百货大楼选址分析报告

百货大楼选址分析报告（精选11篇）

百货大楼选址分析报告 篇1

百货商店选址调查与商圈分析

有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

1．常住人口数

2．家庭及构成3．人口密度

4．教育程度

5．从事行业

6．自然增加率

7．社会增加率

8．家庭人均收人

9．白天流动人口数

10．年龄构成

1１．家庭年支出及支出结构

现就一些主要项目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2．人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其

消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

3．客流量

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

各站上下车乘客人数历年来的变化。

上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

三．商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容主要由以下部分组成：

(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。

(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营

风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o

(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等

下面对上述内容作一具体分析。

先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；

C——商业圈内的潜在顾客数目；

RE——商圈内消费者人均零售支出；

RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…

IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发

生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步：

第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。

第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。

第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。

第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。

最后要确定商店的区域、地点和业态等。

百货大楼选址分析报告 篇2

近两年, 香港TOPPY集团开拓大陆市场, 以NOVO CONCEPT为概念进军百货业, 秉承香港零售业的优良传统, 把“小而精”的特点发挥到了极致, 并在重庆、北京开设了NOVO新型概念商场。但其在北京望京西路开设的NOVO潮流百货开业一年以来一直没有摆脱惨淡经营的局面。

现状:选址不佳导致生意冷淡

3月18日, 记者走访了北京NOVO百货。正值周末, 很多商场内的品牌都打出了低至3折、5折等吸引消费者的折扣活动, 而记者却发现前来收银台结算的消费者却是屈指可数, 也并没有出现消费者蜂拥而至的繁荣景象。

为什么如此富有潮流气息的购物场所, 却呈现了此番冷清局面?

位于NOVO百货四层的某国内外知名潮牌导购告诉记者:“我们店的月销售额虽然在商场内是很靠前的, 但还不及我们品牌西单店一天的销售额。大家都去望京商业街购物, NOVO却开在了市区五环, 离市区这么远, 谁还会来这里消费。”据记者了解, 这个品牌最初是商场自营, 而后因销量不尽如人意, 被另一公司收购。

在随后的走访中, 包括女装品牌、男装品牌、小众潮流品牌等各家导购将商场的冷清局面都指向了选址不正确这一“病因”。对于地理位置的不当选择, 商场策划执行张波表示这也是无奈之举。“由于最初的资金有限, 所以选在这里开设商场。开业一年至今, NOVO虽说走得比较平静, 但也在不断探索中前进, 不论从渠道, 还是终端等, 都得到很多经验, 但是我相信加以调整的NOVO会越走越长远。”

另外, 小众化品牌过少也是导致商场冷清的另一诱因。张波来到一个专卖背包的柜台前, 拿起一款背包说道:“这个品牌的包在国外很流行, 很多玩滑板的人都有, 背包上有两个带子, 是用来挂滑板的, 如果我不说, 你会知道它是做什么用的吗, 还有很多的类似品牌, 例如CR、DAKINE、IPATH。”张波告诉记者:“‘小众’虽然在国外很受欢迎, 但我们发现在北京的市场做‘小众’有一定难度, 虽然‘小众’市场前景良好, 但是现实是骨感的, 所以我们一直在不断地调整当中。很多大龄消费者甚至在NOVO找不到适合自己的商品, 这会直接影响到商场的销量及传播度。比如新光天地、大悦城等, 那里的潮流品牌很多, 消费者的选择性也得到了满足。”

的确, 地理位置的选择、以往的经营模式, 包括不被大众熟知的品牌直接造成了如今NOVO潮流百货的经营疲态, NOVO应亟需做出调整。

转型:引知名餐饮, 打造社区百货

位于北京望京西路的NOVO百货自去年3月开业, 就提出了“自营制、买手制、小众化”这些在国内尚属初级阶段的经营模式, 因其影响力和大胆的尝试备受各界关注。在试营业的一年里, NOVO百货一直在调整品牌布局与营销方式。

目前, NOVO正在积极地进行新一轮招商, 意向是引进一些知名餐饮品牌, 以及受众面广、深受消费者喜爱的潮流品牌, 也不排除会引进一些快时尚品牌, 欲将NOVO打造成一个能满足周边消费者需求、品牌齐全的社区型百货, 让消费者享受到一站式的轻松购物体验。

张波表示:“我们需要将品牌和产品品类重新精准定位。所以NOVO将品牌布局进行重新调整, 将大约一半的潮流品牌调整为其他形式, 比如潮牌女装、男装、儿童世界、潮流区会按楼层具体划分。为兼顾到周边具有高消费能力的外籍消费者, NOVO还是以“潮流”为主要经营方向。”

目前NOVO潮流百货的NOVO PIUS销售额可喜, NOVO PIUS作为NOVO自营概念的形式之一, 有成熟的店中店经验, 实行“买手制”已有10年之久, 店内云集了受消费者喜爱的品牌。NOVO PIUS目前在上海、广州等地销售量也很高, 而NOVO自身也看好国内这个具有巨大销售潜力的市场, 先在上海做店中店, 继而逐渐覆盖全国很多大中型城市, 这样成熟的自营制也符合NOVO潮流百货的经营理念。

“但是仅靠一个店面就撑起整个商场属于天方夜谭, 我们会利用NOVO PIUS的号召力, 以店中店的形式丰富商场的品牌品类, 再将新进驻品牌细分到各楼层之间, 不仅能满足潮流人士的需求, 也能让大众消费人群在NOVO找到自己喜欢的商品。”张波说道。

对于转型后即将面对的零售行业“同质化”现象, 为避免因商家打价格战而造成利润下降, 张波告诉记者:“NOVO力争避免与附近商圈内商场的品牌重复, 将吸引具有高度消费者黏稠度的品牌和快销品牌入驻, 从而培养属于NOVO自己的消费群体。

百货业复苏选址成制胜关键 篇3

经历了上世纪90年代末“百货商场纷纷倒闭”这一幕后，北京百货业在近几年才重新走上了复苏之路。数十家百货店相继涌入北京，包括乐天、伊势丹、永旺、新光三越等外资百货以及王府井、蓝岛、翠微等老牌百货商场纷纷在京开设新店。

基于百货店面积大、经营业态种类多、聚客能力强等特征，开发商在招商过程中往往将百货店作为购物中心的主力店。尤其在购物中心体量越做越大的今天，百货店有效地起到了吸纳物业面积，从而缓解开发商招商压力的作用。

然而，并非所有商业物业都会受到百货店的青睐。如何让百货店“买单”，实现共赢的局面?开发商则必须明白当今百货业的市场变化以及单个百货店考虑物业的普遍诉求。成也百货，败也百货，那么，谁来决定百货业自身的宿命?

为此，《楼市》采访了乐天、王府井、蓝岛、翠微等多家百货店负责人和相关业内人士，就当前北京百货业的格局、发展趋势及其选址过程中遵循的规律等问题进行分析。

百货业整体复苏

作为韩国优秀百货业代表，乐天集团进京的首个店铺即将于今年6月份开业。据记者了解，此次乐天集团选择与中国的银泰百货合作，在组建新公司的基础上双方共同在王府井大街上开设“乐天银泰百货。”

与乐天集团的姗姗来迟相比，更多的外资百货早已抢先进入北京：自去年以来，香港新世界百货在CBD万达广场开了新世界彩旋百货；马来西亚百盛集团位于东四环的美罗城店进入营业阶段；日本伊势丹正式签约入驻西单美晟国际广场；亚洲零售业巨头“永旺”入驻中关村国际商城；台湾新光三越位于华贸中心的新光天地百货店开业；香港连卡佛百货悄然落户北京金融街购物中心……

在外资百货争先进驻北京市场的同时，内资百货企业亦在加快其开店速度，包括诸多京城老牌百货和新兴百货纷纷在京开设新店。值得注意的是，其中很多百货店走出原址，在北京各大区域进行分店的开发，试图进行百货连锁化经营。

例如蓝岛百货与金隅集团合作，在北五环西三旗商圈开出了“蓝岛金隅百货”；晨曦百货继国贸、东方广场店之后将其第三家店开进了双子座大厦，以精品定位继续走时尚路线；与此同时，翠微大厦也将第三家店选址天通苑附近的龙德广场。

显然，中外百货企业看重的是北京庞大零售市场所蕴含的商机。临近奥运的刺激也加速了他们在京扩张的步伐。对此，中国百货商业协会副秘书长范艳茹表示，在过去两年内，北京百货店的店铺增长率非常惊人，这表明内地百货业在经历了长达五年的业态寒冬后，进入了新的黄金发展周期。

区位成选址核心

从这一轮百货店开业高潮中不难看出，百货店在选址过程中首先会选择区位较好的地段。

CBD、西单、王府井等区域自然成为首选，这一点从京城百货店分布格局便可见一斑。“区位是百货店选址的核心，百货店选址往往选择城市的中心地段(商业中心、商务金融中心等)，因为这类地区在人流、交通条件、商业氛围等方面都有先天优势，商家宁肯背负较高的租金也要进入。”北京源亚商业管理有限公司规划设计总监徐迈说道。

以王府井百货集团为例，作为中国百货店代表，王府井百货实施异地扩张的策略，店铺遍布华北、华中、华南、西南四大区域。之前并未在京扩大规模的王府井百货于去年底宣布旗下的北京市百货大楼“青春馆”正式开业，其目标客户群定位于时尚年轻人，引进了香奈尔、范思哲等260余个国内外知名品牌。

据王府井集团总裁刘冰对媒体透露，“青春馆”的开业标志着百货大楼在经营战略上的重大变化，百货大楼将树立起把握流行时尚前沿的全新形象。2008年王府井将在全国新开5－6家百货店，其中王府井北京大钟寺国际广场店将定位于年轻时尚百货。可以预见，未来王府井百货在京的店铺数量还远不止于此。

然而在核心区地块日益稀缺的情况下，北京百货店竞争呈现出多元化格局。一方面外资百货、中外合资百货、内资百货(国有、民营)之间存在着内部竞争，另一方面百货和其他零售业态例如大卖场、折扣店、专卖店等之间的竞争也日益激烈。

随着人们消费需求或者消费行为的变化，如今百货商场已经很难像过去那样能满足所有人的需要。“服装服饰、化妆品、珠宝首饰等商品在百货商场的比重从原来的30％发展到现在的60％以上。百货商场的经营范围如何定位成为百货业特色发展所在。”北京万商俱乐部主任杨泽轩说道。

因此，寻求差异化、动态地精确定位，已经成为当下百货企业的追求。京城百货业逐步进入了一个成熟而又充满变数的市场。传统百货企业为了寻求适合百货商场生存发展的途径，将会陆续向主题性购物中心、时尚现代百货转型。

落实到新店铺的选址上，百货店已把目光投向了城市的新兴区域。在这些区域当中，通常有着固定的居住人群和良好的交通动线。在翠微大厦副总经理徐涛看来，传统综合百货的进驻通常需要良好的交通条件和至少保证20万～30万以上的区域人口总量。翠微百货之所以会将第三家店选在龙德广场，主要是看重了周边汇集了天通苑社区的庞大人群。“单店百货的发展主要看区域内消费人群的购买力水平，这主要受进驻物业的交通位置、商圈成熟度、辐射范围影响。”徐涛指出。

选址的“四项基本原则”

虽然单个百货店由于经营定位的不同会在选址上有所偏差，但百货店对设立店铺条件的要求仍需要遵循其内在规律。开发商要想引入百货店，则必须了解百货店在选址过程中的普遍诉求。

首先，百货店不像超市等零售业态，经营的并非是人们日常消费品。因而，所在区域蕴藏的消费水平将很大程度上决定百货店是否进驻。例如：东南四环沿线区域，过去区域居住人群消费水平较低，并没有百货业态出现。随着区域内大型社区的进驻，从而形成了新的集中购买力，百盛选址于此亦合情合理。

其次，以所选城市来看，确立百货店新址必须要对所进驻城市商业条件进行详细调查。因为百货店经营业态种类繁多，对地域性要求非常强。如果百货店笼统地对每个城市都采用同一经营品牌手法，那将难以获得成功。

“对某个城市商业条件的调查涉及到对城市类型、城市设施概况、交通条件、城市未来发展规划、消费者因素等方面。目前国外百货巨头如果想进驻中国，首先会选择在上海、北京布点。因为他们的商业条件比其他城市更利于百货店进驻。”杨泽轩表示。有资料显示，目前在全球50家大型百货企业中，有70％已进入中国市场。以北京市场来看，国外大型百货进驻比例达到近80％。

第三，百货店将考虑具体店址是否满足开店条件。包括对区域人口和住户数统计，看是否可以达到未来开店的要求；店址是否符合未来的商业规划、建筑物是否符合城市的规划，是否有限制条件，如环境、噪音等特别的要求。

第四，百货店进驻区域是否会有相类似的百货店存在值得注意。“比如，在传统意义上5公里的商圈范围以内，通常同类的百货不宜超过5～6家，否则将会对个体的定位空间造成一定挤压。”徐迈说道，在现实当中，几百米以内开3～4家数万平米综合百货的例子也不少见。例如王府井、西单等，原因是这类商圈本身具有的集客能力超出一般的标准，人流量超多，完全可以承载这样的扎堆现象。因此，结合所在商圈特征来统计周边同类店数量及未来开店规划数量显得必不可少。

当然，百货店对具体店铺的建筑规模、面积、层数、形状的要求会根据不同百货企业而有着细微的差别。如果是作为购物中心主力店性质进驻，百货店应当对竞争店状况进行调查。包括竞争店的建筑规模、商品布局、经营的品种、外部装饰的风格、竞争店的市场定位、商品品牌的进店情况、主力品牌的引进数量和销售情况等方面。

最后，百货店会考察开发商是否会将物业散卖。由于百货店租期通常在20年左右，需要和开发商共同培育物业的商业氛围。而通常产权分割的商用物业在后期管理上会显得非常混乱，这将极大打击百货店进驻的兴趣。

内部设计的特殊要求

与餐饮等其它业态相比，百货对物业个案的选择要求并不高，但是对其内部规划尤其在人流动线的划分上应该遵循其特殊要求。事实上，百货店的人流规划主要是应解决好以下两个问题：一是人流导入，二是层间人流分配。

通常来讲，百货店出于自身管理需要，首层的出入口设置不宜过多。“单层面积在6000～7000平方米的百货店往往会在首层布置2～4个出入口。这些出入口设计首先要满足消防疏散的部分要求，更重要的是要把店外的人流吸入店铺内部。这就要求出入口的安排应保证是在一个吸纳人气的所在。”徐迈表示。很多百货店利用城市外部步行天桥等设施将人流直接导入2－3层空间，也是较常用的人流导入手段，但是一定要处理好与首层人流动线的主次关系。

现代百货中，各层间人流的分配是多层百货都必须面对的问题。中庭的合理设置部分解决了这一问题，它既可以满足商家推广活动的要求，更重要的是给处于高层的商家带来一定的展示面，引导顾客向高处运动产生购买行为。如同租金在各楼层之间的分配不遵循线性比例一样，百货人流分配流动也是如此。例如4层以上高层的人流一般来说较为薄弱，有些百货为解决这些问题采取一些特殊手段，如跨越2－3层的扶梯，垂直电梯等。

此外，以百货的人流动线来看，其每层的人流动线安排要比购物中心复杂一些。例如，处在底层、低层的动线密度一般会高于高层区的密度，设计中就要求层高要高一些。超过10000平米单层面积的百货，其主要动线的长度很可能会超过100米，不得不靠规划一些端部大型点重点来解决。

店铺选址调查的分析报告 篇4

商店选址前首要的准备工作就是对商店地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析该地方的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。

一、商店选址调查报告第一步：了解该区家庭情况

了解该地段家庭人口及收入水平，家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

二、商店选址调查报告第二步：人口密度的普查

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

三、商店选址调查报告第三步：客流量的统计

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

4.体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

四、商店选址调查报告第四步：分析消费者的购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

具体选址要求：

要求：立地条件：（1）坐落于“生活道路”

所谓“牛活道路”是指商店所处的道路不是一条单纯的交通道路，周围应该有—定的住家和单位。这样可以保证有一定数量的固定顾客。

（2）紧挨车站

这里的车站主要指地铁车站。或者多部公文车汇集、客流量大的公共汽车车站。紧挨车站可以为商店带来较多的流动顾客。

（3）商圈内有足量的生活人口

一般情况下商圈内应保证有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分钟之内)、这样才能有利于发挥便利店的便利功能。

（4）靠近集聚人的场所

能集聚人的场所主要指政府机构、影剧场、警署、医院、学校、游览地等。它们可以为商店带来大量的客流。

（5）附近有办公楼街

有办公楼存在就有客流存在，办公楼内的客流又是以购买力水平比较高的白领为主，他们对便利店往往具有比较旺盛的即时需求。

（6）附近有单身宿舍或单身公寓

单身宿舍或单身公寓里的居住者对便利的追求特别明显，这就为便利店的销售带来了极大的机会。

（7）房租应在一天的销售额以下

便利店的运转必须建立在低成本的基础之上，房租太高将阻碍便利店的规模扩张。适宜的月房租最好控制在一天的营业额之内。

（8）竞争者较少

商圈内应尽量没有竞争者、因为有了竞争对手将使商店的顾客分流，从而影响到经济效益。

不适合便利店发展的因素：

（1）商圈内人口极少

（2）车流的动线很少

车流的动线指车辆行走时的移动路线。如商店所在的位置车流的动线很少，则意味着商店的流动顾客会受影响。

（3）地下店铺

设在地厂室的便利店由于不能充分发挥便利店的特殊功能，因此客流会受到影响。主要缺点是：顾客进出不方便； 店铺位置不醒目而难以招徕流动顾客。（4）要登楼梯的店铺

和前者一样、要登楼梯进入商店，会给顾客带来不方便，从而违背了便利店主要提供方便的原则。

（5）不能设店招与灯箱的店铺

商店由于受到环境条件的制约不能设立店招或灯箱，意味着商店的醒目与一目了然会大打折扣，而便利店的醒目与一目了然是保证客流的重要手段。（6）店铺的形状不规则

超市选址策略分析 篇5

一 案例背景

家乐福经过45年的不断发展、整合与创新，现在已成为全球第二大零售商，是目前世界上仅次于美国沃尔玛的著名连锁超市集团。

家乐福进入中国市场前，进行了大量的第一手资料调查。它的调查报告显示，中国是具有全球最大消费潜力的，令人向往的市场。

1995年进入中国市场后，5年时间里，它在中国14个城市开了26家分店，甚至坐上了全国零售企业的第三把交椅。短时间内，家乐福便在相交甚远的北京、上海和深圳三地开设了超市。除了已有的上海、广东、浙江、福建及胶东半岛等各地的采购网络，家乐福还在2004年年底分别在北京、天津、大连、青岛、宁波、厦门、广州及深圳开设了区域化采购网络。从1995年落户北京国际展览中心至今，家乐福犹如以为不知疲倦的巨人，一直不听的忙着开设新店。

二 案例分析

（一）位置分析

家乐福超市的选址一般是在城市边缘的城乡结合部，为了靠近中心城区和大型居住区，其超市通常都开在十字路口。Carrefour的法文意思就是“十字路口”，二家乐福的选址也不折不扣地体现了这个标准------所有超市都开在了路口，巨大的招牌500米开外都可以看得一清二楚。二一个投资几千万的店，当然不会是拍脑袋想出的店址，其背后精密和复杂的计算，常令行业外人士大吃一惊。

（二）商圈调查

商圈分析和店址选址 篇6

一、商圈构成及影响因素

商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。

商店的商圈一般由以下三部分组成：

 主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。

 次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客；

 边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。影响商圈形成的因素：

影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。主要有：  商店规模。 经营商品的种类。 商店经营水平及信誉。 促销策略。 家庭与人口因素。 竞争对手的位置。 交通状况。

二、商圈划定方法

1雷利法则

在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，•称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。

此法则用公式表示如下：

ｄ

Ｄab ＝───────

１＋ √Ｐb/Ｐa

Ｄab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）

Ｐa : 表示Ａ城镇人口

Ｐb : 表示Ｂ城镇人口

ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离

2赫夫法则

赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。赫夫认为，一个商店的商圈取决于它的相关吸引力，商店在一个地区，以及其他商店在这个地区对顾客的吸引力能够被测量。在数个商业区（或商店）集中于一地时，顾客利用哪一个商业区（或商店）的概率，是由商业区（或商店）的规模和顾客到该区（或商店）的距离决定的，即一个商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：商店的规模和距离。商店的规模可以根据营业面积计算，距离为时间距离和空间距离。大商店比小商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离商店更有吸引力。

赫夫法则的数学模型是：

Sj / Tλ ij Pij =

n

λ ∑ Sj / T j=1

ij 式中： Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率；

Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积；

Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离；

λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数；

Sj / T3．实验法 λ ij ：j

商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；

∑： 同一区域内所有商业区或商店的吸引力。

 实地调查。 电话询问。 邮寄问卷。 提供服务。

三、商圈分析的要点 1．人口统计分析

这是对商圈区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历及职业构成等方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料调查，有利于把握商圈内未来人口构成的变动倾向，并为市场细分和企业定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集这些人口变动信息，如我国每10年进行的一次人口普查，普查结果以各种形式发行。上面除了对每个家庭进行基本的人口统计外，还对一定比例的家庭进行深入的问卷调查，这就意味着可以通过计算机统计有关区域家庭住房情况、家庭财产、就业情况和家庭收入等。但是，人口普查每10年才进行一次，而且不能及时公布，因而很难满足商圈分析的需要。此外，零售商也可以从各地的统计年报中得到一些相关信息，也可以请专门的市场调研公司帮助收集相关信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有没有人口增加的潜在趋势。一个人口逐渐增加的新区开店较易成功，在一个人口逐渐减少的老区开店较易失败。

2．经济基础和购买力分析

在进行商圈分析时，零售商应该考察以下一些经济因素：各行业或各类行业从业人员的比例，运输网络，银行机构，经济周期波动对地区或行业的影响，某些行业或企业的发展前景等。在分析中，一个有关需求的指标尤其应引起重视，这就是购买力指数。比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据。

购买力指数 = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈内可支配收入总和（收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等）；B：是商圈内零售总额；C：是具有购买力的人口数量。

3．竞争状况分析

商圈饱和度是判断某个地区商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于饱和程度低的地区，商店的成功可能性较高度饱和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新开设商店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标（IRS）计算公式为：

（Ｃ）×（ＲＥ）

IRS = ─────────

ＲＦ

IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数

Ｃ ：某地区购买某类商品的潜在顾客人数

ＲＥ：某地区每一顾客平均购买额

ＲＦ：某地区经营同类商品商店营业总面积

4．基础设施状况分析

区域内的基础设施为商店的正常运作提供了基本保障。连锁经营的零售企业需要相应的物流配送系统，这与区域内交通通讯状况密切相关，有效的配送需要良好的道路和顺畅的通讯系统。此外，还与区域内软性基础设施有关，包括相关法律、法规、执法情况的完善程度等，都需要认真分析。

商店位置选择

一、商店选址的原则

１、方便消费者购买。

２、方便货品运送。３、有利于竞争。４、有利于网点扩充。

二、商店位置类型的设计

 孤立店

这是指商店独立开店，不与其它竞争对手比邻相设。

优势：无竞争对手；租金较低；具有灵活性；开店费用低；能见度高；有选择和扩大规模的潜力；有利于顾客一站式购物或便利购物；

劣势：如果商店规模不足够大，不易吸引远方顾客，商圈较小；广告费可能较高；在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。 经规划的购物中心

这是经过仔细规划设计并集中管理的商店群，通常是由房地产公司事先规划设计，兴建完工后再把各铺面出租或出售给零售商等。一个典型的购物中心有一家或一家以上的主力商店，及各种各样较小的商店，还包括餐馆、快餐店、邮局、银行以及一些游乐场所，适合家庭购物及闲游。

优势：协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈，适合家庭购物及消闲。

劣势：这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。 自然形成的商业中心

这是指未经规划自然发展起来的商业中心。这种自然形成的商业中心可以分为中心商业区、次级商业区、邻里商业区和商业街四种类型。

中心商业区（central business district，CBD）是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。在此开店，可以借商业群体效应吸引较多较远的顾客群，但开办费用一般较高，新建店址难以寻找，这种商业繁华区是百货商店或专卖店的首选地址。次级商业区（secondary business district，SBD）是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口，至少有一家百货商店或大买场和几家专业店或专卖店，此外周围还聚集许多小商店，这一商业区主要面向城市的某一区域消费者，以销售家庭用品和日常用品居多。在这里设店，交通比较便利，人员不太拥挤，店址也相对好找，但供应的商品和服务不均衡，难以吸引较远的顾客。

邻里商业区（neighborhood business district，NBD）是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成，如标准超市、便利店、冲印店、快餐店、干洗店、美容院等，在邻里商业区设店竞争程度低，最接近顾客，能保持良好的顾客关系，但商圈小，价格通常也不优惠。

专业一条街（string）是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街。在许多历史悠久的城市往往会自发形成一条条特色商品街，这是城市发展积淀下来的商业文化，极大地丰富和活跃了城市居民的消费生活。

三、位置选择因素分析

1．客流规律  客流性质  潜在固定顾客  流动顾客 2.周边商店聚集状况  异种零售业的聚集  有竞争关系的零售业的聚集  有补充关系的零售业聚集  多功能聚集 3．竞争对手分析

对竞争对手的分析主要包括以下内容：

 竞争店与所开设新店的距离，以及在地理位置上的优劣势；  竞争店的销售规模与目标定位  竞争店的目标顾客层次特点；  竞争店商品结构和经营特色；  竞争店的实力和管理水平。4．交通地理条件  交通的便利性。 街道特点。 地形特点。5．城市发展规划 6.周围环境 7.物业成本

四、店址评估

1.新店营业潜力

新店营业潜力可通过预测商店销售额来确定。这种预测可以根据过去在类似环境中的经验，同行业的一般水平，或者经过调查后采用统计分析方法计算出来。有一种测算方式比较简单易行，即根据已知的商店商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重及新商店在该区域内市场占有率四个因素来估算。

2.开店投资与经营费用测算

通过商圈调查可以估算新店的营业额，但该新店是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。

 开店前期投资预估  开店后经营费用预估

五、选址分析报告

商店选址分析报告的内容如下：

1.新店周围地理位置特征表述（附图说明）； 2.被选店址周围商业环境和竞争店情况；

3.新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次； 4.新店开业后预计能辐射的范围； 5.新店的营业面积和商品结构； 6.新店的市场定位和经营特色； 7.新店址经营效益预估。8.新店未来前景分析。

六、两种具体的选址方法

1．市场需求与供应密度分析方法

这种选址方法是通过对一个区域市场的零售潜力（需求密度）状况，再结合当地已有的零售商店情况和可供选择的店址（供应密度）进行综合分析，最后在合适的商圈确定可选用的合适店址的一种选址方法。该方法相对简化了商圈分析内容，对大型商店的选址较为适用。

2．多因素组合分析法

书店选址分析报告中给出的建议 篇7

现代人喜欢附庸风雅，所以很多人都愿意在闲暇的时间，抽出一部分的娱乐时间进行自我修养的提升，阅读就是一个比较文雅的事情，而且多读书也能够提升我们的气质，那么书店选址分析报告中给出的建议有哪些？

建议一：学生聚集地附近

该地处于学校所在地附近，学生去书店的动机主要是购买自己喜爱的书籍、学习用的磁带，以及聚会谈天、消遣时光。应针对学生的需要，提供适合他们的图书。寒暑假期间是生意清淡之际，需要作变通经营。

建议二：住宅区地段

该地段的顾客是住宅区内和附近居民，以家庭杂志和娱乐书籍为主，节假日和下班时间为主要的消费时段。这一地段的特征是，有关家庭生活的图书消费力强，尤以家庭娱乐类的杂志和影碟消费量最大，凡能给家庭带来乐趣和知识的图书音像制品，都能获得较好的销量。

建议三：市郊地段

该地段以往被认为是不太理想开店之地，可是现在由于某种城市的迅速发展和车辆的大量增加,市郊地段的商业价值正在上升。这一地段的特征是，主要向驾驶各种车辆的人提供生活、休息、娱乐的报刊服务。

建议四：拐角的位置

拐 角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，是人流的停滞点，可以产生拐角效应。拐角位置可以增加图书橱窗陈列的面积。两条街道的往来人流汇集于 此，有较多的过路行人;可以通过两个以上的入口缓和人流的拥挤。由于书店位置面临两街，选择哪一面作为自己的正门，则成为十分重要的问题。一般的.做法是： 选择交通流量大的街道一面作为书店的正门，即店同;另一面作为侧门。

建议五：三叉路口

书店设在三叉路的下面，店面十分抢眼，同样被认为是非常理想的书店的地理位置。处在这一有利位置的书店应注意尽量发挥自己的的长处，在店正面入口的装潢、店名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计，抓住顾客的消费心理，将过往的行人吸引到书店中来。

口腔门诊选址报告 - 副本 篇8

一、门诊选址的依据：

1.符合平和城市发展规划，重点开展社区医疗服务。

2.坚持合理、方便、就近的原则。按照70％居民从住所步行15分钟或辐射半径1.5公里的区域，人口相对集中达0.6～1.2万人左右的街道社区。

3.在选址时，需要注意的特征和要素：交通便利性较好、有停车场、不易堵车、交通辐射能力较强以及供电/供水有保障。

二、选址所在地的环境和公用设施情况：

门诊地址拟选择在西柯镇顶柯里000号，服务半径内有顶柯里、下柯里、东柯里、官浔村、埭头村、下山头村。人口约5万，口腔个体诊所1家，牙椅1张，其规模、设备、服务、医疗技术等各方面已不能满足广大市民日益增长的口腔医疗保健需求，距离200米之内无幼儿园。

三、口腔诊所的的布置原则：有利于口腔医疗服务控制交叉感染。

⑴诊室光线明亮，天花板灯光宜用吸顶灯。⑵良好的通气、排气及空气消毒设施。

⑶地面材料应该光洁、耐磨、防滑，绝对不宜用地毯。⑷墙壁不宜有过多的悬吊物，涂料应选用耐腐蚀、易清洁的材料。⑸诊所家具及医生诊断桌等应简单，易于清洗和表面消毒。

四、门诊科室设置及建筑面积：

选址报告书2-1 1．收费处2平方米 2．候诊室5平方米

3．诊疗室：2间*15平方米＝30平方米

4．消毒室：严格区分污染区、消毒区和无菌区15平方米 ⑴消毒室的设计标准：污染物与分污染物必须分隔。

⑵消毒室的环境：应采光明亮，安装换气、排尘、空气灭菌等装置，室内设有水池和下水道，下水道应与污水处理站接通。5．石膏模型间5平方米； 6.洗手间2平方米；

以上合计建筑业务使用面积共计59平方米。

平和佳美口腔科门诊 2008年11月6日

医疗机构设置选址报告 篇9

十堰市卫计委：

本人符合申办医疗机构条件。根据《医疗机构管理条例》、《医疗机构基本标准》及十堰市医疗机构设置的基本要求，根据《学校卫生管理条例》的基本要求，现已在校院内选好执业地址，选址情况报告如下：

一、选址依据

《医疗机构管理条例》、《医疗机构基本标准》、《学校卫生管理条例》

二、选址与所在地区的基本情况

东风公司高级技工学校在校学生4000余人，原卫生室人员因退休已停业1年半，卫生室已改做它用。目前选址位于校园内方便学生出入地点，距校大门口50米左右的地方。

三、选址建筑面积和使用面积

建筑面积300平米，使用面积280平米，能满足学生基本医疗保健服务。

报告单位：东风公司高级技工学校卫生所

报告人：李桂琴

连锁百货实习报告 篇10

实习单位：湖南省康星连锁百货有限公司总部企划部

实习目的：

一、将本专业所学的市场营销与市场推广、企业运营策划与设计、企业战略规划与管理等专业知识和技能投入到具体实习工作中，使工作能力、学习能力、工作经验、专业知识和专业技能等各方面能力及素质得到全方位的锻炼与提升；

二、体会工作与在校学习的差别，对职场形成初步的了解，使自己具备在某一领域工作的基本技能和素质，为毕业后的就职奠定基础，努力做一个高技能、高素质的专业人才。

实习内容：

了解该公司以及连锁百货行业的基本情况；了解和学习该公司的规章制度、经营管理、企业文化等；熟悉企划部的职能、职责、工作流程等，并进行具体实习工作：

1、搜集、整理和了解该公司以及连锁百货行业情况，并对已了解的情况撰写相关的书面报告；

2、派发关于湘潭市服装、鞋类市场现状的调查问卷，并整理调研材料和撰写调查报告；

3、学习卖场的设计与布局、货柜设置和货品摆放的知识和技能；

4、参与并圆满完成了该公司关于建军节、中国男子节、七夕情人节和升学开学前夕等特殊消费时期的促销活动的企划方案和投入实施工作。

5、独立完成了关于该公司湘潭分店皮鞋货柜货架设置的改良方案；

6、调查目前湘潭有哪些宣传形式；

7、参与关于该公司各部门及各分店管理人员工作情况调查表的设计与制作。

实习体会：

今年暑假，我在湖南省康星连锁百货有限公司总部企划部进行了为期一个月实习工作。实习期间，我在企划部谭曾平经理和刘芊文主管的热心指导下，积极参与企划部日常工作，注意把书本上学到的理论知识对照实际工作，在实际工作中加深对理论知识的认识和对专业技能的掌握，用实习验证所学的理论知识，用实习强化所学的专业技能。实习期虽然比较短暂，但我全身心全方位地体验了紧张而有序、新奇而富有压力、学习与实习同步、机遇与挑战兼备的8小时工作制的上班族生活, 很大程度地丰富了工作经验，增加了生活阅历，增长了见闻见识，锻炼和提升了各方面能力和素质。

以下就是我的实习体验与心得：

在企划部实习的最初三天，谭经理交待给我的个任务是搜集、整理和了解该公司以及连锁百货行业的情况，可以采用任何合情合理合法的方式和途径去获取信息资料，并对已了解的情况撰写相关的书面报告。在前两天半时间里，我查阅了公司各部门各方面的资料文档，向各部门和湘潭分店主管部门相关管理人员讨教与咨询，亲临湘潭分店卖场进行观摩与调查，与卖场内的课长、导购、收银员、保安等工作人员进行比较深层的交流，上网查询和搜集相关信息资料，通过这6种方式和途径获取到了比较充分的关于该公司以及连锁百货行业情况的信息资料，最后花半天时间完成了书面报告。

光这三天的经历就令我大开眼界、长进不少：我学会了怎样探索、开发和利用一切可以利用的资源和途径去更可靠更完备地获得想要了解和得到的信息；锻炼了自己的口才和交际能力，特别是与自己的工作、利益密切相关的同事、上级领导或其他人交流和沟通的艺术和技巧；更好地领悟到了怎样运用自己的专业知识、商业头脑去客观冷静地审查、分析、判断商业性问题；比较全面地了解了该公司以及连锁百货行业的基本情况；等等。

我将书面报告提交给谭经理看了之后，他对这三天来我的积极认真工作和书面报告内容表示赞许，也指出了我的书面报告中存在的不足：没有很好地掌握到理论知识与实际情况、实习工作之间的差距，没有更好地将理论知识和实际情况、实习工作紧密结合。在谭经理的指导和鼓舞下，我信心百倍地表示我一定在最短时间内改正这个缺点。

为了研究湘潭市服装、鞋类零售市场的格局及消费者对于服饰消费的特点，了解各主要竞争对手的基本情况和竞争实力水平，分析与了解该公司在服装、鞋类市场的优势、劣势、机会和威胁，所以我接下来的工作任务就是参与派发关于湘潭市服装、鞋类市场现状的调查问卷，并整理调研结果和撰写调查报告。

从2005年7月14日下午至于16日上午，我与其他三位调研人员分别在湘潭市雨湖路、车站路、基建营、建设路口步步高购物广场地段，针对16～65岁的过往行人和街道铺面里的店主、员工、顾客，采用随机的当场征求调查对象填写市场调查问卷的方式进行了市场调查，总共完成了220份市场调查表，市场调查表有效量为206份，有效率为93.6%。我还作为消费者特意去湘潭市服装、鞋类零售市场的各主要商家的卖场进行了观摩与调查。于17日上午圆满完成了整理调研结果、分析与统计数据和撰写调查报告的工作。

调查问卷是从消费者的性别构成、年龄构成、职业构成、对湘潭市服装与鞋类商品供应是否丰富的看法、对湘潭市服装与鞋类商品供应是否丰富的看法、选购服装、鞋类的主要依据、跟上穿着时尚的主要依据、购买服装与鞋类通常首选哪一家及其原因等8个方面，来探求和咨询湘潭市服装、鞋类零售市场与消费者的需求现状的。我根据此次调查的有效统计结果，对比湘潭市服装、鞋类零售市场的主要商家的基本情况，结合消费市场的现状与消费者消费服饰

的特点和对市场、商家的期望值，撰写了调查报告来综合分析该公司在湘潭市的优势与劣势、机会与威胁。

谭经理看了我的调查报告后，表扬我的报告写得不错，有一定的专业素质和水准，称赞我进步很快，已比较好地掌握到了理论知识与实际情况、实习工作之间的差距，能够比较好地将理论知识和实际情况、实习工作紧密结合，并鼓励我继续努力，早日完成由学生到职场职业人的转型。当天，谭经理还亲自教我们实习生关于卖场的设计与布局、货柜设置和货品摆放的专业知识和技能。而且我又通过自己自学和请教经理、主管，已基本熟悉了此方面的知识和技能。后来我发现湘潭分店皮鞋货架设置与皮鞋陈列存在一定问题，对皮鞋的销售情况造成了一定的影响，于是我独立做出了《湘潭分店皮鞋货架设置与陈列改良方案》并提交给了谭经理。

紧接着，17日下午，我立即投入到了下一个任务中，即参与该公司关于建军节、中国男子节、七夕情人节和升学开学前夕等特殊消费时期的促销活动的企划方案和投入实施工作。

策划是我比较善长的一项技能，虽然电子商务专业开设的关于策划方面的课程比较少，但由于我对策划工作比较感兴趣，所有我看了不少关于策划方面的专业书籍，并且大

一、大二时曾在我们学校的两大社团，——湘潭大学国际经贸管理学会和湘潭大学雷锋公司各自的策划部任过职，多次参与策划过社团的活动，因此对策划工作已有了一定的功底了。

但策划这些促销方案时我遇到的难题还是不少，因为商业策划与社团活动策划无论在性质还是在内容上都是有比较大的差异的。幸运的是我在谭经理和刘主管的指导下，凭借我对策划工作的浓厚兴趣和已具备的功底，很快地战胜了一个个难题。建军节的促销方案采用了我的部分想法和创意，并且8月31日和9月1日这两天我还协助湘潭分店展开了促销方案的具体实施工作，亲眼目睹了促销活动取得了比较满意的经济和社会效益。到了关于中国男子节、七夕情人节和升学开学前夕的促销方案就是以我作的方案为主，经刘主管稍微修改和经理审批后，就下达到各分店交由他们具体实施了。

经过了这些工作我已做到谭经理所说的“很好地掌握到理论知识与实际情况、实习工作之间的差距，更好地将理论知识和实际情况、实习工作紧密结合”了，基本上适应和达到了职场的各项条件和要求，基本完成了由学生到职场职业人的转型。

完成这些策划工作之后接踵而来的任务就是调查目前湘潭有哪些宣传形式，参与关于该公司各部门及各分店管理人员工作情况调查表的设计与制作。这些工作都进行得很顺利，我已经能够得心应手地圆满完成任务了。

实习总结：

经过了这为期一个月的实习，我做到了将本专业所学的市场营销与市场推广、企业运营策划与设计、企业战略规划与管理等专业知识和技能投入到具体实习工作中，增加了生活阅历，增长了见闻见识，获得了比较丰富的实际工作经验和如果处理好职场人际关系等职场的其它方面的技巧、能力、素质与经验，全方位地锻炼与提升了工作能力、学习能力、工作经验、专业知识和专业技能等各方面能力及素质，尤其很好地学习、掌握了企划方面的实习知识和技能，并且我对企划方面的工作产生了更加浓厚的兴趣。

百货市场调研报告 篇11

之所以把这个话题放在第一个讲，因为所有的百货商场的运营者都需要先了解当地，或者整个地区的消费者的购物习惯和发展趋势，借此作为判断和开店的依据。亚洲尤为如此，虽然亚洲因为国家和国家之间的多样性，但是总的来说，消费者的趋势会有如下几种：

- 城市化趋势越来越明显；

- 中产阶级的占比将越来越大；

- 特别热衷数字化；

- 喜欢定制化的购物体验；

- 方便是王道；

六大百货商场的发展方向

所以，针对亚洲消费者的这些购物习惯和消费趋势，超百的发展方向也应遵循以下六个方面，从而拉拢那些线上线下的消费者重回商场：

- 全新的店面风格和概念；

- 东南亚将成为超百的新战场；

- 购物体验一直以来都是零售商最关心的事情，过去，现在，将来都是；

- 特别提一句，要重视中国游客的境外消费；

- 买东西的人群越来越年轻化了，因此决策层要实时应对；

- 要全渠道；

未来的百货商场会是个什么样子？

鉴于亚洲消费者对于购物体验的格外重视，运营者们就需要想方设法第一时间来更新他们的销售理念以及商品和店面布局，从而迎合这种快速变化的需求，更重要的是，击败其他竞争对手。

冯氏全球零售科技总结了如下三个未来百货商场的特点：

- 零售科技将是促进商店生产力的主力军；

- 不一定非要追求大大大，百货商场可以以任何的形式和规模出现；

- 将百货商场看作是一个消费者聚集的小社区；

图1 - 20xx-亚洲的百货商场的累计息税前利润（Cummulative EBIT）

图2 - 亚洲各大百货商场的表现（图表）

图3 - 亚洲各大百货商场的表现（数据）

细述 - 亚洲消费者的几大趋势

城市化趋势越来越明显

亚洲城市化发展的速度确实惊人，这也直接影响到了百货商场的城市化进程。亚洲目前的城市人口占到全球城市人口的55%（联合国数据），到20xx年，亚洲将会有超过50%的人口属于城市。

中国已经有超过半数的人口拥有城市户口，到20xx年，城市人口有望占比57.9%。

东南亚的城市化进程更快。到20xx年，城市人口有望达到55.8%，而20xx年这个数字只有48.2%。

中产阶级的占比将越来越大

随着亚洲地区中产阶级比例的不断扩大，消费者的需求也越来越旺盛，因此我们相信，百货商场的潜力仍将非常巨大。20xx年，中国的上中产阶级（Upper-Middle-Class）和中产阶级（Milddle-Class）的花销比例大概为1.6：1。

亚洲的发展中国家拥有1.5亿上中产阶级，我们预测在未来的几年里这个数字将再增加1亿左右。

- 在中国，10个人里面就会有1个人属于上中产阶级，20xx年这个比例将翻倍；

- 泰国的上中产阶级占比25%，马来西亚占比27%，意外的都比中国要高；

- 20xx年，亚洲的上中产阶级的年度总开销达到了3万亿美元；

“数字化”的粉丝

换句话说，网上的平台或者社交媒体是最容易拉拢亚洲消费者的渠道。反过来，消费者的购物行为和习惯也受到社交平台的影响，这很大程度上归功于智能手机的普及（m-commerce），而且，亚洲也是手机支付最普及的地区。

手机商务（M-Commerce）和社交商务（S-Commerce）在东南亚的崛起

根据WARC的统计，东南亚地区30%的电商平台的销售都是来自于消费者的购物旅程（consumer journey），而这些旅程通过社交平台的传播，引流来了更多相似的消费者。

时尚、美妆、高端护肤品是社交商务中最火的商品类别。

喜欢定制化的购物体验

亚洲的消费者相对来说对于品牌的认知程度和优惠活动都相比其他地区的消费者来说要熟悉很多，使得百货零售商可以有针对性的提供顾客们的不同需求。

方便才是王道

相比欧美的消费者，亚洲消费者对于便利程度的追求度更高。比如在中国，线上购物的话，消费者就希望可以次日收到。

而这种情况不只是在中国，亚洲其他国家也是这样。20xx年7月，亚马逊在新加坡宣布开启Prime会员系统，并承诺会员两天送达的服务。亚马逊进军新加坡和其他东南亚国家的举动，正是迎合了当地消费者对于便利度的追求，也对同行施加了巨大的压力。

中西消费者购物习惯对比