商品房开发成本控制

2024-07-22

商品房开发成本控制（通用3篇）

商品房开发成本控制篇1

一、满足房地产开发企业商品房公益性捐赠的条件

(一) 捐赠须经公益性社会组织, 或县级以上人民政府

根据《财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》 (财税[2008]160号) 文件的相关规定。公益性社会团体指依据国务院发布的《基金会管理条例》和《社会团体登记管理条例》的规定, 经民政部门依法登记、符合相应条件的基金会、慈善组织等公益性社会团体。县级以上人民政府及其部门指县级 (含县级) 以上人民政府及其组成部门和直属机构。

(二) 该商品房须用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的相关公益事业

根据财税[2008]160号文件的相关规定。满足商品房捐赠的相关公益事业主要包括:辅助救济社会困难群体及个人, 如受灾人群、贫困人群、残疾人等;公共事业建设, 包括科教文卫事业等;公共基础设施建设, 如环境保护设施、城乡设施等;其他相关福利及社会公共服务事业。

(三) 与商品房公益性捐赠相关的其他特殊税收优惠条件

1.土地增值税税收优惠条件

在土地增值税的处理上, 根据财税[1995]48号文件的相关规定, 在两种特殊条件下, 商品房捐赠无需缴纳土地增值税, 其余商品房捐赠行为均需缴交土地增值税。包括:房产所有人、土地使用所有权拥有者将其产权、使用权转赠给其直系亲属, 或者是其赡养义务人的行为;土地所有权拥有者将房屋、土地捐赠至中国境内的非营利性社会组织或团体的、所有权归属国家机关的房屋产权, 赠与社会非营利性公益组织, 用于支持民政、社会公益事业、科教文卫等。其中, 上述非营利性社会组织应当是经过国家民政部门批准成立的, 符合我国法律的社会公益组织, 如中国青少年发展基金会、中国红十字会、残联、希望工程基金会等。

2.印花税税收优惠条件

房屋捐赠印花税处理当以《中华人民共和国印花税处理暂行条例》为根本依据。法律指出, 房屋捐赠过程中, 满足印花税减免条件的主要包括:房屋所有者, 将其产权或使用权通过捐赠, 用以支持政府、社会福利单位、学校等, 所立书据无需缴交印花税。为了鼓励社会各界对玉树、汶川、舟曲进行灾后支援, 规定财产所有者, 将财产经过社会公益组织、社会团体、县级以上人民政府进行捐赠的, 免征印花税。

同时满足上述 (一) 、 (二) 两个条件且符合第 (三) 条相关规定的, 该商品房捐赠为公益性捐赠, 除此之外的商品房捐赠为非公益性捐赠。

二、房地产开发企业商品房公益性捐赠的税务及会计处理

(一) 税务处理

对于房地产开发企业商品房的公益性捐赠业务, 与捐赠相关的土地增值税、印花税应免征。在营业税的处理上, 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》明确规定, 单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人, 应视同销售, 并首先按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格确定营业额;不能确定时再按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格确定营业额;仍不能确定时按公式“营业成本或者工程成本× (1+成本利润率) ÷ (1-营业税税率) ”计算确定其营业额。计算出营业税以后, 应按应交营业税金额计算相应的城市维护建设税和教育费附加。在企业所得税处理上, 《企业所得税法实施条例》、财税[2008]160号、国税函[2008]828号等文件有明确的规定, 企业将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的, 应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务, 但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此, 房地产开发企业将自己开发的商品房用于对外捐赠, 应视同销售确定企业所得税应税收入, 与此相关的捐赠支出按规定在税前限额扣除或全额扣除, 《企业所得税法》、《企业所得税法实施条例》、财税[2008]160号等文件明确规定, 企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门, 用于公益事业的捐赠支出, 在年度利润总额12%以内的部分, 准予在计算应纳税所得额时扣除。此外, 根据《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》 (国税函〔2009〕202号) 和《财政部、海关总署、国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》 (财税〔2010〕59号) 等文件的相关规定, 企业发生为汶川地震灾后重建、举办北京奥运会、上海世博会和玉树地震灾后重建等四项特定事项的捐赠, 可以据实在当年企业所得税前全额扣除。年度利润总额, 是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。

(二) 会计处理

按照企业会计准则规定, 企业将具备所有权资产进行捐赠时, 需要按照捐赠资产的账面价值缴交流转税等相关税费, 作为营业外支出处理。

房地产开发企业将自行开发的商品房用于公益性捐赠的, 应将该商品房的账面价值及应交营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费, 作为营业外支出处理。按捐出商品房的相关价值及涉及的应交营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费 (不含所得税) , 借记“营业外支出”科目, 按捐出商品房账面价值余额, 贷记“开发商品”科目, 按捐出商品房涉及的应交营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费, 贷记“应交税金”科目。企业对捐出资产已计提了减值准备的, 在捐出资产时, 应同时结转已计提的资产减值准备。对于其应交企业所得税, 应分情况借计“所得税费用”科目或“以前年度损益调整”科目等, 贷计“应缴税费——应交所得税”明细科目。

【案例一】甲房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2012年3月2日, 该公司建造普通住宅一幢, 总面积910平方米。房屋建成后, 房地产开发公司于2013年8月20日通过A省人民政府将该幢普通住宅捐赠给B小学, 该幢普通住宅的账面价值为330万元、市场销售价格为450万元。该房地产开发公司2013年的会计利润为2500万元。实际缴纳的所得税税额为625万元。假设城建税税率为7%, 印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。

本例中, 应交营业税为22.5 (450×5%) 万元, 应交城市维护建设税1.58万元, 应交教育费附加为0.68万元, 由于满足公益性捐赠的相关条件, 故免征土地增值税和印花税, 在企业所得税的处理上, 以商品房对外捐赠应视同销售调整其应纳税所得额, 对外捐赠商品房对应的成本为354.7 6 (330+22.5+2.26) 万元, 应调增应纳税所得额95.24 (450-354.76) 万元。另外, 公益性捐赠的扣除限额为300 (2500×12%) 万元, 实际捐赠金额为354.76 (330+22.5+2.26) , 故应调增应纳税所得额54.76 (354.76-300) 万元, 调整后的应纳税所得额为2650 (2500+95.24+54.76) 万元, 应交所得税为662.5 (2650×25%) 万元, 扣除已交所得税625万元, 应补交所得税37.5万元。

商品房开发成本控制篇2

房地产开发公司将开发的商品房转作了固定资产，用于本公司办公用房，是否视同销售？要缴企业所得税、土地增值税以及营业税吗？？、答：据《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）、《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）、《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，一、企业所得税。将开发的商品房转作固定资产，如果将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以前，开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；如果将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入。对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按国税函[2008]828规定执行。

二、营业税。在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人。所谓有偿，包括取得货币、货物或者其他经济利益。单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同销售。由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的，是征收营业税的前提，单位或者个人将不动产无偿赠送是例外。对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为，作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿赠送他人的行为，所以，对货物在统一法人实体内部之间的转移，不视同销售，不征收销售不动产营业税。

三、土地增值税。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。

商品房开发成本控制篇3

关键词：商品房,最佳容积率,开发利润,模型

1 容积率定义

容积率是指在城市规划区的某一宗地内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与宗地面积的比值,容积率的大小反映了土地开发强度及其利用效益的高低,是城市规划管理中所采用的一项重要指标。

2 容积率与商品房物业类型对应关系

由于实际房屋受到各地区日照、采光、通风、限高等规划要求的限制,通常容积率与项目建筑类型的对应关系见表1。

3 容积率的影响作用

1)从开发商角度考虑容积率对项目产生的作用。

商品房的单位开发成本=楼面地价+(前期费用+建安费用+管理费用+财务费用+销售费用+不可预见费)+销售税金。楼面地价=土地单价/容积率。通过以上公式表述,单位地价通过容积率折算为楼面地价,由于楼面地价直接反映在开发成本中,因此不同宗地间地价具有可比性。一般楼面地价占到商品房单位开发成本的30%～50%左右,2007年～2008年上半年,在全国商品房销售价格上扬带动土地招拍挂交易狂热时,楼面地价占开发成本比例甚至超过70%以上,高价拿地在一定程度上,严重影响到开发商后期项目开发进程。容积率不仅仅是一个简单的数值,容积率大小同时影响到开发成本高低和销售价格。如果容积率小,土地得不到充分的利用,地价、小市政绿化、管理费用由于分摊面积少折算到单位开发成本上增多,直接影响到开发成本的增加,相应造成商品房销售价格水涨船高,销售竞争压力增大。反之,容积率越高,就代表着商品房销售面积的增加和出售总额的增加,同样面积的土地,开发总成本减少,市场竞争优势扩大。但是容积率越高,产品品质也随之降低,影响的是产品价格和产品销售速度,产品价格不高会影响到开发商整体项目的收益和收益率,去化速度的缓慢会影响资金回笼,导致资金链的间歇性中断。但从近年的开发实践来看,随着消费者市场的日趋成熟,在人们越来越关注住宅品质的今天,单纯的增加容积率赢利的开发模式,已经不适应市场的需求,开发商的最大经济效益并不一定对应项目的最大容积率,而是最合理容积率(即最佳容积率),理论最佳容积率就是利润最大时的容积率。短期的惟利是图,不计开发强度的理性约束,恶化生活环境,最终使项目经济效益受到更大损失[1]。

2)从业主角度分析。

容积率决定了购房者的土地占有率,与购房者的经济利益有重大关联。容积率越低,业主土地占有率就越高,房屋保值增值能力就越强;反之,容积率越高,业主土地占有率就越低,房屋保值增值能力就越差。容积率直接涉及到住户居住的舒适度,表达了具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。对于业主来说,容积率的增大带来的是建筑物层数的增加,在这种情况下,建筑容量增大,人口密度提高,社区杂乱,环境恶化,从而降低产品的居住品质和楼盘的档次。

3)从城市规划角度分析。

容积率是衡量一个城市居住环境质量的综合性指标,规划主管部门从社会、环境及经济效益等综合权衡确定宗地容积率,具有法定效力。一般来说,受到城市建设控制性详细规划限制要求和城市历史文化保护要求,大中城市具备比较系统的城市规划资料,土地开发受规划控制比较严格,城市的容积率有一定的限制。按照国家有关法律规定,楼盘小区及建筑物的“规划指标”,一经确定就不能随便更改。

4 最佳容积率推算过程

一般而言,房地产的增值主要来源于土地增值,当某种物业类型的土地增值达到最大化时,即是该项目适合的开发物业类型,而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时,需要依据表1中的各种物业经验数据,对各方案进行模拟评估。

1)模型假设条件。

设各种物业类型的参考容积率为Ri,各种产品的用地比例为γi,城市规划容积率为R,土地面积为S,某种产品的每平方米土地增值为Zi,则:每平方米土地增值(Zi)=[售价×(1-营业税及附加)-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-财务费用]×参考容积率-每平方米土地费用。利润最大值Ymax=(∑Zi×γi)S。

其中,0≤γi≤1;∑γi≤1;∑γi×Ri≤R。

2)示例:

假设一项目的土地面积为2万m2,最高容积率为1.2,土地费用为5 000万元;多层售价5 500元/m2,参考容积率1.5;别墅售价8 500元/m2,参考容积率0.5。那么多层住宅每平方米土地增值=(5 500-850-200-25-42-42-220-302)×1.5-2 500=3 228元。别墅住宅每平方米土地增值=(8 500-1 200-250-36-60-60-340-468)×0.5-2 500=543元。设多层占的比例为X,别墅为Y,则理想环境下,当:

X+Y=1 (1)

其实是X+Y≤1的,因为不可能正好能理想的排布下所有楼座。还有:

由于利润=3 228X+543 Y,因此在X+Y=1的前提下,X越大,利润越大。

联立方程组(1),(2),可以得出Xmax=0.7。

别墅与多层用地比例为0.3∶0.7时,即多层住宅面积14 000 m2,别墅面积6 000 m2,土地增值达到最大值4 845万元。

3)容积率求解流程图。

第一步,根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型,通过前期的市场调查,了解市场上物业形态的售价及销售情况,给产品定位提供必要信息;同时,结合地块SWOT分析及规划指标,对各种物业形态的可行性进行初步分析。第二步,通过模型计算,求出各物业类型的土地增值大小,并对其进行由高到低的排序,找出适合项目开发的物业组合。第三步,结合总体规划对项目容积率具体数据进行调整优化,通过建筑平面布置(需要设计师介入,即通常所说的密度分析),从景观、日照间距、朝向等方面分析,看一看各楼体是否能排开,以适应实际需求。

5结语

通过容积率的分析可以发现,只有以最佳容积率为控制指标来指导项目的规划设计,才能实现开发价值的最大化。因此,最佳容积率分析法对开发项目前期的方案决策有重要的指导意义,使开发企业避免陷入对开发量过度追求的误区,可以通过产品的精心打造来实现最佳的利润目标。从市场整体来看,项目最佳容积率分析法的推广也可以使房地产投资更具理性,有效缓解市场供应结构性过剩的局面。

对于开发企业来说,在土地储备过程中,也应将容积率作为一项重要指标,严格控制获取土地的容积率,不盲目地储备土地,企业储备土地容积率最好控制在2.5范围以内为妥。应以客户为导向,通过不断提升产品品质,建造出差异性商品,开发建设出更为人性化的居住社区,从而避免同质化商品住宅竞争导致滞销。

参考文献

【商品房开发成本控制】推荐阅读：

房地产开发公司将开发的商品房转作了固定资产05-08

企业委托代销商品风险的防范与控制08-25

商品房质量05-12

商品房限价05-31