流转收益。但是，宅基地权价未能与房产价有效分离，而是通过隐形不对称市场交易转移到了房产的交易之中，交易双方“心照不宣”地以宅基地权作为房产交易流转成功的前提条件，其讨价还价是通过宅基地权价的隐形交易收益增加（相对出让方），减少成本、分散交易风险（相对受让方），以及双方隐形收入的增加而得以实现的。这里，受让方本应另行分摊的宅基地使用权交易成本被免缴，且通过隐形对价折扣回来，这意味着降低了房屋交易成本；出让方则获取了宅基地流转的额外收益，这种降低成本、增加收益的隐形价格交易即为宅基地所有权主体依法应取得的土地流转增值收益。与此同时，交易双方通过隐形市场交易逃避了依法应缴纳的所得税、增值税等税款。

（三）“小产权房”、“种房子”现象造成国家、集体及农户土地资本产权收益分配格局错位、秩序紊乱

“小产权房”问题目前在国内大多数城市均有存在，且有愈演愈烈之势，虽然中央三令五申“小产权房”不受法律保护，但各地仍然冒天下之大不韪顶风建设。而在城市城乡结合部和城中村，农民借城区改造拆迁之机，大量“种植房屋”现象也暗流涌动，赚取政府和开发商的开发补偿费用。“种房子”现象蔓延导致房地产征收、开发、交易的混乱，生成了“城乡结合部”、“城中村”利益分配格局严重失衡的“怪病”，同时还滋生了农村基层在土地领域的腐败。

农村宅基地流转中问题多发的原因分析

农村宅基地使用权流转过程中存在诸多问题的深层次根源在于：

（一）农地产权制度顶层设计有缺陷

目前，我国农地（宅基地）产权制度安排的缺陷在于：（1）土地产权实现形式固定单一。（2）土地所有权主体虚置缺位，且未赋予农民直接控制持有农地的法律地位，引发所有权主体难作为、利用“主体资格”乱作为，使用权主体“搭便车”等现象，致使流转农村土地（宅基地）使用权非法的禁令形同虚设。（3）集体土地产权（宅基地权）流转失序，房屋产权交易与宅基地流转相混淆，两权不分、收益分配不规范，造成宅基地公有性质异化，国家收益流失；城乡土地流转市场不对称，差别待遇严重，容易滋生“地方壁垒”、“部门保护”；而且，农村土地流转禁令失灵严重，明令禁止或限制流转实为屡禁不止，利益驱动导致你“限”我“活”、“无场有市”、“黑市交易”暗流涌动，地方政府有序监管难。统一规范有序的城乡一体化土地产权交易市场不发育，严重制约了农地（宅基地）公有产权制度的实施绩效。

（二）相关配套制度缺失，农地（宅基地）监管诸多环节失范失规

就目前土地征收制度，低价征收农民土地及房屋产权，危及农民的生存权及发展权，引发诸多不良后果甚至酿成严重的群体性事件。法律缺失对农地及其上附作物流转有效的市场准入、市场监管、违约责任等程序性和实体性规范。在收益分配中，尚未建立国家、集体、产权持有人、中介服务、受买人五方协调一致、分配有序的新利益格局，形成土地征收源头初次分配不公及分配“黑洞”现象。在统筹区域、城乡房地产投资消费方面，协调发展，整合城乡房地产资源，盘活农民宅基地及闲置房产资源的制度缺失。一方面，建立健全政府主导、农民积极参与房地产交易，有效解决农民“入城居住难”，“闲置房产流转难”，“融资开发难”，开辟农村资本投资依法依规交易获取“资本高回报”的政策僵化，机制不活，措施不力，办法不多。另一方面，大批人口向城镇转移，给转移支付投资、城市土地供给、保障房开发及城市公共设施建设（道路、水、电气、教育、卫生、体育、文化等）带来多重压力，社会建设投资需求与供给矛盾凸显。如农村大量资产被闲置，而城市保障性住房投资不足，社会总供给与总需求结构性失衡，从而造成社会财富的浪费，也增加了城市“新居民”消费投资的压力，形成社会再分配失衡“悖论”。在村镇建设方面，宅基地规划布局不科学、结构散乱导致农民超占宅基地、隐形流转宅基地现象严重，“小产权房”、“种房子”屡禁不止，成为“顽症”。造成城乡二元经济结构失衡加剧，农地（宅基地）及房屋等要素资本浪费严重且得不到有效保护，农民利益受损事件频发，涉地领域社会矛盾突出、腐败现象滋生蔓延严重。

完善农村宅基地流转制度的对策建议

（一）完善农地（宅基地）公有产权的结构体系，明晰农民土地（宅基地）持有产权的法律地位

用“农民土地持有权”替代“土地承包经营权”，用“宅基地持有权”替代“宅基地使用权”，以此作为农村土地公有产权新的实现形式，并修订物权法、土地管理法、农村土地承包经营法、农村股份合作社法、担保法等法律法规，从法律制度层面予在确认、规范及调整新型农地公有产权关系。

（二）建立健全符合“城乡一体化”要求的农地（宅基地）产权流转收益分配制度，调整利益分配格局

重点选择方面，改革农地（宅基地）征收补偿制度。目标模式方面，应改土地征收划拨“传统公益目标模式”为“产权平等保护与公益目标相结合”现代土地（宅基地）征购模式，切实纠正和解决公益用地由被征地（宅基地）农民分摊成本。公益用地划拨方面，大幅度削减公益划拨用地的范围，从源头上遏制与破解垄断行业、国有企事业单位、民营开发商、投资商竞相大肆圈地囤地、操纵“房地产”市场。在补偿安置模式方面，以保障被征地农民生存权和发展权为前提，严格限制土地征收范围，逐步实施土地产权按市场价格公开公平交易流转配置。

（三）按照“逐步放开，渐进推进，规范起步”的原则，因地制宜地推进土地征购、宅基地流转区域市场体系建设

农村宅基地使用制度篇12

关键词：宅基地使用权,流转制度,改革,措施

由于我国目前正处于经济和城市快速发展的阶段, 各项的建设都需要大量的土地资源, 但我国人口多, 土地资源相对不足, 所以, 提高建设用地的效率, 充分利用闲置农村宅基地成为一个必然的选择和趋势。

1 农村宅基地使用权流转的现状

首先, 随着社会的快速发展, 工业化和城市化不断加快, 不少农村的人大量迁移到城市定居, 导致了他们在农村的房屋通常是处于闲置的状态, 而在城市中他们也有自己的房屋, 从而形成了农村人口的双重占地问题, 农村房屋闲置的情况已经导致许多地方变成了“空心村”。农村宅基地分配给村民以后, 几乎被村民认为是个人财产, 虽然在城市中也有了自己的房屋, 但是并不愿意将分配的农村宅基地无偿退回, 还期许获得部分的利益。现在, 我国的耕地面积少、城市建设用地紧张, 而农村却存在大量的土地浪费, 甚至还有很多村民因攀比心理, 对住宅进行扩张, 占地现象十分严重。

2 农村宅基地使用权流转的问题

2.1 宅基地流转的相关法律不明确

我国现行的法律没有明确的规定对农村宅基地上已经建成的房屋是否可以转让这一制度。由于这种行为和结果不受法律的约束和保障, 买卖双方很容易就会发生矛盾或纠纷, 然而法律也无法给出公平的结果, 这样的情况不仅助长了村民私下进行宅基地买卖的行为, 而且还损害了买方的利益。

2.2 宅基地的隐形交易市场普遍存在

我国法律是严禁农村土地的流转或转让的, 但是城市商品房可以作为商品进行自由流通, 而农村宅基地则无法进行, 这就反映出了城乡的差距和区别对待, 事实上, 即使如此, 依然有很多城市的居民会去购买农村的民宅, 也就是说, 隐形的农村宅基地市场是存在的。

2.3 宅基地使用权流转收益分配不规范

我国农村宅基地制度实行的是宅基地所有权归农民集体组织所有, 使用权归农民所有, 因此宅基地的使用权流转收益应由宅基地集体组织和农民共同享有, 而由于缺乏宅基地使用权流转收益分配的法律规范, 村民都是私下进行流转和交易, 那么大部分收益就都是村民自己收下了, 因此现有的农村宅基地使用权流转收益分配非常的不规范。

3 完善农村宅基地流转制度的途径

3.1 完善宅基地使用权的法律体系

完善农村宅基地使用权制度的前提就是制定一个完善的农村宅基地使用权的法律体系, 所以应该尽快完善主要针对宅基地使用权的法律法规, 宅基地使用权的转让、行使和法律责任等方面都要做出明确的规定, 形成一套规范的宅基地使用权的相关管理制度, 这样的制度在一定程度上保证了国有土地的地位平等。

3.2 建立宅基地使用权流转收益分配合理的机制

现在的宅基地使用权流转收益分配比较混乱, 有不公平的现象出现, 所以, 应该建立合理的收益分配机制, 国家、农村集体经济组织和农民个人都应该分享部分收益。同时应该明确集体经济组织和国家得到的收益, 其去向也应该是农村, 要顺应取之于民、用之于民的国家政策要求。

3.3 清理、收回闲置的宅基地

农村大部分的闲置宅基地, 应该积极建立宅基地的退出机制, 由集体经济组织同意收回并安排土地再利用。农民对于宅基地要有效使用, 如果长期不使用应该立即收回。所以建立清理、收回闲置宅基地是非常有必要的, 这有利于集体经济组织对闲置宅基地的统一管理, 高效利用, 避免了土地资源的浪费。

结束语

【农村宅基地使用制度】推荐阅读：

对农村宅基地使用权08-04

市农村宅基地使用现状调研报告08-09

国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度11-20

农村建房违法违章建筑管理、农村宅基地违建怎么处理05-25

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农村宅基地使用制度

农村宅基地使用制度篇1

1.1 村庄建设用地规模总量不断扩大

1.2 新增宅基地呈逐年递减趋势, 宅基地需求总量下降

1.3 宅基地区域差异明显, 土地流转日益活跃

2.1 针对农村宅基地使用的法律法规还不十分完善

2.2 农村宅基地方面的土地规划还略显滞后

2.3 农村“空心村”的存在使用大量的空置住宅在一定方面还有所存在

2.4 农村宅基地的有偿流转和合理使用在一定程度上面临着体制和机制性的障碍

农村宅基地使用制度篇2

论农村宅基地使用权流转篇3

农村宅基地使用权制度研究篇4

农村宅基地使用制度篇5

农村宅基地使用制度篇6

农村宅基地使用权流转制度探讨篇7

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