商品房限价（精选5篇）
商品房限价 篇1
继福州市政府2005年率先公布商品房成本之后, 江苏、浙江等地也曾纷纷酝酿出台相应政策, 如江苏要求各地建立商品房社会成本监审制度, 希望降低过高的房价水平。
2006年江苏省和关东省对应否公开商品房成本、实施限价给出了不同的答案。江苏盐城市物价局出台《现行商品房价格政策要点》, 要求开发商公布新建商品住宅价格成本清单。《要点》对商品房定价制定了9条规定, 明确要求开发商提供“房价成本清单”, “价格部门依据有资质成本认证机构确认的合理成本, 核定普通住宅商品房基准销售价格。”“住宅商品房实行价费结算清单制度。商品房销售企业在交付商品房钥匙前, 应在商品房价费结算清单中填写向购房者收取的房价款、阁楼款、车库款和一切费用 (包括未进入房价的代收代办费用) 。”而广东省“两会”期间, 广东省人大代表朱列玉建议通过开发商公开房屋成本价、有关政府部门出台购房指导价和最高限价的方式来控制地产行业的暴利行为。建议政府要求开发商在申领预售许可证时, 向房管局申报房屋成本价, 成本价通过行政单位审核审批后才能发放预售许可证, 否则房屋不得交易。房屋的成本价向全社会公开。对于这三条建议, 广东省建设厅全部给出了否定的答复, 原因是政府对市场定价过分干预, 容易对市场经济规律造成破坏。
地方政府对商品房限价持截然相反的态度, 使人们产生了困惑:政府应不应该对商品房限价?
一、目前商品房价格背离了供求关系规律, 政府应该对其实行限价
目前的房价其实是反市场规律的。在房价疯狂上涨的同时, 居民的购房意愿却在接连下降, 房屋空置率也在不断上升, 以北京为例, 2005年北京商品住房预售价格涨幅为19.2%, 而商品住宅累计空置面积达到了1374.2万平方米, 全年上升了31.6%。这就意味着, 房价上涨并非是实际需求导致的。造成房价飞涨的主要原因如下:投资和投机性购房需求增长过快, 一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作, 使得房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力;房地产市场中存在多家开发企业在一定区域内联手控制房价和开发企业、中介机构等通过制造虚假信息哄抬房价的行为;房地产成本信息和市场供求信息不公开, 购房者在购房时无法做出相对理性的判断。
房价背离了实际价值和市场供求关系规律, 不断飞涨, 已经影响了广大市民的购房信心, 一定程度上造成了购房恐慌。因为房屋属于生活必需品和需要耗费土地的稀缺商品, 其供求关系处理的好坏关系到国计民生, 目前我国房地产市场的状况不仅不利于经济的平稳较快增长, 还会影响经济秩序甚至社会秩序的稳定。在这种情况下, 政府有必要对房地产市场进行调控和管理, 实行限价。
二、政府对房市实施的其他调控措施
1. 限制土地和房屋的短期交易行为, 打击房地产投机
(1) 依法制止“炒地”。加大对闲置土地的清理力度, 切实制止囤积土地行为, 对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的, 征收土地闲置费;满2年未动工开发的, 无偿收回土地使用权。规范土地出让公告和合同的内容, 加强房地产开发用地供后监管, 对违反土地出让合同约定或有关规定的, 依法追究违约违规责任。
(2) 严禁转让“期房”。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前, 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让, 房地产主管部门不得为其办理转让等手续。
(3) 年内卖房征营业税。自2005年6月1日起, 对个人购买住房不足2年转手交易的, 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年 (含2年) 转手交易的, 销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年 (含2年) 转手交易的, 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2. 制定住房建设规划, 对新建住房结构提出具体比例要求
目前, 房地产公司修建的大户型、高价位的商品房比例较高, 超出了市场需求, 导致了部分房屋闲置, 而普通消费者又因买不起房而无房可住。为了解决此矛盾, 各级政府纷纷制定住房建设规划, 对新建住房结构提出具体比例要求。如南昌市政府在限价出让两宗土地的使用权时, 明确提出套型建筑面积90平方米以下住宅面积占开发住宅总建筑面积的比重须为50%以上和70%以上。
3. 保障低收入者住房需求
(1) 加强政策住房。加强经济适用住房建设, 严格实行政府指导价, 控制套型面积和销售对象, 切实降低开发建设成本, 建设单位利润要控制在3%以内, 保证低收入者买得起房。
(2) 完善城镇廉租房制度。将城镇的租房价格限制在较低水平, 使暂时没有购房能力的人们可以租得起房, 以维持最低的生存住房需要。
4. 严格中介机构市场准入、依法严肃查处违法违规销售行为
严格房地产开发企业和中介机构的市场准入制度。对虚构买卖合同, 囤积房源;发布不实价格和销售进度信息, 恶意哄抬房价, 诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格 (位) 和套型面积控制性项目建设要求的, 当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案, 公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的, 建设部会同有关部门要及时依法从严处罚, 并向社会公布, 必要时要追究当事人的民事、行政甚至刑事责任。
三、结论
我国目前的房价状况是违背经济规律的, 给居民购房造成了极大的困绕和恐慌, 政府应该采取包括限价在内的多种措施, 对其进行调控和管理。
商品房限价 篇2
甲方：古南街道村社（以下简称甲方）
身份证：电话：
乙方：（买方）（以下简称乙方）
身份证：电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就买卖限价商品房事宜达成如下协议：
一、甲乙双方经协商，乙方决定购买（因村征地拆迁，甲方具有购买限价商品房限价资格）甲方位于清水村四社临江缘小区的限价商品房一套（以下简称商品房）。
二、乙方向甲方购买商品房的建筑面积共平方米。
三、自协议签订之日起，商品房的购买资格依法随之转移给乙方。
四、商品房总金额为共元（）。其中限价部分每平方元，共元（），由乙方按房产开发商的规定自己交款给开发商，剩余的元（），乙方签订协议时一次性付给甲方。
五、该商品房购买所有权转移后，甲方承诺全力协助乙方完善选房、过户等相关事宜。不得以任何理由或借口拖延。如有拖延或借口不配合乙方选房及过户，视为违约，甲方赔偿乙方贰拾万元人民币。
六、具体交房时间以开发商定的交房时间为准。
七、协议签订后，如果乙方不愿购买该商品房，甲方不退还乙方签订协议时一次性付给甲方的元（）现金，如果甲方以各种理由不愿转卖该商品房，甲方必须赔偿乙方贰拾万元人民币的违约金。
八、本合同经甲乙双方签字之日起生效。本合同任何一处修改须经甲乙双方在修改处签名捺手印认可，否则所作修改无效。
九、本合同一式3份，甲乙双方各执一份，另1份用于办理相关手续，均具有同等效力。附甲方收到乙方现金收条一张。
甲方（签章）：乙方（签章）：
限价商品房定价的理论分析 篇3
近年来, 中国房地产市场发展迅速, 在促进经济增长, 拉动相关行业发展, 增加财政收入等方面发挥了重要作用。但是, 过热的房地产市场也带来了很多问题。主要表现在房价上涨过快等方面。
自2004年以来, 中国房地产价格一路攀升。北京、上海、深圳等一线城市的部分房价已飙升至每平米数万元。2007年5月份深圳市新房成交均价已突破14200元/平方米, 与去年全年平均房价9384元/平方米相比, 上涨了51.57%。面对过热的房价, 中国政府出台了一系列措施平抑房价。近期, 全国房价涨幅持续回落, 调控效果初现成效。深圳龙岗区5月份新房成交均价仅为8909.8元/平方米。房价涨幅回落的重要原因之一是大批限价商品房进入市场。限价商品房在宏观调控中起了非常重要的作用。
“限价商品房”指“国六条”文件中规定的限套型, 限房价的普通商品房。2008年初, 部分城市的限价商品房已经陆续上市, 却暴露出种种问题。如广州市首个限价房项目保利西子湾开盘后有219套商品房被弃购。本文不准备评价“限价商品房”政策的整体利弊得失, 仅就“限价商品房”不合理的定价方式进行经济学分析, 下文还将根据德姆塞茨方案对“限价商品房”的定价方式提出建议
二、德姆塞茨方案的理论介绍
著名经济学家德姆塞茨 (Demsets, 1968) 在《为什么管制基础设施产业》一文中提出的新的价格管制理论, 即德姆塞茨方案。该方案的最初目的是在公用事业领域引入一种新的定价方法, 以减少传统政府规制方式的弊端。同时, 这个方案也为我们对“限价商品房”合理定价提供了相关理论依据。
德姆塞茨方案指出在公用事业领域, 特许经营权不是授予向政府出价最高的厂商, 而是授予以最低价格向市场提供产品 (服务) 的厂商。同时, 政府强制厂商必须以该最低价格向市场提供产品 (服务) 。如果一个行业的特许经营权由政府控制, 而该行业又存在大量潜在的竞争性厂商, 那么德姆塞茨方案比较适合在这类行业实施。只有在大量的厂商为获得特许经营权展开竞争的条件下, 该方案才能使产品价格接近于成本价格, 从而提高整个社会的福利水平。
从这个角度看, 德姆塞茨方案比较适合在中国房地产市场实施。在中国, 政府完全控制土地供给。房地产市场的交易基础—土地使用权—具备行政垄断的性质。房地产开发商通过投标竞价获得经营垄断资源的特许权。同时, 中国房地产行业中存在数量众多的厂商。全国房地产商数量大约在4万家到5万家之间, 他们之间进行着激烈的竞争。
三、对“限价商品房”定价方式的理论分析和政策建议
目前, 限价商品房定价方式的问题主要表现在两方面:一、政府定价不合理, 其确定的最高限价往往高于住房销售期的市场价格;二、限价商品房的销售模式僵化。所有户型均采取统一价格销售, 难以满足不同层次消费者的需求。
限价房定价偏高源于信息不充分问题。从2003年开始, 中国房价一路飙升。目前房价中有很大的泡沫成分, 但政府无法准确界定泡沫到底有多大。所以按照低于市场价格若干百分比的方式确定最高限价并不合理。同样, 由于政府无法准确获得房地产商的成本细节, 那么通过最高限价方式限制房地产商利润也无从谈起。
限价房销售模式僵化的问题则是由于行政定价方式的积弊。由于商品房类型繁多, 政府也不可能具有自由市场的完备定价功能。即使政府对不同类型的商品房制订相应的最高限价, 其调查成本及其巨大。除非设计比较合理的合同条款, 否则无法解决该问题。
面对这些问题, 政府应根据简单有效的原则重新考虑限价商品房的定价方式。简单的政策可以减少相关执行成本, 有效的政策则要考虑多方面的利益要求。参照德姆塞茨方案确定的限价房定价方式为:政府通过公开拍卖形式确定土地开发权归谁所有, 但是竞拍房地产商的出价不是土地价格, 而是该地块完成开发后的商品房的价格。拍卖方式属于荷兰式拍卖, 即房价由高向低竞拍, 出价最低者获得土地开发权。土地价格则根据土地使用年限, 按照土地总租金的折现值确定。
此外, 为解决房地产商相互勾结、销售模式僵化等问题, 新的定价方式还应与若干配套措施配合施行。具体表述如下:
1、鼓励中小房地产商加入竞价行列。
房地产行业中, 很多中小房地产商拥有技术和管理的优势, 但是由于其资金有限, 无法在竞价上与大开发商竞争。按照本文的定价方式, 众多中小房地产商可以参与竞争, 进而有效降低房地产商的超额利润。政府也可以适当引入“合作建房者”加入土地竞拍行列。因为合作建房者参与房地产开发以获取自身住房为目的, 其竞拍价格仅包含很少的利润。合作建房者的低出价可以进一步抑制房地产商的暴利。
2、建立有效的交易合同, 以解决销售模式僵化问题。
即本文确定的最高限价是指房地产商所开发的商品房中朝向、楼层、户型等条件最好的住房的价格。其他较差类型的商品房价格由房地产商自行决定, 但是价格不得超过最高限价。这种方式可以较好的满足政策制定原则的简单性。
综上所诉, 按照德姆塞茨方案制定的定价方式可以较好地解决限价商品房销售中出现的各种问题。自由市场经济可以保证效率却无法兼顾公平, 行政定价可以照顾弱势群体却带来效率的损失。本文的定价方式旨在寻找一条中间路径, 尽可能多的兼顾效率和公平。当然, 中国房地产市场的情况非常复杂, 政府仍须考虑多方面因素才能使中国的房地产市场走上正轨。
参考文献
[1]、《北京房价波动有周期性 3年内预计下降5个百分点》中国新闻网1.22 2008
[2]、《深圳房价全国领涨》中国证券报1.182008
商品房限价 篇4
为了保证您在购买金隅•景和园（朝新嘉园）限价商品房过程中能够快速、准确地办理有关手续，请您仔细阅读以下内容：
一、签约时间：以出卖人电话通知时间为准。
签约地点：金隅•康惠园接待中心（双桥路口南500米路东，康惠园3号院7号楼底商）行车路线：
自驾车：京通快速路双桥出口出，前方右拐向南500米路东；
城铁:八通线双桥站B口出，向南500米路东；
公交车：411路、649路、928路、666路、312路、728路双桥站下车，双桥路口向南500米路东。
二、签约需携带资料：
一次性付款客户
1.购房人及配偶的身份证原件及复印件1份（A4纸，二代身份证需正反两面复印在同一张纸上）；
2.购房人及配偶的户口簿原件及复印件1份（A4纸，户口簿需复印首页、户主页、配偶页、本人页、变更页、未成年子女页）；
3.选房时签订的《金隅•景和园（朝新嘉园）选房确认单》原件；
4.已婚客户需提供结婚证原件及复印件1份。
贷款客户（夫妻双方需同时到场）
1.购房人及配偶的身份证原件及复印件5份（A4纸，二代身份证需正反两面复印在同一张纸上）；
2.购房人及配偶的户口簿原件及复印件5份（A4纸，户口簿需复印首页、户主页、配偶页、本人页、变更页、未成年子女页）；
3.选房时签订的《金隅•景和园（朝新嘉园）选房确认单》原件；
4.已婚客户需提供结婚证原件及复印件5份。
5.公积金及贷款银行要求携带的其它资料。
注：市管的仅需携带1-4条的资料，5份复印件中给开发商1份，贷款机构4份。国管还需收入证明。如还有疑问请咨询公积金代办机构。
三、签约需携带款项：
仅限携带一张带“银联”标记的银行活期带密码的借记卡（信用卡除外），且至少提前2天将足额首付款存入该卡中（卡中最少多存10元）。现场不收取现金和存折。
四、特别提示：
1.签约必须购房人本人亲自到场。如确因特殊情况不能到场的，购房人必须到公证处办理委托公证后，方可委托他人代为签约。受托人另需携带经公证处公证过的授权委托书原件2份（授权委托书主要内容可向我公司领取）及委托人、受托人两个人的身份证原件及复印件（A4纸，二代身份证需正反两面复印在同一张纸上）各2份。
2.签约前客户需咨询相关贷款办理工作人员，了解自身贷款年限及金额，签约当天需签订贷款合同。
贷款银行：北京银行成寿寺支行 联系人：金经理 *** 陈经理 *** 公积金代办公司：北京海鸿物业经营管理有限公司
联系人：王经理 *** 李征 *** 徐鑫 ***
3.请患有高血压、心脑血管等疾病的购房人备好所需药物，以免由于签约现场等待时间较长、人员较多及通风条件等问题引起疾病发作。也可委托他人代为办理签约事宜（委托书需经过
公证）。
五、若出现下列情况之一，出卖人有权不与买受人签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，签订的《金隅•景和园（朝新嘉园）选房确认单》不再对出卖人具有约束力：
1.买受人本人未按出卖人通知的时间、地点前来办理；
2.买受人未带齐本须知第二条所列的签约资料；
3.买受人未通过银行审核或不具备贷款资格但未及时追加首付款或全额支付房款的；
4.买受人未按出卖人通知的时间足额支付购房款；
5.买受人未能如实填写《家庭成员情况申报表》；
6.签订《商品房预售合同（限价商品住房）》时，买受人本人未亲自到场亦未按相关要求办理经公证处公证过的委托书；
7.其他非出卖人原因导致买受人不能与出卖人签订《商品房预售合同（限价商品住房）》。
六、售楼处咨询电话：65701188
北京金隅嘉业房地产开发有限公司
商品房限价 篇5
关键词：限价商品房,政策,问题,建议,对策
2006年5月, 《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 (国办发【2006】37号) 文件开启了限价商品房建设的契机, 2007年国务院颁布的《关于解决城市低收人家庭住房困难的若干建议》再次重申, 表明我国已基本确定了限价商品房供应的基本方略, 为其供应体系的实践提供了最基本的前提条件。随后各地纷纷出台了限价商品房建设政策, 引起了各方广泛的关注, 社会各界对其看法不一, 不乏有提出限价商品房应退出市场的声音。
近年来, 国家不断加大保障性住房建设工作的支持力度, 胡锦涛在十八大报告中提出:“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度, 加强保障性住房建设和管理, 满足困难家庭基本需求。”首次将“保障性住房建设”写入党代会报告, 可见其作为重大民生问题, 保障房将是中央未来政策的重要着力点。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (国办发【2011】1号文) 、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》 (国办发[2011]45号) 等相关文件不仅明确了限价商品房是保障性住房体系的重要组成部分, 也要求各地政府应根据实际情况大力推广和继续限价商品住房建设, 尤其是房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。本文旨在对通过对部分城市限价商品房政策进行比较分析, 针对现有问题, 对限价商品房政策进一步完善提出建议和对策。
1 限价商品房相关概念及意义
1.1 限价商品房定位
限价商品房概念最早始于2006年5月九部委“十五条” (国办发【2006】37号文) , 文中要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应, 并明确提出“土地供应应在限套型、限房价的基础上, 采取竞地价、竞房价的办法, 以招标方式确定开发建设单位”。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房, 被称之为“限价商品房” (简称“限价房”) , 其政策核心可以概括为“双限双竞”。国内各城市限价商品房可主要概括为两种类型:一种是限价安置商品住房, 主要用于拆迁 (征收) 安置;一种是面对特定对象的政策性限价商品住房。
1.2 限价商品房功能
限价商品房既有别于向低收入家庭供应保障性住房的政策, 又有别于以市场为主导, 面向改善性的商品房住房体系, 限价房以市场机制为基础, 并具有一定的政策导向, 是政府公开出让商品住宅用地时提出限制性要求的商品住宅, 说明限价房本质还是商品房, 遵循市场机制;但同时又规定限价房在实施过程中政府采取限户型、限销售价格、限销售对象等措施进行适度调控, 因此又具有一定的政策导向, 可以说是兼具保障性和市场性的的住宅形式。其实质是为解决中低收入家庭住房困难的政策商品房, 政策目标是调整住房供应结构, 与包括公共租赁房、廉租房、经济适用房的住房保障体系、市场主导的商品住宅, 共同构建多层次住房梯级供应和消费体, 是政府建立多层次、多渠道住房保障体系、实现“住有所居”的重要途径。限价商品房不仅能有效化解房地产市场的部分刚性需求, 在房价过高的城市中也对稳定房地产市场价格发挥了积极平抑作用。
2 限价商品房的核心内容与供地方式
2.1“限”与“竞”是限价商品房政策关键问题
这两个方面分别体现了政府保障和市场机制的要求, 而如何进行“限”与“竞”也是实践探索过程中需重点解决的问题。合理做到兼顾市场与保障, 有效融合计划与市场经济中的政府与市场功能, 是限价商品房推进过程中亟需解决的问题, 也是限价商品房能否发挥住房保障体系作用的关键所在。
一般而言, “限”主要是对地价与售价的限制, 体现了政府的保障和导向职能。除了价格的调控, 限价商品房对销售对象、建设标准、建设工期等内容也有限制性要求。“竞”是在地价或售价一定的前提下, 压缩房地产商的利润, 尽可能实现土地价值, 实现房地产的良性发展, 体现了市场经济的功能。
2.2 限价商品房供地的两种方式
目前限价商品房主要有两种出让方式, 即“限房价、竞地价”和“限地价、竞房价”。《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》 (国土资发【2011】63号) 中针对这两种方式也分别进行了约定:以“限房价、竞地价”方式出让土地使用权的, 各地方政府应在土地出让前, 按相关政策规定确定住房销售条件, 根据所在区域商品住房销售价格水平, 合理确定房屋销售价格上限, 作为土地转让的约束性条件, 符合条件、承诺地价最高的作为土地竞得人。以“限地价、竞房价”方式出让土地使用权的, 各地方政府应在土地出让前, 根据拟出让土地的征地拆迁安置补偿费、土地前期开发成本、同区域基准地价和市场地价水平、土地使用权转让条件、房屋销售价格和政府确定的房价控制等因素, 综合确定土地的出让价格, 同时确定房价的最高控制价 (低于同区域、同条件商品住房市场价) , 按照承诺销售房价最低者 (开发商售房时的最高价) 确定为土地竞得人。各城市根据当地土地市场、住房建设发展阶段, 结合实际对需要出让的限价商品房用地选择恰当的土地出让方式和政策。
3 各地限价商品房政策实践情况及问题分析
3.1 各地限价商品房政策对比分析
2008年初, 广州、北京率先出台了限价商品房的管理办法, 宁波、天津、青岛、成都、厦门、温州等城市也相继发布了限价商品房政策。各地政策在销售对象、房屋套型建筑面积、价格确定机制等部分内容均有约定, 同时也具备了各自特点。
(1) 销售对象。大多城市对销售对象进行限制, 体现政府意图将限价商品房划归于保障性住房属性, 多以户口以及中低收入行为为限制的主要客体, 如北京、厦门、温州等城市主张“本市户口, 中低收人及拆迁户优先购买”, 年收入也成为申请的标准等。另有部分城市对引进人才、外来务工人员等特定对象有倾斜。
(2) 房屋套型建筑面积控制。大多数城市以中小户型为主, 北京、广州、天津等城市均要求房屋套型建筑面积控制在90平方米以下, 青岛控制在85平方米以内, 宁波要求在60~80为主。如有对接城市建设、旧城改造等拆迁 (征收) 的, 会考虑拆迁 (征收) 需求, 如福州对拆迁户安置的限价商品房按照“就近上靠”的原则, 武汉则规定可与拆迁 (征收) 需要对接。
(3) 销售价格确定。几乎所有城市的销售价格均实行政府指导价管理, 实行政府定价。大部分城市规定根据房地产运行情况, 一般按照同区域、同地段、同类型商品住房价格的20%~30%左右比例考虑, 同时也综合考虑土地成本、建设成本及合理利润等因素基础上确定房屋销售价格上限。
(4) 供地方式。目前, 国内大部分城市采用的“限房价、竞地价”方式出让限价商品住房用地, “限地价、竞房价”模式目前较为少见。2011年8月, 全国首例“限地价、竞房价”项目在北京正式上市, 虽然最终地块未有竞价, 由中国铁建底价获取, 但这种模式也是积极探索的创新。
3.2 限价商品房政策实施中存在的问题
(1) 限价商品房销售对象的准入标准有待进一步规范。部分城市限价商品房供给对象的准入标准不清晰, 或有失公正、公平、公开的原则。目前推行限价商品房的城市, 皆严格设定购买门槛, 从户均人口结构到户均收入比重、家庭总资产净值等多项标准, 尤其是部分城市对购买人的户籍、年龄和婚配作为必要限制标准, 有干预过甚至至制造歧视的可能。还有海口等部分城市的限价商品房被演绎成为公务员的“特供房”, 这也引发社会舆论争议。推行限价商品房的主要目的是以增加中低价位住房供量、丰富住房供应种类的手段, 应切实保障中低收入家庭, 而不应变成变相的福利房和特供房。
(2) 限价房的定价机制不合理, 未有效发挥限价作用。大部分城市原则上按照同区域、同地段、同类型商品住房价格的20%-30%左右比例考虑, 但是这一定价方式在实施过程中也会出现了问题:首先, 限价商品房定价受周围商品房价格影响较大, 定价原则实际上是承认了虚高房价的合理性, 由此而定出的房价难说合理;其次, 限价商品房本身是为解决中低收入家庭住房困难的, 然而在定价时却忽略了中等收入家庭的可支付能力, 部分价格仍然超出接受中低收入人群的接受范围;再有, 供地时政府限定销售价格, 但限价商品房从开发到竣工基本需要2年左右的周期, 这种方式带有一定的滞后性, 未考虑市场的预期。
(3) 后期销售管理及监督机制不完善, 建筑质量无法保证。从全国首个限价商品房广州保利西子湾, 一度深陷“维权门”, 被业主以房屋质量问题、逾期交房为名被告上法庭;到今年7月北京限价商品房项目同馨花园因暴雨引发的顶楼漏水、墙面渗水等问题曝光, 限价商品房频频曝出质量问题, 这也是近年来一些地方的保障房陷入“质量无保障”困局的一个缩影。造成这种问题的根本原因是各执行主体的逐利性致使没有形成对限价商品房合理的监督机制。
4 进一步完善限价商品房政策的建议和对策
4.1 规范准入制度, 完善限价商品住房分配、使用管理体系
限价商品住房应真正惠及中、低收入群体, 强化限价商品住房管理机构的职责, 坚持公开、公平、公正的原则, 建立有序有效的管理机制。当地政府应严格规范房源使用管理, 及时制止和处理违规行为, 确保保限价商品住房优先供于住房困难家庭或政府公益性项目的征收 (拆迁) 对象。同时要完善和对限价商品住房销售对象的准入和审核制度, 为避免“不患寡而患不均”, 建立规范的收入、财产和住房情况审查制度, 健全限价商品住房准入与退出管理机制, 形成科学有序、行为规范、信息共享、公开透明的工作制度, 严把中、低收入群众住房入住标准, 实行动态跟踪管理, 对存在转租、转卖的行为应采取综合措施坚决予以纠正。
4.2 建议完善的土地市场机制, 合理制定销售价格
限价商品房政策实质, 是在政府经营土地获利、开发商商业利润以及满足市民住房保障之间找到一个平衡点。所以, 要想让限价房政策执行不变味, 需要防止政策推行的随意性, 制定一个有章可循的价格生成机制。这种价格机制的起点, 就是限价商品房房价该如何限制和确定。限价商品房的推出价格应该控制在一定的合理范围之内, 能被当地的中等收入住房困难家庭所接受, 切实体现其在价格方面相对于商品房的优势。同时, 各地方政府应完善土地市场机制, 为限价商品房构建良好的土地供应平台。在土地出让前, 国土资源部门应会同规划、房管、民政、物价部门按照政策规定, 合理确定限价房平均销售价格、最高销售价格、套型比例和建筑面积标准、销售对象等住房销售条件。
4.3 严把销售许可和质量关、严格违约责任和处罚责任
为保证限价商品房建筑质量, 各地政府有必要成立质量监督管理委员会, 加强对限价商品住房等保障性住房质量监管工作的领导和组织推动, 并加强勘察、设计、施工、监理、验收等过程管理, 落实质量监督责任制。同时加强限价商品房后续监督管理配套措施研究, 质量标准以明确条款形式写入政府与开发商签订的土地出让合同中, 具有法律效应。建立开发企业诚信档案, 在选择开发商过程中, 建筑质量优良率的保证应作为一个重要的影响指标, 只有那些在地基、水电安装等分部分项工程均获优良者才能竞得开发土地。在限价商品房建设施工全过程中。政府一方面要加强工程监理和验收管理工作, 同时督促开发商在开发模式、流程管理等方面加强成本控制, 在房地产项目规划、设计、材料、销售等方面把成本降低。开发商应在保证有利润前提下, 缩小利润空间, 将部分利润还给消费者, 把经济效益与企业社会责任真正结合起来。
参考文献
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