空置房管理规程（共7篇）
空置房管理规程 篇1
空置房管理标准作业规程
一、目的
规范空置房的管理工作，确保空置房管理的质量。
二、适用范围
适用于物业管理处已接管的空置房管理。
三、职责
1、服务中心主管负责空置房管理的组织、监督工作。
2、管理员负责依据本规程实施空置房的日常管理工作。
四、程序要点
1、空置房的登记建档：（1）经管理处接管的空置房由服务中心主管安排管理员进行登记造册。（2）管理员将空置房登记在《空置房登记表》内。（3）管理员制作《空置房动态表》，每月25日前报服务中心主管备案。
2、空置房维护计划的制定（1）服务中心主管应于每年12月31日前根据空置房的状况制定空置房维护管理计划，内容应包括： a、维护管理的项目； b、维护管理的频率； c、维护管理的措施； d、维护费用预算。（2）空置房维护计划报管理处经理审核后，汇入管理处工作计划中报公司总经理审批。（3）经总经理审批通过后的维护计划由服务中心负责具体组织实施。
3、空置房的维护（1）空置房由服务中心管理员进行日常管理。（2）管理员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热。必要时应进行烘干处理，防止墙面、天花发霉、木制品生虫及变形。对房内五金配件需定期加油保养。（3）对于精装修的房屋在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。（4）参照有关电器使用说明书，定期将电器打开试运行，以保持电器良好的工作状态，还应注意及时关闭电源。（5）管理员每月定期通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修的房屋保洁部应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理。（6）管理员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房内有异常情况应及时向服务中心主管汇报。
4、管理员每次巡楼后应将空置房的维护管理状况记录在工作记录中，每半年汇总一次上交管理处保存，保存期直至空置房售出后一年。
5、本规程执行情况作为服务中心主管、管理员绩效考评的依据之一。
五、记录
1、《空置房登记表.》
2、《空置房动态表》
六、相关支持文件
1、《自有物业出租标准作业规程》
2、《楼宇巡查标准作业规程》
楼宇巡查管理标准作业规程
一、目的
规范楼宇巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。
二、适用范围
适用于服务中心的楼宇巡查工作。
三、职责
1、服务中心主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。
2、服务中心管理员负责依照本规程实施楼宇巡查工作。
四、程序要点
1、服务中心主管应于每月月底制定下月的巡查楼宇工作方案，内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。
2、楼宇巡查的内容（1）治安隐患的巡查。（2）公共设施设备安全完好状况的巡查。（3）清洁卫生状况的巡查。（4）园林绿化维护状部的巡查。（5）装修违章的巡查。（6）消防违章的巡查。（7）利用巡查机会与住户沟通。
3、楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。（1）“看”：通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。（2）“听”：从设施设备运行进的声音判断是否有故障。（3）“摸”：通过用手触措感觉设施设备的使用状况。（4）“调查了解”：向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况和了解住户对我们的服务有什么意见和建议。
4、房屋本体巡查的工作要领
（1）检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水电表情况。当
水表在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门品贴上相关告示；当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡查登记表》中予以记录并及时报告服务中心主管。（2）巡查楼梯间：
a、走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态； b、检查梯间墙身、天花批荡是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损； c、检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；
防火门是否关闭；消防安全疏散是否完好 ；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好； d、检查卫生状况是否良好。（3）巡查逃生天台：
a、检查逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）；
b、检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好； c、检查有无违章占用逃生天台现象； d、检查雨水管是否通畅； e、检查卫生状况是否良好。
（4）巡查电梯：
a、检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动；
b、检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好； c、检查照明灯及安全监控设施是否完好； d、检查卫生状况是否良好。（5）巡查大堂、门厅、走廊：
a、检查各类安全标识是否完好；
b、检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好； c、检查卫生状况是否良好。
（6）巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。
5、公共设施设备巡查的工作要领
（1）巡查水、电、气、通讯设施：
a、检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象； b、检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好； c、检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。
（2）巡查公共文体设施：
a、检查雕塑小品是否完好，是否有安全隐患； b、检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患；
c、检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。
（3）巡查道路、广场、公共集散地：
a、检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象； b、检查标识、路牌、警示牌是否完好；
c、检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全； d、检查卫生状况是否完好。
（4）巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场：
a、检查防盗设施是否完好；
b、检查停放的车辆是否有损伤现象； c、检查各类标识是否完好无损； d、检查卫生状况是否良好。
6、巡查周边环境：
（1）检查小区内及小区外周边是否有乱张贴、乱拉线等现象。
（2）检查是滞有损坏公共设施、违章制造噪章、污染环境、高空抛物现
象。
（3）检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。
（4）检查小区内及小区外周边卫生状况是否良好。
7、巡查违章装修：详见《装修管理标准作业规程》。
8、巡查空置房：详见《空置房管理标准作业规程》。
9、对巡查中发现问题的处理要领
（1）管理员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录在《巡查记录表》中，巡查回来后报告服务中心主管解决。（2）服务中心主管视情况按下列情况处理：
a、属公共设施设备破损丢失的，按《报修管理标准作业规程》处理； b、属管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前住处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决；特殊情况需经管理处经理同意后可适当延长；
c、属住户违章造成的问题，应按《住户违章处理标准作业规程》处理。（3）对巡查中发现的重大问题，服务中心主管应及时向管理处经理汇
报，由管理处经理处理。
（4）巡查中发现问题处理完毕后服务中心管理员应现场验证，处理的过
程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可。
10、《巡查记录表》、《巡查问题处理表》每月25日前汇总由服务中心归档保存，保存期两年。
11、本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。
五、记录
1、《巡查登记表》
2、《巡查问题处理表》
七、相关支持文件
1、《报修管理标准作业规程》
2、《装修管理标准作业规程》
3、《住户手册》
4、《住户投诉处理标准作业规程》
5、《空置房管理标准作业规程》
6、《住户违章处理标准作业规程》
空置房管理规程 篇2
为认真贯彻油田矿区增强增效意识、深化精细化管理的战略部署, 积极推动统筹优化矿区规划, 进一步做好民生工程, 加强油田矿区闲置房资源综合利用, 根据油田矿区闲置房资源的实际情况, 如何在具体实施过程中既要做到推进矿区布局优化、企业增效, 又要尊重客观事实, 因地制宜、分步实施, 推进油田矿区闲置房发展、促进民生建设, 如何坚持从大局和长远出发, 加强各方协调配合, 研究和利用好相关政策, 积极创新管理和利用方式, 盘活小区资源, 切实做好闲置房综合利用工作, 不断提高经济效益和社会效益, 已经成为广大职工住户普遍关注的问题。
一、目前油田矿区闲置房的基本情况
(一) 油田矿区闲置房的产生原因
1、建成年代时间长、建筑面积小、户型差的住房逐渐被淘汰
随着油田矿区职工住房建设速度的加快, 职工住房从福利型、行政型分房向住房货币化分配、市场化运作转化, 职工的住房选择面更广, 部分年代久远、地处偏僻、户型小、结构差的住房没有销售市场, 按折旧价格, 由油田矿区与住户签署住房回购协议, 从而形成了闲置房。
2、根据有关政策, 结合油田实际, 为适应油田矿区布局调
整, 对不具备改造条件的外围零散小区逐步实施整体回撤, 形成了闲置房。
(二) 油田矿区闲置房的主要特点
1、地处偏僻, 中心区域闲置房相对较少。
2、建成年代较长, 房屋结构差、建筑面积小。
3、由于闲置时间长, 年久失修, 大部分闲置住房都有不同程度的损坏。
鉴于以上种种原因, 使闲置房存在着各种各样的隐患, 社区服务单位需要组织人员, 定期进行必要的维护, 从而在一定程度上造成了人力、物力和财力的浪费。
二、目前油田矿区闲置房再利用面临的主要问题
为了盘活闲置房资源, 油田矿区有关部门与社区积极创新、多方沟通协调, 开展了大量工作, 采取多种方式, 将部分闲置房屋重新利用。但是, 目前充分利用这部分闲置房还面临着许多问题:
(一) 部分闲置房被长期占用
油田矿区有些单位有历史遗留的特殊户、地方户, 长期占用住房, 出于民生和稳定问题方面的考虑, 这部分房屋短时间内不能强制收回。
(二) 部分闲置房利用难度较大
部分闲置房受周围环境和地理因素影响, 难以出租或出售。如有些小区远离中心城区, 周围被大小几个化工厂包围, 居民较少, 没有出租和出售的市场。
(三) 部分具有经济效益的闲置房配套设施已损坏
部分闲置房仍然具有经济效益, 可以继续利用, 根据目前油田矿区水、电、气、物业、采暖收费标准和租赁前景, 每年也可以产生不少收益, 但是这部分房屋由于年久失修, 各项配套设施损坏都有不同程度的损坏, 每套住房修复需要的资金量也是比较大的。
三、对盘活油田矿区闲置房的几点建议
针对目前油田矿区闲置房, 结合油田矿区发展实际情况和地方政府城市规划, 如何充分利用好这些房源, 提出如下几点建议:
(一) 作为公租房使用。
由社区服务单位成立专门的房屋租赁机构, 将部分位置较好小区闲置房经相关部门安全检验后改建为公租房, 建立稳定的房屋租赁关系, 实行“官办中介”, 集中开展房屋租赁经营, 并对租赁房屋进行日常维护, “官办中介”提供的服务更可靠, 而且不会有违规的乱象, 承租人可以完全放心。“官办中介”还可以稳定房屋租金, 鼓励和盘活闲置房源进入房屋租赁市场, 同时公租房的入市对平抑房租也将起到较大作用。
(二) 出售。
随着全国各地市房地产价格的逐步上升, 现在油田矿区中心区域的住房价格也在节节高升, 按照较低的价格出售中心区域的闲置住房, 可以解决油田矿区中等偏下收入住房困难家庭、无房职工、油田新就业职工的住房问题。
另外, 油田矿区中心区域的闲置房也可以作为吸引专业人才的条件, 对于有着购房压力的专业人才来说还是具有吸引力的。
(三) 作为职工周转房使用。
油田矿区中心区域房源相对紧张, 小户型住房偏多, 根据集团公司有关政策, 结合油田实际情况, 中心城区老旧小区逐步开始改造, 闲置房可以作为这部分住户的周转房使用。
另外, 油田部分职工的父母居住在农村, 随着年龄的增长, 照顾老人也成了职工的后顾之忧, 为了稳定职工队伍, 可考虑将闲置的房作为这部分职工老人的周转房使用, 使职工能够就近照顾老人的生活, 更加放心的努力工作。
(四) 对符合城市发展规划、地理位置相对较好、具有开发前景的小区整体改造或重建, 发挥其应有的价值。
(五) 对于已经确实没有使用价值的小区, 利用地方棚户
区改造有关拆迁、异地重建的政策, 与地方政府部门协商进行土地置换;实在难以实施置换的, 转让给地方政府, 换取政策支持, 以盘活土地资源, 消除综治隐患。
四、盘活油田矿区闲置房的配套措施
(一) 给予各社区服务单位利用闲置房的相关配套支持政策。
如出台外围小区居民回撤、集中居住相关规定, 将分散居住住户集中, 以便消除社区综治隐患、降低运行成本, 为充分利用外围小区闲置住房、实施相关规划打下良好基础。
(二) 建立油田矿区闲置房数据信息系统, 统一发布招租
信息, 信息随时更新, 房源随时公示, 通过电视、报纸、网络等媒体在矿区内发布有关闲置房信息, 满足职工的住房需求。
(三) 制定闲置房出售出租相关政策, , 明确销售出租对象、价格、程序等, 确保租售工作有序进行。
盘活油田矿区闲置房, 是认真贯彻油田矿区增强增效意识、深化精细化管理的战略部署, 积极推动统筹优化矿区规划, 是一项真正的民生工程, 也可以满足不同消费水平的油田职工的住房客观要求, 推动住房消费。我们应精心准备, 稳妥操作, 使油田矿区闲置房发挥其应有的作用。
参考文献
空置房管理方案 篇3
一、目的：为规范管理空置房，维护其正常功能，避免因管理不当造成不必要的损失。
二、范围：适用于化州绿景物业管理有限公司所辖小区的空置房管理。
三、定义：指发展商未售出的房屋，或已售出但业主未办理房屋交付手续的房屋。
四、过程及要求：
1、服务处须制定空置房清单，每月核对一次。
2、各类空置房钥匙及由前台负责管理，空置房清单由客服主管负责制作、更新。
3、安全员巡查要求详见安全管理类文件。
4、空置房检查内容：
a.所有门、窗户关闭是否完好，门锁是否完好无损，室内有无其他人员进入迹象;b.地面无积尘、纸屑，室内无建筑垃圾;c.天花、墙面有无渗水或室内墙体有无严重裂痕;d.厨房、洗手间无积水，室内水阀、电闸、燃气阀是否关闭;e.有无异味、杂物、明显积尘、设备设施损坏现象；
5、空置房检查要求：所有空置房检查完毕后或其他人员使用空置房钥匙开门后，都必须将该空置房房门反锁，最大程度减少被撬或其他安全问题。检查发现问题需及时填写《空置房检查表》。
6、空置房检查问题的处理：房屋外墙渗水、室内墙体裂痕、门锁窗户损坏、房内建筑垃圾等系列问题，由巡视人员做好记录，及时上报物业服务处，由维修人员与发展商协调处理。
7、借用空置房钥匙需经部门负责人同意，非本部门人员不得借用空置房钥匙，钥匙借用不得过夜。
8、前台负责管理小区内空置房的钥匙，包括入户门、信箱钥匙、IC卡等。
9、钥匙按楼栋房号分类放置，由前台负责钥匙的管理。
10、前台每月5号前对空置房的钥匙进行核查，将检查情况及时上报服务处负责人。
11、员工因工作需要领取钥匙，须向前台办理借用手续，并在《钥匙借用登记表》上做好记录，借用人应在《钥匙借用登记表》签名确认，钥匙归还后应注销登记。
12、员工借用钥匙必须及时归还前台，如发生丢失，须向上级领导以书面形式报告丢失原因，并追究相应责任。
13、若遇强暴风、暴雨或火灾等灾害后，应对物业所有空置单元进行检查，发现损坏及时报修处理。
五、营销看房管理要求：
1、营销部根据其工作需要可于服务处借取空置房钥匙陪同客户看房，看房完毕后需及时关闭门窗并将钥匙返还服务处。
2、钥匙返还服务处后，前台人员须安排巡查人员再次确认门窗是否已处于关闭状态，如发现因营销部人员看房后门窗未及时关闭，由巡查人员现场拍照并将情况汇报营销部经理，由营销部经理作出处理。
空置房物业费应怎样交 篇4
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
解读：有的业主以未享受物业服务（比如房子空置）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。
首先物业费的收缴涉及物业交付前（开发商空置房物业费）与交付后两个时段的物业费以及业主办理入住后空置房的物业费等。
其次确定物业管理服务费用支付的义务人的关键，是看何人是物业管理服务合同的当事人，1.在物业已经出卖并交付给业主的，业主是交纳服务费的义务人。物业交付后，由买受人开始承担，业主的物业费从交付之日起开始计算，入住后，全额收取。业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费，或按省市县有关部门对空置房减免的规定收取物业费。
我国物业管理条例第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第二十一条又规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 依据以上法规，由开发建设单位承担的物业服务费用，其计费时间是以与物业服务企业的签订的合同规定的计费时间为准。
常熟空置房物业费的政策
好多业主一直咨询业主空置房是否可以打折，可以打折的话额度是多少？
1、首先得明确两个概念：
一是明确的是只有普通住宅空置房才可按规定享受优惠政策，对于非普通住宅和非住宅则通过合同约定的方式交纳标准。非普通住宅指各类别墅、高级公寓（一般指144平方米以上）、装修商品房、容积率等于或低于1.0的住宅，普通住宅就是除非普通住宅概念之外的住宅。
二是业主空置房指的是业主办理入住手续后未入住或未使用，不包括已装修房屋。一旦业主开始装修或使用则不属于空置的范围。
2、普通住宅空置房交纳规定及标准：
（1）一般为前24个月强制打7折，但应事先书面告知物业企业。（2）空置时间超过24个月，按不低于90%交纳公共服务费，有合同约定的按约定执行。（3）业主大会成立后由业主大会决定。（4）空置房的代收代交费（指公共水电能耗费）不打折，按100%交纳。
3、业主注意的事项：
在2014年7月1日以后新签订合同的按新的收费办法执行，在7月1日以前已经签订合同或协议的按原有办法执行。
实名制管理操作、管理规程 篇5
操作、管理规程
一、系统相关解释说明：
1、系统所称建设工程是指依法取得建设工程施工许可证的房屋建筑、市政基础设施建设项目。对依法不需要取得施工许可的建设工程，可参照本说明实施。
2、施工现场人员实名制管理是指对在建设工程项目现场人员，按其真实身份进行工作状态和流动状态管理的制度，具体包括人员实名登记、实名进出场管理等。
3、项目现场人员包含各施工承包企业从事劳务作业及项目管理人员、监理单位现场管理人员。
4、进场是指项目人员首次进入项目现场，或离场后重新进入项目现场的行为。
5、离场是指人员在项目现场完成阶段性工作或作业任务后离开项目现场的行为。
6、紧急离场是指项目现场因紧急情况或项目管理需要对项目现场进行清场而组织的人员集体离场行为。
7、作业人员备案状态分为“已备案”、“未备案”和“备案信息不对称”三种。其中“备案信息不对称”是指该作业人员登记的人员备案信息中的所属企业与当前所在的企业信息不一致；
8、系统支持的身份证阅读器为经浙江省公安厅认证并进入政府采购目录的浙江威特ZWIC-100B型、山东神思628-100型或深圳华视CVR-100型，各施工企业应通过浙江省公安厅公布的以下供应商自行选择购买：
浙江威特ZWIC-100B型身份阅读器供应商 联系人：胡阳 胡月婷 电话：*** *** 24小时服务热线：0576-87337977 地址：杭州市西溪路525号浙大科技园A楼西112室 山东神思628-100型身份阅读器供应商 联系人：吴建伟
电话： *** *** 地址：杭州市西湖区文三路398号东方通信大厦1303室 深圳华视CVR-100型身份阅读器供应商 联系人：楼平胜
电话：*** *** 地址：杭州市西湖区万塘路30号3幢一楼杭州爱信诺航天信息有限公司
阅读器购买后，须由设备供应商通过实名制系统进行注册认证后，方可正常使用。
二、系统主要流程图：
创建项目子账号总包企业分包企业确认分包企业子账号实名制报备申请项目子账号实名制报备确认总包企业自有技术工人劳务企业作业人员区县市/建管站作业人员备案现场进场身份证刷卡现场人员否人员是否备案是刷卡信息入库现场离场身份证刷卡现场人员项目注销项目子账号
三、系统操作
（一）各施工企业应在用工前，办理作业人员备案手续。施工企业和监理企业应按杭州市建设信用网的要求，登记录入施工企业和监理企业（含外地进杭企业）管理人员相关信息。
市建管站，各区（开发区管委会）（以下简称：各住建局）应在2个工作日内完成作业人员信息审核入库工作。
（二）施工总承包企业（以下简称：总包企业）应在项目开工前10个工作日内，在实名制管理系统中报备登记项目相关信息。信息填报完成后，提交工程项目监督所属市建管站或各住建局报备登记。信息发生变化时，应在3个工作日内进行变更登记。
报备登记内容包括：
1、项目的基本信息：总包企业派驻项目现场的项目经理、现场负责人、实名制管理员、班组长或带班人员的基本信息及联系方式，身份证阅读器品牌型号及连接情况等信息。依法分标段实施施工项目总承包，按标段分别登记信息。
2、各分包企业项目部（含专业承包、劳务分包单位，下同）的基本信息：派驻现场的负责人、实名制管理员、班组长或带班人员的基本信息和联系方式；
3、监理企业项目部的基本信息：项目总监、分管实名制管理的现场监理员基本信息和联系方式。依法分标段实施工程监理的监理单位，按标段分别登记信息。
（三）总包企业项目部对按施工进度或施工节点进入施工现场的分包企业，应在首次进入施工现场的前3个工作日内在新实名制系统中进行信息登记，报备登记内容与前款说明一致。
（四）总包企业项目部统一负责对进场和离场人员，组织实施二代居民身份证刷卡阅读信息方式进行验证和登记, 确认用工主体，落实管理责任，并做好实名制管理信息的上传、信息比对、数据统计分析等工作。
（五）对因紧急离场需要、无故离场或无法通过身份证刷卡验证离场的人员，总包、分包企业应编制离场人员清单，经项目监理企业签字盖章确认后，由总包企业项目部在实名制系统中对其进行手动离场操作，并上传离场人员清单扫描件。
（六）项目通过竣工验收并取得《单位工程竣工验收记录表》后10个工作日内，总包企业项目部应在实名制系统中完成项目实名制管理竣工注销操作。
（七）系统服务。实名制管理系统中，将自动开通短信告知服务，发生下列行为相关人员将收到短信告知书：
1、各企业所属履行总包职责的项目工程未按实名制管理要求，完成项目实名制管理报备的。
2、对建设工程现场实名制管理系统两周处于静默状态。
四、管理规程：
（一）总包企业应对工程项目现场实行封闭管理，在项目部设立有醒目标志的实名制管理工作场地，配备实名制管理系统认可的身份证阅读器、电脑、网络等相关软硬件设备。建立健全施工现场人员实名制管理相关制度，配备专(兼)职实名制管理人员，组织实施对工程项目现场人员开展实名制管理工作，并按管理要求对各分包企业实名制管理工作进行日常的检查和督促。
对不执行实名制管理的分包企业、监理企业和相关人员，总包企业项目部有权拒绝其进入工程项目现场，并对不执行或未做好实名制管理的分包企业及监理企业及时予以督促整改，对拒不整改的，应在3个工作日内抄告工程监督所属建设行政主管部门。
总包企业项目部应组织完成对工程项目现场本项目部、各分包企业项目部及监理企业项目部管理人员，每周不少于一次的进场二代身份证阅读校验操作。
（二）工程项目现场各分包企业项目部应设立实名制管理工作场地，配备电脑、网络等相关软硬件设备，建立施工现场人员实名制管理相关制度，并配备专(兼)职实名制管理人员，配合总包企业项目部组织完成本项目部所有现场人员实名制管理及二代身份证阅读校验操作工作，自觉接受总包企业项目部的监督管理。
（三）监理企业项目部应配备专(兼)职实名制管理人员，配合总包企业项目部组织完成本项目部人员实名制管理及二代身份证阅读校验操作工作，自觉接受总包企业项目部的监督管理。同时应每月不少于一次对各用工主体现场人员实名制管理情况的检查，督促施工现场各用工主体做好人员实名制管理工作，按系统要求记录检查情况。对施工企业未按规定实行施工现场人员实名制管理的，监理企业应及时予以督促整改；拒不整改的，在3个工作日内上报工程监督所属住建局或市建管站。
（四）信用管理
市建管站及各住建局按实名制管理的职责分工，对发生不执行实名制管理、管理不到位等行为的企业和人员，应依据《杭州建设市场主体信用记录记分标准（2015版）》予以信用扣分。对拒不执行实名制管理或拒不整改的企业和建设工程，应予以通报批评。
空置房缴纳物业费理所当然 篇6
点评：于先生和尚先生等空置房业主都很委屈：“我没入住，凭啥让我交物业费呢?”但是，他们都忘了，他们是业主。物业公司收取管理费，一般是从房屋交付之日起开始计算。而房屋交付，一般是指开发商将房屋钥匙交给购房者，另有约定的除外。从法律的规定看，交纳物业管理费是业主在物业管理活动中应履行的主要义务之一，该项义务的履行以交房为起始点，只要开发商向业主交付了房屋钥匙，即履行了交房义务，业主即应开始交纳物业管理费。《物业管理条例》第六条规定，“房屋的所有权人为业主”。这就意味着，房屋空置与否并不影响业主的权利和义务。所以，于先生和尚先生以没有入住、房屋是空置为由拒交物业费的做法值得商榷。
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。具体而言，小区在执行物业管理的时候针对的都是公共地方和设施，不可能把没有入住或没有缴纳物业费的业主忽略过去。像保安、清洁、绿化、公共部位和公共设施的维修等，是为整个楼宇、整个小区服务的。如打扫楼梯的卫生，能说哪户没入住就不打扫门口的楼梯?再比如，几个业主或十几个业主没有入住，小区的花草就不养护了?小区的卫生就可以不打扫了吗?如果业主可拿没有入住而拒交物业费，那么物业公司是否也可拿业主没有完全入住而疏于管理呢?事实上，即使业主没有入住，物业公司的服务也使业主的房产保值和增值了。所以，不管业主是否居住，原则上都应支付物业管理费。
买卖合同管理规程 篇7
不觉间二十一世纪已经展露了7个年头，我国经济的开展依然迅猛而稳健。考虑到西部大开发的扎实推进以及我国根底设施的现状，可以发现固定资产投资的强劲势头不会减弱。特别是对国外工程承包质量和数量的日益提高，更为我国施工企业带来了崭新的开展方向。
施工离不开机械，公路工程机械管理的开展随着国家建设的开展而不断进步和创新，随着市场经济的不断深入，招投标制度的不断完善以及公司制度的改革，施工或养护企业由原“生产型〞转化为“经营型〞，施工企业追求的目标由质量、进度转化为质量、进度、本钱的三维体系。工程机械管理也自然出现了经营的问题。大量待购工程机械如何发挥效益？如何保证工程机械交易买卖的可靠性、平安性？怎样推向市场又能满足自身需要等？为此很多单位都成立了工程机械买卖机构。
买卖业务方兴未艾，以前所未有的态势走在行业的前列。然而，订一份合法、周密、实用的工程机械买卖合同，谈何容易！诸如个人见识、经历毕竟有限，就难免一时的疏漏，造成无可挽回的损失！尤其是像买卖工程机械这样大的合同，我们更不能掉以轻心！如果因为拟订的工程机械买卖合同不全面，卖方将得不到应得的货款，买方将被骗走巨款，真可谓令人心痛！
随着买卖业务的开展，也有许多专家、学者编写了大量有关买卖合同的著作，但大多是有关房屋买卖合同，工程机械方面的却鲜有。即便如此，它们当中的有些要么说得太笼统，要么只是空洞说教，读起来感到枯燥乏味。这样，对于一个非法律专业的合同管理人员，就像是对牛弹琴，其结果可想而知了。
针对这一现状，我们全力以赴、精心设计了工程机械买卖合同管理流程。本设计流程独特的研究方式是：〔1〕形象的流程框图；〔2〕生动的案例分析；〔3〕通俗易懂的文字表述；〔4〕一步到位，步步到位。
它专业性强，主要面向施工单位的工程机械买卖业务。它切入点小，分析透彻。它着眼于实际操作，具有一看便懂、一学即会的特点。即便您是一个对合同法律制度一窍不通的人，只要按照我们提供的操作步骤，一步一步地做下去，相信您的目标一定能够实现。
但愿我们的这份精心设计，能给广阔读者在买卖合同的处理中多一些沉着，少一些盲目和不知所措，使您在经济活动中获得最优化的效益。
受本人视野及水平所限，稿中难免存在疏漏和缺乏，敬请各位读者批评指正。
1工程机械买卖合同管理
1.1合同管理概述
合同概念
合同，又称协议、契约，有广义、一般、狭义三个层次的概念。广义合同是当事人借以确立各自权利义务关系的法律文件，包括一般概念上的合同、行政合同、劳动合同以及国家合同等；一般概念上的合同多是确立当事人民事权利义务关系的协议，包括狭义的合同、婚姻合同、收养合同以及监护合同等；狭义的合同概念在商务合同中最为常见，它多被市场经济主体用来设立、变更、终止与其他主体之间的经济、商务关系，包括买卖合同、买卖合同、筑合同、技术合同等等。
合同要素
合同要素，即组成一份合同的根本局部，包括当事人、合同条款、生效要件、以及合同形式等。缺少任何一个要素，合同就是不完整的，进而使当事人无法到达订立合同的目的。
合同当事人，即参与签订并履行合同的各方，是合同权利的享有者及相应义务的承当者。包括股份制、国有、合伙、私营等性质的企业以及行政、事业等单位和自然人，其中企业最为重要。
合同条款具体描述了合同当事人之间的权利义务关系，是合同的核心局部，包括根本条款和任意条款两类。前者包括标的、数量、质量、价款、履行等条款，后者包括鉴于、担保、免责等条款。
生效要件是合同产生法律效力应当满足的条件，包括签字、盖章、批准、登记等。欠缺生效要件合同不产生法律效力，因而无法实现合同的目的。
合同形式是指合同内容的客观载体。书面形式是最主要的合同形式，包括合同书、信件、电报、邮件、数据电文等；其他形式是必要的补充。
合同得分类
合同主要有四种分类标准与方法，分别是：依据法律是否明确规定了合同的名称，分为有名合同和无名合同；依据合同当事人一方是否可以从合同中获取利益，分为有偿合同与无偿合同；依据法律是否对形式进行了强制性要求，分为要式合同与一般合同；依据合同之间是否存在主从关系，分为主合同与从合同。商务活动中，常见的合同为有名合同、有偿合同、要式合同。
合同术语
合同术语是在合同订立、履行、管理过程中运用的具有专门含义的名词。在合同的订立、生效、履行、变更、终止的各个阶段，都涉及到一些专门术语。
合同订立阶段涉及的术语主要有要约邀请、要约、承诺、缔约过失等。
合同的生效，主要涉及重大误解、显失公平、乘人之危以及表见代理等术语。
合同履行过程中的主要术语分别是：同时履行抗辩权、不安抗辩权、代位权、撤销权等。
广义概念
一般概念
合同概念
狭义概念
合同要素
当事人
合同条款
生效要件
合同形式
合同成立
合同生效
违约责任
合同履行
合同术语
1.2工程机械买卖合同的管理
工程机械买卖合同的概念及种类
买卖合同，又称为购销合同，是指一方交付标的物并转移标的物的所有权于另一方，另一方接受标的物并支付价款的合同。工程机械买卖合同是买方和卖方为买卖一定的设备资产而明确双方权利义务关系的协议。
工程机械买卖合同的种类
(一)按照买卖方式的不同分类
（1）
一般买卖合同。即按照通常方式进行的，法律无特别规定的买卖合同。
（2）
特种买卖合同。即按照特殊方式进行的，法律有特别规定的买卖合同。
(二)按照债务履行时间的不同分类
（1）
即时买卖合同。即时买卖是指在合同订立的同时，当事人双方同时履行债务，货款两清。
（2）
非即时买卖合同。非即时买卖是指合同一方或者双方在合同成立后履行交货或者付款义务的买卖。
(三)按照买卖是否一次完结分类
（1）
一时买卖合同。一时买卖是指当事人仅进行一次交易即结束双方之间的买卖关系的买卖方式。
（2）
连续交易买卖合同。连续交易的买卖是指在一定期限内出卖人定期或者不定期地供给买受人某种物品，买受人按照一定标准给付价款的买卖方式。
〔四〕按照标的物的不同分类
〔1〕特定物买卖合同。特定物是指具有特殊的属性，不能以其他物代替的物。
〔2〕种类物买卖合同。种类物是指具有共同的属性，可以以同种物代替的物。
2工程机械买卖合同机构及人员设置
2.1机构及人员设置表
在现代经济社会中，作为一个大型施工企业，买卖合同涉及标的额较大，关系到公司的诸多利益。因此，无论作为卖方还是买方方企业，一般设置专门管理合同的机构及人员，以引起足够的重视。合同管理机构与人员设置的三大原那么，包括首要原那么----对应流程原那么、核心原那么----权责明确原那么及重要补充原那么----节约本钱原那么。
通常企业管理合同的机构有：业务部门、法律部门、主管机构、印章、档案管理部门这四个部门组成。在您的设置管理过程中，不妨参照下面的职位和要求。
机构名称
人员设置
业务部门
1、业务人员2、兼职合同管理员
3、部门负责人。
法律部门
1、专职合同管理员2、部门负责人
主管机构
1、副总经理2、总经理3、董事长
4、董事会/股东会。
印章、档案管理部门
1、印章管理员2、档案管理员
3、部门负责人。
2.2机构及人员的素质要求
业务部门
人员职务
素质要求
人员职责
业务人员
对拟订工程机械买卖合同的业务工作背景、程序、具体内容清楚明确，了解拟签约对象的资信及履约能力，能将内外情况进行充分、有效的沟通。
负责谈判，落实具体工程机械买卖业务内容，负责具体履行，监督对方履约，发现问题及时报告，介入合同纠纷处理。
兼职买卖合同管理员
对拟订工程机械买卖合同的业务工作有充分的了解，具有一定的法律尤其是合同法知识，文字水平高，严谨仔细，能充分领悟具体业务人员的意图。
负责本部门工程机械买卖合同起草，与法律部门人员沟通，与具体业务人员配合，参与谈判，监督履行，处理纠纷。
部门负责人
对拟订工程机械买卖合同的业务有宏观上的把握，具有领导下属员工的能力，能够与企业其他部门进行充分的沟通与协调。
领导以上两类人员，管理好本部门的工程机械买卖合同，就合同的签订、履行、纠纷处理中出现的问题与其他部门及人员沟通协调。
法律部门
人员职务
知识要求
工作方式
工作作风
专职买卖合同管理员
具有扎实的法律专业根底，精通买卖合同法、公司法，理论联系实际，注意学习经济管理/企业管理知识，深入了解、熟悉施工企业的经营程序与环节。
注意与业务部门人员进行有效沟通，认真倾听他们的想法和意图，想方法从法律上将这些想法/意图完善。有充分的耐心将业务在法律上的判断解释清楚，让业务人员真正感受到确实是在为他们考虑。
虚心请教业务人员，熟悉业务背景与流程，不以偏概全、草率判断。细心思考可能的风险，寻求最正确躲避方式，耐心解释法律结论，说服业务人员充分考虑法律判断。
法律部门负责人
充分表达工程机械买卖合同管理效劳于施工公司业务、效劳于施工公司其他部门的指导思想，真正融入到施工公司的效劳管理队伍中。充分认识到施工企业效率的重要性，在保证标准的前提下，最大可能地提高工作效率。
熟悉并能熟练运用与施工企业有关的法律法规，对企业管理等经济学知识有充分的了解和掌握，能够正确定位法律部门在施工企业管理活动中的地位与角色，注重实现法律知识与施工公司业务知识的融会贯穿。
勇于承当责任，不能因为业务存在法律风险、法律人员将来可能承当责任而一概回绝。不能武断、草率，持之以恒，脚踏实地，精益求精，做好每一件事。
法律部门人员的职责
人员职务
人员职责
专职买卖合同管理员
1、随时与业务部门兼职工程机械买卖合同管理员沟通，审查签约主体资格，标准、调整工程机械买卖合同草稿，必要时增删有关合同条款。
2、监控工程机械买卖合同履行，依法解释合同履行中的问题，与施工企业业务部门一起处理工程机械买卖合同纠纷。
3、起草难度较大的工程机械买卖合同，必要时〔尤其当对方提供文本时〕参与重大工程机械买卖合同的谈判，起草并审查此类合同条款。
法律部门负责人
1、与业务部门领导和专职工程机械买卖管理员就合同条款进行沟通，使之符合业务和法律上的双重标准。
2、掌握工程机械买卖合同履行进度，对履行中的问题及时与业务部门负责人和专职管理员协商，制定应对方案并监督执行。
3、对于重大、复杂的工程机械买卖合同，与业务部门一起参与谈判，草拟条款；必要时出具法律意见书。
业务主管机构
人员职务
主管权限
素质要求
副总经理
标的额不大、对公司没有重大影响的一般业务工程机械买卖合同。
充分了解业务对公司的影响，并充分参考施工企业法律部门的意见。
总经理
按照施工企业的规章制度需要审批的重要工程机械买卖合同。
充分考虑副总经理的意见，并注重法律部门的意见。
董事长
按照法律规定或者公司管理制度需要法定代表人审批的工程机械买卖合同。
充分考虑总经理的意见，并在认为必要时征求外部专业机构的意见。
董事会/股东〔大〕会
按照法律规定或者施工公司管理制度需要两会通过的极其重大的工程机械买卖合同。
严格按照法律规定的程序和要求讨论、表决。
人员职务
人员职责
副总经理
1、核查业务部门确认的工程机械买卖合同金额、支付方式与期限等核心条款；
2、以代理人的身份签字确认一般工程机械买卖合同；
3、重大以上工程机械买卖合同交总经理、董事长审核签字；
4、工程机械买卖合同履行出现异常情况时，指导业务、法律部门制定应对方案。
总经理
1、进一步审核重大以上工程机械买卖合同，以代理人的身份签字确认重大工程机械买卖合同；
2、特别重大工程机械买卖合同审核后交董事长进一步审核签字；
3、工程机械买卖合同履行出现异常情况时，指导副总经理、业务、法律部门制定应对方案。
董事长
1、最终审核特别重大工程机械买卖合同并签字确认，交印章管理部门盖章；
2、重大以上工程机械买卖合同履行出现异常情况时，指导总经理及有关部门制定应对方案。
董事会/股东会
对于有关资产重组、对外投资、关联交易等凡章程规定须经董事会/股东会议决的特别重大工程机械买卖合同，依照法律、行政法规和施工公司章程进行讨论、表决。
印章档案管理部门
人员职务
素质要求
人员职责
印章管理员
原那么性强，对施工公司忠诚。严格遵守施工公司的用印管理制度，熟悉工程机械买卖合同管理操作流程，与业务部门保持相对独立性，有一定法律根底
1、专门保存、管理、使用工程机械买卖合同专用章；
2、根据工程机械买卖合同审批权限的规定，确认合同经过了规定的审核签字程序前方可盖章。
档案管理员
熟悉包括工程机械买卖合同文本在内的档案管理，认真做好归档合同的统计工作，对施工公司忠诚，能够严守施工公司的商业秘密。
1、负责已经签订工程机械买卖合同的归类、整理、存档和相关的统计工作；
2、采取技术保密措施，执行保密制度，严守施工公司商业秘密。
部门负责人
能够有效控制下属人员的工作方式与成果，确保有关人员对施工公司的忠诚度，细致严谨，确保已签订工程机械买卖合同文本的平安。
1、严格审核工程机械买卖合同的审批手续，决定是否盖章；
2、根据副总经理的指示，及时将有关已签工程机械买卖合同提供给有关部门；
3、草保密制度，监督保密制度的执行。
3工程机械买卖合同订立合同
工程机械买卖合同的订立是指两个或两个以上的工程机械买卖合同当事人，依法就工程机械买卖合同内容经过协商一致，达成协议的法律行为。在你购置生活用品、参加工作、买卖物品时其实都是在订立合同。只有通过合同的订立，确定各个当事人的权利和义务，才能实现当事人订立合同的目的。工程机械买卖合同订立的意义在于：订立是合同得以履行的前提，直接涉及到工程机械买卖合同当事人的目的是否能到达。
3.1工程机械买卖合同资信考察
3.1.1
审核对方缔约资格
关于自然人缔约资格，分为完全民事行为能力人、限制民事行为能力人、无民事行为人三种情况。
关于企业的缔约资格，从法人企业、非法人企业、企业分支机构、企业下属部门四个方面来说。
关于其他主体缔约资格，涉及事业单位、行政单位、社会团体等方面。
商务活动中，最常见的是对企业缔约资格的审核。企业的缔约资格还包括一般资格与特殊资格，有些合同的订立，不但需要企业具备一般资格，还要企业具有特殊资格方为有效。
1、自然人：是指包含具有中国国籍的自然人，外国国籍的自然人，无国籍的自然人。
2、企业法人：是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承当民事义务的组织。
对方当事人
一、审核买卖当事人
（指自然人/法人代表）
审查其行为能力
无行为能力人
完全行为能力人
限制行为能力人
除不负义务、纯获利的合同，不能与之签合同
可以签合同
签合同应与该当事人年龄、智力、精神相适应，否那么，由法定监护人代理
是否有法律特殊要求或资格限制
Yes
No
审核是否符合法定资格
核实其他资信
二、审核买卖企业法人
对方企业属性
企业下属机构
企业分支机构
非企业法人
企业法人
是否对外开展业务
不合法，不能与之签约
No
是否有法人/非法人营业执照
不合法，不能与之签合同
No
Yes
企业名称是否与签合同当事人准备的一致
查证核实
No
Yes
注册资本是否与签合同标的额一致
查证核实
Yes
No
是否在营业范围之内
No
所签合同是无效的，不能与之签合同
Yes
是否按时通过年检
No
Yes
拟签合同是否符合法律要求或特殊许可要求
No
要求补办手续
审核特殊资格/资质证书，有无
Yes
No
Yes
准备缔约谈判
行政单位是否有权做出合同中约定的行为？
合同中约定的行为是否符合团体章程的规定？
各类学会、研究会、协会等。
社会团体
行政单位
各级政府行政机关、部门等。
合同中约定的行为是否在事业单位业务范围内？
各类学校、研究机构等。
事业单位
其他主体
核实对方资信情况，准备缔约谈判。
合同签订可能无效，不能签约。
是
否
缔约资格的考察仅仅解决的是缔约主体在法律上是否合格的问题，因此，它只是资信考察的一个方面。但是，法律上是否合格也是资信情况中最根底的。缔约资格不合法，合同签订了也是无效的，根本达不到缔约的目的；其他方面的资信不佳，合同签订后可以生效，只是对另一方而言将承当较大的风险。
对自然人缔约资格的认定，最直接、最有效的方式是查看身份证，以确定其年龄、住址等根本情况。
对企业缔约资格的认定最为常见，也最为复杂。只要具备缔约资格，企业就应当有工商部门颁发的对外营业执照；而且，正常营业的企业应当进行检验。
行政单位的缔约资格依据其行政权限判定；事业单位、社会团体一般也由主管机构颁发的资格证书，并载明其从事活动的范围，拟定合同应在这个范围内。
核实对方资信情况
对于具备缔约资格的对象，应进一步核实其资信情况，以确定其实际能否将签订的合同履行完好。像工程机械买卖标的额之巨大，更应慎之又慎。其操作规程从新老客户的履约情况开始，到核实对方提供的资信文件，再到建立档案区分不同资信等级的客户等。
核实买卖对象：有重大变化的老客户和无记录的新客户
自然人：身份证及个人收入情况
核实履约记录
企业：简介及营业执照、企业
出示资信证明文件
效益和等级证明如何
单位根本情况以及相关资信证明资料等。
企业简介、营业执照、效益情况、税务证明、银行信用等级证明等。
自然人本人或其代理人身份证明文件、收入等根本情况说明。
要求对方提供资质证明文件。
可以考虑与其签约。
否
是
了解对方客户的评价
核实渠道
调取工商等登记资料
其他渠道
根本情况
资本实力
建立租赁客户档案
商业信誉
其他重要信息
良好：可以与之签约
评定租赁客户等级
一般：要慎重考虑
较差：不能与之签约
评测本方履约能力
在工程机械买卖业务中，如果是买对方的工程机械，就要仔细分析自己的资金支付状况，买的机械是否适用，以防止造成盲目买卖。如果对外出出售工程机械，来盘活固定资产，就要搞清楚本方工程机械是否满足对方的需求，数量和性能上能否到达对方的目的。如果盲目签约，承诺不能兑现的话，就要承当缔约过失责任。
履约能力分为以下几个方面：资金支付能力、生产制造能力、市场开拓能力、运输储藏能力、技术开发能力等。
其策评流程如下：
本方履约能力是否能够到达你签合同约定要求？
研究开发能力、技术水平等。
运输工具、储藏仓库等。
市场开发、销售队伍及市场份额等。
原材料供给、生产人员及设备等。
企业现金流量、银行贷款额度等。
技术开发能力
运输储藏能力
市场开拓能力
生产制造能力
资金支付能力
本方履约能力
否
可以缔约，准备缔约谈判。
是
慎重考虑订立合同
3.2工程机械买卖合同缔约谈判
3.2.1
谈判准备
工程机械买卖合同的缔约谈判。
什么是谈判？按照最一般的认识，谈判是人们为了协调彼此之间的关系，满足各自的需要，通过协商而争取到达意见一致的行为和过程。双方通过有针对性地接触，实现缔约谈判的目的就是本着维护本方利益的原那么，通过互相讨价还价，互相妥协让步，最终到达双赢。那么，怎样判断是否到达双赢了呢？
有三个标准：
〔1〕谈判要达成一个明智的协议
〔2〕谈判的方式必须有效率
〔3〕谈判应该可以改良或至少不会伤害谈判各方的关系。
工程机械买卖合同的缔约谈判的形式不仅拘泥于坐在谈判桌前，对于重要性一般的工程机械买卖合同，形式有多种多样，例如：
交谈，互相发送电子邮件要约与承诺，信函要约与承诺，发送
等等。但是，对于大宗工程机械买卖的合同，事关施工企业的前途，就要首先成立专家谈判小组，专业法律参谋，并由主管领导亲自率领，认真地坐到谈判桌前。缔约谈判包括谈判准备、缔约谈判过程、确认谈判成果三局部组成。
约谈判团队一般应由业务、法律及公关等三类人员组成，各类人员必须具备一定的条件；确定谈判人员后，还应立即明确人员分工，以便他们尽早进入工作状态。
团队组成后，接下来的工作是要了解谈判对手的情况，包括其人员组成与分工、可能提出的谈判方案等，以做到“知己知彼〞。
在“知己知彼〞的情况下，应着手制定本方的谈判方案，一般而言，应制订几套方案备选，并认真分析各种备选方案的优势、劣势以及在何种情况下使用那个备选方案。
谈判准备工作的流程如下：
组建买卖合同谈判团队
人员种类是否齐备
否
是
配备齐全人员
是否具有谈判经验？
是否熟悉谈判的业务？
是否对公司忠诚？
考察组成人员条件
否
是
挑选符合条件人员
明确人员分工
分析备选方案
方案B
方案C
方案D
方案E
方案A
制订谈判方案
可能谈判方案
其他情况
人员组成/分工
首席谈判代表
业务主谈
谈判记录
法律主谈
了解买卖谈判对手
等待缔约谈判
买卖适用条件
买卖方案优势
买卖方案劣势
缔约谈判
缔约谈判是能否签订合约的关键一环。它关系到工程机械买卖合同的签订质量。缔约谈判是一门综合性的艺术。工程机械买卖合同双方当事人就工程机械买卖合同的条款如租金，支付方式，设备运费等进行实质性谈判。在缔约谈判时，应注意以下几点：
1、谈判要关注目的。
2、使用模糊词语，如在谈判中不可忘记在提出任何建议或做出任何让步时，务必在前面加上个“如果〞从句。
3、得不到回报，就不要轻言让步。
4、不要被难缠的对手吓倒，不要让对方的态度和行为影响了你要追求的结果，不要把对方的恶劣态度和行为当成双方之间的一个问题。那么，通过察言观色，了解对方的心理变化，以便及时做出对策上的调整。
本节涉及到的名词术语：
1.要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示，订立合同的预备行为。
2.要约：是希望和他人订立合同的意思表示。
3.要约撤回：是指要约人阻止要约发生效力的意思表示。
4.要约撤销：是要约人消灭要约效力的意思表示。
5.承诺：
是对要约的接受，是指受要约人接受要约中的全部条款，向要约人做出的同意按要约成立合同的意思表示。
缔约谈判流程如下：
本方根据具体情况发出要约邀请
是否为不可撤销要约
对方推出谈判备选方案
A
探询对方报价或交易条件
对方接受邀请，发出要约
1.确定了承诺期限
2.明示不可撤销的3.受要约人为履行作了准备。
Yes
要求对方重新发出新要约
要约是否已被撤销
No
Yes
要约是否已被撤回
No
Yes
本方推出谈判备选方案
A
本方针对收到要约发出新要约
No
要约是否已被撤销或撤回
本方推出谈判备选方案
B
重发要
约
Yes
No
对方针对新要约，提出反要约
对方推出谈判备选方案
B
要求对方重新发出新要约
承诺是否被撤回
一方同意另一方要约，发出承诺通知
本方推出谈判备选方案
……
本方针对反要约，提出新反要约
Yes
双方达成买卖协议
No
准备制作买卖谈判文书
确认谈判成果
达成的谈判成果都要认真记录，以便备忘查找。必要时，它可以作为合同的有效补充。谈判文书上详细记录此次谈判的双方领导、时间、地点、具体内容，并附有双方的签字。是对整个谈判的总结。
制作买卖谈判文书
缔约谈判记要
缔约谈判备忘录
缔约谈判意向书
根据买卖谈判文书内容起草正式合同
双方签字盖章
缔约谈判成果
缔约谈判当事人
缔约谈判地点
缔约谈判时间
确认内容
3.3工程机械买卖合同的草拟条款
工程机械买卖合同的草拟条款由施工企业的法律人员负责，根据谈判情况和谈判文书的精神起草的准工程机械买卖合同的合同条款，它是正式工程机械买卖合同条款的雏形。这就要求条款不违背双方的意愿和国家的强制性规定，不危害国家和社会利益，不损害对方当事人的利益。本节内容如下表：
鉴于条款
标的条款
价金条款
草拟条款
其他条款
履行条款
鉴于条款
鉴于条款对于买卖合同的订立、履行、解释、效力等可能产生一定影响，尤其对于企业双方恰当处理合同意义重大。
鉴于条款包括订约背景与订约原那么两大局部
订约背景包括订约目的、缔约谈判过程以及双方的订约意愿等。
订约原那么即双方在怎样的宏观根底上订立合同，主要有自愿原那么、平等原那么、老实信用原那么等。
鉴于此，双方本着自愿、平等互利、老实信用的原那么，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行。
订约原那么条款
鉴于条款
订约背景条款
订约的目：鉴于企业双方因生产经营需要，拟购置工程机械，并获知卖方具有生产该种机械设备的能力；而卖方亦获知了买方的上述购置意愿。
订约意愿：鉴于双方进一步确认：买方愿意购置卖方生产的机械设备，卖方愿意出售给买方设备，双方并愿意在上述?谈判备忘录?的根底上签订正式机械买卖合同，并严格履行，以到达双方的目的。
缔约谈判过程：鉴于企业双方具有缔约的初步意愿，并为此于某时间进行了缔约谈判，签署了?谈判备忘录?。确定了双方的交易条件。
工程机械分类
挖掘机、装载机、摊铺机及其他工程机械
标的条款
计量单位：台、套〔随机设备、附属机械〕
标的条款
工程机械数量
计量方法：行业规定或约定计算方法
数量：大小写
工程机械质量保证
其他：包装、附属设备、图纸资料、说明书
权利无瑕疵保证/完整性保证/包装保证/效能保证/质量检验/维修保证/保证责任期
币种选择：人民币/美元等
价金条款
合同金额：大小写/含税价/非含税价/暂估价/确定价
价金条款
支付条件：附条件合同
支付方式：现金/汇票/本票/支票/转帐/电子/信用卡等
履行条款
工程机械交付时间和期限：尽可能准确
履行条款
工程机械交付地点：尽可能详细
工程机械交付的方式：尽可能详细
工程机械交付责任人：一定要明确
工程机械交至买方前发生的一切风险由双方约定。
风险分担条款
风险分担条款
工程机械在卸载过程中发生的风险由双方约定。
工程机械在调试过程中出现故障造成毁损的风险由双方约定。
工程机械经验收/调试合格交付买方后发生的一切风险由双方约定。
根本原那么：尽量限制本方承当违约责任的条件和范围，详细约定对方违约责任。
违约责任条款
违约形式：拒绝履行/履行时间迟延/地点错误/方式不当/内容不完整等。
违约责任：继续履行/恢复原状/赔偿损失/支付违约金等。
概念：因不可预见/不能防止/不能克服/外部力量。
不可抗力条款
具体种类：自然灾害/政府行为/其他不能抗拒客观情况。
影响与后果：延迟履行/终止履行或撤销合同。
争议解决条款
协商：包括和解、调解。
争议解决条款
仲裁：可任选仲裁机构不公开审理，一裁终局，不得诉讼。
诉讼：可有限选择管辖，公开审理为原那么，两审终审。不能再选择仲裁。
注意：除争议事项外，双方应当继续履行合同。
合同成立：签字盖章〔双方意思表示一致时〕。
合同效力条款
合同生效：未附生效条件的合同在成立同时生效，附生效条件的合同在条件成就时生效。
合同期限：合同自何时生效至何时终止。附解除条件合同自解除条件成就时效力终止。
一般合同都要包含这九局部，有的合同还包含免责条款，附条件条款，附期限条款等，要根据具体问题具体分析。在工程机械买卖合同中，注意以下：
1.企业名称与?企业法人执照?的名称一致，个人姓名与身份证上一致。
2.地址与法人执照或个人身份证上的一致。
3.买卖期限包括具体的起点时间和终点时间。
4.尽量使用定金条款。
3.4工程机械买卖合同的审核批准
工程机械买卖合同的草拟条款只是由业务部门的合同管理员根据业务经验和谈判的意向拟就的，后边还要经过诸多的审批程序。由于工程机械买卖合同的重要性不同，审批程序也有所不同。在机构设置中，管理机构由业务部门、法律部门、主管机构、印章、档案管理部门这四个部门组成，各部门层层把关，各负其责，以确保万无一失。
考察合同属性
风险程度
复杂程度
重要程度
确定合同类别
一般流程
特殊流程
简易流程
重大合同
一般合同
简易合同
明确买卖合同重要性
考察合同属性
重大
合同流程
简易
合同流程
一般合同
重大合同
简易
合同
确定合同类别
重要
程度
风险程度
复杂程度
一般
合同流程
简易〔一般〕买卖合同审批单
合同编号
合同名称
对方名称
审批部门
负责人签字
时间
业务部门
法律部门
印章管理部门
简易买卖合同审批流程
对方法人
是否为本方关联单位
关联公司
母公司
分支机构
子公司
上级单位
上级单位
买卖物小或影响轻微
Yes
No
资信良好的老客户
一般或重大买卖合同
No
Yes
Yes
简易买卖合同
进入简单买卖合同流程并填写买卖合同审批单
简易买卖合同审批流程
将工程机械买卖合同资料送交印章管理部
门
审批工程机械买卖合同资料，并交法律
部门
审核工程机械买卖合同及资料，发回修改。
签字确认
审批并修改工程机械买卖合同资料
在工程机械买卖合同审批单上签字确认
填写工程机械简易买卖合同审批单
确认工程机械买卖合同为简易合同
起草工程机械买卖合同法律条款
法律部门合同管理员
法律部门负责人
法律部门合同管理员
业务部门合同管理员
业务部门负责人
业务部门合同管理员
业务部门负责人
业务部门合同管理员
审核工程机械买卖合同审批单
印章管理部门管理员
印章管理部门负责人
在工程机械买卖合同审批单上签字确认
盖章并送交业务部门并存档
印章管理部门管理员
一般买卖合同审批流程
对方企业
是否为本方关联单位
关联公司
分支机构
母公司
上级单位
子公司
上级单位
Yes
No
买卖物大或影响较大
资信良好的老客户，且影响较大
简易或重大买
卖合同
No
No
Yes
Yes
一般买卖合同
进入一般合同流程，并填写工程机械买卖合同审批单
一般买卖合同审批流程
起草工程机械买卖合同条款
业务部门兼职合同管理员
确认工程机械买卖合同为一般合同
业务部门负责人
填写工程机械一般买卖合同审批单
业务部门兼职合同管理员
在工程机械买卖合同审批单上签字确认
业务部门负责人
审批工程机械买卖合同资料，并交法律
业务部门兼职合同管理员
审批并修改工程机械买卖合同资料
法律部门专职合同管理员
审核工程机械买卖合同及资料，发回修改
法律部门负责人
将工程机械买卖合同资料送交业务主管
法律部门专职合同管理员
审核全部资料，并发回修改
单位业务主管领导
将工程机械买卖合同资料送交印章管理部
业务部门兼职合同管理员
审核工程机械买卖合同审批单，并签字
印章管理部门负责人
送交业务部门并存档，日后备查
印章管理部门印章管理员
重大买卖合同审批流程
对方企业
是否为本方关联单位
关联公司
分支机构
母公司
上级单位
子公司
上级单位
Yes
No
工程机械较大，老客户发生重大变化，无记录的新客户，商业信誉为一般的工程机械巨大关系复杂影响重大风险较大
简易或一般买
卖合同
No
No
Yes
Yes
重大机械买卖合同
进入重大合同流程，并填写工程机械买卖合同审批单
重大工程机械买卖合同审批单
合同编号
合同名称
对方单位名称
审批部门
负责人签字
批准时间
业务部门
法律部门
法律参谋机构
业务主管领导
单位负责人
印章管理部门
起草工程机械买卖合同法律条款
法律与业务部门合同管理员
确认工程机械买卖合同为重大合同
业务部门与法律部门负责人
填写重大工程机械买卖合同审批单
业务部门合同管理员
在买卖合同审批单上签字确认
业务部门负责人
在工程机械买卖合同审批单上签字确认
法律部门负责人
买卖合同资料送交法律参谋
法律部门合同管理员
审查合同，出具法律意见书
是否可行/重大风险的防范
外部法律参谋机构
在工程机械买卖合同审批单上签字确认
外部法律参谋机构
法律部门合同管理员
将法律部门/主管领导/业务
部门达成一致，并汇总意见
修改工程机械买卖合同，并送交业务主管
法律部门合同管理员
审核工程机械买卖合同并签字确认
单位业务主管领导
在工程机械买卖合同及审批单上签字确认
单位负责人
总经理/董事长
审核工程机械买卖合同审批单，并签字
将买卖合同资料送交业务部门并存档
将工程机械买卖合同资料送交印章管理部
合同印章管理部门合同管理员
合同印章管理部门合同管理员
合同印章管理部门合同管理员
在工程机械买卖合同的订立过程中，资信考察，缔约谈判，草拟条款，审核批准四个阶段。节节相扣，一脉相承，当双方的最终负责人签字、盖章之后，这份合同便成立生效。当事人各持一份合同。很自然的，双方根据合同的约定，履行各自的义务。
这就是买卖合同的履行了。
4工程机械买卖合同的履行
工程机械合同履行的概念
工程机械买卖合同的履行，是指买卖合同当事人双方依据工程机械买卖合同条款的规定，实现各自享有的权利，并承当各自负有的义务。工程机械买卖合同的履行，就其实质来说，是合同当事人在合同生效后，全面地、适当地完成合同义务的行为。
合同履行不仅是合同的法律效力的主要内容，而且是整个合同法的核心无论是合同的成立，还是合同的生效、担保、保全等，最终都是为了合同履行。当事人双方在履行合同时，必须全面地、善始善终地履行各自承当的义务，使相对人的权利得以实现，从而为各社会组织及自然人之间的生产经营及其他交易活动的顺利进行创造条件。在一定意义上讲，合同的履行不仅仅是当事人双方的义务，也是当事人对国家和社会共同承当的义务。因为当事人双方履行各自的义务，从宏观上看也就是直接地或间接地促进我国社会主义市场经济的开展，保障国民经济开展方案的实现。
履行根本原那么
对于施工企业来说，工程机械买卖合同的履行一章的规定对于企业防范它所签订的合同中的一些商业风险尤其重要。
本章内容如下表：
合同履行原那么与日程表
填制日程表
履行内容确实定
合同履行
履行的内容与顺序
履
行
顺
序
对方违约处理
债权受到侵害
发生不可抗力
债务履行困难
异常情况的处理
4.1工程机械买卖合同根本原那么和日程表
合同履行的根本原那么工程机械买卖合同履行原那么有：诚信原那么、实际履行原那么、亲自履行原那么、全面履行原那么、协作履行原那么、情势变更原那么。诚信是做人的准那么，“人无信不立〞，施工企业同样如此。在商业社会中，诚信尤为重要。而实际履行原那么、亲自履行原那么那么并不是必需的，因为无论是权力还是义务，都可以转让于第三人。全面履行原那么是为了满足对方当事人实现合同目的，这对合同当事人都是有利的。协作履行原那么表达了当事人一方高尚的道德标准。情势变更原那么只有当合同的履行过程中，发生了不可抗力的事故下采用的。它表达了合同约定灵活的一面，当今社会以人为本的思想
合同履行的日程表的制订不但可以提醒、催促本方严格按照合同的约定的时间和方式履行义务，预防本方违约，而其可以随时监控对方企业的履行情况，发现问题及时应对、解决，最大限度地维护本方企业的合同利益，所以具有重要作用。
合同履行根本原那么
是合同法的根本原那么。是指民事主体在从事民事活动中应老实、守信用。
老实信用原那么
具备特定能力的债务人，要求亲自履行合同的各项义务。
实际履行原那么
当事人实际履行合同各项义务，即使发生违约，也不能以违约金、赔偿金替代履行
合同履行的根本原那么
亲自履行原那么
按照履行标的、履行期限、履行地点、履行方式的要求履行来满足债权的方式
全面履行原那么
要求当事人不仅全面履行合同义务，还要为对方履行义务创造条件。
协作履行原那么
由于发生了当事人不可预见的客观情况，致使合同的根底丧失或动摇。
情势变更原那么
履行日程表
企业双方的业务员通过积极协商，结合企业实际情况，共同起草工程机械买卖合同的履行日程，以供参考。
工程机械买卖合同履行日程表
合同编号
合同名称
对方单位名称
日期
内容
标准要求
责任部门与人员
重要提示与说明：
4.2工程机械买卖合同履行内容与顺序
在合同订立中，我们设了工程机械买卖合同的履行条款。在履行过程中，往往情况是复杂多变的，所谓“方案不如变化快〞，如果出现了合同中事先没有明确的情况，可以通过补充或协商解决，都不成，只有按国家或地方性规定，保证合同履行的顺利进行。当事人履行又先、后、同时三种情形。先履行的行使不安抗辩权，后履行的行使先履行抗辩权，同时履行的行使同时履行抗辩权。
工程机械买卖合同内容
4.2.1工程机械合同内容
运输费用
交付地点
履行期限
价款价格
交付方式
否
按照合同的约定履行。
是
是否已明确
质量要求
是否可以协议补充？
是
否
按照补充协议约定履行。
优先使用国家标准、行业标准
再适用通常标准或特定标准
适用有利于实现合同目的的方式
一般适用订约时履行地的市场价格
运输费用
交付地点
可随时履行或随时要求履行
履行期限
给付货币的，在接受一方所在地
其他标的，在履行义务一方所在地
按国家标准、当地行业标准执行
价款价格
履行费用不明确，由义务方承当
按要求执行政府定价或指导价
交付方式
质量要求
按照确定的内容履行。
否
是
是否可按有关条款或交易习惯确定？
履行顺序
互负债务是否有履行顺序？
否
是
双方同时履行
本方后履行
本方先履行
是否可行使不安抗辩权，中止履行？
对方不履行，本方可拒绝履行。
对方履行不符合约定，本方可拒绝相应履行。
对方履行不符合约定，本方可合理拒绝。
对方未履行，本方有权拒绝履行。
对方丧失履行能力的其他情形
对方丧失商业信誉
对方转移财产抽逃资金逃避债务
对方经营状况严重恶化
通知对方中止履行
未提供担保，但恢复履行能力的，继续履行。
对方提供担保的，应当恢复履行。
未提供担保，未恢复履行能力的，解除合同。
4.3工程机械买卖合同异常情况的处理
当事人在合同履行中，一旦发生了异常，没有及时处理或处理不当，就会造本钱方利益上的损失。异常情况的处理包括以下情形：对方违约、对方违约并同时侵害人身财产权益、己方的债务履行面临困难、己方的债权可能受到侵害、发生不可抗力。如果发生了意想不到的情形，按照下面的原那么进行处理，它符合法律标准，维护了己方的正当利益。
涉及到的法律术语：
预期违约:是指在履行期届满之前，当事人的一方明确表示或者以自己的实际行为说明不履行合同的义务的行为。
对方违约处理原那么—追究对方违约责任
分类
条件
处理方式
备注
对
方
违
约
处
理
预期违约
〔1〕履行期间届满前发生
〔2〕明示不履
〔3〕以行为表示不履行
在履行期限届满前解除合同并要求对方承当违约责任
一般违约
交付局部工程机械或支付局部价款
限期交付或支付
对方按上述要求作补正：不能解除合同但可要求承当违约责任
对方未按上述要求进行补正：可解除合同并要求对方承当违约责任
工程机械质量瑕疵
限期修理/更换/退货减少价款
提前交付或者延期交付工程机械
拒绝受领或限期交付
根本或严重违约
〔1〕未履行任何合同义务
〔2〕履行不符合标准无法补救
〔3〕履行不符合标准不愿补救
解除合同并要求对方承当违约责任
违约责任认定
情况分类
处理方式
备注
合同中无违约金/定金条款
要求对方赔偿损失〔包括可得利益的损失
违约金和定金条款同时约定
应选择适用
合同中分别只有违约金或定金条款
适用违约金条款的原那么：
1:违约金低于损失的，可要求法院或仲裁机构予以增加；
2:违约金过分高于损失，对方可请求法院或仲裁机构予以减少。
适用定金条款的原那么：
1:对方给付定金的，本方可拒绝返还定金；
2:本方给付定金的，可要求对方双倍返还定金
对方违约并同时侵害人身财产权益的处理方式
分类
处理依据
备注
要求对方承当违约责任
依照合同法
要求对方承当侵权责任
依照民法通那么
己方的债务履行面临困难
债务履行面临困难
对方死亡后未确定继承人
对方无正当理由拒绝受领
对方下落不明
对方丧失民事能力未确定监护人
工程机械是否适宜提存？
是
否
拍卖工程机械，提存拍卖价款。
向提存部门提存标的物并尽可能通知对方。
对方五年内不领取工程机械丧失权利。
工程机械毁损灭失风险由对方承当。
提存工程机械的收益归对方所有。
提存费用由对方承当。
对方未履行债务拒绝其取工程机械。
4.3.4己方的债权可能受到侵害
情况分类
处理方法
备注
对方怠于行使到期债权
向法院提起代位诉讼以自己的名义代对方行使债权
关于上述“代位权诉讼〞和“撤销权诉讼〞：
1、权利的行使以本方债权数额为限
2、权利行使的必要费用〔包括律师费〕由对方承当
对方放弃到期债权或无偿转让财产
向法院起诉撤销对方行为
对方以明显不合理低价转让财产
向法院起诉撤销对方行为
发生不可抗力
事件分类
处理依据
备注
可适用不可抗力条款的按确定的条款履行
注意：
〔1〕发生后及时
通知对方；
〔2〕在合理期限
内提供证明；
〔3〕延迟履行后发生不免责
无不可抗力条款或者无法适用约定的不可抗力条款的合同义务局部不能履行的免除局部买卖合同义务
合同义务全部不能履行的免除全部买卖合同义务
工程机械买卖合同的履行由履行原那么与日程表、履行内容与履行顺序、异常情况处理三局部组成。重点在后面两局部。因为我们都希望合同能够顺利的履行义务直至到达目的。但是，意外发生有许多是不可预见的，如何处理这些不稳定因素，就成为必须解决的问题。上面的内容使我们做到有法可依。
5工程机械买卖合同的变更、转让、终止
工程机械买卖合同的履行并不是一帆风顺的。当发生了不可抗力时，合同的内容要变更；当不想拥有权利或义务时，可以转让于第三人；当一方当事人不履行或履行不符合约定时，受害当事人有权要求合同终止。
在这里，工程机械买卖合同的变更、转让表达了作为合同自由的共性，而工程机械买卖合同的变更那么表达了合同的根本原那么。
本章的内容如下
双方协商一致变更
合同的变更
一方请求有权机关变更
合同权利转让
合同变更转让终止
合同的转让
合同义务转让
合同权利义务一并转让
自然终止
因撤销而终止
合同的转让
因解除而终止
5.1工程机械买卖合同的变更
这里的工程机械买卖合同变更，主要指狭义上的变更。它是指工程机械买卖合同内容的某些变化，是在主体不变的条件下，在工程机械买卖合同没有履行或没有完全履行之前，由于一定的原因，由当事人对合同约定的权利义务进行局部调整。通常表现为对某些工程机械买卖合同条款的修改或补充。它包括合意变更和法定变更。变更内容有的还需要经批准才能生效。
变更合同事由
签约时对方胁迫或乘人之危
签约时对方欺诈
内容对本方显失公平
签约时本方重大误解
应当与对方协商变更合同
是否有法定事由
No
Yes
通过法院或者仲裁机构予以变更
合同是否需要批准或登记
No
有关部门批准或登记
Yes
继续履行
注意
1、买卖合同未变更局部不得停止履行
2、变更以后的局部开始生效履行
合同变更：是指合同内容的某些变化，是在主体不变的情况下，在合同没有履行或没有完全履行之前，由于一定的原因，由当事人对合同约定的权利进行局部调整。
5.2工程机械买卖合同的转让
工程机械买卖合同转让：合同主体的变更。是以新的债权人代替原合同的债权人；或新的债务人代替原合同的债务人；或新的当事人承受债权，又承受债务。
共有三种转让方式，即：1.称债权转让
2.称债务转移
3.称概括转让
债权转让，是债权人将合同的权利全部或局部转让给第三人。
债务转移，又称债务承当，是指债务人将合同的全部义务或者局部转移给第三人。
概括转让又称概括承受，是指合同一方当事人将自己在合同中的权利义务一并转让。
权利的转让
工程机械买卖合同不得转让的权利
法律禁止转让的合同权利
合同约定禁止转让的权利
具有人身属性以及有特定资格的合同权利
是否是以上不得转让的权利
是
权利不得转让
否
合同是否需登记或批准
否
是
债权人、债务人、受让人三方共同签订转让合同
继续履行
权利转让后的变化
（1）
债务人对原债权人的抗辩权、抵销权可对受让人主张
（2）
债权人丧失原合同的债权及相关从权利
（3）
受让人取得合同债权以及与债权相关的非专属原债权人的从权利
义务的转让
工程机械买卖合同不得转让的义务
依合同性质不能转移
合同约定禁止转移
债权人不同意转移
法律规定禁止转移
是否是以上不得转让的义务
是
否
义务不得转让
债权人、原债务人、受让人〔新债务人〕三方协商一致并且签订转让合同
否
是
合同是否需登记或批准
合同生效并履行
义务转让后的变化
〔1〕原债务人不需再履行被转移的工程机械买卖合同义务；
〔2〕新债务人承受原债务人的工程机械买卖合同义务以及相关从义务，并取得原债务人对债权人的抗辩权；
〔3〕债权人继续享有相关债权及其从权利。
合同权利义务的一并转让
类别
具体事项
转让原因
法定转让
当事人合并——由合并后的单位受让权利义务
当事人分立——由分立后的单位连带受让权利义务
协商转让
由第三人受让合同权利义务
转让过程
有关各方签订转让合同，如须批准或登记的合同应经批准或者登记后才能生效履行。
转让后的变化
各方享有转让后的合同权利，履行转让后合同的义务
5.3工程机械买卖合同的终止
工程机械买卖合同权利义务的终止：
是指由于一定的法律事实发生，使合同设定的权利义务归于消灭的法律现象。造成合同终止的原因有很多，大局部是因合同义务的履行结束而自然终止，还有因约定或法定的原因解除，不符合合同法律标准而被撤销。针对不同原因的终止，我们做出怎样的决定，这是本节要解决的问题。后边附有?解除买卖合同通知?的例如。
终止类别
终止事由
权利义务变化
备注
自然终止
买卖合同履行完毕
1.通知对方合同终止
2.协助对方了结合同
3.对于合同信息保密
买卖合同约定的终止条件成就
债务人债权人合并
债权人免除债务
债务抵消
被解除而终止
当事人协商一致解除
1.尚未履行的，不再履行；并可要求过错方赔偿损失
2.已经履行的，由过错方采取补救措施，并可要求过错方赔偿损失
3.合同中结算和清理条款仍然有效
后两种情况，应及时通知对方合同解除并告之理由。通过诉讼或仲裁方解除合同
单方行使解除权
因不可抗力，无法实现合同目的对方违约，无法实现买卖合同目的因对方预期违约而解除
对方延迟履行主要义务并经催告后仍不履行
约定的解除条件成就
被撤销而终止
通知撤销
限制民事行为能力人签订的合同未得到其法定代理人追认，签约时本方有理由认为其有完全行为能力
1.被撤销的合同自始没有约束力
2.被撤销的合同解决争议条款仍然有效
3.返还财产或折价返还
4.过错方应赔偿损失
欠缺代理权的人签订的合同未得到被代理人追认，签约时本方有理由认为其有代理权
诉讼或仲裁撤销
重大误解/显失公平/欺诈胁迫/乘人之危
解除买卖合同通知
------买方：
因贵方存在以下第--种行为：
1．未经我方同意转卖
2．逾期支付—月货款，经—年--月—日催告贵方于—年—月—日前支付，迄今未付
3．未经我方同意，把——工程机械用途改变为——
根据?XX买卖合同?现我方依法按以下方式执行：
1．解除双方签订的?XX买卖合同?
2．限你方于—年—月—日前交回XX工程机械
3．赔偿我方损失----，计—元
特此通知，请速配合卖方人：
--年—月--日
6工程机械买卖合同争议与纠纷处理
合同的争议与纠纷处理虽然不是每一份合同必然要经历的管理阶段，但无论是在合同的订立、履行阶段，还是变更、转让、终止阶段，争议与纠纷都是随时可能出现的。而这些争议与纠纷很可能使工程机械买卖合同无法继续履行。如何处理这些争议与纠纷在合同管理中是极其重要的一个环节。
既然出现了争议与纠纷，就应该认真对待，维护本方的正当权益。双方如果通过协商不能解决问题，还有两条路可走：仲裁和诉讼。仲裁，是指仲裁机构根据当事人的申请，通过仲裁程序作出裁决，以解决当事人纠纷的活动。诉讼，当事人没有订立仲裁协议或仲裁协议无效的，可以向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院解决工程机械买卖合同争议。诉讼的费用要比仲裁高得多，工程机械买卖活动采用仲裁方式更好些。本节重点讲述仲裁和诉讼的过程。
涉及到的法律术语：
调解：在第三方主持下，以国家法规、法律规章以及社会公德为依据，对纠纷双方进行劝说，促使他们达成谅解，进行协商，自愿达成协议，消除纷争的活动。
和解：通常指私了，由当事人自行协商解决因合同发生的纠纷。
仲裁，是指仲裁机构根据当事人的申请，通过仲裁程序作出裁决，以解决当事人纠纷的活动。
诉讼，是人民法院在诉讼参与人的参加下，审理和解决民事争议的活动，以及在此活动中产生的各种法律关系总和。
组建处理小组
处理方案的制定
出具法律意见
合同争议与纠纷处理
确定处理方式
仲裁
仲裁准备
仲裁审理
申请执行
一审
诉讼
二审
裁判执行
6.1争议与纠纷的处理方案
发生工程机械买卖合同争议或纠纷
重大买卖合同
一般买卖合同
简易买卖合同
1争议与纠纷焦点
2双方的优势与劣势
3法律判断与结论
研究并提出法律意见
1协商
2依据合同争议条款处理
3仲裁
4诉讼
依据工程机械买卖合同与实际确定处理方式
处理小组依据法律意见与所选择的处理方式制订处理方案并付诸执行。
仲裁与诉讼各自特点
类别
特点
备注
仲裁
1、一裁终局
2、不公开审理
3、更能表达契约自治、私权自治
诉讼
1、两审终审
2、如不申请，将公开审理
3、执行力度较大，生效裁判不得撤销
6.2
仲裁流程
工程机械买卖合同仲裁条款
约定仲裁事项
约定仲裁机构
约定采取仲裁方
式
是否有效且已明确
发生争议后仍达成了以上明确的仲裁协议
No
No
不能仲裁，只能诉讼。
Yes
仲裁的准备工作
Yes
搜集证据
1、当事人名称、住所、法定代理人等根本情况
2、仲裁请求，事实与理由
3、附件：主要证据情况
制作仲裁申请书
决定聘请代理人
向仲裁委员会申请仲裁
是否受理
否
修改仲裁申请、更换仲裁机构或诉讼
是
根据仲裁规那么和仲裁员名册选定仲裁员
选择一名
选择三名
双方共同选定或委托仲裁委员会主任选定
第三名为首席仲裁员共同选定或委托仲裁委员会主任选
双方各自选或委托仲裁委员会主任选一名
收到开庭通知
仲裁审理
在开庭过程中进行辩论。
双方分别阐述争议事实和自己的主张。
举证/质证/申请证据保全/申请鉴定。
和解撤回申请或者申请达成协议
是
是否达成协议
否
仲裁庭裁决
一方不履行裁决或者协议时，可申请有管辖权的中级法院执行
法院审查后裁定强制执行或者不予执行
一方认为裁决或协议违法的，可申请法院不予执行
申请执行
双方履行裁决或者调解协议。
一方认为裁决或协议违法的，可申请法院撤消。
6.3诉讼流程
确定管辖
约定管辖只可在原、被告住所地，合同签订、履行地，机械所在地
专属管辖和级别管辖不得约定
未约定的，按法定管辖，主要是被告住所地，合同履行地，标的物所在地，不动产所在地等
决定聘请代理人
收集材料证据
撰写起诉书
诉讼的准备工作
证据/证据来源与证人名称住所
诉讼请求和所依据事实与理由
当事人名称住所法定代表人信息
向确定的人民法院提起诉讼
是否受理
否
修改起诉书、或向有管辖权法院起诉
是
收到立案通知书及合议庭组成人员名单、交换证据通知、开庭传票等诉讼文书
审查法官名单，决定是否申请回避
准备证据交换
辩论
举证/质证/认证
双方各自阐述争议事实和自己的主张
按时出庭
按时到法院和对方交换证据
决定是否申请财产保全、证据保全、先予执行
研究对方证据和辩论状，准备质证和辩论材料
按时到法院和对方交换证据
〔1〕有权申请回避，由法院决定
〔2〕有权申请不公开审理或者延期审理
按时出庭
一审审理
在开庭过程中进行辩论。
举证、质证、申请证据保全、申请鉴定。
当事人在法律与事实上阐述自己的主张。
是否达成调解协议
是
否
是
当事人是否在十五日内上诉
法院作出一审判决
否
是
调解书双方是否签收？
否
二审审理
维持或改变一审结果，作出二审判决
当事人执行判决，不执行的，请求法院强制执行
注意：
对于生效的判决书和调解书，义务人应当自觉履行。不履行时，权利人有权申请法院强制执行。
双方是法人的，申请执行时效是六个月；
一方是自然人的，申请执行时效是一年。
拒不执行人民法院判决、裁定的，处三年以下有期徒刑或者拘役。不构成犯罪的，可以处以司法拘留或者罚款。
结
论
通过对整个流程的描述，具体而微地图示了各流程的内容。个人认为：工程机械买卖合同管理中机构设置和人员配置是整个法律活动中很关键的一环，它关系到工程机械买卖合同订立过程的质量。人员素质要求既熟悉工程机械的性能参数，又能对合同法律制度全面了解的复合型人才。如果一份买卖合同订立得好，就会减少在履行过程中的诸多不确定性因素，间接减少合同的争议与纠纷，为企业开展赢得珍贵的时间。合同在变更或转让时，需要执行法律程序的，按规定执行，以免造成损失。对合同条款要作到咬文嚼字，尽量防止出现多种意思，造成双方理解上的分歧，影响合同的进行。
致
谢
这次毕业设计得以顺利完成，得益于多方面的配合。
首先感谢四年中山东交通学院提供的优美的校园环境，浓厚的读书学习气氛；感谢工程机械系的领导安排设计教室和保证设计时间；感谢两个多月来顾宗淮老师的精心指导；感谢宿友李晓明、冯立杰、李光伟、刘文玉等在学习生活上的支持与帮助；感谢山东交通学院图书馆给予借书的方便。
特别是顾老师在百忙之中，抽出珍贵的时间指导我我的毕业设计，再次表示衷心感谢！
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Heydar
ALIYEV
Baku.?Law
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Azerbaijan
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Leasing