国外住房保障经验谈（共8篇）
国外住房保障经验谈 篇1
针对中低收入家庭的住房问题, 许多国家和地区都采取了不同的保障措施, 有效地实现了困难群体的“居者有其屋”梦想。
美国:实物与货币补贴相结合
对于年收入低于2万美元的低收入和贫苦家庭, 美国政府采取的住房保障措施包括:
1、实物补贴。一是公共住房, 指政府房屋署拨款建设并直接管理的房屋。这种房子主要用于出租, 其租金标准根据家庭收入而定, 一般为家庭收入的1/3。二是廉租公屋, 指政府为低收入偏上家庭提供租住的公有住房。其家庭收入限制标准性对较高, 如一家一口为28150美元, 两口为32150美元, 一般租金标准要超过家庭收入的1/3。一旦家庭收入超过以上标准, 便要搬出去, 否则将大幅提高租金。
2、货币补贴。一是租金补贴。这一政策主要针对低收入者承租私人房屋。当低收入者承租后, 便将自己收入的1/3付给房主作为房租, 其余部分由政府代付。二是购房补贴。凡是够支付月供房屋抵押贷款、但没有足够的钱支付房屋首付款的美国家庭, 可在申请后由政府为购房的家庭提供1万美元或者是住房买入价格6%的首付款资助。
法国:低租金住房政策
自1956年“低租金住房”制度以来, 法国租房市场的主流就被廉租房所占据。据统计, 目前法国近一万个市镇中, 仅有七百多个未达到“人口超过五万, 廉租房占全部住房的比例不能低于20%”这一标准, 由于廉租房的租金通常只有市场价格的1/3, 最低的仅为1/6, 使得很多低收入居民首先选择租房而不是买房, 此举降低了市场上对住房的需求, 同时也对稳定房价起到了一定的作用。
值得一提的是, 廉租房租金虽然便宜, 但法国廉租房的质量却是上乘的, 在电力配套方面, 廉租房标准要高于社会普通住房;在二氧化碳排放以及节水方面, 廉租房也优于社会普通住房, 有40%的廉租房还被评为“环境优秀住房”。
德国:发放住房补贴为主
在德国, 住房补贴分为租房补贴和购房补贴两类。租房补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。德国约有60%的居民租住住房, 其中约1/3租住公共住房。2/3租住私人住房。近年来, 德国住宅补贴法规定, 居民实际缴纳租金与可承受租金的差额由政府承担, 补贴资金的来源由联邦政府和州政府各承担50%。此外, 财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴, 目前, 约有86%的德国人都可以享受不同额度的住房补贴。
至于将房子租给谁, 德国政策规定主要取决于谁“对需求最紧迫”, 首先无房户原则上会得到优先照顾;其次, 收入低也是一个重要的参考因素, 如果一个家庭每月用于房租的支出大大超过月收入的30%, 就算困难户;第三, 失业者、多子女家庭、孕妇、单身母亲、残疾人、病人、社会弱势群体以及原住房条件恶劣等等, 也都在考虑之中。
新加坡:政府建房为主
新加坡为政府建房为主模式的典型代表。政府成立专门法律, 对占住户80%的中低收入者, 统一供应组屋, 并实行严格的限房价、限户型政策, 保证大多数居民买得起组屋。政府规定, 每户中低收入家庭可以购买一套组屋, 购买组屋居住不满5年出售要缴纳较高的税。同时, 新加坡还对低收入困难家庭实行更加优惠的住房保障政策。一是对占居民家庭总数8.5%的困难户供应由政府补贴的小户型组屋;二是对特困户政府租给面积更小的旧组屋 (一般为40平米左右) , 月租金仅为几十加元。
新加坡的组屋, 类似于我国的经济适用房, 50年间, 新加坡建屋发展局建造了超过90万套组屋, 80%的当地人口居住在组屋中, 其中95%拥有自己的组屋, 是全球唯一一个近乎达到全民拥屋的国家。除了为民众建造新家园, 新加坡也为较旧的市镇提供“组屋更新计划”, 而维护、更新的费用几乎全部由政府买单。
日本:金融公库提供超低贷款
日本是一个典型的人多地少国家, 住房历来紧张, 其住宅政策目标是帮助中低收入家庭解决住宅问题, 而政府的支持主要体现在向中低收入家庭购房提供融资方面。为了向建造和购买住宅的人提供长期、低息贷款, 日本政府构造了独特的“住宅金融公库”, 向居民提供长期低息贷款。公库贷款年利率通常为4.5%左右, 比商业银行贷款低30%, 利息差额由财政承担。
另一方面, 日本各级政府还建造并管理面向中等收入者出售和面向低收入者出租的公营住宅, 这种公营住宅类似“廉租房”。
国外住房保障经验谈 篇2
关键词：住房保障/经验借鉴/建议
一、发达国家和地区住房政策的分析
住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，各国和地区各具特色，其中规律性的政策经验对构建我国住房保障体系有重要的启示作用。本文以英国、美国、新加坡等国家为例进行比较分析。
英国是世界上最早建立现代市场经济制度的国家，也是经济发展较早和经济发达的国家。自 1890年制定《工人阶级住宅法》以来，历届执政党政府在制定和改进住房政策和住房制度时，根据各个时期国家的经济实力，制定适宜的住房政策。推行公房出售政策，1979年保守党上台后，充分重视市场机制配置资源的主导作用，对公共出租住宅按住户的承受力，采取不同的价格政策出售给原承租住户，把提高住宅自有率作为主要的住宅政策目标;实施减免税政策，英国政府为了鼓励居民购房，实施减免税政策;推行“住房补助”，“住房补助”分为租房补助和买房补助两大类，由地方政府自行组织，不少保险公司也进行房地产投资、抵押贷款等房地产金融活动，住房融资的畅通为住房自有化提供了较好的金融支撑，同时英国制定了大量的法律、法规来规范公共住房的运作以及保障中低收入阶层和特殊群体的住房。
美国政府在吸收英国等欧洲国家经验教训的基础上，采取了一系列住房保障措施。美国的住房保障制度主要有以下内容：低收入阶层住房租金信用政策，美国联邦和州政府通过发放税金信用证，给相关机构提供一定额度的税金减免，鼓励私人开发商和非赢利机构大力兴建提供低收入家庭租用的住宅;住房租金补贴方面，一是向低收入家庭提供低租金的公有住房，二是发放住房券;建设老人住宅，美国金融机构积极参与住房建设，政府有专门的信贷机构管理住房信贷，各项措施通过立法保障落实和实施美国在政府直接干预下运行的住房金融体制已经相当成熟，在1934年成立了联邦住房管理局和“联邦储蓄贷款保险公司”，组建了“互助抵押贷款保险基金”，负责中低收入家庭抵押贷款提供保险。凡满足规定条件的分期付款购房者，可向政府申请贴息担保，个人只付首付并承担一小部分利息，政府则承担还款风险以及大部分利息。此外，对中低收入家庭实施特别资助法案。住房信贷保险方面，由政府出面对符合条件的居民购房进行担保，从而支持了中低收入家庭购买住房，降低了金融机构的风险;对购买自有住房实行税收减免，鼓励中低收入家庭购买自有住房。
新加坡是新兴的工业化国家、著名的国际金融中心和世界航运的枢纽。如今的新加坡已经是举世公认的花园城市，居民的居住条件无论从质还是量都大为改善。它的住房保障制度有许多特色：一是制定长远规划，政府出资建房。新加坡于1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的计划安排、施工建设和使用管理。房屋发展局是一个半官方机构，实行自主经营、自负盈亏。在房屋发展局的主持下，新加坡每五年制定一个建屋计划。为确保计划的顺利实施，新加坡政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地，以供房屋发展局建房之用外，还提供低息贷款的形式，给予房屋发展局资金支持。二是实行住房公积金保障制度。允许动用公积金存款的一部分作为购房的首期付款，不足部分由每月交纳的公积金分期支付，该项规定只用于最低收入家庭。中央公积金制度对解决“居者有其屋”计划遇到的住房筹资问题起到了决定性的作用。三是因地制宜。根据其人多地少的特点，新加坡房屋发展局在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑体形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局。所有的居住小区都有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆、剧院等。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转;同时新加坡公共组屋管理施行立法与政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。
二、发达国家和地区住房政策的比较
政府住房保障的方式选择是在一定的社会经济和资源背景下确定的。虽然各国或地区的住房政策各有千秋，但都具有一些共性。
(一)发展阶段相似
发达国家和地区的住房政策主要经历了两个阶段：第一阶段是在住房严重短缺时期，政府在生产环节直接干预住房市场的运行。第二阶段是全国性住房短缺得到缓解以至于消失，住房供求总量基本平衡，甚至供大于求的时期，各国政府都对购房实行退税加补贴的政策，推动个人购房，提高住房的自有率。从大多数国家和地区住房政策历史沿革来看，基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积，再到提高住房质量以至提高居住水平的发展过程。如英国的住房政策大致经历了两个阶段，第一阶段是从二战以后到80年代初，政府对低收入者给予一定的补贴，对建造低收入者住房的开发商也给予一定的补贴。为解决低收入者的住房问题起到了重要的作用。第二阶段，1979年撒切尔夫人执政后修改了住房政策，鼓励公房的承租者可以优先购买自己租的住房，并给予一定的优惠，公房出售以后，减轻了政府对公房修缮管理的负担，公房进入市场可以流通。
(二)住房政策目标面向大众
国外住房保障经验谈 篇3
关键词：公共租赁住房租金定价方法借鉴
一、我国公共租赁住房租金定价方法分析
2013年12月6日，由住房城乡建设部、财政部和国家发展改革委联合发布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》中对公共租赁住房的租金定价机制做了如下规定：公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。各地可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度，直至按照市场价格收取租金。
1.成本定价法
成本定价法的基本出发点从是公共租赁住房建设和运营维护两方面考虑。成本定价法主要由基准地价、建设成本、折旧费、维修费和贷款利息等构成，确定租金价格的方法一般是按照保本微利的原则。成本法的优点在于租金水平与市场价格接近，可以保证投资回报率，吸引社会资本的投入。成本法缺点是受政府政策的影响较大，政府对成本运用行政权力的减免力度，很大程度上决定了价格水平；成本法一般是按照固定的成本组成来制定价格，没有联系市场租金价格，无法表现出市场租金变化的影响；另外，区位因素对租金的影响无法再成本法中体现，这种方法无法很好的发挥公共租赁住房的保障作用。
2.市场租金下浮法
市场租金下浮法就是一种以房地产市场价格为参照的定价方法，能将公共租赁住房与房地产市场紧密联系起来。充分地考虑市场价格的影响是市场租金下浮法的最大优点，通过这个方法制定的公共租赁住房的租金能够反映房屋的区位价值；能够影响同区域的商品房价格，抑制周边商品房市场价格；这样又能使投资者更加积极地参与公共租赁住房的建设。市场租金下浮法定价的缺点是很难准确估计市场租金的水平，而且以市场租金为参照很有可能使制定的租金大于承租人的住房可支付能力，使他们无力承租公共租赁住房。
3.收入法
收入法是根据承租人的不同收入水平，按其收入不同收取不同比例的租金。例如日本公营住宅就是主要以承租人的收入为主要参考，按照收入不同将家庭分成不同阶层，不同阶层的家庭收取不同的租金。收入法的优点是把家庭的住房可支付能力作为制定租金的主要考虑因素，能做到让低收入家庭租到与其能力相匹配的住房，很好地体现了公共政策对中低收入家庭的保障。收入法的缺点是仅根据家庭住房支付能力定价，没有考虑市场租金的影响，无法体现区位价值，无法与变化中的市场环境相适应。同时，收入法定价没有考虑到开发建设成本，可能发生销售价格低于成本的问题，而开发商需要保证一定的盈利空间，若价格与成本之间的差价由政府补贴，会加大政府财政支出的压力。另外，收入法定价要时刻考虑家庭收入的变化，然而家庭收入的变化有很难掌控，在实际的定价过程中很难掌握其收入的变化。
二、我国公共租赁住房定价存在的问题
1.金定价标准模糊
大多数城市都依照中央文件的要求，按照略低于同区域同品质住房市场租金水平确定租金水平，那么难点就在于如何确定同地段、同品质、同类型住房的品质和类型，地段是如何划分，公共租赁住房租金在周边市场租金基础上下浮比例为多少，这些问题目前都没有明确的规定及解决办法，这就使得公共租赁住房租金定价受商品房市场影响较大。另外一些城市所说的保本微利的原则，公共租赁住房的成本受国家的宏观政策以及建材市场等影响较大，这里的成本如何确定，微利中所指的微利又是多少，都没有明确的规定。
2.保障对象界限划分不合理
国家关于公租房的制度设计中，有些满足廉租房准入条件的家庭也可以申请公共租赁住房，并且还可以得到廉租房补贴。这说明公租房和廉租房保障范围之间的界限并没有完全分开，公租房保障对象包含了部分廉租房对象，有部分城市规定了保障对象收入水平的上限，但是没有明确规定收入水平的下限，这样就给公共租赁住房租金定价也造成了困难。
3.租金采用一刀切制度
公共租赁住房的保障对象是“夹心层”人群，是不满足廉租房要求又买不起经济适用房的范围内，目前很多城市对公共租赁住房的收入不设限制，这不仅导致了保障对象的可支配收入具有很大的差异性，其住房支付能力也有很大的差异性，大部分城市都是实行一刀切制度，租金统一都按市场价格下浮一定比例统一定价。这样就导致收入相对较低的群体仍然无法享受公共租赁住房，而收入相对较高的群体能够享受尽可能多的保障房资源。实行差别定价，行程梯度住房消费观，才能真正“夹心层”群体住房困难问题，才能真正做到“住有所居”。
三、国外（地区）公共住房租金定价方法借鉴
英国、美国和新加坡的主要是根据低收入家庭的可支付能力确定价格；德国确定租金价格的主要依据是房地产价格和管理成本；日本通过综合考虑低收入家庭的可支付能力、家庭结构，以及房地产市场价格来确定公共组屋的价格；我國香港地区的定价策略是综合考虑低收入家庭的可支付能力、房地产市场价格以及管理成本。通过分析国外发达国家公共住房政策和租金的定价方法，借鉴其发展的成熟经验，能够帮助完善我国公共租赁住房租金定价机制，从以上的分析中得到的经验主要有以下几点：
（1）居民的可支付能力为定价的主要考虑因素
根据以上对各个国家租金定价的分析得出，如果租金制定的过高，则低收入家庭需要将其大部分收入用于住房支出，这样就无法实现保障意义，导致公共住房政策的失败。因此应该从居民可支付能力角度出发，并且租金价格不宜过高，例如日本公营住宅充分考虑承租人的可支付能力，租金仅为承租者平均月收入的17%～18%。
（2）实行租金补贴制度
与过高的租金相对应的，制定的公共住房租金也不能过低，不能完全按照低收入人群的收入水平及可支付能力确定。若租金水平过低，则无法及时的回收公共住房的投资成本，这样会给政府财政造成严重的负担，最后可能会影响公共住房政策的可持续性。发达国家的公共住房的建设模式一般是政府与市场相结合，充分考虑社会投资者的投资收益率、投资回收期等各项具体指标，只有这样才能鼓励各界社会投资者积极参与到公共住房的建设中。因此，部分发达国家都是按照保本微利的原则，以市场价或成本价为定价基数，超出低收入者可支付能力的部分由政府给予补贴，比如美国等根据不同收入阶层的具体情况对承租者实行补贴，新加坡则是直接对公共住房建设管理机构给予补贴。
（3）完善的法律制度
发达国家的公共住房政策都是与完善的法律制度配套执行的。部分国家住房保障纳入其国家法律体系中，比如限定公共住房建设、规范出租或出售过程中的相关行为，以及违规的处罚措施等。其中对于公共住房的价格水平作出了相关规定，比如定价原则、租金标准、价格调整和监督等已经通过立法形式加以明确和保护。完善的法律体系有助于公共住房价格政策的有效实施，确保了公共住房的长期发展。
参考文献：
[1]吴迪，高鹏，董纪昌.公共租赁房租金定价研究[J].数学的实践与认识，2011，（3）.
国外住房保障经验谈 篇4
一、公积金贷款风险的主要类型
1. 借款人信用风险
住房公积金个人抵押贷款信用风险来源对象一般指借款人个人,其产生源于三个方面因素:一是借款人的履约能力出现了问题。一般指借款人个人收入状况恶化,无法偿还借款;二是借款人的履约意愿出现了问题,这主要是借款人的品格决定的。公积金贷款的主要对象为社会的中低收入阶层,这部分职工的偿还贷款能力普遍较低。加之其工作的稳定性较低,抗风险能力差,这些都加大了可能发生的贷款风险。三是信用信息的不对称,无法对借款人所提供的资料和担保物进行准确的评估。目前我国大多数城市尚未建立个人信用征信系统,对个人的信用记录、当前负债等情况无从考察,由于赖账的成本较低,有些借款人甚至恶意拖欠贷款。
2. 抵押风险
抵押风险主要有以下几种情况:一是房权归属不清晰。放贷机构无法确保抵押物的范围符合有关法律规定,以不能抵押的房屋为贷款设定抵押,造成抵押登记工作无法正常进行,一旦借款人拒绝偿还贷款,将给贷款的追偿带来巨大的困难。二是房屋重复抵押的风险。重复抵押指在同一价值担保物上设置两个以上的抵押权的情形。由于目前住房公积金管理机构和商业银行没有实现资源共享,还有抵押登记管理部门落后的技术手段和长期的积压,很难保证住房公积金管理机构和商业银行发放的住房贷款中抵押房屋不存在重复问题。三是开发项目重复抵押的风险。即开发前期开发商以开发项目的土地或在建项目作抵押向银行申请开发贷款,销售住宅时购房人又以申请个人住房抵押贷款的方式,将已抵押的住宅项目再次办理个人按揭抵押,从而形成同一个项目重复抵押的状况。四是房地产价格风险。房地产价格风险是在抵押贷款期间,由于市场上房价下跌,或因某种自然灾害造成房产的毁坏和贬值,使得抵押物现有市场价值低于借款人未偿还贷款余额,从而造成的信贷风险。五是房屋损害风险。这主要表现在房屋灭失的风险和人为损害的风险。
3. 内部操作风险
操作风险就住房公积金管理机构内部来说主要表现在以下方面:一是员工因素引起的风险。这其中包括员工是设置不合理,素质参差不齐,职位设置不合理,人情贷的存在,以及员工的违法行为等。二是流程中存在的风险。流程设置不合理,会导致员工直接互相推卸责任,过于简化的手续又会增加了风险发生的可能性;一旦流程不能严格执行,操作风险就随时可能发生。三是系统因素引发的操作风险。在目前住房公积金委托管理方式下,住房公积金管理中心和受托银行在系统开发上各自为战,住房公积金管理中心在技术、资金、风险控制手段和经验均不占优的情况下,片面强调管理的主体地位,不能有效利用受托银行强大的技术优势和丰富的风险管理经验,没有与受托银行管理系统实现对接,资源浪费和重复开发现象非常严重。
二、国外一些国家应对公积金贷款风险的做法
1. 新加坡的做法
在新加坡的公积金管理模式中,公积金的归集与公积金的贷款发放两个职能分属中央公积金局和建屋发展局两个政府机构:中央公积金局在归集公积金后,除留下支付退休等发生的提款外,基本都用于购买政府债券,使得公积金资金实际上由国家的国债管理机构支配。中央公积金局的员工工资福利都类似于政府公务员,其工资收入不和公积金运营的经济效益挂钩,避免了公积金局为了追求利润偏离为会员服务的宗旨,然后由建屋发展局向国债管理机构贷款发放给公积金贷款的申请人。由于建屋发展局和国债管理机构之间是严格的借贷关系,必须连本带利返还,所以,在发放贷款时必然严格审查,尽可能规避贷款风险。建屋发展局面对的是国债管理机构这种集中的债权人,而不是如我国住房公积金管理中心那样而对许许多多分散的而且提取权利受到限制的债权人,所以,新加坡建屋发展局面对着非常强大的约束监督力量。
2. 德国的配贷机制
德国的住房金融体系由多种金融机构参与,形成各种形式互相配合的融资体系。住房储蓄是德国最有特色和运用最广泛的一种政策性融资形式,它是通过储蓄合同,使储蓄者先连续、足额的存储资金,达到一定时间和数额要求后,再从该金融机构取得低息住房贷款的一种融资模式。
德国的住房储蓄实行配贷,储户根据自己的住房需要和储蓄能力与住房储蓄银行签定《住房储蓄合同》,随后储户每月有规律的进行储蓄,当储蓄金额和时间达到要求后,就可以从银行获得相对应的款项用于购买住房。配待机制的合理性如下:
(1)权利与义务对等。储户根据自己的支付能力选择相应的住房储蓄合同类型,先履行存款义务,达到要求后获得贷款的权利。同时,在定期储蓄过程中,贷款机构能够有足够时间了解储户的收入状况、信用情况、支付能力等,为贷款发放提供必要的参考,降低风险发生的概率。
(2)遵循了银行经营的“对称原则”。按照银行风险管理理论,资产负债期限结构与利率结构的对称是防范金融风险的基木原则。对于封闭运行的住房互助储蓄来讲,在融资渠道单一、资金来源有限的情况下,坚持“对称原则”、“以存定贷、存贷挂钩”,是确保政策性金融业务长期稳健运行的长效机制。
三、住房公积金贷款风险防范措施
经过前文的论述发现,住房公积金风险的存在是客观的,我们无法将这种风险消除,只能采取一些措施来合理的防范可能会发生的风险。
1. 建立个人信用信息库
由于当下我国个人住房公积金贷款期限长,并且不确定因素多,一笔贷款的发放是否成功,起决定作用的还是贷款人的个人信用情况。建立个人信用库可选取5个指标体系:一是个人风险指标体系,主要用来衡量借款人的信用级别、教育程度、职务及年龄信息。二是职业风险指标,对职业的稳定性、收入水平、发展前景进行量化。三是家庭经济环境风险指标体系,看配偶、父母、子女的收入状况。四是抵押房产风险指标、体系,综合考核抵押房产的地段,楼房的实际评估价值。五是保证人风险指标、体系,主要判断保证人的担保资质、担保能力及意愿。
2. 切实做好住房保障工作
能够将抵押物直接变现清偿债权当然最好,但由于贷款具有政策性的一面,往往在处理抵押房产时,对抵押人的住处要有妥善的安排,以维护社会稳定,因而可以通过调换住房,位置等方式,调整住房面积、缩小面积、使借款人或抵押人既有房屋可住,又可以重新具有偿债能力,同时也可以通过借款人或抵押人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题,也可以建一批廉租住房,一方面既可以对没有房的贷款客户提供一个临时住所,另一方面又可以处理抵押房产时,可以给借款人或抵押人一个周转之所,也可以考虑再放贷款时,把其提供第一暂时住所作为贷款的一个条件,以方便处理贷款抵押物。
3. 建立、健全贷款风险管理制度
由于贷款业务频繁率高、数额大,为了有效地防止贷款风险的发生,应建立、健全各项贷款风险管理制度。一是要结合自身贷款业务的特点,统一全市贷款模式。二是加强日常贷款业务的管理,提高办事人员的素质,具体是建立完善审核机制,内控机制,加强贷款台账及档案资料的录入和收集,实行制度化、规范化、科学化管理。最后,实行贷款个人负责制,对自己办理的贷款要加强贷后的管理,密切关住借款人的信用变化情况,及时采取预防措施,防范风险,并按照“谁放贷、谁负责”,的原则,确实落实到人,加大清收力度。
4. 强化贷款担保,转移贷款风险
首先,继续强化传统抵押和购房综合保险担保方式,将贷款存续期间抵押房产可能遭受的各种风险造成的损失转移给保险公司。其次,国家应大力鼓励发展专业的房地产担保机构。例如,美国联邦住宅管理局、退伍军人管理局、加拿大政府CMHC公司等,其主要职能就是为贷款者提供贷款担保。房地产担保机构在我国还是新兴事物,但按照国际上通行惯例,房地产担保机构一般由政府出资设立,具有公信力强、运作规范、认同度较高等特点。因此,我国应推行房地产担保机构,实现风险管理的专业化分工、提高风险管理水平。
5. 丰富住房贷款品种
按照还款方式分类,目前公积金贷款有等额和等本两种类型。尽管这两种方式都有各自的优点,适用不同的客户群,但是随着社会的进步和发展,人们的需求个性化、多样化,现有的种类已经远远不能满足客户市场。因此,公积金贷款也应该借鉴商业银行的做法,适应市场变化,丰富贷款种类,设计多种还款方式,提高服务质量。
6. 提高行业人员素质
首先,要防范操作性风险就应做到业务流程的标准化,具体包括业务操作、服务流程、贷款资料、业绩考核等具体详细的规定。标准化的最基本作用就在于将明确各岗位的职责,以使各岗人员能够按章行事,进而有利于对各岗位人员的考核的开展。同时通过制定贷款相关标准,有利于增强贷款政策和业务操作标准的稳定性,避免由管理层和业务经办人员的变更而影响其连续性和稳定性。其次,建立良好的信贷激励与约束机制,明确权利和与义务,从制度上约束信贷从业人员的行为。最后,创建健康的信贷文化,全面提高信贷从业人员的综合素质。对工作人员开展法制教育、思想教育和纪律教育,做到坚持原则、抵制诱惑、廉洁从业、遵守规章、按章办事。
参考文献
[1]苏秋,梁浩然.浅谈住房公积金贷款风险的防范[J].中国高新技术企业,2008(17)
食品安全保障的国外经验及其借鉴 篇5
(一) 多方位的监管模式
多方位的食品安全监管是提升食品安全水平的根本要求。目前, 各国依据各自的国情, 建立了不同的食品安全监管模式, 其共同点是:一是监管部门职能集中。1997年3月, 加拿大将原来分属多个部门的食品监管职能集中, 在农业部中设立了食品安全监督机构即加拿大食品监督署, 统一负责农业投入品监管、产地检查、动植物和食品及其包装检疫、药残监控、加工设施检查和标签检查等。美国食品安全监管体系分为联邦、州和地区三个层次。采取专业人员进驻食品加工厂、饲养场等方式, 从原料采集、生产、流通、销售和售后等各个环节进行全方位监管, 形成覆盖全国的立体监管网络。德国政府企业消费者共把食品安全监管关。德国政府实行的食品安全监管以及食品企业自查和报告制度。德国的食品监督归各州负责, 州政府相关部门制定监管方案, 由各市县食品监督官员和兽医官员负责执行。二是监管环节趋于全面。发达国家的食品实行从“农场”到“餐桌”全程式监管。美国对食品加工的各个环节都要监督和检查。若在肉制品检验中发现原料有问题, 就会追查到屠宰场。英国的食品标准署不仅监测着市场上的各种食品, 还将触角延伸到食品产地。日本的食品只有通过“重重关卡”, 才能登上百姓的餐桌。三是监管队伍趋于专业。因新材料在食品生产加工中广泛使用, 相继产生了一些新型食品和新环境污染物, 随着危害食品安全因素的增多, 各国开始注重吸收专业的食品安全检测专家, 为食品安全监管提供技术支撑。其中德国《食品与日用品法》规定, 食品安全监管工作人员由专业的科技专家和专业的助理实验员、政府管理人员等组成。
(二) 多方面的预防系统
多方面的预防系统是减少食品安全事故发生的重要防线, 多数国家都强调对食品安全的全面防范和管理, 即从源头上控制、预防和减少食品的安全风险。一是风险评估机制。德国、法国和意大利三国及欧盟先后建立了风险评估机制, 成立了不隶属于任何政府部门的专门机构, 这些机构也不受任何利益方制约。二是产品信息备份。日本对所有农产品建立农产品“身份证”。日本农协下属的各地农户, 必须记录米面、果蔬、肉制品和乳制品等农产品生产者、农田所在地、使用的农药和肥料、使用次数、收获和出售日期等信息, 一旦出现问题, 通过查询“身份证”号码就能追溯到该产品的生产和流通信息。在食品加工环节上, 除厚生劳动省指定的食品添加剂外, 食品生产企业一律不得制造、进口、销售和使用其他添加剂。德国也建立了食品追踪机制, 以鸡蛋来为例, 每个鸡蛋上都印有一串编码, 通过编码可查出鸡蛋具体的饲养场。一旦鸡蛋出现问题, 有关部门就会顺藤摸瓜进行追查。法国为了保证食品质量, 有专门人员24小时不断抽查各种产品。三是标准的制定。美国、日本等国十分重视食品检验标准的制定, 这些标准既包括对食品中不同化学残留容许量的具体限制, 也包括对加工操作流程标准的规定, 具有很强的可操作性和检验性, 并定期调整标准。四是检测方法多样化。及时更新的检测方法是加强食品安全检查的必要保证。许多国家重视开发关键检测方法和快速检测方法, 机构组织严密, 手段先进, 仪器精密。例如农药残留检测, 美国FDA多残留检测方法可检测360多种农药。五是快速预警和召回。德国、法国等欧洲国家和美国都建立了自己的预警系统, 一旦发现了本国或来自他国的食品与饲料可能会对人体健康产生危害时, 就会启动快速预警系统, 由生产商、进口商食品监管部门通过新闻公报等形式向公众发出警告, 及早中止有害食品的流通并尽快召回问题食品。
(三) 多角度的法律法规
世界各国已建立了较为完善的食品安全管理法律法规体系, 是实施食品安全监管的有力支撑。英国的食品安全的法律法规十分严格, 1902年就出台了第一部英国食品法。1990年出台的《食品安全法》对各种食品、饮料所包含的具体成分和卫生标准作出了详细规定。德国的《食品和日用品管理法》是德国食品安全的核心法律, 它综合地保护消费者利益, 免受食品和日用品危害;《食品卫生管理条例》则详细严格规范了食品安全和食品卫生的各个方面;《危害分析与关键控制点方案》是一种对食品生产者的自行检查和义务作了预防性规定;《指导性政策》是一部指导性法规。这四大基础性法以不同的重点从不同角度包含了食品从“农田”到“餐桌”的所有环节。美国只允许安全健康的食品上市, 有关食品安全的法律法规很多, 美国于1906年颁布了《食品药品法》和《肉品监督法》;《联邦食品、药物和化妆品法》和《食品质量保护法》等综合地对食品安全加以规范和规定;《联邦肉类检查法》、《禽产品检查法》等属于对专门某类食物做出规定的专门性法律, 覆盖了食品生产消费所有环节。另一方面执法严格, 措施严厉, 确保有关法规、标准得到严格遵守。在美国、德国、法国等国家, 食品安全的违法者不仅要承担对受害者的民事赔偿责任, 而且还要受到行政乃至刑事制裁以及巨额赔偿。企业必须遵守法规, 否则一旦被查出食品安全有问题, 食品供应商和销售商将面临严厉的处罚和数目惊人的巨额罚款, 甚至被罚个倾家荡产。因此, 无论是厂家还是商家, 都不愿意因小失大。
(四) 多层次的共同参与
企业自检和消费者参与是推动食品安全监管的重要力量。在许多发达国家, 政府将监管程序透明化, 便于公众了解, 并号召食品安全监管由企业和消费者共同参与, 共同监督。在许多国家, 信誉影响到一个企业的生死存亡, 因此许多企业都主动自检以免出现问题, 对信誉造成影响。例如, 日本企业就主动进行自检自查, 出现问题后第一时间主动召回不合格产品。企业因信息公开而赢得消费者的信任, 也是一种良性的自我保护行为。法国企业对于品牌形象也非常重视, 大多数企业会在第一时间自爆家丑, 同时诚恳的提出解决问题的办法, 以求得公众的谅解。同时, 消费者注重自我保护, 成为食品安全监管的重要力量, 如2010年6月, 美国的一个名为“公众利益科学中心”的团体就起诉过快餐店使用反式脂肪酸含量高的烹调油。美国联邦政府还专门设立了一个“政府食品安全信息门户网站”, 人们可以连接到与食品安全相关的各站点, 查到准确并及时更新的消息。德国联邦消费者保护部也开设了一个叫做“我们吃什么”网站, 提供多种有关食品安全的信息, 帮助消费者加强自我保护能力。一旦消费者发现食品企业存在卫生标准不合格或食品标签有误, 及时通知当地监管部门。
二、我国食品安全存在的问题
(一) 食品标准“内外有别”
有数据显示, 多年以来我国食品出口合格率均保持在99.8%以上, 而内销食品合格率只有90%左右。暴露出我国的食品需要“摸高”才能进入国外市场。食品安全标准不统一导致“一流产品出口、二流产品内销”。而一些在国外被认定为“不合格”的洋食品, 却能堂而皇之地进入我国市场。行业相关标准缺失或者滞后, 导致我国监管依法难、执法轻、企业无标生产等问题。
(二) 生产企业众多分散
我国共有食品生产企业45万家、食品经营主体323万家、餐饮单位210万家、农牧渔民2亿多户, 小作坊、小摊贩、小餐饮更是数量巨大。例如生猪养殖, 美国养猪户数仅有7万, 中国则有6700多万;美国四家大型肉类企业所占市场份额超过90%, 中国排名在前10位的企业所占份额不到10%。在45万个食品生产企业中, 10人以下的食品生产加工小作坊有35万家, 29%的企业无标生产, 60%的企业出厂不检验或不具备检验能力。这些小作坊“数量多、规模小、分布散、工艺乱”, 食品质量和安全难以保证。
(三) 法律法规相对滞后
我国虽有数十部涉及食品安全的法律法规, 却多滞后, 不能涵盖整条食品链, 有的条款还存在着条款笼统、操作性差等问题。譬如现行检测标准的修改周期有多项已经超过10年, 而国外一般是3到5年。一些法律法规对生产和经营不安全食品的企业及个人的罚责较轻, 震慑力不够, 造成“违法成本低”等问题。
(四) 多头监管职责交叉
我国有8、9个主要部门分管食品安全, 甚至国务院领导亲自担任食品安全委员会领导, 监督管理部门虽多, 却没有一个专门的机构统管食品安全。食品安全监管行政机构设置不合理, 有专管, 无统管。都管又不全管, 部门之间不配合, 甚至出现“监管推诿”。
二、国外经验对我国的启示
严峻的食品安全形势, 严重损害了我国食品企业的信誉和形象。如何依法保障食品安全, 人们对餐桌安全的高度关注的同时, 并把目光投向了国外, 希望借鉴国外食品安全保障的成功经验, 解决我国食品安全方面的问题。
(一) 完善立法, 严厉执法
同发达国家相比, 我国的食品安全法律体系尚不完善, 直接影响到监管措施的实施。应当进一步完善我国现有食品安全法律, 进一步明确各政府部门、食品生产企业在食品安全方面需要承担的义务和责任。另外, 提高惩罚标准, 增加违法者的风险者成本。借鉴日本、德国、法国等经验, 加大对食品安全事件责任企业和责任人的惩罚和打击力度, 严格执行食品安全法律法规, 一旦被查出问题食品, 食品供应商和销售商将收到严厉的法律处罚和巨额罚款, 甚至导致商店关门。
(二) 统一标准, 严格检测
目前, 我国食品标准分为国家标准、行业标准、地方标准等多种标准, 食品安全标准体系比较混乱且由多个部门负责。一是统一标准体系, 改变现有国家标准、地方标准等多标准体系, 制定统一标准, 并由专门机构负责, 其它部门可以协助制定。并进行及时清理和修订, 将标准落实在每一个食品产业链的环节。二是提高标准。我国食品安全标准不能内外有别, 要向国际标准看齐。对于欧盟某些国家, 食品安全的标准犹如“技术壁垒”, 是保护自己国家产业的“利器”。这既是对人民群众的生命健康负责, 也是我国参与世界经济分工的需要。三是加强监测技术。可以借鉴日本引入“风险分析”的经验, 对食品中影响健康的物质不断进行定性和定量分析, 及时发现影响消费者健康的风险因素并做分析检测。
(三) 政府监管, 明确职责
建立统一、高效、责任明确的监管模式是保障食品安全的核心内容。目前, 我国涉及食品安全监管部门较多, 各部门间职责分工不够明确, 难以实现统一、高效的监管。一是借鉴欧美成功经验, 成立独立部门统一负责全国食品安全工作, 理顺各个监管部门的职责分工, 各司其职, 各负其责, 建立严格的食品安全监管责任制和责任追究制。改革和完善体制, 形成监管的长效机制。二是完善保障食品安全的运行和管理机制, 逐步形成产地有准出、销地有准入、产品有标识、质量可溯源、风险可控制的食品安全全程追溯体系。三是健全食品安全综合协调机制, 增强监管合力。做到信息公开透明, 第一时间回应社会关切。对渎职失职行为要严肃责任追究。四是完善扶持政策, 加强品牌培育的产品认证, 提高食品生产经营的规模化、标准化水平。
(四) 企业守法, 严格自律,
企业道德是食品安全问题的第一道防线, 要强化企业的食品安全责任意识和守法意识, 必须严格自律, 重信誉, 减少食品安全事故出现。健全食品行业自律约束机制和诚信体系, 所有食品生产经营者都要建立安全信用档案。强化对企业的社会监督, 严格执行市场退出机制, 对严重违法者不允许在涉足食品行业。
(五) 媒体监督, 公众参与
保障食品安全离不开媒体和公众的监督。我国食品安全事件的曝光绝大多数都是媒体所为, 无论是“苏丹红”、“三聚氰胺”、“地沟油”、瘦肉精还是染色馒头都是媒体所曝光, 媒体报道成为我国有关食品安全不可或缺的一个方面, 形成强有力的舆论导向。虽然不可避免的有“失实报道”的出现, 但现段是人们总是试图通过媒体曝光来解决食品安全问题。在消费者方面, 由于食品安全问题频发, 消费者食品安全意识虽然是“被动提高”, 但也有助于消费者参与到食品安全监督方面来。“人人都要维护食品安全”是食品安全保障的重要因素。可以学习美国和德国, 为消费者搭建一个信息平台, 及时向公众公布食品安全有关信息, 增加透明度, 实现互联互通和资源共享, 从而提高公众的食品安全意识和自我保护意识, 增强消费者食品安全意识和自我保护能力。健全食品安全信息交流和公布机制, 重大典型案件的查处结果要及时向社会公布, 减轻食品安全事件对社会公众心理的影响。□
摘要：近年来, 我国“问题食品”频现, 暴露出食品安全方面的一系列问题, 其中厂商一味逐利、行业无序、标准失范、监管不力是问题的主因, 使食品安全遭受到空前的信任危机。食品安全工程是最大的民生工程, 关系到每一位国民的身体健康和生命。各国依据各自的国情, 建立了全方位食品安全监管模式, 对食品安全的防范起到积极作用, 学习借鉴国外食品安全保障方面的成功经验, 对保障我国食品安全具有重要意义。
关键词：食品安全,国外经验,借鉴
参考文献
[1]贾敏.欧盟食品安全监管体系建设对我国的几点启示[J]中国食品药品监管, 2006, 5.
[2]浦民, 林伟, 王立舟.美国食品安全体系特点分析[J].中国标准化, 2006, 8.
[3]杨明亮, 钱辉, 彭莹, 朱妮.全球食品安全管理及其发展趋势[J].中国卫生法制, 2004, 3.
社会保障性租赁住房的厦门经验 篇6
厦门蓝本的核心是, 对承租社会保障性租赁房实行租金补助制度, 家庭收入为中低收入家庭收入标准上限0.5倍及以上的, 补助房屋租金的70%;家庭收入为中低收入家庭收入标准上限0.5倍以下的, 补助房屋租金的80%。其中属于最低生活保障对象的, 补助房屋租金的90%。
目前, 厦门市已在全市各区规划建设17个社会保障性住房项目, 约建设4.4万套住房, 总用地面积141万平方米, 投资总额约130亿元, 而该体系则覆盖了全市户数的40%。
厦门的方式是由政府投资建设和筹集, 并实行房源收储制度。建设和筹集房源的资金来源为一定比例的土地出让净收益、财政专项拨款、财政投融资、接受社会捐赠等。按市场租金标准计租, 政府对社会保障性租赁房的承租对象实行分类租金补助, 政府最低补贴租金的70%, 最高达到90%。
而这套体系最值得借鉴之处在于它的退出机制:收取租金部门和租金补助部门分离, 承租人若不符合条件, 区民政局可以取消租金补助金, 而市公房中心仍按照合同全额收取租金。承租人要么按照市场租金承租, 要么腾退房屋如承租人拖欠租金, 可依合同起诉, 并按司法程序执行。其次, 社会保障性租赁房实行封闭的物业管理, 有利于对承租对象的监督和管理。并且, 房屋统一装修, 减少了承租对象的退出成本。最后, 厦门建立的住房信息系统准确率达到97%, 为动态监督提供了技术支持。
国外住房保障经验谈 篇7
一、现状与弊症:对我国现有校园安全立 法的分析
1.缺少居于主导地位的核心规范, 已有立法层级体系不健全
一般来说, 一个完善的立法体系要求从最高层面的母法到一系列相关子法、从规范实体权利的实体法到规范具体程序的程序法、从中央国家机关立法到各地方性法规规章等要形成一个完整的法律 系统。但是, 当我们考查我国当前的校园安全立法时会发现, 从中央层面的法律、法规到各地的地方性法规、地方性规章都存在诸多问题。
首先, 在最高国家权力机关制定的法律层面上, 我国目前还没有关于校园安全方面的专门立法, 校园安全方面的法律规范主要散见于《未成年人保护法》、《义务教育法》、《侵权责任法》等。在这些立法中, 《义务教育法》和《未成年人保护法》中有关校园安全的内容基本属于典型的号召式、宣示性的内容, 其中少有条款直接规定相关部门的具体权利、义务, 因此, 其在实际运行过程中的法律效果非常有限;而《侵权责任法》第三十八、三十九、四十条虽然直接明确规定了学校安全事项, 但其内容却主要是从归责原则上明确了校园侵权案件的举证责任, 而不是立足于如何去预防、规制学校的安全事故及相关行为, 因此, 就最高权力机关的立法方面来看, 我国的校园安全立法显然还不完善。
其次, 从最高国家行政机关的立法来看, 我国目前还缺少国务院制定的有关校园安全的行政法规, 导致在校园安全立法方面行政法规层面出现了层级断代。尽管教育部在其制定的部分部门规章 (如《中小学幼儿园安全管理办法》、《学生伤害事故处理办法》) 中涉及了学校安全的一些内容, 但由于缺少上位法的指导规范加上立法主体的不统一, 导致这些部门规章总体上存在着内容交叉与重复、条文笼统与粗略、效力等级低实际操作性不强等不足。
再次, 由于中央立法的缺位, 各地为了更好地应对日益严峻的校园安全状况, 享有立法权的各地方开始纷纷主动立法。如辽宁省、云南省、宁波市、深圳市等省市的人大或政府均通过制定地方性法规或地方性规章的方式来规范学校安全管理, 但由于缺少上位法的统领, 再加上地方立法固有的从属性、区域性限制, 导致各地制定的地方性规范在立法质量上参差不齐, 在适用范围、归责原则等方面也都呈现出较大的地方性, 缺乏在全国推广的条件。
总之, 目前我国有关学校安全的立法存在着缺少全国层面的专门法律、行政法规, 现有的地方性立法存在效力较低、内容矛盾等明显弊端, 这些问题的存在对于我国构建校园安全保障机制造成制度性的短板, 需要立法机关尽快予以完善。
2.现有的法律规范在结构上存在着严重的非完整性
法律规范是“能够相对独立地发挥法律调整功能的最小单元”, 是通过法律条文表达的, 由条件假设和后果归结两项要素构成的具有严密逻辑结构的行为规则[2]。逻辑结构完整、合理的法律规范是法律能够实际发挥作用的有效保障。就我国目前有关校园安全的法律规范来看, 其均不同程度地存在着结构不完整性的缺陷。许多法律条文在表述上仅为宣示性、号召性的内容, 并不具有规范意义上的法律后果, 这种缺失法律后果的法律条文在实际执行中对相关的义务主体基本没有约束效力, 其最终的结果必将是无法发挥规范的实质效力。由于法律规范中缺少了法律责任的内容使相关行为的义务主体对于其违法的不作为行为无须承担任何法律责 任, 违法的成本为“零”, 导致法律所追求的“应然”的有效性难以转化为其“实然”的有效性, 立法追求的目标将最终落空。此类缺陷在各地的地方性立法中甚至更为普遍。
3.现有法律、法规在立法的目的定位与逻辑起点方面存在着明显的不统一
一般来说, 立法者在制定一部法律之前首先要确定其立法目的与逻辑起点, 这将在很大程度上关系到立法的性质和文本内容的设计。立法的目的定位与逻辑起点不同, 将导致最终制定的法律在立法内容、责任主体、责任承担原则、承担方式等方面出现较大的差异。就我国现有立法来看, 其中关于校园安全的立法主要有两类:一类属于民事法律的范畴, 在内容上偏重于对法律责任归属原则与权利救济的界定, 属于《侵权责任法》的下位法和特别法, 如教育部2002年制定实施的《学生伤害事故处理办法》、上海市人大常务委员会2011年通过修改后的《上海市中小学校学生伤害事故处理条例》。这类法规、规章在立法目的上主要是进一步细化学生伤害事故中各方主体的责任分担原则、承担方式、处 理程序以实现对被伤害学生的合理的、最大化的权利救济。另一类属于行政法的范畴, 在内容上偏重于对管理规则和义务承担的界定, 如2006年教育部等十部委制定的《中小学幼儿园安全管理办法》、杭州市人大常务委员会2002年通过的《杭州市中小学校学生伤害事故处理条例》。这类法规、规章基于维护校园安全的逻辑起点, 在内容设计上重点在于加强校园安全管理, 保障校园安全和正常的校园教学秩序。前者属于主观的权利救济法, 而后者属于客观的管理规则。由于立法的目的定位与逻辑起点方面存在着明显的不统一, 导致规范性文件的名称与文本实质内容存在着非一致性, 甚至出现不同地方的地方性法规、规章在名称上几乎完全相同而在内容和结构上却存在着较大差异的情况。这一现象的存在使我国现有的校园安全立法在内容上错 综复杂、相互交织, 不利于国家立法的协调统一, 也容易导致执法机关在执法中不知所从, 不利于执法机关的实际执法活动。
二、考察与借鉴:发达国家校园安全立法 的经验
1.美国
美国是最早开始注意对校园安全进行研究的国家, 从美国多年来校园安全发展的状况来看, 我们可以清晰地看到自上世纪90年代中期开始, 美国的校园安全情况开始逐步完善, 这在很大程度上得益于美国制定了完善的学校安全法律法规及相关政策法规的有效执行。
(1) 坚持依法治校, 重视校园安全立法。美国历届政府一直把建设安全校园作为国家教育的重要战略目标之一, 特别是从20世纪90年代以来美国国会、政府通过颁布一系列的学校安全立法来加强对学校安全的治理。1990年美国国会通过了《校园安全法》 (CleryAct) [3]。该法对学校在校园安全方面进行了详细的规范, 还将校园警察制度通过立法的方式正式予以确认。除了联邦立法外, 为了更有针对性地加强校园安全, 美国一些州也颁布了自己的法律、法规。比如, 纽约州就颁布了《校园禁枪法令》、《拯救计划》等校园安全法案。
(2) 通过立法实现校园安全的综合治理。为了给学校提供有针对性的减少校园暴力的具体操作步骤, 美国教育部于2000年制定了《保护我们的孩子:行动指南》。指南强调了要通过三个层次来预防校园暴力的发生, 即预防、针对性早期干预、个别强化服务。2005年美国司法部资助了《整合执法为学校安全:密尔沃基倡议》[4], 该倡议呼吁学校要加强同学校安全组织之间的协作与沟通, 并应当做好规划和制定学校安全方面的政策以及实施的战略。此外, 该倡议还给出了许多详细而具体的可行性措施, 如:尽量减少或避免将学校大门面向广阔道路;在学校周边增加警力, 增强巡逻力度;针对学校周边地区的具体问题进行专项治理, 尤其是针对帮派活动等。
2.英国
(1) 通过立法明确校园安全事故责任。英国早在1974年《职业健康和安全法案》中就通过立法对校园健康与安全责任做了规定, 该法案中基于“谁产生风险, 谁管理”的原则, 明确规定教育雇主负有主要义务。此后, 英国在1999年颁布实施的《职业健康安全管理条例》进一步明确了教育雇员在确保学校安全方面应负的义务。除此之外, 英国在20世纪80、90年代还相继颁布实施了《健康安全 (急救) 条例》、《环境保护法》和《校园药品管理》等法律法规, 详细规定了校园可能的突发安全事件如食物中毒、大面积环境污染等事项的责任。
(2) 校园安全立法中重视安全事故的事前预防工作。在校园安全事故的防范中, 英国向来极为重视预防工作的作用并通过立法使预防工作制度化、规范化。通常来说, 预防工作包括预期、评估、预防和准备等步骤。如根据英国于1999年颁布实施的《职业健康安全管理条例》, 教育雇主必须对学校组织的所有活动的风险进行评估, 并把防范这些风险的具体措施告诉员工以备员工能在风险发生时正确应对。教育雇主对校园环境及学校活动中潜在的风险的评估能最大限度地减少意外事故发生的几 率, 将学校内潜在的风险降到最低。
3.日本
日本早在20世纪50年代末就开始对学校安全问题进行研究, 不仅如此, 日本对学校的安全问题在立法上也给与了充分的重视, 这可以从日本现行的很多立法中体现出来, 如日本的《宪法》、《教育基本法》、《学校教育法》、《学校保健法》等法律中均对学校安全问题做出了相应的规定。特别是2003年日本出台的《学校安全法》更进一步体现了日本各级政府对于学校特别是中小学校安全建设的重视力度。到目前为止, 仅有关处理学生人身伤害事故的法律、法规在日本就有30余部之多, 基本形成了以《学校安全法》、《教育基本法》、《学校保健法》、《日本体育及学校保健中心法施行令》等为主的一整套极其完备的校园安全法律体系。除了中央立法 之外, 日本各地区还在不违背中央立法的基础上根据各地的实际情况制定了数量众多的灵活的地方性法规作为中央立法的补充, 如东京地区就结合本地特点制定了《报告处理伤害事故纲要》、《学校防灾指南》等地方性法规。另外, 日本各学校也在总结经验的基础上形成了一套处理和防范学生人身伤害事故的行之有效的规章制度。至此, 在校园安全立法方面, 日本已形成了一套上至国家的法律、法规, 再至地方有关机关的地方法规, 下至学校的规章制度, 效力上高低错落、内容上相互衔接的完备而具体的法规体系, 为校园安全事故的正确和有效预防、处理、法律责任追究提供了充分的法律依据[5]。
三、反思与超越:完善我国校园安全的立 法保障
如何在借鉴发达国家立法经验的基础上, 针对我国当前校园安全的实际状况建构具有我国特色的校园安全立法, 确保校园安全, 是我国立法机关、教育行政主管部门及理论界亟待探讨解决的问题。
1.制定《校园安全法》, 逐步形成完备的校园安全法律体系
如前所述, 由于保障校园安全是个复杂的系统工程需要多个部门共同努力, 因此, 美国、日本等发达国家普遍采取综合的《校园安全法》与其他专门法律法规相互配合的方式来共同推进校园安全工作。反观我国校园安全立法我们会发现由于缺少居 于主导核心地位的《校园安全法》, 导致目前校园安全领域内的立法并未真正形成一个内部严谨、一致、互为呼应的完整系统, 存在着立法层级体系不健全、立法质量上参差不齐、形散神也散的弊端, 因此, 及时制定专门的《校园安全法》来整合目前分散、零乱的立法现状, 是实现校园安全立法系统化、体系化的当务之急。
由于学校安全涉及事项范围众多, 与之相关的管理部门、管理环节也非常复杂, 这就决定了在制定《校园安全法》上我们不能采用单一的、边界极为清晰的立法模式来应对学校安全这个多元的问题。因此, 在《校园安全法》的立法过程中立法者必须协调好该法作为基准法与《未成年人保护法》、《义务教育法》、《侵权责任法》等其他相关立法之间的关系, 并注意保持《校园安全法》与作为下位法的行政法规、地方性法规、规章等内容的统一, 并为下位法留有适度空间。在《校园安全法》以专门立法的方式作出规定的基础上, 各地方人大和地方政府要根据各地不同的情况进一步通过颁布地方性立法的形式, 进行立法内容的细化和补充, 以完善相关的规范体系, 进而形成一个以《校园安全法》为主体的法律体系。在这一法律体系中, 既有从《校园安全法》到国务院的行政法规直至地方性法规、规章的纵向上的层次结构, 以适应不同地区不同发展水平的客观要求, 又有《未成年人保护法》、《义务教育法》、《侵权责任法》这些与《校园安全法》相联系的横向结构, 再加上国务院及其各部委适时出台的行政法规、部委规章, 这样便形成了既自成系统又不脱离其他法律的一套严密、完整、协调、统一的《校园安全法》法律规范体系。
2.增强立法的可操作性
立法的可操作性就是要求《校园安全法》对学校安全所涉及到的实际问题 (如安全事故责任人; 承担责任的原则、范围;违反规定的法律后果等) 应做出明确具体的规定, 以此来促进相关问题的妥善解决, 而非纯粹的理论罗列和宣传说教。如前所述, 我国当前涉及校园安全的多数法律、法规在具体条文上都带有“号召”、“鼓励”之意, 缺乏强制性以及具体法律责任和惩罚性措施, 使这些法律法规在实施中变成名副其实的“软法”或“宣传资料”, 在这些行政规范性文件中都没有任何关于违反规定后责任人及责任承担方式的规定, 类似这样的一些规定必然带来实际操作和监督上的困难。因此, 在制定《校园安全法》时应当尽量克服此类立法的弊端, 立法中应当对《校园安全法》的具体责任主体、承担方式、实施部门、监督机关等实际问题做出明确规定, 对不能履行职责的部门或个人的处罚或处分机关、处罚方式、救济手段等进行明确的约定, 只有这样, 才能使法律规定的内容得到真正的落实, 才能发挥其应有的作用。
3.协调好学校管理权与学生权利的关系
在校园安全立法的过程中必然会涉及到如何协调好学校管理权和学生权利之间的矛盾这一问题。如果学校忽视自己管理权的行使, 必然会增加校园安全事故发生的可能性, 最终危及学生的健康安全;反之, 如果学校管理权的行使超越必要的限度, 则可能会侵害学生的私人权利, 这显然也将对学生的健康成长产生不利的影响。
传统法学理论认为, “公民权利与国家权力必须严格界分, 这种界分是实现宪政和法治的基本前提”[6], 对于公权力来说“法无明确授权即禁止”, 而对于公民私权利来说则是“法无禁止即自由”。人身权作为我国宪法所保护的一种消极的私权利, 其权利的实现只需要公权力的消极不作为即可。因此, 在学校管理过程中, 一般情况下只需学校消极的不作为即能使学生私人权利得以实现, 这可以作为学校管理权与学生人身权的一个平衡点。但是, 当发生校园安全事件时, 特别是发生突发性、群体性校园安全危机事件时, 法律法规应当允许学校为了更好地应对危机适度扩张其管理权, 与此相对学生人身权利必然会受到适度的限制, 此时, 学校、教育主管部门、相关行政机关的行政优益权较之学生私人权益将被优先考虑, 而这样做恰恰是为了更好地保护学生的人身权利。尽管此时学校管理权将会适度扩张, 立法者也应注意对学生基本权益的维护, 防止学校借校园安全之名行干预学生人身权利之实, 如应当向学生说明充分的理由并保障学生的知情权、申辩权、对质权, 并允许学生对于学校等部门不当的侵权行为通过行政复议、行政诉讼等方式寻求法律救济。
摘要：当前, 我国校园安全事故频繁发生, 对学生、家长、学校甚至我国整个教育事业产生了不利影响。发达国家普遍采用立法方式保障校园安全, 规范校园事故的处理。借鉴发达国家的经验, 我国应尽快制定《校园安全法》, 立法时要注意增强立法的可操作性, 协调好学校管理权与学生权利的关系等问题。
关键词：校园安全,立法,保障,借鉴
参考文献
[1]小学生课间爬树摔死家长抬尸体堵校门索赔.http://www.southcn.com/news/community/shzt/pmse/adc/200505240352.htm
[2]孙笑侠.法理学导论.北京:高等教育出版社, 2004.
[3]CleryAct.http://en.wikipedia.org/wiki/Clery_Act, 2010-11-10.
[4]Integration of Law Enforcement into School Safety:The MilwaukeeInitiative.www.ncjrs.gov/pdffiles1/nij/grants/209266.pdf, 2010-09-12.
[5]李红雁.关于制定《校园安全法》的若干思考.湖南师范大学, 2002.
国外住房保障经验谈 篇8
关键词：保障性住房,准入与退出机制,海外模式,建议
保障性住房作为一项重要的民生工程, 在改善居民生活条件、缓解城市房价压力等方面发挥着非常积极的作用。保障性住房的建设管理工作涵盖了房屋的建设、准入、分配、管理、流转、退出等各个阶段。国务院总理温家宝曾强调“对于保障性住房建设以后, 管理和退出机制现在就要着手制定规则, 这样我们就实行了一个从建设到管理到退出这样一个完整机制。使保障性住房质量和效益得到保证, 使将来它的管理也得到保证”。在各地保障性住房首期建设完工之后, 陆续出现了保障房分配不公、流转困难、部分保障房空置、部分受保障对象不迁离等情况, 因此亟需对保障性住房的准入和退出机制制定标准、加以规范。
实际上, 城市住房问题尤其是中低收入者的住房问题, 是各国政府在一定发展阶段所面临的共同问题。西欧、北美以及亚洲一些国家和地区已经就此进行了多年的探索, 如美国的公屋、新加坡的组屋、日本的团地、英国的福利住房、中国香港的公屋、中国台湾的国民住宅等都是保障性住房的表现形式。这些国家和地区在住房保障制度建设和保障性住房的规划、建设、管理运行尤其是准入和退出机制方面积累了相当的经验, 借鉴和学习成熟国家和地区的建设管理经验, 对我国保障性住房的建设和管理具有很强的指导意义。
一、海外保障性住房的准入与退出模式
(一) 新加坡模式
新加坡的公共组屋工程是全球保障性安居工程的典范。新加坡建屋发展局 (HDB) 制定了公共组屋的合理配售政策和严格分配程序。
根据规定, 公共组屋的申请者必须满足要在公民权、无私有房产、收入水平和家庭构成等四个方面达到预设标准才具备申请资格。建屋发展局按照家庭收入、家庭结构等形成公共组屋分配的轮候排队体系, 新加坡在申请、入住、租赁和购买等方面形成了严格的层级化和序列化。新加坡的公共组屋主要有租赁和购买两种分配方式, 依据家庭收入的不同而不同。
对于组屋的退出与流转, 新加坡政府设定了非常严格的条件, 而且买卖组屋必须提供翔实的资料。居民在购买住房时, 必须按照政府规定的标准面积购买, 才可享受优惠。HDB严格限制居民购买组屋的次数, 其规定, “每个家庭只能有两次直接向建屋发展局购买组屋的机会, 但是不能同时拥有两处组屋。”
(二) 英国模式
英国公民的居住方式主要有自有住房、租住私房和租住政府公房三种。
在保障性住房的准入方面, 英国政府最大的创新是制定了“标准住房福利”标准, 由国家划定一条收入线, 若收入水平恰好在这条线上, 则可以享受一定数额的住房福利;如低于这个标准, 则增加相应的住房福利;如高于这个标准, 则减少相应的住房福利。此外, 儿童和残疾人除了可以享受这些标准待遇外, 英国政府还对其增加了额外福利。
在保障性住房的流转方面, 英国政府制定的“优先购买权”政策。“优先购买权”条款规定:租住公房的住户, 住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房, 优惠折扣起点为房价的30%, 租住时间越长, 优惠的折扣比例就越高。对于购买公寓式套房的租户, 折扣率会更高, 居住两年后即可优惠44%。一般而言, 向租户出售公房按居住年限折扣后, 每套的实际售价约为住户年收入的2.5倍。
(三) 德国模式
德国城市住房自有率只有48%, 早在1950年德国就颁布了《住宅建设法》, 联邦住宅法对公共福利住宅的供应对象、租金及住房保障面积等作出了规定。
德国政府规定, 申请租住公共福利住房的家庭, 家庭收入必须在国家规定的低收入线以下, 没有自有产权住房, 在所在城市工作或居住一定的年限。经审核符合条件的家庭取得租房资格后, 可以参加排队轮候住房。
在退出方面, 德国的公共福利住房的租金设置存在保障性租金和市场化租金的灵活转化机制。德国政府规定, 凡收入超过规定标准的应退出福利住宅, 否则将收取市场租金。由于承租者每年的收入都存在一定的波动, 因此德国政府规定承租家庭每年要向政府住房局申报家庭收入。截至2011年底, 德国约14%的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象, 而是按照市场租金交纳房租。
(四) 中国香港模式
香港的保障性住房被称作“公共房屋”, 包括出租永久房屋、出租临时房屋、资助出售房屋等多种类型。香港全权负责公共房屋计划的法定机构是房屋委员会, 具有较强的独立性。与其他国家和地区所不同的是, 香港房委会由社会不同阶层人士组成, 责任涵盖资格审查、物业管理、社区卫生等各个方面。由于审核部门增加了非官方力量, 可以更加客观公正地行使相关权力, 并对以权谋私等不当行为形成有力的制约。此外, 香港对公共住房申请造假实行严厉的处罚。在香港, 如果发现有公共住房申请造假行为, 申请者不仅会被取消资格, 还会视情节轻重予以罚款, 甚至被追究刑事责任。实质性的追究与惩罚机制, 加大了申请者的违法违规成本, 使其不敢轻易以身试法。
二、海外保障性住房准入退出模式的经验总结
(一) 层次分明的保障等级
保障性住房面向的对象是需要保障的低收入居民, 而每个国家的居民在家庭收入和支付能力上都存在较大差异, 因此根据保障性住房申请者的收入水平差异而设定多种层次的住房保障标准显得非常必要。这也是当前新加坡、美国、日本等保障性住房成熟国家的普遍做法。住房保障标准的层次性, 可以使不同收入水平的居民能享受到政府不同程度的保障, 体现了对每一位居民的公平;同时也促使了住房保障手段的多元化, 多元化的保障手段对政府财力的要求不同, 利于政府作出经济合理的建设决策。从国外经验来看, 为保证这种层次性、等级性的实现, 许多国家制定了严格的收入划分标准和资格审查制度, 规定了不同收入标准所能享受到的不同住房保障待遇, 并严格执行住房保障对象的进入、退出标准。
(二) 及时的动态监管
对保障性住房的有效监管一直是各国政府十分重视的工作。当前, 许多国家和地区都设置了专门的保障房管理机构, 如新加坡的建屋发展局、香港的房屋委员会等, 它们确定保障性住房的供给范围、使用对象、福利标准、档案建设等所有管理工作。为了保证保障性住房能供给给最需要的公民, 各国政府都会对保障性住房及其受保障主体实施严格的动态监管。保障住房管理机构审核住房保障的准入和退出对象, 每隔一段时间 (一般为一年) 就会审核保障房居住者的收入水平、房产状况、家庭结构等信息, 当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时, 将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴。同时, 它们会将住房保障及管理情况适时向公众公示, 接受社会监督。
(三) 完善的法律制度
住房保障法律制度的制定是国家政府工作的职责。当前, 发达国家大都拥有以法律形式存在的、较为完善的住房保障制度, 这些法律法规明确地规定了住房保障的目标和内容。如美国先后制定颁布了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等, 为住房保障政策的实施提供了制度保证。新加坡也公布实施了《新加坡建屋与发展法令》、《建屋居住法》、《特别物产法》等相关条例保证保障性住房的合理准入与退出。日本制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》等一系列法律法规, 对保障性住房的准入标准、等级、转让办法等做出了详细的规定。这些规定满足了各个阶层公民的住房需要, 使得日本住房保障制度逐步走向正轨。
三、完善我国保障性住房准入与退出机制的建议
(一) 尽快制定保障性住房法律政策, 加大对违规者的惩罚力度
国外保障性住房建设及管理工作得以顺利开展的关键原因在于法律制度的完备性。只有制定了必要的法律政策, 相关机构才拥有权利对保障性住房的准入与退出机制进行管理。建议国家尽快研究出台保障房性住房的相关法律, 建立健全准入与退出办法。
同时, 要积极探索建立长效化、规范化的保障性住房违规处理模式, 针对不同的住房保障类型, 加强监督管理, 防止经济适用房等流入中高收入家庭, 造成保障性住房资源的浪费。对经核实确实属于违规的家庭, 立即执行退出程序, 引入司法执行制度, 坚决查处。对于瞒报收入、转移资产等骗取住房保障的行为要依法惩处, 严厉打击权力寻租、徇私舞弊等庇护违规违纪者的腐败犯罪, 确保保障房的分配公平公正。
(二) 建立并严格执行保障房准入退出标准, 加强入住资格的审核管理
从国外的建设经验来看, 建立一套科学合理的保障房准入和退出标准是保障性住房公平分配的基本条件, 而将标准严格执行则是实现公平的关键。当前, 各地保障房建设主管部门都建立了较为详细的保障房准入和退出标准, 但是在标准的执行方面还需在以下方面做出努力:一方面, 要强化入住资格的审核。维护住房保障制度公平性的第一关口是资格审核, 各地主管机构应定时定期对享有保障性住房的家庭进行收入等资格的核查, 依此做出调整, 保证将优惠政策应用于最需要的家庭;另一方面, 要加快建立受保障家庭的诚信体系。要以报纸、电视等新闻媒体为渠道, 依法公开申请人的核查信息、轮候人员家庭收入、身份信息等内容, 定期公示年审情况, 设立公布举报电话信箱, 加强社会监督力度, 体现分配的“公开透明”。
(三) 加强信息化建设及动态监管, 形成管理和监督的合力
要加快建立省一级统一的住房保障信息管理系统, 建议由政府牵头协调公安、民政、社会保障、住房城乡建设、金融、工商、税务、住房公积金等相关部门, 搭建信息平台, 使查询、审批、统计、监督和管理等多环节联动, 实现信息共享。同时要建立居民经济状况核查系统, 运用信息平台查询申请家庭的存款账户、股市账户、纳税记录、房产登记、公积金缴纳等信息, 及时掌握保障性住房收益家庭相关信息的变动状况。强化使用管理, 定期检查使用状况, 确保保障用途不改变。
(四) 制定扶持政策, 充分支持收入改善家庭购置中低价商品房
保障性住房的公共资源属性导致其需求远大于供给, 因此对于居住在保障性住房中的家庭, 如收入等条件有所改善, 政府应当鼓励其购置自己的商品房。而在房价不断上涨的背景下, 购置商品房对大部分家庭造成的经济压力比较大, 因此政府制定一系列如贷款优惠等扶持政策加以引导。新加坡政府每年就为这类家庭提供低于市场利率2到3个百分点的贷款利率优惠, 同时放宽银行对于这类家庭的贷款条件, 以帮助这类家庭购置中低价商品房。这种做法对我国保障性住房的合理分配非常具有指导意义。
四、结论