商品房空置率（共7篇）
商品房空置率 篇1
一、空置率的界定和计算方法
(一) 空置率的界定
目前国内外并没有统一的空置率概念, 不同的研究在涉及这一概念时都会根据自身的需要来进行界定。根据我国《房地产开发统计报表制度》, 空置面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中尚未销售或出租的商品房屋建筑面积, 包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积, 但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
从上述定义可以看出, 国家统计局和建设行政主管部门设立“空置面积”这一指标, 是为了考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况, 从开发商角度观察是否出现了投资过剩, 而并非用于考察城市居民的居住水平和房屋利用状况。根据这个应用目的, 本文将空置率界定为从供给和需求的角度来考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况的工具。
(二) 空置率的计算方法
按照上述空置率的界定, 本文的空置率是指当年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度, 是从供给角度讨论投资是否过剩的工具。也就是说, 商品房空置率是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。在商品房空置率中还可按物业分组, 细分为商品住宅空置率、办公 (写字) 楼空置率、商业营业用房空置率。计算公式为:商品房空置率=报告期商品房空置面积/报告期可供销售、出租的商品房面积。
以上海市为例, 根据上海市统计年鉴数据, 按照上述计算方法可以得出上海市近十年商品住宅的空置率, 如表1所示。
需要注意的是, 分子中的报告期商品房空置面积与我国《房地产开发统计报表制度》的定义一致, 是“以前年度竣工和本期竣工”的多年累积;而分母中的可供销售、出租的商品房面积也包括两部分, 即上一年商品房空置面积加上当年的房屋竣工面积再减去不可销售的面积。
二、自然空置率
(一) 自然空置率的定义
从市场交易角度看, 空置率过高意味着卖方利益损失, 这时商品房的建设会相应减少以缓解供过于求的状况;而空置率过低, 则意味着买方少有或没有选择的余地, 很难在适当的价格水平下找到满意的物业, 必然抑制买方的需求愿望, 这样又会刺激新商品房的开发。因此, 从理论上讲, 在市场这只看不见的手的作用下, 在过高和过低的两个极端之间必然存在一个正常的空置率使得市场能保持稳定, 一方面保证买方充分的选择权利, 另一方面又能保证卖方的利益不受损失。这一正常空置率称为自然空置率。
(二) 计算自然空置率的必要性
商品房空置率产生的原因是多方面的, 一般讲主要有以下两个原因:一是房地产与一般商品相比, 销售期往往较长, 所以在销售环节存在一定空置是正常的;二是由于房屋供给结构、质量与市场需求有所偏离等原因, 也会造成一定程度的空置。另外, 在房地产市场被普遍看好的情况下, 开发商的“惜售”行为也会造成一定程度的空置。
资料来源:1995-2007年上海统计年鉴
按照目前相关规定, “空置时间在1年以内的为待销商品房, 空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房, 空置时间在3年以上的为积压商品房”, 由销售期和“捂盘”带来的空置率都不能准确反映房地产市场的供需状况, 只有滞销、积压商品房带来的空置率, 才能反映房地产开发行业的投资规模和市场销售情况。但上述计算方法并没有对空置率的产生原因进行区分, 而是将所有空置面积都统计在内, 这样计算得出的空置率, 包括了销售期造成的空置率、“捂盘”行为造成的空置率以及滞销挤压带来的空置率三个部分。因此, 并不能笼统地说计算得出的空置率是高还是低, 必须将上述结果与“自然空置率”进行比较, 才能合理解释房地产市场的供需关系, 并进一步为制定政策做出正确的判断。
根据国外研究机构的研究结果, 商品住房空置率的合理区间一般为3%~10%, 将上述计算结果与这一“国际标准”相比较, 便会得出我国空置率过高的结论。但是, 我国的空置率与国外的统计方法从根本上有着很大的区别。国外房地产市场大都进入了饱和期, 每年的新增商品房开发量只占存量的很小一部分, 因此所建立的空置指标是为了反映房地产市场的使用状况, 在讨论空置率时, 一般是从“存量”的角度, 计算空置面积占全部存量房屋的比重。而我国目前处于房地产飞速发展的阶段, 再加上我国存量空置指标数据的不完善, 因此我国已有的空置率指标主要是反映新建商品房的销售状况, 是从“增量”的角度, 计算当年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度。所以, 按照上述计算方法得出的空置率, 与国外的“警戒线”并没有可比性。因此, 必须找出适用于我国的自然空置率, 才能使得上述空置率对我国房地产市场供求状况的分析有参考价值。
(三) 我国自然空置率的测度方法
由定义可知, 自然空置率的实质是在房地产市场长期供需平衡下的空置率, 如图1所示, 此时市场上的实质租金不会出现上升或下降的压力, 在自然空置率下, 市场的各个方面达到均衡。
数据来源:根据1995-2006年上海统计年鉴相关数据计算得出
根据定义:
1.设Vt-1为第t-1期的实际空置率, (Rt-Rt-1) /Rt-1为以不变价格计算的年租金的变化率, (Rt-Rt-1) /Rt-1=A+BVt-1 (A, B为常数) 。
2.在增量市场中, (Rt-Rt-1) /Rt-1为商品房销售价格的不变价格的变化率, 在国外的研究中, 常常认为该系数应该等于零。但是考虑到我国房地产飞速发展的现实情况, 对于房地产增量而言, 其价格是不断上升的, 除去市场供需变动的因素外, 增量的质量水平也是不断提高的。因此, 长期内均衡价格水平应该是随着增量质量的不断上升而上升, 历年商品房销售价格的变化率 (Rt-Rt-1) /Rt-1不应该等于零。在具体计算时, 可以用历年商品房销售价格变化率的平均值 (销售价格为不变价格) 来代替。
(四) 以上海市为例计算商品住宅自然空置率
如表2所示, 上海市1997年到2006年商品住宅的平均价格增长率为10.33%。
根据公式: (Rt-Rt-1) /Rt-1=A+BVt-1 (A, B为常数) , 对表2进行线性回归, 见图2。
可得方程y=-0.6164x+0.2949, 判定系数R2=0.7088, 可以看出, 空置率与价格变化率存在较强线性关系。将平均价格变化率10.33%代入, 可得x=31.09%。也就是说, 当将空置率定义为当年没有销售和出租的商品房占可供销售和出租的商品房的比重时, 适用于目前上海市房地产市场发展情况的自然空置率为31.09%。
结合上述实际空置率可以看出, 1997年到2000年期间正是商品房的发展初期, 销售状况并不活跃, 因此实际空置率高于自然空置率, 但随着住房的市场化进程不断降低;2001年以后上海商品住宅销售市场一直保持着十分活跃的形势, 因此实际空置率开始低于自然空置率, 虽然随着房地产业的发展有所提高, 但相对而言对于买方还是存在着较大的购买压力。
参考文献
[1].陈苹苹陈春华.我国商品房空置率分析.建筑管理现代化.2007.4
[2].陈细云.我国商品房空置率现状分析及对策.金融经济.2006.7
[3].陈迅赵三英.“商品房空置率国际警戒线”质疑.建筑经济.2004.7
[4].董藩.关于空置面积和空置率问题的探讨.中南民族大学学报 (人文社会科学版) .2007.7
空置率之谜 篇2
6月，西南财经大学的中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布了一份名为《城镇住房空置率及住房市场发展趋势 2014》的报告，其中指出，去年我国城镇地区住房整体空置率高达22.4%，已经远远高于国际警戒线，这是近年来关于我国住房空置率的又一个版本。近几年来坊间流传过的空置率数字，从4%到30%不等，版本五花八门，然而令人遗憾的是，官方从来没有认可过一个版本，也从来没有给出过权威数字。
有资料显示，我国统计部门对商品房空置的调查始于1994年，但是20多年过去了，不仅没有形成完备的统计体系和数据系统，我国对于空置率的定义、范围、计算方式等，都仍然停留在最原始的层面。
22.4%？空置率再起争议
西南财经大学发布的报告显示， 2013年我国城镇地区空置住房为4898 万套；空置率为22.4%，比2011年上升1.8 个百分点；城镇空置房占用了4.2万亿的银行房贷，这都是一些令人震惊的数字。这份报告分析认为：“当前我国城镇住房需求乏力，供给过剩，现有住房年供给的40%，即可满足新增住房需求。”
此外，除了高达22.4%的空置率数字，这份报告引进轩然大波的另一个重要原因是其诞生的时间节点。自今年初以来，我国房地产市场陷入疲态之中，一二三线城市的市场全面趋冷，不少城市都在突破限购、限贷政策的警戒线上蠢蠢欲动，即使是北京、上海这样的一线城市，也不得不面对房价下行的巨大压力。在市场一片哀嚎的声浪之中，22.4%的空置率数字，无疑给未来房地产市场判出了刑期。
该报告的结论是：“房价下行趋势已定，中国住房市场的寒冬即将到来。”
一石激起千层浪。楼市唱多派的“大户”——华远集团董事长任志强迅速发出长微博，批驳这份报告的可信度。他列举了大量数据和计算推演方法，得出结论认为：“中国绝不可能有五千万套空置房”。
随后，该报告的出具机构CHFS主任甘犁也积极回应，他反驳任志强的观点，认为从1998年至2012年间，我国城镇地区净增住房面积为156亿平米，而不是任志强所说的80亿平米。
双方争执不下之时，越来越多的业内人士加入了这场论战。围绕我国城镇新增住房面积、可消化库存量、住房空置房屋套数等种种统计数据和解读方式，展开激烈口水之争。
最终，住建部总经济师冯俊在某次公开场合发言回应了这场论战，他表示，住建部和统计局都没有关于空置率的统计，其他机构的数据也不准确，数黑灯等民间方法更是可笑。总之，当前的住宅空置率是“谁也搞不清楚”。
兜了一大圈，依然是如此，关于住宅空置率的讨论，最后不了了之。这背后折射出我国在房地产市场数据的统计分析上，存在着诸多的漏洞和混乱之处。
“雾里看花”的统计数据
冯俊还表示，现在很多媒体、行业人士讨论的“空置率”，和国际通行的空置率，并不是相同的概念。我国现在并没有展开这方面的调查，也没有一个准确的官方定义。虽然在过去数十年中，住房空置率的话题被反复提及，但官方的口径始终一致：很难给出明确的数据和结论。
其实，2010年8月，国家统计局就曾公开表示：由于房屋空置是近几年出现的新问题，空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来很难。至今，我们在国家统计局发布的关于房地产行业统计调查的各种报告之中，都不能找到“空置率”的身影。
资料显示，早在2003年，国家发改委、国家统计局发布的一份通知中提及，从当年统计年报开始，对商品房空置面积、种类进行分类，以商品房空置时间作为标准进行划分：空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。然而记者发现，这种分类表述方式在随后几年的年报及其他报告之中，出现得越来越少。
业内人士普遍认为，空置率是房地产行业领域内一个不能忽视的重要数据，它是房地产决策和政策的重要依据，也是开发企业决策经营方向的参考。然而，由于长期以来统计数据的缺失，导致人们对当前实际的住房空置情况犹如“雾里看花”一般。
世联机构的分析师告诉记者，按照国际惯例，商品房空置率在5%-10%之间为空置合理状态，10%-20%之间为空置危险，如果超过20%则严重积压状态。但是，由于各国的计算方式不尽相同，国际上并没有形成统一的数据指标。
由于官方数据的缺失，各种各样的“民间版本”诞生，包括“查黑灯”、“测电表”、“晒水表”、“物业晒名单”等五花八门，其取样和分析上都存在明显的缺陷。
著名经济学者茅于轼曾对记者表示，他认为中国当前的房屋空置情况非常严重，空置率居高不下是房地产泡沫的推手。但是，现在并没有哪个权威机构能给出令人信服的数据，因此很多经济学家的分析，都沦为了没有数据支持的“空中楼阁”。他所能做的也不过是“每到一个城市，就去看看新建楼盘的空屋情况”这样感性层面的认知和调查。
“房屋空置税”是与非
事实上，房屋空置率之所以为社会舆论所关注，是因为这个数据指标上集中了人们对高房价、贫富不均等社会现象的负面情绪。同时，“高房价”和“高空置率”并存的社会认知，成为了公众情绪的集中出口。
中国房地产学会副会长陈国强认为，住房空置率的问题，实际上反映出我国房地产市场的一种不健康表现：投资属性超过居住属性。他认为，这种情况在限购、限贷之前的一线城市出现得尤为普遍。“房子上捆绑着一个家庭的大部分财富积累，房子成为保值增值的渠道，投资属性被放大，压缩了其居住、消费的属性。”
伴随着空置率数据长期“空置”的质疑之声，有一种流行观点认为，征收“住房空置税”可以打击商品房市场的投机行为，减少空置率。然而，不少业内人士认为，给空置房屋征税，短期内不可能实现，对于房地产市场的健康回归也没有太大益处。
陈国强认为，现在广泛讨论的“空置税”，实际操作很难，首先如何认定是空置房就会遇到很大的挑战。此外，比“空置税”呼声更高的房产税、物业税等税种如果开征，将存在重复征税的交叠部分。
任志强也曾公开表示反对所谓的“空置税”，他认为国际上的通行做法是通过减免税收来提高空置房的出租率，以实现市场供需合理化，给空房征税的行为并不可取。
商品房空置率 篇3
乌鲁木齐房地产业开始于20世纪80年代中期,成长于1992年与1993年间,1994年以后进入稳定发展阶段。 一方面,由于房地产业发展而给社会财富的增加所做出的贡献,我们有目共睹; 另一方面,自1995年以来乌鲁木齐市商品房市场暴露出的空置率过高问题已成为制约本地房地产业进一步发展的一个 “瓶颈问题”。所以,为了能使政府决策机构和相关的职能部门更好把握乌鲁木齐市房地产业发展的脉搏,制定出与之相适应的政策,以确保其持续、健康的发展,对能够反映房地产业发展状况的相关指标作出科学预测是很有必要的。
灰色系统理论始于80年代初,它是一种解决不完全信息的系统理论。灰色系统就是指系统内的部分信息是显性的,但其他部分信息是隐性的,系统内因素间有不确定的关系。灰色系统理论认为: 尽管灰色系统所显示的现象可能是杂乱的,但过程却是有序的,在这背后,一定存在某种规律。灰色预测法就是将原始数据进行生成数的有效处理方法,通过累加的作用抵消随机因素的影响,从新的数序列寻 找系统变 化规律, 建立其相 应的预测 模型[1,2,3]。在不动产产业中,它既受政府出台政策等确定因素影响,同时还要受到更多未知因素的影响,所以房地产业也应为一个灰色系统,可以进行灰色预测。
2方法介绍
2.1商品房空置率的确定
根据前人的研究成果[4,5,6,7],这里我们使用目前国内普遍采用的方法。这主要是基于以下考虑,一是现在统计部门没有存量房屋和存量房控制面积; 二是考虑到乌鲁木齐市房地产销售周期,一个开发项目从工程建设到经营阶段,再到销售结束,大多要2 ~ 3年时间,因此以三年累计房屋竣工面积显然更符合实际; 三是采用三年累计房屋竣工面积计算空置率也是国家统计局和大多数城市采用地统计计算标准,接近国际通用地空置率计算标准。因而,空置率等于报告期末商品房空置量与近3年商品房可供应量之比,确定5% ~ 14% 为合理区; 低于5% 为不足区; 14% ~ 20% 之间为危险区; 20% 以上为积压区。具体公式如下:
上式中,Ai代表第i年的房屋空置率,bi表示第i年的空置规模,而ci、ci - 1、ci - 2分别表示第i年、第i - 1年、第i - 2年的房屋完工规模。
2.2建立灰色灾变预测模型
2.2.1灾变数列的生成
设原始时间序列: x( 0)= { x( 0)( 1) ,x( 0)( 2) ,…x( 0) ( n)} 若规定一个值 ξ,把原始时间序列中那些大于或小于 ξ 的点认为是异常值的点,然后将符合这一条件的数据挑出来,另外组成一个数列称为上限或下限灾变数列。
为了降低序列的随机性,先应对其进行处理,即要累加产生新的时间序列。
新的时间序列:
其中: p( 1)( i') = p( 1)( i' - 1) + p( 0)( i') ( i = 1,2,…n)
新的时间序列为近似的指数函数,可以认为是离散系数,可用如下方程进行描述。
2.2.2房地产灰色灾变GM(1,1)的建立
对新的时间序列,房地产灾变GM ( 1,1) 模型的方程为:
求此方程,就可以得到预测模型:
或中参数a、b用最小二乘数法估计,设
其中:
2.2.3模型的残差分析
通过计算模型的参数检验,来判断房地产模型参数变动是否符合要求。
其中: p( 0)( i) 是由房地产灾变GM ( 1,1) 模型计算的p( 1)( i) 累减所成时间序列。
2.2.4后验差分析
( 1) 计算房地产空置率数据序列的均方差:
( 2) 计算房地产预测模型残差序列均方差:
( 3) 计算它们之间的均方差比:
( 4) 计算小误差概率:
一般根据表1检验房地产预测模型的拟合精度,如果该模型的相关参数都能检验通过,则可以用以预测。否则,要进行参数修正,以便提高模型的拟合精度。
3乌鲁木齐市商品房空置率的计算
通过相关统计资料,得到乌鲁木齐市商品房10年竣工和空置面积,具体见表2。
( 单位: 平方米)
根据表2,本文采用国际上的空置率公式计算出相应时间的空置率,可得1995—2004年乌鲁木齐市房地产空置率的波动示意图。
根据下图,我们可以得出10年间,乌鲁木齐市商品房空置率变化可划分为3个阶段,1995—1998年空置率一直在下 降,1998—2002年它又持 续上升, 尤其在1998—1999年两年间,空置率有较大的增长。2000—2002年持续增长,2002年形成第二个波峰。从2002—2004年, 空置率处于下降状态。
4乌鲁木齐市商品房空置率灾变GM(1,1)模型的建立
根据上述计算结果,建立乌鲁木齐市商品房空置率灰色灾变预测模型。
4.1建立灾变GM(1,1)模型
规定空置率 ≥ 0. 20的为空置率过高的灾变年份,试作这样灾变年份的预测。
首先作灾变映射
按照x( 0)≥ 0. 20为异常值,则有
作异常值i' 到出现灾变点q的映射
得到灾变日期集p( 0)( i') 为
据此对p( 0)( i') 建立GM ( 1,1) 模型,对p( 0)( i') 作一次累加生成,得
求得参数向量为
于是得GM ( 1,1) 的时间函数应为
4.2模型精度检验
4.2.1残差检验
根据房地产模型计算出拟合值( 预测值) 序列和累减后的数据,计算它们的绝对误差 ε( 0),相对误差q( % ) ,有关计算结果见表3。
4.2.2后验差检验
原始序列的标准差:
残差序列的标准差:
方差比是: C = 0. 0599
计算小误差概率:
所有的都小于0. 6745S( 0),所以结果为P = 1,对照前面精度等级表,本文构建的乌鲁木齐市房地产空置率模型的拟合精度是1级,这说明模型是可靠的。
5预测
因为最后一个空置率灾变年份是x( 0)( 9) = p( 0)( 5') 即2003年,下一个空置率灾变年份将发生在2003 + 1 = 2004年,再下一个灾变年份将发生在2003 + 3 = 2006年。 根据统计资料计算,乌鲁木齐市2004年商品房空置率为0. 2067,与预测结果相符合。
6结论
刚性需求与住房空置率 篇4
目前楼市胶着，以住建部总经济师冯俊为代表的一派认为“现在房地产市场大多数指标都在增长，只是增速在下降，并不等同于负增长，属于正常的市场调节”；以万科老总王石为代表的则比较悲观，认为“楼市进入了下半场”。中国家庭金融调查与研究中心发布的空置率无疑也是一枚震撼弹，因为依据西方国家的经验，空置率超过10%，就被认为存在严重泡沫。现在，我国的空置率达到了22.4%，比“国际警戒线”高出了一倍多，岂不意味着房地产已病入膏肓，惟有“崩盘”一条路了？
而实际情况并非如此，10%的“国际警戒线”于我国之前已经失效，再以此为依据做预测，结论岂不是荒谬。同样是数据说话，美国居民购买房产按揭负债达到了居民總资产的70%左右，而我国目前居民资产中房地产占比还只有47.9%，其中按揭负债仅占居民总资产的10%。以此为依据，“楼市崩溃”的可能性目前几乎不存在。正因为如此，中国家庭金融调查与研究中心的报告也说：“虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌，银行的房贷风险不大。”
住房空置率，作为判断房地产市场走向的一个重要指标，直接关系着政府决策，可谓意义重大。然而，为何住房空置率这一指标在我国的参考意义并不大呢？住建部总经济师冯俊说的很直白，一方面，空置率没有一个准确的官方定义，现在很多媒体、专业人士讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念；另一方面，我国现在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念。一个概念都不清楚的指标，怎有参考价值？
我们常说，住房是刚性需求。然而，住房除了作为生活必需品之外，还可以作为投资品。于是，我们就没有注意“刚性需要”和“刚性需求”两个概念的区分，我国城市化的进程决定了住房在我国相当长时期内，无论是出于自住，还是投资投机，“刚性需要”都会非常旺盛。然而，只有居民的收入能够负担得起房价，“刚性需要”才可能转化为“刚性需求”。而这，正是西方国家统计“住房空置率”的基础，也是调控房屋持有成本的依据之一。
联合国已经对住房单位、空置房和空置率进行了定义，大多数国家只是结合国情略作更改。以美国为例，对住房空置率的统计，除了强调无人居住之外，更强调已经建好并已经售出，因为这样更有利于对“刚性需要”的判断。而我国住房空置率的统计，官方是以已建成一年以上仍未售出占近3年来竣工总量的比例。表面上看，这种统计有利于评价“刚性需求”，然而，房屋未售出的原因，除了“刚性需求”之外，还有很多其他因素，比如开发商自持、现房销售，或者建的房屋根本就不适合居住等。
市场规律说“供求关系决定商品价格”，我们往往异化为“刚性需求”决定商品价格。实际上，就房地产来说，更多的是“刚性需要”决定着房价走势。更糟糕的是，由于我国的贫富差距较大，即使是官方公布的2013年全国居民收入基尼系数也达到了0.473，民间统计或估计的更高，使得测算“刚性需要”向“刚性需求”的转化率非常困难。加上我国计划生育导致的两个甚至三个家庭支撑一套房的“刚性需要”，更使得“刚性需求”失真。正因为如此，我国住房空置率统计，就更加失去了意义。
我国商品房空置原因分析及对策 篇5
关键词：房地产,商品房,空置率
1商品房空置现状及危害
改革开放以来, 我国房地产行业经过多年发展, 取得了很大成就, 但是由于房地产开发速度过快带来的问题也逐渐显现出来, 其中较为突出的是商品房空置率偏高[1]。按照国家统计局公布的数据, 2016年2月, 全国商品房待售面积13941.84万平方米, 累计增长28.9%。其中, 住宅待售面积为10127.38万平方米, 累计增长29.8%, 办公楼待售面积535.24万平方米, 累计增长6.6%, 商业营业用房待售面积1588.42万平方米, 累计增长21.7%。由此可见, 我国商品房空置的数量仍在增加。
商品房大量空置所带来的危害是显而易见的。第一, 商品房大量空置会造成土地资源和社会资源的浪费;第二, 由于房价增长速度过快, 普通居民的家庭收入跟不上房价的增长速度, 最终导致高房价成为中低收入人群买房、换房的障碍, 如果此时社会普查得出房屋空置率过高的结论, 势必加剧无住房群体的心理焦虑, 增加社会不稳定因素;第三, 影响我国房地产业的发展, 是表征房地产泡沫程度的重要指标。
2商品房空置原因
2.1房地产的过度开发
近年来, 我国房地产行业发展迅速, 一方面拉动了相关产业的发展, 带动了市场经济;另一方面由于房地产行业发展过于迅速, 商品房数量过多销售相对滞后, 导致商品房空置率偏高。
2.2商品房过高的房价
在我国, 房价过高已经成为商品房空置率偏高的一个重要原因。一线城市, 如北京、上海房价高的惊人, 即便是一些二三线城市, 房价对于中等以下收入的家庭来说也是望尘莫及。国家宏观调控的不及时、不到位, 致使房价一路飙升, 普通居民的住房需求无法得到满足。
2.3商品房自身存在的缺陷及其销售问题
某些商品住宅本身设计落后, 质量低劣, 物业管理、服务不到位。一些房地产开发商由于前期市场调查不充分、不准确, 导致项目决策阶段对开发项目的地理位置、建筑类型、销售档次的判断与当地的市场需求不相符, 或者商品房的户型设计、小区绿化、 周边环境舒适度较低, 生活必备设施不到位、房屋质量硬性指标不合格等对房屋销售都是致命伤, 在这种情况下商品房的空置率偏高成为必然。
3解决商品房空置问题的对策
3.1发展租赁市场, 消化空置商品房[1]
从我国目前的房地产市场来看, 通过激活和开发商品房租赁市场的方式来大量消化空置的商品房是一个十分可行的办法。 一方面, 商品房大量空置的一个重要原因是房价过高, 尤其对于外来务工人员, 高房价下的购房更是他们可望而不可即的奢望。 将空置的商品房以较合理的价格租住给这部分人群, 不仅可以暂时解决外来务工人群的住房问题, 还可以降低商品房空置率;另一方面, 由于空置的商品房大量涌入租赁市场, 根据市场经济的供求理论, 必然会使房屋租金降低, 以发展租赁市场的方式来消化空置商品房是非常有效的。
3.2规范市场, 防止过度开发
目前我国房地产市场由于缺乏严格监管, 导致市场整体比较混乱。部分房地产商盲目追求利润, 通过各种方式大肆开发土地, 某些政府面对诱人的土地收益也是睁一只眼闭一只眼, 任由房地产市场混乱发展。诚然, 在市场经济的大背景下, 商品房的生产及销售可以由自由价格机制进行自我调节, 但是, 当市场经济的自我调节出现偏差, 导致市场发展出现病态时, 国家的宏观调控成为指导我国经济常态发展的重要保障。
3.3征收商品房空置税
为了防止商品房大量空置, 征收商品房空置税也是一个不错的办法。商品房空置税是指商品房开发完成后一定时间段内无人居住的房屋, 包括已售出和未售出的房屋, 均应根据空置时间缴纳一定的惩罚性税赋。我国的商品房空置率过高已经成为社会关注热点, 为了防止土地过度开发造成浪费, 征收商品房空置税不失为一个有效的办法。在执行上应先对试点城市征收商品房空置税, 待制度成熟以后再进行推广。征收商品房空置税可以有效的抑制捂盘惜售、囤房炒房、哄抬房价的投机行为, 稳定房地产市场的发展。
3.4开放和发展二级、三级市场
在商品房市场中, 一级市场起导向作用, 引导人们向城镇化迈进, 二级、三级市场则决定着商品房交易的繁荣与萧条。二级市场和三级市场对一级市场起驱动作用, 一级市场为二级市场和三级市场的繁荣提供支持。
二级市场是新建房屋交易市场, 它所提供的大都是款式新颖、价位较高的新房, 对于低收入人群来说, 虽然住房需求极为迫切, 但是实际情况却不容乐观。如果让更多的房源流入三级市场, 将会为低收入人群及外来务工者提供买房、换房、租房的机会, 有利于社会稳定和正常的人口流动。完整的商品房交易体系应该是多元化的, 既出售新房, 也转让旧房;既有一次性付款, 又有分期付款;既有差价换房, 又有房屋租赁等, 投资建设的住宅小区也应根据周边经济环境及买房人群的需求分为高、中、低档开发。
4小结
商品房空置已经成为我国必须面对的问题, 如何处理也成为社会及学者探讨的热门话题。商品房空置率反应的是房地产供求信息及市场经济泡沫化的发展趋势及程度, 因此对房屋空置率的研究具有重要意义。无论是政府、社会组织还是个人都应高度重视商品房空置的问题, 此问题如能得到妥善解决必将促进我国经济及房地产市场的发展, 反之商品房空置率偏高必将成为我国房地产市场发展的绊脚石。
参考文献
[1]康伟峰.探究我国商品房空置原因及对策分析[J].房地产导刊, 2013 (34) :18-20.
商品住宅空置问题研究 篇6
一、商品住宅空置的相关概念
建筑物的整体或部分未得到使用, 处于等待出租或出售状态时称为空置。关于商品住宅空置面积的界定, 国家统计局的《房地产统计报表制度》中规定:已竣工的商品住宅建筑面积中尚未销售、出租的部分。包括以前年度竣工未出售或出租的面积和本年度竣工未出售或出租的住宅面积。这一定义确定以后, 商品住宅空置面积指标的统计口径、统计范围也随之确定。可见, 我国计算空置, 仅从商品住宅增量角度来考虑, 而未考虑存量中的空置, 其假设前提是存量房屋均在使用中。
二、对空置的理解
一定量空置面积的存在是房地产市场供需平衡的主要表现, 也是市场条件下房地产资源利益最大化的必然结果。无论从宏观还是微观的角度对住宅市场进行分析, 住宅市场上空置房的存在是有其客观必然性的。
1. 空置起到调节市场供求的作用。
从供给的角度看, 若空置率过高, 会给卖方带来租金损失风险, 迫使其降低房价或调低租金以刺激需求、减少空置;若空置率过低, 卖方预期较高收益, 造成房价和租金居高不下将抑制需求。从需求者的角度看, 保持一定水平的空置率, 不但使买方选择余地加大, 而且寻租费用降低, 使需求增大;若空置率过低, 买方不但选择余地小, 而且寻租费用加大将使需求萎缩。对于使用者 (买方或承租方) 而言, 高空置率意味着有更多的选择机会, 提高了其找到满意房的可能性。
2. 空置是卖方实现利益最大化的保证。
卖方保持一定的空置房屋待租、待售, 是期望预期收益高于即时出租或出售的当期收益, 以达到利益最大化的目的。虽然空置会带来当期收益的损失, 并加大空置成本, 但卖方获得较高租金或售价的机会也增大, 如房屋当期全部出租或出售, 卖方就失去获得最大利益的机会。
3. 房屋空置提供了产业结构调整的物质基础。
一是保障基础。市场上存在一部分余房, 置业者就不会因某种类型房屋投资的压缩而无房可买;开发商可以把自己的空置房放缓出售来维持企业运转。这样, 房地产社会再生产的各个环节都不会中断, 照常运行。二是杠杆基础。从力学角度讲, 商品住宅的空置量达到一定界限后, 财务费用 (利息) 和需求方会迫使开发商压缩甚至取消该类开发项目的再开发, 好比“杠杆”一样。三是反应基础。如果房屋市场上供不应求, 紧缺到要托人找关系才能买到房子, 那么真正意义上的物业需求主体和供给主体都不会形成。随着商品住宅空置量的逐渐增加, 给供给方所带来的压力越来越大, 房地产业中的市场机制发挥的作用也越来越大。
三、住宅大量空置对我国经济的影响
1. 与居民迫切的住宅需要形成明显矛盾。
国外许多发达国家在住房方面由于量的需求已基本得到满足, 住宅建筑业以旧住宅维护和现代化改造为重点, 而我国城镇居民的住房消费与国外相比, 总体水平还比较低。全国城镇每年有数百万对新婚夫妇需要住房。一边是面积居高不下的空置商品住宅, 一边是城镇居民较低的人均居住面积, 这是我国人民物质文化生活水平较低的表现。
2. 大量资源不能有效利用。
我国现在仍然处于社会主义初级阶段, 基础设施建设在许多方面与发达国家之间有较大的差距, 制约我国经济发展的最重要因素之一是资金短缺, 这也是我国改革开放以来大量引进外资的根本原因。我国居高不下的空置商品住宅中积压了大量的社会资源, 形成了较高的机会成本。而且, 由于房地产开发属于固定资产投资, 投资不易变现, 一旦形成积压, 则会使大量的社会资源得不到最有效的配置, 与市场经济发展形成矛盾。因此商品住宅空置率较高、空置量过大的状况发展下去, 将可能导致部分企业破产。
3. 引起相关产业的萧条, 对整个国民经济的运行造成不良影响。
房地产业已经成为国民经济支柱性产业, 以年均超过15%的发展速度增长, 即将成为经济增长的新引擎。据有关部门测算:住房建设对国民生产总年值的影响约为10%, 即住房建设增长10%, 就能带动国民生产总值增长1%;每投入100元的住房资金, 可以创造相关产业170~220元的需求, 每销售100元的住房, 可带动130~150元的其他商品需求。可见, 房地产业的产业关联度较高。因此, 商品住宅空置率较高, 大量商品住宅空置, 不仅影响房地产业的健康发展, 而且也会引起相关产业的萧条, 对整个国民经济的正常运行也必将造成不良影响。
四、我国商品住宅空置的原因分析
1. 缺乏科学的投资策划、投资运作理论。
2. 商品住宅投资结构不尽如人意。
3. 营销策划不力。
4. 商品住宅价格居高不下。
5. 其他原因:缺乏一个完善的住房金融服务体系, 信息的完备度差、流通性弱, 住房二级市场发展缓慢。
1992年、1993年由于经济过热, 房地产业开发规模没有得到合理控制, 暴露了很多中国房地产市场建设过程中的问题, 如土地失控、开发公司过滥、项目过多、结构失调、银行介入过深等。这段时间的房地产业并不是有组织、有步骤地进行的。由于缺少按照市场经济 (或者市场) 的运行机制为房地产市场的发展制定构架性的政策来规范和引导其健康发展, 致使房地产业发展极其失衡。
目前我国市场上可供出租的房屋并不充足, 如果促进空置商品住宅进入租赁市场, 将大大增加出租房的供应量。商品住宅的租金价格将会大幅下调, 租金的普遍下降, 导致对出租房的需求大大增加, 反过来将促进空置房得到更好地消化, 同时对降低房价也起到积极作用。
五、结论
住房空置率估计结果与争议 篇7
长期以来，关于我国城市住房空置率的相关统计数据一直如雾里看花。早在2005年，在第一次关于空置率的大讨论之中，学术界就对当时以新建商品房中未售出面积作为统计对象的住房空置率统计提出了强烈的批评。2010年，国家统计局新闻发言人盛来运曾说，住房空置率是一个在当前国情和统计制度下无法统计的指标，只有寄希望于住房普查才能获得翔实的数据。另一方面，学术界和社会大众依然对住房空置率相当关注。例如，一些大学例如北京联合大学、河南财经政法大学等师生纷纷自发调查所在城市的住房空置率，甚至有出租车司机通过计算“黑灯率”来估算住房空置率。现在终于有了一个全国城镇住房空置率的总体数据，按照报告发布者甘犁教授所说，确实“填补了国内空白”。
住房空置率究竟是如何计算出来的呢？从国际经验来看，美国的住房空置调查是由美国住房和城市发展部资助并由美国统计局实施的美国住房调查，每个月实施，样本量大约为72000套住房，数据采集方式是通过电话和人工上门调查结合，如果电话调查得不到信息，调查员必须亲自上门拜访获取有效信息。最终得到的住房空置率数据不仅公布全国、而且包括州和75个大都市区的住房空置率。例如，最新的2013年美国住房的空置率为13.6%。《报告》发布者声称美国住房空置率只有2.5%，这是一个明显的错误。在中国台湾住房空置率也相当高，其调查方式主要采用的是住房普查，从1980年开始，每10年进行一次。2000年台湾第三次住房普查的资料表明，大约有123万户空置，空置率大约为17.6%。除住房普查外，还可以通过台湾电力公司提供的用电不足底数的家庭数目，推算具体某一年内的住房空置情况。所谓台湾用电不足底度户数资料是指，非营业用的一般单相低压电表用电度数不超过20度者。根据台湾的资料，通常一般家庭在正常居住的情况下，大约4天用电量就会超过底度。根据1980、1990、2000年三次住宅普查时，空房数分别为479839、674317、1228798户，而同时期用电不足底户数资料分别为470670、606858、1243744户，两者差距1980、2000年时约为2%，1990年时约为10%。故通过用电不足底户数资料来推断台湾住房空置情况具有相当高的可信度。所以，前两年媒体说可以通过查水表或电表来估计住房空置率是有根据的，而盛来运所说的只有依靠住房普查才能了解详情并非如此。
在理论上，必须认识到住房市场存在着一个自然空置率（natural vacancy rate）问题，尤其是对出租用房来说，由于租赁双方之间存在严重的信息不对称，即使以市价挂牌也很难即时交易。所以，在任何一个时点上，市场上总归存在大量的空置的可出租住房。这种空置率就叫做自然空置率。这是住房市场的正常现象。如果实际空置率高于自然空置率，则市场租金就有下降的压力。反之，租赁价格就会上升。对出售住房来说更是如此，市场上待出售的住房（新房和二手房）交易的时间更长，搜寻成本更高，以至于可以养活一个庞大的房地产中介行业。前面所说的美国除了公布总体空置率外，还公布了出租住房中的空置率和出售住房中的空置率。例如，2013年美国出租住房中的空置率为8.3%，出售住房中的空置率为2%。除了这两种空置率外，还有就是那种既不出租也不出售的空置房，比如度假用房或偶尔居住的住房。
《报告》认为，一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房和多套房家庭既未自住也无他人居住的住房都为空置房。调查数据显示，人房分离的空置率为5.1%，多套房空置率在17.3%。很多人可能认为前者不应该计入在内。例如，任志强就认为这些房子是他们的根，不应该计入空置范畴。但这种理解是有问题的。比如说张三从小城镇到大城市工作，小城镇的住房因而空置，但他回到小城镇后，大城市租住的房子也会空置，这种空间不匹配是住房空置的常见原因。中国地区经济差距巨大，大中小城镇和农村在就业机会和公共服务上差距非常明显，大量的劳动力往大城市聚集，由此造成农村和小城镇住房大量空置，这并非住房市场本身的问题。那究竟中国城镇的自然空置率是多少，这个问题目前还没有令人信服的解答，但至少我们要有一个基本的认识，即认识到住房市场存在着一个自然空置率，不要一谈到空置就色变。
另外，在讨论中国城镇住房空置率时必须考虑到我国住房市场的一些特殊性。我国的住房市场交易多以新房为主导。新房主导的市场，空置率高一点是可以理解的。即使是像香港这样寸土寸金的国际大都市，根据《香港物业报告2011》的数据，2010年整体的住房空置率尽管只有4.7%，但年内落成的楼宇空置率高达88%。更严重的是，我国的新房大多为毛坯房，加上小区的交通与教育等公共配套往往滞后住房交付等原因，大量居民购置新商品住房后由于装修、配套的原因仍不得不暂居住在原来的老住房，从原有住房搬迁到新购房的转移过程可能较长，需要一段时间。
那么对于这个22.4%的住房空置率，究竟有多大的可信度呢？坦率的说，对于大样本的抽样调查只要抽样科学，抽样获得的空置率与总体真值之间差距轻微。但正所谓“孤证不立”，这种大样本的住房市场调查数据需要其他类似的调查予以佐证，正像前文所述的台湾通过电表数据来佐证住房市场普查所得数据一样。我国在1984年曾经进行过第一次全国城镇住房普查，其后再没有进行类似调查，即使被寄予厚望2010年第六次人口普查数据也只是抽取了10%的人口调查住房信息，仍然没有涉及到住房空置率数据，相关统计部门确实有不作为之嫌。
最后，如果住房空置率真的有如报告宣称的那么高（虽然笔者对此高度怀疑），那如何治理呢？在此，首先，要反对那种消除所有空置的思想，由于存在自然空置率，住房市场空置率不可能降低到0，正如充分就业时失业率也不是0一样；其次，必须反对那种征收空置税的政策主张。原因在于，我们很难知道一套住房空置的真实原因，如果是出租住房或出售空置，那这种空置就可能是暂时的。税收的目的一是筹集收入，二是改变激励以重新配置资源。对那种自然空置的住房来说，即使征收空置税，该空置的还得空置，又如何改变激励呢？更重要的是征收空置税要考虑征收成本，考虑中国的国情和住房市场的复杂性，这是件明显得不偿失的事情。可考虑的办法还是征收房产税，提高住房的持有成本。房产税的征收会使得那些既不出租也不出售的多套房涌向市场，在静态上不会改变总体的住房空置率，只是改变空置率的内部结构而已，但好处是增加了住房的供给，有利于降低房价和房租。在动态上，它会阻止居民的住房持有偏好从而降低投资性购房比例。房产税的税率不可能太高，像《报告》发布者那样主张对多套房持有者征收2.68%的持有税或房产税那是没有任何可行性的。