商品房按揭（共7篇）
商品房按揭 篇1
让与担保与商品房按揭均为法律移植的产物, 但却是有着诸多不同点的两种法律制度, 二者之间不能划等号。其中, 商品房按揭制度引入我国大陆地区的时间较早, 已经融入了中国的法律背景, 在我国社会实践中运行良好, 不能被让与担保所涵盖或者替代。
所谓“让与担保” (security transfers) , 又称让渡担保、信托的让与担保, 是指债务人或第三人为担保债务履行的目的。将担保标的物的权利 (通常是所有权) , 预先转移给债权人, 由双方约定于债务清偿后, 将担保标的物返还予债务人或第三人;与债务不履行时, 债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
按揭作为英美法中物的担保的一种类型, 起源于英国中世纪的土地交易, 最初是一种土地典质, 指按揭人 (mortgagor) 将合法拥有的土地所有权转让予按揭权人 (mortgagee) , 并以此作为偿还借款的保证, 若按揭人如约还款, 则赎回土地, 否则卖断于按揭权人。
现代意义上的担保, 虽然保留了转移所有权这一基本特征, 但是担保标的物却得到了较大程度的扩充, 凡是可以依法转让的财产权, 包括不动产、动产所有权、企业所有权、他物权、债权、知识产权以及正在形成过程中的权利均可设定让与担保。让与担保制度是德国和日本等大陆法系国家沿袭罗马法上的信托行为 (Fiducia) 理论并吸纳日尔曼法上的信托行为 (Treuhand) 成分, 经由判例、学说所形成的一种非典型的担保制度。在大陆法系国家, 让与担保并不是一种被普遍承认的担保方式, 主要在德国、日本等国家, 通过判例的方式加以确认, 是一种非典型的担保方式。这些国家虽在判例和学说上承认该制度的存在, 并有立法之需求, 但因其尚不够成熟, 所以这些国家均未正式将其上升到法律条文的高度。让与担保没有合适的公示方式。物权变动必须以一定的方式向外界公示, 这样才会产生物权变动的效力。公示方式的有无, 关系到让与担保的可操作性如何, 没有合适的公示方式就意味着让与担保在现实中无法实际应用, 而且会导致各方之间的利益冲突。
房地产按揭制度作为一种以转移所有权为特征的担保制度, 在20世纪90年代初期, 从我国香港地区传入我国内地, 并在期房买卖中得到广泛的应用。我国在这方面立法空白, 仅以现有的担保制度对按揭行为进行规制, 会导致银行、房产商和购房人各方的利益失衡、纠纷不断。“按揭”一词不是大陆的产物, 而是作为舶来品, 最早用于我国香港地区, 它是英语词汇mortgage的粤语音译。普通法按揭是把担保物的所有权转予按揭权人, 按揭人留有赎回权;衡平法按揭是在衡平法允许的程度上, 把担保物的受益权转予受按揭人, 按揭人留有赎回权。
我国香港地区的法律虽然较多的承受了英国法律的传统, 但在按揭制度方面又有了自己的创新。根据我国香港地区的法律, 香港房地产按揭分为法定式按揭和公义式按揭 (即衡平式按揭) 。法定式按揭是按揭人将法定式产业转让予按揭权人作为还款保证的担保方式;公义式按揭是指按揭人将公义式产业转让予按揭权人作为还款保证的担保方式。其中所称的法定式产业和公义式产业是对房地产业所做的产业划分, 前者指承认现有现存的产业, 后者指未来的或不存在的产业, 例如尚未建成的房屋即楼花。但是按照香港《房地产转让与物业条例》的规定, 从1984年11月1日起, 所有现存产业不能进行法定式按揭, 而必须采取法定式抵押。自此, 香港法律只保留公义式按揭 (衡平式按揭) 一种形式。根据香港学者何美欢教授所下的定义, 按揭是以合同构成担保, 按揭给予受按揭人一项在担保物上的权益, 而这项权益在按揭人清偿义务时要转还予按揭人的。
我国大陆的按揭制度虽是移植于我国香港地区, 但经过近二十年的发展, 国内房地产市场对按揭的理解与运用已与我国香港地区有异, 与英美法上的传统按揭更是大不相同。按揭这一制度已经融入了中国的法律背景, 在得到中国习惯法认可之后, 被赋予了新的内涵, 成了一个本土化的法律术语。从我国房地产业的实践情况来看, 按揭是指购房人即借款人 (按揭人) 不转移所购房屋的占有权, 而仅转移其所有权作为偿还按揭权人即银行贷款本息的担保, 并有售房人做购房者的保证人, 购房者偿还银行贷款时, 银行应返还商品房所有权, 若购房者到期不能偿还银行本息时, 银行有权将房屋折价或拍卖、变卖, 并可就该房屋的价款优先受偿, 或由售房者 (保证人) 将该房屋回购, 并将回购款偿付银行本息的一种担保方式。由此来看, 这种按揭的设立一般是由购房者先交付首期购房款 (通常占购房款总额的3 0%) , 然后由购房人、售房人、银行三方签定书面合同, 设立按揭。
按揭与让与担保是有着诸多不同点的两种制度, 二者之间是不能划等号的。它们的不同之处体现在以下几个方面:
1.借鉴方式不同。按揭是英美法系中物的一种担保类型, 经由香港地区传入我国内地, 进而在各地得到迅速推广和普及, 是经过实践检验后保留下来的一种行之有效的担保方法;让与担保是大陆法系国家的一种非典型担保方式, 因我国与大陆法系国家的法律传统一脉相承, 遂采用“拿来主义”, 借鉴英美法系的“按揭担保”设立了“让与担保”, 其在实践中的检验仍局限在“按揭担保”的范围之内。
2.使用目的不同。按揭主要用于以融资的方式筹措价款购置房产, 在我国基本上成了房地产领域的专用名词;让与担保虽然也有融资的目的, 但其用途并不局限在购置房产上, 也可以适用于购置房产之外的范围, 凡是依法可以转让的财产和财产权利, 都可以采取让与担保的方式。
3.主体不同。按揭的主体包括购房人、售房人和按揭银行三方, 其中购房人是按揭人, 银行是按揭权人;让与担保的主体通常只有两方, 即让与担保的设定人和让与担保的权利人, 而且在这其中, 设定人不限于债务人, 可以是债务人以外的第三人, 权利人也不限于银行, 可以是银行之外的第三方。
4.使用范围不同。按揭虽可适用于动产, 但被引入我国之后主要适用于不动产中的现房与期房;而让与担保的标的范围十分广泛, 几乎是依法可以转让的财产和财产权利都可以作为让与担保的客体。
5.所涉法律关系不同。按揭的主体比让与担保多, 所以牵涉的法律关系要比让与担保复杂。按揭一般涉及发生在按揭人、按揭权人、保证人之间的多重法律关系:包括房屋买卖合同关系、贷款合同关系、按揭担保关系、委托合同关系、保证合同关系、回购合同关系等多个方面, 少则四五个, 多则六七个;让与担保所涉法律关系相对简单的多, 主要是债权人与债务人之间的借贷关系及担保人与担保设定人之间的担保关系。
6.有无公示方法不同。按揭的标的物无论是现房还是期房均以登记作为公示方法;让与担保则不然, 自这种方式产生至今, 一直没有一种法定的公示方法, 因此它的地位就只能是一种非典型的担保方式。
7.权力的实现途径不同。按揭权人可通过两种途径实现自己的按揭权:一种是在按揭人到期不能履行债务时, 按揭权人对标的物进行折价或拍卖、变卖, 并对所得价款优先受偿, 一种是按照合同中事先约定的回购条款, 由售房人向银行回购按揭标的物, 并以回购款偿还银行贷款本息;让与担保权人只能就折价或拍卖、变卖标的物的价款优先受偿。
通过以上分析, 不难看出:让与担保是无法涵盖按揭的, 在主体、所涉法律关系、公示方法及权利的实现方式等方面, 按揭比让与担保还要复杂的多。况且按揭在我国实际运用了近二十年的时间, 得到了广泛的认同, 按揭成了房地产交易中的习惯做法, 已是日渐成熟、根深蒂固的一种制度了。按揭在某些方面具有让与担保无法比拟的优越性, 比如其自身所固有的风险防范机制, 这是让与担保所不具备的。如果在立法上只规定让与担保而不规定按揭, 将势必造成法律与实践相脱节, 现实按揭中不少特殊方面的争议就会无法解决, 实践得不到法律规范的引导, 这对维护经济秩序和法律秩序是不利的。
摘要：让与担保与商品房按揭有着很多方面的不同点, 二者之间不能划等号。商品房按揭的主体、公示方法以及权利的实现方式等方面要比让与担保更复杂, 并且在我国社会实践中已经得到了大量运用, 发展的较为成熟, 让与担保无法涵盖或替代按揭。
关键词：按揭,让与担保,立法,完善
参考文献
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[7]刘军等:银行法律实务[M].北京:法律出版社, 1999
商品房按揭 篇2
XXXX联社公司部：
XXXXXX置业有限公司于2010年4月6日在XXXX市工商局注册成立，属有限责任公司，注册资本1000万元，由XXXXXXXX出资。XXXX工商局于2010年4月6日下发了新的企业法人营业执照，注册号为：XXXXXX；组织机构代码证号为：XXXXXX；税务登记证号为：XXXXXXX；贷款卡号为。房地产开发企业资质证书编号为XXX房开暂
[2010]XXXX号，资质等级为肆级，开户许可证号：XXXXXXX，基本帐户开户行中国建设银行股份有限公司XXXX市XXXXX路分理处，帐号为：XXXXXXXX。
公司开发的“XXXXXXX”项目位于XXXX市XXX东侧。2010年8月24日公司在XXXXX市国土资源局领取了《国有土地使用证》，证号为：XX土国用（2010）第XXXX号，其使用面积为1312.30平方米，（全部独用），地类（用途）为住宅、商服用地，使用权类型为出让，出让终止日为2049年12月24日，商服用地2079年11月24日。2010年9月3日在XXXXX市规划管理局领取了《建设用地规划许可证》，编号为XXXXX，核定用地面积1312.30平方米；2010年7月28日在XXXX市规划局领取了《建设工程规划许可证》，编号为2010第XXXX，核定建设规模XXXXX平方米。2010年9月6日，该公司在XXXX
市建筑行业管理处领取《建筑工程施工许可证》，编号为XXXXXXXXX，核定建设规模XXXX平方米。
工程情况：于2010年9月份动工建设，总建筑面积为XXXX平方米，已于2010年12月19日取得了商品房预售许可证书，编号为：鄂XX房预字（2010）027号，核准预售面积为XXXX平方米。
为了满足购房户按揭贷款的需求，特向贵社申报XXXXX楼房屋按揭贷款手续。
特此申请，望审批为谢。
XXXXXX置业有限公司
商品房按揭 篇3
一、问题的提出：从现实中发生的真实案例说起
案例一 张某以按揭付款方式与开发商签订了《商品房买卖合同》，就付款方式合同约定如下：房屋价款60万元，买卖双方同意买受人以按揭方式支付购房款。约定定金3万元，首付款为总房款的20%，即人民币12万元，由买受人于合同签订之日起3日内支付；剩余购房款，即人民币44万元，由买受人向某商业银行申请贷款支付。合同签订后，张某依约支付了3万元定金和相应的首付款，但在申请银行贷款的时候遇阻，贷款拖了一个月始终未放下来。原来，张某曾经将信用卡借给朋友使用，被刷爆，后偿还延迟，影响了张某的信用记录，银行拒绝向张某发放贷款。因贷款未获批准，张某无力支付剩余购房款，于是向开发商提出退房。开发商同意退房，但拒绝返还定金和首付款。
案例二 家住南京的王某，欲通过一家房屋中介公司在市中心购买一套二手房，遂与某房屋中介公司签订了一份《二手房买卖中介合同》，约定中介费用为房屋价款的百分之一。后经过中介公司的介绍，王某看中了刘某的一套房屋，并与刘某签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款100万元，买受人先支付3万元定金，首付款40万元在七天内交付给出卖人，剩余房款由买受人通过按揭贷款的方式支付。买受人需在合同签订之日起30日内办理完毕全部贷款手续，并保证出卖人收到贷款。合同签订后，王某依约支付了首付款，并及时将贷款申请材料递交银行。一个月很快过去了，但王某的贷款却始终未放下来。后经过多方打听，才知因王某的身份证号码与他人的身份证号码相同，所以银行拒绝发放贷款。得知这些消息，王某随即到了派出所进行查询，结论是王某的身份证号码是正确的。王某持派出所开具的证明，又到了该商业银行，银行看了证明仍是拒绝发放贷款。因贷款未获批准，王某无力支付剩余购房款，无奈提出解除合同。三方就定金和中介费用支付发生争议。
从上述两个案例中，我们不难发现商品房按揭贷款未获批的情况下，买卖双方甚至中介第三方都将面临一定的法律风险，遭受一定的损失，为了尽量保全己方的利益免受损失而发生一系列的纠纷。我们需要从《合同法》的相关规定寻求救济，厘清这种情况下合同双方当事人的权利义务，从而为公平合理地解决纠纷提供法律上的依据。
二、问题的分析：按揭的法律性质初探
（一）商品房按揭贷款的性质
“按揭”一词是香港人对于英美法系中的一种物品的担保方式“Mortgage”的翻译。个人住房按揭贷款一般是指购房人将与房地产销售商之间的房地产买卖合同标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人的名义将款项交与房地产商的法律行为。具体而言，按揭是由房地产开发商、贷款银行、商品住房买受人三方共同参加的融资购销楼房的行为；买受人与房地产开发商签订商品住房买卖合同、支付不低于一定比例的首期购房款后，由买受人将所购商品房设定物的担保，向银行申请购房余款的贷款；银行收存买受人所购商品房的权利证书和文本，并将购房余款一次性划归房地产开发商；房地产开发商向银行承担买受人按期还款付息的连带责任保证或者回购用于担保的商品房、并以回购款优先偿还银行贷款本息的责任。
按揭贷款于20世纪90年代始从我国香港地区移植到我国大陆，所以相关的法律规定相对较少，对商品房按揭的定性尚不明确。学术界一般认为，商品房按揭贷款的法律性质属于让与担保。
（二）现行法律的依据
2003年公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买收人。”该条款成为许多买受人主张权利，要回首付款、定金甚至中介费的依据，然而每个个案中关于“因不可归责于当事人双方的事由”的判断存在争议。
三、法律的运用：按揭商品房买卖中当事人权利义务分析
法律是朴素的，是为解决实际问题而产生的。在按揭贷款未获批准的情况下，房屋买卖合同当事人的关于首付款和定金返还问题，以及房屋中介合同当事人中介费支付或返还问题要根据具体的案件情况做出不同的处理。
（一）一手房买卖中首付款和定金纠纷处理
在一手房买卖中，购房者与开发商基于合意签订商品房买卖合同或者预售合同。合同中，买卖双方约定首付款支付以及余款通过银行贷款支付，此时买卖合同成立并且生效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”，一方当事人可以请求解除合同。即是说，按揭贷款合同未能签订，已经签订的商品住房买卖合同可因解除而终止，商品住房买卖合同终止，出卖人的经营利益就不能得以实现。这种情况下，按揭贷款没有申请下来，而迫使买卖合同无法继续履行，开发商应当将购房者支付的首付款返还给购房者。至于购房者支付的定金是否需要返还，则要考虑按揭贷款没有获批是否由于不可抗力或者其他不可归责于双方当事人的事由了。根据“定金罚则”，支付定金一方违约的则不能要求返还定金，收取定金一方违约的则要双倍返还定金。案例一中，张某因为信用记录不良而无法申请按揭贷款，自然要承担违约责任。尽管是张某的朋友透支了他的信用卡影响了其信用，但这都是由于张某一方的原因导致按揭贷款未获批，张某存在过错或过失。如果双方没有约定定金，则根据买卖合同中的违约条款，支付违约金。若未约定违约金条款，守约一方可以根据实际损失要求赔偿违约金。
（二）二手房买卖中中介费用支付问题
1.二手房买卖中介合同的性质
我国《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
二手房屋买卖中介合同属于居间合同，合同中中介公司一方的主要义务就是提供订立合同的机会或者服务，因此一般情况下，只要房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，不管按揭贷款有没有申请下来，房屋买卖合同是否履行完毕，都不影响中介费的支付。通常情况下，中介合同中也会约定在买卖双方签订好合同后支付中介费。如因按揭贷款未批，而解除房屋买卖合同的，买受人无权要求中介公司返还中介费用。
2.中介费与劳务费的区别
与中介费不同，劳务费不以促成合同的成立为前提，它是对中介公司从事居间活动必要支出的一种补偿。我国《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据这项规定，我们可以看出二手房买卖中介费是以促成签订买卖合同为充分必要条件。之后进行的买受人向商业银行申请按揭贷款是否被批，与中介公司无关，中介公司不承担风险。因此，案例二中王某没有理由要求中介公司返还中介费。
那么，王某是否能基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定要求出卖人返还定金呢？王某既没有过错也没有过失，但是客观上，的确是由于王某一方的原因导致房屋买卖合同不能继续履行。在合同没有约定的情况下，只能依照法律的规定来确定责任归属。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对因商品房贷款担保合同不能成立导致商品房按揭合同解除问题如何解决有所规定，但是对于哪种情形下才是“因当事人一方原因”，哪种情形下可以认定为“不可归责于双方当事人原因”并没有做出进一步的解释说明，司法实践中看法也不尽统一。笔者认为，不可归责于双方当事人的原因，仅限于不可抗力、国家政策的变更等原因。案例二中，银行的主观审查行为导致王某的按揭贷款未批，不属于上述范畴。王某一方的原因导致合同不能继续履行，可以请求返还首付款，但是也要承担不予返还定金的违约责任。
四、法律的建议：防范法律风险的几点做法
上述讨论都是基于合同当事人未就按揭贷款不批情况下，剩余房款支付方式或者合同履行方式，以及定金、首付款、中介费等未作出约定时的前提下开展的。
现实生活中，很多因按揭贷款未批，买卖合同无法继续履行，而让购房者承受了不少不必要的损失。其实，购房者在以按揭贷款购买商品房时，更加谨慎周全一点，就能避免很多不必要的纠纷。
（一）签订合同前自查还款能力
购房者在签订购房合同前，一定要明确自己的个人信用系统有没有问题，自己是否在限贷范围之内。按揭买房，第一关就是要提供个人的月供收入比资料，即贷款人按揭贷款的月还款额不得超过其可支配收入的百分之五十。所以，购房者通过按揭贷款买房时，首先应对自己的偿还能力有正确的判断，最大可能地保证申请的贷款数额能够如期获准。
（二）关注违约条款的赔付
近年来，个人住房按揭贷款的市场准入门槛相比前些年提高了不少，这也使得贷不出款而退房的情况开始增多。因此，在签订购房合同时，一定要留心关于逾期付款的条款，否则，可能面临高额违约金赔付的问题。
（三）签订补充协议
为了避免按揭无法顺利办结，商品房买卖不能继续履行而导致违约的情况发生，买房者可与卖房者在补充协议中做一个约定，即增加一条“如非双方故意或重大过失导致按揭贷款不能如期申请下来，由买卖双方协商余款支付方式或者解除购房合同，双方互不承担违约责任”的条款，用约定排除法定，规避违约风险。
五、结语
在高房价的时代，以按揭方式购买商品房成为越来越多人的选择，因贷款未批导致房屋买卖合同不能继续履行的违约纠纷也不断发生。一方面，我们要运用合同法理以及相关法律知识，正确划分合同各方当事人的权利义务，运用现有法律规定判断违约责任的承担，解决已经发生的法律纠纷。另一方面，提出合理建议，提醒买房者更加审慎地进行商品房按揭贷款行为，规避法律风险，减少纠纷的产生。
参考文献：
1.唐烈英.商品住房买卖按揭贷款法律问题研究.法律出版社.2008
2.王闯.让与担保法律制度研究.法律出版社.2000
浅析商品房按揭制度的完善 篇4
按揭制度发源于英国, 英美法上的按揭一方面通过按揭物财产权利或权益的转移或证书的交存与登记来保证债权的实现;另一方面, 为了平衡债权人和债务人的权益, 按揭人享有回赎权。
按揭制度传入我国内陆以后, 较之于英美法上的按揭制度已有了较大变化。在按揭的类型方面, 包括楼花按揭、现楼按揭、在建工程按揭三种类型, 而不仅指楼花按揭和现房按揭;在按揭的设立方面, 只要求将按揭人的有关财产权利证书交由按揭权人保管或执行即可, 不同于英国普通法上要求转移按揭财产所有权的传统做法;最后, 在我国按揭法律关系中赎回权是不存在的。由于按揭权人对按揭物并无所有权, 按揭人的还本付息行为只是债务的履行行为, 而不是赎回所有权行为。
二、有关按揭的纠纷中相关法律主体的诉讼地位
(一) 房地产开发商在商品房按揭合同纠纷中的诉讼地位
房地产开发商虽然不是按揭法律关系的当事人, 但我国现行的按揭制度已将房地产开发商置于相当重要的位置, 故在按揭人与按揭受益人的纠纷中, 绝对地只将开发商列为诉讼中的第三人并不妥当, 应该区别不同情形确定其在诉讼中的地位。
1.当按揭人起诉银行未按约定提供按揭贷款时, 应允许开发商既可以原告的身份与按揭人共同提起诉讼, 也可以独立请求权的第三人身份参加诉讼。因为银行不按约提供贷款的行为, 将直接损害开发商的经济利益, 应该赋予开发商更灵活的维权方式。
2.当银行起诉按揭人未依约还本付息时, 应区分不同情形进行分析。首先, 若只是由于按揭人的过错不能按约偿还本息而不能归咎开发商时, 此种纠纷一般与开发商无关。只有当开发商还承担保证义务时, 该开发商才应涉及该诉讼关系, 但还要进一步区分其承担的是一般保证还是连带保证。其次, 当按揭人不按约还款是由于房地产开发商弃楼而致楼盘烂尾时, 按揭人也是受害人。如果拘泥于合同相对性的原理, 只允许银行起诉按揭人, 不但对按揭人过于严苛, 也不利于银行保护自己的债权。因此, 虽然我国没有建立第三人侵害债权的制度, 在此不妨借助第三人侵害债权的法理, 允许银行直接起诉该开发商。
(二) 银行在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位
商品房买卖合同的当事人是开发商和购房者, 原则上与按揭银行无关。但若商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除, 以支付购房款为特定借款目的的按揭合同, 就失去了继续履行的基础, 并且, 因商品房买卖合同的标的物与按揭的标的物是同一的, 买卖合同标的物归属发生变更, 作为按揭标的担保物的所有权也随之变更, 从而影响到银行债权的实现。因此, 在商品房买卖合同无效、被撤销或解除纠纷中, 银行的诉讼地位可以是有独立请求权的第三人, 也可以就按揭合同单独提起诉讼。从便于事实调查、解决纠纷的角度出发, 笔者认为按揭银行以有独立请求权的第三人身份主动介入买受人与出卖人之间的诉讼, 对按揭银行来讲是比较有利的。
三、我国商品房按揭制度的完善
真正要使商品房按揭在我国的房地产市场上发挥其应有作用, 就应该改变目前用抵押法律规范来调整商品房按揭的现状, 专门针对按揭进行立法, 适时地将其纳入我国的担保法律体系之中。通过前面几部分的论述, 说明了商品房按揭已经成为一种非常有效、颇具优越性的担保方式。但是由于立法的落后, 使得商品房按揭业务在我国无法可依。
完善原有的《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产抵押管理办法》。可考虑在《城市商品房预售管理办法》中加上或修改部分有关按揭业务的条款, 比如应当明确, 采用按揭方式购房时购房款应当何时征收, 采取何种方式征收等, 商品房延期交付时开发商对购房人 (按揭人) 和贷款银行 (按揭权人) 负有赔偿损失的责任等;在《城市房地产抵押管理办法》中规定, 按揭业务中按揭房产权归贷款银行, 在抵押人需要再次抵押时必须经贷款银行事先做出书面同意等。
还可以通过国务院以行政法规和部门规章的形式制定全国适用的《商品房按揭管理办法》。我国《物权法》虽已出台, 但是没有对商品房按揭制度做出规定, 房地产按揭市场又尚待整治, 在这种背景下可以考虑先出台有关按揭管理的行政法规和部门规章, 以填补国内立法的空白。
四、结语
我国的法律体系中, 关于商品房按揭制度的规定并不成熟。商品房按揭制度作为一种新型的担保物权, 学术界对于其中一些基本法律问题并未达成共识。所以我们认为, 为了早日促进我国商品房按揭制度的完善, 对这一制度的法律性质及其中各主体的诉讼地位作明确的界定很有必要。只有理清了这些基本法律问题, 对各种学术争议作进一步探讨才有坚实的理论基础, 这也正是探讨商品房按揭制度的价值所在。
摘要：随着我国市场经济体制日趋完善, 具有强烈计划经济色彩的福利分房淡出市场, 个人住房制度逐步走向商品化、货币化, 房地产业获得高速发展。商品房的高价值特征, 迫使中国老百姓放弃自古以来形成自身积蓄购物的传统理念, 转而向银行寻求资金帮助。按揭作为一种集买卖、担保、贷款、抵押于一身的融资形式, 在现实生活中扮演着极为重要的角色。
关键词：商品房按揭,登记,法律性质,诉讼地位
参考文献
[1]许明月.英国法上的按揭.民商法论丛第11卷, 法律出版社, 2000.
[2]唐烈英.中国物权法理论研究[M].四川人民出版社, 2008.
预售商品房按揭合同有纠纷怎么办 篇5
在通常的商品房按揭纠纷中，一般存在着四个合同，即商品房买卖合同、按揭贷款合同，通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押担保合同和保证担保合同。审理商品房按揭纠纷案件，必须首先明确这些合同及其体现的法律关系之间的关系。
司法实践中，普遍的观点认为，按揭合同是购房合同的从合同，不具有独立性，随主合同的变更、消灭而变更、消灭。
(一)按揭合同不应是购房合同的从合同。首先，合同目的相对独立。按揭合同的目的是借贷资金，购房合同的目的是购买房屋，两合同追求的目的并不具有依附性，是各自独立的。其次，两者所生之债务的范围不具有依附性。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额，而按揭合同所生的债务可单独产生，双方是相对独立的。第三，购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销，只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不实质影响到资金借贷关系。银行贷出资金，主要考虑的是购房人的资信状况，即使购房合同有瑕疵，导致抵押担保存在问题，但如购房人资信并未下降或又能提供其他担保，则并不影响银行资金安全，银行也不会必然要求解除按揭合同，银行、购房人对按揭合同的解除有选择权。从合同的相对性原则出发，应确认这两个合同是相互独立的。
(二)抵押担保合同、保证担保合同应是借款合同的从合同，以借款合同的存在为前提。但应明确，该主合同是银行与购房人之间签订的借款合同，而非购房人与开发商签订的购房合同。
(三)购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关，但如购房合同无效，特别是买卖的标的物属不得抵押的财产，购房人与开发商恶意串通以损害银行利益，以合法形式掩盖非法目的等情形，则将导致这两个担保合同无效。
二、商品房按揭纠纷解除合同的认定
房地产价值巨大，不应轻易解除合同，使购房者能够转嫁市场风险。同时合同解除后，亦可能使经合法登记的享有优先受偿权的按揭银行的利益遭受损失。考虑到其标的物价值大，影响大，涉及当事人复杂，各方利益重叠，标的物又成抵押标的，对于涉及按揭的商品房买卖合同不能轻易解除。但也有人认为，应参照香港法律，存在按揭合同的购房合同不经银行同意不得解除，这在外资银行中是一种普遍看法。笔者不同意这种看法。因为英美法中，按揭是转让所有权的担保，在未清偿完债务前，与所有权有关的一切不动产权益都属银行，发生诉讼时银行是以房地产所有人的名义进行诉讼，未经银行同意当然不能解除合同，使所有权发生转移。而我国的按揭实质上是抵押担保，开发商享有在建工程的所有权，在预售登记后购房人享有房屋的期待所有权，这两种权利共同指向的标的物同为按揭合同中的抵押标的物，开发商、购房人同意将该标的物抵押给按揭银行，同意按揭银行享有优先受偿权，共同作出抵押的意思表示，应为按揭合同的实质上的共同抵押人。解除合同实质上是在共同抵押人之间发生权利转移，并不影响银行的优先受偿权，双方当然可以行使权利，解除合同。但考虑到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
在下列情形下，购房者的利益遭受了重大损害，可允许购房者解除预售合同：
1.发展商迟延交楼，在购房者起诉要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种迟延交楼严重违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严重损害订约目的，应依法解约。
2.发展商货不对板，所交付的房屋楼层与原约定严重不符，此时可予解除合同。但对于朝向有所变更，应视情况而定。如改变的朝向更有利于居住，通风采光更好，则合同目的尚可达到，不足以构成根本违约，可通过违约金给付等手段加以调整，不宜解约。对于发展商交付的房屋面积缩水或面积加大，如超过原约定面积3%的，视为严重违约，可予解约，但如购房人已入住，从实际出发也不宜再解除。可通过调解，让开发商承担责任，对少面积则退还价款，多面积则由发展商主动放弃该部分价款或以成本价收取。未超过原约定面积3%的，应视为建房过程中存在的正常误差，可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的，鉴于装修是房屋的附合物，并非房屋主体，装修不符可通过评估后予以补偿，以给付违约金方式调整，不宜解除合同。
3.房屋质量存在问题，应视不同情况加以认定：如房屋仅存在轻微瑕疵，如漏水、凹凸不平等问题，可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失，不应仅因违反合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题，将足以影响居住者的人身安全，经有权鉴定机关确认后，可视为其不能满足居住目的，可予解除合同。
4.发展商以提供银行按揭为优惠，指定按揭银行为购房者提供贷款，嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件，款项的交付是合同的重要条件，不能提供贷款将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无选择权，其无过错，故应视为合同目的不能达到，可以解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行，则开发商对按揭贷款不能办妥无过错，不应解除合同，应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。
5.对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的，应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语，应视为对环境的感性宣传，无实际约束力，不应因此予以解约;如广告用语使用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等，则如未符合，一般情况只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能达到;但如该广告要约非常明确，如“可入广州户口”，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅为居住，还因受广告内容吸引，有强烈意愿要求满足广告要约的内容，此时应视为合同目的不能达到，对此种情况可以解除合同。
购房合同解除后，如何处理按揭合同呢?鉴于两者是联系紧密的相互独立的合同，在购房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而应充分尊重当事人的意愿。如果银行、购房人均不主张解除按揭合同，则不应解除。如银行主张解除，但购房人能另行提供等额担保，并无严重违约也不应解除合同。如购房人主张解除合同，银行不同意，则应分情况考虑：1.如银行是发展商指定，提供按揭是购房人购房的前提条件，则银行与开发商关系紧密，其有监管款项用途之责，现合同目的不能实现，可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守，另外购房人拒交贷款本息，也已严重违约，且此时购房人有严重对抗情绪，继续履行合同已无实际意义，可判决解约。2.如按揭银行是购房人自行寻找，与开发商无紧密联系，现借款已履行完毕，借款合同目的已达到，因按揭银行无过错，只是购房人违约，在银行不同意解约的情况下，应尊重守约方意愿，不应解约。如果按揭银行、购房人均同意解除合同，则应尊重当事人协商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3.如果事先合同有约定，解除按揭合同需经银行同意，则应尊重约定，一般不应予以解除。但在烂尾楼的情况下，考虑到合同基础的严重丧失，可由法院参照情势变更原则予以解除合同。
三、商品房按揭纠纷解除合同后款项的返还
解除了预售购房合同和按揭合同，必然涉及到款项的返还。商品房预售按揭中，款项的去向是银行贷款给购房者，购房者向开发商交纳购房款。根据合同的相对性原则，权利人只能向其有合同关系或法定关系特定人主张权利，因此对于款项的返还，应为：
1.开发商向购房者返还全部购房款，包括购房者自付款项和从银行贷款所获得的款项。
2.购房者向按揭银行返还所借款项本息，但应扣除其已偿还的款项本息。开发商如签署了回购担保等保证条款，则应对其承担连带清偿责任。
对于因烂尾楼而解除合同，如按揭银行是发展商指定，在款项的返还时，应考虑到银行作为发展商的开户银行，控制资金流向，其未尽到监控义务，对烂尾楼的产生有一定责任，可在款项返还时，适当减少违约金、利息等小业主的支付款项，平衡各方利益。
商品房按揭 篇6
预售商品房按揭通俗的讲就是期房贷揭贷款, 它最初起源于西方国家, 于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场, 现在就是人们熟称“个人购置商品房抵押贷款”。在我国内地, 按揭一般是指置业者以所购房产作为担保向银行取得贷款, 分期还本付息, 并由相关房产商承担还款担保责任的融资购楼方式, 其主要特征包括:
1.1 预售商品房按揭合同不是一个单独的合同, 而是由购房合同、按揭贷款合同、抵押担保合同、保证担保合同、委托代理合同、商品房回购合同和保险合同组成的合同组合。
1.2 预售商品房按揭期间, 购房人向银行提供的作为贷款抵押物的商品房不是现房, 且不事先转移房屋所有权, 因此抵押不是物权抵押, 而是权益抵押, 即期待权抵押。
1.3 对按揭贷款实行“抵押加保证”的双重担保, 即由借款人以所购住房提供给贷款银行作抵押, 在借款人取得该住房的房产证和办妥抵押登记之前, 同时由房产商承担连带保证责任。
2.预售商品房按揭贷款纠纷成因及处理原则
2.1 住房按揭贷款纠纷成因。
2.1.1 购房者与开发商之间的纠纷, 引起住房按揭贷款合同的不完全履行。比如开发商延期或质量问题等方面与购房者沟通不到位引起纠纷, 购房者维权往往以开发商违反房屋买卖合同为理由不履行还款义务。
2.1.2 因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。购房者因工作变动、下岗、经营失败, 等无力偿还按揭贷款引发纠纷。
2.1.3 因楼市行情变动等原因, 购房者恶意拖欠或拒绝偿还按揭贷款引起纠纷。
2.2 住房按揭贷款纠纷的处理原则。
2.2.1 购房者不履行还款义务时, 应查明其原因, 如果是因为与开发商产生的纠纷而非因银行的原因, 则购房者都应依据按揭贷款合同的约定来严格履行合同并承担相应违约责任。
2.2.2 购房者不履行还款义务, 开发商承担保证责任。
3.预售商品房按揭贷款存在的风险及防范
3.1 预售商品房按揭贷款存在的风险。
商品房按揭的风险涉及到与购房者, 银行, 开发商。预售商品房按揭因其特殊性对三方的风险更显而易见。
3.1.1 对购房者来说, 由于信息的不对称相对于开发商而言仍处于弱势地位, 在现实遇到的风险主要表现为:
3.1.1.1 开发商取得银行划给的购房人的贷款后, 挪作它用, 或卷款潜逃。
3.1.1.2 开发商资金链断或经营不善原因, 导致楼盘烂尾, 无限期拖延交房。
3.1.1.3 房产商开发程序违法拿不到房屋产权证。
3.1.1.4 开发商在建工程偷工减料, 导致房屋质量不合格。
3.1.1.5 开发商对购房者隐瞒实情将土地或房产抵押, 一旦抵押解除, 或抵押物被拍卖、执行, 购房者都无法实现其对房屋的各种权利。
3.1.2 对开发商来说, 开发商在按揭贷款中负有担保责任, 在现实生活中因业主与开发商矛盾、购房者因还款能力下降造成拖欠甚至直接“断供”等种种情形, 开发商不仅面临被追究保证责任, 而且因房屋被查封, 业主人去楼空, 面临承担保证责任后无法追偿的危机。
3.1.3 对银行来说, 银行的风险主要来源于开发商和购房者。房地产行业作为资金密集, 技术密集, 劳动密集型的产业, 如果开发商因实力不足, 启动资金欲“空手套白狼”, 利用“假按揭”“零首付”等方式骗贷或直接携款潜逃, 这个风险就转移到商业银行头上。
3.2 预售商品房按揭风险防范。
3.2.1 对于购房者来说, 把所购买的预售商品房抵押给银行, 每个月定期向银行还本息, 如因客观原因无力偿还贷款, 将造成违约, 承担相应负责的风险。避免这种风险的发生应该在购房前充分分析和规划自已的财务状况量力而行, 不要攀比或盲目跟风投机或投资。另外, 建委、房产局等管理部门应尽快建立和完善保护相应制度, 严格把关预售资格堵住管理漏洞保护购房者的利益。
3.2.2 对开发商来说中, 遇到业主违约导致承担连带责任的, 按照《担保法》和《物权法》的相关规定, 开发商只须对抵押房屋被执行后的不足部分向银行承担担保责任。对于代还部分月供款的, 应当立即向业主催收, 如业主拒绝偿还的, 应当立即通过诉讼方式解决, 尽快通过司法强制程序实现欠款的追回。对于银行须提前收回借款的情况, 应当充分利用银行对该房屋的抵押权这一优势, 开发商此时应当与银行充分沟通, 银行暂不直接扣划保证金帐户或者要求公司立即代为偿还, 而是以银行名义直接申请对购房业主予以强制执行, 通过对该房屋的拍卖或者变卖来实现债权。
3.2.3 银行的风险防范应从以下几点出发:
3.2.3.1 对借款人应加强对借款人的收入证明审核, 以便对借款人的履约能力作出客观评价。特别要注意借款人收入的稳定性, 信用记录, 逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化、标准化和程序化。
3.2.3.2 对开发商应加强对它的资信审查, 如开发商是否依法设立, 是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等;并要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的工程进度等。银行应规范信用评估尺度, 对评估等级较低的公司, 要提高其保证金交纳比例, 以提高抵御金融风险能力。
居者有其屋, 是人们安居乐业, 健康, 幸福生活的前提, 好居住和生活条件是衡量小康标准的指标之一。改善人居环境有赖于房地产业健康快速发展和法律法规的完善。商品房预售制度实现了很多人改善居住的梦想, 但也暴露了一些缺陷, 应引起了业界和各阶层有识之士的广泛关注, 借鉴国内外先进经验, 修改法律制度, 弥补不足。使我国的商品房预售制度更加完善。
摘要：20世纪90年代初, 按揭由香港传入内地各城市, 随着我国住房制度的改革, 按揭作为一种重要的购房融资担保形式, 受到了广大购房者的青睐。然而, 由于按揭贷款方面的法律法规不健全, 操作经验不足, 导致各方当事人在操作中的纠纷屡屡发生。本文主要从预售商品房按揭概念、合同法律关系, 风险及防范方面出发, 通过分析对比来认识我国现阶段实行的预售商品房按揭制度和探讨与之相关法律问题。
关键词：预售商品房按揭,法律问题,风险防范
参考文献
[1]参见许明月.《英国法上的按揭》, 见《民商法论丛》第11卷, 法律出版社, 第279-280页。
[2]参见程信和, 刘国臻.《房地产法》2006年版, 北京大学出版社, 见第216—221页。
商品房按揭 篇7
“十五”期间以住宅为主体的上海房地产业发展迅速, 上海商品房平均销售价格基本上都处于上升通道, 特别是2002年之后价格开始快速上涨, 2003年上海商品房每平方米均价达5118元, 首次超过北京, 成为全国房价最高的城市, 2004年商品房销售价格增长率升至26.79%, 2005年下半年宏观调控作用开始显现, 各项指标都有了不同程度的回落, 2006年商品房均价与2005年相比只有小幅上涨, 2007年上海市商品房销售价格增长率又有所上升。
在我国, 企业的融资渠道还比较单一, 主要依靠银行提供的贷款, 这一点在房地产企业中也表现得比较突出, 上海市房地产企业开发房地产项目的资金主要来自于国内金融机构贷款、外资、自筹资金等, 而其中的国内银行提供的信贷支持占据了重要的分量。伴随着房地产价格的上升, 受利润驱动, 开发商对开发贷款的需求不断增加, 房地产投资规模不断加大。从2001开始上海市的房地产开发贷款一直保持了较快的增长势头.
从2001年至2007年, 上海个人住房按揭贷款额呈现两阶段化, 2001年至2004年上海个人住房按揭贷款高速增长, 平均增速在55.87%。2004年经济开始宏观调控后, 个人住房按揭贷款的增长幅度出现跳水, 直线下降到10%以下。2006年在各种宏观调控政策不断出台的情况下, 个人住房按揭贷款保持低位小幅增长。
二、研究思路
目前我国对银行信贷与房地产价格关系的研究多集中在银行信贷的总体规模与房地产价格的相互关系的研究上, 而基本上没有区别按揭贷款、开发贷款分别与商品房销售价格的关系。传统理论认为银行对房地产开发商的项目建设所提供的开发贷款, 将提高房地产的投资规模, 进而将提高商品房供给, 促使商品房销售价格下降, 而银行对消费者购买商品房所提供的按揭贷款, 将提高对商品房的需求, 促使商品房销售价格上升。然而通过对上海市近年来房地产市场运行状况的观察发现, 商品房销售价格、按揭贷款、开发贷款在长期内总体上都保持了上涨的趋势, 这种现象似乎违背了传统理论的观点, 笔者将利用所掌握的数据, 实证研究上海市商品房销售价格分别与按揭贷款、开发贷款之间的动态影响关系。
三、实证研究
(一) 数据来源
笔者利用2004年1月至2007年12月上海市房地产市场的商品房平均销售价格、开发贷款新增余额、按揭贷款发放额的月度数据进行实证研究, 其中, 商品房平均销售价格是由商品房销售额除以商品房销售面积得来, 其中商品房销售额、商品房销售面积、开发贷款新增余额来自于中经网统计数据库, 按揭贷款每月发放额由上海易居房地产研究院、上海房地产流通研究所提供。将商品房平均销售价格、开发贷款每月新增余额、按揭贷款每月发放额实际值分别用PI、HL、AL表示, 对上述三个时间序列分别取自然对数, 记为LNPI、LNHL、LNAL, 这样处理数据的好处是:一方面可以避免异方差问题, 另一方面回归系数可以理解为一种“弹性”系数, 具有很强的经济学指导意义。
(二) VAR模型脉冲分析
对时间序列的ADF检验可知, 三个时间序列变量都是平稳的, 因此不需进行协整检验而可以直接建立无约束的VAR模型, 对VAR模型进行Lag Length Criteria检验可知, 建立1阶的VAR较合理, 即VAR (1) , 对VAR模型的AR Boots Table检验结果表明所建立的VAR (1) 模型是稳定的, 可以进行脉冲分析。
脉冲响应函数 (impulse response function, IRF) 反映了来自随机扰动项的一个标准差大小的新的信息冲击 (innovation) 对内生变量当前和未来取值的影响, 以及其影响的路径变化。试验结果有图形和表格两种形式, 笔者分别给出脉冲响应图和表格。下面各图是基于VAR模拟的脉冲响应函数曲线, 横轴代表滞后阶数, 将滞后阶数设定为10期, 纵轴分别代表平均价格lnpi、按揭贷款每月发放额lnal, 开发贷款每月新增余额lnhl对其余各变量的响应程度。
1. 商品房平均销售价格对各变量一个标准新的信息的脉冲响应 (如图1、表1) 。
从下面的图形和表格可以看出, 商品房平均销售价格对自身的波动比较敏感, 平均价格变化率1个标准差大小的冲击在短期内对平均价格本身造成比较大的正冲击, 在第一个月达到18%, 第二个月达到8%, 其影响在第7月后基本消失。
开发贷款每月新增余额变化率的1个标准差大小的冲击在第一个月对平均价格几乎没有影响, 而在第二个月产生2.51%的正冲击, 其影响从第六个月开始基本消失。笔者认为:开发贷款对商品房平均销售价格造成正向冲击而非反向冲击的原因是:由于房地产开发周期大概在一年左右, 短期内供需矛盾不会因开发贷款增加———引致投资增加而缓解, 上海市商品房销售价格会继续上升, 长期内, 理论上当期开发贷款的增加会增加下期商品房的供给, 但是事实上由于土地的稀缺性、垄断性和不可再生性, 中长期看土地供给是有限的, 因此银行信贷增加对于商品房供给的增加的贡献是有限的, 随着上海城市化进程的加快, 人口的增加, 商品房销售价格会维持在较高的水平;而对于国家对银行开发贷款的调控, 房地产开发商由于开发资金受限必然会寻求外资以及其它行业的资金向房地产市场转移, 这在一定程度上抵消了国家对银行开发贷款的调控效果。从最近这些年的统计数据也可以发现上述两个事实, 2006以前开发贷款的规模不断增长, 2007年出现小幅回落, 但从长期来看, 价格并未出现明显的下降, 反而在总体上保持了较快的增长势头。
按揭贷款每月发放额变化率的1个标准差大小的冲击无论在短期还是长期, 对平均价格的影响都是很小, 在第一个月为零, 第二个月产生-0.3%的负冲击, 第三个月产生0.35%的正冲击。按揭贷款对平均价格的影响不强表明:商品房按揭贷款的增加虽然可以缓解个人可支配收入对住房需求的当期约束, 但是降低了家庭以后的可支配收入, 同时也降低了以后对住房的需求, 综合前后的正负两方面的影响因素, 因此, 按揭贷款的变化对商品房的需求———进而市场价格, 影响较弱。
从上述的分析结果可以发现, 价格主要受其前期水平的影响较大, 且影响时间较长显示了房地产市场上心里预期的巨大作用;按揭贷款对价格的影响较弱;开发贷款的增加在短期并不能促使价格下降, 商品房销售价格会继续上升, 在长期由于受土地的这一制约因素的影响, 长期内价格依然会在高位运行。
2. 开发贷款每月新增余额对商品房平均销售价格变化率1个标准新的信息的脉冲响应 (如图2、表2)
图中表明商品房平均销售价格变化率1个标准差大小的冲击在短期内对开发贷款每月新增余额造成比较大的正冲击, 在第一个月达到29.9%, 第二个月达到34%, 第三个月为11.1%, 第四个月为6.4%, 其影响在第九月后基本消失。
对于价格的上涨, 一方面受预期利润上涨的刺激, 房地产商会增加对银行开发贷款的需求量, 以增加对房地产市场的投资, 追逐更大的利益;另一方面, 从银行的角度看, 银行的房地产开发贷款多以开发商的房地产资产做抵押, 当房地产价格很高时, 会提高了房地产抵押贷款的市值, 导致房地产信贷可观测风险的向下修正, 银行愿意放松贷款条件并提供更多的房地产开发贷款。受此两方面的影响, 当房地产价格上涨时, 会导致银行对房地产开发贷款的发放有较大的扩张冲动。
3. 按揭贷款每月发放额对平均价格变化率1个标准新息的脉冲响应 (如图3、表3) 。
图中表明商品房平均销售价格变化率1个标准差大小的冲击在短期内对每月发放按揭贷款造成的负冲击, 其峰值出现在第二、三月, 在第二个月达到-4.63%, 第三个月达到-4.6%, 第四个月为-3.2%, 造成的影响在第九月后基本消失。
当价格上涨时, 一方面, 银行会考虑到个人消费者的还款压力增大, 相应的按揭贷款的风险加大, 因此价格上升会在一定程度上抑制银行按揭贷款的发放规模;另一方面, 个人消费者也会因为价格上涨所带来的还款压力增大, 而减少对按揭贷款的需求。综合两方面的因素考虑, 价格上涨会对银行房地产按揭贷款的规模产生向下的压力。
四、结论与政策建议
笔者通过对上海市房地产市场的商品房平均销售价格、开发贷款新增余额、每月发放按揭贷款额的月度数据进行实证研究, 结果发现:
1.商品房销售价格受自身前期价格水平影响较大, 说明无论是在长期还是短期, 商品房销售价格具有一定的惯性。
2.按揭贷款的变化对房地产市场价格没有明显的影响;相反商品房销售价格的上升会对按揭贷款的发放产生一定的负向影响。
3.开发贷款的增加在短期内并不能对市场价格造成向下的压力, 价格依然上升, 在长期内, 由于土地等因素的制约, 开发贷款的增加对商品房供给的增加的贡献不大, 价格将维持在高位;而商品房销售价格的上升会对银行开发贷款规模的扩张造成较大的正向冲击。
根据上述实证结论, 笔者认为:国家应该严格关注伴随商品房销售价格的上涨, 银行开发贷款发放量会产生较大的扩张冲动, 应制定相应的调控政策, 以防止房地产开发贷款规模的过分膨胀给金融运行带来的系统风险。同时由于按揭贷款的变化对房地产市场价格的影响力较弱, 因此国家希望通过调控按揭贷款规模来影响房价的政策效果将不会很明显, 国家对于按揭贷款的调控重点应放在:规范按揭贷款市场操作, 防范少数人利用按揭贷款的过度投机行为给银行信贷造成的潜在风险。而对开发贷款进行调控的同时, 应特别注意外资的涌入以及其它行业资金向房地产行业的转移, 否则, 单纯对开发贷款的调控将起不到明显的降低房地产市场投资规模的作用, 寻求开发贷款受限必然会使房地产开发商寻求其它方面的资金来源, 目前国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%, 因此国家对房地产开发贷款进行调控的同时必需同时监控外资及其它行业资金向房地产市场的转移, 这样才能有效控制房地产投资规模。
摘要：目前我国对银行信贷与房地产价格关系的研究多集中在银行信贷的总体规模与房地产价格相互关系的研究上, 而基本上没有区别按揭贷款、开发贷款分别与房地产价格的关系。文章利用上海市2004年1月至2007年12月的商品房按揭贷款、开发贷款和平均销售价格的月度数据建立VAR模型, 使用脉冲分析等方法对上海市的商品房按揭贷款、开发贷款和平均销售价格之间的动态关系进行了实证研究, 分别考察了商品房按揭贷款、开发贷款两类贷款与商品房平均销售价格之间的关系。
关键词：开发贷款,按揭贷款,VAR模型,脉冲分析
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